英和コンサルティング(株) 英和税理⼠法⼈ 東京都品川区大崎４丁目１番２号 ウィン第２五反田ビル７Ｆ PHONE: (03)3491-3811 http://www.eiwa-gr.jp/ NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE セイフティネット！ 2016年公示地価！ 100年に一度の危機を救える？ 全国平均､8年ぶりに上昇！ リーマン･ショック後の下落止まる！ 爆買いが支える地価上昇？ マイナス金利と今後の地価動向！ 収益性？ 全国の商業地は0.9％のアップ。去年は横ば いでしたが、8年ぶりにプラスに。住宅地は▲ 0.2％で8年連続の下落ですが、マイナス幅は去 年より縮小しています。 ＜変動率、地域別にみると＞ 住 宅 地 公示地 全 国 ▲0.2（▲0.4） 0.9（ 0.0） 0.1（▲0.3） 三大都市圏 0.5（ 0.4） 2.9（ 1.8） 1.1（ 0.7） 東 京 圏 0.6（ 0.5） 2.7（ 2.0） 1.1（ 0.9） 名古屋圏 0.8（ 0.8） 2.7（ 1.4） 1.3（ 0.6） 大 阪 圏 0.1（ 0.0） 3.3（ 1.5） 0.8（ 0.3） 地 方 圏 ▲0.7（▲1.1） ▲0.5（▲1.4） ▲0.7（▲1.2） 5.7（ 2.7） 3.2（ 1.8） 地方中核都市 2.3（ 1.5） 価 ッシュ 開発ラ 2016年の公示地価は、全国平均で08年以 来8年ぶりにプラスになりました。大都市、商 業地の上昇が目立ちますが、今後の動向やマ イナス金利政策の影響が気になります。 今年の公示地価は？ ●リーマン後の下落に歯止め 200 住宅地 ◆国土交通省が毎年3月に公表する1月1日時点の全 の国の土地価格。（今年は2万5,270地点が対象） ◆地価指標は他に､国税庁が7月に公表する｢路線価｣ （1月1日時点）､都道府県が調査し国交省公表の｢基 準地価｣（7月1日時点）や「固定資産税評価額｣が。 ＜地価下落は本当に底入れか？＞ 09年 10年 13年 14年 271.6 100 商業地 0 公示地価 ＝ 土地取引価格の指標 12年 8年ぶり 上昇へ 296.4 ●土地は一物四価！？ 11年 ＜全国平均公示地価＞ （1974年を100として指数化） 300 (注)地方中核都市とは札幌市、仙台市、広島市、福岡市。 ●ここ数年の地価動向は？ 国土交通省が発表した2016年の公示地価 （1月1日時点）は、全国平均（全用途）で前 年比0.1％アップと8年ぶりに上昇し、リーマ ン･ショック後の地価下落が止まったことに。 400 単位％（ ）前年 商 業 地 全 用 途 133.19 74 77 80 83 86 89 92 95 98 01 04 07 10 13 16年 Copyright© EIWA Consulting, Inc. All Rights Reserved 15年 71.78 08年秋リーマンショック直撃、すべての都道 府県別変動率がマイナスに。 総下落、上昇地点は最少の7地点のみ 東日本大震災（評価は震災前）住宅地･商業地 ともに下落幅縮小。上昇地点193地点に増加 全体では下落幅が縮小。上昇地点は546地点 に増加。一方、被災地は震災の影響大。 下落幅3年連続で縮小。上昇地点は2008地 点に増加。住宅地、愛知と宮城で上昇に｡ 下落幅4年連続で縮小。3大都市圏は6年ぶ りにプラス転換、過半数の地点で上昇！ 下落幅5年連続で縮小。商業地7年ぶりに下 げ止まり！地方中核都市が一段の伸びに！ 訪日客・再開発が地価押し上げ！ 16年 全国平均（全用途）で8年ぶり上昇。緩和 マネー浸透で、大都市・商業地に伸び！ NEWS RELEASE 2016.4 NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE ●商業地は大都市で目立つ上昇！ 商業地は三大都市圏で2.9％、札幌、仙台、 広島、福岡の地方中核都市も平均5.7％と大都 市を中心に大きく上昇。訪日外国人客の急増を 受けたホテル･店舗投資や堅調なオフィス需要 が地価を押し上げました。 ●住宅地上昇率トップ10に？ ●最高価格､初の4000万円超！ 公示価格トップは10年連続で東京･銀座4丁 目「山 野 楽 器 銀 座 店」で 1 ㎡ あ た り 4,010 万 円。公示地価の4,000万円超えは全国初で、都 心で08年のミニバブル発生時の3,900万円を 上回り最高を更新しました。 ●地方圏でも上昇地点は2割超え！ 三大都市圏では商業地の7割超が、全用途で も過半数の地域が上昇しました。地方圏でも上 昇地点は全用途で2割を超え、地方中核都市の 上昇幅は三大都市圏を上回っています。 ＜上昇・横ばい・下落地点数の推移＞ 2016年 全 国 2015年 2016年 東京圏 2015年 2016年 大阪圏 2015年 2016年 名古屋圏 2015年 2016年 地方圏 2015年 全 用 途 横ばい 4,560 (19.8%) 4,288 (18.6%) 1,317 (22.6%) 1,271 (21.8%) 920 (31.2%) 924 (31.5%) 409 (25.3%) 415 (25.6%) 1,914 (15.1%) 1,678 (13.2%) 下落 10,425 (45.2%) 11,186 (48.5%) 1,128 (19.3%) 1,074 (18.5%) 896 (30.4%) 1,011 (34.4%) 294 (18.1%) 328 (20.3%) 8,107 (63.9%) 8,773 (69.3%) 公示地価の個別事情 ●都道府県別平均では？ 住宅地で熊本県、商業地で北海道、石川県、 兵庫県、広島県、福岡県が新たに上昇に。 NEWS RELEASE 2016.4 前年の11都道府県 を上回った！ （資料）朝日新聞デジタル 三大都市圏の住宅地は3年連続プラスの 0.5％ に。地 方 圏 は マ イ ナ ス が 続 い て い ま す が、地方中核都市は2.3％の上昇。札幌市は道 内からの人口流入で、住宅地の上昇率全国トッ プ10の2～7位に。 上昇 8,100 (35.0%) 7,569 (32.9%) 3,387 (58.1%) 3,478 (59.7%) 1,130 (38.4%) 1,000 (34.1%) 915 (56.6%) 877 (54.1%) 2,668 (21.0%) 2,214 (17.5%) 商業地は16都道府県で上昇 ●各圏域ごとに見てみると？ ＜東京圏＞ 住宅地上昇地点減り、地域差も！ 商業地は上昇地点が全体の79％に達し、上昇 率もアップ。東京都は再開発事業やオフィス需 要が堅調な地域で伸びが目立つ。住宅地は利便 性 の 良 い 駅 周 辺 は 堅 調 だ が、地 域 差 が 出 て お り、上昇地点の割合が昨年を下回った。 ＜大阪圏＞ 観光客増で商業地アップ率Ｎｏ.1 商業地は3年連続の上昇。訪日外国人客の急増 による大阪、京都市の店舗やホテル需要拡大で 大 幅 な 伸 び に。公 示 最 高 額 は 銀 座 で も 上 昇 率 No.1は大阪･心斎橋筋2丁目で45.1％。住宅地 は前年の横ばいから上昇に転じた。神戸･灘区は 新駅開業予定で上昇。 ＜名古屋圏＞ 名古屋駅周辺、引き続き上昇 商業地は伸びが拡大。オフィス店舗需要が旺 盛な名古屋駅周辺が高い伸びで、2027年のリニ ア中央新幹線（品川～名古屋）も押し上げ要因 に。住宅地は横ばいだが、名古屋中心地へアク セス便利な地域の上昇が目立つ。 ＜地方圏＞中核都市､三大都市圏を超える伸び 全用途で3分の2弱が下落だが、一方、2割強 が上昇に。広島市や福岡市など地方中核都市の 上 昇 が 目 立 つ。札 幌 市 は 中 心 部 へ の 人 口 集 中 で、仙台市は新駅開業で住宅需要が旺盛。両市 は商業地でも高い伸びを示している。 ●爆買い訪日客が支える地価上昇 商業地の上昇率上位10地点のうち、6地点 が大阪市内でした。訪日客の増加に伴いホテル 不足が深刻化し、ホテル用地の取得競争が激し くなっているのも地価上昇の要因です。地価上 昇の大都市の商業地の共通点は、旺盛な訪日客 の消費・宿泊需要といえそう。 ＜稼働率トップは大阪＞ 観光庁の宿泊 旅行統計によると、昨年の宿泊施設稼働率全国トッ プは大阪府。ビジネスホテルも9割近い稼働率で、 出張でも1万円以下の部屋を見つけるのは難しいと か。現在、200室前後の大型ホテル計画もあり、 当分は建設ラッシュとなりそうです。 Copyright© EIWA Consulting, Inc. All Rights Reserved NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE ＜福岡はクルーズ船で＞ 地方都市にも訪日客効 果は及んでいます。福岡ではクルーズ船で来日する 中国人観光客が、荷物制限がないためか、大量の日 本製品を爆買いする姿が見られます。 ●上昇地点の個別事情！ は去年も事例に！ 要因 所在地 地価と上昇率 ◆交通インフラの整備・再開発事業等の進展 1,150,000円/㎡ 仙台市青葉区 仙台駅周辺の再開発 仙台駅（商業地） 15.0% 事業等の進展 6,790,000円/㎡ 東京都港区 虎ノ門大規模再開発 17.1% 地下鉄新駅の期待 虎ノ門駅（商業地） 450,000円/㎡ 石川県金沢市 北陸新幹線開業と 金沢駅（商業地） 31.2％ 金沢駅周辺整備 3,170,000円/㎡ 名古屋駅周辺の大規 名古屋市中村区 （商業地） 38.4% 模事業等の進展 ◆高度商業地等での店舗需要の高まり 19,300,000円/㎡ 東京都中央区 銀座地区の繁華性・ 22.9% 収益性が更にアップ 銀座（商業地） 8,270,000円/㎡ 大阪市中央区 心斎橋周辺の旺盛な 45.1% 店舗・ホテル需要 心斎橋（商業地） 2,340,000円/㎡ 広島市中区 中心商業地における （商業地） 13.6% 大型店舗の集積 ◆大規模物流施設の立地需要の高まり 70,500円/㎡ 千葉県船橋市 東京外環自動車道整 （工業地） 13.7% 備と物流施設需要 80,000円/㎡ 首都圏中央連絡自動 神奈川県寒川町 （工業地） 9.6% 車道整備と物流施設 ◆観光・リゾート需要の高まり 8,500円/㎡ 北海道倶知安町 ﾘｿﾞｰﾄ地ニセコで （住宅地） 19.7％ 別荘需要等の増加 1,200,000円/㎡ 京都市東山区 観光地近隣の四条通 21.2％ りの新規出店需要 祇園四条（商業地） 大分県由布市 温泉地における国内 外の観光客の増加 由布院（商業地） 105,000円/㎡ 15.4% 地価の今後の動向は？ ●起点はアベノミクス！ 地価上昇の発端はアベノミクスによる大規模 な金融緩和。2014年10月の日銀による追加 緩和で、投資マネーが不動産市場に向かいまし た。日銀は昨年、不動産投資信託（REIT）を 市 場 で 約 920 億 円 買 い、自 身 で も 累 計 約 2,900億円を持つ保有者になっています｡ ●投資マネー流入で過熱感も！ 銀行による不動産業向けの新規貸し出しも昨 年26年ぶりに最高を更新。昨年は円安基調で 海外投資家には日本の不動産が割安に映り、投 資マネーの大都市商業地への流入が地価を押し 上げました。一方で、地価上昇が全国に波及す る前に過熱感を懸念する声も。 ●オフィス需要はどうなる？ 再 開 発 が 進 む 地 域 で は REIT な ど の 投 資 マ Copyright© EIWA Consulting, Inc. All Rights Reserved ネーが流入して、今後オフィス供給量は急増 する見通しですが、テナントを確保できなけ れば市場が冷え込む可能性も。 ＜利回りは低下傾向＞ アベノミクス以降の地価底上げは企業の業績回復 を受けた三大都市圏の商業地がけん引。しかし、 都心5区のオフィス平均空室率は昨夏に5％を切る 一方で、平均賃料の伸びは小幅にとどまり、購入 コストに対する利益率は低下傾向にあるとか。 ●富裕層向けが住宅地価を下支え！ 東京や大阪ではマンション価格上昇で、利 便性の良い物件は通常のサラリーマンでは手 が届かなくなりつつあります。 ＜中古マンション直近安値の4割高＞ 東京カンテイ(東京･品川)がまとめた1月の 中古マンション販売希望価格(70㎡換算)は東京都 心6区で前月比▲0.1％で7,137万円で、直近安 値の12年10月に比べ4割以上の上昇。 富裕層向け高額マンションの人気は根強 く、住宅地価を下支えしていますが、総務省 と国税庁が｢タワマン節税｣に歯止めをかける 検討に入り、逆風が吹き始めたとも。 ●マイナス金利はどう影響？ 公示地価は1月1日時点の価格で実際には前 年11月には決定済み。今回は日銀が1月29日 に決定したマイナス金利政策の影響を織り込 んでいません。年明け以降の円高株安などの 経済変調に伴う市況への影響を懸念する声も｡ ＜価格押し上げに追い風？＞ 金融緩和は資産運用を低金利の国債から不動 産にシフトさせる効果があるそうで、マイナス 金利政策でこの傾向が強まるとされます。REIT が低利での資金調達が可能になり、投資マネー が一段と不動産市場に向かうとも。 ＜過度な効果期待できない？＞ 調達金利の低下を通じて不動産購入を後押し する可能性があるが、過度な期待はできない。 マ イナ ス金利 導入 前に貸 出金 利は低 水準 で、 REITはすでに低利の固定金利で資金調達できて おり、マイナス金利の効果は直ぐには出ない。 ●地価底入れは本物か？ 都心部の地価上昇のたびに｢バブル ではないか?」と懸念されます。実体経済を反 映した上昇か、金融緩和マネーによるバブル なのかの見極めが必要です。当面活況は続き そうですが、先行き不透明感はぬぐえない？ NEWS RELEASE 2016.4
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