Pflichtveröffentlichung gemäß § 27 Abs. 3 Satz 1, § 14 Abs. 3 Satz 1 des
Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetzes
GEMEINSAME STELLUNGNAHME
DES VORSTANDS UND DES AUFSICHTSRATS
der
Fair Value REIT-AG
Leopoldstraße 244
80807 München
Deutschland
gemäß § 27 des Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetzes
zu dem freiwilligen öffentlichen Übernahmeangebot (Umtauschangebot)
der
DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG
Lyoner Straße 32
60528 Frankfurt am Main
Deutschland
an die Aktionäre der Fair Value REIT-AG
Aktien der Fair Value REIT-AG: ISIN DE000A0MW975
Zum Umtausch eingereichte Aktien der Fair Value REIT-AG: ISIN DE000A1612W2
Angebotsaktien der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG: ISIN DE000A0XFSF0
-2Inhaltsverzeichnis
I.
Allgemeine Informationen zu dieser Stellungnahme.......................................... 4
1.
2.
3.
4.
5.
II.
Informationen zur Zielgesellschaft ..................................................................... 8
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
III.
Grundlagen ........................................................................................... 8
REIT-Status........................................................................................... 9
Kapitalverhältnisse ................................................................................ 9
Aktionärsstruktur ................................................................................. 12
Zusammensetzung von Vorstand und Aufsichtsrat .............................. 12
Geschäftstätigkeit der Fair Value REIT-AG ......................................... 12
Geschäftsentwicklung und ausgewählte Finanzkennzahlen ................ 13
Informationen zur Bieterin ............................................................................... 14
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
IV.
Rechtliche Grundlagen dieser Stellungnahme ....................................... 5
Tatsächliche Grundlage dieser Stellungnahme ..................................... 5
Stellungnahme der Arbeitnehmer .......................................................... 6
Veröffentlichung dieser Stellungnahme und eventueller zusätzlicher
Stellungnahmen zu etwaigen Änderungen des Angebots ...................... 6
Eigenverantwortlichkeit der Fair Value-Aktionäre .................................. 6
Grundlagen ......................................................................................... 14
Kapitalverhältnisse .............................................................................. 15
Aktionärsstruktur ................................................................................. 22
Zusammensetzung von Vorstand und Aufsichtsrat .............................. 22
Geschäftstätigkeit der Bieterin ............................................................. 22
Mit der Bieterin gemeinsam handelnde Personen ............................... 24
Von der Bieterin, den mit ihr gemeinsam handelnden Personen und
deren Tochterunternehmen gehaltene Fair Value-Aktien; Zurechnung
von Stimmrechten ............................................................................... 24
Angaben zu Wertpapiergeschäften...................................................... 24
Informationen zum Angebot ............................................................................ 26
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
Durchführung des Angebots ................................................................ 26
Gegenleistung ..................................................................................... 27
Annahmefrist und Weitere Annahmefrist ............................................. 27
Schaffung der DEMIRE-Angebotsaktien und Durchführung des
Umtauschs .......................................................................................... 27
Auswirkungen auf die Wandelanleihe 2015/2020 der Fair Value REITAG ....................................................................................................... 31
Finanzierung des Angebots ................................................................. 33
Vereinbarung für den Fall einer Andienung von mehr als 94,9 % der
ausstehenden Fair Value-Aktien .......................................................... 35
Vollzugsbedingungen .......................................................................... 36
Verzicht auf Vollzugsbedingungen....................................................... 38
Rücktrittsrecht ..................................................................................... 38
Börsenhandel mit zum Umtausch eingereichten Fair Value-Aktien ...... 39
-312.
13.
14.
15.
16.
17.
V.
Art und Höhe der Gegenleistung ..................................................................... 42
1.
2.
3.
4.
VI.
3.
4.
Ziele und Absichten in der Angebotsunterlage .................................... 60
Bewertung der Ziele und Absichten der Bieterin und der
voraussichtlichen Folgen ..................................................................... 64
Mögliche Folgen für die Arbeitnehmer und Arbeitnehmervertretungen
im Fair Value-Konzern sowie die Beschäftigungsbedingungen............ 67
Auswirkungen des Angebots auf den REIT-Status der Zielgesellschaft 67
Mögliche Auswirkungen des Angebots auf die Aktionäre der Zielgesellschaft . 71
1.
2.
IX.
Strategische Hintergründe ................................................................... 56
Business Combination Agreement....................................................... 58
Synergiepotential................................................................................. 59
Ziele und Absichten der Bieterin sowie voraussichtliche Folgen für die Fair
Value REIT-AG ............................................................................................... 60
1.
2.
VIII.
Art und Höhe der angebotenen Gegenleistung .................................... 42
Gesetzliche Vorgaben zur Art der Gegenleistung ................................ 42
Gesetzliche Vorgaben zur Höhe der Gegenleistung ............................ 44
Bewertung der Angemessenheit der angebotenen Gegenleistung
durch Vorstand und Aufsichtsrat .......................................................... 45
Strategische Hintergründe; Synergie- und Wachstumspotential sowie
Business Combination Agreement .................................................................. 56
1.
2.
3.
VII.
Behördliche Genehmigungen und Verfahren ....................................... 40
Vollzug ................................................................................................ 40
Anwendbares Recht und Gerichtsstand .............................................. 41
Veröffentlichungen .............................................................................. 41
Hinweise für Fair Value-Aktionäre mit Wohnsitz, Sitz oder
gewöhnlichem Aufenthaltsort außerhalb von Deutschland .................. 42
Maßgeblichkeit der Angebotsunterlage ............................................... 42
Mögliche Auswirkungen bei Annahme des Angebots .......................... 71
Mögliche Auswirkungen bei Nichtannahme des Angebots ................... 73
Interessenlage des Vorstands und des Aufsichtsrats ...................................... 76
1.
2.
Interessenlage der Mitglieder des Vorstands ....................................... 76
Interessenlage der Mitglieder des Aufsichtsrats................................... 77
X.
Absicht der Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats, das Angebot
anzunehmen ................................................................................................... 78
XI.
Empfehlung..................................................................................................... 78
-4I.
Allgemeine Informationen zu dieser Stellungnahme
Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG (die „Bieterin“ und zusammen mit ihren
konsolidierten Tochtergesellschaften, die „DEMIRE-Gruppe“) hat am 14. Oktober 2015 die
Angebotsunterlage im Sinne von § 11 des Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetzes
(das „WpÜG“) (die „Angebotsunterlage“) für das freiwillige öffentliche Übernahmeangebot
an alle Aktionäre der Fair Value REIT-AG (nachfolgend „Fair Value“ oder die
„Zielgesellschaft“ sowie zusammen mit ihren konsolidierten Tochterunternehmen die „Fair
Value-Gruppe“ oder der „Fair Value-Konzern“; die Aktionäre der Fair Value REIT-AG
nachfolgend „Fair Value-Aktionäre“) zum Erwerb ihrer auf den Inhaber lautenden
Stückaktien der Fair Value (die „Fair Value-Aktien“) gemäß § 14 Abs. 2 und 3 WpÜG
veröffentlicht (das „Übernahmeangebot“ oder „Angebot“).
Die Angebotsunterlage wurde dem Vorstand der Zielgesellschaft (der „Vorstand“) am
14. Oktober 2015 übermittelt. Der Vorstand hat die Angebotsunterlage ordnungsgemäß an
den Aufsichtsrat der Zielgesellschaft (der „Aufsichtsrat“) und die Arbeitnehmer der
Zielgesellschaft weitergeleitet. Nach den Angaben in der Angebotsunterlage hat die
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (die „BaFin“) die Veröffentlichung der
Angebotsunterlage am 14. Oktober 2015 gestattet.
Die Angebotsunterlage wurde am 14. Oktober 2015 durch Bekanntgabe im Internet unter
der Adresse http://www.demire.ag unter der Rubrik „Investor Relations –
Übernahmeangebot“
(http://www.demire.ag/investor-relations/uebernahmeangebot)
veröffentlicht. Außerdem wird die Angebotsunterlage von der ODDO SEYDLER BANK AG,
Schillerstraße 27-29, 60313 Frankfurt am Main, Deutschland (im Folgenden auch
„Umtauschtreuhänderin“) zum kostenlosen Versand bereitgehalten (Bestellung per Telefax
an
+49
(0)69
92054-902).
Hierauf
wurde
durch
Veröffentlichung
einer
Hinweisbekanntmachung im Bundesanzeiger vom 14. Oktober 2015 hingewiesen.
Einzelheiten sind der Angebotsunterlage zu entnehmen.
Anhang 3 der Angebotsunterlage enthält Angaben nach § 2 Nr. 2 der Verordnung über den
Inhalt der Angebotsunterlage, die Gegenleistung bei Übernahmeangeboten und
Pflichtangeboten und die Befreiung von der Verpflichtung zur Veröffentlichung und zur
Abgabe eines Übernahmeangebots („WpÜGAngebV“) in Verbindung mit § 7 des
Wertpapierprospektgesetzes und der Verordnung (EG) Nr. 809/2004 der Kommission vom
29. April 2004 zur Umsetzung der Richtlinie 2003/71/EG des Europäischen Parlaments und
des Rats betreffend die in Prospekten enthaltenen Angaben sowie die Aufmachung, die
Aufnahme von Angaben in Form eines Verweises und die Veröffentlichung solcher
Prospekte sowie die Verbreitung von Werbung. Anhang 3 ist Bestandteil der
Angebotsunterlage und sollte zusammen mit dem Hauptteil der Angebotsunterlage gelesen
werden.
In Bezug auf die nachfolgende Stellungnahme gemäß § 27 WpÜG (die „Stellungnahme“)
weisen Vorstand und Aufsichtsrat vorab auf Folgendes hin:
-5-
1.
Rechtliche Grundlagen dieser Stellungnahme
Vorstand und Aufsichtsrat einer Zielgesellschaft sind nach § 27 Abs. 1 WpÜG verpflichtet,
eine begründete Stellungnahme zu einem Übernahmeangebot sowie zu jeder seiner
Änderungen abzugeben. Diese Stellungnahme wird gemeinsam von Vorstand und
Aufsichtsrat abgegeben und unterliegt ausschließlich deutschem Recht.
2.
Tatsächliche Grundlage dieser Stellungnahme
Zeitangaben in dieser Stellungnahme werden, sofern nicht ausdrücklich anders angegeben,
in Mitteleuropäischer Zeit ("MEZ") gemacht. Die Währungsangabe "EUR" oder "Euro"
bezieht sich auf die Währung der Europäischen Union. Soweit Begriffe wie "zurzeit",
"derzeit", "jetzt", "gegenwärtig" oder "heute" verwendet werden, beziehen sich diese
Angaben, soweit nicht anders angegeben, auf das Datum der Veröffentlichung dieses
Dokuments; d.h. auf den 28. Oktober 2015. Verweise auf einen Bankarbeitstag
("Bankarbeitstag") beziehen sich auf einen Tag, an dem die Banken in Frankfurt am Main,
Deutschland, für den allgemeinen Kundenverkehr geöffnet sind.
Sämtliche in dieser Stellungnahme enthaltenen Informationen, Prognosen, Einschätzungen,
Bewertungen, in die Zukunft gerichteten Aussagen und Absichtserklärungen basieren auf
den für Vorstand und Aufsichtsrat am Tage der Veröffentlichung dieser Stellungnahme
verfügbaren Informationen bzw. spiegeln ihre zu diesem Zeitpunkt bestehenden
Einschätzungen oder Absichten wider. Diese Informationen, Einschätzungen und Absichten
können sich nach dem Datum der Veröffentlichung dieser Stellungnahme ändern. Vorstand
und Aufsichtsrat übernehmen über etwaige nach deutschem Recht bestehende Pflichten
hinaus keine Verpflichtung zur Aktualisierung dieser Stellungnahme.
In die Zukunft gerichtete Aussagen enthalten keine Gewähr für den Eintritt zukünftiger
Ergebnisse oder Entwicklungen und sind mit Risiken und Unsicherheiten verbunden. Die
tatsächliche Entwicklung der Fair Value-Gruppe kann auf Grund verschiedener Faktoren
wesentlich von den hier geäußerten Annahmen und Erwartungen abweichen. So können
zum Beispiel Veränderungen der allgemeinen oder branchenspezifischen Wirtschaftslage,
Entwicklungen auf den Finanzmärkten, Änderungen in der Wettbewerbssituation,
Gesetzesänderungen, Aktionärsverhalten und andere Faktoren einen Einfluss auf die
tatsächliche Entwicklung der Fair Value-Gruppe haben.
Alle in der Stellungnahme zur Bieterin und zu deren Angebot getroffenen Aussagen
beruhen, soweit in dieser Stellungnahme nicht ausdrücklich anderweitig vermerkt, auf
öffentlich zugänglichen Informationen, insbesondere auf der Angebotsunterlage, für deren
Richtigkeit keine Gewähr übernommen wird, sodass Vorstand und Aufsichtsrat aus solchen
Unterlagen möglicherweise nicht hervorgehende wesentliche Umstände, welche die
DEMIRE-Gruppe betreffen, nicht berücksichtigen konnten.
-6Vorstand und Aufsichtsrat sind auch nicht in der Lage, die von der Bieterin in der
Angebotsunterlage geäußerten Absichten zu überprüfen und die Umsetzung der Absichten
zu beeinflussen. Angaben zu Absichten der Bieterin beruhen ausschließlich auf Mitteilungen
der Bieterin in der Angebotsunterlage, soweit nicht eine andere Quelle genannt wird. Dem
Vorstand und dem Aufsichtsrat liegen keine Informationen vor, die Anlass dazu geben, die
Richtigkeit der Angaben der Bieterin über ihre Absichten oder deren Umsetzung in Frage zu
stellen. Vorstand und Aufsichtsrat weisen jedoch ebenso wie die Bieterin unter Ziffer 2.3 der
Angebotsunterlage darauf hin, dass sich die Absichten der Bieterin zu einem späteren
Zeitpunkt ändern können. Es gibt keine rechtliche Pflicht zur Umsetzung der in der
Angebotsunterlage erklärten Absichten. Deshalb ist nicht auszuschließen, dass die Bieterin
ihre angegebenen Absichten ändert und die in der Angebotsunterlage veröffentlichten
Absichten nicht umgesetzt werden.
3.
Stellungnahme der Arbeitnehmer
Der Vorstand der Zielgesellschaft wurde von den Arbeitnehmern der Zielgesellschaft
darüber informiert, dass diese nicht beabsichtigen, von ihrem Recht gemäß § 27 Abs. 2
WpÜG Gebrauch zu machen, eine eigene Stellungnahme zu dem Übernahmeangebot zu
erstellen. Ein Betriebsrat besteht bei der Fair Value nicht.
4.
Veröffentlichung dieser Stellungnahme und eventueller
Stellungnahmen zu etwaigen Änderungen des Angebots
zusätzlicher
Die Stellungnahme wird ebenso wie Stellungnahmen zu etwaigen Änderungen des
Angebots gemäß § 27 Abs. 3 Satz 1 und § 14 Abs. 3 Satz 1 WpÜG durch Bekanntgabe im
Internet unter der Adresse www.fvreit.de unter „Investor Relations“ unter dem Menüpunkt
„Übernahmeangebot“ veröffentlicht (www.fvreit.de/investor-relations/uebernahmeangebot).
Außerdem wird die Stellungnahme von der Fair Value unter der Anschrift Leopoldstraße
244, 80807 München, Deutschland zur kostenlosen Ausgabe bereit gehalten oder kann per
E-Mail unter der E-Mail-Adresse [email protected] angefordert werden. Hierauf wird durch
Veröffentlichung einer Hinweisbekanntmachung im Bundesanzeiger hingewiesen. Die
Stellungnahme und eventuelle zusätzliche Stellungnahmen zu etwaigen Änderungen des
Angebots werden ausschließlich in deutscher Sprache gemäß den gesetzlichen
Anforderungen veröffentlicht und sind allein bindend. Englische Übersetzungen, für die keine
Gewähr der Richtigkeit übernommen wird, werden jedoch zusätzlich zur deutschen
Stellungnahme (und etwaigen zusätzlichen deutschen Stellungnahmen) veröffentlicht.
Maßgeblich sind ausschließlich die deutschen Fassungen.
5.
Eigenverantwortlichkeit der Fair Value-Aktionäre
Vorstand und Aufsichtsrat weisen darauf hin, dass die in dieser Stellungnahme enthaltende
Beschreibung des Angebots der Bieterin keinen Anspruch auf Vollständigkeit erhebt und
dass für den Inhalt und die Abwicklung des Angebots allein die Bestimmungen der
Angebotsunterlage maßgeblich sind. Die in dieser Stellungnahme enthaltenen Wertungen
und Empfehlungen des Vorstands und des Aufsichtsrats binden die Fair Value-Aktionäre in
-7keiner Weise. Soweit diese Stellungnahme auf das Angebot oder die Angebotsunterlage
Bezug nimmt, diese zitiert, zusammenfasst oder wiedergibt, handelt es sich um bloße
Hinweise, durch die Vorstand und Aufsichtsrat sich weder das Angebot noch die
Angebotsunterlage zu eigen machen, noch eine Gewähr für die Richtigkeit und
Vollständigkeit des Angebots und der Angebotsunterlage übernehmen. Jedem Fair ValueAktionär obliegt es in eigener Verantwortung, die Angebotsunterlage zur Kenntnis zu
nehmen, sich eine Meinung zu dem Angebot zu bilden, und erforderlichenfalls die für ihn
bzw. sie notwendigen Maßnahmen zu ergreifen. Sofern Fair Value-Aktionäre das Angebot
annehmen oder nicht annehmen, sind sie selbst dafür verantwortlich, die in der
Angebotsunterlage beschriebenen Voraussetzungen und Bedingungen einzuhalten.
Bei der Entscheidung über die Annahme oder Nichtannahme des Angebots sollten sich die
Fair Value-Aktionäre aller ihnen zur Verfügung stehenden Erkenntnisquellen bedienen und
ihre individuellen Belange ausreichend berücksichtigen. Insbesondere die individuellen
steuerlichen Verhältnisse jedes Fair Value-Aktionärs können im Einzelfall zu Bewertungen
führen, die von denen des Vorstands und Aufsichtsrats abweichen. Vorstand und
Aufsichtsrat empfehlen den Fair Value-Aktionären daher, gegebenenfalls individuelle
steuerliche und rechtliche Beratung einzuholen.
Vorstand und Aufsichtsrat weisen darauf hin, dass sie nicht in der Lage sind zu überprüfen,
ob die Fair Value-Aktionäre mit Annahme des Angebots in Übereinstimmung mit allen sie
persönlich treffenden rechtlichen Verpflichtungen handeln. Die Bieterin weist in der
Angebotsunterlage unter Ziffer 1.6 darauf hin, dass das Angebot von allen in- und
ausländischen Fair Value-Aktionären (einschließlich solchen mit Wohnsitz, Sitz oder
gewöhnlichem Aufenthalt in der Bundesrepublik Deutschland, der Europäischen Union oder
dem Europäischen Wirtschaftsraum) nach Maßgabe der Angebotsunterlage und den jeweils
anwendbaren Rechtsvorschriften angenommen werden kann. Die Bieterin weist ferner
darauf hin, dass die Annahme des Angebots außerhalb der Bundesrepublik Deutschland
weiteren rechtlichen Beschränkungen unterliegen kann.
Fair Value-Aktionäre, die die Angebotsunterlage außerhalb der Bundesrepublik Deutschland
erhalten und/oder das Angebot annehmen möchten und dem Anwendungsbereich anderer
kapitalmarktrechtlicher Vorschriften als derjenigen der Bundesrepublik Deutschland
unterliegen, sollten sich über die im Einzelfall jeweils anwendbaren Rechtsvorschriften und
die sich daraus ergebenden Beschränkungen und Anforderungen erkundigen und diese
einhalten. Die Bieterin und die mit der Bieterin gemeinsam handelnden Personen im Sinne
des § 2 Abs. 5 Satz 1 und 3 WpÜG übernehmen nach Angaben in der Angebotsunterlage
keine Gewähr dafür, dass die Annahme des Angebots außerhalb der Bundesrepublik
Deutschland nach den jeweils anwendbaren Rechtsvorschriften zulässig ist. Jede Haftung
der Bieterin, der mit der Bieterin gemeinsam handelnden Personen im Sinne des § 2 Abs. 5
Satz 1 und 3 WpÜG und deren Tochterunternehmen im Falle der Nichteinhaltung
ausländischer Vorschriften durch Dritte wird - soweit nicht gesetzlich zwingend vorgesehen von der Bieterin in der Angebotsunterlage ausdrücklich ausgeschlossen.
-8II.
Informationen zur Zielgesellschaft
1.
Grundlagen
Die Fair Value ist eine im Handelsregister des Amtsgerichts München unter HRB 168882
eingetragene Aktiengesellschaft mit Sitz in München.
Gemäß § 2 Abs. 1 der Satzung der Fair Value ist der Gegenstand des Unternehmens wie
folgt:
a)
b)
c)
d)
e)
Erwerb, Halten, Verwalten im Rahmen der Vermietung, der Verpachtung und des
Leasings einschließlich notwendiger immobiliennaher Hilfstätigkeiten sowie
Veräußerung von Eigentum oder dinglichen Nutzungsrechten an
−
inländischem unbeweglichen Vermögen im Sinne des REITG mit Ausnahme
von Bestandswohnimmobilien im Sinne des REITG,
−
ausländischem unbeweglichen Vermögen im Sinne des REITG, soweit
dieses im Belegenheitsstaat im Eigentum einer REIT-Körperschaft, Personenvereinigung oder -Vermögensmasse oder einer einem REIT
vergleichbaren Körperschaft, Personenvereinigung oder Vermögensmasse
stehen darf und
−
anderen Vermögensgegenständen im Sinne von § 3 Abs. 7 REITG,
Erwerb,
Halten,
Verwalten
und
Veräußern
von
Anteilen
an
Immobilienpersonengesellschaften im Sinne des REITG,
Erwerb, Halten, Verwalten und Veräußern von Anteilen an REITDienstleistungsgesellschaften im Sinne des REITG,
Erwerb,
Halten,
Verwalten
und
Veräußern
von
Anteilen
an
Auslandsobjektgesellschaften im Sinne des REITG, und
Erwerb, Halten, Verwalten und Veräußern von Anteilen an Kapitalgesellschaften,
die persönlich haftende Gesellschafter einer Immobilienpersonengesellschaft im
Sinne des REITG sind und an dieser vermögensmäßig nicht beteiligt sind.
Gemäß § 2 Abs. 2 der Satzung ist die Fair Value zu allen Geschäften und Maßnahmen
berechtigt, die geeignet erscheinen, den Gesellschaftszweck zu fördern. Insbesondere kann
die Fair Value im ln- und Ausland Zweigniederlassungen und Betriebsstätten errichten. Sie
kann ferner Unternehmens -, Kooperations- und Interessengemeinschaftsverträge
abschließen. Nach § 2 Abs. 3 der Satzung sind der Handel mit unbeweglichem Vermögen
im Sinne des REITG sowie erlaubnispflichtige Geschäfte gemäß § 34c GewO
ausgeschlossen.
-92.
REIT-Status
Die Zielgesellschaft ist eine sog. REIT-Aktiengesellschaft unter Geltung des REIT-Gesetzes
(REITG). Eine wesentliche Besonderheit der REIT-Aktiengesellschaft besteht in ihrer
Befreiung von der Körperschaft- und Gewerbesteuer (§ 16 Abs. 1 REITG). Im Gegenzug
finden auf die ausgeschütteten Erträge das sog. Nulleinkünfteverfahren (§ 8b KStG) bzw.
das sog. Teileinkünfteverfahren (§ 3 Nr. 40 EStG) keine Anwendung (§ 19 Abs. 3 REITG).
Insbesondere Dividenden sind also bei den Aktionären weder ganz noch teilweise
freigestellt, sondern voll zu besteuern. Die REIT-Aktiengesellschaft muss dabei
Ausschüttungen in bestimmter Höhe leisten.
Gemäß § 13 Abs. 1 REITG besteht die Verpflichtung einer REIT-Aktiengesellschaft,
mindestens 90 % ihres handelsrechtlichen Jahresüberschusses, gemindert um die
Dotierung der Rücklage gemäß § 13 Abs. 3 Satz 1 REITG sowie einen Verlust des
Vorjahres und erhöht um die Auflösung der Rücklage gemäß § 13 Abs. 3 Satz 2 REITG, an
die Aktionäre als Dividende auszuschütten. Gemäß § 15 REITG darf ferner das am Ende
eines Geschäftsjahres im Konzernabschluss ausgewiesene Eigenkapital 45 % des Betrags,
mit dem das unbewegliche Vermögen im Konzernabschluss angesetzt ist, nicht
unterschreiten.
Voraussetzung für die Aufrechterhaltung des REIT-Status ist neben der Zulassung der
Aktien an einem organisierten Markt im Sinne des § 2 Abs. 5 WpHG unter anderem auch,
dass sich mindestens 15 % der Aktien an der Zielgesellschaft im Streubesitz befinden und
kein Anleger direkt 10 % oder mehr der Aktien oder Aktien in einem Umfang hält, dass er
über mindestens 10 % oder mehr der Stimmrechte verfügt (§§ 10 Abs. 1, 11 Abs. 1 und 4
REITG).
Weitere Einzelheiten zum REIT-Status und die Auswirkungen des Angebots auf diesen sind
insbesondere unter Abschnitt VII.4 dieser Stellungnahme beschrieben.
3.
Kapitalverhältnisse
Das Grundkapital der Zielgesellschaft beträgt EUR 28.220.646,00 und ist eingeteilt in
14.110.323 auf den Inhaber lautende Stückaktien mit einem rechnerischen Anteil am
Grundkapital von EUR 2,00 je Aktie. Die Fair Value-Aktien sind zum Börsenhandel im
Handelssegment Regulierter Markt (Prime Standard) an der Frankfurter Wertpapierbörse
zugelassen. Außerdem findet ein Freiverkehrshandel an den Börsen Berlin, Düsseldorf,
München und Stuttgart statt. Ferner werden die Fair Value-Aktien über die elektronische
Handelsplattform Xetra® gehandelt.
a)
Genehmigtes Kapital
Nach § 5 Abs. 5 der Satzung der Zielgesellschaft ist der Vorstand ermächtigt, in dem
Zeitraum bis zum 18. Mai 2020 das Grundkapital der Zielgesellschaft mit Zustimmung des
Aufsichtsrats einmalig oder mehrmals um insgesamt bis zu EUR 14.110.322,00 durch
- 10 Ausgabe von bis zu 7.055.161 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien zu erhöhen
(Genehmigtes Kapital 2015). Die Kapitalerhöhungen können gegen Bareinlagen und/oder
Sacheinlagen erfolgen, wobei in bestimmten Fällen das Bezugsrecht ausgeschlossen
werden kann. Weitere Einzelheiten sind § 5 Abs. 5 der Satzung der Fair Value zu
entnehmen. Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieser Stellungnahme hat der Vorstand der
Zielgesellschaft von dieser Ermächtigung keinen Gebrauch gemacht.
b)
Bedingtes Kapital
Nach § 5 Abs. 6 der Satzung ist das Grundkapital der Zielgesellschaft um bis zu
EUR 9.406.882,00 durch Ausgabe von bis zu 4.703.441 neuen, auf den Inhaber lautenden
Stückaktien bedingt erhöht (Bedingtes Kapital 2014), wobei die bedingte Kapitalerhöhung
nur insoweit durchgeführt wird, wie
(i)
die Inhaber von Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen und/oder von
Genussrechten mit Umtausch- oder Bezugsrechten, die von der Zielgesellschaft oder
ihr nachgeordneten Konzernunternehmen aufgrund des in der Hauptversammlung
vom 27. Mai 2014 gefassten Ermächtigungsbeschlusses bis zum 26. Mai 2019
ausgegeben wurden, von ihrem Umtausch- oder Bezugsrecht Gebrauch machen und
die Zielgesellschaft sich entschließt, die Umtausch- bzw. Bezugsrechte aus dem
Bedingten Kapital 2014 zu bedienen, oder
(ii)
die zur Wandlung und/oder zum Bezug verpflichteten Inhaber von Wandel- und/oder
Optionsschuldverschreibungen und/oder von Genussrechten mit Umtausch- oder
Bezugspflichten, die von der Zielgesellschaft oder ihren nachgeordneten
Konzernunternehmen aufgrund des in der Hauptversammlung vom 27. Mai 2014
gefassten Ermächtigungsbeschlusses bis zum 26. Mai 2019 ausgegeben wurden,
ihre Pflicht zum Umtausch erfüllen bzw. die Zielgesellschaft von ihrem
Andienungsrecht auf Lieferung von Aktien Gebrauch macht und die Zielgesellschaft
sich entschließt, hierzu Aktien aus dem Bedingten Kapital 2014 zu liefern.
Weitere Einzelheiten sind § 5 Abs. 6 der Satzung der Fair Value zu entnehmen. Zum
Zeitpunkt der Veröffentlichung dieser Stellungnahme hat der Vorstand der Zielgesellschaft
von dieser Ermächtigung keinen Gebrauch gemacht.
c)
Eigene Aktien
Die Zielgesellschaft hält zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieser Stellungnahme 81.310
eigene Aktien.
Ferner hat die Hauptversammlung die Fair Value mit Beschluss vom 27. Mai 2014
ermächtigt, unter bestimmten Voraussetzungen weitere eigene Aktien zu erwerben.
- 11 d)
Wandelanleihe 2015/2020
Die Fair Value hat im Januar 2015 mit der Wandelanleihe 2015/2020
Teilschuldverschreibungen mit einem Gesamtnennbetrag von EUR 8.460.000, eingeteilt in
8.460 untereinander gleichberechtigte, auf den Inhaber lautende Teilschuldverschreibungen
im Nennbetrag von jeweils EUR 1.000,00, deren Endfälligkeitsdatum der 19. Januar 2020
ist, ausgegeben. Der Zinssatz beträgt 4,50 % p.a. auf den Nennbetrag. Die Anleihegläubiger
haben seit dem 1. März 2015 nach näherer Maßgabe der Anleihebedingungen grundsätzlich
das Recht, ihre Schuldverschreibungen in Fair Value-Aktien zu wandeln. Für die Bedienung
der Schuldverschreibungen kann unter anderem das Bedingte Kapital 2014 ausgenutzt
werden. Bislang ist keine Wandlung der Wandelanleihe 2015/2020 erfolgt.
Das Wandlungsverhältnis errechnet sich durch Division des Nennbetrages einer
Wandelschuldverschreibung durch den am Tag der Ausübung geltenden Wandlungspreis.
Der Wandlungspreis je Aktie betrug – vorbehaltlich von Anpassungen gemäß den
Anleihebedingungen – zunächst EUR 9,00. Der Wandlungspreis je Aktie wurde aufgrund der
am 7. Mai 2015 eingetragenen Kapitalerhöhung mit Bezugsrecht und der am 20. Mai 2015
gezahlten Dividende in Höhe von EUR 0,25 je dividendenberechtigter Aktie gemäß § 11
Abs. 1c) und Abs. 4 der Bedingungen der Fair Value-Wandelanleihe 2015/2020 von
EUR 9,00 auf EUR 8,4925 angepasst. Eine vollumfängliche Ausübung der Wandlungsrechte
würde bei einem derzeitigen Wandlungspreis von EUR 8,4925 zur Ausgabe von 996.173
neuen Aktien führen.
Die Anleihebedingungen sehen vor, dass bestimmte Ereignisse zu einer Anpassung des
Wandlungspreises von EUR 8,4925 führen, um eine Verwässerung der Wandlungsrechte
der Anleihegläubiger zu verhindern. Ferner sehen die Anleihebedingungen insbesondere für
den Fall eines Kontrollwechsels eine Reduzierung des Wandlungspreises vor (siehe dazu im
Einzelnen Abschnitt IV.5 dieser Stellungnahme).
Eine Anpassung des Wandlungspreises darf nicht dazu führen, dass der Wandlungspreis
den anteiligen Betrag des Grundkapitals je Aktie unterschreitet. Soweit eine Anpassung des
Wandlungspreises, in Verbindung mit anderen Anpassungen des Wandlungspreises gemäß
den Anleihebedingungen, dazu führen würde, dass die Fair Value, unter der Annahme der
Wandlung aller ausstehenden Schuldverschreibungen zu dem gemäß vorstehenden Absatz
angepassten Wandlungspreis und ohne Berücksichtigung von Rückzahlungserklärungen,
Aktien mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals, der insgesamt höher als das bedingte
Kapital ist, zu liefern hätte, kann auch eine Barzahlung statt einer Lieferung von Aktien
erfolgen.
Unter Abschnitt IV.5 dieser Stellungnahme finden sich weitere Ausführungen zur begebenen
Wandelanleihe, insbesondere zu den Auswirkungen des Übernahmeangebots auf diese.
- 12 4.
Aktionärsstruktur
Auf Grundlage der Stimmrechtsmitteilungen, die der Fair Value nach dem
Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) zugegangen sind, halten derzeit die folgenden Aktionäre
unmittelbar oder mittelbar mehr als 3 % des Grundkapitals und der Stimmrechte der Fair
Value:
Aktionäre
Obotritia Beteiligungs GmbH
Jägersteig Beteiligungs GmbH
Försterweg Beteiligungs GmbH
Federale Assurance
Invesco Limited
Wecken & Cie.
Anteile
6,66 %
8,78 %
6,66 %
3,08 %
3,78 %
11,34 %
Die Obotritia Beteiligungs GmbH, die Jägersteig Beteiligungs GmbH und die Försterweg
Beteiligungs GmbH werden von der Obotritia Capital KGaA kontrolliert, die wiederum von
dem Aufsichtsratsvorsitzenden der Fair Value, Herrn Rolf Elgeti, kontrolliert wird.
5.
Zusammensetzung von Vorstand und Aufsichtsrat
Alleinvorstand der Zielgesellschaft ist Herr Frank Schaich. Die Mitglieder des Aufsichtsrats
der Zielgesellschaft sind Herr Rolf Elgeti (Vorsitzender), Dr. Oscar Kienzle (stellvertretender
Vorsitzender) und Prof. Dr. Heinz Rehkugler. Sämtliche Mitglieder des Aufsichtsrats sind
Aktionärsvertreter.
6.
Geschäftstätigkeit der Fair Value REIT-AG
Der Fair Value-Konzern konzentriert sich auf den Erwerb sowie die Bewirtschaftung von
Gewerbeimmobilien in Deutschland. Schwerpunkte der Investitionstätigkeit sind
Einzelhandels- und Büroimmobilien an Sekundärstandorten. Fair Value investiert sowohl
direkt
in
Immobilien
als
auch
indirekt
über
die
Beteiligung
an
Immobilienpersonengesellschaften und betreibt ein aktives Bestandsmanagement.
Die nicht strategischen, operativen Funktionen wie Rechnungswesen sowie kaufmännische
und technische Objektverwaltung sind an externe Dienstleister vergeben, die für ihre
Leistungen teils fixe, teils erfolgsabhängige variable Vergütungen erhalten.
Die Strategie der Fair Value beinhaltet unter Berücksichtigung der Handelsbegrenzung des
REIT-Gesetzes und im Rahmen der Portfoliooptimierung auch gezielte Abverkäufe einzelner
Bestandsimmobilien. Hierbei stehen insbesondere kleinere Objekte und nicht strategische
Immobilien im Fokus. Durch die sukzessive Liquidation von Tochterunternehmen sollen
beteiligungsbezogene Verwaltungskosten eingespart und der Anteil des Direktbesitzes am
Gesamtportfolio weiter ausgebaut werden.
- 13 Zum 30. Juni 2015 bestand das direkt und indirekt gehaltene Gesamtportfolio aus 44
Immobilien (31. Dezember 2014: 43 Immobilien) mit Marktwerten, welche den
beizulegenden Zeitwerten nach IFRS 13 entsprechen, von insgesamt rund EUR 306 Mio.
(31. Dezember 2014: EUR 281 Mio.). Der Anstieg resultierte aus einem Saldo von
Abgängen und Neuinvestitionen.
Der Vermietungsstand des Bestandsportfolios lag zum 30. Juni 2015 mit 91,8 % leicht über
dem Stand vom 31. Dezember 2014 (91,5 %). Zum 30. Juni 2015 betrug die gewichtete
Restlaufzeit der Mietverträge 4,7 Jahre nach 5,0 Jahren am 31. Dezember 2014.
Nachfolgende Tabelle gibt eine Übersicht über das dem Fair Value-Konzern zuzurechnende
Immobilienvermögen zum 30. Juni 2015. Die Marktwerte der Immobilien basieren auf
objektweisen Ermittlungen des externen Gutachters CBRE GmbH zum 31. Dezember 2014
und in Bezug auf die Immobilien des mit Wirkung zum 30. Juni 2015 erworbenen
Tochterunternehmens BBV Immobilien-Fonds Nr. 8 GmbH & Co. KG auf Ermittlungen des
Gutachters der BBV Immobilien-Fonds Nr. 8 GmbH & Co. KG. Für die der BBV ImmobilienFonds Nr. 8 GmbH & Co. KG gehörende Immobilie in Radevormwald wurde das niedrigere
Angebot eines Kaufinteressenten zugrundegelegt.
Vermie-
Direktinvestitionen und
Beteiligungen
Segment Direktinvestitionen
Vertrags
Æ gesicherte
Annualisierte
Marktwert
tungs- Restlaufzeit der
-mieten-
Be-
rendite
teili-
Grundstücks
Gesamtmiet-
Vertrags-
31.12.2014
stand
Mietverträge 2),
vor
gungs-
fläche
fläche
miete
1)
2), 3)
3)
Kosten
quote
[m²]
[m²]
[T€]
[T€]
[%]
[Jahre]
[%]
[%]
62.988
52.434
3.564
48.410
98,6
9,4
7,4
100
Segment Tochterunternehmen
378.801
222.553
21.791
257.153
90,8
3,9
8,5
51
Gesamt Bestandsportfolio
441.789
274.987
25.355
305.563
91,8
4,7
8,3
59
Erläuterungen
1) Gemäß Marktwertgutachten zum 31.12.2014 bzw. gemäß Kaufangebot (Radevormwald)
3) ertragsgewichtet
2) (Teil-)Summen zu Vermietungsstand und durchschn. Restlaufzeit
7.
Geschäftsentwicklung und ausgewählte Finanzkennzahlen
Nach der gemäß IFRS erstellten Konzernbilanz zum 31. Dezember 2014 betrug die
Bilanzsumme des Fair Value-Konzerns TEUR 311.894. Die Eigenkapitalquote nach § 15
REITG belief sich zum Stichtag auf 49,2% des unbeweglichen Vermögens.
- 14 Die Bruttomieterträge des Konzerns für den Zeitraum vom 1. Januar 2014 bis zum
31. Dezember 2014 betrugen TEUR 23.914 (Vorjahr TEUR 29.637) und das
Nettovermietungsergebnis belief sich auf TEUR 17.626 (Vorjahr TEUR 23.093). Der
Rückgang gegenüber dem Vorjahr ist hauptsächlich zurückzuführen auf die Veräußerung
nicht strategischer Immobilien. Das Betriebsergebnis (EBIT) für den Zeitraum vom 1. Januar
2014 bis zum 31. Dezember 2014 belief sich auf TEUR 5.877 (Vorjahr TEUR 5.012) und das
Konzernergebnis auf –TEUR 47 (Vorjahr – TEUR 5.277).
Das um Bewertungs- und Veräußerungsergebnisse bereinigte Konzernergebnis (EPRAErgebnis) belief sich im Geschäftsjahr 2014 auf TEUR 4.402 nach TEUR 6.405 im Vorjahr.
Auch bei dieser Kennzahl ist der Rückgang mit der Veräußerung von Immobilien zu
begründen.
Die Konzernbilanzsumme zum 30. Juni 2015 belief sich auf TEUR 349.125. Der Anstieg
gegenüber dem 31. Dezember 2014 resultiert aus der im Mai 2015 platzierten
Kapitalerhöhung mit einem Bruttoemissionserlös von rund EUR 37 Mio. Die
Eigenkapitalquote nach § 15 REITG belief sich zum 30. Juni 2015 auf 59,4% des
unbeweglichen Vermögens.
Die Bruttomieterträge des Konzerns für den Zeitraum vom 1. Januar 2015 bis zum 30. Juni
2015 betrugen TEUR 11.055 (Vorjahr TEUR 12.076) und das Nettovermietungsergebnis lag
bei TEUR 8.313 (Vorjahr TEUR 9.351). Das Betriebsergebnis (EBIT) für den Zeitraum vom
1. Januar 2015 bis zum 30. Juni 2015 belief sich auf TEUR 10.491 (Vorjahr TEUR 7.646)
und das Konzernergebnis auf TEUR 6.271 (Vorjahr TEUR 2.111). Der Anstieg gegenüber
dem Vorjahr resultiert im Wesentlichen aus wertschaffenden Investitionen in direkt gehaltene
Immobilien und Beteiligungen an bestehenden bzw. neu erworbenen Tochterunternehmen
Das um Bewertungseffekte bereinigte operative Geschäftsergebnis des Fair Value-Konzerns
(EPRA-Ergebnis bzw. FFO) lag in den ersten sechs Monaten des laufenden
Geschäftsjahres mit TEUR 2.100 um EUR 0,4 Mio. unter dem Vorjahreswert von
TEUR 2.500. Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr folgt aus dem veräußerungsbedingt
reduzierten
Nettovermietungsergebnis
und
aus
gestiegenen
Personalund
Beratungskosten.
Für weitere Angaben zur Gesellschaft und der geschäftlichen Entwicklung der Fair ValueGruppe wird auf die Geschäfts- und Zwischenberichte der Fair Value verwiesen, die im
Internet unter www.fvreit.de unter der Rubrik „Investor Relations“ veröffentlicht sind.
III.
Informationen zur Bieterin
1.
Grundlagen
Die Bieterin ist eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht mit Sitz in Frankfurt am Main
(Lyoner Straße 32, 60528 Frankfurt am Main, Deutschland) und im Handelsregister des
- 15 Amtsgerichts Frankfurt am Main unter HRB 89041 eingetragen. Die Bieterin hat ihren
Geschäftssitz in Frankfurt am Main. Das Geschäftsjahr der Bieterin ist das Kalenderjahr.
Hinsichtlich des satzungsmäßigen Unternehmensgegenstands wird auf Ziffer 6.1 der
Angebotsunterlage verwiesen.
2.
Kapitalverhältnisse
Nach den Angaben in Ziffer 6.2.1 der Angebotsunterlage betrug das im Handelsregister
eingetragene Grundkapital der Bieterin zum Zeitpunkt der Veröffentlichung der
Angebotsunterlage EUR 27.351.404,00 und war eingeteilt in 27.351.404 auf den Inhaber
lautende Stückaktien mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapitals von EUR 1,00 je
Aktie. Die Ausgabe von Stück 13.125 neuen Aktien im Rahmen der Wandelanleihe
2013/2018 (wie unter Ziffer 6.2.3(a) der Angebotsunterlage definiert) der Bieterin seit dem
6. August 2015 bis zum Zeitpunkt der Veröffentlichung der Angebotsunterlage war zum
Zeitpunkt der Veröffentlichung der Angebotsunterlage noch nicht im Handelsregister
eingetragen. Das Grundkapital der Bieterin beträgt folglich insgesamt EUR 27.364.529,00
und ist eingeteilt in 27.364.529 nennwertlose Stückaktien mit einem rechnerischen Anteil am
Grundkapitals von EUR 1,00 je Aktie (die „Bestehenden DEMIRE-Aktien“).
Die Bestehenden DEMIRE-Aktien sind zum Börsenhandel am Regulierten Markt der
Frankfurter Wertpapierbörse (General Standard) zugelassen. Außerdem findet ein
Freiverkehrshandel an den Börsen Berlin, Düsseldorf und Stuttgart statt. Ferner werden die
Bestehenden DEMIRE-Aktien über die elektronische Handelsplattform Xetra® der
Frankfurter Wertpapierbörse gehandelt.
Nachfolgend sind anhand der Angaben in der Angebotsunterlage die Kapitalverhältnisse der
Bieterin dargestellt. Die zur Durchführung des Übernahmeangebots erfolgte Kapitalerhöhung
einschließlich der Schaffung eines neuen genehmigten Kapitals (Genehmigtes Kapital
III/2015) sind in Abschnitt IV.4 dieser Stellungnahme dargestellt.
a)
Genehmigtes Kapital
Nach den Angaben der Bieterin unter Ziffer 6.2.2 der Angebotsunterlage verfügt der
Vorstand der Bieterin über folgende Ermächtigungen, das Grundkapital der Bieterin durch
Ausgabe neuer Aktien zu erhöhen:
Gemäß der von der ordentlichen Hauptversammlung der Bieterin am 28. August 2015
beschlossenen und am 25. September 2015 in das Handelsregister der Bieterin
eingetragenen Änderung von § 6 der Satzung der Bieterin ist der Vorstand ermächtigt, mit
Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital der Bieterin bis zum 27. August 2020
einmalig oder mehrmals um bis zu insgesamt EUR 13.675.702,00 durch Ausgabe von
insgesamt 13.675.702 neuen, auf den Inhaber lautenden Stammaktien ohne Nennbetrag
(Stückaktien) gegen Bar- und/oder Sacheinlagen zu erhöhen (Genehmigtes Kapital II/2015).
Den Aktionären steht grundsätzlich ein Bezugsrecht zu. Die neuen Aktien können auch von
- 16 einem oder mehreren Kreditinstituten mit der Verpflichtung übernommen werden, sie den
Aktionären zum Bezug anzubieten.
Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats, das Bezugsrecht der
Aktionäre ein- oder mehrmalig auszuschließen, (i) soweit es erforderlich ist, um etwaige
Spitzenbeträge vom Bezugsrecht der Aktionäre auszunehmen, (ii) soweit die neuen Aktien
gegen Sacheinlage ausgegeben werden oder (iii) soweit neue Aktien gegen Bareinlagen
ausgegeben werden und der auf die neu auszugebenden Aktien insgesamt entfallende
anteilige Betrag des Grundkapitals den Betrag von insgesamt EUR 2.735.140,00 oder, sollte
dieser Betrag niedriger sein, von insgesamt 10 % des zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens
und zum Zeitpunkt der erstmaligen Ausübung dieser Ermächtigung zum
Bezugsrechtsausschluss bestehenden Grundkapitals (der „Höchstbetrag“) nicht
überschreitet und der Ausgabepreis der neuen Aktien den Börsenpreis der bereits
börsennotierten Aktien der Bieterin gleicher Ausstattung zum Zeitpunkt der endgültigen
Festlegung des Ausgabepreises nicht wesentlich unterschreitet.
Auf den Höchstbetrag ist das auf diejenigen Aktien entfallende Grundkapital anzurechnen,
die zur Bedienung von Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen, Genussrechten
und/oder Gewinnschuldverschreibungen ausgegeben werden oder auszugeben sind, die
nach dem 28. August 2015 in entsprechender Anwendung von § 186 Absatz 3 Satz 4 AktG
unter Ausschluss des Bezugsrecht ausgegeben werden, oder die nach dem 28. August
2015 in entsprechender Anwendung von § 186 Absatz 3 Satz 4 AktG veräußert werden, es
sei denn, dass diese Veräußerung über die Börse oder den Freiverkehr oder aufgrund eines
öffentlichen Angebotes an die Aktionäre erfolgt ist. Eine erfolgte Anrechnung entfällt, soweit
Ermächtigungen zur Ausgabe von Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen,
Genussrechten und/oder Gewinnschuldverschreibungen gemäß § 221 Absatz 4 Satz 2,
§ 186 Absatz 3 Satz 4 AktG oder zur Veräußerung von eigenen Aktien gemäß § 71 Absatz 1
Nr. 8, § 186 Absatz 3 Satz 4 AktG nach einer Ausübung solcher Ermächtigungen, die zur
Anrechnung geführt haben, von der Hauptversammlung erneut erteilt werden.
Der Vorstand ist ferner ermächtigt, die weiteren Einzelheiten der Kapitalerhöhung und ihrer
Durchführung mit Zustimmung des Aufsichtsrats festzulegen. Der Aufsichtsrat ist ermächtigt,
die Fassung des § 6 der Satzung nach vollständiger oder teilweiser Durchführung der
Erhöhung des Grundkapitals entsprechend der jeweiligen Ausnutzung des genehmigten
Kapitals und, falls das genehmigte Kapital bis zum 27. August 2020 nicht oder nicht
vollständig ausgenutzt worden sein sollte, nach Ablauf der Ermächtigungsfrist anzupassen.
b)
Wandelschuldverschreibungen
Nach den Angaben der Bieterin unter Ziffer 6.2.3 der Angebotsunterlage hat die Bieterin
folgende Wandelschuldverschreibungen begeben:
- 17 Wandelanleihe 2013/2018
Die Bieterin hat im Dezember 2013 und Januar 2014 eine Wandelanleihe mit einer Laufzeit
bis zum 30. Juni 2018 in einem Nominalvolumen von ursprünglich EUR 11.300.000 begeben
(Wandelanleihe 2013/2018). Die Inhaber haben während der Laufzeit der Anleihe das
Recht, innerhalb bestimmter Wandlungszeiträume Teilschuldverschreibungen unter der
Wandelanleihe 2013/2018 zu einem anfänglichen Wandlungspreis von EUR 1,00 –
vorbehaltlich einer Anpassung – in eine DEMIRE-Aktie zu wandeln. Die Wandelanleihe ist
mit jährlich 6 % auf den Nennbetrag verzinst.
Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung der Angebotsunterlage waren im Hinblick auf die
Wandelanleihe 2013/2018 insgesamt Stück 638.300 Aktien aus dem bedingten Kapital
ausgegeben und 10.661.700 Optionsrechte noch nicht ausgeübt. Von den ausgegebenen
Stück 638.300 Aktien sind Stück 625.175 im Handelsregister eingetragen. Stück 13.125
neue Aktien sind zum Zeitpunkt der Veröffentlichung der Angebotsunterlage ausgegeben,
aber zu diesem Zeitpunkt noch nicht im Handelsregister eingetragen gewesen.
Pflichtwandelanleihe 2015/2018
Der Vorstand der Bieterin hat am 13. Mai 2015 mit Zustimmung des Aufsichtsrats
beschlossen, eine Pflichtwandelanleihe im Nominalvolumen von EUR 15.000.000 mit einer
Laufzeit bis zum 22. Mai 2018 unter Ausschluss des Bezugsrechts gegen Einbringung einer
Sacheinlage zu begeben (Pflichtwandelanleihe 2015/2018).
Die Pflichtwandelanleihe 2015/2018 ist eingeteilt in bis zu 150 auf den Inhaber lautende
Teilschuldverschreibungen im Nennbetrag von bis zu EUR 100.000. Ein Investor der
Unternehmensanleihe 2014/2019 (siehe hierzu Abschnitt 15.13 „Geschäftstätigkeit –
Wesentliche Verträge – Finanzierungsverträge“ des Anhangs 3 der Angebotsunterlage) hat
die Pflichtwandelanleihe 2015/2018 mit einer Laufzeit von drei Jahren gegen Einbringung
von Teilschuldverschreibungen aus der Unternehmensanleihe 2014/2019 gezeichnet. Die
Schuldverschreibungen wurden am 22. Mai 2015 ausgegeben und haben eine Laufzeit bis
zum 22. Mai 2018. Sie werden ab dem Emissionstag mit jährlich 2,75 % auf den Nennbetrag
verzinst und können ab dem 1. September 2015 zu einem anfänglichen Wandlungspreis von
EUR 5,00 je Aktie – vorbehaltlich einer Anpassung – gewandelt werden. Die
Pflichtwandelanleihe 2015/2018 ist mit einer Wandlungspflicht des jeweiligen Gläubigers zur
Endfälligkeit ausgestattet. Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung der Angebotsunterlage waren
im Hinblick auf die Pflichtwandelanleihe 2015/2018 keine Aktien ausgegeben und damit
3.000.000 Optionsrechte noch nicht ausgeübt.
c)
Bedingtes Kapital
Nach den Angaben der Bieterin unter Ziffer 6.2.4 der Angebotsunterlage besteht bei der
Bieterin folgendes bedingte Kapital:
- 18 Gemäß § 5 Abs. 4 der Satzung der Bieterin in der von der Hauptversammlung am 28.
August 2015 beschlossenen angepassten Fassung ist das Grundkapital der Bieterin um bis
zu EUR 6.322.150,00 durch Ausgabe von auf den Inhaber lautenden Stückaktien bedingt
erhöht. Die bedingte Kapitalerhöhung dient der Gewährung von Bezugs- und/oder
Wandlungsrechten an die Inhaber von Options- und/ Wandelschuldverschreibungen, die
nach Maßgabe der Hauptversammlung vom 23. Oktober 2013 begeben werden. Die
Ausgabe der neuen Aktien erfolgt gemäß des im Beschluss der Hauptversammlung der
Bieterin vom 23. Oktober 2013 festzulegenden Options- bzw. Wandlungspreises. Die
bedingte Kapitalerhöhung wird nur so weit durchgeführt, wie die Inhaber von Options- oder
Wandlungsrechten von diesen Rechten Gebrauch machen oder die zur Wandlung
verpflichteten Inhaber ihre Pflicht zur Wandlung erfüllen, soweit nicht ein Barausgleich
gewährt oder eigene Aktien oder aus genehmigtem Kapital geschaffene Aktien zur
Bedienung eingesetzt werden. Die neuen DEMIRE-Aktien nehmen – sofern sie durch
Ausübung bis zum Beginn der ordentlichen Hauptversammlung der Bieterin entstehen –
vom Beginn des vorhergehenden Geschäftsjahres an, ansonsten jeweils vom Beginn des
Geschäftsjahres an, in dem sie durch Ausübung von Bezugsrechten entstehen, am Gewinn
teil. Der Vorstand ist ermächtigt, die weiteren Einzelheiten der Durchführung einer bedingten
Kapitalerhöhung festzusetzen. Aufgrund von seit dem 6. August 2015 erfolgten weiteren
Ausgaben von Aktien im Rahmen der Wandelanleihe 2013/2018 beträgt das bedingte
Kapital aus § 5 Abs. 4 der Satzung zum Zeitpunkt der Veröffentlichung der
Angebotsunterlage EUR 6.309.025,00.
Gemäß § 5 Abs. 5 der Satzung der Bieterin ist das Grundkapital der Bieterin um bis zu
EUR 2.434.105,00 durch Ausgabe von auf den Inhaber lautenden Stückaktien bedingt
erhöht (Bedingtes Kapital 2015/I). Die bedingte Kapitalerhöhung dient der Gewährung von
Bezugs- und/oder Wandlungsrechten an die Inhaber von Options- und/oder
Wandelschuldverschreibungen,
die
nach
Maßgabe
der
Ermächtigung
der
Hauptversammlung der Bieterin vom 23. September 2013 in der Fassung der Änderung
gemäß dem Hauptversammlungsbeschluss vom 6. März 2015 begeben werden. Die
Ausgabe der neuen Aktien erfolgt gemäß des im Beschluss der Hauptversammlung vom 23.
Oktober 2013 jeweils festzulegenden Options- bzw. Wandlungspreises. Die bedingte
Kapitalerhöhung wird nur insoweit durchgeführt, wie die Inhaber von Wandlungs- oder
Optionsrechten von diesen Rechten Gebrauch machen oder die zur Wandlung verpflichteten
Inhaber ihre Pflicht zur Wandlung erfüllen, soweit nicht ein Barausgleich gewährt oder
eigene Aktien oder aus genehmigtem Kapital geschaffene Aktien zur Bedienung eingesetzt
werden. Die Aktien nehmen – sofern sie durch Ausübung bis zum Beginn der ordentlichen
Hauptversammlung der Bieterin entstehen – vom Beginn des vorhergehenden
Geschäftsjahres, ansonsten jeweils vom Beginn des Geschäftsjahres an, in dem sie durch
Ausübung von Bezugsrechten entstehen, am Gewinn teil. Der Vorstand ist ermächtigt, mit
Zustimmung des Aufsichtsrats die weiteren Einzelheiten der Durchführung einer bedingten
Kapitalerhöhung festzusetzen.
Gemäß § 5 Abs. 6 der Satzung der Bieterin ist das Grundkapital um bis zu EUR 1.000.000
durch Ausgabe von auf den Inhaber lautenden Stückaktien bedingt erhöht (Bedingtes
- 19 Kapital 2015/II). Die bedingte Kapitalerhöhung wird nur insoweit durchgeführt, wie Inhaber
von Aktienoptionen, die aufgrund des Ermächtigungsbeschlusses der außerordentlichen
Hauptversammlung vom 6. März 2015 im Rahmen des Aktienoptionsplans 2015 in dem
Erwerbszeitraum von der Bieterin ausgegeben werden, von ihrem Bezugsrecht auf Aktien
der Bieterin Gebrauch machen und die Bieterin nicht in Erfüllung der Bezugsrechte eigene
Aktien gewährt. Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats die weiteren
Einzelheiten der Optionsbedingungen sowie die Ausgabe und Ausgestaltung der
Aktienoptionen durch den Aufsichtsrat festzulegen. Soweit die Mitglieder des Vorstands
betroffen sind, werden die weiteren Einzelheiten der Optionsbedingungen sowie die
Ausgabe und Ausgestaltung der Aktienoptionen durch den Aufsichtsrat festgelegt. Die aus
der Ausübung dieser Bezugsrechte hervorgehenden neuen Aktien der Bieterin nehmen vom
Beginn des Geschäftsjahres an, für das zum Zeitpunkt der Ausübung des Bezugsrechts
noch kein Beschluss der Hauptversammlung über die Verwendung des Bilanzgewinns
gefasst worden ist, am Gewinn teil.
Gemäß der von der ordentlichen Hauptversammlung der Bieterin am 28. August 2015
beschlossenen und am 25. September 2015 in das Handelsregister der Bieterin
eingetragenen Änderung von § 5 Abs. 7 der Satzung ist das Grundkapital der Bieterin um
bis zu EUR 3.919.447,00, eingeteilt in bis zu 3.919.447 auf den Inhaber lautende
Stückaktien bedingt erhöht (Bedingtes Kapital III/2015). Die bedingte Kapitalerhöhung dient
der Gewährung von auf den Inhaber lautenden Stückaktien an die Inhaber bzw. Gläubiger
von Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen, Genussrechten und/oder
Gewinnschuldverschreibungen (bzw. Kombinationen dieser Instrumente), die (i) aufgrund
der von der Hauptversammlung vom 23. Oktober 2013 unter Tagesordnungspunkt 8
beschlossenen
Ermächtigung
zur
Gewährung
von
Wandelund/oder
Optionsschuldverschreibungen und/oder (ii) aufgrund der von der Hauptversammlung vom
28. August 2015 unter Tagesordnungspunkt 7 beschlossenen Ermächtigung zur Ausgabe
von Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen, Genussrechten und/oder
Gewinnschuldverschreibungen (bzw. Kombinationen dieser Instrumente) von der Bieterin
oder deren unmittelbaren oder mittelbaren Beteiligungsgesellschaften begeben wurden oder
noch werden und ein Wandlungs- bzw. Optionsrecht auf neue auf den Inhaber lautende
Stückaktien der Bieterin gewähren bzw. eine Wandlungspflicht begründen. Die Ausgabe der
neuen Aktien erfolgt zu dem nach Maßgabe des jeweiligen Ermächtigungsbeschlusses der
Hauptversammlung jeweils zu bestimmenden Options- oder Wandlungspreis. Die bedingte
Kapitalerhöhung wird nur soweit durchgeführt, wie die Inhaber bzw. Gläubiger von
Wandlungs- oder Optionsrechten von diesen Rechten Gebrauch machen oder die zur
Wandlung verpflichteten Inhaber ihre Pflicht zur Wandlung erfüllen, soweit nicht ein
Barausgleich gewährt oder eigene Aktien oder aus genehmigtem Kapital geschaffene Aktien
zur Bedienung eingesetzt werden. Die Aktien nehmen – sofern sie durch Ausübung bis zum
Beginn der ordentlichen Hauptversammlung der Bieterin entstehen – vom Beginn des
vorhergehenden Geschäftsjahres, ansonsten jeweils vom Beginn des Geschäftsjahres an, in
dem sie durch Ausübung von Bezugsrechten entstehen, am Gewinn teil. Der Vorstand ist
ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats die weiteren Einzelheiten der Durchführung
einer bedingten Kapitalerhöhung festzusetzen.
- 20 -
d)
Ermächtigung zur Ausgabe von Options- und/oder
Genussrechten und/oder Gewinnschuldverschreibungen
Wandelanleihen,
Nach den Angaben der Bieterin unter Ziffer 6.2.8 der Angebotsunterlage besteht bei der
Bieterin folgende Ermächtigung zur Ausgabe von Options- und/oder Wandelanleihen,
Genussrechten und/oder Gewinnschuldverschreibungen:
Durch Beschluss der ordentlichen Hauptversammlung der Bieterin vom 28. August 2015
wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats, bis zum 27: August 2020
einmalig oder mehrmals auf den Inhaber oder auf den Namen lautende Wandel- und/oder
Optionsschuldverschreibungen, Genussrechte und/oder Gewinnschuldverschreibungen
(bzw. Kombinationen dieser Instrumente) mit oder ohne Laufzeitbegrenzung im
Gesamtnennbetrag von bis zu EUR 125.000.000,00 zu begeben und den Inhabern bzw.
Gläubigern von Schuldverschreibungen Wandlungs- bzw. Optionsrechte auf den Inhaber
lautende Stückaktien der Bieterin mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals von
insgesamt bis zu EUR 25.000.000,00, nach näherer Maßgabe der Anleihebedingungen der
Schuldverschreibungen zu gewähren. Zu den Einzelheiten, insbesondere zu den
Möglichkeiten eines Bezugsrechtsausschlusses wird auf den Abschnitt 19.10 „Ermächtigung
zur Ausgabe von Options- und/oder Wandelanleihen, Genussrechten und/oder
Gewinnschuldverschreibungen“ des Anhangs 3 der Angebotsunterlage verwiesen.
e)
Eigene Aktien
Die Bieterin hält nach den Angaben in der Angebotsunterlage unmittelbar keine eigenen
Aktien. Jedoch hält die MAGNAT Asset Management GmbH, Wien, Österreich, eine 100 %
Tochtergesellschaft der Bieterin, 5.000 DEMIRE-Aktien, die der Bieterin gemäß § 71d AktG
als eigene Aktien zugerechnet werden.
Die Hauptversammlung der Bieterin hat am 15. Oktober 2014 den Beschluss gefasst, die
Bieterin zu ermächtigen, vom Tag der Beschlussfassung an für fünf Jahre, also bis zum
14. Oktober 2019, bis zu insgesamt 10 % des zum Zeitpunkt der Beschlussfassung
bestehenden Grundkapitals zu erwerben. Dabei darf die Anzahl der aufgrund dieser
Ermächtigung erworbenen DEMIRE-Aktien zusammen mit anderen eigenen Aktien, welche
die Bieterin bereits erworben hat oder bereits besitzt, nicht mehr als 10 % des jeweils
bestehenden Grundkapitals der Bieterin betragen. Weitere Einzelheiten sind der Ziffer 6.2.6
der Angebotsunterlage zu entnehmen.
f)
Aktienoptionsprogramm
Nach den Angaben der Bieterin unter Ziffer 6.2.7 der Angebotsunterlage besteht bei der
Bieterin folgendes Aktienoptionsprogramm:
Mit Beschluss der Hauptversammlung der Bieterin vom 6. März 2015 wurde der Vorstand
ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 31. Dezember 2015 bis zu 1.000.000
- 21 Aktienoptionen
mit
Bezugsrechten
auf
DEMIRE-Aktien
auszugeben
(Aktienoptionsprogramm). Jede Aktienoption gewährt dabei das Recht zum Bezug von einer
DEMIRE-Aktie gegen Zahlung des Ausübungspreises. Der genaue Kreis der Berechtigten
und der Umfang der ihnen jeweils zum Bezug anzubietenden Aktienoptionen werden durch
den Vorstand der Bieterin mit Zustimmung des Aufsichtsrats festgelegt. Soweit die Mitglieder
des Vorstands betroffen sind, werden die Einzelheiten der Optionsbedingungen sowie der
Ausgabe und Ausgestaltung der Aktienoptionen durch den Aufsichtsrat festgelegt.
Die Bezugsrechte aus den Aktienoptionen können erstmals nach Ablauf der gesetzlichen
Wartezeit von vier Jahren gemäß § 193 Abs. 2 Nr. 4 AktG ausgeübt werden. Sie beginnt
nach Ausgabe der jeweiligen Aktienoptionen (Tag der Annahme der Zeichnungserklärung
des Berechtigten durch die Bieterin oder das von ihr für die Abwicklung eingeschaltete
Kreditinstitut). Die Ausübung der Bezugsrechte ist innerhalb von neun Jahren (d.h. innerhalb
von fünf Jahren nach Ablauf der Wartezeit), beginnend mit dem Tag der Ausgabe der
Aktienoptionen, möglich. Die Ausgabe von Aktienoptionen sowie die Ausübung hieraus
entstehender Bezugsrechte ist ausgeschlossen jeweils in der Zeit zwischen dem Zehnten
des letzten Monats eines jeden Quartals und dem Tag der nachfolgenden Bekanntgabe der
jeweiligen vorläufigen Quartalsergebnisse (jeweils einschließlich) sowie in der Zeit zwischen
dem Zehnten des vorletzten Monats vor dem Tag der ordentlichen Hauptversammlung der
Bieterin und dem Tag der Hauptversammlung (jeweils einschließlich).
Der jeweils festzusetzende Ausübungspreis für eine DEMIRE-Aktie bei Ausübung der
Aktienoptionsrechte entspricht mindestens 100 % des Basispreises. Basispreis ist der
Börsenkurs der DEMIRE-Aktie zum Zeitpunkt der jeweiligen Beschlussfassung über die
Ausgabe von Aktienoptionsrechten. Maßgeblicher Börsenkurs ist der Durchschnittswert der
Schlusskurse der DEMIRE-Aktien im Xetra®-Handel (oder in einem an die Stelle des
Xetra®-Systems getretenen funktional vergleichbaren Nachfolgesystem) an der Frankfurter
Wertpapierbörse an den letzten zehn Börsenhandelstagen vor der Beschlussfassung über
die Ausgabe der Aktienoptionen.
Voraussetzung für die Ausübung der Bezugsrechte ist, dass der Schlusskurs der DEMIREAktie im Xetra®-Handel (oder in einem an die Stelle des Xetra®-Systems getretenen
funktional vergleichbaren Nachfolgesystem) an der Frankfurter Wertpapierbörse an dem der
Ausübung des Bezugsrechts vorangehenden Tag mindestens 10 % höher ist, als der zu
bestimmende Basispreis.
Am 6. März 2015 beschloss der Aufsichtsrat der Bieterin, den Vorstandsmitgliedern Prof.
Andreas Steyer und Markus Drews jeweils 400.000 Aktienoptionen aus dem
Aktienoptionsprogramm zu einem Ausübungspreis von EUR 4,258 einzuräumen. Am 6.
März 2015 beschloss der Vorstand der Bieterin mit Zustimmung des Aufsichtsrats,
ausgewählten
Mitarbeitern
insgesamt
160.000
Aktienoptionen
aus
dem
Aktienoptionsprogramm zu einem Ausübungspreis von EUR 4,258 einzuräumen.
- 22 3.
Aktionärsstruktur
Nach den Angaben der Bieterin unter Ziffer 6.5 der Angebotsunterlage halten folgende
Aktionäre unmittelbar oder mittelbar mehr als 3 % des Grundkapitals und der Stimmrechte
der Bieterin:
Aktionäre
DeGeLog Deutsche Gewerbe-Logistik Holding GmbH
Alpine Real Estate Invest GmbH
Wecken & Cie.
M1 Beteiligungs GmbH
Ketom AG
4.
Anteile
14,98 %
11,92 %
10,96 %
9,29 %
7,98 %
Zusammensetzung von Vorstand und Aufsichtsrat
Die Mitglieder des Vorstands der Bieterin sind Hon.-Prof. Andreas Steyer und Herr Markus
Drews. Die Mitglieder des Aufsichtsrats der Bieterin sind Prof. Dr. Hermann Anton Wagner
(Vorsitzender), Dr. Peter Maser (stellvertretender Vorsitzender) und Herr Günther Walcher.
Sämtliche Mitglieder des Aufsichtsrats sind Aktionärsvertreter.
5.
Geschäftstätigkeit der Bieterin
Die DEMIRE-Gruppe ist ein Immobilienkonzern, der als Bestandshalter von
Gewerbeimmobilien in Deutschland tätig ist. Die in Frankfurt am Main ansässige Bieterin ist
das rechtliche Mutterunternehmen dieses Konzerns. 1
Die Bieterin nimmt in der DEMIRE-Gruppe die zentrale Leitungsfunktion wahr. So werden
strategische Entscheidungen im Rahmen des Portfolio-Managements, insbesondere
Investitions- und Desinvestitionsentscheidungen auf der Ebene der Bieterin getroffen. Dort
erfolgt auch die Überwachung (Controlling) und Steuerung der bereits getätigten
Investments. Die Immobilien der DEMIRE-Gruppe werden ausschließlich von Tochter- und
Enkelgesellschaften sowie Beteiligungsunternehmen der Bieterin (über Zwischenholdings)
gehalten. Teile der operativen Tätigkeit der Bieterin (Property-, Asset- und FacilityManagement) werden von Tochterunternehmen übernommen, die ihre Dienstleistungen
konzernweit anbieten.
Als vollintegrierter Immobilienkonzern deckt die DEMIRE-Gruppe die gesamte
Wertschöpfungskette der Objektbewirtschaftung ab. Die wesentliche Geschäftstätigkeit der
DEMIRE-Gruppe besteht aus dem Erwerb, der Verwaltung und Vermietung von
Gewerbeimmobilien, ihrer Weiterentwicklung z. B. durch Umbau, Modernisierung oder
Erweiterung sowie der Realisierung von Wertsteigerungen durch aktives Property-, Asset-
1
Für Zwecke der Konzernrechnungslegung nach den International Financial Reporting
Standards, wie sie in der Europäischen Union anzuwenden sind (IFRS), ist hingegen die
MAGNAT Asset Management GmbH das wirtschaftliche Mutterunternehmen.
- 23 und Facility-Management. In Einzelfällen erfolgt der gezielte Verkauf einzelner Objekte, die
dem Investitionsfokus der DEMIRE-Gruppe nicht entsprechen.
Die DEMIRE-Gruppe legt bei Investitionen ihren Fokus auf Gewerbeimmobilien in den
Bereichen Büro, Logistik und Einzelhandel ausschließlich in Deutschland, die sie im
Rahmen einer Buy & Hold-Strategie durch ein aktives Portfoliomanagement
weiterentwickelt. Dabei konzentriert sich die DEMIRE-Gruppe auf Immobilien in
aufstrebenden Randlagen von Ballungszentren (sog. B-Lagen) von den Städten Berlin,
Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart (sog. A-Städte) und auf sog.
A-Lagen in sog. B-Städten, d.h. Großstädten von nationaler und regionaler Bedeutung, die
nicht A-Städte sind.
Die als Finanzinvestitionen zum Zwecke einer nachhaltigen Bewirtschaftung gehaltenen
Immobilien der DEMIRE-Gruppe befinden sich im Zeitpunkt der Veröffentlichung der
Angebotsunterlage ausschließlich in Deutschland. Dieses Bestandsportfolio verfügt im
Zeitpunkt der Veröffentlichung der Angebotsunterlage über eine Gesamtvermietungsfläche
von etwa 646.000 m² und liegt über Deutschland verteilt zumeist in größeren Städten.
Regionale Schwerpunkte bilden dabei derzeit die Regionen Nord-Westdeutschland,
Süddeutschland und die Regionen Rhein-Ruhr. Der Schwerpunkt des Bestandsportfolios
liegt in der Büronutzung.
Zudem
hat
die
DEMIRE-Gruppe
Kaufverträge
zum
Erwerb
eines
Gewerbeimmobilienportfolios an sechs Standorten (das „T6-Portfolio“) mit einer
Gesamtvermietungsfläche von etwa 144.000 m² und einer jährlichen Nettokaltmiete von rd.
EUR 15,1 Mio. sowie der Einzelhandelsimmobilie Kurfürsten Galerie in Kassel mit einer
Gesamtvermietungsfläche von insgesamt etwa 21.000 m² und einer jährlichen
Nettokaltmiete von rd. EUR 3,9 Mio. abgeschlossen. Der Vollzug dieser Kaufverträge steht
noch aus und setzt die Erfüllung verschiedener Vollzugsvoraussetzungen, insbesondere die
Finanzierung des Kaufpreises voraus. Dabei erwartet die Bieterin den Vollzug und Übergang
der Immobilien aus dem T6-Portfolio im Oktober 2015, während der Vollzug und der
Übergang der Kurfürsten Galerie in Kassel nicht mehr im laufenden Geschäftsjahr 2015,
sondern erst in 2016 erwartet wird.
Bis zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieser Stellungnahme hat die Bieterin noch nicht
bekanntgegeben, dass der Vollzug und Übergang der Immobilien aus dem T6-Portfolio
erfolgt sind.
Weitere Einzelheiten zur Geschäftstätigkeit
Angebotsunterlage zu entnehmen.
der
Bieterin
sind
Ziffer 6.3
der
- 24 6.
Mit der Bieterin gemeinsam handelnde Personen
Mit der Bieterin gemeinsam handelnde Personen in Sinne von § 2 Abs. 5 WpÜG sind die in
Anhang 1 der Angebotsunterlage aufgeführten Unternehmen. Weitere mit der Bieterin
gemeinsam handelnde Personen bestehen nicht.
Die Bieterin hat am 31. Juli 2015 mit den Tender Aktionären (wie unter Abschnitt III. 8 dieser
Stellungnahme definiert) Tender Agreements (wie unter Abschnitt III. 8 dieser
Stellungnahme definiert) geschlossen, in denen sich die Tender Aktionäre verpflichtet
haben, mit ihren 3.276.070 Fair Value-Aktien (entspricht rund 23,218 % des Grundkapitals
und der Stimmrechte der Zielgesellschaft) das Angebot anzunehmen. Aufgrund bestimmter
Regelungen in den Tender Agreements waren die Tender Aktionäre ab dem 31. Juli 2015
gemäß § 2 Abs. 5 Satz 1 WpÜG als mit der Bieterin gemeinsam handelnde Personen
anzusehen. Die Bieterin hat am 26. bzw. 28. August 2015 mit den Tender Aktionären
Änderungsvereinbarungen zu den Tender Agreements abgeschlossen. Aufgrund dieser
Änderungsvereinbarungen sind die Tender Aktionäre seit dem 26. bzw. 28. August 2015
keine mit der Bieterin gemeinsam handelnden Personen mehr.
7.
Von der Bieterin, den mit ihr gemeinsam handelnden Personen und deren
Tochterunternehmen gehaltene Fair Value-Aktien; Zurechnung von
Stimmrechten
Nach Angaben in der Angebotsunterlage hielten die Bieterin, die mit ihr gemeinsam
handelnden Personen und deren Tochterunternehmen zum Zeitpunkt der Veröffentlichung
der Angebotsunterlage weder unmittelbar noch mittelbar Fair Value-Aktien. Auch sind ihnen
keine Stimmrechte aus Fair Value-Aktien gemäß § 30 WpÜG zuzurechnen.
Mit Ausnahme der unter Ziffer 6.8 der Angebotsunterlage beschriebenen Tender
Agreements halten laut Angebotsunterlage weder die Bieterin noch die mit ihr gemeinsam
handelnden Personen noch deren Tochterunternehmen Finanzinstrumente oder sonstige
Instrumente betreffend Fair Value-Aktien gemäß §§ 25, 25a WpHG noch werden diesen
solche Instrumente zugerechnet.
8.
Angaben zu Wertpapiergeschäften
Ausweislich der Ziffer 6.8 der Angebotsunterlage hat die Bieterin folgende Vereinbarungen
abgeschlossen:
In dem Zeitraum von sechs Monaten vor der Veröffentlichung der Entscheidung zur Abgabe
des Angebots am 31. Juli 2015 bis zum 14. Oktober 2015 (dem Datum der Veröffentlichung
der Angebotsunterlage) haben weder die Bieterin noch die gemeinsam mit ihr handelnden
Personen oder deren Tochterunternehmen Fair Value-Aktien erworben oder auf den Erwerb
von Fair Value-Aktien gerichtete schuldrechtliche Vereinbarungen geschlossen.
- 25 Die Bieterin hat am 31. Juli 2015 mit vier Aktionären der Zielgesellschaft, namentlich der
Jägersteig Beteiligungs GmbH, mit Sitz in Potsdam, der Kienzle Vermögensverwaltungs
GmbH, mit Sitz in Zorneding, der Obotritia Beteiligungs GmbH, mit Sitz in Potsdam, sowie
der Försterweg Beteiligungs GmbH, mit Sitz in Potsdam, (zusammen die „Tender
Aktionäre“) Vereinbarungen geschlossen, in denen diese sich verpflichtet haben, für die von
ihnen gehaltenen Fair Value-Aktien das vorliegende Angebot anzunehmen (die „Tender
Agreements“):
•
•
•
•
Am 31. Juli 2015 hat die Bieterin mit der Obotritia Beteiligungs GmbH ein Tender
Agreement betreffend die Annahme des Übernahmeangebots für insgesamt 940.010
Fair Value-Aktien (6,662 % des Grundkapitals und der Stimmrechte der
Zielgesellschaft) abgeschlossen.
Am 31. Juli 2015 hat die Bieterin mit der Försterweg Beteiligungs GmbH ein Tender
Agreement betreffend die Annahme des vorliegenden Übernahmeangebots für
insgesamt 940.010 Fair Value-Aktien (6,662 % des Grundkapitals und der
Stimmrechte der Zielgesellschaft) abgeschlossen.
Am 31. Juli 2015 hat die Bieterin mit der Jägersteig Beteiligungs GmbH ein Tender
Agreement betreffend die Annahme des vorliegenden Übernahmeangebots für
insgesamt 1.238.850 Fair Value-Aktien (8,780 % des Grundkapitals und der
Stimmrechte der Zielgesellschaft) abgeschlossen.
Am 31. Juli 2015 hat die Bieterin mit der Kienzle Vermögensverwaltungs GmbH ein
Tender Agreement betreffend die Annahme des vorliegenden Übernahmeangebots
für insgesamt 157.200 Fair Value-Aktien (1,114 % des Grundkapitals und der
Stimmrechte der Zielgesellschaft) abgeschlossen.
Die Tender Aktionäre hatten sich ursprünglich im Rahmen der Tender Agreements auch
dazu verpflichtet, das Übernahmeangebot der Bieterin in den Gremien der Zielgesellschaft,
insbesondere in einer etwa stattfindenden Hauptversammlung zu unterstützen,
insbesondere das Stimmrecht aus den von ihm gehaltenen Fair Value-Aktien entsprechend
auszuüben, und – soweit möglich und im Rahmen des rechtlich Zulässigen – auf die
Mitglieder der Verwaltungsorgane der Zielgesellschaft in einer Weise einzuwirken, dass das
Übernahmeangebot gefördert wird, sowie alles zu unterlassen, was den Erfolg des
Übernahmeangebots, insbesondere das Erreichen der in der Angebotsunterlage
festgelegten Mindestannahmeschwelle gefährden könnte. Nach der Auffassung der BaFin
führte die Begründung dieser Verpflichtungen dazu, dass die Tender Aktionäre ab dem
Abschluss des jeweiligen Tender Agreements als mit der Bieterin gemeinsam handelnde
Personen im Sinne des § 2 Abs. 5 WpÜG zu qualifizieren waren.
Die Bieterin hat vor diesem Hintergrund am 26. August 2015 mit der Kienzle
Vermögensverwaltungs GmbH und am 28. August 2015 mit der Obotritia Beteiligungs
GmbH, der Försterweg Beteiligungs GmbH und der Jägersteig Beteiligungs GmbH
Änderungsvereinbarungen zu den Tender Agreements (die „Änderungsvereinbarungen“)
abgeschlossen. Mit dem Abschluss der Änderungsvereinbarungen ist die Eigenschaft der
- 26 Tender Aktionäre als mit der Bieterin gemeinsam handelnde Personen im Sinne des § 2
Abs. 5 WpÜG auch nach der Auffassung der BaFin beendet worden.
Laut Angebotsunterlage haben die Jägersteig Beteiligungs GmbH und die Kienzle
Vermögensverwaltungs GmbH innerhalb des Zeitraums von sechs Monaten vor der
Veröffentlichung der Entscheidung zur Abgabe des Angebots am 31. Juli 2015 bis zum
14. Oktober 2015 (dem Datum der Veröffentlichung der Angebotsunterlage) Fair ValueAktien erworben. Diese Erwerbe erfolgten jedoch bereits vor Abschluss der Tender
Agreements (also zu einem Zeitpunkt, zu dem die Tender Aktionäre noch nicht als mit der
Bieterin gemeinsam handelnde Personen im Sinne des § 2 Abs. 5 WpÜG zu qualifizieren
waren) und werden daher seitens der Bieterin nur aus Transparenzgründen in der
Angebotsunterlage unter Ziffer 6.8 dargestellt.
Laut Angaben in der Angebotsunterlage handelt es sich bei diesen Erwerben insbesondere
nicht um Vorerwerbe im Sinne von § 31 Abs. 1, 2 und 7 WpÜG in Verbindung mit § 4
WpÜGAngebV, die Einfluss auf die Mindestgegenleistung für das Übernahmeangebot haben
könnten, weil die Tender Aktionäre weder zu dem Zeitpunkt, zu dem vorgenannte Erwerbe
erfolgten, noch zu dem Zeitpunkt der Veröffentlichung der Angebotsunterlage als mit der
Bieterin gemeinsam handelnde Personen im Sinne des § 2 Abs. 5 WpÜG zu qualifizieren
waren bzw. sind.
Des Weiteren wurden die Tender Agreements vor dem Hintergrund, dass der Erwerb des
T6-Portfolios zum Zeitpunkt der Veröffentlichung der Angebotsunterlage noch nicht
vollzogen war (siehe hierzu unter Ziffer 10.13 der Angebotsunterlage) mit Datum vom
9. Oktober 2015 dahingehend geändert, dass die Tender Aktionäre erst und nur dann zur
Annahme des Übernahmeangebots verpflichtet sind, wenn der Erwerb des T6-Portfolios
vollzogen ist. Der Vollzug gilt für diese Zwecke als dann erfolgt, sobald die Bieterin den
Vollzug im Wege einer Corporate News oder einer Ad hoc-Mitteilung auf ihrer Homepage
(www.demire.ag) veröffentlicht und den Tender Aktionären dies mitgeteilt hat. Eine solche
Veröffentlichung hat bis zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieser Stellungnahme nicht
stattgefunden.
IV.
Informationen zum Angebot
1.
Durchführung des Angebots
Das Übernahmeangebot wird von der Bieterin in der Form eines freiwilligen öffentlichen
Übernahmeangebots (Umtauschangebot) zum Erwerb der Fair Value-Aktien nach § 29
WpÜG durchgeführt. Laut Angebotsunterlage wird das Angebot nach dem Recht der
Bundesrepublik Deutschland, insbesondere nach dem WpÜG und der WpÜGAngV
unterbreitet (siehe Ziffer 1.1 der Angebotsunterlage).
- 27 2.
Gegenleistung
Die Bieterin bietet als Gegenleistung für je eine auf den Inhaber lautende Stückaktie der Fair
Value (ISIN DE000A0MW975) mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital von je
EUR 2,00 zwei neue, auf den Inhaber lautende Stückaktien der Bietern mit einem
rechnerischen Anteil am Grundkapital von je EUR 1,00 (einschließlich sämtlicher
Nebenrechte im Zeitpunkt der Abwicklung des Angebots und mit Gewinnberechtigung ab
dem 1. Januar 2015).
3.
Annahmefrist und Weitere Annahmefrist
Die Frist zur Annahme des Angebots endet vorbehaltlich möglicher gesetzlicher
Verlängerungen am 16. November 2015, 24:00 Uhr MEZ. Die weitere Annahmefrist gemäß
§ 16 Abs. 2 WpÜG endet zwei Wochen nach der Veröffentlichung des vorläufigen
Ergebnisses des Übernahmeangebots durch die Bieterin gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2
WpÜG (sogenannte „Weitere Annahmefrist"). Nach Angaben der Bieterin beginnt die
Weitere Annahmefrist voraussichtlich am 20. November 2015 und endet voraussichtlich am
3. Dezember 2015, 24:00 Uhr MEZ.
Die Möglichkeit der Annahme des Angebots während der Weiteren Annahmefrist besteht nur
dann, sofern sämtliche der in Ziffer 12.1 der Angebotsunterlage dargelegten
Vollzugsbedingungen (mit Ausnahme der Eintragung der Durchführung der
Angebotskapitalerhöhung gemäß Ziffer 12.1.1 der Angebotsunterlage) bis zum Ende der
Annahmefrist eingetreten sind oder vor Ausfall einer Vollzugsbedingung wirksam auf deren
Eintritt verzichtet wurde.
Fair Value-Aktien, hinsichtlich derer das Angebot in der Annahmefrist oder in der Weiteren
Annahmefrist angenommen wurde und die rechtzeitig in die ISIN DE000A1612W2 bei der
Clearstream Banking AG umgebucht worden sind, werden in der Angebotsunterlage und im
Folgenden auch als „Eingereichte Fair Value-Aktien“ bezeichnet.
Nach Ablauf der Weiteren Annahmefrist kann das Angebot nicht mehr angenommen
werden, es sei denn, die Bieterin hält nach Durchführung des Angebots mindestens 95 %
des Grundkapitals der Zielgesellschaft; dann könnten Fair Value-Aktionäre, die das Angebot
noch nicht angenommen haben, das Angebot aufgrund des Andienungsrechtes gemäß
§ 39c WpÜG innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Annahmefrist annehmen. Hierzu
wird auf Ziffer 17.6 der Angebotsunterlage verwiesen.
4.
Schaffung der DEMIRE-Angebotsaktien und Durchführung des Umtauschs
a)
Die Angebotskapitalerhöhung
Die als Gegenleistung angebotenen Aktien der Bieterin werden im Wege einer
Kapitalerhöhung geschaffen (die „DEMIRE-Angebotsaktien“). Die Aktionäre der Bieterin
haben in der außerordentlichen Hauptversammlung am 14. September 2015 zur
- 28 Ermöglichung des vollständigen Umtauschs der bestehenden Fair Value-Aktien in DEMIREAngebotsaktien die folgende Sachkapitalerhöhung (die „Angebotskapitalerhöhung“)
beschlossen:
(i)
Das satzungsmäßige Grundkapital der Bieterin wird um bis zu EUR 30.761.646,00
durch Ausgabe von bis zu 30.761.646 auf den Inhaber lautenden nennwertlosen
Stückaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR 1,00 je Aktie
gegen Sacheinlagen erhöht.
Der Ausgabebetrag der neuen Aktien beträgt jeweils EUR 1,00. Die Differenz
zwischen dem Ausgabebetrag der neuen Aktien und dem Einbringungswert des
Sacheinlagegegenstands soll der Kapitalrücklage (im Sinne von § 272 Abs. 2 Nr. 4
HGB) zugewiesen werden.
(ii)
Die Neuen Aktien sind ab dem 1. Januar 2015 voll gewinnberechtigt.
(iii)
Das Bezugsrecht der Aktionäre der Bieterin ist ausgeschlossen. Die neuen Aktien
werden im Rahmen eines an die Aktionäre der Zielgesellschaft gemäß §§ 29 ff.
WpÜG zu richtenden freiwilligen öffentlichen Übernahmeangebots in Form eines
Umtauschangebots im Verhältnis 1:2 ausgegeben. Das bedeutet, dass jeder
Aktionär der Zielgesellschaft, der das Umtauschangebot annimmt, berechtigt ist, für
jede zum Umtausch eingereichte Fair Value-Aktie zwei (2) neue Aktien aus der
Kapitalerhöhung gegen Sacheinlagen zu beziehen.
(iv)
Die Zeichnung der neuen Aktien erfolgt durch die Umtauschtreuhänderin für
diejenigen Aktionäre der Zielgesellschaft, die das Umtauschangebot angenommen
haben. Dementsprechend wird die Umtauschtreuhänderin zur Zeichnung der neuen
Aktien zugelassen. Die Umtauschtreuhänderin wird die zum Umtausch
eingereichten Aktien der Zielgesellschaft als Sacheinleger in die Bieterin
einbringen.
(v)
Die Kapitalerhöhung gegen Sacheinlagen soll nur in dem Umfang durchgeführt
werden, als bis zum Ablauf der nachstehend unter (ix) genannten Frist eine
Zeichnung neuer Aktien durch die Umtauschtreuhänderin erfolgt.
(vi)
Der Vorstand beabsichtigt, bei der Kapitalerhöhung gegen Sacheinlagen bei
Vorliegen der Voraussetzungen von einer Prüfung der Sacheinlage (§ 183 Abs. 3
AktG) gemäß §§ 183a, 33a AktG abzusehen.
(vii) Der Vorstand ist berechtigt, die weiteren Einzelheiten der Durchführung der
Kapitalerhöhung gegen Sacheinlagen, insbesondere die Anzahl der letztlich
auszugebenden neuen Aktien, festzulegen. Die Kapitalerhöhung gegen
Sacheinlagen kann in mehreren Tranchen durchgeführt werden.
- 29 (viii) Der Aufsichtsrat wird ermächtigt, die Satzung entsprechend der Durchführung der
Kapitalerhöhung gegen Sacheinlagen anzupassen.
(ix)
Der Beschluss über die Erhöhung des Grundkapitals gegen Sacheinlagen wird
ungültig, wenn die Durchführung dieser Kapitalerhöhung nicht bis zum 13. März
2016, 24.00 Uhr (MEZ), im Handelsregister eingetragen ist.
Der Beschluss der Hauptversammlung über die Angebotskapitalerhöhung wurde am
29. September 2015 in das Handelsregister der Bieterin eingetragen.
b)
Ermächtigung zur Kapitalerhöhung (Genehmigtes Kapital III/2015)
Des Weiteren haben die Aktionäre der Bieterin in der außerordentlichen Hauptversammlung
am 14. September 2015 beschlossen, zusätzlich zu dem von der ordentlichen
Hauptversammlung am 28. August 2015 beschlossenen Genehmigten Kapital II/2015 ein
weiteres Genehmigtes Kapital III/2015 bezogen auf das im Falle einer Eintragung der
Durchführung der Angebotskapitalerhöhung im Handelsregister der Bieterin erhöhte
Grundkapital zu schaffen. Der Vorstand wurde angewiesen, die Satzungsänderung erst und
nur dann zur Eintragung im Handelsregister der Bieterin anzumelden, wenn die
Durchführung der unter vorstehender lit. (a) dargestellten Angebotskapitalerhöhung
mindestens in Höhe von EUR 14.138.544,00 in das Handelsregister der Bieterin eingetragen
worden ist. Diese Satzungsänderung ist daher zum Zeitpunkt der Veröffentlichung der
Angebotsunterlage noch nicht in das Handelsregister der Bieterin eingetragen.
Sofern und sobald das Genehmigte Kapital III/2015 in das Handelsregister der Bieterin in
das Handelsregister eingetragen ist, wird § 6 der Satzung der Bieterin den Vorstand
zusätzlich zu der Ermächtigung aus dem Genehmigten Kapitals II/2015 dazu ermächtigen,
mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital der Bieterin bis zum 13. September
2020 einmalig oder mehrmals um weitere bis zu insgesamt EUR 7.069.272,00 durch
Ausgabe von insgesamt 7.069.272 neuen, auf den Inhaber lautenden Stammaktien ohne
Nennbetrag (Stückaktien) gegen Bar- und/oder Sacheinlagen zu erhöhen (Genehmigtes
Kapital III/2015). Den Aktionären steht dann grundsätzlich ein Bezugsrecht zu. Die neuen
Aktien können auch von einem oder mehreren Kreditinstituten mit der Verpflichtung
übernommen werden, sie den Aktionären zum Bezug anzubieten.
Der Vorstand wird dann ermächtigt sein, mit Zustimmung des Aufsichtsrats, das
Bezugsrecht der Aktionäre ein- oder mehrmalig auszuschließen, (i) soweit es erforderlich ist,
um etwaige Spitzenbeträge vom Bezugsrecht der Aktionäre auszunehmen, (ii) soweit die
neuen Aktien gegen Sacheinlage ausgegeben werden oder (iii) soweit neue Aktien gegen
Bareinlagen ausgegeben werden und der auf die neu auszugebenden Aktien insgesamt
entfallende anteilige Betrag des Grundkapitals den Betrag von insgesamt EUR 1.413.854,00
(der „Höchstbetrag I“), oder, sollte dieser Betrag niedriger sein, von insgesamt 10 % des
zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens und zum Zeitpunkt der erstmaligen Ausübung dieser
Ermächtigung
zum
Bezugsrechtsausschluss
bestehenden
Grundkapitals
(der
- 30 „Höchstbetrag II“) nicht überschreitet und der Ausgabepreis der neuen Aktien den
Börsenpreis der bereits börsennotierten Aktien der Bieterin gleicher Ausstattung zum
Zeitpunkt der endgültigen Festlegung des Ausgabepreises nicht wesentlich unterschreitet.
Auf den Höchstbetrag I und den Höchstbetrag II ist das auf diejenigen Aktien entfallende
Grundkapital
anzurechnen,
die
zur
Bedienung
von
Wandelund/oder
Optionsschuldverschreibungen, Genussrechten und/oder Gewinnschuldverschreibungen
ausgegeben werden oder auszugeben sind, die jeweils nach dem 14. September 2015 in
entsprechender Anwendung von § 186 Absatz 3 Satz 4 AktG unter Ausschluss des
Bezugsrechts ausgegeben werden, oder die nach dem 14. September 2015 in
entsprechender Anwendung von § 186 Absatz 3 Satz 4 AktG veräußert werden. Eine solche
Anrechnung auf den Höchstbetrag I erfolgt nicht, wenn und soweit das auf die betreffenden
Aktien entfallende Grundkapital bereits auf den Höchstbetrag eines anderen von der
Hauptversammlung beschlossenen und im Handelsregister eingetragenen genehmigten
Kapitals angerechnet worden ist. Ferner erfolgt weder eine Anrechnung auf den
Höchstbetrag I noch auf den Höchstbetrag II, wenn im Falle einer Veräußerung von Aktien
diese Veräußerung über die Börse oder den Freiverkehr oder aufgrund eines öffentlichen
Angebotes an die Aktionäre erfolgt ist. Ferner ist auf den Höchstbetrag II das auf diejenigen
Aktien entfallende Grundkapital anzurechnen, die während der Laufzeit der Ermächtigung
aufgrund einer anderen Ermächtigung zur Ausgabe von neuen Aktien aus genehmigtem
Kapital unter Ausschluss des Bezugsrechts gemäß § 186 Absatz 3 Satz 4 AktG ab dem
14. September 2015 ausgegeben werden. Dabei ist in jedem Fall sicherzustellen, dass die
Höchstgrenze aus § 186 Abs. 3 Satz 4 AktG von 10 % des Grundkapitals im Rahmen aller
von der Hauptversammlung beschlossenen und im Handelsregister eingetragenen
genehmigten Kapitalien insgesamt eingehalten wird.
Eine erfolgte Anrechnung entfällt, soweit Ermächtigungen zur Ausgabe von Wandelund/oder
Optionsschuldverschreibungen,
Genussrechten
und/oder
Gewinnschuldverschreibungen gemäß § 221 Absatz 4 Satz 2, § 186 Absatz 3 Satz 4 AktG
oder zur Veräußerung von eigenen Aktien gemäß § 71 Absatz 1 Nr. 8, § 186 Absatz 3
Satz 4 AktG oder zur Ausgabe neuer Aktien aus genehmigtem Kapital gemäß § 203 Abs. 2,
§ 186 Abs. 3 Satz 4 AktG nach einer Ausübung solcher Ermächtigungen, die zur
Anrechnung geführt haben, von der Hauptversammlung erneut erteilt werden.
Der Vorstand wird ferner ermächtigt sein, die weiteren Einzelheiten der Kapitalerhöhung und
ihrer Durchführung mit Zustimmung des Aufsichtsrats festzulegen. Zudem wird der
Aufsichtsrat ermächtigt sein, die Fassung der §§ 5 und 6 der Satzung nach vollständiger
oder teilweiser Durchführung der Erhöhung des Grundkapitals entsprechend der jeweiligen
Ausnutzung des Genehmigten Kapitals III/2015 und, falls das genehmigte Kapitals bis zum
13. September 2020 nicht oder nicht vollständig ausgenutzt worden sein sollte, nach Ablauf
der Ermächtigungsfrist anzupassen.
- 31 5.
Auswirkungen auf die Wandelanleihe 2015/2020 der Fair Value REIT-AG
Vorstand und Aufsichtsrat weisen darauf hin, dass die erfolgreiche Durchführung des
Angebots durch DEMIRE laut den Anleihebedingungen der Wandelanleihe 2015/2020 der
Fair Value per Definition einen Kontrollwechsel im Sinne dieser Anleihebedingungen
darstellen wird, wenn die Bieterin nach Vollzug des Angebots mehr als 30 % der
Stimmrechte hält.
Ein „Kontrollwechsel“ liegt nach § 14(1)(e) der Anleihebedingungen vor, wenn eine Person
oder gemeinsam handelnde Personen die Kontrolle über die Anleiheschuldnerin erlangt oder
erlangen.
„Kontrolle“
bedeutet
(i)
direktes
oder
indirektes
(im
Sinne
von
§ 22
Wertpapierhandelsgesetz) rechtliches oder wirtschaftliches Eigentum von insgesamt mehr
als 30 % der Stimmrechte der Anleiheschuldnerin oder (ii) bei einem Übernahmeangebot für
Aktien der Anleiheschuldnerin den Fall, dass (A) die Aktien, die sich bereits in der Kontrolle
des Bieters befinden, und die Aktien, für die bereits das Angebot angenommen wurde,
zusammen mehr als 30 % der Stimmrechte der Anleiheschuldnerin gewähren und (B) zur
gleichen Zeit das Angebot unbedingt geworden ist oder (iii) der Verkauf oder die
Übertragung aller oder im Wesentlichen aller Vermögenswerte der Anleiheschuldnerin durch
diese an bzw. auf eine andere Person oder Personen.
Eine „Person“ bezeichnet jede natürliche Person, Gesellschaft, Vereinigung, Firma,
Partnerschaft, Joint Venture, Unternehmung, Zusammenschluss, Organisation,
Treuhandvermögen (trust), Staat oder staatliche Behörde, unabhängig davon, ob es sich um
eine selbstständige juristische Person handelt oder nicht.
Unverzüglich, nachdem die Fair Value von einem Kontrollwechsel Kenntnis erlangt hat, hat
sie diese Tatsache bekanntzumachen und einen Wirksamkeitstag festzulegen, der nicht
weniger als 40 und nicht mehr als 60 Tage nach der Bekanntmachung des Kontrollwechsels
liegen darf. Der Wirksamkeitstag muss ein Geschäftstag sein. Jeder Anleihegläubiger ist
dann nach der näheren Maßgabe der Anleihebedingungen berechtigt, mittels Abgabe einer
Rückzahlungserklärung von der Anleiheschuldnerin zum Wirksamkeitstag die Rückzahlung
einzelner oder aller seiner Schuldverschreibungen, für welche das Wandlungsrecht nicht
ausgeübt wurde und die nicht zur vorzeitigen Rückzahlung fällig gestellt wurden, zu 103 %
des Nennbetrags zuzüglich aufgelaufener Zinsen bis zum Wirksamkeitstag zu verlangen.
Die Rückzahlungserklärung muss der Anleiheschuldnerin mindestens zehn Tage vor dem
Wirksamkeitstag zugegangen sein. Alternativ kann jeder Anleihegläubiger nach näherer
Maßgabe der Anleihebedingungen bis zum Wirksamkeitstag sein Wandlungsrecht zu einem
angepassten Wandlungspreis ausüben.
- 32 Der angepasste Wandlungspreis ergibt sich aus folgender Formel:
Dabei ist:
CPn
CPo
=
=
Pr
=
c
=
t
=
der angepasste Wandlungspreis;
der Wandlungspreis unmittelbar vor dem Tag, an dem der Kontrollwechsel
eintritt;
die anfängliche Wandlungsprämie (bezogen auf den Tag der
Beschlussfassung über die Ausgabe der Schuldverschreibungen) von
31,39 % (ausgedrückt als Bruch);
die Anzahl von Tagen ab dem Tag, an dem der Kontrollwechsel eintritt
(einschließlich) bis zum Rückzahlungstag (ausschließlich); und
die Anzahl von Tagen ab dem Emissionstag (einschließlich) bis zum
Rückzahlungstag (ausschließlich).
Eine Anpassung des Wandlungspreises erfolgt nicht, wenn bei Anwendung der
vorstehenden Formel CPn größer als CPo wäre.
Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieser Stellungnahme standen von der Wandelanleihe
2015/2020 Teilschuldverschreibungen mit einem Nominalwert von EUR 8.460.000 aus.
Würden sämtliche Inhaber der Wandelanleihe 2015/2020 von ihrem Wandlungsrecht
Gebrauch machen, könnte die Anzahl ausgegebener Fair Value-Aktien beim aktuellen
Wandlungspreis von EUR 8,4925 bis zum voraussichtlichen Ablauf der Weiteren
Annahmefrist am 3. Dezember 2015 voraussichtlich um 996.173 Fair Value-Aktien auf
15.106.496 Fair Value-Aktien erhöht werden.
Unter der Annahme eines Kontrollwechsels zum 31. Oktober 2015 würde sich ein
reduzierter Wandlungspreis (kaufmännisch auf vier Zahlen hinter dem Komma aufgerundet)
von EUR 6,7141 ergeben. Bei einer Wandlung aller ausstehenden Wandelanleihen würde
sich die Anzahl der Fair Value-Aktien um 1.260.039 erhöhen, wobei diese Anzahl neuer Fair
Value-Aktien unter Ansatz eines ungerundeten Wandlungspreises berechnet wurde.
Aufgrund der vorgenannten Bestimmungen würde allerdings eine Reduzierung des
Wandlungspreises aufgrund eines Kontrollwechsels erst außerhalb der Annahmefrist und
der Weiteren Annahmefrist wirksam werden. Für Fair Value-Aktien, die infolge der Wandlung
zu dem reduzierten Wandlungspreis entstehen, könnte das Umtauschangebot jedoch
außerhalb der Annahmefrist angenommen werden, falls den Fair Value-Aktionären nach
Ablauf der Annahmefrist ein dreimonatiges Andienungsrecht gemäß § 39c WpÜG zusteht
(siehe Ziffer 17.6 der Angebotsunterlage).
- 33 Sofern Fair Value-Aktien durch Wandlung der Wandelanleihe bis zum Ablauf der Weiteren
Annahmefrist entstehen, bezieht sich das auf den Erwerb sämtlicher Fair Value-Aktien
gerichtete Angebot der Bieterin unabhängig vom Wandlungspreis auch auf diese durch
Wandlung entstehenden Fair Value-Aktien.
Vorstand und Aufsichtsrat weisen ferner darauf hin, dass jeder Fair Value-Anleihegläubiger
selbst die Chancen und Risiken, die mit einem möglichen Kontrollwechsel und der
Entscheidung, ob und zu welchem Zeitpunkt sie ihr Wandlungsrecht ausüben, verbunden
sind, sorgfältig prüfen muss, und empfehlen, bei Bedarf individuelle steuerliche und
rechtliche Beratung einzuholen. Dabei sollten die Fair Value-Anleihegläubiger auch
sämtliche Einschränkungen des Wandlungsrechts und im Falle einer Ausübung ihres
Wandlungsrechts geltende Abwicklungsfristen berücksichtigen.
6.
Finanzierung des Angebots
Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung der Angebotsunterlage hat die Zielgesellschaft
14.110.323 Fair Value-Aktien ausgegeben.
Ferner stehen von der Wandelanleihe 2015/2020 derzeit noch Teilschuldverschreibungen
mit einem Gesamtnennbetrag von EUR 8.460.000 der Fair Value aus. Würden sämtliche
Inhaber der Wandelanleihe 2015/2020 der Fair Value (siehe Ziffer 14.1 der
Angebotsunterlage) von ihrem Wandlungsrecht Gebrauch machen, könnte sich die Anzahl
ausgegebener Fair Value-Aktien bis zum Ablauf der Weiteren Annahmefrist bei einem
Wandlungspreis von derzeit EUR 8,4925 um 996.173 auf 15.106.496 erhöhen.
Würden die Wandlungsrechte zu einem in Folge eines Kontrollwechsels reduzierten
Wandlungspreis in Höhe von z.B. EUR 6,7141 (unter der Annahme eines Vollzugs des
Übernahmeangebots mit Kontrollwechsel fiktiv berechnet auf den 31. Oktober 2015 und
kaufmännisch auf die vierte Zahl hinter dem Komma aufgerundet) ausgeübt werden können,
würde sich bei einer Wandlung aller ausstehenden Wandelanleihen die Anzahl der Fair
Value-Aktien um 1.260.039 auf 15.370.357 erhöhen (Berechnung mit nicht gerundetem
Wandlungspreis). In diesem Fall müsste die Bieterin für 15.370.357 Eingereichte Fair ValueAktien folglich 30.740.714 DEMIRE-Angebotsaktien (die „Lieferverpflichtung“) liefern.
Darüber hinaus werden der Bieterin Kosten für die Vorbereitung und Durchführung des
Angebots in Höhe von voraussichtlich rd. EUR 2 Mio. entstehen.
Die Erfüllbarkeit der Lieferverpflichtung stellt die Bieterin durch die Angebotskapitalerhöhung
und die Zahlung der Transaktionskosten, also der Kosten für die Vorbereitung und
Durchführung des Angebots in Höhe von voraussichtlich rd. EUR 2 Mio., durch eigene Mittel
sicher. Im Zeitpunkt der Veröffentlichung der Angebotsunterlage verfügte die Bieterin laut
Angebotsunterlage über frei verfügbare Barmittel in Höhe von rund EUR 17 Mio., die zur
Begleichung der Transaktionskosten zur Verfügung stehen.
- 34 Durch die Angebotskapitalerhöhung kann die Bieterin bis zu 30.761.646 DEMIREAngebotsaktien schaffen, die allein zur Bedienung der Lieferverpflichtung aus diesem
Angebot verwendet werden können und ausreichen, um die maximale Höhe der
Lieferverpflichtung erfüllen zu können.
Die für den Vollzug des Umtauschangebots benötigten DEMIRE-Angebotsaktien schafft die
Bieterin im Wege der Angebotskapitalerhöhung in Form einer ordentlichen
Sachkapitalerhöhung unter Ausschluss des gesetzlichen Bezugsrechts der DEMIREAktionäre (siehe Ziffer 6.2.5(a) der Angebotsunterlage). Als Sacheinlage sollen die
Eingereichten Fair Value-Aktien in die Bieterin eingebracht werden. Die Fair Value-Aktionäre
erhalten für die Eingereichten Fair Value-Aktien im Gegenzug eine dem Umtauschverhältnis
entsprechende Anzahl DEMIRE-Angebotsaktien. Zur Zeichnung der DEMIREAngebotsaktien ist alleine die zum Zweck der Abwicklung des Umtauschangebots
eingeschaltete Umtauschtreuhänderin für die Fair Value-Aktionäre zugelassen. Das
Bezugsrecht der DEMIRE-Aktionäre ist ausgeschlossen.
Fair Value-Aktionäre, die das Umtauschangebot annehmen, übertragen ihre Fair ValueAktien aufschiebend bedingt auf die Umtauschtreuhänderin. Die Umtauschtreuhänderin
bringt sodann die Fair Value-Aktien, die von ihr treuhänderisch gehalten werden, als
Sacheinlage in die Bieterin ein und zeichnet die mit der Angebotskapitalerhöhung
geschaffenen DEMIRE-Angebotsaktien. Nachdem die DEMIRE-Angebotsaktien entstanden
sind, überträgt die Umtauschtreuhänderin diese DEMIRE-Angebotsaktien entsprechend dem
Umtauschverhältnis auf die jeweiligen Fair Value-Aktionäre.
Der maximale Umfang der Angebotskapitalerhöhung ist so bemessen, dass auf Grundlage
der Anzahl der zum Zeitpunkt der Veröffentlichung des Angebots ausstehenden Fair ValueAktien zuzüglich der nach etwaiger Ausübung der Wandlungsrechte aus der Fair ValueWandelanleihe 2015/2020 gegebenenfalls noch entstehenden weiteren Fair Value-Aktien
die voraussichtlich maximal erforderliche Anzahl von DEMIRE-Angebotsaktien zur
Bedienung der Lieferverpflichtung, mithin voraussichtlich 30.740.714 Stück DEMIREAngebotsaktien, ausgegeben werden kann.
Den Fair Value-Aktionären, die das Übernahmeangebot nicht angenommen haben, steht
nach Ende der Annahmefrist für den Fall, dass der Bieterin nach Abschluss des
Übernahmeangebots mindestens 95 % der Fair Value-Aktien gehören, nach § 39c WpÜG
ein dreimonatiges Andienungsrecht für die von ihnen gehaltenen Fair Value-Aktien zu. Die
Bieterin hat mit den Tender Aktionären Regelungen getroffen, durch die vermieden werden
soll, dass die Bieterin mehr als 94,9 % der Fair Value-Aktien erwirbt (siehe hierzu Ziffer 6.9
der Angebotsunterlage). Sollten der Bieterin nach Abschluss des Umtauschangebots wider
Erwarten gleichwohl mindestens 95 % der Fair Value-Aktien gehören, kann dies nach
bereits erfolgter Durchführung der Angebotskapitalerhöhung die Lieferung weiterer DEMIREAngebotsaktien erforderlich machen. Für diesen Fall kann die Bieterin auf das Genehmigte
Kapital II/2015 (siehe Ziffer 6.2.2 der Angebotsunterlage) und ggf. zudem (sofern bereits im
- 35 Handelsregister der Bieterin eingetragen) auf das Genehmigte Kapital III/2015 (siehe
Ziffer 6.2.5(b) der Angebotsunterlage) zurückgreifen.
7.
Vereinbarung für den Fall einer Andienung von mehr als 94,9 % der
ausstehenden Fair Value-Aktien
Gemäß § 1 Abs. 3 und Abs. 3a Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) führt der Erwerb von
mindestens 95 % der Anteile an einer Gesellschaft (wobei eigene Aktien der Gesellschaft
oder mit ihr verbundener Unternehmen für diese Zwecke unberücksichtigt bleiben) zu einer
Grunderwerbssteuerpflicht in Bezug auf die zum Gesellschaftsvermögen gehörenden in
Deutschland belegenen Grundstücke. Die Steuerpflicht gemäß § 1 Abs. 3 und 3a GrEStG
entstünde, wenn die Annahmequote bei dem vorliegenden Angebot so hoch wäre, dass die
Umtauschtreuhänderin Fair Value-Aktien in einem Umfang als Sacheinlage in die Bieterin
einbringen müsste, der letztlich zu einem Anteil der Bieterin am Kapital und den
Stimmrechten der Zielgesellschaft (unter Abzug der von der Zielgesellschaft gehaltenen
Stück 81.310 (eigenen) Fair Value-Aktien) von mindestens 95 % führen würde. Aus diesem
Grund beabsichtigt die Bieterin, höchstens 94,9 % des Grundkapitals und der Stimmrechte
der Zielgesellschaft (unter Abzug der von der Zielgesellschaft gehaltenen Stück 81.310
(eigenen) Fair Value-Aktien) zu erwerben und hat mit den Tender Aktionären eine Regelung
in den Tender Agreements vorgesehen, wonach die Tender Aktionäre bereits quotal ihren
Rücktritt von einer gemäß dem jeweiligen Tender Agreement erfolgten Annahme erklärt
haben, soweit die Anzahl von im Rahmen des Angebots Eingereichten Fair Value-Aktien zu
einem Anteil der Bieterin am Grundkapital der Zielgesellschaft (wobei etwaige von der
Zielgesellschaft oder einem Unternehmen der Fair Value-Gruppe gehaltene (eigene) Fair
Value-Aktien für diese Zwecke bei der Berechnung des Grundkapitals nicht mitgezählt
werden) von über 94,9 % führen würde. Mit der Änderung der Tender Agreements vom
9. Oktober 2015 haben sich die Tender Aktionäre dazu verpflichtet, den bereits erklärten
Rücktritt auf Verlangen der Bieterin vorsorglich noch einmal zu erklären. Sollten daher Fair
Value-Aktionäre bis zum Ablauf der Weiteren Annahmefrist das Übernahmeangebot für
insgesamt mehr als 94,9 % der Fair Value-Aktien (unter Abzug der von der Zielgesellschaft
oder einem Unternehmen der Fair Value-Gruppe gehaltenen (eigenen) Fair Value-Aktien)
angenommen haben, wird die Umtauschtreuhänderin von den Fair Value-Aktien, für die die
Tender Aktionäre das Umtauschangebot angenommen haben, jeweils quotal diejenige
Anzahl von Fair Value-Aktien auf die jeweilige Depotführende Bank der Tender Aktionäre
zurückübertragen und in die ISIN DE000A0MW975 zurückbuchen, die erforderlich ist, um
sicherzustellen, dass die Anzahl von im Rahmen des Umtauschangebots insgesamt
Eingereichten Fair Value-Aktien zu einem Anteil der Bieterin am Grundkapital und den
Stimmrechten der Zielgesellschaft von nicht über 94,9 % (unter Abzug der von der
Zielgesellschaft oder einem Unternehmen der Fair Value-Gruppe gehaltenen (eigenen) Fair
Value-Aktien) führt.
Um eine Gleichbehandlung aller Aktionäre der Zielgesellschaft sicherzustellen, hat die
Bieterin sämtlichen Fair Value-Aktionären ein freiwilliges Rücktrittsrecht für den Fall
eingeräumt, dass Fair Value-Aktionäre bis zum Ablauf der Weiteren Annahmefrist das
- 36 Übernahmeangebot für insgesamt mehr als 94,9 % der Fair Value-Aktien (unter Abzug der
von der Zielgesellschaft gehaltenen Stück 81.310 (eigenen) Fair Value-Aktien) angenommen
haben (wie im Einzelnen unter Ziffer 16.3 der Angebotsunterlage näher geregelt). Im
Gegensatz zu den Tender Aktionären sind die übrigen Fair Value-Aktionäre nicht dazu
verpflichtet, dieses freiwillige Rücktrittsrecht auszuüben, und es erfolgt ohne Ausübung des
freiwilligen Rücktrittsrechts (wie unter Ziffer 16.3 der Angebotsunterlage beschrieben) keine
automatische Rückübertragung der Fair Value-Aktien, für die die übrigen Fair ValueAktionäre das Übernahmeangebot angenommen haben, durch die Umtauschtreuhänderin.
Der Umfang der von den Tender Aktionären erklärten Rücktritte und die unter ihnen
bestehenden Quoten sind unabhängig davon, ob und in welchem Umfang übrige Fair ValueAktionäre von dem freiwilligen Rücktrittsrecht Gebrauch machen, und das freie
Rücktrittsrecht ist nicht auf eine bestimmte Quote beschränkt. Weitere Einzelheiten zum
Rücktrittsrecht sind Abschnitt IV. 10 dieser Stellungnahme zu entnehmen.
8.
Vollzugsbedingungen
Das Angebot und die durch seine Annahme zustande kommenden schuldrechtlichen
Verträge werden nur vollzogen, wenn die unter Ziffer 12.1 der Angebotsunterlage näher
beschriebenen Vollzugsbedingungen erfüllt sind oder die Bieterin vor Ausfall der jeweiligen
Vollzugsbedingung auf deren Eintritt wirksam verzichtet hat. Vorstand und Aufsichtsrat sind
der Auffassung, dass die Vollzugsbedingungen dem im Rahmen solcher Transaktionen
Üblichen entsprechen und berechtigte Interessen der Bieterin und der Zielgesellschaft
angemessen berücksichtigen. Zusammenfassend können die Vollzugsbedingungen wie folgt
beschrieben werden:
a)
Kapitalerhöhung
Bis spätestens zum 31. Januar 2016 (einschließlich) ist die Durchführung der
Angebotskapitalerhöhung in dem zur Durchführung dieses Umtauschangebots
erforderlichen Umfang in das Handelsregister der Bieterin beim Amtsgericht
Frankfurt am Main eingetragen worden.
b)
Mindestannahmequote
Zum Zeitpunkt des Ablaufs der Annahmefrist entspricht die Gesamtzahl

der Eingereichten Fair Value-Aktien, für die das gesetzliche Rücktrittsrecht,
soweit anwendbar, nicht wirksam nach Maßgabe der Angebotsunterlage
ausgeübt wurde,

der Fair Value-Aktien, die von der Bieterin oder einem Unternehmen der
Bieter-Gruppe unmittelbar gehalten werden,

der Fair Value-Aktien, die der Bieterin oder einem Unternehmen der BieterGruppe nach § 30 WpÜG zugerechnet werden, und

der Fair Value-Aktien, im Hinblick auf die die Bieterin oder ein Unternehmen
der Bieter-Gruppe einen Vertrag außerhalb dieses Übernahmeangebots
- 37 abgeschlossen haben, der ihnen das Recht einräumt, die Übertragung des
Eigentums an diesen Fair Value-Aktien zu verlangen,
mindestens 50,1 % der zum Zeitpunkt der Veröffentlichung der Angebotsunterlage
ausstehenden Fair Value-Aktien, d.h. mindestens 7.069.272 Fair Value-Aktien, es sei
denn, dass vor Ablauf der Annahmefrist neue Fair Value-Aktien aufgrund einer
Wandlung der Fair Value-Wandelanleihe 2015/2020 ausgegeben werden, in
welchem Fall sich die vorstehende Anzahl von 7.069.272 Fair Value-Aktien um
50,1 % der aufgrund einer Wandlung neu ausgegebenen Fair Value-Aktien erhöht
(die „Mindestannahmequote“). Fair Value-Aktien, die mehreren der obigen Kriterien
unterfallen, zählen nur einmal.
c)
Keine Erhöhung des Grundkapitals um mehr als 10 %
Zwischen der Veröffentlichung der Angebotsunterlage und dem Ablauf der
Annahmefrist ist das Grundkapital der Zielgesellschaft nicht um mehr als 10 % erhöht
worden; bei der Berechnung dieser 10 %-Schwelle bleibt eine mögliche Erhöhung
des Grundkapitals der Zielgesellschaft unberücksichtigt, die aus der Ausübung der
Wandlungsrechte der Wandelanleihe 2015/2020 resultiert.
d)
Keine wesentliche Verschlechterung
Zwischen der Veröffentlichung der Angebotsunterlage und dem Ablauf der
Annahmefrist wurden weder seitens der Zielgesellschaft neue Umstände im Sinne
von § 15 WpHG bekannt gegeben noch sind Umstände aufgetreten, die von der
Zielgesellschaft gemäß § 15 WpHG hätten veröffentlicht werden müssen, die –
einzeln oder zusammen betrachtet – zu einer
•
Belastung des Konzern-EBIT (Konzernüberschuss zuzüglich der
Ergebnisanteile von Minderheiten und Nettozinsaufwand) der Zielgesellschaft
in Höhe von mindestens EUR 2,7 Mio. oder
•
Verringerung des Konzern-FFO (Konzernüberschuss bereinigt um Erwerbs-,
Verkaufs- und Bewertungseffekte sowie die Bewertung von derivativen
Finanzinstrumenten) der Zielgesellschaft in Höhe von mindestens EUR 1,0
Mio.
im Geschäftsjahr 2015 führen oder von denen berechtigterweise angenommen
werden kann, dass sie dazu führen werden.
Die Einzelheiten hinsichtlich der Feststellung des Vorliegens einer wesentlichen
Verschlechterung sind in Ziffer 12.1.4 der Angebotsunterlage näher beschrieben.
e)
Kein wesentlicher Compliance-Verstoß
Zwischen der Veröffentlichung der Angebotsunterlage und dem Ablauf der
Annahmefrist wird keine Straftat oder Ordnungswidrigkeit eines Mitglieds eines
Geschäftsführungsorgans, leitenden Angestellten, Mitarbeiters, Vertreters oder
beauftragten Beraters der Zielgesellschaft oder einer Tochtergesellschaft der
Zielgesellschaft in dieser dienstlichen Eigenschaft mit Bezug zur Zielgesellschaft
- 38 bzw. einer Tochtergesellschaft der Zielgesellschaft bekannt, sei es nach deutschem
Ordnungswidrigkeitenrecht oder Strafrecht oder nach anderem anwendbaren Recht,
insbesondere Bestechungsdelikte und Korruption, Untreue, Kartellverstöße oder
Geldwäsche, sofern eine solche Straftat oder Ordnungswidrigkeit eine
Insiderinformation für die Zielgesellschaft gemäß § 13 WpHG darstellt oder darstellen
würde, wäre sie nicht veröffentlicht worden.
Die Einzelheiten hinsichtlich der Feststellung des Vorliegens eines wesentlichen
Compliance-Verstoßes sind in Ziffer 12.1.5 der Angebotsunterlage näher
beschrieben.
f)
Kein Verlust in Höhe der Hälfte des Grundkapitals, kein Insolvenzverfahren
Zwischen der Veröffentlichung der Angebotsunterlage und dem Ablauf der
Annahmefrist hat die Zielgesellschaft keine Mitteilung gemäß § 15 WpHG
veröffentlicht, wonach ein Verlust in Höhe der Hälfte des Grundkapitals nach § 92
Abs. 1 AktG eingetreten ist oder ein Insolvenzverfahren über das Vermögen der
Zielgesellschaft beantragt oder eröffnet wurde.
Die Ermittlung einer wesentlichen Verschlechterung erfolgt durch die Roever Broenner
Susat Mazars GmbH & Co. KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, und die Feststellung eines
wesentlichen Compliance-Verstoßes durch die Roever Broenner Susat Mazars
Rechtsanwaltsgesellschaft mbH jeweils als unabhängiger Sachverständiger. Weitere
Einzelheiten sind der Angebotsunterlage unter Ziffer 12.2 zu entnehmen.
9.
Verzicht auf Vollzugsbedingungen
Die Bieterin behält sich gemäß Ziffer 12.3 der Angebotsunterlage vor, bis zu einem Werktag
vor Ablauf der Annahmefrist auf eine, mehrere oder alle Vollzugsbedingungen (mit
Ausnahme der Vollzugsbedingung gemäß Abschnitt IV.8(a) dieser Stellungnahme) zu
verzichten. Vollzugsbedingungen, auf welche die Bieterin wirksam verzichtet hat, gelten für
die Zwecke des Angebots als eingetreten. Für die Wahrung der Frist gemäß § 21 Abs. 1
WpÜG ist die Veröffentlichung der Änderung des Angebots gemäß § 21 Abs. 2 WpÜG in
Verbindung mit § 14 Abs. 3 Satz 1 WpÜG maßgeblich. Im Falle eines Verzichts auf
Vollzugsbedingungen innerhalb der letzten zwei Wochen vor Ablauf der Annahmefrist
verlängert sich die Annahmefrist um zwei Wochen gemäß § 21 Abs. 5 WpÜG, also
voraussichtlich bis zum 30. November 2015, 24:00 Uhr (MEZ).
10.
Rücktrittsrecht
Neben den gesetzlichen Rücktrittsrechten (vgl. hierzu im Einzelnen Ziffern 16.1 und 16.2 der
Angebotsunterlage) steht den Fair Value-Aktionären gemäß Ziffer 16.3 der
Angebotsunterlage das Recht zu, von der Annahme des Angebots für die von ihnen zum
Umtausch eingereichten Fair Value-Aktien bis spätestens 18:00 Uhr (MEZ) am fünften
Bankarbeitstag nach Veröffentlichung der Weiteren Ergebnisbekanntmachung (wie unter
- 39 Ziffer 19 der Angebotsunterlage definiert) zurückzutreten, wenn zum Zeitpunkt des Ablaufs
der Weiteren Annahmefrist die Gesamtzahl
•
•
•
•
der Eingereichten Fair Value-Aktien, für die ein gesetzliches Rücktrittsrecht, soweit
anwendbar, nicht wirksam nach Maßgabe der Angebotsunterlage ausgeübt wurde,
der Fair Value-Aktien, die von der Bieterin oder einem Unternehmen der DEMIREGruppe unmittelbar gehalten werden,
der Fair Value-Aktien, die der Bieterin oder einem Unternehmen der DEMIREGruppe nach § 30 WpÜG zugerechnet werden, und
der Fair Value-Aktien, im Hinblick auf die die Bieterin oder ein Unternehmen der
DEMIRE-Gruppe
einen
Vertrag
außerhalb
dieses
Übernahmeangebots
abgeschlossen haben, der ihnen das Recht einräumt, die Übertragung des
Eigentums an diesen Fair Value-Aktien zu verlangen,
mehr als 94,9 % der zu diesem Zeitpunkt insgesamt ausstehenden Fair Value-Aktien
beträgt, wobei die von der Zielgesellschaft gehaltenen Stück 81.310 (eigenen) Fair ValueAktien für diese Zwecke nicht als ausstehende Fair Value-Aktien gezählt werden. Fair ValueAktien, die mehreren der obigen Kriterien unterfallen, zählen nur einmal. Im Gegensatz zu
den Tender Aktionären (siehe hierzu unter Ziffer 6.9 der Angebotsunterlage) sind die übrigen
Fair Value-Aktionäre nicht dazu verpflichtet, das freiwillige Rücktrittsrecht auszuüben, und es
erfolgt ohne Ausübung des freiwilligen Rücktrittsrechts keine automatische Rückübertragung
der Fair Value-Aktien, für die die übrigen Fair Value-Aktionäre das Übernahmeangebot
angenommen haben, durch die Umtauschtreuhänderin. Der Umfang der von den Tender
Aktionären erklärten Rücktritte und die unter ihnen bestehenden Quoten sind unabhängig
davon, ob und in welchem Umfang übrige Fair Value-Aktionäre von dem freiwilligen
Rücktrittsrecht Gebrauch machen, und das freie Rücktrittsrecht ist nicht auf eine bestimmte
Quote beschränkt.
Hinsichtlich der weiteren Voraussetzungen des freiwilligen Rücktrittsrechts sowie der
gesetzlichen Rücktrittsrechte im Falle einer Änderung des Angebots oder der Abgabe eines
konkurrierenden Angebots und der Anforderungen an die Ausübung des jeweiligen
Rücktrittsrechts wird auf die Ausführungen in Ziffer 16 der Angebotsunterlage verwiesen.
11.
Börsenhandel mit zum Umtausch eingereichten Fair Value-Aktien
Die Bieterin wird sicherstellen, dass die Fair Value-Aktien, für die das Angebot während der
Annahmefrist oder der Weiteren Annahmefrist angenommen worden ist, ab dem dritten
Börsenhandelstag nach Beginn der Annahmefrist bis maximal drei Börsenhandelstage vor
dem geplanten Tag der Anmeldung zur Eintragung der Durchführung der
Angebotskapitalerhöhung in das Handelsregister der Bieterin im Teilbereich des Regulierten
Marktes mit weiteren Zulassungsfolgepflichten (Prime Standard) der Frankfurter
Wertpapierbörse unter der ISIN DE000A1612W2 gehandelt werden können.
- 40 12.
Behördliche Genehmigungen und Verfahren
Die BaFin hat der Bieterin am 14. Oktober 2015 die Veröffentlichung der Angebotsunterlage
gestattet.
Für den Vollzug des Angebots sind nach den Angaben in der Angebotsunterlage weder
nach den Fusionskontrollvorschriften der Bundesrepublik Deutschland noch nach denen der
Europäischen Union oder sonstiger ausländischer Jurisdiktionen kartellrechtliche Freigaben
erforderlich.
13.
Vollzug
Nach den Angaben in der Angebotsunterlage wird das Übernahmeangebot wie folgt
vollzogen:
Die Eingereichten Fair Value-Aktien mit der ISIN DE000A1612W2 werden durch die
Depotführenden Banken unmittelbar vor Anmeldung zur Eintragung der Durchführung der
Angebotskapitalerhöhung in das Handelsregister der Bieterin auf das Depot der ODDO
SEYDLER BANK AG als Umtauschtreuhänderin zum Zwecke der Übertragung des
Eigentums an den Eingereichten Fair Value-Aktien an die Umtauschtreuhänderin zur
Verfügung gestellt.
Die Umtauschtreuhänderin bringt die Fair Value-Aktien, die ihr nach Maßgabe der Ziffer 13.4
der Angebotsunterlage aufschiebend bedingt übereignet wurden, gegen Ausgabe neuer
durch die Umtauschtreuhänderin gezeichneter DEMIRE-Angebotsaktien in die Bieterin ein.
Für alle durch die Angebotskapitalerhöhung geschaffenen DEMIRE-Angebotsaktien wird die
Umtauschtreuhänderin veranlassen, dass diese auf die Wertpapierdepots der das Angebot
annehmenden Fair Value-Aktionäre übertragen werden.
Die Bieterin wird gemeinsam mit der Umtauschtreuhänderin in ihrer Eigenschaft als
Mitantragstellerin die Zulassung der neuen DEMIRE-Angebotsaktien zum Handel am
Regulierten Markt an der Frankfurter Wertpapierbörse beantragen. Erst nach dieser
Zulassung werden die DEMIRE-Angebotsaktien auf die bei Clearstream von den
Depotführenden Banken unterhaltenen Wertpapierdepots übertragen.
Die DEMIRE-Angebotsaktien werden nach Ablauf der Weiteren Annahmefrist, frühestens
jedoch nach Eintragung der Durchführung der Angebotskapitalerhöhung (welche vor dem
Hintergrund der Vollzugsbedingung aus Ziffer 12.1.1 der Angebotsunterlage bis spätestens
zum 31. Januar 2016 (einschließlich) erfolgen muss) und der Zulassung zum Handel am
Regulierten Markt an der Frankfurter Wertpapierbörse auf die bei Clearstream von den
Depotführenden Banken unterhaltenen Wertpapierdepots übertragen. Hierin liegt ein
Angebot der Umtauschtreuhänderin zur Übereignung der Wertpapiere, dessen Annahme
durch den ehemaligen Fair Value-Aktionär der Umtauschtreuhänderin nicht zuzugehen
braucht.
- 41 -
Die Bieterin hat ihre Verpflichtung im Hinblick auf die Eingereichten Fair Value-Aktien zur
Erbringung der Gegenleistung aus dem Umtauschangebot erfüllt, wenn (i) die Durchführung
der Angebotskapitalerhöhung in das Handelsregister der Bieterin eingetragen wurde, (ii) die
DEMIRE-Angebotsaktien zum Handel am Regulierten Markt an der Frankfurter
Wertpapierbörse zugelassen wurden und (iii) diese DEMIRE-Angebotsaktien auf die von den
Depotführenden Banken bei Clearstream unterhaltenen Wertpapierdepots übertragen
worden sind. Es obliegt den Depotführenden Banken, die DEMIRE-Angebotsaktien den
jeweils annehmenden ehemaligen Fair Value-Aktionären gutzuschreiben.
Die Übertragung und Einbuchung der DEMIRE-Angebotsaktien bei den jeweiligen
Depotführenden Wertpapierdienstleistungsunternehmen erfolgt unverzüglich, voraussichtlich
nicht später als sieben Bankarbeitstage nach Veröffentlichung der Weiteren
Ergebnisbekanntmachung (wie unter Ziffer 19 der Angebotsunterlage definiert) gemäß § 23
Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 WpÜG. Angenommen die Veröffentlichung der Weiteren
Ergebnisbekanntmachung erfolgt am 7. Dezember 2015, würde eine Übertragung der
DEMIRE-Angebotsaktien bis zum 23. Dezember 2015, spätestens jedoch bis zum
31. Januar 2016 erfolgen, wenn bis dahin auch die letzte Vollzugsbedingung, namentlich die
Eintragung der Durchführung der Angebotskapitalerhöhung in dem zur Durchführung dieses
Umtauschangebots erforderlichen Umfang in das Handelsregister beim Amtsgericht
Frankfurt am Main (siehe unter Ziffer 12.1.1 der Angebotsunterlage), erfüllt ist.
14.
Anwendbares Recht und Gerichtsstand
Laut Ziffer 21 der Angebotsunterlage unterliegen das Angebot und die Verträge, die infolge
der Annahme des Angebots mit der Bieterin zustande kommen, deutschem Recht.
Ausschließlicher Gerichtsstand für alle aus oder im Zusammenhang mit dem Angebot (sowie
allen Verträgen, die infolge der Annahme des Angebots zustande kommen) entstehenden
Rechtsstreitigkeiten ist, soweit gesetzlich zulässig, Frankfurt am Main, Deutschland.
15.
Veröffentlichungen
Ausweislich Ziffer 12.5 der Angebotsunterlage gibt die Bieterin unverzüglich im Internet auf
der Internetseite www.demire.ag unter der Rubrik „Investor Relations – Übernahmeangebot“
(http://www.demire.ag/investor-relations/uebernahmeangebot) und im Bundesanzeiger
bekannt, falls (i) eine Vollzugsbedingung eingetreten ist, (ii) sie auf eine Vollzugsbedingung
verzichtet hat, (iii) sämtliche Vollzugsbedingungen eingetreten sind, soweit nicht auf sie
verzichtet wurde, oder (iv) das Angebot nicht vollzogen wird.
In Bezug auf die Veröffentlichung der Ergebnisse des Angebots sowie im Hinblick auf
sonstige Veröffentlichungen wird auf Ziffer 19 der Angebotsunterlage Bezug genommen.
- 42 16.
Hinweise für Fair Value-Aktionäre mit Wohnsitz, Sitz oder gewöhnlichem
Aufenthaltsort außerhalb von Deutschland
Nach Angaben der Bieterin in Ziffer 1.1 der Angebotsunterlage führt die Bieterin kein
öffentliches Angebot nach einem anderen Recht als dem der Bundesrepublik Deutschland,
insbesondere nicht nach dem Recht der Vereinigen Staaten von Amerika durch. Ferner
werden weder die Bieterin noch mit ihr gemeinsam handelnde Personen im Sinne des § 2
Abs. 5 Satz 1 und 3 WpÜG oder deren Tochterunternehmen die öffentliche Vermarktung des
Übernahmeangebots außerhalb der Bundesrepublik Deutschland betreiben oder anderweitig
veranlassen.
17.
Maßgeblichkeit der Angebotsunterlage
Für weitere Informationen und Einzelheiten (insbesondere in Bezug auf die
Vollzugsbedingungen, Annahmefristen, Annahme- und Durchführungsmodalitäten und die
Rücktrittsrechte) werden die Fair Value-Aktionäre auf die Ausführungen in der
Angebotsunterlage verwiesen. Die vorstehenden Informationen fassen lediglich die in der
Angebotsunterlage enthaltenen Informationen zusammen. Vorstand und Aufsichtsrat weisen
darauf hin, dass die Beschreibung des Angebots in dieser Stellungnahme keinen Anspruch
auf Vollständigkeit erhebt und dass für den Inhalt und die Abwicklung des Angebots allein
die Bestimmungen der Angebotsunterlage maßgeblich sind. Jedem Fair Value-Aktionär
obliegt es in eigener Verantwortung, die Angebotsunterlage einschließlich ihrer Anhänge zur
Kenntnis zu nehmen und die für ihn notwendigen Maßnahmen zu ergreifen.
V.
Art und Höhe der Gegenleistung
1.
Art und Höhe der angebotenen Gegenleistung
Die Bieterin bietet als Gegenleistung für je eine auf den Inhaber lautende Stückaktie der Fair
Value (ISIN DE000A0MW975) mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital von je
EUR 2,00 zwei neue, auf den Inhaber lautende Stückaktien der Bieterin mit einem
rechnerischen Anteil am Grundkapital von je EUR 1,00 mit Gewinnberechtigung ab dem
1. Januar 2015.
Das Umtauschverhältnis impliziert eine Beteiligung von rund 40,1 % der Fair Value
Aktionäre an der Bieterin bei Annahme des Angebots für alle 14.029.013 ausstehenden
Aktien der Fair Value (exklusive eigene Aktien der Fair Value) verglichen mit 41.986.229
Aktien der Bieterin auf einer voll verwässerten Basis, d.h. unter der Annahme, dass die von
der Bieterin ausgegebenen Wandelanleihen und Optionen in Aktien gewandelt werden
(„Pro-Forma Beteiligungsquote“).
2.
Gesetzliche Vorgaben zur Art der Gegenleistung
Auf Basis der in der Angebotsunterlage enthaltenen Darstellungen kommen Vorstand und
Aufsichtsrat zu der Einschätzung, dass die DEMIRE-Angebotsaktien die gesetzlichen
- 43 Anforderungen an die Gegenleistung im Rahmen des Übernahmeangebots erfüllen.
Nach § 31 Abs. 1 WpÜG hat der Bieter den Aktionären der Zielgesellschaft eine
angemessene Gegenleistung anzubieten. Nach § 31 Abs. 2 WpÜG hat die Gegenleistung in
einer Geldleistung in Euro oder in liquiden Aktien zu bestehen, die zum Handel an einem
organisierten Markt zugelassen sind. Ferner müssen die angebotenen Aktien, wenn sie den
Inhabern stimmberechtigter Aktien zum Tausch angeboten werden, ebenfalls ein Stimmrecht
gewähren.
Laut den Angaben in Ziffer 13.4 der Angebotsunterlage wird die Bieterin die Zulassung der
DEMIRE-Angebotsaktien zum Börsenhandel im Regulierten Markt an der Frankfurter
Wertpapierbörse noch vor der Übertragung an die annehmenden Fair Value-Aktionäre
bewirken. Nach den Angaben in der Angebotsunterlage werden die DEMIREAngebotsaktien neben den Bestehenden DEMIRE-Aktien in gleicher Weise stimmberechtigt
sein.
Da die DEMIRE-Angebotsaktien neu geschaffen werden sollen, fehlt es an historischen
Werten in Bezug auf die Liquidität der DEMIRE-Angebotsaktien. Allerdings werden die neu
geschaffenen DEMIRE-Angebotsaktien dieselben Rechte gewähren wie die Bestehenden
DEMIRE-Aktien (also derselben Gattung angehören). Die DEMIRE-Angebotsaktien und die
Bestehenden
DEMIRE-Aktien
werden
insbesondere
einheitlich
mit
der
Gewinnanteilsberechtigung ab dem 1. Januar 2015 ausgestattet sein. Vor diesem
Hintergrund ist anzunehmen, dass die Liquidität der DEMIRE-Angebotsaktien nicht von der
Liquidität der Bestehenden DEMIRE-Aktien abweichen wird. Aus Ziffer 6.5 der
Angebotsunterlage ergibt sich, dass zum Zeitpunkt der Veröffentlichung der
Angebotsunterlage rund 45 % der Bestehenden DEMIRE-Aktien von Aktionären gehalten
werden, deren Beteiligung geringer als 3 % ist. Über den Dreimonatszeitraum vor
Ankündigung des Übernahmeangebots am 31. Juli 2015 (d.h. im Zeitraum vom 30. April
2015 bis 30. Juli 2015) wurden an allen Börsentagen an der Frankfurter Wertpapierbörse
Börsenkurse für die Bestehenden DEMIRE-Aktien festgestellt (Quelle: Deutsche Börse). Das
durchschnittliche tägliche Handelsvolumen der Bestehenden DEMIRE-Aktien im
Handelssystem Xetra® betrug im gleichen Zeitraum 15.959 Stück (Quelle: Deutsche Börse)
d.h. rund TEUR 86 basierend auf dem von der BaFin mitgeteilten Drei-MonatsDurchschnittskurses von EUR 5,41 zum Stichtag 30. Juli 2015, dem letzten Handelstag vor
der Veröffentlichung der Entscheidung zur Abgabe des Übernahmeangebots am 31. Juli
2015. Damit liegt das Handelsvolumen unter dem durchschnittlichen täglichen
Handelsvolumen der Fair Value-Aktie im gleichen Zeitraum von 13.483 Stück (Quelle:
Deutsche Börse) d.h. rund TEUR 106 basierend auf dem von der BaFin mitgeteilten DreiMonats-Durchschnittskurses von EUR 7,84 zum Stichtag 30. Juli 2015, dem letzten
Handelstag vor der Veröffentlichung der Entscheidung zur Abgabe des Übernahmeangebots
am 31. Juli 2015.
Vorstand und Aufsichtsrat gehen aber auch davon aus, dass sich die Liquidität der DEMIREAktien mit Durchführung des Übernahmeangebots voraussichtlich erhöhen wird. Soweit
- 44 Vorstand und Aufsichtsrat in der Lage sind, dies aufgrund der vorstehend genannten zur
Verfügung stehenden Informationen zu überprüfen und zu bewerten, handelt es sich bei den
als Gegenleistungen angebotenen DEMIRE-Angebotsaktien um ausreichend liquide Aktien
i.S.d. § 31 Abs. 2 Satz 1 WpÜG.
Gemäß § 31 Abs. 3 WpÜG hat die Bieterin den Fair Value-Aktionären eine Geldleistung in
Euro anzubieten, wenn sie oder mit ihr gemeinsam handelnde Personen oder deren
Tochterunternehmen in den sechs Monaten vor der Veröffentlichung der Angebotsunterlage
bis zum Ablauf der Annahmefrist insgesamt mindestens 5 % der Aktien oder Stimmrechte an
der Fair Value gegen Zahlung einer Geldleistung erworben haben, wobei gemäß § 31.
Abs. 6 WpÜG die Ausübung eines gesetzlichen Bezugsrechts auf Grund einer Erhöhung
des Grundkapitals nicht als Erwerb gilt. Ein solcher Erwerb von mindestens 5 % der Aktien
oder Stimmrechte bis zum heutigen Tag wurde der Fair Value nicht angezeigt und liegt auch
ausweislich der Angebotsunterlage nicht vor. Derzeit sind deshalb Aktien als Gegenleistung
nach Auffassung von Vorstand und Aufsichtsrat zulässig.
3.
Gesetzliche Vorgaben zur Höhe der Gegenleistung
Soweit Vorstand und Aufsichtsrat in der Lage sind, dies aufgrund der zur Verfügung
stehenden Informationen zu verifizieren, entspricht die Gegenleistung für die Fair ValueAktien den Bestimmungen der § 31 Abs. 1 und 7 WpÜG in Verbindung mit §§ 3 ff.
WpÜGAngebV über den gesetzlichen Mindestpreis, der sich nach dem höheren der beiden
nachfolgend dargestellten Schwellenwerte bestimmt:
•
Börsenkurs
Die Gegenleistung muss mindestens dem gewichteten durchschnittlichen
inländischen Börsenkurs der Fair Value-Aktien während der letzten drei Monate vor
der Veröffentlichung des Bieters über seine Entscheidung zur Abgabe des Angebots
entsprechen, die am 31. Juli 2015 erfolgt ist. Die BaFin hat den Drei-MonatsDurchschnittskurs nach § 5 WpÜGAngebV für Fair Value-Aktien zum Stichtag 30. Juli
2015 als Mindestpreis für das Angebot auf EUR 7,84 bestimmt (Ziffer 10.1 der
Angebotsunterlage).
•
Vorerwerbe
Die Gegenleistung muss ferner gemäß § 4 WpÜGAngebV mindestens dem Wert des
höchsten vom Bieter, einer mit ihm gemeinsam handelnden Person im Sinne von § 2
Abs. 5 WpÜG oder deren Tochterunternehmen gewährten oder vereinbarten Preises
für den Erwerb von Fair Value-Aktien innerhalb der letzten sechs Monate vor
Veröffentlichung der Angebotsunterlage entsprechen.
Laut den Angaben in Ziffer 6.8 der Angebotsunterlage hat die Bieterin am
31. Juli 2015 mit den Tender Aktionären eine Andienungsverpflichtung geschlossen,
in der sich diese Tender Aktionäre jeweils verpflichtet haben, das Angebot für alle
- 45 von ihnen jeweils gehaltenen Fair Value-Aktien gemäß den Bestimmungen der
Angebotsunterlage anzunehmen.
Darüber hinaus haben laut Angebotsunterlage weder die Bieterin noch die mit der
Bieterin im Sinne von § 2 Abs. 5 Satz 1 und Satz 3 WpÜG gemeinsam handelnden
Personen oder deren Tochterunternehmen innerhalb der letzten sechs Monate vor
Veröffentlichung der Entscheidung zur Abgabe des Übernahmeangebots nach § 10
Abs. 1 Satz 1 WpÜG am 31. Juli 2015 und seit dem 31. Juli 2015 bis zur
Veröffentlichung der Angebotsunterlage Fair Value-Aktien an der Börse oder
außerbörslich erworben oder Vereinbarungen über den Erwerb von Fair Value-Aktien
abgeschlossen. Vorstand und Aufsichtsrat teilen dabei die in Ziffer 6.8 der
Angebotsunterlage dargelegte Auffassung der Bieterin, dass die von zwei der Tender
Aktionären zwischen dem 7. Mai 2015 und 24. Juni 2015 (siehe zu den einzelnen
Erwerben Ziffer 6.8 der Angebotsunterlage) getätigten Erwerbe keine Vorerwerbe im
Sinne von § 31 Abs. 1, 2 und 7 WpÜG in Verbindung mit § 4 WpÜGAngebV sind, die
Einfluss auf die Mindestgegenleistung für dieses Übernahmeangebot haben könnten,
weil die Tender Aktionäre weder zu dem Zeitpunkt, zu dem vorgenannte Erwerbe
erfolgten, noch zu dem Zeitpunkt der Veröffentlichung der Angebotsunterlage als mit
der Bieterin gemeinsam handelnde Personen im Sinne des § 2 Abs. 5 WpÜG zu
qualifizieren waren bzw. sind (vgl. hierzu auch Abschnitt III.8 dieser Stellungnahme).
Die den Fair Value-Aktionären anzubietende Gegenleistung je Fair Value-Aktie muss daher
gemäß § 31 Abs. 1, 2 und 7 WpÜG i.V.m. §§ 7, 4, 5 WpÜGAngebV mindestens EUR 7,84
betragen.
Wenn die Gegenleistung wie hier aus Aktien besteht, ordnet § 31 Abs. 1, 2 und 7 WpÜG
i.V.m. §§ 7, 5 Abs. 1 und 3 WpÜGAngebV an, dass der Wert der angebotenen Aktien für die
Ermittlung
der
Mindestgegenleistung
ebenfalls
anhand
ihres
Drei-MonatsDurchschnittskurses bestimmt werden muss. Der von der BaFin bestimmte Drei-MonatsDurchschnittskurs je Bestehender DEMIRE-Aktie beträgt ausweislich der Angebotsunterlage
für den maßgeblichen Stichtag (30. Juli 2015) EUR 5,41.
Unter Berücksichtigung des Umtauschverhältnisses von zwei DEMIRE-Angebotsaktien für
eine Fair Value-Aktie ergibt sich eine Bewertung der Gegenleistung je Fair Value-Aktie von
EUR 10,82. Diese Gegenleistung liegt über dem gemäß § 5 WpÜGAngebV anzubietenden
Mindestpreis in Höhe von EUR 7,84 und entspricht damit den gesetzlichen Vorgaben.
4.
Bewertung der Angemessenheit der angebotenen Gegenleistung durch
Vorstand und Aufsichtsrat
Vorstand und Aufsichtsrat haben sich intensiv mit der Angemessenheit der Gegenleistung
für die Fair Value-Aktien befasst.
Der Zielgesellschaft und ihren Beratern war es nicht möglich, eine Due Diligence-Prüfung in
- 46 Bezug auf das Geschäft und die Vermögenswerte der DEMIRE-Gruppe durchzuführen. Für
Zwecke der Bewertung der Angemessenheit der Angebotsgegenleistung hat die
Zielgesellschaft jedoch für die vorhandenen Immobilien sowie für das T6-Portfolio die von
der Bieterin erstellten Einzelwertgutachten zur Verfügung gestellt bekommen.
Ansonsten basierte die Bewertung der DEMIRE-Gruppe für Zwecke der Prüfung der
Angemessenheit der Angebotsgegenleistung ausschließlich auf öffentlich zugänglichen
Informationen. Aufgrund des starken Wachstums der Bieterin ist die Aussagekraft der
öffentlich verfügbaren historischen Finanzzahlen allerdings begrenzt. Vorstand und
Aufsichtsrat haben daher bei der Bewertung der Bieterin insbesondere auch auf den
Börsenkurs der Bieterin abgestellt und in Bezug auf den EPRA NAV der Bieterin Pro FormaAnpassungen nachvollzogen, um die nach dem letzten Bilanzstichtag der Bieterin erfolgten
Entwicklungen (insbesondere Erwerbe von Immobilienportfolios), Anpassungen und
Verwässerungen entsprechend zu berücksichtigen.
Die Bewertung der Bieterin und der Zielgesellschaft erfolgte dabei ohne Berücksichtigung
der Verbundvorteile und Synergien im Fall eines erfolgreichen Abschlusses des
Übernahmeangebots sowie von Einmalkosten der Bieterin und der Zielgesellschaft in
Zusammengang mit dem Übernahmeangebot.
a)
Vergleich mit historischen Börsenkursen
Gegenüber den historischen Börsenkursen der Zielgesellschaft beinhaltet die angebotene
Gegenleistung folgende Prämien bzw. Pro-Forma Beteiligungsquoten:
Stichtag
Gegenleistung
(EUR)
Kurs
Zielgesellschaft
(EUR)
Prämie
(%)
Pro-Forma
Beteiligungsq
uote (%)
Drei-MonatsDurchschnittskurse zum
Stichtag 30. Juli 2015
10,82
7,84
38,0
32,6
Schlusskurse zum Stichtag
30. Juli 2015
10,02
7,30
37,3
32,7
Schlusskurs zum Stichtag 27.
Oktober 2015 für die Bieterin
verglichen mit dem DreiMonats-Durchschnittskurs
zum Stichtag 30. Juli 2015
der Zielgesellschaft
8,62
7,84
9,9
37,8
Schlusskurs zum Stichtag 27.
Oktober 2015 für die Bieterin
8,62
7,30
18,1
36,1
- 47 -
verglichen mit dem
Schlusskurs zum Stichtag
30. Juli 2015 der
Zielgesellschaft
Der gemäß § 5 WpÜGAngebV von der BaFin mitgeteilte maßgebliche volumengewichtete
Drei-Monats-Durchschnittskurs zum Stichtag 30. Juli 2015, dem letzten Handelstag vor der
Veröffentlichung der Entscheidung zur Abgabe des Übernahmeangebots am 31. Juli 2015,
beträgt EUR 7,84 je Fair Value-Aktie. Die mit EUR 10,82 (entspricht einem Kurs von EUR
5,41 der Bieterin) auf Basis des von der BaFin mitgeteilten entsprechenden Drei-MonatsDurchschnittskurses für denselben Zeitraum zu bewertende Gegenleistung je Fair ValueAktie enthält damit einen Aufschlag von EUR 2,98 bzw. rund 38,0 % bezogen auf diesen
Durchschnittskurs bzw. eine Pro-Forma-Beteiligungsquote von rund 32,6 %.
Bezogen auf den Schlusskurs (EUR 5,01, Quelle: Bloomberg; entspricht einer
Gegenleistung von EUR 10,02) der DEMIRE vom 30. Juli 2015, dem letzten Handelstag vor
der Veröffentlichung der Entscheidung zur Abgabe des Übernahmeangebots am 31. Juli
2015, ergibt sich eine Prämie von rund 37,3 % gegenüber dem Schlusskurs der
Zielgesellschaft (EUR 7,30, Quelle: Bloomberg) vom selben Tag bzw. eine Pro-FormaBeteiligungsquote von rund 32,7 %.
Bezogen auf den Schlusskurs (EUR 4,31, Quelle: Bloomberg; entspricht einer
Gegenleistung von EUR 8,62) der DEMIRE vom 27. Oktober 2015, dem letzten Handelstag
vor der Veröffentlichung der Abgabe dieser Stellungnahme, ergibt sich eine Prämie von rund
9,9 % gegenüber dem gemäß § 5 WpÜGAngebV von der BaFin mitgeteilten maßgeblichen
volumengewichteten Drei-Monats-Durchschnittskurs zum Stichtag 30. Juli 2015 (EUR 7,84
je Fair Value-Aktie), dem letzten Handelstag vor der Veröffentlichung der Entscheidung zur
Abgabe des Übernahmeangebots am 31. Juli 2015 bzw. eine Pro-Forma-Beteiligungsquote
von rund 37,8 %.
Bezogen auf den Schlusskurs (EUR 4,31, Quelle: Bloomberg; entspricht einer
Gegenleistung von EUR 8,62) der DEMIRE vom 27. Oktober 2015, dem letzten Handelstag
vor der Veröffentlichung der Abgabe dieser Stellungnahme, ergibt sich eine Prämie von rund
18,1 % gegenüber dem Schlusskurs der Fair Value zum Stichtag 30. Juli 2015 (EUR 7,30 je
Fair Value-Aktie (Quelle: Bloomberg)), dem letzten Handelstag vor der Veröffentlichung der
Entscheidung zur Abgabe des Übernahmeangebots am 31. Juli 2015 bzw. eine Pro-FormaBeteiligungsquote von rund 36,1 %.
b)
Vergleich mit Kurszielerwartungen
In Bezug auf die Fair Value-Aktie wurden folgende Kurszielerwartungen zum Stichtag
30. Juli 2015, dem letzten Handelstag vor der Veröffentlichung der Entscheidung zur
Abgabe des Übernahmeangebots am 31. Juli 2015, publiziert (Quelle: Bloomberg):
- 48 -
Bank
Analysedatum
Zielkurs in
EUR
SMC Research
22. Juni 2015
8,75
Oddo Seydler Bank
24. Juli 2015
10,00
Aus den dargestellten Analystenerwartungen ergibt sich für die Fair Value-Aktie eine
durchschnittliche Kurszielerwartung von EUR 9,38. Bezogen hierauf enthält die
Gegenleistung basierend
•
auf dem nach Handelsvolumen gewichteten durchschnittlichen Börsenkurs der
Bestehenden DEMIRE-Aktien in den drei Monaten vor der Veröffentlichung der
Entscheidung zur Abgabe des Angebots am 31. Juli 2015 in Höhe von EUR 5,41 je
Bestehender DEMIRE-Aktie (entspricht einer Gegenleistung von EUR 10,82) eine
Prämie von rund 15,4 % bzw. eine Pro-Forma-Beteiligungsquote von rund 36,7 %;
und
•
auf dem Xetra-Schlusskurs der Bestehenden DEMIRE-Aktien am 30. Juli 2015, in
Höhe von EUR 5,01 je Bestehender DEMIRE-Aktie (entspricht einer Gegenleistung
von EUR 10,02) eine Prämie von rund 6,8 % bzw. eine Pro-Forma-Beteiligungsquote
von rund 38,5 %.
Vorstand und Aufsichtsrat erachten die Kurszielerwartungen der Bieterin für wenig
aussagekräftig, da zum Stichtag 30. Juli 2015 lediglich eine Kurszielerwartung vorlag,
welche bereits im März 2015 abgegeben wurde und die signifikanten Entwicklungen der
Bieterin in dem Zeitraum bis zum 30. Juli 2015 nicht berücksichtigt.
c)
Vergleich mit dem EPRA NAV
Vorstand und Aufsichtsrat teilen die Ansicht der Bieterin, dass eine nach EPRA NAV
durchgeführte Bewertung für bestandshaltende Immobilienunternehmen geeignet ist, um
Bewertungsrelationen festzulegen und die Angemessenheit der Gegenleistung zu bewerten.
Der EPRA NAV wird als Indikator für das langfristige Eigenkapital herangezogen und wird
auf der Basis des Nettoreinvermögens, korrigiert um derivative Finanzinstrumente und
latente Steuern, ermittelt („EPRA NAV“). Die Eigenkapitalbasis stellt den Vermögenswert
der Gesellschaft abzüglich aller Verbindlichkeiten der Gesellschaft dar. Die Bewertung der
als
Finanzinvestitionen
gehaltenen
Immobilien,
welche
den
wesentlichen
Vermögensbestandteil sowohl der Fair Value als auch der Bieterin darstellen, erfolgt auf
Basis von Wertermittlungen von Immobilienbewertungsunternehmen unter Verwendung ihrer
jeweils eigenen Methoden und Annahmen. In Bezug auf Fair Value lagen
Bewertungsgutachten von der CBRE GmbH sowie des Gutachters des
Tochterunternehmens BBV Immobilien-Fonds Nr. 8 GmbH & Co. KG zum Stichtag
31. Dezember 2014 vor. In Bezug auf die Bieterin lagen Bewertungsgutachten von Winters
- 49 & Hirsch zum Stichtag 30. Juni 2015 vor. Den bei der EPRA NAV Bewertung der Bieterin zu
berücksichtigenden Zugängen von Immobilien lagen ebenfalls Bewertungsgutachten von
Winters & Hirsch zugrunde.
Die in der Angebotsunterlage unter Ziffer 10.6 dargelegte Methodik zur Berechnung des
EPRA NAV der Bieterin konnten Vorstand und Aufsichtsrat nachvollziehen und halten diese
für plausibel aufgrund der vorhandenen Informationsgrundlage.
Vorstand und Aufsichtsrat haben den EPRA NAV beider Unternehmen zum Zeitpunkt der
Veröffentlichung der Angebotsunterlage am 14. Oktober 2015 basierend auf den letzten
veröffentlichten Finanzzahlen, den Halbjahreszahlen zum 30. Juni 2015, berechnet.
Zu dem Stichtag 14. Oktober 2015 betrug der EPRA NAV der Fair Value EUR 8,34 (Quelle:
Halbjahresbericht 2015 der Zielgesellschaft) und wurde wie untenstehend aufgeführt
abgeleitet.
Dieser weicht um EUR 0,05 von der zum Stichtag 5. Oktober 2015 vorgenommenen
Berechnung der Bieterin ab. Diese Differenz beruht darauf, dass im Gegensatz zur
Berechnung der Bieterin die eigenen Aktien nicht als im Umlauf befindliche Aktien
angesehen werden.
Beschreibung
NAV gemäß Konzernbilanz
Sonstige Anpassungen
EPRA NAV
Betrag (EUR
Mio.)
Aktienanzahl
Betrag pro
Aktie (EUR)
117,0
14.209.013
8,34
-
-
-
117,0
14.209.013
8,34
Ausweislich Ziffer 10.8 der Angebotsunterlage (und untenstehend aus Informationszwecken
zusammengefasst) betrug der angepasste und verwässerte EPRA NAV der Bieterin zum
5. Oktober 2015, welcher für Vorstand und Aufsichtsrat die relevante Vergleichsbasis
darstellt, EUR 4,55 je DEMIRE-Aktie und entspricht damit einer Gegenleistung von EUR
9,10. Der EPRA NAV in Höhe von EUR 4,55 beinhaltet dabei auch den Erwerb des T6Portfolios. Vorstand und Aufsichtsrat haben sich eingehend mit der Berechnung durch die
Bieterin befasst und konnten die diesbezüglichen Berechnungen der Bieterin auf der
Grundlage der ihr zur Verfügung stehenden Informationen nachvollziehen. Vorstand und
Aufsichtsrat haben sich dabei auf die Richtigkeit der vorhandenen Information in Bezug auf
die Bieterin verlassen und keine separate Prüfung, insbesondere keine eigenständige
Bewertung des Immobilienvermögens der Bieterin, vorgenommen und sich auf die
Aussagen der Bieterin in Bezug auf die erwarteten Effekte auf den EPRA NAV durch die
Zugänge von Immobilien der Bieterin nach dem 30. Juni 2015 verlassen. Da die Bewertung
auf Grundlage der Halbjahreszahlen zum 30. Juni 2015 erfolgte, ergibt sich keine Änderung
des EPRA NAV Wertes zum Zeitpunkt der Veröffentlichung der Angebotsunterlage am
14. Oktober 2015.
- 50 -
Beschreibung
Betrag
(EUR Mio.)
Aktienanzahl
Betrag pro
Aktie (EUR)
NAV gemäß Konzernbilanz
83,8
22.336.103
3,75
Sonstige Anpassungen
10,5
EPRA NAV
94,2
22.336.103
4,22
Anpassung Immobilienzukäufe
27,2
2.541.149
Anpassung Barkapitalerhöhung
11,1
2.474.152
Anpassung Kauf T6-Portfolio
43,5
Verwässerungseffekt
15,0
14.634.825
191,2
41.986.229
Verwässerter adjustierter EPRA
NAV
4,55
Zum Stichtag 14. Oktober 2015 ergibt sich anhand eines EPRA NAV Vergleichs (EUR 4,55
je DEMIRE-Aktie, entspricht einer Gegenleistung von EUR 9,10, und EUR 8,34 je Fair
Value-Aktie) eine Prämie von rd. 9,1 % je Fair Value-Aktie bzw. eine Pro-FormaBeteiligungsquote von rund 38,0 %.
d)
Auswirkungen des T6-Portfolios auf den EPRA NAV
Die Bieterin weist in Ziffer 10.13 der Angebotsunterlage darauf hin, dass die Beurteilung der
Angemessenheit des Umtauschverhältnisses unter der ausdrücklichen Annahme stehe,
dass der Erwerb des T6-Portfolios vollzogen wird. Bis zum Zeitpunkt der Veröffentlichung
dieser Stellungnahme hat die Bieterin noch nicht bekanntgegeben, dass der Vollzug und
Übergang der Immobilien aus dem T6-Portfolio erfolgt sind.
Ohne den Zugang des T6-Portfolios zum Immobilienbestand der Bieterin würde sich das
Eigenkapital der Bieterin auf EPRA NAV-Basis (verwässert, adjustiert) zum Stichtag
14. Oktober 2015 auf rd. EUR 147,6 Mio. und damit einen EPRA NAV von EUR 3,52 je
DEMIRE-Aktie belaufen. Dies entspricht einer Gegenleistung von EUR 7,04 für eine Fair
Value-Aktie und liegt damit um EUR 1,30 unter dem entsprechenden EPRA NAV von
EUR 8,34 je Fair Value-Aktie, bedeutet also einen Abschlag von rd. 15,6 % je Fair ValueAktie.
Nur mit dem Zugang des T6-Portfolios in das Bestandsportfolio der Bieterin und unter
Berücksichtigung der damit verbundenen erwarteten positiven Effekte auf das
Eigenkapital der Bieterin erhalten die Fair Value-Aktionäre, die das Angebot
annehmen, eine Prämie auf den EPRA NAV ihrer Fair Value-Aktien. Sollte der Erwerb
des T6-Portfolios nicht wirksam vollzogen werden bzw. sollte der Zugang des T6Portfolios nicht zu der erwarteten Erhöhung des Eigenkapitals der Bieterin in Höhe
von EUR 43,5 Mio. führen, würden die Fair Value-Aktionäre, die das Angebot
annehmen, im Hinblick auf das in der DEMIRE-Aktie verkörperte anteilige Eigenkapital
- 51 wertmäßig verwässert bzw. würde sich die Prämie verringern, wenn im Falle des
Zugangs des T6-Portfolios der Eigenkapitaleffekt unterhalb der Erwartungen in Höhe
von EUR 43,5 Mio. bliebe. Damit wäre das Übernahmeangebot für die Fair ValueAktionäre weniger attraktiv, und der Buchwert der Beteiligung bzw. der EPRA NAV der
Fair Value-Aktionäre, die das Angebot angenommen haben, könnte unter dem
Buchwert der Beteiligung bzw. dem EPRA NAV der Fair Value-Aktionäre, die das
Angebot nicht angenommen haben, liegen.
Dem Vorstand und Aufsichtsrat sind die Verträge über den Erwerb des T6-Portfolios
nicht bekannt. Folglich können Vorstand und Aufsichtsrat nicht beurteilen, unter
welchen Bedingungen und Voraussetzungen der Vollzug des Erwerbs des T6Portfolios steht und wie wahrscheinlich ein solcher Vollzug ist und unter welchen
Voraussetzungen dieser erfolgt. Ferner sind dem Vorstand und Aufsichtsrat auch
nicht die Einzelheiten der finalen Finanzierungskonditionen bekannt, zu denen
letztlich der Erwerb des T6-Portfolios vollzogen wird. Diese könnten, auch wenn diese
gegebenenfalls keinen Einfluss auf die Berechnung des EPRA NAV hätten, zu
nachteiligen finanziellen Auswirkungen bei der Bieterin führen.
Aus diesem Grund empfehlen Vorstand und Aufsichtsrat, das Angebot erst und nur
dann anzunehmen, wenn der Vollzug des Erwerbs des T6-Portfolios seitens der
Bieterin bekanntgegeben worden ist und die Aktionäre sich aufgrund einer solchen
Bekanntmachung davon überzeugen konnten, dass die durch den Vollzug des
Erwerbs des T6-Portfolios erwartete Erhöhung des Eigenkapitals eingetreten ist und
die endgültigen Konditionen für den Erwerb des T6-Portfolios für die Bieterin nicht
wesentlich nachteilig sind.
e)
Fairness Opinion von Rothschild
Fair Value hat die Rothschild GmbH („Rothschild“) beauftragt, eine Stellungnahme zur
Bewertung der Angemessenheit der angebotenen Gegenleistung aus finanzieller Sicht
(sogenannte Fairness Opinion) zu erstellen. Rothschild hat die der Fairness Opinion
zugrunde liegenden Überlegungen dem Vorstand und dem Aufsichtsrat vorgestellt. Für die
Zwecke der Erstellung der Fairness Opinion hat Rothschild unter anderem unterstellt, dass
die Bieterin den Kauf des in der Angebotsunterlage definierten T6-Portfolios vollzogen hat
und die damit verbundenen positiven Effekte auf das Eigenkapital der Bieterin eingetreten
sind. In ihrer Stellungnahme gelangt Rothschild zu dem Ergebnis, dass vorbehaltlich der
darin enthaltenen Annahmen, insbesondere des Vollzugs des Erwerbs des T6-Portfolios,
und Einschränkungen zum Zeitpunkt des Datums der Fairness Opinion die angebotene
Gegenleistung aus finanzieller Sicht für die Fair Value-Aktionäre angemessen ist. Die
Fairness Opinion ist dieser Stellungnahme als Anlage beigefügt.
Vorstand und Aufsichtsrat weisen darauf hin, dass die Fairness Opinion ausschließlich zur
Information und Hilfestellung des Vorstands und des Aufsichtsrats im Zusammenhang mit
der Prüfung der Gegenleistung abgegeben wurde. Sie richtet sich nicht an Dritte
(insbesondere nicht die Aktionäre der Aktionäre der Fair Value), ist nicht zum Schutz Dritter
- 52 bestimmt und begründet keine Rechte Dritter. Zwischen Rothschild und Dritten kommt keine
vertragliche Beziehung im Zusammenhang mit der Fairness Opinion zustande. Weder die
Fairness Opinion noch die ihr zugrunde liegende Mandatsvereinbarung zwischen Rothschild
und Fair Value hat Schutzwirkung für Dritte oder führt zu einer Einbeziehung von Dritten in
deren jeweiligen Schutzbereich. Die Fairness Opinion stellt keine Empfehlung seitens
Rothschild an die Fair Value-Aktionäre dar, das Übernahmeangebot anzunehmen oder nicht
anzunehmen. Die Zustimmung von Rothschild, ihre Fairness Opinion dieser Stellungnahme
als Anlage anzufügen, stellt keine Erweiterung oder Ergänzung des Kreises der Personen
dar, an die diese Fairness Opinion gerichtet ist oder die auf diese Fairness Opinion
vertrauen dürfen, und kann auch nicht solchermaßen aufgefasst werden.
Für die Erstellung der Fairness Opinion hat Rothschild eine Bewertung der Fair Value sowie
der Bieterin vorgenommen, wie sie typischerweise von Financial Advisors durchgeführt wird,
wenn sie beauftragt werden, eine Fairness Opinion für Transaktionen dieses Typs zu
erstellen, wie etwa Bewertungen, die auf gegenwärtigen und historischen Multiplikatoren von
vergleichbaren börsennotierten Unternehmen beruhen, Multiplikatoren, die in vergleichbaren
Transaktionen zu beobachten waren, und Discounted-Cashflow-Analysen. Dabei hat
Rothschild eine Reihe von Faktoren, Annahmen, Vorgehensweisen, Einschränkungen und
Wertungen zugrunde gelegt, die in der Fairness Opinion beschrieben sind.
Vorstand und Aufsichtsrat weisen ferner darauf hin, dass die Fairness Opinion von
Rothschild unter bestimmten Annahmen und Vorbehalten steht und dass zum Verständnis
der der Fairness Opinion zugrunde liegenden Untersuchungen und ihres Ergebnisses deren
vollständige Lektüre erforderlich ist. Der Fairness Opinion von Rothschild liegen
(insbesondere die wirtschaftlichen, ökonomischen, monetären, und regulatorischen)
Rahmenbedingungen und Marktverhältnisse zum Zeitpunkt des Datums der Fairness
Opinion und die Rothschild zu diesem Zeitpunkt vorliegenden Informationen zugrunde. Nach
diesem Zeitpunkt eintretende Entwicklungen könnten Auswirkungen auf die bei der
Vorbereitung der Fairness Opinion getroffenen Annahmen und deren Ergebnis haben.
Rothschild hat keine Verpflichtung, ihre Fairness Opinion zu aktualisieren, zu überarbeiten
oder zu bestätigen.
Die Fairness Opinion ist kein Wertgutachten, wie es typischerweise von Wirtschaftsprüfern
erbracht wird. Sie folgt dementsprechend auch nicht den Standards für solche Gutachten,
wie sie vom Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V. gesetzt werden (für die
Unternehmensbewertung nach IDW S1; für die Erstellung von Fairness Opinions nach IDW
S8). Eine Fairness Opinion der von Rothschild abgegebenen Art unterscheidet sich in
wichtigen Gesichtspunkten von einer Unternehmensbewertung durch Wirtschaftsprüfer.
Ferner hat Rothschild keine Stellungnahme dazu abgegeben, ob die Bedingungen des
Angebots, einschließlich des Angebotspreises, mit den Anforderungen des WpÜG
übereinstimmen.
Rothschild erhält von der Zielgesellschaft für die Erstellung der Fairness Opinion im
Zusammenhang mit dem Angebot eine Vergütung. Fair Value hat außerdem zugesagt,
- 53 Rothschild bestimmte Aufwendungen zu erstatten und Rothschild von bestimmten
Haftungsrisiken und Pflichten freizustellen, die im Zusammenhang mit der Tätigkeit von
Rothschild für Fair Value entstehen können. Es wird darauf hingewiesen, dass Rothschild
und die mit Rothschild verbundenen Unternehmen möglicherweise in der Vergangenheit, zur
Zeit oder in Zukunft andere Geschäftsbeziehungen mit Fair Value, den direkten und
indirekten Gesellschaftern der Bieterin, oder mit diesen verbundenen Gesellschaften
unterhielten oder unterhalten, die Rothschild mit Gebühren und Auslagenerstattungen
entgolten wurden oder werden. Mit Rothschild verbundene Unternehmen sind zudem im
Wertpapierhandelsgeschäft tätig, was dazu führen kann, dass sie für eigene oder fremde
Rechnung Wertpapiere jeglicher Art von Fair Value, der Bieterin oder direkten und indirekten
Gesellschaftern der Bieterin oder den mit diesen verbundenen Unternehmen erwerben,
halten oder veräußern.
f)
Zukünftige Dividenden und sonstige Überlegungen
Fair Value-Aktionäre sollten bei der Beurteilung der Angemessenheit berücksichtigen, dass
zukünftige Dividendenzahlungen der Gesellschaften wesentlich voneinander abweichen
können. Gemäß § 13 Abs. 1 REITG besteht für die Zielgesellschaft derzeit die Verpflichtung,
mindestens 90 % ihres handelsrechtlichen Jahresüberschusses, gemindert um die
Dotierung der Rücklage gemäß § 13 Abs. 3 Satz 1 REITG sowie einen Verlust des
Vorjahres und erhöht um die Auflösung der Rücklage gemäß § 13 Abs. 3 Satz 2 REITG, an
die Aktionäre als Dividende auszuschütten. Dies führte bei der Zielgesellschaft zu einer
Dividende von EUR 0,25 je Fair Value-Aktie für das Geschäftsjahr 2014. Für das
Geschäftsjahr 2013 wurde eine Dividende von EUR 0,25 und für das Geschäftsjahr 2012
eine Dividende von EUR 0,10 je Fair Value-Aktie gezahlt.
Die Bieterin unterliegt zunächst nicht den Vorschriften des REIT-Gesetzes, so dass keine
Verpflichtung zu Dividendenzahlungen besteht. Ferner setzt die Ausschüttung von
Dividenden den Ausweis eines Bilanzgewinns im handelsrechtlichen Jahresabschluss der
Bieterin voraus. Ausweislich Ziffer 10.13 der Angebotsunterlage wies die Bieterin zum
31. Dezember
2014
in
ihrem
handelsrechtlichen
Jahresabschluss
für
das
Rumpfgeschäftsjahr 2014 einen kumulierten Bilanzverlust in Höhe von TEUR 107.178 und
einen Jahresfehlbetrag in Höhe von TEUR 1.131 aus. Gleichzeitig weist sie zum 31.
Dezember 2014 eine Kapitalrücklage von TEUR 102.830 aus. Erst wenn der kumulierte
Bilanzverlust im handelsrechtlichen Jahresabschluss durch entsprechende künftige
Bilanzgewinne, die entsprechende künftige Jahresüberschüsse voraussetzen, bzw. durch
anderweitige Restrukturierungsmaßnahmen ausgeglichen sein und die Bieterin einen
positiven Bilanzgewinn aufweisen und über ausreichend liquide Mittel verfügen wird, wird die
Bieterin in der Lage sein, Dividenden an ihre Aktionäre auszuschütten. Aufgrund der Höhe
des bestehenden kumulierten Bilanzverlustes der Bieterin in ihrem handelsrechtlichen
Jahresabschluss zum 31. Dezember 2014 und der Größenordnung von künftig zu
erwartenden Jahresergebnissen wird die Bieterin damit nach ihren eigenen Angaben in der
Angebotsunterlage voraussichtlich auf absehbare Zeit nicht in der Lage sein, Dividenden an
ihre Aktionäre auszuschütten, wenn die genannten Restrukturierungen (z. B. Auflösung der
Kapitalrücklage) nicht erfolgen.
- 54 -
Zudem sollten Aktionäre berücksichtigen, dass die DEMIRE-Aktien im Gegensatz zu den
Fair Value-Aktien derzeit nicht im Handelssegment Regulierter Markt (Prime Standard) der
Frankfurter Wertpapierbörse, sondern zum Börsenhandel am Regulierten Markt (General
Standard) der Frankfurter Wertpapierbörse zugelassen. Die Zulassung zum General
Standard geht mit geringeren Berichtspflichten einher. Ferner werden aus Sicht der
Aktionäre der Fair Value bei einer Annahme des Übernahmeangebots die
Fremdkapitalkosten und die Loan to Value Ratio zumindest vorübergehend ansteigen. Aus
diesem Grunde sind in dem mit der Bieterin geschlossenem Business Combination
Agreement entsprechende Regelungen in Bezug auf einen Wechsel der Bieterin in den
Prime Standard und der Höhe der Loan to Value Ratio getroffen worden (vgl. dazu näher
Abschnitte VI und VII dieser Stellungnahme).
g)
Beurteilung der Angemessenheit der Gegenleistung
Vorstand und Aufsichtsrat haben sich eingehend mit der Angemessenheit der Gegenleistung
befasst und halten diese, vorbehaltlich des Vollzugs des Erwerbs des T6-Portfolios und des
Eintritts der diesbezüglich getroffenen Annahmen, für angemessen im Sinne des § 31 Abs. 1
WpÜG. Die Gegenleistung erfüllt nach Ansicht von Vorstand und Aufsichtsrat die
gesetzlichen Vorgaben und reflektiert nach Meinung des Vorstands und des Aufsichtsrats
angemessen den Wert der Zielgesellschaft. Insbesondere der Bewertungsvergleich
aufgrund einer nach EPRA NAV unter Berücksichtigung des T6-Portfolios durchgeführten
Bewertung zeigt eine angemessene Prämie für die Fair Value-Aktionäre.
Auch ein Vergleich mit historischen Börsenkursen beinhaltet aus Sicht des Vorstands und
des Aufsichtsrats angemessene Prämien. Diese Einschätzung wird durch die Fairness
Opinion von Rothschild, dass vorbehaltlich der darin enthaltenen Annahmen zum Zeitpunkt
der Abgabe der Fairness Opinion die angebotene Gegenleistung aus finanzieller Sicht für
die Fair Value-Aktionäre angemessen ist, bestätigt. Vorstand und Aufsichtsrat haben sich
mit der Fairness Opinion von Rothschild ausführlich befasst und diese mit Vertretern von
Rothschild intensiv erörtert.
Für die Angemessenheit der Gegenleistung spricht auch die hohe Stückzahl der Fair ValueAktien, mit der sich die vom Aufsichtsratsvorsitzenden Rolf Elgeti kontrollierten
Gesellschaften und die vom Aufsichtsratsmitglied Dr. Oscar Kienzle kontrollierte Kienzle
Vermögensverwaltungs GmbH im Rahmen von Andienungsverpflichtungen zur Annahme
des Angebots verpflichtet haben (siehe Ziffer 6.8 der Angebotsunterlage). Dies spricht dafür,
dass maßgeblich beteiligte Aktionäre, die auch Aufsichtsratsfunktionen ausüben, die
Einschätzung von Vorstand und Aufsichtsrat zur Angemessenheit der Gegenleistung teilen.
Vorstand und Aufsichtsrat weisen darauf hin, dass die Pflicht zur Annahme des Angebots
gemäß den Andienungsverpflichtungen erst und nur dann besteht, wenn der Erwerb des T6Portfolios vollzogen ist.
- 55 Auch wenn dies keinen Einfluss auf die hier zugrundeliegende EPRA NAV Bewertung und
die ermittelten Prämien hat, sollten die Aktionäre bei der Beurteilung der Angemessenheit
die oben unter Abschnitt V.4.f) aufgezeigten Umstände berücksichtigen.
Vorstand und Aufsichtsrat weisen die Fair Value-Aktionäre ausdrücklich darauf hin,
dass die Gegenleistung nur unter Berücksichtigung des Vollzugs des Erwerbs des T6Portfolios als angemessen beurteilt wird. So hat auch Rothschild für die Zwecke der
Erstellung der Fairness Opinion unter anderem unterstellt, dass die Bieterin den Kauf
des in der Angebotsunterlage definierten T6-Portfolios vollzogen hat und die damit
verbundenen positiven Effekte auf das Eigenkapital der Bieterin eingetreten sind. Zum
Zeitpunkt der Veröffentlichung dieser Stellungnahme ist der Erwerb des T6-Portfolios
durch die Bieterin nach Kenntnis von Vorstand und Aufsichtsrat noch nicht vollzogen
worden. Sollte der Erwerb des T6-Portfolios nicht wirksam vollzogen werden bzw.
sollte der Zugang des T6-Portfolios nicht zu der erwarteten Erhöhung des
Eigenkapitals der Bieterin in Höhe von EUR 43,5 Mio. führen, würden die Fair ValueAktionäre, die das Angebot annehmen, im Hinblick auf das in der DEMIRE-Aktie
verkörperte anteilige Eigenkapital wertmäßig verwässert bzw. würde sich die Prämie
verringern, wenn im Falle des Zugangs des T6-Portfolios der Eigenkapitaleffekt
unterhalb der Erwartungen in Höhe von EUR 43,5 Mio. bliebe. Da Vorstand und
Aufsichtsrat keine Einsicht in die Verträge zum Erwerb des T6-Portfolios hatten und
ihnen die einzelnen Regelungen, insbesondere die finalen Finanzierungskonditionen,
zum Vollzug des Erwerbs nicht bekannt sind, können Vorstand und Aufsichtsrat nicht
abschließend beurteilen, ob und wann und unter welchen Voraussetzungen es zu
einem Vollzug und Übergang des T6-Portfolios auf die Bieterin kommt. Aus diesem
Grund empfehlen Vorstand und Aufsichtsrat, das Angebot erst und nur dann
anzunehmen, wenn der Vollzug des Erwerbs des T6-Portfolios seitens der Bieterin
bekanntgegeben worden ist und die Aktionäre sich aufgrund einer solchen
Bekanntmachung davon überzeugen konnten, dass die durch den Vollzug des T6Portfolios erwartete Erhöhung des Eigenkapitals eingetreten ist und die endgültigen
Konditionen für den Erwerb des T6-Portfolios für die Bieterin nicht wesentlich
nachteilig sind.
Vorstand und Aufsichtsrat weisen ferner darauf hin, dass sie keine Unternehmensbewertung
auf der Grundlage des IDW S1 durchgeführt haben. Folglich geben sie auch keine
Einschätzung darüber ab, ob in Zukunft im Rahmen einer gesetzlich vorgeschriebenen
angemessenen Abfindung, z.B. im Zusammenhang mit dem etwaigen Abschluss eines
Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages, einem etwaigen Ausschluss von
Minderheitsaktionären (Squeeze-out) oder einer etwaigen Umwandlung, möglicherweise ein
höherer oder niedrigerer Betrag als die Gegenleistung festzusetzen wäre oder künftig
festgesetzt wird. Auf eine solche dem Angebot nachfolgende Abfindung haben die das
Angebot annehmenden Aktionäre keinen Anspruch, und zwar auch dann nicht, wenn eine
solche Maßnahme innerhalb eines Jahres nach der Schlussmeldung gemäß § 23 Abs. 1
Satz 1 Nr. 2 WpÜG erfolgen würde (vgl. § 31 Abs. 5 Satz 2 WpÜG).
- 56 VI.
Strategische Hintergründe; Synergie- und Wachstumspotential sowie Business
Combination Agreement
1.
Strategische Hintergründe
Nach Aussage der Bieterin in Ziffer 8.1 der Angebotsunterlage ist Ziel der Übernahme, dass
die DEMIRE ein maßgeblicher börsennotierter Akteur im Sektor Gewerbeimmobilien in
Deutschland und ein führender Bestandshalter von Büro-, Einzelhandels- und
Logistikimmobilien in deutschen Sekundärstandorten wird. Nach Auffassung der Bieterin
ergeben sich aus der Übernahme der Zielgesellschaft und der darauf folgenden geplanten
Integration in die DEMIRE-Gruppe zahlreiche Vorteile für die Bieterin und ihre Aktionäre,
namentlich das Synergiepotential, die Diversifizierung des Portfolios, die Stärkung des
Kapitalmarktprofils und die Reduzierung von Fremdkapitalkosten.
Nach der in Ziffer 8.1.2 der Angebotsunterlage dargelegten Ansicht der Bieterin ergänzen
sich die Portfolios der DEMIRE-Gruppe und der Fair Value-Gruppe im Hinblick auf die
geographische Ausrichtung, die Nutzungsarten (Büro, Einzelhandel und Logistik) und die
Mieterstruktur und Mietlaufzeiten im Rahmen der generellen strategischen Ausrichtung der
Bieterin. Diese Ergänzung und Abrundung des Portfolios führt insbesondere im Hinblick auf
die genannten Gesichtspunkte zu einer breiteren Risikostreuung. Durch die signifikante
Vergrößerung des Portfolios erwartet sich die Bieterin eine Risikodiversifizierung ferner auch
insoweit, als sich verwirklichende Risiken aus einzelnen Objekten im Rahmen des
Gesamtportfolios entsprechend weniger ins Gewicht fallen.
Die Übernahme der Zielgesellschaft durch die Bieterin stärkt nach Einschätzung der Bieterin
in
Ziffer
8.1.3
der
Angebotsunterlage
auch
das
Kapitalmarktprofil
des
zusammengeschlossenen Unternehmens. Die aggregierte Marktkapitalisierung der Bieterin
und der Zielgesellschaft zum Tag vor der Veröffentlichung der Angebotsunterlage von über
EUR 220 Mio. (auf der Basis der Schlusskurse im elektronischen Handelssystem Xetra® der
Frankfurter Wertpapierbörse vom 13. Oktober 2015; Quelle: Bloomberg) und einem
signifikant vergrößerten Immobilienportfolio stärkt nach Auffassung der Bieterin die Visibilität
der Aktien der Bieterin an den Kapitalmärkten und damit die Bedeutung und die Liquidität
der Aktie. Damit kann die Aktie ggf. auch für größere und internationale Investoren attraktiv
werden. Die Bieterin geht davon aus, dass der Erwerb der Zielgesellschaft die Bedeutung
der DEMIRE-Gruppe im deutschen Immobilienmarkt darüber hinaus weiter steigern wird. Die
Bieterin erwartet, dass dies auch eine stärkere Diversifizierung der Finanzierungsquellen
sowohl auf der Eigenkapital- als auch auf der Fremdkapitalseite als bisher erlauben dürfte.
Laut Ziffer 8.1.4 der Angebotsunterlage erwartet die Bieterin, dass die Größe des
Unternehmens nach der Übernahme aufgrund der damit verbundenen gesteigerten Visibilität
in den Kapitalmärkten auch zu Kostenvorteilen bei der Refinanzierung führen wird. Ferner
erwartet die Bieterin, durch die Konsolidierung der Zielgesellschaft die Fremdkapitalkosten
der DEMIRE durch Reduzierung der sogenannten Loan to Value Ratio (LTV) bezogen auf
das Gesamtportfolio vermindern zu können. Die Übernahme soll damit zu zukünftig
verbesserten Konditionen sowohl auf dem Kapitalmarkt als auch bei der Aufnahme neuer
- 57 oder bei der Restrukturierung bestehender Darlehen zur Finanzierung der operativen
Geschäftstätigkeit führen. Dadurch würde ferner die Eigenkapitalbasis gestärkt und könnte
die Kapitalaufnahme erleichtert werden, da neben Banken auch andere Fremdkapitalgeber
angesprochen werden könnten. Folglich sollten nach Ansicht der Bieterin bei künftiger
Kapitalaufnahme und Refinanzierung die Fremdkapitalzinsen sinken.
Vorstand und Aufsichtsrat der Zielgesellschaft teilen die Auffassung der Bieterin, dass ein
Zusammenschluss zwischen der Bieterin und der Zielgesellschaft strategisch sinnvoll ist,
auch wenn aus Sicht der Aktionäre der Fair Value bei einer Annahme des
Übernahmeangebots die Fremdkapitalkosten und die Loan to Value Ratio zumindest
vorübergehend ansteigen.
Vorstand und Aufsichtsrat begrüßen die Möglichkeit, den nächsten Wachstumsschritt durch
den Zusammenschluss mit der Bieterin gehen zu können und innerhalb kurzer Zeit den
führenden deutschen Gewerbeimmobilien-Spezialisten mit Fokus auf deutsche
Sekundärstandorte zu schaffen. Vorstand und Aufsichtsrat teilen die Ansicht der Bieterin,
dass die durch den Zusammenschluss erfolgende Vergrößerung des Portfolios zu einer
Risikodiversifizierung führen wird.
Beide Unternehmen weisen komplementäre Wachstums- und Ankaufsstrategien auf.
Vorstand und Aufsichtsrat sehen in der Value-Add Ankaufsstrategie der Bieterin eine ideale
Ergänzung zum Fokus der Fair Value auf Akquisitionen über geschlossene Fondsstrukturen.
Beide Management-Teams haben sich zum Ziel gesetzt, das kombinierte Portfolio von rund
EUR 1 Mrd. durch weitere cash-flow starke Akquisitionen auszubauen und den historischen
Wachstumskurs konsequent weiter zu verfolgen.
Die bereits implementierte interne Asset- und Property-Management-Plattform der Bieterin
passt synergetisch zu der angekündigten Insourcing-Strategie der Fair Value. Der
kombinierte Immobilienkonzern plant, auf den bestehenden Strukturen der Bieterin
aufzubauen und die identifizierten Wertschöpfungspotenziale im Fair ValueBestandsportfolio zu heben.
Vorstand und Aufsichtsrat teilen die Auffassung, dass das Kapitalmarktprofil des
zusammengeschlossenen Unternehmens geschärft wird. Es wird vor diesem Hintergrund
aus Sicht von Vorstand und Aufsichtsrat wichtig sein, dass die DEMIRE-Aktien noch in 2016
zum Börsenhandel im Regulierten Markt (Prime Standard) der Frankfurter Wertpapierbörse
zugelassen werden und das Business Combination Agreement in dieser Hinsicht umgesetzt
wird.
Hinsichtlich der Fremdverschuldung halten es Vorstand und Aufsichtsrat für wichtig, das im
Business Combination Agreement niedergelegte Ziel eines Loan to Value Ratio von 50 60 % zu erreichen.
- 58 2.
Business Combination Agreement
Fair Value hat mit der Bieterin am 31. Juli 2015 eine Vereinbarung über den
Zusammenschluss (Business Combination Agreement) abgeschlossen, die grundlegende
Vereinbarungen und Abreden über eine strategische Partnerschaft, die Transaktionsstruktur
sowie die zukünftige Corporate Governance von Fair Value beinhaltet. Die wesentlichen
Eckpunkte des Business Combination Agreement können wie folgt zusammengefasst
werden:
•
•
•
•
•
•
•
•
Die Bieterin hat sich zur Abgabe des Angebots zu der unter Abschnitt IV.2 dieser
Stellungnahme näher erörterten Gegenleistung verpflichtet.
Die Fair Value hat sich verpflichtet, den Fair Value-Aktionären das Angebot im
Rahmen dieser Stellungnahme vorbehaltlich bestimmter Voraussetzungen zu
empfehlen. Insbesondere steht die Empfehlung unter dem Vorbehalt einer
zufriedenstellenden Prüfung der Angemessenheit der Gegenleistung sowie des
Ausbleibens eines vorteilhafteren konkurrierenden Angebots. Vorstand und
Aufsichtsrat stellen insoweit klar, dass diese sowie alle weiteren Verpflichtungen der
Fair Value nach dem Business Combination Agreement unter dem Vorbehalt der
anwendbaren Pflichten und Verantwortlichkeiten des deutschen Rechts stehen,
insbesondere anwendbarer gesellschaftsrechtlicher Sorgfalts-, Loyalitäts- und
Treuepflichten von Organmitgliedern.
Die Fair Value und die Bieterin beabsichtigen nicht, den derzeitigen Aufsichtsrat der
Fair Value zu vergrößern. Abhängig von der Annahmequote beabsichtigen die Fair
Value und die Bieterin, dass die Bieterin mit zwei von ihr gewünschten Personen im
Aufsichtsrat der Fair Value repräsentiert ist.
Es ist die Absicht der Fair Value und der Bieterin, dass Herr Schaich
Vorstandsmitglied der Fair Value bleibt. Zudem ist beabsichtigt, dass ein Mitglied des
Managements der Bieterin weiteres Vorstandsmitglied bei der Fair Value wird.
Es besteht die weitere Absicht, dass Herr Schaich zum weiteren Vorstandsmitglied
bei der Bieterin bestellt wird und der Vorstand der Bieterin damit auf drei Personen
vergrößert wird.
Die Bieterin beabsichtigt, ihren Sitz in Frankfurt und den Sitz der Fair Value in
München zu belassen und die dort jeweils bestehenden zentralen Funktionen
aufrechtzuerhalten.
Hinsichtlich bestimmter leitender Mitarbeiter der Zielgesellschaft beabsichtigt die
Bieterin, die Beschäftigungsverhältnisse aufrechtzuerhalten und für diese auch
angemessene Positionen bei der Bieterin zu erwägen.
Die Bieterin hat sich im Business Combination Agreement verpflichtet, nach besten
Kräften dafür Sorge zu tragen, den REIT-Status der Fair Value nicht durch die
Übernahme zu gefährden, solange die Fair Value satzungsmäßig als REIT-AG
organisiert ist. Die Bieterin ist aber dadurch nicht daran gehindert, (i) die beiden
Unternehmen zu verschmelzen, oder (ii) eine Satzungsänderung herbeizuführen
oder sonstige zulässige Maßnahmen zu ergreifen, um den REIT-Status zu beenden.
Die Bieterin hat sich in diesem Zusammenhang verpflichtet, die Fair Value von allen
- 59 -
•
•
•
3.
Schadensersatzklagen durch Fair Value-Aktionäre gemäß Artikel 34 der Satzung der
Fair Value freizustellen, falls die Bieterin ihre Verpflichtungen in Bezug auf den REITStatus verletzt oder solche Schadensersatzklagen anderweitig durch die Bieterin
verursacht sind. Weitere gesetzliche oder satzungsrechtliche Ansprüche gegen die
Bieterin bleiben davon unberührt.
Die Bieterin wird sich nach besten Kräften bemühen, bis zum 31. Dezember 2016 auf
konsolidierter Basis einen Loan to Value Ratio (LTV) von nicht mehr als 60 % zu
haben. Danach wird sich die Bieterin nach besten Kräften bemühen, einen LTV im
Korridor von 50 % bis 60 % zu haben.
Die Bieterin wird sich nach besten Kräften bemühen, dass die Aktien der Bieterin im
Jahr 2016 zum Börsenhandel im Teilbereich des Regulierten Marktes mit weiteren
Zulassungsfolgepflichten (Prime Standard) der Deutsche Börse AG an der
Frankfurter Wertpapierbörse zugelassen werden.
Die Bieterin beabsichtigt eine Beibehaltung der bisherigen Dividendenpolitik der Fair
Value.
Synergiepotential
Vorstand und Aufsichtsrat teilen die in Ziffer 8.1.1 der Angebotsunterlage niedergelegte
Auffassung der Bieterin, dass infolge des Zusammenschlusses Kosteneinsparungen
realisiert werden können. Zum einen können Einsparungen durch eine vereinheitlichte
Unternehmensstruktur und die Konsolidierung sich überschneidender Funktionen erwartet
werden. Ferner können die beiden Gesellschaften von dem Bereich des internen Asset-,
Property- und Facility-Management der DEMIRE-Gruppe profitieren, da diese Bereiche
derzeit bei der Fair Value extern ausgeführt werden. Ferner ermöglicht der
Zusammenschluss die Verbindung zweier „Immobilien-Beschaffungs“-Netzwerke. Während
die Bieterin Kompetenzschwerpunkte in der Akquisition von Immobilien aus einer
Sondersituation im Fall von notleidenden Immobilienfinanzierungen hat, verfügt die
Zielgesellschaft über Know-how in der wertschaffenden Akquisition und im Management von
geschlossenen Fondsstrukturen.
Vorstand und Aufsichtsrat teilen ferner die Auffassung der Bieterin, dass durch den
Zusammenschluss das kombinierte Unternehmen künftig mit einer gestärkten
Verhandlungsposition am Markt auftreten kann. Dies kann nach derzeitiger Einschätzung zu
niedrigeren Kosten bei künftigen Akquisitionen sowie zu Synergieeffekten beispielsweise bei
Energie-, Versicherungs- und Dienstleistungsverträgen führen.
Auf Basis öffentlich verfügbarer Informationen geht die Bieterin im Rahmen einer Schätzung
derzeit davon aus, dass auf operativen Effizienzgewinnen beruhende Synergien nach Ablauf
eines Zeitraums von ca. 24 Monaten nach dem Vollzug des Übernahmeangebots in voller
Höhe erzielt werden können. Die Bieterin erwartet derzeit, ab diesem Zeitpunkt und nach
vollständiger Umsetzung möglicher Einsparungs- und Optimierungsmaßnahmen
Einsparungen in Höhe von jährlich insgesamt bis zu rund EUR 2,0 Mio. erzielen zu können.
- 60 Die von der Bieterin vorgenommene Analyse des Synergiepotentials haben Vorstand und
Aufsichtsrat auf der Grundlage der ihnen zur Verfügung stehenden Informationen nicht im
Detail prüfen können. Grundsätzlich teilen der Vorstand und der Aufsichtsrat der
Zielgesellschaft aber die Auffassung, dass die von der Bieterin in der Angebotsunterlage
angesprochenen Themenfelder für die Realisierung von Synergien geeignet sind. Vorstand
und Aufsichtsrat weisen darauf hin, dass insgesamt nicht sicher vorhergesagt werden kann,
ob die Synergiepotentiale aus Sicht der Bieterin tatsächlich in der genannten Höhe und
entsprechend der zeitlichen Vorstellungen der Bieterin erreicht werden können. Im Rahmen
der Prüfung der Angemessenheit der Angebotsgegenleistung wurden daher auch keine
Synergien quantifiziert und mit eingerechnet.
VII.
Ziele und Absichten der Bieterin sowie voraussichtliche Folgen für die Fair
Value REIT-AG
1.
Ziele und Absichten in der Angebotsunterlage
Die Bieterin hat die im Business Combination Agreement niedergelegten Vereinbarungen in
Ziffer 9 der Angebotsunterlage teils weiter konkretisiert bzw. bekräftigt sowie weitere
Absichten unter anderem wie folgt erklärt:
a)
Künftige Geschäftstätigkeit, Verwendung des Vermögens und Verpflichtungen
der Zielgesellschaft und der Bieterin
•
Die Bieterin beabsichtigt, die bisher von der Fair Value-Gruppe verfolgte Strategie zu
unterstützen, die wirtschaftliche Identität der Fair Value-Gruppe sowie den REITStatus der Zielgesellschaft aufrechtzuerhalten und die Zielgesellschaft als
selbständige Gesellschaft fortbestehen zu lassen.
•
Dessen ungeachtet beabsichtigt die Bieterin, nach Vollzug des Angebots gemeinsam
mit dem Management der Zielgesellschaft mögliche Geschäftschancen und
Effizienzpotenziale bei der Fair Value-Gruppe zu analysieren und zu prüfen, ob und,
wenn ja, welche Änderungen sinnvoll oder erforderlich sein könnten. Die Bieterin ist
diesbezüglich
der
Auffassung,
dass
durch
Integrationsmaßnahmen
Wertsteigerungen sowohl bei der Fair Value-Gruppe als auch bei der DEMIREGruppe realisiert werden können. Als Teil dieser Analyse beabsichtigt die Bieterin
daher auch, die operative Integration von Geschäftsbereichen der Fair Value-Gruppe
in die DEMIRE-Gruppe zu untersuchen und dabei auch weitere Integrations- und
Strukturmaßnahmen – wie etwa den Abschluss eines Beherrschungs- und/oder
Gewinnabführungsvertrages mit der Zielgesellschaft – in Erwägung zu ziehen und in
wirtschaftlicher sowie rechtlicher Hinsicht zu überprüfen (siehe hierzu unter Ziffer
17.4 der Angebotsunterlage).
•
Die Bieterin beabsichtigt, sich entsprechend den Vereinbarungen mit der
Zielgesellschaft im Business Combination Agreement nach besten Kräften darum zu
bemühen, dass der LTV bezogen auf das Gesamtportfolio auf einer konsolidierten
- 61 Basis (also unter Einschluss der Fair Value-Gruppe) bis zum 31. Dezember 2016
nicht über 60 % steigen und danach in einem Korridor von 50 bis 60 % gehalten wird.
b)
•
Nach Ziffer 9.1 der Angebotsunterlage hat die Bieterin keine weiteren Absichten
hinsichtlich der künftigen Geschäftstätigkeit der Zielgesellschaft und der Verwendung
ihres Vermögens. Insbesondere gibt es keine Pläne, die Zielgesellschaft zu
veranlassen, sich von Teilaktivitäten der Fair Value-Gruppe zu trennen. Die Bieterin
hat – abgesehen von den vorstehenden Absichten – auch keine Pläne, die zu einer
Zunahme von Verbindlichkeiten der Zielgesellschaft außerhalb der gewöhnlichen
Geschäftstätigkeit führen würden.
•
Auch hinsichtlich ihrer eigenen Geschäftstätigkeit, der Verwendung ihres eigenen
Vermögens und ihrer künftigen Verpflichtungen, soweit vom Übernahmeangebot
betroffen, hat die Bieterin keine Absichten und beabsichtigt auch nicht, diesbezüglich
Maßnahmen zu ergreifen.
Auswirkungen auf Vorstand und Aufsichtsrat der Zielgesellschaft und der
Bieterin
Die Zusammensetzung des Aufsichtsrats der Zielgesellschaft fällt in den
Kompetenzbereich der Hauptversammlung der Zielgesellschaft. Die Bieterin
beabsichtigt, entsprechend der mit der Zielgesellschaft im Business Combination
Agreement getroffenen Vereinbarung, dass die Bieterin künftig in einem Umfang im
Aufsichtsrat der Zielgesellschaft vertreten ist, der ihre Beteiligung an der
Zielgesellschaft angemessen widerspiegelt, jedoch die Zahl von zwei
Aufsichtsratsmitgliedern nicht überschreitet. Ferner beabsichtigt die Bieterin, dass
der derzeit dreiköpfige Aufsichtsrat der Zielgesellschaft nicht vergrößert wird.
Die Zusammensetzung des Vorstands der Zielgesellschaft fällt in den
Kompetenzbereich des Aufsichtsrats der Zielgesellschaft. Die Bieterin beabsichtigt
unbeschadet dessen, dass entsprechend der mit der Zielgesellschaft im Business
Combination Agreement getroffenen Vereinbarung Herr Frank Schaich auch
zukünftig Mitglied des Vorstands der Zielgesellschaft bleibt und zusätzlich ein
Vertreter der Bieterin zum weiteren Mitglied des Vorstands der Zielgesellschaft
bestellt wird, um die Funktion des Finanzvorstands (CFO) einzunehmen. Ferner
beabsichtigt die Bieterin, dass Herr Frank Schaich daneben zum weiteren Mitglied
des Vorstands der Bieterin bestellt wird, der dann aus drei Mitgliedern bestünde.
Im Übrigen hat die Bieterin keine weiteren Absichten im Hinblick auf die
Zusammensetzung von Vorstand und Aufsichtsrat der Zielgesellschaft oder der
Bieterin und beabsichtigt diesbezüglich auch nicht, weitere Maßnahmen zu ergreifen.
- 62 c)
Auswirkungen
auf
Arbeitnehmer,
Beschäftigungsbedingungen
Arbeitnehmervertretungen der Zielgesellschaft und der Bieterin
und
Nach Ansicht der Bieterin hängt der geschäftliche Erfolg der Zielgesellschaft
insbesondere von der Kreativität und Innovationskraft ab, die wiederum entscheidend
von Kompetenz und Engagement der Mitarbeiter der Zielgesellschaft bestimmt
werden. Die Bieterin beabsichtigt, im Falle des Vollzugs des Übernahmeangebots
keinen Personalabbau bei der Zielgesellschaft vorzunehmen. Desgleichen hat die
Bieterin auch nicht die Absicht, wesentliche Änderungen an den
Beschäftigungsbedingungen
bei
der
Zielgesellschaft
herbeizuführen.
Dementsprechend wurde im Business Combination Agreement von der Bieterin und
der Zielgesellschaft die übereinstimmende Absicht erklärt, bestimmte Mitarbeiter in
Schlüsselpositionen beizubehalten bzw. eine adäquate Verwendung für sie in dem
dann vereinigten Unternehmen in Betracht zu ziehen. Die Bieterin beabsichtigt, diese
Vorgaben umzusetzen. Hinsichtlich ihrer eigenen Arbeitnehmer hat die Bieterin keine
Absichten und beabsichtigt auch nicht, im Hinblick auf ihre Arbeitnehmer
Maßnahmen
zu
ergreifen
oder
wesentliche
Änderungen
an
den
Beschäftigungsbedingungen
bei
der
Bieterin
herbeizuführen.
Eine
Arbeitnehmervertretung besteht weder bei der Bieterin noch bei der Zielgesellschaft
und die Bieterin hat auch diesbezüglich keine Absichten und beabsichtigt auch
diesbezüglich nicht Maßnahmen zu ergreifen.
d)
Firma und Sitz der Zielgesellschaft und der Bieterin; Standort wesentlicher
Unternehmensteile
Nach Ziffer 9.4 der Angebotsunterlage beabsichtigt die Bieterin, weder den Sitz der
Zielgesellschaft noch den Sitz der Bieterin zu verlegen. Auch besteht nicht die
Absicht, wesentliche Unternehmensteile der Zielgesellschaft oder der Bieterin zu
verlegen oder zu schließen. Dementsprechend haben die Bieterin und die
Zielgesellschaft im Business Combination Agreement ihre Absicht erklärt, ihre
jeweiligen Satzungssitze in Frankfurt am Main und in München zu belassen und die
dort jeweils bestehenden zentralen Funktionen aufrechtzuerhalten. Im Rahmen der
gemeinsam mit dem Management der Zielgesellschaft durchzuführenden
weitergehenden Analyse möglicher Geschäftschancen sowie weiterer Synergie- und
Effizienzpotenziale der neuen Unternehmensgruppe beabsichtigt die Bieterin nach
Abwicklung des Übernahmeangebots gleichwohl zu überprüfen, ob geographisch
nahe zusammenliegende Standorte zusammengelegt werden können.
e)
Wechsel der Bieterin in den Prime Standard
Die Bieterin beabsichtigt, wie im Business Combination Agreement mit der
Zielgesellschaft erklärt, sich nach Vollzug des Angebots nach besten Kräften darum
zu bemühen, die Voraussetzungen dafür zu schaffen, damit die DEMIRE-Aktien, die
derzeit im General Standard des Regulierten Marktes der Frankfurter
- 63 Wertpapierbörse notiert sind, in den Teilbereich des Regulierten Marktes mit
weiteren Zulassungsfolgepflichten (Prime Standard) aufgenommen werden.
f)
Aufrechterhaltung des REIT-Status der Zielgesellschaft
Die Bieterin beabsichtigt, den REIT-Status der Zielgesellschaft aufrechtzuerhalten
und insbesondere die gesetzlich vorgegebene Höchstbeteiligungsgrenze (§ 11 Abs.
4 REITG) und das gesetzliche Streubesitzerfordernis (§ 11 Abs. 1 REITG)
erforderlichenfalls durch geeignete Maßnahmen im Anschluss an das
Übernahmeangebot weiterhin sicherzustellen. Auch hat sich die Bieterin im Business
Combination Agreement dazu verpflichtet, sich nach bestmöglichen Anstrengungen
zu bemühen, den REIT-Status der Zielgesellschaft nicht durch die Übernahme zu
gefährden, solange die Zielgesellschaft satzungsmäßig als REIT-AG organisiert ist.
Gleichwohl beabsichtigt die Bieterin, nach dem Vollzug des Angebots auch eine
Aufhebung des REIT-Status der Zielgesellschaft in Erwägung zu ziehen und dessen
rechtliche Voraussetzungen und wirtschaftliche Folgen für die Bieterin, die
Zielgesellschaft und deren Aktionäre zu überprüfen. Eine Aufhebung des REITStatus wird nach Aussage der Bieterin nur dann in Betracht kommen, wenn die
wirtschaftlichen Bedingungen und Folgen dies sinnvoll erscheinen lassen (vgl. zu
den Auswirkungen des Angebots auf den REIT-Status näher Abschnitt VII. 4 dieser
Stellungnahme).
g)
Mögliche Strukturmaßnahmen
Die Vornahme möglicher Strukturmaßnahmen, z.B. Satzungsänderungen
(einschließlich der Änderung der Rechtsform), Kapitalerhöhungen, der Ausschluss
von Bezugsrechten der Aktionäre bei Kapitalmaßnahmen, Unternehmensverträge,
Umwandlungen, Verschmelzungen, Auflösungen (einschließlich einer sog.
übertragenden Auflösung) oder der Verkauf sämtlicher oder eines Großteils der von
der Zielgesellschaft gehaltenen Vermögensgegenstände, wird von der Bieterin nicht
beabsichtigt (siehe hierzu auch unter Ziffer 17.4 der Angebotsunterlage). Die Bieterin
beabsichtigt auch keinen Widerruf der Zulassung der Fair Value-Aktien zum Handel
am Regulierten Markt der Frankfurter Wertpapierbörse und/oder im Teilbereich des
Regulierten
Marktes
der
Frankfurter
Wertpapierbörse
mit
weiteren
Zulassungsfolgepflichten (Prime Standard) oder die vollständige Aufhebung der
Notierung der Fair Value-Aktien an der Frankfurter Wertpapierbörse (Delisting) (siehe
hierzu auch unter Ziffer 17.2 der Angebotsunterlage). Gleichwohl beabsichtigt die
Bieterin, nach Vollzug des Angebots gemeinsam mit dem Management der
Zielgesellschaft auch mögliche Strukturmaßnahmen zu analysieren und zu prüfen,
ob und, wenn ja, welche Maßnahmen für die Bieterin, die Zielgesellschaft und deren
Aktionäre wirtschaftlich sinnvoll sein könnten, ohne dass nach Aussage der Bieterin
diesbezüglich bei Veröffentlichung der Angebotsunterlage bereits Absichten
bestanden.
- 64 2.
Bewertung der Ziele und Absichten der Bieterin und der voraussichtlichen
Folgen
Vorstand und Aufsichtsrat begrüßen das Interesse der Bieterin an der Fair Value und
die diesbezüglich erklärten Absichten. Nach Ansicht von Vorstand und Aufsichtsrat
konnte durch den Abschluss des Business Combination Agreement eine rechtliche
Grundlage für den Zusammenschluss der Bieterin und der Fair Value unter
ausgeglichener Berücksichtigung der Interessen beider Unternehmen geschaffen
werden.
a)
Künftige Geschäftstätigkeit, Verwendung des Vermögens und Verpflichtungen
der Zielgesellschaft und der Bieterin
Vorstand und Aufsichtsrat begrüßen es, dass die Bieterin beabsichtigt, die bisher von
der Fair Value-Gruppe verfolgte Strategie zu unterstützen, die wirtschaftliche Identität
der Fair Value-Gruppe sowie der REIT-Status der Zielgesellschaft aufrechtzuerhalten
und die Zielgesellschaft als selbständige Gesellschaft fortbestehen zu lassen.
Vorstand und Aufsichtsrat begrüßen es außerdem, dass die Bieterin beabsichtigt,
nach Vollzug des Angebots gemeinsam mit dem Management der Zielgesellschaft
mögliche Geschäftschancen und Effizienzpotenziale bei der Fair Value-Gruppe zu
analysieren und zu prüfen, ob und, wenn ja, welche Änderungen sinnvoll oder
erforderlich sein könnten. Vorstand und Aufsichtsrat teilen die Auffassung der
Bieterin, dass durch Integrationsmaßnahmen Wertsteigerungen sowohl bei der Fair
Value-Gruppe als auch bei der DEMIRE-Gruppe realisiert werden können. Nach
Auffassung von Vorstand und Aufsichtsrat ist es von zentraler Bedeutung, dass die
Integration der Fair Value in die DEMIRE-Gruppe im Einklang mit dem dem Business
Combination Agreement zugrundeliegenden Verständnis in einem konstruktiven
Dialog und unter ausgeglichener Berücksichtigung der Interessen der Fair Value und
der Bieterin ausgestaltet wird, um auf Grundlage der jeweiligen Stärken beider
Unternehmen ein wettbewerbsfähiges Unternehmen mit einem größtmöglichen
Wertschöpfungspotential zu schaffen und Synergieeffekte zu nutzen.
Vorstand und Aufsichtsrat haben es positiv aufgenommen, dass es keine Pläne
hinsichtlich der Trennung von Teilaktivitäten der Fair Value-Gruppe und hinsichtlich
von Maßnahmen, die zu einer Zunahme von Verbindlichkeiten der Zielgesellschaft
außerhalb der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit führen würden, gibt. Vorstand und
Aufsichtsrat sehen in dieser Bekundung die Basis dafür, das bewährte
Geschäftsmodell der Fair Value fortzuführen.
b)
Auswirkungen auf Vorstand und Aufsichtsrat der Zielgesellschaft und der
Bieterin
Die von der Bieterin in der Angebotsunterlage bekundete Absicht, den Vorstand
beizubehalten, bedeutet Kontinuität in der Unternehmensführung und soll zu einem
- 65 reibungslosen Übergang der Kontrolle über die Zielgesellschaft auf die Bieterin
beitragen und ist damit insgesamt positiv zu bewerten.
Die Absicht der Bieterin, den Vorstand der Zielgesellschaft um einen Vertreter der
Bieterin zu erweitern und Herr Frank Schaich daneben zum weiteren Mitglied des
Vorstands der Bieterin zu bestellen, ist zu begrüßen, da durch die personellen
Verflechtungen Effizienzsteigerungen erzielt werden können. Insbesondere die
avisierte Bestellung von Herrn Schaich in den Vorstand der Bieterin bewerten
Vorstand und Aufsichtsrat als positiv, da Herr Schaich aufgrund seiner langjährigen
Erfahrung und herausragenden Kenntnisse in Bezug auf die Fair Value in
besonderem Maße geeignet ist, als Mitglied der Unternehmensleitung des
kombinierten Unternehmens die Integration der Fair Value und der Bieterin
entscheidend mitzugestalten und daran zu arbeiten, dass die Stärken der Fair Value
in dem kombinierten Unternehmen bestmöglich zur Geltung kommen.
Nach der Auffassung von Vorstand und Aufsichtsrat entspricht es der gängigen
Praxis und ist nachvollziehbar, dass die Bieterin eine dem Umfang ihrer Beteiligung
entsprechende Vertretung im Aufsichtsrat anstrebt.
c)
Auswirkungen
auf
Arbeitnehmer,
Beschäftigungsbedingungen
Arbeitnehmervertretungen der Zielgesellschaft und der Bieterin
und
Vorstand und Aufsichtsrat begrüßen es, dass die Bieterin infolge ihrer Übernahme
der Kontrolle über die Zielgesellschaft keinen Personalabbau und keine wesentlichen
Änderungen an den Beschäftigungsbedingungen bei der Zielgesellschaft
beabsichtigt. Vorstand und Aufsichtsrat begrüßen es auch, dass bestimmte
Mitarbeiter der Zielgesellschaft in Schlüsselpositionen beibehalten werden sollen
bzw. eine adäquate Verwendung für sie in dem dann vereinigten Unternehmen in
Betracht gezogen werden soll.
d)
Firma und Sitz der Zielgesellschaft und der Bieterin; Standort wesentlicher
Unternehmensteile
Vorstand und Aufsichtsrat begrüßen die Absicht der Bieterin, die jeweiligen
Satzungssitze von Bieterin und Fair Value in Frankfurt am Main und in München zu
belassen und die dort jeweils bestehenden zentralen Funktionen aufrechtzuerhalten.
Vorstand und Aufsichtsrat bewerten es positiv, dass die Bieterin nicht die Absicht hat,
wesentliche Unternehmensteile der Fair Value oder der Bieterin zu verlegen oder zu
schließen, auch wenn die Bieterin sich die Prüfung der Zusammenlegung
geographisch nahe zusammenliegender Standorte vorbehält.
e)
Wechsel der Bieterin in den Prime Standard
Vorstand und Aufsichtsrat begrüßen, dass die Bieterin sich nach Vollzug des
Angebots nach besten Kräften darum bemühen wird, die Voraussetzungen dafür zu
schaffen, damit die Aktien der Bieterin in den Teilbereich des Regulierten Marktes mit
- 66 weiteren Zulassungsfolgepflichten (Prime Standard) der Frankfurter Wertpapierbörse
aufgenommen werden. Gemäß dem Business Combination Agreement soll die
Aufnahme in den Prime Standard im Jahr 2016 erfolgen.
Vorstand und Aufsichtsrat teilen die Einschätzung der Bieterin in Ziffer 8.1.3 der
Angebotsunterlage, dass durch die Übernahme das Kapitalmarktprofil des
zusammengeschlossenen Unternehmens gestärkt wird. Vorstand und Aufsichtsrat
halten dafür jedoch auch den Wechsel der Bieterin in den Prime Standard für
erforderlich und sind der Ansicht, dass der Segmentwechsel die Attraktivität der Aktie
für größere und internationale Investoren signifikant erhöhen würde.
f)
Mögliche Strukturmaßnahmen
Vorstand und Aufsichtsrat begrüßen die Absicht der Bieterin, keine
Strukturmaßnahmen durchführen zu wollen. Vorstand und Aufsichtsrat nehmen zur
Kenntnis, dass sich die Bieterin die rechtliche und wirtschaftliche Prüfung des
Abschlusses eines Beherrschungs- und/oder Gewinnabführungsvertrages mit der
Fair Value vorbehält. Vorstand und Aufsichtsrat halten es für sehr wichtig, dass eine
solche Prüfung gemeinsam mit dem Management der Fair Value erfolgt, und sind der
Ansicht, dass ein Beherrschungs- und/oder Gewinnabführungsvertrag zum Zweck
einer effizienten Konzernsteuerung oder zur steuerlichen Optimierung sinnvoll sein
kann.
g)
Finanzielle Folgen für die Zielgesellschaft
Vorstand und Aufsichtsrat begrüßen es, dass sich die Bieterin nach besten Kräften
bemühen wird, dass der LTV (Loan to Value) bezogen auf das Gesamtportfolio auf
einer konsolidierten Basis (also unter Einschluss der Fair Value-Gruppe) bis zum 31.
Dezember 2016 nicht über 60 % steigen und danach in einem Korridor von 50 bis
60 % gehalten wird und die Bieterin derzeit auch keine Pläne hat, die zu einer
Zunahme von Verbindlichkeiten der Zielgesellschaft außerhalb der gewöhnlichen
Geschäftstätigkeit führen würden. Ferner begrüßen Vorstand und Aufsichtsrat die
bereits auch im Business Combination Agreement niedergelegte Absicht, die
gegenwärtige Dividendenpolitik der Zielgesellschaft fortzusetzen. Vorstand und
Aufsichtsrat weisen darauf hin, dass die Fair Value im Falle des Abschlusses eines
Gewinnabführungsvertrags mit der Bieterin, den die Bieterin zu prüfen beabsichtigt,
ihren handelsrechtlichen Jahresabschlusses an die Bieterin abführen müsste und die
Aktionäre anstatt der Dividende eine wiederkehrende Ausgleichszahlung bzw. eine
Abfindung erhalten würden (siehe dazu Ziffer 17.4 der Angebotsunterlage).
Wie unter Abschnitt IV.5 dieser Stellungnahme beschrieben, kann das Angebot zu
einem Kontrollwechsel unter der Wandelanleihe 2015/2020 führen. Alternativ zum
Wandlungsrecht zum Wandlungspreis steht den Anleihegläubigern im Falle eines
Kontrollwechsels alternativ das Recht zu, die vorzeitige Rückzahlung der
Wandelanleihe zu verlangen. Der Rückzahlungsbetrag beträgt in diesem Fall 103 %
- 67 des Nennbetrags der Schuldverschreibungen (siehe im Einzelnen Abschnitt IV.5
dieser Stellungnahme). Der Gesamtrückzahlungsbetrags würde sich damit auf
EUR 8.713.800,00 zuzüglich aufgefallener Zinsen bis zum Rückzahlungstag
belaufen. Vorstand und Aufsichtsrat sind der Auffassung, dass die Zielgesellschaft im
Falle eines vorzeitigen Rückzahlungsverlangen in der Lage sein wird, die dafür
erforderlichen Mittel zu refinanzieren.
Ferner besteht bei der Fair Value derzeit ein Verlustvortrag von rund EUR 3 Mio.
Dieser würde bei einem Erwerb von über 50 % der Fair Value-Aktien durch die
DEMIRE wegfallen. Der Verlustvortrag würde aber ohnehin nur bei einem Wegfall
des REIT-Status der Fair Value unter Umständen vorteilhaft sein, da gegenwärtig die
Fair Value aufgrund des REIT-Status von der Körperschaftsteuer befreit ist.
3.
Mögliche Folgen für die Arbeitnehmer und Arbeitnehmervertretungen im Fair
Value-Konzern sowie die Beschäftigungsbedingungen
Die Durchführung des Angebots hat keine direkten rechtlichen Auswirkungen auf die
Mitarbeiter der Fair Value-Gruppe, ihre Arbeitsverhältnisse und ihre bestehenden Rechte
und Zusagen. Die derzeitigen Arbeitsverhältnisse bestehen jeweils mit der entsprechenden
Gesellschaft der Fair Value-Gruppe fort, ohne dass durch die Transaktion ein
Betriebsübergang ausgelöst würde. Betriebsräte bei der Fair Value bestehen derzeit nicht.
4.
Auswirkungen des Angebots auf den REIT-Status der Zielgesellschaft
Wie unter Abschnitt II.2 dieser Stellungnahme beschrieben, ist die Zielgesellschaft eine sog.
REIT-Aktiengesellschaft unter Geltung des REIT-Gesetzes.
Voraussetzung für die Aufrechterhaltung des REIT-Status ist neben der Zulassung der
Aktien an einem organisierten Markt im Sinne des § 2 Abs. 5 WpHG unter anderem auch,
dass sich mindestens 15 % der Aktien an der Zielgesellschaft im Streubesitz befinden und
kein Anleger direkt 10 % oder mehr der Aktien oder Aktien in einem Umfang hält, dass er
über 10 % der Stimmrechte verfügt (§§ 10 Abs. 1, 11 Abs. 1 und 4 REIT-Gesetz). Das
Streubesitzerfordernis ist in § 7 Abs. 1 und das Höchstbeteiligungserfordernis in § 7 Abs. 2
der
Satzung
der
Zielgesellschaft
abgebildet.
Weitere
Einzelheiten
zur
Höchstbeteiligungsgrenze und dem Streubesitzerfordernis sind außerdem in den
Ziffern 9.6.1 und 9.6.2 der Angebotsunterlage beschrieben.
Gemäß § 18 Abs. 3 Sätze 1 und 2 REITG endet die Steuerbefreiung einer REITAktiengesellschaft, wenn während dreier aufeinander folgender Wirtschaftsjahre gegen die
Höchstbeteiligungsgrenze oder das Streubesitzerfordernis verstoßen wird, mit dem Ablauf
des dritten Wirtschaftsjahres.
Um die REIT-Aktiengesellschaft und ihre Aktionäre zu veranlassen, den REIT-Status und die
diesbezüglichen Voraussetzungen stets zu wahren, sehen das REITG und die Satzung der
Zielgesellschaft, verschiedene Sanktionen für Verstöße gegen diese Anforderungen vor.
- 68 -
Ein die Höchstbeteiligungsgrenze überschreitender Fair Value-Aktionär kann gemäß § 16
Abs. 2 REITG Aktionärsrechte nur in dem Umfang geltend machen, wie sie einem Aktionär
bei einer Beteiligung von weniger als 10 % zustehen würden.
Ferner enthält die Satzung der Zielgesellschaft verschiedene Regelungen, die die
Einhaltung des Höchstbeteiligungserfordernisses sicherstellen sollen:
§§ 7, 28 Abs. 1 der Satzung enthalten Regelungen, dass jeder Fair Value-Aktionär dafür zu
sorgen hat, dass die ihm zuzurechnende Beteiligung die Höchstbeteiligungsgrenze nicht
überschreitet.
Nach § 28 Abs. 2 der Satzung der Zielgesellschaft ist zudem der Vorstand verpflichtet,
unverzüglich nachdem er von dem Verstoß Kenntnis erlangt hat, den Fair Value-Aktionär zur
Herstellung des ordnungsmäßen Zustands und zur Erteilung eines geeigneten Nachweises
hierüber innerhalb einer Frist von zwei Monaten aufzufordern. Der Vorstand der
Zielgesellschaft kann unter den gleichen Voraussetzungen auch ein Angebot zum Erwerb
eigener Aktien unterbreiten oder andere Gegenmaßnahmen ergreifen.
Für den Fall, dass ein Fair Value-Aktionär zwei Monate nach der vom Vorstand gesetzten
Frist den Nachweis über die Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustand nicht
erbracht hat, kann der Vorstand der Zielgesellschaft von diesem Fair Value-Aktionär (i)
gemäß § 28 Abs. 3 der Satzung der Zielgesellschaft die unentgeltliche Übertragung
derjenigen Fair Value-Aktien, die die Höchstbeteiligungsgrenze überschreiten, (ii) gemäß
§ 29 Abs. 1 der Satzung der Zielgesellschaft im vereinfachten Verfahren und ohne
Hauptversammlungsbeschluss eine zwangsweise Einziehung dieser Fair Value-Aktien
und/oder (iii) gemäß § 28 Abs. 4 der Satzung der Zielgesellschaft Schadensersatz
verlangen. Der Schadensersatzanspruch umfasst auch denjenigen Schaden, der der
Zielgesellschaft dadurch entsteht, dass sie infolge eines Wegfalls der Steuerbefreiung
gemäß § 18 Abs. 3 REITG bestimmten Fair Value-Aktionären gegenüber zur Entschädigung
verpflichtet ist.
§ 34 Abs. 1 der Satzung der Zielgesellschaft sieht entsprechend § 11 Abs. 3 REITG vor,
dass im Falle eines Verlustes der Steuerbefreiung gemäß § 18 Abs. 3 REITG jeder Fair
Value-Aktionär, der vor der Veröffentlichung des Verlustes der Steuerbefreiung Fair ValueAktien erworben hat und nach dieser Veröffentlichung noch Inhaber der Fair Value-Aktien ist
oder seine Fair Value-Aktien erst danach veräußert hat, einen Anspruch auf Schadenersatz
gegenüber der Zielgesellschaft hat, wenn er zum Zeitpunkt dieser Veröffentlichung weniger
als 3 % der Stimmrechte an der Zielgesellschaft hält. Die Höhe des
Entschädigungsanspruchs berechnet sich anhand des mit dem Verlust der Steuerbefreiung
einhergehenden Wertverlustes der Fair Value-Aktien. Nach § 34 Abs. 4 der Satzung der
Zielgesellschaft wird der Schaden für alle betroffenen Fair Value-Aktionäre pauschal von
einem vom Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V. benannten Wirtschaftsprüfer
festgelegt.
- 69 -
Für einen Verstoß gegen das Streubesitzerfordernis sieht die Satzung der Zielgesellschaft
keine unmittelbaren Schutzmechanismen vor. Sollte allerdings ein Fair Value-Aktionär den
Verstoß gegen das Streubesitzerfordernis veranlassen, etwa weil er insgesamt indirekt mehr
als 85 % der Fair Value-Aktien erwirbt – was aufgrund der Zurechnungsnormen ohne
Verletzung des Höchstbeteiligungserfordernisses möglich wäre - und damit einen
Streubesitz von 15 % von vornherein unmöglich macht, so könnte sich entweder aus § 28
Abs. 4 der Satzung der Zielgesellschaft oder aber aus der allgemeinen Treuepflicht eines
Aktionärs eine Schadenersatzpflicht gegenüber der Zielgesellschaft ergeben.
Die Bieterin hat sich im Business Combination Agreement verpflichtet, nach besten Kräften
dafür Sorge zu tragen, den REIT-Status der Fair Value nicht durch die Übernahme zu
gefährden, solange die Fair Value satzungsmäßig als REIT-AG organisiert ist. Die Bieterin
hat sich in diesem Zusammenhang auch verpflichtet, die Fair Value von allen
Schadensersatzklagen durch Fair Value-Aktionäre gemäß § 34 der Satzung der Fair Value
freizustellen, falls die Bieterin ihre Verpflichtungen in Bezug auf den REIT Status verletzt
oder solche Schadensersatzklagen anderweitig durch die Bieterin verursacht sind. Weitere
gesetzliche oder satzungsrechtliche Ansprüche gegen die Bieterin bleiben davon unberührt.
In Bezug auf die Aufrechterhaltung des REIT-Status bewerten Vorstand und Aufsichtsrat es
positiv, dass die Bieterin in Ziffer 9.6.4 der Angebotsunterlage erklärt, bestimmte
Heilungsmaßnahmen zu ergreifen, um einen Verlust der Steuerbefreiung aufgrund des
REIT-Gesetzes zu vermeiden. In Bezug auf das Höchstbeteiligungserfordernis sieht
Ziffer 9.6.4 der Angebotsunterlage folgende Heilungsmaßnahme vor:
•
Ein Verstoß gegen die Höchstbeteiligungsgrenze kann geheilt werden, indem die
Bieterin die erworbenen Fair Value-Aktien unverzüglich nach deren Erwerb in
Paketen von jeweils weniger als 10 % der ausstehenden Fair- Value-Aktien in
100 %ige Tochtergesellschaften einbringt. Hierfür wird die Bieterin vorsorglich neun
(9) Tochtergesellschaften bereithalten, die insgesamt bis zu 85 % der Fair ValueAktien erwerben können, und zwar im Maximalfall acht Gesellschaften jeweils 9,99 %
und eine neunte Gesellschaft 5,08 % der Fair Value-Aktien. Durch diese Konstruktion
wird der erfolgte Verstoß gegen die Höchstbeteiligungsgrenze unverzüglich wieder
geheilt.
Eine
Zusammenrechnung
und
Zurechnung
der
von
den
Tochtergesellschaften gehaltenen Fair Value-Aktien bei der Bieterin erfolgt (wie unter
Ziffer 9.6.1 der Angebotsunterlage dargestellt) nicht.
Zur Heilung eines etwaigen Verstoßes auch gegen das Streubesitzerfordernis genügt die
Lösung über zwischengeschaltete Tochtergesellschaften der Bieterin nicht. Denn hier gelten
über den Verweis in § 11 Abs. 1 Satz 4 REITG die Vorschiften über die
Stimmrechtszurechnung nach §§ 22, 23 WpHG. Gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 WpHG
werden Stimmrechte an einer börsennotierten Aktiengesellschaft, die von einer
Tochtergesellschaft gehalten werden, deren Muttergesellschaft zugerechnet. Selbst wenn
also die von der Bieterin zu errichtenden Tochtergesellschaften lediglich Aktienpakete von
- 70 weniger als 3 % der Fair Value-Aktien halten würden, wäre das Streubesitzerfordernis nicht
gewahrt, weil diese Aktien der Bieterin zuzurechnen wären und daher nicht als Streubesitz
im Sinne von § 11 Abs. 1 REITG gelten würden. Um sicherzustellen, dass infolge der
Übernahme weiterhin mindestens 15 % der Fair Value-Aktien von dritten, nicht zur DEMIREGruppe gehörenden Personen gehalten werden, die jeweils weniger als 3 % der Fair ValueAktien halten, erwägt die Bieterin folgende verschiedene Optionen:
•
•
•
•
Eine Möglichkeit besteht darin, den Streubesitz durch die Platzierung von
Aktienpaketen von bis zu 2,99 % der Fair Value-Aktien bei dritten Personen im
Rahmen eines Wertpapierdarlehens (sog. Wertpapierleihe) herzustellen. Der
jeweilige Darlehensnehmer würde dadurch zwar zivilrechtlich Eigentümer der Fair
Value-Aktien werden, in wirtschaftlicher Hinsicht würden die Fair Value-Aktien aber
weiterhin der Bieterin zuzuordnen sein. Wenn die Bieterin nach der vertraglichen
Regelung auf die Stimmrechtsausübung des Darlehensnehmers keinen Einfluss
nehmen kann, findet gleichwohl keine Zurechnung der Stimmrechte gemäß § 11 Abs.
1 Satz 4 REITG in Verbindung mit § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 WpHG bei der Bieterin
statt.
Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Streubesitzerfordernisse durch einen
entsprechenden Abverkauf von Fair Value-Aktien herzustellen.
Ferner besteht die Möglichkeit, den Streubesitz durch Kapitalmaßnahmen bei der
Zielgesellschaft unter Ausschluss des Bezugsrechts, z.B. auch aus genehmigtem
Kapital, herzustellen, indem kleinere Pakete von Fair Value-Aktien bei dritten
Zeichnern platziert werden.
Schließlich besteht die Möglichkeit, Fair Value-Aktien von Fair Value-Aktionären, die
die 3 %-Quote übersteigen, unter den Voraussetzungen von § 71 AktG zu erwerben.
Laut Ziffer 9.6.4(b) der Angebotsunterlage wird die Bieterin im Anschluss an das
Übernahmeverfahren entscheiden, welche dieser Handlungsoptionen zur Herbeiführung des
unter
Umständen
neben
der
Höchstbeteiligungsgrenze
ebenso
verletzten
Streubesitzerfordernisses allein oder ggf. in Kombination mit anderen zu ergreifen sein wird,
um dem Streubesitzerfordernis wieder zu entsprechen.
Vorstand und Aufsichtsrat weisen darauf hin, dass die Bieterin durch das abgeschlossene
Business Combination Agreement nicht daran gehindert ist, (i) die beiden Unternehmen zu
verschmelzen, oder (ii) eine Satzungsänderung herbeizuführen oder sonstige zulässige
Maßnahmen zu ergreifen, um den REIT-Status der Zielgesellschaft zu beenden (vgl. dazu
auch Ziffer 17.3 der Angebotsunterlage, in welcher die Bieterin Strukturmaßnahmen zur
Beseitigung des REIT-Status aufführt). Diesbezüglich erklärt die Bieterin in Ziffer 9.7 der
Angebotsunterlage, dass derartige Maßnahmen seitens der Bieterin nicht beabsichtigt seien.
Gleichwohl erklärt die Bieterin, möglicherweise zu einem späteren Zeitpunkt nach Vollzug
des Angebots ggfs. zu prüfen und in Erwägung zu ziehen, den REIT-Status der
Zielgesellschaft aufzuheben. Vorstand und Aufsichtsrat begrüßen in dieser Hinsicht, dass
die Bieterin in Ziffer 17.3 der Angebotsunterlage erklärt, dass eine Aufhebung des REIT-
- 71 Status nur dann in Betracht komme, wenn die wirtschaftlichen Bedingungen und Folgen dies
sinnvoll erscheinen lassen.
VIII.
Mögliche Auswirkungen des Angebots auf die Aktionäre der Zielgesellschaft
Die nachfolgenden Ausführungen dienen dazu, die Aktionäre der Fair Value bei der
Beurteilung zu unterstützen, wie sich eine Annahme oder eine Nichtannahme des Angebots
für sie auswirken wird. Die genannten Aspekte erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit.
Jeder Aktionär der Fair Value muss sich in eigener Verantwortung ein Urteil über die
Konsequenzen der Annahme oder Nichtannahme des Angebots bilden. Vorstand und der
Aufsichtsrat raten den Aktionären der Fair Value, sich insoweit ggf. sachverständig beraten
zu lassen.
Vorstand und der Aufsichtsrat weisen weiter darauf hin, dass sie keine Einschätzung
darüber abgeben, ob Aktionären der Fair Value durch die Annahme oder die Nichtannahme
des Angebots möglicherweise steuerliche Nachteile (insbesondere eine etwaige
Steuerpflichtigkeit eines Veräußerungsgewinns) entstehen oder steuerliche Vorteile
entgehen. Vorstand und der Aufsichtsrat empfehlen den Aktionären der Fair Value, vor einer
Entscheidung über die Annahme oder Nichtannahme des Angebots steuerliche Beratung
einzuholen, bei der ihre persönliche Situation berücksichtigt wird.
1.
Mögliche Auswirkungen bei Annahme des Angebots
Fair Value-Aktionäre, die das Angebot annehmen wollen, sollten Folgendes berücksichtigen:
•
In Bezug auf die von ihnen in das Angebot eingereichten Fair Value-Aktien profitieren
die Aktionäre nur noch anteilig und auch nicht unmittelbar von einer etwaigen
günstigen Geschäftsentwicklung der Zielgesellschaft (einschließlich einer etwaigen
günstigen Wertentwicklung der Immobilien der Fair Value) bzw. einer etwaigen
günstigen Kursentwicklung der Fair Value-Aktie.
•
Fair Value-Aktionäre, die das Angebot annehmen, verlieren bei Vollzug des
Angebots mit der Übertragung ihrer Fair Value-Aktien auf die Bieterin ihre
Mitgliedschafts- und Vermögensrechte an der Fair Value und erhalten als
Gegenleistung eine feste Anzahl von DEMIRE-Angebotsaktien. Die Bieterin besitzt
im Gegensatz zur Fair Value keinen REIT-Status. Ferner sind die DEMIRE-Aktien im
Gegensatz zu den Fair Value-Aktien derzeit nicht im Handelssegment Regulierter
Markt (Prime Standard) der Frankfurter Wertpapierbörse, sondern zum Börsenhandel
am Regulierten Markt (General Standard) der Frankfurter Wertpapierbörse
zugelassen. Die Zulassung zum General Standard geht mit geringeren
Berichtspflichten einher. Im Business Combination Agreement hat sich die Bieterin
verpflichtet, sich nach besten Kräften darum zu bemühen, dass im Geschäftsjahr
2016 eine Zulassung zum Prime Standard erfolgt.
- 72 •
Fair Value-Aktionäre, die das Angebot annehmen, tragen im Fall einer Durchführung
des Angebots das Risiko, dass sich der Börsenkurs oder die Geschäftstätigkeit der
Bieterin oder der DEMIRE-Gruppe nachteilig entwickelt. Insbesondere besteht die
Möglichkeit, dass sich die von der Bieterin erwarteten Synergieeffekte nicht oder
nicht in vollem Umfang realisieren lassen. Ferner werden aus Sicht der Aktionäre der
Fair Value bei einer Annahme des Übernahmeangebots die Fremdkapitalkosten und
die Loan to Value Ratio zumindest vorübergehend ansteigen. Zudem besitzen die
Aktien der DEMIRE derzeit eine geringere Liquidität als die Fair Value-Aktien. In
Bezug auf mögliche Risiken, die mit dem Erwerb der DEMIRE-Angebotsaktien
verbunden sein können, wird insbesondere auf die Ausführungen der Bieterin im
Anhang 3 der Angebotsunterlage (Angaben nach § 2 Nr. 2 WpÜGAngebV i.V.m. § 7
des Wertpapierprospektgesetzes und der EU-Prospektverordnung) verwiesen.
•
Da die Bieterin keinen REIT-Status besitzt ist sie im Gegensatz zur Zielgesellschaft
nicht gesetzlich verpflichtet, einen bestimmten Anteil ihres handelsrechtlichen
Jahresüberschusses an die Aktionäre als Dividende auszuschütten. Laut Ziffer 10.13
der Angebotsunterlage wird die Bieterin zudem aufgrund der Höhe des bestehenden
kumulierten Bilanzverlustes der Bieterin in ihrem handelsrechtlichen Jahresabschluss
zum 31. Dezember 2014 und der Größenordnung von künftig zu erwartenden
Jahresergebnissen voraussichtlich auf absehbare Zeit nicht in der Lage sein,
Dividenden an ihre Aktionäre auszuschütten, wenn nicht bestimmte
Restrukturierungen (z.B. Auflösung von Kapitalrücklagen) erfolgen.
•
Fair Value-Aktionäre, die das Angebot annehmen, sind verpflichtet, Verträge
rückabzuwickeln, die bedingt auf die Annahme des Angebots geschlossen wurden,
wenn und soweit die Vollzugsbedingungen nicht erfüllt wurden oder die Bieterin bis
zum Ende der Annahmefrist nicht wirksam auf diese verzichtet hat (für weitere
Einzelheiten wird auf Ziffer 13.8 der Angebotsunterlage verwiesen).
•
Laut Angebotsunterlage ist vorgesehen, dass sämtliche zum Umtausch
eingereichten Fair Value-Aktien bis maximal drei Börsenhandelstage vor dem
geplanten Tag der Anmeldung zur Eintragung der Durchführung der
Angebotskapitalerhöhung unter einer gesonderten Wertpapiernummer weiterhin am
Regulierten Markt (Prime Standard) der Frankfurter Wertpapierbörse handelbar sein
werden. Die Handelsliquidität der zum Umtausch eingereichten Fair Value-Aktien
kann dabei allerdings gering sein und starken Schwankungen unterliegen. Dies
könnte zu erheblichen Preisabschlägen führen.
•
Fair Value-Aktionäre, die das Angebot angenommen haben, können von der
Annahme nur unter bestimmten, unter Ziffer 16 der Angebotsunterlage dargestellten
Umständen wieder zurücktreten. Da über den Eintritt oder endgültigen Ausfall der
bestehenden Vollzugsbedingungen gemäß Ziffer 12.1 der Angebotsunterlage unter
Umständen erst bis zum 31. Januar 2016 Klarheit herrschen könnte, sind die
Aktionäre, die das Angebot annehmen, möglicherweise bis zu diesem Zeitpunkt an
- 73 das Angebot gebunden. In diesem Zusammenhang weisen Vorstand und
Aufsichtsrat darauf hin, dass bei endgültigem Nichteintritt der in Ziffer 12.1 der
Angebotsunterlage genannten Vollzugsbedingungen der Vollzug des Angebots ganz
entfallen kann (vgl. Ziffer 12.4 der Angebotsunterlage).
2.
•
Fair Value-Aktionäre, die das Angebot annehmen, tauschen ihre Fair Value-Aktien
gegen DEMIRE-Angebotsaktien. Der Tausch stellt steuerlich grundsätzlich eine
Veräußerung der Fair Value-Aktien und eine Anschaffung der DEMIREAngebotsaktien dar. Es kann daher sein, dass Fair Value-Aktionäre infolge der
Annahme des Angebots steuerpflichtige Einkünfte oder ggf. einen steuerlich
relevanten Verlust erzielen. Wegen Einzelheiten sollten Fair Value-Aktionäre auch im
Hinblick auf die Berücksichtigung ihrer persönlichen Verhältnisse steuerlichen
Rechtsrat einholen.
•
Diejenigen Fair Value-Aktionäre, die das Angebot annehmen, nehmen an keinen
Abfindungszahlungen irgendwelcher Art teil, die kraft Gesetzes (oder aufgrund der
Auslegung der Gesetze infolge ständiger Rechtsprechung) im Falle bestimmter, nach
dem Vollzug des Angebots umgesetzter Strukturmaßnahmen zu zahlen sind
(insbesondere bei Abschluss eines Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrags,
Squeeze-out oder Umwandlungen). Diese Abfindungszahlungen werden
grundsätzlich nach dem Gesamtwert des jeweiligen Unternehmens bemessen und
unterliegen der gerichtlichen Kontrolle im Rahmen von Spruchverfahren. Solche
Abfindungszahlungen können höher oder niedriger als die Gegenleistung sein. Die
Fair Value-Aktionäre, die ihre Aktien zum Umtausch einreichen, haben für den Fall,
dass solche Abfindungszahlungen höher sind als die Gegenleistung, keinen
Anspruch auf solche Abfindungszahlungen oder etwaige zusätzliche Zahlungen.
•
Nach Abschluss des Angebots und Verstreichen der einjährigen Frist, innerhalb
welcher Erwerbe von weiteren Aktien außerhalb der Börse eine
Nachbesserungspflicht auslösen (§ 31 Abs. 5 WpÜG), wird die Bieterin in der Lage
sein, weitere Fair Value-Aktien gegebenenfalls auch zu höheren Preisen zu
erwerben, ohne die Gegenleistung für diejenigen Aktionäre nachbessern zu müssen,
die das Angebot angenommen haben. Innerhalb der vorgenannten Jahresfrist könnte
die Bieterin Fair Value-Aktien auch zu höheren Preisen über die Börse kaufen, ohne
die Gegenleistung für diejenigen Aktionäre nachbessern zu müssen, die das Angebot
angenommen haben.
Mögliche Auswirkungen bei Nichtannahme des Angebots
Fair Value-Aktionäre, die das Angebot nicht annehmen und ihre Fair Value-Aktien auch nicht
anderweitig veräußern, sollten unter anderem die Hinweise der Bieterin in Ziffer 17 der
Angebotsunterlage und Folgendes berücksichtigen:
- 74 •
Fair Value-Aktionäre tragen für die Fair Value-Aktien, für die sie das
Übernahmeangebot nicht annehmen, weiterhin die Chancen und Risiken der
zukünftigen Entwicklung der Fair Value-Aktie. Bei Nichtannahme des Angebots ist es
möglich, dass die Mindestannahmequote für das Angebot von 50,1 % nicht erreicht
wird und das Angebot somit nicht wirksam wird. Wenn das Angebot nicht wirksam
wird, könnte dies negative Auswirkungen auf den Börsenkurs der Fair Value-Aktien
haben.
•
Die Fair Value-Aktien, für die das Angebot nicht angenommen wurde, werden weiter
börslich gehandelt, wobei hinsichtlich des gegenwärtigen Aktienkurses berücksichtigt
werden sollte, dass dieser die Tatsache widerspiegelt, dass die Bieterin die Abgabe
des Übernahmeangebots angekündigt hat. Deshalb ist es ungewiss, ob sich der Kurs
der Fair Value-Aktien nach Ablauf der Annahmefrist auch weiterhin auf dem
derzeitigen Niveau bewegen oder ob er fallen oder steigen wird.
•
Die erfolgreiche Durchführung des Angebots wird vermutlich zu einer Verringerung
des Streubesitzes der Fair Value-Aktien führen. Vor diesem Hintergrund ist zu
erwarten, dass das Angebot von und die Nachfrage nach Fair Value-Aktien nach der
Durchführung des Übernahmeangebots niedriger sein werden als gegenwärtig und
dass hierdurch die Liquidität der Fair Value-Aktien sinken wird. Dies könnte dazu
führen, dass Kauf- und Verkaufsaufträge nicht oder nicht rechtzeitig ausgeführt
werden können. Ferner könnte eine geringe Liquidität der Fair Value-Aktien zu
größeren Kursschwankungen der Fair Value-Aktien als in der Vergangenheit führen.
Vorstand und Aufsichtsrat weisen aber darauf hin, dass die Bieterin beabsichtigt, den
REIT-Status der Fair Value und damit auch einen Streubesitz im Sinne des § 11 Abs.
1 Satz 3 REITG in Höhe von mindestens 15 % aufrechtzuerhalten (siehe dazu auch
Abschnitt VII.4. der Stellungnahme), wobei die Bieterin laut Ziffer 9.6 der
Angebotsunterlage gleichwohl beabsichtigt, nach dem Vollzug des Angebots auch
eine Aufhebung des REIT-Status der Zielgesellschaft in Erwägung zu ziehen und
dessen rechtliche Voraussetzungen und wirtschaftliche Folgen für die Bieterin, die
Zielgesellschaft und deren Aktionäre zu überprüfen.
•
Nach Vollzug des Angebots oder auch zu einem späteren Zeitpunkt könnte die
Bieterin die Fair Value im Rahmen des gesetzlich Zulässigen veranlassen, den
Widerruf der Zulassung der Fair Value-Aktien zum Handel am Regulierten Markt der
Frankfurter Wertpapierbörse und/oder im Teilbereich des Regulierten Marktes der
Frankfurter Wertpapierbörse mit weiteren Zulassungsfolgepflichten (Prime Standard)
zu veranlassen oder die vollständige Aufhebung der Notierung der Fair Value-Aktien
zu beschließen (Delisting). In diesem Fall würden die Fair Value-Aktionäre nicht
mehr von den gesteigerten Berichtspflichten aufgrund der Börsennotierung
profitieren. Ein Delisting würde den Markt für die Aktien der Zielgesellschaft
eingrenzen, und die Liquidität der Aktien würde sich weiter verringern. Ferner würde
mit einem Wegfall der Börsennotierung auch der REIT-Status der Zielgesellschaft mit
- 75 Wirkung zum Ende des Wirtschaftsjahres, das dem Verlust der Börsenzulassung
vorausgeht, entfallen (siehe dazu auch Abschnitt VII.4. der Stellungnahme).
•
Nach Vollzug des Angebots könnte die Bieterin ferner Maßnahmen durchsetzen, die
zu einem Verlust des jetzigen REIT-Status der Fair Value führen können (vgl. dazu
oben auch Abschnitt VII.4 dieser Stellungnahme). Davon unabhängig besteht die
Gefahr,
dass
eine
geplante
Heilung
eines
Verstoßes
gegen
die
Höchstbeteiligungsgrenze und/oder das Streubesitzerfordernis nicht oder nicht auf
die erwartete Weise möglich ist oder eine andere Voraussetzung für die
Aufrechterhaltung des REIT-Status nicht erfüllt werden kann und dies gemäß § 18
Abs. 3 REITG zum Verlust der Steuerbegünstigung und damit zum Verlust des REITStatus bei der Zielgesellschaft führt. Sollte es zu einer Aufhebung des REIT-Status
der
Zielgesellschaft kommen,
wären Fair
Value-Aktionäre,
die das
Übernahmeangebot nicht annehmen, ab dem Zeitpunkt der Aufhebung des REITStatus nicht mehr Aktionäre eines REIT im Sinne des deutschen REITG. Dies könnte
wesentliche Auswirkungen auf die individuelle steuerliche Situation der das
Übernahmeangebot nicht annehmenden Fair Value-Aktionäre und die mit ihrer
ursprünglichen Investition in einen REIT verbundenen Erwägungen und Erwartungen
haben.
•
Sofern die Bieterin nach Vollzug dieses Übernahmeangebots unmittelbar oder
mittelbar eine Anzahl an Fair Value-Aktien hält, die ein Aktionär einer
Aktiengesellschaft halten muss, um eine Übertragung der Fair Value-Aktien der
außenstehenden Aktionäre auf den Hauptaktionär gegen Gewährung einer
angemessenen Barabfindung zu verlangen (Squeeze-Out), könnte die Bieterin die
für einen solchen Squeeze-Out der außenstehenden Fair Value-Aktionäre
erforderlichen Maßnahmen ergreifen. Die Durchführung eines Squeeze-Outs würde
zu einer Beendigung der Börsennotierung der Fair Value führen.
•
Nach erfolgreichem Vollzug des Übernahmeangebots könnte die Bieterin
möglicherweise über die nötige qualifizierte Mehrheit verfügen, um bestimmte
gesellschaftsrechtlichen Maßnahmen in einer Hauptversammlung der Fair Value
durchzusetzen. Als mögliche Maßnahmen kommen z.B. Satzungsänderungen,
Kapitalerhöhungen, Ausschluss des Bezugsrechts bei Kapitalmaßnahmen,
Zustimmung zu einem Beherrschungs- und/oder Gewinnabführungsvertrag,
Umwandlung, Verschmelzung und Auflösung (einschließlich übertragender
Auflösung) in Frage. Aufgrund eines Beherrschungsvertrags könnte das herrschende
Unternehmen dem Vorstand bindende Weisungen hinsichtlich der Geschäftsleitung
erteilen, wobei solche Weisungen auch nachteilig sein könnten. Ab
Rechtswirksamkeit eines Gewinnabführungsvertrags wäre das gewinnabführende
Unternehmen verpflichtet, alle handelsrechtlichen Jahresüberschüsse an das
Mutterunternehmen abzuführen, die ohne die Gewinnabführung anfallen würden,
abzüglich Verlustvorträgen und Einstellungen in die gesetzlichen Rücklagen.
Konsequenz einiger der genannten Maßnahmen wäre die Pflicht der Bieterin, den
- 76 Minderheitsaktionären, jeweils auf Grundlage einer Unternehmensbewertung von
Fair Value, ein Angebot zu machen, ihre Aktien gegen eine angemessene Abfindung
zu erwerben oder einen Ausgleich zu gewähren. Diese Abfindungen sind
grundsätzlich nach dem Unternehmenswert von Fair Value zu bemessen und
unterliegen der gerichtlichen Kontrolle im Spruchverfahren, wobei grundsätzlich auf
die Vermögens- und Ertragslage der Gesellschaft zu dem gesetzlich je nach Art der
Maßnahme näher bestimmten Zeitpunkt der Strukturmaßnahme abzustellen ist. Es
ist
denkbar,
dass
entsprechende
Abfindungen
wertmäßig
von
der
Angebotsgegenleistung abweichen, also darüber oder darunter liegen. Die
Durchführung einiger dieser Maßnahmen könnte zudem zu einer Beendigung der
Börsennotierung der Fair Value-Aktien führen.
•
Bei einer Reihe von Maßnahmen, die die Bieterin nach Vollzug des Angebots bei der
Zielgesellschaft durchsetzen könnte, muss den Fair Value-Aktionären nicht zwingend
ein wie auch immer gearteter Ausgleich angeboten werden. Es kann nicht
ausgeschlossen werden, dass solche Maßnahmen einen nachteiligen Einfluss auf
den Aktienkurs und/oder den rechnerisch aus dem Unternehmenswert hergeleiteten
Wert der Fair Value-Aktien haben könnten.
•
Im Falle des Vollzugs des Übernahmeangebots wird die Zielgesellschaft aufgrund
der Vollzugsbedingung der Mindestannahmequote im Mehrheitsbesitz der Bieterin
stehen und damit ein von der Bieterin abhängiges Unternehmen im Sinne von § 17
AktG sein. Die rechtlichen Rahmenbedingungen hierfür werden durch die §§ 311 ff.
AktG festgelegt. Für die Fair Value nachteilige Maßnahmen dürfen von der Bieterin
veranlasst werden, sofern der Nachteil ausgeglichen wird.
•
Den Fair Value-Aktionären steht nach Ende der Annahmefrist für den Fall, dass der
Bieterin nach Abschluss des Übernahmeangebots mindestens 95 % der Fair ValueAktien gehören, gemäß § 39c WpÜG ein dreimonatiges Andienungsrecht für die von
ihnen gehaltenen Fair Value-Aktien zu. Angesichts der Angebotsstruktur, bei der die
Bieterin aus steuerlichen Gründen einen Erwerb einer Beteiligung von 95 % oder
mehr vermeiden möchte, erscheint es Vorstand und Aufsichtsrat als nicht
wahrscheinlich, dass eine solche Möglichkeit zur nachträglichen Annahme entstehen
wird.
IX.
Interessenlage des Vorstands und des Aufsichtsrats
1.
Interessenlage der Mitglieder des Vorstands
Alleinvorstand der Zielgesellschaft ist gegenwärtig Herr Frank Schaich.
Herr Schaich hält 6.792 Fair Value-Aktien. DEMIRE-Aktien hält Herr Schaich keine.
Herrn Schaich wurden von der Bieterin, den mit ihr gemeinsam handelnden Personen oder
deren Tochterunternehmen keine Geldleistungen oder andere geldwerte Vorteile im
- 77 Zusammenhang mit dem Angebot gewährt, versprochen oder in Aussicht gestellt. Die
Bieterin hat nach eigenen Angaben keine Vereinbarungen mit Herrn Schaich getroffen.
Im Business Combination Agreement ist die Absicht niedergelegt, dass Herr Schaich
Vorstand der Fair Value bleibt und zum weiteren Vorstandsmitglied bei der Bieterin bestellt
wird (vgl. dazu auch Abschnitt VI.2 dieser Stellungnahme).
Der Anstellungsvertrag von Herrn Schaich enthält keine Regelung für den Fall eines
Wechsels der Kontrolle, die eine Entschädigungszahlung vorsieht.
2.
Interessenlage der Mitglieder des Aufsichtsrats
Der Aufsichtsrat der Zielgesellschaft besteht gegenwärtig aus den folgenden drei
Mitgliedern: Rolf Elgeti (Vorsitzender), Dr. Oscar Kienzle (stellvertretender Vorsitzender) und
Prof. Dr. Heinz Rehkugler. Der Aufsichtsrat setzt sich ausschließlich aus Vertretern der
Anteilseigner zusammen.
Wie in Ziffer 6.8 der Angebotsunterlage und Abschnitt III.8 dieser Stellungnahme ausgeführt,
hat die Bieterin am 31. Juli 2015 mit der Jägersteig Beteiligungs GmbH, der Kienzle
Vermögensverwaltungs GmbH, der Obotritia Beteiligungs GmbH sowie der Försterweg
Beteiligungs GmbH jeweils Andienungsverpflichtungen geschlossen, in denen sich diese
jeweils verpflichtet haben, das Angebot für alle von ihnen jeweils gehaltenen Fair ValueAktien vorbehaltlich des Vollzugs des Erwerbs des T6-Portfolios gemäß den Bestimmungen
der vorliegenden Angebotsunterlage anzunehmen. Die vorgenannten Gesellschaften
Jägersteig Beteiligungs GmbH, Obotritia Beteiligungs GmbH und Försterweg Beteiligungs
GmbH werden von dem Aufsichtsratsvorsitzenden Rolf Elgeti kontrolliert und halten
insgesamt 3.118.870 Fair Value-Aktien. Die vorgenannte Gesellschaft Kienzle
Vermögensverwaltungs GmbH wird von dem Aufsichtsratsmitglied Dr. Oscar Kienzle
kontrolliert und hält insgesamt 157.200 Fair Value-Aktien.
Herr Rolf Elgeti hält über die von den vorgenannten Gesellschaften indirekt gehaltenen Fair
Value-Aktien keine weiteren Fair-Value-Aktien. Dr. Oscar Kienzle hält direkt weitere 45.130
Fair Value-Aktien, und weitere 23.386 Fair Value-Aktien werden ihm mittelbar zugerechnet.
Das Aufsichtsratsmitglied Prof. Dr. Heinz Rehkugler hält direkt 2.000 Fair Value-Aktien.
Kein Mitglied des Aufsichtsrats hält DEMIRE-Aktien.
Keinem Mitglied des Aufsichtsrats der Zielgesellschaft wurden von der Bieterin, den mit ihr
gemeinsam handelnden Personen oder deren Tochterunternehmen Geldleistungen oder
andere geldwerte Vorteile im Zusammenhang mit dem Angebot gewährt, versprochen oder
in Aussicht gestellt. Die Bieterin hat nach eigenen Angaben keine Vereinbarungen mit
einzelnen Mitgliedern des Aufsichtsrats getroffen.
- 78 X.
Absicht der Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats, das Angebot
anzunehmen
Die von dem Aufsichtsratsmitglied Rolf Elgeti kontrollierten Gesellschaften (Jägersteig
Beteiligungs GmbH, Obotritia Beteiligungs GmbH und Försterweg Beteiligungs GmbH) und
die von dem Aufsichtsratsmitglied Dr. Oscar Kienzle kontrollierte Kienzle
Vermögensverwaltungs GmbH haben bezüglich der von diesen gehaltenen Fair ValueAktien Andienungsverpflichtungen mit der Bieterin abgeschlossen und sich in diesen
verpflichtet, das Angebot für den Fall des Vollzugs des Erwerbs des T6-Portfolios
anzunehmen. Sobald der Vollzug des Erwerbs des T6-Portfolios durch die Bieterin
bekanntgegeben worden ist, werden diese Gesellschaften nach Information von Herrn Rolf
Elgeti bzw. Herrn Dr. Oscar Kienzle entsprechend ihrer vertraglichen Verpflichtung das
Angebot annehmen.
Ferner beabsichtigen Herr Frank Schaich und Prof. Dr. Heinz Rehkugler, das Angebot für
die von ihnen gehaltenen Fair Value-Aktien anzunehmen. In Bezug auf die von Herrn Dr.
Oscar Kienzle weiteren direkt (45.130 Stück) und indirekt (23.386 Stück) gehaltenen Fair
Value-Aktien beabsichtigt Herr Dr. Oscar Kienzle aus persönlichen steuerlichen Gründen,
das Angebot nicht anzunehmen.
Sollte der Erwerb des T6-Portfolios nicht bis zum Ablauf der Annahmefrist bzw. innerhalb
der Weiteren Annahmefrist vollzogen werden, beabsichtigen die von den
Aufsichtsratsmitgliedern Rolf Elgeti und Dr. Oscar Kienzle kontrollierten Gesellschaften
sowie Herr Frank Schaich und Prof. Dr. Heinz Rehkugler, das Angebot für die von ihnen
gehaltenen Fair Value-Aktien nicht anzunehmen.
XI.
Empfehlung
Vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen und unter Berücksichtigung aller
Gesamtumstände begrüßen Vorstand und Aufsichtsrat das Angebot der Bieterin. Vorstand
und Aufsichtsrat sind unter Hinweis auf die Fairness Opinion von Rothschild und aus den in
dieser Stellungnahme dargestellten Gründen der Auffassung, dass die Gegenleistung den
rechtlichen Vorgaben entspricht und in der Gesamtbetrachtung, allerdings vorbehaltlich des
Vollzugs des Erwerbs des T6-Portfolios und des Eintritts der diesbezüglich getroffenen
Annahmen, angemessen ist.
Vorstand und Aufsichtsrat weisen die Fair Value-Aktionäre ausdrücklich darauf hin,
dass die Gegenleistung nur unter Berücksichtigung des Vollzugs des Erwerbs T6Portfolios als angemessen beurteilt wird. Sollte der Kauf des T6-Portfolios nicht
wirksam vollzogen werden bzw. sollte der Zugang des T6-Portfolios nicht zu der
erwarteten Erhöhung des Eigenkapitals der Bieterin in Höhe von EUR 43,5 Mio.
führen, würden die Fair Value-Aktionäre, die das Angebot annehmen, im Hinblick auf
das in der DEMIRE-Aktie verkörperte anteilige Eigenkapital wertmäßig verwässert
bzw. würde sich die Prämie verringern, wenn im Falle des Zugangs des T6-Portfolios
der Eigenkapitaleffekt unterhalb der Erwartungen in Höhe von EUR 43,5 Mio. bliebe.
- 79 Da Vorstand und Aufsichtsrat keine Einsicht in die Verträge zum Erwerb des T6Portfolios hatten und ihnen die einzelnen Regelungen, insbesondere die finalen
Finanzierungskonditionen, zum Vollzug des Erwerbs nicht bekannt sind, können
Vorstand und Aufsichtsrat auch nicht abschließend beurteilen, ob und wann und
unter welchen Voraussetzungen es zu einem Vollzug und Übergang des T6-Portfolios
auf die Bieterin kommt.
Aus diesem Grund empfehlen Vorstand und Aufsichtsrat, das Angebot erst und nur
dann anzunehmen, wenn der Vollzug des Erwerbs des T6-Portfolios seitens der
Bieterin bekanntgegeben worden ist und die Aktionäre sich aufgrund einer solchen
Bekanntmachung davon überzeugen konnten, dass die durch den Vollzug des
Erwerbs des T6-Portfolios erwartete Erhöhung des Eigenkapitals eingetreten ist und
die endgültigen Konditionen für den Erwerb des T6-Portfolios für die Bieterin nicht
wesentlich nachteilig sind.
Die Aktionäre sollten bei ihrer Entscheidung über die Annahme des Angebots aber auch den
unter Abschnitt V.4.(f) dieser Stellungnahme aufgezeigten Umstand berücksichtigen, dass
die Bieterin voraussichtlich auf absehbare Zeit nicht in der Lage sein wird, Dividenden
auszuschütten.
Die vorstehende Empfehlung wurde im Vorstand und im Aufsichtsrat jeweils einstimmig
verabschiedet.
Vorstand und Aufsichtsrat weisen darauf hin, dass jeder Fair Value-Aktionär unter
Würdigung der Gesamtumstände, seiner individuellen Verhältnisse und seiner persönlichen
Einschätzung über die zukünftige Entwicklung der Zielgesellschaft, des Börsenkurses und
des Wertes der Fair Value-Aktien seine eigene Entscheidung darüber treffen muss, ob und
für wie viele Fair Value-Aktien er das Angebot annimmt oder nicht.
München, den 28. Oktober 2015
Fair Value REIT-AG
Der Vorstand
Der Aufsichtsrat
- 80 -
Anlage
Fairness Opinion der Rothschild GmbH vom 27. Oktober 2015

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