Immobilienmonitor 2. Quartal 2015 Negativzinsen treiben Anleger in

Investment Strategy & Research
Economic Research
Swiss Issues Immobilien
Mai 2015
Immobilienmonitor 2. Quartal 2015
Negativzinsen treiben Anleger in Immobilien
Bauwirtschaft
Hochbau nicht voreilig
abschreiben
Umsetzung der
Zweitwohnungsinitiative
Der Pulverdampf verzieht sich
Wohneigentum
Die Preisabkühlung
gerät ins Stocken
Mietwohnungen
Ungewollte Effekte des
geltenden Mietrechts
Verkaufsflächen
Unsicherheiten überstrahlen
Tiefzinseffekt
Credit Suisse Economic Research
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Herausgeber
Giles Keating
Head of Research and Deputy Global CIO
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Fredy Hasenmaile
Head Real Estate & Regional Research
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Redaktionsschluss
19. Mai 2015
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Die Publikation darf mit Quellenangabe zitiert werden.
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Autoren
Denise Fries
Fabian Hürzeler
Philippe Kaufmann
Thomas Rieder
Dr. Fabian Waltert
Swiss Issues Immobilien I Mai 2015
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Credit Suisse Economic Research
Editorial
Liebe Leserin, lieber Leser
Das Jahr begann mit einem lauten Knall: Die Schweizerische Nationalbank verkündete die Abkehr vom EUR/CHF-Mindestwechselkurs. Mittlerweile hat sich der Pulverdampf etwas verzogen
und die Folgen dieses wegweisenden Entscheids treten klarer zu Tage. Dabei sind es weniger
die Folgen des Frankenschocks als vielmehr die Auswirkungen der flankierend eingeführten
Negativzinsen, welche sich bis anhin auf dem Immobilienmarkt bemerkbar machen. Dank einer
robusten Binnenkonjunktur, die noch kaum Spuren einer Abschwächung erkennen lässt, halten
sich die Auswirkungen des Frankenschocks bisher nämlich in Grenzen. Die Frankenaufwertung
dürfte erst mittelfristig deutlichere Spuren hinterlassen, wenn sich die Reaktionen der Firmen
auf die neue Herausforderung in den Beschäftigungszahlen niederzuschlagen beginnen und das
Konsumentenvertrauen negativ beeinflussen werden.
Die Negativzinsen entfalten dagegen grosse Wirkung. Bis vor Kurzem verlief die Zinskurve der
Schweizer Staatsanleihen über das ganze Spektrum bis zu den 13-jährigen Laufzeiten im negativen Bereich. Der Anlagenotstand hat sich damit nochmals akzentuiert und zu einer regelrechten Flucht in Immobilienwerte geführt. Innerhalb weniger Wochen sind Anfang Jahr die Agios
und Prämien der kotierten Immobilienanlagen auf Rekordwerte geklettert. Spiegelbildlich dazu
sind die Handelsvolumina markant gestiegen. Bei den Immobilienaktiengesellschaften haben sie
sich im ersten Quartal praktisch verdoppelt. Generell werden die Anleger gezwungen, in risikoreichere Anlagen auszuweichen. Die Angst vor Negativzinsen hat die Kaufpreise bei gewissen
Transaktionen in Sphären gehievt, die immobilienökonomisch nicht mehr nachvollziehbar sind.
Obendrein sind einige Transaktionen blockiert worden, weil die Verkäufer nicht wissen, wohin
mit den liquiden Mitteln, und plötzlich nicht mehr verkaufen wollen. Auf Seiten ausländischer Anleger haben dieser neuerliche Kursschub sowie die Überbewertung des Schweizer Frankens
jüngst den Entscheid begünstigt, Gewinnmitnahmen zu realisieren. Die Frankenstärke kann
auch als einer der Gründe angeführt werden, weshalb das Interesse der Ausländer an Schweizer Zweitwohnungen auf das tiefste Niveau seit 20 Jahren gesunken ist (vgl. Seite 9).
Nicht nur institutionelle Investoren favorisieren Anlagen in Immobilien, auch bei Privatinvestoren
hat aufgrund der niedrigen Verzinsung von Sparkapitalien und der Gefahr von Negativzinsen die
Neigung zu Immobilieninvestitionen zugenommen. Das treibt die Preise in die Höhe. Als Folge
davon ist die Abschwächung des Preiswachstums im Wohneigentum ins Stocken geraten (vgl.
Seite 8). Der vermehrte Kapitalzufluss dürfte auf dem Immobilienmarkt zusätzliche Entwicklungen auslösen. Das freut die Bauwirtschaft und dürfte diversen Marktberichten, welche den
Hochbau bereits im Abschwung sehen, einen Strich durch die Rechnung machen. Zwar ist es
richtig, dass die Zahl der Baugesuche rückläufig ist, doch steht dies im Zusammenhang mit der
Zweitwohnungsinitiative, die dem Bau von Zweitwohnungen einen Riegel vorgeschoben hat.
Orientiert man sich an den Bausummen oder der Zahl baubewilligter Wohnungen ist kein Einbruch zu verzeichnen. Es wäre daher verfrüht, die Bauwirtschaft voreilig abzuschreiben (vgl. Seite 5).
Im Namen der Autoren wünsche ich Ihnen eine informative und inspirierende Lektüre.
Fredy Hasenmaile
Head Real Estate & Regional Research
Swiss Issues Immobilien I Mai 2015
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Credit Suisse Economic Research
Themenübersicht
Bauwirtschaft: Hochbau nicht voreilig abschreiben
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Nach einer gut zehn Jahre anhaltenden Expansionsphase erwarten verschiedene Marktbeobachter für das laufende Jahr eine Trendwende im Hochbau.
Ausserhalb der Zweitwohnungsregionen dürfte die Hochbaukonjunktur ihr hohes Niveau vorläufig aber noch halten können.
Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative: Der Pulverdampf verzieht sich
6
Das Zweitwohnungsgesetz tritt voraussichtlich Anfang 2016 in Kraft. Aktuell
sind davon 447 Gemeinden betroffen, in denen in Zukunft mit wenigen Ausnahmen nur noch bewirtschaftete Zweitwohnungen erstellt werden dürfen.
Nachstehende Ausführungen geben einen Überblick über die beschlossenen
Gesetzesartikel.
Wohneigentum: Die Preisabkühlung gerät ins Stocken
8
Im 1. Quartal 2015 hat sich das Preiswachstum in grossen Teilen der Schweiz
mit Ausnahme der Genferseeregion wieder leicht beschleunigt. Die weitere
Entwicklung wird stark von den Negativzinsen sowie der anhaltenden Frankenstärke und deren Folgen abhängig sein.
Mietwohnungen: Ungewollte Effekte des geltenden Mietrechts
10
Die hohe Differenz zwischen Bestands- und Angebotsmieten vermindert die
Anreize für Haushalte, die Wohnsituation ihren Bedürfnissen anzupassen. Der
Mietwohnungsmarkt wird dadurch träge und ineffizient.
Verkaufsflächen: Unsicherheiten überstrahlen Tiefzinseffekt
12
Der Verkaufsflächenmarkt scheint sich angebotsseitig in einer Schockstarre zu
befinden. Die durch den Onlinehandel und die Frankenstärke ausgelösten Unsicherheiten wiegen schwerer als die günstigen Finanzierungsbedingungen,
weshalb Investoren derzeit einen grossen Bogen um den Verkaufsflächenmarkt
machen
Swiss Issues Immobilien I Mai 2015
Kommerzielle Immobilien
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Indirekte Immobilienanlagen
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Credit Suisse Economic Research
Bauwirtschaft
Hochbau nicht voreilig abschreiben
Nach einer gut zehn Jahre anhaltenden Expansionsphase erwarten verschiedene
Marktbeobachter für das laufende Jahr eine Trendwende im Hochbau. Ausserhalb der
Zweitwohnungsregionen dürfte die Hochbaukonjunktur ihr hohes Niveau vorläufig
aber noch halten können.
Bauvorhaben ausserhalb
der Zweitwohnungsgemeinden verharren
auf hohem Niveau
Im Jahr 2014 verbuchte die Hochbaubranche, getrieben von tiefen Zinsen und einer ansprechenden Konjunktur, neue Rekordumsätze. Doch nun mehren sich die Stimmen von Marktbeobachtern, wonach der Wendepunkt überschritten und der Abschwung bereits im Gange sei.
Üblicherweise dienen dabei eingegangene Baugesuche als vorlaufender Indikator. Tatsächlich
liegt die Anzahl der eingegangenen Gesuche in den letzten zwölf Monaten um rund 17% unter
dem Höchststand von Ende 2012. Aussagekräftiger als die Anzahl Gesuche sind jedoch die
veranschlagten Baukosten der bewilligten Gesuche (vgl. Abb. 1). Zwar geben auch Letztere ein
verzerrtes Bild ab, da in den Jahren 2012 und 2013 zahlreiche Gesuche aus Zweitwohnungsgemeinden enthalten sind, die – obwohl bewilligt – aufgrund von Einsprachen aus dem Umfeld
der Initianten der Zweitwohnungsinitiative (vgl. Seiten 6/7) nicht realisiert wurden. Doch wenn
die Analyse auf Gebiete ausserhalb der Zweitwohnungsgemeinden beschränkt wird, ändert sich
das Bild deutlich. Hier bewegen sich die bewilligten Bauvorhaben seit etwa vier Jahren konstant
seitwärts, was kurz- bis mittelfristig gegen einen Einbruch der Umsätze im Hochbau spricht. Zusätzliche Unterstützung dürfte dem Hochbau ausserdem der mit der Einführung der Negativzinsen nochmals verschärfte Anlagenotstand verleihen, der in Anbetracht der attraktiven Immobilienrenditen zusätzliche Entwicklungen auslösen dürfte.
Schwierige Marktsituation
in den Tourismusregionen
Auch wenn mit dem Inkrafttreten des zu Ende beratenen Zweiwohnungsgesetzes die Unsicherheit teilweise beseitigt wird, dürften auf die Bauwirtschaft in den betroffenen Regionen schwierige Zeiten zukommen. Die Tourismusregionen verlieren im Hochbaumarkt deutlich an Gewicht.
Aktuell werden nur 11% der schweizweit bewilligten Bauvorhaben in Zweitwohnungsgemeinden
geplant – ein Wert, der zuletzt im Jahr 2003 unterschritten wurde. Trotzdem ist in der Arbeitsmarktstatistik (vgl. Abb. 2) zurzeit noch wenig von einer Eintrübung in den Tourismusregionen zu
sehen. Vom seit 2013 beobachteten Anstieg der Anzahl Arbeitsloser und Stellensuchender in
der Hochbaubranche ist unter den drei grossen Tourismuskantonen nur der Kanton Bern überdurchschnittlich stark betroffen. Die lokalen Baufirmen profitieren von der teilweise noch guten
Auftragslage in und um die Talgemeinden und Regionalzentren (z.B. Chur, Thusis, Sion) oder
weichen in benachbarte Gebiete aus, was den Wettbewerb in diesen Regionen verschärft. Erst
vereinzelt haben Nachrichten über Entlassungen in den Tourismusregionen den Weg in die Medien gefunden.
Abbildung 1
Abbildung 2
Bewilligte Bauvorhaben Hochbau (Neu- und Umbau)
Arbeitslose und Stellensuchende im Hochbau
Gleitende 12-Monatssumme in CHF Mio. und Anteil Zweitwohnungsgemeinden
Anzahl und Anteile der wichtigsten Tourismuskantone, 12-Monatsmittel
50'000
45'000
40'000
Anteil Zweitwohnungsgemeinden (rechte Skala)
Total
Zweitwohnungsgemeinden
Übrige Gemeinden
Anz. Arbeitslose und Stellensuchende (rechte Skala)
davon Anteil Kanton VS
davon Anteil Kanton GR
davon Anteil Kanton BE
25%
20%
20%
5'000
16%
4'000
12%
3'000
8%
2'000
5%
4%
1'000
0
0%
1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
0%
35'000
30'000
15%
25'000
20'000
10%
15'000
10'000
5'000
Quelle: Baublatt, Credit Suisse
Swiss Issues Immobilien I Mai 2015
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2010
2011
2012
2013
2014
2015
Quelle: Seco, Credit Suisse
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Credit Suisse Economic Research
Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative
Der Pulverdampf verzieht sich
Das Zweitwohnungsgesetz tritt voraussichtlich Anfang 2016 in Kraft. Aktuell sind davon 447 Gemeinden betroffen, in denen in Zukunft mit wenigen Ausnahmen nur noch
bewirtschaftete Zweitwohnungen erstellt werden dürfen. Nachstehende Ausführungen geben einen Überblick über die beschlossenen Gesetzesartikel.
Unerwarteter Kompromiss
Lange Zeit herrschte sehr grosse Unsicherheit darüber, was in den von der Zweitwohnungsinitiative betroffenen Gemeinden in Zukunft überhaupt noch gebaut werden darf und wie bestehende Wohnungen zu behandeln sind. Überraschend fanden das Parlament sowie die Initianten
der Volksinitiative im März 2015 einen Kompromiss. Das in Zukunft geltende Zweitwohnungsgesetz ist bereits verabschiedet. Bis am 9. Juli läuft noch die Frist für ein Referendum, aufgrund
des Kompromisses ist ein solches jedoch unwahrscheinlich. Es deutet vieles darauf hin, dass
das Zweitwohnungsgesetz per Anfang 2016 in Kraft treten wird.
447 betroffene Gemeinden
Insgesamt sind 447 Gemeinden von den Beschränkungen im Zweitwohnungsbau betroffen
(vgl. Abb. 3). Das sind praktisch flächendeckend die touristischen Gemeinden im Alpenraum
und Jura. Hinzu kommen aber auch einzelne ländliche Gemeinden ausserhalb der klassischen
Tourismusregionen. Seit der ersten publizierten Liste ist die Anzahl betroffener Gemeinden
merklich geschrumpft. Ursprünglich waren beispielsweise sogar Locarno und Lugano auf der
Liste der betroffenen Gemeinden zu finden. Beide Städte konnten jedoch detailliert aufzeigen,
dass ihr Anteil an Zweitwohnungen tiefer ausfällt.
Anzahl Bauprojekte
sind eingebrochen
Mit dem erreichten Kompromiss wird es nicht zu einem vollständigen Baustopp für Zweitwohnungen kommen, die zukünftige Bautätigkeit wird in den betroffenen Gemeinden jedoch markant tiefer ausfallen. Aufgrund der zurzeit noch gültigen Übergangsverordnung wurde diese
Entwicklung bereits vorweggenommen. Ein Blick auf die aktuellen Baugesuche und Baubewilligungen zeigt, dass die Zahl der projektierten Wohnungen über alle betroffenen Gemeinden hinweg um rund ein Drittel tiefer liegt als in den Jahren vor der Abstimmung über die Zweitwohnungsinitiative (vgl. Abb. 4). In etlichen klassischen Tourismusgemeinden war der Rückgang sogar noch um einiges stärker.
Unsicherheit der letzten
Jahre war Gift
für Investitionen
Trotz der in Zukunft geltenden Einschränkungen dürften viele betroffene Gemeinden erst einmal
froh sein, dass nun endlich Klarheit darüber herrscht, was in Zukunft noch möglich ist. Die
Unsicherheit der letzten Jahre war Gift für Investitionen und wirkte sich auch auf bestehende
Zweitwohnungen aus, liess sie doch viele potenzielle Käufer zurückhaltend agieren. Darüber
hinaus wurde die Nachfrage durch die konjunkturelle Entwicklung, die erhöhten Anforderungen
bei der Hypothekarkreditvergabe und die Aufwertung des Schweizer Frankens zusätzlich beeinträchtigt. Alle diese Faktoren zusammen führten dazu, dass die Preise in vielen touristischen
Destinationen nachgaben.
Abbildung 3
Abbildung 4
Von der Zweitwohnungsinitiative betroffene Gemeinden
Baugesuche und Bewilligungen eingebrochen
Stand: Februar 2015
Projekte in Gemeinden mit mehr als 20% Zweitwohnungen, Anzahl Wohneinheiten
14'000
Gesuche Zweitwohnungsgemeinden
12'000
Bewilligungen Zweitwohnungsgemeinden
10'000
8'000
6'000
4'000
2'000
< 20%
≥ 20%
Quelle: Bundesamt für Raumentwicklung, Credit Suisse, Geostat
Swiss Issues Immobilien I Mai 2015
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1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
Quelle: Baublatt, Credit Suisse
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Credit Suisse Economic Research
Dreiteilung des Marktes
Die Umsetzung wird in den betroffenen Gemeinden zu einer Dreiteilung des Wohnungsmarktes
führen. Neben Wohnungen, die vor dem 11. März 2012 bestanden oder rechtskräftig bewilligt
waren («altrechtliche Liegenschaften») und für die keine Nutzungseinschränkungen vorliegen,
kommen in Zukunft deklarierte Erstwohnungen und qualifiziert touristisch bewirtschaftete
Zweitwohnungen hinzu. Zwischen diesen drei Segmenten wird es zu grossen Unterschieden
hinsichtlich der Nachfrage und damit der Preise kommen.
Keine Nutzungseinschränkungen
für altrechtliche
Liegenschaften
Keine Änderungen gibt es für altrechtliche Liegenschaften ohne Nutzungseinschränkungen.
Diese können auch in Zukunft uneingeschränkt genutzt werden. Als Zweitwohnung genutzte
Objekte dürfen auch als solche weiterverkauft werden. Selbst eine Wohnung, die heute von
einem Einheimischen bewohnt wird, kann unter Vorbehalt der Missbräuchlichkeit, die noch
genauer definiert werden muss, als Zweitwohnung an Dritte verkauft werden. Renovationen und
selbst Ersatzneubauten sind mit Einschränkungen in Bezug auf eine Objektvergrösserung möglich, ohne dass es zu Nutzungseinschränkungen kommt.
Bewirtschaftete
Zweitwohnungen
bleiben möglich
Der Bau neuer Zweitwohnungen ist dagegen nur noch in einem eng gesteckten Rahmen möglich. Mit wenigen Ausnahmen sind nur noch bewirtschaftete Zweitwohnungen realisierbar. Diese
müssen dauerhaft zur kurzfristigen Nutzung zu ortsüblichen Preisen im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs vermietet werden und dürfen nicht auf die persönlichen Bedürfnisse der Besitzer zugeschnitten sein. Die exakten Anforderungen müssen noch in einer Verordnung bestimmt werden. Es darf aber davon ausgegangen werden, dass der Besitzer seine
Wohnung während der Hochsaison bloss einige Wochen pro Jahr selbst nutzen kann. Zusätzlich
ist es Ortsansässigen möglich, unter restriktiven Voraussetzungen im gleichen Gebäude Zweitwohnungen für die Vermietung zu erstellen. Für viele Schweizer dürfte der Kauf einer bewirtschafteten Zweitwohnung wenig attraktiv sein, da die spontane Nutzung damit nicht möglich ist.
Weitere Ausnahme
für geschützte und
ortsprägende Bauten
Eine weitere Ausnahme gilt für geschützte und ortsprägende Bauten: Innerhalb derselben dürfen sogar neue Wohnungen ohne Nutzungseinschränkung erstellt werden. Dies darf den
Schutzwert jedoch nicht beeinträchtigen, und es muss aufgezeigt werden, dass der Erhalt nicht
anders sichergestellt werden kann. Bei Liegenschaften ausserhalb der Bauzonen, was häufig
Rustici und Maiensässe betrifft, müssen die Bestimmungen der Raumplanungsgesetzgebung
beachtet werden.
Zweitwohnungen
zur Hotelfinanzierung
Ausnahmen werden auch der Hotellerie gewährt. In der Vergangenheit wurden viele Hotelprojekte über den Bau von Zweitwohnungen finanziert. Um derartige Finanzierungen auch in Zukunft zu ermöglichen, können bei Hotelprojekten Wohnungen ohne Nutzungseinschränkungen
erstellen werden. Diese dürfen 20% der Hauptnutzfläche jedoch nicht überschreiten. Weiter
müssen die Wohnungen eine bauliche und funktionale Einheit mit dem Betrieb bilden, und der
Ertrag aus den Wohnungen muss in den Bau oder Betrieb des Hotels fliessen. Zudem muss
aufgezeigt werden können, dass der Betrieb nur mit dem Ertrag der Wohnungen wirtschaftlich
(weiter-) geführt werden kann. Bleiben die Wohnungen im Besitz des Hotels und werden vermietet, darf der Anteil der Wohnungen auf maximal 33% steigen.
Umnutzung von
veralteten Hotels
Hat ein Hotel schon vor dem 11. März 2012 bestanden, kann es unter strengen Auflagen zu
50% in Wohnungen ohne Nutzungseinschränkungen umgewandelt werden. Voraussetzung
hierfür ist eine minimale Bewirtschaftungsdauer von 25 Jahren sowie der Nachweis, dass das
Hotel nicht in touristisch bewirtschaftete Wohnungen umgenutzt und der Betrieb ohne Fehlverhalten des Eigentümers/Betreibers nicht mehr wirtschaftlich weitergeführt werden kann. Diese
Regel dürfte dazu führen, dass etliche veraltete, nicht mehr konkurrenzfähige Hotels verschwinden werden. Damit wird sich der Strukturwandel in der Hotellerie in den kommenden Jahren
voraussichtlich beschleunigen.
Swiss Issues Immobilien I Mai 2015
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Credit Suisse Economic Research
Wohneigentum
Die Preisabkühlung gerät ins Stocken
Im 1. Quartal 2015 hat sich das Preiswachstum in grossen Teilen der Schweiz mit
Ausnahme der Genferseeregion wieder leicht beschleunigt. Die weitere Entwicklung
wird stark von den Negativzinsen sowie der anhaltenden Frankenstärke und deren
Folgen abhängig sein.
Eigentumspreise steigen
wieder etwas stärker
Die Preise für Eigentumswohnungen sind im 1. Quartal 2015 im Vergleich zum Vorjahresquartal
um 3.3% gestiegen, diejenigen von Einfamilienhäusern um 3.6% (vgl. Abb. 5). Damit liegt das
Preiswachstum in beiden Segmenten zwar weiterhin spürbar unter den Niveaus der Jahre 2010
bis 2012, im Vergleich zu den letzten Quartalen zeigt sich aber wieder eine leichte Beschleunigung. Wir erachten die wieder anziehenden Wachstumsraten im Kontext der Überhitzungsdebatte noch nicht als problematisch. Dennoch zeigt sich, dass die Abkühlung des Wohneigentumsmarktes etwas ins Stocken geraten ist.
Entwicklung ist und wird
von der Frankenstärke
und deren Folgen geprägt
bleiben
Die Negativzinsen der Schweizerischen Nationalbank sind nicht unschuldig an dieser Entwicklung: Sie haben die Hypothekarzinsen zwar nicht nochmals verbilligt, sondern – im Gegenteil –
aufgrund der höheren Absicherungskosten sogar leicht verteuert. Die Untergrenze des Hypothekarzinsniveaus ist damit endgültig erreicht. Dies sowie die Angst vor Negativzinsen und mangelnde Anlagealternativen fördern die Neigung der Haushalte, ihr Vermögen in eine Sachanlage
wie Wohneigentum zu investieren. Darüber hinaus hat die Erstellung von Wohneigentum seit
Mitte 2011 stark nachgelassen und ist wieder auf das Niveau von 2002 gesunken. Das folglich
rückläufige Angebot wirkt ebenfalls als Stütze der Preisdynamik. Wir rechnen damit, dass sich
die negativen Folgen der Frankenaufwertung im 2. Halbjahr etwas stärker bemerkbar machen
werden. Pessimistischere Lohn- und Beschäftigungsaussichten dürften sich dämpfend auf die
Nachfrage nach Wohneigentum auswirken. Dies könnte die ins Stocken geratene Abkühlung
allenfalls wieder in Gang setzen.
Abkühlungstendenz
am Genfersee hält
ungebrochen an
Regional zeigen sich grosse Unterschiede (vgl. Abb. 6). Die Hochpreisregionen rund um den
Genfersee bleiben unverändert auf ihrem Abkühlungspfad. Die Eigentumspreise sind im Kanton
Genf innert Jahresfrist um 3.3% gesunken. Damit beträgt die kumulierte Preiskorrektur seit
dem Höchststand 4.7%. Anders sieht die Situation rund um den Zürich- und Zugersee aus. Mit
Ausnahme der Regionen March/Höfe und Einsiedeln, wo ebenfalls Preisrückgänge zu verzeichnen sind, hat die Preisdynamik wieder zugenommen, bleibt aber unter den hohen Wachstumsraten aus früheren Jahren. Ausserhalb der Hochpreisregionen, wo das Preiswachstum schon in
den Vorquartalen merklich höher lag, hat sich die Dynamik vielerorts ebenfalls wieder etwas beschleunigt.
Abbildung 5
Abbildung 6
Preiswachstum im Wohneigentum
Regionale Unterschiede des Preiswachstums
Wachstum der Transaktionspreise im Vorjahresvergleich, in %
Transaktionspreisentwicklung Wohneigentum, 1.Q 2014–1.Q 2015, in %
Eigentumswohnungen
Einfamilienhäuser
Durchschnitt EWG 2000–2014
Durchschnitt EFH 2000–2014
10%
8%
6%
> 7%
5% – 7%
4% – 5%
3% – 4%
2% – 3%
1% – 2%
0% – 1%
-1% – 0%
< -1%
4%
2%
0%
1.Q 2011
1.Q 2012
Quelle: Wüest & Partner, Credit Suisse
Swiss Issues Immobilien I Mai 2015
1.Q 2013
1.Q 2014
1.Q 2015
Quelle: Wüest & Partner, Credit Suisse, Geostat
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Credit Suisse Economic Research
Wohneigentum
So tiefe Wohneigentumsplanung wie noch nie seit 2002
Bewilligungstätigkeit Wohneigentum (Neubau)
Gleitende 12-Monatssumme, in Anzahl Wohneinheiten (rechte Skala)
Als Folge der gedämpften Nachfragesituation werden laufend
weniger Wohneigentumsobjekte geplant. An diesem Bild hat
sich seit Jahresbeginn nichts geändert: Per Ende März 2015
wurden in der 12-Monatssumme knapp 25'000 Eigentumsobjekte bewilligt, 5% weniger als im Vorjahr. So wenig Eigentum
wurde seit 2002 noch nie geplant. Weil weiterhin viele Mietwohnungen projektiert werden, schwächt sich der Anteil geplanter Eigentumsobjekte am Total bewilligter Wohnungen ab.
Seit einem halben Jahr liegt dieser Anteil sogar unter der
50%-Marke. Von den heute bewilligten Eigentumsobjekten
sind rund zwei Drittel Eigentumswohnungen und rund ein
Drittel Einfamilienhäuser.
45'000
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2002
40'000
35'000
30'000
25'000
20'000
15'000
10'000
5'000
0
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Anteil Mietwohnungen
Anteil Einfamilienhäuser
Anteil Eigentumswohnungen
Baubewilligte Eigentumsobjekte (rechte Skala)
Quelle: Baublatt, Credit Suisse
Anhaltend volatile Entwicklung der Hypothekarzinssätze
Entwicklung der Hypothekarzinsen
Zinsen bei Neuabschluss, in %
Obwohl die SNB den EUR/CHF-Mindestkurs aufgehoben hat,
wird sie die Entwicklung des Schweizer Frankens weiterhin in
den Vordergrund ihrer Geldpolitik stellen. In den kommenden
zwölf Monaten dürfte das Zielband der Leitzinsen unverändert
zwischen –1.25% und –0.25% bleiben. Daher erwarten wir,
dass die Zinssätze für Flex-Rollover-Hypotheken auf ihren
Tiefstständen verharren werden. Bei Fix-Hypotheken hängt die
weitere Entwicklung stark von den Absicherungskosten ab,
welche die Negativzinsen den Finanzinstituten derzeit verursachen. Der international beobachtete Trend zu höheren Langfristzinsen dürfte sich allmählich fortsetzen. Kurzfristig muss
wegen der vorherrschenden Unsicherheit sowie laufender
Umpositionierungen der Investoren am Markt mit Ausschlägen
nach oben wie unten gerechnet werden.
Fix-Hypothek 3J
Fix-Hypothek 5J
Fix-Hypothek 10J
Flex-Rollover-Hypothek (3-Monats-Libor)
Fix-Hypothek 15J
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Quelle: Datastream, Credit Suisse
Ausländer fragen weniger Zweitwohnungen nach
Ausschöpfung der Lex-Koller-Kontingente
Ausschöpfungsquote ausgewählter Kantone sowie der Schweiz, in %
Die Lex Koller beschränkt den Erwerb von Zweitwohnungen
durch Ausländer, die ihren Wohnsitz nicht in der Schweiz haben, auf jährlich 1500 Einheiten. In der Vergangenheit haben
die klassischen Tourismuskantone ihre Kontingente jeweils
aufgebraucht und häufig sogar die nicht benötigten Kontingente anderer Kantone beansprucht. Entsprechend bewegte sich
die Ausschöpfungsquote auf Landesebene bis 2008 regelmässig nahe bei 100%. Seither werden die Kontingente nicht
mehr vollständig ausgeschöpft. Schweizweit beliefen sich die
beanspruchten Kontingente im Jahr 2013 auf 842. Hauptgründe hierfür sind der starke Franken, die schlechte wirtschaftliche Situation in vielen Ländern Europas sowie die Unsicherheit aufgrund der Zweitwohnungsinitiative.
150%
125%
100%
75%
50%
25%
CH
Kanton BE
Kanton GR
Kanton TI
Kanton VD
Kanton VS
0%
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
Quelle: Bundesamt für Justiz, Credit Suisse
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Credit Suisse Economic Research
Mietwohnungen
Ungewollte Effekte des geltenden Mietrechts
Die hohe Differenz zwischen Bestands- und Angebotsmieten vermindert die Anreize
für Haushalte, die Wohnsituation ihren Bedürfnissen anzupassen. Der Mietwohnungsmarkt wird dadurch träge und ineffizient.
Schwierige Anpassung
von Bestandsmieten
Seit 2009 sind die Angebotsmieten im Schnitt jährlich um 2% gestiegen. Im 1. Quartal 2015
betrug das Jahreswachstum zwar nur noch 1.2%, es liegt aber weiterhin im positiven Bereich.
Demgegenüber haben die Bestandsmieten in den letzten Jahren unter dem Einfluss von Referenzzinssatzsenkungen stagniert (vgl. Seite 11). Im Gegensatz zu Mieterwechseln, die für Angleichungen an die Marktmieten genutzt werden, waren Mietpreiserhöhungen bei bestehenden
Mietverträgen selten, sind diese doch in der Schweiz nicht so einfach: Tätigt der Vermieter
wertvermehrende Investitionen, kann er zwar eine Erhöhung durchsetzen, mittels Vergleich mit
orts- und quartierüblichen Mietzinsen ist dies aber erheblich schwieriger.
Grosse Kluft zwischen
Angebots- und
Bestandsmieten
Diese Entwicklung hat mittlerweile eine signifikante Differenz zwischen Bestands- und Angebotsmieten zur Folge (vgl. Abb. 7). Schweizweit lagen die durchschnittlich bezahlten Nettomieten der Jahre 2010 bis 2012 um 10.7% unter der aktuell angebotenen Medianmiete. Verglichen mit der angebotenen Durchschnittsmiete würde der Abschlag sogar 23% betragen, denn
der Anteil an hochpreisigen Objekten im Angebot ist überdurchschnittlich. Am ausgeprägtesten
ist die Differenz in der Stadt Genf, wo die angebotene Medianmiete mehr als doppelt so hoch
ist wie die durchschnittliche Miete im Bestand. Genossenschafter bezahlen durchschnittlich sogar nur ein Drittel der Angebotsmieten. Allerdings sind Genossenschaftswohnungen auch kleiner.
Hohe Altersklassen
bezahlen deutlich
weniger Miete
Die hohe Preisdifferenz sorgt dafür, dass Haushalte länger in ihrer angestammten Wohnsituation verharren, als aus ökonomischer Sicht sinnvoll wäre. Ein Indiz dafür, dass sich eine lange
Mietdauer auszahlt, ist der Mietzinsvergleich nach Altersklassen (vgl. Abb. 8). Höhere Altersklassen leben tendenziell schon länger in derselben Wohnung und profitieren deshalb von tieferen Mietkosten. So bezahlen beispielsweise 71- bis 80-Jährige im Schnitt knapp 21.1% weniger Mietzins pro Zimmer als 31- bis 40-Jährige. In den Grosszentren sind es sogar 27.8% weniger. Ein Teil des Preisvorteils wird durch grössere Wohnungen ausgeglichen, denn mit zunehmendem Alter steigt auch die Anzahl Zimmer pro Haushaltsmitglied. Doch mit wachsendem
Unterschied zwischen Bestands- und Angebotsmieten steigt auch das Risiko, dass Vermieter zu
Kündigungen schreiten, um die Liegenschaft zu sanieren und neu am Markt zu positionieren.
Die Unsicherheit darüber, am angestammten Ort bleiben zu können, ist insbesondere für ältere
Menschen eine grosse Belastung und stellt die Kehrseite der tieferen Kosten dar.
Abbildung 7
Abbildung 8
Vergleich der Nettomieten von Bestand und Angebot
Nettomiete pro Zimmer nach Altersklassen
Bestand: Durchschnitt 2010–2012, in CHF pro Monat; Angebot: Median 1.Q 2015
Durchschnittliche Nettomieten 2010–2012, in CHF pro Monat, ohne Familien
3'000
600
Angebot
Mieter
Schweiz
Genossenschafter
2'500
500
2'000
400
1'500
300
1'000
200
500
100
Grosszentren
0
0
Genf
Zürich
Lausanne
Schweiz
Quelle: Bundesamt für Statistik, Meta-Sys, Credit Suisse
Swiss Issues Immobilien I Mai 2015
Basel
Bern
bis 20
21–30
31–40
41–50
51–60
61–70
71–80
81–90
Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse
10
Credit Suisse Economic Research
Mietwohnungen
Abnehmende Mietwohnungsnachfrage
Wanderungssaldo der ständigen ausländischen
Wohnbevölkerung
Anteil am Gesamtsaldo, in % (rechte Skala); gleit. 12-Monatssumme* (linke Skala)
Die Mietwohnungsnachfrage hat ihren Zenit überschritten.
Dazu beigetragen hat insbesondere eine geringere Zuwanderung. Nachdem 2013 noch der zweithöchste Wert nach 2008
gemessen wurde, lag der Wanderungssaldo im letzten Jahr
bei knapp 83'000 Personen. Dieser Wert dürfte allerdings
überzeichnet sein: Nach Auslaufen der Ventilklausel per Mai
2014 sind viele Kurzaufenthaltsbewilligungen in Niederlassungsbewilligungen umgewandelt worden (reine Statuswechsel). Weil das Stellenwachstum stark abgenommen hat, erwarten wir 2015 netto eine um 10'000 Migranten tiefere Zuwanderung. Zurzeit (per April 2015) ist allerdings noch keine Abschwächung in den Daten festzustellen, da die Statuswechsel
nach wie vor rege genutzt werden.
Wanderungssaldo (l. Skala)
F, I, P, E
EU-8
Übrige (Asien, etc.)
140'000
120'000
100'000
50%
80'000
40%
60'000
30%
40'000
20%
20'000
10%
0%
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Quelle: Staatssekretariat für Migration, Credit Suisse
Mietwohnungsproduktion auf Höhenflug
Deutschland
70%
Übrige EU-17/EFTA
EU-2, übriges Europa 60%
2013
2014
2015
* Exkl. Registerkorrekturen
Bewilligungstätigkeit von Mietwohnungen (Neubau)
Gleitende 12-Monatssumme, in Wohneinheiten
Wegen des Tiefzinsumfelds und des daraus resultierenden
Anlagenotstands stehen Mietwohnungen seit Jahren hoch in
der Gunst der Investoren. Die Zahl baubewilligter Mietwohnungen erhöhte sich entsprechend Jahr für Jahr. Aktuell verharrt
die Summe der in den letzten zwölf Monaten baubewilligten
Mietwohnungen bei rund 25'500. Aus regionaler Perspektive
bleiben die Zentren und Agglomerationsgemeinden im Fokus.
Aber auch in den übrigen Gemeinden werden immer noch viele
Wohnungen geplant. Die Einführung der Negativzinsen hat die
Attraktivität von Immobilieninvestitionen nochmals erhöht, weil
die Renditeprämie gegenüber risikoarmen Anleihen zugenommen hat. Wir erwarten deshalb eine anhaltend hohe Mietwohnungsprojektierung.
14'000
12'000
10'000
Baubewilligte Mietwohnungen Total (rechte Skala)
Zentren
Agglomerationsgemeinden (exkl. Zentren)
Übrige Gemeinden (exkl. touristische Gemeinden)
Touristische Gemeinden
35'000
30'000
25'000
8'000
20'000
6'000
15'000
4'000
10'000
2'000
5'000
0
2002
0
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Quelle: Baublatt, Credit Suisse
Erneute Senkung des Referenzzinssatzes im Juni
Hypothekarischer Referenzzinssatz und Durchschnittssatz
Referenzzinssatz in Viertelprozentpunkten, bei Veröffentlichung
Weil die Zinsen für Libor- und Fix-Hypotheken auf tiefem
Niveau verharren, können neue Wohneigentümer Hypotheken
zu tiefen Zinsen abschliessen bzw. bestehende zu tieferen
Zinsen verlängern. Dadurch rückt der Schwellenwert für eine
Anpassung des Referenzzinssatzes immer näher. Der Durchschnittssatz, der per 31. Dezember 2014 bei 1.89% zu liegen
kam, dürfte per 31. März 2015 den Schwellenwert von
1.875% unterschritten haben. Damit wird der Bund am 1. Juni
2015 eine Senkung des Referenzzinssatzes von 2.00% auf
1.75% kommunizieren. Mieter können deshalb einmal mehr
Anspruch auf eine Mietzinsreduktion erheben, was die Erträge
der Liegenschaftsbesitzer belastet. Bis mindestens 2017 ist in
der Folge mit keiner weiteren Veränderung mehr zu rechnen.
Referenzzinssatz
Schwellenwerte seit Dez. 2011
3.50%
3.375%
3.25%
3.125%
3.00%
2.875%
2.75%
2.625%
2.50%
2.375%
2.25%
2.125%
2.00%
1.75%
1.50%
2008
3.625%
Durchschnittssatz am Stichtag
1.875%
Hypothekarischer Referenzzinssatz
1.625%
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Quelle: Bundesamt für Wohnungswesen, Credit Suisse
Swiss Issues Immobilien I Mai 2015
11
Credit Suisse Economic Research
Verkaufsflächen
Unsicherheiten überstrahlen Tiefzinseffekt
Der Verkaufsflächenmarkt scheint sich angebotsseitig in einer Schockstarre zu befinden. Die durch den Onlinehandel und die Frankenstärke ausgelösten Unsicherheiten
wiegen schwerer als die günstigen Finanzierungsbedingungen, weshalb Investoren
derzeit einen grossen Bogen um den Verkaufsflächenmarkt machen.
Onlinehandel und
schwierige Ertragslage
belasten Flächennachfrage
Die Detailhandelsbranche befindet sich seit Jahren im Wandel. Während bisher das Aussterben
der «Tante-Emma-Läden», der Filialisierungstrend sowie das Entstehen zahlreicher Fachmarktund Einkaufszentren im Vordergrund standen, ist es nun die Digitalisierung, die den Detailhandel vor grosse Herausforderungen stellt. Weil der Onlinehandel im Endeffekt zu einem geringeren Flächenbedarf führt, bedroht er die Nachfrage nach stationären Verkaufspunkten direkt. Er
zwingt den Detailhandel, sich neu zu erfinden, und erfordert damit hohe Investitionen (IT, Logistik, Innenausstattung usw.). Fatalerweise trifft der erneute Strukturwandel den Detailhandel
nicht in einer Position der Stärke: Durch den robusten Franken begünstigte Einkäufe im Ausland, Preiszugeständnisse an die Konsumenten sowie stagnierende Konsumausgaben belasten
die Umsatzentwicklung (vgl. Seite 13) und drücken auf die Erträge (vgl. Abb. 9). Seit 2011 klagen Retailer aller Unternehmensgrössen über eine sich verschlechternde Ertragslage. Eine derart lange Durststrecke war seit 1994 noch nie zu beobachten. Mit Blick auf die konjunkturelle
Eintrübung als Folge des Frankenschocks rechnen wir für das laufende Jahr nicht mit einer Entspannung.
Entwicklung neuer Flächen
bewegt sich weit unter dem
historischen Mittel
Die Verunsicherung unter den Händlern sowie die starke Flächenausweitung im vergangenen
Jahrzehnt haben die Flächenplanung in eine Schockstarre versetzt (vgl. Abb. 10). Grossprojekte
sind zur Rarität geworden und werden – falls überhaupt – erst nach einer langen Planungsphase
realisiert. So auch das vor Kurzem bewilligte Fachmarktzentrum Ebnet in Sirnach (TG). Es ist
das erste bewilligte Verkaufsflächenprojekt seit Juni 2012 mit einer Investitionssumme von
mehr als CHF 50 Mio. Insgesamt lagen sowohl die Gesuche als auch die Bewilligungen per Ende März 2015 um mehr als 40% unter dem langfristigen Mittel. Damit zeigt sich der Verkaufsflächenmarkt angebotsseitig wenig empfänglich für das anhaltende Tiefzinsniveau. Marktverzerrungen in Form einer durch den Anlagenotstand bedingt erhöhten Planungstätigkeit, wie sie auf
dem Büroflächen- und zunehmend auch auf dem Mietwohnungsmarkt festzustellen sind, sind
nicht zu beobachten. Hierfür sind die Unsicherheiten hinsichtlich der Nachfrageentwicklung vielerorts schlicht zu gross.
Abbildung 9
Abbildung 10
Ertragslage im Detailhandel
Projektierung neuer Verkaufsflächen
Saldo des Anteils der positiven (= verbessert) und negativen (= verschlechtert)
Antworten zur Ertragslage (ggü. Vorjahr); 2015: 1. Quartal
Bausumme (Neubau), in CHF Mio.
50%
Ertragslage, kleine Retailer
Ertragslage, grosse Retailer
Ertragslage, mittelgrosse Retailer
Ertragslage, total
1'600
40%
1'400
30%
1'200
20%
< 1 Mio.
20–50 Mio.
1–5 Mio.
> 50 Mio.
5–10 Mio.
Baugesuche
10–20 Mio.
1'000
10%
0%
800
-10%
600
-20%
400
-30%
200
-40%
-50%
1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
Quelle: KOF Konjunkturforschungsstelle der ETH Zürich, Credit Suisse
Swiss Issues Immobilien I Mai 2015
0
1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
Quelle: Baublatt, Credit Suisse
12
Credit Suisse Economic Research
Kommerzielle Immobilien
Büroflächen: Flaue Nachfrage im Jahr 2015
Entwicklung der Bürobeschäftigung
Wachstumsraten im Vorjahresvergleich; Beschäftigte in Vollzeitäquivalenten
Die Beschäftigung in den klassischen Bürobranchen ist im
4. Quartal 2014 mit 1.4% im Vorjahresvergleich nur moderat
gewachsen. Für das angebrochene Jahr erwarten wir keine
Erholung in der Entwicklung der Bürobeschäftigung, weil die
Aufhebung des EUR/CHF-Mindestkurses das Wirtschafts- und
Beschäftigungswachstum erheblich dämpft. Die Stagnation der
Anzahl offener Stellen und gemeldeter Arbeitsloser in den
klassischen Bürobranchen bestätigt dieses Bild. Wir erwarten
daher, dass die Nachfrage nach Büroflächen, die sich 2014
ohnehin schon verhalten präsentierte, schwach bleiben wird.
Folglich steigt das Risiko einer Ausweitung des Überangebots
auf dem Büroflächenmarkt, zumal auch die Bautätigkeit auf zu
hohem Niveau verharrt (siehe unten).
12%
120%
Anzahl offene Stellen (rechte Skala)
Gemeldete Arbeitslose (rechte Skala)
10%
100%
Bürobeschäftigung
8%
80%
6%
60%
4%
40%
2%
20%
0%
0%
-2%
-20%
-4%
-40%
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse
Büroflächen: Stagnierende Neubauprojektierung
Erwartete Angebotsausweitung Büroflächen (Neubau)
Bewilligte Bausummen über die letzten zwölf Monate, in CHF Mio.
Die erwartete Büroflächenausweitung verharrt mit einer Bausumme von CHF 1930 Mio. nur knapp unter dem langfristigen
Mittel seit 1995 von CHF 1950 Mio. Während in den kleineren
Zentren sowie in den suburbanen und peripheren Gemeinden
mehr Büroflächen als im langjährigen Durchschnitt bewilligt
wurden, werden in den Gross- und Mittelzentren unterdurchschnittlich viele Projekte geplant. Angesichts der in den letzten
Jahren starken Ausweitung in den Grosszentren und des sich
anbahnenden Überangebots ist die sich abzeichnende Beruhigung in der Flächenproduktion begrüssenswert. Dennoch ist in
den grössten Büromärkten der Schweiz mit weiter steigenden
Leerständen und sinkenden Mieten zu rechnen, weil sich noch
zu viele Projekte in der Pipeline befinden.
4'000
3'500
3'000
5 Grosszentren
6 grösste Mittelzentren
Sonstige Zentren und suburbane Gemeinden
Peripherie
Baubewilligungen Büroflächen total
2'500
2'000
1'500
1'000
500
0
1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
Quelle: Baublatt, Credit Suisse
Verkaufsflächen: Nullwachstum der Detailhandelsumsätze
Entwicklung der Detailhandelsumsätze
Nominell; Detailhandel: gleitendes Mittel über die vergangenen zwölf Monate
Die Aufhebung des EUR/CHF-Mindestkurses trifft den Detailhandel zu einem ungünstigen Zeitpunkt: Neben dem boomenden Onlinehandel sieht er sich mit diversen zusätzlichen Herausforderungen konfrontiert (verhaltene Umsatzentwicklung,
Einkaufstourismus, hoher Investitionsbedarf). Daher überrascht
die Anfälligkeit der Umsatzentwicklung auf den wieder erstarkten Franken nicht. Die nominalen Detailhandelsumsätze reagierten umgehend. Per Ende März 2015 belief sich das gleitende nominale Jahreswachstum auf –0.5% gegenüber dem
Vorjahr. Für die Flächennachfrage ist dies Gift: Um dem stark
wachsenden Onlinehandel Paroli bieten zu können, bedarf es
an Investitionen. Diese sind im derzeitigen Umfeld jedoch
schwierig zu finanzieren.
10%
Onlinehandel (Jahreswachstum)
Detailhandel total (gleitendes Jahreswachstum
8%
6%
4%
2%
0%
-2%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Quelle: Bundesamt für Statistik, Verband des Schweizerischen Versandhandels
Swiss Issues Immobilien I Mai 2015
13
Credit Suisse Economic Research
Indirekte Immobilienanlagen
Schweiz in puncto Performance von China überflügelt
Performance indirekter Immobilienanlagen
Gesamtrenditen, Index: 01.01.2015 = 100, in lokaler Währung
Immobilienfonds und -gesellschaften sind fulminant ins laufende Jahr gestartet, weil Immobilienanlagen mit der Einführung
von Negativzinsen schlagartig nochmals attraktiver wurden.
Seit März hat sich die Dynamik beruhigt. Die Gesamtrendite
beläuft sich seit Anfang Jahr dennoch auf 4.9% bei den Fonds
bzw. auf 9.7% bei den Gesellschaften. Im internationalen
Vergleich liegen solche Gesamtrenditen im Mittelfeld. Bis dato
ist China mit einer Performance seit Jahresbeginn von 46%
der Ausreisser. Eine schlagartige Verbesserung der Stimmung
an der Börse gab hierfür den Ausschlag. Fundamental hat sich
die Lage auf dem Immobilienmarkt nicht wesentlich verbessert.
Der Angebotsüberhang bleibt bestehen. Insbesondere die
Preisrückgänge im Wohnsegment haben sich verlangsamt.
150
140
USA
Deutschland
Frankreich
Japan
China
CH RE Funds
CH RE Shares
130
120
110
100
90
01/2015
02/2015
03/2015
04/2015
05/2015
Quelle: Datastream, Credit Suisse
Nicht-linearer Zusammenhang von Zinsen und Aufpreisen
Handelsvolumen von Immobiliengesellschaften
Wöchentliches Volumen in CHF Mio. und Zinssatz in %
Die seit einigen Monaten stark gestiegenen Aufpreise bei
indirekten Immobilienanlagen in der Schweiz zeigen, dass
zwischen den Zinsen und den Agios/Prämien keine lineare
Beziehung besteht. Ein Rückgang der langfristigen Zinsen von
0.4% auf 0.3% hat für die Anleger beispielsweise keine allzu
grosse Bedeutung. Die Situation ändert sich jedoch dramatisch, wenn Investoren Gefahr laufen, auf ihren Sichtguthaben
mit Negativzinsen belastet zu werden. In diesem Fall besteht
für die Anleger ein Anreiz, ihre Liquidität in vergleichsweise
stabilen, auf Dividendenrenditen ausgerichteten Vehikeln zu
lagern, wie etwa Immobilienfonds. Dies wir durch die lebhafte
Handelstätigkeit bei Schweizer Immobilienfonds im laufenden
Jahr klar belegt.
250
200
1.5%
Handelsvolumen SXI RE Shares
Zins 10-j. CH-Staatsanleihe (rechte Skala)
1.2%
150
0.9%
100
0.6%
50
0.3%
0
0.0%
-50
Jan 2014
-0.3%
Apr 2014
Jul 2014
Okt 2014
Jan 2015
Apr 2015
Quelle: Datastream, Credit Suisse
Tiefe Diskontierungssätze stützen Immobilienbewertungen
Die Bedeutung der Diskontierungssätze
Schätzwert* in Abhängigkeit von Cashflow-Wachstum und Diskontierungssatz
Selbst bei unveränderten Mieten und Leerständen wirken sich
tiefe oder negative Zinsen positiv auf die geschätzten Immobilienwerte aus. Bei der Discounted-Cashflow-Methode (DCF)
werden die erwarteten Erträge und Kosten einer Liegenschaft
auf den Gegenwartswert diskontiert. Insbesondere bei hohem
Cashflow-Wachstum und bereits tiefen Diskontierungssätzen
wirken sich Änderungen überproportional aus. Künftig rechnen
wir in der Eurozone und in der Schweiz mit weiter rückläufigen
Diskontierungssätzen. Dem ist so, weil die Differenz zwischen
den Diskontierungssätzen und den Renditen langfristiger
Staatsanleihen gestiegen ist und nun das weitgehend unveränderte Immobilienrisiko nicht mehr adäquat widerspiegelt.
Quelle: Datastream, Credit Suisse;
Swiss Issues Immobilien I Mai 2015
* Ewiger Horizont, Cashflow = CHF 0.5 Mio.
14
Credit Suisse Economic Research
Risikowarnung
Jede Anlage ist mit Risiken verbunden, insbesondere in Bezug auf Wert- und
Renditeschwankungen. Sind Anlagen in einer anderen Währung als Ihrer Basiswährung denominiert, können Wechselkursschwankungen den Wert, den Kurs
oder die Rendite nachteilig beeinflussen.
Informationen zu den mit Anlagen in die hierin behandelten Wertpapiere verbundenen Risiken finden Sie unter folgender Adresse:
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verbunden sind, enthalten. Bevor Sie eine Anlageentscheidung auf der Grundlage dieses Berichts treffen, sollten Sie sich durch Ihren unabhängigen Anlageberater bezüglich notwendiger Erläuterungen zum Inhalt dieses Berichts beraten
lassen. Zusätzliche Informationen erhalten Sie ausserdem in der Broschüre
«Besondere Risiken im Effektenhandel», die Sie bei der Schweizerischen Bankiervereinigung erhalten.
Kurs, Wert und Ertrag der in diesem Bericht beschriebenen Wertpapiere oder
Finanzinstrumente können sowohl steigen als auch fallen. Der Wert von Wertpapieren und Finanzinstrumenten unterliegt Schwankungen von Kassa- bzw.
Termin- und Wechselkursen sowie der Entwicklung von wirtschaftlichen Indikatoren, der Bonität von Emittenten oder Referenz-Emittenten usw. Diese Schwankungen und Entwicklungen können sich sowohl vorteilhaft als auch nachteilig auf
den Ertrag bzw. den Kurs der betreffenden Papiere oder Instrumente auswirken.
Beim Kauf von Wertpapieren oder Finanzinstrumenten können Sie aufgrund von
Schwankungen der Börsenkurse oder anderer finanzieller Indizes usw. einen
Verlust oder einen den investierten Betrag übersteigenden Verlust erleiden.
Dieses Risiko betrifft insbesondere Anleger in Wertpapiere wie beispielsweise
ADRs, deren Wert von Wechselkursschwankungen beeinflusst wird.
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durchgeführte Transaktionen, einschliesslich ausserbörslicher (OTC) Transaktionen mit Derivaten, werden als Kauf-/Geldkurs oder Verkaufs-/Briefkurs angegeben, wobei zwischen diesen Kursangaben eine Differenz (Spread) bestehen
kann. Gebühren für Transaktionen werden vor dem Handel gemäss den geltenden Gesetzen und Bestimmungen vereinbart. Bitte konsultieren Sie vor einem
Kauf die handelsvorbereitende Dokumentation, in der Sie eine Erläuterung der
Risiken und Provisionen usw. der jeweiligen Wertpapiere oder Finanzinstrumente
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Bei strukturierten Wertpapieren handelt es sich um komplexe Anlageinstrumente,
die typischerweise ein erhöhtes Risiko aufweisen. Diese Produkte richten sich
ausschliesslich an erfahrene und informierte Anleger, die alle mit der entsprechenden Anlage verbundenen Risiken verstehen und akzeptieren. Der Marktwert
von strukturierten Wertpapieren wird durch wirtschaftliche, finanzielle und politische Faktoren beeinflusst (insbesondere Spot- und Forward-Zinsen sowie
Wechselkurse), ebenso durch Faktoren wie Laufzeit, Marktkonditionen, Volatilität
oder Bonität des Emittenten bzw. von Referenzemittenten. Anleger, die den
Erwerb strukturierter Produkte erwägen, sollten das betreffende Produkt eigenständig prüfen und analysieren und ihre eigenen Berater zu den mit dem geplanten Erwerb verbundenen Risiken konsultieren.
Einige der in diesem Bericht behandelten Produkte weisen ein erhöhtes Mass an
Volatilität auf. Anlagen mit erhöhter Volatilität können starken Wertschwankungen unterliegen, die zu Verlusten bei einer Realisierung der betreffenden Anlage
führen können. Derartige Verluste können dem Wert der ursprünglichen Anlage
entsprechen. Bei bestimmten Investments können die erlittenen Verluste den
Wert der ursprünglichen Anlage sogar übersteigen. In einem solchen Fall müssen
Sie die erlittenen Verluste durch zusätzliche Zahlungen decken. Die Rendite auf
ein Investment kann fluktuieren, und gegebenenfalls wird ein Teil des für die
ursprüngliche Anlage gezahlten Betrags für die Zahlung der Rendite verwendet.
Bestimmte Investments können gegebenenfalls nicht ohne weiteres realisiert
werden, und der Verkauf bzw. die Realisierung der betreffenden Instrumente
kann sich als schwierig erweisen. Ebenso kann es sich als schwierig erweisen,
zuverlässige Informationen zum Wert eines Investments oder den damit verbundenen Risiken zu erlangen. Bitte wenden Sie sich bei Fragen an Ihren Relationship Manager.
Finanzmarktrisiken
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resultierenden Erträge können sinken, steigen oder schwanken. Die Performance
in der Vergangenheit ist kein Hinweis auf die künftige Wertentwicklung. Sind
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Illiquidität des Marktes nicht vorhergesagt werden.
Schwellenmärkte
In Fällen, in denen sich dieser Bericht auf Schwellenmärkte bezieht, weisen wir
Sie darauf hin, dass mit Anlagen und Transaktionen in verschiedenen Anlagekategorien von oder in Zusammenhang oder Verbindung mit Emittenten und
Schuldnern, die in Schwellenländern gegründet, stationiert oder hauptsächlich
geschäftlich tätig sind, Unsicherheiten und Risiken verbunden sind. Anlagen im
Zusammenhang mit Schwellenländern können als spekulativ betrachtet werden;
ihre Kurse neigen zu einer weit höheren Volatilität als die der stärker entwickelten
Länder der Welt. Anlagen in Schwellenmärkten sollten nur von versierten Anlegern oder von erfahrenen Fachleuten getätigt werden, die über eigenständiges
Wissen über die betreffenden Märkte sowie die Kompetenz verfügen, die verschiedenen Risiken, die solche Anlagen bergen, zu berücksichtigen und abzuwägen und ausreichende finanzielle Ressourcen zur Verfügung haben, um die
erheblichen Risiken des Anlageausfalls solcher Anlagen zu tragen. Es liegt in
Ihrer Verantwortung, die Risiken, die sich aus Anlagen in Schwellenmärkten
ergeben, und Ihre Portfolio-Strukturierung zu steuern. Bezüglich der unterschiedlichen Risiken und Faktoren, die es bei Anlagen in Schwellenmärkten zu berücksichtigen gilt, sollten Sie sich von Ihren eigenen Beratern beraten lassen.
Alternative Anlagen
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Anlegern, die für regulierte und zugelassene gemeinsame Anlagen gelten;
Hedge-Fonds-Manager sind weitgehend unreguliert. Hedge-Fonds sind nicht auf
eine bestimmte Zurückhaltung bei Anlagen oder Handelsstrategie beschränkt
und versuchen, in den unterschiedlichsten Märkten Gewinne zu erzielen, indem
sie auf Fremdfinanzierung, Derivate und komplexe, spekulative Anlagestrategien
setzen, die das Risiko eines Anlageausfalls erhöhen können.
Rohstofftransaktionen bergen ein hohes Mass an Risiko und sind für viele
Privatanleger möglicherweise ungeeignet. Marktbewegungen können zu erheblichen Verlusten oder sogar zu einem Totalverlust führen.
Anleger in Immobilien sind Liquiditäts-, Fremdwährungs- und anderen Risiken
ausgesetzt, einschliesslich konjunktureller Risiken, Vermietungsrisiken und
solcher, die sich aus den Gegebenheiten des lokalen Marktes, der Umwelt und
Änderungen der Gesetzeslage ergeben.
Zins- und Ausfallrisiken
Die Werthaltigkeit einer Anleihe hängt von der Bonität des Emittenten bzw. des
Garanten ab. Sie kann sich während der Laufzeit der Anleihe ändern. Bei Insolvenz des Emittenten und/oder Garanten der Anleihe ist die Anleihe oder der aus
der Anleihe resultierender Ertrag nicht garantiert und Sie erhalten die ursprüngliche Anlage möglicherweise nicht oder nur teilweise zurück.
Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein Indikator für eine
zukünftige Wertentwicklung Die Wertentwicklung kann durch Provisionen, Gebühren oder andere Kosten sowie durch Wechselkursschwankungen beeinflusst werden.
Swiss Issues Immobilien I Mai 2015
15
Credit Suisse Economic Research
Offenlegungen
Die Informationen und Meinungen in diesem Bericht wurden von der Abteilung
Research der Division Private Banking & Wealth Management der CS am
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Aufgrund unterschiedlicher Bewertungskriterien können die in diesem Bericht
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erwarteten Gesamtertrag im 6- bis 12-Monats-Horizont basieren, gemäss der
Definition im Disclosure-Anhang. Da Handelsideen und Unternehmensempfehlungen auf unterschiedlichen Annahmen und Analysemethoden basieren, könnten die Handelsideen von den Unternehmensempfehlungen abweichen. Ausserdem hat die CS möglicherweise andere Berichte veröffentlicht oder wird möglicherweise Berichte veröffentlichen, die im Widerspruch zu dem vorliegenden
Bericht stehen oder zu anderen Schlussfolgerungen gelangen. Diese Berichte
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wider, auf denen sie basieren, und die CS ist in keiner Weise verpflichtet, sicherzustellen, dass der Empfänger Kenntnis von anderen entsprechenden Berichten
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diesem Bericht geäusserten Ansichten über Unternehmen und deren Wertschriften mit ihren persönlichen Ansichten über sämtliche hier analysierten Unternehmen und Wertschriften übereinstimmen. Die Analysten bestätigen darüber
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Weise direkt oder indirekt mit den in diesem Bericht ausgedrückten Empfehlungen oder Ansichten in Verbindung steht.
Die in diesem Bericht erwähnten Knowledge Process Outsourcing Analysten
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sie sich auf Entwicklungen in den analysierten Unternehmen, im Sektor oder
Markt, die für die im Bericht geäusserten Meinungen und Ansichten wesentlich
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Die Vergütung der für diesen Research-Bericht verantwortlichen Analysten setzt
sich aus verschiedenen Faktoren zusammen, darunter aus dem Umsatz der CS.
Einen Teil dieses Umsatzes erwirtschaftet die Credit Suisse im Bereich Investment Banking.
Zusätzliche Angaben
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Fixed Income erhalten Kunden der Credit Suisse (UK) Limited und der Credit
Suisse Securities (Europe) Limited unter der Telefonnummer +41 44 333 33 99.
Swiss Issues Immobilien I Mai 2015
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of India (Research Analysts) Regulations, 2014, vorgeschrieben sind. Die Credit
Suisse könnte Interessen in Bezug auf die im vorliegend Bericht genannten
Unternehmen haben. Die Research-Berichte der Credit Suisse sind auch unter
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natürliche oder juristische Personen bestimmt, die Bürger eines Landes sind oder
in einem Land ihren Wohnsitz bzw. ihren Gesellschaftssitz haben, in dem die
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In diesem Bericht bezieht sich CS auf die Schweizer Bank Credit Suisse AG oder
ihre Tochter- und verbundenen Unternehmen. Weitere Informationen über die
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http://www.credit-suisse.com/who_we_are/de/
KEINE VERBREITUNG, AUFFORDERUNG ODER BERATUNG Diese Publikation dient ausschliesslich zur Information und Veranschaulichung sowie zur
Nutzung durch Sie. Sie ist weder eine Aufforderung noch ein Angebot oder eine
Empfehlung zur Zeichnung oder zum Erwerb von Wertschriften oder anderen
Finanzinstrumenten. Alle Informationen, auch Tatsachen, Meinungen oder Zitate,
sind unter Umständen gekürzt oder zusammengefasst und beziehen sich auf den
Stand am Tag der Erstellung des Dokuments. Bei den in diesem Bericht enthaltenen Informationen handelt es sich lediglich um allgemeine Marktkommentare
und in keiner Weise um eine regulierte Finanzberatung bzw. Rechts-, Steueroder andere regulierte Finanzdienstleistungen. Den finanziellen Zielen, Verhältnissen und Bedürfnissen einzelner Personen wird keine Rechnung getragen.
Diese müssen indes berücksichtigt werden, bevor eine Anlageentscheidung
getroffen wird. Bevor Sie eine Anlageentscheidung auf der Grundlage dieses
Berichts treffen, sollten Sie sich durch Ihren unabhängigen Anlageberater
bezüglich notwendiger Erläuterungen zum Inhalt dieses Berichts beraten lassen.
Dieser Bericht bringt lediglich die Einschätzungen und Meinungen der CS zum
Zeitpunkt der Erstellung des Dokuments zum Ausdruck und bezieht sich nicht auf
das Datum, an dem Sie die Informationen erhalten oder darauf zugreifen. In
diesem Bericht enthaltene Einschätzungen und Ansichten können sich von den
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jederzeit ohne Ankündigung oder die Verpflichtung zur Aktualisierung andern. Die
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Kenntnis gelangen. PROGNOSEN & SCHÄTZUNGEN Vergangene Wertentwicklungen sollten weder als Hinweis noch als Garantie für zukünftige Ergebnisse
aufgefasst werden, noch besteht eine ausdrückliche oder implizierte Gewährleistung für künftige Wertentwicklungen. Soweit dieser Bericht Aussagen über
künftige Wertentwicklungen enthält, sind diese Aussagen zukunftsgerichtet und
bergen daher diverse Risiken und Ungewissheiten. Ist nichts anderes vermerkt,
sind alle Zahlen ungeprüft. Sämtliche hierin erwähnten Bewertungen unterliegen
den CS-Richtlinien und -Verfahren zur Bewertung. KONFLIKTE: Die CS behält
sich das Recht vor, alle in dieser Publikation unter Umständen enthaltenen Fehler
zu korrigieren. Die Credit Suisse, ihre verbundenen Unternehmen und/oder
deren Mitarbeitende halten möglicherweise Positionen oder Bestände, haben
andere materielle Interessen oder tätigen Geschäfte mit hierin erwähnten Wertschriften oder Optionen auf diese Wertschriften oder tätigen andere damit
verbundene Anlagen und steigern oder verringern diese Anlagen von Zeit zu Zeit.
Die CS bietet den hierin erwähnten Unternehmen oder Emittenten möglicherweise in erheblichem Umfang Beratungs- oder Anlagedienstleistungen in Bezug auf
die in dieser Publikation aufgeführten Anlagen oder damit verbundene Anlagen
oder hat dies in den vergangenen zwölf Monaten getan. Einige hierin aufgeführte
Anlagen werden von einem Unternehmen der CS oder einem mit der CS verbundenen Unternehmen angeboten oder die CS ist der einzige Market Maker für
diese Anlagen. Die CS ist involviert in zahlreiche Geschäfte, die mit dem genannten Unternehmen in Zusammenhang stehen. Zu diesen Geschäften gehören
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Credit Suisse Economic Research
unter anderem spezialisierter Handel, Risikoarbitrage, Market Making und
anderer Eigenhandel. BESTEUERUNG: Diese Publikation enthält keinerlei
Anlage-, Rechts-, Bilanz- oder Steuerberatung. Die CS berät nicht hinsichtlich
der steuerlichen Konsequenzen von Anlagen und empfiehlt Anlegern, einen
unabhängigen Steuerberater zu konsultieren. Die Steuersätze und Bemessungsgrundlagen hängen von persönlichen Umständen ab und können sich jederzeit
ändern. QUELLEN: Die in diesem Bericht enthaltenen Informationen und Meinungen stammen aus oder basieren auf Quellen, die von CS als zuverlässig
erachtet werden; dennoch garantiert die CS weder deren Richtigkeit noch deren
Vollständigkeit. Die CS lehnt jede Haftung für Verluste ab, die aufgrund der
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Distribution von Research-Berichten
Sofern hier nicht anders vermerkt, wurde dieser Bericht von der Schweizer Bank
Credit Suisse AG erstellt und publiziert, die der Zulassung und Regulierung durch
die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht untersteht. Australien: Dieser Bericht
wird von der Credit Suisse AG, Sydney Branch (CSSB) (ABN 17 061 700 712
AFSL 226896), ausschliesslich an «Wholesale»-Kunden, definiert nach s761G
des Corporations Act 2001, verteilt. CSSB übernimmt keine Gewähr, noch
macht sie Zusicherungen zur Wertentwicklung der in diesem Bericht erwähnten
Finanzprodukte. Bahrain: Dieser Bericht wird von der Credit Suisse AG, Bahrain
Branch, verteilt, die über eine Zulassung der Central Bank of Bahrain (CBB) als
Investment Firm Category 2 verfügt und von dieser reguliert wird. Dubai: Diese
Informationen werden von der Credit Suisse AG, Dubai Branch, verteilt, die über
eine ordnungsgemässe Lizenz der Dubai Financial Services Authority (DFSA)
verfügt und unter deren Aufsicht steht. Finanzprodukte oder Finanzdienstleistungen in diesem Zusammenhang richten sich ausschliesslich an Kunden, die nach
den Regeln der DFSA als «professioneller Kunde» oder «Marktkontrahent»
einzustufen sind und über genügend Kenntnisse und ausreichend Erfahrung in
Finanzfragen verfügen, um sich an Finanzmärkten zu engagieren und die regulatorischen Kriterien für eine Kundenbeziehung erfüllen. Frankreich: Dieser
Bericht wird von der Credit Suisse (France) verteilt, die von der Autorité de
Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) als Anlagedienstleister zugelassen
ist. Die Credit Suisse (France) wird von der Autorité de Contrôle Prudentiel et de
Résolution und der Autorité des Marchés Financiers überwacht und reguliert.
Deutschland: Die Credit Suisse (Deutschland) AG, die der Zulassung und
Regulierung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) untersteht, vertreibt das von einem ihrer verbundenen Unternehmen erstelltes Research an ihre Kunden. Gibraltar: Dieser Bericht wird von der Credit Suisse
(Gibraltar) Limited vertrieben. Die Credit Suisse (Gibraltar) Limited ist eine
unabhängige Gesellschaft, die zu 100% im Besitz der Credit Suisse ist. Sie
untersteht der Regulierung der Gibraltar Financial Services Commission. Guernsey: Dieser Bericht wird von der Credit Suisse (Channel Islands) Limited verteilt,
einem rechtlich unabhängigen Unternehmen, das in Guernsey unter der Nummer
15197 und unter der Anschrift Helvetia Court, Les Echelons, South Esplanade,
St Peter Port, Guernsey, eingetragen ist. Die Credit Suisse (Channel Islands)
Limited ist zu 100% im Besitz der Credit Suisse AG. Sie wird von der Guernsey
Financial Services Commission überwacht. Der jeweils aktuelle testierte Jahresabschluss ist auf Anfrage erhältlich. Hongkong: Der vorliegende Bericht wird in
Hongkong von der Credit Suisse AG, Hong Kong Branch, herausgegeben. Die
Credit Suisse AG, Hong Kong Branch, ist als «Authorized Institution» der Aufsicht
der Hong Kong Monetary Authority unterstellt und ist ein eingetragenes Institut
nach Massgabe der «Securities and Futures Ordinance» (Chapter 571 der
gesetzlichen Vorschriften Hongkongs). Indien: Der Vertrieb des vorliegenden
Berichts erfolgt durch die Credit Suisse Securities (India) Private Limited («Credit
Suisse India», CIN-Nr. U67120MH1996PTC104392), die vom Securities and
Exchange Board of India (SEBI) unter den SEBI-Registrierungsnummern
INB230970637, INF230970637, INB010970631, INF010970631 und
INP000002478 sowie der folgenden Geschäftsadresse: 9th Floor, Ceejay
House, Plot F, Shivsagar Estate, Dr. Annie Besant Road, Worli, Mumbai 400
018, Indien, Tel. +91-22 6777 3777, beaufsichtigt wird. Italien: Dieser Bericht
wird in Italien einerseits von der Credit Suisse (Italy) S.p.A., einer gemäss italienischem Recht gegründeten und registrierten Bank, die der Aufsicht und Kontrolle
durch die Banca d'Italia und CONSOB untersteht, sowie andererseits von der
Credit Suisse AG, einer Schweizerischen Bank mit Lizenz zur Erbringung von
Bank- und Finanzdienstleistungen in Italien, verteilt. Japan: Dieser Bericht wird
Swiss Issues Immobilien I Mai 2015
von Credit Suisse Securities (Japan) Limited, Financial Instruments Dealer,
Director-General of Kanto Local Finance Bureau (Kinsho) No.66, Mitglied der
Japan Securities Dealers Association, Financial Futures Association of Japan,
Japan Investment Advisers Association und Type II Financial Instruments Firms
Association, ausschliesslich in Japan verteilt. Credit Suisse Securities (Japan)
Limited wird diesen Bericht nicht ausserhalb Japans verteilen oder in Länder
ausserhalb Japans weiterleiten. Jersey: Der Vertrieb des vorliegenden Berichts
erfolgt durch die (Channel Islands) Limited, Jersey Branch, die von der Jersey
Financial Services Commission hinsichtlich der Durchführung von Anlagegeschäften beaufsichtigt wird. Die Geschäftsadresse der Credit Suisse (Channel Islands)
Limited, Jersey Branch, in Jersey lautet: TradeWind House, 22 Esplanade, St
Helier, Jersey JE4 5WU. Luxemburg: Dieser Bericht wird von der Credit Suisse
(Luxembourg) S.A. verteilt. Diese ist eine luxemburgische Bank, die über eine
Zulassung der Commission de Surveillance du Secteur Financier (CSSF) verfügt
und von dieser reguliert wird. Katar: Diese Information wird von der Credit Suisse
Financial Services (Qatar) L.L.C verteilt, die über eine Bewilligung der Aufsichtsbehörde für den Finanzplatz Katar (QFCRA) verfügt und von dieser reguliert wird
(QFC Nr. 00005). Alle Finanzprodukte oder Finanzdienstleistungen im Zusammenhang mit diesem Bericht sind nur für Geschäftskunden oder Vertragspartner
(gemäss Definition der Aufsichtsbehörde für den Finanzplatz Katar (QFCRA))
zugänglich. Zu dieser Kategorie gehören auch Personen mit einem liquiden
Vermögen von über USD 1 Mio., die eine Einstufung als Geschäftskunden
wünschen und die über genügend Kenntnisse, Erfahrung und Verständnis des
Finanzwesens verfügen, um sich an solchen Produkten und/oder Dienstleistungen zu beteiligen. Singapur: Dieser Bericht wurde zur Verteilung in Singapur
ausschliesslich an institutionelle Anleger, zugelassene Anleger und erfahrene
Anleger (wie jeweils in den Financial Advisers Regulations definiert) erstellt und
herausgegeben und wird von der Credit Suisse AG, Singapore Branch, auch an
ausländische Anleger (gemäss Definition in den Financial Advisers Regulations)
verteilt. Die Credit Suisse AG, Singapore Branch, ist gemäss den Bestimmungen
der Vorschrift 32C der Financial Advisers Regulations berechtigt, Berichte, die
durch ihre ausländischen oder verbundenen Unternehmen erstellt wurden, zu
verteilen. Für Fragen, die sich aus diesem Bericht ergeben oder die damit in
Verbindung stehen, wenden sich Leser aus Singapur bitte an die Credit Suisse
AG, Singapore Branch, unter +65-6212-2000. In Bezug auf Finanzberatungsdienstleistungen, die Sie von der Credit Suisse AG, Singapore Branch, erhalten,
entbindet Ihr Status als institutioneller Anleger, zugelassener Anleger, erfahrener
Anleger oder ausländischer Anleger die Credit Suisse AG, Singapore Branch, von
der Verpflichtung bestimmte Anforderungen des Financial Advisers Act, Chapter
110 in Singapur (das «FAA»), der Financial Advisers Regulation sowie der
entsprechenden Hinweise und Richtlinien, die hierzu erlassen wurden, zu erfüllen.
Spanien: Dieser Bericht wird in Spanien von der Credit Suisse AG, Sucursal en
España, verteilt. Diese ist ein durch die Banco de España autorisiertes Unternehmen (Registernummer 1460). Thailand: Der Vertrieb des vorliegenden
Berichts erfolgt durch die Credit Suisse Securities (Thailand) Limited, die von der
Securities and Exchange Commission, Thailand, beaufsichtigt wird und unter der
Adresse 990 Abdulrahim Place Building, 27/F, Rama IV Road, Silom, Bangrak,
Bangkok, Tel. 0-2614-6000, eingetragen ist. Vereinigtes Königreich: Dieser
Bericht wurde von der Credit Suisse (UK) Limited und der Credit Suisse Securities (Europe) Limited herausgegeben. Die Credit Suisse Securities (Europe)
Limited und die Credit Suisse (UK) Limited verfügen beide über eine Zulassung
der Prudential Regulation Authority und stehen unter der Aufsicht der Financial
Conduct Authority und Prudential Regulation Authority. Sie sind der Credit Suisse
zugehörige, aber rechtlich unabhängige Gesellschaften. Der Schutz privater
Kunden durch die Financial Conduct Authority und/oder Prudential Regulation
Authority gilt nicht für Investments oder Dienstleistungen, die durch eine Person
ausserhalb des Vereinigten Königreichs angeboten werden. Das Financial
Services Compensation Scheme gilt nicht, wenn der Emittent seine Verpflichtungen nicht erfüllt.
USA: WEDER DIESER BERICHT NOCH KOPIEN DAVON DÜRFEN IN DIE
VEREINIGTEN STAATEN VERSANDT, DORTHIN MITGENOMMEN ODER AN
US-PERSONEN ABGEGEBEN WERDEN (IM SINNE DER REGULIERUNGSVORSCHRIFTEN GEMÄSS US SECURITIES ACT VON 1933, IN SEINER
GÜLTIGEN FASSUNG).
Das vorliegende Dokument darf ohne schriftliche Genehmigung der Credit Suisse
weder vollständig noch auszugsweise vervielfältigt werden. Copyright © 2015
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vorbehalten.
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Swiss Issues Immobilien I Mai 2015
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