Anpassung Ortsplanung mit der Ortsbildschutzzone im Gebiet

Gemeinde Risch
Anpassung Ortsplanung mit der
Ortsbildschutzzone im Gebiet Binzmühle und
der Wohnzone Binzmühle
Planungsbericht nach Art. 47 RPV für die 2. kantonale Vorprüfung
Stand Mitwirkung Januar 2016
12.01.2016
Raumplanungsbericht für 2. kantonale Vorprüfung Binzmühle
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12.01.2016
Auftrag
Anpassung Ortsplanung mit der Ortsbildschutzzone im Gebiet Binzmühle und
der Wohnzone Binzmühle
Auftraggeberin
Einwohnergemeinde Risch
Auftragnehmerin
Planteam S AG, Inseliquai 10, Postfach 3620, 6002 Luzern
041 469 44 44, [email protected]
Projektleiter
Planteam S AG, Roger Michelon, 041 469 44 55, [email protected]
Mitarbeit
Planteam S AG, Rico Hergert, 041 469 44 56, [email protected]
Qualitätssicherung
SQS-Zertifikat ISO 9001 seit 11. Juli 1999
Dateiname
ris_Planungsbericht_160125
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Raumplanungsbericht für 2. kantonale Vorprüfung Binzmühle
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12.01.2016
Folgende Unterlagen sind Bestandteil der 2. kantonale Vorprüfung vom - bis -



Anpassung Gemeindlicher Richtplan vom 12. Januar 2016
Ergänzung zu § 25, § 29, §30a und §30b
Anpassung Zonenplan im Gebiet Binzmühle
Weitere Unterlagen zur Information:
 Planungsbericht nach Art. 47 RPV für 2. kant. Vorprüfung vom - bis  Umgebungsgestaltungsplan vom 16. Februar 2015, Ganz
Landschaftsarchitekten
 Bericht zum Umgebungsgestaltungsplan vom 16. Februar 2015,
Version 1.1, Ganz Landschaftsarchitekten
 Binzmühle Rotkreuz, Lärm und Störfälle vom 17. Februar 2015,
Ingenieurbüro Beat Sägesser
 Untersuchungsbericht zur „Möglicher EMF – Beeinflussung“ von Mitte /
Ende Juli 2014, Elbio.ch, Kari C. Fischer, Dietikon
Hinweis: Der Gemeinderat hat entschieden das Gebiet Binzi in Binzmühle
umzutaufen.
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Raumplanungsbericht für 2. kantonale Vorprüfung Binzmühle
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12.01.2016
Inhaltsverzeichnis
1.
Einleitung ................................................................................. 5
2.
Die Aufgabe ............................................................................. 5
2.1
2.2
Binzmühle ............................................................................................................................ 5
Wohnzone Binzmühle....................................................................................................... 8
3.
Organisation und Ablauf der Planung ................................. 9
3.1
3.2
Projektorganisation ............................................................................................................ 9
Planungsablauf ................................................................................................................. 10
4.
1. Kantonale Vorprüfung ..................................................... 11
4.1
4.2
Kantonaler Vorprüfungsbericht ..................................................................................... 11
Anpassung aufgrund Kantonaler Vorprüfung ........................................................... 12
5.
Konzept für Binzmühle ......................................................... 13
6.
Übergeordnete Randbedingungen der Planung .............. 15
6.1
6.2
6.3
Bund.................................................................................................................................... 15
Kanton ................................................................................................................................ 15
Gemeinde .......................................................................................................................... 16
7.
Weitere Themen .................................................................... 18
7.1
7.2
7.3
7.4
7.5
7.6
7.7
7.8
7.9
7.10
Lärmbeurteilung Ortsbildschutzzone Binzmühle ...................................................... 18
Lärmbeurteilung Wohnzone Binzmühle ..................................................................... 20
Störfälle Gebiet Binzmühle ............................................................................................. 22
Störfälle Wohnzone Binzmühle ..................................................................................... 23
Wald .................................................................................................................................... 24
Gewässerabstand / Gewässerraum .............................................................................. 24
Kriechströme ..................................................................................................................... 24
Parkierung / Erschliessung ............................................................................................. 24
Konkurrenzverfahren Areal Wohnzone Binzmühle .................................................. 25
Kindergarten ..................................................................................................................... 25
8.
Umsetzung der Planungsziele ............................................. 26
8.1
8.2
8.3
8.4
Anpassung im Zonenplan .............................................................................................. 26
Anpassung der Bauordnung ......................................................................................... 30
Anpassung kommunaler Richtplan .............................................................................. 34
Nachführung der gemeindlichen Planungsinstrumente .......................................... 35
Anhang ................................................................................................. 35
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Raumplanungsbericht für 2. kantonale Vorprüfung Binzmühle
1.
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12.01.2016
Einleitung
Die Binzmühle ist eine historische Anlage am Rand von Rotkreuz. Das Gehöft ist
heute unternutzt und in einem sanierungsbedürftigen Zustand.
Die Gemeinde Risch hat nun einen Prozess angestossen, um die Binzmühle
wieder instandzustellen und einer neuen Nutzung zuzuführen. Dabei wurde der
Bedarf nach einem Neubau als Ersatz für die ehemalige, inzwischen
abgebrochene Scheune erkannt.
Der Binzmühleweiher mit Schilfgürtel und Teile des Waldes liegen in der
Naturschutzzone, die Gebäude der Binzmühle in der Landwirtschaftszone.
Diese Konstellation lässt die geplanten Um- und Neubauten auf dem Gebiet
nicht zu: Neubauten in der Landwirtschaftszone sind nicht zulässig.
Weiter wird ein grosser Teil der unüberbauten öffentlichen Zone im Gebiet
Binzmühle nicht mehr für öffentliche Zwecke genutzt. Hier wird ein Teil dieser
Fläche der Wohnzone zugeführt.
Aus diesem Grund wird Nutzungsplanung im Gebiet Binzmühle, basierend auf
einem detailierten Konzept, angepasst.
2.
Die Aufgabe
2.1
Binzmühle
2.1.1 Ausgangslage
Die Binzmühle ist eine historische Anlage am westlichen Rande von Rotkreuz. Das
Areal der Binzmühle (GS Nrn. 589, 592 + 595) besteht aus verschiedenen Bauten,
die ein Ensemble bilden. Zu den Bauten gehören das Haupthaus (Assek. Nr. 55a)
mit dem Mühleanbau (Assek. Nr. 12a) nach Süden und einem privaten Anbau
(Assek. Nr. 62a, auf GS Nr. 593) nach Norden sowie die Remise (Assek. Nr. 55c)
nördlich der Zufahrt.
Das im Besitz der Gemeinde Risch stehende Areal wird heute als Notwohnung
und als Lagermöglichkeit für Vereine genutzt. Bereits im Jahre 2005 wurde für
die ganze Liegenschaft eine umfassende Gebäudezustandsuntersuchung
gemacht. Der Bericht zeigt auf, dass der bauliche Zustand schlecht bis sehr
schlecht ist. Der Zustand der Remise wurde sogar als bedenklich eingestuft. Die
Remise wurde daraufhin provisorisch verstärkt, damit das Gebäude nicht plötzlich
einstürzen kann. Die Liegenschaft ist baufällig und muss dringend erneuert
werden. Durch den Erneuerungsbedarf stellt sich aber insbesondere die Frage
der künftigen Nutzung der Binzmühle. Im Rahmen einer Bevölkerungsumfrage
hatte der Gemeinderat im Jahr 2010 Ideen für Nutzungen entgegengenommen.
Insgesamt wurden 14 Vorschläge, darunter Ideen wie Wohnungen, „Besenbeiz“,
5
Raumplanungsbericht für 2. kantonale Vorprüfung Binzmühle
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12.01.2016
Naherholungsgebiet, Kulturzentrum sowie Vereins- und Museumsnutzung,
eingereicht.
Das Gehöf Binzmühle vom Weiher her gesehen.
(Foto: Ganz Landschaftsarchitekten)
Gestützt auf die Ergebnisse der Umfrage erteilte der Gemeinderat Risch im
Dezember 2011 den Auftrag, eine Studie fur die künftige Nutzung der Binzmühle
zu erarbeiten. Im Mai 2012 lag nun eine entsprechende Studie mit verschiedenen
Varianten vor. In allen Varianten wurde vorgeschlagen, die alte Remise durch
einen Neubau zu ersetzen und das Mühle-Ensemble durch ein Volumen an Stelle
der alten Mühlescheune wieder zu ergänzen.
Aufgrund dieser Studien haben folgende kantonalen Fachstellen eine
Stellungsnahmen abgegeben (siehe auch Brief des Amt für Raumplanung an die
Einwohnergemeinde Risch vom 7. Dezember 2012):
∙
∙
∙
∙
Denkmalpflege
Amt fur Umweltschutz
Amt fur Raumplanung: (Gewässerabstandsunterschreitung)
Amt fur Raumplanung: (Natur und Landschaft)
An der Sitzung vom 20. November 2012 wurde mit VertreterInnen der Gemeinde
Risch, VertreterInnen der Direktion des Innern und VertreterInnen der
Baudirektion die Entwicklungsmöglichkeiten des Areals sowie das weitere
Vorgehen besprochen bzw. festgelegt. Nachfolgend die wichtigsten Anliegen
(stichwortartig):
Gemeinde Risch:
∙
∙
6
Die Binzmühle stellt Mehrwert für Gemeinde dar.
Die Bauten sind in einem schlechten bis sehr schlechten Zustand und liegen
weitgehend brach; es muss zwingend etwas unternommen werden.
Raumplanungsbericht für 2. kantonale Vorprüfung Binzmühle
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Kantonale Denkmalpflege:
∙
∙
∙
∙
∙
∙
Die Binzmühle ist ein Ort mit historischer Tiefe, die Mühle geht ins
12. Jahrhundert zurück.
Das Areal Binzmühle besteht aus altehrwürdigen Bauten mit zwei
schützenswerten Wohnhäusern sowie einem schützenswerten
Ökonomiegebäude.
Das Ziel für dieses Areal muss die Erhaltung und Belebung sein.
Im Sinne einer Ensemblewirkung könnten aus Sicht der Denkmalpflege auch
noch weitere Bauten hinzukommen.
Das Volumen, die Lage, die Materialisierung sowie das Satteldach der
Remise muss bestehen bleiben.
Die Unterschutzstellung der Bauten wurde in der Denkmalpflege
thematisiert.
Direktionssekretariat Direktion des Innern und Amt für Wald und Wild:
∙
∙
∙
∙
∙
∙
Aus waldrechtlicher Sicht sind ausschliesslich die geplanten Bautätigkeiten
an der Remise zu beurteilen.
Die Remise unterschreitet den minimal geforderten Waldabstand von 12 m.
Bei einem Neubau oder der Umnutzung (Wohnen) der Remise müsste der
Waldabstand eingehalten werden.
Bei einer Sanierung und gleichbleibender Nutzung kann die Remise den
Waldabstand nach wie vor unterschreiten.
Der Waldabschnitt hinter der Remise ist Waldnaturschutzgebiet, in dem ein
sehr alter Baumbestand steht.
Für die zukünftige Nutzungsart der Remise muss beachtet werden, dass die
Waldgrenze sehr nahe an der Remise steht und somit durch Feuchtigkeit,
Schattenwurf, umstürzende Bäume etc. Einschränkungen zu erwarten sind.
Baudirektionssekretariat und Amt für Raumplanung:
∙
∙
∙
∙
∙
∙
7
Die heutige Zonierung lässt die geplanten Um- und Neubauten nicht zu.
Das ARP präsentiert verschiedene Lösungsansätze (Bauzone mit speziellen
Vorschriften, Ortsbildschutzzone, Realisierung der Neunutzung in der
Landwirtschaftszone).
Eine Belebung der Binzmühle wird begrüsst, darf aber nicht auf Kosten der
verschiedenen Naturschutzgebiete geschehen.
Es ist zentral, dass im Rahmen eines Umgebungsplanes das gesamte Areal
(inkl. Binzmühliweiher) betrachtet wird. Neben der Stärkung der
Naturschutzgebiete (im Wald wie auch ausserhalb des Waldes) ist auch dem
Aspekt der Erholungsnutzung (Lenkung, neue Infrastrukturen für die
Erholungsnutzung etc.) Rechnung zu tragen.
Auf den Grundstücken der Gemeinde Risch gibt es noch weitere Bauten und
Anlagen, bei welchen offen ist, ob sie bewilligt wurden. Auch hier sollte im
Rahmen eines Gesamtkonzeptes eine Bereinigung durchgeführt werden.
Dem Aspekt des Lärmschutzes und der Störfallverordnung ist Rechnung zu
tragen (siehe auch Stellungnahme des Amtes für Umweltschutz).
Raumplanungsbericht für 2. kantonale Vorprüfung Binzmühle
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2.1.2 Motivation und weiteres Vorgehen
Aufgrund der vorangegangen Besprechungen zwischen der Gemeinde und den
kantonalen Fachstellen wurde für das weitere Vorgehen festgelegt, dass das
Areal der Binzmühle neu in einer überlagerten Ortsbildschutzzone mit den
heute bestehenden Nutzungen (Landwirtschaft, Naturschutzzone und Wald) zu
liegen kommt. Dazu wird ein Umgebungsgestaltungsplan mit Konzept erarbeitet. Dieses Konzept und der Plan dienen als Grundlage für die Anpassung
im Zonenplan und der Bauordnung.
An der Gemeinderatklausur des Gemeinderates Risch vom 9. September
2014 wurde der Entwurf des Umgebungsgestaltungsplanes mit Bericht
präsentiert und diskutiert. Folgendes wurde beschlossen:
∙
∙
∙
Die Errichtung einer Ortsbildschutzzone um die Binzmühle wird umgesetzt.
Die Massnahmen am Gehöft und am Naturschutzgebiet wurden
gutgeheissen.
Die Nutzung der heutigen OeIB-Zone als Baugebiet soll mittels einer
teilweisen Umzonung möglich werden.
Der Bericht zur Umgebungsgestaltung vom 16. Februar 2015 der Ganz
Landschaftsarchitekten, Zürich, nahm die Beschlüsse des Gemeinderates (GRB
vom 20. Januar 2015) auf und führt die Ziele und Vorschläge von Seiten
Landschaft mit den Zielen und Beschlüssen der Gemeinde Risch zusammen.
2.2
Wohnzone Binzmühle
2.2.1 Ausgangslage
Das Gebiet Wohnzone Binzmühle liegt heute in der Zone des öffentlichen
Interesses für Bauten und Anlagen (OelB) mit der Empfindlichkeitsstuffe (ES) II.
Im östlichen Teil der OeIB – bei der Binzmühlestrasse – steht heute ein
Doppelkindergarten. Der Bedarf an zusätzlicher Fläche in der OeIB für ein
zukünftiges Schulhaus in diesem Gebiet ist nicht mehr vorhanden.
Denn der Gemeinderat hat sich intensiv mit der Schulraumplanung befasst. Der
Schlussbericht der Schulraumplanung 2014, vom 29. Oktober 2014 kommt zum
Schluss, dass die Schule langfristig am heutigen Standort erweitert werden
kann. In der Zone des öffentlichen Interesses für Bauten und Anlagen (OelB)
sind noch grosse Flächen vorhanden. Weitere zusätzliche Reserven sind im
Gebiet „Feld“ vorhanden.
Dies bedeutet für die OeIB in der Binzmühle, dass nur der heutige Kindergarten
erneuert wird und die restlichte Fläche der OeIB nicht mehr für öffentliche
Nutzungen benötigt wird. Bei Bedarf können die entsprechenden Planungen
dem Kanton zur Verfügung gestellt werden.
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Raumplanungsbericht für 2. kantonale Vorprüfung Binzmühle
3.
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12.01.2016
Organisation und Ablauf der Planung
3.1
Projektorganisation
Zur raumplanerischen Umsetzung der Planung wurde eine möglichst einfache
Projektorganisation gewählt. Die Planung wurde begleitet und erarbeitet durch:
Auftraggeberin
Einwohnergemeinde Risch
Vertretung Gemeinde
Abteilung Planung/Bau/Sicherheit Gemeinde Risch, Patrik Birri
Fachplaner
Ganz Landschaftsarchitekten GmbH, Zürich
Cometti Truffer Architekten AG, Luzern
Staubli, Kurath & Partner AG, Zug
Ingenieurbüro Beat Sägesser, Zug
Elbio.ch, Kari C. Fischer, Dietikon
(Gesamtkonzept)
(Testplanung für Neubau)
(Wasserkraftnutzung)
(Lärm- + Störfallbeurteilung)
(Elektrobiologie)
Beauftragtes Planungsbüro zur raumplanerische Umsetzung
Planteam S AG, Luzern, Roger Michelon, Rico Hergert
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Raumplanungsbericht für 2. kantonale Vorprüfung Binzmühle
3.2
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Planungsablauf
Entwurf
Vorabklärungen beim Kanton
aufgrund der Anfrage der
Gemeinde
Erarbeitung des Konzeptes,
mit Umgebungsgestaltungsplans,
architektonische Testplanung für
Ersatzneubau, Lärmgutachten,
Störfall, Wasserkraftnutzung
durch die Fachplaner
Erarbeiten Entwurf
Zonenplanänderung
(Karte u. Bauordnung)
Erarbeiten Planungsbericht
Gemeinderatsklausur
Allfällige Anpassungen /
Ergänzungen
1. Vorprüfung
Verabschieden durch Gemeinderat
zu Handen kant. Vorprüfung
1. kantonale Vorprüfung
bereinigen aufgrund kant.
Vorprüfung
2. Vorprüfung
Verabschieden durch Gemeinderat
zu Handen kant. Vorprüfung
Vorbereiten öff. Auflage und
bereinigen aufgrund kant.
Vorprüfung
1. öffentliche Auflage 30 Tage (= Mitwirkung), Amtsblattpublikation
Gemeinderatsbeschluss für die
1. öffentliche Auflage
Erste öffentliche Publikation im
Amtsblatt
Öffentlichen Auflage
Zweite öffentliche Publikation im
Amtsblatt
Bereinigen aufgrund der
öffentlichen Auflage
Beschluss / Genehmigung ordentliches Verfahren
Beschlussfassung durch
Gemeindeversammlung / GR
Genehmigung Kanton
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12.01.2016
Raumplanungsbericht für 2. kantonale Vorprüfung Binzmühle
4.
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12.01.2016
1. Kantonale Vorprüfung
4.1
Kantonaler Vorprüfungsbericht
Im März 2015 wurde die Teiländerung des Zonenplans «Ortsbildschutzzone
Binzmühle I Wohnzone Binzmühle», die Teiländerung der Bauordnung Risch
sowie die Richtplananpassung «Ortsbildschutzzone Binzmühle /Wohnzone
Binzmühle» dem kantonalen Raumplanungsamt zur Vorprüfung eingereicht.
Im kantonalen Vorprüfungsbericht vom 15. Mai 2015 weist das
Raumplanungsamt auf folgende Probleme hin:
Ortsbildschutzzone:
Der kantonale Vorprüfungsbericht hat gegen die neue Ortsbildschutzzone
grundsätzlich nichts einzuwenden. Er macht jedoch Vorbehalte:
 Die Bestimmungen Ortsbildschutzzone (§ 30 BO Risch) sind
entsprechend anzupassen. Der bestehende § 30 der BO Risch ist in
einen § 30a Ortsbildschutzzone (überlagernde Zone) und einen § 30b
Ortsbildschutzzone 1 (Grundnutzung) zu gliedern. Neue Bauten und
Anlagen der Ortsbildschutzzone 1 sind im Anhang 1 d der BO Risch
auszuweisen.“
 Die Waldlinie ist in allen Plänen und Skizzen einheitlich abzubilden.
Wohnzone Binzmühle
Das Gebiet Wohnzone Binzmühle liegt heute in einer OelB. Ein grosser Teil
dieser Fläche im Norden wird in die neue Wohnzone Binzmühle und der
südliche Teil in die gemeindliche Naturschutzzone umgezont. Die Umzonung
der OelB in eine Wohnzone ist nur dann möglich, wenn die Fläche nicht mehr
für Bauten und Anlagen von öffentlichem Interesse benötigt wird . Die geplante
Umzonung kann somit nur genehmigt werden, wenn der Nachweis erbracht
werden kann, dass genügend Flächen vorhanden sind, mit denen die künftige
Nachfrage nach Bauten und Anlagen von öffentlichem Interesse innerhalb der
heute bestehenden OelB-Zonen gedeckt werden können. Zur Wohnzone
Binzmühle ist folgender Vorbehalt:
 Im Planungsbericht muss detailliert aufgezeigt werden, dass die
umgezonte Fläche der Wohnzone Binzmühle in Zukunft nicht mehr für
Bauten und Anlagen von öffentlichem Interesse benötigt wird, das
heisst die heutigen Flächen der OelB-Zonen ausreichend dimensioniert
sind.
Die Umzonung der OelB in eine Wohnzone ist planerisch und rechtlich gesehen
unproblematisch , weil eine schon bestehende Bauzone (OelB) in eine andere
Bauzone (Wohnzone Binzmühle) umgezont wird. Es nicht zulässig, die
Baudichte in den Bauvorschriften offen zu lassen und diese in einem
Arealbebauungsverfahren und einem Konkurrenzverfahren zu bestimmen .
Gemäss § 29 PBG steht es einem Gesuchsteller oder einer Gesuchstellerin frei,
einen Arealbebauungsplan einzureichen. Die Baudichte muss in den
Bauvorschriften festgelegt werden. Die vorgeschlagene Bestimmung verstösst
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Raumplanungsbericht für 2. kantonale Vorprüfung Binzmühle
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12.01.2016
gegen § 17 Abs. 1 PBG und sie muss angepasst werden. Daraus ergibt sich
folgender Vorbehalt:
 Die Ergänzungsbestimmung Wohnzone Binzmühle (§ 20b BO Risch)
muss entsprechend überarbeitet werden. Auf die Bezeichnung
«Wohnzone Binzmühle» ist zu verzichten. Es ist eine bereits
bestehende Zone zu verwenden . Die Bebauungsdichte muss
festgelegt werden und kann sich nicht aus einem Konkurrenzverfahren
ergeben.
Störfall
Die im Planungsbericht in Abschnitt 5.3 dargestellten Störfallbetrachtungen sind
aus der Sicht des Amts für Umweltschutz grundsätzlich plausibel. Die
Risikobeurteilung sollte sich auf die Planungshilfe «Raumplanung und
Störfallvorsorge» vom Oktober 2013 abstützen und nicht auf die im
Planungsbericht angebende Version vom März 2009. Aus diesem Grund gibt es
folgenden Vorbehalt:
 Falls sich das BAV noch nicht zur Anpassung der Ortsplanung
geäussert hat, ist nach Art. 11 a Abs. 3 StFV umgehend eine
entsprechende Stellungnahme einzuholen.
Richtplananpassung
Folgende Vorbehalten werden zur Richtplananpassung gemacht:
 Die Ortsbildschutzzone als überlagernde Zone muss in der
Richtplananpassung «Gebiet Binzmühle I Wohnzone Binzmühle»
dargestellt werden.
 In der Richtplananpassung «Gebiet Binzmühle I Wohnzone Binzmühle»
ist die Ortsbildschutzzone 1 als Vorranggebiet Ortsbildschutz im Sinne
der Zonenplananpassung einzutragen.
4.2
Anpassung aufgrund Kantonaler Vorprüfung
Folgende Anpassungen werden vorgenommen.
Ortsbildschutzzone:
 Die Ortsbildschutzzone I bleibt als überlagerte Zone bestehen.
 Für die Bauten (bestehende und Neubaustandort) wird eine“NichtBauzone“: nämlich eine übrige Zone mit speziellen Vorschriften, die
Ortsbildschutzzone II als Grundnutzung ausgeschieden.
Wohnzone Binzmühle
 Es wird eine Grundnutzung festgelegt (Bauzone mit speziellen
Vorschrift „Binzmühle“). Weiter gibt es keine
Arealbebauungsplanpflicht mehr im Kanton Zug. Um die Qualität zu
sichern, soll dies im Rahmen eines Bebauungsplanes gesichert werden.
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Raumplanungsbericht für 2. kantonale Vorprüfung Binzmühle
5.
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12.01.2016
Konzept für Binzmühle
An der Erarbeitung des Konzeptes und des Umgebungsgestaltungsplanes für
die Binzmühle waren die verschiedenen Fachplaner, die Gemeinde Risch sowie
der Kanton beteiligt. Die verschiedenen Fachplaner haben unter der Leitung der
Ganz Landschaftsarchitekten ein Konzept mit Umgebungsgestaltungsplan
erarbeitet (Bearbeitungsstand 16. Februar 2015).
Dieser Umgebungsgestaltungsplan dient einerseits als Grundlage für die
Umsetzung in den Zonenplan, die Bauordnung und dem gemeindlichen
Richtplan und andererseits als wegleitende Umsetzungshilfe bei der
Realisierung der einzelnen Massnahmen.
Das Konzept sieht vor, dass der Landschaftsraum der Binzmühle als Einheit
betrachtet wird und daher gesamthaft zu entwickeln ist. Die Unterschiedlichkeit
der Teilräume wird dabei gepflegt, da diese ein grosser Teil der Attraktivität der
Binzmühle ausmacht.
Folgende Teilräume sind vorgesehen:
„Im Naturraum um den Weiher steht der Naturschutz im Vordergrund. Das
Naturerlebnis und der Wert für Flora und Fauna sollen gesteigert werden.
Dazu werden die vorhandenen Infrastrukturen neu angelegt. Die Sitzplätze
werden verkleinert, sodass sich der Schwerpunkt der Freizeitnutzung zum
Gehöft verlagert. Für einen speziell schönen Einblick werden neu zwei
schwebende Plattformen in den Weiherraum gebaut. Die verschiedenen Orte
mit Sitzbänken werden erneuert und besonders schöne Aussichten und
Einblicke gepflegt.
Der Grillplatz wird nach der Neuanlage auch als Aussenklassenzimmer nutzbar,
sodass sich Schulklassen oder Exkursionsgruppen hier besonders gut mit dem
Ökosystem Binzmühle beschäftigen können.
Massnahmen zur Erhöhung der Vielfalt schaffen für Flora und Fauna zusätzliche
Angebote.
Im Umfeld des Gehöfts wird die Ensemblewirkung der Bauten und die
Einbettung in die bäuerliche Landschaft gepflegt.
Der Neubau schliesst die Lücke, die mit dem Abbruch der Scheune entstanden
ist. Er wird in die Falllinie der Topographie platziert und orientiert sich nach
Westen, sodass die drei Bauten eine Gruppe um einen Hof bilden. Dieser wird
so mit einem stattlichen Nussbaum bepflanzt, dass die Blickbeziehung zum
Haupthaus gewährleistet ist. Vor dem Haupthaus liegt ein Sitzplatz, der für die
Besenbeiz genutzt wird und den Mittelpunkt des Hofes bildet.
Blumenwiesen folgen ringsum der fliessenden Topographie bis an die Bauten.
Einige Obstbäume gliedern die Wiesen und bilden einen Filter zu den Wegen.
Hinter dem Haupthaus liegt ein symmetrisch angelegter Nutzgarten, der den
Gebäudeteil wieder ins Zentrum stellt.
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Raumplanungsbericht für 2. kantonale Vorprüfung Binzmühle
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12.01.2016
Ein Wasserrad zur Stromgewinnung wird im ehemaligen Radschacht geprüft.
Die Zuleitung erfolgt teilweise unterirdisch und zeigt sich im Hof als steinerner
Mühlekanal. Die Rückleitung wird ebenfalls offen durch die Wiese geführt.
Der Gehölzgürtel, der mittlerweile die Binzmühle eng umringt, wird wo möglich
reduziert, um dem Gehöft mehr Luft zu verschaffen.
In der Binzmühle wird eine neue Bebauung sorgfältig entwickelt.
Der Siedlungsrand wird so gestaltet, sodass ein guter Übergang zwischen
Freiraum und Siedlung entsteht. Der Abgrenzung zwischen Privat und
Öffentlich wird besondere Beachtung geschenkt.
Heckenstrukturen gliedern den Landschaftsraum im Übergang zum
Naturschutzgebiet und verbessern die ökologische Vernetzung und erhöhen
den Erlebnisreichtum für Besucher.
Die Hangkante mit dem Panoramaweg wird erhalten, sodass die attraktive
Weitsicht auch zukünftig genossen werden kann. Der Sitzplatz unter dem
Birnbaum wird neu gestaltet.“1
Gesamtkonzept; 16. Februar 2015
(Quelle: Ganz Landschaftsarchitekten)
Auszug aus „Bericht zur Umgebungsgestaltung, Version 1.1“, Seite 47 vom 16.
Februar 2015 der Ganz Landschaftsachritekten GmbH, Zürich
1
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Raumplanungsbericht für 2. kantonale Vorprüfung Binzmühle
6.
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12.01.2016
Übergeordnete Randbedingungen der Planung
6.1
Bund
Die Randbedingungen auf Bundesebene haben sich seit der Genehmigung der
Ortsplanung im Jahr 2006 zwar erheblich geändert (Revision des Eidg.
Raumplanungsgesetzes), was aber für die Ortsbildschutzzone Binzmühle kaum
relevant ist. Die Vorlage entspricht den aktuellen Anforderungen des Bundes.
6.2
Kanton
Ausschnitt des Kantonalen Richtplanes Zug im Gebiet Binzmühli, Rotkreuz
(Quelle: www.zg.ch)
Die betreffenden Bauvorhaben liegen nach kantonalem Richtplan im
Landwirtschafts- und Landschaftsschongebiet.
Weiter befindet sich das Gebiet Binzmühle in einem grossräumigen
Wildtierkorridor (Bewegungsachse von überregionaler Bedeutung).
Ausschnitt des Kantonalen Richtplanes Zug; Teilkarte L 6.1: Wildtierkorridore
und Bewegungsachsen: rote Elipse bezeichnet das Gebiet Binzmühli
(Quelle: www.zg.ch)
15
Raumplanungsbericht für 2. kantonale Vorprüfung Binzmühle
6.3
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12.01.2016
Gemeinde
Die gültige Ortsplanung 2005 der Gemeinde Risch wurde im Dezember 2006
genehmigt. In der Zwischenzeit wurden verschiedene Anpassungen gemacht.
Die letzte Anpassung betraf das Gebiet Suurstofi Ost, Rotkreuz und sie wurde
am 31. März 2014 vom Regierungsrat genehmigt.
Die erarbeiteten Planungsinstrumente:
∙ Zonenplan 2005
∙ Bauordnung 2005
∙ Gemeindlicher Richtplan
haben grundsätzlich immer noch Gültigkeit.
6.3.1 Gemeindlicher Richtplan
Ausschnitt aus gemeindlichen Richtplan im Gebiet Binzmühli, Rotkreuz
(Ausgabe März 2014)
Der gemeindliche Richtplan sieht für das Gebiet Binzmühle ein
„Landwirtschaftsgebiet“ mit überlagertem „Landschaftsschongebiet“ vor. Weiter
sieht er für dieses Gebiet die kantonale Naturschutzzone sowie ein kantonales
Naturschutzgebiet vor.
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Raumplanungsbericht für 2. kantonale Vorprüfung Binzmühle
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12.01.2016
6.3.2 Zonenplan
Im Rahmen der Erarbeitung der Ortsplanung 2005 wurde die grundlegende
Ausrichtung der Ortsplanung für die nächsten 10 bis 15 Jahre festgelegt. Die
geplante Anpassung des Zonenplanes im Bereich Binzmühle ändert nichts an
deren Ausrichtung.
Ausschnitt aus dem Zonenplan im Gebiet Binzmühli, Rotkreuz (vom 29. April
2014)
Nach gemeindlichem Zonenplan liegt das betroffene Gebiet Binzmühle in der
Landwirtschafts- und Landschaftsschutzzone, daher ausserhalb der Bauzonen.
Zudem wird das Areal der Binzmühle von kantonalem Naturschutzgebiet (Zone
A und Zone B), von Waldnaturschutzgebiet und von Gewässern im Naturschutz
nahezu umschlossen.
Das Gebiet Wohnzone Binzmühle liegt in der Zone des öffentlichen Interesses
für Bauten und Anlagen (OelB) mit ES II. Im östlichen Teil dieser Zone befindet
sich ein bestehender Doppelkindergarten.
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Raumplanungsbericht für 2. kantonale Vorprüfung Binzmühle
7.
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12.01.2016
Weitere Themen
7.1
Lärmbeurteilung Ortsbildschutzzone Binzmühle
Die Lärmbeurteilung wurde durch das Ingenieurbüro Beat Sägesser, Zug
vorgenommen. (Siehe auch Bericht vom 17. Februar 2015)
7.1.1 Randbedingungen und Grenzwerte
Unabhängig von einer Ortsbildschutzzone liegt das Areal Binzmühle wie bisher
ausserhalb der Bauzone. Der vorgesehene Umgebungsgestaltungsplan ist
lärmrechtlich keine Einzonung (welche die Einhaltung der Planungswerte
erfordern würde). Für die Lärmbeurteilung ist der Immissionsgrenzwert IGW
massgebend.
Die massgebende Empfindlichkeitsstufe (ES) für Gebiete ausserhalb der
Bauzone ist die ES III (unabhängig ob Ortsbildschutzzone oder
Landwirtschaftszone). Der IGW liegt für Wohnnutzung tags bei 65 dB(A) und
nachts bei 55 dB(A). Für Räume in Betrieben gelten um 5 dB(A) höhere
Grenzwerte.
7.1.2 Emissionen
Das Areal Binzmühle liegt im Einflussbereich des SBB Abschnittes km 98'100 98'700 (im Vergleich zu angrenzenden Abschnitten leicht reduzierte
Geschwindigkeit und Pegel infolge Kurve). Gemäss Emissionsplan 2015 der SBB
betragen die Emissionen Lr,e (Beurteilungspegel inkl. Pegelkorrektur K1) tags
80.4 dB(A) und nachts 80.1 dB(A). Östlich angrenzend folgt ein gerader
Abschnitt mit Emissionen von Lr,e = 82.0 dB(A) tags bzw. Lr,e = 81.8 dB(A)
nachts. Für die Grenzwert-Beurteilung ist der Zeitraum nachts kritischer.
7.1.3 Beurteilung Altbau (Binzmühle 2, V55a)
Der IGW ist im Zeitraum nachts mit 58 dB(A) in allen Geschossen der
Westfassade um ca. 3 dB(A) überschritten. In der Ostfassade ist der IGW mit 54
dB(A) nachts knapp unterschritten. Im Zeitraum tags ist der IGW in beiden
Fassaden klar eingehalten.
Mögliche Massnahmen zum Schutz der Westfassade (inkl. Aussenraum):
∙ Lärmschutzwand: Länge ca. 150 m, Höhe ca. 1.5 m (eine allfällige
Detaildimensionierung erfolgt auf Stufe Baubewilligung für den Umbau)
Mögliche Massnahmen am Gebäude (mit Antrag Erleichterungen):
∙ betriebliche Nutzung: westseitig Ateliers, öffentliche Räume o.ä. vorsehen
∙ kontrollierte Wohnungslüftung (sofern bautechnisch sinnvoll möglich)
∙ erhöhte Anforderungen Schallschutz für Aussenhülle (Fenster)
Nach Möglichkeit sollten allfällige Schlafräume, welche primär im kritischeren
Zeitraum nachts benutzt werden, nach Osten orientiert werden (dies gilt
allerdings nicht als Lösung im Sinne der LSV).
18
Raumplanungsbericht für 2. kantonale Vorprüfung Binzmühle
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12.01.2016
7.1.4 Beurteilung Neubau
In der Ostfassade ist der IGW mit 63 dB(A) im Zeitraum nachts in allen
Geschossen um ca. 8 dB(A) überschritten (tags knapp eingehalten). In der
Westfassade ist der IGW mit 58 dB(A) im Zeitraum nachts in allen Geschossen
um ca. 3 dB(A) überschritten (tags klar eingehalten).
Mögliche Massnahmen im Ausbreitungsbereich
∙ Lärmschutzwand: Länge ca. 150 m (anschliessend an bestehende
Lärmschutzwand, zusätzlich zur bereits beschriebenen Lärmschutzwand für
den Altbau), Höhe ca. 1.5m (allfällige Detaildimensionierung auf Stufe
Baubewilligung)
Mögliche Massnahmen am Gebäude (mit Antrag
Erleichterungen):
∙ westseitig vertikale Blenden zwischen den Balkonen (absorbierende
Ausführung zwingend, zur Vermeidung von Reflexionen), Wirkung ca. 3
dB(A), d.h. IGW knapp eingehalten (allfällige Detailplanung auf Stufe
Baubewilligung)
∙ durchgehende Räume, damit die stärker belasteten, ostseitigen Fenster nicht
geöffnet werden müssen (mit vorliegenden Grundrissen bereits umgesetzt)
∙ allfällig erforderliche Betriebsräume (Personal o.ä.) ostseitig und im Südteil
anordnen
∙ kontrollierte Wohnungslüftung
∙ erhöhte Anforderungen Schallschutz für Aussenhülle (Fenster)
7.1.5 Zusammenfassung Lärm Gebiet Binzmühle
Die Lärmbelastung im Gebiet Binzmühle ist vor allem im Zeitraum nachts
erheblich. Ein wirksamer Lärmschutz ist mit einer Lärmschutzwand von
insgesamt rund 300 m Länge (150 m plus 150 m) und ca. 1.5 m Höhe möglich.
Mit dieser Massnahme wird auch der Aussenraum geschützt und damit das
ganze Naherholungsgebiet aufgewertet.
Als Alternative sind Massnahmen an den beiden Gebäuden möglich. Je nach
Nutzung und Grundriss bedingt dies eventuell einen Erleichterungsantrag. Der
definitive Entscheid bzgl. Lärmschutzkonzept erfolgt im Rahmen der
Baubewilligung für den Neubau / Umbau (allfällige Kombination mit dem
Lärmschutz für die Wohnzone Binzmühle, vgl. Kap. 5.2).
19
Raumplanungsbericht für 2. kantonale Vorprüfung Binzmühle
7.2
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12.01.2016
Lärmbeurteilung Wohnzone Binzmühle
7.2.1 Randbedingungen und Grenzwerte
Die Zone OeIB (Zone des öffentlichen Interessen für Bauten und Anlagen) gilt
grundsätzlich als Bauzone. Die OeIB-Zone Binzmühle ist altrechtlich eingezont
und ist der Empfindlichkeitsstufe ES II zugeordnet.
Die geplante Umzonung in eine Wohnzone mit unveränderter ES II ist
lärmrechtlich keine Einzonung (welche die Einhaltung der Planungswerte
erfordern würde). Für die Lärmbeurteilung ist der Immissionsgrenzwert IGW
massgebend. Der IGW für die ES II liegt tags bei 60 dB(A) und nachts bei 50
dB(A).
7.2.2 Emissionen
Das Gebiet Binzmühle liegt im Einflussbereich des SBB Abschnittes km 98'700 99'360. Gemäss Emissionsplan 2015 der SBB betragen die Emissionen Lr,e
(Beurteilungspegel inkl. Pegelkorrektur K1) tags 82.0 dB(A) und nachts 81.8
dB(A). Westseitig angrenzend folgt ein Abschnitt in der Kurve mit Emissionen
von Lr,e = 80.4 dB(A) tags bzw. Lr,e = 80.1 dB(A). Für die GrenzwertBeurteilung ist der Zeitraum nachts kritischer.
Nordseitig ist das Gebiet Binzmühle dem Lärm der Nationalstrasse ausgesetzt.
Ausgehend von der zukünftigen Verkehrsbelastung im Jahr 2030 von rund
75'000 Fahrzeugen ergeben sich Emissionen von Lr,e = 92.5 dB(A) tags bzw.
Lr,e = 84.2 dB(A). Auch beim Strassenlärm ist der Zeitraum nachts kritischer.
7.2.3 Beurteilung SBB-Lärm
Der Abstand zwischen dem SBB-Gleis und der Wohnzone Binzmühle beträgt
rund 130 m. Die bestehende Lärmschutzwand (von der Überführung
Chamerstrasse bis ca. Mitte Weiher, Höhe 4 m) ist vor allem im östlichen Teil
der neu geplanten Wohnzone Binzmühle wirksam.
Die Lärmermittlung erfolgt für einen Punkt im lärmexponierteren, westlichen Teil
in 7.5 m über Terrain (entsprechend einem Fenster im 2. OG). Die
Lärmbelastung beträgt sowohl tags als auch nachts rund 57 dB(A). Der IGW ist
im Zeitraum nachts um 7 dB(A) überschritten. Im Zeitraum tags ist der IGW klar
eingehalten.
Mögliche Massnahmen im Ausbreitungsbereich (Schutz der Wohnzone
Binzmühle):
∙ Lärmschutzwand: Länge ca. 200 m, Höhe etwa 2 bis 2.5 m (anschliessend an
bestehende Wand, Detaildimensionierung mit Baubewilligung für die neue
Überbauung)
Mögliche Massnahmen an den Gebäuden (mit Antrag Erleichterungen):
∙ Wintergärten / verglaste Loggien vor allen Fenster zu lärmempfindlichen
Räumen auf der Südseite (mindestens für die südlichste Gebäudezeile in der
Wohnzone)
20
Raumplanungsbericht für 2. kantonale Vorprüfung Binzmühle
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12.01.2016
Eine lärmtechnisch optimierte Anordnung der lärmempfindlichen Räume ist
aufgrund der Lage der Lärmquelle auf der Südseite (Besonnung / Aussicht)
nicht möglich.
7.2.4 Beurteilung Strassenlärm (Autobahn)
Der Abstand zwischen der Autobahn und der Wohnzone Binzmühle beträgt
rund 400 m. Östlich der Berchtwilerstrasse sowie vor dem Hof Binzrain ist eine
Lärmschutzwand vorhanden. Dazwischen wird der Lärm durch eine
Terrainschüttung gedämpft.
Die Lärmermittlung erfolgt für den lärmexponiertesten Punkt am Nordrand der
neuen Wohnzone Binzmühle in 7.5 m über Terrain (entsprechend einem
Fenster im 2. OG). Eine Überschlagsberechnung zeigt, dass der IGW sowohl im
Zeitraum nachts als auch Zeitraum tags um mehr als 5 dB(A) unterschritten ist.
Eine detailliertere Betrachtung erübrigt sich ebenso wie die Diskussion von
Lärmschutzmassnahmen.
7.2.5 Zusammenfassung Lärm Gebiet Binzmühle
Die SBB-Lärmbelastung ist auch im Gebiet Binzmühle erheblich. Ein wirksamer
Lärmschutz ist mit einer Lärmschutzwand entlang der Gleisanlagen von
insgesamt rund 200 m Länge und 2 bis 2.5 m Höhe möglich, welche an die
bestehende Wand entlang der SBB-Gleise anschliesst.
Die erforderlichen Lärmschutzwände für die Gebiete Binzmühle und Wohnzone
Binzmühle überschneiden sich teilweise. Ein zweckmässiger und umfassender
Schutz für beide Gebiete ist mit folgendem Konzept gegeben:
∙ LSW von rund 200 m Länge und 2 bis 2.5 m Höhe anschliessend an
bestehende Wand, plus
∙ LSW von rund 100 m Länge und rund 1.5 m Höhe anschliessend an
vorstehend beschriebene Wand
Der definitive Entscheid bzgl. Lärmschutzkonzept erfolgt im Rahmen der
Baubewilligung für die neue Überbauung bzw. für den Umbau / Neubau
Binzmühle.
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Raumplanungsbericht für 2. kantonale Vorprüfung Binzmühle
7.3
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12.01.2016
Störfälle Gebiet Binzmühle
Der Störfall wurde durch das Ingenieurbüro Beat Sägesser, Zug vorgenommen.
(Siehe auch Bericht vom 17. Februar 2015):
7.3.1 Grundlagen
Grundlage für die Beurteilung bildet die Planungshilfe " Koordination
Raumplanung und Störfallvorsorge " (Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) et
al., 2013: Koordination Raumplanung und Störfallvorsorge, Bern).
Die Planungshilfe gelangt grundsätzlich bei Anpassungen des Nutzungsplans
zum Einsatz. Im Fall Binzmühle bleibt der Nutzungsplan eigentlich unverändert
(keine Einzonung). Da mit dem Umgebungsgestaltungsplan aber eine
zusätzliche bauliche Nutzung ermöglicht werden soll, wird die Planungshilfe
dennoch angewandt.
7.3.2 Auswertung
Das Planungsvorhaben in Risch-Rotkreuz im Gebiet Binzmühle liegt fast
vollständig im 100-m-Konsultationsbereich gemäss der Planungshilfe ARE
(Koordination Störfallvorsorge und Raumplanung) zur Nord-Südachse, welche
für den Güterverkehr Schweiz und Gütertransit zentrale Bedeutung hat (Linie
653 Lenzburg – Rotkreuz – Immensee (Arth Goldau)).
Eine Koordination Raumplanung und Störfallvorsorge ist angebracht.
Weitere Parameter zur Einschätzung der Risikorelevanz:
∙ Der minimale Abstand der heutigen Gebäude ist ca. 50m ab Gleis, maximal
ca. 100.
∙ Zwischen dem Gleis und des betrachteten Areals ist eine Grünzone mit
Bäumen, Gebüsch, Bach und Landwirtschaftsland. Hier würde flüssiges
Gefahrgut versickern, ein Abfliessen bis aufs Binzmühle-Areal kann
wahrscheinlich ausgeschlossen werden.
∙ Es sind Wohn- und Arbeitsnutzungen im Rahmen eines „begleiteten
Wohnens“ und sporadischer öffentlicher Veranstaltungen geplant. Vor allem
Einzelzimmer/Studios und Gemeinschaftsräume für Essen, Aufenthalt,
Werkstätten. Es wird mit mobilen Personen, allenfalls mit gewissen
psychischen Einschränkungen gerechnet. Eine Evakuation sollte jedoch
möglich sein. Im Schnitt sind deutlich unter 100 Personen anwesend.
∙ Die Balkone und Hauptgebäudeöffnungen gehen nach Westen und Osten
und sind somit parallel zum Gleis und nicht gleiszugewandt, womit sie etwas
geschützt sind.
∙ Auf der Gotthardachse werden nach Eröffnung des neuen Basistunnels
voraussichtlich bis zu 50% mehr Güter verkehren, es muss auch mit einer
Zunahme sogenannter Gefahrgüter im ähnlichen Rahmen gerechnet
werden, wobei deren Stoffzusammensetzung heute noch unbekannt ist.
22
Raumplanungsbericht für 2. kantonale Vorprüfung Binzmühle
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12.01.2016
Fazit bezüglich Risiko
∙ Risiko für die Gleisanlageinhaberin (SBB): die angedachte Nutzung im Gebiet
Binzmühli hat keinen signifikanten Einfluss auf die Risiken für die SBB
Infrastruktur (die weitere Umgebung ist nicht oder spärlich bebaut, die
Risiken sind hier heute im grünen Bereich). Sie kann dem Vorhaben somit
zustimmen.
∙ Risiko Bewohner/Nutzer: Aufgrund des grossen Volumens an Gefahrgut, ist
die Eintretenswahrscheinlichkeit eines Unfalles mit Gefahrgut und somit ein
„lokales Risiko“ gegeben (wenngleich keine Weichen auf dem Abschnitt
liegen und die Unfallwahrscheinlichkeit erhöhen).
Fluchtwege sollten deshalb Bahnabgewandt sein und der Besammlungsplatz für
Evakuationen möglichst weit weg vom Gleis (z.B. Gebiet der Remise). Während
das Szenario „Brand von Benzin“ vor allem im Nahbereich der Gleise (<50m)
wirkt und durch die „Naturschutzzone“ und den sickerfähigen Boden
abgeschwächt wird (allenfalls Brand der Bäume möglich?), könnten Explosionen
von Gasen das Gebiet betreffen. Es ist zu prüfen, inwieweit die Gebäude eine
Schutzwirkung erzielen können, bzw. wie sich die Nutzungen innen und aussen
optimiert anordnen lassen (siehe Planungshilfe oder laufende Arbeiten
BAFU/ARE).
Wichtige Hinweise:
∙ Perimeter: Gemäss der Planungshilfe ist zwar nur ein Perimeter von 100m
entlang der Gleise zu betrachten. Aufgrund der transportierten Stoffe,
insbesondere druckverflüssigte Gase, ist eine Wirkung über diesen Perimeter
bei einer Explosion einer Gaswolke jedoch nicht auszuschliessen. Es macht
also Sinn, die obgenannten Betrachtungen aufs ganze Areal und nicht nur
auf die Flächen im 100m-Perimeter anzuwenden.
∙ Falls die Fliessrichtung des Baches aus dem Binzmüli-Weiher raus ist, wäre
zu prüfen ob dieser eine Absperrvorrichtung (z.B. senkbare Bretter) am
Ausfluss hat, dies für den seltenen, aber nicht ganz ausgeschlossenen Fall,
dass Mineralölprodukte im Bereich des Bahnhof Rotkreuz ausfliessen und via
Entwässerung in den Bacharm östlich des Weihers gelangen (falls der zum
Weiher hin fliesst). In diesem Fall wäre der Weiher die Rückhaltemöglichkeit,
welche auch das Areal Binzmühli von allfälliger Zündung aufschwimmender
Stoffe schützen könnte.
7.4
Störfälle Wohnzone Binzmühle
Die Beurteilung erfolgt ebenfalls anhand der ARE-Planungshilfe (vgl. Kap. 7.3).
Der Abstand der neuen Wohnzone Binzmühle zu den Gleisanlagen beträgt
mehr als 100 m. Damit liegt die Wohnzone Binzmühle ausserhalb des
Konsultationsbereichs. Eine Risikorelevanz ist nicht vorhanden. Weitere
Abklärungen erübrigen sich.
23
Raumplanungsbericht für 2. kantonale Vorprüfung Binzmühle
7.5
|
12.01.2016
Wald
7.5.1 Binzmühle
Es muss ein Waldabstand von 12.00 m eingehalten werden. Dies wird mit dem
neuen Baufeld für den Ersatzbau eingehalten (siehe auch Umgebungsgestaltungsplan der Ganz Landschaftsarchikteken vom 5. Dezember 2014).
7.5.2 Wohnzone Binzmühle
Es wird davon ausgegangen, dass bei der Umzonung von der OeIB in die
Wohnzone Binzmühle und gemeindliche Naturschutzzone Binzmühle die
Ausgangslage betreffend dem Wald sich nicht verändert hat.
7.6
Gewässerabstand / Gewässerraum
Mit der vorgesehenen Nutzung werden die bestehenden Gebäude nicht gegen
den Binzmülibach erweitert und der Ersatzneubau hält den Gewässerabstand
ein. Beim Mühlekanal handelt es sich um ein künstliches Gewässer und ist somit
nicht als Gewässer im Sinne des Gesetzes aufzufassen. Beim Mühlekanal ist kein
Gewässerabstand einzuhalten. (siehe auch Brief des Amt für Raumplanung an
die Einwohnergemeinde Risch vom 7. Dezember 2012)
Gemäss Auskunft des Amtes für Raumplanung vom 27.8.14 wird mit der
vorgesehenen Bebauung der Gewässerraum eingehalten.
7.7
Kriechströme
Gemäss dem Untersuchungsbericht zur „Möglicher EMF – Beeinflussung“ von
Mitte / Ende Juli 2014 durch die Firma Elbio.ch EMV-Engineering &
Elektrobiologie sind keine technisch messbaren Magnetfeld-Beeinflussungen
durch Kriechströme im Boden festzustellen.
7.8
Parkierung / Erschliessung
7.8.1 Binzmühle
Ab der Kreuzung im Osten soll eine Fahrverbot für Motorwagen und
Motorräder gelten. Die Anlieferung und die Zufahrt für Anwohner bleibt
gestattet. Die Parkierung vor Ort ist nur für Mieter gestattet. Dazu wird das
Erdgeschoss der Remise genutzt. Es wird zudem die vorgeschriebene Anzahl
behindertergerechter Parkplätze angeboten. Besucher resp. Gäste benützen
hauptsächlich die Parkplätze beim Bahnhof Rotkreuz.
7.8.2 Wohnzone Binzmühle
Die Erschliessung der Wohnzone Binzmühle erfolgt über die Binzmühlestrasse
nördlich des bestehenden Kindergartens und südlich der bestehenden
Wohnzone 2b (W2b). Es gibt jedoch keine Erschliessung in die neue Wohnzone
Binzmühle über den Allrütiweg.
24
Raumplanungsbericht für 2. kantonale Vorprüfung Binzmühle
|
12.01.2016
Eine gute und hindernisfreie Wegverbindung (auch für Kinderwagen, Rollstühle
usw.) zwischen der Binzmühle und dem Binzrain wird angestrebt.
Der zukünftige Aussenraum in der Wohnzone Binzmühle soll möglichst
verkehrsfrei sein.
7.9
Konkurrenzverfahren Areal Wohnzone Binzmühle
In der Wohnzone Binzmühle wird eine sehr hohe Qualität bezüglich
städtebaulichem Ansatz, Architektur, Freiraumgestaltung und zeitgemässen,
vielfältigen Wohnformen angestrebt. Dies wird mit einem Konkurrenzverfahren,
das in der Bauordnung von Risch festgelegt wird, mit „mindestens 5, zur
Jurierung zugelassene Projektentwürfe von voneinander unabhängigen,
qualifizierten Verfassern“ erreicht.
Dabei sind insbesondere folgende Qualitätsanforderungen gut zu erfüllen (die
Aufzählung ist nicht abschliessend):
 einen lage- und ortsgerechten städtebaulichen Ansatz.
 eine gute Eingliederung in die landschaftliche Umgebung mittels
entsprechender Architektur, Materialisierung und Situierung der Bauten
und der Freiräume.
 sorgfältige gestaltete Übergänge zwischen der Wohnzone Binzmühle und
den angrenzenden Nutzungen, insbesondere gegenüber der
Naturschutzzone / Ortsbildschutzzone Binzmühle (Richtwert Bauabstand:
10.0 m), und den nördlich angrenzenden Wohnbauten.
 qualitativ hochstehende Spielplätze und öffentliche Begegnungsräume,
die auch Synergien für die angrenzenden Kindergärten schaffen können.
 wegweisendes Energiekonzept mit Massnahmen zum sparsamen Umgang
mit Energie und - soweit sinnvoll - mit Verwendung von erneuerbarer
Energie.
 Erschliessungkonzept mit weitgehend vom motorisierten Vekehr
ungestörten Aussenräumen und
 hindernisfreie Realisierung von Wegverbindungen.
7.10
Kindergarten
Bei der Erarbeitung des Wettbewerbsprogrammes für die Wohnzone
Binzmühle sind auch Überlegungen resp. Vorgaben zum bestehenden
Kindergarten zu berücksichtigen. Dabei ist insbesondere die gegenseitige
Beeinträchtigung zwischen dem Wohnen (insbesondere in der neuen
Wohnzone Binzmühle) und dem Doppelkindergarten zu beachten. Weiter sind
auch Synergien zwischen der Wohnzone Binzmühle und dem
Doppelkindergarten (z.B. Aussenräume) in die Planung, resp. bei deren
Umseztung einzubeziehen.
25
Raumplanungsbericht für 2. kantonale Vorprüfung Binzmühle
8.
|
12.01.2016
Umsetzung der Planungsziele
8.1
Anpassung im Zonenplan
Gebiet Binzmühle
Der Zonenplan wird mit einer Ortsbildschutzzone über das Gebiet Binzmühle
überlagert. Weiter wird der Neubaustandort festgelegt und auf den Anhang 1d
in der Bauordnung Risch verwiesen.
Gebiet Wohnzone Binzmühle
Das Gebiet liegt heute in der Zone des öffentlichen Interesses für Bauten und
Anlagen (OelB) mit der Empfindlichkeitsstuffe (ES) II. Ein grosser Teil der Fläche
im Norden der OeIB wird in die neue Wohnzone Binzmühle mit ES II umgezont.
Der südliche Teil der OeIB wird in die gemeindliche Naturschutzzone mit ES III
umgezont. Gleichzeitig wird über die Naturschutzzone die
„Landschaftsschutzzone gemeindlich“ überlagert. Der bestehende
Doppelkindergarten bleibt weiterhin in der OeIB.
Ein kleiner Streifen im Westen der heutigen OeIB (zwischen Parzellengrenze
und heutiger Zonengrenz OeIB/L) wird in die Landwirtschaftszone (L) mit
„Landschaftsschutzzone gemeindlich“ überlagert.
Die Fläche der heutigen OeIB, welche im Rahmen des genannten
Umzonungsprozesses in die Naturschutzzone geführt wird, darf bei einer
späteren Einzonungen berücksichtigt resp. wieder eingebracht werden. Dazu ist
mit dem Amt für Raumplanung eine entsprechende Vereinbarung
abzuschliessen.
26
Raumplanungsbericht für 2. kantonale Vorprüfung Binzmühle
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Rechtsgültiger Zonenplan
Ausschnitt aus dem rechtsgültigen Zonenplan (nicht Gegenstand des
Verfahrens)
27
12.01.2016
Raumplanungsbericht für 2. kantonale Vorprüfung Binzmühle
Änderung des Zonenplanes
Ausschnitt mit Änderungen (Gegenstand des Verfahrens)
28
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12.01.2016
Raumplanungsbericht für 2. kantonale Vorprüfung Binzmühle
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12.01.2016
Neuer Zonenplan
Ausschnitt aus dem rechtsgültigen Zonenplan mit Änderungen (Zustand nach
der Genehmigung)
29
Raumplanungsbericht für 2. kantonale Vorprüfung Binzmühle
8.2
|
12.01.2016
Anpassung der Bauordnung
Die Bauordnung der Gemeinde Risch mit Stand 27. Nov. 2005 (Ausgabe vom
12. Mai 2014) wird wie folgt ergänzt (die Änderungen sind blau dargestellt):
§ 25
Bauzone mit speziellen Vorschriften
Binzmühle
5 In der Bauzone mit speziellen Vorschriften Binzmühle (BsV1) gelten
folgende Bestimmungen:
1
Die Zone ist für die Realisierung einer Wohnüberbauung für den
Erwerb von Wohneigentum mit unterschiedlichem Wohnungsmix
bestimmt. Die Wohnüberbauung muss wegweisenden Charakter
und eine hohe Qualität bezüglich des städtebaulichen Ansatzes, der
Architektur, Freiraumgestaltung und der Realisierung zeitgemässer
Wohnformen aufweisen.
2
Es gelten folgende Grundmasse:
- Ausnützungsziffer:
0.55
- Firsthöhe:
12.80 m
- Kleiner Grenzabstand:
5.00 m
- Grosser Grenzabstand:
10.00m
- Empfindlichkeitsstufe:
II
3
Die Wohnüberbauung Binzmühle hat auf der Grundlage eines
Konkurrenzverfahrens zu erfolgen, und sie hat insbesondere
folgende Qualitätsanforderungen zu erfüllen:
a) einen lage- und ortsgerechten städtebaulichen Ansatz;
b) eine gute Eingliederung in die landschaftliche Umgebung mittels
entsprechender Architektur, Materialisierung und Situierung der
Bauten und der Freiräume;
c) sorgfältige gestaltete Übergänge zwischen der Wohnzone
Binzmühle und den angrenzenden Nutzungen, insbesondere
gegenüber der Naturschutzzone / Ortsbildschutzzone Binzmühle
(Richtwert Bauabstand: 10.0 m), und den nördlich angrenzenden
Wohnbauten;
d) qualitativ hochstehende Spielplätze und öffentliche
Begegnungsräume, die auch Synergien für die angrenzenden
Kindergärten schaffen können;
e) wegweisendes Energiekonzept mit Massnahmen zum sparsamen
Umgang mit Energie und - soweit möglich - mit Verwendung von
erneuerbarer Energie und
f) Erschliessungskonzept mit weitgehend vom motorisierten
Verkehr ungestörten Aussenräumen;
g) hindernisfreie Realisierung von Wegverbindungen.
4
30
Sind die Anforderungen gemäss Absatz 3 erfüllt, wird ein
Ausnützungsbonuns von 10% gewährt.
Raumplanungsbericht für 2. kantonale Vorprüfung Binzmühle
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12.01.2016
5
Im Grundbuch ist der Zweck der Wohnzone Binzmühle für den
Erwerb von Wohneigentum gemäss Absatz 1 als öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung anzumerken.
6
Der Gemeinderat kann beim Verkauf des Areals Binzmühle an einen
Investor im Kaufvertrag Bestimmungen zur Sicherung des
Zonenzweckes aufnehmen, wie z.B. ein limitiertes oder unlimitiertes
Rückkaufsrecht zu Gunsten der Gemeinde, eine Konventionalstrafe,
die Verbindlich-erklärung der Ergebnisse des Konkurrenzverfahrens
gemäss Absatz 3 usw.
§ 29
Naturschutzzone
4 In der gemeindlichen Naturschutzzone Binzmühle sind der Erhalt und
Unterhalt der bestehenden Fuss- und Radwege und der bestehenden
Aussichts- und Freizeitplätze zu gewährleisten.
§ 30a
Ortsbildschutzzone I
1 Die Ortsbildschutzzone I ist eine überlagerte Zone (§ 18 Abs. 1 bst.c
PBG). Die Grundnutzungen bleiben erhalten.
2 Die Ortsbildschutzzone I dient der Erhaltung und Pflege des jeweiligen
Orts- und Quartierbildes. Gebäude dürfen verändert werden, wenn sie
sich gut in das Orts- und Quartierbild einfügen. Einzelne Neubauten
sind zulässig, wenn sie dem Charakter des schutzwürdigen Ortsbildes
entsprechen. Der Gemeinderat kann bei der Überlagerung einer
Bauzone vor der Erteilung von Baubewilligungen einen
Sondernutzungsplan und / oder die vorherige Durchführung eines
Studienauftrages als Beurteilungsgrundlage verlangen. Für alle
Bauvorhaben wirkt das Amt für Denkmalpflege und Archäologie
beratend mit.
3 Die Ortsbildschutzzone I Binzmühle dient dem Erhalt und der
Weiternutzung des historischen Bauensembles mit seiner Umgebung.
Alle baulichen und gestalterischen Massnahmen passen sich ins
Bauensemble und dessen Umgebung ein.
Die Umgebungsgestaltung stützt sich auf ein
Umgebungsgestaltungskonzept, das vom Gemeinderat beschlossen
wird. Die darin festgelegten wichtigen Sichtbezüge sind zu erhalten
resp. zu schaffen.
Verkehrsflächen sind behutsam in die Umgebung einzupassen. Neue
offene Parkierungsflächen für den Dauergebrauch, mit Ausnahme für
Mieter und deren Besucher, sind nicht zulässig. Die grossräumige
Erschliessung der Binzmühle darf nicht ausgebaut werden.
31
Raumplanungsbericht für 2. kantonale Vorprüfung Binzmühle
§ 30b
Ortsbildschutzzone II
Binzmühle
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12.01.2016
1 Die Ortsbildschutzzone II Binzmühle ist eine Schutzzone ausserhalb der
Bauzone die für sich besteht (§ 18 Abs. 1 bst.c PBG). Sie dient der
Wiederherstellung und des Erhalts des ursprünglichen Bauensembles
Binzmühle.
2 In den bestehenden Bauten und im Neubau (gemäss § 30b Abs. 3) sind
Nutzungen für Wohnen, Wohnen im öffentlichen Interesse und
Dienstleistungen, Kultur, Restaurationsbetrieb sowie Verkauf von deren
Gütern zulässig.
3 Innerhalb des im Anhang 1d dargestellten Baufeldes ist ein Neubau
zulässig. Sein Volumen, seine gestalterische Ausprägung und seine
Materialisierung sind in Anlehnung an die ursprüngliche Scheune an
dieser Stelle zu wählen.
32
Raumplanungsbericht für 2. kantonale Vorprüfung Binzmühle
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12.01.2016
Anhang 1d in der Bauordnung Risch
Die Grösse des festgelegten Baufeldes im Anhang 1d der Bauordnung (BO)
Risch ist im Vergleich zum Baufeld des Umgebungsgestaltungsplan vom 5. Dez.
2014 der Ganz Landschaftsarchitekten um je 1.00 m in nördlicher und
westlicher Richtung vergrössert worden. Die Idee ermöglicht einen
angemessenen „Spielraum“ bei der Anordnung des Neubaus. Das definitive
Bauvolumen wird in Zusammenarbeit mit der kantonalen Denkmalpflege
festgelegt. Weiter muss das definitive Bauvolumen innerhalb dieses Baufeldes
realisiert werden. Der Waldabstand von 12.00 m wird mit dem festgelegten
Baufeld eingehalten.
Anhang 1d, Ortsbildschutzzone II Binzmühle, Standort des Baufeldes für
Neubau (§30b Abs. 3)
33
Raumplanungsbericht für 2. kantonale Vorprüfung Binzmühle
8.3
|
12.01.2016
Anpassung kommunaler Richtplan
Der gemeindliche Richtplan muss materiell angepasst werden (Umzonung der
OeIB in die Wohnzone Binzmühle / gemeindliche Naturschutzzone).
Weiter muss die Erschliessung in die neue Wohnzone Binzmühle angepasst
werden.
Die Erschliessung erfolgt nördlich des bestehenden Kindergartens in das Gebiet
ab der Binzmühlestrasse. Die ursprünglich vorgesehene Erschliessung ab dem
Allrütiweg in die Wohnzone Binzmühle wird aufgehoben.
Ausschnitt des kommunalen Richplan mit den Änderungen (Gegenstand des
Verfahrens)
34
Raumplanungsbericht für 2. kantonale Vorprüfung Binzmühle
8.4
|
12.01.2016
Nachführung der gemeindlichen
Planungsinstrumente
Die zur Vorprüfung vorgelegte Anpassungen aktualisiert den Zonenplan sowie
den gemeindlichen Richtplan.
Anhang
∙
∙
∙
∙
∙
∙
∙
35
Anpassung Zonenplan im Gebiet Binzmühle vom 12. Januar 2016
Anpassung kommunaler Richtplan vom 12. Januar 2016
Umgebungsgestaltungsplan vom 5. Dezember 2014, Ganz
Landschaftsarchitekten
Bericht zum Umgebungsgestaltungsplan von Ganz Landschaftsarchitekten
genehmigt vom Gemeinderat am 16. Februar 2015,
Binzmühle Rotkreuz, Lärm und Störfälle vom 17. Februar 2015,
Ingenieurbüro Beat Sägesser
Untersuchungsbericht zur „Möglicher EMF – Beeinflussung“ von Mitte /
Ende Juli 2014, Elbio.ch, Kari C. Fischer, Dietikon
Hinweis: Anpassung der Bauordnung (Wohnzone Binzmühle) ist im
Raumplanungsbericht vom 27. Februar 2015 integriert

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