第０１９３号 第０１９３号 平成２７年 株式会社エヌ・ピー・システム東京堂 本店 東京都清瀬市松山２－５－４８ Ｔ Ｅ Ｌ０ ４２ － ４９ ５ － １５ １１ ㈹ http://www.nps-tokyodo.co.jp/ 朝 晩に は、 幾 分 か 秋の 気配 が 感じ ら れる よう に な って きま した が、 ま だ ま だ厳 しい 残 暑が 続 きま す。 皆 様 、お 体に 充分 お気 をつ け て お 過ご しく だ さい 。 さ て、 先月 号 の 「 サブ リー ス 問題 」 から の続 き で す。 あま り知 られ て い な い、 サブ リ ース 契 約の 怖い お 話 を。 「サブリース契約」というと、皆さまは「賃料保証契約」とお考えになると思いま す。 勿論 営業 さ れ る 業者 さん も 、そ の よう な意 味 で 使わ れて い ます 。 ですが、その根拠となりますのは「借地借家法」に基づく「賃貸借契約」だけなので す。 そ う な り ま す と、「 借 主 」 と 「 貸 主 」 の 関係 とな り、 ご 承 知の 通り 「 賃 貸借 契約 」 では、「 弱者」 と 考 えら れて る 借 主に は 手厚 い保 護 が 適用 され て ます 。 借 主 と な る 法 人 (大 企 業 )が 「 弱 者 」 で 、 貸 主 の 個 人 (大 家 さ ん )が 強 者 と い う 関 係 で 捉 え られ るの です 。 何 か 変で すね 。 そこで問題になるのが、契約書で「１０年間賃料固定保証」などとしている契約書 の効 力で す。 結 論 か ら申 し上 げ ます と 、契 約の 効 力 は無 効に 出 来ま す 。 こ れ は 、「 借 地 借 家 法 ３ ２ 条 の 強 行 法 規 」 と い う も の が あ り ま し て 、 簡 単 に 申 し 上 げ ます と、「正 当 な 理 由 が あ り 、 賃 料 が 不 相 当 とな った 時に は 契 約の 条件 に か かわ らず 、 賃料の増減を請求できる」とあります。またこれには「増額」は特約で規制できます が 、「 減 額 」 に つ い て は い く ら 契 約 で 「 家 賃 １ ０ 年 間 固 定 」 と 明 記 さ れ て い て も 、 減 額請 求は 出来 て し ま うの です 。 こ こで 、「 全国 賃 貸住 宅新 聞 」 より 以 下の 文を 引 用 させ てい た だき ま す。 『･･･家 主 は 個 人 で あ っ て も 、 サブ リ ー ス に お い て は 貸 主 で あ り 、経 済 的 強 者 な のだ 。 家賃保証契約ではなく、支払われているものも、保証料ではなく、賃貸借契約に基づ いた 単な る家 賃 が 支 払わ れて い るこ と を理 解し て お くこ とが 重 要な の だ 』 い かが です か ？ こ こま での 事 でも 意 外と 思わ れ て いる 方も 多 いと 思 い ます 。 更に、この通信でも以前に取り上げました賃貸管理については、規制する法律がない と い う 問 題 が あ り ま す 。 宅 建 業 法 は 「 売 買 」「 賃 貸 の 仲 介 ・ 代 理 」 に つ い て 規 制 す る 法律です。ですので、管理知識、経験に乏しい会社さんでも家主様より管理を依頼さ れ れ ば 、 行 う 事 が 出 来 て し ま う の で す 。 (こ れ に 関 し て は 将 来 的 に で す が ･････現 段 階 で「賃貸住宅管理事業者登録制度」というものが創設されており、国土交通省管轄で 整備 され てい く も の と思 われ ま す。 弊 社も 事業 者 登 録し てお り ます。） 最後に、もう一つ。家主様はアパート経営をしている「事業者」という扱いについ て。 消費 者庁 が 管 轄 する 「消 費 者」 で は無 い事 も 、 自覚 して 頂 くこ と で す。 -1- ７月、８月と、ひばりが丘営業窓口にご来店、反響 を頂いたお客様の傾向で、店舗をお探しのお客様が多くいらっしゃ いま し た。 店舗 探 し の内 容 と致 しま し て は、・ ・・ 1、 飲 食 店 「 居 酒 屋 さ ん 、 カ レ ー 屋 さ ん 」 2、 学 習 塾 ・ 進 学 塾 3、 デ イ ケ ア 、 介 護 関 係 、 開 業 医 ・ ・ ・ な ど の反 響 があ りま し た。そ こで 、反響 の 多い 飲食 店 で すが、 希 望 条 件 と 致 し ま し て 、 ひ ば り が 丘 駅 近 ・ １ 階 ・ 20 ～ 30 坪 ・賃 料 20 万 円 前 後 の反 響が 多 い よう で す。 坪単 価 で約１万円ぐらいになります。また、飲食店では、焼肉 や焼き鳥店、カレー屋さんにおきましては、臭い が発生する確率が高い為、近隣環境やオーナー様 のご要望を考慮に入れ、ご希望に添えるよう、お 手伝いさせて頂いておりますが現在、店舗物件が 少ないのが現状です。2 番目に多い学習塾では、 生徒さんが相手となりますので、駐輪スペースを 確保できる物件をお探しするのが困難な状況で す。そして、デイケア、介護関係の物件ですと、 数台の駐車場の確保や、環境、市町村の条件など もあ り ます ので 、な かな か 見つ かり ま せ ん・ ・・ 。 また、賃貸条件では、店舗物件をお探しのお客 様から、ご相談のあるのは初期費用です。店舗物件は開業までに掛かる費用、例えば 「造作内装工事やエアコンや什器、設備工事、申請などなど」がありますので、初期 費用には、かなり敏寛に反応します。現在、ひばりヶ丘近郊の平均的な店舗物件の預 り保証金は、大型物件は例外としまして、約３ヶ月、礼金１ヶ月、保証金償却１ヶ月 という賃貸条件が多いようです。最近のお客様のご希望で多く見られるのは、保証金 は２ヶ月、礼金０ヶ月、償却無しといったご意見が聞かれます。お部屋探しのお客様 と同様ですが、初期費用の低額化といったような傾向が店舗探しのお客様でも見受け られます。今後の募集に際し諸条件に対しては、店舗、貸室に限らず賃貸事業の課題 として考えて行きたいと思います。今までも、店舗は力を入れ行っておりましたが、 今期 は 更に、ひ ば りが 丘駅 に 限 らず、店 舗物 件の 情 報 を収 集 し関 連業 者 と 連携 のも と、 募集を強化していきたいと考えております。駅近郊や街道沿いなどで、空室期間が長 い物件のオーナー様は、物件形態や、用途の変更など新たなご提案させて頂きたいと 思いますので、是非ご連絡の程宜しくお願い致します。今後も、貸室同様、現状のお 客様のニーズに合った賃貸の募集を模索し成約を頂けるよう、オーナー様のご要望を 踏ま え 、満 室稼 動 を を目 指 し頑 張っ て 参 りま す。 -2- 第０１９３号 第０１９３号 （前ページの続き）手荷物を持ったままでも操作が可能です。 今回 は 9 月 1 日 オ ー プン し た新 規ト ラ ン クル ー ム『 ＮＰ ト ラ ンク 入間 市 駅 前』 のご 紹 介を させ てい た だ き ます。所 在 地は 埼 玉 県入 間市 豊 岡 1 丁 目。西武 池 袋線『 入間 市 駅』 南口 より 徒歩 4 分 の 場所 にあ る ＲＣ 造 6 階 建 て のテ ナ ント ビ ルに なり ま す 。物 件周 辺 は商 業施 設や 集 合 住 宅が 建ち 並 ぶ利 便 性の 良い 場 所 です 。 ま た 、 照 明 も 、 人 が 通 路 歩 く と セ ン サ ー で 自動 点 灯 す る 仕 組 み に な っ て お り ま す の で 、 ご 利 用 者 様 が 、 荷物 を ト ラ ン ク ル ー ム 内 に 運 ぶ ま で の 動 作 が ス ム ー ズ に な り 、ト ラ ン ク ル ー ム の利 便 性が さら に 向 上し た と思 いま す。 簡単ではございましたが、今回は室 内型トランクルーム『ＮＰトランク入 間市駅前』をご紹介させていただきま した。このトランクルームの詳細をも う少し知りたいビルオーナー様がいら っしゃいましたら、弊社のホームペー ジをご覧頂くか、弊社までお気軽にお 問合せ下さい。直接現地をご案内させ て頂 く こと も可 能 で ござ い ます 。 ト ラ ンク ル ーム 専用 ホ ー ムペ ージ 「屋内型トランクルーム」 以 前 は 、 1-2 階 （ 連 な っ た フ ロ ア ） で パ チ ン コ 店 を営 んで いた テ ナ ン ト跡 地を 1 階 と 2 階 、 別 々に フロア分ける工事を行い、独立した 1 階テナントを改装し、弊社の室内型トランクル ー ム を オ ー プ ン 致 し ま し た 。 各 個 室 の 広 さ は 0.8 帖 ～ 3.8 帖 ま で の バ リ エ ー シ ョ ン 豊 富に 取り 揃え た 全 27 区 画 です 。 料金 は 月 々 4,500 円 (税 別 )か らと リー ズ ナ ブル な価 格 設定になっております。また今回から、設備や内装、看板のデザインを一新致しまし たので、そちらも少しご説明致します。先ずトランクルームの各個室の天井ですが、 従来は石膏ボードで仕上げることが多かったのですが、今回は天井をメッシュパネル で仕上げ、より採光と通風にも配慮致しました。メッシュパネルにしたことで、天井 にハンガー等で引っ掛けて収納する事もできるかもしれません。室内の照明は、お馴 染み のＬ ＥＤ 照 明 に 致し まし た ので、ト ラ ンク ルー ム 内が、さ らに 明 る くな りま し た。 セキ ュリ ティ ー 面 で は、 トラ ン クル ー ムの 入口 に 、 ALSOK の IC カ ー ド キ ーを 初め て 採用し、セキュリティーを強化するのと同時に 扉の開錠をより手軽に行えるように 致 し ま し た 。 IC カ ー ド キ ー は か ざ す だ け で 、 扉 が 開 錠 で き ま す の で （ 次 ペ ー ジ に 続 く ） -3- トランクルーム事業では、賃貸住宅を運営し ていく上では、必ず必要となる内装の原状回復工事や設備交換工事が発生しない為、 ランニングコストが殆ど掛かりません。また、居住用ではないので、入居者同士のト ラブルが発生しない点や、深夜の設備故障など、また利用者への明け渡し請求も容易 で、その後の事業転換もスピーディーに行なえる所も魅力的です。立退き料などを請 求される事も殆どありません。居住用に向いていない場所や、駐車場の空が続いてい る・・・遊休地、変形地などお持ちの方オーナー様に最適なプランをご提案させて頂 きま す ので 、是 非 、 ご連 絡 のほ ど宜 し く お願 い致 し ま す。 西東京市エリアを強化募集しておりますが、それ以外のエリアも随時トランクルー ム用 地 を募 集し て お りま す ので 、お 気 軽 にご 連絡 下 さ い。 練 馬 区 ・ 中 野 区 周 辺 も 非 常 に 人 気 が あ り 、特 に 出 店 を 希 望 し て お り ま す 。 編 集 後記 今 年の 夏 は、 猛暑 が 続 き大 変だ っ た と 思い ま すが 、８ 月 下 旬か ら ９月 初旬 に 掛 けて 梅雨 の よう な 雨が 続い て お りま す 。 今年 の ９ 月に は大 型 連休 が 控え てい ま す 。土 、 日を 合わ せ 、 敬老 の日 、 秋分 の 日、 国民 の 休 日で 、 ５日 連休 ！ に なり ます 。 皆様 の ご予 定は 如 何 でし ょ うか ・？ 今 年の 「十 五 夜 は」 9 月 27-28 日 の よ うで す 。 -4-
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