Handlungskonzept Wohnen 2015
im Auftrag der Stadt Hamm
Stadtplanungsamt in Zusammenarbeit mit dem Wohnungsförderungsamt und
dem Fachbereich Jugend, Soziales und Gesundheit
Langfassung
Die wichtigsten wohnu ngsw irts chaft lich relevan ten Zielgru ppen in Hamm
(Veränderung von 20 02 bis 2 020)
Be völker ungs pr ognos e für Ha m m
2 003 b is 202 0
25,3%
27.445
10.288
32,7%
13.655
14.825
-23,6%
11.330
7.003
- 13,2 %
6.077
jeweils zum 3 1.1 2. eines jeden Jahres
N egativszenario
1 90 .0 00
Szenario o hne W anderung Po sitivszenario
Ältere 65 plus
21.908
junge Alte 55-65
Familien 30-60
Stand 1. Januar
des jew eiligen Jahres
1 85 .0 00
1 80 .0 00
1 75 .0 00
1 70 .0 00
1 65 .0 00
Paare o. Kinder 30-60
1 60 .0 00
20
0
3
2
00
4
20
05
20
0
6
2
00
7
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
1
3
20
14
20
15
20
1
6
2
01
7
20
18
20
1
9
20
20
© InWIS F&B Gm bH 2 005
Quelle: Stad t Ha mm , eig ene Berechnung en
Singles 30-60
10.878
28,0 %
13.923
Starter 18-30
12.696
1,6%
12.904
2002
2020
© InWIS F&B GmbH 2005
Quelle: LDS NRW, Mikrozensus, eigene Berechnungen
InWIS Forschung & Beratung GmbH
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
II
Autoren:
Martin Schauerte
Matthias Wirtz
Bochum, September 2005
InWIS Forschung & Beratung GmbH
InWIS - Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt und Regionalentwicklung
an der Ruhr-Universität Bochum
Springorumallee 20
44795 Bochum
Telefon:0234/9447-700
Telefax: 0234/9447-777
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
III
Inhaltsverzeichnis
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
6
TABELLENVERZEICHNIS
9
VORWORT
10
EINLEITUNG
11
TEIL A.
13
1.
2.
Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen ...........................................13
1.1.
Geographische Einordnung..........................................................................13
1.2.
Bevölkerungsentwicklung und -struktur ........................................................ 14
1.3.
Wanderungsbewegungen ............................................................................18
1.4.
Pendlerverflechtungen .................................................................................20
1.5.
Sozio-ökonomische Rahmendaten............................................................... 23
Prognosen...........................................................................................................25
2.1.
2.2.
2.3.
3.
WOHNUNGSMARKTANALYSE UND WOHNUNGSMARKTPROGNOSE
Bevölkerungsprognose ................................................................................25
2.1.1.
Bevölkerungsprognose für Hamm .................................................... 25
2.1.2.
Die Stadtbezirke ..............................................................................31
Wohnungsbedarfsprognose ......................................................................... 35
2.2.1.
Vorausschätzung der Entwicklung der Haushaltsgröße bis 2015...... 35
2.2.2.
Weitere Komponenten zur Abschätzung der
Haushaltsentwicklung ...................................................................... 39
2.2.3.
Der verfügbare Wohnungsbestand................................................... 40
2.2.4.
Die Mobilitätsreserve ....................................................................... 41
Ergebnisse der Wohnungsbedarfsprognose ................................................. 41
Die Wohnqualitäten auf kleinräumiger Ebene ................................................45
3.1.
InWIS-Stadtteilranking .................................................................................45
3.1.1.
InWIS-Stadtteilranking auf Ebene der Stadtbezirke .......................... 54
IV
Handlungskonzept Wohnen 2015
3.2.
TEIL B.
1.
2.
InWIS F & B
Lebensstilspezifische Zielgruppendifferenzierung......................................... 56
HANDLUNGSFELDER
76
Handlungsfeld Gesamtmarkt ............................................................................76
1.1.
Verschiebungen der wohnungswirtschaftlich relevanten Zielgruppen............ 76
1.2.
Veränderungen in der Wohnungsnachfrage durch den zukünftigen
Wohnflächenverbrauch von Mieterhaushalten .............................................. 79
1.3.
Zusammenfassung der Zielgruppenanalyse ................................................. 84
1.4.
Handlungsempfehlungen zur Anpassung des Mietwohnungsangebotes
an qualitative Veränderungen der Nachfragestruktur.................................... 85
Handlungsfeld Erneuerung des Wohnungsbestandes..................................91
2.1.
Die Bestände auf Stadtbezirksebene ........................................................... 92
2.2.
Die Bestände auf Baublockgruppenebene.................................................... 94
2.3.
Handlungsfelder........................................................................................... 98
2.4.
Handlungsempfehlungen für Problembereiche............................................. 99
2.5.
Handlungsansätze zum Abbau des Wohnungsleerstandes ........................ 101
2.6.
Handlungsempfehlungen zur Aufwertung und Stabilisierung von
Stadtteilen mit geringer Standortgunst........................................................ 102
3.
Handlungsfeld soziale Wohnungsbauförderung..........................................105
4.
Handlungsempfehlungen für den Wohnungsneubau..................................113
5.
Handlungsfeld Eigentumsbildung..................................................................115
6.
5.1.
Quantitative Entwicklung der Nachfrage nach Wohneigentum .................... 115
5.2.
Aspekte der Eigenheimnachfrage .............................................................. 117
5.3.
Das Segment der Eigentumswohnungen ................................................... 118
Handlungsfeld Wohnbaulandpolitik ..............................................................120
6.1.
Flächenbedarfe.......................................................................................... 121
6.2.
Die Flächenpotenziale der Stadt Hamm ..................................................... 123
6.2.1.
Stadtbezirk Mitte............................................................................ 125
6.2.2.
Stadtbezirk Uentrop....................................................................... 126
6.2.3.
Stadtbezirk Rhynern ...................................................................... 127
6.2.4.
Stadtbezirk Pelkum........................................................................ 128
6.2.5.
Stadtbezirk Herringen .................................................................... 129
InWIS F & B
6.3.
7.
6.2.6.
Stadtbezirk Bockum-Hövel............................................................. 130
6.2.7.
Stadtbezirk Heessen...................................................................... 131
Handlungsempfehlungen ........................................................................... 132
6.3.1.
Allgemeine Handlungsempfehlungen zur Bebauungsplanung ........ 132
6.3.2.
Konsequenzen der Stadt-Umland-Konkurrenz in der
Bereitstellung von Angeboten für den individuellen
Wohnungsbau ............................................................................... 133
Schaffung eines Angebotes an altengerechten Wohnungen ....................... 136
7.1.1.
Bestandsanalyse ........................................................................... 136
7.1.2.
Nachfrageanalyse.......................................................................... 138
7.1.3.
Handlungsempfehlungen zur Schaffung bedarfsgerechter
Wohnungen für ältere Menschen ................................................... 139
7.1.4.
Handlungsempfehlungen zu Angebotsausweitung ......................... 142
7.2.
„Betreutes Wohnen“................................................................................... 143
7.3.
Nachfrageanalyse ...................................................................................... 144
7.4.
Handlungsempfehlungen zur Neuerrichtung von Service-Wohnanlagen
und betreuten Wohnungen......................................................................... 146
7.5.
9.
V
Handlungsfeld Wohnen im Alter.....................................................................136
7.1.
8.
Handlungskonzept Wohnen 2015
7.4.1.
Orientierungswerte für die Gebäude-/Wohnungsausstattung im
Service-Wohnen ............................................................................ 147
7.4.2.
Handlungsempfehlungen für Standorte des Service-Wohnens ....... 147
7.4.3.
Handlungsempfehlungen zur Wohnumfeldgestaltung..................... 149
Exkurs: Alten- und Pflegeheime ................................................................. 149
7.5.1.
Bestandsanalyse ........................................................................... 149
7.5.2.
Nachfrageanalyse - Berechnung des Bedarfes nach stationären
Pflegeplätzen................................................................................. 149
Handlungsfeld wohnungsnahe Infrastruktur ................................................153
8.1.
Allgemeine Infrastrukturen ......................................................................... 153
8.2.
Kindertagesbetreuungseinrichtungen ......................................................... 155
8.3.
Schulen ..................................................................................................... 156
8.4.
Nahversorgung .......................................................................................... 158
8.5.
Ärzte.......................................................................................................... 161
Ausblick.............................................................................................................162
VI
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1
Bevölkerungsentwicklung in Hamm (1994 bis 2004)..................................... 14
Abb. 2
Natürliche Bevölkerungsentwicklung in Hamm (1993 bis 2003) .................... 15
Abb. 3
Zu- und Fortzüge Hamm .............................................................................. 16
Abb. 4
Bevölkerungsentwicklung in Hamm und Umgebung ..................................... 17
Abb. 5
Verschiebung der Altersstruktur in Hamm .................................................... 18
Abb. 6
Zu- und Fortzügler in Hamm (1999 bis 2003) ............................................... 19
Abb. 7
Wanderungen nach Altersgruppen (1993-2003) ........................................... 20
Abb. 8
Ein- und Auspendler in Hamm (2000) .......................................................... 21
Abb. 9
Bevölkerungsprognose für Hamm 2003 bis 2020 ......................................... 27
Abb. 10
Prozentuale Veränderung der Altersstruktur in Hamm – Szenario
ohne Wanderung ......................................................................................... 28
Abb. 11
Veränderung der Altersstruktur in Hamm – Szenario ohne
Wanderung.................................................................................................. 29
Abb. 12
Prozentuale Veränderung der Altersstruktur in Hamm –
Positivszenario ............................................................................................ 30
Abb. 13
Veränderung der Altersstruktur in Hamm - Positivszenario ........................... 31
Abb. 14
Prognostizierte prozentuale Veränderung der Bevölkerung in den
Bezirken – Szenario ohne Wanderungen ..................................................... 33
Abb. 15
Demographische Entwicklungsmöglichkeiten der Stadtbezirke Maß nach Billeter......................................................................................... 34
Abb. 16
Anteil der Haushalte mit mehr als zwei Personen in Hamm
gesamt und den Bezirken ............................................................................ 39
Abb. 17
Wohnungsbedarfe der Stadt Hamm bis 2020 ............................................... 42
Abb. 18
Prognose des Wohnungsüberhangs in Hamm auf der Basis eines
Fertigstellungsvolumen von 720 Wohneinheiten pro Jahr ............................. 43
Abb. 19
Bewertung des städtebaulichen Charakters ................................................. 48
Abb. 20
Bewertung der soziodemographischen Kriterien........................................... 49
Abb. 21
Bewertung der Verkehrlichen Infrastruktur.................................................... 50
Abb. 22
Bewertung Infrastruktur................................................................................ 52
Abb. 23
Bewertung der Belastungen und Beeinträchtigungen ................................... 53
Abb. 24
Gesamtbewertung InWIS-Stadtteilranking.................................................... 54
Abb. 25
Bevorzugte Standorte der konservativen Lebensstilgruppe .......................... 59
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
VII
Abb. 26
Bevorzugte Standorte der kleinbürgerlichen Lebensstilgruppe...................... 61
Abb. 27
Bevorzugte Standorte der Lebensstilgruppe der Arbeiter.............................. 63
Abb. 28
Bevorzugte Standorte der aufstiegsorientierten Lebensstilgruppe................. 65
Abb. 29
Bevorzugte Standorte der modern bürgerlichen Lebensstilgruppe ................ 67
Abb. 30
Bevorzugte Standorte der intellektuellen Lebensstilgruppe ........................... 69
Abb. 31
Bevorzugte Standorte der Lebensstilgruppe der modernen
Arbeitnehmer ...............................................................................................71
Abb. 32
Bevorzugte Standorte der hedonistischen Lebensstilgruppe ......................... 73
Abb. 33
Bevorzugte Standorte der postmodernen Lebensstilgruppe.......................... 75
Abb. 34
Veränderungen der wohnungswirtschaftlich relevanten
Zielgruppen bis 2020....................................................................................77
Abb. 35
Prognostizierte durchschnittliche Wohnflächenbedarfe für Paare
ohne Kinder .................................................................................................80
Abb. 36
Prognostizierte durchschnittliche Wohnflächenbedarfe für Singles................ 81
Abb. 37
Prognostizierte durchschnittliche Wohnflächenbedarfe für
Familien.......................................................................................................82
Abb. 38
Prognostizierte durchschnittliche Wohnflächenbedarfe für Starter
- Haushalte ..................................................................................................83
Abb. 39
Prognostizierte durchschnittliche Wohnflächenbedarfe für ältere
Mieter ..........................................................................................................84
Abb. 40
Anteil Wohneinheiten der Wohnungsunternehmen an allen
Wohneinheiten im Stadtbezirk und Modernisierungszustand ........................ 93
Abb. 41
Anteil der Wohnungen mit schlechtem Modernisierungszustand
und Vermietungssituation auf Stadtbezirksebene ......................................... 94
Abb. 42
Anzahl der Wohneinheiten der Wohnungsunternehmen und das
Gesamtergebnis des InWIS-Stadtteilrankings............................................... 95
Abb. 43
Der Modernisierungszustand institutionell gehaltener Wohnungen
auf Baublockgruppenebene ......................................................................... 96
Abb. 44
Die Vermietungssituation institutionell gehaltener Wohnungen auf
Baublockgruppenebene ...............................................................................97
Abb. 45
Standorte mit Auffälligkeiten......................................................................... 98
Abb. 46
Anzahl und kleinräumige Verteilung öffentlich geförderter
Mietwohnungen in Häusern mit mindestens zwei Wohneinheiten ............... 106
Abb. 47
Voraussichtliche Entwicklung des Bestandes öffentlich
geförderter Mietwohnungen in den Stadtbezirken....................................... 107
Abb. 48
Nachfragepotenzial nach neuem und gebrauchtem Wohneigentum bis 2015...................................................................................... 116
Abb. 49
Prävalenzquoten für stationäre Pflege........................................................ 149
VIII
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
Abb. 50
Prognose der Zahl pflegebedürftiger Senioren in Hamm ............................ 150
Abb. 51
Prognostizierte Entwicklung der Geburtenzahlen im
Positivszenario .......................................................................................... 157
Abb. 52
Prognostizierte Entwicklung der Geburtenzahlen im Szenario
ohne Wanderung ....................................................................................... 158
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
IX
Tabellenverzeichnis
Tab. 1
Übersicht über die wichtigsten Pendlerverflechtungen der Stadt
Hamm (2000)...............................................................................................22
Tab. 2
Entwicklung der Sozialversicherungspflichtig Beschäftigten.......................... 23
Tab. 3
Durchschnittliches Haushaltsnettoeinkommen pro Monat in
Hamm und ausgewählten Kommunen (Stand 2004)..................................... 24
Tab. 4
Haushaltsgrößenentwicklung – in Hamm und den einzelnen
Stadtbezirken...............................................................................................38
Tab. 5
Bewertungsgewichte des InWIS-Stadtteilrankings in Hamm ......................... 45
Tab. 6
Ranking der Stadtbezirke auf Basis der Gesamtbewertung .......................... 55
Tab. 7
Charakteristika der konservativen Lebensstilgruppe ..................................... 58
Tab. 8
Charakteristika der kleinbürgerlichen Lebensstilgruppe ................................ 60
Tab. 9
Charakteristika der Lebensstilgruppe der Arbeiter ........................................ 62
Tab. 10
Charakteristika der aufstiegsorientierten Lebensstilgruppe ........................... 64
Tab. 11
Charakteristika der modern bürgerlichen Lebensstilgruppe........................... 66
Tab. 12
Charakteristika der intellektuellen Lebensstilgruppe ..................................... 68
Tab. 13
Charakteristika der Lebensstilgruppe der modernen
Arbeitnehmer ...............................................................................................70
Tab. 14
Charakteristika der hedonistischen Lebensstilgruppe ................................... 72
Tab. 15
Charakteristika der postmodernen Lebensstilgruppe .................................... 74
Tab. 16
Wohnbauflächenbedarfe in den nächsten fünf Jahren (gerundete
Zahlen) ...................................................................................................... 122
Tab. 17
Wohnbauflächenbedarfe für den Zeitraum 2011 bis 2020 ........................... 123
Tab. 18
Anzahl Wohneinheiten in kurz- bis mittelfristig zu realisierenden
Neubaugebieten ........................................................................................ 124
10
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
Vorwort
Wie die meisten Kommunen bundesweit, steht auch Hamm angesichts der erkennbaren wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Veränderungen vor großen Herausforderungen. Diesen sind möglichst frühzeitig zielgerichtete Handlungskonzepte entgegen zu setzen.
Eine besondere Herausforderung sind dabei die allmählich sichtbar werdenden demographischen Veränderungen: Es ist davon auszugehen, dass die Bevölkerungszahl bundesweit mittel- bis langfristig deutlich schrumpft, der Trend zur „Überalterung“der Gesellschaft zunimmt und die Bevölkerung gleichzeitig durch anhaltende
Zuwanderungen multikultureller wird.
Vor diesem Hintergrund hat die Stadt Hamm Ende 2004 das Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalplanung – InWIS beauftragt, ein
„Handlungskonzept Wohnen 2015“zu erarbeiten.
Ziel war es, die Folgen des demographischen Wandels für Hamm zu analysieren und
Handlungsempfehlungen für die zukünftige Ausrichtung der wohnungsbezogenen
Stadtentwicklungspolitik zu erarbeiten.
Zentraler Bestandteil war die Beteiligung aller relevanten Akteure des Hammer Wohnungsmarktes an der Erstellung des Handlungskonzeptes. Nur gemeinsam können
zukünftig Veränderungen erreicht und die erarbeiteten Handlungsempfehlungen
auch umgesetzt werden. Die Ergebnisse des Handlungskonzeptes stellen einen
wichtigen Baustein für die Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes der Stadt
Hamm dar und finden Eingang in die gesamtstädtischen Aktionsprozesse „Möglichkeiten und Chancen in der 2. Lebenshälfte“sowie „Familienfreundliche Stadt Hamm“.
Die vorliegende Langfassung biete eine ausführliche Information über die absehbaren demographischen Veränderungen in Hamm und eine Vielzahl von Handlungsempfehlungen für einen erfolgreichen Umgang damit. Für die gezeigte Mitwirkungsbereitschaft an diesem Prozess möchten wir uns herzlich bedanken und alle interessierten Bürgerinnen und Bürger sowie die sonstigen Akteure des Wohnungsmarktes
aufrufen, uns weiterhin in diesem Sinne aktiv zu unterstützen.
Thomas Hunsteger-Petermann,
Oberbürgermeister
Rita Schulze Böing,
Stadtbaurätin
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
11
Einleitung
Der Wohnungs- und Immobilienmarkt befindet sich in Deutschland in einer strukturellen Anpassungskrise, von der einzelne Regionen und sachliche Teilmärkte unterschiedlich betroffen sind. In regionaler Hinsicht gibt es ein starkes Gefälle zwischen
den neuen und den alten Bundesländern, wirtschaftlich prosperierenden und konjunkturell schwächeren Regionen, zwischen Kernstädten und Umland sowie innerhalb der Städte zwischen Stadtteilen und Wohnquartieren mit unterschiedlichem sozialem Rang. Viele Regionen Ostdeutschlands, aber zunehmend auch die strukturschwachen Regionen Westdeutschlands – wozu neben dem Saarland und dem Bereich Nordhessen auch das Ruhrgebiet zählt – sind bereits heute von zum Teil erheblichen Bevölkerungsverlusten geprägt.
Aber auch in sachlicher Hinsicht differenzieren sich die Wohnungsteilmärkte immer
weiter aus. Dies hängt wesentlich damit zusammen, dass sich die Struktur der Wohnungsnachfrage erheblich gewandelt hat. In den letzten Jahren haben sich aufgrund
des demografischen und des gesellschaftlichen Wandels (Stichwort „Wertewandel“)
immer kleinere Zielgruppen mit speziellen Anforderungen an das Gut „Wohnen“herauskristallisiert. Auch die Beschaffenheit bzw. das Ambiente der Wohnumgebung –
des unmittelbaren Wohnquartiers und des Stadtteils – spielen eine immer größere
Rolle. Im diesem Zuge schließen sich Angebotsüberhänge auf dem einen und hohe
Nachfrage auf einem anderen Teilmarkt nicht mehr aus: Während auf vielen Märkten
großzügig geschnittene Wohnungen in urbanen Lagen fehlen, stoßen auf der anderen Seite die gleichförmigen Massenbestände in den Siedlungen der 50er und vor
allem der 70er Jahre nur noch auf eine geringere Nachfrage. Verschiebungen ergeben sich auch in den Segmenten Wohnen im Eigentum und Wohnen zur Miete.
Für die Städte und Gemeinden ergeben sich aus der demografischen Entwicklung
und der sich daraus ableitenden Wohnungsmarktentwicklung zwar Risiken, aber
auch Chancen. Die Stadt Hamm hat die sozialen und demographischen Veränderungen zum Anlass genommen, sich im Rahmen der Erstellung eines wohnungspolitischen Handlungskonzeptes ein Bild über die Stärken und Schwächen des Wohnungsmarktes zu verschaffen. Das Handlungskonzept soll die Schwerpunkte einer
zukunftsgerichteten Wohnsiedlungsflächen- und Wohnungspolitik in quantitativer und
qualitativer Hinsicht vorgeben. Des Weiteren stellt es einen wesentlichen Fachbeitrag
zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplans der Stadt dar.
Das vorliegende Gutachten gliedert sich grob in zwei Teile. Zunächst werden die
Rahmenbedingungen des Wohnungsmarktes der Stadt Hamm erörtert. Aus zurückliegender Bevölkerungsentwicklung und der Entwicklung der Altersstrukturen sowie
aus der Analyse der Wanderungs- und Pendlerverflechtungen ergeben sich bereits
12
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
wichtige Anhaltspunkte zur Abschätzung der zukünftigen Entwicklung. Im Anschluss
daran werden die Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für die Stadt
Hamm vorgestellt und der Wohnungsbedarf bis zum Jahr 2015 in verschiedenen
Szenarien berechnet. Im dritten Kapitel erfolgen eine kleinräumige Bewertung der
Stadtteilqualitäten und eine Einschätzung zu den milieuspezifischen Qualitäten des
Wohnungsmarktes in Hamm. Während das Stadtteilranking vorrangig dem Ziel dient,
die Stärken und Schwächen der einzelnen Wohnstandorte in einen regionalen Zusammenhang zu stellen, geht es bei der milieuspezifischen Bewertung der Standorte
darum, welche Lebensstilgruppen für welche Standorte eine besonders hohe Präferenz besitzen.
Ziel der Untersuchungen in Teil A ist es, den Wohnungsbedarf und auch die Wohnungsnachfrage auf kleinräumiger Ebene bis zum Jahr 2015 vorauszuschätzen. Die
Stadt und die Akteure des Wohnungsmarktes erhalten damit zuverlässige Informationen über die derzeitige und vor allem die zukünftige Marktlage.
Im Berichtsteil B leiten wir aus den erarbeiteten Grundlagen und den erstellten Prognosen konkrete Handlungsfelder für die einzelnen Teilbereiche des Wohnungsmarktes. Folgende Handlungsfelder werden ausführlich vorgestellt:
• Handlungsfeld Gesamtmarkt;
• Handlungsfeld Erneuerung des Wohnungsbestandes;
• Handlungsfeld soziale Wohnraumförderung;
• Handlungsempfehlungen für den Wohnungsneubau;
• Handlungsfeld Eigentumsbildung;
• Handlungsfeld Wohnbaulandpolitik;
• Handlungsfeld Wohnen im Alter;
• Handlungsfeld wohnungsnahe Infrastruktur.
Die Handlungsempfehlungen richten sich sowohl an die kommunalen Akteure als
auch die Akteure des Wohnungs- und Immobilienmarktes. Gerade vor dem Hintergrund stagnierender bis rückläufiger Bevölkerungszahlen und leerer öffentlicher Kassen wird es immer wichtiger, dass die beteiligten Akteure hierzu gemeinsame Vorstellungen entwickeln, Aktivitäten planen und ihre Investitionen bündeln.
Darüber hinaus dient das Gutachten dazu, Anregungen und Informationen für die
beiden gesamtstädtischen Aktionsprozesse „Möglichkeiten und Chancen in der 2.
Lebenshälfte“sowie „Familienfreundliche Stadt Hamm“zu liefern.
InWIS F & B
Teil A.
1.
1.1.
Handlungskonzept Wohnen 2015
13
Wohnungsmarktanalyse und Wohnungsmarktprognose
Wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen
Geographische Einordnung
Die Stadt Hamm im Bundesland Nordrhein-Westfalen bildet den nordöstlichen Rand
des Ruhrgebiets (im Sinne des Regionalverbandes Ruhr) und ist Teil des Regierungsbezirks Arnsberg. Hamm stellt eine Schnittstelle zwischen Ruhrgebiet und
westfälischem Wirtschaftsraum dar.
Die Siedlungsstruktur ist geprägt von der trennenden Wirkung der Lippe und des
Datteln-Hamm-Kanals in einen Nord- und Südteil Hamms. Im Süden wird das Stadtgebiet zusätzlich von der Autobahn A2 durchschnitten und im Westen grenzt die Autobahn A1 an. Das Zentrum wird zusätzlich noch durch den großen Güter- und Rangierbahnhof und dazugehörige Bahntrassen in Nord-Süd Richtung geteilt. Die nördlichen Siedlungsgebiete Hamms gliedern sich in drei Bereiche, im Nordwesten Bockum-Hövel, im Nordosten Heessen und dazwischen der Hammer Norden. BockumHövel und Heessen waren bis 1975 eigenständige Städte und bilden daher voneinander getrennte Siedlungsbereiche. Der Süden Hamms gliedert sich in das Zentrum
mit seinen Erweiterungen in Richtung Westen, Süden und Osten, die Bezirke Herringen, Pelkum, Rhynern und Uentrop mit kleineren Siedlungsbereichen in den Randbereichen, besonders südöstlich der Autobahn A2. Durch das Stadtgebiet von Hamm
führen die o. g. zwei europäischen Hauptverkehrsachsen, die durch zwei Anschlussstellen auf dem Stadtgebiet und drei weitere in direkt angrenzenden Gebieten sehr
gut angebunden sind. Dadurch ist Hamm auch sehr gut an die Flughäfen von Münster und Dortmund angebunden.
Hamm grenzt im Norden bzw. Nordosten an den Kreis Warendorf mit den Städten
Drensteinfurt, Ahlen und Beckum, im Südosten an den Kreis Soest mit den Städten
Werl und Welver, im Nordwesten an den Kreis Coesfeld mit den Städten Ascheberg
sowie im Westen und Südwesten an den Kreis Unna mit den Städten Werne, Bergkamen, Kamen und Bönen. Die Lippe erstreckt sich auf einer Länge von ca. 30 km
von Ost nach West durch das Stadtgebiet, der Dattel-Hamm-Kanal verläuft größtenteils parallel zur Lippe. Das Stadtgebiet hat eine Nord-Süd Ausdehnung von rund 22
km sowie eine West-Ost Ausdehnung von 18,2 km.
Die Stadt Hamm befindet sich am östlichen Rand des Ruhrgebiets und ist mit einigen
seiner Kernstädte, sowie mit Münster und Ahlen eng verflochten, was durch entsprechende Pendlerströme belegt ist. Hamm erfüllt die Funktion eines Mittelzentrums mit
14
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
teilweise oberzentraler Ausrichtung. Durch eine Entwicklungsachse mit europäischer
Bedeutung ist es mit den Oberzentren des Ruhrgebiets verbunden.
1.2.
Bevölkerungsentwicklung und -struktur
Ein wesentlicher Faktor zur Beurteilung der Nachfrage nach Wohnimmobilien in einer
Stadt oder einer Region ist nach wie vor die Zahl der Bevölkerung und deren Veränderung. Die Bevölkerung Hamms hat in den letzten zehn Jahren geringfügig abgenommen. Ende 1994 leben in Hamm 182.266 Einwohner, Ende 2004 sind es nur
noch 181.532. Die Entwicklung war dabei nicht durch eine konstante Abnahme gekennzeichnet, sondern durch unterschiedliche Phasen. Bis 1996 stieg die Bevölkerung noch leicht bis auf 182.803, um in den folgenden Jahren bis auf 181.197 wieder
abzusinken. In den Jahren 2000 bis 2003 waren erneut leichte Zuwächse zu verzeichnen und im Jahr 2004 wiederum eine leichte Abnahme.
Abb. 1
Bevölkerungsentwicklung in Hamm (1994 bis 2004)
Bevölkerungsentwicklung in Hamm
1994 bis 2004
Stand 31.12. des jeweiligen Jahres
Bevölkerungsstand
185.000
Veränderung gegenüber dem Vorjahr
2.000
181.532
181.569
149
172
1.000
0
-975
-534
77
-174
70
179.000
-37
181.420
51
181.369
181.197
181.731
181.654
182.629
182.803
182.733
467
553
181.000
182.266
183.000
177.000
-1.000
175.000
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
© InWIS F&B GmbH 2005
2004
Quelle: Stadt Hamm, eigene Darstellung
Die Ursache für diese uneinheitliche Bevölkerungsentwicklung muss im Wanderungsverhalten liegen, da die natürliche Bevölkerungsentwicklung seit 1993 relativ
konstant verläuft. Bis zum Jahr 2000 hat Hamm einen Geburtenüberschuss, der von
207 im Jahr 1993 auf 28 Mitte der 1990er Jahre und nach einem Zwischenhoch von
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
15
131 im Jahr 1998 weiter auf 20 abgesunken ist. Seit dem Jahr 2001 gibt es ein zunehmendes Geburtendefizit, was durch den größer werdenden Anteil der älteren
Bevölkerung begünstigt wird.
Abb. 2
Natürliche Bevölkerungsentwicklung in Hamm (1993 bis 2003)
Natürliche Bevölkerungsbewegung in Hamm
1993 bis 2003
Saldo
1.625
1.736
1.774
1.790
1.500
1.871
1.851
1.915
1.803
1.999
1.868
1.984
1.885
2.046
2.018
2.028
1.958
2.062
1.914
2.121
1.914
2.000
Sterbefälle
1.661
1.793
Geburten
2.500
1.000
-132
-111
-16
20
112
131
99
28
70
148
207
500
0
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
© InWIS F&B GmbH 2005
Quelle: Stadt Hamm, eigene Darstellung
Das Wanderungsverhalten in Hamm unterliegt über den gesamten Zeitraum teilweise
großen Schwankungen (vgl. Abb. 3). Im Jahr 1993 lag der Wanderungsüberschuss
bei 2.109 Personen und nahm in den folgenden drei Jahren bis auf 141 ab. Nur in
den Jahren 1997, 1998 und 2000 gab es ein Wanderungsdefizit, das mit 959 Personen im Jahr 1998 außergewöhnlich stark ausgefallen ist. Seit 2001 gibt es erneut
einen positiven Wanderungssaldo.
16
Handlungskonzept Wohnen 2015
Abb. 3
InWIS F & B
Zu- und Fortzüge Hamm
Zu- und Fortzüge
1993 bis 2003
Saldo
5.265
4.998
5.302
5.022
4.922
4.798
4.716
4.902
5.106
5.069
5.490
4.531
4.600
4.609
4.480
4.339
5.043
4.259
5.013
4.528
2.109
4.000
4.713
6.000
Fortzüge
6.822
Zuzüge
267
280
124
37
141
784
485
2.000
1993
1994
1995
1996
1997
1998
-186
-959
-9
0
1999
2000
2001
2002
2003
© InWIS F&B GmbH 2005
Quelle: Stadt Hamm, eigene Darstellung
Vergleicht man die Bevölkerungsentwicklung von Hamm mit der seiner Nachbarstädte, dann fällt auf, dass nur Ahlen und Dortmund eine schlechtere Entwicklung aufweisen. Wie aus Abb. 4 zu erkennen, ist die Entwicklung in den Nachbarstädten
Drensteinfurt und Welver besonders positiv verlaufen. In beiden Städten ist die Bevölkerung in zehn Jahren um ca. 17 Prozent angestiegen, was unter anderem auf
Zuwanderung aus Hamm zurückzuführen ist (vgl. Abb. 6). Generell haben die Umlandgemeinden Hamms vom Suburbanisierungstrend profitiert und Einwohner zu
Lasten Hamms gewonnen. Deutlich positive Bevölkerungsentwicklungen gibt es in
Werl und der Stadt Unna, wobei die Stadt Unna seit 2000 eine negative Tendenz
zeigt. Hamms Nachbarstädte aus dem nördlichen Kreis Unna, Werne, Bergkamen,
Kamen und Bönen haben über den gesamten Zeitraum betrachtet eine positivere
Entwicklung als Hamm genommen, verzeichnen allerdings seit 1998 leichte Bevölkerungsabnahmen. Münster hat erst im Jahr 2001 wieder die Bevölkerung von 1993
erreicht, seitdem hat die Bevölkerungsentwicklung der Stadt einen positiven Verlauf
genommen. Die Städte Hamm und Ahlen haben sich ähnlich entwickelt, nach leichten Zuwächsen Mitte der 1990er Jahre, erreichen sie 2003 ungefähr ihre Bevölkerung von 1993. Die Stadt Dortmund hatte im Beobachtungszeitraum die größten Bevölkerungsverluste, wobei sich die Verluste in Dortmund seit 1998 (mit dem Start der
Baulandoffensive) erheblich verlangsamt haben bzw. in einzelnen Jahren auch in
leichte Bevölkerungsgewinne umgekehrt haben.
InWIS F & B
Abb. 4
Handlungskonzept Wohnen 2015
17
Bevölkerungsentwicklung in Hamm und Umgebung
Bevölkerungsentwicklung in Hamm und Umgebung
1993 bis 2003 (1993 = 100%)
Stand 31.12. des jeweiligen Jahres
Hamm
Münster
Dortmund
Unna
Werl
Drensteinfurt
Welver
Ahlen
nördl. Kreis Unna (Werne, Bergkamen, Kamen, Bönen)
120
118
116
114
112
110
108
106
104
102
100
98
96
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
© InWIS F&B GmbH 2005
Quelle: Statistisches Landesamt NRW, Stadt Hamm, eigene Darstellung
Die Altersstruktur der Bevölkerung in Hamm weist zwischen 1993 und 2003 deutlich
erkennbare Veränderungen auf. Wie in Abb. 5 zu erkennen, erhöht sich, trotz der
starken Zuwanderung jüngerer Altersgruppen, der Anteil der älteren Bevölkerung
deutlich, was dem allgemeinen demographischen Trend entspricht. Der Anteil der 0bis 18jährigen nimmt nur geringfügig um 590 Personen (0,31%) ab, der Anteil der 18bis 25jährigen verringert sich stärker, um 2.193 Personen (1,2%). Die für die Eigentumsbildung relevante Bevölkerungsgruppe zwischen 25 und 45 Jahren verkleinert
sich um deutliche 3.737 Personen (2,03%). Zugenommen hat nur der Anteil der über
45jährigen, wobei die Gruppe der 45- bis 65jährigen um 1.280 Personen (0,73%)
zugenommen hat und die Gruppe der über 65jährigen, die Altergruppe der nicht
mehr Erwerbstätigen, eine starke Steigerung um 5.096 Personen (2,82%) zu verzeichnen hat.
18
Handlungskonzept Wohnen 2015
Abb. 5
InWIS F & B
Verschiebung der Altersstruktur in Hamm
Verschiebung der Altersstruktur in Hamm
1993 zu 2003
Stand 31.12. des jeweiligen Jahres
-590
0-18 Jahre
-2.193
18 - 25 Jahre
-3.737
25 - 45 Jahre
1.280
45 - 65 Jahre
5.096
65 und mehr Jahre
-144
insgesamt
-4.000
-2.000
0
2.000
4.000
© InWIS F&B GmbH 2005
Quelle: Stadt Hamm, eigene Darstellung
1.3.
Wanderungsbewegungen
Die Stadt Hamm weist in den letzten zehn Jahren (vgl.Abb. 3) eine positive Wanderungsbilanz auf.
In Abb. 6 ist deutlich zu erkennen, dass Hamm zum nördlichen Kreis Unna und
Dortmund positive Wanderungssalden aufweist. Negative Salden ergeben sich überwiegend zu den angrenzenden östlichen und nördlichen Kreisen, sowie einigen
Kernstädten des Ruhrgebiets. Die intensivsten Verflechtungen bestehen erwartungsgemäß zu den benachbarten Städten und Kreisen, sowie den etwas entfernteren
Städten Münster und Dortmund.
Betrachtet man den Saldo aus Fort- und Zuzügen, so deutet es darauf hin, dass für
die Bevölkerung in Dortmund und im nördlichen Kreis Unna, Hamm bzw. Teile von
Hamm ein attraktiver Wohnstandort sind. Für die Bevölkerung von Hamm jedoch
scheinen die im Osten und Norden angrenzenden Regionen besonders attraktive
Wohnstandorte zu sein.
InWIS F & B
Abb. 6
Handlungskonzept Wohnen 2015
19
Zu- und Fortzügler in Hamm (1999 bis 2003)
Die folgende Grafik gibt Auskunft über die Altersstruktur der Wandernden. Sie zeigt
den Wanderungssaldo der Jahre 1993 bis 2003, jeweils differenziert nach Altersgruppen. Deutlich zu erkennen ist ein hoher positiver Wanderungssaldo in den Altersgruppen bis 25 Jahre. Die Altersgruppen von 25 bis 50 Jahre haben immerhin
noch einen leicht positiven Saldo, wohingegen die Gruppe der 50- bis 65jährigen
schon einen negativen Saldo vorweist. Einen deutlich negativen Saldo hat die Altersgruppe der über 65jährigen. Insgesamt bleibt festzuhalten, dass besonders junge
Menschen nach Hamm zuwandern und verstärkt ältere Menschen (über 50 Jahre)
abwandern.
20
Handlungskonzept Wohnen 2015
Abb. 7
InWIS F & B
Wanderungen nach Altersgruppen (1993-2003)
Wanderungen nach Altersgruppen
Summe 1993 bis 2003
Zuzüge
Saldo
8.547
8.774
9.375
11.070
10.000
10.956
12.966
15.000
Fortzüge
16.879
17.154
20.000
unter 18 Jahre
18 bis unter 25 Jahre
25 bis unter 30 Jahre
30 bis unter 50 Jahre
50 bis unter 65 Jahre
-1.014
3.287
2.273
3.683
-120
0
3.563
275
227
1.695
2.010
5.000
65 Jahre und älter
© InWIS F&B GmbH 2005
Quelle: Stadt Hamm, eigene Darstellung
1.4.
Pendlerverflechtungen
Die Pendlerverflechtungen stehen in einem engen Zusammenhang mit den Wanderungsbewegungen und verlaufen in der Regel in umgekehrter Richtung zu den Wanderungsströmen. Beide Auswertungen gemeinsam bewertet ergeben ein verlässliches Bild über die regionale Ausdehnung des Wettbewerbsraums und die Struktur
der Nachfrage.
Anhand von Abb. 9 und Tab. 1 lässt sich feststellen, dass aus Hamm mehr Personen
aus- als aus anderen Regionen nach Hamm einpendeln. Dies betrifft insbesondere
die Pendlerverflechtungen mit der Stadt Münster, den Kernstädten des Ruhrgebiets
und kleineren Nachbarstädten wie Unna, Werl und Ahlen. Einen Einpendlerüberschuss verzeichnet Hamm insbesondere zu seinen Nachbarstädten und Kreisen
sowie ländlichen Kreisen in Ostwestfalen und im Münsterland.
InWIS F & B
Abb. 8
Handlungskonzept Wohnen 2015
21
Ein- und Auspendler in Hamm (2000)
Auffallend ist bei Dortmund und Münster, den beiden Städten mit der höchsten Pendlerverflechtung zu Hamm, dass ca. zwei Drittel mehr Personen auspendeln als nach
Hamm einpendeln. Dies ist nicht untypisch, da die beiden Städte die wichtigsten Oberzentren im Umfeld von Hamm sind. Ähnlich ist das Verhältnis von Hamm zu seinen kleineren Nachbarstädten, wie Kamen, Werne, Lünen, Bönen und Welver, zu
denen es einen deutlichen Einpendlerüberschuss hat.
22
Handlungskonzept Wohnen 2015
Tab. 1
InWIS F & B
Übersicht über die wichtigsten Pendlerverflechtungen der Stadt
Hamm (2000)
Einpendler nach
Hamm aus:
Dortmund
Auspendler aus
Hamm nach:
Summe Einpendler + Auspendler
Saldo
1080
3001
4081
-1921
924
2627
3551
-1703
Ahlen
1523
1807
3330
-284
Werne
1322
1079
2401
243
746
1347
2093
-601
1471
580
2051
891
649
1198
1847
-549
Kamen
997
670
1667
327
Welver
1257
127
1384
1130
Soest
553
604
1157
-51
Drensteinfurt
712
333
1045
379
Beckum
470
559
1029
-89
Lünen
627
324
951
303
Essen
151
563
714
-412
Bochum
183
376
559
-193
Herne
107
423
530
-316
Lippetal
391
83
474
308
Bielefeld
115
302
417
-187
Lippstadt
142
258
400
-116
Hagen
104
289
393
-185
Ascheberg
236
139
375
97
Arnsberg
163
178
341
-15
Duisburg
156
160
316
-4
43
237
280
-194
Münster
Werl
Bönen
Unna
Düsseldorf
Wickede (Ruhr)
Köln
Fröndenberg
157
89
246
68
40
191
231
-151
136
91
227
45
Paderborn
29
196
225
-167
Sendenhorst
87
137
224
-50
Oelde
124
97
221
27
Holzwickede
113
93
206
20
95
105
200
-10
Menden (Sauerland)
Quelle: LDS NRW
InWIS F & B
1.5.
Handlungskonzept Wohnen 2015
23
Sozio-ökonomische Rahmendaten
Ein weiterer wesentlicher Indikator für die Attraktivität und die Beurteilung eines
Wohnstandortes ist die Wirtschafts- und Beschäftigtenentwicklung. Die Stadt Hamm
weist als Arbeitsstandort eine negative Entwicklung auf. Seit 1995 geht die Anzahl
der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Hamm deutlich um fast 4.000 oder
7,2 Prozent zurück. Allerdings hat sich dieser Abbau in letzten Jahren deutlich verlangsamt und in 2004 ist erstmals wieder ein spürbarer Anstieg der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten auf 51.500 Beschäftigte erfolgt.
Tab. 2
Entwicklung der Sozialversicherungspflichtig Beschäftigten
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort zum 30.06.2004
Anzahl
insgesamt
Prozentuale Veränderung
gegenüber 1999
Prozentuale Veränderung
gegenüber 1995
Hamm
51.500
-3,6
-7,2
Münster
127.071
+3,7
+8,6
Dortmund
191.801
+0,8
-5,5
Unna
98.763
-1,0
-3,7
Kamen
9.895
-13,0
-12,3
Bergkamen
8.461
+2,7
-28,9
Werne
8.068
-5,2
-5,3
Bönen
4.696
+72,5
+102,0
Werl
8.924
-4,2
+2,5
923
+5,6
+2,6
14.109
-14,9
-17,9
1.138.655
-3,5
-5,9
Welver
Ahlen
Reg.Bez. Arnsberg
Quelle: LDS-NRW
Die Tabelle zeigt, dass sich die Region im Vergleich mit dieser negative Entwicklung
der Beschäftigtenzahlen am Arbeitsstandort Hamm sehr uneinheitlich entwickelt hat.
Werl und Welver haben bspw. gegenüber 1995 insgesamt eine leicht positive Beschäftigtenentwicklung, wobei Werl im Zeitraum seit 1999 wieder stark an Arbeitsplätzen verloren hat, während Welver wie auch Münster weiter zulegen konnten.
Bönen stellt mit einer Verdoppelung der Beschäftigten gegenüber 1995 eine Ausnahme dar. Auffällig ist, dass in Dortmund die Zahl der sozialversicherungspflichtig
Beschäftigten erstmals seit langem wieder zugelegt hat. Während im Vergleich zu
1995 noch ein Rückgang von 5,5% konstatiert werden muss, stieg die Zahl gegenüber 1999 um knapp 1%. Unna, Kamen, Werne und Ahlen weisen wie Hamm über
den gesamten Zeitraum Verluste an sozialversicherungspflichtig Beschäftigten aus,
24
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
allerdings in unterschiedlichem Ausmaß. Eine weitere Ausnahme ist Bergkamen –
hier ist seit 1992 fast die Hälfte aller Arbeitsplätze in Folge von Zechenschließungen
verloren gegangen, wobei ein Teil der vormals dort Beschäftigten nach Hamm verlegt wurde.
Mit einem durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommen von 1.829 Euro pro Monat
liegt Hamm, im Vergleich zu seinen Nachbarstädten, im Mittelfeld. Die höchsten Werte, mit über 2.000 Euro durchschnittlichem Haushaltsnettoeinkommen, erreichen die
beiden größten Städte Dortmund und Münster. Die niedrigsten Werte erreichen die
Nachbarstädte Bergkamen (1.504 Euro) und Bönen (1.448 Euro). Diese Unterschiede sind beachtlich, da die Entfernungen zwischen den Städten mit den höchsten und
niedrigsten Werten nur gering sind.
Tab. 3
Durchschnittliches Haushaltsnettoeinkommen pro Monat in
Hamm und ausgewählten Kommunen (Stand 2004)
Stadt
Durchschnittliches Haushaltsnettoeinkommen
pro Monat – in EUR
Hamm
1.829
Münster
2.161
Dortmund
2.259
Unna
1.799
Kamen
1.810
Bergkamen
1.504
Werne
1.997
Bönen
1.448
Werl
1.649
Welver
1.689
Ahlen
1.890
Quelle: GFK Marktforschung, eigene Berechnungen
InWIS F & B
2.
Handlungskonzept Wohnen 2015
25
Prognosen
2.1.
2.1.1.
Bevölkerungsprognose
Bevölkerungsprognose für Hamm
Zwischen den bei der Stadt Hamm über die Bevölkerungsentwicklung erhobenen
Daten und denen des Statistischen Landesamtes NRW (LDS) herrscht eine deutliche
Differenz. Alleine bei der aktuellen Bevölkerung weichen die Angaben zum Stichtag
31.12.2003 um gut 3.500 Personen ab. Die Datengrundlagen des LDS für Hamm
entsprechen somit nicht der Realität und die für die Stadt Hamm vorliegende Bevölkerungsprognose des LDS konnte für diese Gutachten nicht herangezogen werden.
Die Stadt Hamm hat im Jahr 2001 eine eigene Bevölkerungsprognose vorgelegt. Ein
Vergleich der tatsächlichen Bevölkerungsentwicklung Hamms zeigt jedoch, dass zum
Stichtag 31.12.2004 bereits über 1.600 Menschen mehr in der Stadt lebten als prognostiziert. Ursache dieser Differenz ist die Veränderung der Wanderungssalden seit
dem Jahr 2001. Wurden zuvor negative Wanderungssalden beobachtet, gewinnt
Hamm seitdem wieder Bevölkerung aus Wanderungsbewegungen. Da es für die
Zukunft eine erneute Trendumkehr in den Wanderungssalden geben kann, wird die
städtische Prognose aus dem Jahr 2001 in diesem Gutachten als Negativszenario
mitberücksichtigt. Darüber hinaus hat das InWIS zwei weitere Szenarien der Bevölkerungsentwicklung für die Stadt Hamm auf Grundlage der jetzt verfügbaren Daten
berechnet. Es ergeben sich daher folgende drei Varianten der Bevölkerungsprognose:
•
Positivszenario (Variante 1): Dieses Szenario greift die positiven Wanderungssalden der letzten Jahre auf und schreibt diese in die Zukunft fort.
Stabilisiert sich also der Trend und kann Hamm wie in den Jahren 2001
bis 2003 eine Nettozuwanderung von durchschnittlich ca. 225 Personen
pro Jahr vermelden, ist der Eintritt dieses Szenarios sehr realistisch.
•
Szenario ohne Wanderung (Variante 2): Zielsetzung dieses Szenarios
ist es zu zeigen, wie sich die Bevölkerung in Hamm allein unter Berücksichtigung von Geburten- und Sterbefällen entwickelt. Dieses Szenario
enthält also die unrealistische Annahme, dass weder Bevölkerung von außen zuwandert, noch Bevölkerung abwandert. Dieses Szenario dient der
Verdeutlichung des demographischen Wandels, dem die deutsche Gesellschaft auch in Hamm ausgesetzt ist. In Folge der negativen natürlichen
Bevölkerungsentwicklung sieht sich eine Gesellschaft ohne Zuwanderung
26
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
auf quantitativer Ebene einem Schrumpfen und auf qualitativer einer Alterung der Bevölkerung ausgesetzt.
•
Negativszenario (Variante 3): Wie bereits oben erwähnt bildet die städtische Bevölkerungsprognose aus dem Jahr 2001 das dritte und pessimistischste Szenario. Sollten erneut negative Wanderungssalden wie Ende
der 90er Jahre mit durchschnittlich minus 400 Personen pro Jahr eintreten,
entspräche dieses Szenario der zu erwartenden Bevölkerungsentwicklung.
Die Ausgangsbasis der Prognosen bildeten die Bestandsdaten und die um die Wanderung von und zu Aufnahmeeinrichtungen bereinigten Bewegungsdaten der Stadt
Hamm. Es wurden Bevölkerungsprognosen für alle sieben Stadtbezirke berechnet
und aggregiert. Zum Ausgangszeitpunkt, dem 31.12.2003, lebten insgesamt 181.569
Personen mit Hauptwohnsitz in Hamm. Es wurden die durchschnittlichen altersspezifischen Fertilitätsraten der letzten vier Jahre unterstellt; daraus resultiert eine zusammengefasste Geburtenziffer (TFR) für Hamm von 1,56. Die Fertilität wird für alle
Szenarien als konstant angenommen.
Zur Bestimmung der Lebenserwartung wurden die durchschnittlichen altersspezifischen Sterbewahrscheinlichkeiten der letzten vier Jahre unterstellt. Daraus resultiert
bei Männern eine aktuelle Lebenserwartung von 75,3 Jahren, bei Frauen von 80,8
Jahren. Ausgehend von der mittleren Variante der Vorausberechnung der altersspezifischen Sterbewahrscheinlichkeiten wurde eine Zunahme der Lebenserwartung bei
Männern auf 77,8 Jahre bis zum Jahr 2020 und bei Frauen auf 83,2 Jahre unterstellt.
Diese Annahmen wurden für alle Szenarien getroffen.
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
Abb. 9
27
Bevölkerungsprognose für Hamm 2003 bis 2020
Bevölk erun gsprogn ose für Ham m
2 0 0 3 bis 2 0 2 0
jeweils zum 31.12. eines jeden Jahres
Negativszenario
1 9 0 .0 0 0
Szenario ohne Wanderung Positivszenario
Stand 1. Januar
des jeweiligen Jahres
1 8 5 .0 0 0
1 8 0 .0 0 0
1 7 5 .0 0 0
1 7 0 .0 0 0
1 6 5 .0 0 0
1 6 0 .0 0 0
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
20
18
20
19
20
20
© InWIS F&B GmbH 2005
Quelle: Stadt Hamm, eigene Berechnungen
Alle drei Varianten sagen für die Zukunft ein Schrumpfen der Hammer Bevölkerung
voraus. Allerdings ist erkennbar, dass die 2001 berechnete Bevölkerungsprognose
der Stadt Hamm den Bevölkerungsrückgang bereits im Jahr 2003 überschätzt. Ein
Rückgang der Bevölkerung gegenüber 2001 um gut 5,5 % ist aus der heutigen Sicht
mit dem Wissen um die positive Entwicklung des Wanderungssaldos der Stadt
Hamm eher unwahrscheinlich.
Der Variante 2, dem Szenario ohne Wanderung, ist zu entnehmen, dass die Hammer
Bevölkerung trotz der zu erwartenden Steigerung der Lebenserwartung unter der
Annahme gleich bleibender Geburtenrate nicht in der Lage ist, für einen ausgeglichenen Saldo von Geburten- und Sterbefällen zu sorgen. Bis 2015 wäre ein Rückgang der Bevölkerung von 2,6%, bis 2020 von 4,1% zu erwarten.
Der Prognosezeitraum endet im Jahre 2020, die sich abzeichnende Entwicklung wird
sich jedoch fortsetzen. Für Hamm wie für viele andere Städte des Ruhrgebiets bedeutet dies, dass sich die Bevölkerung in der Zeit bis etwa 2040 noch deutlicher zurückentwickeln wird. Daran wird auch eine Steigerung der Geburtenrate, wenn sie
denn Wirklichkeit werden sollte, wenig ändern.
28
Handlungskonzept Wohnen 2015
Abb. 10
InWIS F & B
Prozentuale Veränderung der Altersstruktur in Hamm – Szenario ohne Wanderung
Verän derun g der A lt ersst rukt ur in Ham m
- Szen ario oh n e W an deru n g pro z e n tu ale Ve rän de ru n g im Ve rgle ich zu m J ah r 2 0 0 3
0 - 18
18 - 25
25 - 30
30 - 50
50 - 65
65 bis 75
75 und älter
40
20
0
-2 0
-4 0
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
20
18
20
19
20
20
© InW IS F&B Gmb H 2005
Quelle: eigene Berechnung en
Neben der rein quantitativen Betrachtung der Bevölkerungszahl sind auch die qualitativen Veränderungen zu betrachten. Unter der Annahme, dass sich die Altersstruktur der Hammer Bevölkerung nicht durch Zu- und Fortzüge verändert, wird die Veränderung der Altersstruktur deutlich. Zum Bezugspunkt 2003 würde sich die Zahl der
über 75-jährigen um über 35%, das entspricht in absoluten Zahlen gut 5.000 Personen, erhöhen. Die Gruppen der 0-18-jährigen und der 30-50-jährigen – sprich die
klassischen Familien – dagegen um ca. 20% abnehmen.
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
Abb. 11
29
Veränderung der Altersstruktur in Hamm – Szenario ohne Wanderung
Veränderu n g der Altersstru k tu r in Ham m
- Szen ario oh n e W an deru n g 2 0 0 3 bis 2 0 2 0
0 - 18 Jahre
18 - 25 Jahre
25 - 30 Jahre
30 - 50 Jahre
50 - 65 Jahre
65 - 75
75 und älter
2003
36.350
2010
32.603
2015
30.515
2020
29.193
0%
14.595 10.537
53.897
15.279 10.356
14.332 11.038
13.172 10.336
20%
33.148
49.764
35.386
45.449
38.430
42.632
40%
39.595
60%
18.714
19.311
18.052
19.786
80%
14.328
16.541
19.112
19.338
100%
© InW IS F&B GmbH 2005
Quelle: eigene Berechnungen
Diese Entwicklung spiegelt sich natürlich auch in den relativen Anteilen der Altersgruppen an der Bevölkerung wider. Während der Anteil der unter 18-jährigen an der
Bevölkerung von 20% in 2003 auf 16% in 2020 und der Anteil der 30-50-jährigen von
30% auf 23% abnimmt, steigt der Anteil der über 75-jährigen um 3 Prozentpunkte auf
11%.
Die Variante 1 der zu Grunde gelegten Bevölkerungsprognosen schreibt den Trend
der Wanderungen der letzten Jahre fort. Dieses Szenario unterstellt somit, dass es
der Stadt Hamm auch in Zukunft gelingt, eine Zuwanderungsgewinn von ca. 225
Personen pro Jahr zu erzielen. Aufgrund der angesprochenen negativen natürlichen
Bevölkerungsentwicklung, die – wie in Variante 2 gezeigt – sich im Laufe der Zeit
verstärken wird, reicht auch dieser positive Wanderungssaldo nicht aus um Bevölkerungsgewinne zu erzielen, sondern es ergäben sich leichte Rückgänge von 0,5% bis
zum Jahr 2015 und von 0,9% bis zum Jahr 2020. Im regionalen Kontext betrachtet
erscheint allerdings das Ziel einer weitgehenden Bevölkerungskonstanz bereits erstrebenswert und würde im regionalen Vergleich einen Erfolg darstellen.
30
Handlungskonzept Wohnen 2015
Abb. 12
InWIS F & B
Prozentuale Veränderung der Altersstruktur in Hamm – Positivszenario
Verän derun g der Altersst ruk t ur in Ham m
- Posit ivszen ario pro z e n tu ale Ve rände ru ng im Ve rgle ich zum J ah r 2 0 0 3
0 - 18
18 - 25
25 - 30
30 - 50
50 - 65
65 bis 75
75 und älter
40
20
0
-2 0
-4 0
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
20
18
20
19
20
20
© InW IS F&B GmbH 2005
Quelle: eigene Berechnungen
Eine Betrachtung der qualitativen Veränderungen der Altersstruktur zeigt, dass die
grundsätzliche Tendenz der Alterung, d.h. die überproportionalen Zuwächse der älteren Altersgruppen und hier allen voran der Hochbetagten über 75, auch durch die
Zuwanderung nicht verändert wird. Lediglich die beiden Altersgruppen zwischen 18
und 30 Jahren nehmen anders als im Szenario ohne Wanderung sogar leicht an Bevölkerung zu bzw. halten bis zum Jahr 2020 ihr Niveau.
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
Abb. 13
31
Veränderung der Altersstruktur in Hamm - Positivszenario
Veränderu n g der Altersstru k tu r in Ham m
- Positivszen ario 2 0 0 3 b is 2 0 2 0
0 - 18 Jahre
18 - 25 Jahre
25 - 30 Jahre
30 - 50 Jahre
50 - 65 Jahre
65 - 75
75 und älter
2003
36.350
14.595 10.537
2010
33.127
2015
31.550
15.584 11.964
2020
31.010
14.463 11.465
0%
53.897
16.275 10.701
20%
50.297
35.383
46.506
38.659
44.785
40%
18.714 1 4 .3 2 8
33.148
40.010
60%
19.139
16.190
17.784
18.565
19.521
18.644
80%
100%
© InW IS F&B GmbH 2005
Quelle: eigene Berechnungen
Durch die Zuwanderung tendenziell jüngerer Personengruppen nach Hamm fallen
die relativen Veränderungen in der Altersstruktur im Positivszenario nicht so stark
aus wie in der Variante 2 ohne Wanderungen. Der Anteil der Hochbetagten wächst
bis zum Jahr 2020 um 2 Prozentpunkte auf 10 Prozent, während der Anteil der 3050-jährigen von 30% in 2003 auf 25% in 2020 zurückgeht. Während der relative
Rückgang der Altersgruppe der unter 18-jährigen um 3 Prozentpunkte auf 17% verhältnismäßig gering zu sein scheint, ist bei einer Betrachtung der absoluten Zahlen,
die einen Rückgang von über 5.000 Jugendlichen ausweisen, erkennbar, dass sich
aus diesen qualitativen Veränderungen ein Handlungsbedarf für die öffentliche Infrastruktur ergeben wird.
2.1.2.
Die Stadtbezirke
Eine Bevölkerungsprognose auf Stadtbezirksebene bedingt detaillierte Annahmen
über die zukünftigen Wanderungssalden auf Stadtbezirksebene. Angesichts des hohen Einflusses, den die Realisierung einzelner Baugebiete aufweist, ist es fragwürdig
die Entwicklung der Vergangenheit auch auf die Zukunft zu projizieren. Waren beispielsweise in der Vergangenheit starke Zuzüge in ein Neubaugebiet in einen Stadt-
32
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
bezirk zu beobachten und wird aber nach Abschluss dieser Maßnahme kein neues,
ähnlich großes und attraktives Gebiet realisiert, wäre die Annahme, dass auch in
Zukunft der Stadtbezirk eine hohe Zahl an Zuwanderung aufweist schlicht falsch. Da
die Realisierung von Baugebieten auch in der näheren Zukunft von politischen Entscheidungen und der Bereitschaft der Vermarktung von Seiten der Eigentümer abhängt, ist eine exakte Prognose der Wanderungen auf Stadtteilebene unrealistisch.
Vor diesem Hintergrund wird in diesem Gutachten auf eine derartige Prognose verzichtet.
Die hier verwendete Bevölkerungsprognose auf Stadtbezirksebene entspricht der
Variante 2 – dem Szenario ohne Wanderung – der Bevölkerungsprognosen für die
Gesamtstadt. Der Verzicht auf ein Szenario äquivalent zur Variante 3, das die Wanderungen der letzten Jahre und damit in der Mehrheit der Stadtbezirke die Wanderungsgewinne der letzten Jahre fortschreibt, führt aufgrund der für eine Reproduktion
der Bevölkerung zu geringen Geburtenquote methodisch zwangsläufig zu einer
durchgängig negativen Prognose für alle Stadtbezirke. Analog zur Variante 2 für die
gesamtstädtische Ebene, ist kein Stadtbezirk in der Lage seine Bevölkerung aus sich
selbst heraus konstant zu halten. Alleine der Verweis auf anstehende Neubebauung
ist ausreichend, um zu zeigen, dass dieses Szenario nicht die realistisch zu erwartende Bevölkerungsentwicklung abbildet. Ablesbar ist aber zumindest tendenziell,
welche Stadtteile verstärkt auf Zuwanderung angewiesen sind, wenn sie auch in Zukunft ihre Bevölkerung halten wollen bzw. es ist erkennbar, in welchen Stadtbezirken
in Folge der natürlichen Abnahme der Bevölkerung zuerst ein Wohnungsüberangebot am Markt zu erwarten ist. Die individuelle Interpretation unterscheidet sich dabei
in den Stadtteilen.
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
Abb. 14
33
Prognostizierte prozentuale Veränderung der Bevölkerung in
den Bezirken – Szenario ohne Wanderungen
Prozen t uale Veränderun g der Bevölk eru n g zum St an d 2 0 0 4
- Szen ario oh n e W a n deru n g Mitte
Uentrop
Rhynern
Pelkum
0
Herringen
Bockum-Hövel
Heessen
Stand 1. Januar
des jeweiligen Jahres
Herringen
-2
Pelkum
BockumHövel
Heessen
-4
Uentrop
Mitte
Rhynern
19
20
20
20
18
20
16
15
14
17
20
20
20
20
13
20
11
10
09
12
20
20
20
20
08
20
06
05
07
20
20
20
20
04
-6
© InWIS F&B Gmb H 2005
Quelle: eigene Berechnungen
Den stärksten Rückgang mit minus 5,75% bis 2020 würde in diesem Szenario ohne
Wanderungen Rhynern verkraften müssen, während in Herringen der geringste Bevölkerungsrückgang von nur minus 1,57% zu erwarten ist. Ebenfalls von einer stark
negativen natürlichen Bevölkerungsentwicklung betroffen wären Hamm-Mitte mit
5,3% und Uentrop mit minus 4,80%. Pelkum (minus 3,3%), Bockum-Hövel (minus
3,5%) und Heessen (minus 4,3%) verlieren im Vergleich dazu bis 2020 moderat.
Das Ergebnis dieser Prognose wird gestützt durch die Berechnung der demographischen Entwicklungsmöglichkeiten der Stadtteile im Bezug zur Gesamtstadt mit dem
Maß nach Billeter. Diese Maßzahl1 hat sich in der Praxis als gutes Maß für die relativen, demographischen Entwicklungspotenziale eines Stadtteils erwiesen. Eine negative Zahl bedeutet, dass die demographischen Entwicklungsmöglichkeiten in einem
Gebiet im Vergleich zur Gesamtstadt unterdurchschnittlich sind; eine positive Zahl
1
Das Maß nach Billeter errechnet sich wie folgt:
Bevölkerung 0 - 14 Jahre (Stadtteil ) − Bevölkerung 45 + (Stadtteil ) Bevölkerung 0 - 14 Jahre (Gesamtsta dt) − Bevölkerung 45 + (Gesamtsta dt)
−
Bevölkerung zwischen 15 - 45 (Stadtteil )
Bevölkerung 15 - 45 (Gesamtsta dt)
34
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
bedeutet, dass die demographischen Entwicklungsmöglichkeiten in einem Gebiet im
Vergleich zur Gesamtstadt überdurchschnittlich sind.
Abb. 15
Demographische Entwicklungsmöglichkeiten der Stadtbezirke Maß nach Billeter
D em ograp h isch e E n t w icklu n gsm öglich keit en d er St adt bezirke
- Maß n ach Billeter S tan d 3 1 . 1 2 . 2 0 0 3
Rhynern
-0,08
Uentrop
-0,05
Mitte
-0,04
Heessen
-0,03
0,01
Bockum-Hövel
Pelkum
0,03
Herringen
0,17
-0,10
-0,05
0,00
0,05
0,10
0,15
0,20
© InWIS F&B GmbH 2005
Quelle: Stadt Hamm , eigene Berechnungen
Das sich ergebende Bild entspricht in der Rangfolge den Ergebnissen der Bevölkerungsprognosen in der Variante ohne Wanderungen. Rhynern, Uentrop, Hamm-Mitte
und Heessen weisen im Verhältnis zur Gesamtstadt unterdurchschnittliche demographische Entwicklungsmöglichkeiten auf. Während Pelkum leicht überdurchschnittliche Potenziale aufweist, stellt sich Herringen im innerstädtischen Vergleich ausgesprochen gut dar. Begründet liegt dies in der verhältnismäßig jungen Altersstruktur
Herringens.
Die Gruppe der unter 18-jährigen ist mit 23,3% Anteil an der gesamten Bevölkerung
in Herringen deutlich besser repräsentiert als in der Gesamtstadt. In Hamm-Mitte
beträgt der Anteil gar nur 17,4%, was die steigenden Bevölkerungsverluste ab 2010
in der Prognose ohne Wanderungen z. T. erklärt.
Einschränkend muss festgehalten werden, dass nicht nur bei der Bevölkerungsprognose auf Stadtteilebene auf die Berücksichtigung von Wanderungen verzichtet wur-
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
35
de, sondern auch die Analyse demographischer Entwicklungspotenziale zu erwartende, in ihrer Art und Ausmaß aber unbekannte Wanderungsbewegungen nicht berücksichtigen kann. Inwieweit es einem Stadtteil wie Herringen beispielsweise gelingen wird, sein Entwicklungspotenzial auszuschöpfen, ist von einer Reihe von Faktoren – beispielhaft seien die wirtschaftliche Entwicklung und das Arbeitsplatzangebot
in Hamm sowie das Wohnungsangebot und die Infrastruktur des Stadtteils genannt –
abhängig. Für Stadtteile mit überdurchschnittlichen Entwicklungsmöglichkeiten wird
es dabei vor allen darauf ankommen, die Bevölkerung zu halten, bzw. wenn ein temporärer Wegzug z. B. zum Zwecke des Studiums unvermeidlich ist, ausreichende
und attraktive Angebote für eine spätere Rückkehr vorzuhalten. Stadtteilen mit unterdurchschnittlichen Potenzialen stellt sich die Aufgabe, durch Zuwanderung die eigene Altersstruktur zu verjüngen und so die demographischen Entwicklungsmöglichkeiten zu verbessern. Damit dies gelingt, gilt es natürlich ein für junge Menschen, insb.
Familien, attraktiver Wohnstandort zu sein und entsprechende Wohnraumangebote –
im Bestand oder Möglichkeiten zum Neubau – vorzuhalten. Allen Stadtteilen Hamms
gemein ist, dass sie aus sich heraus ihre Bevölkerung nicht halten können, sondern,
wollen sie ihre Bevölkerung halten, auf Zuwanderung von außen angewiesen sind.
2.2.
2.2.1.
Wohnungsbedarfsprognose
Vorausschätzung der Entwicklung der Haushaltsgröße bis 2015
Da Haushalte und keine einzelnen Personen als Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt in Erscheinung treten, ist es notwendig, neben der künftigen Bevölkerungsentwicklung zusätzlich die Veränderung der Zahl der Privathaushalte vorauszuschätzen. Die Haushaltsentwicklung in Deutschland wird bestimmt durch eine kontinuierliche Verkleinerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße. Dieser Trend, der sich aus
demographischen Entwicklungen, der Veränderung der Lebensstile und Familienformen sowie aus sozioökonomischen Entwicklungen speist, wird sich aller Voraussicht nach in den nächsten Jahren fortsetzen. Die stetige Verkleinerung der Haushalte bewirkt, dass die Anzahl der Haushalte – und damit auch der Wohnungsbedarf –
selbst bei konstanten oder leicht rückläufigen Einwohnerzahlen steigen wird.
Allerdings ist die Vorausschätzung der Haushaltsgröße mit einigen Unsicherheiten
verbunden, denn sie ist abhängig von
• dem Altersaufbau der Bevölkerung (je größer der Anteil alter Menschen,
desto kleiner die durchschnittliche Haushaltsgröße),
• der Veränderung der Lebensstile und Familienformen (höheres Heiratsalter, Trend zu Singlehaushalten, höhere Scheidungsraten),
36
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
• der ethnischen Zusammensetzung der Bevölkerung (Einwandererfamilien aus ländlichen Herkunftsgegenden weisen höhere Kinderzahlen auf),
• der Wohnungsmarktlage (bei angespannter Wohnungsmarktlage werden
Haushaltsgründungen aufgeschoben) und
• der Entwicklung der Kaufkraft (bei höherer Kaufkraft werden eher Haushalte gegründet).
Die aktuellste Prognose der Haushaltsgröße wurde vom Statistischen Bundesamt im
Jahr 1995 für das Gebiet der alten Bundesländer erstellt. Sie geht bis zum Jahr 2015
von einer Fortsetzung des langfristigen Trends zur Verkleinerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße aus. Dieser allgemeine Trend wurde in den vergangenen Jahren – Anfang bis Mitte der 90er Jahre – jedoch unterbrochen durch einen zwischenzeitlichen Anstieg der Haushaltsgröße infolge der Zuwanderungen größerer, ausländischer Haushalte, der angespannten Wohnungsmarktsituation und der ungünstigen
wirtschaftlichen Entwicklung.
Modifikation der Prognose des Statistischen Bundesamtes
Die Prognose des Statistischen Bundesamtes geht für das Jahr 2000 von einer
durchschnittlichen Haushaltsgröße von 2,20 Personen pro Haushalt in den alten
Bundesländern aus. Dagegen wurde bereits im Jahr 1997 (aktuellster empirisch ermittelter Wert) laut Angaben des Mikrozensus eine durchschnittliche Haushaltsgröße
von 2,18 Personen pro Haushalt für das alte Bundesgebiet ermittelt. Die Prognose
des Bundesamtes hat also, obwohl dieser Prozess in der ersten Hälfte der 1990er
Jahre noch durch starke Engpässe am Wohnungsmarkt gebremst wurde, die Dynamik der Haushaltsverkleinerungsprozesse unterschätzt. Die bereits festzustellende
Unterschreitung der prognostizierten durchschnittlichen Haushaltsgrößen ist daher
für die weiteren Prognosejahre zu berücksichtigen.
In einem ersten Schritt werden die prognostizierten Haushaltsgrößen um die Differenz zwischen aktueller und voraus geschätzter Haushaltsgröße reduziert. Die Differenz beträgt für das Jahr 1997 0,025 Punkte. Danach ergibt sich folgende Entwicklung der durchschnittlichen Haushaltsgröße auf der Bundesebene:
• 1997
2,180 Personen/Haushalt
• 2000
2,175 Personen/Haushalt
• 2005
2,165 Personen/Haushalt
• 2010
2,145 Personen/Haushalt
• 2015
2,125 Personen/Haushalt
Des Weiteren wird eine weitere Modifikation der Haushaltsgrößenprognose des Statistischen Bundesamtes vorgenommen, da die Prognose die Veränderungen des
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
37
Haushaltsbildungsverhaltens der jüngeren und mittleren Altersgruppen der deutschen Bevölkerung ab dem Jahr 2005 nicht mehr berücksichtigt. Diese Veränderungen des Haushaltsbildungsverhaltens waren allerdings in den vergangenen Jahrzehnten primär und im zunehmenden Maße für die Verringerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße verantwortlich, weil der Anteil der jüngeren und mittleren Altersgruppen an der Gesamtzahl der Einpersonenhaushalte gestiegen ist. Zwar ist es
plausibel anzunehmen, dass sich der Trend zur Verkleinerung der Haushaltsgrößen
bei den jüngeren und mittleren Altersgruppen nicht unendlich fortsetzt, sondern eine
Sättigungsgrenze findet. Es ist jedoch nicht plausibel, ein abruptes Ende dieses
Trends ab dem Jahr 2005 zu unterstellen. Die Prognose der Haushaltsgrößenentwicklung des Statistischen Bundesamtes wurde deshalb insofern zusätzlich modifiziert, dass eine fortgesetzte, aber verlangsamte Verringerung der Haushaltsgrößen
bei den jüngeren und mittleren Altersgruppen unterstellt wurde. Dies wurde vorgenommen, indem die vom Statistischen Bundesamt prognostizierte durchschnittliche
Haushaltsgröße für das Jahr 2010 um 1/100 und für das Jahr 2015 um weitere
0,5/100 nach unten hin korrigiert wurde. Diese Korrekturen liegen bereits unterhalb
der Größenordnung des zwischen 1970 und 1990 festzustellenden Effekts der Veränderung des Haushaltsbildungsverhaltens der jüngeren und mittleren Altersgruppen. Demnach ergibt sich in einer zweiten Modifikation der Entwicklung der durchschnittlichen Haushaltsgröße folgendes Ergebnis:
• 1997
2,180 Personen/Haushalt
• 2000
2,175 Personen/Haushalt
• 2005
2,165 Personen/Haushalt
• 2010
2,135 Personen/Haushalt
• 2015
2,110 Personen/Haushalt
Bei der Vorausschätzung der Entwicklung der Haushaltsgrößen ist insgesamt anzumerken, dass eine geringfügige Veränderung in der Entwicklung der Haushaltsgrößen einen wesentlich stärkeren Effekt auf die Höhe des Wohnungsbedarfs hat als
eine geringe Veränderung in der Bevölkerungsvorausschätzung.
Es wird davon ausgegangen, dass die zukünftige Entwicklung der Haushaltsgrößen
in der Region analog zum Bundestrend erfolgen wird, die prognostizierte Entwicklung
für das ganze Bundesgebiet also in angepasster Form auch für die Vorausschätzung
der Haushaltsentwicklung in Hamm zugrunde gelegt werden kann. Der Niveauunterschied zwischen der Haushaltsgröße auf Bundesebene wird hierbei auch für den
Prognosezeitraum fortgeschrieben.
38
Handlungskonzept Wohnen 2015
Tab. 4
Hamm
InWIS F & B
Haushaltsgrößenentwicklung – in Hamm und den einzelnen
Stadtbezirken
Mitte
Uentrop
Rhynern
Pelkum
Herringen
BockumHövel
Heessen
2004
2,32
2,01
2,44
2,45
2,37
2,50
2,39
2,39
2010
2,30
1,99
2,41
2,42
2,34
2,47
2,36
2,36
2015
2,28
1,97
2,39
2,40
2,32
2,44
2,34
2,34
2020
2,26
1,95
2,36
2,38
2,29
2,42
2,32
2,31
Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen
In Hamm ist die durchschnittliche Haushaltsgröße deutlich größer als im Durchschnitt
auf Bundesebene, aber auch größer als in vielen größeren Städten – Unna weist z.
B. nur eine durchschnittliche Haushaltsgröße von 2,25, Lünen von 2,22 in 2005 auf.
Dies resultiert aus den ländlichen Strukturen innerhalb der Außenbezirke Hamms, in
denen sich auch nach der Gebietsreform weiterhin eigenständige Strukturen erhalten
haben. Dementsprechend weisen, mit Ausnahme des Bezirkes Mitte, alle Hammer
Stadtteile für ländlich geprägte Märkte typische Haushaltsgrößen auf, die vor allem
aus einem größeren Anteil an Familienhaushalten und robusteren Familienstrukturen
resultieren.
InWIS F & B
Abb. 16
Handlungskonzept Wohnen 2015
39
Anteil der Haushalte mit mehr als zwei Personen in Hamm gesamt und den Bezirken
Anteil der Haushalte mit mehr als zwei Personen - Stand 31.12.2003
50 %
40 %
38 %
37 %
35 %
36 %
35 %
35 %
33 %
30 %
23 %
20 %
10 %
0%
Hamm gesamt
Mitte
Uentrop
Rhynern
Pelkum
Herringen
Bockum-Höv el
Heessen
© InWIS F&B GmbH 2005
2004
Quelle: Stadt Hamm, eigene Berechnung und Darstellung
Bestätigt wird dies durch den stark unterdurchschnittlichen Anteil von Haushalten mit
mehr als zwei Personen im Bezirk Mitte. Der Anteil von Single- und Paarhaushalten
von 77% ist für den innerstädtischen Standort durchaus nicht überraschend und im
bundesdeutschen Vergleich auch normal, liegt aber weit über den Werten in den
anderen Hammer Bezirken. In diesen weisen über ein Drittel der Haushalte – angesichts von mindestens drei Haushaltsmitgliedern bedingt durch Kinder oder mitwohnende ältere Familienangehörige – familiäre Strukturen auf.
2.2.2.
Weitere Komponenten zur Abschätzung der Haushaltsentwicklung
Die Entwicklung der folgenden Faktoren muss zur Berechnung der Haushaltszahlen
berücksichtigt werden:
• Personen mit Nebenwohnsitz: für die Personen mit Nebenwohnsitz wurde eine Quote aus der Volkszählung von 1987 errechnet.
• asylbegehrende Ausländer: Mitte November 2004 waren in Hamm 184
Asylbewerber und 450 Personen mit einer Duldung, d.h. ohne dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung, in Hamm registriert. Es ist davon auszugehen, dass ein Teil dieser Personen, z. B. Bürgerkriegsflüchtlinge aus
dem ehemaligen Jugoslawien, nur vorübergehend in der Region ihren
Wohnsitz nehmen. Deshalb werden in Anlehnung an Erfahrungswerte
40
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
nur ein Drittel der asylbegehrenden Personen zu den Wohnungsbedarfsträgern gerechnet.
• Personen in Anstalten, Gemeinschaftsunterkünften, Alteneinrichtungen,
Wohnheimen, Wohngruppen u. ä.: Zum Stichtag 31.12.2003 waren
2.220 Personen in Hamm registriert, die unter diese Personengruppe fallen.
• Untermietverhältnisse: für die Untermietverhältnisse wurde eine Quote
aus der Volkszählung von 1987 errechnet. Es wird für die Wohnungsbedarfsprognose zugrunde gelegt, dass insgesamt 80% der Untermieterhaushalte keine eigene Wohnung nachfragen, sondern in einem selbst
gewählten bzw. bewussten Untermietverhältnis wohnen (vgl. hierzu auch
empirica 1991, S. 47). Rund ein Viertel der Untermietverhältnisse wird
der Bedarf auf eine eigene Wohnung zugerechnet, da sie als ungewollt
eingestuft werden. Dieser Ansatz trägt einer eher vorsichtigen Schätzung
des Wohnungsbedarfs Rechnung.
Die so ermittelten Privathaushalte stellen die Zahl der Haushalte mit Wohnungsbedarf bzw. die Wohnungsbedarfsträger dar.
2.2.3. Der verfügbare Wohnungsbestand
Der verfügbare Wohnungsbestand umfasst diejenigen Wohnungen, die über eine
Küche oder Kochnische verfügen und den Haushalten mit Wohnungsbedarf potentiell
zur Anmietung oder Kauf zur Verfügung stehen. Hierzu zählen nicht:
• Freizeitwohnungen. Dies sind Wohnungen, die vom Eigentümer oder
Mieter primär zu Erholungszwecken oder im Urlaub bewohnt werden. Es
wird davon ausgegangen, dass diese Wohnungen zweckgebunden ausgestattet sind. Es wurde eine Quote aus der Wohnungszählung von
1987 errechnet.
• Unterkünfte für Obdachlose. Hierunter sind Wohnungen zu verstehen,
die gezielt zur Wohnungsversorgung von Obdachlosen errichtet wurden.
Sie gelten zwar aufgrund ihrer Ausstattung mit Küche oder Kochnische
als Wohnungen. Aufgrund ihres jedoch insgesamt geringen Ausstattungsstandards sind sie mittelfristig durch Neubauten zu ersetzen. In
Hamm konnte die Zahl der Bewohner von Notunterkünften in den letzten
zehn Jahren durch den gezielten Umbau der Notunterkünfte von 591
Personen in 2003 auf nur noch 44 Personen in vier Einrichtungen Ende
2004 reduziert werden.
InWIS F & B
2.2.4.
Handlungskonzept Wohnen 2015
41
Die Mobilitätsreserve
Der Wohnungsbestand sollte die Zahl der Wohnungsbedarfsträger um eine gewisse
Leerwohnungsreserve übersteigen, da infolge von Wohnungswechseln oder Modernisierungen immer einige Wohnungen kurzfristig leer stehen. Für diesen, für die
Funktionstüchtigkeit des Wohnungsmarktes notwendigen Wohnungsüberhang, werden in einer Vielzahl von Untersuchungen Werte zwischen 1,5% und 2 % des Wohnungsbestandes bzw. Wohnungsbedarfs angesetzt (vgl. Höbel, R. 1994, S. 23).
2.3.
Ergebnisse der Wohnungsbedarfsprognose
Für die Entwicklung des Wohnungsbedarfs werden insgesamt drei verschiedene
Varianten zu Grunde gelegt, die mögliche, denkbare Entwicklungen für die zukünftige
Wohnungsmarktentwicklung darstellen. Sie ergeben sich zum einen aus den verschiedenen Annahmen zur Vorausschätzung der Einwohnerentwicklung und zum
anderen aus unterschiedlichen Annahmen bezüglich des Wohnungsabgangs. Das
Basis-Szenario basiert auf der Bevölkerungsentwicklung im Szenario ohne Wanderungen, die optimistischen Szenarien auf der Bevölkerungsentwicklung im Positivszenario.
42
Handlungskonzept Wohnen 2015
Abb. 17
InWIS F & B
Wohnungsbedarfe der Stadt Hamm bis 2020
Wohnungsbedarfe der Stadt Hamm bis 2010, 2015 und 2020
Wohneinheiten
Basis
10.000
optimistisch
optimistisch mit erhöhtem Wohnungsabgang
8.957
8.000
6.589
6.000
5.116
4.136
3.948
4.000
2.695
2.577
2.362
2.000
1.897
0
2010
2015
2020
© InWIS F&B GmbH 2005
2004
Quelle: Stadt Hamm, eigene Berechnung und Darstellung
Die Varianten stellen mögliche Entwicklungen des Wohnungsbedarfs in Abhängigkeit
von der Bevölkerungsentwicklung dar. Der Gesamtbedarf ergibt sich aus der Summe
des Nachholbedarfs – der bereits heute existierenden nicht befriedigten Wohnungsnachfrager -, dem Neubedarf infolge der Haushaltszunahme während des Prognosezeitraumes und dem Erneuerungsbedarf für Wohnungsabgänge. Der Erneuerungsbedarf für Wohnungsabgänge in Hamm lag in den zurückliegenden Jahren bei
durchschnittlich 0,2% pro Jahr. Im Szenario mit erhöhtem Wohnungsabgang wird
alternativ ein jährlicher Erneuerungsbedarf von 0,5% – das entspricht ca. 400 Wohneinheiten – unterstellt.
Betrachtet man die Prognoseergebnisse, dann ist eine deutlich positive Entwicklung
in allen Varianten zu erwarten. Auch in der Basis Variante können die Bevölkerungsverluste durch die sinkende durchschnittliche Haushaltsgröße kompensiert werden,
so dass sich ein positiver Wohnungsbedarf bis 2020 ergeben wird. Entsprechend der
positiveren Bevölkerungsentwicklung die den optimistischen Szenarien zu Grunde
liegt, zeichnet sich in diesen Szenarien eine noch positivere Entwicklung für den
Wohnungsbedarf ab. Der jährliche, durchschnittliche Bedarf an Wohnungsneubau
berechnet sich aus dem Gesamtbedarf verteilt auf die Prognosejahre. Bis zum Jahr
2020 könnten in der Basis Variante jährlich ca. 160 neue Wohneinheiten, im optimistischen Szenario 320 und bei erhöhtem Wohnungsabgang sogar 560 Wohneinheiten
entstehen.
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
43
Diese bedarfsorientierten Zahlen sind nun dem – unabhängig von der Entwicklung
des Wohnungsbedarfs ständig stattfindenden – Wohnungsneubau gegenüberzustellen. Ein Vergleich des Wohnungsbedarfs in den unterschiedlichen Szenarien mit den
zu erwartenden Fertigstellungszahlen zeigt, inwiefern für die nächsten Jahre Wohnungsengpässe oder -überhänge am Markt zu erwarten sind. Für diesen Vergleich
wird eine konstante Bautätigkeit von ca. 720 fertig gestellten Wohneinheiten pro Jahr
angenommen, was den durchschnittlichen Fertigstellungszahlen der letzten Jahre
entspricht.
Abb. 18
Prognose des Wohnungsüberhangs in Hamm auf der Basis eines Fertigstellungsvolumen von 720 Wohneinheiten pro Jahr
Prognose des Wohnungsüberhang in Hamm
bis zum Jahr 2020 auf Basis eines Fertigstellungsv olumens
v on 720 Wohneinheiten pro Jahr
Wohneinheiten in Tsd.
14
12
10
durchschnittliche Fertigstellungen
Wohnungsbedarf Basis Szenario
Wohnungsbedarf optimistisches Szenario
Wohnungsbedarf optimistisches Szenario
mit erhöhtem Wohnungsabgang
8
6
4
2
0
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
2018
2020
© InWIS F&B GmbH 2005
Quelle: eigene Berechnungen
Der Vergleich der prognostizierten Wohnungsbedarfe zeigt, dass sich bei gleich bleibenden Fertigstellungszahlen und gleich bleibendem Wohnungsabgang ein deutlicher Wohnungsüberhang am Hammer Wohnungsmarkt abzeichnet. Die trotz stagnierenden bzw. rückläufigen Bevölkerungszahlen positiven Wohnungsbedarfe bleiben hinter den neu fertig gestellten Wohneinheiten zurück. Diese auf die gesamten
Wohneinheiten in Hamm bezogenen Zahlen berücksichtigen noch nicht die Heterogenität des Wohnungsmarktes mit unterschiedlichen Produkten – Eigenheime und
Geschoßwohnungen, Miete und Eigentum – und Lagen. Der prognostizierte Wohnungsüberhang wird in Form von Leerstand nicht gleichmäßig in allen Bereichen des
Hammer Wohnungsmarktes offenbar werden. Vielmehr steht zu erwarten, dass sich
44
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
der Leerstand auf Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, älteren Baujahres und in
schlechten Lagen konzentrieren wird. Eine auf den gesamten Wohnungsbestand
bezogene zu erwartende Leerstandsquote im Jahr 2020 von bereits knapp 8% im
optimistischen Szenario würde bei einer derartigen Konzentration des Leerstandes in
diesen Beständen auf über 40% steigen.
Diese Zahlen implizieren, dass es gilt sich mit der Thematik des verstärkten Wohnungsabgangs – sei es durch Abriss oder Zusammenlegungen – intensiv auseinander zusetzen. Das optimistische Szenario mit erhöhtem Wohnungsabgang unterstellt
einen Wohnungsabgang von 400 Wohneinheiten oder 0,5 % des Wohnungsbestandes pro Jahr. Sollte dies realisiert werden, ergibt sich bei einem rechnerischen Wohnungsbedarf bis 2010 von 690 Wohneinheiten pro Jahr ein weitestgehend ausgeglichener Wohnungsmarkt.
Wie erwähnt, handelt es sich um quantitative Bedarfszahlen, d. h. zum einen sagen
sie nichts über die momentane Marktsituation aus und zum anderen auch nichts über
den qualitativen Bedarf bzw. die Nachfrage nach bestimmten Wohnungstypen. Derzeit ist der Markt in vielen Städten und Kommunen eher durch eine stagnierende bis
rückläufige Nachfrage gekennzeichnet. Die prognostizierten Zahlen zeigen aber an,
dass die Alters- und Bevölkerungsstruktur auf ein weiteres Anwachsen der Zahl der
Haushalte hindeutet. Verbesserte wirtschaftliche Perspektiven der Einwohner und
Einkommenszuwächse lassen aus normativen Bedarfen konkrete Wohnungsnachfragen werden.
Darüber hinaus sagt die normative Bedarfsentwicklung noch wenig darüber aus, welche Wohnungsnachfrage mit den Bedarfen verbunden ist. Selbst wenn auf einem
Wohnungsmarkt rechnerisch ein Wohnungsbedarf besteht, wird es durchaus Leerstände in einzelnen Segmenten geben (z. B. bei kleinen Wohnungen in 1950er Jahre
Siedlungen). Umgekehrt wird es auf einem Wohnungsmarkt, für den in quantitativer
Betrachtung kein Wohnungsbedarf besteht, Nachfragen in bestimmten Segmenten
geben (z. B. nach altersgerechten Wohnungen oder Einfamilienhäusern). Im weiteren Verlauf werden wir uns mit diesen qualitativen Komponenten des Wohnungsbedarfs näher auseinandersetzen.
InWIS F & B
3.
Handlungskonzept Wohnen 2015
45
Die Wohnqualitäten auf kleinräumiger Ebene
3.1.
InWIS-Stadtteilranking
Das InWIS-Stadtteilranking dient dem Ziel, anhand objektiver Bewertungskriterien die
Stärken und Schwächen des Wohnungsmarktes in einen regionalen Zusammenhang
zu stellen. Das InWIS hat hierzu einen differenzierten Bewertungskatalog mit Hauptund Unterkategorien entwickelt, der eine vergleichende Betrachtung der gewählten
regionalen Gliederungseinheit anhand von allgemeingültigen, weitgehend zielgruppenunabhängigen Standortkriterien ermöglicht.
Das InWIS-Stadtteilranking verfolgt dabei nicht das Ziel in Anlehnung an einen sportlichen Vergleich Gewinner und Verlierer einer Stadt zu ermitteln oder einzelne
Wohnstandorte zu stigmatisieren. Vielmehr offenbaren die Ergebnisse den handelnden Akteuren Handlungsfelder innerhalb der Stadtentwicklungspolitik und ermöglichen einzelne Maßnahmen zielgenau durchzuführen.
Für die standardisierte Bewertung werden die Hauptkategorien anhand der Relevanz, die ihnen zur Beurteilung eines Standortes zukommt, gewichtet. Jede Hauptkategorie wird systematisch in weitere Unterkriterien ausdifferenziert. Haupt- und Unterkriterien werden durch Bewertungsgewichte in Beziehung zueinander gesetzt. Die
Bewertungsgewichte resultieren aus der gutachterlichen Erfahrung (erfahrungsbasierter Ansatz).
Tab. 5
Bewertungsgewichte des InWIS-Stadtteilrankings in Hamm
Hauptkategorien der Bewertung
Bewertungsgewichte
Städtebauliche Charakterisierung
0,3
Soziodemographische Kriterien
0,2
Verkehrliche Anbindung
0,15
Infrastrukturelle Ausstattung
0,25
Belastungen und Beeinträchtigungen
0,1
Summe der Bewertungsgewichte
1,0
Zur Bestimmung der einzelnen Kategorien kommen verschiedene Methoden zur Anwendung. Während einige der benötigten Faktoren durch eine Begehung vor Ort
erhoben wurden, wie z. B. die Kriterien der städtebaulichen Charakterisierung, werden andere Faktoren durch die amtliche Statistik oder durch Auswertungen anderer
Sekundärquellen erhoben.
46
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
Für die Stadt Hamm konnte auf Grund der von der Stadt Hamm sehr kleinräumig
erfassten Datenbasis die Gliederungsebene der Baublockgruppe als regionale Gliederungseinheit verwendet werden. Diese im Verhältnis sehr kleinräumige Betrachtungsebene ermöglicht eine sehr detaillierte Analyse des Hammer Stadtgebietes. Die
Stadt Hamm ist statistisch in ca. 2.000 Baublöcke gegliedert, die in 209 Baublockgruppen zusammengefasst werden. Eine Baublockgruppe umfasst dabei durchschnittlich 10 Baublöcke und hat im Durchschnitt gut 900 Einwohner. Allerdings
schwanken die Einwohnerzahlen pro Baublockgruppe – zwischen 10 und rd. 2.500
Einwohnern – und die Größe der Fläche – zwischen 17 und 8.156 ha – erheblich. Für
das InWIS-Stadtteilranking wurden 28 Baublockgruppen, in denen weniger als ein
Einwohner auf 10 ha gemeldet ist, aus der Bewertung ausgenommen, da diese Baublockgruppen – überwiegend Grünland im Außenbereich und teilweise Gewerbegebiete – keine Wohnstandorte darstellen und somit zu einer Verzerrung des Gesamtbildes geführt hätten. Insgesamt wurden somit 181 Baublockgruppen bewertet.
Die Bewertungen im InWIS-Stadtteilranking erfolgen auf einer Punkteskala von 100
(= stark unterdurchschnittlich) bis 500 (= stark überdurchschnittlich). Dieses Bewertungsschema wird einheitlich auch bei den Bewertungen in den Unterkategorien verwand. Mit Hilfe standardisierter Bewertungskriterien in allen Kategorien wird eine
Vergleichbarkeit der zugeteilten Punktwerte zwischen den einzelnen Baublockgruppen gewährleistet. Sind alle Unterkriterien anhand dieser Systematik mit Punktzahlen
zwischen 100 und 500 bewertet, werden diese zunächst innerhalb ihrer Hauptkategorie gewichtet, so dass sich für jede Hauptkategorie ein gewichteter Punktwert ergibt. Die zusammengefassten Punktwerte jeder der fünf Hauptkategorien werden in
einem zweiten Schritt mit der Bedeutung, die den Hauptkategorien an der Gesamtbeurteilung zukommt (erfahrungsbasierter Ansatz), gewichtet, so dass sich für jede
Baublockgruppe ein aggregierter Gesamtpunktwert zwischen 100 und 500 ergibt.
Bewertung Städtebauliche Charakterisierung
Für die Bewertung des städtebaulichen Charakters wurden Daten bezüglich der
Siedlungsdichte, der Geschossigkeit und der Beschaffenheit der Wohnbebauung
durch Begehungen vor Ort erhoben. Zusätzlich wird in dieser Kategorie der Einfluss
von städtebaulichen Dominanten auf die Wohnqualität in den Baublockgruppen berücksichtigt.
Die Bewertungsergebnisse weisen ein qualitatives Gefälle hin zu den urbanen Zentren Hamms auf. Der Süden und Osten sowie viele der Außenbereiche erhalten gute
bis beste Bewertungen. Im Westen ist die städtebauliche Qualität hingegen nur noch
durchschnittlich und zu den Zentren von Bockum-Hövel und Heessen sowie HammMitte mit den westlich angrenzenden Gebieten im Hammer Vergleich unterdurchschnittlich.
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
47
Die Baublockgruppen mit positiver Bewertung finden sich überwiegend in den Außenbereichen der Bebauung sowie im Süden und Osten der Stadt. Die Gebiete in
den Außenbereichen sind gekennzeichnet durch eine aufgelockerte Bebauung mit
überwiegend ein- bis zweigeschossigen Einfamilien- und Doppelhäusern mit einem
großen Frei- und Grünflächenanteil. Die zentrumsnahen Gebiete haben urbane Qualitäten in Form von gründerzeitlicher Bebauung, Stadtvillen und ansprechender Architektur. Durchschnittlich bewertete Baublockgruppen finden sich im gesamten Stadtgebiet, wobei der Schwerpunkt im Westen, in Herringen und Pelkum, liegt. Diese
Gebiete haben eine weniger aufgelockerte Bebauung mit Einfamilien-, Doppel-, Reihen- und Mehrfamilienhäusern sowie eine nur durchschnittliche Beschaffenheit und
teilweise auch mehr als zwei Geschosse. Niedriger bewertete Baublockgruppen liegen überwiegend in den Zentren von Bockum-Hövel, Heessen, Werries, Herringen
und Hamm-Mitte sowie den westlich an die Innenstadt angrenzenden Gebieten. Hier
findet sich eine dichte und überwiegend mehrgeschossige Bebauung mit größtenteils
Zeilenbebauung, Blockrandbebauung oder mehrgeschossigen Wohnblocks in zum
Teil schlechten Modernisierungszustand.
Insgesamt bleibt festzuhalten, dass eine positive städtebauliche Charakterisierung
überwiegend im Osten, Süden und in den Außenbereichen zu finden ist. Niedrigere
Bewertungen finden sich größtenteils in der Innenstadt, den Zentren von BockumHövel und Herringen sowie entlang der Entwicklungsachsen der Montanindustrie.
48
Handlungskonzept Wohnen 2015
Abb. 19
InWIS F & B
Bewertung des städtebaulichen Charakters
Städtebauliche Charakterisierung
Außenbereich
Gewerbe
stark unterdurchschnittlich
unterdurchschnittlich
durchschnittlich
überdurchschnittlich
stark überdurchschnittlich
Bewertung der soziodemographischen Kriterien
Für die Bewertung der soziodemographischen Kriterien wurden der soziale Status,
die soziale Dynamik und das Maß nach Billeter untersucht. Der soziale Status wurde
anhand des durchschnittlichen Haushaltseinkommens und des Anteils der Arbeitslosen und Transfereinkommensbeziehern an den Erwerbsfähigen ermittelt. Die soziale
Dynamik ergibt sich aus der Veränderung des Anteils der Transfereinkommensbeziehern an der Gesamtbevölkerung. Das Maß nach Billeter ist ein Indikator zur Abschätzung der demographischen Entwicklungsmöglichkeiten einer regionalen Einheit. In der Praxis hat sich gezeigt, dass diese Maßzahl für eine Bewertung der demographischen Potenziale sehr gut geeignet ist.
Die besten soziodemographischen Strukturen weisen Quartiere in Uentrop und Rhynern auf. Überdurchschnittliche Sozialstrukturen sind darüber hinaus noch in Teilen
Pelkums und Bockums vorzufinden. Diese positiv bewerteten Gebiete sind geprägt
durch einen geringen Anteil der Sozialhilfeempfänger – weniger als 4% der erwerbsfähigen Bevölkerung -und Arbeitslosen – weniger als 6% der erwerbsfähigen Bevölkerung -und ein meist überdurchschnittliches Haushaltseinkommen mit mehr als
1.850 EUR. Festzustellen ist allerdings, dass die Altersstruktur in diesen Bereichen
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
49
einen verhältnismäßig hohen Anteil an Älteren aufweist, d.h. die demographischen
Entwicklungspotenziale an den Standorten mit ansonsten positiven Werten, negativ
ausfallen.
Dem gegenüber weisen viele der Standorte mit einer insgesamt unterdurchschnittlichen Bewertung der soziodemographischen Kriterien eine deutlich jüngere Altersstruktur auf. Allerdings sind diese Baublockgruppen, die insbesondere in der südlichen Innenstadt, im Hammer Westen und Norden und z.T. in Hövel und Heessen
liegen durch eine schwache Sozialstruktur geprägt. Durchgehend weisen diese Baublockgruppen hohe und weiter steigende Anteile an Erwerbslosen und dementsprechend stark unterdurchschnittliche Haushaltseinkommen – in einigen Gebieten im
Durchschnitt unter 1.500 EUR - auf.
Abb. 20
Bewertung der soziodemographischen Kriterien
Soziodemographische Kriterien
Außenbereich
Gewerbe
stark unterdurchschnittlich
unterdurchschnittlich
durchschnittlich
überdurchschnittlich
stark überdurchschnittlich
Bewertung der Verkehrsanbindung
Bei der Bewertung der Verkehrsanbindung wurden der motorisierte Individualverkehr
und der öffentliche Personennahverkehr berücksichtigt. In diesem Zusammenhang
50
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
wurde die Erreichbarkeit des überregionalen Verkehrsnetzes für den Individualverkehr und die Anbindung an den innerstädtischen ÖPNV und den überregionalen
ÖPNV untersucht.
Die graphische Darstellung der Ergebnisse zeigt, dass die verkehrliche Infrastruktur
sich entlang der Ausfallstraßen auf das Zentrum hin konzentriert. Die innerstädtischen Baublockgruppen haben durch ihre Nähe zum Hauptbahnhof und das dichte
Nahverkehrsnetz in der Innenstadt, eine gute Anbindung an den innerstädtischen
und überregionalen ÖPNV. Entlang der Ausfallstraßen – der B63 nach Norden und
Süden, der Lippestraße nach Osten und der Dortmunder Straße nach Westen – ist
die Anbindung an das städtische ÖPNV-Netz in der Regel ebenfalls gut. Zudem sind
für Einwohner der dort angrenzenden Baublockgruppen die Autobahnanschlüsse
Hamms an der BAB 1 und der BAB 2 gut erreichbar.
Weiter vom Zentrum entfernte Wohnquartiere sind in der Regel schlechter an den
ÖPNV angebunden. Insbesondere die Erreichbarkeit des überregionalen ÖPNV, für
den zuerst der Hauptbahnhof angefahren werden muss, ist problematisch. Die Baublockgruppen mit einer unterdurchschnittlichen verkehrlichen Anbindung sind dementsprechend hauptsächlich in den Außenbereichen der Stadt zu finden.
Abb. 21
Bewertung der Verkehrlichen Infrastruktur
Verkehrliche Infrastruktur
Außenbereich
Gewerbe
stark unterdurchschnittlich
unterdurchschnittlich
durchschnittlich
überdurchschnittlich
stark überdurchschnittlich
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
51
Bewertung der infrastrukturellen Ausstattung
Von hoher Bedeutung für die infrastrukturelle Ausstattung der Baublockgruppen sind
die Möglichkeiten der Nahversorgung, sowie die öffentliche und halböffentliche Infrastruktur, d. h. besonders die Nähe zu Kindertageseinrichtungen, Grundschulen und
Gemeinde- bzw. Jugendzentren. Als weitere Bewertungskriterien gingen Faktoren
wie die medizinische-, die kulturelle-, sowie die sport- und freizeitorientierte Infrastruktur in die Analyse ein. Die Daten wurden zum Teil aus der amtlichen Statistik
und zum Teil durch Begehungen vor Ort erhoben.
Erwartungsgemäß weist das Zentrum von Hamm, zusammen mit den westlich angrenzenden Gebieten, aufgrund des umfangreichen infrastrukturellen Angebots in
fast allen Bereichen die beste infrastrukturelle Ausstattung auf. Hier ist beispielsweise die Ärzte- und Apothekerdichte am höchsten und die Kultur- und Freizeiteinrichtungen sind sehr zahlreich. Ebenfalls vielfach vorzufinden sind Schulen, Kindergärten
und Kindertageseinrichtungen. Weiterhin wird die infrastrukturelle Ausstattung aller
Stadtteilzentren, mit Ausnahme von Pelkum, positiv eingeschätzt. Schwächen haben
die Stadtteilzentren bezüglich der kulturellen Infrastruktur und in Teilen auch bei
Spielplätzen sowie Freizeiteinrichtungen. Die durchschnittlich bewerteten Gebiete
sind im ganzen Stadtgebiet zu finden, wobei es sich überwiegend um städtische Lagen handelt, die noch eine gewisse Nähe zum Stadtzentrum oder den Subzentren
haben, wodurch sie von deren überdurchschnittlicher Infrastruktur profitieren können.
Eine unterdurchschnittliche infrastrukturelle Ausstattung haben die ländlich gelegenen Gebiete, die naturgemäß weitere Wege aufweisen. Die größten Schwächen liegen hier im Bereich der Nahversorgung und der kulturellen- bzw. freizeitorientierten
Infrastruktur, wohingegen insbesondere die Möglichkeiten der Naherholung als sehr
gut einzuschätzen sind. Auch die Ausstattung im Bereich der öffentlichen und halböffentlichen Infrastruktur, speziell bei Kindergärten und Kindertageseinrichtungen sowie Spielplätzen, ist in diesen Gebieten in Ordnung.
52
Handlungskonzept Wohnen 2015
Abb. 22
InWIS F & B
Bewertung Infrastruktur
Infrastrukturelle Ausstattung
Außenbereich
Gewerbe
stark unterdurchschnittlich
unterdurchschnittlich
durchschnittlich
überdurchschnittlich
stark überdurchschnittlich
Bewertung der Belastungen und Beeinträchtigungen
Bei der Bewertung von Belastungen und Beeinträchtigung wurden durch Ortsbegehungen Daten zu Lärmimmissionen und optischen Beeinträchtigungen erhoben.
Negativen Einflüssen sind vor allem die Baublockgruppen ausgesetzt, die an Industrie- und Gewerbegebiete angrenzen und Baublockgruppen mit einer hohen Belastung durch Straßenverkehr bzw. Bahntrassen. Hierzu gehört fast der gesamte Stadtbezirk Hamm-Mitte sowie die Gebiete, die westlich und nördlich an diesen angrenzen
und entlang von Bahntrassen und Gewerbegebieten liegen. Außerhalb des Zentrums
sind die Gebiete in West-Rhynern, Uentrop (zusätzlich durch das angrenzende Industriegebiet belastet) und Sandbochum aufgrund ihrer Nähe zu den Ausfallstraßen
bzw. den Autobahnen stark belastet. Durch ihre Nähe zu Bahntrassen und Gewerbegebieten erhalten besonders die Gebiete in Ost-Hövel, Selmigerheide und Heessen unterdurchschnittliche Werte, West- und Osttünnen überwiegend nur durch die
Nähe zu Bahntrassen. Besondere Beeinträchtigungen finden sich in Süd-Herringen
durch die noch aktive Zeche Heinrich-Robert und im Südwesten von Bockum-Hövel
durch das Kraftwerk in Stockum sowie Mülldeponie, Müllverbrennungsanlage und
Kläranlagen.
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
53
Die positiv bewerteten Baublockgruppen liegen häufig in den Randbereichen der
Siedlungskörper in deutlicher Entfernung zum Stadtzentrum und größtenteils abseits
der großen Ausfallstraßen, Bahntrassen und Gewerbe- bzw. Industriegebiete. Meist
handelt es sich um reine Wohngebiete, so dass die Belastungen und Beeinträchtigungen insgesamt sehr gering sind.
Abb. 23
Bewertung der Belastungen und Beeinträchtigungen
Belastungen/Beeinträchtigungen
Außenbereich
Gewerbe
stark unterdurchschnittlich
unterdurchschnittlich
durchschnittlich
überdurchschnittlich
stark überdurchschnittlich
Gesamtbewertung
In der Gesamtbewertung werden die Ergebnisse der fünf Hauptkategorien entsprechend der Bewertungsgewichte aggregiert, so dass eine Gesamtbetrachtung der
Wohnqualitäten auf der Baublockgruppenebene für Hamm ermöglicht wird.
Die graphische Darstellung zeigt deutlich, dass sich ein Ost-West Gefälle innerhalb
des Stadtgebietes ergibt. Die beiden Stadtteile Uentrop und Rhynern weisen durchgängig eine überdurchschnittliche Wohnqualität auf. Daneben sind in den anderen
Stadtteilen nur vereinzelte Baublockgruppen als überdurchschnittlich zu klassifizieren.
54
Handlungskonzept Wohnen 2015
Abb. 24
InWIS F & B
Gesamtbewertung InWIS-Stadtteilranking
Gesamtbewertung
Außenbereich
Gewerbe
stark unterdurchschnittlich
unterdurchschnittlich
durchschnittlich
überdurchschnittlich
stark überdurchschnittlich
Insgesamt ergibt sich auf Grundlage des InWIS-Stadtteilrankings eine Bewertungsspanne 223 bis 388 Punkten. Dies repräsentiert ein verhältnismäßig ausgeglichenes
Bild. Die niedrigeren Bewertungen sind überwiegend auf problematische Sozialstrukturen und in Teilen fehlende Infrastrukturen zurückzuführen. Allerdings zeigt das
Fehlen von Bewertungen über 400 Punkten auch, dass Hamm ein Defizit an ausgesprochenen Top-Lagen aufweist. Die sehr gut bewerteten Baublockgruppen haben
ihre Defizite hierbei durchgängig in den Bereichen infrastrukturelle Ausstattung und
teilweise der verkehrlichen Anbindung.
3.1.1.
InWIS-Stadtteilranking auf Ebene der Stadtbezirke
Die Stadt Hamm lässt sich in 7 Stadtbezirke unterteilen. Die Einteilung in diese administrativen Grenzen orientiert sich weitestgehend an den vor der Gebietsreform
existierenden Ortschaften, die auch heute noch innerhalb der Hammer Bevölkerung
eine große identifikatorische Rolle spielen. Die Konsistenz der statistischen Daten
erlaubt es, die Ergebnisse der Bewertungen auf Baublockgruppen zu aggregieren
und so die einzelnen Stadtbezirke mit einander zu vergleichen.
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
55
Das aggregierte Gesamtergebnis zeigt die bereits erwähnte Zweiteilung des Stadtgebietes. Die den Osten und Süden Hamms umfassenden Stadtbezirke Uentrop und
Rhynern erhalten mit 335 und 332 Punkten im InWIS-Stadtteilranking deutlich überdurchschnittliche Bewertungen, während die restlichen Stadtbezirke mit Punktwerten
zwischen 273 und 286 in der Gesamtbewertung unterdurchschnittlich abschneiden,
aber relativ eng beieinander liegen. Allerdings resultiert die in der Gesamtbewertung
jeweils eng beieinander liegende Punktebewertung aus unterschiedlichen Ergebnissen in den einzelnen Bewertungskategorien. Die unterschiedlichen Ergebnisse in
den einzelnen Kategorien spiegeln die jeweiligen Stärken und Schwächen der Stadtbezirke wieder.
Tab. 6
Stadtbezirk
Uentrop
Ranking der Stadtbezirke auf Basis der Gesamtbewertung
SoziodemograInfrastruktuBelastungen/
Städtebauliche
Verkehrliche
phische Kriterelle Ausstat- BeeinträchtigunCharakterisierung
Infrastruktur
rien
tung
gen
347
380
244
272
419
Gesamtbewertung
335
Rhynern
364
396
257
232
383
332
Pelkum
326
292
205
223
404
286
Heessen
303
278
217
262
379
284
BockumHövel
304
273
229
253
403
284
Mitte
249
254
264
321
320
277
Herringen
286
265
242
233
392
273
56
Handlungskonzept Wohnen 2015
3.2.
InWIS F & B
Lebensstilspezifische Zielgruppendifferenzierung
Der gesellschaftliche Wandel hat dazu geführt, dass die Verbindung zwischen Demographie und Nachfrage immer lockerer geworden ist. Traditionelle demographische Dimensionen der Abgrenzung von Nachfrageverhalten also Einkommen, Familienstand, Altersklasse etc. reichen heute nicht mehr aus, um die Nachfrage treffsicher einschätzen zu können. Die zunehmende Ausdifferenzierung der Nachfrage und
die Segmentierung des Marktes führen zu der Notwendigkeit, die Zielgruppen genauer zu beschreiben; denn nur wer ein klares Bild seiner Zielgruppe hat, kann
nachhaltige Markterfolge erzielen.
Die Lebensstilforschung hat sich in den vergangenen Jahren zu einem wichtigen
Forschungszweig innerhalb der sozialwissenschaftlichen Forschung entwickelt, auf
deren Erkenntnisse nahezu alle Wirtschaftsbranchen in Deutschland zugreifen. Im
Kern sind sich alle Lebensstilmodelle einig: zunehmend ist es nicht mehr nur die materielle Lage bzw. die durch das Alter und das Einkommen bestimmte Lebenslage,
die das Verhalten von Personen oder Gruppen prägt, sondern deren Bewusstsein
und ihre Lebensweise. Der Lebensstil ist danach der charakteristische Lebensduktus
von Gruppen, das strukturierte Muster der Lebensführung. Während traditionelle
gleichsam vorbestimmte Merkmale, wie etwa Religion, Herkunft oder Beruf, ihre Bedeutung verlieren, treten neue Muster der Gruppenbildung an ihre Stelle, z. B. Einstellungen, Werthaltungen, Alltagsästhetik, Kleidungsstil, Freizeitverhalten und auch
Wohnstil.
Im Folgenden haben wir die Erkenntnisse der Lebensstilforschung genutzt und für
die wichtigsten Lebensstilgruppen Anforderungen an das Wohnen bzw. den Standort
von Wohnungen definiert. Zur Bestimmung der lebensstilspezifischen Zielgruppeneignung eines Wohnstandortes hat InWIS ein Modell entwickelt, dem fünf Bewertungskriterien zu Grunde liegen. Hierzu zählen:
• die Preissensibilität der Nachfrage bzw. die Preisgünstigkeit des Standortes: bestimmte Lebensstilgruppen legen Wert auf exklusive Lagen, andere eher auf niedrige Preise.
• das Ambiente, das sich auf die Wohn- und Lebens-„Atmosphäre“ bezieht, die ein Standort bietet.
• die Zentralität: bestimmte Gruppen fragen eher urbane Lagen nach, andere wiederum suchen eher große (Garten-)Grundstücke in ruhigen
Stadtrandlagen oder im „Grünen“.
• das Prestige, also das Ansehen eines Standortes (z.B. eines bestimmten
Villenviertels) und
• Lifestyleaspekte, also Imagefaktoren, die insbesondere junge und moderne Personengruppen ansprechen (Freizeit, Sport, Vergnügen etc.).
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
57
Diese speziellen Bewertungskriterien sind für die Lebensstilgruppen unterschiedlich
relevant und werden entsprechend unterschiedlich gewichtet. Die spezifischen Gewichte basieren auf Erfahrungswerten der Sozialstrukturforschung und sind mittelfristig konstant. Während beispielsweise die sehr distinguierte konservative Lebensstilgruppe besonderen Wert auf hohes Prestige und Ambiente des Standortes legt, ist
die Preisgünstigkeit, aufgrund der hohen Einkommen dieser Gruppe, eher von untergeordneter Bedeutung. Anders stellt sich die Gewichtung bei den eher einkommensschwachen Arbeitern dar. Hier wird der Preisgünstigkeit ein hohes Gewicht eingeräumt. Besondere Anforderungen an Image und Prestige werden dagegen nicht gestellt.
Im Folgenden werden die gruppenspezifischen Wohnungsnachfragen für die einzelnen Lebensstile vorgestellt und die Ergebnisse der Untersuchung der Zielgruppeneignung der Wohnquartiere Hamms auf Ebene der Baublockgruppen anhand oben
genannter Bewertungskriterien dargestellt. Die Ergebnisse sind dabei nicht als Beschreibung der in diesen Wohngebieten lebenden Personen zu verstehen, sondern
zeigen auf, welche Lebensstilgruppen unter Anwendung dieses Schemas eine besonders hohe Affinität für einen Wohnstandort haben. Die tatsächliche Wohnstandortentscheidung wird in der Regel durch weitere Faktoren – wie persönliche Kontakte, Nähe zum Arbeitsplatz, Flächen- bzw. Wohnungsangebot des Marktes, etc. –
beeinflusst, aber bei einer idealtypischen Standortentscheidung 2 würde ein Nachfrager entsprechend der lebensstilgruppenspezifischen Eignung eines Wohnstandortes
entscheiden. Das Wissen um die Zielgruppeneignung eines Standortes ist damit entscheidend für die Kundenansprache. Die Ausgestaltung von Neubaugebieten, die
Standortwahl für Geschosswohnungen aber auch die zielgruppenspezifische Ausrichtung von Bestandsimmobilien können mit diesen Erkenntnissen besser durchgeführt werden.
Konservative Lebensstilgruppe
Die konservative Lebensstilgruppe beinhaltet vor allem akademisch gebildete leitende Angestellte, Beamte und Selbständige der hohen und höchsten Einkommensklassen, mit konservativen Werten. Hierbei stehen beruflicher und materieller Erfolg
durch Leistung, Zielstrebigkeit, Führungs- und Gestaltungsbereitschaft im Vordergrund. Die konservative Lebensstilgruppe lässt sich wie folgt charakterisieren:
2
Eine idealtypische Standortentscheidung unterliegt der ceteris paribus Bedingung, d.h. wenn
alles andere gleich ist, also die selben Wohnungen in der selben Qualität an verschiedenen
Standorten verfügbar sind, ist die Zielgruppeneignung das ausschlaggebende Entscheidungskriterium.
58
Handlungskonzept Wohnen 2015
Tab. 7
InWIS F & B
Charakteristika der konservativen Lebensstilgruppe
Objektive Kennzeichen:
§
akademisch gebildete leitende Angestellte, Beamte u. Selbstständige
§
hohes Bildungsniveau
§
hohes bis sehr hohes Einkommen
Werthaltung / Lebensstil:
§
konservative Wertorientierung: Orientierung an Leistung, materiellem Erfolg
§
Elitebewusstsein
§
distinguierter, eher zurückhaltend luxuriöser Lebensstil
§
Abgrenzung nach "unten“
§
Hohe Bewertung eines intakten Familienlebens
Die Bildung von Wohneigentum hat für die konservative Lebensstilgruppe eine sehr
hohe Bedeutung. Die typische Wohnform, die von diesem Milieu bevorzugt wird, ist
das freistehende Eigenheim.
Entsprechend ihres hohen verfügbaren Einkommens und ihrer hohen Anforderungen
an das Prestige und das Ambiente eines Standortes, fragt die konservative Lebensstilgruppe hauptsächlich die exklusiven Lagen nach.
InWIS F & B
Abb. 25
Handlungskonzept Wohnen 2015
59
Bevorzugte Standorte der konservativen Lebensstilgruppe3
Konservative Lebensstilgruppe
- Zielgruppeneignung Außenbereich
Gewerbe
unterdurchschnittlich
gering
mittel
überdurchschnittlich
Die Präferenzen dieser Gruppe liegen auf verschiedene Teilbereiche der Stadt
Hamm verteilt, wobei der westliche Teil nur in Ausnahmefällen eine Zielgruppeneignung bezüglich der Konservativen Lebensstilgruppe aufweist. Dagegen zeigen Baublockgruppen in der Stadtmitte, im Norden und Westen Heessens und im Bereich
des Kurparks eine überdurchschnittliche Zielgruppeneignung. Mit Ausnahme der
Stadtmitte Hamms werden von den konservativen Personengruppen in erster Linie
Gebiete in Siedlungsrandlage bevorzugt. Hier finden sich Baublockgruppen mit einer
eher aufgelockerten Siedlungsstruktur, einer verhältnismäßig starken Durchgrünung
und einem zum Teil villenähnlichen Häuserbesatz (z.B. Bad Hamm-Kurpark oder Ost) die ein hohes Prestige aufweisen. Gut 7.500 Hauhalte (ca. 9%) sind in Hamm
der konservativen Lebensstilgruppe zuzurechnen.
3
In den folgenden Kartendarstellungen werden die Wohnpräferenzen der einzelnen Milieus wiederum mit Punkten bewertet. Aus Gründen der Übersichtlichkeit wurden unterdurchschnittliche
Bewertungen nicht farblich gekennzeichnet. Die verwendeten Ampelfarben grün, gelb, rot haben dabei folgende Bedeutung: grün: Milieus mit hoher Eigentumsneigung; gelb: mittlere Ausprägung, Wohneigentum zu bilden; rot: geringe Neigung bzw. geringes ökonomisches Potential,
Eigentum zu bilden.
60
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
Kleinbürgerliche Lebensstilgruppe
Die Gruppe der so genannten Kleinbürger stellt derzeit noch eine große Gruppe dar,
die als traditionell orientierte Gruppe in Zukunft aber am stärksten schrumpfen wird.
Die in dieser Lebensstilgruppe vertretenen kleinen und mittleren Angestellten sowie
Beamten und kleinen Selbständigen mit mittleren Einkommen – Rentner und Pensionäre sind deutlich überrepräsentiert – möchten an traditionellen Werten wie Pflichterfüllung, Verlässlichkeit und Ordnung festhalten. Auch in materieller Hinsicht werden
„bleibende Werte“ hochgeschätzt. Die kleinbürgerliche Lebensstilgruppe lässt sich
wie folgt charakterisieren:
Tab. 8
Charakteristika der kleinbürgerlichen Lebensstilgruppe
Objektive Kennzeichen:
§
kleine und mittlere Angestellte, auch Beamte und kleine Selbstständige
§
hoher Anteil an Rentnern und Selbstständigen
§
geringes bis mittleres Bildungsniveau, oftmals Hauptschulabschluss mit anschl.
Ausbildung
§
geringes bis mittleres Einkommen
Werthaltung / Lebensstil:
§
Orientierung an traditionellen und materiellen Werten (Pflichterfüllung, Verlässlichkeit, Ordnung, Sicherheit)
§
Bevorzugung zeitloser und gediegener Produkte
Trotz des hohen Durchschnittsalters dieser Gruppe sind hier immer noch hohe Anteile potenzieller Neuerwerber zu finden. Nachgefragt werden dann vor allem kleinere
Reihenhäuser, aber auch der Kauf der eigenen Mietwohnung wird in Betracht gezogen.
InWIS F & B
Abb. 26
Handlungskonzept Wohnen 2015
61
Bevorzugte Standorte der kleinbürgerlichen Lebensstilgruppe
Kleinbürgerliche Lebensstilgruppe
- Zielgruppeneignung Außenbereich
Gewerbe
unterdurchschnittlich
gering
mittel
überdurchschnittlich
In Hamm sind insbesondere im Norden der Stadt (Kötterberg, Heessen-Süd und Südost) sowie in der südlichen Innenstadt (Mitte-Süd) Standorte vorhanden, die den
Wohnansprüchen des kleinbürgerlichen Milieus gerecht werden. Das Stadtzentrum
sowie einige Baublockgruppen im Osten der Stadt sind für diese Lebensstilgruppe in
erster Linie aufgrund der höheren Preise weniger geeignet. Ansonsten zeigt sich in
weiten Teilen Hamms eine eher durchschnittliche Eignung der Baublockgruppen. In
Hamm leben über 14.000 Haushalte der kleinbürgerlichen Lebensstilgruppe. Mit einem Anteil von ca. 17% an allen Haushalten ist dies die zweitgrößte Lebensstilgruppe.
Lebensstilgruppe der Arbeiter
Der kleinbürgerlichen Lebensstilgruppe ähnelt die stark schrumpfende Gruppe der
Arbeiter hinsichtlich des pragmatischen, an Sicherheit und traditionellen Werten orientierten Lebensstils. Die Einkommen der oft vertretenen Facharbeiter und Rentner
sind im unteren bis mittleren Bereich angesiedelt. Es erfolgt eine strikte Trennung
zwischen Freizeit und Arbeit. Man arbeitet, um zu überleben. Man möchte in eine
überschaubare (Siedlungs-) Gemeinschaft integriert sein.
62
Handlungskonzept Wohnen 2015
Tab. 9
InWIS F & B
Charakteristika der Lebensstilgruppe der Arbeiter
Objektive Kennzeichen:
§
Facharbeiter, angelernte Arbeiter, Rentner
§
geringes bis mittleres Bildungsniveau, überwiegend Hauptschulabschluss mit
anschl. Ausbildung
§
geringes bis mittleres Einkommen
Werthaltung / Lebensstil:
§
Orientierung an traditionellen und materiellen Werten (Pflichterfüllung, Verlässlichkeit, Ordnung)
§
Sicherstellung eines befriedigenden Lebensstandards
§
Arbeiten, um zu "überleben"
Die Bedeutung dieser Lebensstilgruppe für die Eigentumsbildung ist eher als gering
anzusehen. Angehörige dieses Personenkreises legen Wert darauf, etwa in Form
des klassischen Siedlungswohnens ihre Gruppenzugehörigkeit in Gestalt der Nachbarschaft zu demonstrieren. Wenn Eigentum gebildet wird, dann idealerweise in einem Reihenhaus mit (Vor-)Garten und repräsentativem Wohnzimmer.
InWIS F & B
Abb. 27
Handlungskonzept Wohnen 2015
63
Bevorzugte Standorte der Lebensstilgruppe der Arbeiter
Lebensstilgruppe der Arbeiter
- Zielgruppeneignung Außenbereich
Gewerbe
unterdurchschnittlich
gering
mittel
überdurchschnittlich
In der räumlichen Verteilung sind bei den Arbeitern ähnliche Muster wie bei der
kleinbürgerlichen Lebensstilgruppe zu erkennen. Hohe Bedeutung hat für diese Lebensstilgruppe angesichts ihrer zumeist geringen Haushaltseinkommen die Preisgünstigkeit eines Wohnstandortes, so dass sie angesichts des in weiten Bereichen
Hamm vorherrschenden niedrigen Preisniveaus in vielen Baublockgruppen eine mittlere Zielgruppeneignung vorfinden. Etwa 7% der Hammer Haushalte sind der Lebensstilgruppe der Arbeiter zuzurechnen, das sind gut 5.800 Haushalte.
Aufstiegsorientierte Lebensstilgruppe
Die aufstiegsorientierte Lebensstilgruppe expandiert stark, weil sich hier insbesondere die Kinder der Kleinbürger und Arbeiter sammeln. Insbesondere bei denen, die auf
der Werteskala relativ traditionell verortet sind, wird auf der Basis einer quasi „ererbten“Facharbeiterkarriere der berufliche und soziale Aufstieg zum Lebensinhalt. Die
Menschen dieser Lebensstilgruppe wollen vorzeigbare Erfolge: Aus Leistungsbereitschaft, einem hohen Arbeitseinsatz und der Identifikation mit dem Beruf, resultieren
überwiegend gehobene Einkommensklassen.
64
Handlungskonzept Wohnen 2015
Tab. 10
InWIS F & B
Charakteristika der aufstiegsorientierten Lebensstilgruppe
Objektive Kennzeichen:
§
Facharbeiter, qualifizierte Angestellte, Beamte, Selbständige
§
mittleres Bildungsniveau, Berufsausbildung
§
gehobeneres Einkommen
Werthaltung / Lebensstil:
§
Lebensziel ist beruflicher und sozialer Aufstieg·
§
Man will sich "hocharbeiten“
§
Geltungsorientierter Konsum (Auto, Urlaub, Freizeit), Statussymbole werden hochgeschätzt
Dem Prestigekonsum kommt eine hohe Bedeutung zu. Statussymbole werden bevorzugt. Im Bezug auf die Wohnungsnachfrage zeigt sich dies in einer hohen Nachfrage nach „repräsentativen“, d.h. großen, aber konventionell geschnittenen Wohnungen.
Obwohl sich in dieser Gruppe durchaus auch eine starke Präferenz für die Mietwohnung zeigt, sind hier – aufgrund der Größe des Personenkreises – die höchsten Anteile potenzieller Neuerwerber zu finden. Nachgefragt werden Reiheneigenheime,
Doppelhaushälften, aber auch Eigentumswohnungen.
InWIS F & B
Abb. 28
Handlungskonzept Wohnen 2015
65
Bevorzugte Standorte der aufstiegsorientierten Lebensstilgruppe
Aufstiegsorientierte Lebensstilgruppe
- Zielgruppeneignung Außenbereich
Gewerbe
unterdurchschnittlich
gering
mittel
überdurchschnittlich
Die Wohnungsnachfrage dieser Lebensstilgruppe verteilt sich in Hamm fast über das
gesamte Siedlungsgebiet. Allerdings weist kein Gebiet eine stark überdurchschnittliche Zielgruppeneignung auf. Vielmehr sind, mit Ausnahme der direkten Innenstadtquartiere - da der urbane Lifestyle für dieses Milieu eine eher untergeordnete Bedeutung hat -, alle Gebiete für diese Lebensstilgruppe durchschnittlich geeignet. Mit einem Anteil von 20%, dies entspricht über 16.000 Haushalte, stellt die aufstiegsorientierte Lebensstilgruppe – analog zum bundesdeutschen Durchschnitt – die größte
Lebensstilgruppe in Hamm dar.
Modern bürgerliche Lebensstilgruppe
Die modern bürgerlichen Lebensstilgruppen stehen für das harmonische, angenehme und behütete Leben. Idylle, Harmonie und Sicherheit beherrschen das Denken.
Es finden sich oft Mehrpersonen-Haushalte, man legt Wert auf ein kinderfreundliches
Umfeld. Sicherheit ist wichtiger als Karriere. Die Gruppe kann durch den Begriff „Mittlere“bestens umschrieben werden: Es herrschen qualifizierte, mittlere Bildungsabschlüsse vor: einfache oder mittlere Angestellte und mittlere Beamte, es wird ein
mittleres Einkommen verdient.
66
Handlungskonzept Wohnen 2015
Tab. 11
InWIS F & B
Charakteristika der modern bürgerlichen Lebensstilgruppe
Objektive Kennzeichen:
§
einfache bis mittlere Angestellte, Beamte oftmals mit Familie und mehreren Kindern
§
mittleres Bildungsniveau
§
mittleres Einkommen
Werthaltung / Lebensstil:
§
starke Orientierung an harmonischem, idyllischem Familienleben mit Kindern, Gemeinschaftsorientiert
§
Sicherheit kommt vor der Karriere
§
bürgerlicher Lebensstil mit Komfort, allerdings ohne die strikten Ordnungsvorstellungen des Kleinbürgertums, Lebensqualität
Im Wohnbereich werden mittlere Wohnlagen mit Lebensqualität und Komfort bevorzugt, man liebt den mittleren bürgerlichen Rahmen. Die Nachbarschaft ist wichtig, es
wird eine konventionelle Ästhetik bevorzugt, man grenzt sich aber gern von der muffigen „Kleinbürgerlichkeit“ab. Die Präferenz zum Eigentum ist stark ausgeprägt. Zu
den typischen Wohnformen zählen das Reihenhaus höherer Qualität und die Doppelhaushälfte.
InWIS F & B
Abb. 29
Handlungskonzept Wohnen 2015
67
Bevorzugte Standorte der modern bürgerlichen Lebensstilgruppe
Modern bürgerliche Lebensstilgruppe
- Zielgruppeneignung Außenbereich
Gewerbe
unterdurchschnittlich
gering
mittel
überdurchschnittlich
Da Zugehörige der modern bürgerlichen Lebensstielgruppe zentrale Wohnstandorte
mit hohem Lifestyle und anspruchsvollem Ambiente präferieren, weisen vornehmlich
Standorte im Zentrum – mit der höchsten Zielgruppeneignung –, Osten und Süden
der Stadt Hamm eine gute Zielgruppeneignung auf. Weite Teile des Nordens sowie
des Westens Hamms entsprechen nicht den eben genannten Anforderungen die von
dieser Personengruppe gestellt werden und weisen so als Wohnstandort eine nachrangige Präferenz auf. Gut 3.200 Haushalte (4%) in Hamm sind dieser Lebensstilgruppe zuzurechnen. Damit ist diese Lebensstilgruppe in Hamm gegenüber dem
bundesdeutschen Durchschnitt von 8% deutlich unterrepräsentiert.
Intellektuelle Lebensstilgruppe
Die Angehörigen der Intellektuellen Lebensstilgruppe verfügen über eine überdurchschnittlich hohe Formalbildung (Studenten, qualifizierte und leitende Angestellte,
mittlere und größere Selbstständige), hohe Einkommen sind überrepräsentiert. In
diesem Personenkreis findet sich ein ausgesprochen professioneller Ethos; es geht
den Einzelnen um sinnstiftende Identität und Erfolg im Beruf. Der Wunsch nach neuen Erfahrungen, Entwicklung der Persönlichkeit und beruflicher Selbstverwirklichung
ist prägend, aber ohne rigides Karrierestreben.
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Handlungskonzept Wohnen 2015
Tab. 12
InWIS F & B
Charakteristika der intellektuellen Lebensstilgruppe
Objektive Kennzeichen:
§
qualifizierte und leitende Angestellte, Beamte und Selbständige (auch Studenten)
§
hohes Bildungsniveau
§
gehobenes bis sehr hohes Einkommen
Werthaltung / Lebensstil:
§
postmaterielle Werte stehen im Vordergrund (z.B. Selbstverwirklichung, Individualität)
§
Soziale Gerechtigkeit, Umwelt- und Gesundheitsbewusstsein
§
rege Teilnahme am gesellschaftlichen und kulturellen Leben
§
überflüssiger Konsum wird abgelehnt, Understatement
Basierend auf einem hohen Lebensstandard werden Freiräume geschaffen, um das
Leben genießen zu können. Eine umwelt- und gesundheitsbewusste Lebensführung
gehören als Selbstverständlichkeit zum Lebensstil. Diese Gruppe ist mittlerweile ein
großer und kaufkräftiger Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt mit hoher Präferenz
zum Wohneigentum.
Zu den bevorzugten Wohnformen gehören freistehende Eigenheime und Doppelhaushälften (die den ökologischen Ansprüchen der Gruppen genügen) in guten Lagen.
InWIS F & B
Abb. 30
Handlungskonzept Wohnen 2015
69
Bevorzugte Standorte der intellektuellen Lebensstilgruppe
Intellektuelle Lebensstilgruppe
- Zielgruppeneignung Außenbereich
Gewerbe
unterdurchschnittlich
gering
mittel
überdurchschnittlich
Die Nachfrage der intellektuellen Lebensstilgruppe konzentriert sich aufgrund ähnlich
stark ausgeprägter Präferenzen für zentrale und lifestylereiche Wohnstandorte mit
hochwertigem Ambiente, ähnlich wie die modern-bürgerliche Lebensstilgruppe, auf
zentrumsnahe Baublockgruppen sowie Standorte in höherwertigen Wohnlagen in
Bad Hamm und Rhynern, die diesen Anforderungen am besten entgegenkommen.
Der gesamte Westen und Norden der Stadt spielt bei dieser Lebensstilgruppe als
Wohnstandort keine vorrangige Rolle. Auch die intellektuelle Lebensstilgruppe ist in
Hamm mit einem Anteil von ca. 6% an allen Haushalten (gut 4.500 Haushalte) gegenüber dem bundesdeutschen Durchschnitt von 10% unterrepräsentiert.
Lebensstilgruppe der modernen Arbeitnehmer
Die Lebensstilgruppe der modernen Arbeitnehmer ist eng verwandt mit der aufstiegsorientierten Lebensstilgruppe. Sie zählt zu den stark wachsenden Gruppen,
allerdings mit einer stärker postmaterialistischen Orientierung. Postmaterialisten
streben zunehmend nach der Erfüllung immaterieller Werte, da materielle Werte bereits vielfach befriedigt sind. Diese Lebensstilgruppe kann mit realitätsbezogenem
Hedonismus umschrieben werden. Die Mitglieder sind meist jung, als Facharbeiter
und Angestellte vor allem in zukunftsorientierten Schrittmacherindustrien beschäftigt
70
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
und einem „konventionellen Modernismus“ verpflichtet; d.h. sie schätzen beruflich
und privat Kreativität, fühlen sich Traditionen nicht verpflichtet, sind stilflexibel und
relativ pragmatisch.
Tab. 13
Charakteristika der Lebensstilgruppe der modernen Arbeitnehmer
Objektive Kennzeichen:
§
junge, hochqualifizierte Facharbeiter, qualifizierte Angestellte
§
mittleres bis hohes Bildungsniveau
§
mittlere bis hohe Einkommen, viele Doppelverdiener-Haushalte
Werthaltung / Lebensstil:
§
pragmatischer Hedonismus, das Leben wird so angenehmen gestaltet, wie es die
eigenen Möglichkeiten erlauben
§
kreativer, toleranter Lebensstil, Mobilitätsbereitschaft
§
Neigung zur Verwendung aller technischen Möglichkeiten in Beruf und Freizeit
In dieser Gruppe werden mittlere bis hohe Einkommen erzielt, es gibt viele Doppelverdiener. Der Konsumstil ist durch Mainstream und Pragmatismus gekennzeichnet.
Die Neigung, Wohneigentum zu erwerben, ist ebenfalls stark ausgeprägt. Bevorzugt
werden freistehende Eigenheime, aber auch Doppelhaushälften und Reiheneigenheime, sofern sie der Kreativität genügend Raum lassen.
InWIS F & B
Abb. 31
Handlungskonzept Wohnen 2015
71
Bevorzugte Standorte der Lebensstilgruppe der modernen Arbeitnehmer
Lebensstilgruppe der modernen
Arbeitnehmer
- Zielgruppeneignung Außenbereich
Gewerbe
unterdurchschnittlich
gering
mittel
überdurchschnittlich
Die idealen Wohnstandorte sind, entsprechend der Präferenzen sämtlicher moderner
Lebensstilgruppen für hochwertige und urbane Wohnstandorte, wie auch bei der
intellektuellen Lebensstilgruppe, hauptsächlich auf die zentrumsnahen Siedlungsgebiete verteilt. Auch bestehen Präferenzen für die Bezirke Uentrop (Bereich Bad
Hamm) im Osten, Rhynern im Süden und Heessen im Norden. Gut 5.100 Haushalte
(6%) in Hamm gehören zu dieser Lebensstilgruppe.
Hedonistische Lebensstilgruppe
Die hedonistische Lebensstilgruppe ist stark postmaterialistisch ausgerichtet und
wird vor allem von jungen Menschen zwischen 20 und 30 Jahren gebildet. Der Anteil
an Studenten, Schülern und Auszubildenden ist hoch. Lebensziele sind Freiheit, Ungebundenheit und Spontaneität. Die Streuung der Einkommen ist außerordentlich
breit, durchweg werden aber „spießige“Werte wie Sicherheit und Geborgenheit demonstrativ abgelehnt.
72
Handlungskonzept Wohnen 2015
Tab. 14
InWIS F & B
Charakteristika der hedonistischen Lebensstilgruppe
Objektive Kennzeichen:
§
junger Personenkreis, oftmals Schüler und Auszubildende, un- und angelernte Arbeiter, ausführende Angestellte
§
geringes Bildungsniveau, häufig abgebrochene Ausbildungen
§
kleine bis mittlere Einkommen
Werthaltung / Lebensstil:
§
Orientierung an Freiheit, Spontaneität, Spaß, Action, Luxus
§
Leben im „Hier und Jetzt“
§
kein Streben nach Sicherheit und Geborgenheit
Zentral für den Konsum- und Wohnstil ist Unverwechselbarkeit, Originalität. Eine
bewusste Lebensplanung wird häufig vernachlässigt. Die Angehörigen dieser Gruppe
dürften auf dem Wohnungsmarkt eher als „Vagabunden“auftreten, die Wohnpräferenzen sind zumeist anderen Konsumbedürfnissen (Auto, Freizeit, Kleidung) nachgeordnet. Die Neigung, Eigentum zu bilden, ist in dieser Gruppe, vor allem aufgrund
des geringen Alters, noch sehr gering. Typischerweise lebt die hedonistische Lebensstilgruppe in Mietwohnungen.
InWIS F & B
Abb. 32
Handlungskonzept Wohnen 2015
73
Bevorzugte Standorte der hedonistischen Lebensstilgruppe
Hedonistische Lebensstilgruppe
- Zielgruppeneignung Außenbereich
Gewerbe
unterdurchschnittlich
gering
mittel
überdurchschnittlich
Überdurchschnittliche Zielgruppeneignungen konzentrieren sich vornehmlich auf die
zentralen Bereiche in Hamm sowie im gesamten Westen der Stadt. Die Verteilung
der Wohnstandorte erklärt sich durch die hohe Gewichtung der Standortkriterien Lifestyle, Preisgünstigkeit und – mit Abstrichen - Zentralität. Auch einige Baublockgruppen am Stadtrand, die über ein gewisses Maß an Urbanität verfügen und dennoch relativ preisgünstig sind, stellen durchaus attraktive Standorte für den hedonistischen Personenkreis dar. Mit gut 12.100 Haushalten (15%) stellen die Hedonisten
einen hohen Anteil an allen Haushalten und sind in Hamm gegenüber dem bundesdeutschen Durchschnitt von 11% überrepräsentiert.
Postmoderne Lebensstilgruppe
Äußere Zwänge, Normen und Ideologien werden von der postmodernen Lebensstilgruppe zurückgewiesen. Körper, Geist und Sinne werden an ihre Grenzen getrieben.
Es besteht eine Abneigung sich festzulegen. Die Gruppe hat einen Altersschwerpunkt, der zwischen 20 und 35 Jahren liegt. Es gibt einen hohen Anteil von Singlehaushalten. Die meisten Mitglieder haben gehobene Bildungsabschlüsse und sind
Jungakademiker, kleine Selbständige und Freiberufler. Konsum dient der Selbstin-
74
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
szenierung und -erfahrung. Die Menschen dieser Gruppe sind in ihrem Bedürfnis
nach Selbstdarstellung immer Trendsetter, häufig Avantgardisten.
Tab. 15
Charakteristika der postmodernen Lebensstilgruppe
Objektive Kennzeichen:
§
junge Menschen, häufig Singles
§
mittlere Berufsstellung, auch Schüler, Studenten, junge Akademiker
§
mittlere bis höhere Einkommen
Werthaltung / Lebensstil:
§
Selbstverwirklichung, Individualität und Entfaltung der Persönlichkeit stehen im Vordergrund
§
Inszenierte Kommunikation, Unterhaltung und Konsum
§
ichbezogener Lebensstil: Ausleben v. Gefühlen, Begabungen, Sehnsüchten; Grenzgänger in körperlicher, geistiger, sinnlicher Hinsicht
§
Ablehnung äußerer Zwänge, Normen und Ideologien
Es herrscht ein Bedürfnis nach Kommunikation, deshalb mögen sie auch ausgefallene Wohnformen in kommunikativen, stadtnahen Lagen. Hier finden sich vornehmlich
die einkommensstarken Kleinsthaushalte, denen die Wohnung als „Kommunikationsstützpunkt“ für die milieuinterne Kommunikation dient und deren Wohnsituation in
diesem Sinne eine starke Statusfunktion hat. Gefragt sind große Mietwohnungen
(auch Penthouses, Lofts etc.) mit entweder neutralen oder untypischen, z.T. extravaganten Grundrissen, die an die Kultur- und die Versorgungsinfrastruktur gut angeschlossen sind. Im Eigentumsbereich sind eher stadtnahe Eigentumswohnungen
gefragt.
InWIS F & B
Abb. 33
Handlungskonzept Wohnen 2015
75
Bevorzugte Standorte der postmodernen Lebensstilgruppe
Postmoderne Lebensstilgruppe
- Zielgruppeneignung Außenbereich
Gewerbe
unterdurchschnittlich
gering
mittel
überdurchschnittlich
Nur wenige Baublockgruppen zeigen eine überdurchschnittliche Zielgruppeneignung
für die postmoderne Lebensstilgruppe, die mit 3% (gut 2.000 Haushalten) auch eher
klein ist. Den Wohnwünschen nach Zentralität und Lifestyle entsprechend liegen die
bevorzugten Wohnstandorte der postmodernen Lebensstilgruppe insbesondere im
Bereich der Innenstadt. Aber auch Teile des Hammer Ostens und Rhynern sind angesichts guter infrastrukturelle Ausstattung als geeignet einzustufen.
76
Handlungskonzept Wohnen 2015
Teil B.
1.
InWIS F & B
Handlungsfelder
Handlungsfeld Gesamtmarkt
1.1.
Verschiebungen der wohnungswirtschaftlich relevanten Zielgruppen
Um eine Einschätzung der Entwicklung des Wohnungsmarktes vornehmen zu können gilt es, die quantitativen Veränderungen der Nachfrage zu analysieren. Hierfür ist
es notwendig, die relevanten Zielgruppen am Wohnungsmarkt zu identifizieren. Anhand der Lebenslageindikatoren Familienstand und Alter lassen sich folgende sechs
Gruppen als wohnungswirtschaftlich relevant charakterisieren:
• Junge Starterhaushalte im Alter von 18 bis 30,
• Singlehaushalte im Alter von 30 bis 55,
• Paare ohne Kinder im Alter von 30 bis 55,
• Familien mit Kindern im Alter von 30 bis 55,
• Junge Alte im Alter von 55 bis 65 und
• ältere Haushalte über 65 Jahren.
In einem ersten Schritt wird zunächst die zahlenmäßige Entwicklung dieser Haushaltsgruppen für das Jahr 2020 vorausgeschätzt. In Bezug auf die Struktur der Wohnungsnachfrage werden sich die Wohnungsmärkte danach erheblich verändern.
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
Abb. 34
77
Veränderungen der wohnungswirtschaftlich relevanten Zielgruppen bis 2020
Die w ic h t igs ten w oh n u n gs w irt s ch aft lic h r elevan ten Zielgr u p pen in Ham m
(Verän der u n g von 2 0 0 2 b is 2 0 2 0 )
25,3%
27.445
Ältere 65 plus
21.908
junge Alte 55-65
10.288
32,7%
13.655
Familien 30-55
14.825
-23,6%
11.330
Paare 30-55
7.003
- 13,2%
6.077
Singles 30-55
10.878
28,0%
13.923
Starter 18-30
12.696
1,6%
12.904
2002
2020
© InWIS F&B Gm bH 2005
Quelle: LDS NRW, Mik rozensus, eigene Berechnungen
Gemäß den demographischen Entwicklungstrends werden Zunahmen bei den Älteren, den Singles und – im begrenzten Maße – den Starterhaushalten deutlichen
Rückgängen der Familien- und Paarhaushalte gegenüberstehen.
Im Detail werden sich die wohnungswirtschaftlich wichtigsten Zielgruppen in Hamm
bis in das Jahr 2020 wie folgt entwickeln:
• die geringste Zunahme wird sich bei den Starterhaushalten, d.h. also bei
den 18 bis 30-jährigen ereignen. Von 12.696 Haushalten wird ihr Anteil
lediglich um 1,64%, bzw. gut 200 Haushalte zunehmen.
• Weitaus höhere Zuwächse werden bei den Singlehaushalten der 30-55jährigen (plus 28%) zu verzeichnen sein. Im Jahr 2020 werden in Hamm
über 3.000 Singlehaushalte mehr Wohnraum nachfragen als noch 2002.
• Die Zahl der jungen Alten wird relativ am stärksten zulegen. 2020 werden über 13.650 Haushalte, das sind knapp ein Drittel mehr als 2002,
dieser Altersgruppe in Hamm leben.
• Ebenso wird die Anzahl der älteren Haushalte über 65 Jahren von knapp
22.000 in 2002 um ca. 5.500 Haushalte auf knapp 27.500 in 2020, also
um gut 25% ansteigen.
78
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
• Die bereits in 2002 kleinste Zielgruppe der kinderlosen Paare wird bis
2020 von derzeit rund 7.000 Haushalten um weitere knapp 1.000 Haushalte schrumpfen, was einen Rückgang von gut 13% darstellt.
• Die deutlichsten Verluste – sowohl in absoluten als auch in relativen
Zahlen – sind bei den Familien, welche bislang noch die zweitgrößte
Zielgruppe darstellen, mit einem Rückgang von 3.500 Haushalten zu erwarten. Ihre Anzahl wird sich von gut 14.800 auf gut 11.300 Haushalte
(minus 23%) reduzieren.
Während also vornehmlich die jungen Singlehaushalte sowie die Haushalte der älteren Personen anwachsen, entwickeln sich sowohl die Haushalte von Paaren ohne
Kinder als auch die Familienhaushalte rückläufig.
Für die Wohnungsanbieter in Hamm bedeuten diese Entwicklungen, dass sie
•
sich verstärkt auf die Wohnpräferenzen von Seniorenhaushalten einstellen und hierzu attraktive Angebote im altersgerechten Wohnen und
in der Wohnungsanpassungsberatung schaffen müssen,
•
insbesondere auch die Zielgruppe der jungen Alten, d.h. Menschen, die
noch ein ausgesprochen hohes Aktivitätsniveau besitzen, aber bereits
für die Wohnsituation im höheren Alter vorsorgen wollen, im Blick behalten,
•
auf dem aktuellen Niveau weiterhin für die Gruppe der Haushaltsgründer – je nach Einkommenssituation – preiswerte, kleine Wohnungen
bzw. komfortable, mittelgroße Wohnungen bereitstellen sollten,
•
sich bei Paaren ohne Kind mittleren Alters stärker auf die Altersgruppe
ab 50 Jahre einstellen müssen, die bedingt durch eine längere Erwerbsbiographie höhere Qualitätsansprüche an die Wohnung und die
Wohnlage stellt,
•
in allen Haushaltsgruppen, aber insbesondere in der Gruppe der jungen
Starterhaushalte und der Familien mit Kindern, mit einem erhöhten Anteil der Migrantenhaushalte rechnen müssen. Dabei ist zu beachten,
dass ein Teil der Migranten seine Wohn- und Lebensvorstellungen an
die der Mehrheitsgesellschaft angepasst hat, aber ein ebenso großer
Teil seine kulturelle Identität behalten hat.
Die hier prognostizierten Verschiebungen der Haushaltsstrukturen in Hamm basieren
auf in der Vergangenheit beobachteten Entwicklungen und Trends sowie Annahmen
über das zukünftige Haushaltsbildungsverhalten. Prognosen bilden dabei stets einen
Anhaltspunkt über die zu erwartenden Veränderungen, sind aber durch geeignetes
Handeln durchaus zu verändern. Den Trend der Verschiebung zu mehr älteren
Haushalten wie auch eine weitere Zunahme der Singlehaushalte wird sich zwar nicht
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
79
grundsätzlich umkehren lassen, aber mit den auf eine mehrjährige Laufzeit angelegten Prozessen „Seniorenplanung“ und „Bündnis für Familien“ hat die Stadt Hamm
bereits einen ersten Schritt gemacht, das Profil der Stadt für diese Zielgruppen zu
schärfen. Dieser eingeschlagene Weg sollte konsequent fortgesetzt werden.
1.2.
Veränderungen in der Wohnungsnachfrage durch den zukünftigen
Wohnflächenverbrauch von Mieterhaushalten4
Im folgenden Schritt werden die qualitativen Veränderungen der Wohnraumnachfrage von Mieterhaushalten bezüglich der Wohnflächenverbräuche betrachtet. Auf der
Basis von vergangenen Mikrozensusauswertungen5 und Experteneinschätzungen
wird die aktuelle Wohnungsnachfrage zugeordnet und Prognosen über die zukünftigen Wohnflächenverbräuche der wohnungswirtschaftlich relevanten Zielgruppen
differenziert angestellt.
Die Zielgruppen sind in drei verschiedene Einkommensklassen aufgeteilt:
•
1.100 bis 2.600 Euro/ Monat à untere Einkommensklasse
•
2.600 bis 4.000 Euro/ Monat à mittlere Einkommensklasse
•
über 4.000 Euro/ Monat à hohe Einkommensklasse
In der hohen Einkommensklasse lassen sich nur für die Gruppe der älteren Haushalte über 55 Jahre statistisch abgesicherte Ergebnisse für den Mietwohnungsmarkt
berechnen, weil sie die zahlenmäßig größte Gruppe repräsentiert. Für die anderen
Haushaltstypen dieser Einkommensklasse ist dafür die Datengrundlage des Mikrozensus in Hamm nicht ausreichend.
Paare ohne Kinder
In dieser Gruppe wurden Haushalte berücksichtigt, die als Paar mittleren Alters (zwischen 30 und 55 Jahre) einen Haushalt bilden und über ein NettoHaushaltseinkommen Einkommen zwischen 1.100 Euro und 4.000 Euro verfügen. In
Bezug auf das Wohnen stellt diese Gruppe hohe Ansprüche einerseits an die Ausstattung ihrer Wohnungen (Garage, Balkon, Garten, Badewanne und Dusche, GästeWC), andererseits aber auch an das Image des Wohnquartiers (Sozialstruktur, Ruf
des Quartiers). Gewünscht werden überwiegend Wohnungen mit mindestens 3-4
4
Die detaillierten Aussagen in diesem Kapitel zu den Wohnpräferenzen der einzelnen Haushaltstypen basieren auf einem Methodenmix. Die InWIS F & B GmbH greift hierzu auf Erkenntnisse eigener Forschungsprojekte und Haushaltsbefragungen, auf die Auswertung statistischer Daten
des LDS NRW, des Mikrozensus und der GfK und vor Ort geführte Expertengespräche zurück.
5
Der Mikrozensus ist eine jährlich wiederkehrende Haushaltsbefragung des statistischen Bundesamtes. An der Befragung sind jedes Jahr 1 % der Haushalte in Deutschland beteiligt; man spricht
auch von der „kleinen“Volkszählung.
80
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
Räumen und einer Größe von mehr als 70 m². Während für den Wohnflächenverbrauch der Haushalte mit mittlerem Einkommen keine größeren Steigerungsraten
erwartet werden und die Werte konstant um etwa 81 bis 82 m² liegen, wird für die
untere Einkommensgruppe eine Ausdehnung des Flächenverbrauchs von heute
durchschnittlich rund 70 m² auf 73 m² erwartet.
Abb. 35
Prognostizierte durchschnittliche Wohnflächenbedarfe für Paare ohne Kinder
1.100 - 2.600 Euro
90
2.600 - 4.000 Euro
85
81,7
81,5
81,3
81,2
80
75
70
70,7
73
72,1
71,2
65
60
2002
2005
2010
2015
© InWIS F&B GmbH 2004
Quelle: Statistisches Landesamt NRW, eigene Darstellung
Singles
Unter die Kategorie der Singlehaushalte, die als Zielgruppe für Wohnungsunternehmen in Frage kommen, fallen Personen mittleren Alters (30-55 Jahre) und mit unterem bis mittlerem Einkommen (1.100-2.600 Euro und 2.600-4.000 Euro).
Die Haushalte stellen hohe Ansprüche an das Wohnumfeld (kulturelles Umfeld, Zentralität, Parkmöglichkeiten) und fragen mindestens 2,5 Räume nach. Auch Singlehaushalte suchen mittlerweile Wohnungen mit mindestens 60 m² Wohnfläche. Durchschnittlich fragen die betrachteten Singles als Mieterhaushalte in Hamm bereits heute, je nach betrachteter Einkommensgruppe, zwischen 55 und 62 m² nach. Die Nachfrage wird sich unabhängig vom Einkommen im Jahr 2015 bei rund 62 bis 63 m²
Wohnfläche einpendeln. Dass in der untenstehenden Abbildung die unteren Einkommensgruppen höhere Wohnflächen nachfragen als die höhere Einkommensgruppe ist eher der statistischen Ungenauigkeit geschuldet. Vielmehr ist die Grafik so
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
81
zu interpretieren, dass die Wohnflächennachfrage in den betrachteten Gruppen weitgehend einkommensunabhängig ist.
Abb. 36
Prognostizierte durchschnittliche Wohnflächenbedarfe für Singles
Prognostizierte durchschnitlliche Wohnflächenbedarfe
Singles, 30-54 Jahre
1.100 - 2.600 Euro
80
2.600 - 4.000 Euro
70
60
63,4
62,8
62,1
61,8
62,3
59,5
56,8
55,3
50
40
30
2002
2005
2010
2015
© InWIS F&B GmbH 2004
Quelle: Statistisches Landesamt NRW, eigene Darstellung
Familien
Zwar haben im Zuge des demographischen Wandels Familien mit Kindern als wohnungswirtschaftliche Zielgruppe an Bedeutung verloren, sie sind aber noch immer
eine wichtige Nachfragergruppe auch auf den Mietwohnungsmärkten. Eingegrenzt
wurden die Familien mit Kindern auf Haushalte mit einem Haushaltsvorstand mittleren Alters (30-55 Jahre) und mit unteren (1.100-2.600 Euro) bis mittleren (2.6004.000 Euro) Einkommen.
Im Bezug auf das Wohnumfeld sind folgende Ansprüche besonders relevant: die
Infrastrukturangebote im Wohnquartier (Einzelhandelsangebote, Kindergärten, Schulen), das kulturelle Umfeld und Zentralität. Die Wohnungen dieser Zielgruppe zeichnen sich durch mindestens vier Räume und eine Wohnfläche ab 80 m² aus. Durchschnittlich bewohnt diese Gruppe bereits heute Wohnungen mit einer Größe von 81
m² in der unteren und rund 92 m² in der mittleren der betrachteten Einkommensklassen. Während der Wohnflächenverbrauch in den oberen Einkommensklassen ver-
82
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
mutlich eher stagnieren wird, steigt der Verbrauch in der unteren Einkommensklasse
auf rd. 84 m² im Jahr 2015 an.
Abb. 37
Prognostizierte durchschnittliche Wohnflächenbedarfe für Familien
Prognostizierte durchschnitlliche Wohnflächenbedarfe
Familien, 30-54 Jahre
1.100 - 2.600 Euro
100
80
83,8
82,8
81,9
81,4
93,4
93
92,5
92,2
90
2.600 - 4.000 Euro
70
60
2002
2005
2010
2015
© InWIS F&B GmbH 2004
Quelle: Statistisches Landesamt NRW, eigene Darstellung
Junge Starter-Haushalte
Die Gruppe der jungen Starterhaushalte setzt sich aus Singlehaushalten und Paaren
ohne Kinder zusammen, die zwischen 18 und 30 Jahre alt sind. Sie verfügen über
ein geringes Einkommen (weniger als 1.100 Euro) und formulieren entsprechend
keine so hohen Anforderungen an das Wohnen wie die anderen untersuchten Gruppen. Sie fragen in Bezug auf das Wohnumfeld zentrale Lagen mit einem entsprechenden kulturellen Umfeld nach und sind auf eine gute ÖPNV-Anbindung angewiesen.
Die Wohnung selber sollte 1-2 Räume haben und in Hamm maximal 55 m² groß sein.
Die Brutto-Warmmiete sollte 300 Euro nicht übersteigen. Durchschnittlich bewohnt
diese Gruppe im Stadtgebiet Wohnungen mit einer Größe von rund 53 m² und wird
ihren Wohnkonsum bis ins Prognosejahr 2015 auch nicht nennenswert ausdehnen.
InWIS F & B
Abb. 38
Handlungskonzept Wohnen 2015
83
Prognostizierte durchschnittliche Wohnflächenbedarfe für Starter - Haushalte
Prognostizierte durchschnitlliche Wohnflächenbedarfe
Starter Haushalte, 30-54 Jahre
1.100 - 2.600 Euro
70
60
53,5
53,6
53,7
2002
2005
2010
53,9
50
40
30
2015
© InWIS F&B GmbH 2004
Quelle: Statistisches Landesamt NRW, eigene Darstellung
Ältere Mieter
Die Gruppe der älteren Menschen wurde hier definiert als Haushalte mit einer bzw.
zwei Personen, die älter als 55 Jahre sind. Die Ansprüche, die an das Wohnen gestellt werden, beziehen sich auf die Barrierefreiheit der Wohnung und im Wohnumfeld im Wesentlichen auf ein gutes infrastrukturelles Umfeld, eine gute ÖPNVAnbindung sowie ein gutes Image und auf Sicherheit im Wohnquartier.
Heute bewohnen ältere Ein- und Zweipersonenhaushalte der unteren Einkommensgruppen Wohnungen mit einer durchschnittlichen Größe von etwa 71 m² und werden
ihren Wohnkonsum bis zum Jahr 2015 voraussichtlich auf rund 76 m² ausdehnen.
Die mittleren und die hohen Einkommensklassen werden ihren Wohnflächenbedarf
von heute rund 90 m² bzw. 97 m² auf 94 m² bzw. 101 m² vergrößern.
84
Handlungskonzept Wohnen 2015
Abb. 39
InWIS F & B
Prognostizierte durchschnittliche Wohnflächenbedarfe für ältere Mieter
Prognostizierte durchschnitlliche Wohnflächenbedarfe
Ältere, 55 Jahre und älter
1.100 - 2.600 Euro
110
2.600 - 4.000 Euro
mehr als 4.000 Euro
100
90
94,3
93
91,7
90,9
101,4
99,9
98,4
97,5
80
70
71,4
75,7
74,1
72,4
60
50
2002
2005
2010
2015
© InWIS F&B GmbH 2004
Quelle: Statistisches Landesamt NRW, eigene Darstellung
Die obige Abbildung hebt die Unterschiede zwischen den einzelnen Einkommensklassen in Bezug auf den prognostizierten Wohnflächenbedarf hervor. Im Vergleich
zu den vorangestellten Ergebnissen werden die Bedarfsunterschiede in der Gruppe
der älteren Mieter ab 55 Jahren besonders deutlich und lassen für das Vermietungsgeschäft eindeutige Aussagen zu.
1.3.
Zusammenfassung der Zielgruppenanalyse
Die wesentliche Zielgruppe des Hammer Wohnungsmarktes sind in der Zukunft ältere Haushalte. Ihre Bedeutung wird relativ wie absolut erheblich zunehmen. Mit einem
Marktwachstum von rd. 25% gilt es sich auch in Zukunft verstärkt den Nachfragepräferenzen dieser Zielgruppe zu widmen. Von der Normalwohnung über altersgerechte
und betreute Wohnungen bis hin zu den institutionalisierten Wohnformen (Pflegeheimen) ist mit einem Marktwachstum zu rechnen.
Mit einigem Abstand folgen Familien und Singles. Während Familienhaushalte zwar
auch weiterhin einen bedeutenden Marktanteil darstellen werden, aber zahlenmäßig
weiter an Bedeutung verlieren werden, wird der Anteil der Singlehaushalte noch weiter steigen. Alle wichtigen Zielgruppen verlangen nach tendenziell großen Wohnungen – zwischen 62 m² für einen Singlehaushalt mit einem Einkommen zwischen
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
85
1.100 und 2.600 Euro und 92 m² für eine Familie mit einem Einkommen zwischen
2.600 und 4.000 Euro bzw. bis zu 98 m² für einen älteren Ein- oder Zweipersonenhaushalt mit einem Einkommen von mehr als 4.000 Euro. Auch in Bezug auf die
Ausstattung der Wohnungen, die Qualität des Mikrostandortes (insbesondere die
Sozialstruktur) werden hohe Qualitätsansprüche gestellt. Zunehmend werden auch
Serviceaspekte bzw. die Möglichkeit, wohnungsnahe Dienstleistungen in Anspruch
nehmen zu können, in den Vordergrund treten.
Kleinere Wohnungen insbesondere mit Qualitätsdefiziten geraten unter Druck und
werden in Zukunft auch bei hoher Qualität nur auf eine geringe Nachfrage treffen. Sie
werden lediglich noch von jungen Starter-Haushalten und einkommensschwachen
Haushalten nachgefragt. Hier ist der Mietpreis der kritische Faktor. Dies gilt in naher
Zukunft für alle Wohnungen, die weniger als 55 m² Wohnfläche haben. Die Gruppe
der jungen Starter-Haushalte wird in Hamm bis zum Jahr 2015 leicht steigen. Die
Wohnungsunternehmen sollten diesen Haushalten in Zukunft ein größeres Augenmerk widmen.
Siedlungen mit hohem Altersdurchschnitt geraten in eine Phase mit stark steigender
Fluktuation. Die freiwerdenden Wohnungen werden dann aber nicht, wie vielfach
fälschlicherweise unterstellt wird, wieder von älteren Haushalten bezogen. Die Wohnungen müssen für junge Haushalte attraktiv sein. Aufgrund der geringen Größe der
Wohnungen werden sie oftmals nur dann eine Chance am Markt haben, wenn sie
sehr preiswert angeboten werden.
In Hamm stellen, angesichts des insgesamt niedrigen Mietniveaus, bereits heute die
Nebenkosten einen maßgeblichen Faktor für die Attraktivität einer Wohnung dar. Mit
Einführung des Energiepasses steht zu erwarten, dass dieses Qualitätsmerkmal
noch wichtiger werden wird. Bestände mit schlechtem energetischen Zustand werden daher verstärkt unter Druck geraten. Eine Marktgängigkeit über eine Absenkung
der Nettokaltmiete ist bei den bereits heute geringen Mietpreisen in der Regel nicht
zu realisieren, so dass die Möglichkeiten kostenverträglicher Energieeinsparinvestitionen geprüft werden müssen.
Für einkommensstarke Haushaltstypen entwickeln sich Nischenangebote, die allerdings quantitativ begrenzt sind und hochspezialisiert auf die Bedürfnisse der jeweiligen Zielgruppe zugeschnitten sein müssen (z.B. Lofts).
1.4.
Handlungsempfehlungen zur Anpassung des Mietwohnungsangebotes an qualitative Veränderungen der Nachfragestruktur
Im Hinblick auf die Wohnstandortpräferenzen der Wohnungsnachfrager wird neben
der ausschlaggebenden Makrostandortlage “Stadtteil”auch innerhalb der Stadtteile
nach Mikrostandortlage differenziert: Wohnungen, die bspw. an Durchgangsstraßen
86
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
gelegen sind, werden sich vergleichsweise schlechter vermieten lassen. Die vorrangige Bedeutung des Stadtteils bei der Vermietung führt jedoch dazu, dass sich Wohnungen auch mit einem geringeren Modernisierungsstandard in bestimmten Stadtteilen, die als gute Wohnlagen charakterisiert werden, gut vermieten lassen, allerdings
nur zu einem entsprechend günstigeren Preis. Damit ist neben dem entscheidenden
Vermietungskriterium, dem Stadtteil, das zweitwichtigste Vermietungskriterium angesprochen: Eine angemessene Relation zwischen dem Mietpreis und der Qualität der
Wohnung. Aufgrund des sich zunehmend entspannenden Wohnungsmarktes in
Hamm mit steigenden Leerstandszahlen werden jedoch die Qualitätsansprüche
(Ausstattung, Größe), die an Wohnungen gestellt werden, wachsen.
Im Folgenden werden die zukünftigen Wohnpräferenzen einzelner Nachfragegruppen auf dem Hammer Wohnungsmarkt benannt, die bei der Weiterentwicklung des
Wohnungsangebotes zu beachten sind.
Haushalte mit geringem Einkommen
• Der Wohnungsanbieter, dessen Zielgruppe (unter anderem) einkommensschwache Haushalte sind, kann mit einer konstanten Nachfrage
rechnen. Er muss sich dabei auf eine wachsende Gruppe von Alleinerziehenden einstellen, die eine Wohnlage mit guter Infrastruktur benötigen. Dagegen wird die Gruppe der einkommensschwachen Singles abnehmen, was für eine nachlassende Nachfrage bei Kleinstwohnungen
spricht.
• Um langfristig ein ausreichendes Wohnungsangebot für die Hammer
Haushalte mit geringem Einkommen sicherzustellen, ist zukünftig ein
vom Umfang her gleich bleibender Bestand an preiswerten Wohnungen
durch moderate Modernisierungsmaßnahmen bzw. durch Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zu erhalten. Als preiswert ist dabei ein
heutiger Mietpreis von bis zu 4,00 Euro/qm Nettokaltmiete zu betrachten.
• Die Wohnungen sollten jeweils ein Zimmer mehr aufweisen als Personen
im Haushalt leben, d.h. die Möglichkeit getrennter Funktionsbereiche
aufweisen. Bei der Wohnungsmodernisierung sollten daher kleine Einraumwohnungen mit bis zu 39 Quadratmeter Wohnfläche zusammengelegt werden, da sie vielfach nicht mehr den Wohnansprüchen genügen
werden.
• Bei der (Teil-)Modernisierung von Wohnungen ist zu berücksichtigen,
dass auch die Ansprüche einkommensschwacher Mieter an den Ausstattungsstandard der Wohnungen wachsen werden. Dies bezieht sich auf
eine Erneuerung von alten Fliesenbelägen, den Wunsch nach einer vollwertigen Küche statt einer Kochnische, isolierverglaste Fenster, Balkon
oder Loggia.
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
Singlehaushalte mit geringem Einkommen
• Für diese Zielgruppe sind Mietwohnungen mit einer Wohnfläche von ca.
50 qm bereitzustellen. Die Wohnungen sollten 1 ½ bis 2 Wohnräume zuzüglich Küche und Duschbad aufweisen, evtl. wird auch eine Kochnische
akzeptiert. Einraumwohnungen werden zukünftig kaum mehr nachgefragt.
• Zur Anwerbung von Haushaltsgründern aus dem Hammer Umland, speziell für die Gruppe der Berufsstarter (Auszubildende, Studenten), ist die
Unterbreitung von attraktiven Wohnungsangeboten durch eine gezielte
überregionale Werbung – z.B. im Internet und Szenezeitschriften – anzuraten. Als erfolgreich haben sich hierfür andernorts bereits Strategien
von Wohnungsunternehmen erwiesen, die in zentralen Standortlagen
Wohnungen zu einem Pauschalangebot (all inclusive) sowie für einen
konstanten Mietpreis für die Dauer der Ausbildung anbieten.
Paare ohne Kind mit geringem Einkommen
• Für diese Zielgruppe sind Mietwohnungen mit 2 ½ bis 3 Räumen sowie
einer Wohnfläche bis zu 70 Quadratmeter bereitzustellen. Gewünscht
werden ein vollwertiges Bad und eine Wohnküche sowie Balkon oder
Loggia.
Dreipersonenhaushalte mit geringem Einkommen
• Gefragt sind Mietwohnungen mit 3 ½ bis 4 Zimmern mit einer Wohnfläche von 60 bis 75 Quadratmeter (2020: bis 78 qm). Gewünscht werden
Wohnküche und vollwertiges Bad, Balkon oder Loggia.
Vierpersonenhaushalte mit geringem Einkommen
• Für diese Zielgruppe sind Mietwohnungen mit 4 ½ bis 5 Zimmern, 75 bis
85 Quadratmeter Wohnfläche (2020: bis 89 qm) sowie Wohnküche und
vollwertiges Bad, Balkon oder Loggia bereitzustellen. Insbesondere in
dieser Größenkategorie gibt es in Hamm nur sehr wenige Wohnungen.
Alleinerziehende mit geringem Einkommen
• Für diese Zielgruppe sind Mietwohnungen mit 2 ½ bis 3 Räumen sowie
einer Wohnfläche zwischen 55 Quadratmeter bis 65 Quadratmeter
(2020: 55 bis 70 qm) bereitzustellen. Gewünscht werden ein vollwertiges
Bad und Wohnküche sowie Balkon oder Loggia.
• Bevorzugt werden Wohngebiete mit einer guten Nahversorgungsinfrastruktur und ÖPNV-Anschluss.
• Das Wohnumfeld ist kinder- und familienfreundlich zu gestalten, vorhandene Infrastruktur ggf. weiter zu entwickeln (Spielflächen, Freiflächen).
87
88
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
Kinderreiche Familien6 mit geringem Einkommen
• Um den Wohnbedarfen dieser Haushalte gerecht zu werden, vor allem
im Hinblick auf notwendige Frei- und Spielflächen, sollte dieses Wohnungsangebot vorrangig durch Neubau von öffentlich geförderten Mieteinfamilienhäusern geschaffen werden. Die Gebäude sollten mindestens
5 Zimmer einschließlich vollständigem Bad und Wohnküche aufweisen.
• Zu empfehlen ist, die Gebäude in bestehende Siedlungsbereiche räumlich einzustreuen, um die Integration dieser Familien in ein nachbarschaftliches Umfeld zu erleichtern. Zudem ist bei der Wohnstandortlage
auf eine gute Nahversorgungsinfrastruktur und ein kinderfreundliches
Wohnumfeld zu achten.
Haushalte mit mittlerem bis hohem Einkommen
• Wer als Wohnungsanbieter Wohnraum für einkommensstärkere Haushalte in Hamm bereitstellt bzw. bereitstellen möchte, wird sich in Zukunft
einem zunehmenden Wettbewerb stellen müssen. Dies wird alle Segmente – den Mietwohnungsbau und den Eigentumssektor – betreffen.
Ausstattungsstandards und Lagequalitäten werden mehr denn je bei diesen Zielgruppen über die Vermietbarkeit einer Wohnung entscheiden.
• Wer sich als Investor zukünftig auf Haushalte mit mittleren und hohen
Einkommen ausrichten will, muss sich mit seinem Angebot zunehmend
auf Singles und DINKS (double income, no kids) einstellen.
• Familiengerechte Wohnungsgrundrisse und –größen werden durch die
nachlassende Nachfrage von Familien mit mittleren und hohem Einkommen an die Wohnpräferenzen kleinerer Haushalte mit steigendem
Wohnflächenbedarf angepasst werden müssen, z.B. durch die Zusammenlegung von kleinen Wohnräumen zu einem großen Wohn- und Essbereich.
• Mieterhaushalte bevorzugen innenstadtnahe Wohnquartiere mit einem
guten Image, einer guten Infrastrukturausstattung und einer vorteilhaften
Mikrostandortlage sowie Altbauwohnungen aus der Gründerzeit und
Neubauwohnungen.
• Bei der Bereitstellung von Wohnungen für diese Zielgruppen ist zu beachten, dass die Wohnungen zwar bezahlbar sein, aber auch hohen
qualitativen Ansprüchen genügen müssen: Erneuertes Bad, Fliesen und
Fenster sowie ein Balkon gehören zum Standard. Gewünscht werden ei-
6
Die Formulierung „kinderreich“bezieht sich hierbei ausdrücklich nicht auf die im Wohnungsbauförderrecht vorgenommene Definition von „kinderreich“als Familien mit vier und mehr Kindern,
sondern vielmehr auf das in den Sozialwissenschaften und der allgemeinen Umgangssprache
vorliegende Verständnis von Familien mit mehr als zwei Kindern.
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
89
ne Gegensprechanlage (um gewisse Zugangssicherheit zu den Wohnungen zu gewährleisten) sowie eine Einbauküche.
• Im Hinblick auf die Wohnungsgröße ist bei dieser Zielgruppe zu beachten, dass die Raumanzahl die Zahl der Personen im Haushalt um ein
Zimmer übersteigen sollte, da oft ein Arbeitszimmer benötigt wird.
Singlehaushalte mit mittleren bis hohen Einkommen
• Für diese Zielgruppe sind Wohnungen zwischen 50 bis 65 Quadratmeter
(2020: 55 bis 70 qm), 2 Wohnräume (2020: 2 ½ Wohnräume) zuzüglich
Küche und vollwertiges Bad bereitzustellen. Einraumwohnungen werden
zukünftig nicht mehr nachgefragt.
Paare ohne Kind und allein Erziehende mit mittleren bis hohen Einkommen
• Gewünscht wird eine 2 ½ bis 3-Raum-Wohnung mit einer Wohnfläche
zwischen 65 bis 75 Quadratmeter (2020: 70 bis 80 qm) mit einem vollwertigen Bad und einer Wohnküche, Balkon oder Loggia.
Dreipersonenhaushalte mit mittleren bis hohen Einkommen
• Für diese Zielgruppe sind Wohnungen mit 3 ½ bis 4 Zimmern, 75 bis
90 qm Wohnfläche (2020: bis 93 qm), einer Wohnküche und vollwertigem Bad, Balkon oder Loggia bereitzustellen.
Vierpersonenhaushalte mit mittleren bis hohen Einkommen
• Gefragt sind Wohnungen mit 4 ½ bis 5 Zimmern, 90 bis 110 Quadratmeter Wohnfläche (2020: bis 115 qm), mit einer Wohnküche und einem
vollwertigen Bad sowie Balkon oder Loggia.
Ein- bis Zweipersonenhaushalte mit hohen Einkommen
Aus der Befragung von Wohnungsmarktexperten lassen sich auch Einschätzungen
zu den Wohnpräferenzen der einkommensstarken, hochmobilen Ein- bis Zweipersonenhaushalte ableiten. Als Nachfragegruppen werden beispielsweise Lehrer und
Ärzte genannt, die beruflich und damit auch räumlich noch mobil sein wollen oder
müssen.
(1) Für diese Haushalte sind Mietwohnungen mit gehobener bis luxuriöser Ausstattung (z.B. hohe Räume, Stuck, Charme der Gründerzeitvillen) in einer sehr guten
bis Toplage, vorzugsweise z.B. in den Gebieten Kurpark, Innenstadt-Ost, -Süd
und Werries bereitzustellen. Sie präferieren Gründerzeitwohnungen oder Neubauten, die im Retrostil der Jahrhundertwende (19./20. Jahrhundert) errichtet
wurden.
90
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
(2) Die gewünschte Wohnungsgröße beträgt mindestens 2 ½ Zimmer ab 65 Quadratmeter Wohnfläche. Als Ausstattungsmerkmale sind eine Einbauküche, ein
vollwertiges Bad, Balkon oder Loggia erforderlich. Aufgrund ihrer Zahlungsfähigkeit kommen für diese Haushalte Mietwohnungen - je nach Wohnungsgröße, Lage- und Wohnqualität - mit einem Mietpreis von durchschnittlich 5,50 bis 6,50 Euro/qm (Nettokaltmiete), im Luxussegment auch darüber, in Frage.
(3) Zudem ist für diese Zweipersonenhaushalte auch ein Angebot an Mieteinfamilienhäusern bereitzustellen, das laut Experteneinschätzungen in Hamm nicht in
hinreichendem Umfang vorhanden ist. Zwar ist anzunehmen, dass im Zuge des
Generationswechsels bei den in den 50er und 60er Jahren errichteten Eigenheimen in Zukunft ein gewisses Angebot an den Markt kommen wird, wenn die Erben die Häuser nicht selbst nutzen, sondern mit einem guten Modernisierungsstandard vermieten. Aktuell bzw. für die kommenden Jahre ist das Angebotsdefizit jedoch durch den Neubau von klein dimensionierten Eigenheimen mit geringen Grundstücksgrößen in guten bis sehr guten Wohnlagen abzubauen.
InWIS F & B
2.
Handlungskonzept Wohnen 2015
91
Handlungsfeld Erneuerung des Wohnungsbestandes
Die Analysen und Handlungsempfehlungen der vorliegenden Wohnungsmarktanalyse zum Wohnungsbestand Hamms basieren neben den Erkenntnissen des Stadtteilrankings auf Experteninterviews mit Maklern, Finanzierungsexperten, Mitarbeitern
der Stadtverwaltung und der Wohnungsunternehmen. Zudem wurden in Kooperation
mit zwölf der größten am Hammer Markt aktiven Wohnungsunternehmen deren Bestände erfasst und auf Gliederungsebene der Baublöcke kartografiert. Die Analyse
konzentriert sich daher auf die Bestände dieser institutionellen Wohnungsanbieter.
Dieses Vorgehen ist sinnvoll, da für Maßnahmen im Wohnungsbestand eine gewisse
kritische Masse vorhanden sein muss, welche bei einer Vielzahl von Einzeleigentümern nur schwierig erreicht werden kann. Zudem haben Maßnahmen der Wohnungsunternehmen eine Art Pionierfunktion. Private Wohnungseigentümer beobachten das strategische Verhalten der institutionellen Anbieter und folgen regelmäßig bei
erfolgreichen Strategien diesem Vorgehen.
An der Bestandsaufnahme haben sich alle zwölf angesprochenen Wohnungsunternehmen des Hammer Marktes beteiligt. Abgefragt wurde:
•
die Lage der Bestände (nach Baublockgruppen),
•
der Modernisierungszustand,
•
die Vermietungssituation und
•
eine grobe Einschätzung der zukünftigen Investitionsplanung.
Insgesamt befinden sich aktuell gut 14.000 Wohneinheiten im Besitz dieser zwölf
Unternehmen. Dies entspricht gut 17% aller Wohneinheiten in Hamm, die in dieser
Analyse berücksichtigt werden konnten. Ziel der Analyse ist es, Quartiere und Stadtteilbereiche möglichst kleinräumig zu identifizieren, in denen sich zum einen Probleme – Modernisierungsschwächen, Vermietungsschwierigkeiten, etc. – abzeichnen,
zum anderen aber auch eine ausreichende kritische Masse, d.h. ein prozentual hoher Anteil Wohneinheiten in der Hand der institutionellen Wohnungsanbieter an Beständen vorhanden ist, um Erfolg versprechende Maßnahmen angehen zu können.
Die Bewertungen des Modernisierungszustandes und der aktuellen Vermietungssituation erfolgten auf Grundlage der Selbsteinschätzung der Unternehmen auf einer
Skala von 1 (gut) bis 5 (schlecht). Beim Modernisierungszustand wurden Bewertungen die schlechter als 3 – also unterdurchschnittlich – waren, als schlechter Modernisierungszustand klassifiziert. Gut 3.400 (25%) der Wohneinheiten sind in einem
solchen schlechten Modernisierungszustand. Bei der Bewertung des aktuellen Vermietungszustandes wurden Bewertungen, die schlechter als 2 waren, also bestenfalls als durchschnittlich eingestuft wurden, als „mittelfristig von Leerstand bedroht“
92
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
klassifiziert. Diese Einordnung resultiert aus der Erwartung eines schwächer werdenden Marktes und einer daraus folgenden Verschärfung des Wettbewerbs, so
dass Bestände, deren Vermietungssituation bereits heute nicht als gut bezeichnet
wird, ohne Wettbewerbssituation verbessernde Maßnahmen in der nahen Zukunft
erhebliche Vermietungsprobleme aufweisen werden. Knapp 7.100 Wohneinheiten,
dies sind ca. 51% der Bestände, sind dieser Klassifizierung zufolge zumindest mittelfristig von Leerstand bedroht. Bereits auf gesamtstädtischer Ebene zeigt sich somit –
insbesondere bezüglich der Vermietungssituation - bereits ein erheblicher Handlungsbedarf. Im Weiteren soll versucht werden kleinräumige Handlungsansätze zu
identifizieren und die Informationen der Unternehmen über ihre Bestände mit den
Erkenntnissen aus dem Stadtteilranking in Beziehung zu setzen.
2.1.
Die Bestände auf Stadtbezirksebene
Eine Betrachtung der Verteilung auf Stadtbezirksebene zeigt bereits eindeutige
räumliche Schwerpunkte. Ein Großteil der institutionell gehaltenen Wohnungsbestände liegt in den Stadtbezirken Hamm-Mitte, Herringen, Bockum-Hövel und Heessen. In Pelkum, Uentrop und am ausgeprägtesten in Rhynern verfügen die institutionellen Wohnungsanbieter dagegen nur über wenige Wohnungen.
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
Abb. 40
93
Anteil Wohneinheiten der Wohnungsunternehmen an allen
Wohneinheiten im Stadtbezirk und Modernisierungszustand
18%
Bockum-Hövel
14%
Heessen
Uentrop
32%
19%
57%
Mitte
Herringen
12%
Pelkum
Rhynern
8%
Anteil institutioneller WE
2 Prozent
3 - 7 Prozent
8 - 16 Prozent
17 - 26 Prozent
27 - 30 Prozent
Modernisierungszustand
institutioneller Wohneinheiten
Anteil schlechter
Modernisierungszustand
Quelle: Daten der Wohnungsunternehmen, Stadt Hamm, eigene Darstellung
Eine Betrachtung der Modernisierungszustände auf Stadtbezirksebene zeigt, dass
die größten Modernisierungsdefizite in Herringen (57% der Bestände) und Mitte
(32% der Bestände) liegen. Die anderen Stadtbezirke mit weniger als einem Viertel
modernisierungsbedürftiger Wohnungen sind demgegenüber unauffällig. Von Interesse ist nun eine Gegenüberstellung dieser Einschätzung des Modernisierungszustandes mit der Vermietungssituation.
94
Handlungskonzept Wohnen 2015
Abb. 41
InWIS F & B
Anteil der Wohnungen mit schlechtem Modernisierungszustand
und Vermietungssituation auf Stadtbezirksebene
70%
Bockum-Hövel
29%
Heessen
Uentrop
65%
44%
87%
Mitte
Herringen
24%
Rhynern
50%
Pelkum
Anteil institutioneller WE
mit schlechtem
Modernisierungszustand
8 Prozent
9 - 14 Prozent
15 - 19 Prozent
20 - 32 Prozent
33 - 57 Prozent
Vermietbarkeit institutioneller
Wohneinheiten
problematische
Vermietbarkeit
Quelle: Daten der Wohnungsunternehmen, Stadt Hamm, eigene Darstellung
Es ist erkennbar, dass sich der schlechte Modernisierungszustand der Bestände in
Herringen augenscheinlich auch auf die Vermietungssituation in dem Stadtbezirk
auswirkt. Aus heutiger Sicht sind 87% der von den Wohnungsunternehmen in Herringen gehaltenen Bestände heute oder zumindest mittelfristig von strukturellem
Leerstand bedroht. Einen erstaunlichen hohen Anteil von Leerstand bedrohter Wohnungen weist Heessen auf, obwohl hier nur 18% der Bestände einen schlechten Modernisierungszustand haben. Dies kann also nicht oder zumindest nicht der einzige
und nicht für alle Wohnungen geltende Grund für die problematische Vermietungssituation sein. Um eine schärfere kleinräumige Lokalisierung der Probleme zu ermöglichen, werden im Weiteren die Situationen auf Baublockgruppenebene beleuchtet.
2.2.
Die Bestände auf Baublockgruppenebene
Die Darstellung der Bestände auf Baublockgruppenebene vor dem Hintergrund des
Gesamtergebnisses des Stadtteilrankings zeigt, dass sich die Bestände der instituti-
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
95
onellen Wohnungsanbieter zwar wie bereits erwähnt vor allem in den Stadtbezirken
Mitte, Herringen, Bockum-Hövel und Heessen befinden, innerhalb dieser Stadtbezirke aber sich nicht ausschließlich auf Lagen mit schlechten Wohnqualitäten konzentrieren.
Abb. 42
Anzahl der Wohneinheiten der Wohnungsunternehmen und das
Gesamtergebnis des InWIS-Stadtteilrankings
InWIS-Stadtteilranking
Gesamtbewertung
stark unterdurchschnittlich
unterdurchschnittlich
durchschnittlich
überdurchschnittlich
stark überdurchschnittlich
Außenbereich
Gewerbe
Anzahl institutioneller WE
Quelle: Daten der Wohnungsunternehmen, Stadt Hamm, eigene Darstellung
Im Weiteren sollen die von den Beständen erhobenen Daten betrachtet werden.
96
Handlungskonzept Wohnen 2015
Abb. 43
InWIS F & B
Der Modernisierungszustand institutionell gehaltener Wohnungen auf Baublockgruppenebene
Bockum-Hövel
Heessen
Uentrop
Herringen
Pelkum
Mitte
Rhynern
Anteil institutioneller WE
mit kritischem
Modernisierungsgrad
1 - 11 Prozent
12 - 34
35 - 66 Prozent
67 - 100 Prozent
0 Prozent
Außenbereich
Gewerbe
Quelle: Daten der Wohnungsunternehmen, Stadt Hamm, eigene Darstellung
Die Betrachtung des Modernisierungszustandes der Wohnungen auf Baublockgruppenebene zeigt ein sehr uneinheitliches Bild. Schlecht modernisierte Bestände lassen sich in allen Stadtteilen finden. Auffällig ist insbesondere, dass sich in den im
InWIS-Stadtteilranking gut bewerteten Bereichen wie Uentrop und Rhynern eine Reihe von Beständen mit einem hohen Anteil modernisierungsbedürftiger Wohnungen
wieder finden, während in vielen Baublockgruppen, die unterdurchschnittlich bewertet wurden, nur wenige modernisierungsbedürftige Wohnungen existieren. Diese auf
den ersten Blick überraschende Situation erklärt sich vor dem Hintergrund der Vermietungssituation.
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
Abb. 44
97
Die Vermietungssituation institutionell gehaltener Wohnungen
auf Baublockgruppenebene
Bockum-Hövel
Heessen
Uentrop
Herringen
Pelkum
Mitte
Rhynern
Anteil institutioneller WE
mit gefährdeter
Vermietbarkeit
1 - 17 Prozent
18 - 53 Prozent
54 - 84 Prozent
85 - 100 Prozent
0 Prozent
Außenbereich
Gewerbe
Quelle: Daten der Wohnungsunternehmen, Stadt Hamm, eigene Darstellung
Es zeigt sich, dass die Baublockgruppen, die einen hohen Anteil Wohnungen mit
einem schlechten Modernisierungszustand haben, sich aber in guten Lagen befinden, zumeist keine gefährdete Vermietungssituation aufweisen. Dagegen sind eine
Reihe von Beständen, die zwar einen guten Modernisierungszustand, aber keine
gute Lage haben, potenziell von Leerstand bedroht. Dieses Ergebnis spiegelt eine
Modernisierungspolitik vieler Unternehmen wider, die in der Vergangenheit zuerst die
Bestände modernisiert haben, in denen Leerstandsproblematiken aufgetaucht sind.
Die Bestände in guten Lagen konnten somit in der Vergangenheit ihre Modernisierungsschwächen durch gute Lagequalitäten kompensieren und wurden so in Bezug
auf die Leerstandsquote nicht auffällig. Für die Zukunft ist allerdings auch in diesen
Beständen eine gute Vermietbarkeit nicht automatisch garantiert.
98
2.3.
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
Handlungsfelder
Um Handlungsfelder zu definieren, wurden die Daten nun bezüglich der drei Kriterien
Konzentration – Anteil institutionell gehaltener Wohnungen an allen Wohnungen -,
schlechter Modernisierungszustand und gefährdete Vermietbarkeit ausgewertet. Als
kritische Schwellen wurde eine Konzentration von mindestens 30%, ein Anteil
schlecht modernisierter Bestände von über 36% und eine gefährdete Vermietbarkeit
von mindestens der Hälfte der Bestände definiert. Waren mindestens zwei dieser
Kriterien erfüllt, ist ein Gebiet als potenzielles Handlungsfeld zu definieren. Mit diesen
Ergebnissen wurden nun neun Bereiche in Hamm identifiziert, in denen mehrere
Baublockgruppen diesen Kriterien entsprachen und mehrere Wohnungsunternehmen
als Akteure vor Ort größere Bestände halten.
Abb. 45
Standorte mit Auffälligkeiten
InWIS-Stadtteilranking
Gesamtbewertung
stark unterdurchschnittlich
unterdurchschnittlich
durchschnittlich
überdurchschnittlich
stark überdurchschnittlich
Außenbereich
Gewerbe
Anzahl institutioneller WE
Quelle: Daten der Wohnungsunternehmen, Stadt Hamm, eigene Darstellung
In diesen neun Bereichen bieten sich entsprechend der Daten der Wohnungsunternehmen und dem Wissen über die Stärken und Schwächen der jeweiligen Baublockgruppen aus dem InWIS-Stadtteilranking die besten Möglichkeiten aktiv zu werden
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
99
und gegen bereits existierende oder zu erwartende Probleme am Wohnungsmarkt
anzugehen. Hierfür sind selbstverständlich nicht einzelne Wohnungsunternehmen
oder die Stadt alleine gefragt, sondern alle zusammen in einem kooperativen Vorgehen. Durch das Kriterium einer ausreichenden Konzentration der Bestände an diesen
Standorten sind somit die Möglichkeiten gegeben bei einem gemeinsamen Vorgehen
etwas an der Wohnungsmarktsituation zu verändern. Eine detaillierte Analyse warum
diese Standorte in der Datenauswertung auffällig geworden sind, soll und kann an
dieser Stelle nicht geleistet werden, da dies eine detaillierte Auswertung einzelner
Wirtschaftseinheiten voraussetzen würde. Die hier vorgenommene Analyse bietet
einen Ansatzpunkt für einen Prozess, in dem die jeweils beteiligten Unternehmen
und die Stadt gemeinsam die individuellen Probleme der Standorte analysieren und
Lösungsmöglichkeiten erarbeiten können. Ein erster viel versprechender Einstieg
hierzu wurde bereits in einem Arbeitstreffen der beteiligten Wohnungsunternehmen
und Vertretern der Stadt Anfang Juni gemacht, in dessen Verlauf alle Beteiligten ihre
Bereitschaft zur Kooperation bekundeten. Hieran gilt es anzuknüpfen.
2.4.
Handlungsempfehlungen für Problembereiche
Wie bereits ausgeführt, ist die Suche nach Lösungen für die identifizierten Handlungsfelder ein kontinuierlicher Prozess, so dass in diesem Gutachten keine abschließenden Handlungsempfehlungen für einzelne Standorte ausgesprochen werden. Dennoch können allgemeine Lösungsansätze für bestimmte Konstellationen
benannt werden, auf die im Rahmen der Lösungssuche zurückgegriffen werden
kann.
Modernisierungsstrategie für Wohnungen der 50er und 70er Jahre
Die Wohnungen dieser Jahrgänge weisen erfahrungsgemäß die größten Modernisierungsdefizite auf. Die Modernisierungsbedarfe beziehen sich vor allem auf die Ausstattung der Wohnung, die Veränderung des Wohnungszuschnittes und auf die Beseitigung von Defiziten am Gebäude. Insbesondere auch der energetische Zustand
dieser Gebäude ist vielfach schlecht, was sich durch die daraus entstehenden hohen
Nebenkosten negativ auf die Attraktivität auswirkt.
Die notwendigen Handlungsstrategien bei der Erneuerung des Wohnungsbestandes
sind an den teilräumlichen Veränderungen in der Struktur der Wohnungsnachfrage
auszurichten, um eine Nachhaltigkeit in der Wirtschaftlichkeit der zu tätigen Investitionen bzw. bei der Vermietbarkeit der Wohnungen zu erzielen. Zu den Rahmenbedingungen gehören die Veränderungen in den Haushaltsstrukturen, den Wohnbedarfen und der Kaufkraft der Haushalte sowie die Berücksichtigung der jeweiligen
Standortgunst der Bestände aus der Perspektive wohnungssuchender Haushalte.
100
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
In Hamm ist bei der Bewertung der Modernisierungsmöglichkeiten vor allem das geringe Mietniveau der Stadt zu berücksichtigen, das zum Teil in der starken Konkurrenz zu vergleichsweise günstigen Ein- und Zweifamilienhäusern und in der geringen
Kaufkraft Hamms begründet ist. Daraus folgt, dass umfassende Modernisierungen
bis hin zu Wohnungszusammenlegungen und Grundrissveränderungen, die neubaugleiche Kosten verursachen, sich nur an wenigen, qualitativ hochwertigen Standorten
rentierlich darstellen lassen.
Für den Bestand der 50er Jahre lassen sich folgende Handlungsansätze verfolgen:
•
Die Fortsetzung der Modernisierung des Wohnungsbestandes in ausgewählten Wohnquartieren (gute Standortqualitäten, zielgruppengerechte und damit zukunftsfähige Wohnungszuschnitte)
•
Wohnungszusammenlegungen, Grundrissveränderungen (Wohnungen
für Familien durch Zusammenlegung von zwei ca. 50 qm großen Wohnungen), idealerweise mit Gartenzugang und Schaffung individuell
nutzbarer Gartenbereiche, Standort: innerstädtische, urbane Lage mit
guter Infrastrukturausstattung, um sich von der Konkurrenz durch Reiheneigenheime abzusetzen. Dies schließt Standorte in den Stadtteilzentren mit ein.
•
Abriss/ Rückbau: Konzentration auf Bestände mit schlechter Qualität:
unmodernisierte Bestände aus der Zeit Anfang der 50er Jahre, Kleinwohnungen, an unterdurchschnittlich bewerteten Standorten. Der Abriss einzelner Bestände bietet dabei Handlungsspielräume zur Steigerung der Wohn- und Aufenthaltsqualitäten (z.B. Schaffung attraktiver
Gemeinschaftsflächen) im gesamten Quartier.
•
Aufwertung von Stadtteilen
Die verschiedenen Handlungsfelder stehen je nach Stadtteil mit unterschiedlichem
Gewicht nebeneinander, bei Problemkumulationen müssen sie zur Aufwertung und
Stabilisierung der Siedlungen bzw. Stadtteile häufig ineinander greifen.
Der Abbau von Überkapazitäten, die Lösung sozialpolitischer Versorgungs- und Integrationsprobleme, die Anpassung bzw. Modernisierung der Wohnungsbestände,
die (Weiter-)Entwicklung der wohnungsnahen Infrastrukturen stellen Herausforderungen dar, die von den einzelnen Akteuren nur zusammen bewältigt werden können. Die Aufwertung ganzer Stadtteile erfordert koordinierte Strategien zwischen
Wohnungsunternehmen und Kommune.
Auf Grundlage der Besichtigungen vor Ort und der Bestandsdaten der Unternehmen
scheinen die Bestände der 70er Jahre in Hamm kein größeres Problem darzustellen.
Eine Reihe der Bestände sind bereits umfangreich modernisiert, so dass Probleme in
diesen Wohngebieten nicht aus Modernisierungsdefiziten herrühren, sondern andere
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
101
Auslöser haben und damit neue Lösungsansätze identifiziert werden müssen. Problematisch können sich lediglich einzelne Solitäre darstellen, wo im Einzelfall geprüft
werden muss, ob die betreffenden Gebäude zukunftsfähig sind.
2.5.
Handlungsansätze zum Abbau des Wohnungsleerstandes
Angesichts eines entspannten Wohnungsmarktes in Hamm und der voraussichtlich
zu erwartenden Nachfragerückgänge in bestimmten Stadtteilen ist mit einem teilräumlich konzentrierten Anstieg von vermietungsbedingten Leerständen zu rechnen.
Dies betrifft vor allem Stadtteile, die in der Lagegunst von wohnungssuchenden
Haushalten eher am unteren Ende eines Stadtteilrankings stehen. Um die Aufwertung und Stabilisierung dieser Stadtteile zu fördern, ist der Abbau von vermietungsbedingten Wohnungsleerständen von entscheidender Bedeutung.
Angesichts bestehender Leerstände in bestimmten Hammer Stadtteilen sowie der
Erwartung, dass der Wohnungsmarkt in den nächsten Jahren weiterhin entspannt
bleiben wird, ist ein gewisser Umfang an zielgerichtetem Wohnungsrückbau (wobei
damit nicht zwangsläufig der Abriss gemeint ist) unvermeidlich. Für die Entscheidung
über einen Rückbau von Wohngebäuden und Wohnungen können folgende Kriterien
zu Grunde gelegt werden:
•
Unmodernisierter Zustand der Wohnungen, Modernisierungsbedürftigkeit von Wohnungen und Gebäuden,
•
Komplexer Wohnungsbau – hochverdichteter Geschosswohnungsbau
(bauliche Mängel, hohe Betriebskosten)
•
ungünstiger Makro- und Mikrostandort,
•
geringe Zielgruppeneignung der Wohnungen:
•
Eine geringe Zielgruppeneignung gilt zukünftig für Wohnungen unter 39 Quadratmeter Wohnfläche, die zum großen Teil nicht mehr
den Ansprüchen der Nachfrage im Hinblick auf Funktionstrennung
und Wohnflächenkonsum gerecht werden. Sofern dies bautechnisch und ökonomisch sinnvoll ist, bieten sich für diese Wohnungen z.B. Wohnungszusammenlegungen an.
•
Eine geringe Zielgruppeneignung gilt zukünftig auch für große, familiengerechte Mietwohnungen ab 85 Quadratmeter Wohnfläche
im Geschosswohnungsbau in den peripheren Siedlungsbereichen.
Durch den erwarteten Rückgang der Familienhaushalte erwarten
wir hier für die Zukunft eine verstärkte Konkurrenzbeziehung zum
Eigenheim bzw. zu Einliegerwohnungen in Zweifamilienhäusern.
Erfahrungen aus den neuen Bundesländern zeigen, dass auf
Wohnungsmärkten mit schwacher Nachfrage und hohen Leerstän-
102
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
den insbesondere große Wohnungen in der Peripherie auf Vermietungsschwierigkeiten stoßen.
•
Bei leer stehenden Erdgeschosswohnungen in zentraler Lage ist zu überlegen, ob eine Umnutzung in eine gewerbliche Nutzung oder für Einrichtungen der sozialen Infrastruktur – Quartiers- oder Nachbarschaftstreff – realisiert werden kann. Das Vorhandensein derartiger Infrastrukturen ist darüber hinaus – insbesondere aus Sicht von Single- und älteren Haushalten – ein positives Ausstattungsmerkmal.
•
Sofern ein sozialer Träger für seine Klientel preiswerten Wohnraum für
die Umsetzung eines Wohnprojektes, z.B. betreutes Jugendwohnen,
sucht, bieten sich leer stehende und unmodernisierte Gebäude bzw.
auch einzelne leer stehende Wohnungen als Wohnraumpotenzial an.
Das Nutzungskonzept könnte folgendes umfassen: Die Anmietung des
Wohnraums durch den sozialen Träger auf Basis langfristiger Mietverträge zu günstigen Mietkonditionen, die Vereinbarung der notwendigen
Modernisierungsmaßnahmen mit dem Eigentümer, die Durchführung
der Modernisierung durch den sozialen Träger bzw. durch ein von ihm
beauftragtes Unternehmen. Ziel der Maßnahme ist der langfristige Erhalt preisgünstigen Wohnraums für eine spezielle Mieterklientel. Die Finanzierungsprobleme der Modernisierung sind für den neuen Träger
nicht zu unterschätzen, aber es gibt praktizierte Beispiele aus anderen
Großstädten, z.B. aus West-Berlin, wo Sanierungsträger auch bei
schwierigen finanziellen Rahmenbedingungen Modernisierungsmaßnahmen erfolgreich durchgeführt haben. Die Aufgaben der Stadt Hamm
beständen in der Zusammenführung und Moderation der beteiligten Akteure und in der Bereitstellung von fachlichem Know-how zur Entwicklung und Umsetzung eines solchen Nutzungskonzeptes.
2.6.
Handlungsempfehlungen zur Aufwertung und Stabilisierung von
Stadtteilen mit geringer Standortgunst
Das entscheidende Vermietungskriterium ist und bleibt die Wohnlage, die sich in
erster Linie über die Zuordnung der Wohnung zu Stadtteilen charakterisieren lässt.
Als eher einfache bzw. problematische Wohnlagen werden in den Expertengesprächen in Übereinstimmung mit den Ergebnissen des InWIS-Stadtteilrankings die
Stadtteile Hammer Westen und Norden, aber auch Teile von Heessen genannt. Als
sehr gute oder Top-Wohnlagen gelten dagegen vorzugsweise die Stadtteile Innenstadt-Ost, Uentrop-Werries und Rhynern. Die Beurteilung der Wohnlage speist sich
aus drei Faktoren: aus dem sozialen Status der Bewohner bzw. dem sozialen Umfeld, dem baulichen Erscheinungsbild und dem Gebrauchswert der Stadtteile. Als
nachteilig im sozialen Status werden soziale Konflikte in der Mieterschaft, ein hoher
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
103
Anteil von Transfereinkommensbeziehern und ein hoher Anteil von Migranten genannt, die das negative Image dieser Wohnquartiere – Hammer Norden mit Schottschleife und Schlagenkamp, das Gebiet des Hammer Westen, einzelne Punkthochhäuser im Bereich Dasbeck im Heessener Norden, aber auch weite Teile von Herringen – mit prägen. Auch im baulichen Erscheinungsbild weichen diese Stadtteile zumeist vom Hammer Durchschnitt nach unten ab. Ein hoher Gebrauchswert wird
durch Zentralität, gute Erreichbarkeit der Innenstadt, attraktive Naherholungsangebote, eine gute Infrastrukturversorgung und ein sichtbares Stadtteilleben erreicht.
Die Unterschiede in der Standortgunst der einzelnen Hammer Stadtteile werden
auch in Zukunft nicht nivelliert werden können. Um jedoch zu erreichen, dass die
Stadtteile mit geringer Standortgunst wieder an Attraktivität gewinnen und um der
Gefahr der Abwanderung von Haushalten mit mittleren und höheren Einkommen
entgegenzuwirken, sind folgende Maßnahmen zu empfehlen:
•
Für die oben genannten Stadtteile sind Handlungsstrategien erforderlich, die sowohl auf eine zielgruppengerechte (Teil-)Modernisierung von
modernisierungsbedürftigen Wohnungen, auf die Verbesserung des
Wohnumfeldes und auf eine sensible Belegungssteuerung abzielen.
•
Die Strategien zur Stabilisierung und Aufwertung der Wohnungsbestände bzw. der Stadtteile müssen ganzheitlich angelegt sein. Die städtebauliche Erneuerung, das wohnungswirtschaftliche Marketing und das
soziale Management müssen Hand in Hand gehen.
•
Die Durchführung der Maßnahmen und die Bereitstellung von Ressourcen muss von allen Akteuren – Landesregierung durch Bereitstellung
von Fördermitteln, Kommune, Wohnungseigentümer und soziale Träger
– in Kooperation geleistet werden.
•
So genannte soziale Brennpunkte, die sich auf einzelne Gebäude beschränken lassen, sind durch bauliche Aufwertung, ggf. auch durch einen Rückbau (des Gebäudes oder von Geschossen) in Verbindung mit
einer verbesserten Belegungssteuerung und sozialen Begleitmaßnahmen vorrangig zu beseitigen.
•
Das Modernisierungskonzept sollte auf die Schaffung eines differenzierten Wohnungsangebotes mit verschiedenen Ausstattungsstandards für
unterschiedliche Nachfragegruppen zielen: vollwertige Modernisierungen für einkommensstärkere Haushalte, preisgünstige Einfach- oder
Teilmodernisierungen bzw. öffentlich geförderte Modernisierungen für
einkommensschwache Haushalte.
•
Verkauf von Wohnungsbeständen von Mitbewerbern, die sich aus einem bestimmten Standort zurückziehen wollen und Erwerb durch Investoren, die sich langfristig am Standort engagieren wollen und bereit
sind, in die Zukunftsfähigkeit der Bestände zu investieren.
104
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
•
Neben der Modernisierung von Wohnungen ist die Aufwertung des
Wohnumfeldes von zentraler Bedeutung, um die positive Entwicklung in
den Stadtteilen sichtbar zu machen und die ansässigen Bewohner an
ihren Stadtteil zu binden.
•
Die Aufwertungsmaßnahmen müssen von einer Öffentlichkeitsarbeit
begleitet werden, die die Erfolge in der Verbesserung der Wohnqualität
auch über den Stadtteil hinausträgt und damit das Image der Gebiete
als Wohnstandort erhöht.
Das erste Arbeitsgespräch der Hammer Wohnungsunternehmen und Vertretern der
Stadtverwaltung hat hierbei für den Stadtteil Heessen bereits einen viel versprechenden Aufschlag gemacht. Die angesprochenen Handlungsansätze:
•
eine gemeinsame Öffentlichkeitsarbeit der Wohnungsunternehmen bis
hin zu gemeinsamen Vermarktungsaktivitäten,
•
das koordinierte Vorgehen der Unternehmen und der Stadt gegenüber
der Presse,
•
Stabilisierung der Vermietungssituation durch Schaffung eines differenzierten Wohnungs- und damit korrespondierenden Zielgruppenmix.
Hierzu zählt durchaus auch die Privatisierung von Wohnungen an Mieter, aber auch der Abriss von Wohnungen kann Chancen für eine qualitative Aufwertung eines Quartiers bieten,
•
Schwerpunktsetzung der Aktivitäten der Verwaltung bei der Ansiedlung
von Nahversorgungsstrukturen auf diese Kooperationsgebiete,
•
Koordiniertes Vorgehen bezüglich möglicher Neubaumaßnahmen und
der Aktivierung von Flächenpotenzialen,
•
eine gemeinsame detaillierte Analyse der Sozialstruktur in den Beständen,
•
bis hin zu einer kooperativen Belegungssteuerung,
gilt es in institutionalisierten Arbeitsgruppen zu vertiefen.
InWIS F & B
3.
Handlungskonzept Wohnen 2015
105
Handlungsfeld soziale Wohnungsbauförderung
Das Amt für Wohnungsbauförderung verfolgt im Bereich der Förderung von Neubauwohnungen das Ziel, qualitativ guten und hochwertigen Wohnungsbau mit öffentlichen Mitteln für einen ganz bestimmten Personenkreis, d.h. vorrangig Wohnungen
für Senioren und Behinderte, Mietreihenhäuser für Familien mit ein bis drei Kindern,
aber auch mit Sonderförderungen für kinderreiche Familien7, zu fördern. Allein im
Seniorenbereich wurden in der Zeit seit 1999 über 400 Neubauwohnungen gefördert
und bezogen. Alle diese Wohnungen weisen eine horizontale und vertikale Barrierefreiheit auf und sind somit für die Wohnungsversorgung der Personengruppen ab 60
Jahre aufwärts hervorragend geeignet.
In der Vergangenheit gab es ebenfalls umfangreiche Förderaktivitäten im Wohnungsbestand. Allerdings ist die Nachfrage nach Förderungen mit dem Wegfall der
daran gekoppelten zusätzlichen Sonderförderungen aus den Energiesparprogrammen stark zurückgegangen. Maßnahmen im Bestand werden in der Regel nur noch
unter Inanspruchnahme von Fördermitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau durchgeführt.
Im Jahr 2003 existierten in Hamm 15.526 öffentlich geförderte Wohnungen (inkl. der
Wohnungen in der Nachwirkungsfrist). Dies entspricht knapp 19% aller Wohnungen
in Hamm. Die öffentlich geförderten Bestände stellen damit auch weiterhin einen
erheblichen Beitrag zur Versorgung der Einwohner mit Wohnraum dar.
Über ihre Aufgabe der reinen Versorgung mit Wohnraum hinaus hat die öffentliche
Wohnraumförderung in der Stadt Hamm in der Vergangenheit einen wesentlichen
Beitrag zur Investitionsförderung geleistet. Angesichts des – an anderer Stelle in
diesem Gutachten bereits problematisierten – geringen Mietniveaus auf dem freien
Wohnungsmarkt, stellt sich Hamm als für Investoren nur bedingt interessant dar. Vor
diesem Hintergrund ist die Stadt – vor allem für die Versorgung einkommensschwacher Haushalte mit günstigem Wohnraum – auf die Unterstützung durch die Wohnungsbauförderung angewiesen. Die Mehrzahl der Maßnahmen wurde mit Hammer
Investoren durchgeführt und es wurde darauf geachtet, dass ein Großteil der anstehenden Arbeiten von Hammer Unternehmen ausgeführt wurden.
7
Der Ausdruck „kinderreiche“bezieht sich hier in Anlehnung an die gesetzgeberische Definition
im Rahmen der Wohnungsbauförderung auf Familien mit vier und mehr Kindern.
106
Handlungskonzept Wohnen 2015
Abb. 46
InWIS F & B
Anzahl und kleinräumige Verteilung öffentlich geförderter Mietwohnungen in Häusern mit mindestens zwei Wohneinheiten
2.486
2.579
Heessen
Bockum-Hövel
1.592
1.564
745
Uentrop
Mitte
Herringen
1.129
Rhynern
Pelkum
260
Anzahl öffentlich geförderter
Mietwohnungen in Häusern
mit mindestens zwei Wohneinheiten
Anteil an allen Wohneinheiten
4 - 9 Prozent
10 - 18 Prozent
19 - 25 Prozent
Quelle: Stadt Hamm, eigene Darstellung
Die kleinräumige Verteilung der öffentlich geförderten Mietwohnungen in Häusern mit
mindestens zwei Wohneinheiten – geförderte Mieteinfamilienhäuser bleiben hier unberücksichtigt – zeigt eine Konzentration der Bestände auf die Stadtteile BockumHövel, Heessen, Herringen und Mitte.
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
Abb. 47
107
Voraussichtliche Entwicklung des Bestandes öffentlich geförderter Mietwohnungen in den Stadtbezirken
Entwicklung der Anzahl öffentlich geförderter Mietwohnungen
in Häusern mit mind. zwei Wohneinheiten nach
vorausichtlichem Förderende
Mitte
Uentrop
Rhynern
Pelkum
Herringen
Bockum-Hövel
Heessen
30 00
25 00
20 00
15 00
10 00
50 0
0
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
20
18
20
19
20
20
© InWIS F&B GmbH 2005
Quelle: Stadt Hamm, eigene Darstellung
Eine Betrachtung der – nach heutigen Erwartungen bezüglich des Auslaufens der
Belegungsbindungen der jeweiligen Bestände – zukünftigen Entwicklung des öffentlich geförderten Mietwohnungsbestandes in den Stadtteilen zeigt, dass deutlich unterschiedliche Entwicklungen zu erwarten sind. Vor allem in Heessen wird nach 2009
die Zahl der öffentlich geförderten Mietwohnungen deutlich von heute ca. 2.400
Wohnungen auf gut 800 Wohnungen zurückgehen. Aber auch in Hamm-Mitte und
Herringen gehen die Bestände um gut 600 Wohnungen in Mitte bzw. sogar knapp
1.000 Wohnungen in Herringen zurück. Während sich die Bestände in Uentrop und
Rhynern auf ihrem vergleichsweise geringen Niveau stabil halten, ist der zu erwartende Rückgang in Bockum-Hövel von gut 600 Wohnungen in Relation zur großen
Anzahl der Bestände von dann immer noch knapp 1.900 Wohnungen vergleichsweise gering.
Exkurs zu Hartz IV
Betrachtet man die Entwicklung der Sozialwohnungsbestände in Hamm und hier
insbesondere den nicht unerheblichen Bindungsauslauf in den nächsten Jahren, so
108
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
ist zu befürchten, dass es hierdurch zu einer stärkeren Konzentration von sozial
schwächeren Einwohnern auf immer weniger Standorte und kleiner werdende Wohnungsbestände kommt. Während der Kommune durch diesen Bindungsauslauf der
Sozialwohnungsbestände darüber hinaus Steuerungsmöglichkeiten verloren gehen,
hat sie insbesondere durch das Vierte Gesetz für moderne Dienstleistungen am Arbeitsmarkt (Hartz IV) neue Steuerungsmöglichkeiten hinzugewonnen. Denn seitdem
liegt es in der Verantwortung der jeweiligen Kommune festzulegen, welche Mietpreise sie gewillt ist, für ALG2-Empfänger zu bezahlen.8 Je nachdem wie die Kommune
die Mietpreise festlegt, die sie max. bereit ist zu bezahlen, engt sie die Auswahl von
Wohnungen für ALG2-Empfänger quantitativ und qualitativ ein (schlecht ausgestatte
Wohnungen an schlechten Standorten) oder lässt den Berechtigten eine mehr oder
weniger freie Auswahl.
Die Stadt Hamm hat für ALG2-Empfänger vier unterschiedliche Qualitätsstufen – in
Abhängigkeit von Baujahr und Ausstattung – zugrunde gelegt.
Die Qualitätsstufen haben im Einzelnen folgende Einteilung:
§
Fertigstellung vor 1965 (ohne Bad und Dusche)
§
Fertigstellung nach 1965 (mit Bad und Dusche)
§
Fertigstellung in den Jahren 1966 bis 1991
§
Fertigstellung ab 1991
Mit dieser Regelung beugt die Stadt vor, dass möglicherweise von einem ALG2Empfänger für eine vergleichsweise schlecht ausgestattete Mietwohnung ein hoher
Preis gezahlt wird. Die Mietpreise pro qm variieren nach dieser Regelung in der Kaltmiete zwischen 4 EUR/qm und 6 EUR/qm. Eine Gegenüberstellung der für die Stadt
Hamm gültigen Bemessungsgrenzen für Wohnraum und den Mietwerten des Mietspiegels der Stadt Hamm (Stand: 01.01.2004) ergibt, dass die Mieten zum Teil über
den Werten des Mietspiegels liegen. Mieten von 6 EUR/qm lassen sich in Hamm fast
nur noch im Wohnungsneubau erzielen.
Hierdurch ergeben sich für die Versorgung der ALG2-Empfänger große Spielräume.
Mit einer größeren Anzahl von Umzügen von ALG2-Empfängern ist im Gebiet der
Stadt Hamm daher nicht zu rechnen. Vor dem Hintergrund der derzeitig sehr entspannten Marktsituation mit Wohnungsleerständen in bestimmten Segmenten, ist
8
Auf der Ebene des Bundes wurde mit dem Gesetz festgelegt, welche Wohnungsgrößen den
einzelnen Haushaltstypen zustehen. So beträgt die maximale Wohnungsgröße für einen Einpersonenhaushalt 45 qm, für einen Zweipersonenhaushalt 60 qm, Dreipersonenhaushalt 75
qm, Vierpersonenhaushalt 90 und für jede weitere Person stehen jeweils 15 qm zusätzlich zur
Verfügung.
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
109
hier durchaus eine sehr weite Regelung zu Gunsten der ALG2-Empfänger getroffen
worden.
Für die Zukunft stellt das geringe Mietniveau in Hamm eher ein Problem für den
Wohnungsmarkt dar. Notwendige Modernisierungsinvestitionen in den Beständen
sind angesichts der geringen Mietsteigerungspotenziale, die der Markt verspricht,
betriebswirtschaftlich oft nicht rentabel. Ein Ausbleiben dieser Investitionen zieht aber
erheblich negative Folgen in Form sinkender Wohnqualität und Ausbildung städtebaulicher Problemquartiere nach sich. In einem schwächer werdenden und von verschärftem Wettbewerb betroffenen Markt werden nicht mehr zeitgemäße Bestände
mit der Zeit erheblichem strukturellem Leerstand – mit all seinen Folgen für das gesamte Wohnumfeld, das Image eines Quartiers und den sozialen Folgen – ausgesetzt sein. Kam also in der Vergangenheit der öffentlichen Wohnraumförderung in
erster Linie die Aufgabe der quantitativ ausreichenden Versorgung mit Wohnraum
zu, gilt es für die Zukunft die Förderung von Qualitäten in den Vordergrund zu stellen.
Handlungsempfehlungen zur öffentlichen Wohnraumförderung
•
Ein ausreichendes Angebot an günstigem Wohnraum in allen Ortsteilen
entsprechend der vorherrschenden Bedarfe sollte sichergestellt werden. Angesichts des geringen Mietniveaus des freien Marktes ist hierfür
keine Förderung von Neubaumaßnahmen wie in der Vergangenheit
mehr notwendig. Die zu erwartenden Rückgänge der Bestände, insbesondere in Heessen, Herringen und Mitte sind aufmerksam zu beobachten und mögliche Verwerfungen im Zweifel durch gezielte Förderung von Neubaumaßnahmen zu regulieren. Allerdings zeigt die Praxis
aus anderen Städten, dass auch nach Auslaufen der Bindungen vielfach kaum Mietsteigerungen zu beobachten waren.
•
Die Förderpolitik, Neubauförderung auf die Zielgruppen Ältere und Familien auszurichten, sollte fortgesetzt werden. Die bisher bevorzugt geförderten Produkte „Miet-Reihenhäuser“für Familien und altengerechte
Wohnungen mit z.T. über die DIN-Anforderungen hinausgehenden
Qualitätsvorschriften stellen zukunftsfähige und verstärkt nachgefragte
Produkte dar, die auch weiterhin gefördert werden sollten.
•
Das bisher vielfach praktizierte kooperative Belegungsverfahren mit Investoren im Neubau sollte auch in Zukunft fortgeführt werden.
•
Im Interesse der Stadtentwicklung und der Nachhaltigkeit der Wohnungsbestände wäre eine verstärkte Förderung von Modernisierungsinvestitionen im Bestand. Während die Investoren Modernisierungsprogramme in der Vergangenheit noch intensiv in Anspruch genommen
haben, sind sie heute vielfach nicht mehr bereit, die mit den Programmen verbundenen Belegungsbindungen einzugehen. Während im Jahr
110
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
2000 noch 981 Wohneinheiten aus dem Energiesparprogramm bzw.
Modernisierungsförderprogramm gefördert wurden, waren es im Jahr
2003 nur noch 23 und im Jahr 2004 nur noch eine Wohneinheit. Einen
Schwerpunkt – neben der Beachtung zielgruppenspezifischer Merkmale
wie Barrierefreiheit – muss dabei die Förderung von Investitionen zur
Energieeinsparung bilden. Angesichts der geringen Netto-Kaltmieten ist
die Bedeutung der so genannten zweiten Miete in Hamm erheblich.
Wenn es gelingt, über Energieeinsparinvestitionen diese zu senken,
steigert sich die Zukunftsfähigkeit der Bestände erheblich und stellt eine
bedeutende finanzielle Hilfe für die dort wohnenden Haushalte dar. Die
aktuell geringe Bereitschaft der Eigentümer, diese Mittel in Anspruch zu
nehmen, kann sich mit der Einführung des Energiepasses deutlich erhöhen. Für diesen Fall muss die Stadt geeignete Beratungsmöglichkeiten – wie es das technische Bürgerbüro bereits darstellt - vorhalten.
•
In den kommenden Jahren werden große Bindungsverluste vor allem
aus den in den 50er und 60er Jahren errichteten Beständen auftreten.
Ein Großteil dieser Bestände ist modernisierungsbedürftig und genügt
nicht mehr den heutigen Ansprüchen, stellt aber besonders für einkommensschwache Haushalte aufgrund der geringen Mietkosten attraktiven Wohnraum dar. Es sollte versucht werden, diesen preiswerten
Wohnraum bei gleichzeitiger Ausstattungsverbesserung zu erhalten.
Hierzu sollten Gespräche mit den betroffenen Wohnungsunternehmen
über die Möglichkeit der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zur
Wohnungsmodernisierung geführt werden.
•
In der Modernisierung des Wohnungsbestandes ist – abgestimmt auf
den Standort, den derzeitigen Ausstattungsstandard, die Wohnungsgröße und den Erhaltungszustand der Wohngebäude – ein unterschiedlicher Standard in den Modernisierungsmaßnahmen und ein darauf aufbauendes differenziertes Mietniveau zu empfehlen. Hier bietet es sich
an, beispielsweise auch einmal auf den Einbau neuer Bäder zu verzichten, sofern hierin bereits ein mittleres Ausstattungsniveau besteht. Die
Festlegung auf einen einheitlich hohen Modernisierungsstandard mit
einem entsprechenden Mietniveau würde das Nachfragepotenzial zu
stark einschränken.
•
Der zu erhaltende Bestand an un- oder teilmodernisierten Wohnungen
sollte so konzipiert sein, dass er sich keinesfalls auf bestimmte Siedlungsbereiche, sondern höchstens auf die Ebene von Häuserblöcken
konzentriert. Dies käme nicht nur einer differenzierten Belegungsstrategie, sondern auch den unterschiedlichen Wohnstandortwünschen der
Haushalte entgegen.
•
Auch in Stadtteilen mit einer durch eine vergleichsweise geringe Kaufkraft geprägten Bewohnerschaft sind Modernisierungsmaßnahmen zu
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
tätigen, um einerseits der Gefahr einer Abwanderung von Haushalten
mit mittlerem Einkommen entgegenzuwirken, andererseits aber auch
die wachsenden Ansprüche einkommensschwacher Mieter an die Ausstattungsstandards der Wohnungen zu berücksichtigen.
•
Bei dem Erhalt von preisgünstigem Wohnraum für einkommensschwache Haushalte ist zu berücksichtigen, dass auch einfache Wohnlagen
akzeptiert werden, sofern der Mikrostandort keine gravierenden
Nachteile aufweist, das soziale Umfeld konfliktfrei und die Wohnung eine günstige Preis-Leistungs-Relation aufweist. Sind die genannten Faktoren erfüllt, so wird auch einem Hochhaus eine höhere Präferenz als
einer niedriggeschossigen Wohnanlage mit einem problematischen sozialen Umfeld eingeräumt.
•
Bei der (Teil-)Modernisierung von Wohnungen ist zu berücksichtigen,
dass auch die Ansprüche einkommensschwacher Mieter an den Ausstattungsstandard der Wohnungen wachsen werden. Dies bezieht sich
auf eine Erneuerung von alten Fliesenbelägen, dem Wunsch nach einer
vollwertigen Küche statt einer Kochnische, isolierverglasten Fenstern,
Balkon oder Loggia.
•
Kooperationsvereinbarungen mit Wohnungsunternehmen bezüglich der
Belegungsrechte. In besonders belasteten Wohngebieten sollte darüber
nachgedacht werden, die Belegung auf einen Quartiersmanager – der
beispielsweise durch die verschiedenen Wohnungsunternehmen an einem Standort finanziert werden könnte – zu verlagern, der für die Belegung eines abgegrenzten Gebietes eigentümerübergreifend tätig ist.
Dies erfordert jedoch gemeinsame Anstrengungen bzw. ein abgestimmtes Verhalten auch der Wohnungseigentümer.
•
Seitens der Stadtverwaltung Hamm wurde darauf hingewiesen, dass
zum 31.12. 2005 die Rechtsverordnung nach § 5a WoBindG ausläuft,
wonach in Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf der Verfügungsberechtigte (der Vermieter) eine frei- oder bezugsfertig werdende Wohnung nur einem von der zuständigen Stelle benannten Wohnungssuchenden zum Gebrauch überlassen darf. Die Stadt Hamm hat dieses
Instrument in der Vergangenheit dazu benutzt, die Sozialwohnungsbestände besser zu belegen (unter Berücksichtigung von Belegungsvereinbarungen mit der Wohnungswirtschaft). Dieses Verfahren hat sich in
der Praxis bewährt, es konnten auch viele Wohnungssuchende aus der
Stadt Hamm mit wirtschaftlichen und sozialen Problemen mit Wohnraum versorgt werden. Der Zuzug von auswärtigen Problemmietern
nach Hamm konnte - oft gemeinsam mit der Wohnungswirtschaft - verhindert werden. Eine Änderung der Rechtslage birgt die Gefahr negativer Folgen für die Stadt Hamm. Hier ist insbesondere die Landespolitik
111
112
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
gefordert, auch über das Jahr 2005 hinaus, den Kommunen Instrumente an die Hand zu geben, mit denen sie die Belegung der weniger werdenden Sozialwohnungen effizient steuern können. Zum Zeitpunkt der
Erstellung des Gutachtens war noch nicht bekannt, welche Hartz IV Fälle wegen zu hoher Miete die Wohnung wechseln müssen. Da hier, wie
in anderen Städten auch, mit hohen Fallzahlen zu rechnen ist, hat das
ebenfalls Auswirkungen auf die Belegung der Sozialwohnungsbestände.
InWIS F & B
4.
Handlungskonzept Wohnen 2015
113
Handlungsempfehlungen für den Wohnungsneubau
Der zukünftige Neubaubedarf wird im Vergleich zu den vergangenen Jahren zunehmend geringer ausfallen. Zugleich wird der Ersatzbedarf für zukünftige Wohnungsabgänge durch Abrisse, Wohnungszusammenlegungen und Umwidmungen in Gewerberäume zur dominierenden Komponente des Neubaubedarfs. Der Bedarf an
Wohnungsneubau auf neuen Flächen wird somit deutlich zurückgehen.
Um das vorhandene Wohnungsangebot zu ergänzen und gleichzeitig im Auge zu
behalten, dass die quantitativen Neubaubedarfe sinken werden, ist in Zukunft ein
Neubau notwendig, der sich mehr denn je zielgruppenorientiert, d.h. an den Erwartungen, der Kaufkraft und den Wünschen der Wohnungsnachfrage ausrichtet.
Ein Neubau ist nur noch in folgenden Marktsegmenten vorrangig zu empfehlen:
•
Öffentlich geförderte Mieteinfamilienhäuser für Familien mit geringem
Einkommen.
•
Mieteinfamilienhäuser für mobile Haushalte mit hohem Einkommen.
•
Neubau von Eigenheimen zwecks Eigentumserwerbs.
•
Neubau von Eigentumswohnungen zwecks Eigennutzung.
•
Neubau von Service-Wohnungen für ältere Menschen.
Darüber hinaus sollte im Interesse der Wohnungswirtschaft und auch der Stadt
Hamm, die sich verändernden Wohnraumbedarfe vorrangig durch entsprechende
Anpassungen im Wohnungsbestand aufzufangen (durch Wohnungszusammenlegungen, Grundrissveränderungen, Modernisierungen usw.).
Die laufende Teilnahme an den Modellprojekten der WfA zur kommunalen und regionalen Wohnungsmarktbeobachtung sollte fortgesetzt werden.
Um der häufig bemängelten Anonymität von Siedlungsbereichen im Mietwohnungsbau, fehlenden Identifikationsmöglichkeiten für Bewohner und der mangelnden Attraktivität für Haushalte mit Kindern entgegenzuwirken, ist mehr denn je auf die
Schaffung städtebaulicher Qualitäten zu achten. Folgende städtebauliche Kriterien
unterstützen die Attraktivität von Neubauwohnungen im Geschosswohnungsbau:
•
Das Wohnumfeld gewinnt in Relation zur Wohnung verstärkt an Bedeutung. Die Zielgruppen haben dabei unterschiedliche Präferenzen. So
sind für Senioren die Sicherheit und Sauberkeit des Wohnumfeldes die
beiden wichtigsten Merkmale für die Wohnstandortentscheidung. Haushalte mit Kindern legen naturgemäß einen hohen Wert auf ein kinderfreundliches Wohnumfeld, aber auch auf qualitativ gute Infrastrukturen.
114
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
•
Um Kontakte zwischen Nachbarn zu fördern und zugleich den
Gebrauchswert von Freiflächen zu erhöhen, ist im Wohnumfeld die
Schaffung von privaten und halböffentlichen Räumen als Aufenthaltsflächen für Mieter und Hausgemeinschaften anzuraten. Private Freiflächenbereiche können durch Zugänge zu einem privaten Garten bei
Erdgeschosswohnungen (Mietergärten), halböffentliche Bereiche durch
die Anlage von Vorgärten sowie durch eindeutig zuzuordnende Gemeinschaftsflächen geschaffen werden.
•
Zur Identifikation der Bewohner mit ihrem Quartier und zur Erlangung
eines hohen Gebrauchswertes sind eine abwechslungsreiche Architektur sowie ein „Ambiente“zu schaffen, das sich durch besondere städtebauliche Qualitäten wie etwa Wohnen am Wasser bzw. durch ein lebendiges Viertel mit Mischnutzung durch Einzelhandel, Cafes, Ateliers
bildet.
InWIS F & B
5.
Handlungskonzept Wohnen 2015
115
Handlungsfeld Eigentumsbildung
5.1.
Quantitative Entwicklung der Nachfrage nach Wohneigentum
Im Vordergrund der Analyse steht in diesem Kapitel die Ermittlung des Nachfragepotenzials für Wohnimmobilien im Neubau in der Stadt Hamm. Die Bestimmung des
Nachfragepotenzials erfordert zunächst eine Identifizierung von Zielgruppen, die verstärkt Wohneigentum nachfragen. Hierzu wird eine klassische Zielgruppenbestimmung nach dem Lebenslageansatz durchgeführt. Zur Abgrenzung dienen typische
soziodemografische Merkmale. Anhand von Lebenslageindikatoren (Haushaltstyp,
Alter, Einkommen) lassen sich systematisch Zielgruppen für die Eigentumsbildung
bilden. Aus der Kombination der unterschiedlichen Ausprägungen ergibt sich eine
Vielzahl von verschiedenen Zielgruppen, die unterschiedliche Affinitäten zur Eigentumsbildung besitzen.
Aus Erkenntnissen der Sozialstrukturforschung können Zielgruppen abgeleitet werden, die eine besondere Relevanz für Wohneigentumsbildung besitzen. Bezogen auf
den Haushaltstyp handelt es sich insbesondere um Paare und Familien. Größere
Haushalte gehen in der Regel auch mit einer höheren Eigentumsquote einher. Hinsichtlich des Alters setzt die Eigentumsbildung bei etwa 25 Jahren ein und steigt ab
einem Alter von rund 30 bis 40 Jahren besonders stark an. Mit zunehmender Haushaltsgröße wachsen auch die Anforderungen an das Einkommen. Während sich
Paare ohne Kinder bereits mit einem monatlichen Haushaltsnettoeinkommen in der
Klasse zwischen 1.100 und 2.000 € Eigentum „leisten“können, benötigen Familien
mit drei oder mehr Kindern eine deutlich höhere Finanzausstattung. Hier ist in der
Regel ein monatliches Nettoeinkommen in der Klasse ab 2.600 € und mehr erforderlich.
Mit Hilfe der amtlichen Statistik lassen sich diese klassischen Zielgruppen für eine
Region verlässlich quantifizieren, so dass anhand dieser Angaben ein aktuelles
Nachfragepotenzial ermittelt werden kann:
•
Von den rd. 81.300 Haushalten in der Stadt Hamm sind gut 28.500
Haushalte in den für Eigentumsmaßnahmen relevanten typischen Zielgruppen zu finden.
•
Unter Berücksichtigung von maximalen zielgruppenspezifischen Eigentumsquoten werden davon rund 7.300 Haushalte in ihrer derzeitigen
oder einer späteren Lebensphase Eigentum bilden.
•
Abzüglich der Haushalte, die bereits über Eigentum verfügen (13.100
Haushalte), verbleibt in allen Zielgruppen ein Potenzial von knapp 6.500
Haushalten.
116
Handlungskonzept Wohnen 2015
•
InWIS F & B
Von diesen Haushalten werden sich in Hamm allerdings nur gut 43 %
für den Erwerb neuer Immobilien entscheiden, so dass ein Potenzial in
Höhe von knapp 2.800 Haushalten für Neubaumaßnahmen in Hamm
verbleibt.
Diese Zahlen berücksichtigen noch nicht, dass sich zusätzlich eine Nachfrage aus
der Zuwanderung von Haushalten nach Hamm ergibt. Die Altersstruktur der in der
Vergangenheit nach Hamm Zugewanderten hat gezeigt, dass vor allem in den jüngeren Altersgruppen, also den für Eigentumsbildung relevanten Altersgruppen, Wanderungsgewinne erzielt werden konnten. Da unterstellt wird, dass dies auch in Zukunft
gelingen wird, ist dieses zusätzliche Potenzial ebenfalls zu berücksichtigen. Das Eigentumsbildungspotenzial aus Zuwanderung ist zum gegenwärtigen Zeitpunkt mit
über 400 Wohneinheiten jährlich ausgesprochen hoch. Hierbei ist zu beachten, dass
nur ein Teil der Zugewanderten sofort Eigentum in Hamm bilden wird, während ein
durchaus relevanter Teil zuerst zur Miete wohnen und später erst Eigentum bilden
wird.
Mit Hilfe eines Prognosemodells, in dem das Eigentumsbildungsverhalten in Abhängigkeit vom Lebensalter berücksichtigt wird, lässt sich das Nachfragepotenzial auf
den Planungszeitraum bis 2015 verteilen. Aus dem aktuell ermittelten Potenzial können in den Jahren 2005 bis 2015 die in der folgenden Abbildung dargestellten Mengen realisiert werden.
Abb. 48
Nachfragepotenzial nach neuem und gebrauchtem Wohneigentum bis 2015
Neubau EFH
1.200
Neubau gesamt Gesamtpotenzial für Käufe von bestehenden und neugebauten Wohneinheiten
Potenzial in WE
1.162
1.000
1.029
1.005
893
800
818
746
671
600
662
656
648
638
502
400
444
301
200
266
434
260
385
231
353
212
322
290
285
283
193
174
171
170
2010
2011
2012
2013
280
275
168
165
2014
2015
0
2005
2006
2007
2008
2009
© InWIS F&B GmbH 2005
Quelle: Statistisches Landesamt NRW,
eigene Darstellung
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
117
Das jährliche Marktpotential für den Kauf von neuen und bestehenden Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen geht von derzeit noch vergleichsweise hohen
1.162 Einheiten auf rd. 746 Einheiten im Jahr 2010 zurück. Dieser Rückgang resultiert im Wesentlichen aus der demografischen Entwicklung. Die geburtenstarken
Jahrgänge werden sich - sofern der Wunsch nach Eigentum bei den Haushalten bestanden hat - mit Wohneigentum versorgt haben. Diese Gruppen verlassen jetzt
langsam das typische Erwerberalter von 30 bis 45 Jahren.
Der Konkurrenzkampf um die insgesamt sinkenden Nachfragepotentiale wird schärfer werden als in der Vergangenheit. In Zukunft wird es darauf ankommen, weiterhin
attraktive Baugebiete zu entwickeln, mit guter infrastruktureller Anbindung an bestehende Siedlungsgebiete, zu attraktiven Preisen und einem Marketing, das die anvisierten Zielgruppen anspricht.
Diese quantitative Prognose unterstellt, dass die Wohnpräferenzen und die Affinität
zur Bildung von Wohneigentum in der Zukunft im gleichen Maße bestehen bleibt wie
bisher. Wenn es gelingt, das Nachfragepotenzial aus klassischen Zielgruppen - auch
heute erwerben überwiegend Familienhaushalte ein Eigenheim - dadurch zu steigern, dass neue Zielgruppen für die Bildung von Eigenheimen gewonnen werden
können, so kann das von uns geschätzte Volumen gesteigert werden (siehe hierzu
auch die qualitativen Aspekte im folgenden Kapitel).
5.2.
Aspekte der Eigenheimnachfrage
Die wichtigsten Nachfragegruppen auf dem Hammer Eigenheimmarkt sind nach wie
vor junge Familien mit ein bis zwei Kindern, gefolgt von den kinderlosen Paaren mittleren Alters. Hinzu kommen – als von Wohnungsmarktexperten genannte „neue“
Gruppe von Eigentumsbildnern – Ehepaare ohne Kind im Alter von 50 bis ca. 65
Jahren, die z.T. bereits Eigentümer eines Eigenheimes sind, sich nach dem Auszug
der Kinder jedoch auch wohnlich verkleinern und näher an die Stadt Hamm „heranrücken“ möchten. Hinsichtlich der Wohnwünsche der potenziellen Eigenheimnachfrager ergeben Haushaltsbefragungen in der Regel, dass der überwiegende Teil das
freistehende Eigenheim wünscht. Allerdings belegen Expertenaussagen, dass auch
Doppelhaushälften und Reihenhäuser auf dem Hammer Wohnungsmarkt durchaus
nachgefragt werden.
Die allgemeine Situation auf dem Arbeitsmarkt führt verstärkt zu flexibleren Erwerbskarrieren und erfordert eine höhere Mobilität der Arbeitnehmer. Um auch in Zukunft
den Wunsch nach Eigenheimen erfüllen zu können, gewinnen Eigentumswechsel für
diese Gruppe von mobilen, flexiblen Nachfragern an Bedeutung. Insbesondere das
Einfamilienhaus zur Miete ist ein Produkt, das von diesem Trend profitieren und sich
in Zukunft einer verstärkten Nachfrage erfreuen kann. Vor diesem Hintergrund wäre
118
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
aber auch der Gesetzgeber gefordert, die bestehenden Mobilitätsbarrieren durch
Grunderwerbssteuern und die insgesamt hohen Erwerbsnebenkosten abzusenken.
Marktbeobachtungen und Experteneinschätzungen zur Folge stellt sich die Eigentumsnachfrage in Hamm als ausgesprochen preissensibel und auf das untere Preissegment fokussiert dar. Dies ist vor allem dem großen Anteil von Schwellenhaushalten innerhalb dieser potenziellen Eigentumserwerber geschuldet. Aus der besonderen Lage Hamms als Kernstadt in Ballungsrandzone mit ländlich strukturiertem Umland resultieren niedrige Boden- und Baulandpreise und ein vergleichsweise hohes
Fertigstellungsniveau im Ein- und Zweifamilienhausbereich. Ein Großteil der Erwerber rekrutiert sich dabei aus unteren bis mittleren Einkommensschichten, die sehr
preisreagibel sind. Soll in Zukunft das Fertigstellungsvolumen auch nur annähernd
gehalten werden, müssen vermehrt Schwellenhaushalte mit niedrigem Einkommen
angesprochen werden. Auch durch die Reduzierung oder den Wegfall der Eigenheimzulage, die bisher in die Eigentumsfinanzierung einfloss, und der damit verminderten Kaufkraft, besteht noch mehr als bisher die Notwendigkeit, kostengünstiges
Bauen in Hamm in größerem Umfang zu ermöglichen. Ebenso suchen die Paarhaushalte ab 50 Jahren preiswerten und klein dimensionierten Wohnraum, damit die
Schuldenlast in einem überschaubaren Rahmen bleibt.
Andererseits bestehen nach Expertenaussagen auch Angebotsengpässe im
hochpreisigen Einfamilienhaussegment und zwar hinsichtlich von Grundstücken mit
einer hohen Lagequalität in kleinen, überschaubaren Baugebieten, die in kurzer Zeit
bebaut werden können und daher schnell ein Nachbarschaftsgefühl entstehen lassen. Insbesondere wenn es gelingen soll, kaufkraftstarke Gruppen in Hamm zu halten bzw. sie dazu zu bewegen, ihren Wohnsitz nach Hamm zu verlegen, bedarf es
attraktiver, kleinteiliger Flächenangebote für den individuellen Wohnungsbau.
5.3.
Das Segment der Eigentumswohnungen
Die Nachfrage nach Neubau-Eigentumswohnungen ist in den vergangenen Jahren
stark zurückgegangen, was insbesondere mit der allgemeinen Marktschwäche auf
dem Mietwohnungsmarkt zusammenhängt und bundesweit beobachtet werden konnte.
Befragte Experten sehen auch für die Zukunft kaum eine Nachfragebelebung außer
durch ältere Haushalte, die aus den Einfamilienhausgebieten in den einzelnen Hammer Stadtteilen sowie den Umlandgemeinden in die Stadt ziehen und aus dem Verkauf ihres Eigenheims eine Eigentumswohnung finanzieren. Allerdings widerspricht
der prognostizierte Anstieg der Singlehaushalte dieser Einschätzung, insbesondere
unter Berücksichtigung der Wohnwünsche der in diesem Haushaltstyp stark repräsentierten Lebensstilgruppen, die urbane Standorte präferieren. Für die Zukunft ist
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
119
daher durchaus eine Wiederbelebung des Geschosswohnungsbaus und damit auch
des Segmentes der Eigentumswohnungen – wenn auch diese Lebensstilgruppen
eine höhere Präferenz für Mietwohnungen haben – zu erwarten. Als Nachfragegruppen werden Singles in der Altersgruppe 30 bis 55 Jahre sowie vor allem Singles und
Paare in der Altersgruppe ab 60 Jahren zunehmen. Dieser Zuwachs wird den in der
Vergangenheit beobachteten Rückgang bei den Familien jedoch nicht kompensieren
können, so dass von einer zukünftig verringerten Nachfrage nach Eigentumswohnungen ausgegangen werden muss.
Handlungsempfehlungen im Bereich Eigentumswohnungen
•
Von einem Neubau von Eigentumswohnungen zum Erwerb an Eigennutzer im unteren und mittleren Preissegment ist klar abzuraten. Die
Neigung zur Eigentumsbildung ist bei den für diese Eigentumswohnungen in Frage kommenden Zielgruppen per se gering ausgeprägt. Die
aktuelle ökonomische Entwicklung Deutschlands trägt nicht dazu bei,
dass diese Gruppen – trotz niedriger Zinssätze – ein gesteigertes Interesse an Eigentumswohnungen aufweisen.
•
Ein Nachfragepotenzial besteht noch für hochpreisige Eigentumswohnungen. Diese Wohnungen sollten in sehr guter und zentraler Lage errichtet werden, wobei die Geschossigkeit auf 3 bis 4 Geschosse begrenzt werden sollte. In jedem Fall müssen die Gebäude eine sehr attraktive Architektur aufweisen, die Wohnungen qualitativ hochwertig sein
und gut geschnittene, zeitgemäße Wohnungsgrundrisse von 80 bis 100
Quadratmeter Wohnfläche aufweisen.
•
Bereits heute ist hier die Gruppe der älteren Haushalte, die nach Auszug der Kinder ihr Eigenheim verlassen und an einem urbanen Standort
eine Eigentumswohnung erwerben wollen, als Nachfrager am Markt
deutlich wahrnehmbar. Die Wohnungsgrößen sollten hierbei zwischen
60 bis 75 Quadratmeter für Singles und 75 bis 100 Quadratmeter für
Paare aufweisen. Nachgefragt werden vor allem Erdgeschosswohnungen mit Gartennutzung und Penthouse-Wohnungen mit großzügigen
Dachterrassen. Die Wohnungen selbst sollten in jedem Fall mit Balkon
und mit Fahrstuhl bzw. barrierefrei ausgestattet sein. Wichtig ist zudem
eine verkehrsarme, aber zentrale Wohnlage mit fußläufigen Nahversorgungseinrichtungen und Anschluss an den ÖPNV. Die Architektur der
Gebäude sollte ansprechend sein, sich in das städtebauliche Ensemble
der Straße einfügen und ein Größe von 3 bis 4 Geschossen nicht übersteigen. Preise von ca. 1.500 bis 1.700 €/m² in den Stadtteilen und
2.000 bis 2.200€/m² in der Innenstadt haben sich als marktgängig erwiesen. Vielfach treten heute bereits Nachfrager am Markt auf, die
Wohnungen auf Vorrat kaufen, um zu gegebener Zeit dort einzuziehen.
120
6.
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
Handlungsfeld Wohnbaulandpolitik
Grundsätzlich ist das Vorhandensein verfügbaren Baulands von elementarer Wichtigkeit für den Wohnungsbau. Die kommunale Bauleitplanung schafft mit der Darstellung von Wohnbauflächen im Flächennutzungsplan (FNP) und der daran anschließenden Aufstellung von verbindlichen Bebauungsplänen (B-Plan) die planungsrechtlichen Voraussetzungen, neue Flächen für den Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen. Nach § 1 Abs. 5 BauGB hat sie dabei die Aufgabe, die Wohnbedürfnisse der
Bevölkerung zu berücksichtigen. Die Bereitstellung von Wohnbauland ist dabei nicht
nur ein wichtiges Instrument der Stadt, um den Wohnungsbedarf der eigenen Bevölkerung zu decken, sondern auch um neue Einwohner für die Stadt zu gewinnen.
Angesichts der demographischen Entwicklung mit einer auch in Zukunft negativen
natürlichen Bevölkerungsentwicklung behält die Bauleitplanung somit eine elementare Bedeutung für die zukünftige Entwicklung einer Stadt. Das Vorhandensein attraktiven Baulandes ist eine notwendige Bedingung um auch zukünftig Zuwanderung zu
generieren und somit die Bevölkerungszahlen stabil zu halten. Ein großes Angebot
wirkt dabei vor allem auch Preis dämpfend. Geringe Baulandpreise waren in der
Vergangenheit eine der Stärken Hamms und stellen auch zukünftig in der Konkurrenz mit den Umlandgemeinden einen wesentlichen Standortfaktor dar. Allerdings ist
Attraktivität hierbei natürlich nicht allein auf den Preis, sondern das Preis-LeistungsVerhältnis zu beziehen. Das soziale Umfeld, die infrastrukturellen Einrichtungen, die
verkehrliche Anbindung und das städtebauliche Umfeld sind neben dem Preis für die
Attraktivität eines Neubaustandortes von entscheidender Bedeutung.
Große und komplexe Baugebiete entsprechen laut Expertenaussagen und Erfahrungen auch aus anderen Städten und Kommunen nicht mehr den Wünschen der Wohnungsnachfrager. Solche Baugebiete brauchen, insbesondere vor dem Hintergrund
der derzeitigen Nachfrageschwäche und des erwarteten Rückgangs des Marktvolumens sehr lange Zeit, bis sie ein Stadtteilgefühl vermitteln können und wohnlich wirken. Auch die notwendige Nahversorgung und soziale Infrastruktur muss erst geschaffen werden, so dass sich eine Wohnqualität erst nach Jahren einstellt. Um diesem entgegenzuwirken, sollten Baugebiete daher möglichst eine Größe von
50 Wohneinheiten nicht überschreiten oder aber größere Baugebiete in selbständigen Bauabschnitten - trotz tendenziell entstehender Mehraufwand und evtl. Mehrkosten - entwickelbar sein.
Das Angebot mehrerer, aber kleinerer Baugebiete entspricht auch den Bedürfnissen
der sich weiter ausdifferenzierenden Nachfrage unterschiedlicher Zielgruppen sowohl
hinsichtlich des Produktes als auch der regionalen Lage. Die Wohnungsnachfrage
Hamms ist durch eine sehr ausgeprägte Vor-Ort Bezogenheit geprägt, die zum Teil
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
121
aus der Historie Hamms erklärt werden kann. Um diesen Bedürfnissen gerecht zu
werden, sollte daher der Ansatz verfolgt werden in möglichst allen Stadtbezirken
kleinteilige auf die dortigen Zielgruppen angepasste Angebote vorzuhalten.
6.1.
Flächenbedarfe
Zur Ermittlung der zukünftigen Wohnbauflächenbedarfe gilt es, die zukünftige Nachfrage nach Bauland abzuschätzen. Grundlage für diese Abschätzungen bildet die in
der Vergangenheit beobachtete Bauleistung der Stadt Hamm, die erwartete Nachfrage aus den Potenzialen zur Eigentumsbildung, die erwartete Nachfrage aufgrund
gestiegener Wohnflächenverbräuche der einzelnen Zielgruppen und Experteneinschätzungen über die zukünftige Entwicklung der einzelnen Segmente des Wohnungsmarktes.
Vor diesem Hintergrund empfehlen wir, dass in den nächsten Jahren Wohnbauland
in einer Größenordnung zwischen 400 und 450 Wohneinheiten jährlich vorgehalten
wird. Ab 2010 wird sich der Bedarf auf ca. 300 Wohneinheiten jährlich reduzieren
und sich dann auf diesem Niveau stabilisieren.
Das bisher beobachtete Fertigstellungsvolumen im Eigenheimbereich wird dabei in
den nächsten Jahren verhältnismäßig konstant bleiben, sich aber deutlich zugunsten
des Mieteinfamilienhauses verschieben und somit Einbußen auf dem klassischen
Eigentumsmarkt für Eigenheime kompensieren. Für das Segment der Geschosswohnungen erwarten wir über alle Produkte – Seniorenwohnungen, Eigentumswohnungen, Mietwohnungen, etc. – eine Konsolidierung und leichte Zuwachsraten der
Fertigstellungszahlen in den nächsten Jahren. Zusätzlich gibt es noch nennenswerte
Potenziale in Baulücken. Über die Größenordnung liegt derzeit für Hamm keine spezifische Auswertung vor; Erfahrungswerte aus anderen Städten zeigen aber, dass
durch Baulücken ca. ein Drittel des gesamten Bedarfes gedeckt wird. Individuelle
Präferenzen bezüglich der Lage, des Zuschnitts, der Größe oder anderer Merkmale
und time lags im Prozess der Bauplanung und Vermarktung erfordern es darüber
hinaus, eine gewisse Reserve über den errechneten Bedarf vorzuhalten. In Abwägung der Ziele einer größtmöglichen Attraktivität und dem berechtigten Interesse
Flächen nicht über zu lange Zeiträume nicht am Markt unterbringen zu können, setzen wir eine so genannte Auswahlreserve von 30% über den errechneten Bedarf an.
Aus gutachterlicher Sicht ergibt sich somit ein ungefährer Ausgleich zwischen Bebauung in Baulücken und vorzuhaltender Auswahlreserven, so dass diese beiden
Größen sich in etwa aufheben und bei der folgenden Wohnbauflächenbedarfsberechnung unberücksichtigt bleiben können. Für den mittelfristigen Zeitraum von fünf
Jahren legen wir somit einen Wohnbauflächenbedarf für 2.120 Wohneinheiten für die
gesamte Stadt zugrunde.
122
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
Um diesen errechneten Bedarf auf die einzelnen Stadtbezirke herunterzubrechen,
werden verschiedene Aspekte berücksichtigt:
•
Die Anzahl der Einwohner eines Stadtbezirkes trägt der in Hamm sehr
ausgeprägten Vor-Ort-Bezogenheit der Wohnungsnachfrage Rechnung.
•
Die Attraktivität der Stadtbezirke für nach Hamm Zuziehende. Hierbei
werden insbesondere Aspekte der verkehrlichen Anbindung an die
Hauptzuzugsorte Hamms berücksichtigt.
•
Die im InWIS-Stadtteilranking ermittelten Wohnqualitäten in den Stadtbezirken.
Unter Berücksichtigung dieser Einflussgrößen auf den lokalen Bedarf ergeben sich
für die nächsten fünf Jahre folgende Wohnbauflächenbedarfe in den Stadtbezirken.
Tab. 16
Wohnbauflächenbedarfe in den nächsten fünf Jahren (gerundete Zahlen)
Hamm
Mitte
Uentrop
Rhynern
Pelkum
Herringen
BockumHövel
Heessen
370
330
350
240
250
350
230
gesamt
2120
Im Folgenden werden jetzt diese ermittelten Bedarfe mit den vorhandenen Flächenpotenzialen verglichen.
Für die vorbereitende Bauleitplanung im Rahmen der Neuaufstellung des FNP wird
im Folgenden eine Abschätzung der benötigten Flächen bis zum Jahr 2020 vorgenommen. Diese Werte ergeben sich aus der Trendfortschreibung der vorliegenden
Zahlen und sind für den Zeitraum bis 2020 naturgemäß mit sehr viel höheren Unsicherheiten – Verhältnis von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern zu Einfamilienhäusern, Entwicklung der Grundstücksgrößen im Eigenheimbereich, Mobilitätsverhalten
der Menschen, etc. – behaftet. Bei einer aus heutiger Sicht zu erwartenden Stabilisierung der jährlichen Bedarfe nach 2010 von ca. 300 Wohneinheiten pro Jahr ergibt
sich bis zum Jahr 2020 ein weiterer Flächenbedarf für ca. 3.000 Wohneinheiten für
die Stadt Hamm. Analog zur oben beschriebenen Vorgehensweise bedeutet dies für
die Stadtteile folgende Flächenbedarfe:
InWIS F & B
Tab. 17
Handlungskonzept Wohnen 2015
Wohnbauflächenbedarfe für den Zeitraum 2011 bis 2020
Hamm
Mitte
Uentrop
Rhynern
Pelkum
Herringen
BockumHövel
Heessen
530
470
490
340
350
495
325
gesamt
3000
6.2.
123
Die Flächenpotenziale der Stadt Hamm
Im Folgenden werden die Wohnbauflächenpotenziale der Stadt Hamm in den einzelnen Stadtteilen genauer betrachtet. Ziel ist es, die einzelnen Flächen bezüglich ihrer
Qualität und Zielgruppenorientierung zu überprüfen und in Gegenüberstellung mit
dem ermittelten Bedarf Empfehlungen bezüglich der Baulandpolitik auf Stadtbezirksebene auszusprechen.
Grundlage sind Informationen der Stadt Hamm über die aktuellen Wohnbaulandflächenpotenziale. Innerhalb der hier vorliegenden Analyse soll nicht ausschließlich
eine Klassifizierung der Flächen gemäß ihrer rechtlichen Situation – rechtskräftiger
Bebauungsplan, gesicherte Erschließung, Aufstellungsbeschluss, etc. – vorgenommen werden, sondern auch aufgrund von Einschätzungen bezüglich ihrer kurz- bis
mittelfristigen Verfügbarkeit erfolgen. Dieses Vorgehen ist sinnvoll, da in der Vergangenheit mehrfach beobachtet werden konnte, dass angesichts mangelnden Verkaufinteresses seitens der Eigentümer Flächen nicht in die Vermarktung gegeben wurden, obwohl ein rechtskräftiger Bebauungsplan vorlag und auch die Erschließung
gesichert war. Auf der anderen Seite können Flächen, für die aktuell noch keine Baureife vorliegt relativ schnell entwickelt werden. Vor diesem Hintergrund wird in diesem
Gutachten auf die Flächen abgestellt, bei denen zumindest mittelfristig eine Realisierung möglich erscheint.
124
Handlungskonzept Wohnen 2015
Tab. 18
InWIS F & B
Anzahl Wohneinheiten in kurz- bis mittelfristig zu realisierenden
Neubaugebieten
Der BebauungsBebauungsplan ist
plan ist rechtskräfrechtskräftig,
tig, die ErschlieErschließung ist
ßung ist noch
gesichert
nicht gesichert
Der Bebauungsplan befindet sich
im Aufstellungsbzw. Änderungsverfahren
FNP- Reservefläche
Mitte
0
35
210
0
Uentrop
65
145
90
0
Rhynern
0
120
215
0
Pelkum
0
70
335
30
Herringen
0
0
230
230
Bockum Hövel
0
20
270
0
Heessen
120
0
0
0
Insgesamt
185
390
1350
260
Im gesamten Stadtgebiet sind nach heutiger Einschätzung in der näheren Zukunft
Flächen für bis zu 2.185 Wohneinheiten verfügbar. Es lässt sich also festhalten, dass
auf gesamtstädtischer Ebene in der mittleren Frist die vorhandenen Wohnbauflächenpotenziale ausreichen, um die ermittelten Bedarfe in einer Größenordnung von
2.120 Wohneinheiten bis 2010 zu befriedigen. Es gilt allerdings, diese globale Aussage im Detail zu überprüfen. Dazu gehört zum einen eine genauere Betrachtung der
einzelnen hier berücksichtigten Baugebiete hinsichtlich ihrer Qualitäten und Zielgruppeneignung, als auch ein quantitativer Abgleich der Flächenpotenziale und der Flächenbedarfe auf Ebene der Stadtbezirke.
Bei der folgenden Betrachtung der Baugebiete in den einzelnen Stadtbezirken werden die Ergebnisse des InWIS-Stadtteilrankings und der Analyse der lebensstilgruppenspezifischen Präferenzen auf Ebene der Baublockgruppen mitberücksichtigt. Die
Ergebnisse des InWIS-Stadtteilrankings bieten einen Anhaltspunkt für die Bewertung
der Wohnqualität des Standortes. Die Ergebnisse der lebensstilspezifischen Zielgruppendifferenzierung sind dabei nicht so zu interpretieren, dass hier nur wenige,
ausgewählte Lebensstilgruppen anzutreffen sind bzw. für ein Neubaugebiet in Frage
kommen, sondern dass die hier genannten Lebensstilgruppen eine besondere Affinität bzw. Vorliebe für die gebotenen Qualitäten des Standortes haben. Dies soll den
Entwicklern der Flächen Hinweise auf die Ausgestaltung ihrer Produkte nach Art
(freistehendes EFH, Doppelhäuser, etc.), Größe der Grundstücke, dem Stil des Produktes (modern, klassisch, konservativ, etc.) und nicht zuletzt dem Preis ermöglicht
werden. Es handelt sich hierbei in erster Linie um eine für die Umsetzung und Vermarktung notwendige Hintergrundinformation.
InWIS F & B
6.2.1.
Handlungskonzept Wohnen 2015
125
Stadtbezirk Mitte
WE
gesamt
davon als
EFH
Am Jahnbad
ca. 50
40
Ahornallee/Eschenallee
ca. 35
35
Auf dem Beisenkamp
(Cromwell-Barracks)
ca. 160
110
Name
davon als
MFH
10
Bewertung
Stadtteilranking
295
298
50
288
Im Stadtbezirk Hamm-Mitte sind in den nächsten Jahren in drei Baugebieten voraussichtlich ca. 245 Wohneinheiten realisierbar. Jedoch ist bei keiner dieser Einheiten
die Erschließung schon gesichert. Dementsprechend befinden sich alle ausgewiesenen Wohneinheiten auf Flächen, deren Bebauungsplan sich noch im Aufstellungsund Änderungsverfahren befindet. Insbesondere eine Realisierung der Fläche der
Cromwell-Barracks (B-Plan Bezeichnung „Auf dem Beisenkamp) ist derzeit noch
nicht gesichert. Die kurzfristige Bereitstellung von Bauland im Bereich Mitte stellt sich
somit schwierig dar.
Naturgemäß sind Freiflächen in der Innenstadt ausgesprochen rar. Eine weitergehende Mobilisierung von bebaubaren Flächen muss hier durch Nachverdichtung,
Baulückenschließung und der Nutzung von Brach- und Konversionsflächen geschehen. Beispielhaft hierfür ist die Fläche „Altes Stadtbad“. Auch der Standort der „Paracelsuskaserne“(ca. 8,5 ha Fläche) ist für eine Nachverdichtung geeignet.
Um die Attraktivität der Innenstadt auch als Wohnstandort zu steigern und den vorhandenen Bedarf zu befriedigen, empfehlen wir, sich intensiv um die Mobilisierung
und die Reaktivierung von Brachflächen zu kümmern. Allerdings sollte insbesondere
in der Innenstadt bei Maßnahmen der Nachverdichtung und Baulückenschließung
auch eine Abwägung gegenüber einer alternativ möglichen Attraktivitätssteigerung
des hoch verdichteten Gebietes durch höhere Freiflächen- und Grünanteile sowie
durch wohnungsnahe Spielflächen erfolgen. Der Schwerpunkt der anzustrebenden
Bebauung im direkten Innenstadtbereich sollte im Geschosswohnungsbau (max. 3
bis 4 Geschosse) liegen.
Der rechnerische Fehlbedarf zwischen den vorhandenen Flächenpotenzialen in Höhe von 245 Wohneinheiten und dem errechneten Bedarf von 373 Wohneinheiten
verschwindet bei Berücksichtigung der angestrebten Aktivierung der Fläche „Altes
Stadtbad“. Eine Bebauung mit 70 bis 100 Wohneinheiten ist an diesem Standort realisierbar.
126
Handlungskonzept Wohnen 2015
6.2.2.
InWIS F & B
Stadtbezirk Uentrop
Name
WE
gesamt
davon als
EFH
davon als
MFH
Eickhoffstraße
ca. 45
15
Papenweg
ca. 30
30
328
ca. 200
200
331
Marker Depot
ca. 15
15
346
Hasenstraße
ca. 10
10
343
Am Schwimmbad
30
Bewertung
Stadteilranking
356
Der Stadtbezirk Hamm-Uentrop hat in den kommenden Jahren ein realisierbares
Potential von voraussichtlich ca. 300 Wohneinheiten. Davon liegen ca. 65 Wohneinheiten auf Flächen, deren Erschließung schon gesichert ist und ca. 145 Wohneinheiten auf Flächen, für die ein rechtskräftiger Bebauungsplan vorliegt, jedoch die Erschließung noch nicht gesichert ist. Dazu kommen noch 90 Wohneinheiten, deren
Bebauungsplan sich im Änderungs- bzw. Aufstellungsverfahren befindet.
Uentrop ist in quantitativer Hinsicht somit gut versorgt mit Bauland, auf dem kurzund mittelfristig Wohneinheiten gebaut werden können. Positiv festzuhalten ist die
Existenz mehrerer kleinteiliger Baugebiete, die allesamt – natürlich auch der guten
Bewertung des gesamten Stadtbezirkes geschuldet - an qualitativ hochwertigen
Standorten liegen. Im Rahmen der Umsetzung sollte geprüft werden, ob an den
Standorten Papenweg und Marker Depot in geringem Umfang und niedriggeschossig
auch einzelne Mehrfamilienhäuser – zweigeschossig, zwei Hauseingänge, vier
Wohneinheiten – integriert werden können. Zu Bedenken ist auch, dass zwei Drittel
des Baulandes im Ortsteil Braam-Ostwennemar (B-Plan Am Schwimmbad) angeboten werden. Die ausreichende Versorgung des Stadtbezirkes ist daher von der weiteren Entwicklung dieses Standortes, für den allerdings ein rechtskräftiger Bebauungsplan – mit teilweise projektbezogenen Änderungsbedarf – besteht, abhängig. Wir
empfehlen zunächst, die Entwicklung dieses Baugebietes abschnittsweise mit kleineren Erschließungsgebieten weiterzuführen, da sich die gleichzeitige Vermarktung von
ca. 200 Wohneinheiten an einem Standort schwierig gestalten wird. Weiterhin empfehlen wir, um eine ausreichende Versorgung des Stadtbezirkes in den nächsten
Jahren sicherzustellen, zu prüfen, inwieweit ein bis zwei weitere kleine Standorte –
ca. 20 bis 30 Einheiten – im Stadtbezirk verfügbar gemacht werden können. Angestrebt werden sollte dabei ebenfalls, einen Standort im Einzugsbereich der eigentlichen Siedlung Uentrop zu realisieren. Ebenfalls zu beachten ist, dass sich aus einer
Nachnutzung der Newcastle-Barracks weitere umfangreiche Flächenpotenziale in
dem Stadtbezirk ergeben, die über das berücksichtigte Potenzial der Nutzung von
Baulücken und Brachflächen hinausgehen.
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
127
Der rechnerische Fehlbedarf bis 2010 von 30 Wohneinheiten gegenüber dem errechneten Bedarf von 330 Wohneinheiten ist im Rahmen der zu diesem Zeitpunkt
noch naturgemäß vorhandenen Planungsunsicherheiten zu vernachlässigen. Im
Rahmen der konkreten Umsetzung der einzelnen Projekte kann auf die sich dann
offenbarende Nachfrage zielgenau reagiert und die einzelnen Vorhaben angepasst
werden. Insbesondere durch den Mix der Bauformen im Eigenheimsegment – Reihenhaus, Doppelhaus, freistehendes Einfamilienhaus – oder auch durch hochwertige
Mehrfamilienhäuser mit geringer Geschossigkeit (max. 3 Geschosse) – bspw. im
großen Projekt „Am Schwimmbad“– kann der vergleichsweise geringe Fehlbedarf
kompensiert werden.
6.2.3.
Stadtbezirk Rhynern
Name
Talstraße
WE
gesamt
davon als
EFH
ca. 15
15
Dierhagenweg
ca. 200
150
Ursulastraße
ca. 120
120
davon als
MFH
Bewertung
Stadtteilranking
345
50
341
353
Im Stadtbezirk Rhynern sind voraussichtlich in den nächsten Jahren ca. 335 Wohneinheiten realisierbar. Allerdings ist bei keiner dieser Wohneinheiten die Erschließung schon gesichert. Für das Bebauungsgebiet Ursulastraße besteht ein rechtskräftiger Bebauungsplan, die Durchführung der Erschließungsmaßnahmen befindet sich
in der Vorbereitung. Für die beiden anderen Bebauungsgebiete befindet sich der
Bebauungsplan im Aufstellungs- bzw. Änderungsverfahren. Im Stadtbezirk befinden
sich aktuell Wohneinheiten in der Schellingstraße und der Dürerstraße in der Vermarktung, das Gebiet Heideweg mit 10 Wohneinheiten wird zurzeit erschlossen. Zudem existieren erste Überlegungen auf dem Gelände des ehemaligen Lagerplatzes
des Tiefbauamts (Hellweg/Schellingstraße) bis zu 30 Wohneinheiten zu entwickeln.
Die Situation im Stadtbezirk Rhynern stellt sich in mehrerlei Hinsicht problematisch
dar. Zwar ist der rechnerische Fehlbedarf von 15 Wohneinheiten gegenüber den
errechneten Bedarfen unproblematisch (Ungenauigkeit des jetzigen Planungsstandes, Anpassungsmöglichkeiten in der Realisierung, statistische Ungenauigkeiten,
etc.), aber es besteht in der kurzen Frist ein quantitatives Problem und allgemein ein
qualitatives Problem.
Um auch in der der kurzen Frist ausreichend Bauland zur Verfügung zu stellen gilt
es, die Planungsverfahren möglichst schnell zu bearbeiten und ergänzend Angebote
in Baulücken u.ä. zu forcieren. Durch eine klare Kommunikationsstrategie bezüglich
des Zeitplans der Baugebiete stellt sich eine gewisse Verzögerung in der Bedarfsbe-
128
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
friedigung verkraftbar dar. Problematischer ist das qualitative Problem in Form der
Lagen der Baugebiete zu sehen. Zwar befinden sich die beiden Hauptgebiete „Ursulastraße“ und „Dierhagenweg“beide an hochwertigen Standorten – wie im InWISStadtteilranking bestätigt –, liegen aber nicht in der Siedlung Rhynern, sondern in
Westtünnen und Berge. Unbestritten der hervorragenden landschaftlichen Lage dieser beiden Standorte, konzentriert sich ein wesentlicher Teil der Flächenbedarfe des
Stadtbezirkes auf Rhynern selber. Diese Bedarfe werden durch das Baugebiet Talstraße nicht ausreichend befriedigt. Es gilt somit, die Bemühungen um Flächen in
Rhynern noch einmal zu intensivieren, d.h. Gespräche mit den zum Teil bereits bekannten Besitzern möglicher Freiflächen für Maßnahmen der Innenverdichtung erneut aufzunehmen und zu prüfen, inwieweit eine Erweiterung der Siedlungsstrukturen – vor allem gen Nord-Osten – auch entgegen bisherigen Planungen und Beschlüssen realisiert werden kann. Im Gegenzug sollte die Durchführung der beiden
anderen Maßnahmen bei einem Erfolg solcher Bemühungen modifiziert werden. Für
das Baugebiet Ursulastraße ist eine abschnittsweise Vermarktung in Bauabschnitten
empfehlenswert, während die Realisierung des Baugebietes Dierhagenweg bis zum
weitgehenden Abschluss des Baugebietes Ursulastraße zurückgestellt werden sollte.
6.2.4.
Stadtbezirk Pelkum
Name
WE gesamt
davon
davon
Bewertung
als EFH als MFH Stadtteilranking
Am Gallberg
ca. 30
30
284
Michaelstraße
ca. 70
70
280
Auf Soosmanns Kamp
ca. 50
50
287
Otto-Wels-Straße
ca. 30
15
Fels-Loh-Straße
ca. 100
100
291
Wielandstraße
ca. 125
125
288
südl. Große Werlstraße
ca. 30
30
283
15
287
Der Stadtbezirk Pelkum kann in den nächsten Jahren voraussichtlich Flächen für ca.
435 Wohneinheiten bereitstellen. Es gibt allerdings keine Einheiten auf schon erschlossenen Flächen und nur ca. 70 Wohneinheiten an der „Michaelstraße“ mit
rechtskräftigem Bebauungsplan und ungesicherter Erschließung, so dass der Großteil (ca. 335 Wohneinheiten) auf Flächen liegt, deren Bebauungsplan sich noch im
Änderungs- bzw. Aufstellungsverfahren befindet.
Dadurch ergibt sich auch für den Stadtbezirk Pelkum ein gewisser kurzfristiger Mangel an Flächen – die Vermarktung im Baugebiet „Auf dem Brink“ hat sich wegen
Bergsenkungen schwierig gestaltet – der durch eine zügige Entwicklung weiterer
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
129
Baugebiete beseitigt werden kann. In der mittleren Frist ist erkennbar, dass die realisierbaren Flächenpotenziale mit 435 Wohneinheiten deutlich über den errechneten
Flächenbedarfen von 240 Wohneinheiten liegen. Die realisierbaren Flächen sollten
daher nicht in vollem Umfang in den nächsten Jahren an den Markt gebracht werden.
Angesichts bereits absehbarer Probleme bei einigen Flächen hinsichtlich der Kooperationsbereitschaft der Eigentümer, der notwendigen Ausgleichsmaßnahmen, der
Erschließung u.ä. sollten Flächen im Umfang von 150 bis 200 Wohneinheiten zurückgestellt und erst mit einer mittelfristigen Vermarktungsperspektive entwickelt
werden. Hierfür eignet sich insbesondere das Baugebiet Fels-Loh-Straße, für das
voraussichtlich noch ein Umlegungsverfahren durchgeführt werden muss. Sofern das
laufende Umlegungsverfahren für den Bebauungsplna Nr. 04-047 – Michaelstraße –
kurzfristig abgeschlossen werden kann, sollte eine vergleichbare Größenordnung an
Wohneinheiten, z. B. das Baugebiet „Auf Soosmanns Kamp“, erst mittel- bis langfristig entwickelt werden. Das Baugebiet „Wielandstraße“sollte für eine abschnittsweise
Realisierung in zwei bis drei Bauabschnitten ausgelegt werden. Bei der Realisierung
sollte vor allen an den von der Gruppe der Arbeiter präferierten Standorten auf preisgünstige Angebote und eine Ergänzung der Bebauung um Mehrfamilienhäuser geachtet werden.
6.2.5.
Stadtbezirk Herringen
Name
WE gesamt
davon als
EFH
Rosenstraße
ca. 30
30
Schacht Franz
ca. 70
35
Heinrich-Schmidt-Straße
ca. 100
100
davon als
MFH
Bewertung
Stadteilranking
304
35
273
307
Diesterwegstraße
ca. 60
60
277
FNP Randsiedlung Herringen
ca. 200
200
304
Im Stadtbezirk Herringen sind mittelfristig Bauflächen für voraussichtlich ca. 460
Wohneinheiten realisierbar, wobei alle Einheiten auf Flächen liegen, deren Bebauungspläne zurzeit noch nicht rechtskräftig sind. Die Hälfte der Einheiten liegt auf Flächen, deren Bebauungspläne sich noch im Aufstellungs- bzw. Änderungsverfahren
befinden, die andere Hälfte ist auf FNP-Reserveflächen geplant, so dass die große
Anzahl von 460 Wohneinheiten kurzfristig noch nicht zur Verfügung steht. Um die
kurzfristig bestehenden Bedarfe zu decken gibt es Signale, dass der Eigentümer der
bereits seit längerem mit einem rechtskräftigen Bebauungsplan und einer gesicher-
130
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
ten Erschließung ausgestatteten Fläche an der Friesenstraße9 – die wegen der bisher mangelnden Vermarktungsabsicht des Eigentümers nicht in die Potenziale aufgenommen wurde – eine kurzfristige Entwicklung dieser Fläche anstrebt. Da diese
Fläche sozialräumlich nur bedingt dem Ortskern Herringen zuzurechnen ist, sollte
parallel eine zügige Verfügbarmachung der anderen Flächen erfolgen.
Ingesamt geht die Größe der realisierbaren Fläche weit über den errechneten mittelfristigen Bedarf von Bauland für 250 Wohneinheiten hinaus. Die sowieso langfristig
angelegte Realisierung der so genannten „Randsiedlung Herringen“ist – soweit eine
Realisierung der anderen Flächen gelingt – daher zunächst zurückzustellen und nicht
vorrangig voran zu treiben. Bei einer Abwägung der Standorte spricht die geringere
Größe und damit größere realisierbare Vielfalt und – trotz der höheren Bewertung im
InWIS-Stadtteilranking in Folge der landschaftlichen Lage – der urbanere Standort
ebenfalls für eine vorrangige Entwicklung der anderen drei in Herringen gelegenen
Gebiete. Eine Realisierung des Gebietes „Rosenstraße“, das eine Innenverdichtung
darstellt, ist angesichts seiner geringen Größe und der guten Standortqualität ebenfalls zu empfehlen. An den Standorten Heinrich-Schmidt-Straße und Diesterwegstraße sollte im Rahmen der Umsetzung der Maßnahmen der Bau von Mehrfamilienhäusern mit berücksichtigt werden.
6.2.6.
Stadtbezirk Bockum-Hövel
Name
WE gesamt
davon
als EFH
davon
als MFH
Bewertung
Stadtteilranking
Am Weilenacker
ca. 100
100
300
Neuruppiner Straße
ca. 20
20
263
Im Dahlhof
ca. 30
30
319
An der Uphoffstraße
ca. 10
10
281
160
313
Wohnpark SchulzeEverding
ca. 150-160
Im Stadtbezirk Bockum-Hövel erscheint in den nächsten Jahren voraussichtlich die
Realisierung von Flächen für ca. 320 Wohneinheiten realistisch. Für den Großteil der
Flächen (ca. 270 Wohneinheiten) befindet sich der Bebauungsplan noch im Änderungs- bzw. Aufstellungsverfahren. „Im Dahlhof“sind noch Restflächen verfügbar und
es besteht die Möglichkeit, die Fläche „Neuruppiner Straße“– die allerdings sozialräumlich dem Hammer Norden und nicht dem Stadtteil Bockum-Hövel zuzurechnen
ist und den nahen Lippe-Auen zum Trotz Defizite hinsichtlich der Standortqualität
9
Einschränkend ist anzumerken, dass diese Fläche in alternativen Planungen als Stadtteilpark
vorgesehen ist. Eine Abwägung ist hier in Zusammenarbeit mit dem Eigentümer vorzunehmen.
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
131
aufweist – zu entwickeln. Es besteht daher die Notwendigkeit, die geplanten Baugebiete zügig zu entwickeln.
Die aktuell identifizierten Flächenpotenziale reichen jedoch nicht aus, um den prognostizierten Bedarf von Flächen für 350 Wohneinheiten zu decken. Hier sollte die
Möglichkeit der Aktivierung einer weiteren Fläche in der Größe von ca. 30 Wohneinheiten geprüft werden. Die geplanten Projekte „Am Weilenacker“und der „Wohnpark
Schulze-Everding“ sollten daneben in mehreren kleinteiligen Bauabschnitten realisiert werden. Eine parallele Entwicklung dieser beiden Baugebiete ist im Sinne einer
Auswahlmöglichkeit und den unterschiedlichen Zielgruppen, die an den Standorten
angesprochen werden können, sinnvoll.
6.2.7.
Stadtbezirk Heessen
Name
WE gesamt
davon als
EFH
Heimshof
ca. 140
140
davon als
MFH
Bewertung
Stadtteilranking
291
Im Stadtbezirk Heessen stehen in den nächsten Jahren noch Flächen für ca. 140
Wohneinheiten im Rahmen des ersten Bauabschnittes im Bebauungsgebiet Heimshof zur Verfügung. Dieser Bauabschnitt befindet sich bereits in der Vermarktung.
Weitere Bauabschnitte werden nach Schaffung des entsprechend notwendigen Planungsrechtes sukzessive folgen.
Dem Angebot von ca. 140 Wohneinheiten, die sich an einem Standort befinden und
sozialräumlich nur bedingt dem Stadtteil Heessen zuordnen lassen, stehen Flächenbedarfe von 230 Wohneinheiten gegenüber. Es besteht somit ein Handlungsbedarf
für die planerische Mobilisierung der o.a. weiteren Bauabschnitte und/oder der Akquirierung zusätzlicher Flächen in Heessen.
Neben den zurzeit langfristig verfügbaren Flächen in der FNP-Reserve, deren Aktivierung durch Gespräche mit den Eigentümern voran getrieben werden sollte, gilt es
weitere Flächen zu suchen und die Möglichkeiten der Nachverdichtung und Reaktivierung von Brachflächen zu intensivieren. Mittelfristig sind weitere Flächen im direkten Umfeld des zukünftigen „Lippesees“(Hamm ans Wasser) möglich, dessen Realisierung aber andererseits auch zu einer erhöhten Wohnungsnachfrage an diesem
Standort führen wird.
132
6.3.
6.3.1.
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
Handlungsempfehlungen
Allgemeine Handlungsempfehlungen zur Bebauungsplanung
Wohnungsneubau kann in einer Stadt auf unterschiedlichen Wegen erfolgen. Zu den
quantitativ bedeutsamen Wegen zählen die Baulückenschließung, die Innenverdichtung bzw. die Bebauung innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (§ 34
BauGB) und die Bebauung in B-Plangebieten – in bestehenden Flächen, in Aufstellung befindlichen Flächen und in geplanten Flächen.
Während der Neubau im Bestand mit der Abschwächung der Wohnungsnachfrage
an Bedeutung verloren hat, stellt die Baulückenschließung nach wie vor ein gewichtiges Potenzial für Wohnungsneubauleistungen dar. Dies betrifft Potenziale in älteren
B-Plangebieten, die in Baulücken entstehen können sowie Baulückenpotenziale im
beplanten Innenbereich, also mit Baurecht nach § 34 BauGB. Nicht nur im Sinne
einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung bzw. eines Flächen schonenden Ressourcenmanagements hat die Bestandsentwicklung für die Kommune viele Vorteile und
sollte daher befördert werden:
• Nutzung vorhandener Erschließung;
• bessere Auslastung vorhandener Infrastruktur (Einzelhandel, Schulen);
• Erhaltung der Erholungs- und Landschaftsqualitäten;
• Verjüngung gewachsener Stadtquartiere.
Als ein wirksames Instrument zur Stärkung der Baulückenbebauung bzw. zur Bewegung der Flächen hat sich in vielen Kommunen die Aufstellung eines Baulückenkatasters bewährt.
Bei der Konzeption von neuen Baugebieten – im Bereich der Innenentwicklung nach
§ 34 BauGB oder im Rahmen eines B-Planverfahrens – ist zu beachten, dass der
Schaffung von Standortqualitäten eine zunehmende Bedeutung bei den Präferenzen
der Eigentumsnachfrage zukommt. Dies erfordert eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr bzw. an das Fernstraßennetz, gut erreichbare Nahversorgungsinfrastruktur sowie ein Angebot an Kindergärten und Schulen, abwechslungsreiche
Bebauung auch im kostensparenden Wohnungsbau und die Vermittlung eines
„Stadtteilgefühls“durch Arrondierung bestehender Siedlungen.
Die Bebauung im Außenbereich (§ 35 BauGB) sollte generell restriktiv gehandhabt
werden. Außenbereichssatzungen sollten auf solche Gebiete begrenzt werden, die
tatsächlich über einen erkennbar eigenständigen, abgegrenzten Wohnbereich verfügen. Außenbereichssatzungen sollten auch nur dazu dienen, der ortsansässigen
Bevölkerung in einem stark untergeordneten Maßstab einzelne Bauplätze zur Verfü-
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
133
gung zu stellen und auf keinen Fall dazu beitragen, das Angebot an Wohnbauflächen
an oft aufwendig zu erschließenden Standorten in die Höhe zu treiben.
6.3.2.
Konsequenzen der Stadt-Umland-Konkurrenz in der Bereitstellung
von Angeboten für den individuellen Wohnungsbau
Hamm konnte in den letzten Jahren seine Bevölkerung aufgrund verstärkter Wanderungsgewinne halten. Auch für die Zukunft ist von Seiten der natürlichen Bevölkerungsentwicklung keine ausreichende Unterstützung zu erwarten. Maßnahmen, wie
die Erarbeitung von Konzepten zum Thema „familienfreundliche Stadt“und die Bereitstellung guter Infrastrukturen für junge Familien sind zu fördern, da insb. junge
Mütter – so die Erfahrungen in anderen Städten und Kommunen – in geringem Maße
durchaus geeignet sind, die Geburtenraten einer Stadt zu erhöhen. Nichtsdestotrotz
können diese Maßnahmen nur begrenzt zu einer höheren Geburtenrate der eigenen
Bevölkerung führen. Ein Großteil der in anderen Städten und Kommunen beobachteten Steigerungen resultiert aus regionalen Verschiebungen der Standortwahl junger
Familien. Eine familienfreundliche Stadt wird von vielen Familien der Region als
Wohnstandort gewählt, so dass sich diese Zielgruppe an diesem Standort konzentriert.
Es liegt nicht in der Macht einer Stadt die langfristig beobachtete und kulturell verfestigte Geburtenrate in Deutschland zu steigern, so dass der aus dem demographischen Wandel in Folge des Rückgangs der geburtenstarken Jahrgänge resultierende
Druck auf die Bevölkerungsentwicklung nur durch erhöhte Wanderungsgewinne
kompensiert werden kann.
Die Stadt-Umland-Wanderung von Hamm ins nähere Umland oder genauer gesagt
deren Eindämmung ist für die Stadt nach wie vor eine regional- und stadtentwicklungspolitische Herausforderung. Die Suburbanisierung ist angesichts von knapp
jährlich 5.000 Personen, die ins Umland abwandern, immer noch eine dominierende
Komponente in der Einwohnerentwicklung. Die größten Wanderungsverluste hat
Hamm dementsprechend auch gegenüber den angrenzenden Kommunen im Norden
und Osten – Ahlen, Drensteinfurt, Werl, Welver, aber auch Münster – zu verzeichnen. Auch wenn Hamm leichte Wanderungsgewinne in der Gruppe der 30 bis 50
jährigen erzielt, sind die absoluten Zahlen der Fortziehenden in dieser Altersgruppe –
der klassischen Familien in der Eigentumsbildungsphase – mit knapp 17.000 Personen im Zeitraum 1993 bis 2003 am größten.
Wenngleich in diesem Gutachten keine abschließende Bewertung zur Entwicklung
der Standortqualitäten im Hammer Umland gegeben werden kann, lässt sich doch
aus den Einschätzungen von Experten, Marktbeobachtungen und der Auswertung
von Daten über Wanderungsströme und Preisniveaus für Bauland sowie vorgenom-
134
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
mene Bewertungen ein Fazit ziehen: Es kann keine Entwarnung in der StadtUmland-Konkurrenz für Hamm gegeben werden. Während Hamm gegenüber den
umliegenden Gemeinden deutliche Vorteile im Segment des urbanen Wohnens hat,
ist der Markt für Eigenheime in landschaftlich ansprechender Lage von großer Konkurrenz geprägt. Hier gilt es die Wettbewerbsposition zu stärken, insbesondere da es
sich bei der angesprochenen Zielgruppe um junge Familien handelt.
Welche Empfehlungen lassen sich also aus der Analyse des Angebotes für den Eigenheimerwerb/ -bau im Hinblick auf die Stadt-Umland-Konkurrenz ableiten?
•
Zunächst einmal bleibt festzuhalten, dass Hamm sich für den Wettbewerb mit dem Umland im Hinblick auf den Umfang an Bauflächenpotenzialen gut rüsten muss. Die Bereitstellung der errechneten Flächenbedarfe ist hierbei eine notwendige Bedingung um potenziellen Zuwanderern ein adäquates Angebot machen zu können.
•
Das Preis-Leistungsverhältnis im Eigenheimbau muss stets überprüft
werden. Es muss hohe Qualität zu mittleren Preisen sowie gute Qualität
zu geringen Preisen geschaffen werden. Daneben wird ein kostengünstiges Angebot an Eigenheimen für die Zielgruppen junge Schwellenhaushalte mit oder noch ohne Kind sowie für Zweipersonenhaushalte
ab 50 Jahren benötigt.
•
Vor dem Hintergrund, dass sich der Familiensektor generell in Hamm
wie in seinen Umlandgemeinden rückläufig entwickeln wird, sollte überlegt werden, dieser Zielgruppe besondere Anreize für einen Verbleib,
aber auch für einen Zuzug nach Hamm zu bieten. Neben subventionierten Grundstückspreisen (wie es heute schon in einigen Kommunen
praktiziert wird), können hierzu aber auch weiche Faktoren, wie z.B.
familienspezifische Beratungsangebote oder Betreuungsangebote während der Bauphase gehören, die sich auch ohne die Bereitstellung von
zusätzlichen Geldern realisieren lassen.
•
Es sollte geprüft werden, ob sich im Rahmen der Arbeit des Einwohnermeldeamtes bei der An- und Abmeldung von Bürgern mit geringem
Aufwand eine aussagekräftige Wanderungsmotivforschung betreiben
lässt.
•
Einzelne „Leuchtturm“-Projekte mit hochwertiger Bebauung im
hochpreisigen Segment für Gutverdienende stärken das Image der gesamten Stadt als bevorzugter Wohnstandort und ziehen damit Folgeinvestitionen nach sich.
Im Hinblick auf die Suburbanisierung muss es Ziel der Hammer Stadtentwicklungspolitik sein, vor allem denjenigen Haushalten, die zwar umziehen, aber prinzipiell in
Hamm verbleiben möchten, eine adäquate Wohnalternative zu bieten, aber auch den
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
135
abwanderungswilligen Haushalten Anreize für einen Verbleib zu bieten. Ein attraktives und ausdifferenziertes Angebot bietet zum anderen die Möglichkeit weiterhin
abwanderungswillige Haushalte aus Dortmund und dem nördlichen Kreis Unna zu
gewinnen.
136
7.
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
Handlungsfeld Wohnen im Alter
Zur Bearbeitung des Handlungsfelds wurden neben den Erkenntnissen die InWIS
aus anderen Projekten und Arbeiten, insbesondere der Koordination der NRWWohnberatungsstellen hat, Ergebnisse des Diskurses mit den lokalen Akteuren herangezogen. Hierzu fand neben bilateralen Expertengesprächen ein Expertenworkshop statt. Darüber hinaus wurden die Empfehlungen mit der bereits bestehenden
Initiative in Hamm zu den „Chancen und Möglichkeiten in der zweiten Lebenshälfte“
abgestimmt.
Unter dem Namen „altersgerechtes Wohnen“werden sehr unterschiedliche Wohnund Lebensformen für ältere Menschen zusammengefasst. Im Einzelnen kann unterschieden werden zwischen: Altengerechten/ Barrierefreien Wohnungen und Betreuten Wohnungen / Service-Wohnungen.
Von den Wohnungen abzugrenzen sind stationäre Pflegeplätze.
Da die genaue Bezeichnung für altersgerechte Wohnungen im Allgemeinen nicht
eindeutig festgelegt ist und das Angebot vielfältig ist, ist die Erfassung des genauen
Bestandes mit Schwierigkeiten behaftet. Grenzen zu Normalwohnungen sind nicht
immer deutlich, so dass eine genaue Einteilung in unterschiedliche Formen mit Fehlern behaftet sein kann.
7.1.
7.1.1.
Schaffung eines Angebotes an altengerechten Wohnungen
Bestandsanalyse
Reine altersgerechte Wohnungen unterscheiden sich vom Service-Wohnen und von
Seniorenresidenzen dadurch, dass sie kein integriertes Dienstleistungsangebot aufweisen. Grundsätzlich kann zwischen drei Typen unterschieden werden:
•
Eine Wohnung, die die Minimalanforderungen an altersgerechte Wohnungen erfüllt. Dies sind Wohnungen, die sich gegenüber Normalwohnungen durch wenig aufwendige Modifikationen wie Verringerung von
Stufen und Schwellen, einfache Bewegungshilfen, rutschfeste Bodenbeläge und eine bestimmte Mindestgröße und Raumzahl auszeichnen
und sich für Ältere ohne erhebliche Einschränkungen der Beweglichkeit
eignen.
•
Barrierefrei nachrüstbare und barrierefreie altersgerechte Wohnungen.
Dies sind Wohnungen, die die Möglichkeit bieten, sich mit vertretbarem
Aufwand barrierefrei nachrüsten zu lassen (durch nachträglichen Einbau von Rampen, Handläufen etc.), oder die bereits barrierefrei und
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
137
daher auch für Personen mit erheblichen Einschränkungen der Gehfähigkeit und Beweglichkeit entsprechend der DIN 18025, Teil 2, geeignet
sind. Haltegriffe und Bewegungshilfen, rutschfeste Bodenbeläge,
schwellenlos begehbare Dusche mit Sitz oder Badewanne mit Einstiegshilfe, Toiletten mit mindestens 42 cm Sitzhöhe10, große, beleuchtete Lichtschalter, extra laute Türklingel, gut handhabbare Sicherheitseinrichtungen, ausreichende und automatisch gesteuerte Beleuchtung
von Treppenhaus, Eingang und Außenbereich und ähnliche Ausstattungsdetails sind Mindeststandard für barrierefreie altersgerechte Wohnungen. Automatische Motor-Türöffner, Fernbedienungen für Türen und
Beleuchtung, mit niedrigen Brüstungen versehene oder „französische”
Fenster, Wahlmöglichkeit Wanne/Dusche im Bad und ähnliches können
als Komfortstandard hinzukommen.
•
Behindertengerechte altersgerechte Wohnungen, die auch für Rollstuhlfahrer geeignet sind und z.B. zusätzlich durch breitere Türen, größere
Bewegungsräume, Stufenlosigkeit durch Rampen oder Aufzüge usw.
der DIN 18025, Teil 1, entsprechen.
Insgesamt gibt es in Hamm elf Wohnanlagen mit ca. 450 altengerechten Wohnungen. Zusätzlich befinden sich weitere fünf Wohneinheiten in der Umsetzungsphase.
Eigentümer sind Wohnungsunternehmen (5 Anlagen), private Eigentümer (2 Anlagen), Kirchengemeinden (1 Anlage) und Wohlfahrtsverbände (3 Anlagen). Die Wohnungen verteilen sich über das gesamte Stadtgebiet, lediglich im Bezirk Rhynern gibt
es kaum altengerechten Wohnungen.
Bei den meisten Wohnungen handelt es sich um 1,5 bis 2 Raum-Wohnungen. Die
Wohnungen sind fast ausschließlich mit öffentlichen Mitteln gefördert worden. Nur
bei einer Anlage wurde auch ein Teil der Wohnungen freifinanziert erstellt. Bemerkenswert ist jedoch, dass von den 450 Wohnungen, die hier als altengerecht klassifiziert werden, nur 91 Wohnungen barrierefrei und damit auch für ältere Menschen mit
körperlichen Einschränkungen problemlos nutzbar sind. Die überaus meisten Wohnungen werden zwar als altengerecht bezeichnet, weisen jedoch nicht den Standard
auf, den man heutzutage von altengerechten Wohnungen erwartet. Der Grund für
diese hohe Anzahl nicht barrierefreier Wohnungen ist in Versäumnissen der Vergangenheit zu finden. Bis zum Start der Wohnberatung im Jahr 1997 sind auch hochwertige Altenwohnanlagen nicht mit einer ausreichenden Barrierefreiheit errichtet worden. Hier werden sich in der nahen Zukunft erhebliche Probleme der Vermarktbarkeit
und die Notwendigkeit von Nacharbeiten ergeben.
10
Hierbei ist zu erwähnen, dass sämtlich in Hamm mit öffentlicher Förderung unterstützten Neubauten über diese Vorgabe hinausgehen und eine Sitzhöhe von 48 cm haben.
138
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
Durch die intensive Beratungs- und Betreuungsarbeit der Wohnberatung ist dieses
Problem bei den seit 1999 geförderten Wohnungen (über 400 Wohneinheiten sowohl
im Segment altersgerechte Wohnungen als auch betreutes Wohnen) abgestellt und
alle seitdem errichteten Wohneinheiten weisen eine absolute horizontale wie vertikale Barrierefreiheit auf. Hervorzuheben ist hierbei, dass die Bauherren bereits im Planungsprozess durch Experten der Stadtverwaltung beraten und unterstützt werden
und auch in der Realisierung ab Rohbauzustand eine ständige Kontrolle der Bautätigkeiten stattfindet. Somit kann gewährleistet werden, dass die Wohnungen in allen
Bereichen – vom Grundriss bis zum Innenausbau – den Bedürfnissen alter Menschen entsprechen. Die Zusammenfassung der hierbei involvierten Mitarbeiter in
einem Dezernat ist für den reibungslosen Ablauf als notwendig einzuschätzen.
7.1.2.
Nachfrageanalyse
Zur Bedarfs- und Nachfrageermittlung von altersgerechten Wohnungen existieren bis
dato keine Kennwerte, die für Hochrechnungen verwendet werden können. Allerdings kann das Potenzial näherungsweise umrissen werden. Die folgende Potentialanalyse bezieht sich auf Wohnungen, die die heutigen Standards von barrierefreien
Wohnungen erfüllen.
11
•
Für die Nachfrageanalyse wird davon ausgegangen, dass Personen
(Paare und Singles ohne Kinder) im Alter von 55 bis 75 Jahren eine solche Wohnform präferieren.
•
Die Zahl der Singles und Paare ohne Kinder zwischen 55 und 75 Jahre
beträgt in Hamm zurzeit 22.850.
•
Bis zum Jahr 2020 wird die Zahl der Singles und Paare ohne Kinder
zwischen 55 und 75 Jahre um 3.600 Personen auf 26.450 zunehmen
•
Im Projekt ”Umzugswünsche und Umzugsmöglichkeiten älterer Menschen”im Auftrag der Schader-Stiftung und des Bundesministeriums für
Raumordnung, Bauwesen und Städtebau wurde vom InWIS detailliert
das Umzugsverhalten älterer Menschen anhand einer bundesweiten
Befragung älterer Haushalte untersucht. 11 Demnach äußerten 29% der
Haushalte im Alter zwischen 55 und 75 Jahren eine Umzugsbereitschaft, unabhängig davon, ob sie bereits schon einmal im Alter umgezogen waren. In Hamm wären dies derzeit umgerechnet rund 6.600
Haushalte im Alter zwischen 55 und 75 Jahren, die als potentielle Nachfrager altersgerechter Wohnalternativen in Frage kommen. Inwieweit
und in welchem Umfang sich dieses Nachfragepotenzial zu einem Um-
Vgl. Heinze, Rolf G. u.a. (1997): Neue Wohnung auch im Alter. Folgerungen aus dem demographischen Wandel für Wohnungspolitik und Wohnungswirtschaft. Schader-Stiftung Darmstadt
(Hg.), Schriftenreihe Gesellschaftswissenschaften – Praxis. Darmstadt.
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
139
zug in eine altersgerechte Wohnung entschließt, hängt neben anderen
Faktoren von zwei wichtigen Bedingungen ab: Die entscheidende Bedingung, die an einen Umzug geknüpft wird, ist das Angebot einer attraktiven altersgerechten Wohnung. Erst durch ein konkretes Angebot,
bei dem für den älteren Haushalt die wohnlichen Vorteile gegenüber
seiner bisherigen Wohnung deutlich werden, wird die Umzugsbereitschaft konkret. Immerhin noch 27% erwarten, dass ihnen Umzugshilfen
geboten werden.12)
•
Wenn man nun davon ausgeht, dass von diesen 6.600 Haushalten 40
Prozent eine Normalwohnung ohne integrierte Dienstleistungen favorisieren, dann erhält man für die barrierefreie, altersgerechte Wohnung
(als dem Idealbild einer Normalwohnung) ein Potential von 2.650 Haushalten, die diese Wohnform in Hamm nachfragen.
•
Bis zum Jahr 2020 wird dieses Potential auf 3.070 Haushalte anwachsen.
•
Altersgerechte Wohnungen lassen sich häufig durch einfache Umbaumaßnahmen im Bestand realisieren, so dass das ausgewiesene Potential nicht mit einem künftigen Neubaupotential gleichgesetzt werden
darf.
Bei der Realisierung bedarfsgerechter Wohnungen für ältere Menschen sollten folgende Anforderungen an die Wohnung und das Wohnumfeld berücksichtigt werden.
7.1.3.
12
Handlungsempfehlungen zur Schaffung bedarfsgerechter Wohnungen für ältere Menschen
•
Die Zahl der Zimmer sollte auch bei alleinstehenden Älteren mindestens 2,5 Zimmer – kleine Küche (evtl. auch Kochnische), Wohn-/ Essraum und abgetrenntes Schlafzimmer – betragen. Für einen Einpersonenhaushalt sind grob geschätzt mindestens 46 Quadratmeter, für
Zweipersonenhaushalte 50 bis 70 Quadratmeter Wohnfläche nachfragegerecht, wobei es aber eher auf eine altersgerechte Grundrissgestaltung (mit ausreichenden Bewegungsflächen) als auf die absolute
Wohnfläche ankommt.
•
Altengerechte Wohnungen sollten in übersichtlichen, kleindimensionierten Gebäuden mit ca. 10 bis 25 Wohneinheiten angeboten werden.
Großprojekte und Altenwohnanlagen mit dem Charakter von Altenghettos werden heute nicht mehr akzeptiert. Zu empfehlen sind eingestreute
und dispers im Siedlungsgebiet verteilte, kleinere Altenwohnanlagen
zur Verhinderung von Ghettoisierungstendenzen.
Vgl. ebd.
140
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
•
Große Gemeinschaftsanlagen sind nur dann sinnvoll, wenn eine ständige Bewirtschaftung – z.B. in Form eines Cafés und eines Kultur- und
Freizeitangebotes – gewährleistet ist. In kleineren Wohnanlagen sollte
ein Gemeinschaftsraum angeboten werden, z.B. für individuelle Aktivitäten der Bewohner.
•
Die Schaffung altersgerechter Wohnungen sollte auch, sofern baulich
durchführbar und mit vertretbarem Kostenaufwand möglich, durch Umbau im Wohnungsbestand stattfinden. Dies ist insbesondere in hochverdichteten Stadtteilen bzw. geschlossenen Siedlungsgebieten notwendig, um überhaupt ein ausreichendes Angebot an altersgerechten
Wohnalternativen bzw. entsprechende Mengeneffekte realisieren zu
können; denn der Verbleib im Quartier entspricht den Wohnwünschen
vieler älterer Menschen. Vor dem Hintergrund einer insgesamt eher
stagnierenden Wohnungsnachfrage macht es wenig Sinn, den wachsenden Bedarf an altersgerechten Wohnungen ausschließlich durch
Neubau sicherzustellen.
•
Der voraussichtlich größte Bedarf an Wohnungsanpassungsmaßnahmen besteht in einwohnerstarken Stadtteilen mit einem hohen Anteil
oder einer hohen Zahl älterer Haushalte, also vor allem in Rhynern.
•
Der Umbau von Normalwohnungen zu altersgerechten Wohnungen
sollte vorwiegend in Erdgeschosswohnungen stattfinden, sofern kein
Personenaufzug vorhanden ist.
•
Vor allem unter Kostengesichtspunkten sollten Umbaumaßnahmen zu
einer alters- und/oder behindertengerechten Wohnung mit ohnehin notwendigen Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen verknüpft
werden. So lassen sich die Kosten begrenzen und es lässt sich vermeiden, dass z.B. im Rahmen von Modernisierungen Grundrissveränderungen durchgeführt werden, die letztlich unzureichende Bewegungsspielräume und zu kleine Zimmergrößen für eine nachträgliche Wohnungsanpassung nach DIN-Norm schaffen.
•
Bei Teilmodernisierungen in den Beständen der 50er und 60er Jahre
sollte darauf geachtet werden, diese zukünftig altenfreundlich zu gestalten, um auch für diejenigen älteren Mieter die Alltagsbewältigung zu
erleichtern, deren Wohnungen (noch) nicht altersgerecht umgebaut
werden. Bei der Modernisierung sollte vor allem darauf geachtet werden, dass neue Balkontüren schwellenfrei sind, dass die neuen Fenster
niedrig angebrachte Griffe aufweisen, dass die Fensterbrüstungen nicht
höher werden und die Balkone nicht verkleinert werden.
•
Neben den klassischen Angebotsformen altersgerechter Wohnungen
gewinnen im Zuge des demografischen Wandels aber auch kleinere Nischenprodukte immer mehr an Bedeutung: Alten-Wohngemeinschaften,
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
141
Jung-und-Alt-Hausgemeinschaften, Frauenwohnprojekte etc. Gemeinsames Kennzeichen dieser Projekte ist, dass sie i.d.R. selbstinitiiert
sind, d.h. von den Bewohnern bzw. eigens hierfür gegründeten Vereinen getragen werden. Hier bestehen insbesondere Chancen für Planer
und Architekten, derartige Projekte anzuregen bzw. auch für Wohnungsunternehmen, den sich konstituierenden Wohngruppen passende
Gebrauchtobjekte zur Verfügung zu stellen.
Um den konkreten Bedarf bzw. die Nachfrage zu ermitteln und ein auf die spezifischen Bedürfnisse der älteren Menschen ausgerichtetes Angebot an altersgerechten
Wohnungen unterschiedlichen Standards – und damit auch unterschiedlicher Miethöhe – zu schaffen, bieten sich folgende Maßnahmen an:
•
Bewohnerbefragungen im Hinblick auf Ausstattungsmängel, Bewegungseinschränkungen, Umzugsabsichten und akzeptierte Miethöhen,
•
Sammlung des Bedarfs durch Kontakte mit sozialen Trägern und ambulanten Pflegediensten,
•
Verstetigung der Wohnberatung, die als Anlaufstelle für ältere Menschen fungiert und vor Ort den spezifischen Anpassungsbedarf durch
Gespräche mit Bewohnern und durch Wohnungsbegehungen erhebt.
Um die konkreten Wohnwünsche der älteren Menschen zu erkennen,
führt die Wohnberatungsstelle der Stadt Hamm eine systematische
Langzeitbeobachtung der Wohnwünsche älterer Menschen durch. Auch
eine Analyse der Fluktuation von Mietern in Quartieren mit Ausstattungsdefiziten wird von der Wohnberatungsstelle durchgeführt. Die Ergebnisse werden potentiellen Investoren zur Verfügung gestellt. Diese
Funktionen werden in Zukunft noch an Bedeutung gewinnen. Auch die
Arbeit der Wohnberatung als eine Art Makler für altengerechte Wohnungen ist für die älteren Bürger der Stadt Hamm als positiv zu bewerten.
In Hamm ist nach Einschätzung der Marktakteure und der Interessenverbände älterer und behinderter Menschen ein erheblicher Nachholbedarf an freifinanzierten,
barrierefreien Wohnungen vorhanden, wohingegen im Bereich der öffentlich geförderten, altersgerechten Wohnungen in der Vergangenheit eine rege Bautätigkeit erkennbar war. Die Entwicklung eines entsprechenden Angebotes wird zurzeit vor allem noch dadurch gehemmt, dass Wohnungseigentümer ältere Mieter noch nicht als
Kundengruppe erkannt haben und bei privaten Investoren noch keine Sensibilität für
den Bedarf an Wohnungsanpassungsmaßnahmen besteht.
142
7.1.4.
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
Handlungsempfehlungen zu Angebotsausweitung
•
Um eine notwendige Angebotsausweitung im Bereich altersgerechter
Wohnungen zu erzielen, ist eine stärkere Sensibilisierung der Wohnungsbauinvestoren (private Eigentümer, Wohnungsunternehmen) für
den Bedarf an altersgerechten Wohnungen notwendig, damit im Zuge
von Modernisierungsmaßnahmen auch altersgerechte Ausstattungsstandards umgesetzt werden. Um die Zurückhaltung von Investoren
abzubauen, die auf mangelndem Know-how in der Planung, Finanzierung und Durchführung von altersgerechten Umbaumaßnahmen und
Unsicherheiten in der Vermarktung der Wohnungen fußt, ist die Information und Beratung von Wohnungseigentümern auszubauen. Folgende Maßnahmen, die zum Großteil bereits heute durch die Wohnberatungsstelle durchgeführt werden, sollten weiterhin durchgeführt und intensiviert werden:
•
Informationsveranstaltungen zum Thema „Altersgerechtes Wohnen“.
•
Presseartikel über bereits erfolgreich abgeschlossene Umbaumaßnahmen.
•
Informationsmaterial, z.B. Faltblätter zum Bedarf an altersgerechten
Wohnungen in Hamm und zur Umsetzung und Finanzierung von Umbaumaßnahmen.
•
Darstellung der umfangreichen Hilfsangebote der Stadt Hamm bei der
Realisierung altengerechter Wohnbauprojekte.
•
Für die Wohnungsunternehmen in Hamm ist zu empfehlen, insbesondere die Gruppe der mobilen Senioren, also jüngere Senioren, stärker
als bisher als Kundenpotenzial zu begreifen, zumal diese Gruppe der
Bevölkerungsprognose zufolge in Zukunft am stärksten wachsen wird.
Immerhin zeigen rund 29% der älteren Mieter zwischen 55 und 75 Jahren eine Umzugsbereitschaft. Sowohl Maßnahmen in der Wohnungsmodernisierung als auch das Marketing sind daher unter anderem auch
auf die Zielgruppe der älteren Mieter auszurichten.
•
Ältere Menschen, die ihre Wohnungen den Anforderungen an das Alter
anpassen lassen wollen, benötigen eine Wohnungsanpassungsberatung, die Hausbesuche durchführt und Ältere hinsichtlich des Anpassungsbedarfs in der Wohnung, der Organisation von Handwerkern, der
Finanzierung der Maßnahmen usw. berät. Diese bereits existierenden
Angebote der kommunalen Wohnberatung sollten auch bei problematischer Kassenlage aufrecht erhalten werden. Die Wohnberatungsstelle
berät zusätzlich über altersgerechte Wohnangebote und über Dienstleistungsangebote für ältere Menschen. Wohnberatung richtet sich jedoch nicht nur an die Betroffenen selbst, sondern informiert auch Multiplikatoren, wie Mitarbeiter von Pflegediensten und Seniorenbegeg-
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
143
nungszentren. Sie leistet zudem Fachberatung für alle, die im Bereich
des barrierefreien Bauens tätig sind.
•
7.2.
Innovative altengerechte Wohnformen wie Alten-WGs oder Mehrgenerationen-Häuser sind grundsätzlich zu begrüßen und die Realisation
von Seiten der Stadt zu unterstützen. Allerdings hat die Erfahrung gezeigt, dass derartige Projekte nur Aussicht auf erfolgreiche Realisation
haben, wenn die Initiative von den Akteuren selber kommt und eine
gewisse Verlässlichkeit, z.B. in Form eines Vereins, gegeben ist.
„Betreutes Wohnen“
Unter dem Begriff „Betreutes Wohnen“ wird ein breites Spektrum verschiedener
Wohnkonzepte zusammengefasst. Einigkeit besteht darüber, dass unter dem Konzept eine Wohnform zu verstehen ist, die über das einfache Bereitstellen von Wohnraum hinausgeht. Neben der Wohnung als „Hardware“ wird zusätzlich eine „Software“angeboten, die sich dadurch auszeichnet, dass ein Grundservice an Betreuung
angeboten wird. Ziel soll es sein, einerseits eine eigenständige Haushaltsführung zu
gewährleisten, andererseits aber auch ein bestimmtes Maß an Sicherheit anzubieten.
Beim Angebot von Wohnungen mit Betreuungsangebot lassen sich grob zwei Segmente unterscheiden. Beide Formen verfügen neben einer besonderen baulichen
Ausstattung (Barrierefreiheit, Gemeinschaftsräume...) über ein integriertes, aber gesondert abrufbares Dienstleistungsangebot. Bei den betreuten Wohnungen handelt
es sich um Wohnungen, die lediglich ein niederschwelliges Betreuungsangebot aufweisen. Bei den Service-Wohnungen handelt es sich um Komfortwohnungen mit
aktivierendem Dienstleistungsangebot, das gegebenenfalls auch Wellness- und Fitness-Angebote beinhaltet. Während es betreute Wohnungen auch im öffentlich geförderten Bereich gibt, werden die Service Wohnungen nur im freifinanzierten Bereich angeboten. Hier gibt es auch Angebote im Eigentumsbereich.
In Hamm gibt es 26 Anlagen die betreutes Wohnen anbieten mit insgesamt 670
Wohneinheiten. Weitere drei Anlagen mit ca. 70 Wohneinheiten befinden sich zurzeit
in der Umsetzungsphase. Die Wohnungen sind über das gesamte Stadtgebiet verteilt. Die Anlagen sind unterschiedlich groß. Die kleinste Anlage hat sechs Wohneinheiten, die größte Anlage besteht aus 84 Wohnungen. 14 der Anlagen sind an eine
stationäre Einrichtung angebunden. Eigentümer sind Wohnungsunternehmen (1),
private Eigentümer (10), Kirchengemeinden (1) und Wohlfahrtsverbände (1).
Durch Verhandlungen von Vertretern der Stadt und karitativen Trägern konnten Absprachen über Betreuungspauschalen für Grundleistungen erzielt werden. Die Entgelte für diese Grundleistungen liegen zwischen 18 und 22 EUR pro Monat und ent-
144
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
sprechen von der Aufgabenstruktur den Grundserviceangeboten aus dem Qualitätssiegel „Betreutes Wohnen NRW“13. Es hat sich dabei gezeigt, dass nach einer Übergangszeit regelmäßige Sprechstunden seltener in Anspruch genommen werden,
sondern lediglich Sonderaktivitäten höher frequentiert werden.
7.3.
Nachfrageanalyse
Im Folgenden wird das Potenzial für Service-Wohnanlagen und für betreute Wohnungen mit niedrigschwelligem Betreuungsangebot für die Stadt Hamm berechnet.
Dabei wird ebenfalls auf die bereits erwähnten Ergebnisse der repräsentativen Befragung älterer Menschen zurückgegriffen.
Grundsätzlich ist bei der Bestimmung der Nachfrage älterer Menschen jedoch zu
beachten, dass ältere Menschen besonders hohe Anforderungen an die Qualität von
Standorten stellen. Ältere Menschen legen großen Wert auf die fußläufige Erreichbarkeit von Infrastrukturen – kleinteiliger Einzelhandel, Ärzte, Apotheken. Darüber
hinaus spielt auch das Wohnumfeld eine große Rolle bei der Standortwahl: Sicherheit, Sauberkeit und ein angenehmes nachbarschaftliches Umfeld sind die Faktoren,
worauf ältere Menschen besonders achten.
Folgende Annahmen werden den Berechnungen zu Grunde gelegt:
Betreute Wohnungen
13
•
Im Rahmen der Analyse wird die Betrachtung auf die Zielgruppen Paare ohne Kinder und Singles in einem Alter zwischen 70 und 85 Jahre
beschränkt. In Hamm gibt es in dieser Zielgruppe zurzeit ca. 13.000
Haushalte.
•
Diese Wohnform richtet sich an ältere Haushalte ohne und mit leichten
Hilfe- und Pflegebedarfen.
•
Für diese Wohnform kommen vor allem aktive und gemeinschaftsorientierte Haushalte in Frage. Hiervon leben in Hamm zurzeit ca. 6.300
Haushalte in der entsprechenden Zielgruppe.
•
Auch hier wird von einer generellen Umzugsbereitschaft von 29 % ausgegangen.
•
Für diese Wohnform entscheiden sich rd. ein Viertel der umzugsbereiten älteren Haushalte. Für Hamm ergibt sich daraus ein Potential von
Nach derzeitigem Erkenntnisstand steht zu erwarten, dass das Gütesiegel um das Vorhandensein eines Hausnotrufes erweitert wird. Dieses zusätzliche Angebot würde allerdings zu einer
deutlichen Verteuerung führen, so dass im Interesse einer bezahlbaren Grundpauschale geprüft
werden sollte, inwieweit das Grundangebot in diesem Punkt hinter den Anforderungen des Gütesiegels zurückbleiben kann.
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
145
450 Wohnungen für betreute Wohnungen mit einem niedrigschwelligen
Betreuungsangebot.
Bei dieser Vorgehensweise werden Mieter- und Eigentümerhaushalte gemeinsam
betrachtet. Die Nachfrage konzentriert sich bei dieser Angebotsform nicht nur auf
den Nahbereich, d.h. auf eine Siedlung oder einen Stadtteil, sondern bezieht sich auf
die Gesamtstadt.
Ein weiterer Aspekt muss berücksichtigt werden: Das ermittelte Potenzial muss auf
verschiedene Preissegmente heruntergebrochen werden, denn nicht alle Haushalte
kommen für die unterschiedlichen Segmente in Frage.
Für das gehobene Preissegment wurde eine Potenzialberechnung für ServiceWohnungen mit integriertem hochwertigem Dienstleistungsangebot errechnet:
Service-Wohnen
•
Im Rahmen der Analyse wird die Betrachtung auf die Zielgruppen Paare ohne Kinder und Singles in einem Alter zwischen 60 und 75 Jahre
beschränkt. In Hamm gibt es in dieser Zielgruppe zurzeit 18.200 Haushalte.
•
Diese Wohnform richtet sich an ältere Haushalte ohne Hilfe- und Pflegebedarf.
•
Aufgrund des gehobenen Preisniveaus dieser Wohnform kommen nur
Haushalte mit einem entsprechenden Einkommen in Frage. Bei den
Singles kommen erst Haushalte mit einem Einkommen ab 1.100 Euro
und bei den Paaren ohne Kinder nur Haushalte mit einem Einkommen
ab 2.000 Euro in Frage. Hier leben in Hamm 8.160 Haushalte.
•
Für diese Wohnform kommen vor allem aktive und gemeinschaftsorientierte Haushalte in Frage. Für Hamm verbleiben dann noch 4.000 Haushalte.
•
Auch hier wird von einer Umzugsbereitschaft von 29 % ausgegangen
•
Für diese Wohnform entscheiden sich 12 % der umzugsbereiten Haushalte. Für Hamm ergibt sich somit ein Potential von zurzeit 140 Wohnungen für betreute Wohnungen mit einem niedrigschwelligen Betreuungsangebot. Bis zum Jahr 2020 wird sich dieses Potenzial auf 160
Haushalte erhöhen.
Heimverbundene Wohnungen
Von den oben aufgeführten Wohnformen kann man die heimverbundenen Wohnungen unterscheiden. Es handelt sich hierbei um Altenwohnungen, die als selbständige
Wohnform einem Heim angegliedert sind, über das dann auch unterschiedliche Ser-
146
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
viceangebote in Anspruch genommen werden können. Darüber hinaus haben die
Wohnungsinhaber die Sicherheit, für den Fall einer Pflegebedürftigkeit in diesem
Heim versorgt zu werden.
•
Für die Nachfrageanalyse wird davon ausgegangen, dass Personen
(Paare und Singles ohne Kinder) im Alter von 70 bis 85 Jahren für eine
solche Wohnform infrage kommen.
•
Die Zahl der Singles und Paare ohne Kinder zwischen 70 und 85 Jahre
beträgt in Hamm zurzeit 13.000.
•
Bis zum Jahr 2020 wird die Zahl der Singles und Paare ohne Kinder
zwischen 70 und 85 Jahre um 2.060 Personen auf 15.100 zunehmen.
•
Für eine solche Wohnform werden sich vor allem ambulant Pflegebedürftige Personen entscheiden. Somit bleiben noch 900 Haushalte übrig.
•
Eine heimverbundene Wohnung kommt vor allem für gemeinschaftsorientierte und familienorientierte Haushalte in Frage: 602 Haushalte.
•
Bei diesem Produkt handelt es sich vor allem um ein Pusch-Produkt, in
das die älteren Menschen umziehen müssen, weil sie den Anforderungen der häuslichen Wohnsituation nicht mehr gewachsen sind und der
Verbleib in der alten Wohnung daher nicht mehr möglich ist.
•
Von den 602 Haushalten kommen 30% für eine solche Wohnform infrage (180 Haushalte).
7.4.
Handlungsempfehlungen
zur
Neuerrichtung
Wohnanlagen und betreuten Wohnungen
von
Service-
•
In allen Preissegmenten sind in den kommenden 10 Jahren zusätzliche
Angebote zu schaffen.
•
Im unteren wie auch oberen Preissegment kann aufgrund des vorhandenen Nachfragepotenzials der Neubau von Service-Wohnanlagen
empfohlen werden.
•
Um die Produktion von Unter- und Überkapazitäten bei der Errichtung
von Service-Wohnanlagen zu vermeiden und eine bedarfsgerechte Planung zu realisieren, ist die Marktbeobachtung der Wohnberatung bei
der Stadtverwaltung Hamm fortzusetzen und auszubauen.
•
Für Seniorenhaushalte mit sehr geringem Monatseinkommen von unter
650 Euro bei einem Einpersonenhaushalt und unter 1.000 Euro bei einem Zweipersonenhaushalt wird es sehr schwierig, ein bezahlbares
Angebot an Service-Wohnungen zu schaffen. Die entsprechenden
Wohnungsangebote dürfen in diesen Fällen die Grenze von 4 Euro/qm
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
147
Nettokaltmiete und einer Betreuungspauschale von rund 25 Euro pro
Monat nicht überschreiten.
7.4.1.
Orientierungswerte für die Gebäude-/Wohnungsausstattung im
Service-Wohnen
•
Service-Wohnungen sollten mehrheitlich in übersichtlichen, kleindimensionierten Gebäuden angeboten werden. Empfohlen wird eine Größenordnung von maximal 30 Wohnungen.
•
Lediglich im oberen Preissegment ist aus wirtschaftlichen Gründen
(Vorhaltung von umfangreicheren Service-Einrichtungen wie z.B. Therapieräume) eine kompaktere Wohnanlage notwendig, die aber nicht
mehr als rund 80 Wohnungen umfassen sollte.
•
Große Gemeinschaftsanlagen sind nur sinnvoll, wenn eine ständige
Bewirtschaftung – z. B. in Form eines Cafes und eines kulturellen und
Freizeitangebotes – gewährleistet ist. Überdimensionierte, funktionsleere Gemeinschaftseinrichtungen (sog. offene Kommunikationsbereiche)
sind zu vermeiden. Bei kleineren Wohnanlagen bieten sich anstatt großer Gemeinschaftsräume z.B. offene Eingangsbereiche an, die Gelegenheit zum Aufenthalt bieten.
•
Die Wohnungen von Single-Haushalten sollten getrennte Funktionsbereiche aufweisen. 1-Raum-Appartments werden zukünftig von einer
immer geringer werdenden Anzahl älterer Haushalte akzeptiert. Bei den
Wohnungen kommt es eher auf eine altersgerechte Grundrissgestaltung mit ausreichenden Bewegungsflächen als auf die absolute Wohnfläche an.
Die Nachfragepräferenzen hängen eng mit dem angestammten Siedlungstyp zusammen. Im Durchschnitt möchten rund 50% der Umzugsbereiten im gewohnten
Umfeld bleiben, aber die Hälfte sucht bei einem Umzug in eine altersgerechte Wohnform bewusst einen anderen Standort.14 In Hamm ist die Situation etwas anders, hier
hat der Quartiers- bzw. Stadtteilbezug bei der Standortwahl der älteren Menschen
einen größeren Einfluss.
7.4.2.
Handlungsempfehlungen für Standorte des Service-Wohnens
•
Der Wohnstandort für eine Service-Wohnanlage sollte in jedem Fall eine gute infrastrukturelle Ausstattung besitzen. Standorte außerhalb der
14
Vgl. Heinze, Rolf G. u.a. (1997): Neue Wohnung auch im Alter. Folgerungen aus dem demographischen Wandel für Wohnungspolitik und Wohnungswirtschaft. Schader-Stiftung Darmstadt
(Hg.), Schriftenreihe Gesellschaftswissenschaften – Praxis. Darmstadt.
148
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
Siedlungsschwerpunkte auf der „grünen Wiese”sind zu vermeiden, da
sie nicht den Anforderungen älterer Menschen entsprechen. Versorgungseinrichtungen des täglichen Bedarfs sollten in fußläufiger Entfernung vorhanden sein (Bankinstitut, Einkaufsmöglichkeiten, Frisör, Arzt
usw.)
•
Mindestens rund die Hälfte des Bedarfs an Service-Wohnanlagen sollte
in kleineren Anlagen bis zu 30 WE in den Siedlungsschwerpunkten mit
hohem Anteil älterer Menschen errichtet werden.
•
Standorte in der Nähe zu einem Pflegeheim sind ebenfalls zu präferieren, um in einem Verbundkonzept eine Reihe von Vorteilen zu realisieren: (1) ein differenziertes Dienstleistungsangebot, das den Bewohnern
gewährleistet, auch bis zum Lebensende in der Einrichtung verbleiben
zu können. (2) Höhere finanzielle Spielräume für die Betreiber, da sie
Personal und Dienstleistung besser auslasten und größere Mengeneffekte erzielen können (z.B. bei Krankenpflege, beim Mahlzeitenservice,
bei Reinigungsdiensten usw.).
•
Bei größeren Wohnanlagen sollte letztendlich eine Mikrostandortanalyse Sicherheit über die Attraktivität und Marktgängigkeit eines Standortes geben: Durch Expertengespräche, Begehung und Wanderungsanalyse lässt sich klären, ob ein Standort über genügend Ausstrahlungskraft auf andere Stadtteile verfügt bzw. vor Ort ein Nachfragepotenzial
vorhanden ist. Zu vorteilhaften Mikrostandortfaktoren gehören:
•
Gute Anbindung an den ÖPNV zum Stadtzentrum,
•
ansprechendes äußeres Erscheinungsbild des Wohnquartiers,
•
sichere fußläufige Anbindung an Versorgungseinrichtungen des täglichen und periodischen Bedarfs (Nähe 500 m usw.),
•
Nähe zu Erholungs- und/oder Freizeiteinrichtungen (Wanderwege, Cafes, Parks usw.),
•
heterogene Altersstruktur, keine altersspezifische Ghettobildung im
Wohnquartier,
•
durchschnittliche bis sehr gute Sozialstruktur des Wohnquartiers,
•
keine oder geringe Lärmbeeinträchtigungen durch Gewerbebetriebe,
Verkehr, u.a.
•
Zur Vermeidung von Fehlplanungen ist die enge Kooperation von
Wohnberatung der Stadt Hamm und dem Bauordnungs- sowie dem
Planungsamt fortzusetzen.
InWIS F & B
7.4.3.
•
Handlungskonzept Wohnen 2015
149
Handlungsempfehlungen zur Wohnumfeldgestaltung
Das Wohnumfeld einer Service-Wohnanlage ist auf die Anforderungen
und Bedarfe älterer und bewegungseingeschränkter Haushalte auszurichten. Hierzu gehören z.B.:
• behindertengerechte Wege (breite Bürgersteige, Bordsteinabsenkungen,
ebener Bodenbelag usw.),
• Rampen,
• ausreichende Beleuchtung der Wege und Grünanlagen, nahe gelegene
und attraktive Grünflächen,
• ausreichende Sitzgelegenheiten.
7.5.
7.5.1.
Exkurs: Alten- und Pflegeheime
Bestandsanalyse
Das Alten- und Pflegeheimangebot in Hamm setzt sich zusammen aus 17 vollstationären Einrichtungen, die über das gesamte Stadtgebiet verteilt sind. In diesen Einrichtungen stehen insgesamt 1.557 Pflegeplätze zur Verfügung. Der Stadtbezirk Mitte weist mit 323 Pflegeplätzen die höchste Anzahl an Plätzen in den einzelnen Stadtbezirken auf. Eigentümer der Alten- und Pflegeheime sind Wohlfahrtsverbände, private Eigentümer und Kirchengemeinden.
Die Anzahl der Pflegeplätze in den einzelnen Alten- und Pflegeheime ist sehr unterschiedlich. Das Hospiz verfügt über sechs Plätze, der größte Anteil (neun) hat 50 bis
80 Plätze, drei Einrichtungen haben 80 bis 110 Plätze und vier Einrichtungen haben
mehr als 110 Pflegeplätze.
7.5.2.
Nachfrageanalyse - Berechnung des Bedarfes nach stationären
Pflegeplätzen
Die Zielgruppe für die stationäre Pflege konzentriert sich seit der Einführung der
Pflegeversicherung im Wesentlichen auf die Personen, die als pflegebedürftig gemäß
der gesetzlichen Pflegeversicherung anerkannt sind. Daher kann für die Abschätzung der zukünftigen Nachfrage die Pflegefallwahrscheinlichkeit eingesetzt werden.
Die in der folgenden Grafik abgebildeten Quoten beruhen auf einer Auswertung der
Daten der sozialen und privaten Pflegeversicherung, die das Deutsche Institut für
Wirtschaftsforschung (DIW) im Jahr 1999 durchgeführt hat. Es handelt sich hierbei
um Daten zur tatsächlichen Inanspruchnahme der verschiedenen Leistungsarten der
gesetzlichen Pflegeversicherung.
150
Handlungskonzept Wohnen 2015
Abb. 49
InWIS F & B
Prävalenzquoten für stationäre Pflege
Alter
Stufe I
Stufe II
Stufe III
Insgesamt
0 bis 60
0,08
0,02
0,02
0,11
60 bis 70
0,2
0,15
0,09
0,43
70 bis 75
0,35
0,42
0,23
1,01
75 bis 80
0,84
1,15
0,6
2,58
80 bis 85
2,02
2,83
1,37
6,22
85 bis 90
4,24
6,17
2,83
13,25
90 und älter
6,59
12,23
6,28
25,1
Aus der Tabelle wird deutlich, dass die Wahrscheinlichkeit, stationär pflegebedürftig
zu werden, mit steigendem Alter überproportional stark zunimmt. Ab einem Alter von
75 Jahren erreichen die Quoten nennenswerte Größenordnungen. Die Schwerstpflegebedürftigen der Pflegestufe III rekrutieren sich i.d.R. in der Altersgruppe der 85 und
älteren. Von allen Pflegebedürftigen werden derzeit ca. 2/3 ambulant bzw. teilstationär versorgt, und ca. 1/3 stationär.
Setzt man diese Quoten in Beziehung zur Hammer Bevölkerung, so wird deutlich,
dass die Zahl der Pflegebedürftigen in Hamm bis zum Jahr 2020 um ca. 45% steigen
wird. Der heutige Anteil der teilstationär untergebrachten bzw. ambulanten betreuten
an allen Pflegebedürftigen wurde konstant gehalten. Die steigende Lebenserwartung
und sinkende familiäre Hilfepotenziale sind jedoch ein Indiz dafür, dass sich der Anteil der stationär Pflegebedürftigen an allen Pflegebedürftigen eher erhöhen wird.
Insofern stellt die Prognose, die das derzeitige Inanspruchnahmeverhalten konstant
hält, eine eher vorsichtige Schätzung dar.
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
Abb. 50
151
Prognose der Zahl pflegebedürftiger Senioren in Hamm
Progn ose der Za h l pflegeb edürft iger Sen ioren in Ham m
Stand 31.12 des jeweiligen Jahres
vollstationär
ambulant und teilstationär insgesamt
6 .0 0 0
5 .0 0 0
3.764
3.842
3.933
4.044
4.167
4.275
4.377
4.476
4.594
4.689
4.762
4 .0 0 0
3 .0 0 0
2.970
2.909
2.842
2.767
2.695
2.635
2.582
3.437
3.390
3.341
5.137
20
20
20
20
20
20
20
20
20
1.696
20
20
1.671
20
20
1.580
1.640
1.444
1.604
1.405
1.557
1.363
1.530
1.321
1.491
1.275
20
1.204
5.064
20
1.179
1.235
4.984
20
2 .0 0 0
4.888
3.281
3.238
3.201
3.157
3.101
3.028
4.821
1 .0 0 0
0
20
19
18
17
16
15
14
13
12
11
10
09
08
07
06
05
© InW IS F&B Gmb H 2005
Quelle: eigene Berechnungen
Wie die Grafik zeigt, wird sich die Zahl der stationär Pflegebedürftigen insgesamt bis
2020 um ca. 45% erhöhen. Dies hängt mit der zukünftigen Altersstruktur der Pflegebedürftigen zusammen: Insbesondere Hochaltrige – deren Zahl bis zum Jahr 2020
deutlich steigen wird – nehmen aufgrund der Schwere der Pflegebedürftigkeit überproportional stark die stationäre Pflege in Anspruch. Die Enquete-Kommission zur
Zukunft der Pflege (Landtag NRW 2005) kommt in Ihrem Endbericht bei einer linearen Projektion der Zahlen auf der Basis der LDS-Erhebung vom 15.12.2001 zu fast
identischen Bedarfszahlen für Hamm. Wie auch bei der Bundesstatistik ist dabei allerdings die Nutzung von Pflegeplätzen von Bewohnern unterhalb der Pflegestufe I
sowie regionale Versorgungsdisparitäten (Wegzugs-/Zuzugssalden) zwischen den
Kreisen und kreisfreien Städten unberücksichtigt geblieben. Bei 129 von auswärts
aufgenommenen Heimbewohnern mussten rd. 650 Einwohner der Stadt Hamm außerhalb der Stadt (davon allein ca. 180 in den Kreis Soest) auswärts untergebracht
werden (Stand: 15.12.2001). Auf Grund der in den letzten Jahren gestiegenen Pflegeplätze ist die Zahl der auswärtigen Unterbringungen dann jedoch deutlich gesunken.
Vergleicht man die Bedarfsschätzungen mit der tatsächlichen Inanspruchnahme von
stationären Pflegeplätzen zeigt sich deshalb ein etwas anderes Bild. Die Stadt Hamm
152
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
verfügt derzeit über 1.557 stationäre Pflegeplätze und damit weit mehr als rechnerisch – die Bedarfsschätzung weist für das Jahr 2005 einen Bedarf von 1.179 Plätzen
auf – notwendig wären.
Derzeit gibt es dennoch wieder vermehrt geringfügige Wartelisten, in Notfällen ist
aber sofort ein Heimplatz in der Stadt Hamm zu bekommen, so dass insgesamt von
einer sehr guten Auslastung gesprochen werden kann. Offenbar ist die Inanspruchnahme vollstationärer Pflegeeinrichtungen in größeren Städten höher als in vor allem
ländlich strukturierten Regionen, wo die notwendige Pflege häufiger noch von den
Familien geleistet wird.
Das Monitoring, das die Stadt Hamm alle zwei Jahre im Pflegemarkt durchführt und
in dem die Angebots- und Nachfragesituation untersucht wird, zeigt, dass
• sich die Marktsituation derzeit sehr ausgeglichen darstellt, wenngleich es
für eine Reihe von Pflegeheimen Wartelisten gibt,
• derzeit immer noch mehr pflegebedürftige Hammer Bürger in Pflegeheime anderer Kommunen abwandern als aus anderen Regionen nach
Hamm kommen und
• es Interesse seitens der Pflegeheimanbieter gibt, das Angebot an Pflegeplätzen in Hamm weiter zu erhöhen.
Überträgt man die durch den demographischen Wandel zu erwartende Steigerung
der stationär Pflegebedürftigen bis zum Jahr 2020 um etwa 45 Prozent auf die aktuelle Nachfragesituation, ergibt sich daraus eine Nachfrage nach Pflegeplätzen bis
zum 2020 von rd. 2.250 Plätzen. Die tatsächliche Inanspruchnahme von Pflegeplätzen wird sich demnach in einem Korridor von 1.700 bis 2.250 Pflegeplätzen bewegen.
Welche Nachfrage sich tatsächlich im Jahr 2020 einstellen wird, hängt neben dem
medizinischen Fortschritt und dem künftigen Inanspruchnahmeverhalten der Menschen auch davon ab, wie sich die gesetzlichen Rahmenbedingungen in Zukunft
verändern werden. Einen weiteren wichtigen Einfluss auf die Nachfrage wird künftig
auch der Pflegebedarf von älteren Migrantenhaushalten haben, der heute überwiegend noch von den Familien geleistet wird.
Aufgrund der Ungewissheit über die zukünftige Entwicklung des Pflegemarktes sollte
die Stadt Hamm in jedem Fall das Monitoring, das seit 1995 jährlich und seit 2001
alle zwei Jahre einen aktuellen Überblick über die Entwicklung von Angebot und
Nachfrage gibt, fortführen und auf dieser Grundlage eine den örtlichen Anforderungen entsprechende und die Tragfähigkeit berücksichtigende pflegerische Angebotsstruktur sicherstellen.
InWIS F & B
8.
Handlungskonzept Wohnen 2015
153
Handlungsfeld wohnungsnahe Infrastruktur
Infrastrukturen sind für die Qualität eines Wohnstandortes von maßgeblicher Bedeutung. Gespräche mit Investoren zeigen auch, dass die Qualität der Infrastrukturen ein
wichtiger Indikator für Investitionsentscheidungen ist. Somit stellen die Schaffung und
der Erhalt selbiger wichtige Bestandteile erfolgreicher Stadtentwicklungspolitik dar.
Das Themenfeld wohnungsnahe Infrastrukturen ist, wie der gesamte Prozess des
demographischen Wandels, durch quantitative und qualitative Aspekte gekennzeichnet. Es gilt zwischen allgemeinen Infrastrukturen für die gesamte Bevölkerung einer
Stadt, z.B. Abwasserkanäle oder Straßen, und zielgruppenspezifischen Infrastrukturen, z.B. Kindertagesstätten oder Altenheime, zu unterscheiden. Die allgemeinen
Infrastrukturen weisen einen hohen Anteil fixer Kosten auf und sind in ihrer Kapazität
nicht flexibel, so dass rein quantitative Veränderungen der Einwohnerzahl zu direkten
Veränderungen der Kosten pro Kopf führen. Allerdings sind diese Infrastrukturen nur
bedingt durch die qualitativen Veränderungen der Bevölkerungsstruktur, d.h. in erster
Linie der Alterung der Gesellschaft, betroffen. Zielgruppenspezifische Infrastrukturen
weisen in der Regel höhere Anteile variabler Kosten auf und können in ihrer Kapazität besser an die Bedarfe angepasst werden. Erwartungen der Vergangenheit, auf
sinkende Bevölkerungszahlen, bzw. sich verändernde Bedarfe in Folge der Alterung
der Gesellschaft eine rein quantitative Anpassung vorhandener Infrastrukturen vorzunehmen sind aus heutiger Sicht abzulehnen. Vielmehr tritt – analog zum Geschehen am Wohnungsmarkt – die Frage der Qualität verstärkt in den Vordergrund, so
dass frei werdende Kapazitäten nicht zum Rückbau, sondern zur Stärkung von Qualitäten verwendet und auch bei steigenden Bedarfen Qualitätsmerkmale berücksichtigt
werden müssen.
Ein weiterer zu berücksichtigender Aspekt ist die lokale Verankerung der Infrastrukturen. Dem Sinn des Wortes entsprechend, sollten wohnungsnahe Infrastrukturen immer am Wohnstandort angekoppelt sein. Ein ausreichendes Angebot auf gesamtstädtischer Ebene ist damit nicht mit einer ausreichenden Versorgung aller Bürger im
Stadtgebiet gleichzusetzen.
8.1.
Allgemeine Infrastrukturen
Allgemeine Infrastrukturen sind in der Regel durch einen Rückgang der Bevölkerung
am Stärksten betroffen, da sie zielgruppenunspezifisch ein für alle Einwohner gleiches Angebot darstellen. Problematisch ist hierbei vielfach der Kostenaspekt, der
angesichts eines hohen Fixkostenanteils bei sinkender Bevölkerungszahl die Kosten
pro Kopf stark ansteigen lässt. Insbesondere städtische Einrichtungen und Aufgaben
– die oftmals als kostendeckende Einrichtungen die steigenden Kosten pro Kopf di-
154
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
rekt an die Bevölkerung weitergeben müssen – sind hiervon betroffen. Beispielhaft
seien
•
Abwasserentsorgung,
•
Friedhofswesen,
•
Straßenreinigung und
•
Winterdienst
genannt. Kosteneinsparungen durch Qualitätsreduzierung sind hier vielfach kaum zu
realisieren. Dieser Bereich verdeutlicht, wie wichtig es auch finanziell für eine Stadt
ist, die Bevölkerungszahl konstant zu halten und sich nicht schicksalhaft prognostizierten Bevölkerungsrückgängen zu ergeben.
Ein wichtiger Aspekt öffentlicher Infrastrukturen einer Stadtverwaltung ist das Angebot an Bürgerberatung. Hier gilt abzuwägen zwischen dem Interesse, möglichst
wohnungsnahe Angebote bereitzustellen und dem Bürger bei Beratungsbedarf kompetent helfen zu können. Beratungsangebote in den Stadtteilen – am besten in Form
einer Verwaltungsnebenstelle – erfahren oftmals eine hohe Akzeptanz bei der Bevölkerung, die diese Einrichtungen als eine Aufwertung ihres Stadtteils wahrnimmt.
Wenngleich zu beobachten ist, dass die Nutzung dieser Einrichtung hinter dem ihr
zugeschriebenen Stellenwert zurückbleibt.
Allgemeine Beratungs- und Hilfeangebote – sog. Bürgerämter – sind in der Regel für
Probleme des Alltags, z.B. Personalausweis beantragen, vollkommen ausreichend.
Allerdings sind diese Einrichtungen für fachspezifische Fragen nicht geeignet. Hierzu
ist eine Verweisung an die verwaltungsinternen Experten notwendig. Deren Beratungsangebote können naturgemäß nur zentral angeboten werden. Im Interesse einer größtmöglichen Bürgerfreundlichkeit sollten folgende Aspekte berücksichtigt
werden:
• Möglichst wenige Beratungsstellen, um Irritationen und unnötige Wege
der Bürger zu verhindern.
• Bestmögliche Erreichbarkeit mit dem ÖPNV, d.h. zentral gelegen.
• Einfacher Zugang, d.h. nicht versteckt im Gebäude, sondern im Eingangsbereich und klar ausgeschildert.
• Möglichst lange Öffnungszeiten, was durch die größtmögliche Zentralisierung aller für die Beratung zuständigen Mitarbeiter erreicht werden
kann.
• Gute telefonische Erreichbarkeit.
Das technische Bürgerbüro in Hamm stellt in dieser Hinsicht eine gute Einrichtung
dar. Die Zusammenfassung der Themenkomplexe „Planen-Bauen-Wohnen“ unter
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
155
einem Dach stellt dabei nicht nur ein gutes Angebot für die Bürger, sondern auch für
potentielle Investoren dar. Die Möglichkeit einer kompakten Beratung aus einer
Hand, ohne die oftmals üblichen Verweise an andere Zuständigkeiten, stellt einen
wichtigen Wettbewerbsfaktor dar. Die ständige Anbindung und der Informationsaustausch mit der Sozialverwaltung sind hierbei ebenfalls von maßgeblicher Bedeutung.
Es ist zu überprüfen inwieweit weitere Beratungsangebote - insbesondere zielgruppenorientiert im Bereich „Wohnen im Alter“- hier integriert werden können.
8.2.
Kindertagesbetreuungseinrichtungen
Die Schaffung bzw. Vorhaltung von Einrichtungen der Kinderbetreuung stellen für
viele Wohnungsnachfrager, insbesondere Familien mit Kindern, ein zentrales Infrastrukturmerkmal dar. Erfolgreiche Projektentwicklungen im Eigenheimsegment sind
daher darauf angewiesen, dass sowohl Kindertagesbetreuungseinrichtungen als
auch Grundschulen in der Nähe der Standorte befinden, um die spätere Vermarktung
nicht zu gefährden.
Eine ausführliche Konzeptentwicklung bezüglich der Infrastruktur der Kindertagesbetreuungseinrichtungen kann und soll an dieser Stelle nicht erfolgen. Für einen detaillierten Überblick über den aktuellen Sachstand und die Planungen wird auf die
Bedarfsplanung der Kindertagesbetreuung der Stadt Hamm verwiesen.
Angesichts knapper öffentlicher Kassen werden in Folge rückläufiger Geburtenzahlen freiwerdende Kapazitäten im Bereich der Kindertagesbetreuung vielerorts genutzt, um Einrichtungen zu schließen und somit Mittel einzusparen. Dieses Vorgehen
ist aus Sicht der Attraktivität eines Wohnstandortes klar abzulehnen. Analog zu den
sich selbstverstärkenden negativen Folgen zu großen Leerstandes in einem Quartier
sendet die Schließung von Betreuungseinrichtungen fatale Signale bezüglich der
Zukunftsfähigkeit eines Standortes aus. Nicht nur vor dem Hintergrund neuer Gesetzgebungen hinsichtlich der Betreuung unter Dreijähriger sollten die freiwerdenden
Ressourcen vielmehr genutzt werden Qualitätsverbesserungen und Angebotsausweitungen vorzunehmen. Entsprechende Beschlüsse der zuständigen politischen
Gremien liegen in Hamm vor, sodass die Anpassungen bedarfsgerecht erfolgen werden.
Ein umfangreiches Angebot der Kinderbetreuung ist für junge Familien ein maßgeblicher Standortfaktor. Der eingeleitete Prozess „familienfreundliche Stadt“ist in diesem
Zusammenhang als wichtiger Baustein der Stärkung des Standorts zu verstehen. Im
Wettbewerb mit dem Umland ist die Kinderbetreuung einer der wichtigen Standortfaktoren um junge Familien an einen Wohnstandort zu holen bzw. sie zu halten. Dem
Ausbau der unter Dreijährigen Betreuung wird dabei in Zukunft eine wesentliche Aufgabe zukommen. Angesetzte Bedarfsquoten von 20% in den drei Jahrgängen wer-
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Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
den hierbei mittel- bis langfristig sicherlich überschritten, so dass ein Rückbau der
Gebäude oder die Veräußerung zum jetzigen Zeitpunkt nicht empfohlen werden
kann.
Wichtig ist auch in diesem Bereich auf eine regionale Ausgeglichenheit des Angebotes – sowohl quantitativ als auch qualitativ – zu achten.
8.3.
Schulen
Wie auch die Kindertagesbetreuungseinrichtungen, sind auch die Schulen durch den
Geburtenrückgang betroffen. Aus Sicht der Stadt ist hierbei in erster Linie die Frage
des Erhaltes möglichst vieler Schulstandorte zu stellen. Auch im Schulbereich deutet
sich eine durch den Gesetzgeber vorgegebene Ausweitung des Leistungsspektrums
hin zur Ganztagsschule an. Anders als im Bereich der Kindertagesbetreuungseinrichtungen, die durch die Berücksichtigung der unter Dreijährigen Betreuung auch zahlenmäßig mehr Kinder zu betreuen haben, ist die Ganztagsschule lediglich eine zeittechnische Ausweitung. Die Ausweitung der Schulen zu Ganztageseinrichtungen
geht mit dem Bedarf einer Essensversorgung über Mittag und weiterer Ausstattung
für den Nachmittagsbereich einher. Alternative Betreuungsformen, z.B. Arbeitsgemeinschaften, bedingen dabei z. T. andere Räumlichkeiten als sie bereits jetzt zur
Verfügung stehen.
Es gilt somit abzuwägen, inwieweit die entstehenden Investitionsbedarfe an allen
Schulstandorten getätigt werden, oder ob angesichts abzusehender Schülerrückgänge einzelne Schulstandorte aufgegeben werden sollten. Die Aufgabe einzelner
Schulstandorte würde, neben der Möglichkeit anstehende Investitionen auf die anderen Standorte zu konzentrieren, Mittel in der Gebäudeunterhaltung einsparen sowie
die Gebäude, respektive die Grundstücke, für alternative Nutzungen oder Verwertungen verfügbar machen. Dem entgegen steht das Interesse, eine möglichst wohnortnahe Versorgung der schulpflichtigen Kinder zu gewährleisten, da auch dies –
vornehmlich im Grundschulbereich – ein wichtiger Standortfaktor für einen Stadtteil
ist.
Für die Aufrechterhaltung eines zuverlässigen Schulbetriebes sind – bei dem aktuellen Schlüssel von gut 24 Schülern pro Klasse – knapp 50 Schüler pro Jahrgang in
einem Grundschulbezirk notwendig, um ein Schule zweizügig betreiben zu können.
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
Abb. 51
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Prognostizierte Entwicklung der Geburtenzahlen im Positivszenario
E n t w ick lu n g der Gebu rten zah len im Positiv szen ario
jeweils zum 31.12. eines jeden Jahres
2 0 0 3 bis 2 0 2 0
Mitte
400
Uentrop
Rhynern
Pelkum
Herringen
B ockum-Hövel
Heessen
Stand 1. Januar
des jeweiligen Jahres
350
300
250
200
150
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04
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05
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06
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Quelle: eigene Berechnungen
Die Prognose der Geburtenzahlen im Positivszenario zeigt, dass, wenn es gelingt
auch in den nächsten Jahren Wanderungsgewinne in der Größe der jüngeren Vergangenheit zu erzielen, sich bezüglich eines Rückgangs von Schülerzahlen kein
Handlungsbedarf ergibt.
Betrachtet man jedoch die Entwicklung aus der natürlichen Bevölkerungsentwicklung
heraus, d.h. das Szenario ohne Wanderungen, dann ist auffällig, dass im Stadtbezirk
Mitte die Zahl der Neugeborenen pro Jahr um ca. 100 (knapp 30 %) bis zum Jahr
2020 zurückgehen würde. Diese Prognose zeigt, wie sehr insbesondere dieser
Stadtteil auf eine weiterhin positive Zuwanderung angewiesen ist.
158
Handlungskonzept Wohnen 2015
Abb. 52
InWIS F & B
Prognostizierte Entwicklung der Geburtenzahlen im Szenario
ohne Wanderung
E n t w ick lu n g d er G ebu rt en zah len Szen ario oh n e W an deru n g
jeweils zum 31.12. eines jeden Jahres
2 0 0 3 bis 2 0 2 0
Mitte
400
Uentrop
Rhynern
Pelkum
Herringen
Bockum-Hövel
Heessen
Stand 1. Januar
des jeweiligen Jahres
350
300
250
200
150
100
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Quelle: eigene Berechnungen
8.4.
Nahversorgung
Die Auswirkungen der demographischen Veränderungen auf die Nachfrage nach
Infrastrukturleistungen sind vielfach noch nicht hinreichend erkannt. Klar ist aber bereits heute, dass sowohl die schrumpfende Bevölkerungszahl als auch die Altersstruktur der Gesellschaft die Güter- und Dienstleistungsnachfrage in Zukunft beeinflussen werden.
Dies gilt vor allem für die wohnortnahen Infrastrukturangebote in den Stadteilen und
Stadtbezirken, in denen sich die Schrumpfungs- und Alterungsprozesse sehr viel
deutlicher und schneller vollziehen als auf Ebene der Gesamtstadt. In den zentralen
Citybereichen werden die demographischen Auswirkungen auf die Infrastruktur vielfach überlagert durch konjunkturelle Aspekte, andere Konsumgewohnheiten und
neue Produkte, wenngleich auch hier durch die Alterung der Gesellschaft andere
Konsum – und Verhaltensmuster erkennbar werden. Insbesondere die wachsende
Gruppe der jungen, aktiven Älteren ist es gewöhnt, qualitativ hochwertige und
hochpreisige Waren und Dienstleistungen einzukaufen. Stadtmarketinginitiativen des
Landes Nordrhein-Westfalen bieten hier einen Hebel, um die Werbung für die Innen-
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
159
städte auch auf diese Klientel aktiv zu erweitern. In einigen Stadtmarketingkonzepten
wird diese zukunftsgewandte Komponente auch bereits aufgenommen: Erkennbare
Sicherheit (z.B. durch ansprechbares Wachpersonal) in der Innenstadt, kostenlose
Transportmöglichkeiten für die Einkäufe, kurze Wege, gut ausgebauter Nahverkehr
und Traditionsgeschäfte sind die Pluspunkte, die Innenstädte im Fokus behalten
müssen, um auch das ältere Kundenklientel an diese Einkaufs- und Verweilorte in
der Innenstadt zu binden.
Für die Wohnquartiere lassen sich dagegen keine allgemeingültigen Ableitungen
treffen. In einem Wohnquartier der 50er und 60er Jahre, das sowohl durch eine
schrumpfende Bewohnerzahl (aus den Familienhaushalten sind vielfach ältere Einund Zweipersonenhaushalte geworden) als auch durch eine Alterung der Bevölkerung gekennzeichnet ist, ergeben sich andere Infrastrukturnachfragen als für ein
wachsendes Einfamilienhausquartier am Rande der Stadt.
Dennoch lassen sich aus dem demographischen Wandel für die wohnortnahe Infrastrukturnachfrage einige allgemeingültige Aussagen treffen:
• die zunehmende Alterung der Bevölkerung unterstützt das Konzept einer
wohnstandortnahen Verbrauchsgüterversorgung, hier ist insbesondere
mit einem Zusatzangebot von Lieferdiensten zu rechnen. Für den Einzelhandel bedeutet dies, Serviceleistungen zu integrieren. Bisher eigenständige, aber zukünftig nicht mehr allein tragfähige Angebote müssen
zwangsläufig zusammengelegt werden, sofern sie weiter bestehen sollen.
• für die wachsende Zahl der Single-Haushalte sind große Warengebinde
zunehmend uninteressant. Nachgefragt werden von dieser Gruppe häufig kleinere, dafür aber qualitativ hochwertigere Warenmengen. Gleichwohl muss man an dieser Stelle konstatieren, dass der Trend der derzeitigen Marktentwicklung ein anderer ist und die Tendenz der großen Einzelhandelskonzerne und Discounter eher in Richtung größerer Einheiten
mit mehr Fläche geht;
• der gesamtgesellschaftliche Wandel hat nicht nur die Alterung und
Schrumpfung der Bevölkerung, sondern auch ein Auffächern verschiedenster Lebensstilmuster zur Folge. Für kleinteilige Einzelhandelsstrukturen ergeben sich aufgrund einer raschen Anpassungsfähigkeit klare
Wettbewerbsvorteile.
• Nicht nur Menschen, die aufgrund ihres Alters in ihrer räumlichen Mobilität eingeschränkt sind, schätzen die wohnstandortnahe Lebensmittelversorgung. In ihrem Aktionsraum eingeschränkt sind ebenso Alleinerziehende, „Geringverdiener“ oder auch Kinder und Jugendliche. Die Versorgung im Nahbereich der eigenen Wohnung aber insbesondere auch
in der Nähe der Arbeitsstätte wird von allen Konsumenten als besonders
160
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
wünschenswert eingestuft. Die Bemühungen des Stadtplanungsamts,
mit Hilfe sog. Mini-Märkte diese Nische zu bedienen, können so zur
Steigerung der Qualitäten eines Standortes erheblich beitragen.
Die Effekte, die sich aus dem demographischen Wandel ergeben, müssen mit der
Bevölkerung kommuniziert und in realistische Strategien umgesetzt werden. Es muss
ein Bewusstsein dafür geschaffen werden, dass die Bevölkerung mit ihrem Konsumund Nachfrageverhalten zentral über den Erhalt der wohnortnahen Infrastruktur insgesamt entscheidet.
Hierfür sind langfristige und belastbare Prognosen für alle Aspekte der öffentlichen
Infrastruktur notwendig. Dazu fehlt es mitunter noch am ersten Schritt, der kontinuierlichen Datenerhebung und –aufbereitung. Um zu optimalen Infrastrukturangeboten
zu gelangen, ist eine differenzierte Bedarfsermittlung notwendig verbunden mit dem
Aufbau von entsprechenden Beobachtungssystemen und Datenbanken, die eine
differenzierte räumliche Analyse ermöglichen.
Die Stadt Hamm hat zur Stärkung dieses Handlungsfeldes im Jahr 2003 ein Einzelhandelskonzept erstellen lassen. Die dort vorgenommenen Analysen und Empfehlungen bieten gute und richtige Anhaltspunkte zur Stärkung der Nahversorgung. Insbesondere sollte an der Politik, hoch frequentierte Discounter in Nahversorgungsbereichen anzusiedeln, festgehalten werden. Diese Frequenzbringer können so vorhandenen Strukturen stärken.
Dienstleistungen für ältere Menschen
Dienstleistungen für ältere Menschen umfassen wesentlich mehr als Betreuungsund Pflegebedarfe von meist hochaltrigen älteren Menschen und sind auch nicht an
bestimmte, hochspezialisierte Wohnformen geknüpft. Die meisten Dienstleistungen
werden von denjenigen älteren Menschen nachgefragt, die in ihrer normalen, angestammten Wohnung leben. Zu den Leistungen zählen: Security-Leistungen, Gartenpflege, Einkaufsdienste, Haushaltshilfe, technische Hilfe, Schneeräumen, Betreuung
etc., die aus sehr individuellen Bedürfnissen entstehen. Die Nachfrage konzentriert
sich dabei nicht nur auf die abgesicherten und wohlhabenden Senioren, sondern
umfasst zunehmend auch Senioren mit mittleren Renteneinkommen.
Aus aktuellen Befragungen des InWIS von älteren Menschen ist zudem bekannt, das
die potentielle Nachfrage nach wohnbegleitenden Dienstleistungen ca. viermal so
hoch ist wie die momentane Inanspruchnahme: Rund ein Drittel aller Haushalte hat
Interesse an wohnbegleitenden Dienstleistungen; hohes Interesse zeigt sich hierbei
sowohl bei den Hochaltrigen, als auch bei „jungen“Älteren; in beiden Fällen ist die
Nachfrage bei den Singles besonders hoch.
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8.5.
Handlungskonzept Wohnen 2015
161
Ärzte
Ein ganz sensibler Bereich der wohnungsnahen Infrastruktur ist die Erreichbarkeit
eines Arztes. Während für Spezialisten, z.B. Zahnärzte, durchaus weitere Strecken in
Kauf genommen werden, ist das Vorhandensein eines Allgemeinmediziners in
Wohnortnähe für viele Mensche ein wichtiger Standortfaktor. Die Struktur Hamms
bedingt somit, dass auch in den kleineren Ortsteilen, die trotz ihrer Eingliederung in
das Stadtgebiet ihre kulturelle Eigenständigkeit bewahrt haben, ein großer Wunsch
nach dem Vorhandensein eines Arztes besteht.
Dieser Wunsch der Bevölkerung steht vielerorts im Gegensatz zum Wunsch der
praktizierenden Ärzte, die eine möglichst zentrale Lage ihrer Praxis mit dem Ziel eines möglichst großen Kundenstammes präferieren. Die Erfüllung dieser Präferenzen
hätte aber eine weitere Konzentration der Ärzteschaft auf die ohnehin gut ausgestatteten zentralen Lagen Hamms und eine deutliche Schwächung der Wohnqualität der
Außenbereiche zur Folge. Die Einflussnahmemöglichkeiten der Stadt auf diese Entwicklung sind begrenzt, da sie den Ärzten nicht weisungsbefugt sind. Dennoch existieren Handlungsansätze um ein weiterhin flächendeckendes Angebot an Allgemeinärzten zu gewährleisten. Hierfür muss frühzeitig der Dialog mit den einzelnen Ärzten
gesucht und Hilfsbereitschaft bei den etwaigen Problemen und Wünschen angeboten
werden. Erfahrungen aus anderen Städten und Kommunen zeigen, dass bereits der
Kontakt und das damit ausgestrahlte Signal der Akzeptanz und Wertschätzung der
Arbeit vor Ort zu einer höheren Standortbindung führen. Darüber hinaus ist die Stadt
in ihrer Funktion als Koordinator und Vermittler durchaus in der Lage bei der Lösung
von Standort- oder Mietpreisproblemen zu helfen. Neben der Stadt haben beispielsweise auch die Wohnungsunternehmen ein berechtigtes Interesse einen Arzt vor Ort
zu erhalten. Mangelnde Rendite einer Praxis aufgrund ihrer peripheren Lage kann so
beispielsweise durch die Bereitschaft zu Mietpreisnachlässen ausgeglichen werden.
162
9.
Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
Ausblick
Das hier vorliegende Gutachten analysiert den aktuellen Zustand des Hammer Wohnungsmarktes, zeigt zu erwartende Entwicklungen auf und gibt Empfehlungen, wie
diese zu begleiten und zu gestalten sind.
Generell zeigt sich der Hammer Wohnungsmarkt derzeit in einer sehr stabilen Verfassung. Trotz der sich allgemein abschwächenden Bevölkerungsdynamik, die bereits in vielen Ruhrgebietstädten zu zum Teil erheblichen Bevölkerungsverlusten
geführt hat, hat sich die Stadt Hamm frühzeitig auf diesen Wandel eingestellt und es
geschafft, dass die Bevölkerung seit einigen Jahren wieder steigt. Hierzu hat sicher
auch die aktive Baulandausweisung beigetragen, mit der sich die Stadt erfolgreich
gegen den Trend der Suburbanisierung gestellt hat. In allen Stadtbezirken standen
den Bürgern, entsprechend der starken Vor-Ort-Bezogenheit der Hammer, Flächen
zur Verfügung.
Der demographische Wandel hat aber nicht nur Auswirkungen auf die quantitative
Wohnungsnachfrage. Der Ausspruch „Wir werden weniger, älter und bunter“macht
deutlich, dass der demographische Wandel umfassender zu begreifen ist. Auch in
Hamm sind die Tendenzen der Alterung der Gesellschaft unverkennbar – hier hat die
Stadt in der Vergangenheit eine Vielzahl von altersgerechten Wohnprojekten initiiert
und begleitet – und auch die Migrantenhaushalte haben als Nachfragergruppe auf
dem städtischen Wohnungsmarkt erheblich an Bedeutung gewonnen.
Die Auswirkungen des demographischen Wandels werden sich in Zukunft noch weiter verstärken und in allen Segmenten des Wohnungsmarktes sichtbar werden. In
den einzelnen lokalen Teilmärkten kristallisieren sich immer kleinere Zielgruppen mit
speziellen Anforderungen an das Gut „Wohnen“ heraus. Auch die Beschaffenheit
bzw. das Ambiente der Wohnumgebung – des unmittelbaren Wohnquartiers und des
Stadtteils – spielen eine immer größere Rolle für die Wahl eines Wohnstandorts. Im
diesem Zuge schließen sich Angebotsüberhänge auf dem einen und hohe Nachfrage
auf einem anderen Teilmarkt nicht mehr aus: Während insbesondere altersgerechte
Wohnungen und Wohnungen in hochwertigen und urbanen Lagen auf eine gefestigte
Nachfrage stoßen, wird es auf der anderen Seite immer schwieriger, die gleichförmigen Massenbestände in den Siedlungen der 50er und vor allem der 70er Jahre zu
vermieten.
In dem zunehmenden Wettbewerb um Einwohner innerhalb der Region werden Qualität und Preis-Leistungsverhältnis verstärkt in den Vordergrund rücken. Im Rahmen
des Gutachtens konnten wir feststellen, dass die überaus meisten Wohnbauflächen
im Flächennutzungsplan diesen Anforderungen entsprachen. Darüber hinaus wurden
InWIS F & B
Handlungskonzept Wohnen 2015
163
auch Flächen identifiziert, die im Zuge der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans
nicht mehr und andere, die neu berücksichtigt werden sollten.
Die Beschäftigung mit den Wanderungsmotiven sowohl der fortziehenden als auch
der zuziehenden Haushalte sollte in Zukunft intensiviert werden. Die bereits stattfindende Wohnungsmarktbeobachtung ist angesichts der Erkenntnisse, die sie über
den Wohnungsmarkt und seine Entwicklungen bietet, selbstverständlich fortzuführen.
Eine Reihe aktueller und geplanter Projekte der Stadt Hamm sind in diesem Zusammenhang zu erwähnen, greifen sie doch bereits wichtige Ergebnisse dieses Gutachtens auf:
• Das Projekt „Stadtbad/Alte Feuerwache“reaktiviert Flächenpotenziale in
der ansonsten an Bauflächen armen Innenstadt und bietet die Möglichkeit, mit innovativen und ausstrahlungsfähigen Ideen die Wohnqualität
des gesamten Quartiers zu verbessern.
• In Folge der Zusammenarbeit mit den Wohnungsunternehmen innerhalb
der Erstellung dieses Gutachtens sind Zusagen getroffen worden, gemeinsam, d.h. die Stadt in Kooperation mit den betroffenen Wohnungsunternehmen, das Wohnquartier „Gartenstadt Dasbeck“näher zu analysieren und dort im Sinne einer Verbesserung der Wohnqualitäten aktiv
zu werden.
• Über das Projekt „Gartenstadt Dasbeck“ hinaus soll sich in enger Zusammenarbeit mit den Wohnungsunternehmen eine Qualitätsoffensive
Wohnen („Aktionsbündnis Wohnen“) etablieren.
• Innerhalb des Dezernates existieren bereits Vorüberlegungen zur Initiierung und Unterstützung eines Projektes „Mehrgenerationenwohnen“.
Darüber hinaus stellt das Thema ”Wohnen”auch einen wichtigen Aspekt des Masterplans ”Hamm ans Wasser”dar. Der Masterplan ”Hamm ans Wasser”verfolgt als
zentrale Stadtentwicklungskonzeption das Ziel, die sich wandelnde Kultur- und Industrielandschaft auf die durch den strukturellen Wandel veränderten Bedürfnisse
von Wohnen und Arbeiten, Verkehr sowie Freizeit- und Erholung hin auszulegen. Der
verstärkte Wunsch, das Wasser als Standortqualität in die städtebauliche Gestaltung
der Stadt einzubeziehen, wird durch den Masterplan auf die unterschiedlichsten Lebensbereiche übertragen. Diese Planungen stellen somit Lösungsansätze für die
heute schon bestehenden Problemlagen dar, die vorrangig aus den wirtschaftlichen
Veränderungen und der demografischen Entwicklung resultieren. Die Umsetzung
dieser Entwicklungskonzeption wurde im Sommer 2001 vom Rat der Stadt beschlossen und stellt seitdem den Orientierungsrahmen für die Stadtentwicklung im Umfeld
von Ahse, Lippe und Datteln-Hamm-Kanal dar.
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Handlungskonzept Wohnen 2015
InWIS F & B
Für den Wohnstandort Hamm bedeutet das, dass mit den Einzelprojekten aus dem
Masterplan einerseits die Zielsetzung verfolgt wird, bestehende Wohnlagen durch die
Erschließung bestehender und neuer Wasserangebote qualitativ aufzuwerten. Andererseits können neue Wohnstandorte, wie z.B. die Uferbereiche des geplanten Lippesees Wohnlagen erzeugen, die mit Standortqualitäten ausgestattet sind, die bisher
am Standort Hamm nicht erreicht werden. Wohnbaugrundstücke in unmittelbarer
Nähe zu einem innerstädtischen See, der Lippe oder dem Kanal stoßen in ein neues
Marktsegment vor und stellen so eine sinnvolle und mit Blick auf die Attraktivität des
Wirtschafts- und Wohnstandortes Hamm unverzichtbares Abrunden der Angebotsstruktur dar.
Die Stadt Hamm scheint gut gerüstet für die Anforderungen der Zukunft. Die Fortentwicklung Hamms als Stadt mit hohen Wohnqualitäten erfordert die Anstrengungen
aller städtischen Akteure, wie es in den Aktionsprozessen „Möglichkeiten und Chancen in der 2. Lebenshälfte“und „Familienfreundliche Stadt Hamm“bereits angestoßen wurde. Es erfordert entschlossenes und mutiges Handeln, damit die vielen guten
Ideen und Ansätze auch erfolgreich umgesetzt werden können.

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