Wertgutachten

Geschäftsbuchnummer
2014/678
Wertgutachten
über den Verkehrswert eines bebauten Grundstücks
Das Amtsgericht Euskirchen, Kölner Str. 40-42, 53879 Euskirchen hat mit dem Schreiben vom
31.10.2014 darum gebeten, im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens den Verkehrswert
(Marktwert) im Sinne von § 194 Baugesetzbuch (BauGB) für den in der
Stadt Euskirchen
Ortsteil Euenheim
gelegenen und im Gutachten näher
bezeichneten Grundbesitz
Gemarkung Euenheim,
Flur 6,
Flurstücksnr. 172,
„Hinterm Bruch“
,
:
zu ermitteln.
Das folgende Gutachten wurde auf Grund der Ortsbesichtigung vom 02.06.2015 erstellt. Den
Eigentümern bzw. dessen Stellvertretern sowie den Gläubigern wurde Gelegenheit gegeben bei der
Ortsbesichtigung anwesend zu sein.
Wertermittlungs- / Qualitätsstichtag:
02.06.2015
Bei diesem Gutachten handelt es sich um eine Überarbeitung des Gutachtens vom
29.04.2015 aufgrund der am 02.06.2015 ermöglichten Innenbesichtigung.
Die Hinweise unter Nr. 1.7.6 zu dem laufenden Flurbereinigungsverfahren
sind zu beachten.
Dipl.-Ing. Frank Diefenbach
Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur
Ahrstraße 54 • 53945 Blankenheim
Tel. 02449/95250 • [email protected]
Geschäftsbuchnr.
2014/678
Dipl.-Ing. Frank Diefenbach
Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur
1
Blatt
-2-
Allgemeine Grundstücksbeschreibung
Nachfolgend wird der Verkehrswert des mit mehreren Hallen und ehem. Stallgebäuden bebauten
Grundstückes Gemarkung Euenheim, Flur 6, Flurstück Nr. 172 in 53881 Euskirchen - Euenheim zum
Wertermittlungsstichtag 02.06.2015 ermittelt.
Grundstücksdaten laut Grundbuchauszug
Grundbuch
Band
Blatt
Lfd. Nr. Gemarkung
Euenheim
Flur Flurstück
6
172
Fläche
5.899 m²
Nutzung (gemäß Katasterauszug): Ackerland (rd. 3.683 m²)
Gebäude- und Freifläche Land- und Forstwirtschaft (rd. 2.216 m²)
1.1
Lage und Zuschnitt
Skizze ohne Maßstab:
Das Bewertungsgrundstück liegt südlich des im
Stadtgebiet Euskirchen gelegenen Ortsteils
Euenheim im Außenbereich. Das rechteckig
zugeschnittene Reihengrundstück Nr. 172 grenzt
auf einer Länge von rd. 27,3 m an einen
befestigten Wirtschaftsweg an. Darüber hinaus
grenzt das Grundstück noch auf einer Länge von
rd. 30,3 m an die L 178 (Euenheim – Billig) an.
Die
mittlere
Grundstückstiefe
beträgt
rd. 206,8 m.
Details zur Lage und Gestalt des Grundstückes
können der beigefügten Liegenschaftskarte
entnommen werden. Diese gibt jedoch nicht den
aktuellen Gebäudebestand wieder.
Die äußere Verkehrserschließung erfolgt über die L 178, die von Euenheim nach Billig führt. Von der
L 178 zweigt ein befestigter Wirtschaftsweg ab, der zum Bewertungsobjekt führt. Der Wirtschaftsweg
endet an einem örtlich vorhandenen Wendehammer vor den Gleisen der Bahnstrecke „Köln – Trier“.
Über die von Euenheim zu den Bahngleisen führende „Johannesstraße“ ist das Bewertungsobjekt nur
Fußläufig zu erreichen. Die Verkehrsbelastung ist als gering anzusehen.
In der direkten Umgebung befinden sich weitere Hallengebäude (z.B. eine Hundeschule). Aufgrund der
Außenbereichslage schließen sich weitere landwirtschaftliche Flächen an. Ebenso verläuft die
Bahnstrecke „Köln –Trier“ in unmittelbarer Nähe zum Bewertungsgrundstück.
Die Stadt Euskirchen ist mit rd. 55.500 Einwohnern, einer Flächenausdehnung von ca. 140 km² und
einer Höhenlage von rd. 136 - 412 Metern, die größte Gemeinde im Kreis Euskirchen. In der
landwirtschaftlichen Umgebung der Nordeifel gelegen, bildet Euskirchen aufgrund der günstigen
Verkehrsanbindungen zu den nahegelegenen Zentren Köln und Bonn ein regionales
Wirtschaftszentrum.
Geschäfte für den täglichen Bedarf sowie soziale Infrastruktureinrichtungen sind in Euskirchen
ausreichend vorhanden. Zahlreiche Behörden, Wirtschafts- und Industriebetriebe, eine modern
ausgebaute Innenstadt mit Fußgängerzone, zwei Gymnasien, zwei Realschulen, mehrere
Sonderschulen, Berufs- und Berufsfachschulen, Fernuniversität, Volkshoch- und Musikschule, mehrere
Sportplätze, Turn- und Sporthallen, Tennishallen und -plätze sind vorhanden.
Zum Zentrum von Euskirchen (Alter Markt) beträgt die Entfernung rd. 5 km. Die A1-Anschlussstelle
„Wisskirchen“ liegt ca. 3 km entfernt. Euskirchen verfügt über einen direkten Bahnanschluss nach
Köln, Trier, Bad Münstereifel und Bonn.
Dipl.-Ing. Frank Diefenbach
Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur
1.2
Geschäftsbuchnr.
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Blatt
-3-
Planungsrechtliche Gegebenheiten, zulässige bauliche Nutzung zum
Wertermittlungsstichtag
Zum v.g. Wertermittlungsstichtag liegt das Flurstück 172 nach Auskunft der Stadt Euskirchen vom
10.11.2014 im Außenbereich. Somit richtet sich die Beurteilung von Bauvorhaben nach § 35 BauGB
(Bauen im Außenbereich).
Der Flächennutzungsplan der Stadt Euskirchen stellt den betreffenden Bereich als Fläche für die
Landwirtschaft dar.
Gemäß dem Landschaftsplan 16 „Euskirchen“, Stand Mai 2007 liegt das Bewertungsgrundstück derzeit
im Bereich von Flächen ohne Festsetzungen.
Gemäß der Karte über die Darstellung der Entwicklungsziele des Landschaftsplanes 16 „Euskirchen“
liegt das Grundstück im Bereich des Entwicklungsziels 2 „Anreicherung / Biotopentwicklung“, hier
speziell „Agrarlandschaft“.
Der Landschaftsplan (Festsetzungskarte, Textliche Darstellungen und Festsetzungen sowie
Erläuterungen) kann bei der Kreisverwaltung Euskirchen, Abt. 60 Umwelt und Planung, eingesehen
werden.
1.3
Entwicklungszustand
Aufgrund der planungsrechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten handelt es sich bei dem
Bewertungsgrundstück am Wertermittlungsstichtag um eine Fläche des Entwicklungszustandes Flächen
der Land- oder Forstwirtschaft (§5 (1) ImmoWertV).
1.4
Erschließung
Das Grundstück wird, wie zuvor beschrieben, über einen Wirtschaftsweg erschlossen.
Die Grundstücksentwässerung soll nach den Bauakteneinträgen über eine Kleinkläranlage erfolgen.
Das Flurstück 172 hat einen Elektrizitätsanschluss.
Nach Auskunft der Stadt Euskirchen vom 01.04.2015 grenzt das Grundstück nicht an eine zum Anbau
bestimmte Erschließungsstraße an. Ein Erschließungsbeitrag nach den §§ 127 ff. BauGB kann zum
derzeitigen Zeitpunkt für das Grundstück nicht entstehen.
Da das Grundstück nach weiterer Auskunft der Stadt Euskirchen ebenfalls nicht an eine Straße
angrenzt, in der ein öffentlicher Kanal verlegt ist, kommt auch eine Veranlagung zu
Kanalanschlussbeiträgen entsprechend dem Kommunalabgabengesetz (KAG NRW) derzeit nicht in
Betracht.
Unberührt bleibt das Recht der Stadt Euskirchen für zukünftige Baumaßnahmen Beiträge gemäß dem
Kommunalabgabengesetz (KAG) NRW zu fordern.
Gemäß der Auskunft des Verbandswasserwerk Euskirchen vom 07.11.2014 besteht für das Grundstück
derzeit kein Wasserleitungshausanschluss. Demzufolge sind auch noch keine Wasseranschlussgebühren
angefallen.
Die Wasserversorgung auf dem Bewertungsgrundstück erfolgt gemäß Eigentümerangaben über einen
Brunnen.
1.5
Tatsächliche bauliche Nutzung
Zum Wertermittlungsstichtag war das Flurstück
Nr. 172, "Hinterm Bruch" wie folgt bebaut:
- Hallengebäude 1 [2.1] (ehem. Stallgebäude)
- Hallengebäude 2 [2.2] (ehem. Stallgebäude)
- Scheune [2.3]
- Leichtbauschuppen [2.4] (ohne Baugenehmigung)
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1.6
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Blatt
-4-
Baurecht
Der Gutachter hat die bei der Stadt Euskirchen geführte Bauakte Aktennummer xxxx eingesehen.
Demnach wurde unter der Bauscheinnummer xxxxxxx der Bau eines Schweinemaststalles auf dem
Bewertungsgrundstück beantragt und genehmigt. Mit diesem Bauantrag wurde auch der Bau einer
Auffanggrube genehmigt. Die Schlussabnahme fand am xxxxxxx statt.
Der zweite Schweinemaststall wurde unter der Bauscheinnummer xxxxxxx beantragt und genehmigt.
Die Schlussabnahme fand am xxxxxxxx statt.
Unter der Bauscheinnummer xxxxxx wurde im Jahr xxxxx die Nutzungsänderung der
Schweinemastställe in gewerbliche Lagerhallen/Lagerflächen beantragt und am xxxxxxx auch
genehmigt. Die Genehmigung wurde allerdings unter der Auflage erteilt, dass ein illegal errichteter
Leichtbauschuppen sowie eine Gebäudeabschlusswand zurückgebaut werden müssen.
Der Bauantrag erfolgte im Zuge einer durch das Bauamt der Stadt Euskirchen bei einem Ortstermin im
Jahr xxxx festgestellten illegalen Erweiterung und Nutzungsänderung der genehmigten
Schweinemastställe. Bei diesem Ortstermin wurden der illegale Neubau einer Scheune, einer Garage,
eines Leichtbauschuppens mit Hebebühne und die Errichtung einer Taxizentrale festgestellt. Während
für die Garagenwände und den Leichtbauschuppen mit Hebebühne keine Genehmigung erteilt werden
konnte und ein Rückbau durchgeführt werden muss, durfte die Scheune bestehen bleiben.
Im Jahr xxxx wurde erneut ein Bauantrag Bauscheinnummer xxxxxx für die Nutzungsänderung der
ehemaligen Schweinmastställe in Lagerflächen beantragt. Eine Entscheidung über diesen Bauantrag lag
in der Bauakte noch nicht vor.
Zum Ortsbesichtigungstermin steht der illegal errichtete Leichtbauschuppen mit Hebebühne weiterhin
auf dem Grundstück auf. Die Garagenwände wurden zurückgebaut. In den Schweinemastställen
wurden bereits tlw. Umbaumaßnahmen durchgeführt. Ein Schweinemastbetrieb besteht nicht mehr.
In wie weit die ausgeführten Bauvorhaben mit der genehmigten Planung übereinstimmen, wurde nicht
geprüft. Es wird bei der Wertermittlung von einer formellen und materiellen Rechtmäßigkeit, soweit
wie zuvor beschrieben, der vorhandenen baulichen Anlagen ausgegangen. Soweit keine erteilte
Genehmigung vorliegt oder Abweichungen in der Bauausführung gegenüber der Planung bestehen,
wird davon ausgegangen, dass die betreffenden baulichen Anlagen nachgenehmigungsfähig sind, bzw.
hierfür ein Bestandschutz besteht. Im Falle des Leichtbauschuppens muss von einem Rückbau
ausgegangen werden.
1.7
Lasten, Beschränkungen, Rechte
1.7.1
Grundbuch
Gemäß dem vorliegenden Grundbuchauszug vom 26.09.2014 ist in Abteilung II des Grundbuchs zum
Wertermittlungsstichtag kein zu berücksichtigendes Recht eingetragen.
1.7.2
Baulasten
Nach Auskunft des Bauamtes der Stadt Euskirchen vom 04.11.2014 ist auf dem Grundstück die
folgende Baulast eingetragen:
Baulastenverzeichnis von Euskirchen, Blatt Nr. xx:
1) „Zugunsten des in der gleichen Gemarkung und Flur gelegenen Flurstückes 123 den nach § 7 BauO
NW fehlende Bauwich zu übernehmen, und zwar in einer Breite von ca. 1,00 m und einer Länge,
die dem geplanten Güllebehälter entspricht. Eingetragen am 12.10.1976.“
Eine Karte mit der genauen Darstellung der belasteten Fläche liegt diesem Gutachten als Anlage bei.
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1.7.3
Blatt
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Altlasten
Über ggf. auf dem Grundstück befindliche Altlasten oder umweltschädliche Bodenverunreinigungen
können keine Aussagen getroffen werden. Nach Angabe der unteren Bodenschutzbehörde des Kreises
Euskirchen liegen für das Bewertungsobjekt keine Eintragungen im Altlastenkataster gemäß § 8
Landesbodenschutzgesetz vor.
1.7.4
Überbauten
Gemäß der durch die Bezirksregierung Köln im Rahmen des Flurbereinigungsverfahrens „Billig“
durchgeführten Gebäudeeinmessung bestehen keine Überbauten.
Im Bereich des rückwärtig an die Halle 2 [2.2] angrenzenden Tores, ist jedoch in der Örtlichkeit noch
eine Grube vorhanden. Die genauen Ausmaße dieser Grube sind nicht bekannt. Augenscheinlich
besteht hier jedoch ein Überbau auf das Nachbargrundstück Nr. 171.
1.7.5
Bodenordnung
Das zu bewertende Flurstück 172 ist in das Flurbereinigungsverfahren (§ 86 Flurbereinigungsgesetz FlurbG) „Billig“, Aktenzeichen 14922, einbezogen. Der Flurbereinigungsplan ist zum
Wertermittlungsstichtag noch nicht rechtskräftig. Gemäß der öffentlichen Bekanntmachung
(Ausführungsanordnung) der Bezirksregierung Köln, Dezernat 33 – Ländliche Entwicklung,
Bodenordnung tritt der Flurbereinigungsplan und dessen Nachtrag 1 mit Datum vom 01.07.2015 in
Kraft.
Der Übergang von Besitz, Verwaltung und Nutzung auf das Abfindungsgrundstück ist gemäß der
Ergänzungsanordnung zur Vorläufigen Besitzeinweisung vom 04.06.2009 bereits zum 01.07.2009
erfolgt, so dass das Grundstück bereits jetzt schon entsprechend dem Flurbereinigungsplan genutzt
wird.
Ein möglicher Erwerber des Versteigerungsgrundstückes tritt dem Flurbereinigungsverfahren als
Beteiligter bei.
Der aktuelle Flurbereinigungsplan sieht an Stelle des Flurstückes 172 das Abfindungsgrundstück „139“
mit einer Fläche von 5.657 m² vor (siehe nachstehende Skizze). Nach dem Bodenordnungsnachweis der
Bezirksregierung Köln ist das Abfindungsgrundstück 139 eine Wertzahl niedriger als das
Einlagegrundstück 172.
Gemäß dem Bodenordnungsnachweis, Einlagenachweis Seite 2, ergibt sich für das Flurstück 172 ein
Wert in Wertzahlen in Höhe von 9.629 WZ. Ein Landabzug gemäß §47 Flurbereinigungsgesetz ist nicht
vorgesehen. Für die Differenz von 1 WZ erhält der Eigentümer, sofern der Flurbereinigungsplan in der
Form aufrechterhalten wird, einen Geldausgleich gemäß §44 III FlurbG (unvermeidbare
Minderausweisung wegen bedingter Grundstücksform) in Höhe von 10,22 €, der noch nicht
ausgezahlt wurde.
Übersicht:
Flurstück
172 (Alt)
139 (Neu)
Fläche
5.899 m²
5.657 m²
WZ
9.629
9.628
Betrachtet man jedoch die reine Grundstückssituation, so ist das in der Flurbereinigung gebildete
Grundstück Nr. 139 gemäß der Flächenaufstellung 242 m² kleiner als das derzeit bestehende
Grundstück Nr. 172. Dabei verändert sich das Grundstück durch das Flurbereinigungsverfahren nicht in
seiner Breite, wie auch in der nachfolgenden Skizze ersichtlich ist. Die Flächenänderung ergibt sich
durch die Abtrennung der mit Nr. 178 bezeichneten Fläche entlang der L 178.
Das heißt, das nach Rechtskraft der Flurbereinigung anstelle des Grundstückes Nr. 172 mit einer Fläche
von 5.899 m² nun das Grundstück Nr. 139 mit einer Fläche von 5.657 m² (242 m² weniger) zuzüglich
einer Zahlung von 10,22 € treten.
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Dieses Gutachten wird aufgrund des am Wertermittlungsstichtag geltenden Rechtszustands
(Grundbuch) erstellt. Sofern der Flurbereinigungsplan zur Rechtskraft gelangt, ist dieses Gutachten zu
überarbeiten.
Auskunft zum Verfahrensstand erteilt die Bezirksregierung Köln, Dezernat 33 Ländliche Entwicklung und Bodenordnung.
Unmaßstäblicher Auszug aus dem Flurbereinigungsplan:
Skizze: Gelb unterlegt ist das Grundstück Nr. 172, die neuen Flurbereinigungsgrenzen wurden hineinprojiziert.
1.7.6
Sonstiges
Sonstige Lasten oder Rechte, welche von Einfluss auf den Wert der Grundstücke sein könnten, sind dem
Wertermittler nicht bekannt. Funktionsprüfungen der technischen Anlagen und Einrichtungen,
Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädlichen
Baumaterialien wurden nicht vorgenommen.
An dieser Stelle möchte ich darauf hinweisen, dass das vorliegende Verkehrswertgutachten kein
Bausubstanz- oder Bauschadensgutachten darstellt. Die technische Beschaffenheit bzw. der bauliche
Zustand können ggf. nur durch einen Sondersachverständigen überprüft werden.
Der Abschlag für Instandsetzungs-, Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten wurde unter
Berücksichtigung der marktüblichen Akzeptanz frei geschätzt. Es können möglicherweise
Abweichungen zu tatsächlich entstehenden Investitionskosten auftreten, die durch Folgeschäden oder
nicht sichtbare Schäden verursacht werden. Für einen anzubringenden Abschlag ist letztendlich nicht
die Kostenhöhe entscheidend, sondern eher der Wert, wie ihn die Mehrzahl möglicher Marktteilnehmer
einschätzen würde.
1.8
Grundstücksverhältnisse
1.8.1
Bodenart und Bodentypen
Die Zustandsstufen kennzeichnen die Bodeneigenschaften, die durch langdauernde Einwirkungen von
Klima, früherem Pflanzenbestand, Geländegestaltung, Wasserverhältnissen sowie Art der Nutzung
bedingt sind. Sie beschreiben letztlich die geologische Entwicklungs- und Altersstufe des Bodens.
Bei Ackerlandböden unterscheidet man zwischen sieben Stufen, Stufe 1 kennzeichnet den günstigsten,
Stufe 7 den ungünstigsten Zustand.
Stufe 1: Fehlen scharfer Grenzen in der oberen Bodenschicht, insbesondere allmählicher Übergang von
der humusreichen Krume zu dem mehr oder weniger humus- und kalkhaltigen Untergrund;
keinerlei Rostflecke und keine Anzeichen von Versäuerung; gute Krümelstruktur auch in
größerer Tiefe.
Stufe 2: Übergang zwischen Stufe 1 und 3
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Stufe 3: Krume weniger humushaltig als bei Stufe 1, weniger guter Übergang zum Untergrund, der
vielfach schon fahle Flecke und eine graue Färbung aufweist; erste Anzeichen von
Auswaschungen mit beginnender Versäuerung und Zunahme der Entkalkungsböden.
Bei Grundwasserböden zeigt diese Stufe noch eine verhältnismäßig mächtige
Übergangsschicht zwischen der Krume und dem Bereich des schwankenden Grundwassers
(Grundwasserhorizont).
Stufe 4: Steiniger Verwitterungsboden, scharfe Grenze zwischen Krume und Untergrund mit mehr oder
weniger stark ausgeprägten Bleichzonen; in der Regel starke Entkalkung und Versäuerung; im
Untergrund ausgesprochene Verdichtung und Rostfärbung; bei Lehmböden schluffige und
lettige Schichten.
Stufe 5: Scharfes Absetzen der Krume, meist infolge Auftretens einer Bleichzone; erste Anzeichen einer
Verdichtung des Untergrundes und beginnender Rostfärbung; Häufig zunehmende Entkalkung
und Versäuerung. Bei Lehmböden in der Regel ein roher und untätiger Untergrund.
Die Grundwasserböden dieser Stufe haben nur noch eine schwache Übergangsschicht über
dem rostigen und fleckigen, meist bindigen oder verdichteten Grundwasserhorizont.
Stufe 6: Übergang zwischen Stufe 5 und 7
Stufe 7: Der Zustand der geringsten Ertragsfähigkeit. Er ist gekennzeichnet durch eine sehr schwache
Krume von 5-10 cm Mächtigkeit auf vollkommen biologisch totem Untergrund, der keinerlei
Durchwurzelung zulässt (nur Wald und Heideböden).
Die Bodenzahl und die Ackerzahl sind Verhältniszahlen, die den Unterschied im Reinertrag der, bei
gemeinüblicher und ordnungsgemäßer Bewirtschaftung erzielt werden kann, zum Ausdruck bringen.
Mit der Wertzahl 100 ist der beste Boden bewertet. Diesen Wertzahlen liegen folgende Unterstellungen
zu Grunde:
mittlere klimatische Verhältnisse
ebene bis schwach geneigte Lage.
Bei der Ackerzahl sind darüber hinaus noch durch Zu- und Abschläge von der Bodenzahl
Ertragsunterschiede aufgrund örtlicher Besonderheiten berücksichtigt worden.
Die Ackerzahl ist letztlich maßgebend für qualitative Aussagen über den Boden.
1.8.2
Flurstück 172
Nachfolgend sind die auf dem Grundstück vorkommenden Bodenarten und Bodentypen einschließlich
der Ergebnisse der Bodenschätzung mit den entsprechenden Flächenanteilen tabellarisch aufgelistet.
Bodenart
Zustandsstufe
Entstehung
Bodenzahl
Ackerzahl
L
3
Al
74
80
877
SL
4
D
46
48
1.233
L
5
Al
58
61
1.573
Flächensumme in m²
Erläuterungen:
Bodenart
SL= strak lehmiger Sand
sL = sandiger Lehm
L = Lehm
Entstehung
Al = Alluvium
D = Diluvium
V = Verwitterungsboden
Vg = Verwitterung, Gesteinsböden
Fläche
in m²
3.683
Die übrigen Angaben
werden im vorstehenden
Text erläutert
Die Restfläche von rd. 2.216 m² ist gemäß dem vorliegenden Katasterauszug als
Gebäude- und Freifläche Land- und Forstwirtschaft eingestuft.
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Gebäudebeschreibung
2.1
Hallengebäude 1 (ehem. Schweinemaststall)
2.1.1
Art, Bauweise und Baujahr des Gebäudes
Blatt
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Bei dem Gebäude handelt es sich um ein in Massivbauweise errichtetes ehemaliges Stallgebäude
(Schweinemaststall). Das Satteldach ist mit Eternitplatten eingedeckt. Das Baujahr beträgt gemäß den
vorliegenden Unterlagen ca. 1966/1967. Gemäß den Unterlagen aus der Bauakte wurde mit dem
Stallgebäude auch eine Fäkalienabwässerauffanggrube in Massivbauweise errichtet. Diese befindet
sich gemäß Eigentümerangaben unter dem illegal errichteten Leichtbauschuppen.
Unter Berücksichtigung der Richtlinie zur Ermittlung des Schwertes (Sachwertrichtlinie - SW-RL) ergibt
sich eine Restnutzungsdauer von ca. 4 Jahren.
2.1.2
Baubeschreibung des Gebäudes
Die Baubeschreibung erfolgt mit einer für die Wertermittlung ausreichenden Vollständigkeit und
Genauigkeit.
Baujahr:
Restnutzungsdauer:
ca. 1966/1967
ca. 4 Jahre (unter Berücksichtigung der Sachwertrichtlinie (SW-RL))
Die Berechnung des umbauten Raums sowie der Grund-, Geschäfts- und Wohnflächen erfolgt in
Anlehnung an die DIN 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ vom Februar
2005 sowie an die „Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche, über die Aufstellung von
Betriebskosten und zur Änderung anderer Verordnungen“ vom November 2003. Da die Berechnungen
durch wertbezogene Modifizierungen teilweise von den entsprechenden Vorschriften (DIN 277, WoFlV)
abweichen, sind diese nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar.
Nutzfläche des Gebäudes (nach örtlichem Aufmaß):
Bruttogrundfläche des Gebäudes (nach Vermessungsunterlagen):
Rohbau
Fundamente:
Mauerwerk:
Decken:
Dach:
Treppen:
Fassade:
Isolierung:
Ausbau
Installation:
Sanitäre
Einrichtungen:
Heizung:
Warmwasserversorgung:
Fußböden:
Wandbehandlung:
Fenster:
Türen:
Hausanschlüsse:
Entwässerung:
rd. 259 m²
rd. 290 m²
Beton gemäß Bauakte
Massivbauweise
Holzbalkendecke
Satteldach in Holzkonstruktion mit Eternitplatten gedeckt
nicht vorhanden
Putz mit Anstrich
keine besonderen Feststellungen getroffen
Abfluß: soweit sichtbar PVC-Rohr
Wasser: Kupferrohr
Elektro: „Auf Putz“
Waschtisch
Einzelöfen
Durchlauferhitzer
Beton/Estrich
Putz gestrichen, Gipskartonplatten
Betonrahmenfenster mit Drahtglaskippscheiben
FH-Türe, zweiflügliges Metalltor, zweiflügliges Holztor, Metallschiebetor
Strom, Wasserversorgung über Brunnen
Auffanggrube gemäß Bauakte, kein Kanalanschluss
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Zustand
Das Gebäude befindet sich in einem dem Alter und der wirtschaftlichen Nutzung entsprechenden
Zustand mit einem gegebenen erheblichen Modernisierungs- und Sanierungsrückstau.
Die Halle ist in 3 Räume unterteilt, wovon ein Raum als private Werkstatt genutzt wird. Das „Lager 2“
war zum Ortsbesichtigungstermin vermietet und wurde als Abstellplatz für Pkw’s genutzt.
In den Räumen ist ein Beton-/Estrichboden vorhanden, die Wände sind verputzt und gestrichen. Die
Fenster sind einfach verglast. Tlw. fehlen auch Scheiben, hier wurden provisorisch Bretter angebracht.
Das „Lager 2“ ist über ein Metallschiebetor zugänglich. Die Decke wurde überwiegend mit OSB-Platten
verkleidet, tlw. sind aber auch Gipskartonplatten angebracht. Es wurden stärkere Feuchtigkeitsschäden
in der Deckenverkleidung festgestellt.
Der Lagerraum 1 ist über ein zweiflügliges Metalltor zugänglich. Die Decke wurde überwiegend mit
Gipskartonplatten verkleidet, hier sind noch Fertigstellungsarbeiten durchzuführen. Zudem sind einige
Wände mit Gipskartonplatten verkleidet. Aus dem Raum wurde ein Hundezwinger abgetrennt, der über
eine Holztüre vom „Lager 1“ aus zugänglich ist. In die Außenwand wurde eine Öffnung als Zugang für
den Hund geschlagen.
Der dritte, als Werkstatt genutzte Raum ist zum einen über eine FH-Türe sowie über ein doppelflügliges
Holztor zugänglich. Hier wurde ein Waschtisch installiert. Die Warmwasserversorgung erfolgt über
einen Durchlauferhitzer. Beheizt wird der Raum über einen Festbrennstoffofen. Die Decke ist mit
Paneelen verkleidet.
Die Außenfassade des Gebäudes befindet sich in einem dem Alter entsprechenden Zustand. Der Putz
bzw. Anstrich weist an der südlichen Außenseite Risse und Verfärbungen auf. Zudem bröckelt er
stellenweise von der Wand. Der Anstrich an der nördlichen Außenseite erscheint etwas neueren
Datums. Die FH-Türe erscheint ebenfalls neueren Datums. Zudem fehlen einige Fallrohre der
Dachentwässerung.
Die Außenanlagen befinden sich in einem dem wirtschaftlichen Nutzen normalen Zustand. Das
Grundstück ist im rückwärtigen Bereich mit einer 2,0 – 2,5 m hohen Mauer eingefasst. In die Mauer
wurden ein Holztor sowie eine FH-Türe eingesetzt. Im Bereich des seitlichen Holztores ist
augenscheinlich noch eine Grube vorhanden. Diese war mit einem Gitter abgedeckt und ist gemäß dem
örtlichen äußeren Aufmaß teilweise auf das Nachbargrundstück Nr. 171 übergebaut.
Im vorderen Grundstücksbereich wurde das Grundstück mit Holzsichtschutzelementen sowie einem
Metallzaun und einer Thujareihe eingefriedet. Die Zufahrt auf das Grundstück erfolgt über ein
zweiflügliges Metalltor. Der Innenhof ist mit großen Betonplatten angelegt. Es ist zudem eine
Abtrennung mit Pflanzkübeln vorhanden. Zur rückwärtigen Scheune hin wurde zwischen den beiden
ehem. Stallgebäuden [2.1] und [2.2] noch ein weiteres zweiflügliges Metalltor errichtet. Hier ist zudem
noch eine Schotterfläche angelegt, die als Abstellplatz für Pkw’s genutzt wird. Darüber hinaus lagert
auf dem Grundstück noch eine größere Menge an alten Balken und Brettern sowie Kaminholz.
Der rückwärtige Wiesenbereich ist an zwei Seiten mit einem Pferdezaun umgeben.
2.1.3
Raumaufteilung und Nutzfläche des Gebäudes nach Bauakte:
Erdgeschoss
Lager 1
Hundezwinger
Lager 2
Werkstatt
Summe
Fläche
60,9 m²
6,9 m²
129,6 m²
61,6 m²
259,0 m²
Höhe
2,52 m
2,52 m
2,47 m
2,48 m
Bezüglich der Raumaufteilung wird auf die als Anlage beigefügten Skizzen verwiesen.
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2.2
Hallengebäude 2 (ehem. Schweinemaststall)
2.2.1
Art, Bauweise und Baujahr des Gebäudes
Blatt
-10-
Bei dem Gebäude handelt es sich um ein in Massivbauweise errichtetes ehemaliges Stallgebäude
(Schweinemaststall). Das Satteldach des Hauptgebäudes ist mit Eternitplatten, das Pultdach des
rückwärtigen Anbaus mit Trapezblechen eingedeckt. Das Baujahr beträgt gemäß den vorliegenden
Unterlagen ca. 1972-1975.
Unter Berücksichtigung der Richtlinie zur Ermittlung des Schwertes (Sachwertrichtlinie - SW-RL) ergibt
sich eine Restnutzungsdauer von ca. 5 Jahren.
2.2.2
Baubeschreibung des Gebäudes
Die Baubeschreibung erfolgt mit einer für die Wertermittlung ausreichenden Vollständigkeit und
Genauigkeit.
Baujahr:
Restnutzungsdauer:
ca. 1972-1975
ca. 5 Jahre (unter Berücksichtigung der Sachwertrichtlinie (SW-RL))
Die Berechnung des umbauten Raums sowie der Grund-, Geschäfts- und Wohnflächen erfolgt in
Anlehnung an die DIN 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ vom Februar
2005 sowie an die „Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche, über die Aufstellung von
Betriebskosten und zur Änderung anderer Verordnungen“ vom November 2003. Da die Berechnungen
durch wertbezogene Modifizierungen teilweise von den entsprechenden Vorschriften (DIN 277, WoFlV)
abweichen, sind diese nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar.
Nutzfläche des Gebäudes (nach örtlichem Aufmaß):
Bruttogrundfläche des Gebäudes (nach Vermessungsunterlagen1):
1
rd. 318 m²
rd. 357 m²
Aufmaß durch die Bezirksregierung Köln im Rahmen des Flurbereinigungsverfahrens „Billig“
Rohbau
Fundamente:
Mauerwerk:
Decken:
Dach:
Treppen:
Fassade:
Isolierung:
Ausbau
Installation:
Sanitäre
Einrichtungen:
Heizung:
Warmwasserversorgung:
Fußböden:
Wandbehandlung:
Fenster:
Türen:
Hausanschlüsse:
Entwässerung:
Beton gemäß Bauakte
Massivbauweise
Holzbalkendecke
Satteldach in Holzkonstruktion mit Eternitplatten gedeckt,
Pultdach in Holzkonstruktion mit Asphaltplatten und Trapezblechen gedeckt
nicht vorhanden
Putz mit Anstrich
keine besonderen Feststellungen getroffen
Abfluß: PVC-Rohr soweit sichtbar
Wasser: Kupfer- und Zinkrohr
Elektro: „Auf Putz“
WC mit Waschtisch
Elektroheizgebläse, Festbrennstoffofen
Durchlauferhitzer
PVC-Belag, Beton/Estrich
Putz gestrichen, unbehandeltes Mauerwerk, Gipskartonplatten
Betonrahmenfenster
mit
Drahtglaskippscheiben,
Glasbausteine,
Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Holzfenster mit Einfachverglasung
FH-Türen, zweiflüglige Holztore
Innentüren: Holztüren
Strom, Telefon, Wasserversorgung über Brunnen
Auffanggrube gemäß Bauakte, kein Kanalanschluss
Geschäftsbuchnr.
2014/678
Dipl.-Ing. Frank Diefenbach
Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur
Blatt
-11-
Zustand
Das Gebäude befindet sich in einem dem Alter und der wirtschaftlichen Nutzung entsprechenden
Zustand mit einem hohen Modernisierungs- und Sanierungsrückstau.
Der vordere Bereich ist über eine FH-Türe zugänglich. Hier befinden sich neben dem Eingangsflur, ein
Anschlussraum, ein Büro, 2 kleinere Räume und ein Aufenthaltsraum mit Theke. Die Innentüren sind
unterschiedlicher Art. Im Anschlussraum befindet sich der Stromzähler samt Sicherungen. Ein
Sicherungskasten ist nicht vorhanden. Das Brauchwasser wird über einen vor dem Gebäude
befindlichen Brunnen entnommen. Im „Raum 2“ sind die Innenwände noch unverputzt. Zudem fehlt
die Deckenverkleidung. In den weiteren Räumen ist die Deckenverkleidung überwiegend schadhaft. Es
sind Feuchtigkeitsschäden festzustellen. Gemäß Eigentümerangaben ist das Dach undicht. Im
Aufenthaltsraum sind isolierverglaste Kunststofffenster eingesetzt, während im Büro noch ein altes
einfach verglastes Holzfenster vorhanden ist. Beheizt wird der Aufenthaltsraum über einen
Festbrennstoffofen. Im Büro ist ein Elektroheizgebläse installiert. Die Warmwasserversorgung erfolgt
über einen Durchlauferhitzer.
Der Lagerraum „Lager 5“ konnte nicht von innen besichtigt werden. Hier sind jedoch zum Innenhof
eine neue FH-Zugangstüre sowie ein neues Kunststofffenster mit Isolierverglasung eingesetzt. Das
Fenster wurde von innen zugeklebt, sodass keine Inaugenscheinnahme möglich war. An der
rückwärtigen Gebäudeseite sind noch Glasbausteine eingesetzt.
Der Lagerraum „Lager 4“ ist über ein zweiflügliges Holztor zugänglich. Die Wände sind überwiegend
verputzt und gestrichen, eine Wand ist mit Gipskartonplatten verkleidet. Die Decke ist tlw. mit
Paneelen verkleidet. Diese wellen sich jedoch. Zudem sind größere Löcher zum Dach vorhanden. Diese
stammen gemäß Eigentümerangeben von einem Feuchtigkeitsschaden. Die Elektroleitungen verlaufen
auf den Wänden.
Im Lagerraum „Lager 3“ ist noch der ursprüngliche Schweinestall erkennbar. Der Zugang erfolgt über
eine FH-Türe, zudem besteht an der Giebelseite noch ein zweiflügliges Holztor. Es ist noch eine
Zugangstüre zum „Lager 4“ vorhanden. Die Wände sind verputzt und gestrichen. Das Pultdach in
Holzkonstruktion ist mit Asphaltplatten und darüber liegenden Trapezblechen eingedeckt. Die
Asphaltplatten weisen teils größere Löcher auf. Es sind größere Feuchtigkeitsschäden sichtbar. Die
Lagerfläche wird derzeit eingeschränkt, da noch ein massiver Schweinefressstand aus Beton durch den
Raum verläuft. In einer Leichtbauweise wurde noch ein WC mit Waschtisch abgetrennt.
Die Außenfassade des Gebäudes befindet sich in einem dem Alter entsprechenden Zustand. Der Putz
bzw. Anstrich weist tlw. Risse und Verfärbungen auf und ist zudem stellenweise beizuarbeiten. Es
wurden Feuchtigkeitsschäden festgestellt. Die Dacheindeckung ist undicht und sanierungsbedürftig. Es
fehlen einige Fallrohre der Dachentwässerung.
2.2.3
Raumaufteilung und Nutzfläche des Gebäudes nach Bauakte:
Erdgeschoss
Eingang
Anschlussraum
Raum 2
Büro
Raum 1
Aufenthaltsraum
Lager 5
Lager 4
Lager 3
WC
Summe
Fläche
11,7 m²
3,3 m²
4,1 m²
12,5 m²
12,7 m²
49,3 m²
49,7 m²
75,6 m²
96,7 m²
2,8 m²
318,4 m²
Höhe
2,46 m
2,46 m
2,50 m
2,39 m
2,51 m
2,50 m
n. m.
2,57 m
2,60-3,02 m
2,60 m
Bezüglich der Raumaufteilung wird auf die als Anlage beigefügten Skizzen verwiesen.
Geschäftsbuchnr.
2014/678
Dipl.-Ing. Frank Diefenbach
Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur
2.3
Scheune
2.3.1
Art, Bauweise und Baujahr des Gebäudes
Blatt
-12-
Bei dem Gebäude handelt es sich um eine in Mischbauweise errichtete Scheune. Das sichtbare
Holzständerwerk wurde mit Bimssteinen ausgefacht. Das Satteldach ist mit Eternitplatten eingedeckt.
Das Baujahr ist unbekannt. Es liegt keine Baugenehmigung vor, jedoch wird die Scheune derzeit durch
das Bauamt der Stadt Euskirchen geduldet.
Unter Berücksichtigung der Richtlinie zur Ermittlung des Schwertes (Sachwertrichtlinie - SW-RL) ergibt
sich eine Restnutzungsdauer von ca. 4 Jahren.
2.3.2
Baubeschreibung des Gebäudes
Die Baubeschreibung erfolgt mit einer für die Wertermittlung ausreichenden Vollständigkeit und
Genauigkeit.
Baujahr:
Restnutzungsdauer:
unbekannt
ca. 4 Jahre (unter Berücksichtigung der Sachwertrichtlinie (SW-RL))
Die Berechnung des umbauten Raums sowie der Grund-, Geschäfts- und Wohnflächen erfolgt in
Anlehnung an die DIN 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ vom Februar
2005 sowie an die „Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche, über die Aufstellung von
Betriebskosten und zur Änderung anderer Verordnungen“ vom November 2003. Da die Berechnungen
durch wertbezogene Modifizierungen teilweise von den entsprechenden Vorschriften (DIN 277, WoFlV)
abweichen, sind diese nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar.
Nutzfläche des Gebäudes (nach örtlichem Aufmaß):
Bruttogrundfläche des Gebäudes (nach Vermessungsunterlagen1):
1
rd.
rd.
78 m² FH: 6,07 m
86 m²
Aufmaß durch die Bezirksregierung Köln im Rahmen des Flurbereinigungsverfahrens „Billig“
Rohbau
Fundamente:
Mauerwerk:
Decken:
Dach:
Treppen:
Fassade:
Isolierung:
Ausbau
Installation:
Fußboden:
Wandbehandlung:
Fenster:
Türen:
Anschlüsse:
Entwässerung:
nicht feststellbar, vermutlich Beton entlang der Außenwände
Mischbauweise
nicht vorhanden
Satteldach in Holzkonstruktion mit Eternitplatten gedeckt
nicht vorhanden
Putz mit Anstrich, tlw. unbehandeltes Mauerwerk, Holzverkleidung im Giebel
keine besonderen Feststellungen getroffen
Abfluß: nicht feststellbar
Wasser: nicht vorhanden
Elektro: „Auf Putz“
unbefestigt
unbehandeltes Mauerwerk
nicht vorhanden
zweiflügliges Metalltor
Strom
nicht feststellbar
Zustand
Das Gebäude befindet sich in einem dem Alter und der wirtschaftlichen Nutzung entsprechenden
Zustand mit einem gegebenen hohen Sanierungsrückstau.
Die Scheune wurde in Mischbauweise errichtet. Die Giebelbereiche sind mit Holzbrettern geschlossen.
Hier ist kein Mauerwerk vorhanden. Der Zugang erfolgt über ein zweiflügliges Metalltor, welches stark
beschädigt ist und rostet. Der Boden in der Scheune ist unbefestigt (Lehmboden).
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Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur
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Blatt
-13-
Die Außenfassade der Scheune befindet sich in einem mäßig gepflegten Zustand. Der Anstrich ist zu
erneuern, tlw. fehlt auch noch der Wandputz. Es sind Feuchtigkeitsschäden sichtbar. In der
Dacheindeckung ist eine Eternitplatte gebrochen. Das Dach ist undicht. Es fehlen zudem die Fallrohre
der Dachentwässerung.
Es liegt keine Baugenehmigung vor, jedoch wird die Scheune derzeit durch das Bauamt der Stadt
Euskirchen geduldet.
2.4
Leichtbauschuppen
2.4.1
Art, Bauweise und Baujahr des Gebäudes
Bei dem Gebäude handelt es sich um einen in einer Holzkonstruktion errichteten Schuppen. Dieser
wurde an das ehem. Stallgebäude [2.1] angebaut. Die Außenwände sind mit Holz verkleidet. Im oberen
Wandbereich sind PVC-Lichtplatten vorhanden. Das Satteldach in Holzkonstruktion wurde ebenfalls mit
PVC-Lichtplatten eingedeckt. Das Gebäude ist als Werkstatt ausgebaut und verfügt über eine
Hebebühne. Es liegt keine Baugenehmigung vor. Gemäß der Auskunft aus der Bauakte muss dieser
Leichtbauschuppen auf Verlangen der Bauaufsichtsbehörde zurückgebaut werden.
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3
Blatt
-14-
Außenanlagen
Außenanlagen
Zeitwert (inkl. BNK)
Innenhof, Beton
Zaun, zweiflügliges Metalltor
Pflanzkübel
Zweiflügliges Metalltor im Innenhof
Holzsichtschutzelemente
Holztor
Mauer
Pauschal
5.100,- €
4
Ermittlung des Verkehrswertes
4.1
Bodenwert
Der Bodenwert ist jeweils getrennt vom Wert der baulichen und sonstigen Anlagen bzw. vom
Ertragswert der baulichen Anlagen i.d.R. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im
Vergleichswertverfahren (vgl. §16 ImmoWertV) so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das
Grundstück unbebaut wäre.
Liegen jedoch geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese zur Bodenwertermittlung herangezogen
werden (vgl. § 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des
Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst
werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen.
Wie bereits unter Punkt 1.3 dieses Gutachten erläutert, handelt es sich bei dem zu bewertenden
Grundstück um eine Fläche für die Land- oder Forstwirtschaft.
Dem Wertermittler liegen z. Z. keine Vergleichskaufpreise für die Flächen des vorgenannten
Entwicklungszustandes aus der näheren Umgebung vor.
Das Flurstück 172 wird baulich genutzt, bzw. die bauliche Nutzung als Schweinemastbetrieb durfte
über die Restnutzungsdauer ausgeübt werden (Bestandsschutz). Da eine bauliche Nutzung gemäß dem
Planungsrecht im Außenbereich nur für privilegierte Bauvorhaben zulässig ist und im aktuellen Fall kein
Schweinemastbetrieb mehr vorzufinden ist, wird für die weitere Bodenwertermittlung der Richtwert für
landwirtschaftliche Flächen angesetzt.
Der Bodenrichtwert für den Entwicklungszustand „Fläche der Land- und
Forstwirtschaft“ beträgt in der Gemarkung Euenheim 2,80 €/m² zum Stichtag 01.01.2015, der
auch auf den Wertermittlungsstichtag 02.06.2015 zutrifft.
Dieser Wert bezieht sich auf eine durchschnittliche Bodengüte (Ackerzahl) von 58.
Aus dem Verhältnis des Bodenrichtwertes zur Bodengüte lassen sich für die auf dem
Bewertungsgrundstück vorhandenen Bodengüten die folgenden angemessenen Bodenwerte ermitteln:
mittl. Ackerzahl
58
48
61
80
Bodenwert in €/m²
2,80
2,32
2,94
3,86
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4.1.1
Blatt
-15-
Bodenwert Flurstück 172
Ackerzahl
48
61
80
Summe
Fläche
1.233 m²
1.573 m²
877 m²
3.683 m²
Bodenwert in €/m²
2,32
2,94
3,86
Bodenwert
2.860,56 €
4.624,62 €
3.385,22 €
10.870,40 €
Die gemäß der Nutzungsartenaufteilung im Katasternachweis als Gebäude- und Freifläche Land- und
Forstwirtschaft dargestellte Restfläche von rd. 2.216 m² wird aufgrund der baulichen Nutzung als
besondere Fläche der Land- und Forstwirtschaft eingestuft. Gemäß dem Grundstücksmarktbericht 2015
des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Euskirchen wird für besondere Flächen der
Land- und Forstwirtschaft im Stadtgebiet Euskirchen ein Durchschnittswert aus den Jahren 2012 - 2014
in Höhe von 6,62 €/m² angegeben. Aus den Verkaufsfällen im Jahre 2014 ergibt sich ein
Durchschnittswert von 6,57 €/m². Nach sachverständigem Ermessen wird im Folgenden ein Wert von
6,62 €/m² zugrunde gelegt.
Fläche
2.216 m²
2.216 m²
Bodenwert in €/m²
6,62
Bodenwert
14.669,92 €
14.669,92 €
Der reine unbelastete Bodenwert ergibt sich somit zu:
10.870,40 € + 14.669,92 € = 25.540,32 €.
4.1.2
Berücksichtigung der Baulast
Wie unter 1.7.2 beschrieben, ist das Grundstück mit einer Abstandflächenbaulast belastet. Die Baulast
ist mit einer Minderung des Bodenwertes der belasteten Fläche zu berücksichtigen.
Die von der Baulast belastete Fläche beträgt gemäß der Karte zur Baulastenauskunft etwa 12 m². Nach
den Erfahrungen des Sachverständigen ist aufgrund der unwesentlichen Einschränkung der
Nutzungsmöglichkeit ein Abschlag von ca. 10 % des Bodenwertes sachgerecht (vgl. auch Kröll Hausmann, Rechte und Belastungen bei der Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Kapitel 11, Nr.
11.3.2 Wirtschaftliche Nachteile). Gemäß der Darstellung in der Karte liegt die belastete Fläche tlw. im
Bodenwertbereich der besonderen landwirtschaftlichen Fläche sowie tlw. im Bodenwertbereich der
landwirtschaftlichen Fläche mit der Ackerzahl 48. Somit ergibt sich die Belastung durch die Baulast zu:
2,32 €/m² x 10 % x 4 m² = 0,93 €
6,62 €/m² x 10 % x 8 m² = 5,30 €
4.1.3
Belasteter Bodenwert
25.540,32 € - 0,93 € - 5,30 € = 25.534,09 €, also rd. 25.535,00 €.
Dipl.-Ing. Frank Diefenbach
Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur
4.2
Geschäftsbuchnr.
2014/678
Blatt
-16-
Sachwert
Der Sachwert eines Grundstücks umfasst den Wert der baulichen Anlagen wie Gebäude, Außenanlagen
und besondere Betriebseinrichtungen, den Wert der sonstigen Anlagen und den Bodenwert. Dabei wird
der Wert der Gebäude nach Herstellungswerten auf der Grundlage der Normalherstellungskosten je
Raum- oder Flächeneinheit, den Kosten für besonders zu veranschlagende Bauteile, den
Hausanschlusskosten und den Baunebenkosten unter Berücksichtigung der Wertminderung wegen
Alters, wegen Baumängel und Bauschäden sowie sonstiger zu berücksichtigender Umstände ermittelt.
Sachwertberechnung:
Gebäudebezeichnung
Ehem.
Schweinemaststall
[2.1]
Ehem.
Schweinemaststall
[2.2]
Scheune [2.3]
Berechnungsbasis
290,00 m²
357,00 m²
86,00 m²
110,6
110,6
110,6
• NHK im Basisjahr (2010)
455,00 €/m² BGF
455,00 €/m² BGF
228,00 €/m² BGF
• NHK am Wertermittlungsstichtag
503,23 €/m² BGF
503,23 €/m² BGF
252,17 €/m² BGF
145.936,70 €
179.653,11 €
21.686,62 €
145.936,70 €
179.653,11 €
21.686,62 €
linear
linear
linear
• Restnutzungsdauer (RND)
24 Jahre
4 Jahre
26 Jahre
5 Jahre
24 Jahre
4 Jahre
• prozentual
83,33 %
80,77 %
83,33 %
121.609,05 €
145.105,82 €
18.071,46 €
24.327,65 €
34.547,29 €
3.615,16 €
24.327,65 €
34.547,29 €
3.615,16 €
• Brutto-Grundfläche (BGF)
Baupreisindex (BPI) 2.6.2015 (2010 = 100)
Normalherstellungskosten
Herstellungskosten
• Normgebäude
• Zu-/Abschläge
• besondere Bauteile
• besondere Einrichtungen
Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK)
Alterswertminderung
• Modell
• Gesamtnutzungsdauer (GND)
• Betrag
Zeitwert (inkl. BNK)
• Gebäude (bzw. Normgebäude)
• besondere Bauteile
• besondere Einrichtungen
Gebäudewert (inkl. BNK)
Gebäudesachwerte insgesamt
Sachwert der Außenanlagen
Sachwert der Gebäude und Außenanlagen
Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung)
vorläufiger Sachwert
Sachwertfaktor (Marktanpassung, nach sachverständigem Ermessen)
+
=
+
=
×
marktangepasster vorläufiger Sachwert
=
Geschätzter Modernisierungs- und Sanierungsrückstau; Rückbaukosten für −
Leichtbauschuppen
(marktangepasster) Sachwert
=
rd.
62.490,10 €
5.100,00 €
67.590,10 €
25.535,00 €
93.125,10 €
0,75
69.843,83 €
30.000,00 €
39.843,83 €
39.900,00 €
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4.3
Blatt
-17-
Ertragswert
Der Ertragswert eines Grundstücks ist der um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes verminderte,
über die Restnutzungsdauer kapitalisierte Reinertrag der baulichen Anlagen, dem der Bodenwert zu
addiert wird.
Die derzeit zu erwartenden Mieten welche bei der Bewertung der Teilgrundstücke in Ansatz gebracht
worden sind, entsprechen den Erfahrungen des Gutachters bzw. wurden aus den Mietspiegeln
entnommen.
Ertragswertberechnung:
Gebäudebezeichnung
Mieteinheit
lfd.
Nr.
Ehem. Schweinemaststall
[2.1]
Ehem. Schweinemaststall
[2.2]
Scheune [2.3]
Nutzung/Lage
Werkstatt
Lager 1
Lager 2
Lager 5
Lager 4
Lager 3
Aufenthaltsraum
Raum 1
Büro
Raum 2
Anschluss
Eingang
Scheune
Summe
Fläche
Anzahl
marktüblich erzielbare Nettokaltmiete
(m²)
(Stck.)
(€/m²) bzw.
(€/Stck.)
2,00
2,00
2,00
2,50
2,00
1,00
3,00
3,00
3,00
1,00
62,00
68,00
130,00
50,00
76,00
99,50
49,00
13,00
12,50
4,00
3,00
12,00
78,00
657,00
jährlich
(€)
1.488,00
1.632,00
3.120,00
1.500,00
1.824,00
1.194,00
1.764,00
468,00
450,00
0,00
0,00
0,00
936,00
1.198,00
14.376,00
-
Rohertrag (Summe der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten)
Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters)
(13,00 % der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmiete)
jährlicher Reinertrag
Reinertragsanteil des Bodens
5,55 % von 25.535,00 € (Liegenschaftszinssatz × Bodenwert)
Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen
Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV)
bei p = 5,55 % Liegenschaftszinssatz
und n = 4 Jahren Restnutzungsdauer
Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen
Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung)
vorläufiger Ertragswert
Geschätzter Modernisierungs- und Sanierungsrückstau; Rückbaukosten für
Leichtbauschuppen
Ertragswert
monatlich
(€)
124,00
136,00
260,00
125,00
152,00
99,50
147,00
39,00
37,50
0,00
0,00
0,00
78,00
14.376,00 €
−
=
−
=
×
=
+
=
1.868,88 €
12.507,12 €
1.417,19 €
11.089,93 €
3,501
38.825,84 €
25.535,00 €
−
64.360,84 €
30.000,00 €
=
rd.
34.360,84 €
34.400,00 €
Dipl.-Ing. Frank Diefenbach
Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur
5.
Geschäftsbuchnr.
2014/678
Blatt
-18-
Verkehrswert
Der Verkehrswert wird nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) durch den Preis bestimmt, der am
Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und
den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des
sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche
Verhältnisse zu erzielen wäre.
Für die vorbezeichneten Grundstücke sind nach § 8 der Verordnung über die Grundsätze für die
Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV)
unter Beachtung der Richtlinien für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken (WertR 2006)
vom 01.03.2006 sowie der Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie - SW-RL) vom
5. September 2012 zur Ermittlung des Verkehrswertes das Vergleichswertverfahren, das
Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen, wobei der
Verkehrswert aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf
dem Grundstücksmarkt zu bemessen ist.
Verkehrswert zum Wertermittlungsstichtag
Nach der Erfahrung des Wertermittlers werden Grundstücke in der vorliegenden Art etwa in Höhe des
Sachwertes gehandelt. Hiernach und bei unterstützender Heranziehung des Ertragswertes ermittelt der
Wertermittler den mit einer Baulast belasteten Verkehrswert für das mit ehem. Schweinemastställen
und Lagerhallen bebaute Grundstück Gemarkung Euenheim, Flur 6, Flurstück 172, „Hinterm Bruch“ in
53881 Euskirchen - Euenheim zum Wertermittlungsstichtag 02. Juni 2015 mit:
39.900,00 €
Dieses Gutachten wird aufgrund des am Wertermittlungsstichtag geltenden Rechtszustands
(Grundbuch) erstellt. Sofern der Flurbereinigungsplan zur Rechtskraft gelangt, ist dieses Gutachten zu
überarbeiten.
Auskunft zum Verfahrensstand erteilt die Bezirksregierung Köln, Dezernat 33 Ländliche Entwicklung und Bodenordnung.
Versicherung
Vorstehendes Gutachten habe ich nach Prüfung des Objektes nach bestem Wissen und Gewissen
angefertigt.
Bei der Erstellung des Gutachtens wurden die Grundsätze des Persönlichkeits- und Urheberrechts
beachtet.
Für das Gutachten beanspruche ich den ges. Urheberrechtsschutz. Zitieren, vervielfältigen, weitergeben
oder eine Verwertung durch Dritte ist nur mit meiner schriftlichen Zustimmung gestattet. Das
Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den angegebenen Zweck bestimmt.
Dipl.-Ing. Frank Diefenbach
Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur
Sachverständiger für die Bewertung
bebauter und unbebauter Grundstücke
Ahrstraße 54
53945 Blankenheim
Telefon: 0 24 49 / 95 25-0
Telefax: 0 24 49 / 95 25-20
eMail: [email protected]
Internet: www.diefenbach-geo.de
Blankenheim, den 08.07.2015
_______________________
Dipl.-Ing. Frank Diefenbach
Dipl.-Ing. Frank Diefenbach
Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur
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Blatt
-19-
Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software
Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung
BauGB:
Baugesetzbuch i.d.F. der Bekanntmachung vom 23.September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch
Artikel 1 des Gesetzes vom 15. Juli 2014 (BGBl. I S. 954)
BauNVO:
Baunutzungsverordnung – Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke vom 23. Januar 1990 (BGBl. I
S. 132), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548)
ImmoWertV:
Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte
- Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639)
von
Grundstücken
WertR:
Wertermittlungsrichtlinien – Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken in
der Fassung vom 1. März 2006 (BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006) einschließlich der Benachrichtigung vom 1. Juli
2006 (BAnz Nr. 121 S. 4798)
SW-RL:
Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie – SW-RL) in der Fassung vom 5. September 2012
(BAnz AT 18.10.2012)
VW-RL:
Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie – VW-RL) in der
Fassung vom 20. März 2014 (BAnz AT 11.04.2014)
BGB:
Bürgerliches Gesetzbuch vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes
vom 22. Juli 2014 (BGBl. I S. 1218)
EnEV:
Energieeinsparverordnung – Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende
Anlagentechnik bei Gebäuden i.d.F. der Bekanntmachung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), zuletzt geändert
durch Artikel 1 des Gesetzes vom 18. November 2013 (BGBl. I S. 3951)
WoFlV:
Wohnflächenverordnung – Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003
(BGBl. I S. 2346)
BetrKV:
Betriebskostenverordnung – Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten vom 25. November 2003
(BGBl. I S. 2346), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 3. Mai 2012 (BGBl. I S. 958)
WMR:
Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie – Richtlinie zur wohnwertabhängigen Wohnflächenberechnung und
Mietwertermittlung vom 18. Juli 2007 ([1], Kapitel 2.12.4)
DIN 283:
DIN 283 Blatt 2 “Wohnungen; Berechnung der Wohnflächen und Nutzflächen” (Ausgabe Februar 1962; obwohl
im Oktober 1983 zurückgezogen findet die Vorschrift in der Praxis weiter Anwendung)
Verwendete Wertermittlungsliteratur
[1]
[2]
[3]
[4]
[5]
Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung – Marktdaten und Praxishilfen, Loseblattsammlung,
Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2014
Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung – Lehrbuch und Kommentar, Loseblattsammlung, Sprengnetter
Immobilienbewertung, Sinzig 2014
Sprengnetter (Hrsg.): Sprengnetter-Bibliothek, EDV-gestützte Entscheidungs-, Gesetzes-, Literatur- und
Adresssammlung zur Grundstücks- und Mietwertermittlung sowie Bodenordnung, Version 25.0,
Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2014
Sprengnetter / Kierig: ImmoWertV. Das neue Wertermittlungsrecht – Kommentar zur
Immobilienwertermittlungsverordnung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2010
Sprengnetter (Hrsg.): Sachwertrichtlinie und NHK 2010 – Kommentar zu der neuen Wertermittlungsrichtlinie
zum Sachwertverfahren, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2014
Verwendete fachspezifische Software
Das Gutachten wurde unter Verwendung des von der Sprengnetter GmbH, Sinzig entwickelten
Softwareprogramms „Sprengnetter - ProSa, Version 31.0“ (September 2014) erstellt.
Dipl.-Ing. Frank Diefenbach
Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur
Geschäftsbuchnr.
2014/678
Anlagen
Blatt
-20-

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