第1回プノンペン・バンコク不動産視察勉強会

《
Club Charlie 向け
》
カンボジア・プノンペン
タイ・バンコク
不動産視察勉強会レポート
日時：２０１５年６月２６日（金）
レポート作成：CC 事務局永野
【プノンペン・バンコク不動産視察勉強会】
2０１５年 6 月１８日（木）〜２１日（日）という日程で３泊４日プノンペン・バンコク不動産視察勉強会
を実施し、CC 会員様と共に不動産視察に同行してきました。プノンペンとバンコクの不動産の状
況を中心に勉強会の内容をレポートいたします。
【目次】
(( プノンペン不動産視察編))
■ カンボジアの首都プノンペンとはどんなところか知りたい！・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P０２
■ 入国にビザが必要？カンボジアの入国ビザについて知りたい！・・・・・・・・・・・・・・・ P０４
■ プノンペン不動産は５つのエリアで理解すべし！市場について知りたい！・・・・・・・ P１０
■ プノンペンの５つのエリア各エリアの詳細を知りたい！・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P１４
■ 不動産視察以外で訪問してきた場所について・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P３２
（（バンコク不動産視察編））
■ バンコクのトンローエリアについて知りたい！・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P３８
■ バンコクの最高立地の面白い案件「アスケラ」について知りたい！・・・・・・・・・・・・・・・ P４１
■ 不動産視察勉強会総評・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ P５1
（（視察時のおすすめの不動産））
★プノンペン → P.２９の「ボンケンコン３」
★バンコク
→ P.４１の「アスケラ」
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【カンボジアの首都「プノンペン」ってどんなところ？】
カンボジアという言葉から連想されるイメージ・・・
多くの皆さんが「貧しい」「地雷」「アンコールワット」といったレベルなのではないでしょうか？
もう１つ進んで戦後最も残虐な虐殺を行った「ポルポト」の名前が出るかもしれませんが、なかなか
カンボジアという国は多くの方に馴染みがないと思います。
私は、父が中学校の社会科教師である影響で、国の名前を聞いたら多くは首都の名前を言える
のですが、自分が行く国で初めて首都の名前が出てこなかったのがカンボジアでした。私自身
ほとんど知識が無いのです。まずは「カンボジア」というのはどういう国か？勉強していきましょう。
最初に、人口と面積の話をします。
面積は「北海道」と同じくらいの広さです。
人口は「東京」と同じくらいで１５００万人。
そのうち１０％、約１５０万人が、首都のプノンペ
ンに住んでいます。
最初、１５０万人と聞いて、１国の首都とはいえ、
少ないな。。。この人数の都市で大きな賃貸需要
が生まれるのかな？と疑問を持ちました。日本で
言えば、福岡程度の人口です。私の住むタイ・バンコクは６００万人です。市場の大きさに少し疑問
を持ちましたが、振り返ってみると、マレーシアの首都であるクアラルンプールも同様に、１５０万人
規模の都市なのです。そう考えてみれば、今成長が始まったばかりであるプノンペンは、面白いの
かなと感じています。これがプノンペンのおおよその規模感のイメージです。
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さて、カンボジアの首都プノンペンの規模感が分かったところで、もう１つ重要な事を事前に勉強し
ておきましょう。なぜ、タイのお隣にも関わらず、タイやマレーシアと一緒に成長できず、今になって
遅れて成長をしてきているのだろう？という事です。
冒頭で、カンボジアのイメージは「貧しい」「地雷」「アンコールワット」と書きましたが、カンボジアの
歴史を辿っていくと、重要な事が分かってきます。それはそのイメージが間違っていないという事で
す。どういう事か？アンコールワットの時代、隆盛を極めたアンコール王朝は、１４００年代にアンコ
ールワットを放棄し、プノンペンに王都が戻り、その後、ポルトガルをはじめとしたヨーロッパ勢が入
ってきます。やがてフランスの領土になり、、、戦後にフランスから解放されたと思ったら、お隣のベ
トナム戦争に巻き込まれ、、、ベトナム戦争が終結後、今度は、ポルポトの独裁政権がはじまりまし
た。この時に、徹底的に知識人が排除されるとともに、産業も破壊され、国全体が数十年の後退を
余儀なくされました。ここまでで１９７０年代の話です。
要するに、アンコールワットの時代が終った後は、占領と
戦争、独裁の歴史であり、それを乗り越えて、今の首都
プノンペンを中心とした年率７％前後の経済成長がやっ
てきたのです。勉強すればするほど、悲惨な歴史を抱え
ており、その歴史を知った上で、プノンペンの活気のあ
る様子を見ると、「よくぞここまで立ち直った・・・」と尊敬
の念を感じざるを得ません。そういった意味で、感情的
にも、発展してほしい都市です。とはいえ、、、今回は
投資ツアーですから“理性的に”儲かるか？という視点で、プノンペンを見てきました。
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【カンボジア最初の難関「入国ビザ」】
カンボジア、プノンペンの概要を理解したところで、実際にプノンペンの視察の状況を見ていきしょ
う、、、と言いたい所なのでが、実は、カンボジアには入国する際に１つのハードルがあります。そ
れは「ビザ」です。海外にあまり出た事がない方であれば、カンボジアに入国する際にビザがいる
んだよと言われると、「めんどくさそうだなぁ、、、ビザ取った事ないけど、私でも大丈夫なのかな」と
不安になるかもしれません。しかし、準備もほとんどありません。加えて、カンボジア入国時に少し
手続きが必要なのと、書く書類が１枚増える程度ですので、それほど気負うものではありません＾＾
まず、カンボジアに行くと決まった時にビザのために用意するものを見てみましょう。
（（カンボジア入国のために用意するもの））
・米ドル（３０ドル〜５０ドル程度。ビザの種類に応じて）
・証明写真（4cm×6cm 無い場合は 3 ドル払う）
証明写真は上述の通り、無くても問題ありません。３ドルが惜しい方は、準備してください。
米ドルもあれば安心ですが、プノンペンの場合は、ビザカウンターの前に、ＡＴＭがあり、ＨＳＢＣ等
で引き出しができますので、最悪何も準備しなくても大丈夫という事になります＾＾。
（補足）首都プノンペンではなく、アンコールワットのあるシェムリアップの場合、ビザカウンターの側
にあるＡＴＭが、ＨＳＢＣに対応していませんでした（2014.05 当時）。そのため、事前の米ドルの準
備は必ずした方が安心です。とはいえ、シェムリアップでは私は米ドルの手持ちがありませんでし
たが、タイバーツで支払う事ができました。
（（ビザの種類））
カンボジアへ３０日以上の長期滞在を検討される場合を除き、レポートをお読みの皆さんが、検討
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するビザは２つだけです。ツーリストビザ（Ｔ）とビジネスビザ（Ｅ）の２つ。大きな違いはありません。
（（ツーリストビザとビジネスビザの選択基準））
この２つをどちらにするか迷うと思いますが、選択基準は明快です。
カンボジアで定期預金を組む場合、定期預金の利息に所得税がかかるのですが、
ビザの取り方によって、所得税が変わります。６％と１４％です。定期預金を組まれる方は、
所得税が前者の６％になるようにビザを選びましょう。ビザの選び方は以下の通りです。
定期預金を組む予定の無い方は、ビザのカウンターで「Tourist、Single, 30 dollar」と伝えましょう。
定期預金を組む予定の方は、「Business, Multiple(マルチプル), 50 dollar, 1 year」と伝えましょう。
これで定期預金の所得税のコントロールができます。
なお、「シングル」「マルチプル」という言葉は馴染みがないと思います。これは有効期間の間の
出国可能回数を意味します。シングルの場合は、一度出国をするとビザが失効します。マルチプ
ルの場合は、有効期間の間であれば何回でもカンボジアへの出入国を繰り返す事が可能です。
そういった意味では、カンボジアに 1 年以内に複数回来る予定の方は、「ビジネスビザ・マルチプ
ル」を取得する方がお得です。
所得税に関して補足をします。所得税は、非居住者が１４％、居住者が６％というルールになって
います。非居住者と居住者の違いは６ヶ月以上の滞在権があるか無いかの違いです。そのため、
１年有効のビジネスビザ（マルチプル）を取得する事で、「居住者扱い」となり、定期預金の利息が
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６％となります。口座開設をする方は、予めこの知識だけ入れておいてください。
（（ビザ申請書の書き方））
日本からカンボジアへの入国は、タイ経由となりますが、タイで入手できるビザ申請書の書き方を
以下に示します。
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ビザ申請書記入例のより見やすいＰＤＦ版はこちらよりダウンロードしてください。
→ http://bit.ly/1LE0h1W
記入例の注意事項も合わせて記載します。
((注意事項))
・ ⑧職業について
▼以下のように英語で記入しましょう
会社員：Office Worker , 学生: Student , 公務員: Government Employee, 主婦 Housewife
・ ⑯カンボジア国内住所
この欄は、宿泊先のホテル名で大丈夫です。
・ ⑰滞在目的
Sightseeing（観光）か Business（ビジネス）で良いでしょう。
▼なおビザの取得手続きが完了すると、以下のようなビザがパスポートの入国スタンプ欄に
貼付されます。(１年のビジネスビザです。左下に「E1」と書いてあるのがその証拠です。)
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【その他入国に必要な書類】
ここまで書きましたので、その他の入国に必要な書類についても触れておきましょう。
入出国カードと税関申告カードです。先程のビザ申請書も含めて計３枚書く必要があります。
((入出国カード))
注意事項等はビザ申請書と同様ですので、割愛いたします。
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（（税関申告書))
※本レポートの読者の皆様は基本的に税関申告が不要と想定しております。そのため、上記の記
入例は、税関申告が無い場合になっています。申告が必要な物品を持ち込まれる方は、御自身
で、記入の方法をお調べ願います。
※記入例のより見やすい PDF 版はこちらです。
・入出国カード→ http://bit.ly/1SMvQuD
・税関申告書→ http://bit.ly/1Jkwhut
ビザ申請書も含め、計３つの種類を提出する事で、入国手続きが完了します！
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【プノンペン中心部の特徴】
入国ができたところで、プノンペン中心部について見て行きましょう。
プノンペンの地図は以下のようになっています。
ここで押さえていただきたい事は、４つの大きな通り（縦に２本、横に２本）がある事です。
名前は知らなくてもいいですが、東西にシアヌーク通り、毛沢東通り、南北にモニポン通り、ノロドム
通りとなっています。この 4 本の大通りに囲まれている場所ごとに不動産に特徴がでています。
この縦２本、横２本の通りを意識した上で、次の地図を見てください。
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プノンペンでは、先の４つの通りに区切られる形でそれぞれ不動産の特徴が異なっています。
上記の５つの特徴あるエリアに分かれていますが、現在、この５つのエリアに新しい不動産が集中
して建設されています。将来的にはより広いエリアに開発が進む予定ですが、２０１５年現在はこの
５つを押さえておけば大丈夫でしょう。今回の勉強会でも概ねこの５つのエリアをそれぞれ視察し
た形になりました。まずは、エリアごとの特徴を簡単に書いていきます。
[①プノンペン一等地：オリンピックエリア]
以前からプノンペンの一等地であるオリンピックエリアです。サッカーのアジア大会でも使われるス
タジアムがあるのが大きな特徴です。またプノンペンでも最高級の大型オフィスビルであるプノンペ
ンタワーもこのエリアに存在します。本エリアの物件視察は後述します。
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[②外国人に人気のエリア：ボンケンコン１]
外国人が集中的に住んでいるエリアです。まだまだバラック小屋が立ち並ぶプノンペンの中でも、
小奇麗なエリアです（とはいえ、バンコクの郊外と同等程度）。外国人向けのコンドミニアムの建設
が多く、建築中の物件が散見されます。デキャスルという 33 階建ての新しいコンドミニアムも完成
し、注目を浴びているところです。
[③新興人工島都市：ダイヤモンドアイランド]
埋め立てを行い、新しく作られた人工島です。プノンペン本土とは３つの橋で繋がっています。
高級住宅地、商業施設、イベントホール、高級コンドミニアムなど、１から計画的に作り、小規模の
新未来都市を建設しています。道路は整備されていますが、多くが建設中の建物であり、まだ人
は住んでいません。とはいえ、新都市らしく高級感が漂い、プノンペンの成長の目玉となるエリアで
す。
[④イオン周辺]
２０１４年６月３０日にオープンしたカンボジアのイオン１号店周辺です。その利便性のために、イオ
ン周辺の物件は①②のエリアと並び、高い水準となっています。また、新しい高級コンドミニアムの
プロジェクトが複数立ち上がっているエリアになります。
[⑤ボンケンコン２/ボンケンコン３]
成長著しい①②のエリアに挟まれる形で徐々に開発が進んでいるエリアです。
実際にこのエリアを現地で見てみると、いかにも後進国らしい様子で、バラック小屋が立ち並ん、道
路がガタガタだったりします。しかし、①②のエリアから車で５分も離れていない利便性に関わらず、
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不動産の平米単価は①②の 50%〜60%に近い水準です。今 Global で一番注目しているエリアに
なります。
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【①プノンペン一等地：オリンピックエリア】
５つのエリアについて概要を書きましたが、それぞれのエリアの詳細を見ていきます。
先程も書きましたが、ツアーでもおおむね①〜⑤の順番に回りましたので、ツアーで見て言った順
に詳細を書いて行こうと思います。
まず①のオリンピックエリアですが、２つの事を重
点的に書いていきます。
１つは新大型不動産案件はオリンピアシティ。も
う１つは、プノンペンタワーです。右の地図の黄
色線で囲っている部分がオリンピックスタジアム
で、この周辺の大規模開発プロジェクトが「オリン
ピアシティ」です。プノンペンタワーは、★マークの場所に位置しています。大通り沿いで利便性の
良い一等地にあります。
（（大型不動産案件：オリンピアシティ））
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前述のとおり、サッカーのアジア大会等でも利用されるオリンピックスタジアムを囲む形で、５棟のコ
ンドミニアム（１０００部屋以上）、大型商業施設、オフィスタワーを建設する大型プロジェクトです。
まずは、イメージのために完成形を御覧ください。
赤く囲った部分が新しく開発する建物になります。後ろにスタジアムがあるのが分かるかと思います。
開発部分の真ん中にそびえ立つビルが５０階建てのオフィスタワー。その手前にある５つの建物が
高級コンドミニアムになります。屋上は、高級なルーフトップバーであったり、ヘリポートであったり、
非常に見た目が豪華です。その一方で、完成予想図を見るだけでも分かりますが、周囲に同じレ
ベルの建物がありません。完全に浮いています。
なお、この案件の周辺がプノンペンの一等地だという事を繰り返し書いていますが、
一等地といっても、次ページの写真が現状となります。年収４０００ドルの国であれば、一等地でこ
のような景色なのです。この中に、上記のオリンピックシティのような大規模な物件が作られる。。。
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総戸数１０００戸を越える案件。カンボジア人のローカルが住む需要はないでしょう。
それでは、外国人が住むのか？ある程度は住むと想定されますが、１０００戸以上の供給を吸収で
きるのか？非常に難しく思います。この他にも同規模、これより少し小さなプロジェクトがいくつか存
在し、２０１７年に９０００部屋の高級コンドミニアムの一挙に賃貸付けが始まるそうです。インカムは
難しいでしょう。
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一方で、キャピタルは狙える案件に思いました。カンボジアは平均年率７％で経済成長をしており、
プレビルド不動産も２年で１０％以上の値上げを２回〜３回ほどしているそうです。また一等地の不
動産であること、華僑系のカナディアンバンクだけではなく、国がバックについている事から、建設
が途中で止まるという事は無さそうです。（国のメインのスタジアムの側に廃墟物件ができたら偉い
ことですからね^^; いかにも中国人のマネーゲームといった印象を受けましたが、現在、１０００戸の
うち８０％が売却済でした。中国人、欧米人、日本人が購入しているようです。
オリンピアシティのモデルルームも見てきました。画像を以下にご提示します。
販売する部屋の広さは５０㎡〜２００㎡程度。１Bed〜３Bed ルームです。
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おおよその平米単価は２３００ドル〜２６００ドル。
１ベットルーム、50 ㎡の価格は１１万ドル程度。日本円で 1320 万円。ここに内装費が約 1 万ドル
追加になります。５０㎡の部屋の想定家賃は、７００ドルという事だったので、表面利回りは、７％程
度になる。ここにキャピタルゲインが狙えるので、面白い案件ではあると感じました。とはいえ、
前述の通り、賃貸付けは不明。平均年収４０００ドル（月収３33 ドル）の国で、月の家賃が７００ドル
であれば、ローカルは対象外。外国人として最も多い中国人・韓国人の平均給与が月１５００ドルと
言われているので、彼らがギリギリ住めるラインでしょう。この駐在員達がどの程度この物件に住む
のか？まだまだ未知数です。
モデルルームを見ていて１つ気になった事があります。最上級の部屋のモデルも見たのですが、
豪華なモデルルームながら、生活感が全く見えませんでした。マレーシアやタイのモデルルームで
も豪華で優雅な生活をイメージできたのですが、今回は、会議室みたいな印象を受けました^^; ま
だノウハウのレベルが低いのかもしれません。途上国であるという事は忘れてはいけませんね^^;
((プノンペンタワー))
プノンペンで最大のビジネスタワーです。
プノンペンの主要な企業はこのタワーの
中にオフィスを構えています。銀行口座
開設をするプノンペン商業銀行や宿泊し
たタマホテルもこのタワーの中にあります。
主要大通りの１つモニポン通り沿いであり、
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同時にシアヌーク通りのアクセスも良く、非常に利便性が良い立地です。
２２階建てであり、屋上にはカンボジアでは有名なバーがあります。プノンペンを知っている人に、
プノンペンに行くというと必ずこのバーとその下にあるレストランをお薦めされます。
▼以下、プノンペンタワー２２Ｆのレストランからの景色です。
高い建物がなく、プノンペンを一望できます。これから発展する都市、、、この景色を知っているの
は、貴重かもしれません^^
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▼以下は２Ｆのプノンペン商業銀行オフィスです。
今回、ツアー参加者のお客様が、口座開設をされましたが、特に滞り無く、パスポートだけで口座
開設を行うことが出来ました。ジャパンデスクもありましたが、混雑したため、通常の英語デスクの方
で口座開設をしました。お客様は英語が不得手な方でしたが滞り無く手続きができました。
口座開設の詳細については、以前レポートにまとめておりますので、こちらをご参照ください。
▼カンボジア口座開設レポートはこちら
http://club-charlie.cc/anken/cambodia/bank_account/201504cambodia_bank_report.pdf
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【②外国人に人気のエリア：ボンケンコン１】
続いてボンケンコン１について説明します。
メインの大通りで区切られたエリアで、どの大通り
へもアクセスがしやすい利便性の高いエリアで
す。他のエリアより小奇麗で、高級感があります。
プレビルドの外国人向けコンドミニアムも次々と
建築が進んでいます。
残念ながらツアーではこのエリアの視察を行いま
せんでしたので、参考情報だけご提示します。
プノンペンは開発がはじまったばかりで、当然、
プレビルド物件が多いのですが、先駆けて完成した高級コンドミニアムがあり、★マークに位置す
る「デキャスル」という不動産です。
２０１４年７月頃に完成した３３階建てのコンドミニアムです。ジムやプールもついています。日本人
にも注目をされた案件で、日本の某銀行がこの不動産に融資をした実績があります。
プレビルドではなく、すでに完成している事、そして立地から、５０㎡程度の部屋で１６万ドルになり
ます。家賃相場は月１１００ドルで、表面利回りで８％です。
５０㎡の部屋で、家賃が月 1100 ドルであると、かなり高級です。所得水準が 3 倍以上のジョホール
バルと家賃が同等かこの物件の方が高いくらいです。完成から 1 年が経過しようとしているこの物
件ですが、入居率は、様々な情報が錯綜しております。。。６割が入居しているという方、９割の入
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居があるという方、、、一方で、現地に行くと全く電気がついていない。。。５０㎡の部屋で月１１００
ドルのため、より広い部屋は２０００ドルとか高額になります。月収 6000 ドル程度の外国人エグゼク
ティブ層がターゲットと想定されますが、カンボジア全体で 200 人いるかいないかというところでは
ないだろうか。。。いずれにしても、この物件がカンボジア高級コンドミニアムの先駆けで、この物件
の実績をウォッチしていく事で、現在建設中のプレビルド物件の賃貸需要予測の手がかりになりそ
うです。
▼デキャスルの外観です。
▼当初の完成イメージです。
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相変わらず他の家々と比較して、浮いております。。。
この時に購入しておくのがチャンスなのか、将来の供給過剰を見越して買わない決断をするのか。
難しい判断ではあります。リスクは高いですね。。。
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【③新興人工島都市：ダイヤモンドアイランド】
カンボジアに不動産視察をしたという人に話を
聞いてみると必ず話題に出てくるのが、この
ダイヤモンドアイランドです。そして、その次に
話題に出てくるのが「マリーナベイサンズとそっく
りの新しい物件ができる！」という話です。マリー
ナベイサンズは、シンガポールで有名な高級ホ
テルであり、ホテルのてっぺんに大きな船が乗っ
かっている特徴的な建物です（後で画像をお見
せします。）
右の図のようにメコン川（正確には他の川との
合流地点）に人工島を新しく作り、全く新しい
小規模な都市を作るというのが、このダイヤモン
ドアイランドです。そして★マークにマリーナベイサンズもどきである「リビエラ」という物件が建設さ
れます。
１から計画的に新都市を作るため、道路や建物の区画など非常に綺麗に整備をされています。加
えて島内で複数の大規模開発計画が進んでいるため、非常に魅力的で夢のある島に映ります。
視察した方に話を聞くと必ず最初に話題に出てくるというのは、やはり夢があるからでしょう。
しかし、今現在は誰も住んでおらず、工事関係者と物件のセールス・スタッフのみがこの島にいる
状態です。３年後、５年後にここに人が多く集まってくるか。。。これはまだまだ見えてきません。
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ダイヤモンドアイランドについて特に気になった点が２つあります。
①１０００戸、５００戸単位の不動産が完成した時に、３ヶ所しか無い橋は渋滞にならないか？
②新都市を作るのはよいが、ジョホールバルのマルボロカレッジのように、強力なコンテンツが無い
この２点です。特に②に関しては、開発プロジェクトがうまくいきさえすれば、人が集まってくるだろ
うと想定し、箱だけ作っているというような印象を持ちました。そういった意味で、まだまだリスクが高
く感じます。Club チャーリーでは、ここの案件は取り扱わないでしょう。
（（リビエラ ※マリーナベイサンズの真似案件))
左がダイヤモンドアイランドに新しく建設されるリビエラです。右が参考までにシンガポールのマリ
ーナベイサンズです。もろに真似をしています。真似をする姿勢が中国っぽいなと思っていたので
すが、バックの資金提供がこちらも華僑系のカナディアンバンクでした。また、デベロッパーが中国
国際建築という会社です。聞いた事が無い会社でしたが、実績は素晴らしく、香港国際空港や香
港のディズニーランドを建設しています。途中で工事が止まるリスクは小さいと思われます。
左の写真を見て頂くと全面に３つの棟が存在しますが、後ろに２つの住居等があり、合計で５つの
住居棟ができ上がります。こちらも合計１０００部屋を越える大規模なプロジェクトになります。
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５０㎡程度の物件で１３万ＵＳＤドル程度です。一番最初に紹介したオリンピアシティより１万〜２万
USD 高い水準です。
▼リビエラのモデルルームの様子
リビエラの販売担当者が日本人であったため、物件について様々質問をしてみたが、
税金の事、登記の事になると、「詳細は調査中です。」という言葉が返ってくる。基本的にこの
答えが返ってくるだが、要するに日本人がカンボジア不動産を買う実績がこれまで無く、未知の
部分なのだと感じます。この点は事務局でも詰めていきますが、カンボジア不動産投資の１つのリ
スクとして予め認識していただきたいと思います。
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【④イオン周辺】
ダイヤモンドアイランドを出て次は、イオンに
向かいました。イオン周辺部でも特に不動産
視察は行いませんでした。イオンが近く利便
性が高いので、このエリアの物件も人気があ
り
ます。
先に紹介したリビエラと同じ水準で、５０㎡で
１
１３万ドル程度になります。Embassy という物
件が売りに出されていますが、現在基礎工事がはじまったばかりで、２年後に完成となります。この
規模のプロジェクトが乱立しており、２０１７年〜２０１８年に一気に完成するとなると、、、供給過剰と
いう言葉を頭に浮かべてしまいます。
ツアーで視察をしたイオンですが、２０１４年６月３０日に完成しました。日本の食材、日本の飲食店、
１．９ドルショップ（DAISO）などもあり、日
本人にとっても馴染みやすい場所です。
イオンで売っているものは、所得水準が２
倍程度のタイ・バンコクとほとんど変わりま
せんでした。商品によっては、日本と変わ
らない物もあります。色々話しを聞いてみ
ると、イオンに人は集まるけど、ローカル
は、みんな見て帰るだけで何も買わない
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（買えない）という話でした。イオンにとっては、カンボジアへの投資は長期戦になりそうです。
以下、イオンの様子を画像でお楽しみください。
カンボジアでは他で考えられないクオリティの商業施設です。。。
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【⑤ボンケンコン２/ボンケンコン 3】
最後に⑤のエリアについて説明を
します。⑤のエリアはまだ発展途
上のエリアですが、上にオリンピッ
クシティ、右に外国人が多く住む
人気エリアのボンケンコン１が存
在し、挟まれる形で徐々に発展が
はじまっているエリアです。
★マークがある場所が事務局が
最も注目している不動産である
「ボンケンコン３」という物件の建設予定地です。毛沢東通りから１本北に入った通りになります。
なぜこの不動産に注目しているかと言いますと、立地に比較してとにかく物件価格が安いのです。
これまでにすでに紹介してきた不動産案件は、だいたい 50 ㎡で１１万ドル〜１6 万ドルという価格
で家賃が月 700 ドル〜1100 ドルという形でお話をしてきました。また最近、個別に②のエリアの南
側、、、毛沢東通り付近（南側）のプレビルド物件の販売依頼を受けています。この不動産は 50 ㎡
で概ね 12 万ドル程度。家賃設定は月 1000 ドル前後と聞いています。
そんな中で、★マークの物件であるボンケンコン３は、物件の価格が広さが 50 ㎡程度で約 5 万〜
6 万ドルになります。他の物件と比較して、40％〜５０％も低い価格設定になります。立地は毛沢
東通りから１本入ったところなので、利便性もよく家賃が月 700 ドルを取れると考えています。そう
すると、表面利回りは１４％程度になります。地図を見て頂いても分かる通り、②と⑤は近接してお
29
り、車でも５分程度の距離になります。それにも関わらず、ボンケンコン３がなぜこれほどにも安いの
か？それはまだ⑤が発展途上のエリアだから、、、という事になります。
毛沢東通りから１本入った道はこのような雰囲気です。この写真の左手に３０階建ての
コンドミニアムが建設される予定です。
毛沢東通りに出る様々なお店が道沿いに並んでいて便利です。
繰り返しになりますが、立地が良く、これからの発展性も見込めて、価格が他の人気エリアと比較し
て、４０％〜５０％低いため、表面利回りが１４％程度取れる案件になります。
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キャピタルゲインも見込めて、インカムゲインも見込める非常に良い案件ですが、
もちろんいくつかのリスクがあります。
((ボンケンコン３の想定リスク))
・現地のエージェントはカンボジアでビジネスを成功させているが、賃貸付けは初めてで、実績が
無い。
・デベロッパーが新興である。デベロッパーの財務体質が不明瞭。
・カンボジアの登記、税金のシステムが不明瞭で権利関係が確実に守られるか不明瞭
というのが主なリスクです。
案件化についても検討していますが、現在、これらのリスクを軽減させるために、調査・調整を行っ
ています。
((ボンケンコン３を含めたプノンペン不動産の総評))
表面利回りが１０％前後でキャピタルゲインを狙えるプレビルド物件が複数存在していますが、２０
１７年〜２０１８年にかけて物件が一気に完成し、約 9000 戸の部屋が供給されます。どれも外国人
向けのコンドミニアムであり、家賃も 50 ㎡で月 1000 ドルを越えるものばかり。外国人は中国人が１
０万人、韓国人が２万人と言われているが、平均の所得は月１５００ドルである。どれだけの外国人
が新しいコンドミニアムに住めるか？とかんがえると需要も大きくないと考えられます。
その中で、ボンケンコン３のようなこれから発展する立地の良いエリアで、人気エリアの 40%〜50%
安い価格で不動産投資を行うのは面白いと考えます。毛沢東通りから１本入っただけという立地は、
非常に魅力的です。しかし、権利関係含めて、カンボジアにはまだ見えないリスクがあるため、その
点はよく理解し、調査をしながら進めていく必要があります。
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【不動産視察・口座開設以外の訪問地】
今回のプノンペン・バンコク不動産視察勉強会では、不動産視察以外に観光地等にも訪問したた
め、画像を中心に簡単に訪問地について触れていきます。
▼北朝鮮料理「平壌」 ※１日目夕食
32 ▼ポルポト虐殺記録博物館
33 ▼ロシアンマーケット
34 ▼現地の中型ショッピングセンター「ソバンナ」
35 ▼カンボジア王宮
36 ▼国立博物館
37 【バンコク・トンローエリア不動産視察（最終日）】
ここまででも十分内容盛りだくさんの不動産視察勉強会ですが、最終日にタイ・バンコクの不動産
視察を行いました。物件の視察内容を見る前に、簡単にバンコクと物件のあるトンローエリアにつ
いて触れてみたいと思います。
((バンコクの中心は「スクンビット通り」))
以下はバンコク中心部の地図です。赤い線のところがスクンビット通りというバンコクのメイン通りで、
この通りの両側に街が広がっている形になります。東京で言えば「明治通り」、大阪では「御堂筋」、
名古屋で言えば「錦通（東山線）」と言ったところです。この通りに沿って鉄道も通っています。
なおプノンペンと比較すると、急に地図の縮尺が大きくなり、見にくくなりましたが、意地悪をしたい
わけではなく、、、発展しているエリアを地図に含めたらこの縮尺になったというところです。プノン
ペンと規模感の違いをイメージして頂けると思います。上記の地図の範囲は、繁華街であったり、
外国人が多く住む高級エリアになります。バンコクの人口は６００万人でプノンペンの４倍。バンコク
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に住んでいる日本人は１０万人。プノンペンは 3000 人ですので、市場、規模感が全く異なるので
す。
((不動産視察をするトンローエリアとは？))
先程の地図を非常にざっくりと色分けしてみました。
黄色で囲っている部分が外国人の多く住んでいるエリアです。スクンビット通り沿いに広範囲に外
国人が住んでいます。③は黄色で囲われていませんが、バンコクの一番の中心地で渋谷や新宿
のようなエリアになります。住むというより高層ショッピングビルや高級ホテルが集中しています。
今回不動産視察を行った①のエリアがトンローエリアです。お隣の②のエリアがプロンポンです。
①②のエリアは、日本人学校の通学用バスの通り道に指定されています。そのため、駐在が決ま
った会社員は、必然的にこれらのエリアを居住地の選択肢とします。日本人はバンコクに１０万人
いると言われており、このエリアに日本人が集中しているため、日本料理屋を含め、日本人向けの
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サービスが充実しています。かくいう私も（駐在員ではありませんが）、②のプロンポンに住んでおり
ます。毎日のように日本食を食べています＾＾
タイは平均月収が５万円〜７万円と言われていますが、このプロンポンやトンローのエリアは、日本
人駐在員が多く住むため、例えば、ワンルームで月１０万円の家賃が普通です。東京並の家賃設
定になっています。家族用に２LDK、３LDK の部屋を借りようとすれば、２０万円、３０万円といった
ところもあります。プロンポンでは、スクンビット通りのすぐ側の不動産で、100 ㎡で 1 億円を越える
億ションもでてきました。タイ人ローカルの水準からは大きくはずれ、外国のマネーが大量に流れ
込み、バブル化してきています。
プロンポンやトンローではすでに不動産の利回りは２％を下回る水準になっており、不動産投資を
行うにしても物件の値上がり益を狙うしか無い状態です。このエリアで不動産をお薦めする業者も
少なくなっています。バンコクは活気がありまだまだ発展しているので、先の地図の黄色で囲った
エリアから外れたこれから発展するエリアを紹介する業者が増えてきています。
では、なぜわざわざ、今回利回りも得にくいトンローエリアの不動産視察をしにいったのか？？？
それは、この日本人に人気でエリアとしても良いトンローで、５％〜６％の利回りを確保できる面白
い案件を見つけたからなのです。。。視察勉強会に来られた方も、現地を見て即決で申込をされて
いきました^^ 今回視察した面白い物件とは？どんなものなのか？次のページから書いていきた
いと思います。
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((高級エリア「トンロー」の最高の立地))
右の地図はトンロー駅周辺を拡大したものです。
バンコクのメインの通りが「スクンビット通り」である事
はすでにお話しましたが、右の赤い線がその通りで
す。スクンビット通りの両側に街が広がっていますが、
スクンビット通りに近いほど物件、土地の価格が高く
なる傾向があります。
今回視察した物件は、地図の★マークに位置し、
トンロー駅から徒歩 2 分の場所に位置します。
バンコクの中心部にもトンロー駅から電車で１０分足
らずで、交通の便は抜群といえます。
また、昨今バンコクの鉄道の路線を増やす計画がで
ております。右の地図上で緑の線、スクンビット通りと
垂直に交わる道路ですが、この道路に沿う形で新しい鉄道線が建設される予定です。緑の線の道
路は、トンロー通りと呼ばれ、トンローのメイン通りで飲食店や中規模のショッピングセンターなど、
若者に人気のエリアです。ここに、鉄道が通ることでさらにトンローのエリアの人気が増すと想定し
ております。今回の★マークに位置する物件もまさに新規の鉄道沿いですので、物件の価値上昇
を期待できるでしょう。
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もう１つ物件の周辺で期待できるのは、青で示した「新規開発指定」と書いてある場所です。このエ
リアは、現在はバンコクで有名な屋台街でした。スクンビット３８番通りという通りなのですが、タイ人
に「おすすめの食事スポットは？」と聞くと必ずこの屋台街がでてきます。私自身、物件の話をする
時に「駅と物件の間に有名な屋台街がありますので、食事には困りません。」という話をしていまし
た。しかし、、、今月頭（２０１５年６月）に、この屋台街の撤廃が決定してしまいました。。。なぜ急に
撤廃するのだろうか、、、と思っていましたが、国がトンロー駅周辺の開発に意欲を示しているという
事です。鉄道も通るので当然かもしれません。そして、屋台街を撤廃した後は、高層コンドミニアム
の建設が予定されています。古き良き屋台街が無くなるのは残念ではありますが、対象物件の価
値の上昇を考えると非常に良いニュースだと思います。
▼トンローエリアの街並み
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((視察した不動産「アスケラ」))
今回視察した不動産の外観は右の
「アスケラ」になります。１階が駐車場、
２階〜５階が住居スペース、６階の屋
上にジムや浴場が設置されています
これまで Club チャーリーでご紹介し
てきたプール付きの高級コンドミニア
ムではなく、比較的小さめの普通のア
パートメントになります。合計４６室で
す。
部屋のタイプは Studio タイプ（２７㎡）
と１ベッドルーム（３５㎡）の２つのタイ
プがあり、物件の価格は 210 万バー
ツ〜300 万バーツ（２０１５年６月の為替相場で、７５0 万円〜1000 万円程度）。家賃は、月 24,000
バーツ〜33,000 バーツ（8.6 万円〜12 万円）です。
３0 ㎡前後の部屋で家賃が月 10 万円前後となると通常の価格では高いと感じるかもしれませんが、
前述の通り、トンローは高級エリアであり、月 24,000 バーツ（8.6 万円）の家賃は、同じグレードで
は周辺で最安値になります。ごくたまに 25，000 バーツの物件を見つける事ができますが、周辺の
物件のほとんどは 30，000 バーツを越える水準になります。またアスケラの家賃は週 2 回のルーム
クリーニングサービス、無料 WIFI を含んだ家賃ですので、非常に競争力が高いと感じます。なお、
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例えば２１0 万バーツの物件で月 24,000 バーツの家賃を得た場合、表面利回りでは、１３．７%とな
ります。諸経費諸々を差し引いてネット利回りは５％〜６％となります。トンローエリアの同程度の家
賃水準の物件を見ると、物件価格が２倍以上になるため、利回りは２％程度まで落ち込んでしまい
ます。成長するタイの首都で、５％〜６％の利回りを得られる不動産というのは非常に稀と言えるで
しょう。
▼１ベットルームの様子
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▼Studio タイプ
独身、単身世帯の日本の駐在員をターゲットにしています。現在４６部屋中、２８の部屋に入居者
が住んでいます。２０１５年初に完成したばかりの物件ですので、順調に入居者が入ってきていると
いうように感じます。
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また屋上には小規模ながらジムや浴場が設置されています。
▼屋上
▼屋上からの景色（カンボジアとは全然レベルが違いますね^^;）
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▼ジャグジーもあります
▼ジム
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なおアスケラの部屋や屋上の様子につきましては、以前動画におさめたものがありますので、こち
らも合わせてご参照ください。
→ https://www.youtube.com/watch?v=63hc0iZESj4&feature=youtu.be
((アスケラが周囲の不動産より利回りが高い理由))
トンローエリアではすでに不動産価格が上がりすぎて、良い利回りが得れない！という話をしました
が、アスケラでは５％〜６％の利回りを得られます。これはなぜなのでしょうか？
大きく２つの理由があります。
① もともとタイのデベロッパーが建築途中で資金不足になり、一度開発が止まった案件でした。
それを日系の企業が安く買い取り、引き継いだ案件のため、仕入値が安い。
② 所有権ではなく、定期借地権（最大６０年）の案件にし、販売価格を半値近くまで抑えた。
です。
②に関して補足をします。アスケラでは、各ユニットのオーナーは、管理会社の株主になる形で、
権利を確保しています。アスケラ不動産の管理会社が物件を所有し、その管理会社の株主になる
のです。そのため、実際にオーナーの収入は、家賃収入ではなく、配当収入になります。本来の
不動産販売のように、区分所有権で販売する方法もあるのですが、その場合、半分のユニットをタ
イ人に販売する必要がある等、タイの法律に制限をかけられるため、より柔軟な方法で販売をする
ために、管理会社の株主になって頂くという方法を取っております。
また、これに関連して、家賃配当に関しては、按分方式を取ることになります。全部屋の家賃を一
度回収して、物件の価格に応じて、分配する形になります。満室ではない場合、家賃総額の１０
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０％を受け取れませんが、自身がオーナーの部屋が空室でも配当が０にはなりませんので、空室リ
スクを軽減する事が可能です。
((アスケラの方は、銀行ローンが受けれます))
カンボジアの不動産については、銀行ローンについては特に触れませんでした。カンボジアの銀
行から融資は受ける事ができますが、どの銀行も１０％程度の金利であり、かなりリスクが高いと感
じたため、特に触れませんでした。
タイの銀行の場合も、外国人には融資を一切行いません。しかし、日本のスルガ銀行よりフリーロ
ーンで融資が受けられる事になりました。通常であれば、日本の銀行が海外の不動産に融資を行
う事はありません。といいますのも、現地確認も難しいですし、海外の市場は不慣れなため、リスク
を取らないのです。その中で、アスケラの優位性やトンローの再開発に可能性を見出し、融資を行
う決断をしています。
審査については、年収４００万円以上が条件となるとのことです。物件価格の全額を借りられる１０
０％の融資だけでなく、諸経費分も含めてオーバーローンを組む事も可能です。自己資金ゼロで
投資に参加する事ができます。融資期間は１０年で金利は７％。円建てで融資を受けれますので、
為替リスクも無いという事も大きな特徴だと感じます。
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((アスケラ視察まとめ))
アスケラは非常に面白い物件だと思います。アスケラが良いポイントとしては、
① トンローの開発が進む（新しい鉄道のライン＋駅周辺の開発）
② 立地が良い（バンコク主要のトンロー駅から徒歩２分）
③ 家賃の価格競争力がある（クリーニングサービス等を含めて周辺の最安値）
④ 管理会社に管理を一任でき放ったらかしにできる。
⑤ 空室リスクが軽減される（家賃按分方式）
⑥ 完成済みである（すぐに家賃収入を得られる）
⑦ 日本円で物件価格の１００％（もしくは諸経費込のオーバーローン）の融資を組める
です。過去の Global の案件と比較して、外観も含め地味なので、その点がワクワク感じが小さい
ですが、堅く利益を上げられる案件だという印象を持っています。
((よりアスケラについて詳細を知りたい方へ))
アスケラは、すでに販売が開始されており、６月２７日現在で４６ユニット中７ユニットの販売ユニット
が残っております。部屋ごとの価格や諸経費、申込方法等詳細を知りたい方は以下をご参考にし
てください。
■ アスケラ詳細資料
→ http://bit.ly/1SP0Hqq
■ アスケラ FAQ
→ http://bit.ly/1QSphsU
■ 物件内部と周辺の様子（動画） → http://bit.ly/1KfXpuR
■ アスケラお申込みはこちら
→ http://bit.ly/1NgQKyb
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【プノンペン・バンコク不動産視察勉強会総評】
今回、プノンペン・バンコク不動産視察勉強会に参加された CC 会員の方々に同行し、計４日間一
緒に勉強してきましたが、一番良かった事は、「２つの国の不動産を連続して見れた」という事です。
今までは、マレーシアはマレーシア、フィリピンはフィリピンと数日かけて１つの国の不動産を見に
行くという経験はありましたが、複数の国を連続で見るという経験は初めてでした。多くの人は、
「東南アジア」「成長」「熱い」という単純なイメージを持っていると思いますが、連続で別の国を見る
事で、「プノンペン」と「バンコク」の不動産市況が全然違うという事が頭に焼き付きました。
プノンペンという都市は、まだまだ発展途上であり、高層コンドミニアムもほとんど無く、現在プレビ
ルドの不動産建築がラッシュになっています。外国人向けのコンドミニアムであれば、今回レポート
で紹介したバンコク・トンローの５割、６割の価格で購入できるでしょう。そして表面利回りも１０％前
後という非常に高い利回りを出せます。しかし、２０１７年末にそれらのコンドミニアムが一斉に完成
し、９０００の外国人向けの部屋が供給されます。安定した家賃収入は難しいでしょう。権利関係も
曖昧で引き続き調査が必要です。
バンコクで紹介したアスケラという不動産。１０００万円を出せばカンボジアでは、プール付きのプレ
ビルドの高級コンドミニアムを買えるでしょう。アスケラの方がグレードは落ちるでしょう。しかし、何よ
りまず完成済であり、安定した賃貸需要も見込めて、さらにトンロー周辺の再開発によって多いな
値上がりも期待できます。カンボジアのハイリスク・ハイリターンと比較して安心できる案件のように
感じました。
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同行したお客様がカンボジアからタイに戻られた時に「バンコクの方が安心するね」と仰っていまし
た。バンコクで落ち着くというのは、日本人としては面白い表現ですが、やはりカンボジアという国
は、冒険的でこれからのエリアなのだなと思います。投資を検討するのであれば、慎重に慎重を重
ねて投資をしていきたいものです。
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催行決定！
成長するタイ・カンボジアの魅力をご案内します！
バンコク・プノンペン不動産視察・勉強会
第１回
第２回
2015 年 6/18（木）∼21（日）３泊４日
2015 年 7/23（木）∼26（日）３泊４日
各回
10名様限定
お申し込みはこちら
主な視察内容
１
バンコクとプノンペンの不動産視察
2
カンボジアでの口座開設＋米ドルでの定期預金
3
ディナークルーズ＋平壌ショーディナー
4
バンコク・プノンペン市内観光
参加費用（大人１名様）
一般価格
ＣＣ会員特価
89,800円
79,800円
お申込み後、お支払い用の振込口座をメールにてご案内させていただきま
すので、期限までにお振込みくださいますよう、宜しくお願いいたします。
※費用は指定の口座に銀行振込にてお支払いください。
※料金は、視察代、ガイド（通訳代）、口座開設サポート費用、食事代（朝3,昼2,夜3）、
イオンモール視察
プノンペン不動産視察
バンコク不動産視察
口座開設（プノンペン商業銀行）
「平壌」ショーディナー
ディナークルーズ
宿泊ホテル
バンコク：アモラネオラックススイーツ
プノンペン：タマホテルを予定
バンコク⇔プノンペン間の航空運賃、プノンペンでの移動費用が含まれています。
※日本⇔バンコクの航空運賃、
空港使用料、バンコクでの移動費用は含まれておりません。
※ 宿泊ホテルは同等クラスのものに変更する場合がございます。
スケジュール（予定）
日付
初日
時間
場所
AM
日本
17:30
チェックイン後、フェリーターミナルに移動
バンコク
5:00
8:20
バンコク
バンコクエアウェイズ（BKK→PNH）
不動産視察①（オリンピア）
12:00
ホテルチェックイン後、昼食
プノンペン
不動産視察②（リビエア）、イオン視察
18:00
夕食＠平壌
21:00
ホテルへ移動後、解散/自由行動
10:00
チェックアウト後、市内観光
12:00
昼食
プノンペン
ロシアンマーケット散策
バスで移動（市内→空港）
19:30
バンコクエアウェイズ（19:30→20:40）
22:00
12:00
トンロー界隈散策/昼食後、一旦解散
19:00
深夜
(泊) バンコク
ホテル到着後、解散/自由行動
チェックアウト後、不動産視察④アスケラ
バンコク
(食) 朝1,昼1,夜1
タクシーでホテル移動
11:00
PM
(泊) プノンペン
不動産視察③（ボンケンコン３）
16:30
バンコク
(食) 朝1,昼1,夜1
口座開設（プノンペン商業銀行）
14:30
21:30
(泊) バンコク
チェックアウト後、タクシー移動（ホテル→空港）
11:00
15:00
(食) 朝0,昼0,夜1
ホテルへ移動後、解散/自由行動
ドライバーと合流後、市内までバス移動
13:00
最終日
ディナークルーズ
10:00
13:30
食事・宿泊
各自で空路移動（日本→タイ）
空港集合後、タクシー移動（空港ーホテル）
21:30
３日目
行程・内容
16:00
19:00
２日目
※現在調整中につき、変更になる場合がございます。
各自自由行動
ウィークエンドマーケット、市内散策、
マッサージ
ショッピング、お寺周りなどをお楽しみ下さい。
ホテルにて集合/解散、各自にてタクシー移動
各自にて帰路へ
(食) 朝1,昼0,夜0
(泊) 機内
モデルフライト
日本 ⇔ バンコク
エリア
航空会社
発着
Airasia
成田
6/18
NRT(09:15)→DMK(13:50)
6/21
DMK(23:45)→NRT(08:00)
TG
成田
6/18
NRT(11:00)→BKK(15:30)
6/21
BKK(23:50)→NRT(08:10)
TG
羽田
6/18
HND(10:35)→BKK(15:05)
6/21
BKK(22:45)→HND(06:55)
JAL
中部
6/18
NGO(10:20)→BKK(13:55)
6/22
BKK(00:25)→NGO(07:45)
TG
中部
6/18
NGO(11:00)→BKK(15:00)
6/22
BKK(00:05)→NGO(08:00)
TG
関西
6/18
KIX(11:45)→BKK(15:35)
6/21
BKK(23:30)→KIX(07:00)
Jetstar
福岡
6/18
FUK(10:45)→BKK(14:10)
6/22
BKK(02:15)→FUK(09:45)
TG
福岡
6/18
FUK(11:35)→BKK(14:55)
6/22
BKK(00:50)→FUK(08:00)
東京
名古屋
大阪
福岡
行き
帰り
※日本⇔バンコクの航空券は、参加費用に含まれておりませんので、各自でご手配ください。
※東京/名古屋/大阪/福岡のいずれの出発地からも、おおよそ同じタイミングで移動できます。
バンコク ⇔ プノンペン
航空会社
発着
Bangkok
Airways
スワンナプーム
行き
6/19
BKK(8:20)→PNH(9:30)
帰り
6/20 PNH(15:40)→BKK(16:50)
※バンコク⇔プノンペンの航空券は参加費用に含まれておりますので、ご自身で手配していただく必要はございません。
お申し込みはこちら

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