Aktionärsbrief - HIAG Immobilien

Aktionärsbrief
Tiefzinsumfeld prägt Gesamtmarkt
Dr. Felix Grisard, Präsident des Verwaltungsrats (links) und Martin Durchschlag,
Geschäftsführer
Sehr geehrte Aktionärinnen
und Aktionäre
HIAG Immobilien ist im ersten vollen Jahr nach dem
Börsengang stabil auf Erfolgskurs: Die Ergebniskennzahlen konnten verbessert und das Portfolio
im anspruchsvollen Umfeld weiter ausgebaut
werden. Die Finanzierungsstruktur wurde durch die
Ausgabe eines Bonds verbessert.
Der Betriebsertrag vor Wertänderung wuchs um
CHF 3.8 Mio. bzw. 7.6% auf CHF 54.1 Mio., das
Unternehmensergebnis liegt mit CHF 59.5 Mio. um
18.0% über Vorjahr und stellt mit 8.8% Eigenkapitalrendite eine attraktive Verzinsung für die
Aktionäre dar. Das Ergebnis ohne Neubewertungseffekte konnte um 29.0% auf CHF 28.0 Mio.
gesteigert werden. Neben dem Anstieg des
Liegenschaftsertrages um 5.2% auf CHF 51.2 Mio.
haben dazu auch vereinzelte Anlagenverkäufe
sowie die Aktivierung von Verlustvorträgen beigetragen. Auch die Neubewertungseffekte liegen
mit CHF 31.5 Mio. rund CHF 2.8 Mio. höher als
im Vorjahr. Entsprechend der Steigerung des Eigenkapitals kann die Dividende in Höhe von 4% vom
Eigenkapital von CHF 3.3 auf CHF 3.5 pro Aktie
erhöht werden.
HIAG Immobilien
Das Geschäftsjahr 2015 war geprägt vom Entscheid der SNB zu Jahresbeginn, die Untergrenze
des Euro-Wechselkurses nicht länger zu vertei
digen. Kurzfristig führte dies zu Verwerfungen an
den Aktienmärkten und dem Abrutschen der
kurzfristigen Zinsen tief in den negativen Bereich.
HIAG Immobilien hat auf die neue Situation rea
giert und mit der Ausgabe einer ersten 6-jährigen
Anleihe Mitte des Jahres die durchschnittliche
Laufzeit der Fremdfinanzierung erhöht, die Finanzierung diversifiziert sowie das durchschnittliche
Zinsniveau von rund 1.0% gesichert. In der zweiten Jahreshälfte manifestierten sich die erwarteten
Auswirkungen auf die Konjunktur und die Einsicht
vieler Marktteilnehmer, dass eine rasche und
fortgesetzte Zinswende alles andere als sicher ist.
Diese Situation liess zuletzt weiter Mittel in
Immobilienanlagen fliessen und hatte vor allem bei
Wohnimmobilien eine Auswirkung auf die Transaktionspreise und damit auf die Bewertungen durch
die unabhängigen Immobilienschätzer. Im Bestandesportfolio der HIAG Immobilien sank der
durchschnittliche gewichtete Diskontierungssatz um 11 Basispunkte auf 4.66% bzw. im Gesamtportfolio um 28 Basispunkte auf 4.35%, was rund
ein Drittel der gesamten Neubewertungseffekte des
Geschäftsjahres ausmachte.
Portfolio mit vier Projekten im Bau
Das Portfolio konnte in 2015 durch die Akquisition
des Swissmetal-Areals in Dornach Anfang Jahr
und die weitere Arrondierung des Areals in Meyrin
im zweiten Halbjahr weiter ausgebaut werden.
Beide Transaktionen waren jedoch bereits in 2014
vorbereitet worden, sodass in 2015 trotz fortlaufender Prüfung von Akquisitionsmöglichkeiten keine
zusätzlichen Erweiterungen des Portfolios angestossen werden konnten. Dies vor allem aufgrund
von Preiserwartungen und Transaktionspreisen,
die teils deutlich über unseren Werteinschätzungen
lagen. Der Fokus unserer Tätigkeit lag daher in
2015 in der Weiterentwicklung unseres Bestandesportfolios. Zum Stichtag befanden sich vier Projekte im Bau: In Meyrin (GE) entstehen ca. 8’000 m2
Büroräumlichkeiten für die EMEA-Sitze der Firmen
Geschäftsbericht 2015
Jahresbericht
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Aktionärsbrief
Hewlett Packard Enterprise und HP Inc., in Bremgarten (AG) entstehen ca. 4’900 m2 neue Industrie
fläche und ca. 2’500 m2 Büroräumlichkeiten für
die im Türenmarkt weltweit führende Jeld-Wen, in
Windisch (AG) entstehen mit der Feinspinnerei
29 Stockwerkeigentums-(StWE-)Wohnungen an der
Reuss und in Baar befindet sich The Cloud mit
99 StWE-Einheiten in der letzten Phase der Realisierung. In der Berichtsperiode konnte der Verkauf von insgesamt 53 StWE-Einheiten verurkundet
und somit die Vermarktung der Objekte wie erwartet vorangetrieben werden: Die Vermarktungsstände inklusive Reservationen der StWE-Projekte
lagen per Stichtag bei 98% für Stegbünt, bei 88%
für die Spinnerei III, 48% für The Cloud und 10% für
das Projekt Feinspinnerei.
Fortschritte im Entwicklungsportfolio
Mit der deutlichen Annahme des Masterplans
konnte in Biberist die Grundlage für eine weitere
erfolgreiche Entwicklung gelegt werden. So
konnte die Baubewilligung für die Wiederinbetriebnahme des Hochregallagers eingereicht werden,
das danach durch die Firma Sieber Transport
gemietet und betrieben werden soll. In Hausen /
Lupfig wurde mit dem genehmigten Masterplan
und der eingeleiteten Sanierung der Altlasten
eine Grundlage geschaffen, mit der gegenüber potenziellen Mietinteressenten belastbare Aussagen
in Bezug auf die Bewilligungs- und Realisierungszeiträume gemacht werden können. In Frauenfeld
erfolgten die Baueingaben für drei Teilprojekte,
die insgesamt 39 Wohnungen und 2’600 m2 Büround Gewerbefläche umfassen, und in Brugg
erfolgte die Baueingabe für die Sanierung und
Erweiterung des Verwaltungsgebäudes. In
Cham kann mit der Entwicklung des Sportkomplexes
für den EVZ ein wichtiger Ankernutzer an das
Areal gebunden werden. Dessen Entwicklung erfolgt über eine Devestition der Teilparzelle von rund
6’000 m2 und setzt einen wichtigen Entwicklungsimpuls für den Grossteil des Areals, dessen
Realisierung damit näher rückt.
Namhafte neue Mieter
Im Berichtszeitraum konnten mit namhaften neuen
Mietern Verträge abgeschlossen werden. Tesla
Motors hat in Cham im Sommer seinen Store und
Service Center für die Zentralschweiz eröffnet,
Dunkin’ Donuts versorgt seine Filialen schweizweit
mit Backwaren aus dem Aathal und der Kanton
Neuchâtel zieht Verwaltungsaktivitäten auf dem
dortigen HIAG Immobilien Areal zusammen. Für
Sieber Transport soll das Hochregallager in Biberist
instand gestellt werden und Hewlett Packard
Enterprise hat die Restflächen des neuen Projekts
in Meyrin übernommen. Der Leerstand über
das Gesamtportfolio konnte weiter von 18.0% auf
16.0% abgebaut werden, wobei eine Reduktion
im Bestandesportfolio von 11.7% auf 11.1% erfolgte.
Attraktive Dividende
Auch in 2016 richten wir unseren Fokus auf das
organische Wachstum im Portfolio, indem wir
eine weitere Steigerung des Liegenschaftsertrages
und ein weiteres Dividendenwachstum anstreben. Wir sind weiterhin offen, Opportunitäten für
Akquisitionen zu prüfen, sind aber aufgrund der
derzeit sehr hohen Zahlungsbereitschaft anderer
Marktteilnehmer sehr zurückhaltend. Wir werden
stattdessen aktiv prüfen, wo die Entwicklung von
Mietüberbauungen gegenüber Stockwerkeigentum
für die Aktionäre den langfristig effizienteren
Eigenkapitaleinsatz darstellt. Für 2016 erwarten
wir ein weiterhin sehr tiefes Zinsumfeld und werden
dieses Umfeld für eine weitere Ausweitung der
durchschnittlichen Laufzeit unserer Finanzierungen
nutzen können. Neben konjunkturellen Wetterleuchten sehen wir vor allem aus der Perspektive der
Schweiz sehr viele spannende Entwicklungen,
welche mitzugestalten uns antreibt und uns optimistisch in die Zukunft blicken lässt. In diesem Sinne
wünschen wir Ihnen viel Freude mit der Lektüre
des vorliegenden Berichts.
Dr. Felix Grisard
Präsident des Verwaltungsrats
Martin Durchschlag
Geschäftsführer
HIAG Immobilien
Geschäftsbericht 2015
Jahresbericht
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