immobilienreport bonn / rhein-sieg 2015

IMMOBILIENREPORT BONN / RHEIN-SIEG 2015
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•
•
•
DATEN ZU DEMOGRAPHIE UND WIRTSCHAFTSKRAFT
PREISE FÜR EIN-/ZWEIFAMILIENHÄUSER
PREIS- UND MARKTENTWICKLUNGEN
TRENDS / MARKTEINSCHÄTZUNGEN / ANALYSEN
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 2015
S e i t e |2
Einleitung:
Sehr geehrte Damen und Herren,
wir freuen uns, Ihnen nunmehr im 5. Jahr unseren aktuellen Immobilienreport 2015 vorstellen zu dürfen.
Was ist das Besondere an diesem hauseigenen Marktbericht?
Wir haben uns dazu entschieden, für diesen Marktbericht nur auf amtliche Daten der Gutachterausschüsse zurück zugreifen. Diesen Daten liegen sämtliche auswertbaren Kauffälle der Bundestadt Bonn sowie den Gemeinden des Rhein-SiegKreises zu Grunde. In 2014 waren dies insgesamt 13.893 Kauffälle. Es ist also das tatsächliche Marktgeschehen
abgebildet.
Ferner haben wir eine Datenbank aufgebaut und die Daten der Grundstücksmarktberichte seit dem Jahre 2005 erfasst. Seit
2011 veröffentlichen wir unseren Marktbericht.
Nur so können wir Marktentwicklungen wirklich seriös beurteilen. Denn eine punktuelle Entwicklung in einem Teilmarkt
kann stets durch einzelne Effekte hervorgerufen sein, die möglicherweise nicht nachhaltig ist.
Bonn KP (€)/qm Gründerzeithaus
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Autor: Till Herrmann – zertifizierter Sachverständiger ZIS Sprengnetter
Heisterbacher Str. 106 – 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 02223 – 2794875 oder [email protected]
www.immo-siebengebirge.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 2015
S e i t e |3
Was beabsichtigen wir mit unserem Immobilienreport Bonn/Rhein-Sieg?
Wir nutzen den ImmoReport Bonn/Rhein-Sieg insbesondere für die Erstellung unserer Immo-Analysen, also für die
Beratung Verkäufern und Käufern im Vorfeld eines (Ver-)Kaufs. Es geht meist um sehr viel Geld, deswegen sind
verlässliche Daten wichtig, fundierte Prognosen sind sogar noch entscheidender.
Seit 2005 beraten wir vorrangig private (teils zukünftige) Grundbesitzer kompetent und nachhaltig in folgenden
Fachgebieten:
Immobilienbewertung nach Maß bei
Kauf, Verkauf, Scheidung/Nachlass
• Wertgutachten
• Kauf-/Verkaufsberatung
• Energieausweise
Berater statt Makler
Entscheidungen sind bei uns immer
Chefsache
• Verkäuferberatung
• Professionelles
Immobilienmarketing
• Einzelleistung oder Full-Service
•
•
•
•
Mietverwaltung
Sondermietverwaltung (WEG)
Nebenkostenabrechnungen
Vermieterservice
Das Team:
Till Herrmann
Marlies Haase
Nicole Tentler
Claudia Seibt
Autor: Till Herrmann – zertifizierter Sachverständiger ZIS Sprengnetter
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Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 2015
S e i t e |4
Inhaltsverzeichnis:
1.
1.1
1.2
1.3
1.3.1
1.3.2
1.3.2.1
1.3.2.2
1.3.2.3
1.3.2.4
1.3.2.5
1.4
2.
2.1
2.2
2.3
2.3.1
2.3.2
2.3.2.1
2.3.2.2
2.3.2.3
2.3.2.4
2.3.2.5
2.3.2.6
2.3.2.7
2.3.2.8
2.3.2.9
2.3.2.10
2.3.2.11
2.3.2.12
2.3.2.13
2.3.2.14
2.3.2.15
2.3.2.16
2.3.2.17
2.3.2.18
2.4.
Region Bonn
Allgemeine Daten
Wirtschaftsdaten
Immobilienpreise
Grundstückspreise
Ein- und Zweifamilienhäuser
Freistehende EFH
DHH/REH
RMH
Freistehende Villen
Gründerzeithäuser
Markteinschätzung Till Herrmann Region Bonn
Region Rhein-Sieg-Kreis
Allgemeine Daten
Wirtschaft & Demographie
Immobilienpreise Teilmarkt Ein-/Zweifamilienhäuser
Kreisgebiet insgesamt
Betrachtung Preise und Entwicklungen in den einzelnen Gemeinden
Gemeinde Alfter
Gemeinde Meckenheim
Gemeinde Rheinbach
Gemeinde Swisttal
Gemeinde Wachtberg
Gemeinde Bornheim
Gemeinde Niederkassel
Gemeinde Bad Honnef
Gemeinde Königswinter
Gemeinde Sankt Augustin
Gemeinde Siegburg
Gemeinde Troisdorf
Gemeinde Hennef
Gemeinde Lohmar
Gemeinde Eitorf
Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid
Gemeinde Ruppichteroth
Gemeinde Windeck
Markteinschätzung Till Herrmann Region Rhein-Sieg-Kreis
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Immobilien-Report
Report Bonn / Rhein-Sieg
Rhein
2015
S e i t e |5
1. Region Bonn
1.1 Allgemeine Daten: (Quelle: Wikipedia)
Wappen
Lage innerhalb NRW
Basisdaten
Bundesland:
Nordrhein
Nordrhein-Westfalen
Regierungsbezirk:
Höhe:
Fläche:
Köln
60 m ü. NN
141,22 km²
Einwohner:
322.960 (Ende 2013)
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1.2 Wirtschaftsdaten: (Quelle: Bundesagentur für Arbeit, GfK AG Nürnberg)
Kaufkraft 2014 (Vorjahr 2013)
Arbeitslosenquote
Bonn
112,5 (112,2)
6,5
% (6,5 %)
NRW
100,3 (100,3)
8,4
(8,1%)
Deutschland
100
6,6 %
(6,8%)
Einwohnerzahl
320.000
17,545 Mio.
80,716 Mio.
Die Einwohnerzahl steigt leicht, die langfristigen Prognosen für die Einwohnerzahlentwicklung sind positiv. Zwischen 2011
und 2030 soll die Einwohnerzahl in Bonn um +11,5 % steigen. Gegenüber den anderen Städten und Gemeinden in NRW,
die ebenfalls wachsen, hat Bonn die Besonderheit, dass das Wachstum neben dem positiven Wanderungssaldo auch durch
einen Geburtenüberschuss (+3,5 %) bedingt ist.
Noch viel entscheidender als die Bevölkerungsanzahl ist die (durchschnittliche) Kaufkraft. Diese ist in Bonn sehr hoch (12,5
% über Bundesdurchschnitt).
Bonn hat eine hohe Akademikerquote (23,1 % aller Beschäftigten), viele Beamte und Selbstständige und eine
vergleichsweise geringe Arbeitslosenquote.
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Wie steht Bonn im Vergleich zu anderen Städten da?
Die nachfolgende Übersicht zeigt, dass Bonn bei den anerkannten Städte-Rankings immer Spitzenplätze (obere 10%)
belegt.
Quelle: Jahreswirtschfatsbericht Stadt Bonn 2014, www.bonn.de
Besonders hervorzuheben ist, dass Bonn beim „HWWI/Berenberg Städteranking 2013“ den 3. Platz belegt hat, hinter
Frankfurt und München aber vor Düsseldorf, Berlin und Köln.
Wie wirken sich positive Wirtschafts- und Demographiedaten auf die
Immobilienmärkte aus?
Das Rheinisch-Westfälische Institut für Wirtschaftsforschung (RWI) hatte in 2014 verschiedene Städte hinsichtlich
unerwartet schneller Immobilienpreissteigerungen untersucht. Bonn gehörte zu jenen Städten, die eine unerwartet starke
Preissteigerung zu verzeichnen hatte.
Die Schnelligkeit und Stärke
Beschäftigungschancen.
einer
Preisspirale
stehe
im
direkten
Zusammenhang
mit
dem
Faktor:
Der positive Wanderungssaldo zeigt, dass in Bonn mehr Leute kommen als gehen, der Geburtenüberschuss belegt, dass
viele Familien sich in Bonn eine Zukunft aufbauen.
Dieses „positive Klima“ wirkt sich nachhaltig auf die Immobiliennachfrage aus. Die Familien, die ihre Zukunft in Bonn sehen
und über die nötige Kaufkraft verfügen, möchten gerne in die „eigenen 4 Wände“ investieren und kaufen Wohnungen,
Häuser und Grundstücke. Die Preise steigen nachhaltig.
Autor: Till Herrmann – zertifizierter Sachverständiger ZIS Sprengnetter
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1.3. Immobilienpreise in guten + mittleren Wohnlagen:
(Quelle Grundstücksmarktberichte Bonn 2015)
1.3.1. Bodenrichtwerte (Grundstückspreis)
Der örtliche Gutachterausschuss veröffentlicht in seinem aktuellen Grundstücksmarktbericht 2015 folgende,
durchschnittliche Preisentwicklungen für baureifes Land: EFH/ZFH: + 1 % (Vorjahr + 7 %), MFH/WGH: + 0 % (VJ +5%),
Gewerbe/Industrie: + 0 % (VJ +0%).
Analyse: Der Rückgang der Preissteigerung im Teilmarkt „EFH/ZFH“ von +7 % auf + 1% ist zu bemerken und könnte ein
Indiz dafür sein, dass sich die Preisentwicklung in diesem Teilmarkt abschwächt. Es ist jedoch anzumerken, dass die
Bodenrichtwerte stets nur aus Verkäufen von unbebauten Grundstücken abgeleitet werden. Da die Verkäufe von
unbebauten (EFH/ZFH) Grundstücken im Stadtgebiet Bonn nur 8 % alle Käuffälle (außer Gewerbe) ausmacht, ist diese
Entwicklung noch kein zwingendes Indiz für eine Abschwächung der Dynamik. Interessant ist die Tatsache, dass im
Vergleich zum Vorjahr +14 % mehr unbebaute Grundstücke verkauft worden sind, dies könnte mit der Ausweisung kleinerer
Neubaugebiete zusammenhängen.
Autor: Till Herrmann – zertifizierter Sachverständiger ZIS Sprengnetter
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1.3.2 Teilmarkt der Ein-/und Zweifamilienhäuser
differenziert nach „freistehend“; „Doppelhaushälfte+Reiheneckhaus“ sowie „Reihenmittelhaus“
Bonn EFH/ZFH Geldumsatz
in Mio €
300
250
200
150
100
50
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2013
2014
Bonn EFH/ZFH Flächenumsatz (ha)
40
35
30
25
20
15
10
5
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Analyse Teilmarkt aller Ein-/Zweifamilienhäuser:
Der Geldumsatz ist von 207 Mio. € auf 248 Mio. € um fast +20% gestiegen. Der Flächenumsatz ist dagegen nur um 13 %
gestiegen. Aus diesem Verhältnis lässt sich die Annahme treffen, dass das Preisniveau in diesem Teilmarkt gestiegen ist.
Es folgt die differenzierte Analyse der Teilmärkte nach Anbauart (freistehend, einseitig- bzw. zweiseitig angebaut).
.
Autor: Till Herrmann – zertifizierter Sachverständiger ZIS Sprengnetter
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1.3.2.1. Freistehende Einfamilienhäuser in mittleren und guten Lagen
Grundstücksgröße zwischen 350 und 800 m²
Bonn Kauffälle freist. EFH
90
80
70
60
Neubau
50
ab 1975
40
1950-1974
30
bis 1949
20
10
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Bonn Kaufpreise (€) freist. EFH
800000
700000
600000
500000
Neubau
400000
ab 1975
300000
1950-1974
200000
bis 1949
100000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Bonn KP (€)/qm freist. EFH
4000
3500
3000
2500
Neubau
2000
ab 1975
1500
1950-1974
1000
bis 1949
500
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
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S e i t e | 11
Baujahr
Kauffälle
2012-2014
(Entwicklungen Vorjahr)
∅- Preise €
KP €/qm
(Vorjahr/Entwicklung)
1975-2012
25
1950-1974
65
bis 1949
16
(+10)
(+11)
(+0)
450.000
357.000
476.000
(384.000/+17%)
2.742
(2.333/+17%)
(349.000/+2%)
389.000/+22%
2.655
(2.629/+0%)
2.924
(2.680/+9%)
Analyse Daten Teilmarkt freistehende Ein-/und Zweifamilienhäuser:
Gegenüber dem Vorjahr konnten insgesamt 21 mehr Kauffälle verzeichnet werden. Folglich ist noch „Bewegung auf dem
Markt“ gegeben.
Die meisten der verkaufen (freistehenden) Einfamilienhäuser sind (wie im Vorjahr) der Baujahresklasse 1950-1974
zuzuordnen. Dies ist also der größte Bereich dieses Teilmarktes.
In diesem (bedeutungsvollsten) Teilmarkt sind die Preis nicht (bzw. nicht wesentlich) gestiegen. Ältere (Bj. bis 1949) und
jüngere (1975-2012) freist. EFH/ZFH sind dagegen deutlich teurer geworden.
.
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S e i t e | 12
1.3.2.2 Doppelhaushälften/Reiheneckhäuser in mittleren und guten Lagen
mit einer Grundstücksgröße von 250-500 m²
Bonn Kauffälle DHH/REH
140
120
100
Neubau
80
ab 1975
60
1950-1974
40
bis 1949
20
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Bonn Kaufpreise (€) DHH/REH
450.000
400.000
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
Neubau
ab 1975
1950-1974
bis 1949
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Bonn KP (€)/qm DHH/REH
3.000
2.500
2.000
Neubau
1.500
ab 1975
1950-1974
1.000
bis 1949
500
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
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S e i t e | 13
Baujahr
Kauffälle
(Entwicklungen Vorjahr)
2012-2014
117
(+50)
410.000 €
∅ - Preise €
∅ - Größe in m² Wfl.
KP/qm (Vorjahr/Entwicklung)
(403.000/+1,7%)
147
2.762
(2.807/-2%)
1975-2011
57
(+6)
375.000 €
(356.000/+5%)
146
2.647
(2.456/+7,7%)
1950-1974
61
(-8)
bis 1949
32
(+16)
297.000 €
(282.000/+5,3% )
326.000 €
(248.000/+31%)
132
2.332
(2.395/-2,7%)
153
2.294
(1.785/+28%)
Analyse Daten Teilmarkt DHH/REH:
Es ist einer starker Anstieg bei den Kauffällen für neue Häuser zu verzeichnen. Die Preise in diesem Teilmarkt stagnieren
dagegen (absoult + 1,7%, je m² Wfl. -2%)- Deutlich stärker steigen die Preise für DHH/REH in den Baujahresklasse 19752011. Einen extremen Preisanstieg ist in der Baujahresklasse bis 1949 zu verzeichnen (rd. + 30%).
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S e i t e | 14
1.3.2.3 Reihenmittelhäuser in mittleren und guten Lagen
mit einer Grundstücksgröße von 150-300 m²
Bonn Kauffälle RMH
90
80
70
60
Neubau
50
ab 1975
40
1950-1974
30
bis 1949
20
10
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Bonn Kaufpreise (€) RMH
700.000
600.000
500.000
Neubau
400.000
ab 1975
300.000
1950-1974
200.000
bis 1949
100.000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Bonn KP (€)/qm RMH
2.500
2.000
Neubau
1.500
ab 1975
1.000
1950-1974
bis 1949
500
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
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S e i t e | 15
Baujahr
Kauffälle
(Entwicklungen Vorjahr)
∅ - Preise € (Vorjahr)
∅ - Größe in m² Wfl.
KP/qm
(Vorjahreswert/Entwicklung)
2012-2013
17
(-27)
1975-2011
33
(-7)
353.000
261.000
(325.000/+8%)
(236.000/+10%)
k.A.
k..A.
1950-1974
24
(-10)
129
2.124
(1.845/+15%)
213.000
(223.000/-5%)
105
2.126
(2.198/-4%)
bis 1949
16
(-3)
276.000
(249.000/+10%)
132
1.889
(1992/-6%)
Analyse Daten Teilmarkt RMH:
Es ist ein Rückgang der Kauffälle zu verzeichnen, besonders stark im Teilmarkt der Neubauten. Dagegen steht ein
erheblicher Preisanstieg (+8%) in diesem Teilmarkt. Noch stärker ist der Preiszuwachs in der Altersklasse 1975-2011 sowie
bis 1949 mit + 10%.
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S e i t e | 16
1.3.2.4 Freistehende Villa in mittleren und guten Lagen
Bonn Kauffälle freistehende Villa
30
25
20
15
10
5
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Bonn Kaufpreise (€) freistehende Villa
1.400.000
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Bonn KP (€)/qm freistehende Villa
4.500
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
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S e i t e | 17
1911 - 1997
Baujahr
Kauffälle
15
(-4)
700t€ - 2,2 Mio.
(Entwicklungen Vorjahr)
Preisspanne in €
(750t – 1,325 Mio.)
∅ - Preise in €
Preisentwicklungen zu Vorjahr
∅ - Größe in m² Wfl.
KP/qm (Vorjahr/Entwicklung)
1.02 Mio. €
(1,02 Mio. €)
+0%
337
3.860 €
(3.500/+10%)
Analyse Daten Teilmarkt Freist. Villa:
Es werden weniger Villen verkauft, die Preise steigen nur moderat.
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S e i t e | 18
1.3.2.5 Gründerzeithaus (beidseitig angebaut) in mittleren und guten Lagen
Bonn Kauffälle Gründerzeithaus
60
50
40
30
20
10
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Bonn Kaufpreise (€) Gründerzeithaus
1.000.000
900.000
800.000
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2013
2014
Bonn KP (€)/qm Gründerzeithaus
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Autor: Till Herrmann – zertifizierter Sachverständiger ZIS Sprengnetter
Heisterbacher Str. 106 – 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 02223 – 2794875 oder [email protected]
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(Entwicklungen Vorjahr)
29
(+7)
300t€ - 2,29 Mio.
Preisspanne in €
(333t – 1,235 Mio. )
Kauffälle
887.000 €
∅ - Preise in €
Preisentwicklung zum Vorjahr
(734.000)
+ 20 %
272
Größe
(362)
3.189
KP/qm (Vorjahr/Entwicklung)
(2.997+6,4%)
Analyse Daten Teilmarkt Gründerzeithäuser:
Gegenüber dem starken Rückgang der Kauffallzahlen im Vorberichtszeitraum (-50%) ist nun von einer steigenden Zahl der
Kauffälle in diesem Teilmarkt zu berichten.
Die Kaufpreise sind weiter im deutlichen Aufwärtstrend, + 20 % beim mittleren Kaufpreis und + 6% beim relativen Kaufpreis
je m² Wohnfläche.
Auffällig ist der höchste Kaufpreis von 2,29 Mio. €, der fast doppelt so hoch ist, wie der höchste Kaufpreis im Vorjahr.
Autor: Till Herrmann – zertifizierter Sachverständiger ZIS Sprengnetter
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S e i t e | 20
1.4 Meine Markteinschätzung für den Immobilienmarkt (Ein- und Zweifamilienhäuser) Bonn:
Die bereits in der letzten 2 Berichtszeiträumen festgestellte Preissteigerung setzt sich auch in diesem Jahr fort.
Die Preise stiegen zwischen 0 und 30 %, im Regelfall um die 10 %. Die Preise für unbebaute Grundstücke
steigen um +1 %, der Geldumsatz hat deutlich zugenommen. Die Zahl der Kauffälle hat ebenfalls zugenommen.
Diese Faktoren beschreiben ganz deutlich einen gesunden Wachstumsmarkt. Insbesondere die Tatsache, dass
die Zahl der Kauffälle steigen konnte, verdeutlicht, dass in Bonn zwar viel Nachfrage, aber auch ein
entsprechendes Angebot vorhanden ist. Nach eigenen Beobachtungen kaufen zunehmend Menschen
Immobilien, die sonst gemietet haben, da sie nur einige Jahre in Bonn bleiben wollen. Dies könnte in dem
niedrigen Zinsniveau sowie den beschriebenen Wachstumsfaktoren begründet liegen. Dieses Klientel verkauft
dann aber auch häufig diese Immobilien nach ein paar Jahren wieder. Dieses Vorgehen wirkt sich dann wiederum
positiv auf der Angebotsseite aus.
Da weiterhin nicht mit (nachhaltig) steigenden Zinsen für Immobiliendarlehen gerechnet wird und auch weiterhin
aufgrund der verschiedenen Krisenherde Sachwerte im Allgemeinen und Immobilien in den Wachstumsregionen
Deutschlands begehrt sein werden, wird nach meiner Einschätzung dieser Trend weiter anhalten.
In den Teilmärkten der Neubauten wird eine weitere Verknappung des Angebotes zumindest mittelfristig zu
erwarten sein, damit werden in diesem Teilmarkt voraussichtlich die Preise stärker steigen, als in anderen
Teilmärkten.
Autor: Till Herrmann – zertifizierter Sachverständiger ZIS Sprengnetter
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Report Bonn / Rhein-Sieg
Rhein
2015
S e i t e | 21
2. Region Rhein-Sieg
Sieg-Kreis
2.1. Allgemeine Daten: (Quelle: Wikipedia)
Wappen
Übersichtskarte
2.2.
2. Wirtschaft & Demographie
Kaufkraft 2014 (Vorjahr)
Arbeitslosenquote
Einwohnerzahl
Rhein-Sieg-Kreis
Rhein
107,1
(107,0)
5,9 % (6,2 %)
582.000 (580.000)
NRW
100,3 (100,3)
8,4
(8,1%)
Deutschland
100
6,6 %
(6,8%)
17,545 Mio.
80,716 Mio.
Quelle: Alle nachfolgenden Tabellen wurdenn der Website www.rhein-sieg-kreis.de entnommen.
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Fazit zu den Daten „Wirtschaft & Demographie“:
Weiterhin überdurchschnittliche Kaufkraft, unterdurchschnittliche Arbeitslosenquote, moderater
Bevölkerungszuwachs. Diese Faktoren beschreiben einen gesund wachsenden Landkreis.
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S e i t e | 23
2.3. Immobilienpreise Teilmarkt Ein-/Zweifamilienhäuser:
(Quelle Grundstücksmarktberichte 2015 Rhein-Sieg-Kreis)
2.3.1 Entwicklungen im gesamten Kreisgebiet
Bodenwerte (Grundstückspreis) Teilmarkt Ein-/Zweifamilienhaus
Gemäß dem aktuellen Grundstücksmarktbericht 2015 des Rhein-Sieg-Kreises wurde in 2014 eine Preissteigerung für
unbebaute Ein-/und Zweifamilienhausgrundstücke von + 0,6 % (Vorjahr + 0,6 %) gemessen.
Fazit:
Weiterhin nur ein moderater Wachstum auf Kreisebene im Teilmarkt unbebaute Grundstücke für Ein- und
Zweifamilienhäuser.
Die wesentliche Größe ist der Geldumsatz. Diese hat in 2014 gegenüber 2013 um 7,6 % (Vorjahr +7%) zugenommen.
Insgesamt wurden 1,263 Mrd. € umgesetzt (im Vorjahr waren es 1,173 Mrd. €).
Insgesamt wurden 2442 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft somit 3,6 % mehr als im Vorjahr.
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S e i t e | 24
Wie hat sich der Geldumsatz in den einzelnen Gemeinden entwickelt:
Daten 2014 (GMB 2013)
Alfter
Bad Honnef
Bornheim
Eitorf
Hennef
Königswinter
Lohmar
Meckenheim
Much
Neunkirchen-Seelscheid
Niederkassel
Rheinbach
Ruppichteroth
Sankt Augustin
Siegburg
Swisstal
Troisdorf
Wachtberg
Windeck
Geldumsatz in Tsd € Veränderung in %
22.181
21,62%
29.327
-4,14%
48.712
41,41%
12.821
-0,54%
48.717
-10,64%
47.165
20,80%
31.472
1,80%
35.239
46,66%
11.944
28,02%
25.171
18,78%
40.098
28,17%
23.209
7,15%
6.188
5,29%
57.089
-16,91%
29.195
-7,42%
20.923
23,67%
43.388
-15,79%
25.396
-11,02%
13.055
54,02%
Nachfolgend wird die Entwicklung in den einzelnen Teilmärkten beschrieben, differenziert nach „freistehenenden
Einfamilienhäusern“, „Doppelhaushälfte/Reiheneckhäusern“ sowie „Reihenmittelhäusern“.
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Kauffälle im Rhein-Sieg-Kreis
1.600
1.400
1.200
1.000
EFH
800
DHH
600
RMH
400
200
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Geldumsatz im Rhein-Sieg-Kreis
(in TSD €)
350.000
300.000
250.000
200.000
EFH
150.000
DHH
100.000
RMH
50.000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Mittlerer Kaufpreis im Rhein-SiegKreis
(in Tsd €)
300
250
200
EFH
150
DHH
100
Fazit: Viel Zuwachs beim
Geldumsatz im Teilmarkt der
„freist. EFH“, nachhaltig
steigende
Preise,
im
Teilmarkt
„DHH“,
auf
Kreisebene
eher
stagnierende Preise.
RMH
50
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
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2.3.2 Betrachtung Preise und Entwicklungen in einzelnen Gemeinden
2.3.2.1 Alfter
Alfter Kauffälle
80
70
60
50
EFH
40
DHH
30
RMH
20
10
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Alfter Geldumsatz
(in Tsd €)
18000
16000
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
EFH
DHH
RMH
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Alfter mittlerer Kaufpreis
(in Tsd €)
300
250
200
EFH
150
Fazit:
Starker
Umsatzzuwachs
im
Teilmarkt „freist. EFH“,
leichter Preisrückgang bei
„RMH“.
DHH
100
RMH
50
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
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S e i t e | 27
2.3.2.2 Meckenheim
Meckenheim Kauffälle
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
EFH
DHH
RMH
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Meckenheim Geldumsatz
(in Tsd €)
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
EFH
DHH
RMH
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Meckenheim mittlerer Kaufpreis
Fazit:
Deutlich
mehr
Umsätze in den Teilmärkten
„Freist. EFH“ sowie „DHH“,
moderat steigende Preise in
allen Teilmärkten.
(in Tsd €)
300
250
200
EFH
150
DHH
100
RMH
50
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
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S e i t e | 28
2.3.2.3 Rheinbach
Rheinbach Kauffälle
80
70
60
50
EFH
40
DHH
30
RMH
20
10
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Rheinbach Geldumsatz
(in Tsd €)
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
EFH
DHH
RMH
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Rheinbach mittlerer Kaufpreis
(in Tsd €)
300
250
200
EFH
150
DHH
100
Fazit:
Stagnierende
Kauffallzahlen,
geringer
Umsatzzuwachs,
deutlich
steigende Preise. Diese
Faktoren lassen auf eine
Verknappung in Rheinbach
schließen.
RMH
50
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
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S e i t e | 29
2.3.2.4 Swisttal
Swisttal Kauffälle
60
50
40
EFH
30
DHH
20
RMH
10
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Swisttal Geldumsatz
(in Tsd €)
16.000
14.000
12.000
10.000
EFH
8.000
DHH
6.000
RMH
4.000
2.000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Swisttal mittlerer Kaufpreis
(in Tsd €)
300
250
200
EFH
Fazit: Deutliche Zuwächse
bei Umsatz und Kauffällen in
den Teilmärkten „Freist
EFH“ und „DHH“, moderate
Preissteigerungen, „RMH“
scheinbar nicht sehr gefragt.
150
DHH
100
.
RMH
50
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
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2.3.2.5 Wachtberg
Wachtberg Kauffälle
70
60
50
40
EFH
30
DHH
20
RMH
10
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Wachtberg Geldumsatz
(in Tsd €)
25.000
20.000
15.000
EFH
DHH
10.000
RMH
5.000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Wachtberg mittlerer Kaufpreis
(in Tsd €)
350
300
250
200
EFH
150
DHH
100
RMH
Fazit: Es wurden mehr
„freist. EFH“ als im Vorjahr
verkauft, der Geldumsatz ist
zudem
insgesamt
gewachsen,der
mittlere
Kaufpreis dagegen war
leicht rückläufig.
50
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
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S e i t e | 31
2.3.2.6 Bornheim
Bornheim Kauffälle
100
80
60
EFH
DHH
40
RMH
20
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Bornheim Geldumsatz
(in Tsd €)
25000
20000
15000
EFH
DHH
10000
RMH
5000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Bornheim mittlerer Kaufpreis
(in Tsd €)
350
300
250
200
EFH
150
DHH
Fazit: Umsatz und Kauffälle
steigen deutlich, Preise
entwickeln sich nur moderat,
bei “DHH“ sogar leichter
Preisrückgang.
RMH
100
50
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
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S e i t e | 32
2.3.2.7 Niederkassel
Niederkassel Kauffälle
200
150
EFH
100
DHH
RMH
50
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Niederkassel Geldumsatz
(in Tsd €)
40.000
35.000
30.000
25.000
EFH
20.000
DHH
15.000
RMH
10.000
5.000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Niederkassel mittlerer Kaufpreis
(in Tsd €)
350
300
250
200
EFH
150
DHH
Fazit:
Besonders
die
Teilmärkte „Freist. EFH“ und
„DHH“ konnten sich gut
entwickeln,
deutliche
Preissteigerung im Segment
„Freist. EFH“.
RMH
100
50
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
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S e i t e | 33
2.3.2.8 Bad Honnef
Bad Honnef Kauffälle
80
70
60
50
EFH
40
DHH
30
RMH
20
10
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Bad Honnef Geldumsatz
(in Tsd €)
20000
15000
EFH
10000
DHH
RMH
5000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Bad Honnef mittlerer Kaufpreis
(in Tsd €)
350
300
250
200
EFH
150
DHH
Fazit: Deutlich weniger
Kauffälle und Umsatz im
Teilmarkt „DHH“, rückläufige
Preisentwicklung bei „RMH“.
Anhaltender
Zuwachs
(Kauffälle + Umsatz) bei
„freist. EFH“.
RMH
100
50
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
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S e i t e | 34
2.3.2.9 Königswinter
Königswinter Kauffälle
160
140
120
100
EFH
80
DHH
60
RMH
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Königswinter Geldumsatz
(in Tsd €)
40.000
35.000
30.000
25.000
EFH
20.000
DHH
15.000
RMH
10.000
5.000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Königswinter mittlerer Kaufpreis
(in Tsd €)
Fazit: Positive Entwicklung
in
allen
Teilmärkten
hinsichtlich Anzahl, Umsatz
und Preise.
300
250
200
EFH
150
DHH
100
RMH
50
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Autor: Till Herrmann – zertifizierter Sachverständiger ZIS Sprengnetter
Heisterbacher Str. 106 – 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 02223 – 2794875 oder [email protected]
www.immo-siebengebirge.de
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S e i t e | 35
2.3.2.10 Sankt Augustin
Sankt Augustin Kauffälle
200
150
EFH
100
DHH
RMH
50
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Sankt Augustin Geldumsatz
(in Tsd €)
40.000
35.000
30.000
25.000
EFH
20.000
DHH
15.000
RMH
10.000
5.000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Sankt Augustin mittlerer Kaufpreis
(in Tsd €)
350
300
250
200
EFH
150
DHH
100
RMH
Fazit:
Rückläufige
Entwicklung, auch bei den
Kaufpreisen im Teilmarkt
„DHH“,
moderater
Wachstum
(auch
Kaufpreise) im Segment
„freist. EFH“.
50
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
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S e i t e | 36
2.3.2.11 Siegburg
Siegburg Kauffälle
120
100
80
EFH
60
DHH
40
RMH
20
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Siegburg Geldumsatz
(in Tsd €)
25.000
20.000
15.000
EFH
10.000
DHH
RMH
5.000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Siegburg mittlerer Kaufpreis
(in Tsd €)
350
300
250
200
EFH
150
DHH
Fazit: Der Teilmarkt „RMH“
gewinnt an Bedeutung,
deutlicher Preiszuwachs in
diesem
Segment,
nachhaltige
Preisentwicklung für „freist.
EFH“.
RMH
100
50
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
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S e i t e | 37
2.3.2.12 Troisdorf
Troisdorf Kauffälle
200
150
EFH
100
DHH
RMH
50
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Troisdorf Geldumsatz
(in Tsd €)
40.000
35.000
30.000
25.000
EFH
20.000
DHH
15.000
RMH
10.000
5.000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Troisdorf mittlerer Kaufpreis
(in Tsd €)
350
300
250
200
EFH
150
DHH
100
RMH
Fazit: Es wurden weniger
„DHH“ und „RMH“ verkauft,
der
Geldumsatz
ging
ebenfalls zurück, nur geringe
Preisentwicklung
im
Segment „DHH“.
50
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
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S e i t e | 38
2.3.2.13 Hennef
Hennef Kauffälle
140
120
100
80
EFH
60
DHH
40
RMH
20
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Hennef Geldumsatz
(in Tsd €)
35.000
30.000
25.000
20.000
EFH
15.000
DHH
RMH
10.000
5.000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Hennef mittlerer Kaufpreis
(in Tsd €)
300
250
200
EFH
150
DHH
100
Fazit: Deutlich mehr „freist.
EFH“ verkauft, mehr Geld
umgesetzt, jedoch keine
Preissteigerung in diesem
Segment. Preise für „RMH“
steigen bei Rückgang von
Kauffällen und Umsatz.
RMH
50
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
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S e i t e | 39
2.3.2.14 Lohmar
Lohmar Kauffälle
120
100
80
EFH
60
DHH
40
RMH
20
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Lohmar Geldumsatz
(in Tsd €)
25.000
20.000
15.000
EFH
10.000
DHH
RMH
5.000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Lohmar mittlerer Kaufpreis
(in Tsd €)
250
200
150
EFH
Fazit: Wenig Entwicklung bei
der Anzahl der Verkäufe
sowie dem Geldumsatz,
Preiststeigerung im Segment
„freist. EFH“.
DHH
100
RMH
50
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
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S e i t e | 40
2.3.2.15 Eitorf
Eitorf Kauffälle
70
60
50
40
EFH
30
DHH
20
RMH
10
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Eitorf Geldumsatz
(in Tsd €)
12000
10000
8000
EFH
6000
DHH
4000
RMH
2000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Eitorf mittlerer Kaufpreis
(in Tsd €)
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
EFH
DHH
Fazit: Weiterhin deutlich
steigende Preise für „freist.
EFH“ bei Rückgang der
Kauffallzahlen.
Moderate
Entwicklung des Teilmarktes
„DHH“.
RMH
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
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S e i t e | 41
2.3.2.16 Neunkirchen-Seelscheid
Neunkirchen-Seelscheid Kauffälle
100
80
60
EFH
DHH
40
RMH
20
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Neunkirchen-Seelscheid Geldumsatz
(in Tsd €)
25.000
20.000
15.000
EFH
DHH
10.000
RMH
5.000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Neuenkirchen-Seelscheid
mittlerer Kaufpreis
Fazit:
Trotz
deutlicher
Zuwächse bei Anzahl und
Geldumsatz
leicht
rückläufige Entwicklung der
Kaufpreise im Teilmarkt
„freist. EFH“.
(in Tsd €)
250
200
150
EFH
100
DHH
RMH
50
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
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S e i t e | 42
2.3.2.17 Ruppichteroth
Ruppichteroth Kauffälle
40
35
30
25
20
EFH
15
DHH
10
5
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Ruppichteroth Geldumsatz
(in Tsd €)
6.000
5.000
4.000
EFH
3.000
DHH
2.000
1.000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Ruppichteroth mittlerer Kaufpreis
(in Tsd €)
250
200
150
EFH
100
Fazit:
Die
Zahl
der
verkauften Häuser nimmt
weiter ab, die Preise (im
Teilmarkt „freist. EFH“) sind
rückläufig.
DHH
50
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
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S e i t e | 43
2.3.2.18 Windeck
Windeck Kauffälle
120
100
80
EFH
60
DHH
40
RMH
20
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Windeck Geldumsatz
(in Tsd €)
14.000
12.000
10.000
8.000
EFH
6.000
DHH
4.000
2.000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Windeck mittlerer Kaufpreis
(in Tsd €)
Fazit: Mehr „freist. EFH“
verkauft, Preise (in diesem
Segment) gestiegen.
140
120
100
80
EFH
60
DHH
40
20
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
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S e i t e | 44
2.4 Meine Markteinschätzung für den Immobilienmarkt Rhein-Sieg-Kreis:
Gegenüber dem Vorjahresbericht haben sich die Wirtschaftsdaten und demographischen Daten in 2014 im Kreisgebiet
positiv entwickelt. Diese Entwicklung schafft ein positives Umfeld für einen gesunden Immobilienmarkt.
Die Entwicklungen des Marktes, gemessen an der Veränderung der Kauffallzahlen, des Geldumsatzes sowie dem mittleren
Kaufpreis sind auf Kreisebene positiv. Besonders die nachhaltig steigenden Preise verstärken das Vertrauen der
potenziellen Immobilienkäufern in dieser Region Wohneigentum zu erwerben.
Wie auch bereits im vergangenen Jahr, entwickeln sich in den meisten Gemeinden besonders die Teilmärkte der „freist.
EFH“.
Wie auch in den vergangenen Jahren, ist in den ländlicheren Gemeinden ein geringerer Zuwachs festzustellen, als in den
an die Bundesstadt Bonn angrenzenden Gemeinden. Teilweise stagnieren die Preise über einen längeren Zeitraum. Diese
Entwicklung wird dazu führen, dass die Käufer immer vorsichtiger agieren und Sicherheitsabschläge bei ihrer
Kaufpreisüberlegung vornehmen werden.
Der Geldumsatz ist in den Gemeinden/Städten: Bornheim, Meckenheim und Windeck besonders stark gestiegen, in St.
Augustin, Troisdorf und Wachtberg besondert stark zurück gegangen.
Da das Preisniveau für Ein-/und Zweifamilienhäuser in Bonn weiter stark gestiegen ist und mit einem weiteren Preisanstieg
zu rechnen ist, sollte sich die Nachfrage besonders in den an die Bundesstadt angrenzenden Gemeinden weiter erhöhen
und somit auch zu einer Preissteigerung dort führen.
Autor des Immobilien-Reports Bonn-Rhein-Sieg 2015
Till Herrmann
zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung ZIS Sprengnetter (S)
staatlich geprüfter Betriebswirt Fachrichtung Wohnungswirtschaft und Realkredit
Mitglied im Expertengremium für Immobilienwerte Kölner Bucht
Geprüfter Immo-Barrierefreiexperte Sprengnetter
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