アクティビア・プロパティーズ投資法人第1期（2012年5月期）決算説明

アクティビア・プロパティーズ投資法人（証券コード：3279/API)
http://www.activia-reit.co.jp/
アクティビア・プロパティーズ投資法人
第1期（2012年5月期）決算説明資料
平成24年8月
http://www.tlc-activia.co.jp/
Contents
第1期決算ハイライト
第2期・第3期業績予想
Appendix
1. トピックス
2. 本投資法人の基本方針
2－1 都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資
2－2 包括的なサポート体制を通じた東急不動産グループの
バリューチェーンの活用
2－3 投資主価値を最大化するためのガバナンス体制
3. 財務方針
4. その他参考資料
第1期決算ハイライト
第1期決算ハイライト
3
第1期（2012年5月期）の実績
損益計算書
(単位：千円)
貸借対照表
(単位：千円)
資産の部
営業収益
―
流動資産
132,447
現金及び預金
営業費用
7,217
127,194
前払費用
1,050
836
立替金
4,200
一般事務委託手数料
1,670
その他
2
役員報酬
1,620
その他営業費用 ①
3,090
資産保管手数料
営業損失（△）
営業外収益
△7,217
36
受取利息
24
有価証券利息
12
営業外費用
創業費
固定資産
9,917
差入保証有価証券 ③
資産合計
経常損失（△）
税引前当期純損失（△）
法人税、住民税及び事業税
当期純損失（△）
53,642
△60,823
△60,823
流動負債
3,382
未払費用
2,547
未払法人税等
188
預り金
645
① 主に控除対象外消費税等2,818千円が含まれています
② 主に設立企画人報酬50,000千円、弁護士費用3,579千円が含
まれています
負債合計
3,382
純資産の部
投資主資本
出資総額
138,982
④
200,000
剰余金
193
△61,017
142,365
負債の部
53,642
②
9,917
純資産合計
負債純資産合計
③ 宅建業の営業保証金として国債を供託しています
④ スポンサーである東急不動産株式会社による出資総額
△61,017
138,982
142,365
第2期・第3期業績予想
第2期・第3期業績予想
第2期（2012年11月期）、第3期（2013年5月期）の業績予想
第2期、第3期の業績予想
5
第2期、第3期の業績予想の主な前提
第3期予想(H24.7.6)
第2期予想（H24.7.6）
営業収益
増減
第2期及び第3期
営業収益
（百万円）
5,167
5,600
433
営業利益
(百万円)
3,430
3,701
271
経常利益
(百万円)
2,759
3,277
518
第2期及び第3期
当期純利益
(百万円)
2,758
3,276
518
期末発行済
投資口数
 一般的に、取得する資産の固定資産税及び都市計画税については前所有
者と期間按分による計算を行い、取得時に精算しますが、当該精算金相当
額は取得原価に算入されるため取得期は費用計上されません
205,262
205,262
―
1口当たり分配金（円）
13,140
15,960
2,820
(注) 本投資法人は、本日現在、総額77,000百万円の借入金残高がありますが、平成25年5月期（第3期）末まで借入残高に変
動が無いことを前提としています。
第2期－第3期の主な変動要因
297円
 本日現在保有する18物件につき、運用資産の異動（新規物件の取得、既
存物件の売却等）がないことを前提としています
営業費用
 現保有資産について取得価額に算入する固定資産税、都市計画税及び償
却資産税の総額は487百万円と想定しております。現保有資産については、
平成25年度の固定資産税、都市計画税及び償却資産税が、平成25年11
月期（第4期）から費用計上されることとなります
 第2期（2012年11月期）、第3期（2013年5月期）の減価償却費については、
付随費用等を含めて定額法により算出しており、それぞれ489百万円、492
百万円を想定しております
15,960円
営業外費用
1,503円
13,140円
1,643円
△324円
△300円
資産運用報
酬等の増加
支払利息の
増加
第2期予想
(注) 単位未満の数値は四捨五入して記載しています。
第1期繰越欠
損金解消に
よる増加
上場、募集関
連費用等の
減少など
第2期及び第3期
 第2期（平成24年11月期）の一時的な費用として本投資口上場・募集
関連費用291百万円を見込んでいます
通期稼働に
よる賃貸事業
損益の増加
 第2期（平成24年11月期）、第3期（平成25年5月期）の支払利息その
他借入関連費用については、それぞれ377百万円、422百万円を見込
んでいます
第3期予想
第2期・第3期業績予想
6
7月6日付業績予想修正の内容
第2期、第3期の業績予想の修正内容
第2期予想修正後(H24.7.6)
第2期、第3期の主な修正要因
営業利益
第3期予想修正後（H24.7.6）
第2期：△8百万円（△0.3%）
修正前
（H24.6.13）
営業収益
（百万円）
5,167
営業利益
(百万円)
3,430
経常利益
(百万円)
2,759
5,167
3,439
2,703
修正前
（H24.6.13）
増減
―
△8
55
5,600
3,701
3,277
5,600
3,710
3,276
第3期：△8百万円（△0.2%）
増減
 資産運用報酬の増加による減少
―
経常利益
第2期：55百万円（2.1%）
第3期：0百万円（―%）
 支払利息、投資口公開関連費用、
融資関連費用の減少
 支払利息の減少
△8
0
期末発行済投資口数
第2期及び第3期：△9,538口
当期純利益
(百万円)
2,758
2,702
55
3,276
3,275
0
期末発行済
投資口数
205,262
214,800
△9,538
205,262
214,800
△9,538
 第三者割当による新投資口発行口数の修正による期末発行済投資口数
の減少
1口当たり分配金
第2期：844円（6.9%）
1口当たり
分配金（円）
13,140
12,296
844
15,960
15,250
710
第3期：710円（4.7%）
 業績予想の修正及び期末発行投資口数の減少による1口当たり分配金の
増加
Appendix
8
アクティビアの理念について
Activate
“活気を与える”
＋
ia
“場所”
＝
本投資法人の名称に付せられた“Activia（アクティビア）”とは、
「活気を与える」を意味する“Activate”と
「場所」を意味する接尾語“ia”からなる造語です。
本投資法人は、その名称の由来に相応しい不動産への投資・運用を通じて、
広く社会に活気を与えられる存在となることを目指します。
9
資産運用会社の主要メンバー紹介
 大型商業施設の開発・テナント誘致やオフィスビルのリーシング活動、財務運営において、高い実績を誇るメンバーが資産
運用会社を牽引します
 1978年に東急不動産株式会社へ入社
 財務部を経て、2005年より都市事業本部にてビ
ル運営事業部統括部長に就任。2008年以降は
執行役員としてビル運営事業を統括
代表取締役
坂根春樹
（Haruki Sakane）
取締役（非常勤）
池内敬
（Takashi Ikeuchi）
常務取締役
細井成明
（Nariaki Hosoi）
 1987年4月に東急不動産株式会社へ入社
 ビル事業本部を経て、2000年より都市事業本部
にて建設企画に従事。2010年以降、商業施設開
発に携わる
 2011 年 4 月、 TLC タウンシップ株式会社（現
東急不動産アクティビア投信株式会社）の代表取
締役に就任
 2011 年 4 月、 TLC タウンシップ株式会社（現
東急不動産アクティビア投信株式会社）の常務取
締役兼資産運用部長に就任
 主要オフィスビルにおけるリーシングの実績を有
する
 コレド日本橋や東急プラザ表参道原宿等の大型
商業施設の開発に携わり、テナントの誘致におい
ても高い実績を誇る
 1989年4月に東急不動産株式会社へ入社
 財務部、経営企画部を経て、2006年より資産活
用事業本部（現投資マネジメント事業本部）にて
資産運用業務に従事
 2011年以降、東急不動産株式会社の本投資法
人の主管部署である投資マネジメント事業本部
投資運用事業推進部にて、統括部長として本投
資法人の組成、上場準備に携わる
 2011 年 4 月、 TLC タウンシップ株式会社（現
東急不動産アクティビア投信株式会社）の取締役
に就任
ファンドマネジメント
部長
峯川聡
（Satoshi Minekawa）
 1993年4月に東急不動産株式会社へ入社
 2003年より、財務部にて資金調達業務、IR業務
に従事
 2011 年 4 月、 TLC タウンシップ株式会社（現
東急不動産アクティビア投信株式会社）のファンド
マネジメント部長に就任
 東急不動産株式会社の公募増資、社債発行等の
資金調達業務、IR業務において豊富な実績を有
する
1. トピックス
11
トピックス
都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資
包括的なサポート体制を通じた東急不動産グループのバリューチェーンの活用
投資主価値を最大化するためのガバナンス体制
磐石なバンクフォーメーションに裏打ちされた健全な財務戦略
2. 本投資法人の基本方針
2-1 都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資
2-1.都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資
14
ポートフォリオ構築方針
 本投資法人は、中長期にわたり競争力を有するポートフォリオを構築するため、周辺環境を含めた立地の選定を重視した上、
用途、規模、クオリティ、仕様及びテナント等の個別要素を総合的に勘案し、都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資
を行います
UR
URBAN RETAIL
都市型商業施設
TO
TOKYO OFFICE
東京オフィス
O
OTHER
その他投資対象資産
都市型商業施設
東京都及び三大都市圏の政令指定都市並びに
国内の主要都市のターミナル駅に隣接するエリ
ア又は繁華性が高いエリアに所在し、高い視認
性を有する商業施設
東京オフィス
投資比率（取得価格ベース）
70%
以上
東京23区に立地するオフィスビルのうち、オフィ
ス集積があるエリアの駅至近に位置するオフィ
スビル
その他投資対象資産
都市型商業施設及び東京オフィス以外に、東京
都、三大都市圏の政令指定都市及び国内の主
要都市並びにその周辺地域に所在するその他
投資対象資産についても、個別物件の特性及び
競争力等を見極めた上で厳選投資を行います
30%
以下
（注）不動産関連資産の取得又は売却の結果、短期的に上記の比率と異
なる比率となる可能性があります。
2-1.都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資
15
ポートフォリオサマリー
ポートフォリオサマリー
ポートフォリオ全体（注1）
 ポートフォリオでは相応の規模を確保（1,704億円（取得価格ベース））
都市型商業施設及び
東京オフィス
80%
 重点投資対象である都市型商業施設と東京オフィスにおいて約80%を確保
その他
投資対象資産
三大
20%
2 0 年～
都市圏
16%
都市型
カテゴリー別
東京
商業施設
オフィス
55%
24%
26%
1 0 年～ 20年
エリア別
その他 23区
都心 5区
72%
12%
築年数
～ 5年
59%
5 年～ 10年
東京オフィス
その他投資
対象資産
取得価格（億円）
942
415
346
1,704
鑑定評価額（億円）
974
421
358
1,753
5
7
6
18
4.8%
5.1%
5.9%
5.1%
100%
（99.8%）
89%
（93.7%）
100%
（100.0%）
98%
（98.7%）
物件数
13%
2%
都市型
商業施設
取得利回り (注3)
平均築年数
10.6年（注2）
（注2）
10.6年
稼働率(注4)
都市型商業施設（注1）
東京オフィス（注1）
事務所
飲食
三大都市圏
5%
サービス
その他
駐車場
11%
都心 5区
91%
1分以内
100%
10 分以内
10%
7%
駅距離
5分超
23区
ホテル
エリア別
建設業金融・保険業
1%
1%
運輸・通信業
10%
4%
6%
9%
合計
業種分散
小売
10%
エリア別
駅距離
66%
都心 5区
90%
サービス業
卸売・小売業、
40%
飲食店
業種分散
23%
1 分超 5分以内
製造業
90%
24%
（注1）各チャートは、取得価格に基づいて算出しています。なお、業種分散は、「東急プラザ表参道原宿」については平成24年4月18日時点の年間賃料に基づき算出し、その他の物件については平成24年2月29日時点
の年間賃料に基づいて算出しています。
（注2）平成24年4月30日を基準日として、取得価格に基づく加重平均にて算出しています。なお、「COCOEあまがさき（底地）」は、底地のため平均築年数の算出から除外しています。
（注3）取得利回り＝NOI÷取得価格。NOIとは、鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収益をいい、減価償却費を控除する前の収益です。
（注4）平成24年2月29日時点。「東急プラザ表参道原宿」については平成24年4月18日時点における賃貸借契約に基づく数値を使用しています。また、「東急プラザ表参道」、「東急プラザ赤坂」については建物全体の数
値を使用しています。なお、括弧内については平成24年6月30日時点であり、「東急プラザ表参道原宿」、「東急プラザ赤坂」については各物件の準共有持分割合（それぞれ75%及び50%）に相当する数値を使用して
います。
（注5）各チャートの数値は、小数点第1位を四捨五入して記載しています。（取得利回り及び平成24年6月30日時点の稼働率を除く）
2-1.都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資
16
ポートフォリオサマリー～テナントサマリー
賃貸面積上位20エンドテナント
エンドテナント名
物件名称
賃貸借契約残存期間分布
総賃貸面積
（㎡）（注1）
面積比率
（%）（注2）
契約
満了月
三井住友信託銀行株式会社
COCOEあまがさき（底地）
27,465
（注3）
12.8
平成54年1月
コーナン商事株式会社
icotなかもず
26,529
12.4
平成39年7月
株式会社東急ホテルズ
東急プラザ赤坂
22,583
10.5
平成28年3月
パラカ株式会社
京都烏丸パーキングビル
21,224
9.9
ー
株式会社ダイエー
icot金剛
ー
ー
ー
株式会社家具の大正堂
icot溝の口
14,032
6.5
平成30年7月
4.3
ー
株式会社ヤマダ電機
新橋プレイス
9,156
株式会社三菱東京UFJ銀行
金山センタープレイス
icotなかもず
icot多摩センター
5,609
2.6
ー
株式会社リソー教育
A-PLACE池袋
3,410
1.6
ー
ー
A-PLACE恵比寿南
ー
ー
ー
株式会社東京機械製作所
東京機械本社ビル
2,908
1.4
テルウェル東日本株式会社
代々木プレイス
ー
ー
株式会社ナックイメージテクノロジー
青山プラザビル
2,252
1.0
平成25年3月
株式会社大創産業
icot多摩センター
2,178
1.0
平成28年4月
株式会社東急スポーツオアシス
エビスキュープラザ
1,982
0.9
平成35年9月
株式会社リクルート
ルオーゴ汐留
1,353
0.6
ー
株式会社バロックジャパンリミテッド
東急プラザ表参道原宿
1,242
0.6
平成34年3月
株式会社ローソン
金山センタープレイス
1,179
0.5
平成26年9月
株式会社サン・アド
青山プラザビル
1,178
0.5
平成24年7月
株式会社イーグルリテイリング
東急プラザ表参道原宿
1,159
0.5
平成34年3月

ポートフォリオの約50％が賃貸借残存年数5年超（注1）
都市型商業施設
東京オフィス
その他投資対象資産
35%
30%
25%
20%
15%
平成27年3月
ー
10%
5%
0%
2年以内
2年超5年以内 5年超10年以内
（注1）平成24年2月29日時点の賃貸借契約に基づいています。なお、「東急プラザ表参道原宿」については平成24年4月18日時点の賃貸借契約に基づいています。
（注2）面積比率は、ポートフォリオ全体の総賃貸可能面積の合計に対する比率です。小数点第2位を四捨五入して記載しています。
（注3）「COCOEあまがさき（底地）」は底地の面積を記載しています。
10年超
2-1.都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資
17
ポートフォリオサマリー～ポートフォリオMAP
名古屋
都市型商業施設
6
5
1
新大阪
京都
2
3
5
UR 1
UR 2
東急プラザ
表参道原宿
4
UR 3
東急プラザ
赤坂
エビス
キュープラザ
UR 4
UR 5
新橋プレイス
京都烏丸
パーキングビル
東京オフィス
池袋
7
日暮里
高田馬場
上野
中野
秋葉原
新宿
4
1
2
2
TO 2
TO 3
TO 4
TO 5
TO 6
TO 7
恵比寿
東急ビル
A-PLACE
恵比寿南
代々木
プレイス
青山
プラザビル
ルオーゴ汐留
東京機械
本社ビル
A-PLACE
池袋
新橋
5
1
3
その他投資対象資産
東京
渋谷
恵比寿
TO 1
四谷
3
原宿
錦糸町
4
6
目黒
五反田
品川
O 1
O 2
O 3
O 4
O 5
O 6
COCOE
あまがさき
（底地）
icot
なかもず
icot
金剛
icot
溝の口
icot
多摩センター
金山
センタープレイス
2-1.都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資
18
都市型商業施設の優位性
 都市型商業施設の3つの優位性
1
大都市における人口流入と中心市街地での安定的な小売販売額にみられる
集客力の高さ
2
多様化する消費者ニーズに対応する豊富で多種多様なテナントの出店需要
3
施設供給量が相対的に少ないことによる希少性
投資基準
（原則）



東京都
三大都市圏の政令指定都市
（横浜市・川崎市・相模原市・さいたま市・千葉市・
名古屋市・京都市・大阪市・堺市・神戸市）
国内の主要都市（札幌市・仙台市・福岡市等）
に所在し、商業集積と高い繁華性があり、又は駅から徒歩10分以内の立地
2-1.都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資
19
都市型商業施設の優位性～マクロ環境
 大都市における人口流入と中心市街地での安定的な小売販売額にみられる集客力の高さ
 施設供給量が相対的に少ないことによる希少性
大規模小売店舗立地法に基づく都市型及び
小売業における年間商品販売額の
人口総数・世帯数・生産年齢人口の
非都市型の大規模小売店舗の新規供給の推移
増減率（平成14年・平成19年）
増減率（平成17年・平成22年）
人口総数
世帯数
生産年齢人口
10%
8%
中心市街地
（件）
中心市街地以外
都市型の大規模小売店舗
非都市型の大規模小売店舗
800
6%
700
5%
600
6%
4%
増 4%
加
率
500
出
店
届 400
出
件
数 300
増
加
率 3%
2%
2%
0%
200
1%
（出所）総務省統計局公表の「国勢調査」に基づき株式会社都市未来総合研究所にて
作成
（＊1）後記「注記事項」参照
平成23年度
平成22年度
平成21年度
平成20年度
東京23区
平成19年度
東京圏の
政令指定
都市
平成18年度
三大都市圏
の政令指定
都市
平成17年度
政令指定
都市
平成16年度
政令指定三大都市圏東京圏の東京23区
都市
の政令指定政令指定
都市
都市
平成15年度
全国
0
平成14年度
0%
平成13年度
-4%
100
平成12年度
-2%
（出所）経済産業省公表の「商業統計」に基づき株式会社都市未来総合研究所に（出所）経済産業省公表の平成12年度乃至平成23年度に係る「大規模小売店舗
立地法法第５条第１項(新設)届出の概要」に基づき株式会社都市未来総
て作成
合研究所が作成
（＊2）後記「注記事項」参照
（＊3）後記「注記事項」参照
2-1.都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資
20
都市型商業施設/ポートフォリオ一覧
物件名
東急プラザ表参道原宿（注1）
東急プラザ赤坂（注1）
エビスキュープラザ
新橋プレイス
京都烏丸パーキングビル
所在地
東京都渋谷区神宮前
東京都千代田区永田町
東京都渋谷区恵比寿
東京都港区新橋
京都府京都市中京区元法然寺町
最寄駅
東京メトロ千代田線・副都心線
「明治神宮前」駅徒歩1分
東京メトロ銀座線・丸の内線
「赤坂見附」駅徒歩1分
東京メトロ有楽町線・半蔵門線・南北線
「永田町」駅徒歩1分
JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、
東京メトロ日比谷線
「恵比寿」駅徒歩1分
JR東海道線・山手線・京浜東北線・横
須賀線、東京メトロ銀座線・都営地下
鉄浅草線・東京臨海新交通臨海線
（ゆりかもめ）「新橋」駅徒歩1分
阪急京都線「烏丸」駅、
京都市営地下鉄烏丸線「四条」駅
徒歩1分
取得価格 (A)
45,000百万円
11,450百万円
8,430百万円
20,500百万円
8,860百万円
不動産鑑定評価額 (B)
45,200百万円
11,500百万円
8,770百万円
22,500百万円
9,430百万円
対不動産鑑定評価額 (A/B)
99.6%
99.6%
96.1%
91.1%
94.0%
取得利回り
3.9%
6.1%
4.5%
5.4%
6.2%
構造
鉄骨・鉄筋コンクリート・
鉄骨鉄筋コンクリート造
鉄骨鉄筋コンクリート造
鉄骨・鉄筋コンクリート造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造
鉄骨造
階数
地下2階地上7階
地下3階地上14階
地下1階地上6階
地下1階地上10階
地下1階地上9階
延床面積
11,368.11m2
51,491.66m2
4,670.02m2
8,541.70m2
21,495.47m2
総賃貸可能面積
6,539.40m2 （4,904.55m2）
33,297.76m2 （16,620.48m2）
4,024.88m2
9,156.01m2
21,616.04m2
稼働率（注2）
100.0%（100.0%）
99.9%（99.4%）
100.0%（100.0%）
100.0%（100.0%）
100.0%（100.0%）
代表的テナント
株式会社バロックジャパンリミテッド
株式会社東急ホテルズ
株式会社東急スポーツオアシス
株式会社ヤマダ電機
パラカ株式会社
テナント数（注3）
27
102
4
1
2
物件特性
 表参道と明治通りが交差する、日本のファッ
 背後に永田町エリア、霞ヶ関エリアを擁する一  渋谷や代官山とは違った、大人の街としての
 交通利便性が高く日本有数のターミナル駅で
認知度も高い恵比寿エリアに所在
ある「新橋」駅より徒歩1分
ション・カルチャーの中心地である神宮前交差
方、外資系企業や各国大使館等が存する国際
点に位置し、ファッションショップにとってはブラ
色溢れる赤坂エリアに所在し、大人のオフィス  駅正面に面したテラコッタルーバーとガラスを
 飲食店、家電量販店、アパレルその他物販店、
ンディング効果がきわめて高い優れたロケー
ワーカーが多く集う、飲食店やホテル、オフィス
組合せたファサード及びライトアップによる高い
カラオケ店等店舗利用のほか、オフィスビル等
ション
の集積地に立地
視認性
の多様な利用も見られる商業地域
 ライフスタイルまでを含めた旬の“ファッション”  都心部で繁華性に優れており、多様な業種・業  「恵比寿」駅西口周辺の大型商業施設の少な
 銀座エリアを訪れる顧客とオフィスワーカーの
態の商業ポテンシャルが見込めるエリア
起点となる場所に立地
を、緑豊かな環境で楽しめるような「ファッション
いエリアの中において、大型フロア面積を有す
テーマパーク」を目指す
 外堀通りと、国道246号線が交差する赤坂見
る希少性
 オフィスビルとしても利用可能な構造を有して
 優れた立地と視認性の観点から、多くのテナン
附交差点に面し、巨大なファサードを備えてい
おり、多様なテナントをカバーできる代替性・柔
軟性を有する
トがその旗艦店、新業態店舗としての位置付
る、視認性の良好な認知度の高い、赤坂エリ
けで出店
アを代表する施設
 京都を代表する中心市街地である四条烏丸エ
リアに位置
 ファサードが烏丸通に面しており、視認性は高
く、利用者からの認知度の高い24時間営業・
自走式の駐車場
 エリアでは希少な大型駐車場施設
 大丸京都店や髙島屋京都店等の提携駐車場
となっており、近隣店舗の顧客サービスとして
も重要性を有する施設
（注1）「東急プラザ表参道原宿」及び「東急プラザ赤坂」の取得価格・不動産鑑定評価額は、各物件の準共有持分割合（それぞれ75%及び50%）に相当する金額を記載しています。また、総賃貸可能面積は建物全体の数値を記載し、括弧内に各物件の準共有持分割合（それぞれ75%および50%）に相当する数値を記載しています。
（注2）平成24年2月29日時点。「東急プラザ表参道原宿」については平成24年4月18日時点における賃貸借契約に基づく数値を使用しています。また、「東急プラザ表参道」、「東急プラザ赤坂」については建物全体の数値を使用しています。なお、括弧内については平成24年6月30日時点であり、「東急プラザ表参道原宿」、
「東急プラザ赤坂」については各物件の準共有持分（それぞれ75%及び50%）に相当する数値を使用しています。
（注3）平成24年2月29日時点。「東急プラザ表参道原宿」については平成24年4月18日時点における賃貸借契約に基づく数値を使用しています。
2-1.都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資
21
東急プラザ表参道原宿 ①
所在地
東京都渋谷区神宮前四丁目30番3号
取得価格
45,000百万円
敷地面積／延床面積
1,576.50 ㎡／11,368.11 ㎡
構造／階数
鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造
／地下2階地上7階
竣工年月
平成24年3月
所有形態
所有権（準共有持分 75%）
稼働率（注）
100.0%（100.0%）
代表的テナント
株式会社バロックジャパンリミテッド
最寄駅より徒歩1分
（注）平成24年4月18日時点。建物全体の稼働率を記載しています。また、括弧内は平成24年6月30日時点の準共有持分割合（75%）に相当する数値を記載しています。
東急プラザ
表参道原宿
2-1.都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資
22
東急プラザ表参道原宿（2）
本物件の特徴

日本さらにはアジア有数の商業集積地である表参道・原宿エリア
の新たなランドマークとして開発

表参道と明治通りが交差する、日本のファッション・カルチャーの
中心地である神宮前交差点に位置し、ファッションショップにとって
はブランディング効果がきわめて高い優れたロケーション
テナントの概要

テナントからの旗艦店・新業態店舗としての出店ニーズ

施設の顔となる路面旗艦店3店舗を含む全27店舗が出店
トミーヒルフィガージャパンによる旗艦店としての出店
TOMMY HILFIGER
ライフスタイルまでを含めた旬の“ファッション”を、緑豊かな環境で
楽しめるような「ファッションテーマパーク」を目指す

業態
メンズ、レディス、チルドレン、ゴルフ、デニム
優れた立地と視認性の観点から、多くのテナントがその旗艦店、
新業態店舗としての位置付けで出店

バロックジャパンリミテッドが手掛ける新業態店舗
フロアマップ

店舗数：27店舗（ファッションアパレル：15店舗／ファッション雑
貨：6店舗／ライフスタイル雑貨：4店舗／カフェ・飲食店：2店舗）
路面
旗艦店
3店舗
The SHEL’TTER TOKYO
業態
レディスアパレル、ファッション雑貨、コスメ、
スイーツ、ライフスタイル雑貨等
アメリカ発のカジュアルブランドが日本初上陸
AMERICAN EAGLE OUTFITTERS
業態
メンズ、レディスアパレル
東急ハンズ提案のライフスタイルショップの旗艦店
その他
店舗
一例
ハンズビー（東急ハンズ）
業態
ライフスタイル雑貨
2-1.都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資
23
東急プラザ赤坂 ①
所在地
東京都千代田区永田町二丁目14番3号
取得価格
11,450百万円
敷地面積／延床面積
5,103.57 ㎡／51,491.66 ㎡
構造／階数
鉄骨鉄筋コンクリート造／地下3階地上14階
竣工年月
昭和44年9月
所有形態
所有権（準共有持分 50%）
稼働率（注）
99.9%（99.4%）
代表的テナント
株式会社東急ホテルズ
最寄駅より徒歩1分
東急プラザ赤坂
（注）平成24年2月29日時点。建物全体の稼働率を記載しています。また、括弧内は平成24年6月30日時点の準共有持分割合（50%）に相当する数値を記載しています。
2-1.都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資
24
東急プラザ赤坂（2）
本物件の特徴




赤坂見附交差点に面した複合商業ビル
テナントの概要

背後に永田町エリア、霞ヶ関エリアを擁する一方、外資系企業や各
国大使館等が存する国際色溢れる赤坂エリアに所在し、大人のオ
フィスワーカーが多く集う、飲食店やホテル、オフィスの集積地に
立地
都心部で繁華性に優れており、多様な業種・業態の商業ポテンシャ
ルが見込めるエリア
外堀通りと、国道246号線が交差する赤坂見附交差点に面し、巨
大なファサードを備えている、視認性の良好な認知度の高い、赤坂
エリアを代表する施設
総テナント数：102
都内有数の規模を有するホテル
赤坂エクセルホテル東急

客室数480室を備えた都内有数の規模を有するホテル

平成19年に客室をリニューアルしており、高い客室クオリ
ティーを提供
日本初出店の米国飲食店チェーン
HOOTERS
フロアマップ

1983年10月に米国フロリダで誕生したカジュアルレストラン
＆スポーツバー。現在は米国を中心に450店以上を展開

チアリーダーをイメージした健康的なHooters Girlのホスピタ
リティー溢れるおもてなしが人気
エンターテイメントを提供する飲食店
NINJA AKASAKA

忍者の里を様々な仕掛けとともに現代に再現したエンターテイ
メントレストラン。忍者姿のスタッフがおもてなし

海外のマスメディアにも取り上げられ、世界中からゲストが来店
2-1.都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資
25
エビスキュープラザ
本物件の特徴

JR「恵比寿」駅西口改札通路の正面に所在する商業施設

渋谷や代官山とは違った、大人の街としての認知度も高い恵比
寿エリアに所在

駅正面に面したテラコッタルーバーとガラスを組合せたファサード
及びライトアップによる高い視認性

「恵比寿」駅西口周辺の大型商業施設の少ないエリアの中にお
いて、大型フロア面積を有する希少性
主要テナント

1～2階は、アウトドア総合ブランドの「mont‐bell」が入居

3～5階は㈱東急スポーツオアシスが運営するフィットネスクラブの
最上位ブランド店「RAFEEL 恵比寿」が入居

地下1階はレストラン&バーラウンジ「MEDUSA」、6階は新日本様式
のカジュアルレストラン「きちり」が入居
最寄駅より徒歩1分
所在地
東京都渋谷区恵比寿一丁目8番12号
取得価格
8,430百万円
敷地面積／延床面積
956.38 ㎡／4,670.02 ㎡
構造／階数
鉄骨・鉄筋コンクリート造／地下1階地上6階
竣工年月
平成20年8月
所有形態
所有権一部借地権
稼働率（注）
100.0%（100.0%）
代表的テナント
株式会社東急スポーツオアシス
（注）平成24年2月29日時点。また、括弧内は平成24年6月30日時点の数値を記載しています。
エビス
キュープラザ
フロアマップ
2-1.都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資
東京オフィスの優位性
 東京オフィスの3つの優位性
1
高い企業集積による底堅いテナントの入居需要
2
他の国内主要都市と比較し相対的に低い空室率と安定した稼働率
3
賃貸オフィスビルのストックの絶対量と流動性の高さ
投資基準
（原則）

東京23区に所在し、オフィス集積が高く、駅から徒歩10分以内の立地
26
2-1.都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資
27
東京オフィスの優位性～マクロ環境 ①
 高い企業集積による底堅いテナントの入居需要
地域別の就業者数の推移
グローバル500カンパニーの都市別本社数及び集中度
東京都
（千人）
愛知県
大阪府
国
7,500
中心都市
中心都市への集中度
日本
68社
東京
47社
69%
7,000
中国
61社
北京
41社
67%
フランス
35社
パリ
23社
66%
6,500
アメリカ
133社
ニューヨーク
18社
14%
イギリス
30社
ロンドン
17社
57%
ドイツ
34社
ミュンヘン
4社
12%
6,000
就
業
5,500
者
数
5,000
本社数
0
10
20
30
40
50
東京
北京
4,500
パリ
4,000
ニューヨーク
平成23年
平成22年
平成21年
平成20年
平成19年
平成18年
平成17年
平成16年
平成15年
平成14年
平成13年
平成12年
3,500
（出所）総務省統計局公表の「労働力調査（基本集計）都道府県別結果（モデル推計値）」の「四半期平均」「第３表
都道府県別就業者（モデル推計値）」に基づき本資産運用会社にて作成
（＊4）後記「注記事項」参照
ロンドン
ミュンヘン
（出所）米国フォーチュン（Fortune）誌にて平成23年７月公表の「Fortune Global 500 2011」よりシービーアール
イー株式会社が作成
（＊5）後記「注記事項」参照
2-1.都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資
28
東京オフィスの優位性～マクロ環境 ②
 他の国内主要都市と比較し相対的に低い空室率と安定した稼働率
0
（出所）シービーアールイー株式会社が本資産運用会社宛に作成した「東京及び全国主要都市のオフィスマーケット
データ」（平成24年３月16日付調査報告書）より抜粋
（＊6）後記「注記事項」参照
13,050
0.0%
5.0%
4.0%
3.0%
2.0%
1.0%
0.0%
平成23年12月
2,000
6.0%
平成23年9月
2.0%
8.0%
7.0%
平成23年6月
4,000
空室率（右軸）
7.3%
平成18年
4.0%
平成23年12月
6,000
平成23年9月
6.0%
平成23年6月
8,000
平成23年3月
8.0%
平成22年
10,000
平成21年
10.0%
平成20年
12,000
平成19年
12.0%
平成18年
14,000
平成17年
14.0%
平成16年
16,000
平成15年
16.0%
平成14年
18,000
平成13年
18.0%
平成12年
20,000
平成11年
20.0%
平成10年
平均募集賃料（左軸）
（円/坪）
平成23年3月
京都市
仙台市
平成22年
大阪市
札幌市
平成21年
横浜市
名古屋市
福岡市
平成20年
東京23区
神戸市
広島市
東京23区の賃貸オフィスビル空室率と平均募集賃料の推移
平成19年
国内主要都市の賃貸オフィスビル空室率推移
（出所）シービーアールイー株式会社が本資産運用会社宛に作成した「東京及び全国主要都市のオフィスマーケット
データ」（平成24年３月16日付調査報告書）より抜粋
（＊7）後記「注記事項」参照
2-1.都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資
29
東京オフィス/ポートフォリオ一覧
物件名
恵比寿東急ビル
所在地
東京都渋谷区恵比寿
A-PLACE恵比寿南
代々木プレイス
東京都渋谷区恵比寿南東京都渋谷区千駄ヶ谷
ルオーゴ汐留
東京機械本社ビル
A-PLACE池袋
東京都港区北青山
東京都港区東新橋
東京都港区芝
東京都豊島区南池袋
都営地下鉄浅草線・三田線
「三田」駅徒歩2分
JR山手線・京浜東北線
「田町」駅徒歩4分
JR山手線・埼京線・湘南新宿ラ
イン、東京メトロ丸の内線・有
楽町線・副都心線、西武池袋
線、東武東上線「池袋」駅
徒歩6分
青山プラザビル
最寄駅
JR山手線・埼京線・湘南新宿ラ
イン「恵比寿駅」徒歩4分
東京メトロ日比谷線
「恵比寿」駅徒歩6分
JR山手線・埼京線・湘南新宿
ライン、東京メトロ日比谷線
「恵比寿」駅徒歩4分
JR山手線・中央・総武線、
都営大江戸線
「代々木」駅徒歩3分
東京メトロ銀座線
「外苑前」駅徒歩4分
都営地下鉄大江戸線、東京臨
海新交通臨海線（ゆりかもめ）
「汐留」駅徒歩4分
JR東海道線・山手線・京浜東
北線・横須賀線、東京メトロ銀
座線、都営地下鉄浅草線、東
京臨海新交通臨海線（ゆりか
もめ）「新橋」駅徒歩5分
取得価格 (A)
7,400百万円
9,640百万円
4,070百万円
8,790百万円
4,540百万円
3,070百万円
3,990百万円
不動産鑑定評価額 (B)
7,420百万円
9,950百万円
4,180百万円
8,850百万円
4,570百万円
3,090百万円
4,020百万円
対不動産鑑定評価額
(A/B)
99.7%
96.9%
97.4%
99.3%
99.3%
99.4%
99.3%
取得利回り
5.4%
4.9%
5.1%
5.0%
4.7%
6.3%
5.2%
構造
鉄骨鉄筋コンクリート造
鉄骨鉄筋コンクリート造
鉄骨造
鉄筋コンクリート造
鉄骨・鉄筋コンクリート造
鉄骨鉄筋コンクリート造
鉄骨・鉄筋コンクリート造
階数
地下1階地上9階
地下1階地上6階
地下1階地上10階
地下1階地上9階
地下1階地上11階
地下1階地上6階
地下1階地上7階
延床面積
10,297.73m2
12,167.57m2
4,201.59m2
9,958.33m2
8,242.61m2
6,992.31m2
4,709.05m2
総賃貸可能面積
7,342.60m2
7,950.51m2
3,106.17m2
7,335.70m2
4,476.35m2
4,401.02m2
3,409.73m2
87.9%（100.0%）
100.0%（100.0%）
89.7%（76.3%）
64.9%（100.0%）
100.0%（85.2%）
稼働率（注）
物件特性
88.7%（100.0%）
 周辺は恵比寿エリアの中でも特
にオフィスビルの集積がみられ、
認知度を有するエリア
 周辺に所在するオフィスビルと比
較し、基準階面積が約805㎡と
規模の面で優位性を有する
 平成23年に大規模リニューアル
が実施され、相応のグレード感を
維持している
 交通利便性の高い「恵比寿」駅
 「新宿」駅から徒歩圏内であるこ  周辺に所在するオフィスビルと比  「イタリア街」として親しまれる「汐  「三田」駅からは徒歩2分、JR「田
から徒歩圏内に立地
較し規模の面で優位性を有する
町」駅からは徒歩4分の場所に
とに加え、明治通り沿道に位置
留シオサイト」西街区の北側に位
する良好な視認性
 平成20年に耐震補強を含む大
置し、高い交通利便性を有する
所在
 恵比寿エリアは、交通利便性の

1フロア約346㎡の無柱空間を
高さから、ソフトウェア開発等の
規模リニューアル工事を実施済
 免震構造を備えているため、周
 総合電気メーカーの本社がエリ
IT企業やアパレル企業などととも
み
実現しているため効率的な利用
辺のオフィスビルに対し一定の
ア内に存するため、グループ企
が可能
 平面駐車場24台を確保しており、
競争力を有する
に、飲食関連企業、エステ・クリ
業・取引企業の集積があり、近
ニック・各種スクールなどのサー  サイドコアを擁する汎用性の高
商品や建材の搬出が必要となる  「汐留」駅周辺の大規模ビルに入
年は金融関連の企業も本社を置
ビス関連企業の需要も高いこと
い長方形であるため、分割貸しも
アパレル企業などにも相応の訴
居する大企業テナントの関連会
く等企業需要の多様化が見られ
が特徴
対応が可能
求力を有する
社や取引先の需要も見込める
る
 基準階面積約1,655㎡の大型フ
 約840㎡の基準階面積を有し、
ロア
最寄駅との近接性にも優れる
（注）平成24年2月29日時点。また、括弧内は平成24年6月30日時点の数値を記載しています。
100.0%（100.0%）
 ターミナル駅としてのポテンシャ
ルの高い「池袋」駅から徒歩6分
の明治通り沿いに位置し、良好
な視認性を有する
 新規のオフィス供給が少ない当
該エリアにおいて、築浅であり、
最新の建物・設備スペックを有す
る
 フロア形状は、サイドコアを擁す
る汎用性の高いL字型（整形）
2-1.都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資
30
恵比寿東急ビル/A-PLACE恵比寿南
最寄駅より徒歩4分
最寄駅より徒歩4分
恵比寿
東急ビル
A-PLACE
恵比寿南
所在地
東京都渋谷区恵比寿一丁目18番18号
所在地
東京都渋谷区恵比寿南一丁目15番1号
取得価格
7,400百万円
取得価格
9,640百万円
敷地面積／延床面積
1,785.15 ㎡／10,297.73 ㎡
敷地面積／延床面積
3,585.34 ㎡／12,167.57 ㎡
構造／階数
鉄骨鉄筋コンクリート造／地下1階地上9階
構造／階数
鉄骨鉄筋コンクリート造／地下1階地上6階
竣工年月
平成5年3月
竣工年月
平成7年1月
所有形態
所有権一部借地権
所有形態
所有権
稼働率（注）
88.7%（100.0%）
稼働率（注）
87.9%（100.0%）
（注）平成24年2月29日時点。また、括弧内は平成24年6月30日時点の数値を記載しています。
2-1.都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資
31
青山プラザビル/ルオーゴ汐留
最寄駅より徒歩4分
最寄駅より徒歩4分
青山プラザビル
ルオーゴ汐留
所在地
東京都港区北青山二丁目11番3号
所在地
東京都港区東新橋二丁目3番3号
取得価格
8,790百万円
取得価格
4,540百万円
敷地面積／延床面積
3,630.51㎡／9,958.33 ㎡
敷地面積／延床面積
792.11 ㎡／8,242.61 ㎡
構造／階数
鉄筋コンクリート造／地下1階地上9階
構造／階数
鉄骨・鉄筋コンクリート造／地下1階地上11階
竣工年月
昭和41年9月
竣工年月
平成16年7月
所有形態
所有権
所有形態
所有権
稼働率（注）
89.7%（76.3%）
稼働率（注）
64.9%（100.0%）
（注）平成24年2月29日時点。また、括弧内は平成24年6月30日時点の数値を記載しています。
2-1.都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資
32
その他投資対象資産について
 ポートフォリオの多様化による安定性と収益性の両立を図るため、都市型商業施設及び東京オフィスの他に東京都、三大都市圏の政令指定都
市及び国内の主要都市並びにその周辺地域に所在するその他投資対象資産についても、個別物件の特性及び競争力等を見極めた上で厳選
投資を行います
商業施設
1
商圏人口の厚み
2
最寄駅又は幹線道路からの良好なアクセス性
3
キーテナントとの中長期的な賃貸借契約内容
オフィスビル
周辺エリアにおける競争力
投資基準
（原則）
＜商業施設＞

東京都

三大都市圏の政令指定都市

国内の主要都市

上記都市の周辺地域
＜オフィスビル＞

東京都

三大都市圏の政令指定都市

国内の主要都市
に所在し、最寄駅又は幹線道路への近接性等により車等でのアクセス性が高く、
居住集積等に支えられた安定的な商圏を有する立地
に所在し、駅から徒歩10分以内の場所の立地
2-1.都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資
33
その他投資対象資産への投資意義
 ポートフォリオ全体の安定性と収益性の両立
オフィスビルのエリア別期待利回り
東京（丸の内・大手町）
大阪
仙台
小売業を中心とした商業施設・オフィスのエリア別
期待利回り
オフィス（東京（丸の内・大手町））
商業（表参道）
オフィス（大阪）
名古屋
札幌
福岡
8.5%
7.5%
8.0%
7.0%
7.5%
商業（銀座）
オフィス（名古屋）
郊外型商業
6.5%
7.0%
6.0%
6.5%
期
待 6.0%
利
回 5.5%
り
5.0%
期
待 5.5%
利
回 5.0%
り
4.5%
4.5%
（出所）一般財団法人日本不動産研究所公表の第10回乃至第25回「不動産投資家調査」に基づき本資産運用会社
にて作成
（＊8）後記「注記事項」参照
平成23年
平成22年
平成21年
平成20年
平成19年
平成18年
平成16年
平成23年
平成22年
平成21年
平成20年
平成19年
3.0%
平成18年
3.0%
平成17年
3.5%
平成16年
3.5%
平成17年
4.0%
4.0%
（出所）一般財団法人日本不動産研究所公表の第10回乃至第25回「不動産投資家調査」に基づき本資産運用会社
にて作成
（＊9）後記「注記事項」参照
2-1.都市型商業施設及び東京オフィスへの重点投資
34
その他投資対象資産/ポートフォリオ一覧
物件名
COCOEあまがさき（底地）
icotなかもず
icot金剛
icot溝の口
icot多摩センター
金山センタープレイス
所在地
兵庫県尼崎市潮江
大阪府堺市北区中百舌鳥町
大阪府大阪狭山市半田
神奈川県川崎市高津区溝口
東京都多摩市落合
愛知県名古屋市中区金山
最寄駅
JR東海道本線・福知山線
・東西線「尼崎」駅徒歩2分
大阪市営地下鉄御堂筋線
「なかもず」駅徒歩6分
南海電鉄高野線「白鷺」駅
徒歩6分
南海電鉄高野線「中百舌鳥」駅
徒歩8分
南海電鉄高野線
「金剛」駅徒歩5分
東急田園都市線・大井町線
「高津」駅徒歩13分
取得価格 (A)
12,000百万円
8,500百万円
1,600百万円
2,710百万円
2,840百万円
6,980百万円
鑑定評価額 (B)
12,100百万円
8,880百万円
1,780百万円
2,950百万円
2,990百万円
7,120百万円
対鑑定評価額 (A/B)
99.2%
95.7%
89.9%
91.9%
95.0%
98.0%
取得利回り
5.0%
6.4%
9.4%
6.7%
6.6%
5.6%
構造
-
鉄骨造
鉄筋コンクリート造
鉄骨造
鉄筋コンクリート造
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造
階数
-
地上3階
地上3階
地下1階地上4階
地下1階地上15階
地下1階地上9階
延床面積
-
27,408.34m2
17,894.95m2
14,032.05m2
31,553.75m2
12,783.13m2
総賃貸可能面積
27,465.44㎡
28,098.02m2
17,884.55m2
14,032.05m2
5,181.58m2
9,314.91m2
稼働率（注）
100.0%（100.0%）
100.0%（100.0%）
100.0%（100.0%）
100.0%（100.0%）
100.0%（100.0%）
100.0%（100.0%）
 地域最大級のスポーツクラブ・シネマコ
ンプレックスや生活日用品を主体にし
た百貨店をはじめ、約140店舗の専門
店を複合した、駅直結の尼崎を代表す
る商業施設
 施設の地域競争力と借地人（三井住友
信託銀行株式会社）との30年間の事
業用定期借地契約を基礎に底地として
の安定した収益性が見込まれる
 駐車場1,514台が配置され、周辺のみ
ならず広域からの集客への対応が可
能
 大阪と泉北ニュータウンを結ぶ要として
居住集積が拡大している中百舌鳥エリ
アに所在
 足元商圏ではNo.1といえるNSCとなっ
ている
 施設規模を活かし、主力テナントには
ユニクロやABCマート等がある。集客
力の高いテナントとの複合を図った
ホームセンターコーナンの旗艦店であ
り、20年間の定期賃貸借契約を基礎
に安定した収益性が見込まれる
物件特性
名古屋市営地下鉄名城線・
京王相模原線「京王多摩センター」
名港線「金山」駅徒歩1分
駅、小田急多摩線「小田急多摩セン
ター」駅、多摩都市モノレール線
JR中央本線・東海道本線、名古屋鉄
「多摩センター」駅徒歩4分
道名古屋本線「金山」駅徒歩2分
 大阪のベッドタウンに位置し、駅至近の  東京都心からのアクセス性が高く、幹
 多摩ニュータウンの核となるエリアとし
 「名古屋」駅や中部国際空港へのアク
立地と売場規模、平面駐車場の大きさ
線道路沿いに立地し、住宅が立ち並び、
て高い居住集積を有し、駅や周辺商業
セス性が高い「金山」駅の駅前に立地
により、地域競争力を有する
厚い商圏を有する
し、基準階300坪超のフロア規模と、ラ
施設とペデストリアンデッキでの接続に
 平成18年には店舗リニューアルがなさ  ロードサイドに出店する大型店にとって
より立地面において街との一体化が図
ンドマーク性の高い外観により、エリア
られている
内で十分な競争力を有している
れており、施設競争力の維持・向上が
希少性を有する立地であり、テナントと
図られている
の平成30年までの賃貸借契約期間に  ワンプライスショップ、クリニックモール、  平成21年2月竣工と築年数が浅く、最
より、安定した収益性が見込まれる
新設備・仕様のオフィスビル
 テナントであるダイエー金剛店は、主に
銀行店舗といったテナント構成により周
食品スーパーとして地域住民に支持さ
辺地域のニーズに対応しており、また
103台の駐車場を有することから車利
れており、ロードサイド型ショッピングセ
ンターとは異なる地元商圏を有している
用客の取り込みも可能
（注）平成24年2月29日時点。また、括弧内は平成24年6月30日時点の数値を記載しています。
2-2 包括的なサポート体制を通じた東急不動産
グループのバリューチェーンの活用
2-2.包括的なサポート体制を通じた東急不動産グループのバリューチェーンの活用
東急不動産グループのバリューチェーン
36
スポンサーである東急不動産を中心とした東急不動産グループによる包括的なサポート体制
2-2.包括的なサポート体制を通じた東急不動産グループのバリューチェーンの活用
37
東急不動産グループのサポート体制
 中長期的な安定成長実現のために、資産運用会社独自のノウハウとネットワークを用いることに加えて、包括的なサポート体制を通じた東急不動産グループ
のバリューチェーンを最大限活用することで、競争力の高い資産を取得し資産規模の拡大（外部成長）を図るとともに、運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管
理を行い、資産の収益性の向上（内部成長）を目指します
東急不動産グループの多面的かつ総合的なバリューチェーンとノウハウの活用
東急不動産グループ
 不動産の開発・運営・管理につき豊富な実績を有する総合不動産デベロッパー
 東急ハンズ等のテナント企業を保有する消費者ニーズに精通した企業グループ
外部成長サポート
スポンサー
サポート契約
プロパティ
マネジメント契約
資産運用会社独自のノウハウの活用
バリューチェーン
サポート契約
保有不動産等の売却情報提供
関与不動産等の売却情報提供
（対象会社：東急不動産、東急リバブル、
東急コミュニティー）
（対象会社：東急コミュニティー、東急ハンズ、
東急スポーツオアシス、東急リロケーション）
第三者不動産等の売却情報提供
ウェアハウジング
（対象会社：東急不動産、東急リバブル）
（対象会社：東急不動産）
内部成長サポート
その他サポート
テナント出店検討
アドバイザリー
（対象会社：東急ハンズ、東急スポーツオアシス、
東急リロケーション）
（対象会社：東急不動産）
バックアップPM
（対象会社：東急コミュニティー）
情報交換／提供
（対象会社：東急不動産、東急リバブル、東急ハン
ズ、東急スポーツオアシス、東急リロケーション）
人材・ノウハウ提供
 東急不動産グループにおいて商業施設及びオフィスビルの開発・運営･管理等を
長年にわたり経験したメンバーを中心に構成
 資産取得に関する独自のノウハウと情報収集ネットワークを駆使した資産規模の拡大
 本投資法人の運用資産の個別特性に合わせた適切な運営・管理体制の構築
プロパティマネジメント契約に
基づくリーシングサポート
（対象会社：東急不動産、
東急不動産SCマネジメント）
（対象会社：東急不動産）
2-2.包括的なサポート体制を通じた東急不動産グループのバリューチェーンの活用
38
本投資法人の成長戦略
グループのバリューチェーンの活用

東急不動産の開発・保有物件の情報

東急不動産グループとのサポート契約
-
関与不動産・第三者不動産等の売却情報の提供
独自のノウハウの活用
外部
成長戦略
 開発・運営等の豊富な経験を有するメンバー
による資産取得に関する独自のノウハウ活用
 資産運用会社独自の情報収集ネットワークの活用
ウェアハウジングサポート
 豊富な運営・管理実績を有する東急不動産・
東急不動産SCマネジメントへPM委託
 B to C 事業を展開するグループ各社のノウハウ
 東急コミュニティーによるバックアップ
PMサポート
 施設競争力の維持・向上のための運営・
管理・リニューアル等を実施
内部
成長戦略
 運用資産の個別特性に合わせた適切な運営・
管理体制を構築
2-2.包括的なサポート体制を通じた東急不動産グループのバリューチェーンの活用
39
東急不動産による開発実績
都市型商業施設の開発実績
東京オフィスの開発実績
 以下は、東急不動産が開発した主要な商業施設の一覧です。いずれも繁華性の
高いエリアの中でも駅至近の希少性の高い立地であり、様々な規模・エリアの商
業施設の開発実績を有しています
 以下は、東急不動産が開発した東京の主要なオフィスビルの一覧です。いずれ
のオフィスビルも、駅至近の立地であり交通利便性が高いことが特徴です
名称
東急プラザ渋谷
東急プラザ蒲田
東急プラザ赤坂
東急プラザ札幌
京都烏丸パーキングビル
新橋プレイス
二子玉川ライズ
あべのマーケットパーク Q's MALL
東急プラザ表参道原宿
〈仮称〉銀座5丁目プロジェクト
最寄駅
渋谷
蒲田
赤坂見附
すすきの
烏丸
新橋
二子玉川
天王寺
明治神宮前
銀座
徒歩分数
1分
1分
1分
1分
1分
1分
1分
2分
1分
1分
竣工
昭和40年
昭和43年
昭和44年
昭和55年
平成18年
平成20年
平成22年
平成23年
平成24年
未定
延床面積(注2) テナント(注3）
86
約30千㎡
120
約26千㎡
102
約51千㎡
18
約27千㎡
2
約21千㎡
1
約9千㎡
145
約99千㎡
254
約171千㎡
27
約11千㎡
未定
未定
（注1）開発実績には時点開発中で今後竣工の不動産を含みます。
（注2）登記簿に基づく一棟での床面積を記載しています。なお二子玉川ライズは二子玉川東地区第一種市街地再開発事業（第1期）によるⅠa街
区（二子玉川ライズドッグウッドプラザ）とⅠb街区（二子玉川ライズショッピングセンター・二子玉川ライズオークモール）のそれぞれの登記
簿に基づく一棟での床面積を合算しています。またあべのマーケットパーク Q‘s MALLは東急不動産が特定建築者として推進した阿倍野A1
地区第二種市街地再開発事業A2棟（あべのキューズタウン）の登記簿に基づく一棟での床面積を記載しています。
（注3）平成24年2月29日時点でのテナント数です。なお用途が商業以外のテナントも含んだテナント数を記載しています。
（注4）上記一覧のうち、本投資法人の取得資産である東急プラザ赤坂・京都烏丸パーキングビル・新橋プレイス・東急プラザ表参道原宿以外は、
本投資法人が取得をしている不動産等ではありません。なお東急プラザ表参道原宿は上記のうち75%の信託受益権の準共有持分の取得
をし、東急プラザ赤坂は上記のうち50%の信託受益権の準共有持分の取得をしています。
（注5）上記の写真は、「あべのマーケットパーク Q’s MALL」及び「東急プラザ表参道原宿」の外観写真です。なお、「あべのマーケットパーク Q’s
MALL」は、本投資法人が取得をしている不動産等ではありません。
名称
最寄駅
徒歩分数
竣工
延床面積(注2)
日本橋フロント
日本橋
2分
平成20年
約29千㎡
新橋東急ビル
新橋
2分
平成20年
約15千㎡
表参道
4分
平成20年
約12千㎡
南青山東急ビル
渋谷
3分
平成21年
約4千㎡
霞が関東急ビル
溜池山王
4分
平成22年
約19千㎡
A-PLACE池袋
池袋
4分
平成23年
約5千㎡
五反田フロント
五反田
3分
平成24年
約6千㎡
スプライン青山東急ビル
外苑前
3分
平成24年
<仮称>目黒一丁目計画
目黒
2分
平成24年(予定)
渋谷プレイス
約8千㎡
約22千㎡
（注1）時点開発中で今後竣工の不動産を含みます。
（注2）建物全体での延床面積を記載しています。
（注3）上記のうち、本投資法人の取得資産であるA-PLACE池袋以外は、本投資法人が取得をしている不動産等ではありません。
（注4）上記の図は、「スプライン青山東急ビル」及び「〈仮称〉目黒一丁目計画」の完成予想図です。なお、これらは、本投資法人が取得をして
いる不動産等ではありません。
2-2.包括的なサポート体制を通じた東急不動産グループのバリューチェーンの活用
東急不動産及び東急不動産グループによる運営・管理の実績
1

2
機動的なリーシング及びテナント
とのリレーション構築

東急不動産は、多様な開発・運営を通じて構築し
た情報ネットワークを活用して、新規開発物件や
稼働物件の機動的なリーシングに取り組み、安定
した稼働を実現しています
東急不動産のポートフォリオにおける
空室率・平均賃料の推移
12.0
社会環境や消費者ニーズの変化に対応するため、
東急不動産は積極的に保有不動産のリニューア
ルに取り組み、施設の競争力維持を図っています
3

東急プラザ赤坂・青山プラザビルの事例

30
5
0.0
0
平成24年3月
2.0
平成23年3月
10
平成22年3月
4.0
平成21年3月
15
平成20年3月
6.0
平成19年3月
20
平成18年3月
8.0
平成17年3月
25
平成16年3月
10.0
東急不動産オフィス平均賃料
（出所）東急不動産「2012年3月期決算説明会資料」に基づき本資産運用会社にて作
成
（注1）「東急不動産オフィス平均賃料」及び「東急不動産ポートフォリオ空室率」とは、東
急不動産が上表記載の各時点で自ら又は連結SPCを通じて保有及び運営するオ
フィスビルの平均賃料及び商業施設とオフィスビルを合算した空室率を表してい
ます。本投資法人の取得資産の平均賃料・空室率とは異なります。
（注2）東急不動産オフィス平均賃料について、平成17年12月以前の数値データは記録
されていないため、平成18年3月以降平成23年12月までの各四半期の数値の
みを記載しています。また、東急不動産ポートフォリオ空室率については、平成15
年3月以降平成24年3月までの各四半期の数値を記載しています。
東急不動産グループ内の
B to C事業との有機的な連携
東急不動産グループは、不動産等の開発・運営だ
けではなく、店舗展開を行い直接エンドユーザー
と触れ合う小売業運営の東急ハンズやフィットネ
スクラブ運営の東急スポーツオアシス等の企業も
擁し、有機的な連携を図っています
東急ハンズ（東急プラザ表参道原宿）
(千円/坪)
（％）
平成15年3月
効果的なリニューアルの実施に
よる競争力の維持
40
「東急プラザ表参道原宿」には、東急ハンズが出
店し、ファッションブランドとの共同企画等を通じ
て、施設の集客力向上に寄与しています
集客力の高いテナント誘致（東急プラザ赤坂）

エンターテイメントを
提供する飲食店
NINJA AKASAKA

日本初出店
HOOTERS
共用部リニューアル（青山プラザビル）
Before
After

東急スポーツオアシス
（エビスキュープラザ）
東急スポーツオアシスは、「エビスキュープラザ」
に、女性をメインターゲットとする新しい業態の
フィットネスクラブを出店しています
2-3 投資主価値を最大化するためのガバナンス体制
2-3. 投資主価値を最大化するためのガバナンス体制
42
投資主価値を最大化するためのガバナンス体制
 投資主価値の最大化に向けたガバナンス体制の整備・充実を図ります
利益相反対策等の投資主の利益保護を目的とした
資産取得に際する第三者性確保
投資主の利益と東急不動産の利益との共同化手法
 資産の取得等に際して、利害関係者取引の場合はコンプライアンス
委員会における承認が必要とされます
外部専門家を含む
出席した委員の
全会一致により決議
本投資法人への報告
取締役会における決議
コンプライアンス委員会による審議及び決議
投資委員会における審議及び決議
コンプライアンス室長による承認
資産運用部による起案
利害関係者取引
における
利益相反対策
外部専門家を含む
3分の2以上の委員の
賛成により決議
 投資主の利益と東急不動産の利益とを一致させ、本投資法人と東急
不動産が協同して事業を行う体制を築き、投資主価値の向上を図り
ます
1
東急不動産による本投資法人への出資
発行済投資口数の約10%にあたる21,500口を保有
2
物件の共有
東急不動産と物件を共有することによって、個別物件における
東急不動産との利害関係を一致させた運営が可能
本投資法人は当該物件の75%
東急プラザの共有持分を取得し、残り25%
表参道原宿持分を東急不動産グループの
SPCが継続保有
東急プラザ
赤坂
本投資法人は当該物件の50%
の共有持分を取得し、残り50%
持分を東急不動産が継続保有
東急不動産が
東急不動産グ
継続保有
ループのSPC
が継続保有 25%
本投資法人が
本投資法人
取得
が取得
75%
東急不動産が
東急不動産が
継続保有
継続保有
50%
本投資法人
本投資法人が
が取得
取得
50%
2-3. 投資主価値を最大化するためのガバナンス体制
43
投資主利益に配慮した資産運用報酬体系
 投資主価値を最大化することへのインセンティブを持つことが可能になる報酬体系を導入しています
運用報酬
取得・処分報酬
 1口当たり分配金に連動する運用報酬を含む運用報酬体系を採用
 利害関係人であるスポンサーとの物件売買に際しては、第三者性の
確保に努めるとともに、報酬を低減
 保有物件の処分時には利害関係人との取引及び売却損が発生した
場合には、処分報酬は発生しない体系
算定
基準
採用
料率
運用報酬Ⅰ（年率）（注1）
運用報酬Ⅱ
前期末総資産額（注2）
×
0.3%
運用報酬Ⅱ控除前
一口当たり分配金
×
NOI
×
0.0002%
但し、運用報酬Ⅰと運用報酬Ⅱの合計金額は
当期末総資産額×0.5%を上限とする
（注1）運用報酬Ⅰの上限料率は0.4%と設定しています。
（注2）直前の営業期間（上場日が属する営業期間については当該上場日が属する営業期
間）の決算期における貸借対照表に記載された総資産額
取得報酬の採用料率
処分報酬の採用料率
0.7%
利害関係人：0.5%
0.5%
利害関係人：無し
但し、売却損発生の場合
処分報酬は無し
3. 財務方針
3. 財務方針
磐石なバンクフォーメーションに裏打ちされた健全な財務戦略
 本投資法人は、主要金融機関との良好なリレーションに基づく磐石なバンクフォーメーションを構築しています
 保守的なLTVコントロールなどの健全な財務方針を有し、JCRからAA－の長期優先債務格付を取得しています
1
主要レンダーとの良好なリレーションに基づく磐石なバンクフォーメーション
2
保守的にLTVをコントロール
3
長期固定化とマチュリティ分散を図る安定的かつ健全な財務方針
4
AA－の長期優先債務格付（JCR）を取得
45
3. 財務方針
46
財務方針
 運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、機動的にエクイティ・ファイナンス（投資口
の追加発行）やデット・ファイナンス（資金の借入及び投資法人債の発行）を実施します。また、資金余力の確保に留意した
LTV水準を維持することで、バランスシートのコントロールを適切に行います
基本方針
エクイティ・ファイナンス

投資口の追加発行は、長期的かつ安定的な成長を目指し、投資口の希薄化に配慮
しつつ機動的に行います
デット・ファイナンス

借入金及び投資法人債発行の限度額はそれぞれ1兆円とし、かつ、その合計額が1
兆円を超えないものとします
LTV

資金余力の確保に留意し、原則として60%を上限とします
長期優先債務格付

AA－（株式会社日本格付研究所）
3. 財務方針
47
財務の状況①
 上場時における有利子負債の状況は下記の通りです
長期借入金の借入先比率
上場時の借入金（総額770億円）
区分
短期
借入先
三井住友信託銀行株式
会社
株式会社三井住友銀行
借入
金額
170億円
60億円
利率
基準金利
+0.275%
基準金利
+0.20%
変動・
固定の区別
変動
変動
三井住友信託銀行株式
会社をアレンジャーとす
120億円
0.79955%
固定
る協調融資団
返済期日
返済
方法
使途
担保
60億円
平成25年
6月13日
60億円
6月13日
平成27年
6月13日
取得資
三菱ＵＦＪ信託銀行株式
会社をアレンジャーとす
120億円
0.86572%
固定
る協調融資団
長期
120億円
0.95315%
固定
る協調融資団
120億円
1.06309%
固定
60億円
1.19051%
固定
ジャーとする協調融資団
株式会社日本政策投資
銀行
平成28年
6月13日
期限一
入及び
無担保
括弁済
それに
無保証
120億円
長期借入金総額
600億円
120億円
平成29年
る費用
6月13日
120億円
株式会社みずほコーポ
レート銀行をアレン
産の購
関連す
株式会社三菱東京ＵＦＪ
銀行をアレンジャーとす
120億円
平成26年
平成30年
6月13日
平成31年
三井住友信託銀行（120億円）
三菱UFJ信託銀行120億円）
6月13日
三菱東京UFJ銀行（120億円）
みずほコーポレート銀行（120億円）
三井住友銀行（60億円）
日本政策投資銀行（60億円）
（注）取得資産以外の資産を購入する等資金調達の必要性が生じた場合に備えて、三井住友信託銀行株式会社との間で
借入限度額合計100億円のコミットメントライン契約を締結しています。また、三井住友信託銀行株式会社、三菱ＵＦＪ
信託銀行株式会社、株式会社みずほコーポレート銀行及び株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行との間で借入総額100億円
の極度ローン（アンコミットメントベース）に係る基本契約を締結しています。
（＊10）後記「注記事項」参照
3. 財務方針
48
財務の状況②
LTV（第2期末予想）
長期比率／固定比率
借入金
770億円
170億円
短期（変動）：170億円
LTV：43.0%程度
長期比率：78%
長期（変動）：60億円
固定比率：70%
第2期末予想
60億円
長期（固定）：540億円
540億円
※LTV=借入金残高÷資産総額×100
借入金の返済期日の分散状況
借入金の平均利率（加重平均）
（億円）
200
170
平均残存年数：3.7年
150
100
120
60
120
120
120
60
50
0
2 3 4 5 6
7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
※平成24年6月13日時点
※平成24年6月13日時点
（期）
期間1年(170億円)：
0.45500%
期間2年(60億円)：
0.38000%
期間3年(120億円)：
0.79955%
期間4年(120億円)：
0.86572%
期間5年(120億円)：
0.95315%
期間6年(120億円)：
1.06309%
期間7年(60億円)：
1.19051%
借入合計額：770億円
期間7年
60億円
期間6年
120億円
期間5年
120億円
期間1年
170億円
平均利率
0.79657%
期間4年
120億円
期間2年
60億円
期間3年
120億円
※平成24年6月30日時点
4．その他参考資料
4.その他参考資料
50
ポートフォリオ物件の概要①
用途
物件番号
UR
URBAN RETAIL
都市型商業施設
TO
TOKYO OFFICE
東京オフィス
O
OTHER
その他投資対象資産
合計
（＊11）後記「注記事項」参照
取得資産
取得価格
（百万円）
投資比率
（%）
総賃料収入
（百万円）
稼働率
（%）
主要テナント
UR-1
東急プラザ表参道原宿
45,000
26.4
2,058
100.0（100.0）
UR-2
東急プラザ赤坂
11,450
6.7
890
99.8（99.4）
UR-3
エビスキュープラザ
8,430
4.9
475
100.0（100.0）
㈱東急スポーツオアシス
UR-4
新橋プレイス
20,500
12.0
－
100.0（100.0）
㈱ヤマダ電機
UR-5
京都烏丸パーキングビル
8,860
5.2
－
100.0（100.0）
パラカ㈱
小計
－
94,240
55.3
－
99.9（99.8）
㈱バロックジャパンリミテッド
㈱東急ホテルズ
－
TO-1
恵比寿東急ビル
7,400
4.3
389
88.7（100.0）
東京日産コンピュータシステム㈱
TO-2
A-PLACE恵比寿南
9,640
5.7
573
87.9（100.0）
－
TO-3
代々木プレイス
4,070
2.4
261
100.0（100.0）
TO-4
青山プラザビル
8,790
5.2
541
89.7（76.3）
TO-5
ルオーゴ汐留
4,540
2.7
197
64.9（100.0）
㈱リクルート
TO-6
東京機械本社ビル
3,070
1.8
298
100.0（85.2）
㈱東京機械製作所
TO-7
A-PLACE池袋
3,990
2.3
－
100.0（100.0）
テルウェル東日本㈱
㈱ナックイメージテクノロジー
㈱リソー教育
小計
－
41,500
24.4
－
89.2（93.7）
O-1
COCOEあまがさき（底地）
12,000
7.0
683
100.0（100.0）
三井住友信託銀行㈱
O-2
icotなかもず
8,500
5.0
619
100.0（100.0）
コーナン商事㈱
O-3
icot金剛
1,600
0.9
－
100.0（100.0）
㈱ダイエー
O-4
icot溝の口
2,710
1.6
－
100.0（100.0）
㈱家具の大正堂
O-5
icot多摩センター
2,840
1.7
230
100.0（100.0）
㈱大創産業
O-6
金山センタープレイス
6,980
4.1
491
100.0（100.0）
㈱三菱東京ＵＦＪ銀行
小計
－
34,630
20.3
－
100.0（100.0）
－
－
170,370
100.0
－
98.1（98.7）
－
－
4.その他参考資料
51
ポートフォリオ物件の概要②
用途
物件番号
取得資産
鑑定
機関
(注1)
収益価格（百万円）
鑑定
評価額
直接還元法
による価格
還元利回り
（%）
DCF法に
よる価格
割引率
（%）
最終還元
利回り（%）
NOI
（百万円）
取得利回り
（NOI÷取得
価格）
（%）
UR-1
東急プラザ表参道原宿
J
45,200
46,100
3.8
44,300
3.6
4.0
1,761
3.9
UR-2
東急プラザ赤坂
T
11,500
11,800
5.3
11,400
5.5
5.6
700
6.1
UR-3
エビスキュープラザ
T
8,770
8,930
4.3
8,700
4.6/4.5(注2)
4.6
378
4.5
UR-4
新橋プレイス
D
22,500
23,000
4.9
22,300
4.7
5.1
1,104
5.4
UR-5
京都烏丸パーキングビル
D
9,430
9,430
5.7
9,430
5.7
5.9
547
6.2
TO-1
恵比寿東急ビル
T
7,420
7,730
4.7
7,280
4.9
5.0
400
5.4
TO-2
A-PLACE恵比寿南
T
9,950
10,300
4.6
9,800
4.8
4.9
477
4.9
TO
TO-3
代々木プレイス
V
4,180
4,480
4.6
4,180
4.6
4.9
206
5.1
TO-4
青山プラザビル
D
8,850
8,890
4.9
8,830
4.7
5.1
441
5.0
TOKYO OFFICE
TO-5
ルオーゴ汐留
D
4,570
4,690
4.5
4,520
4.3
4.7
212
4.7
TO-6
東京機械本社ビル
T
3,090
3,040
5.4
3,110
5.3/5.4(注3)
5.7
193
6.3
TO-7
A-PLACE池袋
J
4,020
4,060
5.1
3,970
4.9
5.3
207
5.2
O-1
COCOEあまがさき（底地）
J
12,100
12,100
5.0
12,000
4.6
5.2
600
5.0
O-2
icotなかもず
T
8,880
9,030
6.0
8,820
5.9
6.3
546
6.4
O-3
icot金剛
M
1,780
1,810
6.9
1,740
6.6
7.4
150
9.4
O-4
icot溝の口
M
2,950
2,990
6.0
2,900
5.7
6.4
182
6.7
O-5
icot多摩センター
J
2,990
3,030
6.2
2,950
5.5
6.4
188
6.6
O-6
金山センタープレイス
V
7,120
7,360
5.3
7,120
5.3
5.6
392
5.6
－
－
175,300
178,770
－
173,350
－
－
8,684
5.1
UR
URBAN RETAIL
都市型商業施設
東京オフィス
O
OTHER
その他投資対象資産
合計
（注1）各鑑定機関の略称は次のとおりです。J：一般財団法人日本不動産研究所、T：株式会社谷澤総合鑑定所、D：大和不動産鑑定株式会社、V：日本ヴァリュアーズ株式会社、M：森井総合鑑定株式会社
（注2）「エビスキュープラザ」の割引率は、保有期間割引率が4.6％、復帰価格割引率が4.5％です。
（注3）「東京機械本社ビル」の割引率は、1年目から3年目が5.3％、4年目から11年目が5.4％です。
4.その他参考資料
52
物件マップ/表参道・青山エリア
青山プラザビル
竹下通り
外苑前駅
原宿駅
ラフォーレ原宿
明治神宮前駅
東急プラザ表参道原宿
スプライン青山東急ビル
神宮前交差点
ジャイル
表参道ヒルズ
南青山東急ビル
表参道駅
：API保有物件、
：東急不動産保有物件、
：近隣主要物件
4.その他参考資料
53
物件マップ/新橋・汐留エリア
数寄屋橋交差点
（仮称）銀座5丁目プロジェクト
銀座
内幸町駅
内幸町東急ビル
新橋プレイス
新橋センタープレイス
新橋駅
SL広場
新橋駅
汐留
新橋東急ビル
ルオーゴ汐留
イタリア街
：API保有物件、
：東急不動産保有物件
汐留駅
4.その他参考資料
54
物件マップ/恵比寿エリア
恵比寿イーストビル
エビスキュープラザ
恵比寿東急ビル
恵比寿ビジネスタワー
ウノサワ東急ビル
恵比寿駅
恵比寿ネオナート
A-PLACE恵比寿南
恵比寿ガーデンプレイス
：API保有物件、
：東急不動産保有物件、
：近隣主要物件
4.その他参考資料
55
地震リスク分析の概要
物件名称

PML値 (%)
東急プラザ表参道原宿
5.0
東急プラザ赤坂
3.6
エビスキュープラザ
2.3
新橋プレイス
4.7
京都烏丸パーキングビル
4.3
恵比寿東急ビル
2.8
A-PLACE恵比寿南
8.7
代々木プレイス
7.0
青山プラザビル
10.7
ルオーゴ汐留
1.5
東京機械本社ビル
4.8
A-PLACE池袋
6.1
COCOEあまがさき（底地）
11.7
icot金剛
16.2
icot溝の口
8.1
icot多摩センター
2.5
金山センタープレイス
ポートフォリオ全体

また、本投資法人は、運用資産を取得する際のデューディリジェンスの
一環として、NKSJリスクマネジメント株式会社に依頼し、地震リスク分析
の評価を行っています
なお、本投資法人は、個別PML値が15%を超える場合は地震保険の付
保を検討し、原則、ポートフォリオPML値は10%を超えないものとします
-
icotなかもず
（注1）

本投資法人は、取得資産の一部について、第三者専門機関である
NKSJリスクマネジメント株式会社より、構造計算の確認（構造計算にお
ける計算条件、計算結果及び図面との整合等）において、大要、「設計
当時の建築基準法上の耐震性能を疑わせる特段の事項が見受けられ
なかった」という調査結果を得ています
10.8
5.1
（注1）「icot金剛」はPML 値が15％を超えており、地震保険を付保しています。
（注2）文部科学省の地震調査研究推進本部が平成18年9月に公表の「全国を概観した地震動予測地図」（東日本大震災発生前のもの）に準拠した震源データをもとに算出しています。小数点第2位を四捨五入しています。ポートフォリオ全体のPML
値は、平成24年2月29日付「ポートフォリオ地震PML 評価報告書」に基づき記載しています。「COCOEあまがさき（底地）」は、底地のみの取得のため、記載しておりません。「東急プラザ赤坂」、「青山プラザビル」及び「icot金剛」は、それぞれ平
成21年4月、平成20年7月及び平成20年7月に、耐震補強工事を実施しております。
4.その他参考資料
56
本投資法人の概要
資産保管会社
イ
本投資法人
アクティビア・プロパティーズ投資法人
三井住友信託銀行株式会社
ウ
投資主名簿等管理人
投資主総会
三井住友信託銀行株式会社
役員会
エ
一般事務受託者
執行役員
監督役員
監督役員
坂根春樹
山田洋之助
有賀美典
三井住友信託銀行株式会社
会計監査人
新日本有限責任監査法人
サポート提供会社





東急リバブル株式会社
株式会社東急コミュニティー
株式会社東急ハンズ
株式会社東急スポーツオアシス
東急リロケーション株式会社
ア資産運用委託契約
オスポンサーサポート契約
ア
カ
イ資産保管委託契約
カサポート契約
資産運用会社
ウ投資主名簿等管理人委託契約
オ
スポンサー
エ一般事務委託契約
4.その他参考資料
57
資産運用会社の組織図
 スポンサーグループを活用した効率的な運営、かつ利益相反に十分配慮した体制を構築
 投資委員会のメンバーとして外部不動産鑑定士を招聘
本資産運用会社の概要
商号
運用会社の組織図
株主総会
東急不動産アクティビア投信株式会社
監査役
設立年月日
平成22年11月15日
資本金
300百万円
取締役会
コンプライアンス
委員会
代表取締役社長
株主
東急不動産株式会社 100%
内部監査室
代表取締役社長
コンプライアンス室
坂根春樹
企画部
登録･免許等
投資委員会
宅地建物取引業東京都知事（1）第92551号
取引一任代理等認可国土交通大臣認可第67号
金融商品取引業者関東財務局長（金商）第2551号


経営管理全般
行政の窓口
管理部


運用会社の財務
全般
IT・情報セキュリ
ティ
ファンドマネジメント部


投資法人の
財務全般
IR 活動
資産運用部



運用方針・計画
の策定
不動産等の
取得及び処分
運用資産の
運用管理
4.その他参考資料
資産運用会社の運用体制～投資委員会・コンプライアンス委員会
投資委員会
委員長
代表取締役
構成員




開催時期
代表取締役
取締役（非常勤取締役を除く）
資産運用部長
ファンドマネジメント部長
 取締役会が選任した本件適格不動
産鑑定士（注）
 コンプライアンス室長
（但し、議決権を有しない）
原則として、3ヶ月に1回以上（必要に応じ随時開催）
58
コンプライアンス委員会
委員長
コンプライアンス室長
構成員
 コンプライアンス室長
 代表取締役
 取締役（非常勤取締役を除く）
 取締役会が選任したコンプライアン
スに精通した外部専門家
（弁護士又は公認会計士等）
開催時期
原則として、3ヶ月に1回以上（必要に応じ随時開催）
定足要件
議決権を有する委員の中、少なくともコンプライアンス室長及び1名の外部専門家
を含む3分の2以上の委員の出席により成立する
原則として、全委員の出席により成立する
※
定足要件
※
但し、投資委員会において審議されるのが、下記（1）、（3）、（4）、（5）、（6）、（7）又は
（8）に規定する議案等、取引の対象となる不動産等の価格の妥当性が問題とならない
場合には、本件適格不動産鑑定士の出席を要しない
投資委員会に本件適格不動産鑑定士の出席を要する場合において、本件適格不動産
鑑定士が出席できない場合には、本件適格不動産鑑定士による意見書等のオピニオン
（但し、当該審議事項についての賛否にかかる意見を付したものに限る。以下同じ）の
事前の投資委員会に対する提出により、本件適格不動産鑑定士が出席したとみなされ
る
出席した委員の全会一致により決議を行う。
決議要件
※
※
決議事項
但し、対象となる議案について特別の利害関係を有する委員は、決議に加わることがで
きない
オピニオンを提出した本件適格不動産鑑定士は、オピニオンに賛成意見が付されてい
た場合に限り、決議に賛成とみなされる
（1）資産の運用に係る基本的な投資
方針の策定及び変更
（2）資産の取得又は処分及びその条
件等の決定及び変更
（3）資産管理計画の策定及び変更
（4）資産の管理に係る基本的な方針
の策定及び変更
（5）資産の管理に係る重要な決定及
び変更
（6）資金調達及び配当政策に係る基
本的な方針の策定及び変更
（7）資金調達及び配当政策に係る決
定及び変更
（8）利害関係者取引に係る事項
（但し、「利害関係者取引規程」に
て投資委員会による事前の承認を
必要としないものとして定められて
いる取引を除く）
（9）その他の重要事項
決議要件
決議事項
（抜粋）
出席した委員の中、少なくともコンプライアンス室長及び1名の外部専門家を含む
3分の2以上の委員の賛成により決議を行う
※ 但し、対象となる議案について特別の利害関係を有する委員は、決議に加わることがで
きない
（1）利害関係者取引に係る事項
（但し、「利害関係者取引規程」に
てコンプライアンス委員会による事
前の承認を必要としないものとして
定められている取引を除く）
（2）法令等遵守上不適切な行為に対
する改善措置又は将来における
防止措置等の審議及び決定
（3）その他、コンプライアンス室長がコ
ンプライアンス委員会で審議が必
要であると判断した重要事項
（注）「本件適格不動産鑑定士」とは、「利害関係者取引規程」に定める利害関係者との間の取引に関する投資委員会においては、審査対象となる取引に関する不動産鑑定報告書等を作成した不動産鑑定士並びに利害関係者に該当する不動産鑑定
士及び当該利害関係者に雇用されている不動産鑑定士以外の不動産鑑定士をいい、利害関係者との取引以外の事項に関する投資委員会においては、審査対象となる取引に関する不動産鑑定報告書等を作成した不動産鑑定士以外の不動産
鑑定士をいいます。
4.その他参考資料
資産運用会社の運用体制～利害関係人取引規制
運用資産の取得に関する意思決定フロー
利害関係者との取引について
 本投資法人が利害関係者との間で、物件の取得、譲渡、賃貸、不動産管理業務等委託、物
件の売買及び賃貸の媒介の委託、工事等の発注及び資金の調達の取引を行う場合には、
「利害関係者取引規程」に基づき決定されます。
資産運用部による取得候補運用資産の選定、
物件デューディリジェンス及び取得計画案の起案
コンプライアンス室長による承認
法令・諸規則の違反その他コンプライアンス上の
問題点の有無の確認
59
中止又は
内容変更
の指示
 当該取引が投資運用に関する場合には、左図の意思決定手続に従うものとします。
 運用にかかる取引に際しては、「運用ガイドライン」にのっとり、アームスレングス性を確保
し、市場価格との比較検証を行うことを原則としています。
A) 投信法第201条第1項で定義される利害関係人等並びに金商
法第31条の4第3項で定義される親法人等及び同法同条第4項
で定義される子法人等
資産運用部が取得計画案を投資委員会に上程
B) 資産運用会社の総株主等の議決権の5%超を保有している株主
中止又は
内容の変更
の指示
C) A)又はB)に該当する者がアセットマネジメント業務の委託を受け
ている特別目的会社
投資委員会における審議及び決議
（コンプライアンス室長は、審議経過に問題があると判断した
場合には、投資委員会の審議の中断を命じることができる）
D) 本資産運用会社の役員
利害関係者の範囲
利害関係者との取引
に該当する場合又はコ
ンプライアンス室長が
必要と判断した場合
差し戻し
コンプライアンス委員会による審議及び決議
取締役会における決議
投資法人への報告
差し戻し
E) A)、B)又はD)に該当する者（議決権の保有比率を問いません。）
により総出資額の50%超の出資額を保有されている特別目的
会社（金融商品取引業等に関する内閣府令第33条第２項により
出資者から独立しているものとの推定を受ける特別目的会社を
含みます。
F) 本資産運用会社、本資産運用会社のスポンサー及びそれらの
役員により合算して総株主等の議決権の50%超を保有されてい
る法人
G) 取締役会その他これに準じる意思決定機関の構成員の過半数
を本資産運用会社又は本資産運用会社のスポンサーの役員又
は使用人により占められている法人
注記事項
60
(※1) 「人口総数」とは、前記国勢調査に示された人口総数（常住人口）を意味し、「生産年齢人口」とは、そのうち調査年の10月1日時点で満年齢15歳から64歳までの人口を意味します。「世帯数」とは、前記国勢調査に
示された世帯数総数を意味します。「全国」とは、我が国全体を意味します。「政令指定都市」とは、東京23区及び平成22年4月1日時点の19の政令指定都市を指し、「三大都市圏の政令指定都市」とは、東京23区
及び平成22年4月1日時点において三大都市圏に所在する10の政令指定都市を指します。なお、平成22年4月1日時点における政令指定都市は、平成17年当時においても政令指定都市であったものとみなし、平
成22年4月1日時点までに市区町村合併がなされた地域は平成17年当時において既に市区町村合併がなされたものとみなして、それぞれ前表の数値を算定しています。前記国勢調査において東京23区は「東京
都区部」と表示されていますが、東京23区と表示します。「東京圏の政令指定都市」とは、東京23区及び東京圏の平成22年4月1日時点の5つの政令指定都市を指します。なお、平成22年4月1日時点における政令
指定都市は、平成17年当時においても政令指定都市であったものとみなし、平成22年4月1日時点までに市区町村合併がなされた地域は平成17年当時において既に市区町村合併がなされたものとみなして、前表
の数値を算定しています。
(※2) 「政令指定都市」とは、東京23区及び平成14年4月1日時点の12の政令指定都市を意味し、「三大都市圏の政令指定都市」とは、東京23区及び平成14年4月1日時点において三大都市圏に所在する7つの政令
指定都市を意味し、「東京圏の政令指定都市」とは、東京23区及び平成14年4月1日時点において東京圏に所在する3つの政令指定都市を意味します。なお、平成14年4月1日時点において政令指定都市でなかっ
た都市は、平成19年当時においても政令指定都市でなかったものとみなして、前表の数値を算定しています。前記商業統計において東京23区は「東京都区部」と表示されていますが、東京23区と表示します。「中
心市街地」とは、前記商業統計掲載の駅周辺型商業集積地区・市街地型商業集積地区・オフィス街地区に分類される地域を意味し、「中心市街地における小売業の年間商品販売額」とは、中心市街地に立地する小
売業の年間販売額を合計した数値です。「中心市街地以外」とは、前記商業統計掲載の住宅地背景型商業集積地区･ロードサイド型商業集積地区・その他の商業集積地区・住宅地区・工業地区・その他地区を意味
し、当該地域に立地する小売業の年間販売額を合計して「中心市街地以外における小売業の年間商品販売額」を算出しています。なお、前記商業統計掲載の分類は、本投資法人の投資基準における都市型商業施
設か否かの分類とは異なります。前記の統計データは、平成14年及び平成19年を各調査時点とする商業統計を比較し、小売業における年間商品販売額の増減率について、中心市街地と中心市街地以外に区分し
て、それぞれの数値を比較したものであり、平成19年以降における小売業の年間販売額等の傾向を示すものではありません。なお、経済産業省では、近年において、５年毎に商業統計の新たな統計データを公表し
ています。
(※3) 「都市型の大規模小売店舗」とは、大規模小売店舗立地法の対象となる大規模小売店舗として届出のなされたもののうち、以下の基準に該当する大規模小売店舗を指します。なお、以下の基準に該当する大規模
小売店舗は、本投資法人の考える都市型商業施設に類似しますが、本投資法人の投資基準における都市型商業施設の分類基準とは異なります。東京都心5区に立地する大規模小売店舗・東京都心5区以外の東
京23区において、最寄駅から直線距離で500m以内に立地する大規模小売店舗・政令指定都市（東京23区を含みません。）において、最寄駅から直線距離で500m以内に立地する大規模小売店舗・東京圏で1日
当たりの乗降客数が10万人以上の駅から直線距離で500m以内に立地する大規模小売店舗。「非都市型の大規模小売店舗」とは、大規模小売店舗立地法の対象となる大規模小売店舗として届出のなされたもの
のうち、「都市型の大規模小売店舗」以外を指します。なお、当該基準は本投資法人の投資基準におけるその他投資対象資産に含まれる商業施設の分類基準とは異なります。平成12年度は、大規模小売店舗立地
法施行日である平成12年6月1日から翌年3月31日まで、平成13年度乃至平成22年度は、各年度の当該年4月1日から翌年3月31 日まで、平成23年度は、平成23年4月1日から平成23年11月30日までの数値
です。平成20年度の届出のうち、同一の店舗に関する届出と考えられる2件の届出は1件の届出とみなして作成しています。
(※4) 「労働力調査」とは、総務省統計局が、全国で一定の統計上の抽出方法に基づき選定された約4万世帯の世帯員のうち15歳以上の者約10万人を対象とし、その就業・不就業の状態を調査したものです。また、労
働力調査は、全数調査ではなく、標本調査として実施されたものであり、調査結果には標本誤差が生じることがあります。「就業者」とは、総務省統計局が行う労働力調査において15歳以上のうち、調査月の末日に
終わる1週間（但し、12月の場合は同月20日から26日までの1週間）に「仕事をしたかどうかの別」により、主に仕事に従事した者、家事のほか仕事をした者、通学のかたわら仕事をした者又は休業者等を含めてい
ます。前表は、前記出所に基づく各年度の四半期毎の統計データを示しています。
(※5) 「グローバル500カンパニー（Global 500 Company）」とは、米国フォーチュン誌が売上高（米ドル建て換算）を基礎として選定した上位500社の企業をいいます。なお、かかる上位500社の企業の選定に際し、各
社の売上高は米国フォーチュン誌の判断で修正又は調整されている可能性があるほか、これらも含めて世界の企業の情報を全て米国フォーチュン誌が正確に把握した上で上位500社を選定し公表しているとの保
証はありません。前表における「国」欄は、前記各国に所在するグローバル500カンパニーの数を示し、「中心都市」欄は、その国の中心都市に本社を設けているグローバル500カンパニーの数を示し、「中心都市へ
の集中度」欄は、各国におけるグローバル500カンパニーの数に対する、その国の中心都市に本社を設けているグローバル500カンパニーの数の比率をパーセントで示したものです。
(※6) シービーアールイー株式会社は、前記報告書作成にあたり、東京23区のうち、主要5区におけるシービーアールイー株式会社が設定した37のオフィスゾーン及びその他の18区におけるシービーアールイー株式会
社が設定した17のオフィスゾーンに所在する延床面積500坪以上の賃貸オフィスビルを調査対象としています。東京23区にある延床面積500坪以上の賃貸オフィスビル全てを調査対象としたものではありません。
なお、主要5区とは、東京都千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区を意味します。また、名古屋市、大阪市、横浜市、京都市、神戸市、札幌市、仙台市、広島市及び福岡市については、そのうちシービーアール
イー株式会社が設定した主要なオフィスゾーンに所在する延床面積500坪以上の賃貸オフィスビルを調査対象としています。これらの都市にある延床面積500 坪以上の賃貸オフィスビル全てを調査対象としたもの
ではありません。前記調査において、自社ビル及び賃貸オフィスビルの自社使用部分は調査対象に含まれません。情報抽出方法は、シービーアールイー株式会社が調査対象ビル全てに対し電話でのマーケティン
グ及び日々の仲介活動等により情報提供を受け又は収集したものを対象としています。「空室率」は、シービーアールイー株式会社が設定した前記記載の都市のオフィスゾーン内における同社調査に基づく賃貸オ
フィスビルの空室面積を、同社調査に基づく貸室面積で除した各年12月末の値です。なお、同社は空室率を四半期毎に情報収集しており、平成10年から平成22年は第4四半期分（各年10月から12月分）を12月末
に集計した結果を示し、平成23年は3月末・6月末・9月末・12月末時点に各四半期分を集計した結果を記載しています。なお、空室面積は、直ちに入居できるものだけを対象としています（解約予告がなされてまだ
退去していない場合、原状回復中の場合、所有者が賃貸を停止している場合、建物竣工前に賃貸の募集がなされている場合は含みません。）。
注記事項
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(※7)シービーアールイー株式会社は、前記報告書作成にあたり、東京23区のうち、主要5区におけるシービーアールイー株式会社が設定した37のオフィスゾーン及びその他の18区におけるシービーアールイー株式
会社が設定した17のオフィスゾーンに所在する延床面積500坪以上の賃貸オフィスビルを調査対象としています。東京23区にある延床面積500坪以上の賃貸オフィスビル全てを調査対象としたものではありませ
ん。また、自社ビル及び賃貸オフィスビルの自社使用部分は調査対象に含まれません。情報抽出方法は、シービーアールイー株式会社が調査対象ビル全てに対し電話でのマーケティング及び日々の仲介活動等
により情報提供を受け又は収集したものを対象としています。なお、主要5区とは、東京都千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区を意味します。「空室率」は、シービーアールイー株式会社が設定した東京23
区のオフィスゾーン内における同社調査に基づく賃貸オフィスビルの空室面積を、同社調査に基づく貸室面積で除した各年12月末の値です。なお、同社は空室率を四半期毎に情報収集しており、平成10 年から平
成22年は第4四半期分（各年10月から12月分）を12月末に集計した結果を示し、平成23年は3月末・6月末・9月末・12月末時点に各四半期分を集計した結果を記載しています。なお、空室面積は、直ちに入居で
きるものだけを対象としています（解約予告がなされてまだ退去していない場合、原状回復中の場合、所有者が賃貸を停止している場合、建物竣工前に賃貸の募集がなされている場合は含みません。）。「平均募
集賃料」における「募集賃料」は、シービーアールイー株式会社が前記記載の基準により調査対象とした賃貸オフィスビルのうち、公表してテナント募集を行ったビルの募集賃料水準（月額賃料の1坪当たりの単価
とし、共益費を除きます。）を意味し、「平均募集賃料」は、各ビルの1坪当たりの募集賃料単価の総和をビルの棟数で除したものを意味します。1坪は約3.3㎡です。同社は、一定期間毎に情報収集を行い、平成18
年から平成22年は各年12月末に年間の情報を集計したものであり、平成23 年は3月末・6月末・9月末・12月末に四半期毎の情報を収集したものを示しています。
(※8)「不動産投資家調査」とは、一般財団法人日本不動産研究所が定期的に実施し公表している調査であり、その調査の性格は、期待利回りを中心として投資スタンスや今後の賃料見通し等の、投資家等市場参加
者の期待値に関する回答を集計したものであり、必ずしも実際の取引に基づいて算出された数値をもとにしたものではありません。前表は、第10回乃至第25回不動産投資家調査に示されたデータに基づき、本資
産運用会社が作成したものです。第10回乃至第25回不動産投資家調査において、一般財団法人日本不動産研究所は、各回毎に130社から230社の調査対象会社（アセット･マネージャー、アレンジャー、デベ
ロッパー、生命保険、商業銀行・レンダー、投資銀行、年金基金、不動産賃貸等）向けにアンケートを実施し、そのうち77社から140社より回答を得て作成され公表されています。なお、前表に関する用語の定義は
不動産投資家調査に記載のものを使用しこれに依拠しています。「東京（丸の内・大手町）」とは、東京都千代田区丸の内及び大手町地区を指します。前表の東京（丸の内・大手町）エリアにおける期待利回りは、同
エリアに所在し、築5年未満、延床面積50,000㎡以上、基準階貸室面積1,500㎡以上、天井高2,800㎜以上、フリーアクセス床、ゾーン空調、一定のセキュリティシステム管理、最寄駅より徒歩5分といった特性を
有するＡクラスビルを完全所有し、普通借家契約を10社以上のテナントと締結する場合を想定しています。なお、Ａクラスビルとは、その地域における立地条件、建築設計、施工、設備材料、維持管理、入居テナン
ト及びアメニティ等の面で最も高いクラスのオフィスビルを指すとされています。「全国主要5都市」とは、名古屋市、大阪市、札幌市、仙台市及び福岡市を指します。前表は、これらの全国主要5都市の標準的規模
のＡクラスビルの期待利回りと取引利回りを示すものです。「期待利回り」とは、投資価値の判断（計算）に使われる還元利回りを指しており、通常、初年度の純収益（NOI）を期待利回りで割ったものが投資価値にな
るとされています。「エリア別期待利回り」とは、エリア毎に期待利回りを算出し、「各投資家が期待する採算性に基づく利回り」を想定するものです。「純収益（NOI）」とは、減価償却前、税引き前の純収益（NOI）を指
します。なお、「投資価値」とは、投資してもよい、買ってもよいと考える価格を意味します。「取引利回り」とは、市場価格に基づく還元利回りを指しており、単年度の純収益（NOI）を市場価格で割ったものを意味しま
す。「エリア別取引利回り」とは、エリア毎に取引利回りを算出し、「投資家が実際の市場を観察して想定する利回り」を想定するものです。なお、「市場価格」とは、市場で取引（全て現金一括払いの取引）されている
価格をいいます。
(※9)「商業(銀座)」は、東京都中央区の銀座地区のうち銀座中央通り沿いの立地条件を有する都心型高級専門店の期待利回りを示すものです。「都心型高級専門店」は、築年数又は大規模改修後の経過年数が5年
未満であり、定期借家契約又は売上連動中心の賃料体系を有し、高級ブランド品小売業のテナントを中心とする商業店舗ビルを指します。「商業(表参道)」は、東京都渋谷区の表参道地区のうち渋谷区の表参道沿
いの立地条件を有する都心型高級専門店の期待利回りを示すものです。「郊外型商業施設」は、東京都心まで1時間程度の主要幹線道路沿いの立地条件を有する郊外型ショッピングセンターの期待利回りを示す
ものです。「郊外型ショッピングセンター」は、売り場面積２万㎡程度、キーテナントが有力な総合量販店（GMS）、定期借家契約又は固定賃料型中心の賃料体系を有する商業施設を指します。
(※10) 協調融資団は、三井住友信託銀行株式会社、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社、株式会社みずほコーポレート銀行及び株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行により組成されています。利率には、借入先に支払われる融資手
数料等は含まれていません。基準金利は、借入実行日の2営業日前の時点における全国銀行協会が公表する1ヶ月物の日本円TIBOR（Tokyo Interbank Offered Rate）をいいます。かかる基準金利は利払日
毎に見直されます。借入実行後返済期日までの間に、本投資法人が事前に書面で通知する等、一定の条件が成就した場合、本投資法人は、借入金の一部又は全部を期限前弁済することができます。借入先との
契約に基づき、本投資法人は、本投資法人の財務状況によって、新たな借入れや投資法人債の発行を制限される場合があり、また、本投資法人の資産につき担保設定が必要となる場合があります。
注記事項
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(※11)「総賃料収入」は、各取得資産のうち底地以外の物件については、平成24年2月29日時点における各取得資産に係る各賃貸借契約（同日時点で入居済みのものに限ります。）に表示された建物につき、月間賃
料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限ります。また、同日時点のフリーレントは考慮しないものとします。但し、「京都烏丸パーキングビル」は駐車場賃料を含みます。）を
12倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が契約されている取得資産については、その合計額。）（消費税は含みません。）につき百万円未満を四捨五入して記載し、各取得資産のうち底地
物件については、平成24年6月13日時点における取得資産に係る賃貸借契約に表示された底地に係る年間賃料の金額（消費税は含みません。）につき百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、当該取
得資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料（共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限りま
す。また、同日時点のフリーレントは考慮しないものとします。但し、「京都烏丸パーキングビル」は駐車場賃料を含みます。）を12倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。「稼働率」は、平成24
年2月29日時点、「東急プラザ表参道原宿」については、平成24年4月18日時点における各取得資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を示しており、小数点第2位を四捨五入して記載し
ています。また、「東急プラザ表参道」、「東急プラザ赤坂」については建物全体の数値を使用しています。各小計及びポートフォリオ合計欄は、各取得資産に係る賃貸可能面積の合計に対して賃貸面積の合計が
占める割合を示しており、小数点第2位を四捨五入して記載しています。なお、括弧内は平成24年6月30日時点の数値を記載しています。「東急プラザ表参道原宿」及び「東急プラザ赤坂」の取得価格・総賃料収
入及び括弧内の稼働率は、各物件の準共有持分割合（それぞれ75％及び50％）に相当する数値・金額を記載しています。「東急プラザ表参道原宿」の一部のエンドテナントは、売上に連動する賃料形態ですが、
かかる形態の賃料（以下「歩合賃料」といいます。）の金額は含まれていません。前表において、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除又は解約申入れがなされ若しくは賃料不払いがある場合にも、平成24年
2月29日時点において契約が継続している場合、当該エンドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして、「総賃料収入」「稼働率」を記載しています。
ディスクレーマー
本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての投資の募集、勧誘や売買の推奨を目的
としたものではありません。
本資料は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律又は東京証券取引所上場規則に基づく開
示書類や運用報告書ではありません。
本資料には、アクティビア・プロパティーズ投資法人（以下「本投資法人」といいます）に関する記載の他、第三
者が公表するデータ・指標等をもとに東急不動産アクティビア投信株式会社（以下「本資産運用会社」といいま
す）が作成した図表・データ等が含まれています。また、これらに対する本資産運用会社の現時点での分析・
判断・その他の見解に関する記載が含まれています。
本資料の内容に関しては未監査であり、その内容の正確性及び確実性を保証するものではありません。ま
た、本資産運用会社の分析・判断その他の事実でない見解については、本資産運用会社の時点の見解を示
したものにすぎず、異なった見解が存在し、または本資産運用会社が将来その見解を変更する可能性があり
ます。
端数処理等の違いにより、同一の項目の数値が他の開示情報と一致しない場合があります。
本資料への掲載に当たっては注意を払っていますが、誤謬等を含む可能性があり、また、予告なく訂正また
は修正する可能性があります。
第三者が公表するデータ・指標等の正確性について、本投資法人及び本資産運用会社は一切の責任を負い
かねます。
本資料には、本投資法人の将来の方針等に関する記述が含まれていますが、これらの記述は将来の方針等
を保証するものではありません。
グラフ作成上の都合により、表示されている日付が営業日と異なる場合があります。
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