A E N G E V E LT- R E S E A R C H
CITY REPORT
REGION LANDESHAUPTSTADT DÜSSELDORF
No̱ XXXI
2016/2017
Immobilien für Ihren Erfolg
„Der Düsseldorfer Immobilienmarkt weist nach wie vor mit die höchsten
Renditen unter den deutschen Metropolen auf, er ist dynamisch und verzeichnete in den letzten Jahren quasi keine Einbrüche. Das Bevölkerungswachstum der Stadt spiegelt sich somit in einem vitalen Marktgeschehen
wider, das ist es, was Investoren an Düsseldorf so schätzen.“
Thomas Geisel, Oberbürgermeister der Landeshauptstadt Düsseldorf, auf der
MIPIM in Cannes, 15. März 2016
„Düsseldorf‘s real estate market continues to offer some of the highest
returns to be found in German metropolises, it is dynamic and reported
virtually no slumps in recent years. Therefore, the increase of the city‘s
population is reflected by the vivid activity on the market, which is what
investors value so much about Düsseldorf.“
Thomas Geisel, Lord Mayor of the federal state capital Düsseldorf, at the
MIPIM in Cannes, 15 March 2016
2
Contents
City Report
Inhalt
City Report
Words of Welcome from Lord Mayor Thomas Geisel 5
Grußwort des Oberbürgermeisters Thomas Geisel
4
Management Letter
Brief der Geschäftsleitung
6
8
1. General market conditions
10
1. Rahmenbedingungen der Marktentwicklung
10
2. Basic market structures
18
2. Grundstrukturen des Marktes
18
3. Investment market
26
3. Investmentmarkt
26
4. The market for office space
34
4. Der Markt für Büroflächen
34
5. The market for retail space
44
5. Der Markt für Einzelhandelsflächen
44
6. The market for
industrial and commercial space
54
6 . Der Markt für
Industrie- und Gewerbeflächen
54
7. The market for residential property
60
7. Der Markt für Wohnimmobilien
60
Stammhaus AENGEVELT, Kennedydamm 55/Ross-Straße
AENGEVELT company head office at Kennedydamm 55/Ross-Strasse
3
Grußwort des Oberbürgermeisters Thomas Geisel
Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser,
Düsseldorf ist eine lebenswerte Stadt, wie die große Mehrheit der Düsseldorferinnen und Düsseldorfer findet. Das ist das erfreuliche Ergebnis der jüngsten, repräsentativen Bürgerbefragung, in der 91 Prozent der Befragten angaben, gerne in Düsseldorf zu
leben. Besonders positiv hervorgehoben wurden die exzellenten Einkaufsmöglichkeiten, das vielfältige kulturelle Angebot, die
schönen Parks und Grünanlagen sowie die ausgezeichneten Arbeits- und Verdienstmöglichkeiten am Wirtschaftsstandort Düsseldorf mit seinem gesunden Branchenmix.
Die Möglichkeiten in Düsseldorf wirken anziehend auf Neubürgerinnen und Neubürger. Das spiegelt sich in der stark wachsenden
Einwohnerzahl wider. Mehr als 628.000 Menschen lebten Ende 2015 in Düsseldorf, fast 9.000 mehr als im Vorjahr. Prognostiziert wird eine weitere rasante Zunahme. Dies stellt uns vor besondere Herausforderungen, insbesondere aufgrund der starken
Nachfrage auf dem Immobilienmarkt.
Ein besonderer Fokus einer sozialgerechten und nachhaltigen Stadtentwicklung in Düsseldorf liegt darauf, ein ausgewogenes
Wohnraumangebot in allen Preissegmenten zu schaffen. Im Blick muss dabei die Durchmischung und soziale Vielfalt in den Stadtteilen bleiben. Als Stadt sind wir dafür auf die Unterstützung aller Akteure auf dem Düsseldorfer Wohnungsmarkt angewiesen
und stehen im Dialog mit ihnen. Nur gemeinsam, in einer verlässlichen und partnerschaftlichen Zusammenarbeit, können wir die
Herausforderungen meistern und dazu beitragen, dass Düsseldorf sich in Zukunft dynamisch weiterentwickelt und dabei eine
lebenswerte Stadt für alle bleibt.
Hierbei leistet der Aengevelt City Report mit seinen detaillierten Analysen des Düsseldorfer Immobilienmarktes wichtige Unterstützung für Planungen und Entscheidungen der Marktteilnehmer.
Ihr
Thomas Geisel
Oberbürgermeister der
Landeshauptstadt Düsseldorf
4
Words of Welcome from Lord Mayor Thomas Geisel
Dear readers,
Düsseldorf is city worth living in, as the vast majority of the people here in Düsseldorf agree. This is the satisfying result of the
most recent representative citizen survey, in which 91 percent of the participants claimed to enjoy living in Düsseldorf. Especially
the excellent shopping opportunities, the diverse cultural events, the beautiful parks and green areas as well as the outstanding
working and earning opportunities at the business location Düsseldorf with its healthy mix of industrial sectors received positive
reviews.
The possibilities in Düsseldorf attract new citizens. This is reflected in the strong increase of population. At the end of 2015,
more than 628,000 people lived in Düsseldorf, almost 9,000 more than in the previous year. Further rapid growth is expected.
This poses special challenges for us, especially due to high demand on the real estate market.
A special focus of socially acceptable and sustainable urban development in Düsseldorf is the creation of a well-balanced supply
of residential space in all price ranges. This development must observe variety and social diversity in the city districts. As a city,
we depend on the support of all actors on Düsseldorf‘s residential market and we maintain a dialogue with them. Only when
cooperating in a reliable partnership are we able to overcome the challenges and to contribute to further dynamic development
of Düsseldorf in the future while keeping it a city worth living in for everybody.
With its detailed analyses of the real estate market in Düsseldorf, the Aengevelt City Report is an important help for the plans
and decisions of the market participants.
Sincerely
Thomas Geisel
Lord Mayor of the
State Capital Düsseldorf
5
Immobilien für Ihren Erfolg
Sehr geehrte Kunden unseres Hauses,
Sehr geehrte Immobilieninteressenten,
einmal mehr stehen Ihnen mit dem vorliegenden
City Report Region Landeshauptstadt Düsseldorf No XXXI 2016/2017
aus der Feder von AENGEVELT-RESEARCH umfassende fundierte objektive wissenschaftliche Analysen zum überaus
komplexen Immobiliengeschehen der Landeshauptstadt für das abgelaufene Jahr und für den Prognosezeitraum 2016
und 2017 zur Verfügung. Der detaillierte Marktbericht unterstützt Sie researchbasiert in der Tradition unabhängiger,
professioneller Marktanalysen bei Ihren Immobilien-Dispositionen. Hierbei zeigt er vielfältig Chancen und Risiken auf,
die das lebendige Marktgeschehen im Berichtszeitraum charakterisieren.
Düsseldorf wächst! Nach Hochrechnungen von AENGEVELT-RESEARCH belief sich die Einwohnerzahl zum Ende des Berichtsjahres 2015 auf rd. 609.000. Damit wuchs die Stadt in den letzten zehn Jahren um insgesamt ca. 37.000 Personen (+6,5%).
Gleichzeitig verfügt die Landeshauptstadt dank zahlreicher „harter Fakten“ wie z.B. weitestgehende Schuldenfreiheit,
des siebzehnten ausgeglichenen Haushalts in Folge, laufender Großinvestitionen in Infrastruktur, Bildung und Sport etc.
aus ureigener Kraft über einen im Vergleich zu vielen deutschen und europäischen Großstädten einzigartigen Spielraum
für weitere gezielt wachstumsinduzierende Maßnahmen und Investitionen.
All diese Faktoren spiegeln sich auch am Düsseldorfer Immobilienmarkt in einer dynamischen Entwicklung in zahlreichen
Teilbereichen:
So erhöhte sich das am Düsseldorfer Grundstücksmarkt kontrahierte Transaktionsvolumen aus konventionellen Immobilienverkäufen (Asset-Deals) mit rd. EUR 4,33 Mrd. um EUR 670 Mio. bzw. 18% gegenüber dem schon sehr hohen
Vorjahreswert (2014: rd. EUR 3,66 Mrd.). Das Ergebnis liegt zudem rd. EUR 1,21 Mrd. bzw. ca. 39% über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 2005-2014: EUR 3,12 Mrd. p.a.) und ist sogar das höchste Ergebnis der letzten 25 Jahre.
Dabei legte insbesondere das Segment für unbebaute Grundstücke markant um 77% zu und erreichte mit einem Geldumsatz von rd. EUR 370 Mio. ein neues Rekordniveau - ein wichtiger Indikator für zukünftige Projektentwicklungen.
Zum konventionellen Transaktionsvolumen kommen außerdem noch Verkäufe von Gesellschafts- bzw. Unternehmensanteilen (Share-Deals) in Höhe von rd. EUR 520 Mio. hinzu (2014: EUR 620 Mio.) - nicht zuletzt auch als Folge der Vermeidung der vom Land NRW mehrfach erhöhten Grunderwerbsteuer. Damit stellt sich der Gesamtimmobilienumsatz in
Düsseldorf 2015 auf rd. EUR 4,85 Mrd. (2014: ca. EUR 4,28 Mrd.) und übertrifft das bisher beste Transaktionsjahr 2006
(EUR 4,52 Mrd.) um rd. EUR 330 Mio.
Erheblichen Anteil an der Umsatzsteigerung hatte insbesondere der Markt für Wohn- und Gewerbeinvestments (AssetDeals, ohne unbebaute Grundstücke): Mit rd. EUR 2,65 Mrd. übertraf er den Vorjahreswert (2014: rd. EUR 1,98 Mrd.)
deutlich um EUR 670 Mio. bzw. 34% und ist zudem das dritthöchste Transaktionsvolumen der letzten 20 Jahre. Dabei
wiesen die verschiedenen Marktsegmente indessen unterschiedliche Entwicklungen auf:
Im Wohninvestmentbereich (Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen) erhöhte sich der Geldumsatz 2015 zwar um
3% auf EUR 578 Mio. (2014: rd. EUR 559 Mio.), liegt aber immer noch markant unter dem Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2005-2014: EUR 729 Mio.).
6
Im Segment der Gewerbeinvestments (Asset-Deals und Paketverkäufe) erhöhte sich das Transaktionsvolumen 2015
dagegen um 46% bzw. EUR 650 Mio. auf rd. EUR 2,07 Mrd. (2014: rd. EUR 1,42 Mrd.) und erzielt damit das höchste
Ergebnis nach den Boomjahren 2006 und 2007.
Auch am Büromarkt in der Region Düsseldorf wurde 2015 mit einem Flächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 471.000 m²
ein topp Ergebnis und der zweithöchste Wert nach 2007 (rd. 510.000 m²) erzielt.
Bei den Bürospitzenmieten liegt Düsseldorf im Vergleich der „Big Seven“ mit unverändert EUR 26,-/m² im „gesunden
Mittelfeld“. Bei den Einzelhandelsspitzenmieten (EUR 280,-/m²) bildet Düsseldorf gemeinsam mit Hamburg sogar lediglich das „Schlusslicht“.
Die im Bericht umfassend erläuterten Analysen von AENGEVELT-RESEARCH belegen die Robustheit des Düsseldorfer Immobilienmarktes und das fortgesetzte rege Interesse bedeutender nationaler und internationaler Entwickler, Investoren
und an den attraktiven Transaktionsmöglichkeiten in der Landeshauptstadt. Damit eröffnen sich interessante Ausblicke
auf die weitere aussichtsreiche Entwicklung der Einzelmärkte und Segmente.
Gleichzeitig steigt vor dem Hintergrund der aktuellen politischen und wirtschaftlichen Entwicklungen und ihren speziell
für die Immobilienbranche sehr schwer prognostizierbaren Auswirkungen der Bedarf an vollkommen unabhängiger, interdisziplinärer und umfassender objektiver Beratung und Vernetzung der internationalen Immobilienwirtschaft weiter an.
Hierfür steht Ihnen unser Haus auf dem Fundament seiner nunmehr in vierter Generation erarbeiteten Position in der
Gruppe der Marktführer als weisungsfreier, inhabergeführter, international tätiger Immobiliendienstleister zur Verfügung. Profitieren Sie hierbei in Ihren Immobilien-Dispositionen in Düsseldorf und bundesweit von dem 106-jährigen
Know-how des Hauses AENGEVELT.
Unser Unternehmen bietet Ihnen professionell und engagiert die optimale Unterstützung und fachliche Begleitung
Ihrer Immobilien-Dispositionen von An- bzw. Vermietungsaufträgen, Immobilienan- und -verkäufen, Bewertungs- und
Research-Aufträgen. Die stringent hohe Qualität unserer Leistungen wird dabei durch ein unternehmensweit ISO- und
ICG-zertifiziertes Qualitätsmanagement- und ComplianceManagement-System gewährleistet und zudem durch regelmäßige Kundenzufriedenheitsanalysen geprüft und optimiert.
So bestätigt auch eine aktuelle Studie von FOCUS-MONEY unsere anhaltend hohe Kundenorientierung: In dieser Studie
wird AENGEVELT wie bereits im Vorjahr 2014 erneut als bundesweit fairster Immobilienmakler ausgezeichnet.
Wir danken allen Freunden, Geschäftspartnern, Kunden und Wegbegleitern sehr herzlich für Ihr wertvolles Vertrauen
und Ihre stets herausfordernden Aufgabenstellungen. Beides stimuliert unser fachliches Engagement und ist damit
Quelle unserer anhaltenden Berufs- und Lebens-freude. Wir versprechen Ihnen: Tradition, Innovation und Zukunft bleiben die klar profilierten Markierungen des Hauses AENGEVELT auf dem gemeinsam erfolgreichen Immobilienweg.
Düsseldorf, Berlin, Dresden, Frankfurt/Main, Leipzig, Magdeburg, im April 2016
Dr. Lutz W. Aengevelt
Dr. Wulff O. Aengevelt
Mark L.W. Aengevelt
Chiara F.J. Aengevelt
7
Immobilien für Ihren Erfolg
Dear AENGEVELT customers,
Dear prospective property buyers,
Once more, the present
City Report Region State Capital Düsseldorf No XXXI 2016/2017
compiled by AENGEVELT-RESEARCH, provides you with a comprehensive, well-researched and objective analysis of the situation and events on the exceedingly complex property market of the capital of North Rhine-Westphalia over the past year as well
as a forecast for the period 2016 and 2017. This detailed market report will be a research-based support for you in your property decisions, following the tradition of independent, professional market analyses. In particular, it will draw your attention
to the many opportunities and risks characterising the market situation in the report period.
Düsseldorf is growing! According to projections of AENGEVELT-RESEARCH, the population of the city totalled approximately
609,000 at the end of report year 2015. This means that Düsseldorf‘s population has grown by a total of about 37,000 (+6.5
%) over the past ten years.
At the same time, by virtue of the many „hard factors“ in action in Düsseldorf, for example being largely free of debt, the
seventeenth balanced budget in a row, ongoing major investments in infrastructure, education and sports, etc., and its own
economic strength, the federal state capital has attained a degree of freedom in taking further targeted growth-promoting
measures and making investments that is unique compared to many other German and European cities.
All of these factors are also reflected in the dynamic development registered in numerous segments of the Düsseldorf property
market:
The transaction volume generated with conventional property sales (asset deals) on the Düsseldorf property market,
approximately EUR 4.33 billion, rose by EUR 670 million or 18 % compared to the already very high result of the
previous year (2014: approximately EUR 3.66 billion). This result is also about EUR 1.21 billion or roughly 39 % higher
than the average of the past decade (Ø 2005-2014: EUR 3.12 billion p.a.) and represents the third highest result of
the past 25 years.
The segment undeveloped plots in particular saw a marked 77 % increase and registered a new record with a monetary turnover of about EUR 370 million - an important indicator for future project developments.
Also, sales of shares in companies (share deals), totalling approx. EUR 520 million, must be added to the conventional transaction volume (2014: EUR 620 million), which are not least due to an attempt to avoid land acquisition tax
that was repeatedly increased by the Federal State of North Rhine-Westphalia. As a result, total property turnover in
Düsseldorf amounted to about EUR 4.85 billion in 2015 (2014: about EUR 4.28 billion) and exceeds the so far best
transaction year 2006 (EUR 4.52 billion) by about EUR 330 million.
The market for residential and commercial investments especially played a crucial role in the increase of turnover
(asset deals, not including undeveloped plots): With an approximate volume of about EUR 2.65 billion, it exceeded
the previous year‘s volume (2014: about EUR 1.98 billion) notably by EUR 670 million or 34 % and also is the third
highest transaction volume of the past 20 years. The different market segments, however, showed different trends:
In the residential investment sector (apartment blocks and residential complexes), monetary turnover may have
risen by 3 % to EUR 578 million in 2015 (2014: about EUR 559 million), but it is still much lower than the average
of the past decade (Ø 2005-2014: EUR 729 million).
8
In the segment commercial investments (asset deals and package sales), on the other hand, transaction volume
rose by 46 % or EUR 650 million to approximately EUR 2.07 billion in 2015 (2014: about EUR 1.42 billion) and
thus registered the highest results after the boom years 2006 and 2007.
Top results and the second highest value after 2007 (about 510,000 m²) were also generated on the office space
market (including owner-occupiers) in the Düsseldorf region with a space turnover of about 471,000 m² in 2015.
As regards top office rents, Düsseldorf records a „healthy average“ in comparison to the other „Big Seven“ with
unchanged levels of EUR 26.00/m². When top retail rents are concerned (EUR 280.00/m²), Düsseldorf, together with
Hamburg, even reports the lowest levels.
The analyses carried out by AENGEVELT-RESEARCH, discussed in detail in this report, once again illustrate the robustness of the Düsseldorf property market and the continuing keen interest shown by leading German and international
developers and investors in the attractive transaction possibilities of the federal state capital. This opens up interesting
prospects for continuous successful development of individual markets and segments.
Simultaneously, demand for fully independent, interdisciplinary and comprehensive objective consulting services and
networking of international property markets continues to rise against a background of the current political and economic developments and their effects, which are extremely difficult to predict in regard to the property markets in
particular.
For this purpose, AENGEVELT provides its services based on its established position among the market leaders – now
held for four generations – as an independent, owner-managed, internationally active real-estate consulting company.
Benefit from AENGEVELT‘s 106 years of know-how and experience when making your property decisions in Düsseldorf
and throughout Germany.
With professionalism and dedication, our company offers you the best support and professional consulting for all your
real-estate decisions: whether rental or leasing orders, property sales or acquisitions, valuation and research assignments. The rigorous high quality of our services is guaranteed through our company-wide ISO and ICG-certified quality
management and compliance management system, and it is also regularly reviewed and optimised by customer satisfaction analyses.
A current study of FOCUS-MONEY confirms our continuously high degree of customer orientation: In this study, AENGEVELT is singled out as the fairest real estate agency in Germany - just like in the previous year 2014.
We would like to thank all friends, business partners, customers and associates for their valuable trust in us and for
their always challenging assignments. Both stimulate our professional commitment and therefore are the source of our
constant satisfaction in our professional and private lives. We promise you: Tradition, innovation and future will remain
the clear, unshakable pillars of AENGEVELT on our joint successful real estate path.
Düsseldorf, Berlin, Dresden, Frankfurt/Main, Leipzig, Magdeburg, April 2016
Dr. Lutz W. Aengevelt
Dr. Wulff O. Aengevelt
Mark L.W. Aengevelt
Chiara F.J. Aengevelt
9
1.Rahmenbedingungen der Marktentwicklung
Als Landeshauptstadt des bevölkerungsreichsten Bundeslandes Nordrhein-Westfalen bietet Düsseldorf für rd. 10 Mio.
Menschen in der Metropolregion Rhein-Ruhr ideale Lebensund Arbeitsbedingungen sowie ein überaus attraktives Umfeld
für die Freizeitgestaltung. Die Attraktivität Düsseldorfs spiegelt sich einerseits in der schon seit 16 Jahren kontinuierlich
wachsenden Einwohnerzahl wider, andererseits belegen zahlreiche aktuelle und repräsentative Untersuchungen auch die
Vielzahl weicher Standortfaktoren, die die hohe Lebensqualität Düsseldorfs seit Jahrzehnten charakterisieren. So bietet
die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt laut der aktuellen, vom international reputierten Beratungsinstitut Mercer
weltweit durchgeführten Studie nach München die höchste
Lebensqualität in Deutschland und nimmt hierbei weltweit sogar den hochrangigen Platz sechs ein. Die Bevölkerung wächst
seit 1999 aufgrund eines anhaltend positiven Wanderungssaldos kontinuierlich und hat wieder die Marke von 600.000
Einwohnern im Stadtgebiet überschritten. Düsseldorfs Wirtschaftskraft stützt sich indessen nicht allein auf seine Wohnbevölkerung. Vielmehr bescheinigt eine ausgesprochen hohe
Zentralität der Stadt eine anhaltend starke Anziehungskraft
für Kaufkraftströme aus dem In- und Ausland. Auch die umliegenden Kreise (z. B. Neuss und Mettmann) profilieren sich
im Vergleich zum bundesdeutschen Mittel durch ein ausgesprochen hohes Kaufkraftniveau pro Einwohner. Hierdurch
ergeben sich zwischen wohlhabender Landesmetropole und
ebenso wohlhabendem Speckgürtel seit Jahrzehnten vielfältigste positive Wechselwirkungen.
Als die Vorzeigeausnahme unter den deutschen Kommunen
legt die schon seit 2007 vollkommen schuldenfreie Landesmetropole für das Jahr 2016 nunmehr bereits zum 17. Mal in
Folge einen ausgeglichenen Haushalt vor. Das Jahr 2015 hat
die Landeshauptstadt Düsseldorf nach aktuellen Berechnungen zwar mit einem Defizit von mindestens rd. EUR 60 Mio.
abgeschlossen, indessen wurde der Haushaltsausgleich über
Inanspruchnahme der Ausgleichsrücklage erreicht. Auch der
Haushaltsplan für 2016 beinhaltet ein Defizit, das nur durch
Eigenkapitalzuschüsse ausgeglichen werden kann. Um das
Defizit und den Eigenkapitalverzehr in den nächsten Jahren
so gering wie möglich zu halten, sollen unvorhergesehene
Mehraufwendungen bzw. ggfs. Mindereinnahmen durch höhere Abführungen städtischer Tochterunternehmen (Messe,
Flughafen, Stadtparkasse, Industrieterrains etc.) an die Mutter
und durch Einsparungen im Rahmen nachhaltiger Haushaltskonsolidierung wieder aufgefangen werden. Es gilt jetzt, in
konjunkturell guten Zeiten, Ausgleichsrücklage und Liquidi-
10
1.General market
conditions
As capital of the federal state with the most
inhabitants, North Rhine-Westphalia, Düsseldorf
offers ideal living and working conditions for
about 10 million people in the metropolitan
Rhine-Ruhr region as well as an exceedingly
attractive environment for recreational activities.
The attractiveness of Düsseldorf is reflected by a
population that has been increasing continuously
for 16 years on the one hand and in several
current and representative studies on the other
hand, which confirm the large number of soft
location factors that have been a characteristic
feature of the high quality of life in Düsseldorf
for decades. For example, the capital of the
North Rhine-Westphalia offers, according to
the current world-wide study complied by the
internationally renowned consulting company
Mercer, the second highest quality of life in
Germany after Munich and even ranks as high
as rank six in a global comparison. Due to a
continuously positive migration balance, the
population has been increasing since 1999 and
by now has again surpassed the mark of 600,000
people in the city area. The economic strength
of Düsseldorf, however, is not just based on its
residential population. Rather, an exceptionally
high centrality of the city attests a continuously
strong attraction of purchase power flows from
Germany and abroad. The adjacent districts
(e.g. Neuss and Mettmann) also distinguish
themselves from the Germany-wide average
by an exceptionally high purchase power per
inhabitant. For decades, this has resulted in the
most diverse positive reciprocal effects between
the wealthy state capital and the equally affluent
suburbs.
As exemplary exception among German
municipalities, the state capital, which has been
completely free of debt since 2007, presented a
balanced budget for the seventeenth time in a row
in 2016. Even though the state capital Düsseldorf
concluded the year 2015 with a deficit of about
EUR 60 million at least, according to current
calculations, the budget could be balanced by
utilisation of the equalisation reserve. The budget
for 2016 also sets out a deficit, which can be
Mit der Umgestaltung von Teilen des alten Hafens zu einem erstklassigen Bürostandort und Szenequartier hat Düsseldorf in direkter Nähe zur Innenstadt ein stadtplanerisches Highlight geschaffen. © Düsseldorf Marketing & Tourismus GmbH
With the restructuring of parts of the old harbour as first-class office location and scene quarter, Düsseldorf created a highlight of urban-planning in direct proximity
to the city centre. © Düsseldorf Marketing & Tourismus GmbH
balanced by own capital contributions alone.
In order to reduce the deficit and spending of
own capital as much as possible in upcoming
years, unforeseen additional expenses or, where
applicable, revenue shortfalls, are to be set off by
higher payments by municipal subsidiaries (trade
fair, airport, municipal bank, industrial estates,
tätsreserve wieder aufzufüllen. Langjährige Schuldenfreiheit
und äußerst solide Budgetpolitik geben der Stadt sowohl einen dadurch stetig gewachsenen Freiheitsgrad von Bankenapparat und Zinsniveau als auch steigende finanzielle Unabhängigkeit von Land und Bund. Düsseldorf kann so wirtschaftlich
deutlich mehr aus eigener Kraft entscheiden und gestalten als
im Gegensatz dazu zwar in Größe vergleichbare oder sogar
11
zum Teil deutlich überlegene, indessen hochverschuldete bis
sogar quasi handlungsunfähig unter Haushaltnotstand stehende Nachbargroßstädte an Rhein und Ruhr und im weiteren
Bundesgebiet.
Bedeutender Dienstleistungsstandort
Die Beschäftigtenanalyse zeigt, dass die Wirtschaftsstruktur
Düsseldorfs vor allem von den arbeitsplatzintensiven, wachs-
Vergleich der Beschäftigtenstruktur von Düsseldorf und Nordrhein-Westfalen
(nach Anteilen sozialversicherungspflichtig Beschäftigter am Arbeitsort 2015)
Comparison of the employment structure in Dusseldorf and North RhineWestfalia (by share of employees)
in %
100
etc.) to the parent company and by savings as
part of sustainable budget consolidation. It is
important to replenish equalisation and liquidity
reserves in economically positive times such as
these. Having been debt-free for a long period
and an extremely sound budget policy give the
city a consequently increasing independence
from the banking system and interest rate levels
as well as an increasing financial independence
from the federal state and national governments.
Accordingly, Düsseldorf has a much larger scope
for own economic decisions and plans than
neighbouring cities along Rhine and Ruhr and in
the rest of Germany that are of similar size or
even much larger, but highly indebted or, in some
cases, virtually unable to act under budgetary
emergency.
Important services location
90
An analysis of employees shows that the economic
structure of Düsseldorf is mainly characterised by
the labour-intensive, growth-oriented and therefore
value-adding service providers. The employment
share of the services industry of 87 % in Düsseldorf is
strikingly high.
The employment share in the credit and insurance
sector as well as in company-related services in the
city area amounts to about 35 %. The share in North
Rhine-Westphalia, by comparison, is only about half
as high with about 19 %.
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Düsseldorf
NRW
Öffentliche/Private Dienstleistungen
Public/private service providers
Produzierendes Gewerbe
Producing sector
Handel/Gastgewerbe/Verkehr/Nachrichten
Commerce/catering/transport/news
Finanzierung/ Unternehmensdienstleistungen
Financing/business services
Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Juni 2015
Source: Federal Labour Agency, June 2015
© AENGEVELT-Research
12
Unemployment rate falls and number of people
in employment rises
The number of unemployed people in Germany
fell by about 83,000 over the course of a year to
2.68 million in December 2015. The unemployment rate also fell from 6.4 % to currently 6.1 %.
Analogous to the overall German trend, the number of unemployed people in Düsseldorf also fell
by 2.3 % from about 26,500 in December 2014
to 25,900 in December 2015. Accordingly, the unemployment rate in Düsseldorf fell from 8.3 % to
8.1 % over the year.
Positive economic development continued in the
report year 2015 and resulted in an increase of
jobs in Düsseldorf as well. The number of people
in positions subject to social security contributions
here rose markedly by about 10,200 (+2.7 %) to
388,600 between June 2014 and June 2015.
Düsseldorf: Arbeitslosenquote* im regionalen Vergleich
Düsseldorf: Unemployment rate* in regional comparison
in %
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
tumsorientierten und damit wertschöpfenden Dienstleistungsunternehmen geprägt ist. Der Beschäftigtenanteil des Dienstleistungssektors liegt in Düsseldorf markant hoch bei 87%.
Die Beschäftigtenquote im Bereich Kredit- und Versicherungsgewerbe sowie der unternehmensbezogenen Dienstleistungen
beträgt im Stadtgebiet ca. 35%. Im Vergleich dazu liegt die
Quote in Nordrhein-Westfalen mit ca. 19% bei lediglich etwa
der Hälfte.
Arbeitslosenquote sinkt und Beschäftigtenzahl steigt
Stadt Düsseldorf Nordrhein-Westfalen
City of Dusseldorf North Rhine-Westfalia
Deutschland
Germany
Dezember 2014
December 2014
Dezember 2015
December 2015
*Bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen
*Relates to all civilian employees
Quelle: Bundesagentur für Arbeit
Source: Federal Labour Agency
Die Anzahl der Erwerbslosen in Deutschland ist binnen Jahresfrist
um ca. 83.000 auf 2,68 Millionen im Dezember 2015 gesunken.
Auch die Arbeitslosenquote reduzierte sich von 6,4% auf aktuell
6,1%. Entsprechend dem gesamtdeutschen Trend sank auch in
Düsseldorf die Zahl der Arbeitslosen, und zwar um 2,3% von
ca. 26.500 im Dezember 2014 auf 25.900 im Dezember 2015.
Damit reduzierte sich die Arbeitslosenquote in Düsseldorf binnen
Jahresfrist von 8,3% auf 8,1%.
© AENGEVELT-Research
In the course of economic slow-down in 2012/2013,
the number of reported job vacancies in the city
area of Düsseldorf fell from about 4,700 in December 2011 by about 17 % to approximately 3,900 in
December 2013 over the course of two years. The
very good overall situation of companies in Düsseldorf also manifested itself in a renewed marked
increase of the number of job vacancies in 2014
and 2015; it rose by about 56 % to about 6,100
jobs (December 2015).
Düsseldorf: Arbeitslosenquoten im bundesweiten Vergleich
Düsseldorf: Unemployment rates in nationwide comparison
München
Stuttgart
Frankfurt/M.
Bonn
Hamburg
Düsseldorf
Köln
Berlin
Population continues to grow
Bremen
Magdeburg
Essen
Contrary to the national trend, the population in
the state capital has been increasing continuously
since 1999 and has now again reached levels
that were last seen 39 years ago. According to
calculations of AENGEVELT-RESEARCH, Düsseldorf
had a population of about 609,000 at the end of
2015. This means that the city‘s population grew
by a total of about 37,000 people (+6.5 %) in the
past decade alone.
Current forecasts expect a continuation of positive
population development in Düsseldorf: Depending
on future migration flows, it has to be assumed that
the population of Düsseldorf will number about
677,000 people in 2040, based on information of
a current regionalised population projection from
2014 to 2040/2060.
Dortmund
Duisburg
0
2
4
6
8
10
12
14
Arbeitslosenquote* (%)
Unemployment rate* (%)
Dezember 2013
December 2013
Dezember 2014
December 2014
Dezember 2015
December 2015
*Bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen
*Relates to all civilian employees
Quelle: Bundesagentur für Arbeit, jeweils Dezember
Source: Federal Labour Agency, each December
© AENGEVELT-Research
13
Auf dem Jan-Wellem-Platz sind im Rahmen des Projektes „Kö-Bogen I“ zwei Gebäude nach Entwürfen des Architekten Daniel Libeskind zur Revitalisierung der
Düsseldorfer Innenstadt entstanden. Sie bestehen aus fünf oberirdischen Geschossen und haben eine Höhe von etwa 26 Metern. © Düsseldorf Marketing & Tourismus GmbH
Two buildings designed by the architect Daniel Libeskind were constructed at the Jan-Wellem-Platz as part of the project „Kö-Bogen I“ to revitalise Düsseldorf‘s city
centre. They have five floors above the ground and are about 26 m high. © Düsseldorf Marketing & Tourismus GmbH
14
Condition for and result of a continued increase
is a continuous increase of the number of people
in employment in the region in upcoming years.
In addition to important company-related services,
the state capital of North Rhine-Westphalia
also relies on a cluster strategy for innovative
branches. Some of the most important economic
agglomerations of the region are the clusters
information/communication, creative industry, life
science and consulting.
Economic outlook
The economy in region Düsseldorf proved to be
of good health in the report year 2015 as well.
Main cause is domestic demand, which proved
very robust due to low interest rates, low oil and
fuel prices as well as a high employment rate and
increased income. This positive development is
expected to continue in 2016.
The economic climate index of the Chamber of
Industry and Commerce Düsseldorf, reaching a level
of 29.6 points in early 2014 following an economic
upturn, which was the highest value since the
beginning of 2011, fell notably throughout 2014
and reached a level of only 19.2 points at the
beginning of 2015. By autumn of 2015, the index
had risen again to 24.1.
Capacity utilisation in the industry in the region
Düsseldorf / Central Lower Rhine was about 81.1 %
in late summer of 2015, according to information of
the economic development report of the Chamber of
Industry and Commerce, and thus at the same high
level as a year before. Accordingly, it continued to
correspond to the average capacity utilisation level
of the past ten years (81.0 %). Capacity utilisation
is particularly high at construction companies (86.4
%), who profit from a high number of large-scale
public infrastructure projects and an increasing
volume of residential construction. Producers of
capital goods achieved a capacity utilisation level
of 79.4 %, the lowest level since 2009. This sector
suffers from the effects of the economic difficulties
in Russia and China, also in the decidedly exportoriented sector of the domestic market.
40 % of interviewed companies rated the business
situation as „good“ in autumn 2015, only 11 %
Der konjunkturelle Aufschwung setzte sich im Berichtsjahr 2015
fort und schlug sich auch in der Stadt Düsseldorf in einem Zuwachs der Arbeitsplätze nieder. Die Anzahl der hier sozialversicherungspflichtig (SVP-)Beschäftigten stieg von Juni 2014 bis Juni
2015 markant um rd. 10.200 (+2,7%) auf 388.600 Personen.
Im Rahmen der konjunkturellen Abkühlung 2012/2013 sank die
Zahl der gemeldeten offenen Arbeitsstellen im Stadtgebiet Düsseldorf von rd. 4.700 im Dezember 2011 innerhalb von zwei Jahren um rd. 17% auf ca. 3.900 im Dezember 2013. Die insgesamt
sehr gute Verfassung der Düsseldorfer Unternehmen äußerte sich
2014 und 2015 in einem wieder markanten Zuwachs an offenen
Stellen um rd. 56% auf ca. 6.100 Arbeitsplätze (Dezember 2015).
Entwicklung der gemeldeten offenen Stellen im Vergleich zur Arbeitslosigkeit
und zur Anzahl der SVP-Beschäftigten in Düsseldorf*
Development of reported job vacancies compared to unemployment and the
number of employees subject to social security contribut*
Anzahl
number
Beschäftigte
Employees
35.000
420.000
30.000
410.000
25.000
400.000
20.000
390.000
15.000
380.000
10.000
370.000
5.000
360.000
350.000
0
2011
2012
2013
2014
2015
Offene Stellen
Number of positions
Arbeitslose
Unemployed
Beschäftigte
Employees
*Stand: offene Stellen und Arbeitslose jeweils zum 31.12., SVP-Beschäftigte jeweils zum 30.06
*As at: number of positions and unemployed people in each case 31.12., employees in each case 30.06
Quelle: Bundesagentur für Arbeit
Source: Federal Labour Agency
© AENGEVELT-Research
15
Besucherzahlen und Übernachtungen
Nach Angaben der Düsseldorf Marketing & Tourismus GmbH (DMT)
konnten die Düsseldorfer Hotels im Berichtsjahr so viele Gästeankünfte wie nie zuvor verzeichnen: Mit knapp 2,7 Mio. Ankünften
konnte 2015 der Rekord des Vorjahres noch einmal um einen halben Prozentpunkt übertroffen werden. Auch bei den Übernachtungen - mehr als 4,4 Mio. - konnte Düsseldorf an den Top-Wert des
Vorjahres anknüpfen. Bei den Herkunftsländern ausländischer Besucher dominierten Großbritannien (rd. 192.000 Übernachtungen),
die Niederlande (rd. 168.000 ÜN), die USA (rd. 119.000 ÜN), die arabischen Golfstaaten (rd. 106.000 ÜN) und Spanien (rd. 85.000 ÜN).
Die größte Steigerungsrate wurde dabei seitens Besuchern aus den
arabischen Golfstaaten mit einem Plus von einem Drittel registriert,
gefolgt von Spanien (+17%).
Bevölkerungsentwicklung in Düsseldorf 2006-2015
Population development in Dusseldorf 2006-2015
Einwohner in Tsd.
Inhabitants x 1000
620
610
600
Anhaltendes Bevölkerungswachstum setzt sich fort
Entgegen dem Bundestrend wächst die Bevölkerungszahl der
Landeshauptstadt schon seit 1999 kontinuierlich und erreicht
damit erstmals wieder Werte, die zuletzt vor 39 Jahren registriert wurden. Zum Jahresende 2015 zählte Düsseldorf nach Berechnungen von AENGEVELT-RESEARCH rd. 609.000 Einwohner.
Damit wuchs die Stadt allein in den jüngsten zehn Jahren um
insgesamt ca. 37.000 Personen (+6,5%).
Aktuelle Prognosen sehen für Düsseldorf eine weitere positive
Bevölkerungsentwicklung: In Abhängigkeit der zukünftigen Migrationsströme ist davon auszugehen, dass die Bevölkerungszahl
für Düsseldorf im Jahr 2040 nach Angaben der aktuellen Regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung 2014 bis 2040/2060
bei rd. 677.000 liegen wird.
Die prognostizierte weitere Aufwärtsentwicklung setzt voraus und
induziert, dass auch die Anzahl der Beschäftigten in der Region
in den nächsten Jahren stetig wächst. Die nordrhein-westfälische
Landeshauptstadt setzt dabei neben den wichtigen unternehmensbezogenen Dienstleistungen auch auf eine Clusterstrategie
für innovative Branchen. Zu den bedeutendsten Wirtschaftsagglomerationen der Region zählen unter anderem die Cluster Information/Kommunikation, Kreativwirtschaft, Life Science und Beratung.
Wirtschaftliche Perspektiven
Die Wirtschaft in der Region Düsseldorf zeigte sich auch im Berichtsjahr 2015 in guter Verfassung. Verantwortlich dafür ist v.
a. die Binnennachfrage, die sich aufgrund niedriger Zinsen, Ölund Treibstoffpreise sowie einem hohen Beschäftigungsniveau
und gestiegenen Einkommen sehr robust zeigt. Für das Jahr
2016 wird mit einer Fortsetzung dieser positiven Entwicklung
gerechnet.
Der Konjunkturklimaindex der Industrie- und Handelskammer
Düsseldorf, der im Zeichen des wirtschaftlichen Aufschwungs zu
16
590
580
570
2006 '07
'08
'09
'10
'11
'12
'13
'14
'15*
* Eigene Hochrechnung
* Own projection
Quelle: Landesdatenbank NRW, Information und Technik NRW
Source: State Database NRW, Information and Technology, NRW
© AENGEVELT-Research
rated it as „bad“, compared to figures of 36 % and
14 % respectively in autumn 2014. However, the
analysis of business expectations of the companies
does not reflect the economic upturn in the report
year 2015: Only 33 % of the companies expect an
even more positive business development for 2016
than in 2015; 14 % of those interviewed expect a
less favourable development.
The airport Düsseldorf International registered
more than 22 million passengers in 2015, which
constitutes an increase of passenger numbers by
about 3 % compared to the previous year. This
is a new record number. At the same time, given
the increased use of larger aircraft, the number
of aircraft movements remained stable at about
211,000. The airport operating company expects
further growth for 2016. After a 23-year break,
the airport Düsseldorf reinstated direct flights to
Japan in its summer flight schedule 2014. Since
March 2014, the biggest Japanese airline, All
Nippon Airways (ANA), has been offering a daily
non-stop flight from Düsseldorf to Tokyo. This
increases attractiveness of the location Düsseldorf
for the approximately 6,500 Japanese citizens and
more than 400 Japanese companies traditionally
living and located in a high concentration in the
Düsseldorf region since the early 1950s.
The contribution of the Chinese economy is also of
continuously increasing importance for Düsseldorf.
By now, more than 300 companies established
branch offices here. One of the most important
company establishments is the European and
German headquarters of „HUAWEI“, exclusively
supported by AENGEVELT in regard to real estate,
which includes more than 950 office workstations
in the top-modern 16,000 m² of office space in the
office campus „SILIZIUM“ in Düsseldorf-Oberkassel.
By now, more than 3,000 Chinese citizens reside
in the city. Given the depth of economic relations
and high growth rates, China opened a consulate
general in Düsseldorf in 2015.
Jahresanfang 2014 mit einem Stand von 29,6 Punkten den höchsten Wert seit Anfang 2011 erreichte, sank im Jahresverlauf 2014
merklich ab und erreichte zum Jahresanfang 2015 nur noch 19,2.
Der Index stieg dann wieder bis zum Herbst 2015 auf 24,1.
Die Kapazitätsauslastung der Industrie in der Region Düsseldorf /
Mittlerer Niederrhein lag im Spätsommer 2015 laut Angaben
des IHK-Konjunkturberichtes bei 81,1% und damit auf dem gleichen hohen Niveau wie ein Jahr zuvor. Sie verharrte damit auf
dem durchschnittlichen Auslastungsniveau der letzten zehn Jahre (81,0%). Besonders hoch ist die Auslastung der Baubetriebe
(86,4%), die von der Vielzahl großer öffentlicher Infrastrukturprojekte und dem anziehenden Wohnungsbau profitieren. Bei den
Investitionsgüterproduzenten wird mit einem Auslastungsgrad von
79,4% der niedrigste Wert seit 2009 erreicht. Hier schlagen die
wirtschaftlichen Probleme in Russland und China auch im betont
exportorientierten Teil des Inlands durch.
Die Geschäftslage gaben im Herbst 2015 40% der befragten Unternehmen mit „gut“, dagegen lediglich 11% mit „schlecht“ an
- nach Vergleichswerten im Herbst 2014 von 36% zu 14%. Die
konjunkturelle Aufhellung im Berichtsjahr 2015 bildet sich in der
Analyse der Geschäftserwartungen der Unternehmen allerdings
nicht ab: Für das Jahr 2016 rechnen nur noch 33% der Betriebe
mit einer noch günstigeren Geschäftsentwicklung als 2015, indessen gehen 14% der Befragten von einer ungünstigeren Entwicklung aus.
Am Flughafen Düsseldorf International wurde 2015 mit über 22
Mio. Fluggästen binnen Jahresfrist ein um rd. 3% höheres Passagieraufkommen als im Vorjahr registriert. Damit wurde ein neues Rekordergebnis erreicht. Angesichts des vermehrten Einsatzes
größeren Fluggerätes blieb gleichzeitig die Anzahl der Flugbewegungen konstant bei rd. 211.000. Die Flughafengesellschaft geht
auch für 2016 von einem weiteren Wachstum aus. Nach 23 Jahren
Unterbrechung bietet der Düsseldorfer Flughafen mit dem Sommerflugplan 2014 auch wieder eine Direktverbindung nach Japan.
Seit März 2014 bedient Japans größte Fluggesellschaft „All Nippon
Airways (ANA)“ täglich nonstop die Verbindung Düsseldorf-Tokio.
Somit steigt die Attraktivität des Standortes Düsseldorfs für die rd.
6.500 japanischen Staatsbürger und über 400 japanischen Unternehmen, die traditionell seit Anfang der 50er Jahre konzentriert in
der Region Düsseldorf angesiedelt sind.
Von stetig steigender Bedeutung für Düsseldorf ist zudem auch der
Beitrag der chinesischen Wirtschaft. Mittlerweile sind hier mehr
als 300 Unternehmen angesiedelt. Zu den bedeutendsten Unternehmensansiedlungen zählt die von AENGEVELT immobilienwirtschaftlich exklusiv begleitete Etablierung der Europa- und Deutschlandzentrale von „HUAWEI“ mit über 950 Büroarbeitsplätzen in
dem topmodernen 16.000 m² Bürofläche umfassenden OfficeCampus „SILIZIUM“ in Düsseldorf-Oberkassel. Mittlerweile haben
über 3.000 Chinesen ihren Wohnsitz in der Stadt. Eingedenk der
hohen Wirtschaftsintensität und Wachstumsraten eröffnete China
2015 in Düsseldorf ein Generalkonsulat.
17
2.Grundstrukturen
des Marktes
2.Basic market
structures
Nachdem in den leveragebedingten internationalen Boomjahren
2006 und 2007 auch auf dem Düsseldorfer Immobilienmarkt historische Rekordumsätze von jeweils rd. EUR 4,26 Mrd. (AssetDeals) erzielt wurden, gingen die Immobilientransaktionen im
Rahmen der anschließenden globalen Wirtschafts- und Finanzkrise in den Jahren 2008 bis 2011 konsolidierungsgemäß wieder
auf Normalniveau bis unter EUR 3 Mrd. p. a. zurück. Im Zuge
des nachfolgenden wirtschaftlichen Aufschwunges erhöhte sich
das Umsatzvolumen von 2012 bis 2014 auf jeweils rd. EUR 3,5
Mrd. Im Berichtsjahr 2015 konnte das Transaktionsgeschehen in
Düsseldorf weiter an Fahrt gewinnen, so dass der Transaktionsumsatz 2015 nach Angaben des Gutachterausschusses ein neues
Rekordvolumen von rd. EUR 4,33 Mrd. erreicht. Gegenüber dem
Vorjahr ist das ein Plus von rd. EUR 670 Mio. bzw. rd. 18%. Abgesehen von der aktuellen Einordnung muss das jüngste Markergebnis indessen auch in den mittel- bis langfristigen Kontext
gestellt werden. Das Marktvolumen 2015 rangiert um markante
EUR 1,21 Mrd. bzw. ca. 39% über dem Mittelwert der jüngsten
Dekade (Ø 2005-2014: EUR 3,12 Mrd. p. a.) und ist sogar als
das höchste Ergebnis der letzten 25 Jahre zu klassifizieren. Dabei verzeichnete der Immobilienmarkt im Vorjahresvergleich markante Zuwachsraten in den Segmenten unbebaute Grundstücke
(+77%), Büro- und Geschäftsgebäude (+46%) sowie Gewerbeund Industrieobjekte (+261%). Im Marktbereich der Mehrfamilienhäuser zog der Umsatz im Jahresvergleich verhaltener um rd.
3% an. Demgegenüber sanken die Umsätze beim Verkauf von
Düsseldorfer Grundstücksmarkt: Geldumsatz am Immobilienmarkt
Düsseldorf´s property market: Money turnover on property market
Mio. EUR
EUR m
5.000
4.000
After historical record turnovers of about EUR 4.26 billion (assets deals) were also generated on Düsseldorf‘s
real estate market in each of the leverage-based international boom years 2006 and 2007, the volume of
real estate transactions fell in the course of the subsequent global economic and financial crisis between
2008 and 2011 to a normal level of less than EUR
3 billion per year due to consolidation. During the
following economic upturn, turnover volume rose to
about EUR 3.5 billion each between 2012 and 2014.
In the report year 2015, transaction activities in Düsseldorf continued to gather speed, so that according
to the Municipal Valuation Committee, transaction
turnover reaches another record volume of about EUR
4.33 billion. This translates into an increase of about
EUR 670 million or about 18 % when compared to
the previous year. In addition to the current context,
the most recent market result also has to be placed
in a medium- to long-term context. The market volume of 2015 is a marked approx. EUR 1.21 billion or
approx. 39% higher than the average value for the
most recent decade (Ø 2005-2014: EUR 3.12 billion
p.a.) and even has to be classified as the best result of
the past 25 years. Compared to the previous year, the
real estate market saw marked relative increases in
the segments undeveloped plots (+77 %), office and
shop buildings (+46 %) as well as commercial and
industrial properties (+261 %). In the market segment
apartment buildings, turnover rose at moderate rates
of about 3 % in the past year. Turnover generated
with the sale of private property (single-/two-family
homes, semi-detached houses and terraces houses)
fells by 12 %, as did turnover generated with freehold flats (-10 %).
3.000
Conventional turnover level at record high
2.000
1.000
0
2006 2007 2008 2009 2010
2011
2012
2013
2014 2015
Share-Deals
share deals
Asset-Deals
asset deals
Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf und AENGEVELT-Research
Source: Düsseldorf Municipal Valuation Committee and AENGEVELT-Research
© AENGEVELT-Research
18
In the report 2015, real estate sales on Düsseldorf‘s
property market achieved a roughly 18 % higher
value in regard to real estate sales than in the
previous year. This is a new record result. Results
of the former record years, 2006 and 2007, were
exceeded by about EUR 70 million respectively. The
cause of the extreme fluctuations in the past ten
years was the differing interest in office and shop
buildings during individual market phases and the
availability of apartment buildings as investment
properties.
The number of purchases has fallen in 2015 compared to the previous year. While 5,644 purchases had
been registered in 2014, the number fell by about
17 % or 969 to 4,675 deeds. Also compared to the
dynamics of the most recent decade (Ø 2005-2014:
5,176 notarial deeds per year), the number of sales in the report year 2015 was about 10 % lower
Düsseldorfer Grundstücksmarkt: Entwicklung der Geldumsätze
Düsseldorf´s property market: Development of turnover
Mio. EUR
EUR m
4.500
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Sonstige Objekte
Other properties
Gewerbe- Industrie und sonstige Liegenschaften
Commercial, industrial and other properties
Erbbau
Hereditary building rights
Parketverkäufe
Packaged deals
Wohn- und Teileigentum
Residential and partial freehold property
Mehrfamilien-, Büro-, Geschäftshäuser
Residential, office and commercial buildings
Einfamilienhäuser, Reihenhäuser
Single-family-houses, terraced houses
Unbebaut
Undeveloped
Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf
Source: Düsseldorf Municipal Valuation Committee
© AENGEVELT-Research
than the aforementioned average. Main reason for
the reduction of the number of transactions was
the decline in deed numbers in the segment freehold flats (-19 %), owner-occupied houses (one-/
Privatimmobilien (Ein-/Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser; -12%) und Eigentumswohnungen
(-10%).
Konventionelles Umsatzvolumen auf Rekordniveau
Im Berichtsjahr 2015 konnte auf dem Düsseldorfer Grundstücksmarkt durch Immobilienverkäufe ein um rd. 18% höheres
Wertvolumen umgesetzt werden als im Vorjahr. Damit wurde
ein neues Rekordergebnis erzielt. Die bisherigen Top-Jahre 2006
und 2007 wurden jeweils um rd. EUR 70 Mio. übertrumpft. Ausschlaggebend für die extremen Schwankungen der letzten zehn
Jahre war das in den einzelnen Marktphasen unterschiedlich
hohe Interesse an Büro- und Geschäftsimmobilien und die Verfügbarkeit von Mehrfamilienhäusern als Renditeobjekte.
Im Vergleich zum Vorjahr sank zwar im Berichtsjahr 2015 die
Anzahl der Kauffälle. Wurden im Vorjahr 2014 5.644 Kauffälle
erfasst, fiel die Fallzahl binnen Jahresfrist um rd. 17% bzw. 969
auf 4.675 Beurkundungen. Auch im Vergleich zur Dynamik in
der jüngsten Dekade (Ø 2005-2014: 5.176 Notarverträge p. a.)
liegt die Anzahl von Verkaufsfällen im Berichtsjahr 2015 ca. 10%
unter dem genannten Mittelwert. Hauptträger der gesunkenen
Anzahl an Transaktionen war der Beurkundungsrückgang im
Bereich der Eigentumswohnungen (-19%), Eigenheime (Einfamilien-, Zweifamilien- und Reihenhäuser: -17% Verkaufsfälle), Gewerbe- und Industrieobjekte (-17%) und bei unbebauten
Grundstücken (-19%).
Demgegenüber war der im Berichtsjahr registrierte Flächenumsatz von rd. 270 ha im Vergleich zum Vorjahr (2014: ca. 180 ha)
um die Hälfte höher. Das jüngste Marktvolumen ist damit das
höchste seit 2008 (302 ha) und liegt rd. 23% oberhalb des Mittelwertes der jüngsten Dekade (Ø 2005-2014: 220 ha).
Transaktionsvolumen inkl. Share-Deals legt ebenfalls zu
Es ist zu beachten, dass es sich beim jüngsten konventionellen
Transaktionsergebnis ausschließlich um sogenannte Asset-Deals,
d. h. „klassische“ Immobilienverkäufe handelt, die durch entsprechende notarielle Kaufverträge belegt sind und damit beim
Düsseldorfer Gutachterausschuss als Immobilienkontrakte registriert wurden. Darüber hinaus fanden im Rahmen großer Portfoliotransaktionen auch zahlreiche weitere bedeutende Verkäufe
bzw. Eigentumsübertragungen in Form von Unternehmensanteilen (Share-Deals) in Höhe von schätzungsweise rd. EUR 520
Mio. statt (2014: rd. EUR 620 Mio). Somit beträgt der Anteil
der Share-Deals - nicht zuletzt auch als Folge der Vermeidung
19
der erhöhten Grunderwerbsteuer - rd. 12% des konventionellen Marktvolumens. Inklusive der Share-Deals stellt sich der Gesamtimmobilienumsatz in Düsseldorf im Berichtsjahr 2015 somit
auf rd. EUR 4,85 Mrd. (2014: ca. EUR 4,28 Mrd.) und liegt rd. EUR
570 Mio. bzw. 13% oberhalb des Vorjahres. Die jüngste Marktperformance übertrifft das bislang beste Transaktionsjahr 2006
(EUR 4,52 Mrd.) um EUR 330 Mio. und setzt somit eine neue
Rekordmarke.
Bebaute Grundstücke: Flächenumsatz, Geldumsatz und Kaufverträge
Developed plots: Turnover rate, money turnover and contracts
two-family homes and terraced houses: -17 %),
commercial and industrial properties (-17 %) and
undeveloped plots (-19 %).
On the other hand, space turnover recorded in the
report year, totalling about 270 ha, was half as high
again as in the previous year (2014: about 180 ha).
Accordingly, the most recent market volume is the
highest since 2008 (302 ha) and it is about 23 %
higher than the average of the most recent decade
(Ø 2005-2014: 220 ha).
Transaction volume including share deals is
also rising
Mio. EUR
EUR m
Verkaufsfälle
Sales
ha
3.000
300
2.500
250
2.000
200
1.500
150
1.000
100
500
50
0
0
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Verkaufsfälle
Sales
Geldumsatz
Monetary turnover
Flächenumsatz
Turnover rate
Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf
Source: Düsseldorf Municipal Valuation Committee
© AENGEVELT-Research
It has to be born in mind that the most recent conventional transaction result only includes so-called
asset deals, i.e. „classical“ property sales, which are
proven by corresponding notarial purchase contracts
and are therefore registered as property contracts
with the Düsseldorf Municipal Valuation Committee.
Besides these, several other important sales or transfers of ownership also took place in form of transfer
of company shares (share deals) in the course of large portfolio transactions, which totalled an estimated EUR 520 million (2014: about EUR 620 million).
Therefore, share deals account for about 12 % of
conventional market volume, which is not least a
consequence of avoidance of the increased property
transfer tax. Including share deals, total real estate
turnover in Düsseldorf amounted to about EUR 4.85
billion in the report year 2015 (2014: about EUR
4.28 billion) and is EUR 570 million or 13% higher than the previous year‘s value. The most recent
market result outperforms the so far best transaction
year 2006 (EUR 4.52 billion) by EUR 330 million and
thus sets a new record.
Hoher Umsatz mit bebauten Grundstücken
High turnover with developed plots
Im Zuge eines Wachstums des realisierten Transaktionsvolumens
(nur Asset-Deals) um rd. 31% gegenüber dem Vorjahr (2014:
EUR 2,04 Mrd.) konnte 2015 mit einem Marktumfang im Bereich
bebauter Grundstücke von rd. EUR 2,68 Mrd. das drittbeste
Ergebnis der letzten 25 Jahre verbucht werden. Die höchsten
Transaktionsvolumina wurden 2015 in den Segmenten Büround Geschäftshäuser (EUR 908 Mio.), Mehrfamilienhäuser (EUR
578 Mio.) und Eigenheime (Einfamilien-, Zweifamilien- und
Reihenhäuser: EUR 380 Mio.) registriert.
Mit 1.122 Verkäufen bebauter Grundstücke im Jahr 2014 sank
20
Following a growth of realised transaction volume
(asset deals only) by about 31 % when compared
to the previous year (2014: EUR 2.04 billion), 2015
could be entered into the books as the third best
result of the past 25 years with a market volume
of about EUR 2.68 billion in regard to developed
plots. The highest transaction volumes in 2015
were recorded for the segments office and shop
buildings (EUR 908 million), apartment buildings
Als Teil des Kaufhof-Portfolios wurde das Carschhaus an der Heinrich-Heine-Allee an ein Joint-Venture zwischen der kanadischen Warenhauskette Hudson´s Bay
Company und dem US-Investor Simon Property Group veräußert.
The Carschhaus at the Heinrich-Heine-Allee was sold to a joint venture of the Canadian department store chain Hudson‘s Bay Company and the US investor Simon
Property Group as part of the Kaufhof portfolio.
(EUR 578 million) and owner-occupier homes
(single-/two-family homes and terraced houses:
EUR 380 million).
With 1,122 sales of developed plots in 2015, the
number of transactions fell by about 11 % in the
course of a year (2014: 1,267 purchases). Also
compared to the average of the most recent decade
(Ø 2005-2014: 1,290 sales per year), the current
result is below-average.
die Anzahl der Transaktionen binnen Jahresfrist um rd. 11%
(2014: 1.267 Kauffälle). Auch im Vergleich zum Mittel der
jüngsten Dekade (Ø 2005-2014: 1.290 Verkaufsfälle p. a.) war
das aktuell erreichte Ergebnis unterdurchschnittlich.
21
Record demand for undeveloped plots
Unbebaute Grundstücke: Flächenumsatz, Geldumsatz und Kaufverträge
Undeveloped plots: Turnover rate, money turnover and contracts
Mio. EUR
EUR m
Verkaufsfälle
Sales
ha
400
200
350
175
300
150
250
125
200
100
150
75
100
50
50
25
0
0
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Verkaufsfälle
Sales
Geldumsatz
Monetary turnover
Flächenumsatz
Turnover rate
Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf
Source: Düsseldorf Municipal Valuation Committee
Between 2010 and 2012, demand for undeveloped
plots was exceptionally high. In the past two years,
space turnover was much lower than the average with
66.0 ha (2013) and 54.1 ha (2014). In the current report
year 2015, about 75.1 ha of undeveloped plots or 39 %
more than in the previous year were traded. This means
that current space turnover volume of undeveloped
properties almost corresponds to the average of the
most recent decade (Ø 2005-2014: 79.1 ha p.a.).
About 39.0 ha (52 %) of the entire space turnover
of undeveloped properties were accounted for by
agricultural land, plots with expected construction and
plots where shells of buildings have been constructed
so far. About 48 % of the undeveloped plots sold were
categorised as building plots (36.1 ha).
In the report year, market-leading developers and
investors were focusing more and more on larger
plots: With 215 (undeveloped) plots sold, the number
of completed sales fell by about 19 % compared to
the previous year, while space turnover rose by 39 %
(2014: 266 purchases).
© AENGEVELT-Research
Verkauf unbebauter Grundstücke, Geldumsatz
Sales of undeveloped land, money turnover
Rekordnachfrage nach unbebauten Grundstücken
Von 2010 bis 2012 bewegte sich die Nachfrage nach unbebauten
Grundstücken auf überdurchschnittlichem Niveau. In den letzten
beiden Jahren lag der Flächenumsatz mit 66,0 ha (2013) und 54,1
ha (2014) weit unterdurchschnittlich. Im aktuellen Berichtsjahr 2015
wurden durch Verkäufe unbebauter Grundstücke rd. 75,1 ha und
damit rd. 39% mehr als im Vorjahr umgesetzt. Damit erreicht der
aktuelle Umfang der Flächenumsätze unbebauter Liegenschaften
nahezu das Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2005-2014: 79,1 ha p. a.).
Vom gesamten Flächenumsatz unbebauter Liegenschaften entfielen
im Berichtsjahr rd. 39,0 ha (52%) auf Agrarland, Bauerwartungsland
und Rohbauland. Rd. 48% der verkauften unbebauten Grundstücke
waren der Kategorie Bauland (36,1 ha) zuzuordnen.
Der Fokus marktführender Entwickler und Investoren lag im
Berichtsjahr verstärkt auf größeren Grundstücken: Mit 215
verkauften Grundstücken (unbebaut) ist seit dem Vorjahr die
Zahl der Vertragsabschlüsse - im Vergleich zum Wachstum
der Flächenumsätze (+39%) – binnen Jahresfrist um rd. 19%
gesunken (2014: 266 Kaufverträge).
Demgegenüber stieg der Geldumsatz durch Verkäufe unbebauter
Grundstücke im Berichtsjahr auf einen Wert von ca. EUR 370
Mio. Das Marktvolumen erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr
um rd. EUR 161 Mio. bzw. 77% und erreichte damit ein neues
Rekordniveau.
22
Mio. EUR
EUR m
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Einfamilien-, Reihenhausgrundstücke
Plots for single family-/terraced houses
Mehrfamilienhausgrundstücke
Plots for apartment buildings
Gemischt genutzte Grundstücke
Mixed-use plozs
Büro-, Geschäftshausgrundstücke
Office- and shop buildings plots
Gewerbe-, Industriegrundstücke
Commercial and industrial plots
Sonstiges Bauland und Nichtbauland
Other building and non-building plots
Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf
Source: Düsseldorf Municipal Valuation Committee
© AENGEVELT-Research
Die Investmentspezialisten von AENGEVELT vermitteln den Verkauf eines leerstehenden Bürogebäudes in bester Wohnlage des Düsseldorfer Zooviertels an einen
internationalen Investor zwecks Abriss und Neuerrichtung von hochwertigen Eigentumswohnungen.
The investment specialists of AENGEVELT brokered the sale of a vacant office building in the top residential location of Düsseldorf‘s Zooviertel to an international
investor for demolition and new construction of high-end freehold flats.
Monetary turnover generated with the sale of
undeveloped plots, however, rose to a current value
of about EUR 370 million in the record year. Market
volume rose by about EUR 161 million or 77 %
compared to the previous year and thus reached a
new record high.
Residential and commercial building plots
A rising demand for commercial building plots was
observed in the report year 2015. Space turnover
generated with the sale of building plots for commercial
uses doubled from 10.6 ha in the previous year to 20.1
ha in 2015. Space turnover in the market segment
commercial and industrial building plots rose to about
12.2 ha (+4.3 ha or +54 % compared to the previous
year), while market volume in the segment office and
shop properties almost tripled (2015: 7.8 ha; 2014:
Wohn- und Gewerbebauland
Im Berichtsjahr 2015 wurde eine steigende Nachfrage nach Gewerbebauland beobachtet. Der Flächenumsatz durch Verkäufe
von Baulandgrundstücken für gewerbliche Nutzungsformen verdoppelte sich von 10,6 ha im Vorjahr auf nunmehr 20,1 ha in
2015. Dabei stieg der Flächenumsatz im Marktsegment Gewerbe- und Industriebauland auf rd. 12,2 ha (+4,3 ha bzw. +54%
gegenüber dem Vorjahr), während sich das Marktvolumen im Bereich Büro- und Geschäftshausgrundstücke nahezu verdreifachte (2015: 7,8 ha, 2014: 2,7 ha). Der Geldumsatz durch Verkäufe
von Gewerbebauland verdreifachte sich binnen Jahresfrist von rd.
EUR 63 Mio. auf ca. EUR 213 Mio.
Demgegenüber wurde ein moderateres Wachstum der Flächenumsätze im Bereich der Baulandgrundstücke für den
Wohnungsbau (inkl. Mischnutzungen) registriert. Im Berichtsjahr 2015 zog das Volumen im Vergleich zum Vorjahr um ca.
14% von rd. 14,0 ha auf aktuell ca. 16,0 ha an. Während
23
sich der Flächenumsatz bei gemischt genutzten Grundstücken
(6,8 ha) mehr als versiebenfachte, ging er bei Mehrfamilienhausgrundstücken um rd. 22% auf ca. 5,1 ha und bei Einfamilienhaus- und Reihenhausgrundstücken sogar um ca. 38%
auf 4,1 ha zurück. Im Zuge des gestiegenen Flächenumsatzes
zog auch der Geldumsatz durch Verkäufe von Wohnbauland
binnen Jahresfrist von rd. EUR 89 Mio. um 57% auf ca. EUR
140 Mio. an.
Steigende durchschnittliche Grundstückspreise
Im Jahr 2015 wurden in der Indexreihe des Gutachterausschusses
in Düsseldorf steigende Preise für alle untersuchten Asset-Klassen
beobachtet.
Das mittlere Preisniveau für unbebaute Renditegrundstücke stieg
innerhalb eines Jahres markant um rd. 10% (Indexwerte 2015:
218 und 2014: 198). Die typische Kaufpreisspanne bewegte sich
im Segment Mehrfamilienhausgrundstücke zwischen EUR 270,-/m²
und EUR 1.500,-/m² sowie für Büro- und Geschäftshausgrundstücke
zwischen EUR 830,-/m² und EUR 3.100,-/m².
Der Baulandmarkt für unbebaute Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke zog ebenfalls an. Der Indexwert stieg im
Indizes* für Bauland
Indices* for plots
1980 = 100
450
400
350
300
250
200
150
100
2000 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15
Einfamilienhausgrundstücke
Plotes for single-family houses
Gewerbe-, Industriegrundstücke
Commercial and industrial plots
Increase of average prices for plots of land
In 2015, the index series of Düsseldorf‘s Municipal
Valuation Committee saw an increase of prices for
all asset classes analysed.
The average price for undeveloped investment plots
rose markedly by about 10 % in the course of a
year (index value 2015: 218 and 2014: 198). The
typical purchase price range for apartment building
properties is about EUR 270.00/m² to EUR 1,500.00/
m² as well as between EUR 830.00/m² and EUR
3,100.00/m² for office and shop properties.
The market for undeveloped single- and two-family
home building plots grew as well. The index value
rose by 11 points in the report year, or by 3 % when
compared to the previous price (index value 2015:
393 and 2014: 382). Here, the typical purchase
price fluctuates between EUR 190.00/m² and EUR
1,100.00/m². Between 2010 and 2015, the index
value for this building plot segment even rose by 41
% (2010: 278, 2015: 393).
The average price level for undeveloped commercial
and industrial properties rose by 5 % as well (2015:
246, 2014: 234). In this segment, the typical
purchase price fluctuates between EUR 140.00/m²
and EUR 570.00/m².
Outlook
Renditegrundstücke
Investment plots
*Preisentwicklung
*Price development
Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf
Source: Düsseldorf Municipal Valuation Committee
© AENGEVELT-Research
24
2.7 ha). Monetary turnover generated with sales of
commercial building plots tripled from about EUR 63
million to about EUR 213 million in the course of a year.
Moderate growth, on the other hand, was registered
for space turnover in the segment building plots for
residential construction (including mixed-use). In the
report year 2015, volume rose by about 14 % from
about 14.0 ha to currently roughly 16.0 ha when
compared to the previous year. While space turnover
of mixed-use plots (6.8 ha) increased sevenfold, it fell
by about 22 % to approximately 5.1 ha for apartment
building plots and by even 38 % to 4.1 ha for singlefamily homes and terraced houses. In the course of an
increase of space turnover, also the monetary turnover
generated with the sale of residential building plots
rose by 57 % from EUR 89 million to about EUR 140
million in the course of a year.
Given a background of justified expectations for the
economy to continue to grow in 2016, AENGEVELTRESEARCH forecasts a stable performance of
Düsseldorf‘s transaction market on a continuously high
level for the current year:
In the submarket of commercial investments (office, retail, industry), the focus will remain on
core properties; here, an increasing orientation
towards more high-risk investments will continue, given continuing scarcity in this segment
due to continuously high asset liquidity.
Given the continued increase of population and
number of households, extensive research of
AENGEVELT-RESEARCH suggests that transaction
volume generated with residential properties will
remain very high.
Interest in undeveloped plots will remain high in
2016 as well, but it is unlikely that results will be
as high as they were in 2015. The continuous
increase of Düsseldorf‘s population, the most
recent completion rates that are still much too
low in regard to quality-demand meeting production rates despite varied municipal efforts
and a corresponding increase of rents in certain
segments continue to offer good opportunities
for analogous project developments of residential properties which meet demand at Düsseldorf‘s
locations that meet market requirements. This is
fuelled by ongoing demographic market consequences (lack of residences suitable for the elderly, affordable accommodation for migrants,
student accommodation, accommodation suitable for weekly commuters, etc.).
Taking all development trends in individual market
segments into consideration, analyses of AENGEVELTRESEARCH suggest a transaction volume higher
than the most recent decade average (Ø 2006-2015:
about EUR 3.4 billion per year) of between EUR
3.5 and 4.0 billion in the conventional sector (asset
deals) of Düsseldorf‘s plot of land and real estate
market in 2016.
Berichtsjahr um 11 Punkte bzw. 3% zum Vorjahreswert (Indexwerte
2015: 393 und 2014: 382). Die typische Kaufpreisspanne bewegte
sich hier zwischen EUR 190,-/m² und EUR 1.100,-/m². Zwischen
2010 und 2015 ist in diesem Baulandsegment der Indexwert
sogar um 41% gestiegen (2010: 278, 2015: 393)
Auch das durchschnittliche Preisniveau für unbebaute Gewerbeund Industriegrundstücke konnte um rd. 5% steigen (2015:
246, 2014: 234). Die Kaufpreisspanne lag in diesem Segment
zwischen EUR 140,-/m² und EUR 570,-/m².
Ausblick
AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert vor dem Hintergrund
begründeter Aussichten auf eine weiter positive Konjunkturentwicklung in 2016 für das laufende Jahr eine stabile
Performance des Transaktionsmarktes in Düsseldorf auf anhaltend
hohem Niveau:
Im Teilmarkt der gewerblichen Investments (Büro, Einzelhandel, Industrie) bleibt der Fokus auf Core-Immobilien, wobei bei
weiterer Verknappung in diesem Segment angesichts anhaltend hoher Anlageliquidität die zunehmende Orientierung auf
risikoaffinere Investments bestehen bleibt.
In Anbetracht anhaltenden Wachstums an Bevölkerung und
Haushalten wird sich das Transaktionsvolumen von Wohnimmobilien nach umfassenden Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auch weiterhin auf sehr hohem Niveau bewegen.
Das Interesse an unbebauten Grundstücken bleibt auch
2016 hoch, wobei das Ergebnis von 2015 nicht erreicht werden wird. Das weiterhin anhaltende Bevölkerungswachstum
Düsseldorfs, die in der jüngsten Vergangenheit in Bezug auf
qualitätsgerechte Reproduktionsraten trotz vielfältiger kommunaler Anstrengungen insgesamt immer noch zu geringen
Fertigstellungen und die damit einhergehenden segmentindividuellen Mietniveausteigerungen lassen in bedarfsgerechten Lagen Düsseldorfs vor dem Hintergrund anhaltender demografischer Marktkonsequenzen (Fehlbestand an
seniorengerechten Wohnungen, preiswerten Wohnungen
für Migranten, Studentenwohnungen, wochenpendlergerechten Wohnungen etc.) auch weiterhin analoge Projektentwicklungen von bedarfsadäquaten Wohnimmobilien als
besonders chancenreich erscheinen.
Unter Berücksichtigung aller Entwicklungstrends in den einzelnen
Marktsegmenten ist nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH
auf dem Düsseldorfer Grundstücks- und Immobilienmarkt
2016 im konventionellen Bereich (Asset Deals) ein oberhalb des
jüngsten Dekadenmittels (Ø 2006-2015: rd. EUR 3,4 Mrd. p. a.)
zwischen EUR 3,5 und 4,0 Mrd. liegendes Transaktionsvolumen
zu erwarten.
25
3. Investmentmarkt
3.Investment market
Unter Berücksichtigung aller Wohn- und Gewerbeinvestmentdeals
(Asset-Deals, ohne unbebaute Grundstücke) wurde nach
vorläufigen Angaben des Gutachterausschusses in Düsseldorf
im jüngsten Berichtszyklus ein Umsatzvolumen von rd. EUR 2,65
Mrd. realisiert. Damit wurde das Ergebnis des Jahres 2014 (ca.
EUR 1,98 Mrd.) um EUR 670 Mio. bzw. rd. 34% übertroffen. Zur
analyseobjektiveren Einordnung in längere Vergleichszeiträume ist
zudem anzumerken, dass das Transaktionsvolumen im Berichtsjahr
2015 das dritthöchste der letzten 20 Jahre war und markant rd. EUR
810 Mio. bzw. 44% über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø
2005-2014: rd. EUR 1,84 Mrd.) liegt. Der vorgenannte Mittelwert
ergibt sich allerdings lediglich rechnerisch unter Einbeziehung der
beiden Rekordjahre 2006 und 2007, als für Düsseldorf im Zuge des
internationalen Immobilienbooms mit jeweils über EUR 3,2 Mrd.
Werte realisiert werden konnten, die rd. 75% höher waren als die
„typischen“ (durchschnittlichen) Marktvolumina.
Zu diesem ausschließlich aus Asset-Deals resultierenden
Marktvolumen sind nach Ermittlungen von AENGEVELT-RESEARCH
indessen noch weitere rd. EUR 520 Mio. hinzuzurechnen, die
sich vor allem aus Verkäufen von Unternehmensimmobilien
bzw. Gesellschaftsanteilen (Share-Deals) rekrutieren. Das am
Düsseldorfer Immobilieninvestmentmarkt 2015 kontrahierte
Taking all residential and commercial investment
deals (asset deals, excluding undeveloped plots) into
account, preliminary information of the Municipal
Valuation Committee of Düsseldorf states that a
turnover volume of about EUR 2.65 billion was
realised in the most recent report year. This means
that the result of 2014 (about EUR 1.98 billion) was
exceeded by EUR 670 million or about 34 %. In regard
to a more objective analysis by placing the result into
longer-term contexts for comparison, it also has to be
pointed out that the transaction volume of the report
year 2015 was the third highest of the past 20 years
and markedly exceeds the average of the most recent
decade by about 810 million or 44 % (Ø 2005-2014:
about EUR 1.84 billion). The aforementioned average,
however, is a purely calculatory figure including both
record years 2006 and 2007, when Düsseldorf saw
turnovers of more than EUR 3.2 billion each following
the international real estate boom, which were about
75 % higher than „typical“ (average) market volumes.
According to calculations of AENGEVELT-RESEARCH,
another roughly EUR 520 million must be added
to the market volume made up exclusively of asset
deals, which were mainly generated with the sales of
company property or shares (share deals). Therefore,
total investments made on the real estate market in
Düsseldorf in 2015 have to be differentiated:
While the conventional part of the market grew on
a high level by about EUR 670 million, the market
volume generated with share deals fell by about EUR
100 million in the course of the year (2014: EUR 620
million).
Accordingly, overall market volume totalled about
EUR 3.17 billion in the report year 2015, after about
EUR 2.60 billion had been generated in 2014. This
constitutes a turnover increase by EUR 570 million or
by about 22 % in the course of one year.
Der Düsseldorfer Investmentmarkt: Entwicklung des Transaktionsvolumens
Düsseldorf´s investment market: Transaction volume development
Mio. EUR
EUR m
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
2006
'07
'08
'09
'10
'11
'12
'13
'14
'15
Share-Deals
share deals
Asset-Deals
asset deals
Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf und AENGEVELT-Research
Source: Düsseldorf Municipal Valuation Committee AENGEVELT-Research
© AENGEVELT-Research
26
Below-average residential investment turnover
The transaction volume in the residential investment
segment (apartment blocks and residential
complexes) in Düsseldorf rose by about 3 % to
approximately EUR 578 million in 2015 compared to
the previous year (EUR 559 million). Accordingly, the
most recent market volume is still one fifth or about
EUR 151 million lower than the average of the most
Das revitalisierte Shopping-Center „SEVENS“ auf der Düsseldorfer Königsallee wurde 2015 veräußert. © Düsseldorf Marketing & Tourismus GmbH
The revitalised shopping centre „SEVENS“ in Düsseldorf‘s Königsallee was sold in 2015. © Düsseldorf Marketing & Tourismus GmbH
recent decade (Ø 2005-2014: EUR 729 million).
Simultaneously, the number of recorded plot sales
in the market segment „apartment blocks“ fell by
about 5 % or 19 contracts during the year (2015:
389 purchases, 2014: 408). Average turnover
volume per sale, on the other hand, rose by about
9 % from approximately EUR 1.37 million to about
EUR 1.49 million.
Space turnover rose in the report year. While
apartment block and residential complex properties
with a total area of 24.6 ha were sold in the previous
year, this figure rose by about 37 % to now 33.7 ha.
Analogously to the previous year, the focus of
residential transactions were apartment blocks with
a commercial share < 20 %. About 66 % of turnover
was generated in this segment (2014: 59 %).
Gesamtinvestitionsvolumen stellt sich also differenziert dar:
Während der konventionelle Marktanteil auf hohem Niveau um
rd. EUR 670 Mio. wachsen konnte, ging das via Share-Deals
abgewickelte Marktvolumen binnen Jahresfrist um rd. EUR 100
Mio. zurück (2014: EUR 620 Mio.).
Das gesamte Marktvolumen summiert sich somit nach ca. EUR
2,60 Mrd. in 2014 auf rd. EUR 3,17 Mrd. im Berichtsjahr 2015.
Das ist ein Transaktionswachstum binnen Jahresfrist von EUR 570
Mio. bzw. rd. 22%.
Unterdurchschnittlicher Wohninvestmentumsatz
Das Transaktionsvolumen im Wohninvestmentbereich (Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen) stieg 2015 in Düsseldorf
gegenüber dem Vorjahr (EUR 559 Mio.) um ca. 3% auf rd. EUR
578 Mio. Das jüngste Marktvolumen liegt damit dennoch rd. ein
Fünftel bzw. EUR 151 Mio. unter dem Mittel der jüngsten Dekade
(Ø 2005-2014: EUR 729 Mio.).
27
Gleichzeitig sank die Anzahl der erfassten Grundstücksverkäufe
im Marktsegment „Mehrfamilienhäuser“ im Jahresvergleich um
rd. 5% bzw. 19 Verträge (2015: 389 Kauffälle, 2014: 408). Das
mittlere realisierte Umsatzvolumen je Verkauf stieg indessen um
rd. 9% von ca. EUR 1,37 Mio. auf ca. EUR 1,49 Mio. an.
Die Flächenumsätze zogen im Berichtsjahr an. Wurden im Vorjahr durch Liegenschaftsverkäufe von Mehrfamilienhäusern und
Wohnanlagen noch 24,6 ha umgesetzt, stieg dieser Wert um rd.
37% auf nunmehr 33,7 ha,
Analog zum Vorjahr lag der Schwerpunkt der Wohninvestmenttransaktionen bei Mietwohnhäusern mit einem gewerblichen Anteil < 20%. In diesem Segment wurden 66% der Umsätze getätigt (2014: 59%).
Düsseldorf: Wohninvestment (Verkauf von Mehrfamilienhäusern)*
Düsseldorf: Residential investment (sale of apartment blocks)*
Mio. EUR
EUR m
Anzahl
Number
Mio. EUR je Verkauf
EUR m per sale
1.400
3,5
1.200
3,0
1.000
2,5
800
2,0
600
1,5
400
1,0
200
0,5
0
0
2006 '07
Düsseldorf: Gewerbeinvestment*
Düsseldorf: Commercial investment*
Mio. EUR
EUR m
Anzahl
Number
3.000
240
2.500
200
2.000
160
1.500
120
1.000
80
500
40
'10
'11
'12
'13
'14
'15
Kauffälle
Sales
Mittlerer Kaufpreis (Mio. EUR je Verkauf)
Average purchase price (EUR million per sale)
*Asset-Deals
*Asset deals
Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf
Source: Source: Düsseldorf Municipal Valuation Committee
© AENGEVELT-Research
High turnover with commercial investments
With 150 sales, only 6 commercial investment
properties less than in the previous year (156) were
sold in 2015; yet this number was still higher than
the average of the past decade (Ø 2005-2014: 117).
The transaction volume generated with the sale
of commercial investment properties (assets deals
and package sales), passed the 2 billion mark in
Düsseldorf last year and thus achieved the best result
after the boom years 2006 and 2007. About EUR
2.07 billion were generated in this segment in the
report year 2015. Compared to the previous year
(2014: about EUR 1.42 billion), turnover generated
with commercial property sales rose by 46 % or EUR
650 million. In relation to the average trade volume
of the past ten years (Ø 2005-2014: about EUR 1.12
billion), the current value constitutes a significant
increase of about 85 %.
0
0
2006
'07
'08
'09
'10
'11
'12
'13
'14
'15
Geldumsatz (Mio. EUR)
Monetary turnover (EUR m)
Kauffälle
Sales
*Asset-Deals
*Asset deals
Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf
Source: Source: Düsseldorf Municipal Valuation Committee
© AENGEVELT-Research
28
'09
Geldumsatz (Mio. EUR)
Monetary turnover (EUR m)
Hoher Umsatz bei Gewerbeinvestments
Die Anzahl der Grundstücksverkäufe gewerblicher Investmentobjekte lag 2015 mit 150 Kauffällen nur 6 Kauffälle unter dem
Vorjahreswert (156) und dennoch deutlich über dem mittleren
Niveau der jüngsten Dekade (Ø 2005-2014: 117).
Das Transaktionsvolumen durch Verkäufe gewerblicher Investmentimmobilien (Asset-Deals und Paketverkäufe) hat im
Berichtsjahr in Düsseldorf die 2-Mrd.-Marke überwunden und
damit das höchste Ergebnis nach den Boomjahren 2006 und
2007 erreicht. Im Berichtsjahr 2015 wurden in diesem Segment
rd. EUR 2,07 Mrd. umgesetzt. Im Vergleich zum Vorjahr (2014:
'08
Focus of demand on office and
commercial properties
Demand for commercial investment properties in
Düsseldorf is still very much focused on office and
commercial properties. Corresponding transaction
volume generated with property sales totalled
about EUR 621 million (assets deals only) in 2014,
comparative monetary turnover rose by about 46
% to about EUR 908 million in 2015. If the high
number of package deals is included as well (total
Die IKB Deutsche Industriebank hat 2015 ihr bislang angemietetes Hauptverwaltungsgebäude in der Wilhelm-Bötzkes-Straße 1/ Uerdinger Straße 96 in Düsseldorf
erworben.
In 2015, IKB Deutsche Industriebank purchased its main administrative building at the Wilhelm-Bötzkes-Straße 1/ Uerdinger Straße 96 in Düsseldorf, which it rented
prior to the purchase.
of about EUR 580 million), the transaction volume
generated with office and commercial properties in
Düsseldorf rose to about EUR 1.5 billion in 2015.
Average transaction volume per office or commercial
property sold (asset deals) rose significantly: From
about EUR 11.5 million in the previous year to about
EUR 15.7 million in 2015.
The following sales ranked among the most
important transactions on Düsseldorf‘s commercial
investment market in 2015:
The investment company CBRE Global Investors
purchased the shopping centre „Sevens“ in the
Königsallee. Seller was the Austrian Signa Group.
Since acquisition by Signa in 2010, about EUR 40
million had been invested into the revitalisation of
the city centre shopping centre. The electronics
company „Saturn“ operates a flagship store on
a rental space of about 11,000 m² in this centre.
rd. EUR 1,42 Mrd.) wurden somit rd. 46% bzw. EUR 650 Mio.
mehr Umsatz durch gewerbliche Immobilienverkäufe erzielt. In
Relation zum durchschnittlichen Handelsvolumen der jüngsten
zehn Jahre (Ø 2005-2014: rd. EUR 1,12 Mrd.) bedeutet der aktuelle Wert eine signifikante Steigerung um rd. 85%.
Nachfrageschwerpunkt bei Büro- und Geschäftsimmobilien
Die Nachfrage nach gewerblichen Investmentobjekten in
Düsseldorf ist weiterhin in starkem Maße auf Büro- und
Geschäftshäuser ausgerichtet. Belief sich das entsprechende
Transaktionsvolumen im Jahre 2014 durch Liegenschaftsverkäufe
auf rd. EUR 621 Mio. (nur Asset-Deals), so war der vergleichbare
Geldumsatz im Jahr 2015 mit ca. EUR 908 Mio. rd. 46%
höher. Werden hier zusätzlich die zahlreichen Paketverkäufe
(insgesamt rd. EUR 580 Mio.) berücksichtigt, so ist das
Düsseldorfer Transaktionsvolumen im Segment der Büro- und
Geschäftsimmobilien im Berichtsjahr 2015 auf etwa EUR 1,5
Mrd. geklettert.
29
Das mittlere Transaktionsvolumen pro verkauftem Büro- und Geschäftshaus (Asset-Deals) hat sich markant erhöht: Von ca. EUR
11,5 Mio. im Vorjahr auf ca. EUR 15,7 Mio. im Jahr 2015.
Zu den wichtigsten Transaktionen auf dem Düsseldorfer Gewerbeinvestmentmarkt gehörten im Jahr 2015 u. a. folgende Verkäufe:
Die Kapitalanlagegesellschaft CBRE Global Investors hat das
an der Königsallee gelegene Einkaufszentrum „Sevens“ erworben. Als Verkäufer fungiert die österreichische SignaGruppe. Seit dem Kauf durch Signa im Jahr 2010 wurden
rd. EUR 40 Mio. in die Revitalisierung des innerstädtischen
Shopping-Centers investiert. Der Elektronikkonzern „Saturn“
betreibt hier einen Flagship-Store auf einer Mietfläche von rd.
11.000 m². Der Kaufpreis für die Transaktion der rd. 20.000
m² Mietfläche umfassenden Einzelhandelsimmobilie wird auf
ca. EUR 220 Mio. taxiert.
Die IKB Deutsche Industriebank hat ihre rd. 54.000 m² Mietfläche umfassende, bislang angemietete Unternehmenszentrale in Düsseldorf für rd. EUR 185 Mio. erworben. Verkäufer
sind einerseits der in Abwicklung befindliche Offene Fonds
„AXA Immoselect“ mit einem Anteil von rd. 52% an der
Objektgesellschaft und andererseits die Kapitalanlagegesellschaft AXA Real Estate Investment Managers (rd. 48%).
Das Shopping-Center „Düsseldorf Arcaden“ in Bilk wurde
vom Verkäufer Ivanhoé Cambridge an Hines Immobilien für
einen deutschen Immobilien-Spezialfonds (Union Investment
Institutional Property) zu einem Kaufpreis von rd. EUR 180
Mio. veräußert. Hines fungierte als Akquisitionsmanager und
übernimmt das Asset-Management. Das Einkaufscenter wurde 2008 errichtet und verfügt über ca. 38.000 m² Handelsfläche und 110 Einzelhandelsmieter.
Der von BNP Paribas Real Estate gemanagte „Next Estate
Income Fund II“ hat am Kennedydamm zwei an KPMG vermietete Bürohäuser mit insgesamt rd. 27.000 m² Bürofläche
erworben. Verkäufer des „Tersteegen Office Center“ (rd.
17.000 m²) und des „Bonneshof Office Center“ (ca. 10.000
m²) war die Nordrheinische Ärzteversorgung. Der Transaktionspreis wird insgesamt auf rd. EUR 110 Mio. beziffert.
Im Zuge der Weiterveräußerung eines Teils des Kaufhof-Warenhaus-Portfolios durch den kanadischen Investor Hudson´s
Bay Company (HBC) wechselten auch in Düsseldorf mehrere
Immobilien (Carschhaus, Kaufhof Königsallee und Kaufhof
Am Wehrhahn inklusive Sportarena) den Eigentümer. Die
Warenhäuser wurden für einen Transaktionspreis von insgesamt rd. EUR 225 Mio. an ein Joint-Venture zwischen HBC
und dem US-Unternehmen Simon Property Group veräußert.
Purchase price for the sale of the retail property
with about 20,000 m² of rental space is estimated
to have been approximately EUR 220 million.
IKB Deutsche Industriebank purchased its 54,000
m² company headquarters in Düsseldorf, which
had been rented so far, for about EUR 185 million. Sellers are the open-ended fund „AXA Immoselect“, currently being dissolved, with a roughly 52 % share in the property company and the
investment company AXA Real Estate Investment
Managers (about 48%).
The shopping centre „Düsseldorf Arcaden“ in Bilk
was sold by Ivanhoé Cambridge to Hines Immobilien for a German real estate speciality fund (Union
Investment Institutional Property) for a purchase
price of about EUR 180 million. Hines acted as
acquisition manager and is now managing the asset. The shopping centre was constructed in 2008
and offers about 38,000 m² of retail space for 110
retail tenants.
The „Next Estate Income Fund II“, managed by
BNP Paribas Real Estate, acquired two office buildings let to KPMG at the Kennedydamm with a
total office space of about 27,000 m². Seller of
the „Tersteegen Office Center“ (about 17,000
m²) and the „Bonneshof Office Center“ (about
10,000 m²) was Nordrheinische Ärzteversorgung.
Düsseldorf: Markt für Büro- und Geschäftshäuser*
Düsseldorf: Market for office and retail properties*
Anzahl
Number
Mio. EUR je Verkauf
EUR m per sale
10 Mio. EUR
EUR 10 m
250
25
200
20
150
15
100
10
50
5
0
0
2006
'07
'08
'09
'10
'11
'12
'13
'14
'15
Geldumsatz (10 Mio. EUR)
Monetary turnover (EUR 10 m)
Kauffälle
Sales
Mittlerer Kaufpreis (Mio. EUR je Verkauf)
Average purchase price (EUR m per sale)
Hohe Nachfrage nach Gewerbe- und Industrieinvestments
Die Nachfrage nach Gewerbe- und Industrieimmobilien nahm
im Berichtsjahr 2015 im Vergleich zum Vorjahr stark zu. Der
30
*Asset-Deals
*Asset deals
Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf
Source: Düsseldorf Municipal Valuation Committee
© AENGEVELT-Research
The transaction price is estimated at a total of
about EUR 110 million.
As part of the resale of parts of the Kaufhof
department store portfolio by the Canadian investor Hudson‘s Bay Company (HBC), a number
of properties (Carschhaus, Kaufhof Königsallee
and Kaufhof Am Wehrhahn including Sportarena) changed owners in Düsseldorf as well. The
department stores were sold for a total transaction price of about EUR 225 million to a joint
venture of HBC and the US company Simon Property Group.
Strong demand for commercial and industrial
investments
Compared to the previous year, demand for commercial and industrial investment rose significantly
in the report year 2015. Monetary turnover almost
increased fivefold when comparing the current report year to the previous year (2014: EUR 33 million)
and, with a volume of about EUR 151 million, achieved the best result since 2002 (EUR 183 million). The
number of transactions, 24, was lower than in the
previous year (2014: 29). Accordingly, average sales
price per property rose from about EUR 1.1 million to
now approximately EUR 6.3 million.
Geldumsatz verfünffachte sich nahezu im aktuellen Berichtsjahr
gegenüber dem Vorjahr (2014: EUR 33 Mio.) und erreichte
mit einem Volumen von ca. EUR 151 Mio. das höchste
Ergebnis seit 2002 (EUR 183 Mio.). Die Zahl der Kauffälle
war mit 24 Transaktionen niedriger als im Vorjahr (2014: 29).
Dementsprechend ist der durchschnittliche Verkaufspreis pro
Objekt von rd. EUR 1,1 Mio. im Vorjahr auf nunmehr EUR 6,3
Mio. gestiegen.
Düsseldorf: Markt für Gewerbe- und Industrieflächen*
Düsseldorf: Market for commercial and industrial properties*
Mio. EUR
EUR m
Anzahl
Number
Mio. EUR je Verkauf
EUR m per sale
160
8
140
7
120
6
100
5
80
4
60
3
40
2
20
1
0
0
2006
'08
'09
'10
'11
'12
'13
'14
'15
Geldumsatz (Mio. EUR)
Monetary turnover (EUR m)
Kauffälle
Sales
Mittlerer Kaufpreis (Mio. EUR je Verkauf)
Average purchase price (EUR m per sale)
Investor groups
While only about 2 % of transaction volume was
accounted for by international investors in 2009,
according to market surveys of AENGEVELTRESEARCH, their share among purchasers rose to
54 % again in 2015 in the course of the past six
years (2014: about 40 %). As regards sellers, they
accounted for about 47 % in the report year (2014:
45 %).
Registered as particularly active purchasers in the
most recent report period were real estate stock
companies (about 25 % of transaction volume) as
well as open-ended real estate/speciality funds (about
25 %). These groups accounted for about half of
total investment volume on the part of purchasers.
The group of sellers is dominated by corporations
and owner-occupiers (about 23 %) as well as asset
and fund managers (about 18 %).
'07
*Asset-Deals
*Asset deals
Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf
Source: Source: Düsseldorf Municipal Valuation Committee
© AENGEVELT-Research
Investorengruppen
Während im Jahr 2009 nach den Markterhebungen von
AENGEVELT-RESEARCH nur noch rd. 2% des Transaktionsvolumens auf Investoren aus dem Ausland entfielen, stieg ihr Anteil
auf Käuferseite in den letzten sechs Jahren schon wieder auf
rd. 54% in 2015 an (2014: ca. 40%). Auf Verkäuferseite lag
die entsprechende Quote im Berichtsjahr bei rd. 47% (2014:
ca. 45%).
Als im jüngsten Berichtszyklus besonders aktive Käufer konnten
vor allem Immobilien-AGs (ca. 25% des Transaktionsvolumens)
sowie offene Immobilienfonds/Spezialfonds (rd. 25%) registriert werden. Diese Gruppen summierten in etwa die Hälfte
des Investitionsvolumens auf Käuferseite. Bei den Verkäufern
dominierten die Corporates und Eigennutzer (rd. 23%) sowie
Asset- und Fondsmanager (ca. 18%).
31
Entwicklung des Wertes von Renditeobjekten: Index nach der
Veränderung der Kaufpreise
Investment property value development: Index of change in
purchase prices
1985 =100
240
220
200
180
160
140
120
100
2000 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15
Renditeobjekte
Investment properties
Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf
Source: Düsseldorf Municipal Valuation Committee
© AENGEVELT-Research
Renditen auf niedrigem Niveau
Die Auswirkungen der positiven Konjunkturentwicklung seit
2010 – ungeachtet der temporären Abschwächung um die
Jahreswende 2012/2013 und in der zweiten Jahreshälfte 2014
- und der starken Nachfrage nach Core-Objekten zeigen sich
besonders deutlich in der Entwicklung der Kaufpreisfaktoren für
hochwertige Büro- und Geschäftshäuser. In den Top-Lagen in
Düsseldorf sinken die Renditen seit Ende 2009. Aktuell stellt
sich die Renditespanne in Citylagen auf ca. 5,0% bis 6,7%. Für
erstklassige Immobilien in Top-Lage liegt die Spitzenrendite bei
vollkommen stimmigen Qualitätsparametern in Einzelfällen für
Büroobjekte bei 4,35% und für Geschäftshäuser bei 4,1%.
Demgegenüber liegen die Nettoanfangsrenditen für BestandsMietwohnhäuser (Zinshäuser) im Berichtsjahr zwischen 4,55%
und 5,9%. Im Mehrfamilienhaus-Neubau ist eine Renditespanne
zwischen 4,0% und 5,25% zu konstatieren.
Ausblick
Der Investmentmarkt 2016 wird sich nach Analysen von
AENGEVELT-RESEARCH wie schon im Berichtsjahr 2015 erneut
überdurchschnittlich entwickeln. Das Vertrauen der nationalen
und internationalen Immobilieninvestoren in den deutschen Markt
verfestigt sich dank seiner Stabilität und Sicherheit zunehmend.
Die positiven Konjunkturaussichten, die sehr guten Arbeitsmarktdaten und weiter steigende Mietpreise in den Büromarktzentren
machen Deutschland zu einem der gefragtesten Anlagehäfen
weltweit. Damit bleibt die Attraktivität Düsseldorfs auch 2016 als
in der Gruppe der bundesdeutschen Big Five traditionell sicheres
und wertdynamisches Wachstumszielgebiet für Immobilieninvestoren erhalten.
Das typisch primäre Anlageziel in Düsseldorf bleibt das erstklassige Core-Objekt. Angesichts des hier inzwischen begrenzten markt-
32
Returns on low level
The effects of the economic upturn since 2010,
irrespective of temporary slowdowns at the turn of
the year 2012/2013 and in the second half of 2014,
and high demand for core properties are particularly
visible in the purchase price factor development
for high-end office and commercial buildings. In
Düsseldorf‘s top locations, returns have been falling
since late 2009. Currently, returns in city centre
locations vary between roughly 5.0 % and 6.7 %.
Top returns for first-class properties in top locations,
subject to perfectly consistent quality parameters,
are, in individual cases, 4.35 % for office properties
and 4.1 % for commercial properties.
On the other hand, initial net returns for existing
residential space for rent amounted to between
4.55 % and 5.9 % in the report year. In the segment
new apartment block construction, returns fluctuate
between 4.0 % to 5.25 %.
Outlook
According to analyses of AENGEVELT-RESEARCH, the
investment market will see notably above-average
growth in 2016, as it did in 2015 already. The trust
of national and international real estate investors
in the German market is strengthening increasingly
thanks to the market‘s stability and security. Positive
outlook regarding economic development, very good
labour market figures and increasing rent levels in
office space centres are turning Germany into one
of the most sought-after investment harbours of
the world. Accordingly, Düsseldorf‘s attractiveness
as traditionally secure and value-dynamic, growing
target area for real estate investors among the group
of the German Big Five will continue in 2016.
First-class core properties will remain the typical
primary investment target in Düsseldorf. Given
the by now limited market-adequate supply in this
segment and further decline of returns to as little as
4 % in the top segment, investment strategies will
change more and more in the future. Some market
participants, especially those with higher return
requirements, will need to exhibit a comparatively
higher willingness to take risks again, which will
result in the market focus increasingly shifting to
„core plus“ and „value added“ properties as well,
i.e. properties with value creation potential.
According to analyses of AENGEVELT-RESEARCH,
Düsseldorf, characterised by a continuous increase
of population and corresponding increase of number
Das Shopping-Center „Düsseldorf Arcaden“ in Bilk wurde von Ivanhoé Cambridge an Hines Immobilien für einen deutschen Immobilien-Spezialfonds veräußert.
© Michael Driesch
The shopping centre „Düsseldorf Arcaden“ in Bilk was sold by Ivanhoé Cambridge to Hines Immobilien for a German real estate speciality fund. © Michael Driesch
of households and employees, is one of the metropolises who will see a scarcity of supply of adequate and yet affordable residential space in the face
of an increasingly tense situation in the years to
come, irrespective of intensive municipal corrective
measures. With an already tense supply situation,
corresponding completion figures have been falling
short of the ideal innovation rate for years already.
Demand for modern as well as completely refurbished residential properties, especially those suitable
for senior citizens, in sought-after city districts is
rising as a result of economic and demographic developments. Without sustainable acceleration and
expansion of corresponding planning allocations,
project developments and construction activities, it
will be impossible to fully satisfy demand for residential space, which is increasing as a result of
structural and demand developments, on the medium term already, also in regard to the challenges
posed by a stronger influx of migrants. Accordingly,
a differentiated increase of rents and purchase prices in upcoming years is to be expected for Düsseldorf as well.
adäquaten Produktangebotes und der weiter gesunkenen Renditen
auf bis zu 4% im Spitzensegment werden sich die Anlagestrategien
zunehmend verändern. Einige Marktteilnehmer - insbesondere mit
höheren Rendite-Anforderungen - werden eine vergleichsweise wieder deutlich höhere Risikobereitschaft zeigen müssen, wodurch sich
der Marktfokus zunehmend auch in Richtung „core plus“ und „value-added“, also Objekte mit Wertschöpfungspotential, verschiebt.
Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH zählt das durch weiterhin anhaltendes Bevölkerungswachstum und dadurch steigende
Haushalts- und Beschäftigtenzahlen charakterisierte Düsseldorf zu
der Gruppe von Metropolen, in denen auch in den kommenden
Jahren das Angebot an bedarfsgerechten und zugleich bezahlbaren Wohnungen angesichts angespannter Ausgangslage und ungeachtet intensiver kommunaler Gegensteuerung weiterhin knapp
bleibt. Die entsprechenden Fertigstellungszahlen liegen bei schon
angespannter Versorgungsausgangslage seit Jahren unterhalb der
idealen Innovationsrate. Sowohl für moderne als auch kernsanierte
und vor allem auch altengerechte Wohnimmobilien in gefragten
Stadtteillagen erhöht sich konjunktur- und demographiebedingt
die Wohnraumnachfrage. Ohne nachhaltige Beschleunigung und
Steigerung entsprechender Planungsausweisungen, Projektentwicklungen und Bautätigkeiten lässt sich die struktur- und bedarfsbedingt steigende Wohnraumnachfrage - auch im Hinblick auf die
neuen Herausforderungen durch verstärkte Migrationsströme - indessen schon mittelfristig nicht mehr voll befriedigen. Für die kommenden Jahre ist damit auch in Düsseldorf mit einem differenziert
ansteigenden Miet- und Kaufpreisniveau zu rechnen.
33
4.Der Markt für
Büroflächen
4.The market for
office space
1.500.000
30
1.200.000
24
900.000
18
600.000
12
300.000
6
According to analyses of AENGEVELT-RESEARCH, the
office space market in the Düsseldorf region (including the surrounding areas with Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) generated an office space turnover (including owner-occupiers) of about 471,000 m² in the
past year 2015 and thus exceeded the results of the
previous year (2014: about 317,000 m²) by 154,000
m² or 49 %. This was the best turnover result after the
record year 2007 with about 510,000 m². Compared
to the most recent decade (Ø 2005-2014: 350,000
m² p. a.), this constitutes a plus of about 35 %.
Düsseldorf‘s comparatively high turnover dynamics of
5.1 % (2014: 3.4 %) is a result of a higher number
of large contract conclusions this year. After only one
contract in the size category >10,000 m² was concluded in the previous year, seven such contracts were
concluded in this segment in 2015 – Telekom, Uniper,
Trivago, L´Oréal, Handelsblatt, PWC and Rheinbahn –
which accounted for a total of about 137,000 m².
Other large-scale rental contracts were concluded in
the four-digit range in addition to these, for example
the roughly 4,000 m² in the Grafenberger Allee brokered by AENGEVELT for the industrial company Metso for its new headquarters.
The prospects for the office space market in the Düsseldorf region continue to be positive in 2016, partly
due to the overall stability of the German economy.
Accordingly, AENGEVELT-RESEARCH again forecasts
an above-average office space turnover in the
400,000 m² range for 2016.
0
Geographical demand preferences
Der Büromarkt der Region Düsseldorf (inkl. Umland mit Erkrath,
Hilden, Ratingen, Neuss) erzielte im abgelaufenen Jahr 2015 nach
Analysen von AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz
(inkl. Eigennutzer) von rd. 471.000 m² und übertraf damit das
Vorjahresergebnis (2014: rd. 317.000 m²) um 154.000 m² bzw.
49%. Damit wurde das beste Umsatzergebnis nach dem Rekordjahr 2007 mit rd. 510.000 m² realisiert. Im Vergleich zur jüngsten
Dekade (Ø 2005-2014: 350.000 m² p. a.) ist ein Plus von ca. 35%
zu konstatieren.
Die mit 5,1% (2014: 3,4%) vergleichsweise sehr hohe Umsatzdynamik in Düsseldorf resultiert aus einer höheren Anzahl an Großabschlüssen in diesem Jahr. Nachdem im Vorjahr nur ein Vertragsabschluss in der Größenordnung über 10.000 m² getätigt wurde,
waren es 2015 sieben Abschlüsse in diesem Größensegment –
Telekom, Uniper, Trivago, L´Oréal, Handelsblatt, PWC und RheinBüromarktregion Düsseldorf: Entwicklung von Flächenumsatz*,
Angebotsreserve und Spitzenmiete**
Office market region Düsseldorf: Development in office turnover*,
available reserves and prime rents**
Bürofläche in m²
Office space in sqm
0
Miete (EUR/m²)
Rent (EUR/sqm)
2012
2013
2014
2015
2016***
Spitzenmiete
Angebotsreserve (m²)
Prime rents
Reserve (sqm)
Büroflächenumsatz (m²)
Office space turnover* (sqm)
* = inkl. Eigennutzer
* = incl. own-occupier
*** = Prognose
*** = Prognosis
** = Medianmiete des obersten Preissegments mit einem Marktanteil von 3 %
** = Median rent in the top price segment with a market share of 3 %
Quelle: Eigene Erhebungen
Source: Own surveys
© AENGEVELT-Research
bahn – mit insgesamt rd. 137.000 m². Daneben gab es weitere
großflächige Mietverträge im vierstelligen m²-Bereich, z. B. der von
AENGEVELT an das Industrieunternehmen Metso vermittelte über
rd. 4.000 m² in der Grafenberger Allee für deren neues Headquarter.
2016 sind die Perspektiven für den Büromarkt in der Region Düsseldorf u. a. aufgrund der Robustheit der deutschen Wirtschaft ins-
34
Compared to the previous year, office space turnover in the city area of Düsseldorf rose significantly
by about 76 % to about 416,000 m² in the report year, according to analyses of AENGEVELTRESEARCH (2014: 236,000 m²). Analogously to
overall performance, this is the highest value since
2007 after an increase of 180,000 m² in the course
of one year; in 2007, about 462,000 m² were rented in the city area. The city area share of total
turnover of the region thus rose to 88 % in 2015
(2014: 75 %).
The majority office space turnover activity in the
city area of Düsseldorf was seen in the city centre periphery. These areas accounted for about
242,800 m² or about 51 % of total regional office
space turnover in 2015 (2014: 129,000 m² or 41
%). Among the largest rentals in the city centre
periphery are contract conclusions by the energy supplier „Uniper“ in the project development
„Float“ of Immofinanz in the Medienhafen with
about 27,600 m² and by the cosmetics company
„L´Oréal“ in an office building Roßstraße/corner
Johannstraße with about 16,700 m² for its new
headquarters in Germany.
Office space turnover in the city centre periphery
rose to 146,800 m² when compared to the previous year (2014: 81,200 m²). Share of total turnover
rose from 26 % to 31 % accordingly.
In contrast, AENGEVELT determined similar letting
activities in the city centre (including „Königsallee“,
„Bankenviertel“) as it did last year: Compared to
the previous year, demand remained almost stable
at 26,400 m² in 2015 (2014: 25,800 m²). Market
share nonetheless fell from about 8 % to now 6 %.
In reverse to city area turnover, office space turnover in the surrounding regions (Erkrath, Hilden,
Ratingen and Neuss) fell in the report year 2015
by about 26,000 m² to currently 55,000 m². This
resulted in a reduction of the surrounding area‘s
market share from 25 % to 12 %, and thus fell
back to an average level (Ø 2005-2014: 14 %).
Space turnover by sectors
With 158,900 m², consulting and social service
providers accounted for the largest market share in
2015 (2014: 111,100 m²). Market share remained
almost stable (2015: 34 %, 2014: 35 %).
Despite a turnover increase to about 155,400 m²
(2014: 113,300 m²), the market share of „other
users“, which mainly includes traffic companies,
industrial companies and trading companies, fell
from 36 % to now 33 % in the course of a year.
The demand group of media, IT and EDP companies saw the most notable „increase of significance“ in the Düsseldorf region, which more than
doubled its turnover. Both absolute space turnover
(about 120,600 m²) and market share (25 %) rose
markedly (2014: 50,300 m² or 16 %). Main contributors to this result are the rentals of „Deutsche
Telekom“ (about 28,800 m²) in the office centre
gesamt weiterhin positiv. Entsprechend prognostiziert AENGEVELTRESEARCH für das Jahr 2016 einen erneut überdurchschnittlichen
Büroflächenumsatz um 400.000 m².
Räumliche Nachfragepräferenzen
Gegenüber dem Vorjahr stieg der Büroflächenumsatz im
Düsseldorfer Stadtgebiet nach Analysen von AENGEVELTRESEARCH im Berichtsjahr 2015 deutlich um rd. 76% auf ca.
416.000 m² (2014: 236.000 m²). Analog zur Gesamtperformance ist auch dies mit einem Wachstum binnen Jahresfrist
um 180.000 m² der höchste Wert seit 2007, als im Stadtgebiet rd. 462.000 m² kontrahiert wurden. Der Anteil des
Stadtgebietes am Gesamtabsatz der Region stieg 2015 damit
auf 88% (2014: 75%).
Schwerpunkte des Büroflächenumsatzes innerhalb des Düsseldorfer Stadtgebietes waren die Cityrandbereiche. Auf sie
entfielen im Jahresverlauf 2015 rd. 242.800 m² bzw. ca. 51%
des regionalen Gesamtbüroflächenumsatzes (2014: 129.000
m² bzw. 41%). Zu den größten Anmietungen im Cityrandbereich zählen u. a. die Abschlüsse des Energieversorgungsunternehmens „Uniper“ in der Projektentwicklung der Immofinanz „Float“ im Medienhafen mit ca. 27.600 m² und
des Kosmetikkonzerns „L´Oréal“ in einem Büroneubau an
der Roßstraße/Ecke Johannstraße mit rd. 16.700 m² für seine
neue Deutschlandzentrale.
Der Büroflächenumsatz in den Stadtrandbereichen zog im Vergleich zum Vorjahr auf ca. 146.800 m² an (2014: 81.200 m²).
Büromarktregion Düsseldorf: Flächenumsatz* nach Lagen
Regional office space market Düsseldorf: Turnover rate* by locations
in %
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2011
2012
2013
2014
City
City
Cityrand
Peripheral center
Stadtrand
Peripheral city locations
Umland
Surrounding region
2015
* = inkl. Eigennutzer
* = incl. own-occupier
Quelle: Eigene Erhebungen
Source: Own surveys
© AENGEVELT-Research
35
Die Quote am Gesamtumsatz stieg dementsprechend von
26% auf 31% an.
Demgegenüber analysierte AENGEVELT im Citykern (inkl.
“Königsallee“, “Bankenviertel“) ähnliche Vermietungsaktivitäten wie im Vorjahr: Die Nachfrage blieb mit 26.400 m² in
2015 nahezu konstant zum Vorjahr (2014: 25.800 m²). Die
Markquote verringerte sich dennoch von rd. 8% auf nunmehr 6%.
Invers zum Stadtgebietsumsatz sank der Büroflächenumsatz
im Berichtsjahr 2015 im Umland (Erkrath, Hilden, Ratingen
und Neuss) um rd. 26.000 m² auf aktuell 55.000 m². Dadurch
reduzierte sich die Umland-Marktquote von 25% auf 12%
und sank damit auf einen durchschnittlichen Wert (Ø 20052014: 14%).
Büromarktregion Düsseldorf: Branchenstruktur der Nachfrage*
Regional office space market Düsseldorf: Industry structure of demand*
in %
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Flächenumsatz nach Branchen
Den größten Marktanteil erreichten 2015 mit 158.900 m²
des Gesamtumsatzes die beratenden und sozialen Dienstleister (2014: 111.100 m²). Die Marktquote blieb nahezu konstant (2015: 34%, 2014: 35%).
Ungeachtet der auf rd. 155.400 m² gestiegenen Umsatzleistung (2014: 113.300 m²) reduzierte sich die Marktquote der
„sonstigen Nutzer“, in die vor allem Verkehrs-, Industrie-,
und Handelsunternehmen einfließen, binnen Jahresfrist von
36% auf nunmehr 33%.
Den größten „Bedeutungsgewinn“ in der Region Düsseldorf
konnte die Nachfragegruppe der Medien-, IT- und EDV-Unternehmen mit einer mehr als Umsatzverdopplung verbuchen. Sowohl der absolute Flächenumsatz (rd. 120.600 m²)
als auch die Quote (25%) stiegen markant (2014: 50.300
m² bzw. 16%). Hier schlagen vor allem die Anmietungen der
„Deutschen Telekom“ (rd. 28.800 m²) im Bürozentrum „Am
Seestern“, des Internetreiseportals „Trivago“ (ca. 26.000 m²)
im Medienhafen und der Verlagsgruppe „Handelsblatt“ (rd.
13.700 m²) in der Büroprojektentwicklung „La Tète“ an der
Toulouser Allee in Pempelfort zu Buche.
Der Flächenumsatz der öffentlichen Hand und der Organisationen ohne Erwerbszweck konnte sich 2015 auf rd. 17.800
m² steigern (Vorjahr: 10.200 m²). Die Marktquote erhöhte
sich dadurch von 3% auf aktuell 4%.
Die Nachfrage der Finanzdienstleister zeigte sich mit 18.300
m² bzw. einer Quote von 4% deutlich schwächer als im Vorjahr (2014: 32.100 m² bzw. 10%).
2011
2012
2013
2014
2015
Öffentliche Hand, Organisationen ohne Erwerbszweck
Public sector, non-profit organizations
Finanzdienstleister
Financial sercive providers
IT, Medien
IT, media
Sonstige Dienstleister
Other service providers
Sonstige (u.a. Industrie, Handel, Transport)
Other (e. g. industry, commerce, transport)
* = inkl. Eigennutzer
* = incl. owern-occupiers
Quelle: Eigene Erhebungen
Source: Own surveys
© AENGEVELT-Research
„Am Seestern“, the online travel portal „Trivago“
(about 26,000 m²) in the Medienhafen and the publishing group „Handelsblatt“ (about 13,700 m²)
in the office project development „La Tète“ at the
Toulouser Allee in Pempelfort.
Space turnover of the public sector and non-profit
organisations rose to about 17,800 m² in 2015
(previous year: 10,200 m²). Market share rose from
3 % to 4 % accordingly.
Demand on the part of financial service providers,
18,300 m² or a market share of 4 %, was notably
lower than in the previous year (2014: 32,100 m²
or 10 %).
Unterdurchschnittliche Neubautätigkeit
Below-average new construction activities
Nachdem 2013 mit rd. 49.000 m² (das sind nur 49% des jüngsten Dekadenmittels) die niedrigste Neubautätigkeit in Düsseldorf
seit 20 Jahren registriert wurde, hatte sich der Umfang an Büroflächenfertigstellungen im Vorjahr 2014 auf ca. 121.000 m²
mehr als verdoppelt, um im Berichtsjahr wieder auf ca. 69.000 m²
After the least amount of new construction activities in Düsseldorf of the last 20 years was recorded
in 2013 with about 49,000 m² (corresponding to
only 49 % of the average of the most recent decade), office space completions had more than doubled
36
Das „Chinese Competence Center“ von AENGEVELT begleitet die TIANMA NLT Europe GmbH bei ihrer Unternehmensexpansion und vermittelt dazu einen Mietvertrag über rd. 1.200 m² im Büroneubau „AirPark“ in der Düsseldorfer Airport City.
The „Chinese Competence Center“ of AENGEVELT supported TIANMA NLT Europe GmbH in its company expansion and brokered a rental contract for about 1,200
m² in the new office building „AirPark“ in Düsseldorf‘s Airport City for this purpose.
to about 121,000 m² in the previous year 2014, only
to fall again to about 69,000 m² in the report year.
Based on the current level of knowledge, AENGEVELT-RESEARCH expects a moderate increase of the
amount of newly constructed space that will become
available on the market in 2016, namely to about
81,000 m² (which corresponds to only 0.9 % of total
existing office space of 9.3 million m²), which will fall
short of the average new construction volume of the
most recent decade by 20 % (decade average 20062015: about 101,000 m² per year). When assessing
market effectiveness of first-time occupancy space, it
must be taken into account that a pre-marketing rate,
i.e. pre-letting or owner-occupier rate, of about 42 %
was registered at the beginning of 2016. Given this
pre-marketing rate, only about 47,000 m² of uncommitted newly constructed space will become available
on the market in 2016.
While it was not possible to determine a geographical
focus of completion of new office space in the city
area of Düsseldorf in the past year, a geographical focus on the peripheral city areas could be observed in
the report year. While about 32 % of new buildings
were constructed in the city periphery in the previous year, this share doubled to about 65 % in the
report year 2015. About 30,000 m² of the 45,000 m²
of office space that were constructed in the city periphery in the report year were accounted for by the
zu fallen. Nach jetzigem Erkenntnisstand erwartet AENGEVELTRESEARCH für 2016 indessen wieder ein moderates Anziehen
des an den Markt gelangenden Neubauflächenvolumens, und
zwar auf rd. 81.000 m² (das sind lediglich 0,9% des Büroflächenbestandes von 9,3 Mio. m²), womit das mittlere Neubauvolumen
der jüngsten Dekade um 20% unterschritten wird (Dekadenmittel 2006-2015: rd. 101.000 m² p. a.). Hierbei ist für die Beurteilung der Marktwirksamkeit der Erstbezugsflächen unbedingt zu
beachten, dass zum Jahresanfang 2016 eine Vorvermarktung, d.
h. eine Vorvermietungs- bzw. Eigennutzungsquote, von ca. 42%
erreicht wurde. Angesichts dieser Vorvermarktungsquote werden
damit dem Markt im Jahr 2016 lediglich noch rd. 47.000 m² ungebundene Neubaufläche zugeführt.
Während im Vorjahr ein räumlicher Schwerpunkt der Fertigstellung
neuer Büroflächen im Stadtgebiet Düsseldorf nicht auszumachen
war, ist im Berichtsjahr eine räumliche Konzentration auf die Stadtrandlagen zu beobachten. Entstanden im Vorjahr rd. 32% der Neubauflächen in Stadtrandlagen, hat sich im Berichtsjahr 2015 dieser
Anteil auf rd. 65% verdoppelt. Von rd. 45.000 m² Bürofläche, die
in Stadtrandlagen im Berichtsjahr entwickelt wurden, befanden
sich allein ca. 30.000 m² in Projektentwicklungen des Düsseldorfer
Businessparks „Airport-City“, wie z. B. das sechsgeschossige Bürogebäude „AirPark“ (rd. 12.000 m²) in der Peter-Müller-Straße 22,
in dem AENGEVELT jüngst die TIANMA NLT Europe GmbH, die europäische Vertriebs- und Marketingorganisation der chinesischen
TIANMA Group, auf knapp 1.200 m² Bürofläche angesiedelt hat,
und die Eigennutzerentwicklung der Flughafenverwaltung an der
Flughafenstraße 105 mit ca. 13.000 m² Bürofläche.
37
Im Gegensatz zum Vorjahr (2014: 42.000 m² bzw. 35%), als
die Neubauflächen des „Kö-Bogens I“ und die umfassende Sanierung des unmittelbar benachbarten denkmalgeschützten
„Dreischeibenhauses“ nahezu gleichzeitig fertiggestellt wurden,
sind im Berichtsjahr in Citykernlagen keine neuen Büroflächen in
nennenswertem Umfang auf den Markt gekommen.
Der Anteil der Cityrandrandlagen ist mit einer Quote von rd. 35%
im Vorjahresvergleich nahezu stabil geblieben (2014: 33%), wobei sich die absolute Flächensumme mit 24.000 m² markant reduzierte (2014: rd. 40.000 m²).
2016 wird sich der Schwerpunkt der Neubaufertigstellungen wieder auf die Cityrandlagen verlagern. Etwa 59% der 2016 neu
an den Markt gelangenden Flächen befinden sich in Cityrandlagen (rd. 48.000 m²). Hier sind u. a. die umfassende Sanierung
und Modernisierung des ehemaligen DKV-Hauses an der GeorgGlock-Straße 3 mit rd. 11.000 m² Büromietfläche, das Refurbishment-Projekt „Fortyfour“ in der Rolandstraße 44 (rd. 12.000
m²), der Neubau des Bürogebäudes „Le Flux“ im „Le Quartier
Central“ an der Toulouser Allee (ca. 8.500 m²) und die Fertigstellung des neuen Bürogebäudes „Delta D“ (rd. 11.000 m²) in der
„Unternehmerstadt“ auf dem ehemaligen Rheinmetallgelände
hervorzuheben.
Büromarktregion Düsseldorf: Fertigstellungsvolumen von Büroflächen Relation zwischen vorvermarkteten* und am Markt noch verfügbaren Büroflächen
Regional office space market Düsseldorf: Completion volume of office space
- Relation between advance marketed* and office space still available on the market
in 1.000 m²
in sqm x 1,000
160
140
120
100
80
60
40
20
0
2012**
2013**
2014**
2015**
2016**
Reduction of surplus office space
Verfügbar
Available
Vorvermarktet*
pre-let*
* = inkl. Eigennutzer
* = incl. own-occupiers
** = jeweils zum Jahresanfang
** = in each case at year´s beginning
Quelle: Eigene Erhebungen
Source: Own surveys
© AENGEVELT-Research
38
project developments of Düsseldorf‘s business park
„Airport City“ alone, for example the six-floor office
building „AirPark“ (about 12,000 m²) in the PeterMüller-Straße 22, where AENGEVELT recently established TIANMA NLT Europe GmbH, the European sales
and marketing organisation of the Chinese TIANMA
Group, on 1,200 m² of office space, and the owneroccupier development of the airport administration
in the Flughafenstraße 105 with about 13,000 m² of
office space.
In contrast to the previous year (2014: 42,000 m² or
35 %), when the new space of „Kö-Bogen I“ and
the extensive refurbishment of the directly adjacent
„Dreischeibenhaus“, which falls under the protection of historic buildings and monuments, were completed almost simultaneously, no notable amount of
office space became available on the market in city
centre locations in the course of the report year.
The share of the city centre periphery remained almost stable at about 35 % when compared to the
previous year (2014: 33 %), with absolute total
space falling significantly to 24,000 m² (2014: about
40,000 m²).
In 2016, focus of completions of new construction is
likely to shift to locations in the city centre periphery
again. About 59 % of the space becoming available on the market in 2016 will be located in the city
centre periphery (about 48,000 m²). In this context,
special mention has to be made of, amongst others,
the extensive refurbishment and modernisation of the
former DKV-Haus in the Georg-Glock-Straße 3 with
about 11,000 m² of office space for rent, the refurbishment project „Fortyfour“ in the Rolandstraße 44
(about 12,000 m²), the new construction of the office
building „Le Flux“ in „Le Quartier Central“ in the Toulouser Allee (about 8,500 m²) and the completion of
the new office building „Delta D“ (about 11,000 m²)
in the „Unternehmerstadt“ on the former Rheinmetall premises.
In the course of 2015, the reduction of vacancy levels
in the Düsseldorf region forecast by AENGEVELT-RESEARCH continued. The total supply reserve available
on the short term fell notably by 135,000 m² when
compared to the previous year and amounted to
about 905,000 m² at the end of 2015.
In the city centre of Düsseldorf, the supply reserve
available on the short term amounted to a nominal
Die Vermietungsexperten von AENGEVELT vermittelten für das neue deutsche Headquarter eines international agierenden Unternehmens einen langfristigen Mietvertrag über ca. 4.000 m² repräsentative Bürofläche in der Düsseldorfer Grafenberger Allee.
The letting experts of AENGEVELT brokered a long-term rental contract for about 4,000 m² of representative office space in Düsseldorf‘s Grafenberger Allee for the
new German headquarters of an internationally-active company.
695,000 m² at the end of 2015 (at the end of 2014:
about 800,000 m²). The marked fall by about 105,000
m² is partially due to a conversion of more than 30,000
m² of office space into residential space for the accommodation of refugees and asylum seekers. One
example is the rental contract conclusion, brokered by
AENGEVELT, for about 5,300 m² of office space in the
Kieshecker Weg 100 for 250 to 300 people. Vacancies in the surrounding areas of Düsseldorf amount to
about 210,000 m² (2014: about 240,000 m²).
Vacancy rates for the entire office space market in the
region (including surrounding areas) fell from 11.2 %
at the end of 2014 to currently 9.7 % in the space of
a year. However, vacancy rates in the city area are considerably lower with 9.1 % than in the surrounding
areas with 12.5 % at the time the report was written.
Following further lively demand for office space,
a below-average availability of newly constructed
spaces and an increased rededication of office as residential space, AENGEVELT-RESEARCH forecasts a
further reduction of vacancies to about 850,000 m²
in 2016.
Reduzierung der Büroflächenleerstände
Im Jahresverlauf 2015 setzte sich in der Region Düsseldorf der
von AENGEVELT-RESEARCH prognostizierte Trend der Leerstandsreduzierung fort. Die kurzfristig insgesamt verfügbare Angebotsreserve ging gegenüber dem Vorjahr markant um rd. 135.000 m²
zurück und liegt Ende 2015 bei ca. 905.000 m².
Im Düsseldorfer Stadtgebiet belief sich der Umfang der kurzfristig verfügbaren Angebotsreserven Ende 2015 auf nominell rd.
695.000 m² (Ende 2014: rd. 800.000 m²). Der markante Rückgang um rd. 105.000 m² ist u. a. auf die Umwandlung von mehr
als 30.000 m² Bürofläche in Wohnraum zur Unterbringung von
Flüchtlingen und Asylsuchenden zurückzuführen. Ein Beispiel ist
der von AENGEVELT vermittelte Mietvertragsabschluss über rd.
5.300 m² Bürofläche am Kieshecker Weg 100 für 250 bis 300
Menschen. Im Düsseldorfer Umland liegt der Leerstand bei ca.
210.000 m² (2014: ca. 240.000 m).
Die Leerstandsquote für die gesamte Büromarktregion (einschl.
Umland) sank von 11,2% Ende 2014 binnen Jahresfrist auf aktuell 9,7%. Dabei ist zum Berichtszeitpunkt die Leerstandsquote im
Stadtgebiet mit 9,1% allerdings markant geringer als im Umland
mit 12,5%.
39
Durch die Vermietungsexperten von AENGEVELT Düsseldorf wurden erfolgreich drei weitere Büroflächen über insgesamt ca. 600 m² in der Kreuzstraße 60 vermittelt. Hierbei handelt es sich um zwei Unternehmenserweiterungen in der Nähe zum aktuellen Standort und um eine Unternehmens-Umsiedlung. Somit wurden
bereits 42 % der freien Büroflächen vermietet.
Three other office properties with a total of about 600 m² in Kreuzstraße 60 were successfully brokered by the letting experts of AENGEVELT Düsseldorf. These are
two company expansions close to the current location and a relocation of a company. As a result, 42 % of available office space was already let.
Im Zuge einer weiterhin regen Büroflächennachfrage, einer unterdurchschnittlichen Verfügbarkeit von Neubauflächen und einer
verstärkten Umnutzung von Büro- in Wohnflächen prognostiziert
AENGEVELT-RESEARCH für 2016 einen weiteren Leerstandsabbau auf rd. 850.000 m².
Neben Flächenabsorption und Entwicklung der Bautätigkeit sind
zur qualitativen Bewertung der Angebotssituation detaillierte Dif-
40
In addition to space absorption and development
of construction activity, detailed differentiation of
vacancy structures are indispensable for a qualitative evaluation of the supply situation. According to
the definition of the office vacancy index „ARLEX“
(AENGEVELT-RESEARCH LEERSTANDSINDEX) which
AENGEVELT-RESEARCH established years ago, the
office market of Düsseldorf, judged by the most recent 10-year-average, requires about 429,000 m² of
demand-relevant supply as „long-term regional fluctuation reserve required by the market“ (about 4.6
% of a total existing space of about 9.3 million m²).
This high share of the fluctuation reserve of total office vacancies changed from 34 % in early 2015 to
currently 47 %.
„Latent vacancies“, meaning office space either used
by owner-occupiers or let to main tenants, but offered for subletting, only play a subordinate role on
the market in Düsseldorf with currently about 4 % or
about 35,000 m² of total supply of space available for
renting on the short term, which corresponds to the
situation in previous years.
The level of „structural office vacancies“, i.e. premises
that have been vacant for 5 years or more already
and account for more than half of the volume of a
building and thus have only very limited marketing
chances (in the trade language: „market corpses“),
remained more or less table throughout the year: At
the end of 2015, about 160,000 m² of office space
was registered as structural vacancy. Its share of total
vacancies currently amounts to 18 %.
The level of „active market vacancies“ fell significantly in the course of 2015 to about 281,000 m² (2014:
ARLEX: Veränderung der Indizes* für Büroleerstände in den „Big Five“
ARLEX: Change in index* for unoccupied offices in the „Big Five“
300
250
200
150
100
50
0
München
Hamburg Frankfurt/M. Düsseldorf
Berlin
2013
2014
2015
*Index 100 = Leerstand entspricht der aktuell und mittelfristig notwendigen
Fluktuationsreserve
*Index 100 = Vacancy equates to the current and medium-terme required
fluctuation reserve
Quelle: Eigene Erhebungen
Source: Own surveys
© AENGEVELT-Research
Büromarktregion Düsseldorf: Leerstandsdifferenzierung nach Marktwirksamkeit
Regional office market Düsseldorf: Vacancy differentiation by market effectiveness
Fluktuationsreserve (429.000 / 47%)
Reserve for fluctuation (429.000 / 47%)
Latenter Leerstand (35.000 / 4%)
Latent vacancy (35.000 / 4%)
Struktureller Leerstand (160.000 / 18%)
Structural vacancy (160.000 / 18%)
Aktiver marktwirksamer Leerstand (281.000 / 31%)
Active market-effective vacancy (281.000 / 31%)
Quelle: Eigene Erhebungen, Januar 2016
Source: Own surveys, January 2016
© AENGEVELT-Research
ferenzierungen der Leerstandsstruktur unerlässlich. Nach Definition
des hierzu von AENGEVELT-RESEARCH vor Jahren erstellten Büroleerstandsindexes „ARLEX“ (AENGEVELT-RESEARCH LEERSTANDSINDEX) sind am Düsseldorfer Büromarkt - gemessen am jüngsten
10-Jahresmittel - als „langfristig marktnotwendige regionale Fluktuationsreserve“ ca. 429.000 m² nachfragerelevante Angebotsfläche
erforderlich (rd. 4,6% des Gesamtbestandes von rd. 9,3 Mio. m²).
Der Anteil der Fluktuationsreserve am gesamten Büroleerstand veränderte sich von 34% Anfang 2015 auf aktuell 47%.
„Latente Leerstände“, das sind zwar eigengenutzte oder
hauptvermietete, indessen zur Untervermietung angebotene
Büroflächen, spielen am Düsseldorfer Markt analog zu den
Vorjahren mit aktuell ca. 4% bzw. rd. 35.000 m² des Gesamtangebotes an kurzfristig bezugsfähigen Flächen eine lediglich untergeordnete Rolle.
Der Umfang „struktureller Büroleerstände“ - das sind Flächen, die
bereits 5 Jahre oder noch länger leer stehen und dabei mehr als
die Hälfte eines Gebäudevolumens einnehmen und demzufolge nur
noch äußerst geringe Vermarktungschancen haben (Fachjargon:
„Marktleichen“) - ist binnen Jahresfrist nahezu stabil geblieben:
Ende 2015 waren rd. 160.000 m² Bürofläche als struktureller Leerstand erfasst. Die Quote am Gesamtleerstand liegt aktuell bei 18%.
Der Umfang der „marktaktiven Leerstände“ sank im Jahresverlauf
2015 markant auf rd. 281.000 m² (2014: 475.000 m²). Die Quote der marktaktiven Leerstände am Gesamtumfang der kurzfristig
bezugsfähigen Büroflächen reduzierte sich binnen Jahresfrist dem-
41
entsprechend von 46% im Vorjahr auf 31% im Berichtsjahr.
Unter Berücksichtigung aller drei analysierten markant unterschiedlichen Leerstandskategorien sind vom nominellen Gesamtleerstand
(905.000 m²) somit allenfalls rd. 281.000 m² als „marktwirksam
leerstehender Angebotssockel“ zu klassifizieren. Anstelle des nominellen Leerstands von 9,7% entspricht der tatsächlich marktfähige Angebotsüberhang damit lediglich 3,0% des Gesamtbüroflächenbestandes von ca. 9,3 Mio. m² in der Region Düsseldorf.
Der zur wissenschaftlich unabhängigen Analyse von Büroflächenleerständen von AENGEVELT-RESEARCH vor Jahren entwickelte Leerstandsindex „ARLEX“, der die kurz- und mittelfristigen
Marktrelationen zwischen qualitativ höchst differenziert wirksamen Angebotsüberhängen und Umsatzdynamik misst, hat sich
mit einem aktuellen Wert von 156 gegenüber dem Vorjahr (229)
markant verbessert und liegt damit dennoch relativ weit vom
Marktgleichgewicht (Index: 100) entfernt. Im Vergleich der „Big
Five“ nimmt Düsseldorf damit Rang vier ein.
Büromarktregion Düsseldorf: Spitzenmiete sowie mittlere Miete in City- und
Cityrandlagen
Regional office market Düsseldorf: Prime rents as well as average rents in the
city and peripheral centres
in EUR/m²
in EUR/sqm
30
28
Rents
26
24
22
20
18
16
14
12
10
2011
2012
2013
2014
2015
Spitzenmiete**
Prime rents**
City*
City*
Cityrand*
Centre periphery*
* = mittlere Miete
* = average rent
** = Medianmiete des obersten Preissegments mit einem Marktanteil von 3 %
** = Median rent in the top price segment with a market share of 3 %
Quelle: Eigene Erhebung
Source: Own surveys
© AENGEVELT-Research
Mieten
Die gewichtete Spitzenmiete stellt sich zum Jahresende 2015
auf EUR 26,-/m², nachdem sie zur Jahreswende 2013/2014 infolge hochpreisiger Vermietungen in den fertiggestellten Projekt-
42
475,000 m²). Accordingly, the share of active market
vacancies of the total amount of office space ready
for rent on the short term fell from 46 % in the previous year to about 31 % in the report year.
Taking into consideration all three markedly different
vacancy types analysed, only about 281,000 m² of
nominal vacancies (905,000 m²) have to be classified
as „vacant market-effective supply base“. Instead of
a nominal vacancy level of 9.7%, the actually marketable supply surplus therefore only corresponds to
about 3.0 % of total existing office space of about
9.3 million m² in the Düsseldorf region.
The vacancy index „ARLEX“ AENGEVELT-RESEARCH
developed years ago for the scientifically independent analysis of office space vacancies, which measures short- and medium-term market relationships of
supply surplus with highly differentiated effectiveness
in terms of quality and of turnover dynamics, saw a
considerable improvement compared to the previous
year with a current score of 156 (previous year: 229),
but is still a good distance away from market balance
(index: 100). In a comparison of the „Big Five“, Düsseldorf ranks fourth with this score.
The weighted top rent amounted to EUR 26.00/m² at
the end of 2015, after it had risen to EUR 27.50/m² in
the course of high-price rentals in the completed project developments „Kö-Bogen I“ and „Dreischeibenhaus“ at the turn of the year 2013/2014. For 2016,
AENGEVELT-RESEARCH is expecting a stabilisation of
top rents at the current level of EUR 26.00/m².
Over the course of the same analysis period, the average rent generated in city locations in Düsseldorf rose
by EUR 0.60/m² to now EUR 17.80/m². An increase of
average rent levels from EUR 14.00/m² to currently EUR
14.60/m² could also be observed in the city centre periphery. Only the city periphery saw average rents fall
slightly by EUR 0.20/m² in the course of the year to
now EUR 11.60/m².
The focus of renting performance in Düsseldorf in the
report year 2015 was, analogously to previous years,
centred on the rental price segment between EUR
10.00/m² and EUR 15.00/m². The corresponding market share weighted by space amounted to about 47 %
in the report year (2014: 55 %).
The market share of rentals in the higher price segment between EUR 15.00/m² and EUR 20.00/m² rose
markedly from 18 % (2014) to 31 % (2015). The longterm average rate in this price segment is 20 %. Share
of the upper price segment of more than EUR 20.00/
m² also rose, from 6 % to currently 9 %.
Market development trends
At the beginning of the year, AENGEVELT-RESEARCH
forecasts continuously high office space turnover of
about 400,000 m² for 2016, corresponding to a moderately lower level than in the previous year, but to an
above-average figure when compared to the decade‘s
average of 350,000 m², subject to overall positive economic framework conditions and continuous lively demand for space.
The amount of marketable supply surplus (281,000
m²) will continue to fall in the course of 2016. Reasons
for this are, amongst others, the high level of space
turnover, estimated to reach a level of 400,000 m², as
well as the, as of January 2016, only 47,000 m² of uncommitted newly constructed space that will become
available on the office space market until the end of
year (58 % of completed space or 12 % of forecast
annual turnover).
While marketing opportunities for modern office buildings with corresponding facilities in sought-after locations at competitive prices in the city area of Düsseldorf will remain good in the current report year 2016,
vacancy levels and marketing times in buildings less
suited to meet demand, e.g. outdated existing buildings with less than optimal connection and facilities
as well as insufficient space and energy efficiency etc.,
is likely to increase further. Pressure for comprehensive
modernisation as well as pricing pressure will remain
correspondingly high; despite attractive „incentives“
and subject to much higher competitive pressure, this
also and especially applies to the already high and still
increasing demand for professional real estate consulting and independent marketing verified on the long
term through market shares and networking.
entwicklungen „Kö-Bogen I“ und „Dreischeibenhaus“ auf EUR
27,50/m² gestiegen war. Für 2016 geht AENGEVELT-RESEARCH
von einer Stabilisierung der Spitzenmiete auf dem aktuellen Niveau von EUR 26,-/m² aus.
Im gleichen Analysezeitraum stieg der durchschnittlich erzielte
Mietpreis in Düsseldorfer Citylagen um EUR 0,60/m² auf nunmehr EUR 17,80/m². In den Cityrandlagen war ebenfalls ein
Anziehen des mittleren Mietpreises von EUR 14,-/m² auf aktuell
EUR 14,60/m² zu beobachten. Nur in den Stadtrandlagen gab
die Durchschnittsmiete binnen Jahresfrist um EUR 0,20/m² auf
nunmehr EUR 11,60/m² geringfügig nach.
Der Schwerpunkt der Vermietungsleistung lag im Berichtsjahr 2015
in Düsseldorf analog zu den Vorjahren im Mietpreissegment zwischen EUR 10,-/m² und EUR 15,-/m². Der entsprechende flächengewichtete Marktanteil betrug im Berichtsjahr rd. 47% (2014: 55%).
Die Marktquote der Vermietungen im gehobenen Preissegment zwischen EUR 15,-/m² und EUR 20,-/m² stieg markant von 18% (2014)
auf 31% (2015). Die langjährige Durchschnittsquote in diesem Preissegment liegt bei 20%. Im oberen Mietpreissegment ab EUR 20,-/
m² erhöhte sich ebenfalls der Anteil von 6% auf aktuell 9%.
Trends der Marktentwicklung
Zum Jahresbeginn prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH für 2016
bei insgesamt positiven makroökonomischen Rahmenbedingungen und einer weiterhin lebhaften Flächennachfrage ein im Vergleich zum Vorjahr zwar moderat geringeres, insgesamt verglichen
mit dem Dekadenmittel von 350.000 m² indessen unverändert
überdurchschnittlich hohes Büroflächenumsatzvolumen von rd.
400.000 m².
Im Jahresverlauf 2016 nimmt der Bestand an marktfähigen Angebotsüberhängen (281.000 m²) weiter ab. Ursachen sind u. a. das
auf hohem Niveau erwartete Flächenumsatzvolumen von 400.000
m² sowie das im Januar 2016 nur noch disponible bis Jahresultimo
auf den Büromarkt kommende Fertigstellungsvolumen von lediglich rd. 47.000 m² (58% der Gesamtfertigstellungsvolumens bzw.
12% des prognostizierten Gesamtjahresabsatzes).
Während im Stadtgebiet Düsseldorf die Vermarktungschancen
für moderne Bürogebäude mit entsprechender Ausstattung in
gefragten Lagen zu marktgerechten Preisen auch im laufenden
Berichtsjahr 2016 gut sind, ist in weniger nachfragegerechten,
z. B. veralteten, suboptimal angebundenen und ausgestatteten
Bestandsgebäuden mit unzureichender Flächen- und Energieeffizienz etc. mit einem weiteren Anstieg des Leerstands und der
Vermarktungszeiten zu rechnen. Entsprechend hoch bleiben hier
umfassender Modernisierungs- und Preisdruck und ungeachtet
attraktiver „Incentives“ bei deutlich höherem Wettbewerbsdruck
insbesondere auch der hohe und noch weiter steigende Anspruch an professionelle immobilienwirtschaftliche Beratung und
langfristig durch Marktquoten und Vernetzung nachgewiesene
unabhängige Vermarktung.
43
5.Der Markt für
Einzelhandelsflächen
5.The market for
retail space
Als Messe- und Modestadt gehört Düsseldorf inmitten des Verbraucherkerns Rheinland–Ruhrgebiet zu den wichtigsten Oberzentren Deutschlands. Hierdurch zeichnet sich die nordrheinwestfälische Landeshauptstadt als Einzelhandelsstandort durch
höchstes Interesse seitens sowohl nationaler als auch internationaler Einzelhändler aus. Die Nachfrage nach Flächen in den
Top-Lagen ist anhaltend hoch und führte ungeachtet der Verschuldungs- und Eurokrise zu einem stabilen bis partiell weiter
ansteigenden Mietpreisniveau. Düsseldorfs Attraktivität spiegelt
sich seit Jahrzehnten im Handelsflächensegment u. a. in einer
markant hohen Zentralität. Sie reflektiert die ausgesprochen
attraktive innerstädtische Sortimentsvielfalt und den damit verbundenen robusten Freiheitsgrad mit einem hohen Düsseldorfer
Positivsaldo von rd. 25% gegenüber der Vielzahl konkurrierender
Shopping Center auf der „grünen Wiese“ und den Handelsangeboten in den „per Straßenbahn“ erreichbaren benachbarten
Großstädten. Düsseldorf liegt damit in der Gruppe der „Big Seven“ hinter Stuttgart nahezu gleichauf mit Köln auf Platz zwei.
Gleichzeitig zur Zentralität übertrifft Düsseldorf z B. auch hinsichtlich Kaufkraft je Einwohner traditionell markant den Bundesdurchschnitt. Hier nimmt Düsseldorf – nach München – ebenfalls
Platz zwei ein.
Kaufkraftkennziffern* in den „Big Seven“ 2015
Purchase power index* in „Big Seven“ 2015
140
Stable high market potential
120
100
80
60
40
20
0
München
Stuttgart
Düsseldorf
Frankfurt/M.
Köln
Berlin
Hamburg
* Einzelhandelsrelevante Kaufkraft, Deutschland = 100
* Retail purchase power, Germany = 100
Quelle: IFH, Köln
Source: IFH, Cologne
© AENGEVELT-Research
44
As a trade fair and fashion city, Düsseldorf, located
a the heart of the consumer centre Rhineland-Ruhr
area, is one of the most important regional centres of
Germany. As retail location, the capital of the federal state North Rhine-Westphalia is characterised by
very high interest on the part of both national and
international retailers. Demand for premises in the
top locations remains high and results in stable to
partially increasing rent levels, despite the sovereign
debt and Euro crisis. In regard to retail space, the attractiveness of Düsseldorf has especially been reflected in a marked high centrality for decades. It reflects
the extremely attractive range of products offered in
the city centre and the corresponding robust degree
of independence with a positive balance of about
25 % in Düsseldorf, compared to many competing
„greenfield development“ shopping centres and the
retail offers in the neighbouring cities which can be
reached by tram. In the group of the „Big Seven“,
Düsseldorf ranks second immediately behind „Stuttgart“, at roughly the same levels as Cologne. In addition to centrality, Düsseldorf has traditionally also
markedly exceeded the national average when, for
example, purchasing power per inhabitant is concerned. Düsseldorf ranks second again in this respect,
after Munich.
The market potential for healthy retail in Düsseldorf continued to improve in the course of the economic upturn
in Germany since 2014. In the report year 2015, this is
corroborated by retail specific indicators remaining on
high levels:
Available individual retail-relevant purchasing power of
the population in Düsseldorf reached EUR 7,340 per inhabitant in 2015, according to information of „IFH“. This
corresponds to an increase of 5.5 % or EUR 380 when
compared to the previous year (2014: EUR 6,960). This
means that Düsseldorf remains the immediate runnerup behind the leader Munich (119.4) with a purchasing
power index score of currently 111.0 (2014: 111.5) in a
comparison of the largest German cities.
Compared to the previous year, total purchasing power of the population in Düsseldorf rose by about EUR
190 million in 2015 to now EUR 15.9 billion. The same
applies to the share of retail-relevant purchasing power
Stabil hohe Marktpotentiale
Zentralitätsniveau* in den „Big Seven“ 2015
Centrality Level* in „Big Seven“ 2015
140
130
120
110
100
90
80
70
60
München
Stuttgart
Düsseldorf
Frankfurt/M.
Köln
Berlin
Hamburg
* Deutschland/Germany = 100
Quelle: IFH, Köln
Source: IFH, Cologne
Die Marktpotentiale für einen gesunden Düsseldorfer Einzelhandel haben sich auch während der konjunkturellen Aufschwungphase seit 2014 in Deutschland weiter verbessert. Dafür sprechen
die im Berichtsjahr 2015 weiterhin auf hohem Niveau rangierenden einzelhandelsspezifischen Kennziffern:
Die verfügbare einzelhandelsrelevante Kaufkraft der Bevölkerung
Düsseldorfs stellte sich 2015 nach Angaben der „IFH“ auf rd. EUR
7.340 je Einwohner. Das entspricht einer Erhöhung um 5,5%
bzw. EUR 380 auf den Vorjahreswert (2014: EUR 6.960). Damit
bleibt Düsseldorf im Vergleich der größten deutschen Städte mit
einer Kaufkraftkennziffer von aktuell 111,0 (2014: 111,5) auch
weiterhin unmittelbar hinter Spitzenreiter München (119,4)
hochrangig positioniert.
Das absolute Kaufkraftpotential der Düsseldorfer Einwohner erhöhte sich 2015 im Vergleich zum Vorjahr um rd. EUR 190 Mio.
auf nunmehr ca. EUR 15,9 Mrd. Ebenso verhielt es sich mit dem
Anteil des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotentials, der einen
Wert von rd. EUR 4,4 Mrd. bzw. rd. 28% des gesamten Kaufkraftvolumens erreichte.
© AENGEVELT-Research
potential, which reached a level of about EUR 4.4 billion
or 28 % of total purchasing power.
Given the high centrality of the federal state capital, the strong purchasing power of the population
in Düsseldorf‘s neighbouring communities stimulates
its retail sector and continues to provide for ongoing prosperity in the region. This applies to the cities
Neuss and Ratingen in particular, who also achieved
above-average retail-relevant purchasing power index
scores of currently 105.6 and 114.3 respectively as
well. Absolute purchasing power potential in these
two neighbouring municipalities totals about EUR 6.1
billion per year.
The combination of constantly strong influxes of
purchasing power from the consistently affluent neighbouring regions with strong structure and the transaction volume imported from both more distanced
regions as well as abroad ensures the traditionally above-average high centrality rate per inhabitant of the
federal state metropolis: With an index value of 125.1
in the report year 2015, Düsseldorf performed almost
as well as Cologne (125.2) in regard to centrality levels,
who both ranked lower than Stuttgart (127.6).
Umsatzkennziffern in den „Big Seven“ 2015
Turnover rates for „Big Seven“ 2015
160
150
140
130
120
110
100
90
80
70
60
München
Stuttgart
Düsseldorf
Frankfurt/M.
Köln
Berlin
Hamburg
* Deutschland/Germany = 100
Quelle: IFH, Köln
Source: IFH, Cologne
© AENGEVELT-Research
45
Die Einzelhandelsspezialisten von AENGEVELT siedeln die zur englischen Mitchells & Butlers-Gruppe gehörenden Gastronomiekette „ALEX“ neu in Düsseldorf an.
© Mitchells & Butlers Germany GmbH
The retail specialists of AENGEVELT established the gastronomy chain „ALEX“, part of the English Mitchells & Butlers Group, in Düsseldorf.
© Mitchells & Butlers Germany GmbH
Die hohe Kaufkraft der Einwohner in den Umlandkommunen
Düsseldorfs wirkt angesichts der hohen Zentralität der Landeshauptstadt stimulierend auf deren Einzelhandel und sorgt auch
weiterhin für anhaltende Prosperität in der Region. Das gilt z. B.
insbesondere für die Städte Neuss und Ratingen, die mit ebenfalls überdurchschnittlichen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern von aktuell 105,6 bzw. 114,3 analysiert wurden. Das
absolute Kaufkraftpotential in diesen beiden Nachbarkommunen
summiert sich auf jährlich rd. EUR 6,1 Mrd.
Die konstant starken Kaufkraftzuflüsse aus der durchgängig
strukturstarken, wohlhabenden Umlandregion gewährleisten
zusammen mit den auch aus weiter entfernten Regionen und
dem Ausland importierten Transaktionsvolumina die traditionell überdurchschnittlich hohe Zentralitätskennziffer je Einwohner der Landesmetropole: Mit einem Wert von 125,1 im
Berichtsjahr 2015 lag Düsseldorf hinsichtlich des Zentralitätsniveaus nahezu gleichauf mit Köln (125,2) und beide hinter
Stuttgart (127,6).
Entwicklung der Einzelhandelsumsätze
Das Einzelhandelsumsatzvolumen in Düsseldorf stieg laut Berechnungen der „IFH“ im Berichtjahr 2015 auf einen Wert von rd.
EUR 4,73 Mrd. Damit verzeichnete die Landeshauptstadt im Ver-
46
Development of retail turnover
According to calculations of „IFH“, retail turnover in Düsseldorf rose to about EUR 4.73 billion in
2015. The federal state capital therefore saw turnover increase by 4.6 % or EUR 210 million when
compared to the previous year (about EUR 4.52
billion).
With a continuously high turnover rate index score
of 138.9, retail turnover in Düsseldorf, when compared to the population size of the city, is about
39 % higher than the Germany-wide average. Only
Munich can present an even higher turnover rate
per inhabitant with an index score of 145.1 (2015)
in the ranking of the largest German shopping metropolises.
Analogously to this trend, retail turnover rose in the
entirety of the federal state North Rhine-Westphalia in the report year 2015. The Regional Statistical
Office determined a nominal increase of turnover
of 2.3 % in 2015, compared to the previous year.
While nominal retail turnover generated with publication products, sports equipment and toys rose
at below-average rates of 1.8 % in the first ten
months of 2015 and retail turnover generated with
textiles, clothing and shoes even fell by 3.1 %, especially turnover generated with electric household
devices rose markedly (+11.5 %), as did turnover in
the sector mail order and online retail (+10.9 %).
High demand in A locations
Düsseldorf has been experiencing very lively demand for qualified retail spaces for years. The federal state capital is one of the most popular expansion locations in Germany for international chains
and providers in the luxury segment in particular.
The „Kö“ (Königsallee), well-known on the international level for generations, offers an attractive
environment for national and international retail
concepts, with consistently limited availability of
space. With its elegant atmosphere and multitude
of luxury labels, the „Kö“ enjoys a very good reputation across the world. In addition to luxury suppliers such as, amongst others, „Gucci“, „Bulgari“, „Prada“, „Brioni“, „Dior“, „Giorgio Armani“,
„Chanel“, „Wempe“ or „Cartier“, national and
international chains like „H&M“, „Esprit“, „Zara“
and „Abercrombie & Fitch“ have successfully established themselves on the „Kö“. Therefore, the special branch mix generates a much higher pedestrian
footfall for the Königsallee than can be observed
on any other comparable luxury mile in other German metropolises.
The restructuring of large sections of the „Kö“
after establishment of the showcase project „KöBogen“, designed by star architect Daniel Libeskind
and honoured with international awards, is proceeding rapidly under the perspective of „Kö-Bogen
II“ by Ingenhoven. Especially the western end,
formerly a centre for banking services, is currently characterised by new stores of many international luxury fashion companies in the refurbished
shops of the Trinkaus area. The British high-class
label „Mulberry“ secured about 500 m² as anchor
tenant. After opening of the Italian fashion label
„Versace“ in 2015, „Hermès“ also moved from Kö
10 to the western end of the Kö into the „GirardetHaus“ at the corner Königsallee/Trinkausstraße and
more than doubled its selling space with now 350
m² at this location. On the other side, the French
label „Zadig & Voltaire“ and the British clothing
manufacturer „Hackett“ rented space in the „KöGalerie“.
The southern area of the Kö is also being enhanced by a range of measures. This includes the new
gleich zum Vorjahr (rd. EUR 4,52 Mrd.) ein Umsatzwachstum von
4,6% bzw. EUR 210 Mio.
Mit einer anhaltend hohen Umsatzkennziffer von 138,9 ist der
Einzelhandelsumsatz in Düsseldorf bezogen auf die Einwohnerzahl der Stadt etwa 39% höher als im Bundesdurchschnitt. Lediglich München kann die Umsatzkennziffer je Einwohner mit
einem Wert von 145,1 (2015) im Ranking der größten deutschen
Einkaufsmetropolen noch überbieten.
Analog zu diesem Trend haben sich im Berichtsjahr 2015 die
Einzelhandelsumsätze auch im gesamten Bundesland NordrheinWestfalen positiv entwickelt. Das Statistische Landesamt ermittelte für 2015 ein nominales Umsatzwachstum von 2,3% gegenüber
dem Vorjahresergebnis. Während in den ersten zehn Monaten
2015 die Umsätze im Einzelhandel mit Verlagsprodukten, Sportausrüstungen und Spielwaren mit 1,8% nur unterdurchschnittlich wuchsen und im Einzelhandel mit Textilien, Bekleidung und
Schuhen sogar um 3,1% zurückgingen, legte vor allem der Umsatz mit elektrischen Haushaltsgeräten (+11,5%) und im Bereich
Versand- und Internet-Einzelhandel (+10,9%) markant zu.
Entwicklung der Einzelhandelsumsätze in Düsseldorf
Development in retail turnover in Düsseldorf
Mio. EUR
EUR m
4.800
4.700
4.600
4.500
4.400
4.300
4.200
4.100
4.000
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Quelle: IFH, Köln
Source: IFH, Cologne
© AENGEVELT-Research
Hohe Nachfrage in A-Lagen
Düsseldorf verzeichnet seit Jahren eine sehr lebhafte Nachfrage
nach qualifizierten Einzelhandelsflächen. Dabei ist die Landeshauptstadt insbesondere für internationale Filialisten und Anbieter aus
47
dem Luxussegment einer der beliebtesten Expansionsstandorte in
Deutschland. Die seit Generationen international bekannte „Kö“
(Königsallee) bietet bei anhaltend knappem Flächenangebot ein
attraktives Umfeld für nationale und internationale Einzelhandelskonzepte. Die „Kö“ genießt mit ihrem eleganten Ambiente und
ihrer Vielzahl an Luxuslabeln weltweit sehr hohes Ansehen. Neben
Luxusanbietern wie u.a. „Gucci“, „Bulgari“, „Prada“, „Brioni“,
„Dior“, „Giorgio Armani“, „Chanel“, „Wempe“ oder „Cartier“
haben sich auf der „Kö“ auch nationale und internationale Filialisten wie z. B. „H&M“, „Esprit“, „Zara“ und „Abercrombie & Fitch“
erfolgreich etabliert. Der spezielle Branchenmix verschafft der Königsallee damit wesentlich höhere Passantenfrequenzen als auf vergleichbaren Luxusmeilen anderer deutscher Metropolen.
Die Umgestaltung großer Teile der „Kö“ schreitet nach Etablierung
des nach Plänen von Stararchitekt Daniel Libeskind international
ausgezeichneten Vorzeigeprojektes „Kö-Bogen“ mit Perspektive
„Kö-Bogen II“ von Ingenhoven in rasantem Tempo weiter voran.
Vor allem die Westseite, die früher durch Bankdienstleistungen geprägt war, wird zur Zeit durch die Neueröffnung zahlreicher internationaler Luxus-Modeunternehmen in den sanierten Ladenlokalen
des Trinkaus-Areals geprägt. Als Ankermieter hat sich das britische
Niveau-Label „Mulberry“ rd. 500 m² gesichert. Nach der Eröffnung
des italienischen Modelabels „Versace“ ist 2015 auch „Hermès“
von der Kö 10 auf die westliche Kö-Seite in das „Girardet-Haus“
an der Ecke Königsallee/Trinkausstraße umgezogen und hat dort
seine Ladenfläche mit nunmehr rd. 350 m² mehr als verdoppelt.
Auf der anderen Seite haben sich das französische Label “Zadig &
Voltaire“ sowie das britische Bekleidungsunternehmen “Hackett“
in der “Kö-Galerie angesiedelt.
Der Südbereich der Kö wird ebenfalls durch zahlreiche Maßnahmen aufgewertet. Dazu zählt u.a. das Neubauprojekt „Kö-Blick“.
Zudem haben die Einzelhandelsspezialisten von AENGEVELT in
diesem Bereich die österreichische „DenizBank“ neu in Düsseldorf
angesiedelt und dazu einen Mietvertragsabschluss über rd. 250 m²
Einzelhandelsfläche in dem denkmalgeschützten Wohn-/Geschäftshaus „Graf-Adolf-Straße 11“, das ein Privatinvestor ebenfalls durch
AENGEVELT erwarb, vermittelt.
Wenige Schritte weiter sorgt nach Neuansiedlung ALDI für neue
Geschäftsimpulse, und in der Kö 106 steht seit Anfang 2015 eine
umfassende Modernisierung des dort seit Jahren erfolgreich etablierten „DCC Düsseldorf China Center“ an.
Der Südteil der Kö wird auf seiner Westseite insbesondere vom architektonisch anspruchsvollen Büro- und Geschäftskomplex „GAP
15“ geprägt. Hier beendete AENGEVELT den insolvenzbedingten
mehrmonatigen Leerstand der „Monkeys“-Restaurants 2015 durch
Vermittlung eines langfristigen Vertrages über die insgesamt 1.043
m² umfassende Mietfäche mit dem renommierten britischen Gastronomieunternehmen „Mitchell & Butlers“, das hier nach Umbau
unter Einbeziehung von Außengastronomie ein bewährtes attraktives Konzept realisiert.
Auf der Ostseite gab im „Kö-Center“, Kö 30 / Ecke Königstraße,
48
construction project „Kö-Blick“. Besides, the retail
specialists of AENGEVELT established a new branch
for the Austrian „DenizBank“ in Düsseldorf in this
area and also brokered a rental contract for about
250 m² of retail space in the residential/commercial
building „Graf-Adolf-Straße 11“, which falls under
the protection of historic buildings and monuments
and was acquired by a private investor, also through
AENGEVELT.
A few steps further on, the new ALDI shop generates further business impulses and comprehensive
modernisation of the „DCC Düsseldorf China Center“, which has been operating successfully at this
location for years, has been pending for Kö 106
since early 2015.
The western sector of the southern part of the Kö
is characterised by the architecturally challenging
office and commercial complex „GAP 15“ in particular. Here, AENGEVELT terminated the several
months of vacancy, caused by insolvency, of the
„Monkeys“ restaurant in 2015 by brokering a longterm contract for the rental space of 1,043 m² in
total with the renown British restaurant company
„Mitchell & Butlers“, which will realise a tried-andtested, attractive concept after reconstruction that
will also include outdoor gastronomy.
On the eastern side, the long-established fashion
store „Eickhoff“ ceased business in the „Kö-Center“, Kö 30/corner Königstraße, after more than
50 years. As successor, „Dior“ opened a flagship
store on about 1,100 m² here in June 2015. „Chanel“ also moves its shop from the „Kö-Center“ to
another top Kö location and combines the selling
space at Kö 40, at that time brokered to „Stefanel“
and „Starbucks“ by AENGEVELT after closure and
reconstruction of „Lichtburg“, to a flagship store
of about 400 m².
The extensively revitalised shopping centre „SEVENS“ on the Kö was able to significantly increase
its attractiveness in the course of structural connection to the „Kö-Galerie“ in 2013. The „Kö-Galerie“
on its part benefits from an attractive new connection and a connecting footpath and thus receives
further footfall impulses, for example through the
opening of the magnet „SATURN“ on 10,000 m² of
retail space in the „SEVENS“, which has been domiciliating successfully since its opening. In 2014,
the jeweller „Christ“ and the jewellery manufacturer „Pandora“ opened shops in the „SEVENS“, for
example. The oversize chain „Weingarten“ from
Cologne moved its Düsseldorf branch from Scha-
Der neue Eigentümer des Kaufhofgebäudes an der Königsallee wird in den nächsten drei Jahren rd. EUR 32 Mio. in den Düsseldorfer Standort investieren und zu
einem Musterkaufhaus für alle anderen Filialen umbauen.
The new owner of the Kaufhof building at the Königsallee intends to invest about EUR 32 million into the location Düsseldorf in the next three years and wants to
turn it into an exemplary department store all other branches are to be modelled on.
dowstraße 42 to the „SEVENS“ in 2015 and rented
about 1,000 m² in the centre‘s part of the building
in Steinstraße 11. Karl Lagerfeld has also been represented with a 200 m² concept store in the „KöGalerie“ since September 2015.
The city centre of Düsseldorf has been undergoing
a comprehensive reconstruction process for years.
In addition to attractive new traffic routing that
replaces the demolished „Tausendfüßler“ [millipede] with high-performance road tunnels, modernisation and increase of attractiveness of city centre
retail is achieved by restructuring of the road and
traffic concept as well as the new construction of
office and retail space. At the end of 2013, only
four years after construction began, the first spectacular project of the revitalisation of the inner city,
the „Kö-Bogen I“ between Königsallee, Schadowstraße and Schadowplatz, was completed. October
2013 saw the opening of the „Breuninger“ department store on about 15,000 m² as anchor tenant of
das traditionsreiche Modehaus „Eickhoff“ nach über 50 Jahren den
Betrieb auf. Als Nachfolger hat hier „Dior“ im Juni 2015 auf ca.
1.100 m² einen Flagshipstore eröffnet. Auch „Chanel“ verlagert
sein Geschäft vom „Kö-Center“ in eine andere Kö-Top-Location
und führt die seinerzeit von AENGEVELT nach Schließung und umfassenden Umbau der „Lichtburg“ an „Stefanel“ und „Starbucks“
vermittelten Geschäftsräume an der Kö 40 zu einem Flagshipstore
mit rd. 400 m² zusammen.
Die aufwändig revitalisierte Galerie „SEVENS“ auf der „Kö“ konnte 2013 ihre Attraktivität im Zuge der baulichen Verbindung zur
„Kö-Galerie“ noch deutlich steigern. Die „Kö-Galerie“ profitiert ihrerseits durch die attraktive neue Vernetzung und Wegebeziehung
und erhält hierdurch weitere Frequenzimpulse z. B. durch den seit
Eröffnung auf 10.000 m² Verkaufsfläche im „SEVENS“ erfolgreich
domizilierenden Magneten „SATURN“. 2014 siedelten sich im
„SEVENS“ z.B. Juwelier „Christ“ und der Schmuckhersteller „Pandora“ an. Der Kölner Übergrößen-Filialist „Weingarten“ verlegte
2015 seinen Düsseldorfer Standort von der Schadowstraße 42 ins
„SEVENS“ und mietete rd. 1.000 m² im zum Center gehörenden
Gebäudeteil Steinstraße 11. Auch Karl Lagerfeld ist seit Septem-
49
Die Vermietungsspezialisten von AENGEVELT vermitteln einen langfristigen Mietvertrag über ca. 300 m² Gastronomiefläche in Innenstadt-Lage.
The letting experts of AENGEVELT brokered a long-term rental contract for about 300 m² of gastronomy space in a city centre location.
ber 2015 mit einem rd. 200 m² großen Concept-Store in der „KöGalerie“ vertreten.
Die Düsseldorfer Innenstadt befindet sich seit Jahren in einem
umfassenden Umbauprozess. Neben einer attraktiven neuen Verkehrsführung als Ersatz des abgebrochenen „Tausendfüßlers“
durch leistungsfähige Straßentunnel werden Modernisierung und
Attraktivitätssteigerung des Cityeinzelhandels durch Umgestaltung
des Straßen- und Verkehrskonzeptes sowie Neubau von Büro- und
Einzelhandelsflächen erreicht. Ende 2013 wurde nur vier Jahre nach
dem ersten Spatenstich mit dem „Kö-Bogen I“ zwischen Königsallee, Schadowstraße und Schadowplatz das erste spektakuläre Projekt der innerstädtischen Revitalisierung fertiggestellt. Im Oktober
2013 eröffnete das rd. 15.000 m² große „Breuninger“-Kaufhaus als
Ankermieter im von Daniel Libeskind in unverwechselbarer Architektursprache markant entworfenen „Kö-Bogen I“. 2014 folgten
weitere exklusive Unternehmen wie z. B. Apple, Porsche Design,
Unique, Poccino, Hallhuber, Rüschenbeck, Faber-Castell etc. und
machen mit ihren hochwertigen Angeboten und anspruchsvollen
Aktivitäten diesen mit Schadowstraße und Hofgarten anspruchsvoll
verknüpften Stadtbereich zum einzigartigen Kristallisationspunkt
für urbanen Lifestyle und Kauferlebnis.
50
the „Kö-Bogen I“, designed in unique architectural language by Daniel Libeskind. Further exclusive
companies followed in 2014, for example Apple,
Porsche Design, Unique, Poccino, Hallhuber, Rüschenbeck, Faber-Castell etc., who turn this area of
the city centre, artfully connected to the Schadowstraße and Hofgarten, into a unique focal point for
urban lifestyle and shopping experience with their
high-quality products and high-class activities.
While the Königsallee is exercising its traditional
role as luxury mile and promenade to the fullest,
the Schadowstraße acts as consumption mile. Large
sections of the Schadowstraße are still undergoing
radical changes following the construction of the
subway line „Werhahnlinie“. After successful placing of the „Kö-Bogen I“, the urban development
course for the challenging continuation of the project by way of „Kö-Bogen II“ is being set at the moment. This project is also designed to create another
attractive trade and services magnet with several
thousand square metres of usable space in decidedly
artful buildings in the course of the next two years,
which enhances the so far underused Gustaf-Gründgens-Platz in front of the distinctive building complexes „Schauspielhaus“ and „Dreischeibenhaus“ (the
latter comprehensively renovated and fully let upon
completion in late 2014 as still one of the most distinctive high-rise office buildings in Europe) as joint
between Kö and Schadowstraße from an urban development point of view and thus fills its with life
and impulses.
After the city centre parts of the subway line „Werhahnlinie“ are opened on schedule at the end of February 2016, the Schadowstraße will be gradually
pedestrianised and will act as pedestrian zone (section between „P & C“ and „Karstadt/Kaufhof“). Several retail projects will enhance the shopping area
with already high turnover even further. The „C&A“
building on the Schadowstraße was extensively renovated, for example, while „Peek & Cloppenburg“
expanded its selling space by about 2,000 m² of
high-quality space. The „Esprit“ branch was renovated extensively as well and „Fossil“ opened two new
shops. At the end of 2013, the Irish fashion provider
„Primark“ opened a new store on about 6,000 m²
on four floors of the newly constructed commercial building „C.O.R.“ at the Schadowstraße/corner
Bleichstraße. „Tommy Hilfiger“ doubled its premises
in the Schadowstraße 14 to about 1,900 m². „Escada“ left the corner shop Königsallee 18/Schadowstraße, it was succeeded by the fashion brand „Miu
Miu“ in 2014.
Retail relevance of the Flinger Straße as Düsseldorf‘s
scene location remains positive. With the establishing of several known labels of the scene and
young fashion sector, the range of the Königsallee
and Schadowstraße is ideally complemented and
pedestrian footfall of the location increased. The
newly opened 400 m² „Deichmann“ shop on the
former „ALDI“ premises strengthens the western
part of the Flinger Straße further. Other rentals in
the Flinger Straße in recent years include, for example, the watch and accessories shop „Fossil“ in
the former „Deichmann“ branch (about 400 m² of
selling space), the British shoe label „Clarks“, the
underwear and hosiery specialist „Calzedonia“, the
shoe and leather goods provider „Tamaris“ and the
Adidas concept „Neo“. In spring 2016, the Italian
care product label „Kiko Milano“ will open its first
flagship store in Germany on a rental area of about
160 m² in Flinger Straße 18. The US cosmetics
brand „Vine Vera“ also rented a shop in the Flinger
Straße 23-25. The mobile provider „Vodafone“ will
Während die Königsallee ihrer traditionelle Rolle als Luxus- und Flaniermeile nachhaltig ausfüllt, fungiert die Schadowstraße als Konsummeile. Weite Teile der Schadowstraße befinden sich im Zuge des
U-Bahn-Baus der „Werhahnlinie“ noch immer im Umbruch. Nach
erfolgreicher Positionierung des „Kö-Bogens I“ werden derzeit die
städtebaulichen Weichen für die anspruchsvolle Projektfortführung
mittels „Kö-Bogen II“ gestellt. Auch hier soll mit betont anspruchsvoller Architektur in den nächsten Jahren mit mehreren tausend
Quadratmetern Nutzfläche ein weiterer attraktiver Handels- und
Dienstleistunsgmagnet entstehen, der als Gelenk zwischen Kö und
Schadowstraße den bislang untergenutzten Gustaf-GründgensPlatz vor den markanten Gebäudekomplexen „Schauspielhaus“
und „Dreischeibenhaus“ (letzteres aufwändig saniert und als weiterhin eines der markantesten Bürohochhäuser Europas mit Fertigstellung Ende 2014 vollvermietet) städtebaulich aufwertet und mit
Leben und Impulsen erfüllt.
Nach pünktlicher Inbetriebnahme der Citybereiche U-Bahn„Werhahnlinie“ Ende Februar 2016 wird die Schadowstraße
schrittweise verkehrsberuhigt und als Fußgängerzone (Teilbereich
zwischen „P & C“ und „Karstadt/Kaufhof“) fungieren. Durch
zahlreiche Einzelhandelsprojekte wird die umsatzstarke Einkaufszone noch einmal deutlich aufgewertet. Beispielsweise wurde das
„C&A“-Gebäude an der Schadowstraße aufwändig saniert, während „Peek & Cloppenburg“ seine Verkaufsflächen um rd. 2.000
m² qualitativ hochwertig erweiterte. Auch die „Esprit“-Filiale wurde
aufwändig umgestaltet und „Fossil“ ist mit zwei neuen Geschäften
präsent. Ende 2013 eröffnete der irische Modeanbieter „Primark“
im neu errichteten Geschäftshaus „C.O.R.“ an der Schadowstraße/
Ecke Bleichstraße über vier Etagen auf einer Fläche von rd. 6.000
m² einen neuen Store. „Tommy Hilfiger“ verdoppelte in der Schadowstraße 14 seine Fläche auf rd. 1.900 m². „Escada“ verließ die
Ecklage Königsallee 18/Schadowstraße, Nachfolger wurde 2014
die Modelinie „Miu Miu“.
Die Einzelhandelsrelevanz der Flinger Straße als Düsseldorfs Szenelage stellt sich weiterhin anhaltend positiv dar. Durch die Ansiedlung
zahlreicher bekannter Label aus dem Scene- und Young-FashionBereich wird das Angebot der Königsallee und der Schadowstraße
optimal ergänzt und die Passantenfrequenz des Standortes gesteigert. Durch die Neueröffnung des rd. 400 m² großen „Deichmann“Shops in der ehemaligen „ALDI“-Fläche wird der westliche Teil der
Flinger Straße weiter gestärkt. Weitere Anmietungen in den letzten
Jahren erfolgten in der Flinger Straße z. B. durch das Uhren- und
Accessoires-Geschäft „Fossil“ in der früheren Deichmann-Filiale
(rd. 400 m² Verkaufsfläche), die britische Schuhmarke „Clarks“,
den Wäsche- und Strumpfwarenspezialisten „Calzedonia“, den
Schuh- und Lederwarenanbieter „Tamaris“ und das Adidas-Konzept „Neo“. Im Frühjahr 2016 wird die italienische Pflegeproduktmarke „Kiko Milano“ in der Flinger Straße 18 auf einer Mietfläche
von rd. 160 m² den ersten Flagship-Store in Deutschland eröffnen.
Ebenso mietete die US-amerikanische Kosmetikmarke „Vine Vera“
ein Ladenlokal in der Flinger Straße 23-25. Das Mobilfunkunternehmen „Vodafone“ wird in der Nr. 40 ein Megastore eröffnen. Neu
51
in Düsseldorf angesiedelt hat sich die niederländische Modemarke
„Scotch & Soda“ mit einem Flagship-Store in der Flinger Straße.
Auch die umliegenden Straßen profitieren von dieser Entwicklung,
insbesondere Mittelstraße, Mertensgasse, Benrather Straße, Hohe
Straße und der Carlsplatz. So eröffnete z. B. der Sportartikelhersteller „Asics“ Ende 2014 einen rd. 200 m² großen Store an der
Mittelstraße 3. Auch der Schuh- und Bekleidungshersteller „Timberland“ verlegte 2015 seinen Standort von der Flinger Straße in
die Mittelstraße 23. Für 2016 hat der Modefilialist „Levi´s“ die Eröffnung eines ca. 300 m² großes Flagship-Stores in der Mittelstraße
17 angekündigt. Und im Sommer 2017 soll die Jeansmodemarke
„Diesel“ von der Kasernenstraße in das Büro- und Geschäftshaus
Mittelstraße 9 umziehen. Neuansiedlungen und Neuentwicklungen
werden die Lagequalität weiter verbessern und somit Nachfrage
und Mietpreisniveau noch weiter stimulieren.
Mieten in Top-Lagen auf hohem Niveau
Im Jahresverlauf 2015 blieb das Mietniveau für Ladenflächen in der
Mehrzahl der marktrelevanten Lagen Düsseldorfs stabil hoch. Die
Spitzenmieten für Ladengeschäfte in den besten Lagen konnten ihr
hohes Niveau im Berichtsjahr halten oder sogar leicht steigern. Das
Spitzenmietniveau von EUR 280,-/m² wird vor allem in den hochfrequentierten Top-Lagen der Königsallee und Schadowstraße erzielt.
Als zweitwerthaltigste Einzelhandelsstandorte in Düsseldorf gel52
open a megastore in No. 40. A new arrival in Düsseldorf is the Dutch fashion label „Scotch & Soda“
with a flagship store in the Flinger Straße. The adjacent streets are profiting from this development
as well, especially Mittelstraße, Mertensgasse,
Benrather Straße, Hohe Straße and the Carlsplatz.
The sports products manufacturer „Asics“, for example, opened a 200 m² store in the Mittelstraße 3
at the end of 2014. The shoe and clothing manufacturer „Timberland“ also moved its branch from
the Flinger Straße to Mittelstraße 23 in 2015. The
fashion chain „Levi‘s“ announced the opening of
an about 300 m² flagship store in the Mittelstraße
17 for 2016. And the denim fashion label „Diesel“
is scheduled to move from the Kasernenstraße to
the office and commercial building Mittelstraße 9
in summer 2017. New establishments and new developments will continue to improve the location‘s
quality and will thus stimulate demand and rent levels even further.
Rent levels in top locations high
The rent levels for shops in the majority of market
relevant locations in Düsseldorf remained stable on
a high level in 2015. Top rents for shops in the best
locations were able to maintain their high level or
even saw a slight increase in the report year. The
top rent level of EUR 280.00/m² is mainly achieved
in the highly frequented top locations of the Königsallee and Schadowstraße.
The second most valuable retail locations in Düsseldorf are deemed to be the Flinger Straße with top
rents in the EUR 220.00/m² area as well as the axis
Königsallee/Schadowstraße. Top rents for shops of
comparable quality and size in these areas amounted to about EUR 250.00/m² in early 2016.
In secondary A locations (e.g. Carlsplatz), top rents
for ground floor shops of about 100 m² amounted
to up to EUR 80.00/m² in the report year.
B and C locations like Berliner Allee and Oststraße
saw top rents of up to EUR 30.00/m². Here, the
usual lower rental price range on the market starts
at about EUR 20.00/m².
In adjacent locations – Friedrich-Ebert-Straße, Immermannstraße, Liesegangstraße, Hüttenstraße –
rents currently amount to between EUR 11.00/m²
and EUR 14.00/m².
Rent levels remained largely stable in the most important urban district centres of Düsseldorf, for example the Luegallee in Oberkassel, Nordstraße in
Derendorf, Rethelstraße in Zooviertel or Friedrichstraße in Stadtmitte. Normal rents for smaller shops
of about 100 m² in these areas are EUR 20.00/m²
to EUR 60.00/m².
Continuous supply shortages prevent many applications from resulting in successful establishments
and changes of location. National and international
retailers looking for suitable premises for flagship
stores keep demand for qualified commercial space
in Düsseldorf high in 2016 as well, so that AENGEVELT-RESEARCH forecasts a further increase of top
rent levels for qualified locations and layouts.
ten die Flinger Straße mit Topwerten um EUR 220,-/m² und die
Achse Königsallee/Schadowstraße. Die Spitzenmieten für Läden
vergleichbarer Qualität und Größe liegen hier Anfang 2016 bei
rd. EUR 250,-/m².
In nachgeordneten A-Lagen (z. B. Carlsplatz) bewegen sich die
Spitzenmieten für ebenerdige Ladenlokale mit rd. 100 m² im Berichtsjahr bei bis zu EUR 80,-/m².
In B- und C-Lagen wie z. B. Berliner Allee und Oststraße wurden
Spitzenmieten von bis zu EUR 30,-/m² erzielt. Die marktübliche untere Mietpreisspanne beginnt hier bei ca. EUR 20,-/m².
Spitzenmiete* in den „Big Seven“ 2015
Top rents* in „Big Seven“ 2015
EUR/m²
EUR/sqm
400
350
300
250
200
150
100
50
0
Düsseldorf
Frankfurt/M.
Berlin
Köln
Hamburg
Stuttgart
München
* Ladengeschäfte mit bis zu 100 m² Verkaufsfläche, ebenerdig, große Fensterfront, Top-A-Lage
* Shops with up to 100 sqm selling space, ground floor,
big window front, top-A-location
Quelle: Eigene Erhebung
Source: Own survey
© AENGEVELT-Research
In benachbarten Lagen - Friedrich-Ebert-Straße, Immermannstraße, Liesegangstraße, Hüttenstraße - liegen die Mietwerte aktuell
zwischen ca. EUR 11,-/m² und EUR 14,-/m².
In den wichtigsten Düsseldorfer Stadtteilzentren - wie z. B. Luegallee in Oberkassel, Nordstraße in Derendorf, Rethelstraße im
Zooviertel oder Friedrichstraße in Stadtmitte - blieb das Mietpreisniveau weitgehend stabil. Für kleinteiligere Läden um ca. 100 m²
sind hier Mietspannen zwischen ca. EUR 20,-/m² und rd. EUR 60,-/
m² marktüblich.
Anhaltende Engpässe auf der Angebotsseite verhindern, dass
zahlreiche Gesuche in erfolgreiche An- und Umsiedlungen münden. Nationale und internationale Retailer auf der Suche nach
geeigneten Flächen für Flagship-Stores halten auch 2016 die
Nachfrage nach qualifizierten Handelsflächen in Düsseldorf auf
hohem Niveau, so dass AENGEVELT-RESEARCH für qualifizierte
Lagen und Zuschnitte einen weiteren Anstieg des Spitzenmietniveaus prognostiziert.
53
6.Der Markt für Industrie und Gewerbeflächen
6.The market for industrial
and commercial space
Deutschland ist vor Großbritannien der größte europäische Logistikmarkt. Große See- und Binnenhäfen, mehrere bedeutende
Frachtflughäfen, das verzweigte, leistungsfähige Autobahn- und
Eisenbahnnetz, die polyzentrische Wirtschaftsstruktur sowie
die Kern-Transitlage für die kontinentalen Nord-Süd- als auch
West-Ost-Warenströme bilden klassische Voraussetzungen und
Ausgangslage für die Entstehung zahlreicher leistungsstarker Logistikregionen und -standorte. Besonders signifikant für den Warenverkehr sind dabei die großen deutschen Wirtschaftsräume
Berlin, Düsseldorf-Köln-Rhein-Ruhr, Hamburg-Bremen, FrankfurtRhein-Main, Stuttgart-Neckar, München und Leipzig-Halle-Magdeburg-Mitteldeutschland.
Die Globalisierung, die traditionell hohe Exportorientierung der
deutschen Wirtschaft, die Größe der nationalen Volkswirtschaft
und die leistungsfähige Verkehrsinfrastruktur haben dazu beigetragen, dass sich der Logistiksektor mittlerweile zum drittgrößten
deutschen Wirtschaftszweig nach der Automobilbranche und
dem Maschinenbau entwickelt hat.
Düsseldorf: Verkauf unbebauter Grundstücke, Flächenumsatz
Düsseldorf: Sales of undeveloped plots, space turnover
Followed by the United Kingdom, Germany is the largest logistics market in Europe. Large sea and inland
ports, several important freight airports, the branched
out high-performance motorway and railway network, a polycentric economic structure and the core
transit location for continental north-south as well as
west-east flows of goods are classical conditions and
the starting position for the development of many
high-performance logistics locations and regions. Of
particular significance for goods traffic are the large
German economic areas Berlin, Düsseldorf-CologneRhine-Ruhr, Hamburg-Bremen, Frankfurt-Rhine-Main,
Stuttgart-Neckar, Munich and Leipzig-Halle-Magdeburg-Central Germany.
Globalisation, the traditionally high export orientation of the German economy, the size of the national
economy and efficient traffic infrastructure all contributed to the logistics industry now being the third
largest economic sector after the automotive industry
and mechanical engineering.
Higher demand for building land
ha
100
80
60
40
20
0
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Sonstiges Bauland und Nichtbauland
Other plots of land and non-building-land
Gemischt genutzte Grundstücke
Mixed-use plots
Mehrfamilienhausgrundstücke
Apartment block plots
Einfamilien-, Reihenhausgrundstücke
Single-family home and terraced house plots
Büro-, Geschäftshausgrundstücke
Office and retail plots
Gewerbe-, Industriegrundstücke
Commercial and industrial plots
Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf
Source: Düsseldorf Municipal Valuation Committee
© AENGEVELT-Research
54
After turnover generated with undeveloped commercial and industrial plots in the federal state capital Düsseldorf registered very low levels in 2013
and 2014 with 9.5 ha and 7.9 ha respectively, when
compared to the most recent decade, a notable increase of demand was recorded in the report year
2015. Space turnover totalled 12.2 ha in 2015, corresponding to an increase of about 54 % when compared to the moderate levels of the previous year.
The most recent market volume is nonetheless about
42 % lower than the average of the past decade (Ø
2005-2014: about 21.0 ha).
The number of notarisations halved with six registered sales in the report year 2015 when compared to
the previous year (2014: 13). Generated monetary
turnover amounted to about EUR 29 million and was
thus approximately EUR 2 million higher than turnover of the previous year (2014: EUR 27 million). 34 %
of space turnover in regard to total demand for building land was accounted for by sales of commercial/
industrial building land. Last year, these plots accounted for 32 %.
Düsseldorf: Flächenumsatz durch Verkäufe von Gewerbeliegenschaften, bebaut und unbebaut
Düsseldorf: Space turnover generated with sales of commercial
land, developed and undeveloped
ha
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Unbebaut
Undeveloped
Bebaut
Developed
Höhere Baulandnachfrage
Nachdem der Umsatz an unbebauten Gewerbe- und Industriegrundstücken in der Landeshauptstadt Düsseldorf in den Jahren
2013 und 2014 mit 9,5 ha bzw. 7,9 ha sehr niedrige Werte im
jüngsten Dekadenvergleich aufwies, wurde im Berichtsjahr 2015
ein deutliches Anziehen der Nachfrage registriert. Der Flächenumsatz 2015 betrug 12,2 ha und stieg somit gegenüber dem
moderaten Vorjahresniveau um rd. 54%. Das jüngste Marktvolumen liegt dennoch ca. 42% unter dem Dekaden-Mittel (Ø 20052014: ca. 21,0 ha).
Die Anzahl der Beurkundungen halbierte sich mit sechs registrierten Verkaufsfällen im Berichtsjahr 2015 gegenüber dem Vorjahr
(2014: 13). Der realisierte Geldumsatz lag im Berichtsjahr bei ca.
EUR 29 Mio. und damit rd. EUR 2 Mio. über dem Vorjahresumsatz (2014: EUR 27 Mio.). 34% der Flächenumsätze im Rahmen
der gesamten Baulandnachfrage entfielen auf gewerbliche/industrielle Baulandverkäufe. Im Vorjahr betrug dieser Anteil 32%.
Sehr hohe Umsätze bei bebauten Gewerbe- und Industrieliegenschaften
Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf
Source: Düsseldorf Municipal Valuation Committee
© AENGEVELT-Research
Very high turnover with developed commercial and industrial plots
Demand for developed commercial and industrial
plots rose significantly in 2015. In the report year, 24
properties were sold in Düsseldorf (2014: 29 properties). Space turnover rose from about 13.4 ha (2014)
to currently approximately 60.1 ha. The average size
of the plots sold quintupled in the course of a year
from about 0.5 ha (2014) to about 2.5 ha. Simultaneously, monetary turnover rose from about EUR 33
million to about EUR 151 million in the space of a
year. This is the highest monetary turnover in this segment since 2002 (about EUR 183 million). Average
purchase price per transaction was approximately
EUR 6.3 million in the report year.
Sale of commercial building land in the lower
price segment
The price level realised for plots in regard to sales
of undeveloped commercial plots fell by about 30
% in the course of a year. In the report year 2015,
an average price level of about EUR 235.00/m² was
Die Nachfrage nach bebauten Gewerbe- und Industrieliegenschaften hat 2015 markant zugenommen. Im Berichtsjahr wurden in Düsseldorf 24 Liegenschaften kontrahiert (2014: 29 Objekte). Der Flächenumsatz zog binnen Jahresfrist von rd. 13,4 ha
(2014) auf aktuell rd. 60,1 ha an. Die durchschnittliche Größe der
verkauften Grundstücke hat sich binnen Jahresfrist von rd. 0,5 ha
(2014) auf aktuell ca. 2,5 ha verfünffacht. Gleichzeitig stieg der
Geldumsatz im Jahresvergleich von rd. EUR 33 Mio. auf rd. EUR
151 Mio. Damit wurde der höchste Geldumsatz in diesem Segment seit 2002 (rd. EUR 183 Mio.) erzielt. Der mittlere Kaufpreis
pro Transaktion betrug im Berichtsjahr rd. EUR 6,3 Mio.
Verkauf von Gewerbebauland im niedrigeren Preissegment
Das realisierte Grundstückspreisniveau bei Verkäufen unbebauter Gewerbegrundstücke sank um rd. 30% binnen Jahresfrist. Im
Berichtsjahr 2015 wurde ein durchschnittliches Preisniveau von
ca. EUR 235,-/m² registriert (2014: EUR 336,-/m²). Hierbei ist zu
beachten, dass Lage und Qualität der veräußerten Grundstücke
von Jahr zu Jahr stark variieren und dementsprechend das durchschnittlich realisierte Preisniveau konjunkturunabhängig im PreisLeistungsniveau in erheblichem Maße beeinflusst wird. Insofern
sind rein nominelle Preisvergleiche ohne Berechnung und Berücksichtigung der jahresindividuellen Qualitätsvarianzen lediglich
eingeschränkt aussagefähig.
Das Grundstückspreisniveau für voll erschlossenes Gewerbebau55
Düsseldorf: Geldumsatz durch Verkäufe von Gewerbeliegenschaften, bebaut
und unbebaut
Düsseldorf: Monetary turnover generated with sales of commercial land,
developed and undeveloped
Mio. EUR
EUR m
160
140
120
100
80
60
40
20
0
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Unbebaut
Undeveloped
Bebaut
Developed
Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf
Source: Düsseldorf Municipal Valuation Committee
© AENGEVELT-Research
land in Düsseldorf bewegte sich im Berichtsjahr 2015 zwischen
ca. EUR 140,-/m² und ca. EUR 570,-/m². Damit ist eine deutliche
Preisteigerung im Vergleich zum Vorjahr zu beobachten (2014:
EUR 90,-/m² bis EUR 430,-/m²).
Der vom Düsseldorfer Gutachterausschusses unter Berücksichtigung lagespezifischer Preisfaktoren ermittelte Index der Grundstückspreise für unbebaute Gewerbe- und Industriegrundstücke
stieg 2015 im Vergleich zum Vorjahr um rd. 5% auf einen Wert
von 246 (2014: 234) und nähert sich somit dem historischen Maximalwert von 250 aus den Boomjahren 2007 und 2008.
Umsatzrekord bei Logistikflächen
Die Region Düsseldorf war im Berichtsjahr 2015 im Bereich Industrie- und Gewerbeflächen durch eine starke Dynamik vor allem im großflächigen Segment ab 30.000 m² geprägt. So stieg
der Lager- und Logistikflächenumsatz der Region Düsseldorf im
Vergleich zum Vorjahr (2014: rd. 286.000 m²) um rd. 13% auf
aktuell ca. 324.000 m² und markierte damit einen neuen Rekordumsatz.
Als größter in den Berichtszeitraum fallender Vermietungsdeal in der Region gilt die Projektentwicklung der Baumarktkette
„Bauhaus“, die auf einem ca. 13 ha großen Gewerbegrundstück
am Krefelder Hafen rd. 60.000 m² Logistikfläche als Eigennutzer
realisiert. Die Fertigstellung der ersten Lagerhallen ist für 2016
anvisiert.
56
registered (2014: EUR 336.00/m²). It has to be born
in mind in this regard that location and quality of
the plots sold vary widely from year to year and that
the realised average price level therefore is subject
to considerable influence on the price-performance
ratio, depending on economic development. In this
respect, purely nominal price comparisons without
calculation and factoring in of quality differences in
individual years are of limited informative value.
The plot price level for fully developed commercial
building land in Düsseldorf varied between about
EUR 140.00/m² and EUR 570.00/m² in the report
year 2015. This constitutes a considerable increase
of prices when compared to the previous year (2014:
EUR 90.00/m² to EUR 430.00/m²).
The index of plot prices for undeveloped commercial
and industrial plots as determined by the Düsseldorf
Municipal Valuation Committee, taking location-specific price factors into consideration, rose by about 5
% when compared to last year to 246 in 2015 (2014:
234) and is thus getting close to the historic high of
250 recorded in the boom years 2007 and 2008.
Record turnover with logistics facilities
In the report year 2015, the Düsseldorf region was characterised by strong dynamics in the segment industrial and commercial properties, especially in the largescale segment of 30,000 m² and more. Warehousing
and logistics space turnover in the Düsseldorf region
rose by about 13 % when compared to the previous
year (2014: about 286,000 m²) to currently 324,000
m² and thus reached a new record high.
Deemed to be the largest letting deal in the report
period is the project development of the DIY market
chain „Bauhaus“, who utilises about 60,000 m² of logistics space as owner-occupier on an approximately
13 ha commercial plot at Krefeld harbour. Completion of the first warehouses is scheduled for 2016.
VGG Handels GmbH will also centralise its German
headquarters at Krefeld harbour and will initially
construct a 37,000 m² logistics building plus administrative buildings on an approximately 11 ha plot
until mid-2016.
AEW Europe and Panattoni are constructing a logistics centre for BLG Logistics in the Hafen district of
Düsseldorf. The new building is being constructed on
a roughly 12 ha plot the developers received from
Stadtwerke Düsseldorf under hereditary lease. In the
first construction phase rented by BLG, a logistics facility with three warehouses and a total of 32,000 m²
AENGEVELT begleitet die Neugründung eines Textilhändlers und vermittelt eine Mietvertrag über rd. 800 m² Lager- und Bürofläche in der Region Düsseldorf.
AENGEVELT supported the founding of a new textile dealer and brokered a rental contract for about 800 m² of storage and office space in the Düsseldorf region.
of floor space and 1,000 m² of office space will be
constructed on an area of 7 ha.
In 2015, Goodmann constructed a new EUR 20 million hub for the logistics services providers Logwin and
Vetten in Mönchengladbach. A logistics property with
about 21,000 m² of storage space and about 1,500 m²
of office and social space was constructed on an approximately 6.5 ha plot in the industrial estate Regiopark.
The new building was customised for the business of
Logwin and Vetten in the fashion and lifestyle industries.
L´Oréal Deutschland will move its logistics location
from Kaarst to Mönchengladbach in the current year
2016. The cosmetics company rented about 23,000 m²
in a newly constructed warehouse in the Regiopark.
In Dormagen on the left bank of the Rhine, AENGEVELT brokered the sale of a roughly 6.4 ha commercial
plot with excellent traffic connections for realisation of
a project development. Plans envisage the construction of about 31,000 m² of ten-metre high warehouses, a total of 50 docking gates and 2 entrance gates
as well as approximately 1,800 m² of office and social
space, 39 parking spaces for lorries and 82 parking
spaces for passenger cars in the near future.
Rents and returns
As in the previous year, a stabilisation of rents for
warehousing and logistics properties was recorded
in the Düsseldorf region in the report year 2015.
Auch im Krefelder Hafen wird die VGG Handels GmbH ihren
Deutschlandsitz konzentrieren und dort auf einem rd. 11 ha großen Gewerbeareal zunächst eine 37.000 m² große Logistikhalle
zuzüglich Verwaltungsgebäude bis Mitte 2016 errichten.
AEW Europe und Panattoni errichten im Düsseldofer Hafen ein
Logistikzentrum für BLG Logistics. Der Neubau entsteht auf einem rd. 12 ha großen Areal, das die Entwickler in Erbpacht von
den Stadtwerken Düsseldorf erhalten haben. In dem von BLG angemieteten ersten Bauabschnitt entsteht auf ca. 7 ha Grundfläche eine Logistikanlage mit drei Hallen und insgesamt 32.000 m²
Nutz- und 1.000 m² Bürofläche.
Goodmann hat 2015 in Mönchengladbach für rd. EUR 20 Mio.
einen neuen Hub für die Logistikdienstleister Logwin und Vetten
errichtet. Auf einem rd. 6,5 ha großen Grundstück im Gewerbegebeit Regiopark ist eine Logistikimmobilie mit rd. 21.000 m²
Lagerfläche und ca. 1.500 m² Büro- und Sozialfläche entstanden.
Der Neubau ist auf das Geschäft von Logwin und Vetten in der
Fashion- und Lifestylebranche zugeschnitten.
L´Oréal Deutschland wird seinen Logistikstandort im laufenden
Jahr 2016 von Kaarst nach Mönchengladbach verlegen. Im dortigen Regiopark mietet der Kosmetikkonzern rd. 23.000 m² in
einer neu errichteten Halle.
Im linksrheinischen Dormagen hat AENGEVELT den Verkauf eines exzellent angebundenen, rd. 6,4 ha großen Gewerbeareals
zur Realisierung einer Projektentwicklung vermittelt. Die Planung
sieht die zeitnahe Errichtung von rd. 31.000 m² Hallenfläche mit
10 m Höhe, insgesamt 50 Andocktoren und 2 Einfahrtstoren und
ca. 1.800 m² Büro- und Sozialfläche sowie 39 Lkw- und 82 PkwStellplätzen vor.
57
Mietpreise und Renditen
Im Berichtsjahr 2015 wurde wie schon im Vorjahr eine Stabilisierung der Mietpreise in der Region Düsseldorf im Hallen- und
Logistikimmobiliensegment beobachtet. Im Segment der Hallen- und Lagerflächen konnte unverändert eine Spitzenmiete von
EUR 5,40/m² analysiert werden. Die bundesweit höchsten Spitzenmieten werden vergleichsweise in München mit EUR 6,70/m²
gezahlt.
Die hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien bei gleichzeitiger
Angebotsverknappung hat die Spitzenrendite in der Logistikregion Düsseldorf binnen Jahresfrist um rd. 80 Basispunkte auf aktuell 5,7% sinken lassen. Die höchsten Preise werden in der Logistikregion München mit einer Spitzenrendite von rd. 5,2% erzielt.
Markttrends und Ausblick
Im Bereich Logistikimmobilien besteht faktisch ein wachstumsbedingter Zusatzbedarf bzw. Neubaubedarf an Logistikflächen.
Die global weiterhin zunehmende Arbeitsteilung (Outsourcing),
der expansive Anstieg des internationalen Handels (Spezialisierung und Individualisierung) sowie der anhaltend hohe Zuwachs
an E-Commerce lässt die Frachtraten weiter steigen und erhöht
damit sowohl die erforderlichen Qualitätsstandards hinsichtlich
Standort- und Bauausstattungsgüte als auch den rein quantitativen Flächenbedarf an leistungsfähigen Logistikflächen.
Aufgrund der anhaltenden Dynamik der Logistikbranche und der
sich in immer kürzeren Rhythmen verändernden Anforderungen
an international wettbewerbsfähige Standorte und Logistikobjekte gewinnen größtmögliche Flexibilität, universellere Wiederverwertbarkeit bzw. mögliche Nachnutzungen bei Errichtung
und Vermarktung von Logistikimmobilien stetig an Bedeutung.
Unzureichende oder gar fehlende nachhaltige Dritt- bzw. Weiterverwendungsfähigkeit (sog. Spezialimmobilien) wirken sich objektiv finanzierungshemmend bis -verhindernd aus und sind stark
vermarktungseinschränkend.
Die Region Düsseldorf/Niederrhein bleibt auch in Zukunft ein erfolgreich etabliertes und stabiles Logistikzentrum. Der verbraucherintensive Ballungsraum Maas-Rhein-Ruhr und die strategisch
ideale Lage westlich und östlich des Rheins inmitten von über
8 Millionen Konsumenten im engeren Einzugbereich zählen zusammen mit leistungsfähigen Anbindungen zu den Erfolgsfaktoren, die auch weiterhin die rege Tätigkeit von Projektentwicklern,
Nutzern und Investoren in der Region Düsseldorf fördern. Auf
Grund der knappen Flächen und hohen Nutzungskonkurrenz z.
B. durch Wohnungsbau im vergleichsweise kleinen Stadtgebiet
wird gerade das engere und auch das weitere Düsseldorfer Umland in Zukunft von der insgesamt boomenden Logistikbranche
weiter profitieren.
AENGEVELT-RESEARCH erwartet für 2016 je nach Lage und Qualität des Logistik- und Gewerbeflächenangebotes ein stabiles bis
leicht steigendes Mietpreisniveau mit einem aufgrund der positiven Konjunkturentwicklung überdurchschnittlichen Flächennach58
Top rents registered in the warehousing and storage
space industry remained at a level of EUR 5.40/m².
The highest top rents in Germany are being paid in
Munich with EUR 6.70/m².
High demand for logistics properties with simultaneous shrinking of supply caused top returns in the
logistics region Düsseldorf to fall by about 80 base
points to currently 5.7 % in the course of a year. The
highest prices are being generated in the logistics
region Munich with top returns of about 5.2 %.
Market trends and outlook
In the segment logistics properties, there is factual,
growth-fuelled additional demand or, in other words,
demand for construction of new logistics spaces. Continuation of increased division of labour across the
world (outsourcing), expansive increase of international trade (specialisation and individualisation) as well
as continuously strong growth of e-commerce results
in increasing freight volumes and therefore also causes
the required quality standards for locations and facility
features as well as purely quantitative demand for highperformance logistics space to rise.
Given the ongoing dynamics in the logistics industry and
ever shorter intervals between requirement changes regarding internationally competitive locations and logistics properties, the highest possible degree of flexibility,
more universal third-party use or possible subsequent
uses become more and more important for the construction and marketing of logistics properties. Insufficient
or even lack of potential for sustainable third-party or
subsequent use (so-called speciality properties) have an
objective limiting or even preventing effect in regard to
financing and strongly limit marketability.
The Düsseldorf/Lower Rhine region will remain a successfully established and stable logistics centre in the
future. The consumption-intensive conurbation MaasRhine-Ruhr and the ideal strategic location to the west
and east of the Rhine among more than 8 million consumers in the nearer catchment area are, besides highperformance traffic connections, some of the factors for
success which will continue to promote the lively activities of project developers, users and investors in the
Düsseldorf region. Due to the scarcity of space and high
usage competition by, for example, residential construction in the comparatively small city area, both the closer
and wider surrounding regions of Düsseldorf especially
will continue to profit from the overall boom in the logistics industry in the future.
Depending on location and quality of the logistics and
commercial space supply, AENGEVELT-RESEARCH expects a stable to slightly increasing rent level for 2016
AENGEVELT vermittelt den Verkauf eines Gewerbeareals in Dormagen zur Realisierung einer Projektentwicklung. Die Planung sieht u. a. die Errichtung von rd.
31.000 m² Logistikfläche vor.
AENGEVELT brokered the sale of a commercial plot in Dormagen for realisation of a project development. Amongst others, plans envisage the construction of about
31,000 m² of logistics space.
with above-average demand for space fuelled by positive economic development. The still scare marketadequate supply of large plots will tend to have limiting
effects on space turnover.
As a result of persistently low levels of speculative new
construction activities, AENGEVELT-RESEARCH continues to expect increasing scarcity of available high-end logistics spaces of 5,000 m² and more in the Düsseldorf
region. Given continuously high demand on the part of
owner-occupiers and tenants, on the other hand, corresponding and also speculative new construction projects
are still direly needed. Only if users commit to a location
for even longer periods, further larger speculative and
large-scale built-to-suit developments can be initiated.
These, as is dictated by financing structures and typical
for this asset class, require, in addition to locations suited to demand, high third-party usability and consistent
concept quality of construction measures, index-bound
minimum contractual periods of seven to ten years to be
marketable as investments, also in case of meaningful
credit standing of the users.
fragevolumen. Das weiterhin knappe marktgerechte Angebot an
Großflächen wirkt sich tendenziell limitierend auf den Flächenumsatz aus.
Durch den schon seit einigen Jahren unverändert vorliegenden
Niedrigstand im spekulativen Neubau erwartet AENGEVELTRESEARCH weiterhin eine Verknappung an verfügbaren hochwertigen Logistikanlagen ab 5.000 m² in der Region Düsseldorf.
Angesichts anhaltend hoher Nachfrage seitens Eigennutzer und
Mieter werden entsprechende - auch spekulative - Neubauentwicklungen indessen weiter dringend benötigt. Nur wenn Nutzer sich noch längerfristiger an einen Standort binden, können
weitere größere spekulative und auch großflächige Built-to-suitEntwicklungen initiiert werden, die finanzierungstechnisch und
typisch für die Asset-Klasse zur Vermarktung als Investments
neben anspruchsgerechter Lage, hoher Drittverwendungsfähigkeit und schlüssiger Konzeptqualität der Baumaßnahme auch bei
aussagefähiger Nutzerbonität indexgebundene Mindestvertragslaufzeiten von sieben bis zehn Jahren erfordern.
59
7.Der Markt für
Wohnimmobilien
Der Düsseldorfer Wohnungsmarkt zeichnet sich durch eine seit
Jahren anhaltend hohe Nachfrage nach Mietwohnungen und
nach Grundstücken für den Bau von Eigenheimen aus. Seit dem
Jahr 1999 nimmt die Zahl der Einwohner in Düsseldorf kontinuierlich zu (2015: rd. 609.000). Die Grundlage für die anhaltende
Zuwanderung ist in der ausgesprochen hohen Lebensqualität und
der attraktiv-vielfältigen Wirtschaftsstruktur Düsseldorfs zu sehen.
Aktuelle Prognosen sehen für Düsseldorf eine weitere positive Bevölkerungsentwicklung: In Abhängigkeit der zukünftigen Migrationsströme ist davon auszugehen, dass die Bevölkerungszahl für
Düsseldorf im Jahr 2040 nach Angaben der aktuellen Regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung 2014 bis 2040/2060 bei rd.
677.000 liegen wird. Diese Perspektive stellt die Landeshauptstadt
zukünftig vor bedeutende Aufgaben:
Im Eigenheimsegment sind passende, preiswerte Angebote für
junge Familien knapp, was letztlich dazu führt, dass Teile dieser
Zielgruppe tendenziell in das Umland abwandern (Suburbanisierung). Im Mietsegment wird die Nachfrage nach adäquatem
Wohnraum weiter auf hohem Niveau bleiben. Die Baulandreserven
der vergleichsweise kleinflächigen Stadt Düsseldorf sind hingegen
langfristig als nicht ausreichend zu betrachten. Entsprechend den
Bauflächenberechnungen der Stadt und der Prognosen des wachsenden Bedarfs an neuen Wohnungen werden nennenswerte Teile
der kurz- bis mittelfristig zur Verfügung stehenden Baulandreserven in absehbarer Zeit aufgebraucht sein. Die gegenwärtige Baugebietsreserve auf der Grundlage des integrierten Stadtentwicklungskonzeptes „Düsseldorf 2020+“ und seiner Fortschreibung
„Düsseldorf 2025+“ sowie des 2013 beschlossenen Handlungskonzeptes für den Wohnungsmarkt „Zukunft.Wohnen.Düsseldorf“ umfasst für den Wohnungsbau 72 Baugebiete mit einem
Bebauungspotential von rd. 13.300 Wohneinheiten (ca. 10.500
Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau und ca. 2.800 Grundstücke für den Eigenheimbau). Hinzu kommen noch 137 Baulücken mit einem Potential von weiteren etwa 550 Wohneinheiten.
Neben größeren Neubauentwicklungen werden demnach auch in
Zukunft umfangreiche Umstrukturierungen, Nachverdichtungen
und Weiterentwicklungen im Bestand notwendig sein, um der
anhaltenden starken Bedarfsumstrukturierung (seniorengerechte,
barrierefreie Wohnungen; Studentenwohnungen; Wohnungen für
Arbeitspendler, Migranten etc.) und der anhaltend regen Nachfrage gerecht zu werden.
Positive Bevölkerungsentwicklung
Die Bevölkerungszahl Düsseldorfs steigt wie auch in den Vorjahren weiter an. Nach Hochrechnungen von AENGEVELT-RESEARCH belief sich die Einwohnerzahl zum Ende des Berichtsjahres 2015 auf rd. 609.000. Allein in den letzten zehn Jahren ist
60
7.The market for
residential property
The residential market in Düsseldorf has been characterised by consistently high demand for rental flats
and plots for the construction of private homes for years. Düsseldorf‘s population has been increasing steadily since 1999 (2015: about 609,000). The reasons
for the constant move to the city are the exceptionally
high quality of life and the attractive, diverse economic structure of Düsseldorf. Current forecasts expect
a continuation of positive population development in
Düsseldorf: Depending on future migration flows, it
has to be assumed that the population of Düsseldorf
will number about 677,000 people in 2040, based on
information of a current regionalised population projection from 2014 to 2040/2060. This prospect poses
considerable challenges for the federal state capital in
the future:
On the market for private homes, affordable properties for young families are rare, which ultimately
results in parts of this target group moving the to
surrounding regions (suburbanisation). On the rental market, demand for adequate residential space
will remain high. The building land reserves of the,
from a geographical point of view, comparatively
small city Düsseldorf cannot be considered as sufficient on the long term. According to the building
area estimates of the city and the expected increasing demand for new residential units, considerable
parts of building plot reserves available on the short
to medium term will be exhausted in the near future. The current building land reserve, based on the
integrated urban development concept „Düsseldorf
2020+“ and its continuation „Düsseldorf 2025+“
as well as the action plan for the residential market
„Zukunft.Wohnen.Düsseldorf“, adopted in 2013,
lists 72 building areas for residential construction
with potential for the construction of about 13,300
residential units (about 10,500 residential units in
apartment blocks and about 2,800 plots for the construction of private homes). Numbers are boosted
by 137 gaps between buildings with a potential of
another 550 residential units. This means than, apart
from larger new buildings, extensive restructuring,
improved use of space and further developments of
existing buildings will be required in the future in order to accommodate the notable change in demand
(barrier-free flats suitable for senior citizens, student
accommodation, flats for commuters, migrants, etc.)
and to meet continuous high demand.
Positive population development
As in previous years, Düsseldorf‘s population continues to increase. According to projections of AENGEVELT-RESEARCH, the population of the city totalled
approximately 609,000 at the end of report year
2015. This means that in the past ten years alone, the
number of people with their main residence in Düsseldorf rose by about 37,000 or 6.5 %.
Düsseldorf is expanding its position as highly attractive federal state capital. For years now, the number
of people moving to the city has been higher than
that of people moving away, resulting in a positive
migration balance for the city. More people moved
to the city last year with about 4,700 people than
away, meaning that the positive migration balance of
Düsseldorf in the report year 2015 was the highest
in the past 25 years with about 6,000 people. While
relocations to the city mainly involved moving a long
distance, people moving away mostly move to places
in the area, such as Neuss, Meerbusch, Hilden and
Ratingen (first ring of suburbanisation) and mainly are
less than 18 or between 30 and 50 years of age. One
reason why families move away is the rather limited
availability on the market for private homes, especially
in the lower and medium price segment.
Building permits
According to projections of AENGEVELT based on the
information of the federal state enterprise Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW), the
number of building permits fell markedly in 2015.
While permits for the construction of a total of 2,880
residential units (new construction and rededication
and refurbishment, excluding non-residential buildings) had been granted in 2014, the highest number since 1996 (3,137 residential units), the number
of building permits fell to 1,406 residential units in
the report year 2015. This constitutes a cutting in half
of the number of building permits compared to the
previous as well as the lowest level since 2011 (625
residential units).
The number of approved newly constructed flats in
apartment blocks fell by about 58 % in 2015 when
compared to the previous year (2015: 897 approved
flats, 2014: 2,111). The number of approved newly
constructed single- and two-family homes fell less
damit die Zahl der Personen mit Hauptwohnsitz in Düsseldorf um
rd. 37.000 bzw. 6,5% gestiegen.
Düsseldorf baut seine Stellung als attraktive Landeshauptstadt
mit hoher Zugkraft aus. Seit Jahren dominieren die Zuzüge über
die Fortzüge und verschaffen der Stadt damit einen positiven
Wanderungssaldo. Während im Vorjahr die Zuzüge mit ca. 4.700
Personen über die Fortzüge dominierten, lag der positive Wanderungssaldo in Düsseldorf im Berichtsjahr 2015 mit voraussichtlich rd. 6.000 Personen auf dem höchsten Niveau der letzten 25
Jahre. Handelt es sich bei den Zuzügen vorrangig um Fernwanderungen, liegen bei den Fortzügen in erster Linie Nahwanderungen nach Neuss, Meerbusch, Hilden und Ratingen (1. Ring
Düsseldorf: Wanderungsdynamik der Bevölkerung
Düsseldorf: Migration dynamics in population
Personen
Persons
Saldo
Balance
50.000
9.000
45.000
7.500
40.000
6.000
35.000
4.500
30.000
3.000
25.000
1.500
20.000
0
2006 '07
'08
'09
'10
'11
'12
'13
'14
'15*
Zuzüge
Moves
Fortzüge
Migration
Saldo
Balance
* Eigene Hochrechnung
* Own projection
Quelle: IT NRW
Source: IT NRW
© AENGEVELT-Research
der Suburbanisierung) der unter 18-Jährigen und der 30- bis
50-Jährigen vor. Die Familienabwanderungen sind u. a. auch auf
das verhältnismäßig knappe bedarfsgerechte Angebot im Eigenheimsegment vor allem im unteren bis mittleren Preisband zurückzuführen.
61
strongly by about 27% (2015: 242 residential units,
2014: 331 residential units). The number of permits
granted for residential units created by reconstruction
or expansions also fell from 438 units during the year
to now 267 residential units in the report year.
Düsseldorf: Baugenehmigungen
Düsseldorf: Building permits
Anzahl Wohnungen
Number of dwellings
Existing flats and private homes
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
2006
'07
'08
'09
'10
'11
'12
'13
'14
'15
Umwandlung
Conversion
Wohnungen in MFH (Neubau)
Dwellings in multi-family-houses (new built)
Wohnungen in EFH/ZFH (Neubau)
Dwellings in single/two-family-houses (new built)
Quelle: IT NRW
Source: IT NRW
© AENGEVELT-Research
Baugenehmigungen
Die Zahl der Baugenehmigungen ist im Jahr 2015 gegenüber
dem Vorjahr nach AENGEVELT-Hochrechnungen auf der Grundlage der Angaben des Landesbetriebs Information und Technik
Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) markant gesunken. Während im
Jahr 2014 insgesamt Genehmigungen für den Bau von 2.880
Wohnungen (Neubau sowie Umwandlung und Sanierung, ohne
Nichtwohngebäude) erteilt wurden und damit das höchste Niveau seit 1996 (3.137 WE) erreicht wurde, reduzierte sich die
Anzahl der Genehmigungen im Berichtsjahr 2015 auf 1.406
Wohneinheiten. Dies entspricht einer Halbierung des Baugenehmigungsvolumens gegenüber dem Vorjahr und bedeutet das
niedrigste Niveau seit 2011 (625 WE).
Die Zahl der genehmigten Neubauwohnungen in Mehrfamilienhäusern sank 2015 im Jahresvergleich um rd. 58% (2015: 897 genehmigte Wohnungen, 2014: 2.111). Die Zahl der genehmigten
Neubauwohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern reduzierte
sich weniger markant um rd. 27% (2015: 242 Wohneinheiten,
2014: 331 Wohneinheiten). Der Umfang von Genehmigungen,
die für durch Um- oder Ausbauarbeiten entstehende Wohnungen erteilt wurden, sank ebenfalls binnen Jahresfrist von 438 auf
nunmehr 267 Wohneinheiten im Berichtsjahr.
62
At the end of 2015, the number of existing residential units after correction by the census of 2011 and
according to current projections of AENGEVELT-RESEARCH totalled about 339,900 residential units. This
means that the number of existing residential units
rose by 7.1 % or 22,400 residential units since 2000.
On the other hand, the number of private households
rose at an even higher rate since 2000 and currently
amounts to about 340,200 (+27,300 or + 8.7 %).
But even though this constitutes a continuation of
increase in supply, the situation in regard to supply
of residential space remains noticeably tense. Based
on a number of currently about 340,200 private
households, calculations result in a nominal lack of
only about 300 flats. Taking a fluctuation or mobility
reserve of 3 % of total supply, which is customarily
required by the market, as well as the fact that about
1 % of total stock is usually not available in conurbations due to refurbishment, modernisations and
Düsseldorf: Entwicklung der Anzahl der Privathaushalte sowie des
Wohnungsbestandes
Düsseldorf: Trend in the number of private households and apartment stock
Wohnungen/Haushalte
Dwellings/households
350.000
340.000
330.000
320.000
310.000
300.000
290.000
280.000
270.000
1990
2000
2010
2015*
Wohnungsbestand
Total stock of dwellings
Privathaushalte
Private households
* Eigene Hochrechnung
* Own projection
Quelle: IT NRW
Source: IT NRW
© AENGEVELT-Research
AENGEVELT vermittelt Einfamilienhaus direkt am Rhein im Düsseldorfer Stadtteil Wittlaer.
AENGEVELT brokered the sale of a single-family home directly on the Rhine in Düsseldorf‘s Wittlaer district.
renovations, the nominal shortage on Düsseldorf‘s
residential market has to be estimated at a calculatory
14,000 residential units. After the lack of residential
units in the 1990s could be reduced somewhat at the
beginning of the millennium, the past decade saw a
segment-specific scarcity on the residential property
market caused by a continuous increase of population and trend to smaller households, which would
continue in upcoming years without the targeted
counteractive measures of municipal politics and city
administration for further intensification of residential
construction.
High turnover on the residential property
market
Persistently low interest rate levels are stimulating
the increased number of private homes being acquired by large parts of the population. The strong
performance on the property market for private homes (detached single-family homes, semi-detached
houses and terraced houses) and freehold flats has
been persisting since 2009. In the report year 2015,
a turnover exceeding the EUR 1 billion mark was registered for the fifth time running. Even though current transaction volume fell by 11 % (minus an ap-
Wohnungsbestand und Privathaushalte
Der Bestand an Wohnungen zum Jahresende 2015 betrug nach
Korrektur durch den Zensus von 2011 und nach aktuellen Hochrechnungen von AENGEVELT-RESEARCH ca. 339.900 Wohneinheiten. Seit 2000 ist der Wohnungsbestand somit um 7,1% bzw.
22.400 Wohneinheiten gewachsen. Demgegenüber ist die Anzahl
der Privathaushalte seit 2000 noch deutlich stärker gewachsen und
beträgt aktuell ca. 340.200 (+27.300 bzw. +8,7%).
Damit setzte sich zwar der kontinuierliche Angebotszuwachs fort,
die Wohnraumversorgung bleibt indessen angespannt. Gemessen
an den aktuell ca. 340.200 Privathaushalten ergibt sich rein rechnerisch nur ein nominelles Minus von rd. 300 Wohnungen. Unter
Berücksichtigung einer marktüblich notwendigen Fluktuationsbzw. Mobilitätsreserve in Höhe von 3% des Gesamtbestandes und
der Tatsache, dass in Ballungskernen stets 1% des Bestandes für
Renovierungen, Modernisierungen und Sanierungen nicht angebotswirksam sind, ist die nominelle Unterversorgung am Düsseldorfer Wohnungsmarkt kalkulatorisch mit ca. 14.000 Wohneinheiten anzusetzen. Nachdem das Wohnungsdefizit der 1990er
Jahre Anfang des Jahrtausends etwas verringert werden konnte,
ist im Laufe der letzten Dekade aufgrund des anhaltenden Bevölkerungswachstums und der tendenziellen Verkleinerung der Haushalte eine segmentspezifische Verknappung auf dem Wohnimmobilienmarkt entstanden, die sich ohne die von Kommunalpolitik
und Stadtverwaltung eingeleiteten gezielten Gegenmaßnahmen
63
zur weiter anhaltenden Intensivierung des Wohnungsbaus in den
nächsten Jahren weiter fortbestehen würde.
Düsseldorf: Umsatzentwicklung auf dem Markt für Wohnimmobilien*
Düsseldorf: Turnover development of the market for residential property*
Mio. EUR
EUR m
in %
1.500
60
1.250
50
1.000
40
750
30
500
20
250
10
0
0
2006
'07
'08
'09
'10
'11
'12
'13
'14
'15
Eigentumswohnungen
Freehold apartments
Ein- und Zwei-Familienhäuser
Single- and two-family-houses
Marktanteil (% Gesamtumsatz)
Market share (% of total turnover)
* Ein- /Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen
* Single-/two-family-houses and freehold apartments
proximate EUR 150 million) to about EUR 1.24 billion
when compared to the record year 2014 (about EUR
1.39 billion), it still was the third highest turnover of
the past 25 years.
Compared to the previous year, Düsseldorf saw a decline of the number of private property sales (private
homes and freehold flats) in 2015: A total of 3,604
purchases constitutes a considerable decline by 849
transactions or 19 % over the course of a year (2014:
4,453 purchases). However, the number of sales fell
by only 373 sales or 9 % when compared to the average of the most recent decade (Ø 2005-2014: 3,977
purchase p.a.).
The market share of private properties of total transaction volume on the property market fell as well in
the report year 2015 and now amounts to about 29
% (2014: 38 %). Yet the market share had been even
lower in the international boom years for commercial
properties (2006 and 2007) with about approximately
18 % each.
High demand for freehold flats
Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf
Source: Düsseldorf Municipal Valuation Committee
© AENGEVELT-Research
In the report year 2015, the number of freehold flats
sold in Düsseldorf fell by 722 notarisations or 19 %
Hohe Umsätze am Wohnimmobilienmarkt
Das anhaltend niedrige Zinsniveau stimuliert die verstärkte
Wohneigentumsbildung in breiten Kreisen der Bevölkerung. Am
Immobilienmarkt für Eigenheime (freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser) und Eigentumswohnungen hält der seit 2009 zu beobachtende Höhenflug an. Im
Berichtsjahr 2015 wurde sogar zum fünften Mal in Folge die
1-Mrd.-Euro-Umsatzmarke überschritten. Das aktuelle Transaktionsvolumen sank zwar gegenüber dem Rekordjahr 2014 (rd.
EUR 1,39 Mrd.) um rd. 11% (minus rd. EUR 150 Mio.) auf rd.
EUR 1,24 Mrd., erreichte dennoch damit das dritthöchste Umsatzergebnis der letzten 25 Jahre.
Im Vergleich zum Vorjahr wurde im Jahr 2015 in Düsseldorf ein
Rückgang an Privatimmobilienverkäufen (Eigenheime und Eigentumswohnungen) beobachtet: Der erzielte Wert von 3.604 Kauffällen bedeutet binnen Jahresfrist ein beachtliches Minus von 849
Transaktionen bzw. 19% (2014: 4.453 Kauffälle). Im Vergleich
zum Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2005-2014: 3.977 Kauffälle p.
a.) waren es 373 Verkäufe bzw. 9% weniger.
Im Berichtsjahr 2015 sank auch der Marktanteil von Privatimmobilien am gesamten Transaktionsvolumen des Immobilienmarktes und liegt jetzt bei rd. 29% (2014: 38%). In den internationalen Boomjahren für Gewerbeimmobilien (2006 und
2007) wurden indessen noch geringere Marktanteile (jeweils
rd. 18%) erreicht.
64
Düsseldorf: Entwicklung des Marktes für Eigentumswohnungen*
Düsseldorf: Development of the market for freehold apartments*
Mio. EUR
EUR m
1.000 EUR je Verkauf
EUR x 1,000 per sale
Kauffälle (in 10 Fällen)
Sales (in 10 cases)
1.000
350
900
325
800
300
700
275
600
250
500
225
400
200
300
175
200
150
100
125
0
100
2006 '07 '08 '09 '10
'11
'12
'13
'14 '15
Geldumsatz (Mio. EUR)
Monetary turnover (EUR m)
Kauffälle (in 10 Fällen)
Sales (in 10 cases)
Mittlerer Kaufpreis (1.000 EUR)
Average purchase price (EUR x 1,000 EUR)
Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf
Source: Düsseldorf Municipal Valuation Committee
© AENGEVELT-Research
Eigenheime im Stadtteil Gerresheim sind begehrt.
Private homes in the district Gerresheim are much sought-after.
(2015: 2,983, 2014: 3,705). Accordingly, the number of notarisations fell approximately 9 % short
of the average of the most recent decade (Ø 20052014: EUR 3,266 notarisations p.a.).
Compared to the previous year, monetary turnover fell
by about EUR 98 million or 10 % (2015: EUR 860 million, 2014: EUR 958 billion p.a.) and thus reached the
fourth highest market volume of the past 25 years.
The purchase price per notarisation has been rising almost consistently in Düsseldorf since 1990. A new record was registered with about EUR 288,000 in 2015
(2014: EUR 259,000), exceeding the average of the
past decade (Ø 2005-2014: about EUR 201,000) by
about 43 %.
Rising prices for freehold flats
The „Purchase price index for freehold flats“, calculated on an annual basis, developed 30 years ago
as an innovation on the German market by the „Institute for Residential Law and Residential Markets“
of the University of Cologne in collaboration with
AENGEVELT and with a practical orientation exclusively based on actual sales of freehold flats at typical
locations within the boundaries of Düsseldorf, rose
Nachfrage nach Eigentumswohnungen auf hohem Niveau
Im Berichtsjahr 2015 gingen die Verkaufszahlen von Eigentumswohnungen in Düsseldorf binnen Jahresfrist um 722 Beurkundungen bzw. 19% (2015: 2.983, 2014: 3.705) zurück. Die Zahl
der Notarverträge blieb damit rd. 9% unter dem Durchschnitt der
jüngsten Dekade (Ø 2005-2014: 3.266 Beurkundungen p. a.).
Im Vergleich zum Vorjahr sank der Geldumsatz im Berichtsjahr
um EUR 98 Mio. bzw. 10% (2015: EUR 860 Mio., 2014: EUR
958 Mio.) und erreichte damit das viertgrößte Marktvolumen
der letzten 25 Jahre.
Die Kaufpreisvolumina je Beurkundung sind in Düsseldorf seit
1990 nahezu durchgängig gestiegen. Sie erreichten 2015 mit rd.
EUR 288.000 einen neuen Rekordwert (2014: EUR 259.000), der
das Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2005-2014: ca. EUR 201.000)
um rd. 43% übertrifft.
Anziehende Kaufpreise für Eigentumswohnungen
Der vom „Institut für Wohnungsrecht und Wohnungswirtschaft“
der Universität Köln gemeinsam mit AENGEVELT als deutsche
Brancheninnovation bereits vor 30 Jahren entwickelte und jährlich
berechnete „Kaufpreisindex für Eigentumswohnungen“, der praxisnah ausschließlich auf tatsächlichen Verkäufen von Eigentumswohnungen an typischen Standorten im Stadtgebiet Düsseldorf
65
beruht, erhöhte sich im Berichtsjahr 2015. Der Indexwert über alle
Preiszonen mit dem neuen Basisjahr 2002 (= 100) erhöhte sich
binnen Jahresfrist von 134 auf 136. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise erhöhten sich somit von EUR 3.847,-/m² (2014) um
1,8% auf nunmehr EUR 3.918,-/m².
In allen Preisklassen wurde ein Zuwachs des Kaufpreisniveaus
analysiert. Die höchste Teuerungsrate wurde bei Eigentumswohnungen der „unteren Preiskategorie“ unter EUR 2.500,-/m² mit
2,8% und einem aktuellen durchschnittlichen Preisniveau von EUR
2.205,-/m² ermittelt.
Der durchschnittliche Kaufpreis in der „mittleren Preiskategorie“
(EUR 2.500,-/m² bis unter EUR 3.250,-/m²) liegt bei aktuell EUR
3.114,-/m² (+1,9% gegenüber dem Vorjahr), in der „gehobenen
Preiskategorie“ (EUR 3.250,-/m² bis unter EUR 4.000,-/m²) bei EUR
4.049,-/m² (+1,5%) und in der „höheren Preiskategorie“ (ab EUR
4.000,-/m²) bei EUR 5.780,-/m² (+1,2%).
Die aufgezeigten segmentspezifischen Preisentwicklungen am
Düsseldorfer Markt für Eigentumswohnungen resultieren vor allem daraus, dass am Platze ungeachtet der Unsicherheiten an den
Kapitalmärkten eine hohe Zahl von Käufern mit marktadäquatem
Budget operativ ist, um qualitativ hochwertig ausgestattete Objekte zu erwerben, wobei das dazu passende Angebot indessen
weiterhin zielgruppenindividuell knapp ist.
Düsseldorf: Entwicklung des Marktes für Eigenheime*
Düsseldorf: Development in the market for freehold houses*
Mio. EUR
EUR m
Kauffälle
Sales
1.000 EUR je Verkauf
EUR x 1,000 per sale
Falling turnover regarding private homes
1.000
1.000
900
900
800
800
700
700
600
600
500
500
400
400
300
300
200
200
100
100
0
0
2006
'07
'08
'09
'10
'11
'12
'13
'14
'15
Geldumsatz (Mio. EUR)
Monetary turnover (EUR m)
Kauffälle
Sales
Mittlerer Kaufpreis (1.000 EUR)
Average purchase price (EUR x 1,000 EUR)
* Ein- und Zweifamilienhäuser
* Detached single- and two-familiy-houses
Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf
Source: Düsseldorf Municipal Valuation Committee
© AENGEVELT-Research
66
in the report year 2015. During the year, the index
level across all price zones rose from 134 to 136,
using the new base year 2002 (=100) as reference.
Accordingly, average prices per square metre rose
by 1.8 % from EUR 3,847.00/m² (2014) to now
EUR 3,918.00/m².
An increase of purchase price levels was recorded in
all price categories. The highest rate of price increase
was registered for freehold flats in the „lower price
category“ of less than EUR 2,500.00/m² with 2.8 %
and a current average price of EUR 2,205.00/m².
The average purchase price in the „medium price category“ (EUR 2,500.00/m² to less than EUR
3,250.00/m²) amounts to currently EUR 3,114.00/
m² (+1.9 % compared to the previous year), in the
„higher price category“ (EUR 3,250.00/m² to less
than EUR 4,000.00/m²) to EUR 4,049.00/m² (+1.5
%) and in the „high price category“ (starting at
EUR 4,000.00/m²) to EUR 5,780.00/m² (+1.2 %).
The indicated segment-specific price developments
on Düsseldorf‘s market for freehold flats mainly are
the result of a high number of purchasers with market-adequate budgets being active on the market,
irrespective of uncertainties on the capital markets,
and aiming to acquire properties with high-end
furnishings; however, supply meeting this demand
continues to be low in some target groups.
Compared to the previous year, demand for single- and two-family homes in Düsseldorf fell in the
report year 2015: Monetary turnover fell by about
12 % or EUR 54 million from approximately EUR
434 million to about EUR 380 million. Nonetheless,
this is the fourth highest transaction volume of the
past 25 years.
621 private homes were sold in Düsseldorf in the
report year; compared to the previous year (2014:
748 sales), this constitutes a reduction by 127 sales
(- 17 %). The current number of notarisations also
falls short of the average of the most recent decade
(Ø 2005-2014: 711 purchases).
With approximately EUR 612,000, the realised average purchase price is about 6 % higher than in
the previous year (2014: EUR 580,000). This means
that the trend of ever new records, which has been
observed for the past 14 years with the exception
of 2013, continued in 2015 as well.
AENGEVELT vermittelt Einfamilienhaus im Düsseldorfer Stadtteil Ludenberg. Die durchschnittlich realisierten Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser lagen 2015
in Düsseldorf bei rd. EUR 1,3 Mio.
AENGEVELT brokered the sale of a single-family home in Düsseldorf‘s Ludenberg district. The average realised purchase price for single- and two-family homes was
about EUR 1.3 million in Düsseldorf in 2015.
67
Sinkende Umsätze bei Eigenheimen
Die Nachfrage nach Einfamilien- und Zweifamilienhäusern in Düsseldorf sank im Berichtsjahr 2015 gegenüber dem Vorjahr: Der
Geldumsatz ging von ca. EUR 434 Mio. binnen Jahresfrist um EUR
54 Mio. bzw. rd. 12% auf rd. EUR 380 Mio. zurück. Dennoch ist
dies das vierthöchste Transaktionsniveau der letzten 25 Jahre.
Mit 621 Verkäufen von Eigenheimen wurde in Düsseldorf im Berichtsjahr ein Rückgang gegenüber dem Vorjahr (2014: 748 Kaufverträge) um 127 Verträge (minus 17%) registriert. Die aktuelle Beurkundungszahl liegt auch unter dem Mittel der jüngsten Dekade
(Ø 2005-2014: 711 Kauffälle).
Der realisierte mittlere Kaufpreis ist mit rd. EUR 612.000 um rd. 6%
höher als im Vorjahr (2014: EUR 580.000). Damit konnte sich 2015
der seit 14 Jahren festgestellte Trend - mit Ausnahme des Jahres
2013 - zu jährlich neuen Höchstwerten fortsetzen.
Größte Wertzuwächse in den preisgünstigen Kategorien
Der von AENGEVELT-RESEARCH in Zusammenarbeit mit dem
„Institut für Wohnungsrecht und Wohnungswirtschaft“ der
Universität Köln als seinerzeitige deutsche Brancheninnovation seit 30 Jahren wissenschaftlich ermittelte repräsentative
„Kaufpreisindex für Ein- und Zweifamilienhäuser“, der auf von
AENGEVELT an markttypischen Standorten im Berichtsjahr in
repräsentativer Anzahl vermittelten Verkäufen von Villen und
Eigenheimen beruht, erhöhte sich in 2015 von 138 auf aktuell
139 (Basis: 2002 = 100). Die durchschnittlich realisierten Objektpreise erhöhten sich somit von rd. EUR 1,27 Mio. (2014) um
über 1% auf nunmehr EUR 1,29 Mio.
Kaufpreiszuwächse wurden 2015 in allen Preiskategorien festgestellt. In der „unteren Preiskategorie“ mit Werten von unter EUR
400.000 stiegen die Kaufpreise im Berichtsjahr 2015 am kräftigsten um 2,7% und lagen im Mittel bei EUR 360.000.
Zuwächse über 2% im Jahresvergleich wurden in der „gehobenen Preiskategorie“ (von EUR 800.000 bis unter EUR 1,2 Mio.)
mit einem Anstieg des durchschnittlichen Kaufpreises um 2,4%
(mittlerer Kaufpreis: rd. EUR 1,12 Mio.) und in der „höheren Preiskategorie“ (ab EUR 1,2 Mio.) mit 2,3% (mittlerer Kaufpreis: rd.
EUR 2,52 Mio.) registriert. Nur in der „mittleren Preiskategorie“
(rd. EUR 400.000 bis unter EUR 800.000) war der Preiszuwachs mit
2,0% etwas moderater (mittlerer Kaufpreis: EUR 663.000).
Ausblick
Der Düsseldorfer Wohnungsmarkt zeigte sich im Berichtsjahr
2015 in markanten Segmenten weiterhin angespannt („Vermietermarkt“). Die in der Mehrzahl der Wachstumskerne Deutschlands seit Jahren anhaltend unzureichende Modernisierungsund vor allem Neubautätigkeit erhöht bei ständig ansteigenden
Mieteransprüchen und verstärkten Migrationsströmen den
Druck auf den Markt. Zwar liegt Düsseldorf im Mietpreisranking
zum Teil noch deutlich unter anderen Kernregionen (München,
68
Highest increases in value in the lower price
categories
The representative „Purchase price index for freehold
flats“, calculated scientifically and developed 30 years
ago as an innovation on the German market by the
„Institute for Residential Law and Residential Markets“
of the University of Cologne in collaboration with AENGEVELT, is based on the representative number of sales
of villas and private homes brokered by AENGEVELT in
market-typical locations in the report year and rose from
138 to currently 139 in 2015 (base: 2002 = 100). Accordingly, average realised property prices rose by 1 % from
EUR 1.27 million (2014) to now EUR 1.29 million.
Purchase prices rose in all price categories in 2015.
The highest relative increase of 2.7 % in the report
year 2015 was registered in the „lower price category“ with prices of less than EUR 400,000, with an
average price of now EUR 360,000.
Increases exceeding 2 % when compared to last year
were registered in the „higher price category“ (between
EUR 800,000 and EUR 1.2 million) with an increase of
average purchase price of 2.4 % (average purchase price: about EUR 1.12 million) and the „high price category“ (exceeding EUR 1.2 million) saw an increase of 2.3 %
(average purchase price: about EUR 2.52 million). Only
the „medium price category“ (between EUR 400,000 to
EUR 800,000) prices increased more moderately at 2.0
% (average purchase price: EUR 663,000).
Outlook
In the report year 2015, the situation continued to be
tense in prominent segments of Düsseldorf‘s residential
market („landlord market“). Combined with a continuous increase of expectations of tenants and stronger
migration, the insufficient modernisation and, especially,
new construction activities of past years in the majority of growth centres in Germany increase the pressure
on the market. Even though Düsseldorf still ranks much
lower than other core regions (Munich, Stuttgart and
Frankfurt/Main) in the rent rankings for some segments,
Düsseldorf as well is likely to see further increases of
rent, given continuous positive demographic development, increasing demand for residential space, a further
increase of resident amenity demands as well as persistently strong moving and migration dynamics. Rents
offered in Düsseldorf rose by 4.8 % in 2015 compared
to the previous year and currently amount to an average
of EUR 11.01/m² per month in new buildings (high-end
furnishings, 60-80 m² of living space). Rents in this residential segment rose by about 8.8 % between 2011
and 2015 (2015: EUR 11.01/m², 2011: EUR 10,12/m²).
In the face of differing residential construction activities
in different segments, AENGEVELT-RESEARCH forecasts
a persistent need to expedite the realisation of initiated
implementation of preconditions under planning law
for a timely increase of available building land reserves,
especially in the lower and medium price segments of
the market. Only a considerable increase of the supply
of adequate residential space in the near future will
be able to cushion further, scarcity-induced increases
of rent levels, which are already under pressure from
energy prices, prices for building land and increases of
construction costs.
Vergleich Wohnungsmieten* in den „Big Seven“
Comparison residential rents* in the „Big Seven“
in EUR / m²
%
16
14
12
10
8
6
4
2
0
-2
-4
Köln
Stuttgart
Berlin
Frankfurt/M.
Düsseldorf
München
Hamburg
IV/2014
IV/2015
Wachstum p.a. in %
Growth p.a. in %
* Neubau, 60-80 m², gehobene Ausstattung
* New buildings, 60-80 sqm, high-end appointment
Quelle: empirica-Mietpreisranking IV/2014 und IV/2015
Source: empirica rent rankings Q4/2014 and Q4/2015
© AENGEVELT-Research
AENGEVELT-RESEARCH forecasts Düsseldorf to see a
continuation of the trend to valuable and expensive
locations on the short and medium term, as well as
a trend towards larger private properties, and it also
emphatically underlines the need to service the lower
and medium price levels of the market with the same
determination and initiative, also in the face of increasing migration.
Purchasers with good capital resources will continue to
prefer energy-optimised existing building in sought-after
residential areas in 2016 as well. The persistently high
level of activity on the market in past years will remain
high in 2016. As one of Germany‘s growth centres,
Düsseldorf offers conceivably positive conditions for the
dynamic value development of private properties meeting demand, given its wealth of, objectively speaking,
exceedingly good framework conditions.
Stuttgart und Frankfurt/Main), doch sind in den nächsten Jahren auch in Düsseldorf angesichts weiterhin positiver Demographie, wachsender Wohnungsnachfrage, weiter steigender
Wohnwertansprüche und anhaltend hoher Umzugs- und Migrationsdynamik weitere Mieterhöhungstendenzen zu erwarten.
Die Angebotsmiete in Düsseldorf zog im Jahresverlauf 2015
zum Vorjahreszeitpunkt um 4,8% an und bewegt sich aktuell
bei durchschnittlich EUR 11,01/m² pro Monat für Neubauwohnungen (gehobene Ausstattung, 60-80 m² Wohnfläche). Der
Mietanstieg im betrachteten Wohnsegment betrug zwischen
2011 und 2015 rd. 8,8% (2015: EUR 11,01/m², 2011: EUR
10,12/m²). AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert für die nächsten Jahre angesichts bislang segmentspezifisch differenzierter
Wohnbautätigkeit die anhaltende Notwendigkeit, die angekurbelte Umsetzung der planungsrechtlichen Voraussetzung zur
zeitnahen Hebung der vorhandenen Baulandreserven vor allem
im unteren und mittleren Preisband des Marktes weiter forciert
zu realisieren. Nur über die zeitnahe nennenswerte Steigerung
des bedarfsadäquaten Wohnraumangebotes können ansonsten
neben energie-, baulandpreis- und baukostensteigerungsbedingten auch noch zusätzlich verknappungsbedingte Erhöhungen des Wohnungsmietniveaus abgefedert werden.
AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert für Düsseldorf kurz- bis
mittelfristig eine Fortsetzung des Trends zu werthaltigeren
bis teuren Lagen sowie größeren Privatimmobilien und unterstreicht zugleich nachhaltig die Notwendigkeit, auch im Hinblick auf die verstärkten Migrationsströme, das untere und mittlere Preisband des Marktes ebenso entschlossen und engagiert
zu bedienen.
Eigenkapitalstarke Käufer bevorzugen auch im Jahre 2016 energetisch optimierte Bestandsimmobilien in gesuchten Wohnquartieren. Das in den letzten Jahren auf anhaltend hohem Niveau
kontrahierte Marktgeschehen bleibt auch 2016 rege. Düsseldorf
bietet als eines der Wachstumszentren Deutschlands auf Grund
der Vielzahl seiner objektiv überaus positiven Rahmenbedingungen für die dynamische Wertentwicklung bedarfsgerechter
Privatimmobilien weiterhin denkbar günstige Voraussetzungen.
69
Der Herausgeber stützt seine Angaben teilweise auf öffentliche Quellen und eigene
Hochrechnungen, die sich aus seinen besonderen Marktkenntnissen ableiten. Diese
Veröffentlichung erfolgt daher nach bestem Wissen, ohne jegliche Gewähr und
Haftung auf die Richtigkeit aller Angaben und Prognosen.
The publisher has based the information in this brochure in part on official sources
and their own estimates which have been arrived at using their best informed
market knowledge. This publication has been made therefore in accordance with
the knowledge available to the publisher without any guarantee or liability for the
correctness of the statements and forecasts contained here in.
Copyright by AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG, 2016
Alle Dienstleistungen können Sie in Deutschland,
Osteuropa und weltweit über unsere Niederlassungen und zusätzlich über unsere Partnernetzwerke
DIP DEUTSCHE IMMOBILIEN-PARTNER sowie IPP –
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All services are available to you in Germany, Eastern
Europe and worldwide through any of our branch
offices and, in addition, through our partnerships
with DIP Deutsche Immobilien-Partner and IPP –
International Property Partners.
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Services
at a Glance
Dienstleistungen
auf einen Blick
Exclusive Private Property
Brokerage Buying/Selling
Property Valuation Property Research Site
Acquisition Strategies and Servicing of Sites
Brokerage of Financing Packages
Sale of Developments Annuity Sales
Types of Property Handled
Villas Single to Three Family Detached Dwellings
Freehold Apartments Building Land
Exklusive Private Immobilien
Vermittlung/Nachweis Kauf/Verkauf Immobilienbewertung Immobilienresearch
Arrondierungs- und Erschließungsmaßnahmen
Vermittlung von Immobilienfinanzierung
Verkauf von Bauträgermaßnahmen Verkauf auf Rentenbasis
Objekttypen
Villen Ein- bis Dreifamilienhäuser Eigentumswohnungen Baugrundstücke
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Investment
Vermittlung/Nachweis Kauf/Verkauf
internationale + bundesweite Immobilienbewertung Immobilienresearch
Arrondierungs- und Erschließungsmaßnahmen
Vermittlung von Immobilienfinanzierung Nutzungskonzepte
Beratung und immobilienwirtschaftliche Realisierung
von Revitalisierungsmaßnahmen Portfolioberatung Corporate Real Estate
Bundesweite/Internationale Ausschreibungen
Objekttypen
Mehrfamilienhäuser (mit u. ohne Gewerbeanteil) Wohnanlagen
Büro- und Geschäftshäuser Gewerbeobjekte
Büro- und Gewerbeparks Logistikzentren
Groß- und Einzelhandelsobjekte Spezialimmobilien
•
Investment
Brokerage Buying/Selling International and National Property
Valuations Property Research
Site Aquisition Strategies andServicing of Sites
Brokerage of Financing Packages Use Concepts
Consultancy and Profitable Realisation of Revitalisation Projects
Property Portfolio Advice Corporate Real Esate
National and International Tendering
Types of Property Handled
Multi-family properties (with/without commercial space) Apartment
Blocks Office and Commercial Premises Industrial Premises
Office and Business Parks Logistic Centres
Wholesale and Retail Developments Individual Properties
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Gewerbliche Vermietung Büro-/Lagerflächen
Vermittlung/Nachweis Vermietung
ImmobilienbewertungImmobilienresearch Standortbeschaffung
Serienaufträge Umnutzung
Neukonzeptionierung Erstellen von Marketing- und Strategiekonzepten
Beratung und immobilienwirtschaftliche Realisierung
von Desinvestition und Revitalisierungen
Objekttypen
Bürohäuser Büro-, Lager-, Serviceflächen Büro-, Gewerbe-,
Technologie-, Logistik- und Themenparks
•
Commercial Letting Offices/Warehouse Space
Brokerage Letting Property Valuations Property Research
Site Acquisition Serial Commissions Conversions
New Use Concepts Preparation of Marketing and Strategy
Concepts Consultancy and Profitable Realisation of Divestment
and Revitalisation Programmes
Types of Property Handled
Office Blocks Office, Warehouse and Service Space
Office, Business, Technology Logistics and Theme Parks
•
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Commercial Letting – Retail
Brokerage Letting Property Valuation Property Research
Site Acquisition Serial Commissions Conversions New Concept
Strategies Preparation of Marketing and Strategy Concepts
Consultancy and Profitable Realisation of Divestment
and Revitalisation Programmes
Types of Property Handled
All kinds of retail space
Gewerbliche Vermietung Einzelhandel
Vermittlung/Nachweis Vermietung
Immobilienbewertung Immobilienresearch
Standortbeschaffung
Serienaufträge Umnutzung Neukonzeptionierung
Erstellen von Marketing- und Strategiekonzepten
Beratung und immobilienwirtschaftliche Realisierung
von Desinvestition und Revitalisierungen
Objekttypen
Einzelhandelsflächen aller Art
Project Development
Buying/Selling Property Valuations Property Research
Site Acquisition Strategies and Servicing of Sites
Brokerage of Financing Packages Use Concepts
Project Preparation Project Management Area Recycling
Management of Contaminated Waste and Demolition Works
Feasbility Studies Commercial,
Industrial and Light Industrial Business Locations
Privatisation/Tendering of State Owned Property
Site Acquisition Serial Commissions
Corporate Real Estate
Types of Property Handled
Development land suitable for private and commercial
development, e.g. private residential housing multi-storey housing
offices, warehouse and manufacturing facilities business parks retail
Projektentwicklung
Kauf/Verkauf · Immobilienbewertung
Immobilienresearch Arrondierungs- und Erschließungsmaßnahmen
Vermittlung von Immobilienfinanzierung · Nutzungskonzepte
Projektaufbereitung · Projektmanagement · Flächenrecycling
Altlasten- und Abbruchmanagement · Wirtschaftlichkeitsberechnungen
Handels-, Industrie- und Gewerbeansiedlung
Privatisierung/Ausschreibung öffentlichen Grundbesitzes Standortbeschaffung
Serienaufträge · Corporate Real Estate
Objekttypen
Baugrundstücke für: Private und gewerbliche Bau- und Bauträgermaßnahmen
z.B. für Eigenheime · Geschoßwohnungsbau
Büro-, Lager-, Produktionsobjekte · Gewerbeparks · Einzelhandel
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AENGEVELT-RESEARCH
Site Analyses Market Reports Use Concepts Forecasted Demand
Estimates on Rents, Sales Prices and Yields Profitability Forecasts
Marketing Strategies
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AENGEVELT-RESEARCH
Standortanalysen Marktanalysen Nutzungskonzepte
Bedarfsprognosen Miet-, Kaufpreis- und Renditeermittlungen
immobilienwirtschaftliche Prognosen Marketingkonzepte
•
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AENGEVELT IMMOBILIEN GMBH & CO. KG
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Tel: +49 30 201 93-0
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Salomonstraße 21
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ceManag
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72
pl
m
D 40476 Düsseldorf
Kennedydamm 55/Ross-Straße
Tel: +49 211 83 91-0
Fax:+49 211 83 91-255
E-Mail: [email protected]
Co
m
D 39104 Magdeburg
Breiter Weg 19d
Tel: +49 391 568 78-0
Fax:+49 391 568 78-33
E-Mail: [email protected]
INITIATIVE CORPORATE
GOVERNANCE E.V.
Zer
tifizier
t

Änderung: International Finance Corp.

Änderung ISIN: Horizon Petroleum PLC

- Netzwerk Fortbildung: Kinder bis drei

Siegerentwurf Dirk Bell

- Netzwerk Fortbildung: Kinder bis drei

GUTES LEBEN IN VIELFALT

Programm (als pdf zum Download)

Gebühren für einen Kindergartenplatz

Market Vectors UCITS ETFs plc, Dublin, Irland

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