長谷工コーポレーション ホームページへ ＰＲＥＳＳ ＲＥＬＥＡＳＥ ＣＲＩ 2015年8月号特集レポート 要約版 2015年7月30日 (株)長谷工総合研究所 2015上半期不動産市場の現状と展望 ～ 首都圏・近畿圏分譲マンション市場動向 ～ 株式会社長谷工総合研究所では、表題のレポートをまとめました。 レポートの全文は、7月30日発行の「ＣＲＩ」8月号に掲載しています。 Ⅰ.2015年上半期 分譲マンション市場動向 （1）首都圏マンション市場の特徴 新規供給戸数 921件 総販売戸数 18,018戸 前年同期比7.1％の減少 19,124戸 前年同期比7.9％の減少 新規物件の平均初月販売率 76.1％ 前年同期(78.4％)より2.3ポイントダウン 新規物件の累計販売率 86.0％ 前年同期(87.4％)より1.4ポイントダウン 6月末分譲中戸数 4,936戸 2014年末(6,042戸)より1,106戸の減少 6月末完成在庫 2,214戸 2014年末(1,512戸)より702戸の増加 新規供給戸数の推移（首都圏） １．新規供給戸数は921件 1万8,018戸、前年同期を下回る ・2015年上半期の新規供給戸数は921件1万8,018戸、前年同期 比7.1％減。消費税率引上げの影響もあって、低調な供給と なった前年同期をさらに下回る低調な供給にとどまった。 ・新規供給の特徴をみると、小分け供給の傾向が再び強まり、 921件中437件(構成比47.4％)が1回当たりの供給戸数が10 戸未満の物件で、前年同期(886件中398件構成比44.9％)を 上回った。 ・地域別では都心地域、郊外地域共に前年同期を下回った。 都内23区山手エリアは前年同期比6.8％減となり、郊外地域 にあたる横浜・川崎市を除く神奈川県、埼玉県、千葉県では 前年同期を15％以上上回る大幅減となっている。 0 20,000 1997年 1998年 60,000 36,658 42,507 2000年 43,790 46,816 2001年 48,819 43,805 2002年 45,451 44,090 2003年 44,426 40,135 2004年 43,048 40,527 2005年 44,902 38,398 2006年 45,750 34,152 2007年 40,311 32,737 28,284 2008年 21,482 15,888 20,171 2011年 18,198 2013年 22,251 20,488 2010年 2012年 （戸） 80,000 33,570 29,650 1999年 2009年 40,000 36,973 20,746 24,364 26,301 24,856 24,299 32,179 上半期 ２．初月販売率は76.1％と前年を1.0ポイント上回る 2014年 19,394 25,519 下半期 ・2015年上半期の初月販売率は76.1％と前年(75.1％)を1.0ポ 2015年 18,018 イント上回った。月別にみても、70％を下回る月はなく、順調 資料：長谷工総合研究所作成。2015年は1～6月実績 に 推 移したといえる。 ・6月末の分譲中戸数は4,936戸、完成在庫は2,214戸で、前年末から分譲中戸数は1,106戸減少したものの、 完成在庫は702戸増加した。2014年12月の駆け込み的な供給もあって。2014年12月末の分譲中戸数が6,042 戸に急増したこともあるが、過去と比較すると在庫削減のスピードは鈍化している。 ３．都内23区の平均価格は6,231万円、2007年(6,120万円)を上回る ・2015年上半期の首都圏全体の分譲単価は前年比5.2％アップの748千円/㎡、平均価格は同比3.9％アップの 5,256万円に上昇し、都内23区の平均価格は6,231万円と、2007年(6,120万円)以来で6,000万円を上回った。 ・また都内23区以外(都下～千葉県)の分譲単価は前年比3.6％アップの601千円/㎡、平均価格は同比2.9％ア ップの4,379万円に上昇し、大量供給の始まった1994年以降では最高値となった。新規供給戸数が減少した 影響もあるが、郊外地域でも分譲単価・平均価格が上昇している。 地域別供給状況（首都圏） 2014年 1-6月 1-12月 (戸） (戸） 都内23区 8,827 20,774 山手エリア 4,767 11,124 下町エリア 4,060 9,650 都下 1,672 4,425 神奈川県 4,598 10,121 横浜市 2,225 4,590 川崎市 1,443 3,187 その他 930 2,344 埼玉県 2,159 4,473 さいたま市 966 1,704 その他 1,193 2,769 千葉県 2,138 5,120 千葉市 649 1,125 その他 1,489 3,995 首都圏全体 19,394 44,913 地域別供給商品内容（首都圏） 2015年 対前年比 増減率 ▲26.7% ▲25.1% ▲28.5% ▲0.2% ▲14.3% ▲26.2% ▲0.9% ▲1.0% ▲32.4% 10.8% ▲45.5% ▲3.0% ▲12.5% 0.0% ▲20.5% 資料：㈱長谷工総合研究所作成。▲はマイナス 1-6月 対前年同期比 増減率 (戸） 8,535 ▲3.3% 4,441 ▲6.8% 4,094 0.8% 2,383 42.5% 3,648 ▲20.7% 1,803 ▲19.0% 1,338 ▲7.3% 507 ▲45.5% 1,673 ▲22.5% 483 ▲50.0% 1,190 ▲0.3% 1,779 ▲16.8% 314 ▲51.6% 1,465 ▲1.6% 18,018 ▲7.1% 平均価格(万円) 2014年 2015年 増減率 分譲単価(千円/㎡) 2014年 2015年 増減率 平均面積（㎡） 2014年 2015年 増減率 都内23区 山手エリア 1-12月 5,994 7,005 1-6月 6,231 7,255 ％ 4.0% 3.6% 1-12月 873 1,023 1-6月 923 1,086 ％ 5.7% 6.2% 1-12月 68.63 68.47 1-6月 67.49 66.78 ％ ▲1.7% ▲2.5% 下町エリア 都下 4,829 4,726 5,120 4,470 6.0% ▲5.4% 702 648 750 615 6.8% ▲5.1% 68.81 72.97 68.26 72.69 ▲0.8% ▲0.4% 神奈川 横浜市 4,384 4,411 4,645 4,998 6.0% 13.3% 610 607 645 687 5.7% 13.2% 71.86 72.62 72.03 72.74 0.2% 0.2% 川崎市 その他 5,086 3,375 4,488 3,802 ▲11.8% 12.7% 724 465 631 528 ▲12.8% 13.5% 70.28 72.51 71.10 71.96 1.2% ▲0.8% 埼玉県 さいたま市 3,930 4,679 4,093 4,674 4.1% ▲0.1% 544 632 570 677 4.8% 7.1% 72.26 74.00 71.78 69.01 ▲0.7% ▲6.7% その他 千葉県 千葉市 3,469 3,879 3,677 3,858 3,981 3,691 11.2% 2.6% 0.4% 487 500 460 529 526 473 8.6% 5.2% 2.8% 71.19 77.51 80.00 72.91 75.71 78.06 2.4% ▲2.3% ▲2.4% その他 3,936 4,043 2.7% 512 538 5.1% 76.81 75.21 ▲2.1% 首都圏全体 5,060 5,256 3.9% 711 748 5.2% 71.16 70.31 ▲1.2% 資料：長谷工総合研究所作成。増減率は、2015年1～6月実績の前年実績に対する増減率 ▲はマイナス ※地域区分について ①山手エリア：港・中央・千代田・渋谷・新宿・文京・目黒・世田谷・豊島・杉並・中野・練馬 ②下町エリア：台東・墨田・江東・足立・葛飾・江戸川・品川・大田・北・荒川・板橋 （2）近畿圏マンション市場の特徴 新規供給戸数 611件 総販売戸数 10,102戸 前年同期比16.0％の増加 10,060戸 前年同期比11.8％の増加 新規物件の平均初月販売率 72.4％ 前年同期(77.3％)より4.9ポイントダウン 新規物件の累計販売率 84.8％ 前年同期(85.2％)より0.4ポイントダウン 6月末分譲中戸数 2,136戸 6月末完成在庫 2014年末(2,094戸)より42戸の増加 678戸 2014年末( 559戸)より119戸の増加 新規供給戸数の推移（近畿圏） １.新規供給戸数は611件 10,102戸。前年同期比16.0％増 0 ・2015年上半期の新規供給戸数は611件10,102戸、前年同期 比16.0％増と、2013年(11,318戸)以来で1万戸を上回った。 ・ただ、新規供給件数は前年同期比26.5％増の611件となっ たのに対し、新規供給戸数は同比16.0％増と、供給件数ほ ど供給戸数が増加しなかった。これは1回当たりの供給戸 数が10戸未満にとどまった物件が611件中360件(構成比 58.9％)と、前年同期(483件中252件・52.2％)をさらに上 回り、小分け供給の傾向が強まった影響が大きい。 ・また、ワンルーム住戸を中心としたワンルームマンション が19物件1,656戸(前年同期13物件1,028戸)に増加したこ とも新規供給戸数が前年同期を上回った1つの要因である ・地域別の供給状況をみると、主要地域では大阪市・阪神間・ 北摂は前年同期比30％以上の増加となっている。 10,000 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 20,000 15,306 17,841 16,400 13,052 16,698 18,927 19,601 20,136 17,274 19,278 20,443 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 18,644 15,271 15,987 15,823 16,034 14,078 18,986 14,311 15,835 15,096 11,857 15,123 10,887 10,157 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 40,000 （戸） 30,000 9,627 10,231 11,485 9,305 10,914 10,334 12,932 11,318 13,373 8,712 上半期 10,102 下半期 10,102 資料：長谷工総合研究所作成。2015年は1～6月実績 ２.初月販売率は72.4％と70％を上回り、在庫も低水準 ・2015年上半期の初月販売率は72.4％。前年(76.6％)比4.2ポイントダウンとなった。月別の初月販売率を みると、2月(67.1％)以外は70％を上回ったものの、75％を上回ったのは5月(75.2％)のみとなっている。 ・6月末の分譲中戸数は2,136戸、完成在庫は678戸と低水準で推移している。 ３. 近畿圏でも分譲単価、平均価格の上昇傾向が継続 ・近畿圏全体の2015年上半期における分譲単価は前年比6.4％アップの562千円/㎡、平均面積は64.61㎡と同 比6.4％縮小したこともあって、平均価格は同比0.4％ダウンの3,634万円となった。ワンルームマンション の供給戸数が前年同期を上回ったこともあって、平均面積が縮小し、平均価格が低下している。 ・ワンルームマンションを除くと、分譲単価は前年比5.9％アップの553千円/㎡、平均面積は同比2.6％縮小 し72.43㎡、平均価格は同比3.1％アップの4,003万円と、平均価格は1994年以降では最高値となった。 地域別供給状況（近畿圏） 地域別供給商品内容（近畿圏） 2014年 1-12月 対前年比 増減率 (戸） 6,229 ▲27.4% 2015年 1-6月 (戸） 3,775 対前年同期比 増減率 平均価格(万円) 2014年 2015年 増減率 1-12月 1-6月 ％ 分譲単価(千円/㎡) 2014年 2015年 増減率 1-12月 1-6月 ％ 平均面積（㎡） 2014年 2015年 増減率 1-12月 1-6月 ％ 大阪市 1-6月 (戸） 2,821 大阪市 3,294 3,345 1.5% 576 604 4.8% 57.20 55.39 主 阪神間 775 1,360 ▲47.7% 1,021 31.7% 主 阪神間 4,728 4,395 ▲7.0% 600 588 ▲2.0% 78.74 74.75 ▲5.1% 要 神戸市 1,285 3,277 9.5% 1,571 22.3% 要 神戸市 3,595 3,192 ▲11.2% 503 551 9.5% 71.48 57.88 ▲19.0% 地 北 摂 1,013 2,368 ▲40.7% 1,449 43.0% 地 北 摂 4,044 4,222 4.4% 517 553 6.9% 78.15 76.38 ▲2.3% 域 東大阪 443 841 ▲42.4% 416 ▲6.1% 域 東大阪 3,218 3,404 5.8% 446 496 11.2% 72.15 68.66 ▲4.8% 南大阪 301 549 ▲38.5% 190 ▲36.9% 南大阪 3,142 3,229 2.8% 403 411 2.0% 78.01 78.51 0.6% 京都市 908 1,957 ▲9.1% 839 ▲7.6% 京都市 4,288 4,261 ▲0.6% 580 614 5.9% 73.95 69.40 ▲6.2% 0.9% 33.8% ▲3.2% 1,166 2,233 10.3% 617 ▲47.1% 3,352 3,398 1.4% 444 447 0.7% 75.42 76.07 外 兵庫県 237 378 55.6% 357 50.6% 外 兵庫県 3,188 3,216 0.9% 428 421 ▲1.7% 74.44 76.45 2.7% 周 京都府 273 730 393.2% 119 ▲56.4% 周 京都府 3,543 3,624 2.3% 467 488 4.5% 75.82 74.18 ▲2.2% 地 滋賀県 268 394 ▲47.0% 129 ▲51.9% 地 滋賀県 3,208 3,319 3.5% 434 443 2.1% 73.90 74.84 1.3% 域 奈良県 269 579 ▲19.9% 172 ▲36.1% 域 奈良県 3,460 3,825 10.5% 450 485 7.8% 76.91 78.88 2.6% 和歌山県 119 152 ▲9.5% 64 ▲46.2% 和歌山県 2,807 2,999 6.9% 378 414 9.5% 74.32 72.41 ▲2.6% 8,712 18,814 ▲23.8% 10,102 16.0% 3,647 3,634 ▲0.4% 528 562 6.4% 69.06 64.61 ▲6.4% 小計 近畿圏全体 資料：長谷工総合研究所作成。▲はマイナス。 小計 近畿圏全体 資料：長谷工総合研究所作成。増減率は2015年1～6月の2014年1～12月に対する増減率 ▲はマイナス Ⅱ．2015年下半期市場の見通し 【新規供給戸数：首都圏では年初予測を下回る可能性、近畿圏は年初予測通りの供給が行われる】 首都圏、近畿圏共に供給材料は整っており、首都圏で5万戸、近畿圏2万5,000戸程度の供給が可能な状況に 変化はない。問題は実際に発売されるかどうかである。都心地域や好立地物件では価格の先高感もあって供給 時期の先送り的な動きがみられる一方で、近郊・郊外地域では価格上昇への対応もあって、上半期同様、供給 時期の先送り、小分け供給が継続すると判断した。下半期は首都圏で2万2,000～2万5000戸程度、近畿圏で1 万1,000戸程度の供給が行われ、2015年年間では首都圏で年初予測(4万5,000戸)を若干下回る4万～4万3,000 戸、近畿圏で年初予測通りの2万1,000戸の供給が行われると判断した。 【販売状況：都心地域・好立地物件に対する需要は依然旺盛、実需も回復基調に転じる】 2015年下半期も都心地域や好立地物件に対する需要は旺盛に推移すると思われる。一方、近郊・郊外地域を 中心として実需層については、年初予測では上半期は模様眺めが継続、下半期に給与などの待遇改善の影響が 浸透し、回復基調に転じるとしたが、年初予測どおりの動きになると思われる。 ただし、近郊・郊外地域でも価格が上昇し、バブル崩壊後の1993年頃の水準となっていることは懸念材料で ある。利便性の高い物件が増加していること、住宅ローン金利が低水準であることなど、単純に比較はできな いものの、価格上昇に対する実需層の対応がどのように推移するかには十分留意する必要がある。 【首都圏での市場動向】 新規供給戸数 総販売戸数 新規供給物件 分譲中戸数 43,000戸 43,500戸 年間平均初月販売率 年間累計販売率 5,500戸 年初予測(45,000戸)を下方修正 年初予測(45,500戸)を下方修正 年初予測(79％)を3ポイントダウン 年初予測(89％)を1ポイントダウン 年初予測( 5,500戸)を変更せず 76％ 88％ 【近畿圏での市場動向】 新規供給戸数 総販売戸数 新規供給物件 分譲中戸数 21,000戸 20,500戸 年間平均初月販売率 年間累計販売率 2,600戸 年初予測(21,000戸)を変更せず 年初予測(20,800戸)を下方修正 年初予測(77％)を2ポイントダウン 年初予測(90％)を1ポイントダウン 年初予測( 2,300戸)を上方修正 75％ 89％ マンション市場の推移と年初予測の見直し（首都圏） 2011年 供給 44,499 新規供給物件 販売 販売率 39,787 89.4% 前年繰越物件 供給 販売 販売率 5,600 4,146 74.0% 供給 50,099 合計 販売 43,933 販売率 87.7% 2012年 45,602 41,049 90.0% (76.3) 6,166 5,372 87.1% 51,768 46,421 89.7% 5,347 2013年 56,478 51,763 91.7% (79.5) 5,347 4,972 93.0% 61,825 56,735 91.8% 5,090 2014年 44,913 39,345 87.6% (75.1) 5,090 4,616 90.7% 50,003 43,961 87.9% 6,042 2015年年初予測 45,000 40,000 89% (79) 6,042 5,500 91% 51,042 45,500 89% 5,500 1～6月実績 18,018 15,487 86.0% (76.1) 6,042 3,637 60.2% 24,060 19,124 79.5% 4,936 2015年見直し予測 43,000 38,000 88% (76) 6,042 5,500 91% 49,042 43,500 89% 5,500 前年繰越物件 供給 販売 販売率 3,971 3,080 77.6% 3,307 2,622 79.3% 2,757 2,630 95.4% 供給 24,190 26,573 27,448 合計 販売 販売率 20,883 86.3% 23,816 89.6% 25,185 91.8% （初月） (77.8) 分譲中 戸数 6,166 マンション市場の推移と年初予測の見直し（近畿圏） 2011年 2012年 2013年 供給 20,219 23,266 24,691 新規供給物件 販売 販売率 17,803 88.1% 21,194 91.1% 22,555 91.3% （初月） (71.7) (76.9) (79.6) 分譲中 戸数 3,307 2,757 2,263 2014年 18,814 16,970 90.2% (76.6) 2,263 2,013 89.0% 21,077 18,983 90.1% 2,094 2015年年初予測 21,000 18,900 90% (77) 2,094 1,900 91% 23,094 20,800 90% 2,300 1～6月実績 10,102 8,568 84.8% (72.4) 2,094 1,492 71.3% 12,196 10,060 82.5% 2,136 2015年見直し予測 21,000 18,600 89% (75) 2,094 1,900 91% 23,094 20,500 89% 2,600 資料：長谷工総合研究所作成 ※販売率は年間累計販売率、初月は年間平均初月販売率
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