第０１９２号平成２７年月号株式会社エヌ・ピー・システム東京堂本店東京都清瀬市松山 2-5-48 ＵＲＬ http://www.nps-tokyodo.co.jp/ 暑い日が続いています。皆様、お元気にお過ごしでしょうか。今年も、熱中症で多くの方が倒れ、命を落とされている方もおいでになります。人間の体は、皮膚からの放熱や発汗によって体温を下げますが、外気が皮膚温以上の時や湿度が非常に高いと、放熱や発汗ができにくくなり、熱中症を引き起こします。水分補給とエアコンの利用や、風通しの良い涼しい場所での休息など出来る限り無理をしないように生活しましょう。さて、今月号ではここのところ問題となっています、賃貸マンション・アパートのオーナー様には気がかりな「サブリース問題」について、今月、来月に渡ってお話し申し上げます・・・・・・・「全国賃貸住宅新聞」に連載されています、「サブリース大研究」という記事よりの抜粋をお借りさせて頂きながら、お話しさせていただきます。サブリース契約で「賃料保証」の安心感から、一般的な工事費より高額な工事費であることを了承しながら大手サブリース会社と契約。事業開始後、僅か１年で「賃料減額の依頼」に応じなかったら「契約解除」となった事例や、高収益で稼働しているのに「保証家賃の減額要求」など某大手会社にかかわる事例が挙げられています。弊社も「サブリース事業」を行っております。「家賃減額請求」については、当社も事業ですので契約書に記載されている「賃料見直し条項」に基づき、弊社サブリース物件約１２０物件の内、過去数度は契約上の見直し時期に減額を、お願いさせて頂いた事がございます。弊社の「賃料見直し条項」における時期ですが、「原則３年毎」となっております。しかし弊社では、リーマンショック後でも「減額」をお願い致しましたのは数件に留めております。稼働状況の良くない物件でも「据え置き」で何とか頑張っている状況です。これは、会社規模、サブリース事業に対する考え方の違いによるものだと思います。まず弊社の「サブリース事業」に対する考え方をご説明させていただきます。個々の物件で事業収益を捉え過ぎない。１件１件の物件の収益だけで無く、サブリース事業全体の中で収益を考えて行くようにしております。ですので、赤字物件即「賃料減額のお願い」とはならない様にしております。また、そもそもに事業計画立案に対する責任もございます。当初、賃料設定に至った経緯やその収支予測に対する責任もございます。このあたりが、普通の「賃貸借契約」と大きく違うものと弊社は考えております。では、何故大手会社は簡単にサブリース契約を解除や減額請求できるのか･････実は、意外に知られていない、とんでもない事実があるのです。・・・次号へ -1- 第０１９２号さて弊社では現在、主流の物置型トランクルーム・空きテナントを利用した室内型トランクルーム、木造倉庫型トランクルームなどを東京・埼玉にて約１２０現場、２５００を超える区画を運営しております。業者様の資材・道具置き場などに喜ばれている広めのサイズから、家庭用のちょっとした荷物を保管することができる小さめのサイズまで幅広いサイズを取扱っており、利用者様に非常に喜ばれております。また、約１０年前からはその当時ではほとんどなかったバイク保管庫の取り扱いを始めました。これは非常に喜ばれ、今現在でも稼働率９割以上を超える人気商品となっております。先に申しましたように東京・埼玉にて１２０現場を運営しておりますが、まだまだ物件が少ないエリアも多数ございます。特に練馬区・世田谷区・三鷹市・武蔵野市辺りは重点区域といえます。また、小平市や中央線沿線の市町村についても需要が見込まれる地域と考えており、ひとつでも多くの物件を運営できればと考えております。つい先日も三鷹市の土地のご紹介を受けました。そこは、交通量がある街道沿いに面している約１４０㎡の更地でした。街道沿いということもあり、店舗系建物の利用が望ましいと思いましたがそれには面積が小さいようでした。また、それ以上に地形が「間口が狭い、奥行きのある形状」であることが土地の有効的な活用の妨げになっていたようで、当社へお声が掛かった次第でございます。月極駐車場にするにも、停められても 4 台が限度であり且つ前面道路の交通量や間口の狭さで出し入れがしづらい立地の土地です。その為、賃料を相場より安くしてもすべて埋まるとは限りません。当社のトランクルーム事業の場合、地形が悪くても車 1 台が入れるスペースがあれば大丈夫です。また、最近はバイクガレージの設置が多くなってきておりますので、バイクの出入りに支障がないようでしたら検討できると思います。当社のトランクルーム事業は、オーナー様に投資して頂き建築（設置）させて頂いたトランクルームを長期間一定の保証賃料にて借上げさせていただくものです。その為、初期投資が掛かりますが、上記のように土地の有効利用がしづらい土地に関しては、安定した収入が得られるので有効な事業だと自信をもって言えます。もし、使い勝手の悪い土地（地形が悪い、極小地）、稼働率の悪い月極駐車場、いつまでも決まらない空きテナントビルをお持ちの方がお知り合いでいらっしゃいましたら、是非ご紹介下さいませ。 -2- 第０１９２号貸室の入居者には契約時と更新時にかならず加入して頂くのが火災保険ですが、意外とわからないのがその火災保険の補償内容や補償範囲ではないかと思います。急激なゲリラ豪雨や、台風による破損・・や、大きなヒョウが民家の屋根を突き抜けるなど、最近は異常気象が度々起こっております。どういった事故が補償対象になるかを今一度、確認してみましょう。賃借人が加入している火災保険は【家財保険】で、加入者の年齢や入居人数などにより補償金額、支払い金額が変わります。家財保険というのは賃借人の家具や備品などを対象にしたもので、補償の対象となるものは、家具類・家電製品食器・衣類・寝具・雑貨・書籍・趣味・自転車・原動自転車などのほか、食品や嗜好品までもが補償の対象となっています。それがどういった場合に対象になるかというと、火災・落雷・破裂・爆発・風災・ひょう災・雪災・落下・飛来・衝突・水漏れ・盗難・床上浸水などがあります。つい、火災ばかりが対象かと思われますが、意外と幅広く補償されています。また、この家財保険には【借家人賠償責任保険】・【個人賠償責任保険】の特約が付帯されています。借家人賠償保険というのは、上記記載の火災等他で居室に損害を与えた場合、家主様の建物に対してお支払いの対象となる補償です。それと意外と知られていないのが個人賠償責任保険です。例えば自転車で歩行者にぶつかってしまい怪我をさせてしまった、治療費や休業補償、慰謝料など高額の支払いが発生した場合にも補償対象になっています。家財保険に加入されているオーナー様も、是非一度補償内容のご確認をされては如何でしょうか？また、賃貸されている建物に住まいの保険を掛けていらっしゃるオーナー様も多いかと思いますが、建物の外装や室内修繕工事には意外と保険補償の対象になる場合があります。台風により屋根がこわれてしまった。壁内の給排水管が破損等で天井や壁紙が汚れてしまった。空き巣が侵入して窓ガラスやドアを壊されてしまった。など、経年劣化は補償の対象外にはなりますが、加入して頂いている保険のプランによっては、補償対象となる場合がありますので、修繕工事の際はご加入の保険会社にご確認された方がよいかと思います。先日、弊社でも水漏れや雨樋の破損について保険申請をさせて頂きました。申請の際に発生時と御見積り、修繕工事後の状況報告が必要になりますので、修繕工事前後に写真を撮って置きましょう。保険申請の際にスムーズに申請が出来ます。建物の保険等に関して色々とご不明な点等ありましたら、弊社スタッフにお気軽にご相談ください。 -3- 第０１９２号 JR 中央線『武蔵小金井駅』・『東小金井駅』へ徒歩 10 分～ 12 分の好立地：小金井市緑町５丁目ＮＰＳ東京堂のエコ住宅を、是非ご覧下さい！〈フラット３５ S省エネルギー仕様〉 ※ご自宅へ、お迎えによるご案内も可能です。お気軽にご連絡下さい。※只今おかげ様でその内１棟が完成前にご商談中となっております。 A 号棟 4,780 万円 (税込 ) ★★ 予告 ★★ しております！・ B 号棟 4,680 万円 (税込 ) 西東京市谷戸町 1丁目にて新築戸建住宅１棟現場を計画今夏も、期間限定での特別価格、条件にて御提供している物件がいくつか御座います！トランクルーム事業部ではＮＰトランク小山・ＮＰトランク小川・ＮＰトランク富士見台・・・・ＮＰトランク鶴瀬・ＮＰトランク秋津町４丁目・ＮＰトランク大森西・・・がサマーキャンペーン対象物件です！今回は、１ヶ月フリーレント！！６ヶ月賃料半額！！などの御提供で初期費用も通常よりもお安くなっております。倉庫、トランクなどをお探しでしたら是非この機会にどうでしょうか？この他にも大型倉庫・倉庫付事務所・作業所など様々な賃貸物件をご紹介できますので、お気軽にお問い合わせ下さい。このサマーキャンペーンは、物件が満室または９月末までのキャンペーンとなっておりますので、お早めにお問い合わせ頂ければと思います。編集後記梅雨明け、７月から猛暑、８月に入り日本各地で夏の最高気温が更新されているようです。そんな中、各地で夏祭りが盛んに行われております。熱中症、夏バテには要注意です。それと天候が急に変わり豪雨の発生が頻繁にあります。海や山にお出かけの際には天気予報などで情報収集、雨雲には注意しましょう。＊お知らせです。夏期休暇１２日（水）・１３日（木）・１４日（金）宜しくお願い致します。 -4- 第０１９２号 -5-