VICTOR Prime Office Big 5 | Q4 2015 Erschienen im Februar 2016 Valuation Performance Indicator • Indikatorstand: 141,9 • Wertveränderung (Quartal): +1,8 % JLL • VICTOR – Valuation Performance Indicator • Februar 2016 |2 Valuation & Transaction Advisory bei JLL bedeutet Fachkompetenz und Professionalität Das Valuation & Transaction Advisory Team Wir sind Jones Lang LaSalle, Deutschlands Marktführer in der Immobilienbewertung. Unser Valuation & Transaction Advisory Team besteht aus rund 100 Mitarbeitern deutschlandweit mit 80 qualifizierten Bewertern. Unter unseren Bewertern befinden sich Spezialisten für alle Assetklassen, damit wir unsere Kunden fundiert und effizient beraten können. Durch unsere fünf optimal positionierten Standorte, betreuen wir alle Kunden deutschlandweit flexibel vor Ort, mit Zugriff auf einen nationalen Ressourcenpool. Durch diese Struktur und Größe sind wir in der Lage, für unsere Kunden ein jährliches Gesamtvolumen von ca. 130 Mrd. Euro, bei 100 %iger Terminsicherheit, zu bewerten. Wir liefern eine unangefochten hohe und gleichbleibende Qualität, und bieten – je nach Anforderung unseres Kunden – alle marktüblichen Bewertungsstandards. Diese stellen wir durch die entsprechenden Zertifizierungen unserer Mitarbeiter, wie beispielsweise internationale Standards (z.B. RICS, TEGOVA, IVSC), nationale Bewertungsstandards (z.B. ImmoWertV, BelWertV), BaFin konforme Vorgehensweisen und Hypothekenbankenzertifizierungen sicher. Die Bewertungsabteilung ist innerhalb der Jones Lang LaSalle GmbH technisch und organisatorisch unabhängig aufgestellt. Im Rahmen länderübergreifender Bewertungsmandate können wir auf unser gesellschaftsinternes, internationales Netzwerk von zertifizierten Gutachtern zurückgreifen. Standorte Bewertungen deutschlandweit aus den Standorten: • Frankfurt/Main • Berlin • Düsseldorf • Hamburg • München Kundenbezogenes KnowHow Bewertungen u.a. für folgende Kunden im In- und Ausland: • Banken • Investoren • Deutsche Fonds • Internationale Fonds • Immobilien AGs • Versicherungen • Pfandbriefbanken • Private Equity • Corporates • Mieter • Andere Bewertungszwecke Bewertungen für die gängigen Zwecke wie beispielsweise: • Ankaufsbewertung • Verkaufsbewertung • Beleihungswertermittlung (HypZert) • Bilanzbewertung (IFRS, US-GAAP) • AIFM / KAGB konforme Fondsbilanzierung • Finanzierungsbewertung Nutzungsklassen Bewertungen für alle Assetklassen wie: • Büro • Einzelhandel • Wohnen • Logistik • Industrie • Healthcare • Betreiberimmobilien (z.B. Hotels) • Andere (Spezialimmobilien wie Studentenwohnheime, Parkhäuser, Self Storage, Datacenter,...) JLL • VICTOR – Valuation Performance Indicator • Februar 2016 |3 VICTOR Prime Office Ungewichteter Durchschnitt aller Teilmärkte Valuation Performance Indicator Kommentar: Insgesamt konnte der VICTOR Prime Office im Jahr 2015 die Erfolgsgeschichte seit der Trendwende 2009 fortsetzen. Im Jahresvergleich legt der Index um +7,3 % zu. Im Quartalsvergleich verbessert sich der Index um +1,8 % und notiert bei 141,9 Punkten. Der Anstieg wird von den Lagen in Hamburg, München und Berlin getragen, welche Dank der starken Nachfrage der Investoren einen weiteren Rückgang in der jeweiligen Spitzenrendite verbuchen konnten. Gegenüber der Trendwende in 2009 konnte der Index sogar um +43,5 % wachsen. Es ist davon auszugehen, dass der momentane Wachstumstrend in 2016 weiterhin ungebrochen bleibt. Immerhin konnten Anleger im abgelaufenen Jahr einen Total Return von +11,7 % verbuchen. Dieser Wert liegt deutlich vor vielen anderen Anlagealternativen mit ähnlichem Risikoprofil. Somit bleiben Core-Immobilien im Bürobereich trotz eines Rückgangs des JLL Prime Risk Premium („JLL-PRP“-396 Basispunkte) weiterhin interessant. Der Rückgang des „JLL-PRP“ wird hauptsächlich von fallenden erwarteten Returns auf Immobilieninvestments (IRR) verursacht, Daten Prime Office Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg und München, jeweils 1A-Büromarktlage Indikator-Höchststand (Q4 2015) 141,9 Indikator-Tiefststand (Q4 2004) 94,5 Veränderung zur Trendwende (Q2 2009) 43,5 % Veränderung zum Höchststand (Q2 2007) 15,3 % Veränderung zum Tiefststand 50,2 % „JLL PRP“ Prime Office (Höchststand 508 Q3 2012) 396 während der risikolose Zinssatz (Deutsche Bundesanleihen) konstant niedrig bleibt. Investoren scheinen die hohen Preise in Relation zu den erwarteten Returns weiter in Kauf zu nehmen, allerdings zeigen sich in einigen Spitzenlagen erste Anzeichen, dass zumindest eine Preisobergrenze gesucht wird. Ein höheres Transaktionsvolumen in einigen B-Lagen zeigt, dass manche Anleger höheres Risiko niedrigeren Returns vorziehen. JLL • VICTOR – Valuation Performance Indicator • Februar 2016 |4 VICTOR Berlin Q4 2015 Valuation Performance Indicator U U S U S 1A-Büromarktlage: Berlin U 1,000 m U Güntzelstraße Ebertstraße ße newaldstra Gru U U Veränderung zur Trendwende (Q2 2009) U U kstr Yorc aße utstraße Lind enst raße Gitschiner Straße U 141,5 Gneise naus 92,4 traße U Bergm annstra ße ße Kreuzbergstra U traß Blüchers e mm Obentra U Veränderung zum Höchststand (Q2 2007) Jako bstra ße ìU B179 U U Alte Hallesches Ufe U r wstra ße Yorckstr. (Großgörschenstr.) U S Yorckstr. S U Kochstraße U Anhalter Bahnhof S Möc kern stra ße e traß Bülo U Mehrin gda Indikator-Tiefststand (Q4 2004) U500 U U Barbarossastraße be r Lütz owst raße U U U e Leipziger Straß Krausenstraße B96 Möckernstraße straße Gleditschstraße Hohenstaufenstraße traße Goltzstraße Bamberger Straße Urnd lle nzo Uhlandstraße 0 he Ho B96 l e rstr Kurfü rste nstra r ße de i a ran ì chö ne U U U Bhf. Potsdamer Platz St ü Kleist Indikator-Höchststand (Q4 2015) U hufer Reichpietsc S Bautzener Straße U B1 Pots dam er S U Voßstra ße RS U ® ufer A U n e Ei senacher Straße Nachodstr aße m am ow Lütz Mar tin-Luther-Straße Sp U aß raße ße ra t ns er ich e U e UFranzösische Straß ì Tiergartenstraße Lützo ws U Straße Paulstra ße Stromstraß e sin gs traße Les ße Fa s an Joachimsta Straße ler Uhlandstraße Uhlandstraße ße Emser Straße Bac hstr a enstr aße Knesebeckstraße Schlüterstraße Leibnizstraße Württemberg ische Str aße Lietzenburger ntz ien str B5 Unter n Unter den Linde denUS Linden Behrenstraße Friedrichstraße Charlottenburg 1A Tau e Straß S U RU ® Bhf. Friedrichstrasse ì r-Dulles-Allee Areal Potsdamer-Leipziger e ß Platz Lennestra e aß S ® Mitte 1A ße tra ns an em es Str U U oste Juni pester Buda U J ohn -F U mm r da ue iffba S R U Sch U fer rU ge S Savignyplatz g we ree Sp Bhf. Berlin-Zoologischer Garten R ® S Å Hbf U traße Orani enb urge r Straße ße mstra Wilhel Kantstraße Mommsenstraße U Alt onU ae rS tra ße traße Oranienburger Augusts U Straße S raße ardtst Reinh Neuer See Ha rde nb erg str aß e Tors nov Straßers c he e U Berlin t Bellevue S Straße des 17. e traß DS B e Hofjägeralle U U St romstraße Be usse l s traße ße Fra nklin stra aße Cau ers tr Mar chs traß e Tiergarten S ns lide ße mstra Wilhel e U U erg stra ße Inva Luisenstraße Ott o-S uhrA lle e n Lev etz ow stra ße Alt-Moabi traß U Ha U R S S Mitte 1A Areal Charlottenburg 1A Potsdamer-Leipziger aße holtzstr Helm Platz litzs Seyd Tur mstraße ße rter Str a Leh Berlin U U S U ße Str a wer en o Rath U Turmstraße nb U H utte n straße Kaiserin-Augusta-Allee Ansbac her St U Sächsische Stra S R e Gut Kommentar: In den letzten drei Quartalen (Q2 2015: +3,5 %; ® Q3 2015: +4,8 %; Q4 2015: +3,7 %) konnte sich die Berliner Spitzenlage durch Performancesprünge an dritter Stelle über den gesamten Betrachtungszeitraum hinweg etablieren (141,5 Punkte). Dies ist gleichbedeutend mit der zweitbesten Jahresperformance von +11,7 % und dem zweitbesten Total Return (+16,2 %). Generell hält der nachfragegetriebene Aufschwung bezüglich Marktmieten und Immobilienpreisen im Spitzensegment weiter an. Dieser Trend sollte auch in 2016 nicht so schnell abschwächen. Für Investoren und Mieter ® scheint die Zeit reif, stärker in die Bundeshauptstadt zu investieren. In Berlin blieb in der letzten Boomphase im Jahr 2007 das große Performancewachstum aus. Dies scheint sich jetzt mittelfristig geändert zu haben – die Performance liegt bereits bei +30,1 % über den Spitzenwerten aus 2007. Die Berliner Spitzenlage zeigte in den letzten Quartalen aufgrund eines Booms der Technologie- und Start-Up Firmen eine steigende Tendenz der Mieten und eine fallende bei Renditen. Nach München ist Berlin nun die zweitattraktivste Lage. U U Veränderung zum Tiefststand 48,5 % 30,1 % 53,1 % U U JLL • VICTOR – Valuation Performance Indicator • Februar 2016 |5 VICTOR Düsseldorf Q4 2015 Valuation Performance Indicator Heinrich-Heine-Allee Heinrich-Heine-Allee Schloßufer Rath ausu fer Schadow Arkaden ì an ns tra ße Im me rm an ns tra ße Oststr. U 500 1,000 m Kaiserteich Indikator-Tiefststand (Q4 2004) Veränderung zur Trendwende (Q2 2009) Veränderung zum Höchststand (Q2 2007) Veränderung zum Tiefststand ße lf-Stra Graf-Ado ì udo FRIEDRICHSTADT lf-Stra ße Graf-Adolf-Straße Graf-Adolf-Straße Ka rl-R Ka Indikator-Höchststand (Q3 2015) Graf-Adolf-Platz Friedrichstraße ke Ka vall va eri lleri es es tra tra ße ße Ne uss er Str aß e rüc Haroldstraße Haroldstraße Schwanenspiegel L52 e aß ieb UNTERBILK str op 0 kn tr Min lin aß ger e Haroldstraße lk Vö Str Elisabethstraße Ka rl str aß e Ost stra ße Berliner Kasernenstraße Breite Straße Kö Galerie sman nufe r ahn Allee KARLSTADT me rm L55 U Man ne rh Weh Imm erm a nn str aß e Im Spee's Graben Am e straß Bankenviertel Steinstr. B1 L392 Heinrich-Heine Allee STADTMITTE ì ì ße allen Tonh Rhein a wstr ado Sch Jacobistr aße U Bankenviertel GustafGründgensPlatz nstraße ALTSTADT Düsseldorf Hofgarten Ho fgarte 1A-Büromarktlage: Düsseldorf e in Rh Kommentar: Insgesamt zeigt die Düsseldorfer Bankenlage eine eher stagnierende Jahresperformance (+1,2 %). Auch das letzte Quartal konnte das Gesamtbild nicht verbessern (-0,4 %) und somit notiert die Spitzenlage der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt mit 129,8 Punkten auf dem letzten Platz. Die Spitzenrendite konnte im abgelaufenen Jahr nur einen leichten Rückgang verzeichnen, während die Spitzenmiete sowie die Marktmiete in der Toplage eine gleichbleibende bzw. eine leicht rückläufige Entwicklung genommen hat. Die Düsseldorfer Spitzenlage verzeichnet dabei einen Total Return von lediglich (+5,7 %) und liegt damit auf dem letzten Platz. Die Nachfrage der Marktteilnehmer scheint im Vergleich mit anderen Toplagen geringer zu sein. Insgesamt konnte zwar im Vermietungssektor ein Umsatzwachstum im Vergleich zum letzten Jahr verzeichnet werden, dies schien jedoch in der Breite nicht preisrelevant zu sein. 130,3 95,8 31,0 % 5,2 % 35,5 % JLL • VICTOR – Valuation Performance Indicator • Februar 2016 |6 VICTOR Frankfurt/M. Q4 2015 Valuation Performance Indicator U U U 1A-Büromarktlage: Frankfurt/M. U e l ag enstra ße nstauf Hohe Karlstraße Baseler Straße Börsenst raße Hofs ai ink ma ter Un U K818 Oeder Weg che nhe ime Römer U e annstraß thm ALTSTADT ai Maink Willy-Brandt-Platz e traß Main kai ain aum Sch SACHSENHAUSEN-NORD ì 134,5 e Veränderung zum Tiefststand aße ner Str Berli Be traß er S eiz Veränderung zum Höchststand (Q2 2007) t ark w Sch Veränderung zur Trendwende (Q2 2009) e S cke brü ain rm Indikator-Tiefststand (Q4 2004) W tra ß luss Gal straße ra ße te Un ße ße tra uts tle Gu ße tr a r-S ne h c us Le lmilhe ße 8 K81 lage n Man ße Stra an rmain Unte 1,000 m a Str 500 r rte GUTLEUTVIERTEL Indikator-Höchststand (Q3 2015) er chen Mün Gro e aß Str zer er ße ttga heim a Str Stu tunnel Hafen Galluswarte S BAHNHOFSVIERTEL Ha U ge anla llus Ga e aß nstr K803 u Taun r sto Bleich Stift st U in Ma Å Frankfurt DB R (Main) Hbf ® ì lle e ke na Fran e traß das Nid ße stra nus Tau hnhof tba up ße S aße e aß lstr se Mo ra ost Am aße tstr Pos tr nds ue Ne Dü sse Str ldorf aße er Ott llee e raß fe Ha ena B44 dast Nid Kölner Straße k Fran M ì r La ge Straße GALLUSVIERTEL Bankenlage ze ain nla Osloer Europa Allee bert -An lag e us a r Straße Brüs sele rich -E n Tau Fri ed r Straße Kölne INNENSTADT S Taunusanlage Beethov Festhalle/Messe U e raß enst Hauptwache S us an B8 b au Börsenstra ße U ì Theodor-Heuss -Allee straße Hoch Alte Oper raße Boc kenheimer Anlage T e r Anla ge Es U er A llee S 0 Eschenheimer Tor Große Eschenh eimer St traß Korn m arkt nds Ro ßm Westendstraße er L a WESTEND-SÜD Men dels sohn straße kenb Senc Kettenhofweg eim Ta un B8 ergan lage Gräfstr - Straße er Alle e Ha mb urg enh Unte rlind au aße Westend U Bock e rt-Mayer eim aß dstr Lan aße ßstr hlo Robe rsh er Sc Ha mb urg c Es Bankenlage Frankfurt U NORDEND-WEST Reuterweg e aße S eg he au ertstraß Adalb Liebigstr Bockenheimer Warte U BOCKENHEIM R WESTEND-NORD UGrüneburgweg Grü neb ur g w traße aß e Unterlind Str Gräfs Le ipz ige r e enstraß Kommentar: Die Frankfurter Bankenlage setzt die Stagnationsphase aus den letzten Quartalen fort und verzeichnet im vierten Quartal ® einen Performancerückgang (-1,0 %). Die Jahresperformance ist dementsprechend die zweitschlechteste mit lediglich +3,7 %. Frankfurt liegt somit auf dem vierten Rang im gesamten Betrachtungszeitraum und notiert bei 133,2 Punkten. Die Nachfrage für Flächen in Toplagen sorgte über das Jahr hinweg nur für einen leichten Anstieg der Spitzenmiete. In der Breite zeigte sich jedoch die Entwicklung der Marktmiete in diesem Segment leicht rückläufig. Zusätzlich reichten die Impulse aus dem Investmentmarkt nicht für eine größere Absenkung der Spitzenrendite. Der Leerstand konnte hingegen leicht reduziert werden. Insgesamt ist die Performance hinter den Erwartungen zurückgeblieben, so liegt der Total Return mit +8,3 % deutlich unter dem Durchschnitt und auf dem Vorjahresniveau (+8,2 %). Das relativ hohe Transaktionsvolumen außerhalb der Frankfurter Bankenlage könnte ein Indiz dafür sein, dass Investoren eine Preisobergrenze in der 1A-Lage suchen. B43 91,8 U 39,0 % 2,0 % 45,1 % U S U JLL • VICTOR – Valuation Performance Indicator • Februar 2016 |7 VICTOR Hamburg Q4 2015 Valuation Performance Indicator U 1A-Büromarktlage: Hamburg S m all Ho lste nw all Ob erb Kajen l Hohe Brücke Bei de n M Binnenhafen i Am Sandtorka Sandtorhafen Veränderung zur Trendwende (Q2 2009) U i rka 151,1 HAFENCITY 93,7 e aialle STEINWERDER 1,000 m okto Bro rda mm HAMMERBROOK gh Shan Indikator-Tiefststand (Q4 2004) 500 ren üh Amsinckstraße Hö ge fen ha er Ob U Ba um wal llee kaa 0 Vorsetzen e -Alle Klosterw ck e t au mb rü Do m l ee Dovenf Osa Norderelbe Deichtortunnel U Straße t Bei Sa nk Ann e n Joha nnis boll werk a cher Schum Kurt- U U Indikator-Höchststand (Q4 2015) Adenauerallee Steinstraße e aß str Willy -Brandt- B4 m amU Steintord Kreuzweg llee er A ì U Spee r sort Nikolaifleet Landungsbrücken S rwall Steinto r U Seewartenstraße el nn Straße Å e aß str U ll e ske Gra änd rhard- ALTSTADT ke Lud wig-E Stadthausbrücke S U U S Hamburg DB Hbf Jungfernstieg S rg Be U Stadthausbrüc da Str pe ste aß r e W all t u ort t -S U ße NEUSTADT Bu r ls te SANKT GEORG cke Binnenalster eg sti fern ng Ju elm ilh hau sse e U Innenstadt ra Lomba rdsbr ü e Valentinskamp r-W ise Ka Gla cisc Dam mtord amm pl a tz rA de An Es plan ade g Außenalster ind am ing Go kin k-Wall -Foc rch ROTHERBAUM lac is Ba ll Sie ve Als terg gfer nstie g Ho ls cis gla Siev ek DB U tz pla SANKT PAULI ÅS Jun te n Feldstraße U i de Be U traße fen Ne uer Hamburg hhö n Kirc traß Innenstadt Damm tors Karolinenstraße HH-Dammtor er S seill Mar Mit telw eg Lagerstraße ol Helg Kommentar: Eine deutlich absinkende Spitzenrendite aufgrund einiger hochpreisiger Transaktionen in der Hamburger Innenstadt sorgt im vierten Quartal 2015 für einen Performancesprung (+4,9 %). Insgesamt kann die Hamburger Toplage in 2015 (+7,0 %) die Aufschwungphase aus dem vergangenen Jahr (+6,6 %) bestätigen. Das Wachstum wird außerdem von sinkenden Leerstandsraten und steigenden Mietpreisen positiv beeinflusst. Insgesamt notiert der Index bei 151,1 Punkten, gleichbedeutend mit dem zweiten Platz im gesamten Betrachtungszeitraum. Anleger schienen ihre Aktivitäten, aufgrund stabilerer Returns, über das Jahr hinweg mehr auf München und Berlin zu zentrieren. Spitzenbüroimmobilien in der Hamburger Innenstadt wurden jedoch im vierten Quartal wieder deutlicher nachgefragt als noch zu Beginn des Jahres.Investoren schenken der Lage wieder mehr Vertrauen. Dies wird gerechtfertigt durch den Total Return, welcher für das Jahr 2015 mit +11,3 % immerhin im Durchschnitt liegt. Jedoch zeigt sich die Performance deutlich volatiler als noch in den Vorjahren. U 47,0 % Veränderung zum Höchststand (Q2 2007) 23,5 % Veränderung zum Tiefststand 61,3 % JLL • VICTOR – Valuation Performance Indicator • Februar 2016 |8 VICTOR München Q4 2015 Valuation Performance Indicator 1A-Büromarktlage: München Implerstraße tstr aße Indikator-Tiefststand (Q4 2004) Fa dstr aß e P rkir ienz che ena rstr ue rst aße raße e Iff lan ins chs do tra rfstr ße aße Possartstraße Möhlst raße Ismaning er r Stra ße a ße rstr UMü enst raß e traße aurs hlb Isman inge W e aß ö ße S attels tr ne r str aße Gebs U Str aß e Widenmay erstraße Hum bold ntg AU-HAIDHAUSEN n Fra zi s e lds traße aße Ostbahnhof U S Å DB München Ostbf ka A uerf str Welfen Rosenheimer Platz e aß str U Rö aße r Str n Bala e aß rstr e aß che str ba en ls Au Witte ße U ie ne re W Inne e aß ße erstr aße tra ße Isartor S er s Thi traße e ay nm ide W Ste e aß Ba v aria ring hö rstr raße erst Pfeuf pert stra U stra tra fe ho un tstr ard Erh U uzin Maxim ilians tgel as BOGENHAUSEN rths a Fr Theresie Frau enst raße LUDWIGSVORSTADT-ISARVORSTADT URup Iffla nds traß aße Straß e e aße astr ns Ha U Kap regente ns raße he There si ße tra ns me Blu U Ma ue Isab ella stra ße Tengstraße Marienplatz USU n SENDLING 1,000 m Türke nstr Bare r Arcis stra ße e S Karlsplatz Indikator-Höchststand (Q4 2015) 500 ALTSTADT-LEHEL U he Bergmannstra ße ring e aß e bu rg Straß er U Prinz Liebigstra ße Schwanthalerstraße e Heimeran U st ra ß Mon U traß nens Son str ler Rid Hansastraße Hauptbahnhof Bayerstraße h ö Bav U en ari a lers tra ße 0 Å U U München S DB Hbf U SCHWANTHALERHÖHE Sie gen e Seidl straß e S Hackerbrücke B2 Heimeranplatz SU Rid U lke ns t raße ì Donnersbergerbrücke S Innenstadt Hoc hst Karls traß U e Barer S traß e LAIM B2R Winzere Schleißh rstraße eimer Straße e Uße Richelstraße ì Ada lber tstraß U MAXVORSTADT SCHWABING-FREIMANN Franz-Joseph-Straße Geo rgen stra ße Heß stra ße L Blute nburgs tra Blute nb ße Luis ens traß U U Mei sers traß rstr aße ße Renatastraatastra Bir ke e aß str rett za La Hohenzol lernstr aße thstra e Kurfürstenstraß Nordends traße e aß str rie nte ße aße tra tr hts hts rec rec Alb Alb U U e aß Elisabe g rrin Isa Infa straßergstraße bergds Fru ndsFru n be München tr ths Lo Innenstadt U U Schwere-Reiter-Straße Dom-Pedro-Straße Dom-Pedro-Straße ße tra rts lka Vo ße tra rts lka o V Goethestraße U ße ße hausstrhaausstr a Wa isenWa isen Kommentar: Die Münchner Innenstadt kann zum wiederholten Mal den ersten Platz verteidigen, sowohl in der Jahresperformance (+13,5 %) als auch über den gesamten Betrachtungszeitraum hinweg (158,5 Punkte). Bereits seit fünf Quartalen verzeichnet München eine stabil hohe Performance, was sich auch im vierten Quartal 2015 (+3,6 %) erneut bestätigt. Wie schon im vergangenen Jahr konnte die Nachfrage nach Spitzenmietflächen sowie nach CoreProdukten die Mietpreise antreiben und die Spitzenrendite auf einen neuen Tiefststand im Betrachtungszeitraum absenken. Anleger konnten sich im abgelaufenen Jahr auch über den fünfthöchsten Total Return (+17,7 %) in der gesamten Betrachtungsperiode freuen. Auch im internationalen Vergleich ist die Münchner Innenstadt, aufgrund der wirtschaftlichen Qualität, bei Investoren als sicherer und lukrativer Markt beliebt. In der Münchner Toplage scheinen Investoren gewillt weiterhin immer höhere Preise zahlen zu wollen. Es bleibt abzuwarten ob in dieser Lage in 2016 ein Zwischenhoch erreicht werden kann. Zunächst werden die Preise jedoch weiter steigen. G ra fi nge r S traße BERG AM LAIM 158,5 Anzinger Straße OBERGIESING RAMERSDORF-PERLACH 98,8 Veränderung zur Trendwende (Q2 2009) 54,6 % Veränderung zum Höchststand (Q2 2007) 26,6 % Veränderung zum Tiefststand 60,4 % JLL • VICTOR – Valuation Performance Indicator • Februar 2016 Marktvergleich Q4 2008 bis Q4 2015 Valuation Performance Indicator Zusammenfassende Performance-Analyse Teilmarkt VICTOR Prime Office 141,9 Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg München 141,5 130,3 134,5 151,1 158,5 141,9 141,5 129,8 133,2 151,1 158,5 Veränderung zur Trendwende (Q2 2009) 43,5 % 48,5 % 31,0 % 39,0 % 47,0 % 54,6 % Veränderung zu Q2 2007 15,3 % 30,1 % 5,2 % 2,0 % 23,5 % 26,6 % Veränderung im Jahresvergleich 7,3 % 11,7 % 1,2 % 3,7 % 7,0 % 13,5 % Veränderung zum Vorquartal 1,8 % 3,7 % -0,4 % -1,0 % 4,9 % 3,6 % Indikator-Höchststand Indikatorstand 31. Dezember 2015 • • • • • Aufschwung des VICTOR Prime Office seit 2009 ungebrochen Nachfrage nach Spitzenimmobilien ist weiterhin hoch Stärkste Nachfrage in Hamburg, Berlin und München Hamburg ist Spitzenreiter im abgelaufenen Quartal Düsseldorf und Frankfurt mit einer schwachen Performance in 2015 • Weiterhin hohes Transaktionsvolumen und steigende Preise im Markt • Aufschwungende ist noch nicht abzusehen Lage Cash Flow Rendite Wert(NIY) änderungsQ4 2014 - Q4 2015 rendite (YoY) Total Return Q4 2015 Berlin 4,5 % 11,7 % 16,2 % Düsseldorf 4,5 % 1,2 % 5,7 % Frankfurt 4,6 % 3,7 % 8,3 % Hamburg 4,3 % 7,0 % 11,3 % München 4,2 % 13,5 % 17,7 % Prime Office 4,4 % 7,3 % 11,7 % |9 JLL • VICTOR – Valuation Performance Indicator • Februar 2016 | 10 VICTOR – Valuation Performance Indicator Konzeption Immobilienmärkte weisen zyklische Schwankungen auf, von denen sich auch die deutschen 1A-Bürolagen nicht lösen können. Die Volatilität der Wertentwicklung verdeutlicht umso mehr, wie wichtig ein transparenter Marktindikator ist. In diesem Kontext analysiert JLL die Wertentwicklung der 1A-Bürolagen in den Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Immobilienbestandshaltern und potentiellen Investoren soll die Möglichkeit eröffnet werden, mehr Transparenz für klar definierte Teilmärkte zu erhalten sowie Entwicklungen und Trends schneller erkennen und danach handeln zu können. Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von ca. 12 Mio. m2: • Berlin – Charlottenburg 1A/Mitte 1A/Potsdamer Platz und Leipziger Platz • Düsseldorf – Bankenviertel • Frankfurt – Bankenlage • Hamburg – Innenstadt • München – Innenstadt In diesen Teilmärkten wird die Wertentwicklung des vermietbaren Büroflächenbestandes untersucht. Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büroflächenbestands auf und stellt deren Performance (Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar. In der Gesamtbetrachtung (VICTOR Top-5) wurde die Wertenwicklung aller oben genannten 1A-Büromärkte ungewichtet gemittelt. Aufgrund der unterschiedlichen Bestandsflächen bzw. Wertvolumina der einzelnen Teilmärkte werden diese mit jeweils 20 % Gewichtung im Top-5 Indikator berücksichtigt. Der Indikator wird seit dem 31. Dezember 2003 quartalsweise ermittelt und zukünftig auf Quartalsbasis fortgeschrieben. Die kurzen Betrachtungsintervalle ermöglichen eine adäquate Abbildung von kurzfristigen Marktschwankungen und eine realistische Darstellung von aktuellen Markttrends. In dieser Hinsicht stellt der Valuation Performance Indicator VICTOR ein wertvolles Benchmarking-Instrument und Trendbarometer für die analysierten Teilmärkte dar. Methodik Die stichtagsbezogene Marktwertermittlung der Teilmärkte erfolgt nach internationalen Wertermittlungsrichtlinien und basiert auf der Datenbasis von JLL. Die Modellannahmen beziehen sich auf reale Marktdaten sowie auf die Einschätzung von JLL Professionals. Modelltechnisch beziehen wir uns auf fixe Bestandsflächen der Teilmärkte, stichtagsbezogene, reale Leerstandsquoten und Flächenstrukturanteile. Dies gewährleistet eine realitätsnahe Abbildung der Vermietungssituation und eine zeitliche Vergleichbarkeit der Indikatorwerte.Die Berechnung basiert auf einem Discounted Cash Flow Model, welches alle marktüblich relevanten Bewertungsparameter berücksichtigt. Die Inflationserwartung, sowie das von JLL erwartete Marktmietwachstum, wurden explizit in der Analyse berücksichtigt. Das Wachstum der Vertragsmieten wurde anhand einer marktüblich unterstellten Indexierungsregelung auf Basis der realen Inflationsraten angepasst. Die Marktmieten der 1A-Bürolagen werden von JLL quartalsmäßig analysiert und fließen in das Modell ein. Die Vertragsmieten werden über historische Zeitreihen ermittelt, sodass eine Aussage über den jeweiligen Over-/Underrent-Status getroffen werden kann. Zusätzlich werden im Zahlungsstrom explizit laufende Gebäudekosten, punktuelle Vermietungskosten und Mietincentives sowie geschätzte Leerstands- und Wiedervermietungszeiten berücksichtigt. Die im Modell verwendeten Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze basieren auf der Analyse von realen Markttransaktionen bzw. sind von Erwartungsrenditen der am Markt aktiven Investoren abgeleitet. JLL • VICTOR – Valuation Performance Indicator • Februar 2016 | 11 Glossar 1A-Bürolage Die 1A-Bürolage umfasst eine abgegrenzte Marktlage mit innerstädtisch höchster Lagequalität. Over-/Underrentstatus Over-/Underrent bezeichnet die relative Abweichung der vertraglich fixierten Mieteinnahmen zum geschätzten, aktuellen Marktmietniveau. Discounted Cash-Flow Model Discounted Cash-Flow (DCF, dt. abgezinster Zahlungsstrom) beschreibt ein Verfahren zur Wertermittlung, insbesondere auch der Ermittlung des Marktwertes von Immobilien. Das Model baut dabei auf dem finanzmathematischen Konzept der Abzinsung von dynamischen Zahlungsströmen zur Ermittlung des Kapitalwerts auf. JLL Prime Risk Premium („JLL-PRP“) Risikoaufschlag von Investoren auf Immobilieninvestments im Verhältnis vom risikolosen Zinssatz (Deutsche Bundesanleihen, 10 Jahresanleihen), zur Entwicklung von Immobilienrenditen (Interner Zinsfuss unter der Annahme eines 100 %igen Eigenkapitalanteils). Korrelation Die Korrelation ist in unserem Model definiert als lineare Beziehung zwischen zwei Zeitreihen. Total Return Beobachtete Jahresperformance des Indikators zuzüglich des erwarteten Returns auf den Cash-Flow (Nettoanfangsrendite des Vorjahres) Marktmiete Berechneter Wert aus Spitzen- und Durchschnittsmieten der Primelagen Aufschwungphase: ansteigende Performance Stagnationsphase: gleichbleibende Performance Abschwungphase: abfallende Performance Kontakte Ralf Kemper Head of Valuation & Transaction Advisory Germany Frankfurt tel +49 (0) 69 2003 1092 [email protected] Helge Scheunemann Head of Research Germany Hamburg tel +49 (0) 40 350011 225 [email protected] Autor Andreas Dickert Associate Director, Valuation & Transaction Advisory Frankfurt tel +49 (0) 69 2003 1145 [email protected] jll.de Alle Informationen rund um JLL finden Sie auf unserer Unternehmenswebseite jll.de/research Alle Research-Berichte finden Sie auch auf unserer Unternehmenswebsite COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2016. 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