平林四号池東地区土地区画整理事業平林四号池東地区土地区画整理

平林地区土地区画整理事業のスキーム
Ｎ
南港通
橋
大
林
平
５号ポンド
②
４号ポンド中
４号ポンド西
（四号池西地区）
住吉川
①
平林四号池東地区土地区画整理事業
４号ポンド東
（四号池東地区）
～会社施行による貯木場の埋め立て再整備～
６号ポンド
（大阪市施行：第６貯木場）
１号ポンド
発生土再生作業所
２号ポンド
３号ポンド
住之江通
位置図
① 平林四号池東地区土地区画整理事業
平林土地区画整理㈱
阪神高速道路㈱
土地区画整理事業
阪神高速技術㈱
埋立工事
道路事業
■四号池東地区
■阪神高速大和川線
開削土
開削土
② 平林四号池西地区土地区画整理事業
平成２７年３月２７日に事業認可され、
平林土地区画整理㈱が施行します。
阪神高速道路㈱
平林土地区画整理㈱
土地区画整理事業
阪神高速技術㈱
埋立工事
※個別指定制度の活用
再生活用事業
道路事業
■四号池西地区
■発生土再生作業所
■阪神高速大和川線
処理土
再生土
シールド発生土
※個別指定制度：再生利用されることが確実な産業廃棄物のみの処理を業として行う者を都道府県知事
（政令指定都市は市長）が指定し、産業廃棄物処理業の許可を不要とする制度を言います。
平成２７年(２０１５年)５月
お問合わせ先
2015.05
平林土地区画整理株式会社
ＴＥＬ：０６－６６８４－２１２１
〒559-0011
大阪市住之江区北加賀屋２丁目11-８
平林土地区画整理株式会社
平林地区の概要
戦災復興、高潮対策、貯木場の集約のため昭和２０年代から施
行された、
「大阪市都市計画事業大正地区復興土地区画整理事業
（完了済）」の区域内にあります。
第一から第六貯木場までを備えた大木材団地が整備され、近畿
一円の木材供給基地として発展してきましたが、材木輸入が原
木丸太より半製品へと変化するにつれて、水面貯木場の利用は
減少し、現在では大半が低未利用な状況にありました。
平林四号池東地区
貯木場の水面は、公有水路により分割され、また隣地（陸地）と
一体的利用が難しいことから、大規模画地として活用すること
が困難な状況でした。
昭和23年
当事業の特長
昭和49年
平成11年
平成20年
平林四号池東地区
平成26年
整備後の概要
土地の種目別前後対照表
設計図
3.56
3.36
3.35
3.20
アスカ産業
坂本商店
(株)
１
昭和集成材(株)
倉庫
テ１
3.80
昭和集成材
２
3.35
3.33
１
3.06
倉庫
テ１
3.40
テ３
小郷木材
テ１
A
太田商店
テ２
3.11
3.04
テ１
3.19
3.30
3.71
3.80
3.56
小郷木材
倉庫
テ１
テ１
テ１
3.80
3.25
(株)三榮
3.27
3.53
3.56
3.78
テ１
3.67
倉庫
小郷木材
(株)ジェイ・パワー
システム
テ１
3.60
サンセイ
テ１
3.70
3.54
テ２
3.40
3.38
丸和産業(株)
テ１
3.45
護岸１
3.26
3.36
3.82
A
ＮＯＭＵＲＡ
3.61
（駐）
A
A
テント
3.59
ナナヤ製作所
3.80
テ２
3.79
施行地区内の宅地は ① 陸地 ② 宅地水面 ③ 水路水面の３種類に区分され、それぞれの価格差を反映するた
め、土地評価基準に「水面係数」「水路係数」を設定し、宅地評価時に係数を乗じて算定しました。
1.52
3.48
3.93
1.62
2.98
3号線
W=11.0ｍ
（駐）
3.94
W=6.0ｍ
7号線
3.67
3.46
3.20
2号線
W=13.0～15.0ｍ
1.60
3.41
4.00
4.73
3.83
ヤ－マ物流センタ－
C
大三実業(株)
テ２
3.44
オサカ株式会社
テ１
オサカ株式会社
3.25
テ１
3.27
3.38
3.62
G
G
宅地利用増進率※１　３.４０６０　宅地全体の比例率※２　１.５０４０
3.73
1号線 W=15.0ｍ
3.06
3.17
3.25
ミナミ土木建設(株)
3.96
A
3.14
3.16
3.56
A
3.44
3.34
2.91
3.50
3.33
3.15
テ３
4.16
3.32
大宝木材株式会社
3.95
4.13
-3.23
3.75
3.05
3.42
4.16
護岸2
宅地
3.85
3.22
3.35
3.36
3.31
4号線
W=8.0ｍ
倉庫
コ４
3.32
3.37
大阪市所有地は換地不交付の同意を得て換地を定めないこととしました。
2.72
テ１
テ１
１
3.80
3.63
倉庫
3.69
原梱包
テント
１
2.74
(株)ダイナアーツ
3.29
コ２
3.73
G
3.67
2.79
3.23
資材置場
テ１
G
3.17
3.61
(株)TAKERU工房
(有)デプト
(有)フリースタイル
3.95
テ１
テ１
2.89
3.11
3.69
テ１
3.28
2.72
3.37
A
3.17
(有)奥川商店
木場
3.62
G
3.14
3.23
丸一産業(株)
3.86
テ１
3.51
3.85
3.53
3.51
3.56
小屋
3.14
コ２
２
3.17
3.38
3.58
4.02
2.14
3.64
小屋
テ１
（駐）
G
プ２
C
3.17
施行後
地積　（㎡）
4,934.70
0.00
273.98
5,208.68
11,745.45
0.00
11,745.45
12,782.58
0.19
29,736.90
3.11
テ１
A
真鍋木材工業所
3.34
道路
水路
護岸
合計
民有地
市有地
合計
保留地
測量増減
総計
施行前
地積　（㎡）
875.29
740.00
851.41
2,466.70
19,154.91
8,064.01
27,218.92
ー
51.28
29,736.90
3.22
3.62
3.94
テ１
G
コ２
3.53
3.87
3.48
3.39
3.23
大信製材(株)
6号線
W=6.0ｍ
大江商店
プ１
山本商店
3.70
3.30
市有地
5号線
W=8.0ｍ
3.11
3.50
3.31
3.85
3.61
換地計画について
種目
3.29
A
3.36
3.33
公共用地
過去に区画整理が行われ、周辺の陸地部分は公共施設が整備済みの地区であったことから、主に水面の
みを整備対象とし、民地界を多用して施行地区を設定しました。
行政からの出資を受けず、土地所有者を中心とする民間資本100％の区画整理会社を設立して、全国で
２例目の会社施行による土地区画整理事業となりました。（平成２７年５月現在）
貯木場の埋め立てを行うにあたり、阪神高速大和川線建設工事に伴い発生する開削土を活用し、埋め立て
を行いました。
臨港地区（工業港区）、工業専用地域にあり、集約換地によりまとまった画地を確保することで、円滑
な企業誘致が実現しました。
梅原商店
コ２
3.47
3.79
テ１
4.18
3.50
3.69
3.24
3.53
(有)ニューテック
3.69
コ２
１
3.84
事業の効果と将来の展望
テ２
3.37
梅原商店
3.46
4.15
3.29
A
テ１
1.10
3.50
3.78
3.94
小屋
3.56
4.03
3.53
A
3.42
大芯木材
(株)ダイオーロード
倉庫
テ１
(株)輝カーゴ
3.42
１
3.47
プ１
3.42
0.98
中商店
3.37
4.01
２
A
3.73
3.44
3.41
（駐）
3.88
G
3.39
3.43
木材開発(株)
3.38
（花）
3.30
A
3.47
3.55
3.53
3.91
3.37 3.44
テ１
大北木材
3.89
3.47
テ２
テ１
3.45
C
大北木材
3.76
3.84
3.64
3.52
１
3.85
3.89
A
テ１
テ１
A
3.66
3.63
3.36
2.25
A
3.62
土地所有者は、大規模画地への企業誘致により、固定資
産税等の負担に見合う地代収入を得られるようになりま
した。
3.53
東洋商工
テ１
3.55
東洋商工
テ１
3.55
3.36
3.87
3.38
A
3.41
3.54
3.47
4.09
4.01
3.30
3.57
凡　例
4.02
3.29
3.75
4.87
5.01
3.65
3.47
3.32
4.05
3.60
3.47
3.52
3.75
4.06
倉庫
東洋商工
4.40
3.59
１
4.37
3.80
3.71
テ１
倉庫
3.63
3.54
A
3.47
4.43
3.14
3.50
4.41
プ１
2.87
3.62
テ１
4.14
テ１
3.74
3.75
C
A
3.62
3.74
3.73
C
3.64
施行地区界
3.48
3.53
3.56
東洋商工
木材開発(株)
3.50 3.33
3.59
3.87
3.50
3.72
区画道路
護　岸
3.51
3.59
(株)丸正
3.45
※１：土地区画整理事業の施行
前後で、地区内土地の平
均単価の上昇を数値で表
したもの
※２：従前の宅地の総価額に対
する換地の総価額の比を
数値で表したもの
事業概要
埋立工事について
事業名称
平林四号池東地区土地区画整理事業
施行者
平林土地区画整理株式会社
施行地区
大阪市住之江区平林北二丁目の一部
施行地区面積
約２.９７ha
総事業費
約９.0億円
地権者数
４名
減歩率
公共減歩率　10.05％
合算減歩率　56.93％
埋立面積は約27,000㎡、埋立土量は約160,000㎥
の規模で施工されました。
過去に埋め立てられた陸地をあらためて掘削して貯
木場としたため、過圧密の履歴がありました。
沈下量は少ない状況でしたが、さらに沈下期間を短縮
するため、地中23ｍまで圧密促進工を施工しました。
周辺護岸の傾斜・沈下対策のため、地中22.5ｍまで
ＣＤＭ工法（深層混合処理工）による改良杭を施工し、
埋立盛土部と周辺部の縁切りを図りました。
公共施設工事は、沈下状況を確認しながら、約１年間
の放置期間を経て着工しました。
事業の経緯
(株)ナミツー
C
コ２
平成２１年１２月
平成２２年５月
平成２２年７月
平成２２年１０月
平成２３年９月
平成２４年１２月
平成２５年２月
平成２６年２月
平成２６年３月
平成２６年４月
平成２６年１１月
平成２７年２月
平成２７年３月
平成２７年６月
大網商運
ダイキチ運送(株)
テ１
テ１
3.61
4.07
梶原運輸倉庫(株)
施行地区公告
公共用地編入承認
事業認可
区画整理工事着工
仮換地指定通知
（効力発生：平成２３年１０月）
事業計画変更（第１回）
仮換地指定変更
区画整理工事竣工
事業計画変更（第２回）
道路供用開始
事業計画変更（第３回）
換地計画認可
換地処分通知
事業計画変更（第４回）
換地処分公告
事業終了認可（予定）
公共施設の整備改善による歩道・街路灯などの設置、企
業誘致による地域の活性化及び雇用の創出が実現されま
した。
土地所有者より、施行地区内に低地代で土地提供を受け、
地域で活用できる集会所が設置されました。
阪神高速大和川線建設工事に伴い発生する開削土を有効
活用した埋め立てを行うことで、道路事業及び土地区画
整理事業の事業費の削減とともに環境負荷の軽減に貢献
しました。
借地人等の隣接地利用者は水面境界部の擁壁の管理が不
要となり、敷地境界が明確となって、宅地の利用増進が
向上しました。
平林地区には四号池東地区以外にも広大な貯木場があり、
当事業をモデルケースとして他の貯木場についても同様
の手法を活用したまちづくりが期待されています。
区画整理会社は引き続き存続し、地元と協議・調整を行
いながら、一歩一歩着実に事業の展開を図り、第二期事
業として平林四号池西地区の事業に着手しています。
今後も平林地区の活性化に貢献すべく尽力してまいり
ます。

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