Real Estate
Trends
Ausgabe 68 | März 2016
Trendbarometer
2016
Immobilienaufschwung
am Ende?
Die Stimmung bei den professionellen Immobilienmarktteilnehmern in Deutschland ist seit Jahren gut –
daran wird sich auch 2016 nichts ändern. Beachtliche
95 Prozent der Teilnehmer, die am aktuellen EY-Trendbarometer Investmentmarkt Deutschland teilgenommen
haben, bestätigen das. Dennoch könnte das Transaktionsvolumen in diesem Jahr niedriger ausfallen als 2015.
Fortsetzung auf Seite 3
Inhalt
1 Trendbarometer 2016
Immobilienaufschwung am Ende?
6 Gespräch mit Jürgen Fenk
Vorstand der Helaba Landesbank
Hessen-Thüringen
8 Zukunft Wohnen
Tradition statt Trends
10 Zuwanderung
Raum für Flüchtlinge
12 Einzelhandel
Neue Shops weltweit 14 Bewertung Kirchengrundstücke
Kirchengrundstücke in der
Wertermittlung
16 Industrieimmobilien
Nische mit Anspruch
18 Vergabestrategie
Zwang, Zufall oder System?
20 Immobilienmakler
Unter Zugzwang
24 Immobilienfonds in Abwicklung
Steuerliche Analyse für eine
abgesicherte Liquiditäts- und Ausschüttungsplanung
28 Projektentwicklung
Maßnahmen für Großprojekte
32 Ausländische Pensionsfonds in USA
Neue Spielregeln für ausländische
Pensionsfonds in den USA
34 Steuerrecht
Umfang der Umsatzsteuerbefreiung
bei Fondsverwaltungsleistungen für
Immobilienfonds
36
Investmentsteuerreformgesetz
Auswirkungen des Investment­-
steuerreformgesetzes (InvStG-E)
auf Immobilienfonds
42 Publikationen
44 Veranstaltungen
2 | Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016
Trendbarometer 2016
Limitierender Faktor
Seit 2009 sind die Immobilien-Investmentmärkte in Deutschland im Aufwärtstrend, und
2015 erreichte das Transaktionsvolumen (Wohn- und Gewerbeimmobilien) hierzulande
gar einen neuen Rekordwert: Der Wert liegt bei 79 Milliarden Euro. Viele Marktteilnehmer
erwarten einen weiteren Anstieg. Auch unser Haus geht davon aus, dass die Nachfrage
weiter hoch bleiben wird. Allerdings ist die Angebotsseite ein limitierender Faktor. So zeigt
auch das aktuelle EY-Trendbarometer: Rund 85 Prozent der Befragten rechnen damit,
dass sich das Angebot verknappen wird, vor allem das Angebot an Immobilien, die ein
vergleichsweise geringes Risiko aufweisen und zu angemessenen Preisen erworben
werden können. Denn der Umfrage zufolge könnten die Preise in den stark nachgefragten
zentralen Lagen (Core) in den Top-7-Städten überhitzen. Rund 80 Prozent der Befragten
rechnen damit – bezogen auf alle Nutzungsklassen. Je nach Segment dürften die Kaufpreise nicht nur in Top-Lagen, sondern auch darüber hinaus steigen. Das Bürosegment
ist ein Beispiel. Sowohl in A- (63 Prozent) als auch in B-Lagen (57 Prozent) rechnet die
Mehrheit der Befragten mit weiteren Preissteigerungen. Eine besondere Preisdynamik erwarten die Umfrageteilnehmer auch bei Hotelimmobilien in Bestlagen: Während hier im
vergangenen Jahr nur 24 Prozent von steigenden Preisen ausgingen, sind es in diesem
Jahr 56 Prozent.
Mehr spekulative Projektentwicklungen erwartet
Eine Folge könnten mehr Projektentwicklungen sein, auch spekulative im gewerblich genutzten Immobiliensegment – denn in der aktuellen Marktphase ist eine nennenswerte
Vermietung vor Fertigstellung oft nicht mehr erforderlich. Beachtliche 81 Prozent der Befragten erwarten gar eine spürbare Zunahme spekulativer Projektentwicklungen. Im vergangenen Jahr waren es nur 62 Prozent. Der Markt scheint also offen für neue Projekte.
Allerdings geben auch 77 Prozent der Befragten zu bedenken, dass die technische Inbetriebnahme von Bauleistungen ein zunehmender Risikofaktor der Projektentwicklung ist –
zumindest für komplexe Großprojekte. Dennoch: Die Nachfrage weitet sich von CoreImmobilien aus und umfasst immer häufiger auch besagte Projektentwicklungen oder
sonstige Investments mit Wertsteigerungspotenzial, das erst noch gehoben werden muss.
Mit der Nachfrage steigt seit einiger Zeit tendenziell auch die Risikobereitschaft, wobei der
Markt den meisten Marktteilnehmer allerdings nach wie vor Augenmaß zuspricht.
Alternative im Niedrigzinsumfeld
Die steigende Nachfrage erklärt sich über unterschiedliche Faktoren. Die Immobilie ist
eine der wenigen Alternativen zur festverzinslichen Anlage und profitiert insofern vom
Niedrigzinsumfeld. Daran dürfte sich in diesem Jahr wenig ändern. Eine spürbare Zinswende bleibt 2016 nach Meinung von fast allen Befragten (92 Prozent) aus. Darüber
hinaus dürften aber auch die weltpolitischen Instabilitäten bei der Preisfindung eine Rolle
spielen. Dieser Auffassung sind 56 Prozent der Befragten – im vergangenen Jahr waren es
nur 44 Prozent. Natürlich gibt es auch in Deutschland Fragezeichen, aber das Land ist im
internationalen Vergleich wirtschaftlich und politisch stabil. Das wiederum spricht dafür,
dass weiteres Immobilienkapital aus dem Ausland (unter anderem aus Asien) angezogen
wird, wodurch die Nachfrage und damit die Preise voraussichtlich weiter steigen. Umgekehrt zieht es deutsche Immobilienanleger aber auch schon seit einiger Zeit wieder ins
Ausland. Rund acht von zehn Befragten bestätigten das Auslandsinteresse. Dabei sind
auch Länder wie Italien, Spanien, Portugal oder der Niederlande als Zielländer – zumindest
partiell – wieder attraktiv.
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Trendbarometer 2016
B-Standorte rücken in den Fokus
Innerhalb Deutschland gilt: Dem Trendbarometer zufolge ist Berlin
für Investitionen in Büro­immobilien der attraktivste Standort.
Nachdem sich im Vorjahr 16 Prozent der Umfrageteilnehmer für
die Hauptstadt ausge­sprochen haben, hat sich dieser Wert 2016
auf 17 Prozent erhöht. Dicht dahinter folgt München mit 16 Prozent (2015: 17 Prozent). Auch bei den Wohnimmobilien bleibt die
Hauptstadt trotz eines Rückgangs des Anteils von 21 auf 16 Prozent deutlich im Investmentfokus der Umfrageteilnehmer. Auffällig
ist hier, dass Städte wie Leipzig und Dresden zunehmend als
attraktive Standorte wahrgenommen werden und mit insgesamt
elf Prozent teilweise über dem Anteil einiger Top-7-Standorte liegen.
Im Einzelhandelssegment steht Hamburg aktuell an erster Stelle,
wenngleich sich der Anteil der Investoren mit Fokus auf dortige
Handelsimmobilien von 17 Prozent im vergangenen Jahr auf
nunmehr 14 Prozent verringert hat. Mit Berlin, Düsseldorf und
München stehen gleich drei Topstandorte auf dem zweiten Platz;
Frankfurt folgt mit einem Anteil von zehn Prozent dahinter.
Auswirkungen der Zuwanderung auf den Immobilienmarkt
In der Wohnungswirtschaft spielen in diesem Jahr zwei Faktoren
eine entscheidende Rolle: Da ist zum einen die Zuwanderung durch
Flüchtlinge. Rund 83 Prozent der Befragten stellen fest, dass der
Zuzug von Flüchtlingen die deutsche Immobilienwirtschaft wesentlich beeinflusst. So seien Containerdörfer teilweise teurer als langfristig nutzbare Neubauten. Container und Sporthallen können
ohnehin nur Übergangslösungen sein. Das zweite große Thema
der Wohnungswirtschaft ist die Mietpreisbremse. Sie habe ihren
Zweck bislang verfehlt. Die jeweiligen Berechnungsgrundlagen
erscheinen mangelhaft, bestätigen 95 Prozent der Befragten.
Statt den Mangel zu regulieren, sollte preisgünstiger Wohnraum
geschaffen werden. Nach jüngsten Schätzungen und unter Berücksichtigung der Zuwanderung werden über 400.000 Wohnungen
jährlich benötigt. Wie bereits oben erwähnt: Insgesamt werden
weltpolitische Instabilitäten nicht hinreichend eingepreist, davon
geht über die Hälfte der Befragten aus.
4 | Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016
Fazit
Die Nachfrage bleibt hoch, das Angebot aber knapp – vor allem bei
Core-Immobilien (beziehungsweise Core-Immobilien zu attraktiven
Preisen): Das Ergebnis des aktuellen Trendbarometers von EY
verdeutlicht einerseits, dass deutsche Immobilien als Anlageklasse
weiterhin gefragt sind. Aber auch, dass das Angebot ein ernstzunehmender limitierender Faktor sein könnte. Unser Haus hält einen
Rückgang des Transaktionsvolumens auf 62 bis 65 Milliarden Euro
für denkbar, was immer noch deutlich über dem Durchschnitt der
vergangenen 10 Jahre (ca. 42 Milliarden Euro) liegt. Der Trans­
aktionszyklus scheint gegenwärtig seinem Höhepunkt nahe zu sein
und dürfte ihn bis zum Jahresende überschritten haben. Lediglich
Großübernahmen im Wohnimmobilienbereich hätten das Potenzial, das Transaktionsvolumen 2016 in ähnliche Größenordnungen
zu heben wie im vergangenen Jahr. Über das Trendbarometer: Die
Umfrage hat im Oktober 2015 stattgefunden. Rund 150 Investoren, die in den vergangenen Jahren am deutschen Immobilienmarkt aktiv waren, haben teilgenommen. Das Trendbarometer
Immobilien-Investmentmarkt erscheint jährlich seit 2007.
Christian Schulz-Wulkow
ist Partner bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in Berlin und leitet den Immobiliensektor in
Deutschland, Österreich und der Schweiz
[email protected]
Paul von Drygalski
ist Executive Director bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in Berlin
[email protected]
Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016 |
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Vorstand der Helaba Landesbank Hessen-Thüringen
Gespräch mit Jürgen Fenk
Herr Fenk, wenn Sie zurückblicken auf das Jahr 2015: Wie war das Jahr aus Sicht der Immobilien­finanzierer?
Jürgen Fenk: Ich kann natürlich nicht für alle Immobilienfinanzierer sprechen. Für uns war 2015 insgesamt
ein gutes Geschäftsjahr. Das gilt vor allem für den Immobilienkredit, der bei uns ein wichtiger Baustein ist. Wir
haben dort Neugeschäft mit einem Volumen von über 10 Milliarden Euro abgeschlossen. Damit haben wir unser
Rekordniveau von 2014 übertroffen. Viel wichtiger als das Kreditvolumen ist für uns dabei allerdings die Rentabilität gemessen am Risikoprofil. Wir haben unser Portfolio weiter diversifiziert, auch im Neugeschäft, und unsere
Allokation leicht verändert.
Wie genau sah diese Veränderung aus?
Jürgen Fenk: Wir haben vermehrt auf internationalen Märkten agiert, allerdings nur, wenn wir unser Ziel einer
adäquaten risikobereinigten Rentabilität gewährleistet sahen. Natürlich bleibt Deutschland unser Heimatmarkt,
aber der Risk-adjusted Return muss immer im Vordergrund stehen. Wir haben deshalb einige Transaktionen im
Inland nicht durchgeführt und sind stattdessen anderenorts aktiv geworden. Aus dem Vergleich mit ausländischen
Märkten können wir übrigens sagen, dass der Wettbewerb in Deutschland traditionell größer ist als in vielen
anderen Ländern. Das ändert sich natürlich immer ein wenig. 2007 gab es noch wesentlich mehr Banken, die im
Ausland im Immobiliengeschäft tätig waren, das hat ein wenig Druck vom deutschen Markt genommen, sofern
man das in der Phase überhaupt behaupten kann. 2012 gab es dann nur noch ganz wenige Player, die sich im
Ausland engagierten, der Fokus lag wieder sehr klar auf Deutschland. Momentan ändert sich das wieder, aber nur
sehr langsam. Eine große Welle von Akteuren, die es wieder in andere Länder zieht, hat es noch nicht gegeben.
Die meisten bleiben auf Deutschland fokussiert. Durch den starken Wettbewerb in Deutschland orientieren sich
einige Finanzierer momentan zu wenig an Risk-adjusted Returns.
Stehen wir also vor der nächsten Welle an Non-Performing-Loans?
Jürgen Fenk: Das würde ich nicht sagen. Die Finanzierer sind insgesamt immer noch diszipliniert. Auch wenn
die Risikobereitschaft tendenziell steigt, so haben wir doch immer noch eine gänzlich andere Situation als in den
Jahren 2006 und 2007. Ansonsten ist es aber natürlich in jedem Einzelfall so: In dem Moment, wo man heute
akquiriert und nicht aufpasst, akquiriert man potenziell einen Non-Performing-Loan von morgen. Das gehört zum
Geschäft, ob nun im Inland oder Ausland.
Viele Finanzierer sagen, dass das Neugeschäft zwar sehr gut läuft, aber auch, dass die Sondertilgungen
sehr hoch sind…
Jürgen Fenk: Wir finanzieren sehr stark auf variabler Basis, da wir viele internationale Kunden haben. Durch
hohe Tilgungen können wir unser Kapital recyceln. Keine Bank der Welt kann immer nur Neugeschäfte, aber keine
Tilgungen haben – dann geht uns irgendwann das Eigenkapital aus. Deshalb kommt es bei den Tilgungen auch
immer auf die Jahrgänge an, die zurückgeführt werden, und wie sich das auf die Durchschnittsmarge auswirkt.
Gerade die Jahrgänge ab 2008 hatten doch aber hohe Margen. Gibt es da nicht zumindest ein weinendes
Auge?
Jürgen Fenk: Dadurch, dass wir im vergangenen Jahr verstärkt im Ausland aktiv waren, haben wir die niedrigen
Margen in Deutschland und die Tilgungen gut kompensiert. Unsere Bestandsmarge ist durch diese Substitution
relativ gleich geblieben.
Was sind Ihrer Meinung nach die größten Herausforderungen für die Banken, insbesondere in Bezug auf
die Immobilienfinanzierung?
Jürgen Fenk: Im Wesentlichen sind es drei Themen. Zum einen die Niedrigzinsphase, die schon viel zu lange
dauert. Das ist für die Immobilienfinanzierung vielleicht weniger ein Problem, aber für die Banken im Allgemeinen
schon. Retailbanken und Bausparer zum Beispiel reagieren sehr stark auf Niedrigzinsen. Die zweite Herausforderung sind die Regulierungen und die dadurch steigenden Kapitalanforderungen beziehungsweise die regulatorischen Aufwendungen. Die Kostenstrukturen der Banken sind enorm unter Druck, es gibt kaum eine Bank, die
nicht irgendein Kostenprogramm aufgelegt hat. Das ist absolut nachvollziehbar. Die Kosten sind eine Schraube,
an der man drehen kann, während auf der anderen Seite – zusätzlichen Erträgen – derzeit nur wenig Bewegung
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möglich ist. Der dritte Punkt betrifft die Geschäftsmodelle der
Banken insgesamt. Das Umfeld verändert sich, deshalb müssen
Strukturen und Geschäftsmodelle überdacht werden. Es gibt einen
verstärkten Fokus auf Asset-Qualität und Profitabilität, wobei es
wie gesagt aber auch Player gibt, von denen ich mir noch mehr
Risikobewusstsein wünschen würde. Ansonsten kommen noch
Themen wie Fintechs hinzu – das alles greift die traditionellen
Wertschöpfungsketten der Banken an. Deshalb kann man in naher
Zukunft nicht mit einem Wachstum der Banken in Deutschland
rechnen.
Auf was müssen sich die Anleger mittel- und langfristig
einstellen?
Jürgen Fenk: Es wird noch eine Weile ein Überangebot an Finanzierungsmöglichkeiten geben. Erst wenn es wieder ein Unter­an­gebot gibt, werden die Kredite auch wieder teurer. Dann muss
man sich natürlich fragen: Sind die alternativen Finanzierer wie
Versicherungen und Pensionskassen zu diesem Zeitpunkt noch
im Geschäft? Ich bin mir nicht sicher, wie langfristig die Geschäftsmodelle hier gedacht sind. Die Immobilienfinanzierung ist zurzeit
eine gute Anlagemöglichkeit für Versicherungen oder Pensionskassen. Wenn die Zinsen wieder steigen, orientieren sich alternative Finanzierer möglicherweise um. Davon hängt viel ab. Sind sie
noch aktiv, wenn das Überangebot an Finanzierungsmöglichkeiten
zurückgeht, dann könnten sie die Teuerung der Kredite absorbieren. Sind sie nicht mehr aktiv, dann werden die Kredite tatsächlich
nachhaltig teurer.
daran gearbeitet wird. Ich halte es für unwahrscheinlich, dass wir
ein Szenario wie in Japan befürchten müssen. Japanische Ver­
hältnisse sind zwar nicht ausgeschlossen, aber wie gesagt sehr
unwahrscheinlich. Daher mache ich mir da keine Sorgen.
Welche Handlungsempfehlungen würden Sie der Immobilienwirtschaft mitgeben?
Jürgen Fenk: Ich finde es wichtig, weiterhin mit Augenmaß zu
handeln. Möglicherweise sind wir am Ende eines Transaktionszyklus. Es gibt zwar keine massive Gefahr, dass nach dem Höhepunkt
ein großer Einbruch kommt. Die Immobilie wird weiterhin im Fokus
stehen, zumal ja auch keine Zinswende absehbar ist. Aber man
muss geopolitische Themen beachten und mit einer gesunden
Portion Vorsicht agieren. Außerdem sollte sich die Immobilienwirtschaft nicht auf exotische Experimente einlassen. Experimente im
Großen und im Kleinen, also keine neuen Zielmärkte mit fremden
Kulturen, aber auch keine neuen Felder im Heimatmarkt. Wenn Sie
sich jetzt beispielsweise entscheiden, in den Markt für Studentenwohnheime oder den Hotelmarkt einzusteigen, in dem Sie vorher
noch nie agiert haben, dann kann ich Ihnen davon nur abraten. Sie
treten dann als Neuling gegen Profis an. Das ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht zu empfehlen.
Vielen Dank für das Gespräch!
Und welche Rolle spielen Debt Funds als Alternative?
Jürgen Fenk: Man muss zwischen Senior Debt Funds und Junior
Debts Funds unterscheiden. Senior Debt Funds haben gegen eine
starken Bankenkonkurrenz wenig Chancen. Junior Debt Funds
können eine Alternative oder Substitution von Eigenkapital sein.
Sie bleiben jedoch in Deutschland eher ein Nischen-Thema.
Wann ist die Niedrigzinsphase vorbei?
Jürgen Fenk: Ich glaube schon, dass sich die Zinsen innerhalb der
nächsten fünf Jahre erhöhen werden, aber ich rechne nicht mit
einer echten Zinswende. Wir erleben zurzeit eine starke Volatilität
um Null herum und eine große Unsicherheit, die auch am Markt
spürbar ist.
Macht Ihnen die Deflation sorgen?
Jürgen Fenk: Nein, das ist kein Thema, was bei uns intensiv dis­
kutiert wird. Die EZB macht alles, um die Inflation anzutreiben.
Zugegeben mit wenig Erfolg bislang, aber ich glaube, dass weiter
Kurzprofil
Jürgen Fenk
Jürgen Fenk ist Mitglied des Vorstands der Helaba. Nach seinem BWL-Studium in
München und Stationen unter anderem in München und Paris für die Bayerische
Hypo- und Vereinsbank AG bekleidete er verschiedene Vorstandspositionen innerhalb der Hypo Real Estate Gruppe in Dublin, Stuttgart und New York. Von 2009
bis 2010 war er Bereichsleiter Immobilienkreditgeschäft bei der Helaba. Danach
wechselte er zur BAWAG P.S.K. in Wien als Head of Commercial Real Estate. 2012
kehrte er zur Helaba als Mitglied des Vorstands mit Verantwortung für den Gesamtbereich Immobilien, Financial Institutions and Public Finance, Verwaltung sowie die
Repräsentanzen Madrid, Shanghai, Moskau und Singapur zurück.
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Zukunft Wohnen
Tradition statt Trends
EY Real Estate hat die Wohnwünsche junger Menschen (Durchschnittsalter 27 Jahre)
abgefragt – das Ergebnis ist erstaunlich konservativ. So erhält das Smart Home eine
Absage, dafür haben vermeintlich alte Werte wie Wohneigentum Zukunft.
Eigentum und Flexibilität in jungen Jahren – ein Widerspruch?
Der Umfrage zufolge ist Eigentum vor allem zur Selbstnutzung bei jungen Menschen gefragt: 90 Prozent der Teilnehmer favorisieren die eigenen vier Wände, ob als Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus. Auch Eigentum als Kapitalanlage, in der Regel also die
fremdvermiete Eigentumswohnung, spielt eine nicht unerhebliche Rolle: Immerhin rund
70 Prozent sehen hier einen Beitrag zu ihrer Altersvorsorge. Dies erscheint auf den ersten
Blick als Widerspruch. Jungen Menschen wird oft zugeschrieben, dass sie sich alle Optionen
offenhalten, dass sie sich nur schwerlich festlegen möchten. Auf den zweiten Blick aber
wird deutlich: Die sogenannte Generation Y ist mit globalen Bedrohungen wie Terrorismus,
Finanz- und Staatsschuldenkrisen aufgewachsen. Die jungen Menschen sind in einer Welt
groß geworden, die stark von Veränderung geprägt ist. Der Wunsch nach Sicherheit und
Beständigkeit in Form der eigenen vier Wände ist aus unserer Sicht dann doch wieder
nachvollziehbar. Teilweise ist gar von einem Neo-Biedermeier die Rede: dem nostalgischen
Rückzug ins eigene Heim.
Traditionelle Werte – ruhig und privat
Dort möchte man am liebsten traditionell mit seinem Partner leben – die Ehe oder die
eheähnliche Gemeinschaft sind für insgesamt 90 Prozent der Befragten das bevorzugte
Lebensmodell (76 Prozent mit Kindern, 13 Prozent ohne). Das sogenannte Mehrgenera­
tionenwohnen hingegen ist derzeit kein Thema: Nur 4 Prozent sehen dies als Option für
die Zukunft. Wie ein roter Faden ziehen sich die vermeintlich alten Werte durch die Umfrage: Die Befragten wollen eher das Einfamilienhaus und nicht den Wohnturm. Am liebsten
möchten sie in den Groß- und Mittelstädten leben (49 Prozent). Überschaubarkeit scheint
in der globalisierten Welt ein wichtiger Gegenpol zu sein: Idylle in Form von Kleinstädten
oder gar ländlichen Regionen ist stärker gefragt (29 Prozent) als der Puls, den die
Millionenmetropolen wie Berlin, Hamburg oder München vorgeben – dorthin zieht es nur
22 Prozent. Eine ruhige, private Lage ist eher gewollt als Nähe zum Nachtleben. Bei der
Wohnung selbst sind klassische Merkmale wie Balkon und Parkplatz wichtig, ausgefallene
Services wie einen Concierge wollen die Befragten hingegen eher nicht.
Smart Home – wenig gefragt
Auffällig ist, dass auch technische Neuerungen nicht sonderlich im Fokus stehen. Smart
Home mit intelligentem Kühlschrank, Haushaltsroboter, Räume für 3-D-Druck oder Wände
mit projizierten Oberflächen – Themen, die bereits real sind oder es sehr bald werden, und
doch Themen, die der Umfrage zufolge nicht sonderlich wichtig sind für junge Menschen.
Stattdessen wünschen sich sechs von zehn Befragten eine Diebstahlsicherung – erneut ein
Indikator für den Rückzugs- und Sicherheitsgedanken.
Realistische Wünsche – aber wie lange noch?
Die Befragten bevorzugen mindestens die gleiche Wohnungsgröße wie die, die sie aus ihrer
Kindheit kennen. Verkleinern möchten sich nur 7 Prozent. Da viele neue Wohnungen
heute größer konzipiert werden als die Wohnungen vergangener Tage, stimmen Angebot
und (künftige) Nachfrage aktuell in vielen Märkten noch überein. Aber: Flächen sind
knapp, vor allem in den attraktiven Städten, und kleinere, effiziente Grundrisse könnten
schon bald die Norm werden, wenn im größeren Stil noch dringend benötigte Wohnungen
geschaffen werden sollen. Die Verdichtung in den Städten dürfte zunehmen, und für
8 | Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016
Einfamilienhäuser wird es in dicht besiedelten Märkten, die unter
Druck stehen, wohl kaum noch neue Flächen geben. Dem Wohnturm, so schlecht er in der Umfrage abgeschnitten hat, wird von
unserer Seite dagegen durchaus mehr als nur eine Zukunftschance
eingeräumt. Letztendlich orientiert sich der Wohnturm von heute
an internationalen Vorbildern – er ist luxuriöser und aufwendiger
gestaltet als sein Pendant von früher. Aktuelle Projekte deuten
mehr als nur an, dass Wohntürme in Deutschland hochwertigen
und attraktiven Wohnraum bieten können, der auf eine entsprechende Nachfrage trifft.
Nachhaltigkeit boomt
So wenig aktuelle Trends auf Gegenliebe stoßen – ein Trend zu­
mindest scheint Zukunft zu haben: das zunehmende Bewusstsein
für Nachhaltigkeit und Ökologie. Ob eigene Stromerzeugung beispielsweise über Solarzellen auf dem Dach (83 Prozent), eine
hohe Energieeffizienz (88 Prozent) oder Green-Building-Zertifikat
(71 Prozent) – junge Menschen wollen umweltbewusst wohnen.
Die entsprechenden Angebote sollten hier vorhanden sein. Die
Immobilienwirtschaft legt schon seit Jahren großen Wert auf nachhaltige Gebäude.
Fazit
Eigentum schlägt Miete, Smart Home ist derzeit kein Thema: Die
sogenannten digitalen Einwohner, die angeblich – anders als ihre
Eltern – nicht auf Geld und Status setzen, sondern auf Sinnhaftigkeit und Glück, sind mit Blick auf ihre Wohnträume dann doch
wieder fast wie ihre Eltern. Der einzige aktuelle Trend, der auf
Gegenliebe stößt, betrifft die Nachhaltigkeit der jeweiligen Wohn­
immobilie. Ansonsten dominieren traditionelle Vorstellungen. Aus
Sicht der Immobilienwirtschaft (und auch volkswirtschaftlich) ist
das Ergebnis vor allem mit Blick auf den Eigentumswunsch durchaus positiv zu werten: Die Immobilienquote dürfte perspektivisch
weiter ansteigen. An der Umfrage teilge­nommen haben rund
1.650 Studenten und Berufstätige in einem Durchschnittsalter
von 27 Jahren. Sie leben gegenwärtig auf 85 Quadratmetern
Fläche in einem durchschnittlichen 2,3-Perso­nen-Haushalt.
Christian Schulz-Wulkow
ist Partner bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in Berlin und leitet den Immobiliensektor in
Deutschland, Österreich und der Schweiz
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Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016 |
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Zuwanderung
Raum für Flüchtlinge
Ende vergangenen Jahres lag die Zahl der Flüchtlinge bereits deutlich über den
flächen­mäßigen Kapazitäten, die in Deutschland zur Unterbringung eigentlich zur
Verfügung standen. Bestehende Wohnimmobilien waren dabei das bevorzugte Ziel
der Kommunen: Dort sollten mehr Menschen eine Bleibe finden als in ehemaligen
Schulen oder Kasernen sowie in Wohncontainern zusammen. In diesem Jahr wird
erneut die Wohnimmobilie im Fokus stehen.
Kommunen setzen auf bestehende Wohnungen, aber auch auf Neubau
So zeigt eine Umfrage von EY: Die Mehrheit der Kommunen in Deutschland (73 Prozent
der Befragten) wird vor allem darauf setzen, Flüchtlinge in bereits vorhandenen Wohn­
gebäuden unterzubringen. Immerhin gut jede dritte Kommune (36 Prozent) denkt aber
auch über den Neubau von Wohngebäuden für Flüchtlinge nach. Lange galt allerdings:
Eine verlässliche Planung, wie der Flüchtlingszustrom konkret zu managen ist, konnte in
vielen Kommunen noch nicht zum Abschluss gebracht werden – schon allein deshalb, weil
unklar ist, wie sich die Flüchtlingszahlen in den kommenden Monaten entwickeln. So wird
das Fehlen belastbarer Zahlen als eine der großen Herausforderungen genannt (62 Prozent) – noch größer ist nur die Sorge der befragten Kommunen, dass es an geeigneten
Räumlichkeiten zur Unterbringung mangeln könnte (76 Prozent).
Investments unabdingbar
Es wird also in den kommenden Monaten erheblich in die Bereitstellung zusätzlichen
Wohnraums investiert werden müssen. Der deutsche Wohnungsmarkt war und ist schlicht
nicht auf die Situation vorbereitet. Gerade in den Großstädten ist der Wohnungsmarkt
vielfach schon angespannt – dort wird es perspektivisch noch schwerer, auf die steigende
Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum mit einem entsprechenden Angebot zu reagieren, so dass die Städte zum Handeln gezwungen sind. Insgesamt positiv zu werten ist,
dass trotz der erforderlichen Investitionen laut Umfrage meist keine Steuererhöhungen
geplant sind. Die ent­sprechenden finanziellen Ressourcen werden über zusätzliche kommunale Verschuldungen aufgebracht, die – anders als Steuer­erhöhungen – für den Bürger
keine Zusatzbelastung mit sich bringt. Zudem werden positive volkswirtschaftliche Effekte
durch die neuen Mitbürger erwartet. Nicht nur aus moralisch-mensch­licher Sicht lohnt es
sich also, in die Zuzügler zu investieren. Andererseits gilt: Angesichts des Zeitdrucks und
des Fehlens belastbarer Prognosen besteht die Gefahr, dass es zu Fehlalloka­tionen der
investierten Mittel kommt. Daher sollte – so sehr die Zeit auch drängt – zunächst eine
gründliche Bedarfsanalyse durchgeführt und der Bestand an Liegenschaften und Frei­
flächen gesichtet und analysiert werden. Inwiefern ist es – auch langfristig – sinnvoll, an
einem spezifischen Standort neuen Wohnraum zu errichten?
Aktivieren und Umnutzen
Naheliegender dürfte es in vielen Fällen sein, leer stehende Wohnungen zu aktivieren oder
stillgelegte Objekte wie Flughäfen umzunutzen – aber auch hier gilt, dass sich nicht alle
Objekte tatsächlich eignen. Außerdem gilt: Die Nutzung leer stehenden Wohnraums und
die Umnutzung etwa gewerblicher Bauten oder stillgelegter Objekte dürfte zwar zumeist
der kostengünstigste Weg sein – allerdings sind die Potenziale in vielen Kommunen nicht
ausreichend, um dadurch den gesamten Bedarf zu decken. Gerade in wirtschaftsstarken
Ballungszentren, die auch auf viele Flüchtlinge eine hohe Anziehungskraft haben, ist nicht
nur eine entsprechende Planung erforderlich. Es sollte auch darüber nachgedacht werden,
den lange Zeit brachliegenden sozialen Wohnungsbau neu zu beleben.
10 | Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016
Fazit
Der Flüchtlingszustrom ist eine Herausforderung für die Kommunen. Vor allem bestehende Wohnimmobilien sollen der Unter­
bringung dienen, wobei aber auch Neubau und Umnutzung beispielsweise von Konversionsflächen eine Rolle spielen. Insgesamt
mangelt es noch an Planungen mit Langzeitperspektive – dies ist
dem großen akuten Druck sowie noch fehlenden (verlässlichen)
Prognosen geschuldet. Mehr als 6 von 10 Kommunen sehen die
fehlende Datenbasis als große Herausforderung. Nur die Sorge,
dass es an geeigneten Räumlichkeiten zur Unterbringung der
Flüchtlinge mangeln könnte, wird von noch mehr Kommunen geteilt (76 Prozent). Positiv ist: Die Finanzierung der erforderlichen
Investments ist nur in Ausnahmefällen über Steuererhöhungen
geplant. Umgekehrt scheint eine zusätzliche Verschuldung der
Kommunen zwar unabdingbar. Gleichzeitig werden aber durch den
Zuzug der neuen Bürger auch deutlich positive Impulse für Volkswirtschaft erwartet. Hintergrund der Ergebnisse: EY hatte eine
repräsentative Umfrage unter rund 300 deutschen Kommunen
mit mehr als 10.000 Einwohnern durchgeführt. Insgesamt gibt
es in Deutschland 1.554 Städte und Gemeinden mit mehr als
10.000 Einwohnern. Die Befragung deckt also 19 Prozent der
Grundgesamtheit ab.
Dietmar Fischer
Hans-Peter Busson
ist Partner bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in Eschborn/Frankfurt
[email protected]
ist Partner bei der
Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
in Eschborn/Frankfurt
[email protected]
Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016 | 11
Einzelhandel
Neue Shops weltweit
Das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2016 zeigt: Die Akteure rechnen
mehrheitlich mit stabilen, meist aber mit steigenden Preisen für Einzelhandelsimmobilien in Deutschland. Eine Ursache dafür mag der anhaltende Druck der Mieter sein.
Sie expandieren – und sind dabei häufig auf externe Unterstützung angewiesen.
Mehr Präsenz, weniger Franchise
Dem Online-Handel zum Trotz gilt: Viele internationale Handels­ketten wollen ihre Präsenz
in den Städten erhöhen. Nicht nur in Deutschland, sondern weltweit. Wieder andere haben
bisherige Franchise-Lösungen zurückgefahren und wollen wieder die volle Kontrolle über
Geschäfte, die ihr Label in den Einkaufsstraßen hoch halten. In beiden Fällen stellt sich für
die Handelsunternehmen eine ähnliche Herausforderung. Es müssen in kurzer Zeit viele
Läden neu geschaffen oder umgebaut werden – und zwar meist dergestalt, dass sie dem
zum Label passenden Design folgen: Es geht um einheitliche Materialien und Gestaltungselemente von der Fassade bis zum Mobiliar. Kunden wollen ihr Geschäft wiedererkennen,
ob sie nun in Berlin, Paris, New York oder Hongkong den entsprechenden Laden betreten.
Komplexe Aufgabe
Was einfach klingt, ist in der Praxis höchst komplex. Denn viele Händler haben Spezialanforderungen an die zu verwendenden Materialien. Das Schaufensterglas ist hier ein Beispiel. Von einer besonderen Stärke (Einbruchsschutz) über Reflexionseigenschaften
(Entspiegelung) bis hin zur teilweise enormen Größe (ein Glaselement für die komplette
Fassade) – oft gibt es weltweit nur wenige Lieferanten, die die jeweiligen Anforderungen er­füllen können. Ähnliches gilt für Bodenbeläge oder Deckenelemente. Die Liste an Feldern,
in denen Spezialanfertigungen gefragt sind, ließe sich fortsetzen. Und wenn solche Spezialhersteller gleichzeitig in mehrere Länder und an unterschiedliche lokale bauausführenden Unternehmen liefern sollen, dann erfordert dies eine adäquate Steuerung. Es gilt, die
unterschiedlichen Verträge mit Blick auf die jeweiligen Lieferanten anzupassen. Und die
ausführenden Firmen vor Ort möglicherweise zu schulen, wie sie den Einbau vornehmen
müssen, so dass er auch fachgerecht ist. Hinzu kommen Einfuhr- und Zollfragen. Zudem
müssen trotz Einheitlichkeit natürlich auch regionale Besonderheiten berücksichtigt
werden. In Russland schätzt es der Käufer beispielsweise, wenn ein Geschäft etwas mehr
Pomp ausstrahlt als in Mitteleuropa. Es braucht also nicht einen Standard, sondern ein
modular aufgebautes Standardsystem, aus dem der Händler vor Ort wählen kann.
Zentral plus dezentral
Nun klingt auch das alles auf den ersten Blick möglicherweise noch nicht nach einer sonder­lich schwierigen Aufgabe. Sie wird es spätestens dann, wenn die Zahl der Shops groß ist –
oft geht es darum, gleichzeitig hunderte von Geschäften einzurichten. Um der Aufgabe
gerecht zu werden, sind zwei Aspekte maßgeblich. Erstens: Es ist Personal vor Ort erforder­lich, das die Umsetzung begleitet. Zweitens: Darüber hinaus muss es eine zentrale Steuerungseinheit geben, die IT-unterstützt die Gesamtkoordination übernimmt. Je nach Handelsunternehmen sind die erforderlichen Ressourcen intern vorhanden, teilweise übernehmen
auch externe Berater die Aufgabe. Und je nach Zeitpunkt unterstützen sie beispielsweise
auch dabei, die jeweiligen Qualitäten der Flächen, Räume und Materialien (in Modulen) zu
definieren. Oft identifizieren sie zudem die Lieferanten und stellen den Materialfluss sicher,
überwachen den Bauablauf bis hin zur Abnahme. Je mehr Läden, desto weniger sollte
die Aufgabe dezentral angegangen werden. Und Umgekehrt gilt: Nur zentral ohne Mannschaft vor Ort geht es in vielen Fällen auch nicht.
12 | Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016
Fazit
In kurzer Zeit neue Geschäfte einer Kette oder einer Marke weltweit zu eröffnen – und zwar so, dass sie einem einheitlichen Look
folgen und dennoch regionale Besonderheiten berücksichtigen:
Das ist eine Managementaufgabe, die auf den ersten Blick nicht
sonderlich herausfordernd erscheint, auf den zweiten Blick aber
Tücken offenbart. Vor allem dann, wenn die Zahl der neuen Geschäfte groß ist. Um die Aufgabe bewältigen zu können, empfiehlt
sich ein IT-gestütztes zentrales PMO (Projektmanagement-Office)
mit entsprechenden Steuerungswerkzeugen („cockpit“) sowie
ein einheitlicher, mit allen Beteiligten abgestimmter Planungs- und
Realisierungsprozess mit entsprechenden „Quality gates“.
Fabian Schuster
ist Partner bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in Stuttgart
[email protected]
Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016 | 13
Bewertung Kirchengrundstücke
Kirchengrundstücke in der Wertermittlung
14 | Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016
Die Kirchen zählen zu den größten Immobilieneigentümern in Deutschland. Schätzungen zufolge befinden sich mehr als 500.000 Hektar Land im Eigentum evangelischer
und katholischer Kirchen. Hierbei handelt es sich in der Regel um unbebaute Grundstücke, häufig sind es Flächen der Land- oder Forstwirtschaft. Aber auch bebaute
Grundstücke sind darunter – die evangelische Kirche soll rund 68.000 Gebäude im
Bestand haben, wovon etwa 35 Prozent auf Kirchengebäude, 25 Prozent auf Pfarrhäuser, 21 Prozent auf Betriebsgebäude und 19 Prozent auf Gemeindezentren und
-häuser entfallen. Bei der katholischen Kirche gehen Schätzungen sogar von rund
150.000 Gebäuden aus. Die Wertermittlung ist in vielen Fällen eine Herausforderung.
Wenig Transparenz
Auch wenn vereinzelt Hochrechnungen existieren, der Wert des kirchlichen Immobilienvermögens ist offiziell nicht bekannt. Dies liegt zum einen an der Zurückhaltung und mangelnden Transparenz in der Offenlegung der Kirchenfinanzen. Ein weiterer wesentlicher
Grund ist aber vor allem die Besonderheit, dass kirchliche und kirchlichen Zwecken dienende
Flächen im engeren Sinne üblicherweise dem privatwirtschaftlichen Gewinnstreben ent­
zogen sind und daher nicht in nennenswertem Umfang am allgemeinen Grundstücksverkehr teilnehmen. Schon diese beide Besonderheiten – die mangelnde Transparenz und die
geringe Zahl gehandelter Grundstücke – erschweren eine Wertermittlung.
Abgrenzung
Bei der Bewertung von Kirchenliegenschaften ist zunächst zu unterscheiden, ob es sich um
Kirchengrundstücke im engeren Sinne handelt, also um Flächen, die religiösen Zwecken
dienen (Kirchengebäude, Klöster, Friedhöfe) – oder ob die Flächen Nutzungen dienen, die
auch auf nicht kirchlichen Flächen zulässig und unter Umständen auch privatwirtschaftlich
nutzbar sind. Beispiele sind hier Pfarrhäuser, Wohnheime, Schulen, Kitas oder Alten- und
Pflegeheime. Bei solchen Kirchengrundstücken können die Grundsätze der Verkehrswertermittlung für privatwirtschaftlich nutzbare Grundstücke angewendet werden, natürlich
unter Berücksichtigung der jeweiligen objektspezifischen Besonderheiten. Als Bewertungsverfahren kommt generell das Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren in
Frage.
Kirchengrundstücke im engeren Sinne
Prinzipiell stehen auch bei der Bewertung von Kirchengrundstücken im engeren Sinne die
drei genannten Verfahren zur Verfügung. Hierbei besteht die Herausforderung, möglichst
marktorientierte Parameter anzusetzen, obwohl das Bewertungsobjekt einer eingeschränkten Marktfähigkeit unterliegt. Dies gilt zumindest für dauerhaft kirchlich genutzte Grundstücke. Vor dem geschilderten Hintergrund scheidet das Vergleichswertverfahren dann in
der Regel wieder aus, da bei Kirchenliegenschaften nur wenige aktuelle reale Kauffälle als
Basis für die Bewertung herangezogen werden könnten – Kauffälle, die zudem mit Blick
auf Nutzbarkeit, Beschaffenheit, Lage etc. vergleichbar sein müssten. Auch das Ertragswertverfahren findet letztlich nur selten Anwendung, da die rentierliche Nutzung bei
Kirchengrundstücken im engeren Sinne in der Regel eine Umnutzung beziehungsweise
Neupositionierung erfordert, die sich nicht immer realisieren lässt. In der Praxis wird
daher oft das Sachwertverfahren angewendet. Sofern es sich um einfache Kirchen ohne
besondere Merkmale handelt, sind dabei allerdings nicht etwa die Rekonstruktionskosten
entscheidend, sondern die gewöhnlichen Herstellungskosten im Sinne von neuzeitlichen
Ersatzbeschaffungskosten. Bei Kirchengebäuden von besonderem architektonischem und
kirchengeschichtlichem Rang hingegen erscheint der Einbezug von Kosten zur werksgetreuen Rekonstruktion in heutiger Bautechnik sinnvoll.
Sinkender Flächenbedarf: Umnutzungschancen
Es klang bereits an: Es gibt durchaus auch immer wieder kirchliche
Flächen, bei denen die sakrale Zweckbindung aufgegeben wird und
Kirchen oder Klöster fortan anderweit genutzt werden. Die Gründe
waren und sind vielfältig: Kriege, ökomische Aspekte und die Folgen
der Säkularisierung sind häufige Ursachen gewesen. Hierbei handelt es sich wie gesagt ausdrücklich nicht nur um ein Phänomen
aus der Vergangenheit. Im Gegenteil: Sinkenden Mitgliederzahlen
und die damit einhergehende Unterauslastung von Gebäuden, sinkende Kirchensteuereinnahmen, ein erheblicher Instandhaltungsstau sowie hohe Bewirtschaftungs- und Personalkosten sind gegenwärtige und zukünftige Gründe für die Umnutzung, Aufgabe
oder den Verkauf von sakralen Flächen. In der Praxis sind diese
Gründe dann häufig auch der eigentliche Anlass für die Bewertung.
Ertragswertverfahren
Entfällt die sakrale Nutzungsbindung, so ist für die Bewertung und
die Wahl des Bewertungsverfahrens die alternative beziehungsweise
zukünftige Nutzung entscheidend, die unter Berücksichtigung der
tatsächlichen und absehbaren rechtlichen und wirtschaftlichen
Möglichkeiten realisierbar ist. Sollten mehrere Alternativnutzungen
in Frage kommen, wird üblicherweise auf die Nutzungsart abgestellt, die die höchste Ertragsfähigkeit bei geringstem Risiko erwarten lässt. Eine Kosten-Nutzen-Analyse im Vorfeld der eigent­
lichen Wertermittlung erscheint daher sinnvoll. Auf Grundlage der
jeweiligen Alternativnutzung kann die Wertermittlung anhand der
üblichen Verfahren erfolgen, in der Praxis ist dies meist das Ertragswertverfahren. Ungeachtet des jeweiligen Verfahrens sind
bei der Wertermittlung zum einen die für die Realisierung der
alter­nativen Nutzung erforderlichen Kosten in Ansatz zu bringen,
wie zum Beispiel Umbau-, Abriss-, oder Planungskosten. Zum
anderen ist die entsprechende Dauer bis zur Realisierung zu berücksichtigen. Dies kann zum Beispiel über die Diskontierung des
ermittelten Wertes über die geplante Projektdauer erfolgen.
Fazit
Die Ausprägung kirchlicher Grundstücke ist groß. Für die Bewertung von Kirchengrundstücken kommt je nach Art, Anlass und
unter Berücksichtigung der jeweiligen Besonderheiten grundsätzlich das Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren in
Betracht. Insbesondere bei Flächen und Gebäuden, bei denen die
sakrale Zweckbestimmung aufgeben werden soll, kommt schwerpunkt­mäßig das Ertragswertverfahren zum Einsatz.
Sarah Schraub
ist Senior Consultant bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in Eschborn/Frankfurt
[email protected]
Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016 | 15
Industrieimmobilien
Nische mit Anspruch
Deutschland kann sich mit Blick auf die ImmobilienmarktTransparenz eigentlich nicht beklagen: Zwar zählt man nicht
zur absoluten Spitzengruppe, spielt aber seit Jahren sehr
weit oben mit. Und doch gibt es in Deutschland immer noch
Teil­segmente, die vergleichsweise wenig transparent sind.
Für Investoren können in solchen Fällen nicht nur die Risiken,
sondern auch die Chancen steigen. In jedem Fall gilt: Für die
Immobilienbewertung steigt der Anspruch.
Steigender Anteil
Ein Beispiel für ein Teilsegment, das vergleichsweise wenig transparent ist, ist die Industrieimmobilie. Zwar taucht sie mittlerweile
in fast allen Marktberichten auf. Allerdings fast immer gemeinsam
mit der Logistikimmobilie. Wobei auf letzterer dann der deutliche
Schwerpunkt liegt. Sicherlich könnte man sagen: Der Markt für
Logistikimmobilien spielt ja – aus Sicht der Investoren – auch die
größere Rolle. Mit anhaltender Niedrigzinsphase rückt aber die
Immobilie als Anlagesegment insgesamt immer mehr in den Vordergrund, und so auch ehemalige Nischen wie die Industrieimmobilie. Wir sehen das nicht zuletzt durch den steigenden Anteil, den
Industrieimmobilien in der Bewertungsarbeit durch unser Haus
ausmachen.
Höhere Renditen
Dabei fällt auf: Industrieimmobilien bieten im Vergleich zu den bereits länger etablierten Nutzungsarten wie Büro oder Wohnen in
der Regel (noch) deutlich höhere Renditen. Nun können höhere
Renditen natürlich wiederum eine Folge mangelnder Transparenz
sein – der Markteintritt wird erschwert, die Nachfrage wird vergleichsweise gering gehalten, und potenzielle Käufer haben weniger
Mitbewerber. Die Industrieimmobilie ist im Augenblick vielleicht
so etwas wie eine der letzten Nischen innerhalb der boomenden
Immobilienlandschaft. Sie ist zwar definitiv auf dem Weg, sich zu
etablieren, aber so lange es unter anderem an Transparenz mangelt (es mangelt darüber hinaus zum Beispiel auch an investmentfähigen Produkten), wird sie zumindest vorübergehend noch einen
Sonderstatus einnehmen.
Bewertungsaufgabe
Aus Sicht eines Immobilienbewerters bedeutet der TransparenzSonderstatus: Die ohnehin anspruchsvolle Aufgabe, einen Wert
zu bestimmen, den ein Objekt oder ein Portfolio im normalen Geschäftsverkehr erzielen kann, ist im Fall von Industrieimmobilien
tendenziell noch einmal anspruchsvoller. Denn wenn es darum
geht, relevante Paratmeterfür die Wertermittlung zu bestimmen,
sind gerade die Lagequalität und Drittverwendungsfähigkeit der
Immobilie von entscheidender Bedeutung. Es erfordert ein besonderes Vertrauen zwischen Investor und Bewerter, braucht ersterer
doch eine realistische Einschätzung, um über Kauf oder Nichtkauf
(beziehungsweise Verkauf oder Nichtverkauf) und die damit verbundenen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zu diskutieren.
16 | Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016
Fazit
Aus Sicht der Investoren bedeutet die vergleichsweise geringe
Transparenz bei Industrieimmobilien unter Umständen Chancen –
im Sinne von höheren Renditen. Umgekehrt bedeutet sie aber
auch Risiken, wenn bewerterseitig aufgrund fehlender Daten
falsche Annahmen getroffen werden. Bei der Wahl des Bewerters
empfiehlt sich entsprechend, die spezifische Erfahrung der jewei­
ligen Kandidaten genau unter die Lupe zu nehmen.
Dietmar Meister
ist Partner bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in Eschborn/Frankfurt
[email protected]
Christoph Schulz
ist Director bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in Eschborn/Frankfurt
[email protected]
Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016 | 17
Vergabestrategie
Zwang, Zufall oder System?
Die Wahl der richtigen Vergabestrategie und damit die Festlegung der richtigen Vergabeart ist für private und auch für öffentliche Bauherren von großer Bedeutung:
Hier lassen sich die Weichen in Sachen Wirtschaftlichkeit stellen. Vor diesem Hintergrund ist die bereits seit langer Zeit geführte Diskussion Generalunternehmervergabe versus Einzelunternehmervergabe sowie Generalplaner versus Einzel­planer
aktueller denn je.
Die Herausforderung für den Bauherrn
Es handelt sich um eine der zentralen Fragen, die sich jeder Bauherr im Vorfeld seines
Vorhabens stellen sollte: „Welche Vergabeart greift am besten meine projektspezifischen
Einflussfaktoren auf?“ Für Praktiker – die entsprechende Fachkompetenz und Erfahrung
vorausgesetzt – scheint die Frage auf den ersten Blick verhältnismäßig einfach zu beantworten. Auf den zweiten Blick aber wird deutlich: Der zunehmend komplexer werdende
rechtliche Ordnungsrahmen im öffentlichen wie auch im privaten Bereich – zum Beispiel
im Zuge existierender Compliance-Richtlinien – sowie eine in diesem Zusammenhang
zwingend analytische Herangehensweise, die häufig binnen kürzester Zeit umgesetzt
werden muss, stellt selbst erfahrene Bauherrn vor immer neue Herausforderungen.
Vergabestrategie: Zwang, Zufall oder System?
Außerdem gilt: Häufig kennen Bauherren die entsprechenden Einflussfaktoren für ihr
Projekt, es gelingt ihnen jedoch oftmals nicht, diese systematisch, das heißt konkret
messbar und voneinander abgrenzbar zu definieren. Die Entscheidung für die Wahl des
vermeintlich richtigen Vergabeverfahrens erscheint vor diesem Hintergrund mehr oder
weniger zufällig beziehungsweise erfolgt oft auf der Grundlage einer intuitiven Einschätzung.
Öffentliche Bauherren
Bei öffentlichen Bauherren wiederum kommt ein weiteres Phänomen hinzu: Sie sehen sich
zunehmend derart stark an den rechtlichen Ordnungsrahmen gebunden, dass sie ihre Vergabeart häufig als alternativlos wahrnehmen und sich mehr oder weniger zur Wahl einer
Vergabeart gezwungen fühlen. Die Frage, welche Vergabeart die jeweiligen projektspezifischen Einflussfaktoren am besten aufgreift, tritt somit in der Praxis oftmals in den Hintergrund.
Die zentralen Aspekte der Vergabe
Zu den zentralen Aspekten zählen in der Regel:
• das Wettbewerbsprinzip in Anlehnung an § 97 Abs. 1 GWB,
• das Transparenzgebot in Anlehnung an § 97 Abs. 1 GWB,
• das Gleichbehandlungsgebot in Anlehnung an § 97 Abs. 2 GWB,
• das Vertraulichkeitsgebot und
• die erforderliche Wirtschaftlichkeit.
Jeder dieser Punkte hat seine Berechtigung – sie zählen zurecht zu den zentralen Anforderungen, die ein Vergabeverfahren erfüllen muss. Für die meisten hier genannten Punkte
gilt dabei, dass der rechtliche Ordnungsrahmen herangezogen werden kann. Der letztgenannte Punkt der Wirtschaftlichkeit des Projekts jedoch ist komplexer - zumal die Frage zu
Beginn (oder besser: vor dem Projektbeginn!) angegangen werden muss. Viele Auftraggeber beschäftigen sich zu spät mit der Frage, oder aber sie setzen den günstigsten angebotenen Preis mit dem wirtschaftlichsten Angebot gleich. Gerade diese Betrachtung führt
in der Praxis regelmäßig zu Problemen, die sich anhand von Nachträgen und enormen
Mehrkosten widerspiegeln können.
18 | Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016
Der Nachweis der Wirtschaftlichkeit
Hier wiederum schließt sich der Kreis zur Vergabeart, denn ein Ansatz zur Lösung der Wirtschaftlichkeitsfrage liegt in einem Nachweis der Wirtschaftlichkeit, der die Vergabewahl in den richtigen
Kontext zum Projekt und zu den Projektrahmenbedingungen setzt.
Ein solcher Nachweis sollte bereits in der Projektfrühphase geführt
werden. Mögliche Schritte umfassen hier unter anderem:
• Die exakte Analyse des Projekts und der Projektrahmen­bedingungen.
• Die Erstellung eines projektspezifischen Anforderungskatalogs
und eine sorgsame, transparente Abwägung.
• Die Aufstellung und Auswertung einer vergabeprojektspezifischen Bewertungsmatrix.
• Die Ermittlung der Wirtschaftlichkeit unter Berücksichtigung
von zu erwartenden Projektkosten- und Risiken in Abhängigkeit
der möglichen Vergabeverfahren.
• Der Begründung der Vergabewahl unter Gesichtspunkten der
Revision.
Fazit
Die Praxis zeigt: Bei Verfolgung einer Vergabestrategie mit der
Zielsetzung des wirtschaftlichsten Vergabeverfahrens können die
Projektkosten und Risiken nachhaltig gesenkt werden. Die dabei
im Vorfeld entstehenden Ermittlungskosten sind gemessen an
dem Optimierungspotenzial der Vergabeart sowie der Risiko­
minimierung im späteren Bauablauf, der sich insbesondere bei
Großprojektenüber mehrere Jahre erstreckt, marginal.
Um unsere Beobachtungen hier weiter zu stützen, führen wir
aktuell eine Befragung unter Bauherren durch - unter anderem
fragen wir ab, welche Vergabestrategie derzeit am häufigsten zur
An­wendung kommt, auf welcher Entscheidungsbasis die Wahl der
Vergabeart gefällt wird und ob beziehungsweise wie der Nachweis
der Wirtschaftlichkeit geführt wird. Die Ergebnisse werden wir in
Form einer Studie veröffentlichen. Sollten Sie Interesse haben, an
der Befragung teilzunehmen, dann schreiben Sie uns bitte eine
E-Mail.
Frank Weißkirchen
Kai Kiefer
ist Executive Director bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in Köln
[email protected]
ist Senior Consultant bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in Köln
[email protected]
Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016 | 19
Immobilienmakler
Unter Zugzwang
Mitte letzten Jahres trat das Bestellerprinzip in Kraft – mit weitreichenden Folgen
für die Wohnraumvermittlung. In einer ersten Zwischenbilanz zur Gesetzesänderung
zeigt sich, dass Vermieter häufig nicht bereit sind, die übliche Vermietungscourtage
in Höhe von zwei Monatsmieten zu übernehmen, die bis zur Gesetzesänderung in der
Regel vom künftigen Mieter zu tragen war. Teils erhebliche Umsatzeinbußen auf Seiten der Vermietungsmakler sind die Folge. Die Chance der Neuordnung des Marktes
nutzen Start-ups, die mit innovativen digitalen Geschäftsmodellen auf den Markt
drängen und sich bewusst nicht an die bestehenden „Branchenspielregeln“ halten.
Der Markt der Wohnraumvermittlung vor Einführung des Bestellerprinzips
Die Maklerbranche befand sich vor Einführung des Bestellerprinzips in der Reifephase
ihres Marktzyklus. Mit Blick auf die überregionale Vermittlung dominierten einige wenige
große Unternehmen. Daneben behaupteten sich kleinere Immobilienmakler, die zumeist
mit einer räumlichen Spezialisierung auf lokale und ländliche Regionen punkteten.
Sparkassen-Finanzgruppe
388
Engel & Völkers*
102
103 1
LBS Immobilien Nordwest
Sparkassen-Immobilien
Vermittlungs GmbH
79
Postbank Immobilien
2
50
36
RE/MAX*
4
■ Nettoprovisionsumsatz Verkauf
■ Nettoprovisionsumsatz Vermietung
35 1
DIP**
Angaben in Mio. Euro
*Franchise
**Maklerverbund
24
LBS Immobilien (Potsdam)
Corpus Sireo
8
21 1
LBS Immobilien
(Ffm/Erfurt)
21
0
100
200
300
400
Ranking der Immobilienvermittler nach Nettoumsatz durch Verkauf und Vermietung in 2014, Quelle: Capital 2015
und Immobilienmanager 2015
Am Beispiel anderer Branchen zeigt sich immer wieder, wie schnell sich Märkte ändern
können und Marktführer von neuen Unternehmen verdrängt werden. Im Buchhandel
hat es Amazon vorgemacht und die gesamte Branche revolutioniert. Kaufte man früher
Bücher überwiegend in stationären Geschäften, wird der Großteil des Buchhandels
inzwischen online abgewickelt.
Äußere Einflüsse durch Digitalisierung und Regulatorik
Die Maklerbranche hingegen hat seit der Einführung von Online-Immobilienportalen lange
keine tiefgreifenden Innovationsimpulse mehr erfahren. Zwar hat die Digitalisierung längst
auch große Bereiche der Immobilienwirtschaft erfasst – die Maklerbranche aber bislang
kaum. Die vielfältigen Digitalisierungspotenziale, die sich in diesem Marktsegment der
Immobilienwirtschaft bieten (beispielsweise virtuelle Besichtigungen), sind aufgrund
fehlender Innovationsimpulse bisher ausgeblieben. Zum Teil ist dies auf die (bis dato)
geringe Preissensitivität der Auftraggeber beziehungsweise Vermieter zurückzuführen.
So war es bei Vermietungen in den großen Ballungsräumen mit hoher Mieternachfrage
üblich, dass der Vermieter den Makler bestellt, die Kosten jedoch vom Mieter getragen
werden.
20 | Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016
Die Einführung des Bestellerprinzips sorgte für großes Aufsehen in
der Immobilienwirtschaft. Seit Juni vergangenen Jahres werden
Immobilienmakler, die in der Vermietung von Wohnraum tätig sind,
von demjenigen bezahlt, der sie bestellt – mit weitreichenden
Folgen. Einer Studie zufolge sehen 47 Prozent der Immobilien­
makler das Bestellerprinzip als Bedrohung für ihre wirtschaftliche
Existenz. Die seit der Einführung beobachteten Umsätze bestätigen
diese Einschätzung. Rund 84 Prozent der befragten Makler sehen
sich erheblichen Umsatzeinbußen gegenüber. Vermietungsmakler
in nachfrageschwachen (zumeist ländlichen) Gebieten sind dabei
weitaus weniger stark vom Bestellerprinzip betroffen als Makler
in Ballungszentren. In vielen ländlichen Märkten mit schwacher
Wohnungsnachfrage ist es schon längere Zeit üblich, dass der
Vermieter die Maklercourtage bezahlt. Im Übrigen gilt: Beim Immobilienverkauf ergeben sich durch das Bestellerprinzip keine
Änderungen im Vergleich zur bisherigen Gesetzesgrundlage.
Der Markt der Wohnraumvermittlung seit Einführung des
Bestellerprinzips – eine erste Bilanz
Die Immobilienmakler, die in der Vermietung von Wohnraum tätig
sind, reagieren bislang mit Kosten- und Preissenkungen auf den
Einbruch ihres Nettoprovisionsumsatzes. So haben einige Makler
ihr Honorar bei der Vermittlung von Mietwohnungen gesenkt (vor
Einführung des Bestellerprinzips lag das Honorar in den meisten
Ballungszentren üblicherweise bei zwei Monatsmieten). Auch die
Reduzierung des Personals ist eine häufig ergriffene Maßnahme.
Fest steht: Die Leistungen des Maklers werden von den Eigen­
tümern genauer hinterfragt als früher. Es wird abgewogen, ob das
Honorar im Verhältnis zum geleisteten Mehrwert steht. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass der Umsatzeinbruch und die daraus
resultierenden Reaktionen der Makler eine Momentaufnahme
darstellen. So ist eine (spätere) Stabilisierung des Provisionsgeschäfts durchaus denkbar, gründet doch der Umsatzrückgang
zum Teil auf dem Versuch der Eigenvermarktung von Wohnungen
durch die Vermieter. Nicht wenige Maklerunternehmen gehen
davon aus, dass die Eigentümer bald feststellen werden, dass die
Vermietung trotz der zunächst höheren Kosten (Provisionen) effizienter durch einen Makler betrieben werden kann. Der Möglichkeit einer Stabilisierung zum Trotz gilt: Es herrscht insgesamt eine
spürbare Unsicherheit hinsichtlich der Marktentwicklung und somit auch der Ausrichtung der zukünftigen Geschäftsstrategie.
Innovationstendenzen als mögliche Antwort auf das
Bestellerprinzip
Neben Kosten- und Preissenkungen bieten sich weitere Wege als
Antwort auf den Umsatzrückgang an, vor allem die Potenziale der
Digitalisierung. Vorbilder sind hier zahlreiche Start-ups, die der
Einführung des Bestellerprinzips mit dem Einsatz von Digitalisierung und innovativen Strategien begegnen. Gleichzeitig werden
solche Start-ups als Profiteure des Bestellerprinzips gesehen.
Analog zum Einzelhandel kann mittlerweile zwischen reinen
Online-Wohnungsvermittlern und hybriden Geschäftsmodellen
mit Online- plus stationärer Präsenz unterschieden werden. Das
Geschäftsmodell der reinen Online-Wohnungsvermittler wird dabei
teilweise ganz ohne Maklereinbindung betrieben. So wird mithilfe
von Algorithmen der am besten geeignete Mieter ermittelt. Besichtigungstermine können via Smartphone gebucht und koordiniert werden. Hybride Anbieter setzen digitale Lösungen ein, um
die Kostenstrukturen möglichst effizient zu halten. Wichtige Kernbereiche wie die Bestandsaufnahme der Wohnung oder Wohnungsbesichtigungen werden jedoch nach wie vor durch lokales Personal
vorgenommen.
Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016 | 21
Immobilienmakler
Regulatorik
Markt
Bestellerprinzip
Maklerbranche
Digitalisierung
Äußere
Einflüsse
Äußere
Einflüsse
Wohnraumvermittlung im Innovationsprozess
Rückkopplung
Innovationsprozess
Innovative
Preismodelle
Digitale Services
•Festpreise
•Rahmenverträge
•Prozent der
Nettokaltmiete
•Algorithmen zur
Mietersuche
•„Mieter-Vermieter
Matching“
Modulare Leistungen
•Standard- und
Premiumpakete
Bewertungs-/
Suchportale
•Kundenbewertungen
für Makler
•Transparenter
Leistungsvergleich
Beispiele
•Mc-Makler
•Smmove.de
•Opcio Estate
•Mietercasting.de
•Faceyourbase
•Moovin.de
•Devepo
•WunderAgent
Neben den bereits erwähnten Preissenkungen zeigen sich am Markt
auch gänzlich neue Vergütungsmodelle: Einige Maklerunternehmen
bieten neuerdings Festpreise für Vermietungs- und Verkaufsleistungen an – in Abweichung zu den bisher üblichen variablen mietoder kaufpreisabhängigen Vergütungsmodellen. Andere Unternehmen bieten Rahmenverträge an, wobei der Makler sich gegen eine
vereinbarte Vergütung um alle notwendigen Leistungen für den
Eigentümer kümmert. Bewertungs- und Suchportale erhöhen zudem die Leistungs- und Kostentransparenz.
These 1 zur Neuordnung des Marktes: Innovative Akteure
etablieren sich und dominieren
Es besteht gegenwärtig die Chance einer Neuordnung im Maklerbereich. Wie eine solche Neuordnung aussehen kann, ist unsicher.
Eine denkbare These ist: Innovative Unternehmen werden zu
etablierten Marktteilnehmern und nehmen einen großen Teil des
Volumenmarktes für sich ein.
Hintergrund: Die Positionierung der neuen Unternehmen zielt
überwiegend auf eine Kostenführerschaft im Gesamtmarkt. Diese
kennzeichnet sich durch die Ansprache eines breiten Publikums
mit niedrigen Preisen, aber auch niedrigen Umsatzmargen. Die
geringen Preise stellen vor allem im Vermietungsmarkt einen entscheidenden Wettbewerbsvorteil dar. Im Gegensatz zum Verkauf
von Immobilien erfordert die Vermietung von Immobilien tendenziell weniger Aufwand und Service. Folglich sind die Kunden oftmals
preissensitiver als bei der größeren und weitreichenderen Entscheidung eines Immobilienverkaufs. Es gilt entsprechend: Für
Unternehmen, die sich auf das Vermietungsgeschäft fokussieren,
ist das Erreichen von Skalenvorteilen erfolgsentscheidend, um
niedrige Preise anbieten zu können. In ländlichen Gebieten lassen
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•123makler.de
•MaklerMeile
•Maklerkompass
Quelle: Eigene Darstellung EY Real Estate
sich kaum Skalenvorteile erzielen, weshalb diese Märkte für eine
Strategie der umfassenden Kostenführerschaft nicht interessant
erscheinen. Auch der Markt für Premiumimmobilien ist mit dieser
Strategie nur schwer zu bespielen, da hier vor allem individuelle
Betreuung und die Erfüllung der Erwartungen an den Service von
großer Bedeutung sind. Skalenvorteile lassen sich durch die hohe
Individualität in der Kundenbetreuung deshalb nur eingeschränkt
realisieren. Der Erfolg eines Premiumimmobilienmaklers gründet
vielmehr auf der Erzielung von hohen Umsatzmargen in einem
Teilmarkt.
These 2 zur Neuordnung des Marktes: Verschiebung bei den
traditionellen Maklerunternehmen
Ebenfalls denkbar ist, dass die traditionellen Maklerunternehmen
ihren Geschäftsfokus verschieben. Er könnte infolge der Neuordnung des Marktes (noch) mehr auf dem Verkauf von Immobilien
liegen. Das Vermietungsgeschäft würde nur noch selektiv (zum
Beispiel im hochpreisigen Segment) betrieben.
Hintergrund: Viele herkömmliche Makler könnten durch Unternehmen mit kostengünstigeren Strukturen aus dem Vermietungsgeschäft gedrängt werden und setzen deshalb auf Service und hohe
Beratungsqualität. Sie generieren ihre Umsätze in der Folge vermehrt aus Verkaufsprovisionen und hochpreisigen Vermietungen.
Hier sind Kunden erfahrungsgemäß eher bereit, „das Mehr“ an Beratung und Service monetär zu honorieren. Manch traditionelles
Unternehmen wird verstärkt eine Qualitätsführerschaft anstreben.
Diese Positionierung erscheint auch für viele Einzelmakler sinnvoll,
die Wohnungsvermittlung in lokalen Märkten betreiben. Hier können
sie durch lokale Marktexpertise sowie lokale Präsenz Vorteile gegenüber den anderen Marktteilnehmern ausspielen.
Wettbewerbsvorteil
Kosten
Qualität
Umfassende
Qualitätsführerschaft
Marktabdeckung
Gesamtmarkt
Umfassende
Kostenführerschaft
Digitale
Maklerunternehmen
u. a. Mc-Makler,
Smmove.de,
Opcio Estate
Sparkassen
und Banken
u. a.
Sparkasse,
LBS Immobilien,
Postbank
Teilmarkt
Stuck in
the middle
Premiummakler u. a.
Engel & Völkers, Dahler
& Company, Remax
Lokale Einzelmakler
u. a. Aigner, Duken &
Wangen­heim,
Eschner-Immobilien
etc.
Selektive
Kostenführerschaft
Selektive
Qualitätsführerschaft
Quelle: Eigene Darstellung; EYRE Research
These 3 zur Neuorientierung des Marktes: Professionalisierungsprozess geht mit Konsolidierung einher
Das Bestellerprinzip übt – auch über den Markteintritt neuer Firmen
– einen gewissen Professionalisierungsdruck auf die Maklerbranche
aus. Unternehmen, die ihren Mehrwert nicht gezielt herausarbeiten,
laufen Gefahr, nicht mehr wettbewerbsfähig zu sein und im Zuge
einer möglichen Marktkonsolidierung auszuscheiden.
Fazit und Ausblick
Das Maklergeschäft befindet sich derzeit in einem weitreichenden
Veränderungsprozess. Die Potenziale der Digitalisierung werden
(erstmals) in größerem Stil gehoben. Mit dem Eintritt neuer Wettbewerber, die den Markt um neue Geschäftsmodelle erweitern,
sehen sich viele traditionelle Maklerunternehmen unter Zugzwang.
Um diesem Zugzwang zu begegnen, sollte der Kundennutzen noch
sehr viel deutlicher als bislang herausgestellt werden. Die Nach­
ahmung der Strategie einiger Start-ups (zum Beispiel: geringe
Preise durch eine effizientere Kostenstruktur anzubieten) ist nur
für solche Unternehmen ratsam, die in kurzer Zeit große strukturelle Veränderungen herbeiführen können und wollen. Die Besinnung auf eine hohe Servicequalität und die Konzentration auf
Kunden, die bereit sind, für diesen Mehrwert zu bezahlen, ist die
wohl in vielen Fällen strategisch näher liegende Handlungsoption.
In der Regel würde dies mit einer stärkeren Fokussierung auf das
hochpreisige Segment einhergehen. Für die etablierten Maklerunternehmen bedeutet der Schritt in Richtung Premiummakler aber
keineswegs, die Digitalisierung ignorieren zu dürfen. Sie sollten
vielmehr die sich daraus ergebenden Vorteile im Hinblick auf eine
bessere Servicequalität und die Steigerung des Kundennutzens
erkennen und für sich in Wert setzen.
Christian Seizer
ist Manager bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in München
[email protected]
Philipp Wittl
ist Consultant bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in München
[email protected]
Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016 | 23
Immobilienfonds in Abwicklung
Steuerliche Analyse für eine abgesicherte Liquiditäts- und
Ausschüttungsplanung
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Auch wenn in den vergangenen Monaten mehrere große Teilportfolien von offenen
Fonds in Abwicklung verkauft werden konnten, befindet sich noch immer eine Vielzahl
von Immobilien in den aktuell abgewickelten Sondervermögen. Die Untersuchung
etwaiger Steuerrisiken aus bestehenden und veräußerten Investments sowie die
Analyse der Steuerfolgen aus der Übertragung der Investments auf die Verwahrstelle
darf dabei als Aufgabe nicht unterschätzt werden – vor allem auch mit Blick auf die
Liquiditäts- und Ausschüttungsplanung der abwickelnden Sondervermögen.
Hintergrund
Als Folge der weltweiten Finanzkrise musste eine Vielzahl deutscher offener ImmobilienSondervermögen die Rücknahme von Anteilsscheinen aussetzen. Grund hierfür war eine
zu große Anzahl verunsicherter Investoren, die um Rückgabe ihrer Anteile ersuchten. Eine
deutliche Reduzierung dieser Rückgaben war auch nach Ausreizung der investmentrechtlich maximal zulässigen zweijährigen Frist nicht absehbar, in der die Anteilsscheinrücknahme ausgesetzt werden konnte. Daher haben die betroffenen Fonds die Abwicklung und
Liquidation der Sondervermögen eingeleitet. In der Abwicklungs- und Liquidationsphase
müssen alle Immobilien und sonstige Investments der Fonds veräußert und die Erlöse an
die Anleger ausgeschüttet werden. Die Verwaltung dieser Sondervermögen wird im Zuge
der Abwicklung von den Kapitalverwaltungsgesellschaften auf die Verwahrstellen über­
tragen.
Verkehrssteuern bei der Übertragung auf die Verwahrstelle
Die Übertragung des Verwaltungsrechts eines Immobilien-Sondervermögen von einer
Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) auf eine Verwahrstelle stellt in vielen Jurisdiktionen
einen steuerpflichtigen Vorgang für Ertrag-, Umsatz- und sonstige Verkehrssteuerzwecke
dar. Schließlich ist die KVG regelmäßig Eigentümer der im Immobilienfonds verwalteten
Immobilien oder Gesellschafter der Immobilien-Gesellschaften. Der Rechtsträgerwechsel
auf die Verwahrstelle löst daher häufig Verkehrssteuern aus.
Deutschland: Keine Grunderwerbsteuer
In Deutschland hat der Gesetzgeber Ende letzten Jahres zumindest mit Blick auf die Grund­erwerbsteuer Abhilfe geschaffen. Denn das Grunderwerbsteuergesetz besteuert grundsätzlich jeden zivilrechtlichen Eigentümerwechsel an einem inländischen Grundstück sowie – bei Überschreitung von gewissen Schwellenwerten – auch den Gesellschafterwechsel
an Immobilien-Gesellschaften (§ 1 GrEStG). Dies hat in der Vergangenheit bei der Übertragung der Fondsverwaltung auf die Verwahrstelle regelmäßig Grunderwerbsteuer für
die zugrundeliegenden Immobilien ausgelöst. Durch die Neueinführung der §§ 100a,
357 KAGB werden jedoch von der Grunderwerbsteuer solche Erwerbsvorgänge nach
dem 31. Dezember 2015 befreit, die sich aus dem Übergang eines Immobilien-Sonder­
vermögens auf die Verwahrstelle ergeben und deren Immobilien die Verwahrstelle in den
folgenden 3 Jahren weiterveräußern kann. Dies stellt unseres Erachtens eine sinnvolle
steuerliche Ergänzung des aufsichtsrechtlichen Mechanismus der Übertragung der Fondsverwaltung dar. Schließlich ist das Auslösen von Grunderwerbsteuer lediglich der Besonder­heit geschuldet, dass nicht die Anleger der Immobilienfonds Eigentümer der zugrunde­
liegenden Immobilien sind, sondern die KVG. Das Auslösen von Grunderwerbsteuer würde
daher eine wirtschaftlich nicht vertretbare Belastung der Anleger in den betroffenen Sondervermögen bedeuten.
zeugung bringen, dass hier ein etwaiger Wertzuwachs zu besteuern
ist. Die fehlende monetäre oder sonstige Gegenleistung für die
Übertragung kann hier zudem schenkungssteuerliche Folgen
haben.
Frühzeitige Analyse
Es sind demnach nicht unerhebliche steuerlichen Risiken (im
In-, vor allem aber im Ausland) vorhanden, die sich mit dem Übertragen der Verwaltung des Immobilienfonds ergeben. Vor diesem
Hintergrund ist eine Untersuchung der jeweiligen steuerlichen
Folgen ratsam. Diese Untersuchung sollte mit einem Vorlauf von
mindestens 6 Monaten vor dem eigentlichen Übertragungszeitpunkt erfolgen, um Optionen zu sondieren, die eine steuerliche Belastung des jeweiligen Eigentümerwechsels abmildern oder sogar
vermeiden können. In Betracht kämen Umstrukturierungen oder
die Einholung von verbindlichen Auskünften bei den entsprechenden Fisken. In bestimmten Fällen wird das Auslösen von Steuern
im Übertragungsfall jedoch unvermeidbar sein. Dann gilt es, die
betroffenen Immobilien zu identifizieren und für den Abverkauf
zu priorisieren, damit die entsprechenden Investments zum Zeitpunkt der Übertragung an die Verwahrstelle nicht mehr im Sonder­vermögen sind. Lässt sich eine Besteuerung endgültig nicht vermeiden, sind im Sondervermögen entsprechende (Liquiditäts-)
Rückstellungen zu bilden.
Grunderwerbsteuer im Ausland
Ausländische Rechtssysteme kennen jedoch in der Regel keine
vergleichbaren Regelungen, die eine Befreiung von Grunderwerbsteuern bei einem Rechtsträgerwechsel zwischen KVG und Verwahrstelle vorsehen. Daher löst der zivilrechtliche Eigentümeroder Gesellschafterwechsel nicht selten Grunderwerbsteuer in
den entsprechenden Ländern aus.
Umsatz- und/oder Ertrag-/Schenkungssteuer kann anfallen
Zudem kann der Übergang auf die Verwahrstelle auch andere Verkehrssteuern wie insbesondere Umsatzsteuer auslösen. Bei der
Umsatzsteuer stellt es eine besondere Herausforderung dar, dass
die Übertragung auf die Verwahrstelle ohne monetäre oder sonstige Gegenleistung erfolgt. Des Weiteren kann der Übergang auch
ertragsteuerliche Folgen haben. Dies wird in den Jurisdiktionen
der Fall sein, in denen die KVG und nicht das jeweilige Sondervermögen als Steuerpflichtiger angesehen wird und sich somit durch
den Übergang auf die Verwahrstelle ein Wechsel des Steuerpflichtigen ergibt. Dies dürfte die lokalen Fisken zunächst zu der Über-
Durchführung einer steuerlichen Sorgfältigkeitsprüfung
(Tax Due Diligence) durch KVG und Verwahrstelle
Neben der Analyse der steuerlichen Folgen aus der Übertragung
der Fondsverwaltung auf die Verwahrstelle sollte jedoch auch eine
Due Diligence hinsichtlich etwaiger laufender Steuerrisiken aus
den bestehenden oder auch bereits veräußerten Investments
durchgeführt werden. Gerade bei komplexen Investitionsstrukturen
im Ausland können gegebenenfalls unbekannte (strukturelle)
Steuerrisiken vorliegen – so ist die im Rahmen der Steuerdeklaration vertretene Ansicht gegebenenfalls nicht gesichert. Dies betrifft zum Beispiel die Höhe angewandter Quellensteuersätze auf
Dividendenausschüttungen oder Zinszahlungen auf Gesellschafter­darlehen. Die Behandlung deutscher offener Immobilienfonds ist
im internationalen Steuerrecht nicht gesichert und variiert von
Land zu Land. Nicht selten ändert sich hier auch die Behandlung
durch die ausländischen Fisken im Rahmen von Außenprüfungen
durch die lokalen Steuerbehörden. Ein weiterer steuerlicher Risikobereich stellt der Themenkomplex Verrechnungspreise dar. Insbesondere bei der Höhe vereinbarter Zinssätze auf Gesellschafterdarlehen oder beim Abzug von indirekten Kosten wie Fondsver­
waltungsgebühren im Ausland kann es zu abweichenden Ansichten
und im Ergebnis zu Steuernachzahlungen kommen.
Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016 | 25
Immobilienfonds
Auswirkungen der Steuerrisiken auf die Liquiditätsplanung
Eine Analyse der Steuerrisiken sollte nicht nur Vorkehrungen
treffen, um zukünftige Steuerbelastungen zu vermeiden. Vielmehr
hilft die Kenntnis über vorhandene Steuerrisiken oder bevorstehende Steuernachzahlungen dabei, finanzielle Vorsorge für die
Zukunft zu treffen. Schließlich kann der Fondsverwalter – sei es
die KVG oder bereits die Verwahrstelle - nur so eine richtige Liquiditäts- und Ausschüttungsplanung erstellen. Denn grundsätzlich
hat der Fondsverwalter bei Immobilienfonds in Abwicklung nach
Veräußerung der Immobilien den Veräußerungserlös unmittelbar
über eine Ausschüttung an die Anleger auszukehren. Sofern keine
Analyse von Steuerrisiken erfolgt ist, besteht die Gefahr, dass ein
Steuerrisiko erst nach einer Ausschüttung zum Tragen kommt und
vorher mangels Kenntnis nicht in der Liquiditätsplanung berücksichtig wurde. Problematisch wäre dann, dass der Veräußerungserlös bereits an die Anleger ausgekehrt wurde und nicht genügend
Liquidität vorhanden ist, um die Steuernachforderung zu begleichen. Als Folge könnte je nach Jurisdiktion und Sachverhalt
schlimmstenfalls die KVG oder die Verwahrstelle für die Begleichung der Steuerforderung in Haftung genommen werden. Um­
gekehrt gilt: Sollte sich bei frühzeitig identifizierten Steuerrisiken
das Risiko nicht manifestieren, kann die entsprechende Liquiditätsrückstellung zum Zeitpunkt der Verjährung oder endgültigen
Klärung des Sachverhaltes wieder aufgelöst und der entsprechende
Betrag mit der nächsten Ausschüttung an die Anleger ausgekehrt
werden. Die Liquiditätsplanung sollte daher auch die Verjährungsregeln der jeweiligen Länder berücksichtigen.
Analyse außersteuerlicher Zahlungsrisiken
Ein weiterer Problemkreis, der beim Übertragen der Fondsver­
waltung besteht, sind die Zahlungsverpflichtungen, die sich typischerweise im Zusammenhang mit der Verwaltung von Immobilien­vermögen ergeben. Gerade für die Verwahrstelle, die bisher keinen
Einblick in die vertraglichen Details der Kaufverträge der Immo­
bilien oder in die Dienstleistungsverträge beispielsweise mit den
Property Managern hatte, lässt sich nur schwer abschätzen, inwieweit neben den steuerlichen Risiken noch solche aus zivilrechtlichen
Schadensersatzansprüchen oder Garantien aus Kaufverträgen
resultieren. Insofern gilt: Neben der Analyse der immanenten
Steuerrisiken des Immobilienportfolios sollten auch weitere Zahlungsrisiken untersucht werden, um zivilrechtliche Haftungsfallen
und Liquiditätsengpässe zu vermeiden.
26 | Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016
Fazit
Hauptaufgabe der KVG und der Verwahrstelle bei in Abwicklung
befindlichen Immobilien-Sondervermögen ist es, sämtliche Immobilien zu veräußern und die entsprechenden Veräußerungserlöse
an die Anleger auszukehren. Vor der Ausschüttung an die Anleger
sollte allerdings eine detaillierte Liquiditätsplanung erfolgen, die
etwaige Steuerrisiken aus dem laufenden Geschäft sowie der Übertragung der Fondsverwaltung auf die Verwahrstelle mit abdeckt.
Dabei gilt es, etwaige Haftungsrisiken für die KVG und die Verwahrstelle zu vermeiden.
Jan Kiesel
ist Partner bei der
Ernst & Young GmbH
irtschaftsprüfungsgesellschaft
in Eschborn/Frankfurt
[email protected]
Oliver Joch
ist Senior Consultant bei der
Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
in Eschborn/Frankfurt
[email protected]
Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016 | 27
Projektentwicklung
Maßnahmen für Großprojekte
Viel später und vor allem viel teurer: Deutschlandweit sind in den vergangenen Jahren
Großbauprojekte der öffentlichen Hand meist nur mit erheblichen Zielabweichungen
fertiggestellt worden. Die Folge war ein Imageverlust für die deutsche Bauindustrie
insgesamt. Die öffentliche Hand hat daraufhin Verbesserungsmaßnahmen eruiert.
Mittlerweile liegt der Endbericht vor. Er dürfte nur bedingt helfen.
Endbericht nicht nur für die öffentliche Hand
Bei dem Endbericht handelt es sich um ein 112 Seiten starkes Werk, das zehn maßgebliche
Punkte thematisiert (10-Punkte-Plan/„Aktionsplan Großprojekte“). Federführung war das
Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur (BMVI) beziehungsweise die
„Reformkommission Bau von Großprojekten“. Die Analyse umfasste sämtliche Phasen von
der ursprünglichen Projektidee beziehungsweise Vision bis zur schlussendlichen Inbetriebnahme. Die Empfehlungen sind zwar auf Beschaffungsmaßnahmen der öffentlichen Hand
ausgerichtet, betreffen jedoch im Kern jede wirtschaftliche Projektentwicklung, sei sie nun
privat oder öffentlich.
Maßnahmen sind bekannt
Als Maßnahmen stehen im Ergebnis unter anderem die zwingende Erfordernis einer
detaillierten und vorgezogenen Bedarfsplanung, diverse Strukturierungs- und Organisationserfordernisse, ein von Beginn an zu installierendes Risikomanagement, eine fest vorzuschreibende Wirtschaftlichkeitsuntersuchung, diverse Empfehlungen zu Vergabestrategien und unterschiedliche Feststellungen zu Soft-Skill-Themen. Letztere betreffen zum
Beispiel die Stellung der Projektpartner zueinander (Arbeit auf Augenhöhe/Gleichheit der
Projektpartner) sowie die Kommunikationsfähigkeit der beteiligten Akteure. Praktiker, die
mit den Problemen von Großprojekten vertraut sind, werden hier insgesamt kaum neue
Erkenntnisse gewinnen. Lobenswert ist, dass die Probleme erkannt und klar verschriftlicht
werden.
Mögliche Blockaden
Viele Handlungsempfehlungen werden mit der zwingenden Maßgabe verknüpft, dass
Haushaltsmittel nachweisgestützt freigegeben werden sollen. So sehr dies in der Theorie
sinnvoll sein mag, so sehr ist dies in der Praxis mit Herausforderungen verbunden. Einerseits lässt der Endbericht das Thema mit Blick auf vorlaufende Kosten eher vage. Andererseits ist es bei den Nachweisen immer wieder erforderlich, dass hierfür eigens externe
Planungsleistungen eingekauft werden müssen, was wiederum eine ungesicherte Vor­
finanzierung zur Folge hat und möglicherweise Blockaden hervorruft.
Mehr Eigenverantwortung
Durch die Vielzahl der aufgelisteten Erfordernisse, die es zum frühestmöglichen Projektzeitpunkt zu berücksichtigen gilt, und darüber hinaus durch die vorgenannten Herausforderungen mit Blick auf eine ungesicherte Vorfinanzierung externer Leistungen verschiebt
sich automatisch die Verantwortlichkeit der Maßnahmenumsetzung ausserhalb von externen Leistungsbildern in die hauptsächliche Verantwortungs- und Entscheidungssphäre
des Bauherrn. Sprich: Der Bauherr läuft Gefahr, weniger externen Support zu haben, dabei wäre dieser in den wichtiger werdenden Vorlaufphasen in jedem einzelnen Schritt je
nach Projekt durchaus ratsam. Generell verlagern sich viele Entscheidungen nach vorne,
die zeitliche Einordnung der Maßnahmen zeigt, dass eine frühe Strategie- und Strukturphase an Bedeutung gewinnt.
28 | Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016
Projektmanagementphasen (DIN 69901) 1–5
(Initialisierung, Definition, Planung, Steuerung, Abschluss)
Projektsteuerungsphasen (AHO) 1–5
(Projektvorbereitung, Planung, Ausführungsvorbereitung, Ausführung, Abschluss)
Leistungsphasen Planer (HOAI) 1–9
(Grundlagenermittlung bis Objektbetreuung)
Strategie- und Strukturphase
1. Kooperatives Planen im Team
Detaillierte Bedarfsanalyse/Projektanforderung als Voraussetzung | Freigabe Haushaltsmittel/Frühzeitiger Aufbau interdisziplinärer Teams
2. Erst planen, dann bauen
Baustart erst nach lückenloser Dokumentation | Abschluss Ausführungsplanung
3. Risikomanagement und Erfassen von Risiken im Haushalt
Umfassendes Risikomanagement als Voraussetzung | Freigabe Haushaltsmittel/Orientierung an ISO 3100/DIN EN 31010 | Start bei Bedarfsanalyse
4. Vergabe an den Wirtschaftlichsten, nicht den Billigsten
Aufbau der Ausschreibung nicht nur auf Preisbasis, sondern auch auf Basis qualitativer Wertungskriterien | Beachtung Vergabestrategie
5. Partnerschaftliche Projektzusammenarbeit
Verpflichtung der Leitungsebenen aller Projektbeteiligten in Form z. B. einer Projekt-Carta | Aufbau Kooperationskultur | Gleichwertigkeit aller Projektpartner
6. Außergerichtliche Streitbeilegung
Verankerung in Vertägen von internem und externem Konfliklösungsmechanismus | Streitbeilegungsverfahren
7. Verbindliche Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
Standardmäßige Untersuchung Beschaffungsmodelle gemäß § 7 BHO | Wirtschaftlichkeitsuntersuchung
8. Klare Prozesse und Zuständigkeiten/Kompetenzzentren
Frühzeitige Organisation interne/externe Besetzung Projektleitung und Projektsteuerung | Sicherstellung Besetzung Kompetenz des Bauherren
9. Stärkere Transparenz und Kontrolle
Schaffung Organisationsstruktur mit kontinuierlichem Controlling | Frühzeitige, offene und kontinuierliche Bürgerbeteiligung und Unterrichtung Öffentlichkeit
10. Nutzung digitaler Methoden – Building Information Modeling
Verstärkung Nutzung des Bauherren und aller Planungsbeteiligten digitaler Methoden z. B. BIM
Zeitliche Einordnung des 10-Punkte-Plans bezogen auf Projektmanagement- und Planungsleistungen
Fallstrick Vernetzung
Wo liegen Fallstricke in der Umsetzung des 10-Punkte-Plans?
Wichtig ist, die 10 Felder nicht nur oberflächlich und isoliert
abzuarbeiten. Diese Gefahr besteht durchaus, denn die Themen
werden im Endbericht weitestgehend sequentiell und in sich geschlossen betrachtet. Dabei ist jedes Einzelpaket in sich durchaus
stimmig, nur fehlen besagte Verknüpfungen, der zeitliche Gesamt­
strang oder (wie im Bericht punktuell benannt) die „konkreten
Gates“, also freizugebende Phasenabschlüsse. Zudem mangelt es
an der Konsequenz, bei fehlender Plausibilität „zurück auf Start“
zu gehen, auch themenübergreifend. Das grundsätzliche Problem
der Abhängigkeit der unterschiedlichen Themen wird zwar durch
die Kommission als besondere Schwierigkeit herausgestellt, der
gewählte Ansatz der kommentierten Verlinkung einzelner Themen
untereinander ist jedoch eher nur in den ersten Kapiteln gelungen.
Ob ein mit Abhängigkeiten versehener „Standardmaßnahmen­
katalog Großprojekte“ überhaupt möglich ist, ist hierbei generell
zu hinterfragen. Die Individualität jedes einzelnen Vorhabens ist
bekanntlich eines der herausragenden Merkmale der Projektentwicklung.
Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016 | 29
Projektentwicklung
Fallstrick Startphase
Ob medienwirksames Großprojekt (nach der Definition der Reform­kommission mit Investitionsvolumen größer 100 Millionen Euro)
oder „kleinere“ Großprojekte (weniger als 100 Millionen Euro) –
fehlt die politische Rückendeckung, dürfte es schwierig werden,
dass sich die Akteure auch tatsächlich die erforderliche Zeit im
Vorfeld nehmen und die Handlungsempfehlungen des Berichts
von Beginn an plausibilisieren. Fest steht: Eines der häufigsten
Probleme liegt in der Startphase, und innerhalb der Startphase
wiederum darin, dass regelmäßig kein (geeigneter) Projektver­
antwortlicher auf Bauherrenseite zur Verfügung steht, der in die
Rolle eines professionellen Projektentwicklers schlüpft und die
Prozesse strukturiert sowie entsprechend strategisch eingreift und
agiert. Es ist fraglich, ob das vorliegende Papier hier Abhilfe schafft.
Das Papier benennt zwar auch hier das Problem, allerdings ungeachtet der politischen und ökonomischen Rahmenbedingungen sowie der Personalien im Einzelfall.
Zielführende Vorgehensweise
Sinnvoll wäre es, die Empfehlungen konkret und umsetzbar je Projekt zum frühestmöglichen Zeitpunkt im Rahmen einer Strukturund Strategiephase auszuloten und in eine sinnvolle zeitliche Abfolge und Abhängigkeit zu setzen, die auch die Möglichkeiten des
spezifischen Planungs- und Bauablaufs widerspiegelt. Der jeweilige
Projektverantwortliche sollte dabei durch Fachspezialisten (ent­
weder intern oder extern) unterstützt werden und die vorliegenden Empfehlungen mit allen sonstigen Vorgaben (Arbeitsweisungen, Regelwerken, Bauordnungen, Vergabehandbüchern etc.)
abgleichen. Zu einem frühestmöglichen Zeitpunkt sind sinnvolle
von weniger sinnvollen Maßnahmen zu unterscheiden. Je später
etwaige Weichen gestellt werden, desto unwahrscheinlicher wird
es, die jeweiligen Maßnahmen im wertschöpfenden Sinne des
10-Punkte-Papiers tatsächlich realistisch im Projekt zu verankern.
Fazit
Seit Ende 2015 liegt der „Aktionsplan Großprojekte“ vor, ein in
der Gesamtheit betrachtet gelungenes Werk zur Situationsver­
besserung. Jedoch gilt es zu beachten, dass solange es an den für
die Zukunft geplanten Kompetenzzentren mangelt und solange
eine in Teilen praxisferne Abhängigkeit einzelner Arbeitsschritte
zur Bewilligung von Haushaltsmitteln vorliegt, besteht die Gefahr,
dass der Aktionsplan an entscheidenden Stellen einen eher hemmenden als helfenden Charakter entfaltet. So sinnvoll die Idee ist,
die Probleme von Großprojekten zu analysieren und zu benennen,
so sehr steht der Endbericht nicht für eine Klarheit der Vorgehensweise, sondern zunächst eher nur für ein neues zu beachtendes
Werk. Etwaige daraus erwachsende Unsicherheiten sollten von Beginn an geklärt werden. Es empfiehlt sich, die internen Strukturen
auf Bauherrenseite dafür herzustellen – und zwar in einem vorgelagerten Schritt. Zudem sollten die erforderlichen Ressourcen im
Sinne der Handlungsfähigkeit realistisch eingeschätzt und eingeplant werden sowohl für interne als auch externe Leistungen und
Wissen.
Frank Weißkirchen
ist Executive Director bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in Köln
[email protected]
Klaus Küppers
ist Senior Consultant bei der
Ernst & Young Real Estate GmbH
in Köln
[email protected]
30 | Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016
Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016 | 31
Ausländische Pensionsfonds in USA
Neue Spielregeln für ausländische Pensionsfonds in den USA
32 | Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016
Am 18. Dezember 2015 hat Präsident Obama den „Protecting Americans from
Tax Hikes Act 2015“ („PATH Act“) unterzeichnet. Das Gesetz ändert einige der
Steuerspielregeln für ausländische Investoren, die über 30 Jahre lang Bestand hatten.
Signifikant sind die Änderungen insbesondere bei der Besteuerung von US-Immobilien­investitionen durch ausländische Pensionsfonds.
Quellensteuer-Einbehalt
Die wichtigsten Änderungen betreffen zwei Felder: Der erste Punkt betrifft einen Einbehalt auf Kaufpreise. Bisher galt, dass Steuerausländer mit Gewinnen aus der Veräußerung
von US-Immobilien oder US-Immobiliengesellschaften in den USA steuerpflichtig sind (so
genannte „FIRPTA-Besteuerung“). Zur Sicherung des US-Besteuerungsrechts war bei
Ver­äußerungen durch Ausländer ein Quellensteuer-Einbehalt auf den Kaufpreis durchzuführen (so genannte „FIRPTA-Quellensteuer“). Diese Regelungen wurden nun durch den
PATH-Act modifiziert: Der Einbehalt wird erhöht. Der FIRPTA-Quellensteuersatz steigt von
10 Prozent auf 15 Prozent. Nach wie vor gilt aber: Die einbehaltene Quellensteuer kann
auf die sich letztlich ergebende endgültige Steuer angerechnet werden. Und: Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Käufer auch weiterhin vom Quellensteuer-Einbehalt
absehen. Im Ergebnis führt der PATH Act also hier nicht zu einer „echten“
Steuererhöhung.
Neue Ausnahmeregelungen für bestimmte ausländische Pensionsfonds
Der zweite Punkt betrifft so genannte „Qualified Foreign Pension Funds“. Für sie sieht
der PATH Act durchaus weitreichende Ausnahmen von der FIRPTA-Besteuerung vor. Das
bedeutet: Gewinne eines Qualified Foreign Pension Fund aus der Veräußerung von USImmobilien sowie aus der Veräußerung von US-Immobiliengesellschaften sind in den USA
auf Bundesebene steuerbefreit. Die Steuerbefreiung gilt auch dann, wenn die Veräußerung über einen Rechtsträger erfolgt, der ausschließlich von einem Qualified Foreign
Pension Fund gehalten wird. Und: Bei REIT-Investitionen durch einen Qualified Foreign
Pension Fund gilt die Steuerbefreiung auch für die entsprechende Ausschüttung des Veräußerungsgewinns durch den US-REIT (so genannte „Capital Gain Dividend“).
Steuerlich attraktiver – aber wer profitiert?
Hintergrund der Neuregelung ist, ausländische Investitionen in den USA dadurch steuerlich attraktiver zu machen, dass für ausländische Pensionsfonds dieselben steuerlichen
Privilegien gelten wie für US-Pensionsfonds. In der Praxis stellt sich damit die Frage, wann
ein Investor als Qualified Foreign Pension Fund eingestuft werden kann. Dem neuen Gesetz zufolge sind dafür im Wesentlichen die folgenden Voraussetzungen zu erfüllen:
• Der Pension Fund wurde nach dem Recht eines ausländischen Staates gegründet.
• Sein Geschäftszweck besteht darin, Pensionsleistungen für Anspruchsberechtigte zu
gewähren, die Arbeitnehmer eines Arbeitgebers sind oder waren.
• Kein Anspruchsberechtigter hat einen Anspruch auf mehr als 5 Prozent der Vermögensgegenstände oder Einkünfte des Pension Funds.
• Der Pension Fund unterliegt einer behördlichen Aufsicht und hat jährliche Melde­
pflichten gegenüber den örtlich zuständigen Finanzbehörden zu erfüllen.
• Der Pension Fund unterliegt einem bestimmten privilegierten Besteuerungsregime in
der Weise, dass entweder (i) Beitragszahlungen auf Ebene des Pension Fund steuerbefreit sind beziehungsweise ermäßigt besteuert werden oder (ii) auf Ebene des Pension
Fund erzielte Erträge zu einem späteren Zeitpunkt oder einem niedrigeren Steuersatz
besteuert werden.
Im Hinblick auf die Gesellschaftsform des Pension Funds sieht
das Gesetz einen weiten Anwendungsbereich vor. Erfasst sind
nach dem Wortlaut des Gesetzes „any trust, corporation, or other
organization or arrangement“. Hier dürften sich in der Praxis
kaum Schwierigkeiten ergeben.
Fragestellungen für deutsche Investoren mit Blick auf die
Ausnahmeregelungen
Mit Blick auf die oben genannten Voraussetzungen ergeben sich
indes – insbesondere für deutsche Investoren wie Versorgungswerke oder Pensionskassen – verschiedene Fragestellungen. So
erscheint zum Beispiel nicht einleuchtend, warum sich der Kreis
der Anspruchsberechtigten eines Qualified Foreign Pension Fund
auf Arbeitnehmer beschränken muss – oder ob gegebenenfalls
Selbständige als „self-employed persons“ auch in diesem Sinn als
„Arbeitnehmer“ gelten könnten. Unklar ist auch, warum nach dem
Wortlaut des US-Gesetzes die Aufsicht über den Pension Fund
letztlich gerade von einer Steuerbehörde ausgeübt werden muss –
oder ob gegebenenfalls auch andere behördliche Stellen, die insoweit eine Aufsichtsfunktion der öffentlichen Verwaltung ausüben,
in diesem Sinn als „Steuerbehörden“ angesehen werden können.
Bundesstaat beachten
Für die Praxis wichtig ist schließlich die Auswirkung der Steuerbefreiung für „Qualified Foreign Pension Funds“ auf die Besteuerung
in den US-Bundesstaaten. Grundsätzlich hat jeder US-Bundesstaat
eigenständige steuerliche Regelungen. Diese knüpfen jedoch in
vielen Fällen an das nach den Grundsätzen des US-Bundessteuerrechts ermittelte steuerpflichtige Einkommen als Ausgangsbasis
an. Darauf aufbauend werden dann verschiedene Hinzurechnungen
und Kürzungen vorgenommen. Es kommt hier also auf die im jeweiligen US-Bundesstaat anwendbaren Regelungen an.
Fazit
Im Ergebnis lässt sich sagen: Der erhöhte Quellensteuersatz führt
in der Praxis zu keiner „echten“ Steuererhöhung. Und: Die neuen
Ausnahmeregelungen führen zu einer erheblichen steuerlichen
Verbesserung für in Deutschland steuerbefreite institutionelle
Investoren – vorausgesetzt, die Einstufung als „Qualified Foreign
Pension Fund“ in den USA gelingt. Insgesamt ist das neue Gesetzt
daher zu begrüßen. Angesichts einer Reihe von Unklarheiten im
Gesetzeswortlaut bleibt allerdings zu wünschen, dass der Internal
Revenue Service möglichst bald zur Auslegung und Anwendung der
Voraussetzungen im Einzelnen Stellung beziehen wird.
Hubert Eisenack
ist Partner bei der
Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
in München
[email protected]
Stefanie Stenger
ist Managerin bei der
Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
in München
[email protected]
Abschließend sei erwähnt, dass der PATH Act noch eine Reihe von
weiteren Änderungen im US-Steuerrecht vorsieht.
Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016 | 33
Steuerrecht
Umfang der Umsatzsteuerbefreiung bei Fondsverwaltungs­
leistungen für Immobilienfonds
Ein Verfahren am Europäischen Gerichtshofs (EuGH) hat jüngst für Aufsehen gesorgt. Es ging um die Frage, ob die Umsatzsteuerbefreiung für die Verwaltung von
Fonds auch die Leistungen umfasse, die mit dem Bewirtschaften von Fondsimmobilien
in den Niederlanden zusammenhängen. Ein Verfahren mit Folgewirkung auch hierzulande: Einerseits wuchs die Furcht vor Vorsteuerkorrekturen und Anpassungen vor
allem bei Property Management-Verträgen. Andererseits wurde auch auf Chancen gehofft. Das Urteil wurde Ende 2015 gesprochen und zeigt: Die Furcht war unbegründet.
Die teils unklare Behandlung von ausgelagerten Fondsverwaltungsleistungen gerade
über die Grenze wird zumindest in diesem Punkt beseitigt.
Hintergrund
Der fragliche Fall: Mehrere niederländische Pensionsfonds hatten drei Gesellschaften gegründet, die sich mit dem Handel und der Bewirtschaftung von Immobilien befassen. Eine
weitere Gesellschaft hatte sämtliche Verwaltungsaufgaben wahrgenommen – einschließlich
der Verwaltung des Vermögens der Gesellschaften, insbesondere der Verwaltung ihrer Immobilien sowie des An- und Verkaufs von Objekten sowie der Akquisition neuer Anteilseigner. Strittig vor dem EuGH war, ob alle Tätigkeiten oder nur der An- und Verkauf der Immobilien sowie die Akquisition neuer Anteilseigner als umsatzsteuerbefreit einzustufen seien.
Umsatzsteuerbefreiung
Von der Umsatzsteuerbefreiung für die Verwaltung von Fonds sollen laut EuGH solche Sondervermögen profitieren, die auf nationaler Ebene einer besonderen staatlichen Aufsicht
unterliegen. Historisch betrachtet habe die Harmonisierung des Umsatzsteuerrechts vor
der Harmonisierung des Aufsichtsrechts stattgefunden. Daher bestimmten ursprünglich
die Mitgliedsstaaten eigenständig, welche Anlagevermögen auf nationaler Ebene reguliert
wurden. Die Einführung der OGAW-Richtlinie habe den Ermessensspielraum, über den die
Mitgliedsstaaten für die Definition des Sondervermögens im Sinne der Umsatzsteuerbe­
freiung verfügten, eingeschränkt. Der Begriff des Sondervermögens werde daher gleichzeitig durch nationales wie auch durch Unionsrecht bestimmt. Laut EuGH bestehe zwischen
Anlagevermögen, die einer besonderen staatlichen Aufsicht unterstehen, ein unmittelbarer
Wettbewerb – unabhängig davon, ob sie aus Wertpapieren oder aus Immobilien bestehen.
Daher könnten andere Arten von Anlagevermögen als OGAW dann unter die Steuerbe­
freiung fallen, wenn die Mitgliedsstaaten auch für sie eine besondere staatliche Aufsicht
vorsehen und sie mit OGAW vergleichbar seien.
Vergleichbar mit einem OGAW
Nach den Ausführungen des EuGH ist ein Anlagevermögen für Zwecke der Umsatzsteuerbefreiung grundsätzlich dann mit einem OGAW vergleichbar, wenn
• bestimmte Personen Anteilsrechte am Fonds gekauft haben,
• diese beim Publikum beschafften Gelder nach dem Grundsatz der Risikostreuung
angelegt werden,
• der Ertrag von den Ergebnissen der Anlagen abhängt, die der Verwalter des Fonds
im Laufe des Zeitraums erwirtschaftet hat, in dem die betreffenden Personen diese
Anteilsrechte inne­haben,
• die Anteilsinhaber ein Anrecht auf die Gewinne haben oder das Risiko im Zusammenhang mit der Verwaltung des Fonds tragen,
• die Anteilsscheine auf Verlangen des Inhabers zulasten des Vermögens zurück­
genommen oder ausgezahlt werden.
Dies sei im vorliegenden Fall erfüllt gewesen. Der EuGH führt weiter aus, dass die Umsatzsteuerbefreiung lediglich auf den Terminus „Sondervermögen“ abstelle und gerade keine
bestimmte Anlageform nenne, sodass die Umsatzsteuerbefreiung nicht ausschließlich auf
34 | Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016
die Anlage in Wertpapieren beschränkt sei. Letztlich spreche auch
die spätere Einführung der AIFM-Richtlinie dafür, dass Immobilienfonds Sondervermögen im Sinne der Steuerbefreiung seien, da
diese auch Immobilienfonds einer besonderen staatlichen Aufsicht
unterwirft.
Begriff der Verwaltung
Abweichend von den Schlussanträgen der Generalanwältin entschied der EuGH, dass unter dem Begriff der „Verwaltung von Sondervermögen“ im Sinne der Befreiungsnorm nicht die von einem
Investmentfonds auf einen Dritten übertragene tatsächliche Bewirtschaftung der Immobilien dieses Investmentfonds zu verstehen
ist. Vielmehr stellte der EuGH klar, dass es sich bei den Umsätzen,
für die die Befreiung der „Verwaltung von Sondervermögen“ gilt,
um solche Umsätze handelt, die für die Tätigkeit der Organismen
für gemeinsame Anlagen spezifisch sind. Rein materielle oder technische Dienstleistungen fielen hingegen nicht unter den Begriff der
steuerfreien Verwaltung. Würden Verwaltungsdienstleistungen von
außenstehenden Dritten erbracht, müssten sie ein eigenständiges
Ganzes bilden und für die Verwaltung von Sondervermögen spezifisch und wesentlich sein. Der EuGH stellte aber fest, dass die spezifische Tätigkeit eines Sondervermögens darin besteht, die beschafften Gelder für gemeinsame Rechnung anzulegen. Die spezifischen Tätigkeiten umfassten daher zum einen die Auswahl sowie
den An- und Verkauf der Immobilien, zum anderen Tätigkeiten der
Verwaltung und des Rechnungswesens. Die tatsächliche Bewirtschaftung der Immobilien sei nach den Ausführungen des EuGH
hingegen für die Bewirtschaftung eines Sondervermögens insoweit
nicht spezifisch, als dass sie über die verschiedenen Tätigkeiten
hinausgeht, die mit der Anlage der beschafften Gelder auf gemeinsame Rechnung verbunden sind. Soweit die tatsächliche Bewirtschaftung der Immobilien die Erhaltung und Vermehrung des angelegten Vermögens bezwecke, sei ihr Zweck nicht spezifisch für die
Tätigkeit eines Fonds, mit dem ein Sondervermögen verwaltet wird,
sondern gelte für jede Anlageart.
Fazit
Die von weiten Teilen der Fondsbranche diskutierten und befürchteten gravierenden Konsequenzen, die eine etwaige Steuerbefreiung
für Property Management-Dienstleistungen und hieraus auf Seiten
der Dienstleister und der Kapitalverwaltungsgesellschaften resultierende Rechnungskorrekturen und Vorsteuerabzugsbeschränkungen mit sich gebracht hätten, treten nicht ein. Somit bleiben den
Gesellschaften aufwendige Vorsteuerkorrekturen und Anpassungen von Property Management-Verträgen erspart. Unabhängig davon bedarf es bei sonstigen ausgelagerten Dienstleistungen einer
Immobilien-KVG, gerade wenn diese grenzüberschreitend erbracht
werden, weiterhin der genauen Prüfung, inwiefern diese umsatzsteuerfrei erbracht werden können. Ferner könnten sich aus dem
Urteil des EuGH Argumente dafür ergeben, dass auch die Verwaltung von nicht als Investmentfonds im Sinne des InvStG qualifizierenden Investmentvermögen von der Umsatzsteuer zu befreien
sein könnte. Nach deutschem Recht findet die Steuerbefreiung des
§ 4 Nr. 8 Buchst. h UStG nur auf die Verwaltung von Investmentfonds im Sinne des InvStG Anwendung. Um als Investmentfonds zu
qualifizieren, müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein,
unter anderem muss den Anlegern mindestens einmal jährlich das
Recht zur Rückgabe der Anteile zustehen. Demzufolge erfüllen beispielsweise geschlossene Investmentvermögen oder solche, die
nicht mindestens einmal jährlich die Anteilsrückgabe ermöglichen,
grundsätzlich nicht diese Anforderung und qualifizieren somit nicht
als Investmentfonds. Da jedoch im Rahmen der nationalen Umsetzung der AIFM-Richtlinie im KAGB unter anderem auch Investmentkommandit­gesellschaften einer entsprechenden nationalen Regulierung unterliegen, könnten diese gegebenenfalls unter Bezugnahme auf die Argumentation des EuGH ebenfalls von der Steuerbefreiung für die Verwaltung von Sondervermögen profitieren. Daher sollten insbesondere die Verwalter von Investmentkommanditgesellschaften prüfen, ob und inwieweit sie Vorteile aus einer möglichen steuerfreien Verwaltung generieren können. Es ist darüber
hinaus auch zu überprüfen, ob weitere Anlageformen bei entsprechender Regulierung und Vergleichbarkeit mit OGAW nach der
Rechtsprechung des EuGH von der Steuerbefreiung Gebrauch
machen können.
Jürgen Bauderer
ist Partner bei der
Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
in München
[email protected]
Patrick Faller
ist Senior Manager bei der
Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
in Eschborn/Frankfurt
[email protected]
Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016 | 35
Investmentsteuerreformgesetz
Auswirkungen des Investmentsteuerreformgesetzes
(InvStG-E) auf Immobilienfonds
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Für Anleger offener Immobilienfonds ergeben sich durch den am 16. Dezember 2015
veröffentlichten Referentenentwurf zur „Großen Investmentsteuerreform“ grundsätzlich Verbesserungen gegenüber dem Diskussionsentwurf vom 22. Juli 2015,
allerdings auch weiterhin einige Nachteile. Der neue Entwurf sieht nach wie vor eine
grundlegende Anpassung des InvStG vor. Ziele der Reform sind insbesondere, EUrechtliche Risiken zu beseitigen, den administrativen Aufwand zu reduzieren sowie
den Mangel einer rückwirkenden Fehlerkorrektur bei Publikumsfonds zu beheben.
Das Besteuerungsregime von Publikumsfonds soll dabei erhebliche Modifikationen
erfahren. An die Stelle des bisherigen so genannten eingeschränkten Transparenzprinzips soll ein intransparentes Besteuerungsregime treten. Dies bringt entsprechende weit­reichende Besteuerungskonsequenzen für die Investoren. Nachfolgend
sollen die wesentlichen Änderungen zwischen Referenten- und Diskussionsentwurf
dargelegt werden.
Anwendungsbereich
Klarstellend wurde nunmehr in den Referentenentwurf aufgenommen: Nicht operativ tätige
Kapitalgesellschaften, die nach dem Recht des Sitzstaates keiner Ertragsbesteuerung
unterliegen, sowie nach § 2 Abs. 3 KAGB ausgenommene Investmentvermögen, das heißt
im Wesentlichen konzerninterne AIF, sollen in den Anwendungsbereich des InvStG-E fallen.
Außerdem wurde klargestellt, dass Unternehmensbeteiligungsgesellschaften sowie REITs
nach dem REITG nicht vom Anwendungsbereich des InvStG-E erfasst sein sollen. Weiterhin wird in der Begründung des Referentenentwurfs ausgeführt, dass Vermögensver­
waltungsmandate wie auch Zertifikate nicht in den Anwendungsbereich fallen sollen.
Wünschenswert wäre eine entsprechende gesetzliche Klarstellung.
Besteuerung des Investmentfonds
Während im Diskussionsentwurf noch sämtliche inländischen Erträge des Investmentfonds
im Sinne des § 49 EStG der inländischen Körperschaftsteuerpflicht unterliegen sollten,
sieht der Referentenentwurf eine Ausnahme für Erträge im Sinne des § 17 EStG vor. Die
Veräußerung von Beteiligungen an inländischen Immobilien-Kapitalgesellschaften wäre
somit von der Besteuerung auf Fondsebene ausgenommen.
Steuerpflichtige Einkünfte
Bei Ermittlung der steuerpflichtigen Einkünfte des Investmentfonds soll bei Einkünften, die
dem Steuerabzug unterliegen, wie bereits im Diskussionsentwurf der Abzug von Werbungs­kosten ausgeschlossen sein. Neu in den Referentenentwurf wurde jedoch die Regelung
aufgenommen, dass bei Einkünften, die nicht dem Steuerabzug unterliegen, lediglich direkt
zuordenbare Werbungskosten in Abzug gebracht werden können. Für Immobilienfonds
würde dies bedeuten, dass inländische Immobilienerträge nicht um Gemeinkosten gemindert werden könnten, was zu einer erheblich höheren steuerlichen Bemessungsgrundlage
führen würde. Zudem wurde – unseres Erachtens klarstellend – aufgenommen, dass eine
Verrechnung positiver und negativer inländischer Immobilienerträge möglich sein soll.
Steuerbefreiung aufgrund steuerbegünstigter Anleger
Der Diskussionsentwurf sah bereits eine partielle Steuerbefreiung des Investmentfonds
vor, soweit eine spezielle Gruppe steuerbefreiter Anleger daran beteiligt war. Der Kreis
wurde durch den Referentenentwurf klargestellt und erweitert. Unter anderem sollen auf
Antrag und unter gewissen Voraussetzungen Immobilienerträge fortan auch für Pensionskassen, Unterstützungskassen sowie sonstige Einrichtungen im Sinne des § 5 Abs. 1 Nr. 3
KStG oder vergleichbare ausländische Körperschaften steuerfrei gestellt werden. Hiervon
nicht umfasst sind jedoch weiterhin nach § 5 Abs. 1 Nr. 8 KStG steuerfrei gestellte Versorgungswerke. Eine Einbeziehung dieser Investorengruppe in die Steuerbefreiung wäre
wünschenswert.
Haftung bei unberechtigter Steuerbefreiung oder Erstattung
Im Referentenentwurf wurden die Haftungsnormen erweitert. Hiernach können unter gewissen Voraussetzungen die unterschiedlichsten Stellen für die Steuern haftbar sein, die gegenüber einem Invest­mentfonds oder einer Anteilsklasse zu Unrecht erstattet oder nicht
erhoben wurde: die Anleger, die Anbieter von Altersvorsorge- oder
Basisrentenverträgen, die depotführende Stelle sowie die KVG. Die
Haftung wirkt im Verhältnis der möglichen Haftungsschuldner zuein­ander gesamthänderisch. Allerdings ist eine vorrangige Haftungsreihenfolge vorgesehen. Wenn mehrere Haftungsschuldner nebeneinander existieren, ist die KVG zuletzt in Anspruch zu nehmen.
Gewerbesteuer
Der Referentenentwurf sieht nunmehr vor: Eine aktive unternehmerische Bewirtschaftung der Vermögensgegenstände des Investmentfonds soll nicht gegeben sein, wenn die Einnahmen aus einer
gewerblichen Tätigkeit in einem Geschäftsjahr weniger als 5 Prozent der gesamten Einnahmen des Investmentfonds betragen. Die
gesamten Einnahmen umfassen ausweislich der Begründung des
Referentenentwurfs nicht nur die inländischen, sondern alle weltweiten Einnahmen. Greift keine Gewerbesteuerbefreiung, wird der
Investmentfonds lediglich mit seinen gewerblichen Einkünften
gewerbesteuerpflichtig.
Erträge aus Investmentfonds
Gegenüber dem Diskussionsentwurf sollen Liquidationszahlungen
bei Investmentfonds in Abwicklung von den Erträgen aus Investmentfonds ausgenommen sein und somit bei Ausschüttung an die
Anleger nicht der Besteuerung unterliegen; sie sollen vielmehr die
Anschaffungskosten des Investmentanteils mindern.
Demgegenüber soll es bei Substanzausschüttungen bei der Teil­
freistellung und einer partiellen Besteuerung verbleiben. Substanz­ausschüttungen können insbesondere bei Immobilienfonds auftreten (zum Beispiel AfA oder Kapitalrückführungen). Ferner sollen
keine Vorabpauschalen anzusetzen sein, wenn die Investmentanteile entweder im Rahmen der betrieblichen Altersvorsorge nach
dem Betriebsrentengesetz oder von Versicherungsunternehmen
im Rahmen von Lebensversicherungsverträgen gehalten werden.
Vorabpauschale
Die Vorabpauschale soll gegenüber dem Diskussionsentwurf gesenkt werden: Statt 80 Prozent sollen nun 70 Prozent des Basiszinses nach § 203 BewG mit dem Rücknahmepreis des Investmentanteils zu Beginn des Kalenderjahres multipliziert werden.
Teilfreistellung Aktienfonds
Das Konzept der Teilfreistellung zur Berücksichtigung der Vorbelastung auf Investmentfondsebene soll beibehalten werden. Allerdings ändern sich die Prozentsätze. Im Falle von Aktienfonds sollen
bei natürlichen Personen als Anleger nicht wie bisher 20 Prozent,
sondern nun 30 Prozent der Erträge steuerfrei gestellt werden.
Sofern diese Investmentanteile im Betriebsvermögen einer natür­
lichen Person gehalten werden, erhöht sich die Steuerfreistellung
auf 60 Prozent. Bei den KStG unterfallenden Anlegern erhöht sich
die Aktienfreistellung auf 80 Prozent. Diese Erhöhung gilt jedoch
nicht bei Kreditinstituten, Finanzdienstleistungsinstituten, Finanz­
unternehmen, sowie Lebens- und Krankenversicherungsunter­
nehmen. Bei Mischfonds (Aktienanteil mindestens 25 Prozent)
ist die Hälfte der für Aktienfonds anwendbaren Teilfreistellung zu
berücksichtigen.
Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016 | 37
Investmentsteuerreformgese
Teilfreistellung Immobilienfonds
Die Immobilienfreistellung bei Immobilienfonds soll sich von 40 Prozent auf 60 Prozent erhöhen. Sofern mindestens 51 Prozent in
ausländischen Immobilien und Auslands-Immobiliengesellschaften
angelegt werden, soll sich die anzuwendende Teilfreistellung von
60 Prozent auf 80 Prozent erhöhen. Dies trägt in wesentlich größerem Umfang als nach dem Diskussionsentwurf der branchen­
üblichen Strukturierung über Auslands-Immobiliengesellschaften
Rechnung. Im Übrigen gilt: Sofern sich der anwendbare Teilfrei­
stellungssatz ändert oder die Voraussetzungen der Teilfreistellung
wegfallen, ist nunmehr eine fingierte Veräußerung und Neuanschaffung der Investmentanteile vorgesehen.
Gewerbesteuerliche Teilfreistellung
Für Zwecke der Gewerbesteuer sollen die oben genannten Teil­
freistellungen um die Hälfte reduziert werden.
Voraussetzungen eines Spezial-Investmentfonds
Für eine Qualifikation als Spezial-Investmentfonds gilt unter anderem, dass keine aktive unternehmerische Bewirtschaftung der Vermögensgegenstände vorliegen darf. Die gesetzlich fixierte 5-Prozent-Grenze soll auch hierbei Anwendung finden. Daneben darf
nicht wesentlich gegen die in § 20 InvStG-E aufgeführten Voraussetzungen verstoßen werden. Dies stellt gegenüber dem Diskussionsentwurf eine Entschärfung und eine Anlehnung an das aktuelle
Rechtsverständnis dar, wonach unwesentliche Verstöße nicht zu
einer Disqualifikation als Investmentfonds führen sollen. Nicht jede
geringfügige Abweichung von den Anlagebestimmungen soll eine
Veräußerungsfiktion des § 38 InvStG-E auslösen. Die Aberkennung
des Status als Spezial-Investmentfonds soll lediglich als Ultima
Ratio verstanden werden. Wesentlich soll nach der Begründung
des Referentenentwurfs ein Verstoß unter anderem dann sein,
wenn bewusst und zweckgerichtet missbräuchliche Steuergestaltungen herbeigeführt werden. Unwesentlich sollen Verstöße dann
sein, wenn sie nicht durch einen Geschäftsabschluss verursacht
werden, so dass bloße Wertveränderungen der Vermögensgegenstände grundsätzlich nicht zum Verlust des Status führen sollen.
Außerdem sollen einzelne aktive Überschreitungen von Anlagegrenzen unwesentlich sein, wenn die Überschreitung kurzfristig
wieder zurückgeführt wird.
Zulässige Vermögensgegenstände
Eine maßgebende Änderung gegenüber der aktuellen Rechtslage
ergibt sich insbesondere mit Blick auf die zulässigen Vermögensgegenstände. Fortan soll nur noch der enge Wertpapierbegriff des
§ 193 KAGB anstelle des weiteren Wertpapierbegriffs des § 284
Abs. 2 KAGB Anwendung finden. Zielfonds sollen nur noch als
zulässige Vermögensgegenstände qualifizieren, wenn diese
• entweder OGAW sind,
38 | Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016
• die Voraussetzungen zur Qualifikation als Spezial-Investmentfonds mit Ausnahme der Begrenzung auf 100 Anleger, die keine
natürlichen Personen sind, erfüllen oder
• Spezial-Investmentfonds sind.
Ferner sollen sich natürliche Personen zukünftig an Spezial-Investmentfonds beteiligen können, sofern sie ihre Anteile im Betriebsvermögen halten.
Inländische Beteiligungseinnahmen und sonstige inländische
Einkünfte mit Steuerabzug
§ 8b KStG soll unter gewissen Voraussetzungen auf Gewinnausschüttungen von Immobilien-Gesellschaften anwendbar sein. Voraussetzung soll dabei insbesondere sein, dass der Anleger durchgerechnet zu mindestens 10 Prozent an der ausschüttenden
Gesellschaft beteiligt ist. Eine weitere Änderung gegenüber dem
Diskussionsentwurf ergibt sich für den Fall, in dem der SpezialInvestmentfonds die Transparenzoption für inländische Beteiligungseinnahmen oder sonstige inländische Einkünfte mit Steuerabzug gewählt hat. Dann soll eine Anrechnung der Kapitalertragsteuer beim Anleger lediglich möglich sein, wenn die Voraussetzungen des § 36 Abs. 2a EStG-E erfüllt sind. Dieser sieht einen
Ausschluss von der Anrechnungsberechtigung vor, wenn der An­
leger innerhalb eines Zeitraums von 45 Tagen vor und 45 Tagen
nach der Fälligkeit der Kapitalertragsteuer weniger als 45 Tage
wirtschaft­licher und zivilrechtlicher Eigentümer war. Dies sollte
allerdings keine materiellen Auswirkungen auf Immobilienfonds
haben.
Inländische Immobilienerträge und sonstige inländische
Einkünfte ohne Steuerabzug
Inländische Immobilienerträge sollen vergleichbar der aktuellen
Rechtslage bei beschränkt steuerpflichtigen Anlegern als unmittelbar bezogene Einkünfte nach § 49 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. f, Nr. 6 oder
Nr. 8 EStG gelten. Dies zielt insbesondere darauf ab, für Zwecke
der Anwendung von Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) auch
in diesen Fällen Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen anzunehmen. Darüber hinaus wird klargestellt, dass der Abzug von Kapital­
ertragsteuer keine abgeltende Wirkung entfalten soll.
Erträge aus Spezial-Investmentfonds
Auf die Erträge aus Spezial-Investmentfonds sollen fortan grundsätzlich § 3 Nr. 40 EStG sowie § 8b KStG wieder Anwendung finden können. Dies ist insbesondere mit Blick auf die Anlage von Immobilienfonds über Kapitalgesellschaften sachgerecht und
beseitigt die massive Benachteiligung aus dem Diskussionsentwurf. Die Voraussetzungen werden unten ausgeführt.
tz
Ausschüttungsgleiche Erträge
Laut Referentenentwurf sind Erträge aus Stillhalterprämien, bestimmte Gewinne aus Derivaten, Gewinne aus der Veräußerung
von Aktien, Renten und Investmentanteilen sowie Spezial-Investmentanteilen steuerfrei thesaurierbar. Die zuvor angedachte
Regelung des Diskussionsentwurfs, wonach 10 Prozent der Ver­
äußerungsgewinne als ausschüttungsgleiche Erträge gelten sollen,
ist im Referentenentwurf nicht mehr enthalten. Dafür sollen die
steuerfrei thesaurierbaren Kapitalerträge nach 15 Jahren als
ausgeschüttet gelten, soweit sie nicht mit Verlusten verrechnet
werden konnten oder bereits ausgeschüttet wurden.
Steuerfreistellung, Abzugsbeschränkung
In § 32 InvStG-E werden fortan sämtliche Steuerfreistellungen
in Bezug auf ausgeschüttete und ausschüttungsgleiche Erträge
geregelt. Insbesondere sollen entgegen dem Diskussionsentwurf
§ 3 Nr. 40 EStG sowie § 8b KStG grundsätzlich auf die Anleger
von Spezial-Investmentfonds anwendbar sein. Ausländische Beteiligungseinnahmen sollen grundsätzlich von der Steuerfreistellung
profitieren können, wenn
• im Rahmen der Direktanlage grundsätzlich eine Steuerfreistellung nach § 8b KStG möglich wäre,
• die auf die Spezial-Investmentanteile entfallende durchgerechnete Beteiligung die 10-Prozent-Grenze erreicht und wenn
• es sich bei der ausschüttenden Gesellschaft um eine Gesellschaft im Sinne des § 20 Abs. 1 Nr. 6 InvStG-E handelt, das heißt
im Wesentlichen um eine ausländische Immobilien-Gesellschaft.
Die Steuerfreistellung nach § 8b Abs. 2 KStG für Veräußerungsgewinne soll dann anwendbar sein, wenn im Rahmen der Direktanlage eine entsprechende Begünstigung möglich wäre. Die vorgenannten Steuerfreistellungen sollen jedoch nicht greifen, wenn die
ausschüttende Gesellschaft keiner steuerlichen Vorbelastung unterliegt. Nicht greifen soll die Freistellung auch dann, wenn die Gesellschaft sachlich insoweit von der Ertragsbesteuerung befreit ist,
wie sie Ausschüttungen vornimmt. Diese Regelung zielt unter anderem darauf ab, dass REIT-Dividenden nicht steuerlich privilegiert
vereinnahmt werden sollen. Für inländische Beteiligungseinnahmen,
die vom Spezial-Investmentfonds versteuert wurden, soll zukünftig
eine 60-Prozent-Steuerfreistellung erfolgen. Soweit in den ausgeschütteten und ausschüttungsgleichen Erträgen inländische Immo­
bilienerträge oder sonstige inländische Einkünfte enthalten sind,
die von dem Spezial-Investmentfonds versteuert wurden, soll eine
20-Prozent-Steuerfreistellung erfolgen. Für Anleger, die der Körperschaftsteuer unterliegen, ist jedoch eine vollständige Steuerbefreiung vorgesehen, wenn der Spezial-Investmentfonds einer vollen
Besteuerung mit dem Körperschaftsteuersatz von 15 Prozent
unterlegen hat.
DBA-Schachtelprivileg
Begrüßenswert für Immobilienfonds ist die Aufnahme des so genannten Schachtelprivilegs bei DBA. Hiernach sollen ausländische
Dividenden steuerfrei von den Anlegern eines Spezial-Investmentfonds vereinnahmt werden können, wenn
• der Anleger selbst die persönlichen Voraussetzungen nach
dem DBA erfüllt,
• die auf die Spezial-Investmentanteile durchgerechnete
Beteiligung die Voraussetzungen zur Steuerfreiheit nach dem
DBA erfüllt und
• es sich bei der ausschüttenden Gesellschaft um eine
ausländische Immobilien-Gesellschaft handelt.
Gewerbesteuerliche Privilegierung
Abweichend von der bisherigen Verwaltungsauffassung sollen
gewerbesteuerliche Privilegierungen insoweit von den Anlegern
eines Spezial-Investmentfonds in Anspruch genommen werden
können,
• als es sich bei der ausschüttenden Gesellschaft um eine
Immobilien-Gesellschaft handelt,
• der Anleger dem KStG unterliegt und im Rahmen einer
Direktanlage von § 8b KStG profitieren könnte und
• die auf die Spezial-Investmentanteile durchgerechnete
Beteiligung des Anlegers die Voraussetzungen zur Kürzung
nach § 9 Nr. 2a beziehungsweise 9 GewStG erfüllt.
Aktiengewinn, Abkommensgewinn, Teilfreistellungsgewinn,
Teilwertansatz und Veräußerung von Spezial-Investmentanteilen
Durch die Berücksichtigung der Steuerfreiheit nach § 8b KStG
sowie § 3 Nr. 40 EStG sieht der Referentenentwurf in Abweichung
zum Diskussionsentwurf folgerichtig auch wieder eine Regelung
zur bewertungstäglichen Ermittlung des Fonds-Aktiengewinns vor.
Daneben sollen bewertungstäglich die Größen „Fonds-Abkommensgewinn“ (entspricht dem Fonds-Immobiliengewinn nach derzeitigem
Recht) sowie „Fonds-Teilfreistellungsgewinn“ pro Spezial-Investmentanteil als absoluter Wert in Euro ermittelt und dem Anleger
bekannt gemacht werden. Hinsichtlich des Fonds-Aktiengewinns
ist vorgesehen, dass dieser im Gegensatz zur derzeitigen Rechtslage nur realisierte und unrealisierte Gewinne aus Beteiligungen
an Kapitalgesellschaften enthalten soll, nicht jedoch ausländische
Dividendenerträge. Laut Begründung zum Referentenentwurf
würde die Einbeziehung der Dividenden einen unangemessenen
Ermittlungsaufwand für die Spezial-Investmentfonds und einen
unangemessenen Kontrollaufwand für die Finanzverwaltung erzeugen. Im Übrigen gilt für die Ermittlung des Fonds-Abkommensgewinns, dass keine wesentlichen Änderungen zur derzeitigen
Rechtslage vorgesehen sind. Auf den Fonds-Teilfreistellungsgewinn wird hier nicht näher eingegangen, er sollte bei Immobilienfonds (wenn überhaupt) nur selten eine Rolle spielen.
Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016 | 39
In
Unabhängig davon gilt: Steuerfreiheiten nach § 32 InvStG-E sollen
nur dann gewährt werden, wenn der Spezial-Investmentfonds den
Fonds-Aktiengewinn, den Fonds-Abkommensgewinn sowie den
Fonds-Teilfreistellungsgewinn ermittelt und bekannt macht oder
wenn der Anleger die entsprechenden Kennzahlen nachweist.
Änderungen des aktuellen InvStG
Um gewisse von dem Gesetzgeber identifizierte (vermeintliche)
Reglungslücken bereits vor dem 1. Januar 2018 zu schließen, ist
eine Änderung des aktuellen InvStG vorgesehen. Bei der Prüfung
der Besteuerungsgrundlagen nach § 5 InvStG soll im Rahmen
der Veröffentlichung durch den Berufsträger angegeben werden,
welche Anhaltspunkte dafür gefunden wurden, dass Gestaltungen
40 | Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016
des Investmentfonds der Steuerreduzierung, der Steuerumgehung
oder der Erzielung von unberechtigten Steuererstattungen bei
den Anlegern, dem Investmentfonds oder Dritten gedient haben.
Berufsträger sollen zukünftig bei Ausstellung einer fehlerhaften
Richtigkeitsbescheinigung mit einem Bußgeld von bis zu 1 Million
Euro belegt werden, wenn die Fehlerhaftigkeit vorsätzlich oder
grob fahrlässig herbeigeführt wurde. Ferner wurde eine Regelung
hinsichtlich der Pauschalbesteuerung des § 6 InvStG aufgenommen, die im Wesentlichen die Regelung des BMF-Schreibens vom
28. Juli 2015 aufgreift. Darüber hinaus soll der temporäre Bestandsschutz des § 22 Abs. 2 InvStG für bestandsgeschützte Investmentfonds nach dem InvStG in der Fassung vom 1. Juli 2013 bis
zum 31. Dezember 2017 verlängert werden.
vestmentsteuerreformgesetz
Fazit
Für Anleger offener Immobilienfonds ergeben sich durch den vorliegenden Referentenentwurf grundsätzlich Verbesserungen gegenüber dem Diskussionsentwurf, allerdings auch einige Nachteile.
Bei Publikums-Immobilienfonds ist unter anderem positiv zu be­
werten, dass die Vorabpauschale gesenkt sowie die Teilfreistellung
erhöht wurde, wobei auch der branchenüblichen Strukturierung
über Auslands-Immobiliengesellschaften mehr Rechnung getragen
wird. Auch die partielle Steuerbefreiung des Investmentfonds bei
der Beteiligung spezifischer steuerbefreiter Anleger wurde durch
den Referentenentwurf klargestellt und erweitert. Negativ für Immobilienfonds zu bewerten ist, dass bei Einkünften, die nicht dem
Steuerabzug unterliegen, lediglich direkt zuordenbare Werbungskosten in Abzug gebracht werden können. Für Immobilienfonds
würde dies bedeuten, dass inländische Immobilienerträge nicht um
Gemeinkosten gemindert werden könnten, was zu einer erheblich
höheren steuerlichen Bemessungsgrundlage führen würde. Ferner
ist auch zu kritisieren, dass – wie bereits im Diskussionsentwurf
enthalten - die zehnjährige Spekulationsfrist für Immobilienver­
äußerungen nicht mehr auf Fondsebene gelten soll. Mit Blick auf
Spezial-Immobilienfonds gilt: Auch hier gibt es eine Reihe von Verbesserungen, zum Beispiel die „Wiedereinführung“ von § 8b KStG.
Außerdem sollen – abweichend von der bisherigen Verwaltungsauffassung – gewerbesteuerliche Privilegierungen von den Anlegern
eines Spezial-Investmentfonds (je nach Fall) in Anspruch ge­
nommen werden können. Abschließend ist zu begrüßen, dass der
temporäre Bestandsschutz des § 22 Abs. 2 InvStG für noch bestandsgeschützte Investmentfonds bis zum 31. Dezember 2017
verlängert werden soll.
Ende Februar soll es mit dem Regierungsentwurf zur „Großen
Investmentsteuerreform“ weitergehen. Das Gesetzgebungsver­
fahren vor der parlamentarischen Sommerpause abzuschließen,
erscheint daher möglich.
Patrick Faller
ist Senior Manager bei der
Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
in Eschborn/Frankfurt
[email protected]
Frederik Wolf
ist Senior Manager bei der
Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
in München
[email protected]
Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016 | 41
Publikationen
Trendbarometer ImmobilienInvestmentmarkt Deutschland 2016
Das Kapital sei da, nur die geeigneten Produkte fehlen –
das ist eine Kernaussage des aktuellen Trendbarometers
zum Immobilien-Investmentmarkt Deutschland. 150
Investoren haben sich zu ihren Zukunftseinschätzungen
geäußert. Die Studie erscheint seit 2007 jährlich und
analysiert den Standort Deutschland im Hinblick auf Preisentwicklungen, Attraktivität,
Kapitalmärkte und Trends. Für 2016 lässt sich eine auffallend positive Stimmung
ausmachen. Besonders beliebt sind demnach Büro- und Wohnimmobilien.
Die Publikation steht unter diesem Link zur Verfügung:
http://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/EY-RE-Trendbarometer-2016Deutschland/$FILE/EY-RE-Trendbarometer-2016-Deutschland.pdf
Trendbarometer ImmobilienInvestmentmarkt Schweiz 2016
Zum sechsten Mal in Folge hat EY Real Estate eine
Einschätzung des Schweizer Immobilien-Investmentmarktes
vorgenommen. 40 aktive Marktteilnehmer und Investoren
haben zu ihren Erwartungen und Strategien für dieses Jahr
Stellung bezogen. Die Schweiz gilt weiterhin als attraktiver
Standort für Immobilieninvestitionen und gewinnt auch international weiter an Ansehen.
Die Publikation erscheint jährlich.
Die Publikation kann bezogen werden über: [email protected]
Trendbarometer ImmobilienInvestmentmarkt Österreich 2016
Von Oktober bis November 2015 wurden 35 Investoren von
EY Real Estate zu ihren Erwartungen für den ImmobilienInvestmentmarkt in Österreich befragt. Österreich befindet
sich demnach weiterhin im Aufwind. Die Mehrheit der
Befragten schätzt den deutschen Nachbar als einen
attraktiven Standort für Immobilieninvestments ein, auch im Vergleich zu anderen
europäischen Ländern.
Die Publikation kann bezogen werden über: [email protected]
42 | Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016
Flüchtlingszustrom: Kommunen müssen massiv in Wohnimmobilien
investieren – 370.000 Plätze fehlen
Mangel an Wohnraum ist Hauptsorge der Städte und Gemeinden. Jede dritte Kommune plant Neubau von
Wohngebäuden – Chancen für Handwerk und regionales Baugewerbe Schuldenstand soll 2015 zusätzlich
um 1,1 Milliarden Euro, 2016 um 1,2 Milliarden Euro steigen.
Die Publikation steht unter diesem Link zur Verfügung:
http://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/EY-Fluechtlingszustrom-Herausforderungen-Kommunen2015/$FILE/EY-Fluechtlingszustrom-Herausforderungen-Kommunen-2015.pdf
Wohnen der Zukunft: Eigentum statt Miete, Tradition statt Trends
Wohnwünsche junger Menschen sind erstaunlich konservativ: Die sogenannten digitalen Einwohner, die
angeblich – anders als ihre Eltern – nicht auf Geld und Status setzen, sondern auf Sinnhaftigkeit und Glück,
sind mit Blick auf ihre Wohnträume dann doch wieder fast wie ihre Eltern.
Die Publikation steht unter diesem Link zur Verfügung:
http://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/EY-RE-Wie-will-die-junge-Generation-in_der-Zukunftwohnen/$FILE/EY-RE-Wie-will-die-junge-Generation-in%20der-Zukunft-wohnen.pdf
Global hospitality insights 2016
Der Report „Global hospitality insights – Top thoughts for 2016“ beleuchtet die weltweiten Hotelmärkte für
dieses Jahr. Unter anderem thematisiert der Bericht Wachstumsstrategien und den steigenden Einfluss von
Innovationen und Technologien im Hotelmarkt-Sektor.
Die Publikation kann bezogen werden über: [email protected]
Global Capital Confidence Barometer Oktober 2015
Für die 13. Edition des „Global Capital Confidence Barometers“ wurden mehr als 1.600 leitende Angestellte
von Großunternehmen aus 53 Ländern zur wirtschaftlichen Entwicklung und zu Trends im Bereich
Kapitalmanagement befragt. Im Vergleich zur Umfrage im April 2015 hat die Zuversicht in Bezug auf die
wirtschaftliche Entwicklung weiter zugenommen. Auch das Vertrauen in Unternehmensgewinne ist deutlich
gewachsen.
Die Publikation kann bezogen werden über: [email protected]
Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016 | 43
Veranstaltungen
EY Real Estate After Work
Besuchen Sie unsere Veranstaltungen zum Thema: Restrukturierung von
Immobilien und Finanzierungen
• 3. März 2016 – EY Office München
• von ca. 18.00 bis 20.00 Uhr
Anmeldung und weitere Details über: [email protected]
EY Real Estate Funds Breakfast
Besuchen Sie unsere Veranstaltungen zum Thema: Real Estate Funds
• 22. März 2016 – EY Office Eschborn/Frankfurt
• 24. März 2016 – EY Office Hamburg
• 14. April 2016 – EY Office München
• von ca. 9.00 bis 11.30 Uhr
Anmeldung und weitere Details über: [email protected]
Hamburger Real Estate Breakfast
Besuchen Sie unser Real Estate Breakfast in Hamburg
• 28. April 2016 – EY Office Hamburg
• von ca. 8.30 bis 10.30 Uhr
Anmeldung und weitere Details über: [email protected]
44 | Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016
Real Estate US Tax Roadshow
Besuchen Sie unsere Real Estate US Tax Roadshow
• 26. April 2016 – EY Office München
• 27. April 2016 – EY Office Eschborn/Frankfurt
• 28. April 2016 – EY Office Hamburg
• von ca. 14.00 bis 17.30 Uhr
Anmeldung und weitere Details über: [email protected]
Real Estate Trends Ausgabe 68 – März 2016 | 45
EY | Assurance | Tax | Transactions | Advisory
Die globale EY-Organisation im Überblick
Die globale EY-Organisation ist einer der Marktführer in der Wirtschafts­prüfung, Steuerberatung,
Transaktionsberatung und Managementberatung.
Mit unserer Erfahrung, unserem Wissen und
unseren Leistungen stärken wir weltweit das Vertrauen in die Wirtschaft und die Finanzmärkte.
Dafür sind wir bestens gerüstet: mit hervorragend
ausgebildeten Mitarbeitern, starken Teams, exzellenten Leistungen und einem sprichwörtlichen
Kundenservice. Unser Ziel ist es, Dinge voranzubringen und entscheidend besser zu machen –
für unsere Mitarbeiter, unsere Mandanten und
die Gesellschaft, in der wir leben. Dafür steht
­unser weltweiter Anspruch „Building a better
working world“.
Die globale EY-Organisation besteht aus den
­Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young G
­ lobal
Limited (EYG). Jedes EYG-Mitgliedsunternehmen ist rechtlich selbstständig und unabhängig
und haftet nicht für das Handeln und Unterlassen
der jeweils anderen Mitgliedsunternehmen.
Ernst & Young Global Limited ist eine Gesellschaft
mit beschränkter Haftung nach englischem
Recht und erbringt keine Leistungen für Man­
danten. Weitere Informationen finden Sie unter
www.ey.com.
In Deutschland ist EY an 22 Standorten präsent.
„EY“ und „wir“ beziehen sich in dieser Publikation auf alle deutschen Mitgliedsunternehmen
von Ernst & Young Global Limited.
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­Information gedacht und kann daher nicht als Ersatz für eine
­detaillierte Recherche oder eine fachkundige Beratung oder
­Auskunft dienen. Obwohl sie mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt
wurde, besteht kein Anspruch auf sachliche Richtigkeit, Voll­
ständigkeit und/oder Aktualität; insbesondere kann diese Publi­
kation nicht den besonderen U
­ mständen des Einzelfalls Rechnung
tragen. Eine Verwendung liegt damit in der eigenen Verant­
wortung des Lesers. Jegliche Haftung seitens der Ernst & Young
Real Estate GmbH und/oder ­anderer Mitgliedsunter­nehmen der
globalen EY-Organisation wird ausgeschlossen. Bei jedem spezifischen Anliegen sollte ein g
­ eeigneter Berater zurate gezogen
werden.
www.de.ey.com

Projekt Europe - EBS Immobilienkongress

REM-LECTURE SoSe 2015 - Real Estate Management

Formular für Sonderwerbungskosten

UPPER WEST - ein Projekt der STRABAG Real Estate

w/m - Bremer Kreditbank AG

Studienplan Master Immobilienwirtschaft

Anhang

Ganze Pressemitteilung | PDF-Datei 1,3 MB

Anmeldung für Mietinteressenten Haus A

Grunderwerbsteuersätze Real Estate Transfer Tax Rates