★20154310100001075981★ 鑑定評価書（平成27年地価公示） 別記様式第一 平成27年 1月16日 提出 熊本中央 -1 宅地-1 標準地 熊本中央 -1 番号 都道府県 熊本県 鑑定評価額 所属 熊本第１ 分科会名 氏名 不動産鑑定士 162,000 円／㎡ １㎡当たりの価格 70,100,000 円 印 田平 和史 1 基本的事項 (1)価格時点 平成27年 1月 1日 (4)鑑定評価日 平成27年 1月15日 (2)実地調査日 平成27年 1月 5日 (5)価格の種類 正常価格 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価 (6) ［平成26年 1月］ 路 路線価又は倍率 線 価 倍率種別 130,000 円／㎡ ２ 鑑定評価額の決定の理由の要旨 ②地積 433 ⑨法令上の規制等 (1) ①所在及び地番並びに 熊本市中央区新屋敷１丁目１０番１２ ) ｢新屋敷１−１０−２０｣ 標 「住居表示」等 (㎡) ( 準 地 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用の ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 ⑧主要な交通施設との ２中専 状況 理施設 接近の状況 (60,200) 状況 準防 （その他） 水道、 新水前寺 住宅 中規模一般住宅が多い 南東6m市道 区画整然とした住宅地 ガス、 1:2 1.5km 域 下水 Ｗ2 東 (2) ①範囲 100 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 50 ｍ、西 近 間口 約 15 ｍ、 奥行 約 20 ｍ、 規模 300 ㎡程度、 形状 長方形 隣 ③標準的画地の形状等 地 特記 特にない 街 基準方位 北６ｍ 交通 新水前寺駅 北西方 法令 ２中専 域 ④地域的特性 市道 (60,200) 事項 路 施設 1.5km 規制 準防 ⑤地域要因の将 来予測 熊本市内随一の高級住宅地であるため高額所得者等からの引き合いは常に強く、加えて昨今は近接する大江地区 に大型商業施設ができたことから利便性が増しており、さらに需要が高まる可能性がある。 (4)対象標準地の 方位 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (5)鑑定評価方式等 の適用 取引事例比較法 比準価格 162,000 円／㎡ 収益還元法 収益価格 74,100 円／㎡ 原価法 積算価格 / 円／㎡ 開発法 開発法に よる価格 / 円／㎡ (6)市場の特性 +3.0 個別的要因 同一需給圏は熊本市の高級住宅地域。新屋敷、水前寺、大江、京町地区等がその代表である。主な需要者は会社経営者 、医師等専門職業家の高額所得者または旧来からの資産家等である。高級住宅地域でも新屋敷地区は品等名声が市内随 一であり、常に引き合いは強いが、昨今大江地区に大型商業施設が開業し利便性が増したことから、さらに注目が集ま っている。需要の中心となる価格帯は土地で総額３，０００万円以上、土地建物で５，０００万円∼１億円である。 近隣地域は区画整然とした品等の高い閑静な高級住宅地域であり、規模が大きい戸建住宅が多く、収益性よりも快適性 (7)試算価格の調整 ・利便性・名声等を重視する自用目的の取引が中心となる。取引事例は市内でも品等上位の事例を主に採用しており、 ・検証及び鑑定 説得力は高い。以上により比準価格を採用し、収益価格は参考程度にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 評価額の決定の 理由 (8) ① 代表標準地 標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の ⑦ 標準化補正 内 因の比 要因の 規準価格 修正 補正 前 標準地番号 訳 較 比較 年 [ (円／㎡) 街路 ] 公 交通・接近 示 ［前年代表標準地等の価格］ 100 100 [ ] [ ] 価 環境 円／㎡ 100 100 ] [ ] [ 格 画地 等 ⑩ ［一般的要因］ 消費税増税等により景気上昇にやや足 か ⑧-1対象標準地の検討 行政 価 継続 新規 ら 踏み感が見られるが、金融緩和政策が 格 その他 の 前年標準地の価格 続いていることから不動産市場は概ね 形 検 160,000 円／㎡ 好調である。 成 討 ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地と同一 要 地点）である場合の検討 地域要因の比較 因 ［地域要因］ 市内随一の品等名声をほこる高級住宅 地であり、元来需要は高く、隣接する の 指定基準地 基準地 大江地区で大型商業施設が開業したこ 変 街路 指定基準地等番号 動 とから、さらに注目を集めている。 [ 熊本中央 -16 ] 交通・接近 状 前年指定基準地等の価格(半年間) 況 ［個別的要因］ 代替競争の関係にある不動産と同程度 環境 161,000 円／㎡ の市場競争力を有する。 行政 ⑨変動率 半年間 年間 (指定基準地等) その他 +1.3 ％ +0.6 ％ ★20154310100001076481★ 鑑定評価書（平成27年地価公示） 別記様式第一 平成27年 1月16日 提出 熊本中央 -1 宅地-1 標準地 熊本中央 -1 番号 都道府県 熊本県 鑑定評価額 所属 熊本第１ 分科会名 氏名 不動産鑑定士 161,000 円／㎡ １㎡当たりの価格 69,700,000 円 印 石山 博 1 基本的事項 (1)価格時点 平成27年 1月 1日 (4)鑑定評価日 平成27年 1月 7日 (2)実地調査日 平成26年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価 (6) ［平成26年 1月］ 路 路線価又は倍率 線 価 倍率種別 130,000 円／㎡ ２ 鑑定評価額の決定の理由の要旨 ②地積 433 ⑨法令上の規制等 (1) ①所在及び地番並びに 熊本市中央区新屋敷１丁目１０番１２ ) ｢新屋敷１−１０−２０｣ 標 「住居表示」等 (㎡) ( 準 地 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用の ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 ⑧主要な交通施設との ２中専 状況 理施設 接近の状況 (60,200) 状況 準防 （その他） 水道、 新水前寺 住宅 中規模一般住宅が多い 南東6m市道 区画整然とした住宅地 ガス、 1:2 1.5km 域 下水 Ｗ2 東 (2) ①範囲 100 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 50 ｍ、西 近 間口 約 20 ｍ、 奥行 約 20 ｍ、 規模 400 ㎡程度、 形状 長方形 隣 ③標準的画地の形状等 地 特記 特になし 街 基準方位 北６ｍ 交通 新水前寺駅 北西方 法令 ２中専 域 ④地域的特性 市道 (60,200) 事項 路 施設 1.5km 規制 準防 ⑤地域要因の将 来予測 旧来から名声が高く品等の高い高級住宅地域であり、規模が大きい画地が多い。相対的希少性が高く、需要は底 堅い。今後も高級住宅地域として現状を維持すると予測される。 (4)対象標準地の 方位 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (5)鑑定評価方式等 の適用 取引事例比較法 比準価格 161,000 円／㎡ 収益還元法 収益価格 76,700 円／㎡ 原価法 積算価格 / 円／㎡ 開発法 開発法に よる価格 / 円／㎡ (6)市場の特性 +3.0 個別的要因 同一需給圏は、新屋敷、京町、大江、水前寺等の品等の高い住宅地域と判定される。需要の中心は熊本市居住の富裕層 やマンション開発業者等と判断され、中心となる価格帯は土地のみの場合は規模にもよるが、４０００万円∼８０００ 万円程度と範囲が大きい。相対的希少性が高い地域で供給量が限定されていること等から、一旦市場にでると、周辺地 価と乖離した高値で取引されるケースも散見され、規模が大きいほど選好されるのも特徴。潜在的な需要は高い。 近隣地域内においては共同住宅等も散見されるが、一般住宅地としての利用が支配的であり、品等が高く相対的希少性 (7)試算価格の調整 の高い地域で自己使用目的の取引が多く、収益性を重視した価格形成なされていないと判断されること等から、収益価 ・検証及び鑑定 格の説得力は弱いと判断される。以上より実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記 評価額の決定の のとおり決定した。 理由 (8) ① 代表標準地 標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の ⑦ 標準化補正 内 因の比 要因の 規準価格 修正 補正 前 標準地番号 訳 較 比較 年 [ (円／㎡) 街路 ] 公 交通・接近 示 ［前年代表標準地等の価格］ 100 100 [ ] [ ] 価 環境 円／㎡ 100 100 ] [ ] [ 格 画地 等 ⑩ ［一般的要因］ 景気は緩やかな回復基調にあり、熊本 か ⑧-1対象標準地の検討 行政 価 継続 新規 ら 市中心部の住宅地域については、人気 格 その他 の 前年標準地の価格 の高い地区の需要は堅調で、取引価格 形 検 160,000 円／㎡ も安定しており、地価は強含み。 成 討 ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地と同一 要 地点）である場合の検討 地域要因の比較 因 ［地域要因］ 旧来から名声が高く品等の高い住宅地 域で、その相対的希少性等から特に富 の 指定基準地 基準地 裕層等に人気が高く、需要は堅調で、 変 街路 指定基準地等番号 動 市場滞留期間は短い。 [ 熊本中央 -16 ] 交通・接近 状 前年指定基準地等の価格(半年間) 況 ［個別的要因］ 南東方側に接面し、日照・通風等の快 環境 161,000 円／㎡ 適性が優ることから、需要者の選好性 行政 ⑨変動率 半年間 を高める要因となっている。 年間 (指定基準地等) その他 +0.6 ％ 0.0 ％
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