bremen

dave
bremen
ausgabe N˚3 — 2015/2016
immobilienmarktbericht des deutschen anlage-immobilien verbunds
Bremen rückt
in den____Fokus!
Top-Performance in diversen Assetklassen
berlin • kiel • dresden • hannover • münchen • stuttgart • bonn
bremen • frankfurt • hamburg • leipzig • nürnberg • chemnitz
essen • köln • Duisburg • pforzheim • baden-baden • karlsruhe
bruchsal • heidelberg • Düsseldorf • Münster
anlagemarkt bremen
Bremen rückt in den Fokus!
____
Top-Performance in diversen Assetklassen
Bremen – bundesweit der fünftgrößte Industriestandort – rückt in
Ergänzung zu den Top-7-Standorten in der Republik immobilienwirtschaftlich immer mehr in den Fokus von regional und
überregional agierenden Investoren. Seit vielen Jahren stabile
Märkte, ob im Officebereich, in der optimalen Vermietung von
an diversen Stellen jetzt eine wohnwirtschaftliche Nutzung
ermöglichen wird. Bremen reagiert insoweit auf den Megatrend „Reurbanisierung“, ferner auf diverse RefurbishmentErfordernisse im Bereich der City bzw. der Bahnhofsvorstadt. Immobilienwirtschaftlich besteht die große Chance,
in Verbindung mit dem Niedrigzinsumfeld, eine
aktive Stadtentwicklungspolitik und Stadterneuerung gleichermaßen zu betreiben. Investoren
finden innerstädtisch nach wie vor interessante
Flächen und Baulücken, ferner vermittelt unser
Haus seit fast 100 Jahren am Standort außerordentlich diskret und zielgerichtet derartige
Liegenschaften und Projektentwicklungen mit
Wertschöpfungsfaktor- und potential.
Neben dem Megatrend „Reurbanisierung“ führen
der demografische Wandel, der Wertewandel
und der technische Fortschritt zu einer sehr dynamischen Marktlage mit vielfältigen Chancen –
insbesondere für zentral gelegene Standorte und
Projekte.
Zum demografischen Wandel
»Früher aufstehen, beweglich bleiben, Möglichkeiten entgegengehen, anstatt ihnen nachzulaufen:
Das hält mich fit. Sportlich – auf meiner Joggingstrecke durchs grüne Bremen – genauso wie
geschäftlich.« Jens Lütjen, Geschäftsführender Gesellschafter Robert C. Spies Gruppe
innerstädtisch gelegenen Wohnungsbeständen sowie mit
einem wiederholt national prämierten Güterverkehrszentrum
und einer hohen Expertise in der Assetklasse Logistik/Industrie. Zugegeben – der citybezogene Anteil an den Gesamtverkaufsvolumina liegt nach wie vor bei nur 16 bis 17%!
Dies ist bundesweit ein unterdurchschnittlicher Wert, bietet
gleichermaßen retailbezogenen Investoren hohe zukünftige
Potenziale. Der Reihe nach:
Haushalts- und Bevölkerungsentwicklung
Bremen – so attestiert die nur wenige Wochen alte GEWOSStudie – kann auch zukünftig mit stabilen und weiter steigenden Haushalts- und Bevölkerungszahlen für viele Jahre aufwarten. Ein wichtiges Signal für immobilienwirtschaftliche Investitionen im innerstädtischen Bereich. Bremen wird zudem ab 2015/2016 einen neuen Bebauungsplan erhalten,
der auch in zentrumsbezogenen Lagen bzw. im Altstadtbereich
Die Immobilienwirtschaft erfährt eine hohe Nachfrage nach zentral gelegenem Wohnen mit bester
Infrastruktur, Barrierefreiheit sowie in vielen Teilen neuer,
hochmoderner Architektursprache.
Zum Wertewandel
Die Produkte, sie werden viel ausdifferenzierter, der Wertewandel führt zu lebensabschnittsbezogenerer Investition in
eigengenutzte Immobilien mit hohem Individualitätsgrad. Ausdruck findet diese Entwicklung u.a. in neuen Loft-Wohnprojekten, gemischt genutzten, hybriden Projektentwicklungen mit
neuerdings insoweit unterschiedlichen Assetklassen in einem
Gebäude – vor Jahren in dieser Akzeptanz undenkbar. Wohnhochhäuser, sie werden opportun und sind nicht mehr Ausdruck sozialer Benachteiligung. Der technische Fortschritt,
der Wunsch nach nachhaltigen, energetisch anspruchsvollen
Gebäuden, auch er findet Ausdruck in einer hohen Immobilienwirtschaftlichen Dynamik. Die nutzerseitige Sensibilisierung
für langfristig niedrige Nebenkosten, sie ist ausgeprägt –
dave bremen
losgelöst des aktuell wieder gesunkenen Ölpreisniveaus. Der
technische Fortschritt wird weiterhin technische Innovationen
in allen Assetklassen hervorbringen. Auch hier stehen wir
erst am Anfang einer vermutlich außerordentlich langfristigen
Entwicklung. Ausdruck findet dieser Aspekt in diversen Veranstaltungen zum Thema Industrie 4.0, Smart City, Smart
Homes usw.
Die Immobilienwirtschaft bleibt spannend, sie hat eine hohe
„Lernkurve“ in den letzten 25 Jahren sowie eine hohe Professionalisierung erfahren, unterstützt in den letzten fünf Jahren
durch das Niedrigzinsumfeld sowie die „Ventilfunktion Immobilie“ im Rahmen einer umfassenden, häufig nationalen Anlage- und Investmentstrategie.
Der Investmentmarkt
Der Büroimmobilienmarkt
Seit vielen Jahren darf Bremen durchaus als Benchmark für
den Bereich einer außerordentlich niedrigen Büroleerstandsquote auch national angeführt werden. Eine fast stabile Leerstandsquote über Jahre von um 3,5% – trotz eines großen
Neubauvolumens im Bereich der Airport City und in der
Überseestadt dokumentieren die gute Marktabsorption. Letzteres drückt sich u.a. in einer praktisch komplett vermieteten
Bremer Überseestadt aus – trotz eines außerordentlich hohen
Neubauvolumens in den letzten 10 Jahren. Positiv in diesem
Zusammenhang sind die durch unser Haus ermittelten Büroflächenumsatzzahlen von ca. 87.000 m² im vergangenen Jahr –
bei ursprünglich verhaltenerer Prognose. Einen Anteil von über
30.000 m² Büroflächenumsatz hatte dabei die Überseestadt,
gleichermaßen konnten auch im Bereich der Airport City und
am Technologiepark im Umfeld der Exzellenz-Universität zusammengefasst ca. 20.000 m² Fläche neu vermietet werden.
Das gestiegene, in Teilen außerordentlich hohe Preisniveau
an den Top-7-Standorten sorgt auch in Bremen für eine seit
mehreren Jahren viel stärkere Nachfrage
nach Investmentprodukten – insbesonHandelsmieten
dere im Volumen zwischen 1 bis 25 Millionen Euro. Das Gesamtumsatzvolumen
am Investmentmarkt Bremen wird von
Bis 100 m²
unserem Haus für das Jahr 2015 auf 250
bis 300 Millionen Euro geschätzt. Eine in
den letzten Jahren nicht erreichte Höhe,
150–250 m²
das aktuelle Nachfragevolumen zeichnet
eine hohe Nachfrage- und Abschlussin250–500 m²
tensität aus. Die Nachfrage am Markt generiert sich gleichermaßen von regional,
national und international agierenden Family Offices, Stiftungen, Versorgungskassen sowie institutionellen Anlegern.
Der Markt in Bremen genießt insgesamt ein hohes Maß an Vertrauen, eine sehr gute Transparenz durch dokumentierbare
Zahlenwerke. Auch unser Haus verfügt über eine eigene,
umfassende Research-Dienstleistung für unsere Kunden.
Für den Standort signifikant ist das regelmäßig sehr diskret
agierende Vorgehen gleichermaßen von Verkäufern und Käufern. Diverse Objekte werden nach wie vor auf Basis belastbarer, bestehender Netzwerke gehandelt – unter hanseatischen Gesichtspunkten mit einem hohen Maß an Vertrauen –
auch im Rahmen der Due-Diligence-Phasen.
Der Investmentmarkt wird aktuell durch diverse Projekte und
Stadtentwicklungsmaßnahmen sehr aktiv gestaltet und vorangetrieben. Projekte wie die Bebauung des Bahnhofsvorplatzes, die außerordentlich zügige Weiterentwicklung der
Bremer Überseestadt sowie die auch politisch und seitens
der Bürger gewünschte intensive Erneuerung des unmittelbaren Citybereiches für das Retailsegment zeugen hiervon.
(1-A-Lage)
130–160 €/m²
80–130 €/m²
40–95 €/m²
Mittel- und langfristig bedarf es zur Optimierung und Erhöhung des citybezogenen Flächenumsatzes dort einer deutlich stärkeren Refurbishment-Aktivität. Gleichermaßen eine
große Chance für Entwickler und wertschöpfungsorientiert
agierende Investoren. In diesem Zusammenhang hat unser
Haus unlängst eine Studie erarbeitet, die sich mit dem Refurbishment als auch mit der Umnutzung von Bürohäusern –
speziell aus den 1950er- bis 1980er -Jahren – beschäftigt und
im Auftrag des Senators für Umwelt, Bau und Verkehr sowie
des Senators für Wirtschaft, Arbeit und Häfen erstellt wurde.
Auch an Standorten, an denen attraktive Handelsflächen im
erdgeschossigen Bereich integriert werden können, ferner
auch wohnwirtschaftliche Nutzungen speziell in den oberen
Geschossen integrierbar sind, erwarten wir attraktive Themen und Projekte.
Zu den Bürostandorten im Einzelnen
1. CITY
Das aktuelle Mietniveau wird insbesondere geprägt durch eine
Durchschnitts-Kaltmiete von ca. 8,50 bis 9,00 Euro, wobei signifikantes Neubau-Büroflächenangebot kaum am Markt zu
finden ist. Hintergrund hierfür sind zum einen die großen Ak-
anlagemarkt bremen 2015 – 2016
tivitäten im Bereich der Überseestadt, ferner die geringen
Baulandflächen und Reserven in Verbindung mit einer Dominanz von älteren Beständen. Dieses rückt das Refurbishment
sowie eine partielle Umnutzung von derartigen Projekten noch
stärker in den Fokus. Unlängst konnten auch für Top-Refurbishments im Umfeld des Domshofes Kaltmieten von 12,50 Euro
generiert werden. Ein ermutigendes Signal. Für die Büronachfrage relevante, starke Branchen am Standort sind nach
wie vor die Nahrungs- und Automobilindustrie, ferner regional
und national agierende Sozietäten und Ingenieurgesellschaften. Stellvertretend für eine starke Handels-, Schifffahrtsund Logistikstruktur in Bremen kann auch die große Niederlassung des Unternehmens Kühne + Nagel angeführt werden –
gegründet in Bremen vor 125 Jahren.
2. TECHNOLOGIEPARK
Der Technologiepark steht in höchster Synergie zur einzigen
Exzellenz-Universität im Norden und bietet hochmoderne
malgeschützter Substanz – dieses am Wasser und an der
Weser gelegen –, eine tolle Mischung. Kreativwirtschaft, Sozietäten, wohnwirtschaftliche Entwicklungen, dieses regelmäßig gepaart mit national und international ausgerichteten
Architekturwettbewerben – ein praktisch nicht vorhandener
Leerstand im Bürosegment dokumentieren die Qualität und
die Akzeptanz ausdrücklich. Regional, national und international agierende Investoren engagieren sich. Zwischenzeitlich bietet die Überseestadt ein identisches Spitzenmietniveau wie die Bremer City – in etwa bei 14,00 Euro kalt pro
m² für ausgesuchte Objekte. Die durchschnittliche Miete
beläuft sich auf 10,00 bis 10,50 Euro kalt pro m² – das Angebot insgesamt für große Flächen bleibt aktuell begrenzt.
Eine wichtige Ergänzung bietet hier 2015/2016 das Projekt
„eins“ – Eduard-Schopf-Allee 1 – entwickelt durch die Firma
Siedentopf GmbH & Co. KG, die Vermarktung hat unser Haus
übernommen.
mieten im Überblick
16,00 €
14,00 €
12,00 €
10,00 €
8,00 €
6,00 €
4,00 €
4. AIRPORT CITY
Der Bürostandort hat sich innerhalb
der letzten 20 Jahre in Bremen absolut
etabliert. Dieses auch in Verbindung
mit einer dynamischen Leitung und Bewirtschaftung des Bremer Flughafens
sowie diesbezüglich involvierter Unternehmen und Betriebe. Diverse Konzerne und große sowie mittelständische
Unternehmen haben hier ihre „Büroheimat“ gefunden, gleichermaßen
aber auch Sozietäten, Ingenieurbüros,
die die hervorragende Infrastruktur
zur City, die Nähe zu Airbus usw.
hier ideal vorfinden. Das Mietniveau
beläuft sich durchschnittlich auf sehr
attraktive 9,50 Euro kalt für moderne,
wenige Jahre alte Bürogebäude, die
Spitzenmiete liegt bei 11,50 Euro kalt
pro m².
2,00 €
0€
Innenstadt
überseestadt
airport city
technologiepark
Leerstand büro 2009 bis 2014
130.000 *
128.000
126.000
124.000
122.000
»Portus« / Überseestadt citynahes Neubau-Wohnen mit wettbewerbsprämierter Architektur
Bürofazilitäten für Wissenschafts-, Forschungs- und Bildungseinrichtungen. Diverse Institute und international agierende
Unternehmen haben hier häufig seit vielen Jahren ihren festen
Sitz. Exemplarisch für die Standortqualität steht das Unternehmen OHB, die Bremer Goldschlägerei – Bego, die Mevis AG,
das Fraunhofer-Institut IFAM, die Niederlassung der Siemens
AG. Die Kaltmieten für hochmoderne Büroflächen belaufen
sich regelmäßig auf 9,00 bis 11,50 Euro pro m² – für Bestands- und Neubauten.
3. ÜBERSEESTADT
Die Bremer Überseestadt – sie bietet seit jetzt knapp zehn Jahren
vielen Firmen eine neue, hochmoderne Bürowelt! Unmittelbar an der City gelegen, mit sehr guter Infrastruktur und
mit neuen Architektursprachen, unter Integration von denk-
Der Wohnimmobilienmarkt
120.000
Bremen profitiert vom Megatrend „Reurbanisierung“. Die neusten GEWOS-Studien belegen die Attraktivität des fünftgrößten
Industriestandortes und der zehntgrößten Stadt im nationalen
Vergleich. Innerstädtische Lagen für wohnwirtschaftliche Entwicklungen sind schwer zu finden, Stadtentwicklungsprojekte
wie „Stadtwerder“ und die „Überseestadt“ bieten hier eine
wichtige Entlastung des stark nachgefragten wohnwirtschaftlichen Marktes. Gleiches wird ab 2017/2018 das ehemalige Krankenhausgelände Bremen-Mitte mit dem „Neuen
Hulsberg-Viertel“ bieten. Auch hier entstehen ab 2018/2019
ca. 160.000 m² Bruttogeschossfläche neu – für diverse Strukturen und Nutzer. Ein idealtypischer Standort, zentral und
infrastrukturell bestens angebunden zwischen BremenSchwachhausen und der Weser. Die Wohnungs-Kaltmieten
in Bremen belaufen sich in guten bis sehr guten Lagen
118.000
Flächenumsatz büro
100 *
95
116.000
80
114.000
60
112.000
40
111.000
20
110.000
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
* Volumen in Tsd. m²
dave bremen
0
84
79,5
81,3
73,5
85
78
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
(Prognose)
anlagemarkt bremen 2015 — 2016
anlagemarkt bremen 2015 – 2016
regelmäßig auf 10,00 bis 11,50 Euro pro m², für kompakte Apartments bzw. Mikroapartments in Teilen auch darüber.
Bremen profitiert hier hinsichtlich auch des studentischen
Wohnens bzw. der Entwicklung von Mikroapartments von
einer starken studentischen Nachfrage in Verbindung mit diversen Hochschul-, Forschungs- und Bildungseinrichtungen.
Die international ausgerichtete Jacobs University in BremenNord, die Hochschullandschaft in der Neustadt und im
überarbeiteten Bebauungsplan für die Bremer Altstadt –
eine für Bremen wichtige Zukunftsperspektive – neben der
Baulandentwicklung im innerstädtischen Bereich insgesamt.
Neubauentwicklungen werden auf dem Investmentmarkt auch
in Bremen bei Forward Deals und En-bloc-Transaktionen für
Faktoren zwischen dem 20- bis 22-fachen Kaufpreis-MieteVerhältnis gehandelt – bei geringem Angebot. Alle diesbezüglichen Transaktionen laufen regelmäßig außerordentlich dis-
kret und sehr gezielt. Das Angebot an Mehrfamilien-/Zinshäusern für Anleger im Volumen zwischen 1 bis 3 Millionen. Euro ist seit zwei bis drei Jahren praktisch nicht existent.
Eigentümer derartiger Liegenschaften behalten aus „gutem
Grund“ diese grundsätzlich absolut sicher vermietbaren
Objekte in innerstädtischen Lagen. Die Faktoren sind auch hier
für gute Bestände in guten Lagen auf das häufig 16- bis 19fache Kaufpreis-Miete-Verhältnis gestiegen, Topobjekte mit
hochwertiger Architektur und/oder geringem Alter erreichen
aktuell durchaus auch ein Kaufpreis-Miete-Verhältnis von etwa
dem 19- bis 21-Fachen.
Unser Haus reagiert seit über 10 Jahren
mit einem eigenen, fachspezifischen LoDurchschnittsmiete
8,50–9,50 Euro / m²
gistik-/Industrieteam, sodass im Bereich
Leerstandsquote
3,5%
dieser Assetklasse sämtliche Logistik-,
Light-Industrial- und Lageranfragen auf
Flächenbestand
3,5 Millionen m²
Nutzer- und Investorenseite kompetent
bearbeitet werden. Zunehmend kommen hier auch Brown-Field-Themen neRaum Bremen. Letzteres speziell in den Assetklassen Wohben Neubauentwicklungen, die unser Haus begleitet, in die
nen und Logistik. In beiden Bereichen bieten sich für InvesDienstleistung.
toren hervorragende, fast „planbare“ Rahmenbedingungen.
Investmentfähige Büroentwicklungen und Bestandsobjekte
Zum Mietniveau
sind nach wie vor im Spektrum von 10 bis 20 Millionen Euro
außerordentlich knapp am Markt zu finden. Einige EntDie Mieten im Norden sind häufig signifikant attraktiver als
wicklungen in der Überseestadt könnten hier für Invesim südlichen Bereich Deutschlands – dieses sowohl für Betoren in den nächsten ein bis zwei Jahren Relevanz erstände als auch für Neubauten. Hintergrund sind die tradilangen, ebenso erhoffen wir uns für die Bahnhofsvortionell im Norden günstigeren Grundstücks-Einstandswerte –
stadt eine deutliche Revitalisierungsaktivität in Verbindie aus unserer Sicht spekulativen Neubauten zunehmend
dung mit partiellen Umnutzungen und der diesbezüglichen
in die Betrachtung geraten lassen – vor dem Hintergrund
Integration von Wohnraum. Auch dieses wird den Büroder vorgenannten Rahmenbedingungen.
markt und die Investmentprodukte deutlich ergänzen können. Handelsimmobilien und das Segment „Retail“ – beide
Neubauflächen
Aspekte werden mit der zurückgestellten Investorenentscheidung über das Ansgaritorquartier mit seinen ca. 25.000
Logistikimmobilien bzw. Logistikflächen werden für Neubaum² geplanter Handelsfläche den Markt prägen können.
flächen am Standort regelmäßig mit im Durchschnitt 4,00
Ebenso bleibt sicherlich auch für den Markt Bremen die
bis 4,25 Euro kalt pro m² netto vermarktet. In Teilen gibt es
Entwicklung um das Thema „Karstadt & Kaufhof“ spanaufgrund spezifischer Voraussetzungen auch Schwankungsnend. Beide Player haben Toplagen vor Ort. Unser Team
breiten von bis zu +/- 1,00 Euro pro m². Dieses sehr stark in
freut sich auf die Gespräche mit Ihnen in den Assetklassen
Abhängigkeit zu Mietvertragslaufzeiten, Mieterbonitäten oder
und zu unserem Heimatmarkt.
auch Spezialanforderungen an die Flächenstrukturen.
Der Markt für Logistikimmobilien
Bestandsimmobilien
Bremen performt als Logistikstandort regional und national.
Als traditioneller Handels- und Hafenstandort mit sehr guter
Bestandsimmobilien im Bereich „Light Industrial“ sowie einem durchschnittlichen Baujahr von um 1995 erzielen am
Bremen: Am Weserterminal.
Bürohausneubau Technologiepark
–
Investor Otto A. Schwimmbeck. Vermietung durch Robert C. Spies, ca. 5.000m² Mietfläche
Umfeld der Überseestadt bieten hier hohe Potenziale für
diesbezügliche Produkte. Günstige Lagen sind in Teilen noch
mit Wohnungsmieten von 5,50 bis 6,50 Euro pro m² im Angebot – Tendenz fallend. Leerstände in innerstädtischen Lagen
auf dem Wohnimmobilienmarkt sind praktisch nicht existent,
sodass auch Umwidmungen von Bürohäusern in sehr zentralen Lagen zunehmend Teil der Beratung und der Dienstleistung unseres Hauses werden. Jüngst auch in einer Studie
veröffentlicht. Unser Haus berät aktuell diverse regionale
und überregionale Investoren bei der Beschaffung von entsprechenden Liegenschaften als auch zur Konfiguration
des selektierten Projektes. Das Flächenkontingent – nicht
zuletzt durch eine schnelle und hohe Absorption von Flächen in der Bremer Überseestadt – wird zunehmend knapper, hier ist die Politik gefordert, rechtzeitig und zeitnah
für weitere Potenziale zu sorgen. U.a. auch durch den
Infrastruktur bietet Bremen mit Bremerhaven hervorragenMarkt aktuell durchschnittlich ca. 3,20 Euro pro m² kalt zzgl.
de Voraussetzungen für Logistikinvestoren und Nutzer. Der
Betriebskosten. Die absolute Mietpreisuntergrenze beläuft
Raum Bremen verfügt in Verbindung mit dem niedersächsisich für ungedämmte Lagerhallen mit ebenerdigem Zugang
schen Umland über insgesamt ca. 4,3 Mio. m² Hallen- und
auf 2,00 bis 2,30 Euro pro m². Aus Investorensicht ergeben
Produktionsflächen – ebenerdig bzw. auf Rampenniveau! Ein
sich aktuell leider auch am Markt Bremen zu wenige fondsgroßes Nutzercluster am Standort bildet darüber hinaus das
fähige bzw. großvolumige Objekte. Wenn doch, sind diese
Mercedes-Werk mit ca. 16.000 Mitarbeitern sowie diversen
Objekte ungemein schnell vom Markt absorbiert – auch ein
Zulieferern und Netzwerkpartnern im unmittelbaren Umfeld.
Zeichen einer zunehmend hohen Akzeptanz von LogistikinAuch dieses erklärt die hohe Dynamik im Umfeld der Autobahn
vestments bei plausiblen Standort- und Marktbedingungen.
A1 bzw. im Gewerbegebiet „Hansalinie“. Am Standort Bremen
und insbesondere auch im Bereich des GüterverkehrszenTrends 2015 / 2016
trums agieren praktisch alle relevanten Player. Die starke
Bedeutung der Assetklasse „Logistik“ wird darüber hinaus
Unser Unternehmen mit heute knapp 60 Spezialisten in didokumentiert durch ca. 1.600 in der Region involvierte Unterversen Assetklassen erwartet für die Zukunft eine weitere
nehmen. Sinnbild für die hohe Logistikaffinität ist u.a. der
Nachfrage von heute noch marktfernen Investoren für den
Hauptsitz der Bundesvereinigung Logistik
(BVL) am Standort Bremen im Technologiepark. Ergänzt wird das WissenschaftsFast facts Büro
cluster durch Niederlassungen vom
Fraunhofer-Institut sowie von der Jacobs
Flächenumsatz
p.a. 85.000 m² (Prognose)
University mit gleichermaßen hoch anerkannten Logistik-Studiengängen vor Ort.
Spitzenmiete
13,50 Euro / m²
dave bremen
Jens Lütjen, Geschäftsführender Gesellschafter
Robert C. Spies Gewerbe und Investment GmbH & Co. KG, Bremen
anlagemarkt bremen 2015 – 2016
dave bremen wird vertreten durch:
Robert C. Spies Gewerbe und Investment GmbH & Co. KG • niederlassung bremen • Jens Lütjen
Domshof 21 • 28195 Bremen • Tel.: 0421 173 93-11 • E-Mail: [email protected]
www.robertcspies.de

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