Erläuterungen für Immobiliar- Verbraucherdarlehensverträge* Sie interessieren sich für eine Finanzierung bei der L-Bank? Wenn Sie eine Immobilie, zum Beispiel ein Haus oder eine Wohnung, erwerben, bauen, umbauen oder modernisieren möchten, dann sollten Sie sich Gedanken über die Finanzierung machen. Dazu sollten Sie Folgendes wissen: 1. Wie hoch sind die Kosten für das geplante Objekt? Zuerst sollten die entstehenden Kosten des Objekts bzw. Ausgaben für das Objekt ermittelt werden. Es können unterschiedliche Kosten und Ausgaben anfallen. Beim Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks fallen neben dem Kaufpreis grundsätzlich noch Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, gegebenenfalls auch Maklerkosten an. Für Neubau, Renovierung, Modernisierung oder Erweiterung entstehen Baukosten. Darüber hinaus kommen beispielsweise Kosten für den Architekten, Statiker oder Gebühren für die Baugenehmigung, eventuell Erschließungskosten hinzu. Für die Finanzierung des Objektes sind regelmäßig Sicherheiten zu stellen. Hierbei können zusätzlich Notar- und Grundbuchgebühren oder Bürgschaftsgebühren entstehen. Darüber hinaus kommen regelmäßig Kosten für Gebäudeversicherungen und gegebenenfalls Bearbeitungsgebühren und Bereitstellungszinsen für das Darlehen hinzu. Bitte überprüfen Sie genau, ob Ihnen neben den hier aufgeführten Kosten noch weitere Kosten entstehen. 2. Wie hoch ist der Betrag, der finanziert werden soll? Maßgeblich ist die Summe aller Kosten bzw. aller Ausgaben für Ihr zu finanzierendes Vorhaben (Mittelbedarf). Ihren Mittelbedarf können Sie durch Eigenleistung oder durch sonstige Fremdmittel Dritter (insbesondere Darlehensmittel anderer Finanzierungsinstitute) decken. Der nicht durch Eigenleistung gedeckte Mittelbedarf ergibt Ihren Finanzierungsbedarf. Unter Eigenleistungen versteht man z. B. eigene Geldmittel, Selbsthilfe, Wert des nicht durch Fremdmittel finanzierten Baugrundstücks. Die Eigenleistungen müssen einen bestimmten Betrag, grundsätzlich mindestens 15 % des Mittelbedarfs, erreichen. Hiervon wiederum müssen grundsätzlich mindestens 8,5 % des Mittelbedarfs durch Eigenkapital (insbesondere in bar vorhandene Mittel) erbracht werden. Sind Sie bereits Eigentümer des zu bebauenden Grundstücks und ist dieses lastenfrei, wird es w e r t m ä ß i g als Eigenkapital angerechnet werden. 3. Welche monatliche Belastung kann getragen werden? Bevor Sie sich entschließen, ein Darlehen aufzunehmen, sollten Sie sich Gedanken über Ihre Einkommensund Vermögenssituation machen. Dazu sollten Sie Ihre dauerhaften monatlichen Einnahmen, insbesondere ihr Einkommen, und Ausgaben ermitteln und gegenüberstellen sowie ihre gegenwärtigen und künftigen finanziellen und wirtschaftlichen Umstände berücksichtigen, die für ihre Fähigkeit, ihren Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nachzukommen, relevant sind. Aus der Differenz von Einnahmen und Ausgaben können Sie sich orientieren, welcher Betrag Ihnen für die Darlehensfinanzierung, insbesondere für zu leistende Zins- und Tilgungsraten, zur Verfügung steht. Dabei sollten sie aber auch ausreichend berücksichtigen, dass sich Ihre Einnahmen und Ausgaben für die Zukunft ändern können (beispielsweise bei Familienplanung, Wechsel des Arbeitsplatzes, Renteneintritt) 0069 / Stand 2016 / 03 Schätzen Sie Ihre monatlichen Lebenshaltungskosten realistisch ein. Auch jährliche Einmalkosten (beispielsweise Versicherungsprämien) sollten Sie mit einbeziehen. In diesen Erläuterungen verwendete Bezeichnungen wie „Verbraucher“ oder „Darlehensnehmer“ werden geschlechtsunspezifisch verwendet. Dies erfolgt aus Gründen der Lesbarkeit und beinhaltet weder Ausschluss noch Wertung. * gilt nicht für Förderdarlehen 1 4. Was ist ein Darlehen? Bei einem Darlehen stellt Ihnen die L-Bank eine bestimmte Geldsumme (Kapital) zur Nutzung auf Zeit zur Verfügung (sogenanntes Kapitalnutzungsrecht). Sie sind verpflichtet, den überlassenen Geldbetrag in der dafür vereinbarten Zeit wieder zurückzuzahlen (Tilgung). Für die Überlassung des Geldes sind Sie darüber hinaus zur Zahlung von Zinsen verpflichtet. Die L-Bank vergibt in der Regel Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Hierbei handelt es sich um entgeltliche Darlehensverträge, die durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert sind oder die für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten oder an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden bestimmt sind. 5. Welche Darlehensart kommt in Frage? Bei Ihrem Darlehen handelt es sich um ein Annuitätendarlehen. 5.1 Was ist ein Annuitätendarlehen? Beim Annuitätendarlehen mit festem Sollzinsssatz werden während der Dauer der Sollzinsbindung und ab Tilgungsbeginn zu den jeweiligen Fälligkeitsterminen der Höhe nach gleichbleibende Raten gezahlt. Ist das Annuitätendarlehen mit variablem Sollzinssatz vereinbart, ändert sich die Höhe der Rate zu jedem Zinsanpassungstermin, wenn sich der variable Sollzinssatz verändert hat. Die Rate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Mit jeder dieser Raten wird durch den Tilgungsanteil ein Teil Ihres Darlehens zurückgezahlt. Die Zinsen werden nachträglich zu den Fälligkeitsterminen aus der jeweiligen Restschuld des Darlehens berechnet. Das ist der Darlehensbetrag abzüglich der Beträge, die Sie bereits zurückgezahlt (getilgt) haben. Durch die fortlaufende Tilgung sinkt der mit der Rate zu zahlende Zinsanteil und der enthaltene Tilgungsanteil steigt entsprechend. Bei einer durchgängigen Tilgung von beispielsweise 1 % pro Jahr (p.a.) kann ein Darlehen bis zur vollständigen Rückzahlung je nach Zinsniveau eine sehr lange Vertragslaufzeit haben (z.B. bei niedrigem Zinssatz 60 Jahre, bei hohem Zinssatz 30 Jahre). Zur Veranschaulichung eines Annuitätendarlehens dient folgendes Schaubild. 2 5.2 Wie wird die Höhe der Rate bestimmt? Die Höhe der zu leistenden Rate ab Tilgungsbeginn errechnet sich wie folgt: Als Summe aus Sollzins- und Tilgungssatz wird ein Prozentsatz gebildet. Mit diesem Prozentsatz wird aus dem Darlehensbetrag ein Betrag ermittelt, der der Summe der jährlichen Raten entspricht, und der dann durch die Anzahl der Fälligkeitstermine pro Jahr geteilt wird. Beispiel mit fiktiven Zins- und Tilgungssätzen: Darlehensbetrag: vereinbarter Sollzinssatz: vereinbarter Tilgungssatz: Summe Sollzins- und Tilgungssatz Summe jährlicher Raten/ Annuität insgesamt p.a. Rate pro Monat pro Monat 100.000,-- EURO 3,5 % p.a. 1% p.a. 3,5% + 1% 4,5% x 100.000,-- = = 4,5% p.a. 4.500,-- EURO 4.500,-- : 12 Monate = 375,-- EURO Nach diesem fiktiven Beispiel beträgt die Jahresleistung 4.500,-- Euro und die monatlich zu zahlende Rate während des gesamten Zeitraums der vereinbarten Sollzinsbindung 375,-- Euro. 5.3 Wie lang gelten die vereinbarten Konditionen? Während der Laufzeit des Darlehens werden die Raten zu jeder Konditionenanpassung grundsätzlich auf der Grundlage des ursprünglichen Darlehensbetrages berechnet. Dies gilt auch bei Vereinbarung neuer Konditionen. Würden sich im obigen fiktiven Beispiel nach Ziffer 5.2 nach Ablauf der bisherigen Sollzinsbindung die Konditionen beispielsweise auf einen nachfolgenden gebundenen Sollzinssatz von 4% und einen Tilgungssatz von 2% ändern, errechnete sich hieraus eine dann zu zahlende monatliche Rate von 500,-- EURO (Summe jährlicher Raten = 6.000,-- EURO). Der Zeitraum der Gültigkeit eines bei Abschluss des Darlehensvertrages mit Ihnen vereinbarten Sollzinssatzes ist regelmäßig kürzer als die Vertragslaufzeit des Darlehens. Bei Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz gilt die im Vertrag genannte Rate nur für den Zeitraum der ersten Sollzinsbindung. Bei Darlehen mit variablem Sollzinssatz gilt die im Vertrag genannte Rate nur bis zum ersten Zinsanpassungstermin und der vereinbarte variable Sollzinssatz bis zum Ablauf des vertraglich festgelegten Gültigkeitstermins. Die L-Bank wird Ihnen spätestens drei Monate vor Ende einer vereinbarten Sollzinsbindung bei gebundenem Sollzinssatz oder vor Ende einer vereinbarten Gültigkeitsdauer bei variablem Sollzinssatz eine neue Vereinbarung zur Anpassung des Darlehensvertrages zu neuen Konditionen anbieten. Zu den neu vereinbarten Konditionen können insbesondere ein neuer Sollzinssatz, eine andere Zinsart (gebunden oder variabel), andere Fälligkeitstermine oder ein neuer Tilgungssatz (mindestens aber in Höhe von 1%, berechnet aus dem ursprünglichen Darlehensbetrag), zählen. Sie haben allerdings keinen Anspruch, das Darlehen nach Ablauf einer Sollzinsbindung oder eines Gültigkeitstermins nur zu bestimmten Konditionen fortzuführen. Durch Vereinbarung neuer Konditionen ändern sich dann insbesondere auch die Laufzeit des Vertrags sowie die Höhe und die Anzahl der Raten. 5.4 Darlehen mit tilgungsfreier Zeit Wird bei Ihrem Darlehen eine tilgungsfreie Periode vereinbart, sind während der tilgungsfreien Zeit nur die vereinbarten Sollzinsen auf das tatsächlich ausbezahlte Darlehenskapital zu leisten. Mit Ablauf der tilgungsfreien Zeit beginnt die Tilgung des Darlehens durch die Zahlung der Raten entsprechend Ziffer 5.1. Tilgungsfreie Perioden führen zu längeren Laufzeiten des Darlehens. 6. Welche Sicherheiten werden für das Darlehen verlangt? Die L-Bank verlangt für das Darlehen grundsätzlich eine Sicherheit. Welche Sicherheiten konkret zu gewähren sind, entnehmen Sie bitte Ihrem Darlehensangebot und den gesondert abzuschließenden Sicherungsvereinbarungen. Ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen wird regelmäßig durch die Immobilie selbst gesichert. Dazu wird im Grundbuch ein Grundpfandrecht, üblicherweise eine Grundschuld, in Höhe des Darlehensbetrages eingetragen. Andere Belastungen des Grundstücks dürfen in der Regel dem einzutragenden Grundpfandrecht nicht im Rang vorgehen. 3 Als weitere Sicherheiten kommen beispielsweise Lohn- und Gehaltsabtretungen, Bürgschaften oder die Übereignung und Verpfändung von besonderen Wertgegenständen in Betracht. Die der L-Bank zu gewährenden Sicherheiten haften – soweit der Darlehensvertrag bzw. die Sicherungsvereinbarung nichts Abweichendes regelt, nicht nur als Sicherheit für den konkreten Darlehensvertrag, sondern auch für alle weiteren Forderungen der L-Bank, insbesondere für weitere bereits bestehende bzw. künftige Darlehen (weiter Sicherungszweck). 7. Was sollten Sie unbedingt bei einem Angebotsvergleich wissen? Um die Angebote verschiedener Kreditinstitute besser beurteilen zu können, sollten Sie insbesondere den Effektivzinssatz vergleichen, denn nur der Effektivzinssatz berücksichtigt neben dem Sollzinssatz auch die von den jeweiligen Kreditinstituten erhobenen sonstigen Kosten wie beispielsweise Bearbeitungskosten, ein eventuell vereinbartes Disagio und die vereinbarte Fälligkeit der Raten. Auch die Kosten für Sicherheiten (Kosten für die Eintragung des Grundpfandrechts) und etwaige Vermittlungskosten eines beauftragten Darlehensvermittlers werden in den Effektivzinssatz einberechnet. Daneben sollten Sie prüfen, ob und ab welchem Zeitraum die jeweiligen Kreditinstitute Bereitstellungszinsen verlangen und in welcher monatlichen Höhe. Darüber hinaus beachten Sie bitte, dass bei manchen Kreditinstituten auch sonstige Kosten oder Gebühren anfallen. Die L-Bank erhebt bei Abschluss des Vertrags keine Kosten. 8. Wann und in welcher Höhe wird das Darlehen bei der L-Bank ausbezahlt? Grundsätzlich kann das Darlehen erst ausbezahlt werden, wenn die vereinbarten Sicherheiten bestellt sind, insbesondere die Grundschuld in das Grundbuch eingetragen ist. Diese und die weiteren Auszahlungsvoraussetzungen sind im Darlehensvertrag festgelegt. Sind alle Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt, wird das Darlehen auf Antrag, beim Erwerb eines bestehenden Objekts in der Regel in einer Summe, ausbezahlt. Bei Baumaßnahmen erfolgen die Auszahlungen bei Vorliegen der Auszahlungsvoraussetzungen entsprechend dem Baufortschritt. Das bedeutet, dass Auszahlungen in Teilbeträgen je nach Fertigstellungsgrad des Objekts erfolgen. Für diese Teilauszahlungen sind ein Auszahlungsantrag sowie in der Regel Nachweise des Bautenstands nebst prüfbarer Belege (beispielsweise Rechnungen) erforderlich. Näheres entnehmen Sie Ihrem Darlehensvertrag und den Allgemeinen Bestimmungen. Da Vorschüsse auf Rechnungen regelmäßig nicht erfolgen, sollten Sie genügend Zeit zwischen dem Rechnungseingang bei Ihnen und der Auszahlung des Teilbetrages einkalkulieren. 9. Muss die Auszahlung des Darlehens in einem bestimmten Zeitraum beantragt werden? Wenn zwischen Ihnen und der L-Bank ein Darlehensvertrag zustande gekommen ist, sind Sie grundsätzlich berechtigt aber auch verpflichtet, die Darlehenssumme abzurufen. Sind Bereitstellungszinsen vereinbart, müssen Sie ab dem im Vertrag festgelegten Zeitpunkt für den Teil des Darlehens, den Sie nicht abgerufen haben oder für den die Auszahlungsvoraussetzungen nicht erfüllt sind, Bereitstellungszinsen in Höhe von derzeit 0,25 % monatlich (entspricht 3 % p.a.) bezahlen. Sollten Sie Ihr Darlehen innerhalb eines Jahres ab Darlehenszusage nicht oder nicht in voller Höhe abgerufen und innerhalb des nachfolgenden Jahres die Voraussetzungen für die volle Auszahlung des Darlehens nicht geschaffen haben, ist die L-Bank berechtigt, den Darlehensvertrag aus wichtigem Grund zu kündigen. Soweit der L-Bank durch die Nichtabnahme des Darlehens ein Schaden entsteht, sind Sie verpflichtet ihr diesen Schaden zu ersetzen (Nichtabnahmeentschädigung). 10. Kann das Darlehen widerrufen werden? Sie haben die Möglichkeit, den Darlehensvertrag innerhalb der gesetzlichen Frist zu widerrufen. Die Voraussetzungen und Rechtsfolgen eines Widerrufs sind in der Widerrufsinformation dargestellt. 11. Wann kann das Darlehen zurückgezahlt werden? Bei jedem Darlehen ist vereinbart, dass das ausgereichte Darlehenskapital nach Maßgabe der vertraglichen Vereinbarungen zurückzuzahlen ist. Rückzahlungen erfolgen durch Tilgungen während der vertraglich vereinbarten Laufzeit. Ist für Ihr Darlehen ein gebundener Sollzinssatz vereinbart, können Sie Ihr Darlehen während des Zeitraums der Sollzinsbindung jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig zurückzahlen, wenn Sie hierfür ein 4 berechtigtes Interesse haben. Bitte beachten Sie, dass die L-Bank in diesen Fällen den ihr entstehenden Schaden (Vorfälligkeitsentschädigung) ersetzt verlangen kann. Sonstige Rückzahlungen sind nur nach vorheriger Kündigung (bei bestehendem Kündigungsrecht) oder durch ausdrückliche, gesonderte vertragliche Vereinbarung mit der L-Bank möglich. 12. Wann und in welcher Form können Sie Ihr Darlehen kündigen? Eine Kündigung ist eine Erklärung, die für ihre Wirksamkeit dem Kündigungsempfänger zugehen muss. Die Erklärung bedarf zwar keiner bestimmten Form, aus Sicherheitsgründen empfehlen wir allerdings mindestens die Textform. Das Recht auf Kündigung richtet sich nach dem Gesetz und den vertraglichen Regelungen. Wann und aus welchen Gründen Sie oder die L-Bank zur Kündigung des Darlehens berechtigt sind, entnehmen Sie bitte Ihrem Darlehensvertrag und den Allgemeinen Bestimmungen. Sie sollten jedoch wissen, dass Sie während einer Zinsbindungsfrist bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz das Darlehen grundsätzlich nicht kündigen können bzw. eine Kündigung nur zum Ende der Zinsbindung möglich ist. Die Unkündbarkeit vor Ablauf der Zinsbindung ist die faire Gegenleistung für die langfristige Zinssicherheit. Von diesem Grundsatz macht das Gesetz bei gebundenem Sollzinssatz aber folgende Ausnahmen: - In jedem Fall können Sie das Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise nach Ablauf von 10 Jahren nach dem vollständigen Empfang des Darlehens (Vollauszahlung des Nettodarlehensbetrags) mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kündigen. Ab diesem Zeitpunkt können Sie also die Kündigung erklären, allerdings müssen Sie dabei eine Kündigungsfrist von 6 Monaten einhalten. Für den Fall, dass Sie nach dem vollständigen Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Sollzinsbindung oder über die Zeit der Rückzahlung getroffen haben, tritt für die Berechnung des 10-Jahreszeitpunktes der Zeitpunkt der neuen Vereinbarung an die Stelle des vollständigen Empfangs. - Ihnen steht ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, wenn Ihr Darlehen durch ein Grundpfandrecht gesichert ist, eine Sollzinsbindung vereinbart wurde, seit vollständigem Empfang des Darlehens mindestens 6 Monate abgelaufen sind und Sie ein berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens haben. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn Sie das als Sicherheit dienende Objekt anderweitig verwerten wollen, beispielsweise durch Verkauf an einen Dritten. Die Kündigungsfrist beträgt bei dieser außerordentlichen Kündigung 3 Monate. Bitte beachten Sie, dass die L-Bank für die vorzeitige Rückzahlung ein Entschädigungsanspruch (Vorfälligkeitsentschädigung) geltend machen kann. - Der Gesetzgeber lässt in besonderen Fällen bei Störung der Geschäftsgrundlage ( § 313 BGB) und aus wichtigem Grund (§ 314 BGB) eine fristlose Kündigung des Darlehens zu. 13. In welcher Reihenfolge werden Teilzahlungen angerechnet? Die Termine für die Zahlung Ihrer Raten sowie die Anzahl und Höhe der Raten können Sie den vorvertraglichen Informationen zum Darlehensvertrag (Europäisches standardisiertes Merkblatt: ESIS) und dem Darlehensvertrag entnehmen. Etwaige Kosten sind in der Regel zu Beginn der Laufzeit des Darlehens zu entrichten. Wenn Ihre Zahlungen nicht zur Tilgung der gesamten fälligen Schuld ausreichen, erfolgen die Anrechnungen der Teilzahlungen in folgender Reihenfolge: - zuerst auf Kosten und Auslagen der L-Bank, dann auf Verzugszinsen, sodann auf sonstige rückständige Zinsen, danach auf rückständige Tilgungsanteile und zuletzt auf übrig geschuldete Beträge 14. Was passiert, wenn Sie nicht rechtzeitig zahlen können? Sie sind zur regelmäßigen Zahlung der vereinbarten Beträge (insbesondere Raten), rechtzeitig zum vereinbarten Fälligkeitstermin, verpflichtet. Sollten Sie Ihre Zahlungen (ganz oder teilweise) nicht oder nicht rechtzeitig erbringen, kommen Sie in Zahlungsverzug. Die L-Bank ist für die Dauer des Verzugs berechtigt, einen Verzugsschaden (insbesondere Verzugszinsen) geltend zu machen. Ist absehbar, dass Sie mit mehreren Raten in Verzug geraten, oder sich in einer finanziell schwierigen Situation befinden und Sie daher nicht mehr in der Lage sein sollten, die Zins- und Tilgungsleistungen vertragsgemäß zu erbringen, sollten Sie rechtzeitig das Gespräch mit der L-Bank suchen, damit eine vernünftige Lösung gefunden werden kann. Sofern keine anderweitige Lösung gefunden werden kann, ist die L-Bank berechtigt, nach den geseztlichen Vorschriften das Darlehen zu kündigen und von Ihnen die Rückzahlung des Darlehens 5 sowie gegebenenfalls Schadensersatz (z.B. Vorfälligkeitsentschädigung) z u verlangen. Darüber hinaus ist die L-Bank auch berechtigt, die bestellten Sicherheiten zu verwerten (beispielsweise bei einem Grundpfandrecht Zwangsverwaltung und/oder Zwangsversteigerung betreiben). Die L-Bank wird Ihnen in diesem Falle einen Monat zuvor die beabsichtigte Sicherheitenverwertung anzeigen. Sollten Sie der Aufforderung zur Rückzahlung der Darlehensforderung nicht fristgerecht nachkommen, wird die L-Bank die SCHUFA pflichtgemäß über die Fälligstellung der Forderungen unterrichten. 15. Welche Verzugszinsen sind im Falle des Verzugs zu entrichten? Sind Sie mit Leistungen im Verzug, werden diese gesondert verzinst (Verzugszinsen). Der von Ihnen zu entrichtenden Verzugszinssatz beträgt für das Jahr 2,5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Die Höhe des Basiszinssatzes bestimmt sich nach der Vorschrift des § 247 BGB. Im Einzelfall kann der Darlehensgeber einen höheren oder der Darlehensnehmer einen niedrigeren Schaden nachweisen. 16. Was passiert nach Ende der Sollzinsbindung? Zum Ende einer Sollzinsbindung unterbreitet Ihnen die L-Bank rechtzeitig neue Konditionenangebote zur Fortführung des Darlehensvertrages (vgl. Ziffer 5.3). Nehmen Sie ein Fortführungsangebot an, läuft das Darlehen zu den dann neu vereinbarten Konditionen weiter. Wenn Sie keine neue Vereinbarung zur Fortführung des Darlehens zu neuen Konditionen getroffen haben bzw. treffen wollen, müssen Sie das Darlehen zum Ablauf der Sollzinsbindung zurückzahlen. Sie haben auch die Möglichkeit, das Darlehen zum Sollzinsbindungsende nach den gesetzlichen Vorschriften zu kündigen (ganz oder teilweise) und zurückzuzahlen. 17. Werden die der L-Bank zur Verfügung gestellten persönlichen Daten vertraulich behandelt? Die L-Bank ist aufgrund des Datenschutzgesetzes und des Bankgeheimnisses verpflichtet, persönliche Daten nicht ohne Ihre Zustimmung weiter zu geben, es sei denn die L-Bank ist hierzu gesetzlich verpflichtet. Häufig gestellte Fragen 18. Wie kommt ein Vertrag zustande? Für das Zustandekommen des Darlehensvertrages oder einer neuen Vereinbarung über den Sollzinssatz ist es erforderlich, das Angebot von allen Darlehensnehmern unverändert anzunehmen, zu unterzeichnen und bis zu dem für die Vertragsannahme genannten Termin fristgerecht zurückzusenden. 19. Wie hoch wird meine regelmäßige Belastung Darlehensaufnahme sein und kann ich diese tragen? aus der Die regelmäßige Belastungshöhe kann dem Darlehensangebot sowie aus dem im Europäischen Standardisierten Merkblatt (ESIS) beigefügten Tilgungsplan entnommen werden. Ob Sie die Zahlungspflichten aus dem Darlehensvertrag dauerhaft und vertragsgemäß erfüllen können, müssen Sie anhand Ihrer persönlichen Verhältnisse und unter Berücksichtigung künftiger Vermögensund Einkommensentwicklungen, insbesondere auch unter Einbeziehung Ihrer persönlichen Haushaltsausgaben, selbst feststellen. Sie sollten dabei Ihre jährlichen Ausgaben auch unter Einbeziehung Ihrer einmaligen Ausgaben (beispielsweise Versicherungsbeiträge) und Rückstellungen für größere Ausgaben, wie beispielsweise neue Elektrogeräte, neues Auto, Urlaube etc. überprüfen. Dabei dürfen auch die Ausgaben für schon bestehende Verbindlichkeiten (z.B. sonstige Kredite, Unterhaltszahlungen) oder für Ihre Lebenshaltungskosten, nicht vergessen werden. Ob die Belastung für Sie persönlich tatsächlich tragbar erscheint, muss zuerst einmal von Ihnen beurteilt werden. Dabei sollten Sie berücksichtigen, dass Sie sich mit der Finanzierung einer Immobilie auf sehr lange Zeit (bei niedrigem Zins- und Tilgungssatz auch über 60 Jahre) finanziell binden. 6 20. Welcher Betrag ist für das Darlehen insgesamt zu zahlen? Der Betrag, den Sie bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens insgesamt zahlen müssen, wird als Gesamtbetrag bezeichnet. Er errechnet sich aus der Summe Nettodarlehensbetrag und Gesamtkosten und entspricht somit dem Betrag des geliehenen Kapitals zuzüglich der bis zur vollständigen Rückzahlung planmäßig zu zahlender Zinsen und aller etwaigen sonstigen, im Zusammenhang mit Ihrem Darlehen einzubeziehenden Kosten. Künftige Änderungen der Darlehenskonditionen (z.B. Anpassung des Sollzinssatzes) führen auch zu Änderungen des Gesamtbetrages. 21. Müssen alle im Darlehensvertrag fristgerecht eingereicht werden? angeforderten Unterlagen Ja, alle Unterlagen müssen grundsätzlich rechtzeitig vorliegen. Wurde eine Frist zur Vorlage bestimmter Unterlagen erteilt, ist diese einzuhalten. Einzelheiten ergeben sich aus dem Darlehensangebot. 22. Besteht außer dem SEPA- Lastschriftmandat (Einzugsermächtigung) auch eine andere Möglichkeit den Kapitaldienst zu erbringen? Neben dem Einzug der Raten per Lastschrift im Rahmen des SEPA-Verfahrens kann in Ausnahmefällen auch eine andere Zahlungsweise vereinbart werden. In diesem Fall erhalten Sie in der Regel zu den jeweiligen Zahlungsterminen die entsprechenden Zahlungsaufforderungen von uns und die Raten sind rechtzeitig auf die zugehörigen Darlehenskonten zu überweisen. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist der Zahlungseingang auf dem Darlehenskonto der L-Bank maßgeblich. 23. Wann erfolgt die (erste) Darlehensauszahlung? Das Darlehen wird erst ausgezahlt, wenn der Darlehensvertrag zustande gekommen und nicht widerrufen ist und alle im Vertrag angeforderten Unterlagen beanstandungsfrei vorliegen, Auflagen und Bedingungen erfüllt sowie die vereinbarten Sicherheiten bestellt sind. Darüber hinaus dürfen keine wesentlichen Verschlechterungen in der Vermögens- und Einkommenssituation des Darlehensnehmers eingetreten sein. Einzelheiten ergeben sich aus den Auszahlungsbedingungen, wie sie im Darlehensvertragsangebot geregelt sind. 24. Wird das Darlehen als Einmalbetrag oder in Teilbeträgen ausbezahlt? Das Darlehen wird grundsätzlich entsprechend dem Baufortschritt (Bautenstand) ausbezahlt. Maßgeblich ist der Stand Ihres Vorhabens. Ihre Eigenleistung ist dabei grundsätzlich vorrangig einzusetzen. Wird ein anderes Darlehen durch ein neues Darlehen umgeschuldet, erfogt die Auszahlung grundsätzlich als Einmalbetrag. In jedem Fall sind die jeweiligen Auszahlungsbedingungen zu beachten. 25. Wie hoch ist die Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung? Die Restschuld Ihres Darlehens nach Ende der vereinbarten Sollzinsbindung können Sie dem im Europäischen Standardisierten Merkblatt (ESIS-Merkblatt) dargestellten Tilgungsplan entnehmen. Bitte beachten Sie jedoch, dass der Tilgungsplan für die Zeit nach der vereinbarten Sollzinsbindung lediglich einen hypothetischen Darlehensverlauf darstellt. 26. Sind innerhalb der Sollzinsbindung Sondertilgungen möglich? Sondertilgungen sind für die Dauer der Sollzinsbindung ausgeschlossen, es sei denn es wurde vertraglich ausdrücklich etwas anderes vereinbart. 27. Sind vorzeitige Anpassungen von Zins oder Tilgung möglich? Anpassungen von Konditionen, insbesondere Zins- und Tilgungsanpassungen sind zum Ablauf der vereinbarten Sollzinsbindung vertraglich vorgesehen. Anpassungen mit Wirkung vor diesem Termin sind in der Regel nicht möglich. 28. Was passiert mit Ablauf der Sollzinsbindung? Sie erhalten von uns rechtzeitig, spätestens jedoch drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung, Angebote zur Fortführung des Darlehens zu neuen Konditionen. Auf Wunsch unterbreiten wir Ihnen auch vor diesem Termin entsprechende Angebote. Das Darlehen kann aber auch mit Ablauf der Sollzinsbindung ganz oder teilweise zurückbezahlt werden. Dabei sind die gesetzliche Voraussetzungen für bestehende Kündigungs- oder eventuelle Rückzahlungsrechte zu beachten. 7 29. Was sagt der effektive Jahreszins im Unterschied zum Sollzinssatz aus? Der effektive Jahreszins macht die Angebote der verschiedenen Kreditinstitute vergleichbar.Im Gegensatz zum Sollzinssatz berücksichtigt der nach der Preisangabenverordnung (PangV) zu berechnende effektive Jahreszins die Gesamtkosten des Verbraucherdarlehens pro Jahr in Prozent (% p. a.). Zu den in den effektiven Jahreszins einzubeziehenden Gesamtkosten zählen die während der Gesamtlaufzeit des Darlehens bei regelmäßigem Darlehensverlauf vom Darlehensnehmer zu zahlenden Zinsen zuzüglich aller sonstigen Kosten, die Sie im Zusammenhang mit dem Darlehen zu entrichten haben und die der L-Bank bekannt sind. Gebühren für die Eintragung der Eigentumsübertragung oder der Übertragung eines grundstücksgleichen Rechts in das Grundbuch oder Kosten des Notars werden jedoch nicht mit einberechnet. Zu den einzuberechnenden sonstigen Kosten zählen unter anderem etwaig vereinbarte Bearbeitungsgebühren, Disagio, einmalige Geldbeschaffungskosten, einmalige Verwaltungskosten oder etwaige Vermittlungskosten. 30. Warum verlangt die Auflassungsvormerkung? L-Bank die Eintragung einer Die Auflassungsvormerkung sichert den Eigentumswechsel, sofern dieser noch nicht vollzogen ist. Gleichzeitig ist der Darlehensnehmer als Käufer davor geschützt, dass das Grundstück vor Eintragung der Auflassung vom Alteigentümer noch weiterveräußert oder mit Grundschulden oder anderen Rechten belastet wird. Widerspricht nämlich der Auflassungsvormerkungsberechtigte, also Sie, den nachrangigen Eintragungen, so sind diese auf Ihr Verlangen wieder zu beseitigen und im Grundbuch zu löschen. 31. Was bedeuten 14 % Grundschuldzinsen Grundschuld? Muss ich die bezahlen? p.a. bei der Grundschuldzinsen sind keine Zinsen, die Sie regelmäßig bezahlen müssen. Diese erlangen Bedeutung, wenn Sie Ihren Darlehensverpflichtungen nicht mehr regelmäßig und pünktlich nachkommen. Unter Beachtung der gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen wäre die L-Bank dann auch berechtigt, die als Sicherheit dienende Grundschuld durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Objektes zu verwerten. Dann würde der Grundschuldbetrag zuzüglich der im Grundbuch eingetragenen Grundschuldzinsen im Zwangsvollstreckungsverfahren angemeldet werden. Dieser Betrag bildet die Höchstgrenze des Betrages, den die L-Bank in der Erlösverteilung nach Abschluss der Zwangsverwertung erhalten könnte. Er sichert so die mit der Grundschuld besicherten Darlehensforderungen einschließlich aufgelaufener Verzugszinsen und aller weiteren Kosten, die durch den Zahlungsverzug entstanden sind. 32. Was bedeutet Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung, auch hinsichtlich des gesamten Vermögens? Aus der notariellen Grundschuldbestellungsurkunde kann die Zwangsvollstreckung nicht nur in den belasteten Grundbesitz sondern auch in das gesamte sonstige Vermögen erfolgen, ohne dass hierzu ein weiterer Vollstreckungstitel erforderlich ist. Dies käme allerdings nur zum Tragen, wenn Sie Ihren vertraglichen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht mehr ordnungsgemäß nachkommen würden. 33. Was passiert, wenn die Baukostenschätzung zu hoch war und die Darlehen nicht in voller Höhe für den Hausbau benötigt werden? Geringe Abweichungen werden nicht beanstandet. Bei größeren Abweichungen wird das Darlehen entsprechend gekürzt. Eine anfallende Nichtabnahmeentschädigung ist zu zahlen. 34. Was passiert, wenn die Baukostenschätzung zu niedrig war? Die tatsächlich höheren Kosten müssen von Ihnen durch Eigenkapital oder durch ein weiteres Darlehen finanziert werden. Ob Ihnen die L-Bank ein weiteres Darlehen zur Verfügung stellt, muss im Einzelfall unter Berücksichtung Ihrer finanziellen und wirtschaftlichen Vermögensverhältnisse neu entschieden werden. Wenden Sie sich in diesem Fall rechtzeitig an uns. 8 35. Verkauft die L-Bank Darlehensforderungen? Nach dem Gesetz steht den Kreditinstituten das Recht auf den Verkauf von Forderungen aus Darlehen zu. Die Kreditinstitue sind verpflichtet, hierauf ausdrücklich hinzuweisen. Auch die L-Bank ist berechtigt, Forderungen aus dem Darlehensvertrag ohne Ihre Zustimmung abzutreten und das Vertragsverhältnis auf einen Dritten zu übertragen. Hierbei hält sich die L-Bank an bestehende gesetzliche Regelungen. 36. Was ist ein Darlehen zur Ablösung bzw. Umschuldung eines anderen Kredits Ein Darlehen zur Ablösung bzw. Umschuldung eines anderen Kredits kommt insbesondere in Betracht, wenn Sie ein bestehendes Darlehen durch ein neues Darlehen der L-Bank ersetzen wollen. Das zu einer solchen Umfinanzierung gewährte Darlehen begründet eine neue Darlehensverbindlichkeit, um mit dem zur Verfügung gestellten Darlehenskapital Ihre Verbindlichkeiten aus einem bestehenden anderen Darlehensverhältnis ganz oder teilweise zu erfüllen (abzulösen). In der Regel wird mit einem solchen Darlehen eine (Immobilien-)Finanzierung neu geordnet. Beispielsweise lassen sich im neuen Darlehen zur Umfinanzierung die Konditionen, Vertragspartner oder Sicherheiten neu regeln. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass Ihr bisheriges Kreditinstitut, dessen Darlehen durch das neue Darlehen der L-Bank abgelöst werden soll, entweder damit einverstanden ist oder bereits aufgrund gesetzlicher oder vertraglicher Bestimmungen zur Annahme der Rückführung des bisherigen Kredits (z.B. aufgrund eines bestehenden Rechts auf Kündigung oder jederzeitige Rückzahlung nach § 500 Abs. 2 BGB) verpflichtet ist. Der Finanzierungsbedarf für das Darlehen zur Ablösung orientiert sich an den bestehenden Kreditverbindlichkeiten, die „zurückgeführt“ werden sollen. Beachten Sie dabei bitte, dass im Rahmen einer Rückführung eines bestehenden Darlehens hierfür vom bisherigen Darlehensgeber ggf. eine Vorfälligkeitsentschädigung in den gesetzlich oder vertraglich geregelten Fällen verlangt werden kann und von Ihnen geleistet werden muss. Wenden Sie sich hierzu an das abzulösende Kreditinstitut. Die Auszahlung eines zur Umfinanzierung bestehender anderer Kreditverbindlichkeiten gewährten Darlehens erfolgt, nachdem die Auszahlungsvoraussetzungen vorliegen, nur zweckgebunden. Soll eine Kreditverbindlichkeit bei der L-Bank abgelöst werden, erfolgt sie im Wege der Verrechnung. Wird ein anderes Kreditinstitut abgelöst, wird das Darlehen regelmäßig nur auf das von dem abzulösenden Kreditinstitut bezeichneten Konto ausgezahlt. Voraussetzung ist in jedem Fall, dass die im Darlehen zur Ablösung bezeichneten Sicherheiten ordnungsgemäß zu Gunsten der L-Bank bestellt wurden. 37. Begriffserklärungen/ Glossar: Nachfolgend haben wir Ihnen eine alphabetisch geordnete Zusammenstellung wichtiger Begriffe und deren Bedeutung beigefügt: Annuitätendarlehen Annuitätendarlehen ist eine häufige Form der Immobilienfinanzierung. Kennzeichnend für Annuitätendarlehen sind – solange sich der Sollzins nicht ändert – der Höhe nach unveränderte Raten. Die Raten enthalten ab Tilgungsbeginn einen Zins- und einen Tilgungsanteil. Die Zinsen werden zu den jeweiligen Fälligkeitsterminen aus der (bis dahin) bestehenden Darlehensrestschuld berechnet. Bei fortlaufender Tilgung sinkt der Zinsanteil an den gleich bleibenden Raten und der Tilgungsanteil steigt entsprechend, das heißt, die durch die fortlaufende Tilgung „ersparten Zinsen“ werden zur Darlehenstilgung verwendet. Berechnungsgrundlage für die Tilgung ist normalerweise der → Darlehensbetrag. zurückgezahlt wird das Darlehen durch regelmäßige Tilgung von mindestens 1 % p.a. zuzüglich ersparter Zinsen. Auflassungsvormerkung Die im Grundbuch eingetragene Vormerkung nach § 883 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) schützt beispielsweise den durch den Kaufvertrag begründeten schuldrechtlichen Anspruch des Grundstückskäufers auf Auflassung des Grundstücks, also die Einigung über den Eigentumsübergang am Grundstück, der erst mit der Eintragung im Grundbuch vollzogen wird. Gerade beim Grundstückskauf kann der Zeitraum bis zur Eintragung des Eigentumsübergangs recht lang werden. In diesem Zeitraum ist der bisherige Rechtsinhaber noch Berechtigter, so dass der Grundstückskäufer schutzbedürftig ist. Eine im 9 Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung schützt den Grundstückskäufer insbesondere gegen anderweitige Verfügungen des bisherigen Grundstückseigentümers, zum Beispiel den Weiterverkauf des Grundstücks zu einem höheren Preis oder grundbuchrechtliche Belastungen des Grundstücks, beispielsweise Grundpfandrechte. Sie bietet auch – abhängig von der vorrangigen oder nachrangigen Eintragung der Auflassungsvormerkung - Schutz bei einer von Gläubigern des Grundstücksverkäufers betriebenen Zwangsversteigerung. Bereitstellungszinsen Bereitstellungszinsen werden für einen bereitgestellten und vom Darlehensnehmer nicht abgerufenen Darlehensbetrag berechnet. Sie sind das Entgelt dafür, dass die Bank das Darlehen zu garantierten Konditionen bereitstellt, der Darlehensnehmer das Darlehen aber noch nicht bis zur vereinbarten Frist abgerufen hat. Bonität Damit wird die Fähigkeit des Darlehensnehmers bezeichnet, aus seinen gegenwärtigen und künftigen Einnahmen die Zins- und Tilgungsleistungen zuzüglich sonstiger Nebenkosten aus der Finanzierung (Kapitaldienst) vertragsgemäß und zusätzlich zu seinen sonstigen Verpflichtungen (einschließlich Lebenshaltungskosten) zahlen zu können. Die Einschätzung der Bonität basiert auch auf einer Zukunftsprognose. Insbesondere bei Wegfall von Einkommen (zum Beispiel Arbeitslosigkeit) oder Änderung der Familienverhältnisse (zum Beispiel durch Scheidung), bei zu vermietenden Wohnungen auch durch den Leerstand der Wohnung kann sich die Bonität verschlechtern. Bürgschaft Die Bürgschaft ist ein einseitiger Vertrag, in dem sich der Bürge gegenüber dem Gläubiger eines Dritten verpflichtet, für dessen Verbindlichkeiten (Hauptschuld), zum Beispiel aus einem Darlehen, einzustehen. Die Bürgschaft ist akzessorisch, das heißt, sie ist an die Hauptschuld gebunden. Bürgschaften bedürfen der Schriftform und sind gegenüber dem Gläubiger grundsätzlich nicht kündbar. Von der L-Bank in der Immobilienfinanzierung als Kreditsicherheit eventuell geforderte Bürgschaften sind zeitlich unbefristete und selbstschuldnerische Höchstbetragsbürgschaften. Selbstschuldnerisch bedeutet, dass der Bürge gemäß § 773 Abs. 1 Nr. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) auf die Einrede der Vorausklage verzichtet. Der Gläubiger der Hauptschuld kann dann den Bürgen in Anspruch nehmen, ohne zunächst eine Zwangsvollstreckung gegenüber dem Hauptschuldner zu versuchen. Höchstbetragsbürgschaft bedeutet, dass der Bürge nur bis zu dem bestimmten Betrag in Anspruch genommen werden kann. Darlehen Unter einem Darlehen (→ Kredit) versteht man, dass der Darlehensgeber dem Darlehensnehmer das Recht einräumt, einen Geldbetrag im Regelfall für einen bestimmten → Verwendungszweck auf Zeit zu nutzen. Dieses Nutzungsrecht wird auch als → Kapitalnutzungsrecht bezeichnet. Gegenleistung des Darlehensnehmers für die Einräumung des Kapitalnutzungsrechts ist die Zahlung von → Zinsen an den Darlehensgeber. Außerdem ist der Darlehensnehmer zur Rückzahlung des Darlehens verpflichtet. Die Rückzahlung des Darlehens wird auch als → Tilgung bezeichnet. Darlehensbetrag Darlehensbetrag ist der Kapitalbetrag, der aufgrund eines Kreditvertrages zugesagt wurde und von Ihnen an die L-Bank mit Zinsen zurückzuzahlen ist. Darlehensrestschuld Restlicher Darlehensbetrag, der nach Abzug aller geleisteten Tilgungen noch besteht. Disagio Disagio oder Damnum bezeichnet den vereinbarten Abschlag vom Darlehensbetrag. Wird ein Darlehen beispielsweise zu 96 % ausgezahlt, so beträgt der Abschlag 4 % oder anders gesagt bei einem Darlehen von 100.000 EUR werden 96.000 EUR ausgezahlt. Ein Disagio zählt zu den → Gesamtkosten des Darlehens. Effektiver Jahreszins Der effektive Jahreszins informiert über sämtlichen nach der Preisangabeverordnung einzuberechnenden Kosten des Kredits (→ Gesamtkosten), ausgedrückt als jährlicher Prozentsatz und dient insbesondere dem Vergleich verschiedener Kreditangebote. Erwerbsvormerkung → Auflassungsvormerkung 10 Fälligkeit der Raten Bei Darlehen der L-Bank ist die monatliche Fälligkeit der zu zahlenden → Raten der Regelfall. Ist beispielsweise der 1. des Monats als Zahlungstermin genannt, so hat die Zahlung bis zum 1. des Monats bei L-Bank einzugehen. Gesamtbetrag Gesamtbetrag drückt die Gesamtbelastung des Darlehensnehmers für die gesamte → Laufzeit des Darlehens (bei vollständiger planmäßiger Rückzahlung) aus und errechnet sich aus der Summe → Nettodarlehensbetrag und → Gesamtkosten. Er entspricht somit dem Betrag des geliehenen Kapitals zuzüglich zu zahlender Zinsen und aller etwaigen sonstigen im Zusammenhang mit dem Kredit einzubeziehenden Kosten. Gesamtdauer → Laufzeit des Darlehens Gesamtkosten Als Gesamtkosten werden die von Ihnen zu entrichtenden Zinsen und alle sonstigen Kosten einschließlich etwaiger Vermittlungskosten oder auch Kosten für Sicherheiten, die Sie im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag zu entrichten haben und die der L-Bank bekannt sind, bezeichnet. Zu den Gesamtkosten zählen aber nicht solche Kosten, die bei der Berechnung des effektiven Zinssatzes gemäß § 6 Abs. 3 der Preisangabeverordnung (PAngV) nicht mit einzubeziehen sind. Zu diesen nicht einzubeziehenden und damit nicht zu den Gesamtkosten zählenden Kosten gehören beispielsweise solche, die von Ihnen bei Nichterfüllung Ihrer Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag zu tragen sind, Gebühren für die Eintragung der Eigentumsübertragung oder der Übertragung eines grundstücksgleichen Rechts in das Grundbuch oder auch Notarkosten. Grundschuld Die Grundschuld ist nach § 1191 des Bürgerlichen Gesetzbuches die Belastung eines Grundstücks oder eines Erbbaurechts in der Weise, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Grundschuld eingetragen ist, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Das Grundstück wird also derart belastet, dass dieses für die Zahlung einer bestimmten Geldsumme haftet. Die aus dem Grundstück zu zahlende Geldsumme setzt sich zusammen aus - dem Betrag der Grundschuld, - den Grundschuldzinsen oder dinglichen Zinsen und - eventuell einer einmaligen Nebenleistung. Die Geldsumme ist der maximale Haftungsrahmen des Grundstücks für die Grundschuld. Die Grundschuldzinsen oder dinglichen Zinsen sind in aller Regel höher als die Darlehenszinsen, weil in dem Haftungsrahmen beispielsweise auch die Kosten der Rechtsverfolgung abgedeckt werden. In der Zwangsversteigerung werden im Regelfall bei den dinglichen Zinsen nur die laufenden dinglichen Zinsen und die dinglichen Zinsen für die beiden vorangegangenen Jahre berücksichtigt. Die Grundschuld ist nicht akzessorisch, das heißt, sie ist an keine konkrete Forderung gebunden. Auch wenn die Grundschuld von der gesicherten persönlichen Forderung der L-Bank gegenüber dem Darlehensnehmer unabhängig ist, sind Grundschuld und gesicherte Forderung durch die → Sicherungsvereinbarung, auch → Sicherungsabrede oder Zweckerklärung genannt, verbunden. Das bedeutet, dass die Grundschuld aufgrund der Sicherungsabrede nach der Rückzahlung aller durch die Grundschuld gesicherten Forderungen zurückzugewähren ist (Rückgewähranspruch). → Verwertung von Kreditsicherheiten Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag Das ist ein entgeltlicher Darlehensvertrag zwischen einem Unternehmer als Darlehensgeber und einem Verbraucher als Darlehensnehmer, welcher durch ein Grundpfandrecht oder Reallast besichert ist oder für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder für den Erwerb oder die Erhaltung von grundstückgleichen Rechten bestimmt ist. Kapitaldienst/-fähigkeit → Bonität → Kreditwürdigkeit Kapitalnutzungsrecht Das Kapitalnutzungsrecht wird regelmäßig auf Zeit (→ Laufzeit des Darlehens), meistens bis zur vollständigen Rückzahlung des → Darlehens, eingeräumt. Konditionen Zu den Konditionen des Darlehensvertrages zählen insbesondere der → Sollzinssatz, die → Sollzinsbindung, die → Tilgung nach Höhe und Berechnungsgrundlage sowie die → Fälligkeiten der 11 Raten. Die Konditionen spielen sowohl bei Abschluss eines Darlehensvertrages als auch bei späteren → Konditionenanpassungen zum Darlehensvertrag eine Rolle. Kreditsicherheiten Die L-Bank vergibt Darlehen grundsätzlich nur gegen Kreditsicherheiten, die unterschiedlicher Art sein können. Besteht die Kreditsicherheit in einem schuldrechtlichen Anspruch gegen den Darlehensnehmer selbst oder gegen einen Dritten, so spricht man von einer Personalsicherheit. Die → Bürgschaft und die Abtretung von Lohn- und Gehaltsansprüchen sind die bekanntesten Formen der Personalsicherheit. Wird der Bank ein Recht an einem Vermögensgegenstand (Sache oder ein Recht) eingeräumt, spricht man von einer Realsicherheit (beispielsweise die → Sicherungsübereignung einer finanzierten Photovoltaik-Anlage) oder die Bestellung eines dinglichen Rechts (beispielsweise die → Grundschuld auf einem Grundstück). Konditionenanpassungen Konditionenanpassung ist die Festlegung neuer → Konditionen, in der Regel zum Ablauf der jeweiligen → Sollzinsbindung. In der Regel erfolgt sie als →Zinsanpassung. Neben dem Zins können aber auch andere Konditionen (z.B. Tilgungssatz) vertraglich angepasst werden. Kredit → Darlehen Kreditwürdigkeit → Bonität → Kapitaldienst/-fähigkeit Laufzeit des Darlehens Die Laufzeit des Darlehens (→ Vertragslaufzeit) ist der Zeitraum zwischen Darlehenszusage und vollständiger Rückzahlung des Darlehens und darf nicht mit dem Zeitraum verwechselt werden, für den ein fester, gebundener Sollzinssatz vereinbart ist ( → Sollzinsbindung). Nettodarlehensbetrag Der Nettodarlehensbetrag ist die Obergrenze oder die Summe aller Beträge, die Ihnen aufgrund eines Kreditvertrages zur Verfügung gestellt wird und auf den Sie einen Auszahlungsanspruch (auszuzahlender Darlehensbetrag) haben. Bei Auszahlung des Nettodarlehensbetrages können eventuell angefallene → Bereitstellungszinsen verrechnet und einbehalten werden. Nichtabnahmeentschädigung Die an den Darlehensgeber zu zahlende Nichtabnahmeentschädigung ist der Ausgleich für die wirtschaftlichen Nachteile des Darlehensgebers, wenn der Darlehensnehmer das Darlehen nicht oder nicht in voller Höhe abruft oder abrufen kann, d.h. das Darlehen sich nicht oder nicht vollständig auszahlen lässt. Die Berechnung der Nichtabnahmeentschädigung folgt den Grundsätzen bei der → Vorfälligkeitsentschädigung. Rate Die Rate ist der zum jeweiligen Fälligkeits-/Zahlungstermin zu zahlende Geldbetrag. Sie enthält einen Zins- und in der Regel einen Tilgungsanteil. Referenzzinssatz Der Referenzzinssatz ist der Zinssatz, der bei der Zinsberechnung zugrunde gelegt wird, bjektiv, eindeutig bestimmt und für Darlehensgeber und Darlehensnehmer verfügbar und überprüfbar ist. SCHUFA Die SCHUFA (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) sammelt, speichert und nutzt Daten über die Beantragung, die Aufnahme und die Rückzahlung von Krediten jeglicher Art und übermittelt diese Daten an ihre Vertragspartner im Europäischen Wirtschaftsraum und der Schweiz, um diesen Informationen zur Beurteilung der Kreditwürdigkeit von natürlichen Personen zu geben. Vertragspartner der SCHUFA sind Unternehmen, die aufgrund von Leistungen oder Lieferung finanzielle Ausfallrisiken tragen. Weitere Informationen sind über die Internetseite der SCHUFA abrufbar. Sicherungsabrede Die Sicherungsabrede oder → Zweckbestimmungserklärung ist regelmäßig im → Sicherungsvertrag geregelt und ist die Vereinbarung zwischen dem Sicherungsgeber (Darlehensnehmer oder ein Dritter) und dem Sicherungsnehmer (L-Bank), für welche Forderungen eine Kreditsicherheit, zum Beispiel eine → Grundschuld, zur Verfügung gestellt wird. Bankenüblich ist eine Vereinbarung, dass eine Kreditsicherheit zur Absicherung aller Forderungen aus der Geschäftsverbindung dient (weiter Sicherungszweck). Der 12 Sicherungsgeber hat - einen abtretbaren Rechtsanspruch auf Rückgewähr der Grundschuld nach Erfüllung der durch die Kreditsicherheit gesicherten Verbindlichkeiten und - unter Umständen einen Anspruch auf teilweise Rückgewähr der Grundschuld, wenn der Sicherungsgeber eine Grundschuld als Sicherheit gewährt hat. Sicherungsübereignung Die Sicherungsübereignung ist eine Kreditsicherheit. Sie erfolgt durch eine Eigentumsübertragung mit der Einschränkung, dass die zur Sicherung übereignete Sache regelmäßig im Besitz des Sicherungsgebers bleibt und nur bei Nichterfüllung der gesicherten Forderung durch die L-Bank verwertet werden kann. Die Sicherungsübereignung wird beispielsweise bei der Finanzierung von Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien (Photovoltaikanlagen und ähnliches) vereinbart. Sicherungsvereinbarung Die Sicherungsvereinbarung ist ein Vertrag zwischen Sicherungsgeber und Sicherungsnehmer. Darin wird die zu gewährende Sicherheit vereinbart. Sie enthält die → Sicherungsabrede oder → Zweckbestimmungserklärung. Daneben enthält sie weitere Vereinbarungen zur Sicherheit, beispielsweise Regelungen zur Sicherheitenfreigabe. Sollzinsbindung Von Sollzinsbindung spricht man, wenn der in einer festen Prozentzahl angegebene → Sollzinssatz für einen bestimmten Zeitraum fest vereinbart ist (gebundener Sollzinssatz). Sollzinsanteil Sollzinsanteil bezeichnet den in einer → Rate enthaltenen Betrag, der für die Zinsen des Darlehens bestimmt ist. Sollzinssatz Der Sollzinssatz ist der (→ Zinssatz), den die Bank für ihre Kredite berechnet und vom Darlehensnehmer zu zahlen ist. Der Sollzinssatz als Prozentsatz pro Jahr auf das in Anspruch genommene Darlehen kann gebunden (→ Sollzinsbindung) oder als → veränderlicher Sollzinssatz (→ variabler Sollzinssatz) sein. Sondertilgungen Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Tilgung zur planmäßigen Tilgung des Darlehens. Diese muss gesondert vereinbart werden. In der Regel gilt diese Vereinbarung nur für den Zeitraum der → Sollzinsbindung. Tilgung Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt regelmäßig in fortlaufend zu zahlenden Raten (→ Tilgungsanteil der Rate). Tilgungsanteil Tilgungsanteil bezeichnet den in einer → Rate enthaltenen Betrag, der für die Tilgung des Darlehens bestimmt ist. Tilgungsanteil der Rate → Rate Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung Die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung wird in einer notariellen Urkunde, beispielsweise bei der Bestellung der → Grundschuld, erklärt. Bei einer Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung bedarf es für die Einleitung von Vollstreckungsmaßnahmen keiner vorhergehenden Klage auf Zahlung oder Duldung der Zwangsvollstreckung. In den Grundschuldbestellungsformularen der L-Bank hat der Darlehensnehmer sich der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen - in das Pfandobjekt und zwar in der Weise, dass die Zwangsvollstreckung gegen den jeweiligen Grundstückseigentümer zulässig ist und - in sein gesamtes Vermögen wegen der zu übernehmenden persönlichen Haftung für die Zahlung eines Geldbetrages, der dem Betrag der → Grundschuld zuzüglich Grundschuldzinsen entspricht. Veränderlicher Sollzinssatz → variabler Sollzinssatz Der Sollzinssatz ist veränderlich (variabel), wenn dieser fortlaufend angepasst wird. Die Anpassung des Sollzinssatzes erfolgt in der Regel in Abhängigkeit zur Veränderung eines vereinbarten → Referenzzinssatzes. Vertragslaufzeit → Laufzeit des Darlehens 13 Verwendungszweck des Darlehens Der Zweck, zu welchem das Darlehen verwendet wird, kann sehr unterschiedlich sein. Ist die Verwendung des Darlehen auf einen bestimmten Zweck beschränkt (zweckgebunden), wird dies im Darlehen beim Verwendungszweck festgelegt. Dieser Verwendungszweck ist dann strikt einzuhalten, um nicht die Finanzierung des Vorhabens zu gefährden und die fristlose Kreditkündigung zu riskieren. Verwertung von Kreditsicherheiten Die Verwertung ist abhängig von der Art der bestellten → Kreditsicherheit. Beispielsweise wird bei → Bürgschaften der Bürge auf Zahlung in Anspruch genommen. Demgegenüber werden → Grundschulden in Form der Zwangsverwaltung und/oder Zwangsversteigerung (Zwangsverwertung) verwertet. Der Darlehensnehmer muss damit rechnen, dass in einer Zwangsverwertung nicht sämtliche Forderungen seiner Gläubiger erfüllt werden. Damit läuft er Gefahr, seine Immobilie zu verlieren und weiterhin Schulden zu haben. Vorfälligkeitsentschädigung Die Vorfälligkeitsentschädigung kann die L-Bank in den gesetzlich vorgesehenen Fällen geltend machen und ist der Ausgleich für die wirtschaftlichen Nachteile (Schadenersatz), die dem Darlehensgeber aus einer → vorzeitigen Rückzahlung eines Darlehens mit gebundenem Sollzinssatz entstehen. Vorzeitige Rückzahlung Eine vorzeitige Rückzahlung ist zulässig soweit dem Darlehensnehmer vertraglich oder kraft Gesetzes ein Rückzahlungsrecht zusteht oder das Darlehen bei berechtigtem Interesse des Darlehensnehmers unter Beachtung der Regelung des § 490 Abs. 2 BGB außerordentlich gekündigt wird. Eine vorzeitige Rückzahlung ist erforderlich, wenn die L-Bank ein außerordentliches Kündigungsrecht geltend macht. Wohngebäudeversicherung Im Darlehensvertrag, bei dem der Verwendungszweck auf Gebäude, Anlagen oder Zubehör gerichtet ist, sich der Darlehensnehmer zum Abschluss einer umfassenden Gebäudeversicherung gegen Feuer-, Sturm- und Hagel- sowie Leitungswasserschäden - mindestens zum gleitenden Neuwert - verpflichten. Bei teilweiser oder vollständiger Zerstörung der Immobilie muss der Darlehensnehmer die Immobilie unverzüglich wiederherstellen. Zahlungsschwierigkeiten Zahlungsschwierigkeiten zeichnen sich ab, wenn zu erkennen ist, dass die → Raten für das Darlehen nicht mehr vertragsgemäß gezahlt werden können. Dafür kann es verschiedene Gründe geben wie beispielsweise Arbeitsplatzverlust oder Änderung der Familienverhältnisse (zum Beispiel bei Scheidung). Nehmen Sie in einer solchen Situation bitte baldmöglichst Kontakt mit der L-Bank auf. Zinsanpassung Zinsanpassung ist die Festlegung neuer → Konditionen, in der Regel zum Ablauf der jeweiligen → Sollzinsbindung. Neben den Zinsen können auch weitere Konditionen vertraglich angepasst werden. Zinsen Die Darlehenszinsen sind das Entgelt für das eingeräumte → Kapitalnutzungsrecht. Zinssatz → Sollzinssatz Zweckbestimmungserklärung → Sicherungsabrede HINWEIS Diese Erklärungen betreffen nur allgemeine Fragen zu Immobiliar-Verbraucherdarlehen der L-Bank. Förderfragen, insbesondere die aus der Förderung folgenden Verpflichtungen, sind nicht Gegenstand dieser Erklärungen. Bitte fragen Sie hierzu die Wohnraumförderungsstelle oder die L-Bank. 14
© Copyright 2024 ExpyDoc
