英和コンサルティング(株) 英和税理⼠法⼈ 東京都品川区大崎４丁目１番２号 ウィン第２五反田ビル７Ｆ PHONE: (03)3491-3811 http://www.eiwa-gr.jp/ NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE 2015年基準地価発表！ 見えた地価の底入れ ？ 下げ幅､リーマンショック後最小に！ 上昇目立つ､地方中核都市 大都市圏商業地は過熱の兆し？ ●基準地価は中間発表？ 基準地価とは？ ■都道府県が不動産鑑定士の評価をまとめた 7月１日時点の地価。国交省が9月に公表。 ■公的機関が公表する地価指標は他に｢公示 地価｣｢路線価｣があるが、いずれも1月1日時 点であり、調査時点が7月1日である基準地価 は、年半ばの動向が把握できる。 ＜公的機関公表の主な地価の指標＞ ！ 爆買い ？ げ 上 爆 国土交通省が先月発表した今年の基準地価 では、地方中核都市が高い伸びを見せ、地価 回復のすそ野が一段と広がっています。全国 平均では依然、下落しているものの、各地で 地価が底入れしつつあるようです。 今年の基準地価は？ ●下げ幅はリーマン後の最小！ 全国平均では住宅地が前年比▲1.0％、商 業地が同▲0.5％となりましたが、下落率は いずれも6年連続で縮小。全国の全用途平均 で前年比▲0.9％で、リーマンショック前の 07年以来となるマイナス幅に縮小しました。 名称 基準地価 公示地価 路線価 調査 都道府県 国土交通省 国税庁 公表 国土交通省 調査時点 毎年7月1日 毎年1月1日 毎年1月1日 調査地点 約2万1,700 約2万3,400 約33万4,000 公表時期 毎年9月 毎年3月 毎年7月 相続･贈与税 活用法 土地取引の指標 の算定基準 対象の 地 方 の 調 査 主に都市 主要道路に 地点が多い 計画区域内 面した土地 特徴 ●連続上昇でも住宅地に減速感？ 3 大 都 市 圏 の 商 業 地 は 2.3％ の 上 昇（前 年 1.7％）です。業績がよい企業が広い事務所に 移るなど、都心部ではオフィスが不足しはじ めています。一方、住宅地は0.4％伸びました が、伸び幅は前年より縮小傾向です。都心部 の高級マンションは飛ぶように売れています が、郊外では「割高感が出ている」といい、 売れ行きが鈍っているようです。 出典:毎日新聞 ＜基準地価の変動率＞ 住宅地 前年比％ 商業地 ＜基準地価変動率の推移＞ は前年 全用途平均 全 国 平 均 ▲1.0 ▲1.2 ▲0.5 ▲1.1 ▲0.9 ▲1.2 0.4 0.5 2.3 1.7 0.9 0.8 0.5 0.6 2.3 1.9 1.0 0.9 0.0 0.1 2.5 1.5 0.6 0.4 名古屋圏 0.7 0.9 2.2 1.5 1.1 1.0 地 方 圏 ▲1.5 ▲1.8 ▲1.6 ▲2.2 ▲1.5 ▲1.9 三大都市圏 東 京 圏 大 阪 圏 Copyright© EIWA Consulting, Inc. All Rights Reserved NEWS RELEASE 2015.10 NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE ●全国全用途で上昇地点22.6％ 全用途（林地を除く）の合計は上昇が4,701 地 点（前 年 4,405 地 点）で 全 体 の 22.6％、横 ばいが3,513地点（同3,060地点）で16.9％､ 下 落 が 12,586 地 点（同 13,334 地 点）で 60.5％でした。依然として6割超の地点で下 落 で す が、3 大 都 市 圏 に 限 れ ば 上 昇 が 51.0％、下落は22.4％にとどまっています。 ＜全用途の上昇･横ばい･下落地点数＞ 全 国 単位：地点 調査年 上昇 横ばい 下落 2015年 4,701 (22.6%) 2,925 (14.2%) 88 (0.4%) 2,937 (51.0%) 2,093 (36.9%) 67 (1.1%) 3,513 (16.9%) 2,660 (12.9%) 863 (4.0%) 1,529 (26.6%) 1,552 (27.4%) 558 (9.3%) 12,586 (60.5%) 15,081 (73.0%) 20,564 (95.6%) 1,292 (22.4%) 2,028 (35.7%) 5,366 (89.6%) 2013年 2011年 2015年 3大都市圏 2013年 2011年 ●都道府県別に見ると？ 昨年はすべての都道府県で住宅地、 商業地ともに下落率が縮小、上昇率が 拡大や下落から上昇へ転じていたのに比べる と、若干回復の勢いが鈍化。昨年の消費税引 き上げの影響があるのかもしれません。 ＜住宅地＞宮城県、東京都、神奈川県、愛知県が 3年連続の上昇、福島県と沖縄県が2年連続の上 昇。大阪府が2年連続の横ばい、千葉県が下落か ら横ばいに転じています。 ＜商業地＞宮城県、東京都、神奈川県、愛知県、 大阪府が3年連続の上昇。埼玉県、千葉県、滋賀 県、京都府、沖縄県が2年連続の上昇｡石川県は下 落から横ばいに転じています。 基準地価それぞれ事情 ●3大都市圏は訪日客効果！ ＜東京圏＞ 商業地、4分の3地点で上昇！ 商業地の上昇が続く東京23区は4.0％のアッ プ。港区ではブランド店が集まる表参道周辺が 20.2％でトップ、外国人観光客の集客が堅調な 銀座がある中央区、渋谷駅周辺の再開発が進む渋 谷区も高い伸び。住宅地の伸びは前年比縮小なが ら、需要が堅調な23区はすべての区で上昇。 基準地価の最高地点は10年連続で東京都中 央区の銀座2丁目「明治屋銀座ビル」。価格は 2,640万円/㎡で前年よりも16.8％アップ。 ＜名古屋圏＞ 土地需要が引き続き旺盛！ 名古屋市は商業地4.7％、住宅地1.9％の上昇 で、伸びが目立つのは名古屋駅周辺。今秋以降 ｢大名古屋ﾋﾞﾙﾁﾞﾝｸﾞ｣や｢JPﾀﾜｰ名古屋｣、2017年 NEWS RELEASE 2015.10 には｢JRｹﾞｰﾄﾀﾜｰ｣が開業予定。住宅地は交通の便 のよい新興住宅地が人気を集める。 商業地の上昇率全国トップは名古屋 駅桜通口前で45.7％の上昇。人の流れ が駅前に集中する中で、高い集客力を期待する 外食や小売店などからの引き合いが強いとか。 ＜大阪圏＞ 商業地､3大都市圏で最大アップ 商業地の上昇は、都心で外国人観光客が急増 して店舗の需要が旺盛なほか、マンション用地 としても利用されたため。一方、住宅地は3大 都市圏で唯一上昇せずに横ばい。人口減少を背 景に鉄道駅から遠い郊外の地価が下落した。 大阪では最高地点のあるキタ(梅田)よりもミ ナミ(難波･心斎橋)の上昇率の高さが目立ちま す。関西の地価最高地点は大阪駅北口のグラン フロント大阪(1,100万円/㎡)。割安感からか 上昇率は東京よりも高い地点が多いとか。 ●地方中枢都市の伸び目立つ！ ＜地方圏＞ 札幌･仙台･広島･福岡でプラス！ 商業地の伸びが5％に迫る中核都市も出現。 札幌は外国人観光客らの利用でホテル稼働率が 高く、駅周辺のオフィス需要も堅調。仙台は地 下鉄東西線の開業を控え、沿線で住宅需要が大 きい。北陸新幹線効果が目立つのは金沢。 ＜地方中核都市の変動率＞ 札 仙 広 福 幌 台 島 岡 市 市 市 市 住宅地 1.4 0.7 3.6 4.2 0.0 ▲0.8 2.1 1.8 商業 2.6 4.9 2.7 4.8 前年比％ は前年 地 全用途平均 0.8 1.7 4.0 4.1 4.1 1.3 ▲ 0.2 0.7 3.4 2.3 3.0 1.0 ●上昇地点の個別事情とは？ 上昇要因 所在地 地価と上昇率 ◆大型施設・都市開発等の進展 虎ノ門周辺の再開発 東京都港区虎ノ門 9,200,000円/㎡ 地下鉄日比谷線新駅 17.6% （商業地） 北陸新幹線開業に 395,000円/㎡ 金沢市金沢駅 伴う駅周辺整備 25.4% （商業地） 商業地上昇全国1位 名古屋市中村区 3,030,000円/㎡ 再開発･リニア期待 名古屋駅（商業地） 45.7% 博多駅周辺の再開発 1,550,000円/㎡ 福岡市博多区 地下鉄延伸期待 19.2％ （商業地） ◆高度商業地における堅調な店舗需要等 11,600,000円/㎡ ﾌｧｯｼｮﾝﾌﾞﾗﾝﾄﾞのﾃﾅﾝﾄ 東京都港区 20.2% 集積で賃料もｱｯﾌﾟ 表参道（商業地） 4,150,000円/㎡ 外国人観光客や国内 大阪市中央区 29.7% 外の来街者増加 心斎橋（商業地） 2,080,000円/㎡ 中心商業地での 広島市中区 15.6% 大型店舗の集積 （工業地） ◆大規模物流施設の立地需要等 東京外かく環状道路 千葉県船橋市 整備で物流施設需要 二俣新町（工業地） 92,000円/㎡ 24.3％ 近くの林地は40％アップ！ ◆観光・リゾート需要等 ニセコ町ﾘｿﾞｰﾄの 14,300円/㎡ 北海道俱知安町 外国人の別荘需要 3.6％ （住宅地） Copyright© EIWA Consulting, Inc. All Rights Reserved NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE NEWS RELEASE 今後どうなる地価動向 ●2つの新幹線が地価上げ！ 今年の基準地価で地方の伸びをけん引した のが新幹線効果です。名古屋では2027年の リニア新幹線開業を当て込んで地価が上昇、 今年3月の北陸新幹線開業では金沢市の地価が アップ。住宅地の上昇率全国1位はＪＲ金沢駅 から徒歩5分の金沢市本町地区で16.8％に。 ●補助金で住宅政策？ 富山市でも商業地が2年連続で上 昇、住宅地も横ばいに転じています。金沢市や 富山市が補助金などで市中心部への居住を促す 政策をとってきた効果が出ているようです。 ＜ コ ン パ ク ト シ テ ィ で 地 価 上 昇？＞ 富山市は2003年から本格的にコンパクトシ ティ（市街地活性）への取り組みを始め、市街 地整備を進めおり、OECD本部のコンパクトシ テ ィ 戦略 の世 界 5都 市に 選 ばれ てい る。一 方 で、市の財政面からの問題点を心配する声も。 ●地価二極分化、地方で格差拡大！ 新幹線や再開発などのイベントが見込めない 地域では地価は依然低迷。かねてから指摘され てきた地価の「二極化」は、都市と地方の格差 から、地方圏内での格差に発展。安倍政権の掲 げる「地方再生」の一段の推進が不可欠です。 ●爆買いで爆上げ状態？ 都心部の商業地の地価押し上げに寄 与したのは訪日外国人の増加です。 2015年1～8月の訪日外国人旅行者は過去最 高のペースで推移。爆買いや観光需要の急増が 都心部地価の上昇を加速させています。 ＜加熱する銀座争奪戦＞ 今年4月に銀座初出店 の家具ﾁｪｰﾝ最大手ニトリ以外にも、一等地を目 指し多くの企業が出店を予定。国内カバン最大 手ｻｯｸｽﾊﾞｰﾎｰﾙﾃﾞｨﾝｸﾞｽ傘下の東京ﾃﾞﾘｶが銀座ﾆｭｰﾒ ﾙｻに旗艦店、仏ﾓﾝｸﾚｰﾙも国内2店舗目の旗艦店。 銀座6丁目の新商業ﾋﾞﾙには伊ｳﾞｪﾙｻｰﾁが。 銀座周辺の月島や勝どきに林立した高層マン ションの住民層も定着し、多様な消費の盛り上 がりを受けて賃料も上昇傾向。不動産1階部分 の賃料は1年前に比べ3割以上高いとか。 ●｢ミニバブル｣との見方も！ Copyright© EIWA Consulting, Inc. All Rights Reserved 訪日外国人の急増や緩和マネーの流入による 地価上昇は、実需によらない「ミニバブルでは ないか」との見方も根強いようです。 ＜マンションバブル､専門家の見方は？＞ 「前回のﾐﾆﾊﾞﾌﾞﾙは2005年頃の海外ﾌｧﾝﾄﾞﾏﾈｰ流入 で始まり、08年9月のﾘｰﾏﾝ･ｼｮｯｸで弾けた。今回 のﾏﾝｼｮﾝﾊﾞﾌﾞﾙは長くて18年の黒田日銀総裁任期 満了まで続くが、早ければ消費税10％への増税 時、きっかけあれば今年中にも」との声も。 過去の例で分かるように、地価は上昇への 期待感から大きく振れやすいので要注意です｡ ●日本の不動産まで爆買い？ 中国人旅行者が2月の春節（旧正月） に大挙して訪日した際の爆買いが話題になり ましたが、中国人富裕層による日本の不動産 の爆買いも知らないうちに加速しています。 ＜都内物件を買いあさり＞ ある中国政府関 係者からの話は「高級ﾎﾃﾙのｻﾞ･ﾘｯﾂ･ｶｰﾙﾄﾝ東京の 一室を購入したい｣というもの。断られると､予 算97億円で｢港区でﾀﾜｰﾏﾝｼｮﾝを建てたい｣とか。 都内のある大型ﾀﾜｰﾏﾝｼｮﾝ業者は円滑な管理を 考えて、外国人への販売は3割までと自主規制し たが、結果的には中国人への販売が半数超に｡ 爆買いの弊害で最も懸念されるのは市況の 悪化です。価格ピーク前の売り抜けを目論む 投資家に対し、それに応える需要層がなけれ ば、値崩れが起きて市場が混乱する恐れも。 一方、中国人投資家の増加で「これまでのビ ジネス慣習が崩壊しかねない」と不安の声も｡ ●中国経済の動向も影響？ 7月の上海株式市場の株価急落、続 いて中国政府が人民元の大幅利下げを断行。中 国経済の変調も国内の地価動向を読みにくくし ています。訪日需要に与える影響について、田 村観光庁長官は先月の会見で「現在のところ、 マイナス影響は出てない」と。当面は中国経済 も地価を左右する大きな要因のようです。 ●日本の不動産は買い？ 今年7～9月の国内不動産の投資額は 前年比3割増しで、2008年以来の1兆円超。 円安で割安感もあり、安定した収益が見込める と日本の不動産に対する海外投資家の注目度が 高まっています。約100兆円の資産を運用す る世界最大の政府系ファンド｢ノルウェー政府 年金基金｣が日本で不動産投資を開始します。 NEWS RELEASE 2015.10
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