01 Editorial - Professur für Architektur und Bauprozess

BauproZess: Ökonomie
Vorlesung 25FEB16
01 Editorial
Professur für Architektur
und Bauprozess
Prof. Sacha Menz
Seite 1 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie
01 Editorial l Prof. Sacha Menz l Doz. Hannes Reichel l 25FEB16
01 Editorial
Semesterprogramm FS16
25FEB16
03MAR16
10MAR16
17MAR16
24MAR16
07APR16
14APR16
21APR16
28APR16
12MAI16
19MAI16
26MAI16
01
02
03
-
04
05
06
07
08
09
10
-
Editorial
Die Ökonomie der Stadt
Renditen
Seminarwoche
Übung I
Chancen & Risiken
Kosten
Projektentwicklung
Die Genossenschaft
Übung II
Kolloquium
Prüfung (schriftl., 45 Min.)
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01 Editorial
Einstieg
Bau- und Immobilienwirtschaft Schweiz und Zürich
Wohnungsbau erreicht Rekordniveau
Im Jahr 2015 sind in der Stadt Zürich 3210 neue Wohnungen entstanden – zwei Drittel mehr als im
Vorjahr. 37 Prozent aller Neuwohnungen realisierten Genossenschaften.
16:38
Stichworte
Wohnen
Wohnen in Zürich
Wohnungsnot
Statistik Stadt Zürich
Artikel zum Thema
Keine günstigen Wohnungen
mehr für Grossverdiener
Quelle: TagesAnzeiger v. 24.02.2016
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01 Editorial
l Prof. Sacha
Menz l Doz. Hannes
Reichel l nach
25FEB16
Fertiggestellte
Neubauwohnungen
2001–2015
Eigentümerart. Bild: Statistik Stadt Zürich
Die bürgerliche Opposition könnte dem
Zürcher Stadtrat etwas aufzwingen, was
01 Editorial
Einstieg
Bau- und Immobilienwirtschaft Schweiz und Zürich
Quelle: SIA Schweiz, Herbst 2015
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01 Editorial
Semester-Ausblick
02- Die Ökonomie der Stadt
Château, Gironde (F)
I
I
I
I
I
I
I
AUK
EFH, Seebach (CH)
TION
Schloss, 19. Jhd.
HNF: 700 m2
Räume: 41
Zimmer: 14
Bäder: 9
Grundstück: 17 ha (170‘000 m2)
div. Nebengebäude, Pool
I
I
I
I
I
I
I
Reihenfamilienhaus, 1978
HNF: 130 m2
Zimmer: 51/2
Bad, WC
1 Garagenstellplatz
1 Aussenstellplatz
Grundstück: 253 m2
!
Gebot:
Gebot:
_____________________________________________ ,- CHF
_____________________________________________ ,- CHF
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01 Editorial
Semester-Ausblick
03- Renditen
Fokus Bruttorendite, Nettorendite, Eigenkapitalrendite
Szenario 2: „Projektentwicklung für ein MFH“
Leverage-Effekt mit 0.1% Eigenkapitalanteil
Nutzungserträge brutto (NEB)
Kostenposition
Anteil
Kapitalisierungszinssatz
Fremdkapital
Hypothek
99.9%
Eigenkapitalrendite
0.1%
Zinssatz
267'180,- CHF/a
in % v. AK
in % v. NEB
Kosten in CHF/a
3.08% *1
60.63%
161'991,-
-
102'457,59'534,-
9.84%
5.91%
11.81%
1.97%
9.84%
26'297,15'778,31'557,5'259,26'297,-
100%
267'180,-
1.95%
*2 1.95%
1131.95% *3 1.13%
Unterhalt und Reparaturen
Betriebskosten
Verwaltungskosten
Mietzinsrisiko
Rückstellungen/Abschrieb
0.50%
0.30%
0.60%
0.10%
0.50%
Bruttorendite
5.08%
Anlagekosten
267'180,- / 5.08%
*1
*2
*3
5'259'449,-
Nettorendite
ZKB Festhypothek m. 10 J. Laufzeit
resultierende Eigenkapitalrendite bei wechselnder Leverage und gleichbleibenden Anlagekosten
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01 Editorial
Semester-Ausblick
05- Chancen und Risiken
$
Szenario Eigentumswohnungen
§ Landkaufvertrag
LIEGENSCHAFTSBESITZER
Landanteile n.
Wertquoten
§ Substitutionsklausel
Landanteil
$ Kauf
n. Wertquote
§ ggf. Vorvertrag
Grundstücksgewinnsteuer
n. kt. Steuergesetz
„Rechts- und Zahlungsflüsse“
WOHNUNGSKÄUFER BANKEN
Hyp.
Hyp.
Hyp.
§ ggf. Vorkaufsvertrag
Hyp.
n. Zahlungsplan,
$ Akonto
Baufortschritt
„Lex Koller“
§
Kaufrechtsvertrag
Land
§
INVESTOR/PROJEKTENTWICKLER
$
Differenz
Erlöse - Kosten
= Gewinn
Akonto
Rückzahlung n. Verkauf d.
Wohnungen
Hyp.
§ „Lex Koller“
§ Werkverträge
Baukredit
$ Zinsen
über die Bauzeit
$ Baukredit
Stockwerkeigentümerreglement
BANK INVESTOR
wenn „Quorum“
erfüllt
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Hyp.
n. Zahlungsplan,
$ Akonto
Baufortschritt
towards infrastructural improvements. But, in reality, it has provided another excuse to
dodge Section 106 obligations. A further change to the town planning act last year has made
Section 106 agreements renegotiable, allowing review and appeal of all existing obligations,
in a misguided attempt to promote growth – which simply makes it easier for developers to
wriggle out of their promises, as happened in Tottenham and elsewhere.
01 Editorial
Semester-Ausblick
05Chancen
undareRisiken
“Not surprisingly,
developers
now even keener to renegotiate the S106 after they’ve got
planning permission, finding they can’t negotiate the CIL,” says Peter Rees. “In most cases,
they manage to prove that they can no longer afford to pay for the affordable housing that
they agreed – it’s simply ‘not viable’ any more.” One planning officer puts it succinctly:
“There has never been a worse time to give schemes consent, in terms of securing public
benefit.”
In all cases, how developers prove what they can afford to pay for comes down to the dark
art of “viability”. The silver bullet of planning applications, the viability appraisal explains,
through impenetrable pages of spreadsheets and fastidious appendixes, exactly how a
project stacks up financially. It states, in carefully worded sub-clauses, just why it would be
impossible for affordable housing to be provided, why the towers must of course be this
height, why no ground-floor corner shop or surgery can be included, why workspace is out
of the question; indeed, why it is inconceivable for the scheme to be configured in any other
form. Presented as a precise science, viability is nothing of the sort; it is a form of
bureaucratic alchemy, figures fiddled with spreadsheet spells that can be made to conjure
any outcome desired.
“Councils just don’t have the expertise to challenge viability reports,” says one senior
planning officer. “We can’t argue back.” Instead, they can commission viability
assessments, produced by the same consultants that work for developers, to determine
whether the report is accurate – but not to propose an alternative. The figures may well
stack up, but it doesn’t mean the scheme could not be designed in a different way, which
would still guarantee the developer’s 20% profit margin.
“You only have to modify one of the variables very slightly to get completely different
outcome,” says one planning consultant. “You can very easily go from something being riproaringly viable to completely unviable by tweaking something very modestly. If a planner
doesn’t understand that, they’re not going to do very well.”
Quelle: The Guardian, 17.09.2014
Evidence suggests that is all too often the case, judging by the number of planning officers’
reports that diligently conclude a scheme would simply be unviable if it was obliged to fulfil
the policy objectives. With calculations often undisclosed for reasons of commercial
confidentiality, councils are forced to blindly accept the developers’ figures as the ultimate
de
facto truth, allowing their own policies to be flagrantly breached.
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1. Jahr
CHF
VEN 8.18 Mio.
3.33%
AK 6.5 Mio.
LK 2.5 Mio.
Rekurs -> Rekurskommission -> Kt. Baurekursgericht -> Bundesgericht -> Entscheid
01 Editorial
Semester-Ausblick
05- Chancen und Risiken
5. Jahr
6. Jahr
7. Jahr
3.33%
3.33%
total 20% ü. 6 Jahre
Risko/Gewinn 1.68 Mio.
EK 4 Mio.
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81
Planung (SIA 102)
Bewilligungen
Baufortschritt
Finanzierung
Vergabe
gest. Leitung
Abschluss
Ausfühungspl.
Bauleitung
Inbetriebnahme
Bauentscheid
Auflagen erl./
Kauf(rechts)vertrag
Baueingabe
Lex Koller
Abnahme
Rekursfrist Baufreigabe
Baube. Rohbau I Rohbau II
Lift
Ausbau II Umgebung
Baugespann
Abbruch/Aushub HLKS, Elektro Ausbau I
Baureinigung/Schlüsselübergabe
Landkauf/-reservation 1. Anzahlungen
1. Rate
3. Rate
letzte Whng.
5. Rate
verkauft
Zinsen f. LK Vermarktung/Verkauf, Res. Whngn.
2. Rate
4. Rate
Planerhonorare, Notariatskosten
Quorum d. Bank erfüllt?
Rückzahlen Baukredit
ggf. Grundstücksgewinnsteuer
Baukredit wird freigegeben
Vorprojekt
Bauprojekt
Ausschr. Planung
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t
01 Editorial
Semester-Ausblick
05- Chancen und Risiken
Belastbarkeit Kaufszenario
Notwendiges Haushaltseinkommen für eine Standard- 41/2-Zi.-Neubauwohnung in der Stadt Zürich
4
1/2
Median- Kaufpreis
Zimmer-Wohnung in ZH
1'050'000,-
Median-Bruttoeinkommen
125'000,- / Jahr
ca. 10'400,- / Monat
Erforderliches Bruttoeinkommen
lt. 25% - 30%-Regel
83'000,- bis 99'600,- / Jahr
6'900,- bis 8'300,- / Monat
Median- Bruttoeinkommen 10'400,- / Monat
8'300,6'900,-
Wohnkosten
(o. Amortisation)
2'370,- / Monat
+
Bewirtschaftungskosten
ca. 1% p.a. = 875- / Monat
+
Abschreibung
ca. 0.5% p.a. = 437,- / Jahr
+
FKA-Zins: 80% à ca.
1.52% p.a. = 1'060,- / Monat
-
- ca. Steuereffekt*
= - ca. 300- / Monat
ca. Belastung
= 2'076- / Monat
* n. Berechnung Vermögenszentrum (Eigenmietwertversteuerung abzüglich Steuerersparnis d. Verschuldung, abhängig v. Einkommen, etc.)
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01 Editorial
Semester-Ausblick
06- Kosten
1. Jahr
2. Jahr
3. Jahr
4. Jahr
CHF
EK
EK x Zins x a = Zins EK
2
LK x Zins x a = Zins LK
LK
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45
Baufortschritt
Baugespann
Landkauf/-reservation 1. Anzahlungen
Lift
Baubeginn Rohbau I Rohbau II
Abbruch/Aushub
HLKS, Elektro Ausbau I
Ausbau II
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Umgebung
Baureinigung/Schlüsselübergabe
t
01 Editorial
Semester-Ausblick
07- Projektentwicklung
$
$
$
$
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01 Editorial
Semester-Ausblick
07- Projektentwicklung
Wachstum
Aktienmarkt
Immobilienmarkt
Konjunktur
Rentenmarkt
* die grundsätzlich richtige Entscheidung zu vieler Marktteilnehmer
nach: L.-W. Schleiter, Historische, gesellschaftlich und ökonomiche Grundlagen
der Immobilien-Projektentwicklung
In der Vergangenheit ist die Immobilienkonjunktur der allgemeinen Konjunktur i.d.R. in zeitlichem Abstand
von zwei bis fünf Jahren gefolgt.
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t
01 Editorial
Semester-Ausblick
07- Projektentwicklung
Birmensdorf
Überhang
Eigentumsmarkt
Üetliberg
Überhang
Mietmarkt
Zürich CBD
AK hoch
Mieten hoch
Knappheit
Hönggerberg
Überhang
Mietmarkt
Schwamendingen
Überhang
Eigentumsmarkt
Pendlerzeit
Pendlerzeit
BR
AK
BR
EK
NEB
EK
NEB
AK
LK
LK
Üetlibergtunnel
Entfernung z. CBD
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01 Editorial
Semester-Ausblick
08- Die Genossenschaft
Investorenprojekt
AK = EK + LK
AK = 175‘640‘000 CHF
EK = 85‘180‘000 CHF
LK = 90‘460‘000 CHF
NEB = 7‘728‘000 CHF
ca. 400 CHF/m2
Genossenschaft
mit Landbesitz
AK = EK ( + LK)
AK = 61‘809‘000 CHF
EK = 59‘722‘500 CHF
LK = 2‘087‘400 CHF
(Annahme ABZ inkl. Abbruch)
NEB = 3‘762‘700 CHF
ca. 215 CHF/m2
EK tats. + LK Markt = AK fiktiv
= 150‘182‘500 CHF
BR
(Bruttorendite)
4.4 %
BR fiktiv
(m. LK z. Marktwert)
2.5 %
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Genossenschaft
Land im Baurecht
AK = EK + Baurechtszins
AK = 61‘809‘000 CHF
EK = 59‘722‘500 CHF
LK = 2‘087‘400 CHF
(Annahme ABZ inkl. Abbruch)
NEB = Kostenmiete +
Baurechtszins
Baurechtszins = (EK/84%) x 16%
= LK fik. 11‘375‘700 CHF x 3.25%
= 370‘000 CHF zus.
NEB total = 4‘130‘000 CHF
ca. 236 CHF/m2
BR fiktiv
(m. LK z. Marktwert)
2.75 %
01 Editorial
Administratives
I Vorlesung: Vertiefungsfach im Master
I Credit-points: 2
I max. 40 Masterstudierende (primäre Zielgruppe)
I Bestehen der benoteten, schriftlichen Prüfung (26. Mai 2016)
I Anwesenheit (zwei mal Fehlen gestattet)
FÜR VORLESUNG EINSCHREIBEN UND FÜR PRÜFUNG AUF MYSTUDIES ANMELDEN!
---> SONST KEINE PRÜFUNG, KEINE NOTE!
I Wahlfacharbeitim Master
I Credit-points: 6 (ca. 150 Semesterwochenstunden)
I Erfolgreicher Besuch der Vorlesung erforderlich
I Selbstständige Arbeit in schriftlicher Form
I Abschlussgespräch 30 Min/Arbeit
Seite 16 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie
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01 Editorial
Vorlesungsfolien
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01 Editorial
Wahlfacharbeiten Bauprozess: Ökonomie
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01 Editorial
Auszüge Wahlfacharbeiten
Analyse altes Steinhaus, Disentis
Wahlfacharbeit Chasper Padrutt, Martin
Caduff
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01 Editorial
Auszüge Wahlfacharbeiten
Analyse Oberengadiner Grand-Hotels
1965 Markante Zunahme in der Parahotellerie initiiert durch die Einführung des
Stockwerkeigentums und die ansteigende Nachfrage nach Ferienwohnungen. (Ebd., S. 153)
1966/67 Ein InternationalesBadrutt‘s
Höhentrainingsund
entsteht. (Ebd., S.
153)
Palace Hotel,
St.Wettkampfzentrum
Moritz
Plansammlung
Hotel Saratz, Pontresina
1984 Die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger von St. Moritz genehmigen die Totalrevision
des Baugesetzes, eine Teilrevision des Zonenplanes und des generellen Gestaltungsplanes.
So kann das ausufernde Wachstum des Ortes, das die Landschaft stark gefährdet,
eingeschränkt werden. (Ebd., S. 153)
1987 Projekt für künstliche Beschneiung wird ausgearbeitet. Förderung der Musik durch ein
Treffen mit Stardirigenten Claudio Abbado und jungen, talentierten Musikern. (Ebd., S. 154)
Hotel Palace, Bleistiftzeichnung von Johann Weber, um 1890
Badrutt‘s Palace Hotel
Quelle: Architektonische Rundschau 13 (1897) Taf.32
Quelle: www.badruttspalace.com,
1991 Die Bergbahnen werden kontinuierlich ausgebaut und zahlreiche Sportanlässe
03.01.2014
durchgeführt. (Ebd., S. 154)Das Badrutt‘s Palace Hotel entstand aus einem bereits bestehenden Hotel. Der Gründer
Caspar Badrutt ist der Sohn des erfolgreichen Hotelpioniers Johannes Badrutt Junior und
war eigentlich gesetzter Nachfolger für das Familienunternehmen Kulm Hotel St. Moritz. Doch
Caspar Badrutt ging mutig
seinen eigenen
Weg. Mit das
der Erweiterung
des damaligen
Hotels
2001 Eines der frühsten entstandenen
Grand
Hotels,
„Hotel
Chantarella“
wird
Beaurivage baut er sich sein eigenes Imperium auf. Das Badrutt‘s Palace, wie es heute
bekannt ist,
wurde
zum Ort der Inszenierung.
abgebrochen. Wiedereröffnung
der
9-Loch-Golfanlage
im Kulmpark. (Ebd., S. 154)
Wirtschaft & Tourismus als
2003 Es ﬁnden die Alpine Ski-Weltmeisterschaften im Gebiet Corviglia statt. (Ebd., S. 154)
Transformatoren der
Oberengadiner Grand
Hotels
2005
Annahme der Zweitwohnungsinitiative in Graubünden
Renommierte Architekten hinterliessen ihre Spuren an einem Bauwerk, das eine Mischung
aus Burg und Schloss geworden ist. Das mit viel Engagement geführte Unternehmen gab
nach fünf Generationen 2004 die Direktion an jemanden ausserhalb der Familie weiter.
(Ruf, S. 5)
Vom ursprünglichen Dorfzentrum abgesetzt, an der Ausfallstrasse gelegen, am Hang situiert,
überblickt das Badrutt‘s Palace Hotel den St. Moritzersee. Grosse Fenster an der
2007 Gesetz für Rauchverbot
ingestalteter
Graubünden
kunstvoll
Park bis ans Wasser. Die Fassade zum Berg, entlang der Strasse zum
Südfassade erlauben den Gästen diesen Genuss der Landschaft. Zu Beginn reichte ein
Dorfzentrum, ist mit Läden hinter englisch-gotischen Spitzbogen am Sockelgeschoss
Wahlfacharbeit in Bauprozess Ökonomie
geschmückt und dazu ein prunkvoller Empfang. Zu grossem Wiedererkennungswert verhalf
Debora Heitz
der Eckturm, der Jugendstil Erker an der Westecke, und die zahlreichen Zinnen und
ETH Zürich
Departement Architektur
Bauprozess: Ökonomie Wahlfacharbeit Debora Heitz
Dozent: Daniel Sandro Ménar
Assistent Hannes Reichel
7. Februar 2014
Wahlfacharbeit: Wirtschaft & Tourismus als Transformatoren der Oberengadiner Grand Hotels
Zeitstrahl mit wirtschaftlichen und touristischen Faktoren.
Seite 20 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie
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29
Wahlfacharbeit: Wirtschaft & Tourismus als Transformatoren der Oberengadiner Grand Hotels
59
01 Editorial
Seminarwoche FS 2016
AT E L I E R G E S P R Ä C H E
FÜNF TAGE - FÜNF ZÜRCHER BÜROS ERZÄHLEN...
Seminarwoche Frühjahr 2016, Leitung: Dozent Hannes Reichel, Corina Haertsch
Dauer: Mo. 14.03.16 - Fr. 18.03.16, Kosten: Kategorie A (50,- bis 250,- CHF)
Teilnehmer: mind. 10, max. 16, Auskunft: www.bauprozess.arch.ethz.ch, [email protected]
NIMBUS ARCHITEKTEN
www.nimbusarch.ch
BIRCHMEIER UHLMANN + RABINOVICH ARCHITEKTEN
www.burarchitekten.ch
MEIER HUG ARCHITEKTEN
www.meierhug.ch
STUDIO AGLO ARCHITEKTEN
www.studioaglo.com
HALTMEIER KISTER ARCHITEKTEN
www.haltmeierkister.ch
Atelier Peter Behrens 1908
Seite 21 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie
01 Editorial l Prof. Sacha Menz l Doz. Hannes Reichel l 25FEB16
01 Editorial
Literaturempfehlungen
I Drei Bücher über den Bauprozess
Sacha Menz (Hrsg.)
vdf Hochschulverlag an der ETH Zürich
I Immobilienökonomie und Bewertung von Liegenschaften
Kaspar Fierz
Schulthess
I Die Immobilienbewertung
Francesco Canonica
Schulthess
I The Ascent of Money
Niall Ferguson
Penguin Books
I Capital in the Twenty-First Century
Thomas Pikkety
Harvard University Press
Seite 22 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie
01 Editorial l Prof. Sacha Menz l Doz. Hannes Reichel l 25FEB16
01 Editorial
Bauökonomie im Bauprozess
Intention
Planung
Ausführung
Buch 1 Baurecht und Akquisition
Akquisition
Baurecht
Buch 2 Bauökonomie und Nachhaltigkeit
Bauökonomie
Strategien der Nachhaltigkeit
Buch 3 Planungs- und Baukompetenz
Kompetenz und Verantwortung
Planung
Ausführung
Seite 23 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie
01 Editorial l Prof. Sacha Menz l Doz. Hannes Reichel l 25FEB16
Bewirtschaftung
01 Editorial
Ordnung für Leistungen und Honorare- SIA 102
Ordnung SIA 102
2014
si a
schweizerischer
ingenieur- und
architektenverein
société suisse
des ingénieurs
et des architectes
società svizzera
degli ingegneri
e degli architetti
swiss society
of engineers
and architects
selnaustrasse 16
ch 8039 zürich
www.sia.ch
102
Ordnung für Leistungen und Honorare
der Architektinnen und Architekten
Seite 24 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie
01 Editorial l Prof. Sacha Menz l Doz. Hannes Reichel l 25FEB16
7.9
Leistungstabelle
und Prozentwerte
(q)
.1
.2
.3
Der durchschnittliche Zeitaufwand für die Grundleistungen gemäss Art. 4 wird in der Regel gemäss
der unten stehenden Tabelle auf die einzelnen Phasen und Teilphasen aufgeteilt.
01 Editorial
Ordnung
für Leistungen
HonorareSIA 102
Das Gesamthonorar
(100%) entspricht derund
Entschädigung
für das Erbringen
der erforderlichen
Grundleistungen der Phasen 3, 4 und 5.
Leistungstabelle und Prozentwerte:
Phasen
Teilphasen
1 Strategische Planung
4.11
Bedürfnisformulierung,
Lösungsstrategien
besonders zu vereinbarende Leistungen
2 Vorstudien
4.21
Definition des Vorhabens,
Machbarkeitsstudie
besonders zu vereinbarende Leistungen
4.22
Auswahlverfahren
besonders zu vereinbarende Leistungen
4.31
Vorprojekt
Studium von Lösungsmöglichkeiten und
Grobschätzung der Baukosten
Vorprojekt und Kostenschätzung
3 Projektierung
4.32
Bauprojekt
Schätzen des Finanzbedarfes
Schätzen des Finanzbedarfes
Bauprojekt
Detailstudien
Kostenvoranschlag
3%
6%
9%
13%
4%
4%
21%
4.33
Bewilligungsverfahren
Bewilligungsverfahren
4 Ausschreibung
4.41
Ausschreibung,
Offertvergleich,
Vergabeantrag
Ausschreibungspläne
Ausschreibung und Vergabe
10%
8%
18%
5 Realisierung
4.51
Ausführungsplanung
Ausführungspläne
Werkverträge
15%
1%
16%
Leistungstabelle und Prozentwerte
SIA Ordnung 102
4.52
Ausführung
Gestalterische Leitung
Bauleitung und Kostenkontrolle
6%
23%
29%
Seite 25 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie
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4.53
Inbetriebnahme,
Inbetriebnahme
2,5%
1%
Grobschätzung der Baukosten
Vorprojekt und Kostenschätzung
3%
6%
9%
Kostenvoranschlag
4%
21%
01 Editorial
4.32 Bauprojekt
Bauprojekt
13%
Ordnung
für Leistungen
und
HonorareSIA
102
Detailstudien
4%
4.33
Bewilligungsverfahren
Bewilligungsverfahren
4 Ausschreibung
4.41
Ausschreibung,
Offertvergleich,
Vergabeantrag
Ausschreibungspläne
Ausschreibung und Vergabe
10%
8%
18%
5 Realisierung
4.51
Ausführungsplanung
Ausführungspläne
Werkverträge
15%
1%
16%
4.52
Ausführung
Gestalterische Leitung
Bauleitung und Kostenkontrolle
6%
23%
29%
4.53
Inbetriebnahme,
Abschluss
Inbetriebnahme
Dokumentation über das Bauwerk
Leitung der Garantiearbeiten
Schlussabrechnung
1%
1%
1,5%
1%
4,5%
6 Bewirtschaftung
4.61
Betrieb
besonders zu vereinbarende Leistungen
4.62
Erhaltung
besonders zu vereinbarende Leistungen
Total Grundleistungen Phasen 3, 4 und 5
Leistungstabelle und Prozentwerte
SIA Ordnung 102
Seite 26 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie
01 Editorial l Prof. Sacha Menz l Doz. Hannes Reichel l 25FEB16
2,5%
100%
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01 Editorial l Prof. Sacha Menz l Doz. Hannes Reichel l 25FEB16
6 Bewirtschaftung
5 Realisierung
4 Ausschreibung
3 Projektierung
Beeinflussbarkeit des Projekts
2 Vorstudien
1 Strategische Planung
01 Editorial
Fokus der Vorlesung
01 Editorial
Fokus der Vorlesung
„Grundleistungen“
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01 Editorial l Prof. Sacha Menz l Doz. Hannes Reichel l 25FEB16
6 Bewirtschaftung
5 Realisierung
4 Ausschreibung
3 Projektierung
Beeinflussbarkeit des Projekts
2 Vorstudien
1 Strategische Planung
?
01 Editorial
Fokus der Vorlesung
„Grundleistungen“
Banken
Makler
1 Strategische Planung
Immobilenschätzer
Beeinflussbarkeit des Projekts
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01 Editorial l Prof. Sacha Menz l Doz. Hannes Reichel l 25FEB16
6 Bewirtschaftung
Unternehmensberater
5 Realisierung
Immobilienvermarkter
4 Ausschreibung
2 Vorstudien
Projektentwickler
3 Projektierung
Bewirtschafter
01 Editorial
Grundlagen Immobilienökonomie
Grundbegriffe und deren Abkürzungen
Baukostenplan BKP
Nutzungserträge brutto NEB
Anlagekosten AK
Fremdkapital FKA
Ertragswert
Erstellungskosten EK
Nettorendite
Kapitalisierung
Cashflow
SIA 416
Substanzwert
Realwert
Finanzierung
Eigenkapital EKA
Leverage
Landkosten LK
Nebenkosten NK
Bewirtschaftungskosten BWK
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01 Editorial l Prof. Sacha Menz l Doz. Hannes Reichel l 25FEB16
Bruttorendite BR
Bruttomiete
Nettomiete
Amortisation Am
Abschreibung Ab
Risiko/Gewinn R/G
01 Editorial
Grundlagen Immobilienökonomie
Anlagekosten
LK
BKP 0 - Grundstück
BKP 1 - Vorbereitungsarbeiten
GK
BKP 2 - Gebäude
BKP 3 - Betriebseinrichtungen
BKP 4 - Umgebung
AK
EK
BKP 5 - Baunebenkosten
BKP 6 - 8 - Reservepositionen
BKP 9 - Ausstattung
Seite 31 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie
01 Editorial l Prof. Sacha Menz l Doz. Hannes Reichel l 25FEB16
01 Editorial
Grundlagen Immobilienökonomie
Landkosten
LK
BKP 0 - Grundstück
BKP 1 - Vorbereitungsarbeiten
GK
BKP 2 - Gebäude
BKP 3 - Betriebseinrichtungen
BKP 4 - Umgebung
AK
EK
BKP 5 - Baunebenkosten
BKP 6 - 8 - Reservepositionen
BKP 9 - Ausstattung
Seite 32 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie
01 Editorial l Prof. Sacha Menz l Doz. Hannes Reichel l 25FEB16
01 Editorial
Grundlagen Immobilienökonomie
Erstellungskosten
LK
BKP 0 - Grundstück
BKP 1 - Vorbereitungsarbeiten
GK
BKP 2 - Gebäude
BKP 3 - Betriebseinrichtungen
BKP 4 - Umgebung
AK
EK
BKP 5 - Baunebenkosten
BKP 6 - 8 - Reservepositionen
BKP 9 - Ausstattung
Seite 33 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie
01 Editorial l Prof. Sacha Menz l Doz. Hannes Reichel l 25FEB16
01 Editorial
Grundlagen Immobilienökonomie
Gebäudekosten
LK
BKP 0 - Grundstück
BKP 1 - Vorbereitungsarbeiten
GK
BKP 2 - Gebäude
BKP 3 - Betriebseinrichtungen
BKP 4 - Umgebung
AK
EK
BKP 5 - Baunebenkosten
BKP 6 - 8 - Reservepositionen
BKP 9 - Ausstattung
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01 Editorial l Prof. Sacha Menz l Doz. Hannes Reichel l 25FEB16
01 Editorial
Grundlagen Immobilienökonomie
Erlöse und Erträge
Nutzungserträge
I Miete einer Wohnung
Bruttomiete
- Nebenkosten
= Nettomiete
I Miete für einen PW-Stellplätz
I ggf. weitere Nutzungserträge (Miete Hobbyraum, etc.)
Verkaufserlöse
I Kaufpreis einer Eigentumswohnung inkl. Landanteil
I Kaufpreis eines PW-Stellplatzes
I ggf. weitere zukaufbare Räume (Hobbyraum, etc.)
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01 Editorial l Prof. Sacha Menz l Doz. Hannes Reichel l 25FEB16
01 Editorial
Grundlagen Immobilienökonomie
laufende Aufwendungen
Abschreibung
I Auffangen der Altersentwertung
Amortisation
I Ersatz von in der Immobilie gebundenem
Fremdkapital durch Eigenkapital
(i.d.S. keine eigentlichen Kosten)
BANK
Bewirtschaftungskosten
I Verwaltungskosten
I Unterhaltskosten
I Betriebskosten
I Risikoprämie
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01 Editorial
Grundlagen Immobilienökonomie
Kapitalisierung und Finanzierung
Prinzip Kapitalisierung
mögliche Nutzungserträge NEB (Marktmieten)
= mögliche Anlagekosten AK (LK+EK)
erforderliche Bruttorendite BR *
-> Ansatz Projektentwickler
$
$
$
$
$
$
* Elemente der Bruttorendite BR
I Fremdkapitalzins FKA-Zins
I Eigenkapitalzins EKA-Zins
$
$
$
$
I Abschreibung Ab
I Bewirtschaftungskosten BWK
Prinzip Finanzierung
erforderliche Anlagekosten AK (LK+EK)
= mögliche Nutzungserträge NEB (Kostenmieten)
erforderliche Bruttorendite BR *
-> Ansatz Genossenschaften
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01 Editorial l Prof. Sacha Menz l Doz. Hannes Reichel l 25FEB16
01 Editorial
Grundlagen Immobilienökonomie
Fremd- und Eigenkapital
Amortisation und Leverage
Warum ist die Amortisation kein Element der Bruttorendite?
Welche Faktoren beeinflussen die Amortisationsrate?
Einfluss der Amortisation auf die Brutto- und Eigenkapitalrendite (“Anfangsrendite“)
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A
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01 Editorial l Prof. Sacha Menz l Doz. Hannes Reichel l 25FEB16
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Eige.B. 20%
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01 Editorial
Grundlagen Immobilienökonomie
Ertrags- vs. Realwert
Ertragswertermittlung
Nutzungserträge NEB
= Ertragswert
Bruttorendite BR
$
$
$
$
$
Realwertermittlung
fiktiver Neubauwert (BKP 2)
- Altersentwertung der Bausubstanz (BKP 2)
= Substanzwert
+ Landkosten LK (BKP 0)
+ Vorbereitungs- u. Umgebungsarbeiten, Baunebenkosten (BKP 1,4,5)
= Realwert
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01 Editorial l Prof. Sacha Menz l Doz. Hannes Reichel l 25FEB16
01 Editorial
Grundlagen Immobilienökonomie
Kennwerte und Bezugsgrössen
2
GESCHOSSFLÄCHE GF
2
Geschossfläche
GF
2.2
Konstruktionsfläche
KF
2.1
Nettogeschossfläche
NGF
2.1.2
Verkehrsfläche
VF
2.1.1
Nutzfläche
NF
2.1.1.1
Hauptnutzfläche
HNF
Quelle: SIA 416 / SN 504 416, 2003
2.1.3
Funktionsfläche
FF
2.2.1
Konstruktionsfläche tragend
KFT
2.2.2
Konstruktionsfläche nichttragend KFN
2.1.1.2
Nebennutzfläche
NNF
Die Geschossfläche GF ist die allseitig umschlossene und überdeckte Grundrissfläche der zugänglichen
ETH Zürich
l Professur füreinschliesslich
Architektur und Bauprozess
l Bauprozess: Ökonomieächen.
Geschosse
der Konstruktionsfl
Seite 40 l
01 Editorial l Prof. Sacha Menz l Doz. Hannes Reichel l 25FEB16
01 Editorial
Grundlagen Immobilienökonomie
Kennwerte und Bezugsgrössen
Figur 1
Geschossfläche und Aussen-Geschossfläche
Figur 2
Nettogeschossfläche und Aussen-Nettogeschossfläche
Figure 1
Surface de plancher et surface externe de plancher
Figure 2
Surface nette et surface externe nette
Figura 1
Superficie di piano e superficie di piano esterna
Figura 2
Superficie netta e superficie netta esterna
Schrank + Wand
versetzbar
Armoire + cloison
mobile
Armadi divisori +
pareti mobili
Luftraum
Vide
Vuoto
2
Geschossfläche GF
Surface de plancher SP
Superficie di piano SP
2.1
Nettogeschossfläche NGF
Surface nette SN
Superficie netta SN
3
Aussen-Geschossfläche AGF
Surface externe de plancher SEP
Superficie di piano esterna SPE
3.1
Aussen-Nettogeschossfläche ANGF
Surface externe nette SEN
Superficie netta esterna SNE
-> ca. 10% der GF werden für die Aussenwände beansprucht
(vgl. aGF-Regelung der BZO Stadt Zürich!)
Quelle: SIA 416 / SN 504 416, 2003
Seite 41 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie
01 Editorial l Prof. Sacha Menz l Doz. Hannes Reichel l 25FEB16
01 Editorial
Grundlagen Immobilienökonomie
Kennwerte und Bezugsgrössen
Figur 3
Gliederung der Konstruktionsflächen
Figur 4
Gliederung der Nettogeschossfläche
Figure 3
Subdivision des surfaces de construction
Figura 3
Suddivisione delle superfici di costruzione
Figure 4
Subdivision de la surface nette
Figura 4
Suddivisione della superficie netta
Schrank + Wand
versetzbar
Armoire + cloison
mobile
Armadi divisori +
pareti mobili
Luftraum
Vide
Vuoto
2.2.1
Konstruktionsfläche tragend KFT
Surface de construction porteuse SCP
Superficie di costruzione portante SCP
2.2.2
Konstruktionsfläche nichttragend KFN
Surface de construction non porteuse SCN
Superficie di costruzione non portante SCN
3.2.1
Aussen-Konstruktionsfläche tragend AKFT
Surface externe de construction porteuse SECP
Superficie di costruzione portante esterna SCPE
3.2.2
Aussen-Konstruktionsfläche nichttragend AKFN
Surface externe de construction non porteuse SECN
Superficie di costruzione non portante esterna SCNE
-> Erfahrungswerte Wohnungsbau:
I Aussenwände
10%
I Wohnungstrennwände 2%
Anteil HNF a. GF
I Innenwände
3%
ca. 75%
I Schächte
2%
I Erschliessung
6%
48
SIA 416, Copyright © 2003 by SIA Zürich
Quelle: SIA 416 / SN 504 416, 2003
Seite 42 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie
01 Editorial l Prof. Sacha Menz l Doz. Hannes Reichel l 25FEB16
2.1.1.1 Hauptnutzfläche HNF
Surface utile principale SUP
Superficie utile principale SUP
2.1.1.2 Nebennutzfläche NNF
Surface utile secondaire SUS
Superficie utile secondaria SUS
2.1.2
Verkehrsfläche VF
Surface de dégagement SD
Superficie di circolazione SCIR
2.1.3
Funktionsfläche FF
Surface d’installations SI
Superficie delle installazioni SI
3.1.1
Aussen-Nutzfläche ANF
Surface externe utile SEU
Superficie utile esterna SUE
2.1.1 Nutzfläche NF
Surface utile SU
Superficie utile SU
Keller
Cave
Cantina
5
H DG
Wohnen
Combles habitables
Mansarda
DG
Combles
Piano mansardato
H 2.OG
Estrich
Grenier
Solaio
First
Faîte
Colmo
2. OG
2e étage
2o piano
H 1. OG
Volume dell’edificio
1. OG
1er étage
1o piano
H EG
Volume bâti
Figura 8
EG
Rez
PT
H 1. UG
Gebäudevolumen
Figure 8
1. UG
1er sous-sol
1o piano inferiore
H 2. UG
Figur 8
Dicke Dach
Épaisseur toiture
Spessore tetto
01 Editorial
Grundlagen Immobilienökonomie
Kennwerte und Bezugsgrössen
2. UG
2e sous-sol
2o piano inferiore
Gebäudevolumen GV
Volume bâti VB
Volume dell’edificio VE
Quelle: SIA 416 / SN 504 416, 2003
SIA 416, Copyright © 2003 by SIA Zürich
53
Seite 43 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie
01 Editorial l Prof. Sacha Menz l Doz. Hannes Reichel l 25FEB16
-> Erfahrungswerte: (n. BZO, PPV Stadt Zürich)
I Anteil erforderliche UG-Flächen/Volumen ca.
30% - 40% d. oberirdischen GF/GV
(m. Tiefgarage, in Wohnzonen W2 - W5)
I Anteil Fläche im UG/PW-Stellplatz ca. 25 m2
I Rechenhilfe: von GV zu HNF: GV / 3.8.
Beispiel: (100m3 / 2.9m x 0.0075) -1 = 3.8
01 Editorial
Grundlagen Immobilienökonomie
Kennwerte und Bezugsgrössen
Flächenanteile – Ohne Tiefgarage Flächenanteile – Ohne Tiefgarage 100% 100% 90% 90% 80% 80% 70% 70% 60% 60% 50% 50% 40% 40% 30% 30% 20% 20% 10% 10% 0% REFH MFH MFH REFH REFH MFH MFH REFH MFH REFH MFH MFH MFH MFH REFH HYB REFH HYB REFH HYB ZEL MNH STK KRO ROT ZIA REFH MFH MFH REFH REFH MFH 17% 16% 16% 15% 14% 16% ZEL MNH STK KRO ROT ZIA FF/GF 0% 5% 1% 2% 3% 3% KF/GF 17% 16% 16% 15% 14% 16% VF/GF 0% 9% 12% 0% 2% 9% FF/GF 0% 5% 1% 2% 3% 3% NNF/GF 35% 18% 15% 25% 22% 13% VF/GF 0% 9% 12% 0% 2% 9% HNF/GF 48% 52% 56% 58% 58% 59% NNF/GF 35% 18% 15% 25% 22% 13% IBN OSR HEG HUR WWI BRH MFH REFH MFH REFH MFH MFH 16% 17% 14% 13% 14% 16% IBN OSR HEG HUR WWI BRH 4% 0% 2% 1% 2% 2% 16% 17% 14% 13% 14% 16% 5% 0% 11% 4% 11% 9% 4% 0% 2% 1% 2% 2% 16% 22% 12% 20% 11% 10% 5% 0% 11% 4% 11% 9% 59% 61% 61% 61% 62% 63% 16% 22% 12% 20% 11% 10% ECH WOW RUT UDH TOB MFH MFH REFH HYB REFH 11% 13% 14% 17% 15% ECH WOW RUT UDH TOB 2% 2% 2% 4% 1% 11% 13% 14% 17% 15% 11% 1% 0% 5% 0% 2% 2% 2% 4% 1% 13% 21% 19% 10% 19% 11% 1% 0% 5% 0% 63% 64% 64% 64% 65% 13% 21% 19% 10% 19% BUR HYB 16% BUR 2% 16% 4% 2% 13% 4% 66% 13% LOO REFH 15% LOO 3% 15% 0% 3% 15% 0% 66% 15% EUL HYB 13% EUL 1% 13% 7% 1% 5% 7% 74% 5% HNF/GF 48% 59% 63% 66% 66% 74% 0% KF/GF 52% 56% 58% 58% 59% 61% 61% 61% -> Anteil KF, FF, VF a. oberirdischer GF
Quelle: Professur-interne
Forschungsarbeit (laufend)
Seite 44 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie
01 Editorial l Prof. Sacha Menz l Doz. Hannes Reichel l 25FEB16
62% 63% 64% 64% 64% 65% 01 Editorial
Grundlagen Immobilienökonomie
Kennwerte und Bezugsgrössen
HNFtot / GF.eg.og HNFtot / GF.eg.og 120.0% 120.0% 100.0% 100.0% 80.0% 80.0% 60.0% 60.0% 40.0% 40.0% 20.0% 20.0% 0.0% REFH MFH MFH MFH MFH MFH MFH MFH MFH REFH REFH MFH ZEL STK 0.0% REFH MFH HNF/GF.eg.og 53.6% 68.5% ZEL STK WWI MFH 69.3% WWI MNH MFH 70.5% MNH HEG MFH 71.5% HEG BRH MFH 73.3% BRH ZIA MFH 74.7% ZIA IBN MFH 75.7% IBN WOW MFH 76.8% WOW OSR REFH 78.9% OSR HUR REFH 79.4% HUR ECH MFH 80.5% ECH HYB UDH HYB 82.8% UDH HYB REFH REFH HYB REFH REFH REFH BUR HYB 83.1% BUR KRO REFH 84.9% KRO ROT REFH 84.9% ROT EUL HYB 85.4% EUL RUT LOO TOB REFH REFH REFH 92.4% 100.4% 101.5% RUT LOO TOB HNF/GF.eg.og 53.6% 68.5% 69.3% 70.5% 71.5% 73.3% 74.7% 75.7% 76.8% 78.9% 79.4% 80.5% 82.8% 83.1% 84.9% 84.9% 85.4% 92.4% 100.4% 101.5% -> ca. 75% Anteil HNF a. oberirdischer GF
Quelle: Professur-interne
Forschungsarbeit (laufend)
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01 Editorial
Grundlagen Immobilienökonomie
Kennwerte und Bezugsgrössen
GF.eg.og – GFug GF.eg.og – GFug 100% 100% 90% 90% 80% 80% 70% 70% 60% 60% 50% 50% 40% 40% 30% 30% 20% 20% 10% 10% 0% ROT UDH STK EUL WOW BUR HEG 0% REFH KRO GF.ug/GF 46% REFH GF.eg.og/GF 54% GF.ug/GF 46% KRO MNH TOB MFH MNH 44% MFH 56% 44% REFH TOB 42% REFH 58% 42% REFH ROT 42% REFH 58% 42% HYB REFH REFH UDH RUT HUR 40% 37% 35% HYB REFH REFH 60% 63% 65% 40% 37% 35% RUT MFH REFH MFH MFH MFH IBN LOO ECH ZIA STK 34% 34% 31% 30% 29% MFH REFH MFH MFH MFH 66% 66% 69% 70% 71% 34% 34% 31% 30% 29% HYB MFH HYB EUL WOW BUR 28% 28% 27% HYB MFH HYB 72% 72% 73% 28% 28% 27% MFH REFH MFH MFH REFH HEG OSR BRH WWI ZEL 26% 25% 24% 17% 11% MFH REFH MFH MFH REFH 74% 75% 76% 83% 89% 26% 25% 24% 17% 11% GF.eg.og/GF 54% 56% 58% 58% 60% 66% 72% 74% 63% HUR 65% IBN LOO 66% -> ca. 30-40% Anteil GF UG a. GF EG-OG
Quelle: Professur-interne
Forschungsarbeit (laufend)
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ECH 69% ZIA 70% 71% 72% 73% OSR 75% BRH 76% WWI 83% ZEL 89%

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