不動産投資の学校 【第１２回】 前半 19:00-20:00 後半 20:05-21:00 質疑応答（任意） 21:00-21:30 1 不動産を絡めた相続対策（２） n 法人設立 法人 役員報酬 社長＝自分 出資 物件購入 資本金 贈与（贈与税） 株主＝子、孫 役員報酬（成人後） 家賃 2 不動産を絡めた相続対策（３） n 法人成り 100 管理会社方式 A.管理委託（受託）5～10％ B.家賃保証 10～20％ 個人 1 2 3 4 5 法人に建物売却 ・簿価で売却 ・売却代金は貸付 ・無利息でもOK 事業主貸付 90 法人 不動産所有方式 C.法人に建物売却 90％ D.法人で物件購入 100％ 3 青色申告のメリット（p.112） n 10万円控除 ・・・ PL（損益計算書）のみ ↓ 5棟10室基準を達成 ↓ n 65万円控除 ・・・PL、BS（貸借対照表） n 専従者給与の支払い 4 普通徴収と特別徴収の切替 5 出口戦略とは何か • 不動産を買うこと・・・・・「入口」 • 不動産を手放す（売却する）こと・・・・・「出口」 • 売却だけでなく、「売りたいときに売れる」 「手放したいときに手放せる」 ことを確信できているのも「出口」 6 マネログを使った出口戦略 7 • 試算表（計画表）の見方 →赤字になっている場合、持ち出しが続いている 9.インカムゲイン累計 ・・・所有期間中のキャッシュ・フロー累計 今回の投資によるトータルのもうけ 16.売却時CF総額 15.売却時キャピタルゲイン ・・・売却時の税引き後キャッシュ・フロー →赤字になっている場合、売りたくても売れない →これが黒字の状態をキープするのが「出口」 自己資金に対するリターン 17.売却時ROI それを１年あたりの平均値に直す 18.年平均リターン １５．売却時キャピタルゲイン の考え方 売却価格（予想） １０借入 残高 １５．売却時キャピタルゲイン １０借入 残高 １０借入 残高 8 １５．売却時キャピタルゲイン →赤字だと、売りたくても売れない １０借入 残高 １５．売却時キャピタルゲイン （というよりもキャピタルロス） １０借入 残高 9 売却価格（予想） 出口を確保するのに必要なこと • 「売りたいときに売れる」のが出口戦略 • 売却価格＜借入残高 では売却できない • 売却価格＞借入残高 なら売却できる 「返済予定表 および マネログ（10借入残高」で確認で 「 B 」で予想できる。 10 売却価格の予想方法 • マネログ（収支シミュレーションツール）の 「キャップレート」を使用する • 「キャップレート」とは・・・・その地域に おいて投資物件が取引される際の、 標準的な利回り（相場利回り） 11 キャップレートによる、 売却価格の決まり方 売却価格（予想） 家賃を「キャップレート」で 割り返すと、売却価格が予想できる 家賃収 入 家賃収 入 家賃収 入 家賃収入は築年数の経過により緩やかに減少するが、ゼロにはならない 12 キャップレートによる、 売却価格の決まり方（計算例） 売却価格（予想） キャップレートが10%なら、 100万円÷10%＝1000万円 家賃収 入 100万 円 家賃収 入 90万円 家賃 80万円 家賃収入は築年数の経過により緩やかに減少するが、ゼロにはならない 13 売却価格（予想）よりも 「借入残高」が高いか？低いか？ ✖借入残高（高い） 売却価格（予想） ○借入残高（低い） 家賃を「キャップレート」で 割り返すと、売却価格が予想できる 家賃収 入 家賃収 入 家賃収 入 家賃収入は築年数の経過により緩やかに減少するが、ゼロにはならない 14 売却価格（予想）よりも 「借入残高」が高いか？低いか？ 借入残高（高い） 売却価格（予想）＝キャッ プレート （％） 借入残高（低い） 借入残高を「売却価格」 として家賃収入の利回りを出す ＝「残債利回り」 家賃収 入 家賃収 入 家賃収 入 家賃収入は築年数の経過により緩やかに減少するが、ゼロにはならない 15 家賃収入はゼロにはならないが、 借入残高はいつかゼロになる 借入残高（高い） 売却価格（予想） 借入残高（低い） 家賃収 入 家賃収 入 家賃収 入 家賃収入は築年数の経過により緩やかに減少するが、ゼロにはならない 16 まとめ • 「売りたいときに売れる」のが出口戦略 • 売却価格＜借入残高 では売却できない • 売却価格＞借入残高 なら売却できる 「残債利回り」で代替できる。 「キャップレート」で代替できる。 • キャップレート＜残債利回り なら売却できる。 • 「キャップレート＜残債利回り」な状態を「出口 」と言う。 17 まとめ • 最初から、キャップレートよりも高利回りで 購入すれば出口は完成している。 • そのためには、 （１）キャップレート（相場）を把握していること （２）価格交渉力を持つこと • キャップレートよりも低利回りの物件を買って しまったときの対処方法 （１）リフォームによって利回りを高める （２）借入残高が自然に減るのを待つ。待てない なら、繰り上げ返済によって借入残高を減らす （３）景気が良くなるのを待つ 18 講師束田のお薦め書籍リスト 2015 新春版 ■不動産投資を学ぶ 「大阪・ミナミ流 小口・不動産の投資売買術」明日香出版社 松林 英樹 「ワルが教えるウラ技不動産投資」ぱる出版 片柳 靖 実録 サラリーマンの私にもできた!アパート・マンション経営 山田 里志 (2003/10) 世界の不動産投資王が明かす お金持ちになれる「超」不動産投資のすすめ ドルフ・デ ルース ＜第 5 章 交渉術＞ 「影響力の武器 なぜ、人は動かされるのか」誠信書房 ロバート・B・チャルディーニ 「でっかく考えて、でっかく儲けろ」徳間書店 ドナルド・トランプ 私に売れないモノはない! ジョー・ジラード、 石原 薫 (2004/5/19) 世界一の「売る!」技術 世界 No.1 セールスマンが明かす「必ず買わせる」テクニック ジョー・ジラード 私はどうして販売外交に成功したか (Life & business series) フランク・ベトガー、 土屋 健 (1982/8) ＜第 6 章＞融資を学ぶ、決算書を学ぶ 「銀行とのつきあい方 銀行がホイホイお金を貸したくなる社長になる方法」 川北英貴 「たった 4 年! 学生大家から純資産 6 億円を築いた私の投資法 借りて増やす技術」 石渡 浩 ＜第 9 章＞税金を学ぶ 「フリーランスを代表して 申告と節税について教わってきました」 きたみ りゅうじ 「相続財産は法人化で残しなさい」 阿藤芳明 ■お金との付き合い方を学ぶ しぶちん (新潮文庫) 山崎 豊子 ぼんち (新潮文庫) 文庫 山崎 豊子 わたしは英国王に給仕した (池澤夏樹＝個人編集 世界文学全集 第 3 集) ボフミル・フラバル 私の財産告白 (実業之日本社文庫) 本多 静六 カネ遣いという教養 (新潮新書) 藤原 敬之 阿佐田哲也コレクション 3 ヤバ市ヤバ町雀鬼伝 三〇〇分一本勝負 阿佐田哲也 うらおもて人生録 (新潮文庫) 欲望と幻想の市場―伝説の投機王リバモア 色川 武大 エドウィン ルフェーブル マイケル・サンデル それをお金で買いますか (ハヤカワ・ノンフィクション文庫) ■極限状態を乗り越える 漂流 (新潮文庫) 吉村 昭 大黒屋光太夫(新潮文庫) 吉村 昭 脱出記―シベリアからインドまで歩いた男たち (ヴィレッジブックス) スラヴォミール ラウイッツ 大西洋漂流 76 日間 (ハヤカワ文庫 NF) スティーヴン キャラハン 私は魔境に生きた―終戦も知らずニューギニアの山奥で原始生活十年 島田 覚夫 空へ―エヴェレストの悲劇はなぜ起きたか (文春文庫) ジョン クラカワー 恐るべき空白―死のオーストラリア縦断(ハヤカワ・ノンフィクション) アラン・ムーアヘッド たった一人の生還―「たか号」漂流二十七日間の闘い (新潮文庫) 佐野 三治 5 / 13〜7 / 29 ｜ 不動産投資の学校 東京第59期 合同懇親会のご案内 日時 会費 経済や投 資、 お金のお 話が出来 る 仲間を 増やしま せんか？ 2015 年 10 月 4 日（日）19:00～ 21:00 4,000 円 → 3,000 円（税抜） （事前入金の場合、ファイナンシャルアカデミーが 1,000 円を負担いたします。 ） ※当日現金でお支払いにつきましては、会費 4,000 円とさせて頂きます。 ※入金後のキャンセル、ご欠席におけるご返金や他セミナーへの振替は出来ませんので、ご了承下さいませ。 ※お申し込みの際、銀行振込、またはクレジットカードにてお支払いくださいませ。 尚、ポイントの使用は不可でございます。 参加予定講師 （予定：敬称略） 不動産投資の学校 外貨投資・FX の学校 不動産投資の学校 場所 束田 光陽 講師 田中 和紀 講師 田嶋 裕介 講師 他 パセラグランデ 渋谷 東京都渋谷区宇田川町20-15 ヒューマックスパビリオン渋谷公園通りＢ１Ｆ 会場TEL JR 東京メトロ各線 『渋谷駅』 ハチ公口より徒歩3分 0120-926-428 お申込み方法 「正規受講生 マイページ」よりお申込み下さいませ。 ※登録をされていない方は、下記よりご登録ください（登録は無料） ＜正規受講生登録 URL＞http://www.f-academy/point_new.html
© Copyright 2024 ExpyDoc
