資産運用報告 - 星野リゾート・リート投資法人

資産運用報告
平成27年10月期（第5期）自平成27年5月1日　至平成27年10月31日
〒104-0031 東京都中央区京橋三丁目6番18号
http://www.hoshinoresorts-reit.com/
ニッポンの観光産業の成長の果実を
享受できる仕組みを作る
本投資法人は、観光産業について、各地の地域経済への貢献が可能であり、
少子高齢化時代における我が国の経済活性化の切り札として重要な産業分野と位置付けることができると考えています。
本投資法人は、本投資法人の投資主が投資口の保有を通じてニッポンの観光産業の分野において
その成長の果実を享受できる仕組みを作ることを目指しており、
これにより投資主価値の継続的な拡大を図っていきます。
投資
投資主様
分配金
星野リゾート
・
リート投資法人
投資
ホテル、
旅館等
賃料収入等
Contents
Ⅰ 投資法人の概要 2
Ⅳ 損益計算書
Ⅶ 金銭の分配に係る計算書
62
Ⅱ 資産運用報告
38
Ⅴ 投資主資本等変動計算書 53
Ⅷ 監査報告書
62
Ⅲ 貸借対照表
52
Ⅵ 注記表
Ⅸ キャッシュ・フロー計算書（参考情報） 63
53
54
投資主インフォメーション
64
1
Ⅰ. 投資法人の概要
投資主の皆様へ
決算ハイライト
投資主の皆様におかれましては、
ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。
1口当たり分配金
（円）
平素は、
星野リゾート
・
リート投資法人に格別のご高配を賜り、
厚く御礼申し上げます。
この度、第5期
（平成27年10月期）が終了いたしましたので、
ここに運用の概況と決算内容に
つきましてご報告申し上げます。
第5期は、平成27年5月に、上場後二回目の投資口の追加発行を行い、約91億円の増資を
行いました。調達した資金を活用し、
同5月に3物件、
同6月に5物件の取得を完了しました。同8
月には、
14億円の借入れを行い、
調達した資金を活用し、
同月、
1物件の取得を完了しました。
営業収益
（百万円）
営業利益
経常利益
（百万円）
物件数（注）
当期純利益
（百万円）
（百万円）
平成27年10月期
（第5期）
18,289 1,926
1,034
909
908
平成28年4月期
（第6期）予想
20,056 3,528
1,876
1,565
1,564
45
取得価格合計（注）
854
また、保有39物件の運用を着実に行い、物件全体の運営実績として前年同時期を上回る
売上高を計上しています。
この結果、営業収益1,926百万円、営業利益1,034百万円、経常
利益909百万円、
当期純利益908百万円を計上いたしました。分配金につきましては、投資口
平成28年10月期
（第7期）予想
21,507 3,664
1,875
1,678
1,677
5,127
賃借人別及びオペレーター別分散（固定賃料ベース）
28年10月期）
におきましても営業収益が3,664百万円まで増加することを見込んでおり、
1口当た
り分配金は21,507円を予想しております。
投資主の皆様におかれましては、今後もご支援、
ご鞭撻を賜りますよう何卒宜しくお願い
グリーンズ
秋本憲二
2
北海道・東北地方
3.7%
九州・沖縄地方
5.9%
カンデオ
ソラーレ
19.8%
星野リゾートグループ
申し上げます。
星野リゾート・リート投資法人執行役員
株式会社星野リゾート・アセットマネジメント　代表取締役社長
分配金の推移
地域別分散（固定賃料ベース）
外円：貸借人　内円：オペレーター
これら収益力の高い物件取得の結果、賃貸事業収入が増加する見通しとなり、第6期の
営業収益は3,528百万円、
1口当たり分配金は20,056円を予想しております。
また、
第7期
（平成
室
（注）
平成27年12月15日時点
更に、本投資法人は第6期
（平成28年4月期）に入った平成27年11月に上場後三回目の
6物件の取得を完了しました。
億円
総客室数（注）
1口当たり18,289円とさせていただきました。
投資口の追加発行を行い、
約317億円の増資を行いました。調達した資金を活用し、
同11月に
物件
29.8%
40.8%
70.6%
IHG・ANA・ホテルズ
グループジャパン
中国・四国地方
10.8%
21,507円
20,056円
18,289円
16,649円17,075円
13.5%
関東地方
13,081円
16.5%
14.8%
北陸地方
近畿地方
4.1%
中部地方
平成27年12月15日時点
4.1%
36.2%
平成27年12月15日時点
実績
実績
実績
実績
予想
予想
平成26年平成26年平成27年平成27年平成28年平成28年
4月期
10月期
4月期
10月期
4月期
10月期
（第2期）（第3期）（第4期）（第5期）（第6期）（第7期）
3
Top Interview
観光立国リートとしての理念と方針
うした追い風を背景に
『観光立国』
という看板が掲げられ、一種のブームの様相
なげるために、
日本各地の魅力あるホテル・旅館に投資する」
ことを使命とする必
を呈しています。
こういうブームの中にあってこそ、
『観光立国』
の定義をもう一度
要があると考えています。
きちんと理解する必要があると思います。
それは、
『観光立国』
は
『訪日外国人旅
行客が増えることである』
という誤解が生じ始めているからです。
『観光立国』
と
いうのは、訪日外国人旅行者が増えることを言っているのではなくて、観光産業
Q. 星野リゾート・リート投資法人の特徴と強みについて
お聞かせください。
A.
方での設備投資が増えることで、地方経済の基盤になっていく。
これが『観光立
国』の定義ですし、
そういう視点で
『観光立国』のあり方をとらえる必要がありま
９割は日本人なのです。本当は、
日本が『観光立国』
を目指す上で大切なのは、
リゾートをスポンサーとする、
ホテル・旅館に特化したＪリートです。本投資法人は、
私たち日本人による国内旅行の需要をどうやって維持し伸ばしていくのかという
ニッポンが観光立国を目指す上で、
「投資家の皆様が観光に投資できる環境を
課題です。訪日外国人旅行者数だけを目標にしているだけでは、
旅行・観光産業
つくること」
を目的に、
平成25年7月に、
東京証券取引所に上場しました。
が抱える構造的な問題が見えてこないと思います。
長い日本の歴史の中で、今ほど観光産業が注目されている時は過去にはありません。
そもそも、
『観光立国』が掲げられた理由、動機は何だったのか。
『観光立国』が
A.
星野リゾートはバブル崩壊の頃からリゾート運営を手掛けており、外部の経済環
境等にはあまり左右されないような安定した業績を上げ続けています。
日本の国
内旅行市場は20数兆円と大きな規模で安定しています。顧客にしっかりと地域
の魅力を感じてもらい、集客を安定させれば、収益は運営の生産性を高めること
で拡大できます。
日本のホテル・旅館は、需要ではなく、運営や生産性に問題を抱
えています。
きちんと集客し、
しっかりと利益を出す、
そこに星野リゾートのノウハウ
があると考えています。
世界的に市場が増加している観光産業は、成長産業です。少子化が経済の足
政策として取り上げられたのは小泉内閣（2001年～2006年）
の時です。
その政
を引っ張ることが懸念される中、
これからの我が国の地方経済活性化の切り札と
策を支える理念は、
『住んでよし、訪れてよし』
でした。
まさに観光に値する国づく
して大きな期待を寄せられています。
り地域づくりを目指そうということ。外部から訪ねてもらうには、
その土地に住む人
この「成長する観光産業」に投資することが本投資法人の特徴です。
たちが満足して住んでいるほどの価値がなければならないということです。
技能を身につけ、多能工化することで手待ち時間をなくし、生産性の向上と高い
星野リゾートは、
独自の運営の仕組みを持つ競争力のあるホテル・旅館の運営会
それが今や、
訪日外国人旅行者の観光客数が増えたと言っては、
数の側面だけ
この
『マルチタスク』
は製造業であるトヨタ自動車さんの
『多能工』
をお手本にして
社であり、
本投資法人の強みは、
この星野リゾートの運営力をフルに活用できるこ
が取りざたされています。訪日外国人旅行者の“爆買い”だけが話題になる観光
とです。
政策レベルにとどまっているのはよくないと思います。
また、観光が東京にだけ集
Q. 成長する観光産業への投資が特徴ということですが、
中してもいけません。東京に入って、東京ディズニーランド、富士山を周り、関西空
A.
思います。既に今、都内はホテル不足ですが、
インバウンド特需に沸いているの
現在の観光マーケットをどのように見ていますか。
4
ですが、
星野リゾートの運営力の強みは何ですか。
そのものの競争力が強くなることを言います。結果的に地域の中での雇用や、地
す。確かに訪日外国人旅行者は増えているのですが、現状、国内の観光市場の
私たち星野リゾート
・リート投資法人（以下、
「本投資法人」
といいます。）
は、星野
Q. 星野リゾートの運営力をフル活用できることが強みだということ
港から出国というゴールデンルート、
あるいはその逆のコースもありますが、北陸
や東北、
あるいは中国、四国、九州など地方へどう分散させていくかが大事だと
ホテル・旅館業界の最大の問題は、朝と夜に仕事が集中し、昼間は手待ち時間
となることです。星野リゾートでは、
スタッフがホテル・旅館の中のすべての業務の
収益性を実現しています。
これが『マルチタスク』
です。
います。
このような高い生産性を達成する独自の仕組みが構築されていることが星野リ
ゾートの運営力の強さの1つです。
また、集客面においても持続可能な競争力を持っています。星野リゾートの各施
設では、
その地域ならではの体験を作り出し、
お客様にその魅力を感じてもらうこ
は一部のエリアだけなのです。
とをコンセプトにしています。魅力をちゃんと作り、魅力の情報をきちんと露出する
を続けています。円安や国の施策も効果を上げているのですが、それ以上に
観光立国リートである我々は、
このような状況の中、本来の
『観光立国』
の意義に
この魅力からのアプローチが集客面における運営力の強さの1つと言えます。
マーケットが伸びているというのが訪日外国人旅行者の増加の理由です。今、
こ
立ち返り、
地方の観光振興を見据え、
「観光立国を目指し、
ひいては地方創生につ
現在の観光市場の状況を見てみますと、訪日旅行需要がどんどん伸びてきてい
て活況を呈しています。特にアジア圏はそうで、
アジア発の旅行マーケットは拡大
と、
需要が大きくなり集客につながるわけです。
5
Top Interview
Q. 平成27年11月に実施した公募増資の概要と
た投資主価値の向上が図れると考えます。
することが観光立国リートとしての使命だとの強い思いもありました。
意義をお聞かせください。
2つ目は、
星野リゾートとの協働による
「都市観光」への参入です。
今日、国内のそれぞれの地方都市は、昔に比べて町並み整備やＢ級グルメなど、
A.
観光旅行をカテゴリー別に分けると、
「リゾート観光」、
「温泉観光」、
「都市観光」の３つ
観光を受け入れる準備が進んできており、魅力や個性が磨かれてきています。
こ
本投資法人は平成27年11月に上場後三回目の投資口の追加発行を行い、約
に分けることができます。星野リゾートでは、
まず、
アップスケールな滞在型リゾートである
うした観点から、
今後伸びていくセグメントだと考えています。
317億円の増資を行いました。調達した資金を活用し、
ANAクラウンプラザホテ
「星のや」
とファミリー型の滞在リゾートである
「リゾナーレ」で、
リゾート観光のセグメント
ル4物件（広島、福岡、金沢、富山）
、
リゾナーレ熱海、界鬼怒川の計6物件428
を既に抑えています。次に、上質な温泉旅館である
「界」で、温泉観光のセグメントを既
こうした点を踏まえ、今回のANAクラウンプラザ4物件は、本投資法人及び星野
億円の取得を完了しました。
に抑えています。一方、
都市観光のセグメントについては、
いまだ展開できておらず、
この
リゾートが都市観光を考える上では欠かせない4都市（広島、福岡、金沢、富山）
セグメントへ参入するための足掛かりをかねてより模索していました。
に立地しており、
これらをまとめて取得できるということは、
本投資法人及び星野リ
ゾート双方にとって、
またとないチャンスであったわけです。
今回の公募増資については、
大きく分けて2つの意義があります。
今回の資金調達による物件取得で、資産規模は上場時の6物件・150億円から、
ていましたが、残る１つの観光カテゴリーである都市観光へは投資できていませんでし
ゾートとの協働による
「ANAクラウンプラザ4物件」の取得及び星野リゾートによる
45物件・854億円へと拡大し、
2年半で約5.6倍の外部成長を実現しました。資産
た。
ただ、地方都市には都市観光に対する観光ニーズが大きく存在すると考えられるこ
「ANAクラウンプラザ4物件」への経営参画を通じて新たに参入することで、本
規模が飛躍的に拡大することによって、
ポートフォリオを一層分散することになり、
とから、都市観光の拠点となるホテルに対して投資を行うことが、投資主価値の継続的
投資法人及び星野リゾートにとって新たな観光タイプのニーズを取り込むことが
収益安定性を強化しました。
これにより、
1口当たり分配金の安定的な成長を通じ
な向上につながるものと常々考えていました。
また、観光業のすべてのセグメントに投資
できたことは大変意義のあることだと考えます。
資産規模の推移
約
（億円）
上場から約2年6ヶ月で資産規模は、
1,000
星野リゾートグループ以外貸借物件
（取得価格の合計）
（左軸）
150億円
6物件
0
上場時
30物件
425億円
405億円
333億円
400
第2回公募増資
8物件 72億円
38物件
1物件 19億円
39物件
第１回公募増資
24物件 183億円
平成26年5月2日
（物件数）
100
80
Q. 平成27年11月に新規開業し、本投資法人にも組み入れられた
「界鬼怒川」の魅力についてお聞かせください。
A.
「界鬼怒川」は、界ブランドでは初の新築です。星野リゾートが運営する界は、
全国に13施設まで増えてきて高級温泉旅館として存在感を見せ始めています。
今まで界は、再生案件として既存の施設を改善しながら進んできました。今回の
物件数
（右軸）
600
6
5.6倍
854億円
星野リゾートグループ貸借物件
（取得価格の合計）
（左軸）
800
200
本投資法人は、
投資できていなかった「都市観光」のカテゴリーに対して、
星野リ
1つ目は、
資産規模拡大の加速化による更なる収益安定性の強化です。
本投資法人においても、
「星のや」、
「リゾナーレ」、
「界」の各ブランドには既に投資をし
60
第3回公募増資
6物件 428億円
45物件
40
20
「界鬼怒川」は、
今までの苦労で得た知見を総動員した、
界ブランドの基幹施設
となり、星野リゾートらしい魅力創造の手法が施設の随所にちりばめられていま
す。別世界へ踏み込む演出を効かせたアプローチ、素晴らしい中庭の景観、四
季折々の豊かな自然を望める露天風呂、
そして、
48室すべてが「とちぎ民藝の
間」
というご当地部屋である点等々は、設計で練られた結果であり、新築ゆえに
実現できたものです。施設の細かな箇所にも知見を活かした工夫がなされており、
運営しやすさや界らしさを発揮した素晴らしい施設です。
0
平成27年6月1日
平成27年8月3日
平成27年12月15日現在
この資産運用報告の中でも、
「界鬼怒川」を紹介する特集ページをP36～P37
に設けております。是非、
ご覧いただければと思います。
7
公募増資の概要
星野リゾートグループとの協働による
「都市観光」への参入
本投資法人と星野リゾートグループの共生
星野リゾートグループ
「目利き力」及び「運営力」
を
提供
本投資法人の「都市観光」に対する考え方について
● 本投資法人は、
投資主が投資口の保有を通じてニッポンの観光産業の分野においてその成長の果実を享受で
きる仕組みを作ることを目指しています。
「都市観光」とは
歴史的町並みや都市文化
（コ
●「観光」
には、
大別して「リゾート観光」
（リゾート地に滞在することを主たる目的とする観光）
、
「温泉観光」
（温泉
保養を主たる目的とする観光）
及び「都市観光」の3つのタイプがあると、
本投資法人は考えています
。
（注）
本投資法人は、地方都市にはかかる都市観光に対する観光ニーズが存在すると考えられることから、地方都
市に所在する都市観光の拠点となる宿泊施設について、
長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能
ンサート、美術館、現代建築等）
、
夜景、産業遺産・文化遺産、都
「事業拡大の機会」
本投資法人の役割
● 施設の
「所有」
を通じて、
星野リゾートグループの運営施設数の増加と事業規模の拡大を推進することにより、
星野リゾートグループ全体に「事業拡大の機会」
を提供します。
星野リゾートグループの役割
● 長年の経験を経て培われた観光市場や宿泊施設に対する
「目利き力」
を活用し、
本投資法人の新たな成長
を提供
機会を開拓します。
本投資法人
● 本投資法人が保有する施設及び今後本投資法人が取得する施設に対して
「運営力」
を提供します。
市の生活文化
（食事、
ショッピン
グ）
等を楽しむことを主たる目
的とする観光
日本人国内観光客の「都市観光」へのニーズ「希望する旅行の種類（複数回答）」
であり、
これに対する投資を行うことが投資主価値の継続的な向上につながるものと考えています。
（注）
本投資法人及び星野リゾートグループが観光のニーズを捉える上で独自に分類したものであり、記載のとおりのタイプ別の観光ニーズがあることを保証又は約束
温泉を楽しむ
食を楽しむ
するものではありません。
本投資法人及び星野リゾートグ
星野リゾートグループにおけるサービス提供
本投資法人と星野リゾートグループの「都市観光」参入について
星野リゾート
リゾナーレ
ブランドで、
温泉観光ニーズには「界」
ブランドでサービス提供を実施してきており、
本投資法人も前記3つの各ブ
ランドに投資をしています。本投資法人は、今回、残る1つの観光タイプである
「都市観光」に対しても、星野リ
ゾートグループとの協働による
「ANAクラウンプラザ4物件」の取得及び星野リゾートグループによる
「ANAク
（注）
■温泉観光
ラウンプラザ4物件」への経営参画を通じて新たに参入することで、
本投資法人及び星野リゾートグループにとっ
て新たな観光タイプのニーズを取り込む方針です。
（注）
｢ANAクラウンプラザ4物件」
とは、
「ANAクラウンプラザホテル広島」、
「ANAクラウンプラザホテル福岡」、
「ANAクラウンプラザホテル金沢」及び「ANAクラウン
プラザホテル富山」
をいいます。以下同じです。
8
ていると考える都市観光の分野に
対して、本投資法人と星野リゾート
■リゾート観光
● 星野リゾートグループはこれまで前記3つの観光タイプのうち、
リゾート観光ニーズには「星のや」
と
「リゾナーレ」
ループの双方が成長の機会を有し
グループが協働して参入すること
は、本投資法人の資産規模の拡大
及び収益の向上を通じた投資主価
値の継続的な向上に寄与すると本
投資法人は考えています
自然の風景や季節の花見を楽しむ
歴史や文化的な名所に訪れる
社寺・仏閣に訪れる
古い町並みを楽しむ
テーマパークに訪れる
ショッピングを楽しむ
ドライブを楽しむ
世界遺産に訪れる
祭りやイベントを楽しむ
高原や山でのリゾートライフを楽しむ
海水浴やマリーンスポーツを楽しむ
鉄道や船、飛行機、バスなどの乗り物を楽しむ
海辺のリゾートライフを楽しむ
13.5%
12.2%
10.1%
30.5%
43.8%
43.1%
54.3%
7.2%
7.1%
6.8%
6.8%
5.2%
4.0%
3.5%
3.2%
公益社団法人日本観光振興協会の平成26年度版
「観光の実態と志向」
によると、日本人が国内観光で希望する旅行の種類は、
「食を楽しむ」
「
、歴史や
■都市観光
「ANAクラウンプラザ4物件」への経営参画
文化的な名所に訪れる」
「
、社寺・仏閣に訪れる」
等の本投資法人が
「都市観光」
カテゴリーに属すると考えている観光ニーズが、
これまで星野リゾートグ
ループがターゲット市場としてきた本投資法人が
「リゾート観光」
及び
「温泉観光」
カテゴリーに属すると考えている観光ニーズと並んで上位に位置して
います。
（出所）
公益社団法人日本観光振興協会　平成26年度版「観光の実態と志向」
9
公募増資の概要
新規取得物件の概要
ANAクラウンプラザホテル富山
ANAクラウンプラザホテル金沢
ANAクラウンプラザホテル金沢
「ANAクラウンプラザ4物件
ANAクラウンプラザホテル富山
ANAクラウンプラザホテル広島、
ANAクラウンプラザホテル福岡
ANAクラウンプラザホテル金沢、
ANAクラウンプラザホテル富山
」の特徴
観光資源
立地
日本を代表する2つの世界遺産を有する広島、
訪日アジア系観光客の窓口である福岡、
北陸新幹線開通に伴い
いずれも利便性に優れた立地にあり、
レジャー・ビジネ
人気上昇中の北陸地方に所在する金沢・富山など、
いずれも観光需要の取込みが見込める立地です。
ス利用にとって最適なロケーションを有しています。
概要
10
ANAクラウンプラザホテル広島
ANAクラウンプラザホテル福岡
取得価格の合計
鑑定評価額の合計
鑑定NOI利回り
総客室数
36,000百万円
38,370百万円
6.0%
1,229室
11
公募増資の概要
「界鬼怒川」
洗練されたデザインと
和心地な温泉旅館
所在地栃木県日光市
森に囲まれたモダンな湯宿　大海原と夜景を見下ろす特等席
温泉街から1本小道に踏み入れると、
そこにはせせらぎの音と鳥のさえずりのみが聞こえる静寂が広がります。
界鬼怒川
新緑から紅葉、
雪景色まで四季折々の風景が楽しめます。
鬼怒川温泉駅
概要
熱海峠IC
鑑定NOI利回り
客室数
3,080百万円
3,220百万円
6.1%
48室
中禅寺湖
今市IC
日光
宇
都宮
道路
東海道新
幹線
取得価格
鑑定評価額
鑑定NOI利回り
客室数
3,750百万円
3,920百万円
7.3%
76室
伊豆山IC
熱海駅
11
伊豆
スカ
イラ
イン
鑑定評価額
姫の沢公園
概要
日光駅
取得価格
75
20
東海道
本線
森に囲まれた瀟洒な温泉宿へと導きます。
ロビーから続くレストラン棟と２棟の客室棟がぐるりと中庭を囲むように建ち、
湯河原IC
満たされる空間です。
目前でシェフが仕上げるビュッフェは活気にあふれた食の海原。花火が弾けるような滞在感です。
東武鉄道
鬼怒川線
川治湯元駅
所在地静岡県熱海市
熱海の海原と街がパノラマ展開する山上に建つリゾートホテル。
クライミングウォールやブックス＆カフェ、
キッズルームと遊び心が
121
雰囲気のあるアプローチを抜けてたどり着いた車寄せには、
スロープカーがお出迎え。
12
「リゾナーレ熱海」
豊富なアクティビティを備える西洋型リゾート
リゾナーレ熱海
韮山峠IC
13
基本戦略
外部成長戦略
本投資法人は、
投資主価値の向上のために外部成長のスピードを重視し、
以下の施策により運用資産を取得する方針です。
基本方針及びポートフォリオ構築方針
外部成長実現に向けた施策
Ⅰ スポンサーサポート契約の活用
中長期にわたり、
観光産業の中核となり、
●
星野リゾートグループが保有する物件の情報、
人的・物的資源及び観光産業
その中でも、
長期的かつ安定的な
キャッシュ・フローの確保が可能であると
見込まれる施設に重点的に投資
やリゾート分野における知識・経験・ノウハウ等の提供等、
包括的なスポンサー
投資対象資産選定の観点
安定的な利用が見込まれる
ホテル、
旅館及び付帯施設に対する投資
星野リゾートグループの新規運営開始施設
1
サポートを活用します。
2
ソフトの優位性
ハードの優位性
競合他社と異なる差別化されたビジネ
スモデル、
ブランド力等を有しており、
運
営について高い専門性を有するオペ
レーターにより運営されて
いるかどうか
立地の優位性や建物の希少
性等により施設自体に優位性
があるかどうか
Ⅱ 星野リゾートグループの再生ノウハウの活用
●
星野リゾートグループの再生ノウハウにより魅力を取り戻した物件の情報につ
平成27年10月30日運営開始
星野リゾートグループのキャッチフレーズ及び運営又は販売戦略上のコンセプト
明日が分からない、丘陵のグランピング
キャンプファイアーの炎は心を捉える魔法のひととき。
ダイナミックな料理を食し、木
立に浮いたテラスで寛ぐ。
スコープに入ったかのような感覚が面白い客室で過ごす
グラマラスな滞在をご用意しました。
所在地：山梨県南都留郡富士河口湖町　客室数：40室
いても提供を受けます。
平成27年12月10日運営開始
Ⅲ 本資産運用会社独自の
星野リゾートグループ以外運営物件情報の活用
●
星野リゾートグループに限らず、
全国のホテル、
旅館及び付帯施設の所有者
及びオペレーター等との間でネットワークを構築し、
物件取得に関する情報を
収集しています。本資産運用会社独自の情報収集力を活かし、
競争力の高
い物件の取得に努めます。
星野リゾートグループのキャッチフレーズ及び運営又は販売戦略上のコンセプト
新しい感性が息づく加賀伝統の温泉宿
歴史ある加賀伝統建築部分に息吹を与え、
新たに客室棟を備えた温泉旅館として
再開業。九谷焼、加賀友禅、加賀水引などをモチーフにした設えが、滞在を鮮やか
に彩ります。
所在地：石川県加賀市　客室数：48室
（注）
上記は、
星野リゾートグループ所有施設の強みを活かした運営を行い、
その魅力を顧客に対して訴求するために星野リ
ゾートグループが考案したコンセプトであって、
上記施設の運営開始時の状況及び上記施設において提供されるサービ
スを保証又は約束するものではありません。
14
15
基本戦略
内部成長戦略
（参考）星野リゾートグループの運営会社としての強み
本投資法人は、
オペレーター及び本資産運用会社による施策を通じて、変動賃料の指標となる売上高又は利益の拡大及び安定的かつ効率的な運営を通じた施設の
競争力の維持・向上を通じて、安定的分配及び分配金の成長の両立を目指します。
内部成長実現に向けた施策
Ⅰ オペレーター及び本資産運用会社による内部成長
●
本投資法人の運用資産の特性を深く理解し、
当該運用資産の特性を踏まえ最適と考
えられるビジネスモデルやノウハウを有する者を運用資産のオペレーターに選定するこ
とで、
施設の競争力を維持・向上させる方針です。
● 本資産運用会社は、
施設競争力の維持・向上のための運営管理及びリニューアルを
本投資法人は星野リゾートグループが有する施設運営に関する高い専門性を最大限活用することで、
運用資産の競争力を維持し、
安定的な運用を目指します。
リゾナーレ小浜島
星野リゾートグループの運営力の強み
リゾナーレ西表島
各施設の賃料形態
西表島
賃料形態
固定賃料
固定賃料+変動賃料
固定賃料+変動賃料
変動賃料の指標
－
売上高
利益
物件数
8物件
31物件
6物件
実施し、
ポートフォリオの収益力の強化を目指します。
金額
72億円
353億円
428億円
比率
8.5%
41.4%
50.2%
カンデオ5物件、
グリーンズ3物件
● オペレーター及び賃借人のノウハウによるホテル、
旅館及び付帯施設の業績向上の恩
恵を本投資法人が享受することを可能とする仕組みとして、
本投資法人は、
賃貸借契
約において、
固定賃料に加えて、
ブランド及び施設の運営特性に応じた変動賃料の算
式を設定し、
売上高又は利益に連動した変動賃料を定めることを検討します。
Ⅲ 中長期的な視点による資本的支出及び修繕計画の策定・実行を
施設名
星のや軽井沢、
星のや京都、
リゾナーレ八ヶ岳、
界松本、界出雲、
界伊東、界箱根、
界阿蘇、界川治、
ソラーレ22物件
かつ十分な資本的支出を通じて将来における過大な修繕発生リスク及び施設の魅
力減少に起因する売上減少リスクを低減させることで、
運営収益の安定を目指します。
16
★ ★ ★ 本投資法人の保有資産
星野リゾートグループのポートフォリオ
（上記資産★★★を除きます。）
リゾナーレトマム
トマムスキー場
トマム
界津軽
●ブランディ
ング戦略によりスケールメリットを活かせ
青森屋
る持続可能な競争力
界鬼怒川
（平成27年開業）
界日光
リゾナーレ小浜島
星のや軽井沢
リゾナーレ西表島
ホテルブレストンコート
西表島
リゾナーレ熱海、
界鬼怒川、
ANAクラウンプラザ
4物件
星のやバリ
（平成28年開業予定）
Kia Ora
（キアオラ）
ランギロア
タヒチ
通じた運用資産の資産価値・競争力の維持・向上
●
中長期的な観点から、運用資産の資産価値・競争力の維持・向上を図ると共に、慎重
星野リゾートグループが運営するホテル・旅館等
星のや竹富島
● 高い生産性を達成する独自の運営の仕組み
取得価格
Ⅱ 売上高又は利益に連動した変動賃料の導入
石垣島
（出所）
星野リゾートグループより受領した資料に基づき本資産運用会社が作成。
（注1）
平成27年12月15日現在の情報に基づくものです。
石垣島
奥入瀬渓流ホテル
磐梯山温泉ホテル
アルツ磐梯
裏磐梯猫魔スキー場
界アルプス
星のや竹富島
★
★ ★ 界川治
リゾナーレトマム
トマムスキー場
界加賀
（平成27年開業）
トマム
ロテルド比叡
界松本 ★★ リゾナーレ八ヶ岳
界出雲 ★
★
星のや京都 ★
界津軽星のや東京
★
界遠州
(平成28年開業予定）
★
青森屋
界箱根
界鬼怒川
界熱海
界阿蘇 ★
（平成27年開業）
リゾナーレ熱海
星のや富士
界日光
ウトコオーベルジュ＆スパ
界
伊東
(平成27年開業）
磐梯山温泉ホテル
星のや軽井沢
ホテルブレストンコート
界アルプス
（注2）
星野リゾートグループが運営する施設の一覧であり、本投資法人の保有資産以外の物件も含まれています。平成27年12月15日現在、
本投資法人がこれらの物件を取得する具体的な予定はなく、
また、
今後取得できる保証もあ
★ りません。
（注3）
開業予定は今後変更となる可能性があります。
界加賀
（平成27年開業）
★ ★ 界川治
ロテルド比叡
界松本 ★★ リゾナーレ八ヶ岳
界出雲 ★
★
星のや京都 ★
★
界遠州
★
星のや東京
17
H-1
157
道
「現代を休む日」
中軽井沢駅
谷の集落に滞在する
線
道
の鉄
しな
133
中山
軽井沢野鳥の森の谷あいに、
18
星のや軽井沢
川のせせらぎに包まれて離れ家のような客室が建ち並びます。
146
日本の原風景が鮮やかに蘇る敷地内を散策し、
日本ロマンチック街道
野鳥の森
今も脈動する浅間山から湧出する源泉かけ流しの温泉を浴す。
意のままに食事処を選び気儘に逗留する宿です。
所在地長野県北佐久郡軽井沢町
（注１）
軽井沢駅
長野新幹線
18 軽井沢
軽井沢･プリンス
バイ
ショッピングプラザ
パス
取得価格
7,600
百万円
客室数
77
室
（注3）
RevPAR（注2）
57,320
円
（注1）
取得資産の強みを活かした運営を行い、
その魅力を顧客に対して訴求するために星野リゾートグループが考案したコンセプトであって、
取得資産の現況及び取得資産において提供されるサービスを保証又は約束するものではありません。
（注2）
「RevPAR」
とは、1日当たり販売可能室数当たり宿泊売上高合計（RevenuePerAvailableRoom）
をいい、一定期間の宿泊売上高合計（料飲売上、その他売上及びサービス料等を除きます。）
を同期間の販売可能客室数合計で除した値をいい、単位未満を四捨五入して記載しています。以下同じです。
（注3）
平成26年11月から平成27年10月までの運営期間における平均値を記載しています。
18
19
H-2
2,785
百万円
客室数
25
室
「現代を休む日」
取得価格
線
嵐山
阪急
嵐山駅
京福電鉄嵐山本線
嵐峡の地に建つ、水辺の私邸
112
平安貴族が別邸を構えた嵐山、渡月橋から船に乗り大堰川を
星のや京都
嵐山駅
JR山陰本線
遡ると、峡谷に沿うように建つ宿が現れます。
嵯峨野
観光線
トロッコ
嵯峨
嵯峨嵐山
トロッコ
嵐山駅
京都に息づく日本の伝統的な技法を用い、
嵐山高雄
パークウェイ
斬新な発想で造った風雅な空間。
千年の都が育んできた洗練された文化に浸る私邸です。
所在地京都府京都市
（注１）
RevPAR（注2）
71,088
円
（注1）
取得資産の強みを活かした運営を行い、
その魅力を顧客に対して訴求するために星野リゾートグループが考案したコンセプトであって、
取得資産の現況及び取得資産において提供されるサービスを保証又は約束するものではありません。
（注2）
平成26年11月から平成27年10月までの運営期間における平均値を記載しています。
20
21
K-1
K-2
22
RevPAR（注2）
600百万円
26室
29,087円
松本IC
「和心地な温泉旅館」
信州大学
客室数
出雲神話の神々が憩う「神の湯」
284
日本海
玉造温泉駅
界松本
取得価格
（注１）
所在地島根県松江市
アルプス公園
篠ノ
井線
全客室に露天風呂を備えた宿。
所在地長野県松本市
ズワイガニや滋養あふれる海の幸は忘れられない味わい。
竹の庭で野点や雅楽が催され、
出雲文化が息づきます。
「和心地な温泉旅館」
音響抜群のロビーでコンサート
アートな空間が広がる旅館は、
豊かな源泉から引く温泉を八種十三通りに楽しむ備え。
信州の茸や果物などの旬菜膳が季節を運びます。
（注１）
143
松本城公園
北松本駅
出雲空港
出雲大社出雲空
431
道
車
自動
山陰
宍道湖
界出雲
木次線
314
松本駅
松本電鉄上高地線
中海
美保湾
米子駅
山陰本線
432
180
取得価格
客室数
RevPAR（注2）
680百万円
24室
32,407円
（注1）
取得資産の強みを活かした運営を行い、
その魅力を顧客に対して訴求するために星野リゾートグループが考案したコンセプトであって、
取得資産の現況及び取得資産において提供されるサービスを保証又は約束するものではありません。
（注1）
取得資産の強みを活かした運営を行い、
その魅力を顧客に対して訴求するために星野リゾートグループが考案したコンセプトであって、
取得資産の現況及び取得資産において提供されるサービスを保証又は約束するものではありません。
（注2）
平成26年11月から平成27年10月までの運営期間における平均値を記載しています。
（注2）
平成26年11月から平成27年10月までの運営期間における平均値を記載しています。
23
K-4
K-3
客室数
RevPAR（注2）
670百万円
34室
25,710円
伊豆急行線
24
取得価格
伊東港
界伊東
「和心地な温泉旅館」
138
ェイ
プウ
ロー
根
箱
強羅駅
伊東線
伊東駅
寄木細工のように変幻自在
所在地神奈川県足柄下郡箱根町
渓流沿いに佇む宿は全室リバービュー。
所在地静岡県伊東市
風景に溶け込むような感覚に陥る半露天風呂で心身を癒したら、
明治の牛鍋が待っています。
「和心地な温泉旅館」
温泉づくし花暦の宿
全館で源泉をかけ流している贅沢な湯の宿。
名物「金目鯛ぐり茶蒸し」を食したら、
誰もが夢中になるピンポンラウンジでよるが更けゆきます。
（注１）
（注１）
135
12
南伊東駅
箱根
箱根湯本駅
登山
取得価格
客室数
RevPAR（注2）
950百万円
31室
30,221円
鉄道
1
界箱根
732
1
（注1）
取得資産の強みを活かした運営を行い、
その魅力を顧客に対して訴求するために星野リゾートグループが考案したコンセプトであって、
取得資産の現況及び取得資産において提供されるサービスを保証又は約束するものではありません。
（注1）
取得資産の強みを活かした運営を行い、
その魅力を顧客に対して訴求するために星野リゾートグループが考案したコンセプトであって、
取得資産の現況及び取得資産において提供されるサービスを保証又は約束するものではありません。
（注2）
平成26年11月から平成27年10月までの運営期間における平均値を記載しています。
（注2）
平成26年11月から平成27年10月までの運営期間における平均値を記載しています。
25
K-5
387
取得価格
575百万円
26
客室数
12室
48,112円
熊本IC
121
野岩鉄道
会津鬼怒川線
別府IC
川治湯元駅
JR久大線
日光駅
442
JR豊肥線
熊本空港
（阿蘇くまもと空港）
界川治
鬼怒川温泉駅
界阿蘇
阿蘇山
（注１）
所在地栃木県日光市
湯布院駅
九重IC
宮地駅
RevPAR（注2）
「和心地な温泉旅館」
212 豊後中村駅
山里の知恵比べ、味比べ
所在地大分県玖珠郡九重町
渓流沿いの宿は、
山里が育んだオーガニックな知恵が満載。
（注１）
せせらぎに包まれる岩風呂、
水車小屋での粉挽きなど
未知なる旅が始まります。
「和心地な温泉旅館」
火の国、水の国がもたらす神仙境
木立の中、
露天で湯浴みを楽しめるの離れが佇む。
生命力溢れる野菜や和牛を堪能。
阿蘇の絶景を望むテラスでは炎が饗宴します。
12
K-6
取得価格
1,000百万円
客室数
54室
RevPAR（注2）
16,690円
中禅寺湖
今市IC
東武鉄道
鬼怒川線
日光
宇
都宮
道路
（注1）
取得資産の強みを活かした運営を行い、
その魅力を顧客に対して訴求するために星野リゾートグループが考案したコンセプトであって、
取得資産の現況及び取得資産において提供されるサービスを保証又は約束するものではありません。
（注1）
取得資産の強みを活かした運営を行い、
その魅力を顧客に対して訴求するために星野リゾートグループが考案したコンセプトであって、
取得資産の現況及び取得資産において提供されるサービスを保証又は約束するものではありません。
（注2）
平成26年11月から平成27年10月までの運営期間における平均値を記載しています。
（注2）
平成26年11月から平成27年10月までの運営期間における平均値を記載しています。
27
O-1〜21
O-30
R-1
ソラーレ物件とは
●
「シンプル・カジュアル利用のホテル」というコンセプトの下、
ドライブ目的での旅
行、
自動車でアクセスしやすい地域への旅行や出張等の多様な旅のニーズに対
応する施設として運営
●全国の高速道路インターチェンジ、
主要道路等の近くに立地
28
ソラーレ物件の優位性
原線
小淵沢IC
リゾナーレ八ヶ岳
609
17
603
八ヶ岳PA
（注1）
取得資産の強みを活かした運営を行い、
その魅力を顧客に対して訴求するために星野リゾートグループが考案したコンセプトであって、
取得資産の現況及び取得資産において提供されるサービスを保証又は約束するものではありません。
（注2）
平成26年11月から平成27年10月までの運営期間における平均値を記載しています。
●日本国内のホテル
・旅館業界において、
ロードサイド型ホテルが比較的希少な
23,151円
運営形態であり、
競合他社と異なるビジネスモデルとして差別化がなされて
172室
いる
4,500百万円
22
岳高
八ヶ
11
小淵沢駅
20
がオペレーターとして運営
RevPAR（注2）
●ロードサイド型ホテルの運営について、
高い専門性を有するソラーレグループ
客室数
線
山梨県立
八ヶ岳牧場
「洗練されたデザインと豊富なアクティビティを備える西洋型リゾート」
取得価格
本
八ヶ岳高原にヨーロッパの街並み
央
日本を代表するデザインホテルはお洒落な宝箱。
中
大波が寄せるプールやブックス＆カフェ、
鮮やかな高原イタリアンに
八ヶ岳リゾート
アウトレット
スパトリートメントなど極上の休日スタイルが。
ファミリーも惹きつけるアクティビティの数々に心躍ります。
所在地山梨県北杜市
（注１）
22
取得価格の合計
総客室数
（注2）
RevPAR（注1）
15,995百万円
2,205室
4,397円
（注1）
平成26年11月から平成27年10月までの運営期間における平均値を記載しています。
（注2）
運営実績は、
ソラーレ22物件のうち、平成27年8月3日取得の「チサンイン鹿児島谷山」
を除く21物件のRevPARの平均値を記載しています。
29
全国主要都市に宿泊特化型ホテルを「コンフォート」のブランドでチェーン展開する
グリーンズとは
開する「グリーンズホテルズ事業」を主要事業としています。
「チョイスホテルズ事業」と、
創業の地である三重県を中心に総合型シティホテルを展
運営ノウハウを持つことで、
宿泊特化型ホテルから総合型シティホテルまで幅広い運営
ブランド力のあるチョイスホテルズ事業と地域密着型のグリーンズホテルズ事業双方の
ノウハウを有しています。
グリーンズ物件の優位性
は、
利便性の高い全国主要都市の駅前周辺を中心にチェーン展開されており、
ビジネ
●チョイスホテルズインターナショナル社が有する世界的ブランドである
「コンフォート」
ス目的、
レジャー目的ともに利用されています。
● B&B
（ Bed & Breakfast
）を追求することで、
快適な睡眠空間、
朝食の提供を目指
しています。
カンデオホテルズとは
常に宿泊利用者の期待を超える付加価値の高いサービスの提供を目指しており、
3B戦略をはじめとした差別化戦略に注力することにより、
業界内で独自のポジショ
ンを築いています。
カンデオ物件の優位性
」（ Bath
、 Bed
、 Breakfast
）
による差別化を図っています。
エントランス、
ロビー、
客室、
大浴場などホテルの細部にわたり高いデザイ
●建物の外観、
ン性を有しています。
●ホテルの基本商品である
「
●ビジネス、
観光等多種多様な宿泊ニーズに対応し、
安定的な顧客獲得が見込める法
人営業に取り組んでいます。また、欧米・アジアを中心とした海外現地に存在する
保しています。
エージェントへのダイレクト営業により幅広い顧客を取り込み、
高い収益安定性を確
411室
31
30
3,000百万円
コンフォートホテル呉
703室
コンフォートホテル苫小牧
4,218百万円
コンフォートホテル函館
総客室数
カンデオホテルズ亀山
3
B
取得価格の合計
総客室数
カンデオホテルズ佐野
カンデオホテルズ福山
カンデオホテルズ半田
カンデオホテルズ茅野
取得価格の合計
3
5
O-27〜29
O-22〜26
個別物件の年間運営実績
H-1
星のや軽井沢
11月
R-1
平成26年
12月
1月
2月
3月
4月
5月
平成27年
6月
7月
8月
9月
10月
累計
11月
平成26年
12月
1月
2月
3月
4月
5月
平成27年
6月
7月
8月
9月
10月
累計
客室稼働率
83.5%
69.4%
67.6%
74.8%
65.0%
75.8%
89.6%
89.1%
97.4%
99.1%
92.7%
84.1%
82.9%
客室稼働率
83.2%
67.7%
72.9%
69.9%
70.6%
60.6%
74.5%
67.1%
91.1%
97.6%
89.5%
86.4%
77.8%
ADR（円）
64,553
64,328
61,273
56,060
52,970
56,659
69,166
59,899
72,431
96,157
80,110
76,015
69,140
ADR（円）
22,051
28,982
30,130
20,869
23,183
22,518
27,093
22,501
35,098
52,065
32,666
27,817
29,752
RevPAR（円）
53,915
44,628
41,410
41,906
34,406
42,948
61,979
53,390
70,520
95,271
74,249
63,914
57,320
RevPAR（円）
18,342
19,617
21,958
14,577
16,379
13,655
20,182
15,092
31,991
50,835
29,228
24,024
23,151
254
204
147
170
167
200
304
248
321
441
326
295
3,075
388
291
181
190
290
235
422
304
480
659
439
415
4,294
6月
7月
8月
9月
10月
累計
売上高（百万円）
（※）
月次の主要指標については、
賃借人である株式会社星野リゾートから提供を受けた数値に基づいて記載しています。
H-2
リゾナーレ八ヶ岳
売上高（百万円）
（※）
月次の主要指標については、
賃借人である株式会社ホライズン・ホテルズから提供を受けた数値に基づいて記載しています。
星のや京都
0
11月
平成26年
12月
1月
2月
3月
4月
5月
平成27年
6月
7月
8月
9月
10月
累計
ソラーレ 21物件
11月
平成26年
12月
1月
2月
3月
4月
5月
平成27年
客室稼働率
94.8%
86.4%
77.3%
91.2%
85.4%
90.0%
93.9%
87.6%
85.7%
84.5%
87.6%
96.9%
88.5%
客室稼働率
82.7%
75.7%
71.3%
76.9%
79.6%
76.2%
78.6%
76.0%
79.9%
85.1%
81.2%
84.0%
79.0%
ADR（円）
94,553
83,049
60,784
59,099
78,054
92,796
75,905
70,571
76,855
86,180
84,847
90,787
80,308
ADR（円）
5,317
5,219
5,218
5,058
5,417
5,355
5,895
5,299
5,650
6,850
5,810
5,510
5,569
RevPAR（円）
89,637
71,754
47,006
53,878
66,673
83,516
71,302
61,820
65,830
72,836
74,326
87,976
71,088
RevPAR（円）
4,395
3,950
3,721
3,887
4,315
4,082
4,635
4,028
4,514
5,831
4,717
4,631
4,397
108
88
58
58
87
101
93
80
78
93
92
113
1,050
278
258
243
230
283
258
301
256
296
383
298
302
3,385
売上高（百万円）
売上高（百万円）
（※1）
「ソラーレ21物件」
とは、
ソラーレ22物件のうち、
平成27年8月3日取得の
「チサンイン鹿児島谷山」
を除く21物件を言います。
（※）
月次の主要指標については、
賃借人である株式会社嵐山温泉嵐峡舘から提供を受けた数値に基づいて記載しています。
（※2）
月次の主要指標については、
賃借人である株式会社ＳＨＲロードサイドインから提供を受けた数値に基づいて記載しています。
K-1
界 6物件
11月
平成26年
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
累計
客室稼働率
75.7%
69.7%
65.2%
76.0%
78.7%
66.3%
74.6%
65.7%
69.2%
86.0%
75.2%
73.4%
73.0%
ADR（円）
38,331
37,692
35,725
27,913
29,579
34,603
38,325
29,220
34,924
49,778
38,460
38,896
36,459
RevPAR（円）
29,027
26,259
23,292
21,201
23,270
22,955
28,599
19,194
24,176
42,805
28,915
28,546
26,630
321
292
252
247
298
257
315
229
275
430
307
312
3,534
売上高（百万円）
（※１）
界6物件とは、
「界松本」、
「界出雲」、
「界伊東」、
「界箱根」、
「界阿蘇」及び「界川治」
をいいます。
（※２）
月次の主要指標については、
賃借人である株式会社星野リゾート・マネジメントから提供を受けた数値に基づいて記載しています。
32
平成27年
（注1）
「累計」
は、
「客室稼働率」、
「ADR」及び「RevPAR」
については、
平成26年11月から平成27年10月までの平均値を、
「売上高」
については、
平成26年11月から平成27年10月までの期間の合計値を記載しています。
（注2）
「客室稼働率」
については小数第２位を、
「ADR」、
「RevPAR」及び「売上高」
については単位未満を四捨五入して記載しています。
（注3）
「客室稼働率」
は、
以下の計算式により求められる数値を記載しています。客室稼働率＝販売客室数÷販売可能客室数
（注4）
「ADR」
とは、
平均客室販売単価
（AverageDailyRate）
をいい、
一定期間の宿泊売上高合計
（料飲売上、
その他売上及びサービス料等を除きます。）
を同期間の販売客室数
（稼働した延べ客室数）
合計で除した値をいいます。
（注5）
「売上高」
とは、
賃借人が各物件において旅行宿泊施設運営事業及びその付帯事業により得た収入のことをいいます。各物件と一体として運営されている施設において得られた収入であっても、
当該施設が本投資法人の保有資産に含まれなけれ
ば、
売上高には含まれません。
33
ポートフォリオマップ（平成27年12月15日時点）
星のや　リゾナーレ　界　ポートフォリオ一覧（平成27年12月15日時点）
O-28
その他
分物件
類番号
O-27
物件名称
所在地
星のや
リゾナーレ
界
O-10
O-34
O-33
K-2
H -2
O-24
O-21
O-31
O-17
O-32
O-5
O-12
O-7
O-29
K-5
O-1
O-22
O-26
O-19
O-2
O-3
O-23
O-4
O-8
R-1
O-15
K -4
K -3
34
客室数
（室）
分物件
類番号
物件名称
所在地
取得価格
（百万円）
不動産
鑑定評価額
（百万円）
対不動産
鑑定評価額
（%）
鑑定
NOI利回り
（%）
投資比率
（%）
賃借人
客室数
（室）
中部地方
7,600
10,400
73.1
7.6
8.9
株式会社星野リゾート
77
O-12 チサンイン大村長崎空港
九州・沖縄地方
630
730
86.3
7.4
0.7
92
近畿地方
2,785
3,480
80.0
7.7
3.3
株式会社嵐山温泉嵐峡舘
25
O-13 チサンインひたちなか
関東地方
742
894
83.0
7.6
0.9
92
10,385
13,880
74.8
7.6
12.2
O-14 チサンイン土浦阿見
関東地方
770
901
85.5
7.3
0.9
92
O-15 チサンイン甲府石和
中部地方
658
764
86.1
7.6
0.8
92
O-16 チサンイン丸亀善通寺
中国・四国地方
588
668
88.0
7.6
0.7
102
172
R-1 リゾナーレ八ヶ岳
中部地方
4,500
5,830
77.2
9.9
5.3
R-2 リゾナーレ熱海
中部地方
3,750
3,920
95.7
7.3
4.4
8,250
9,750
84.6
8.7
9.7
248
504
606
83.2
7.9
0.6
10.1
0.7
26
O-18 チサンイン岩手一関インター北海道・東北地方
700
749
93.5
7.1
0.8
92
812
984
82.5
7.7
1.0
90
株式会社
ホライズン・
ホテルズ
76
O-17 チサンイン宗像
九州・沖縄地方
98
株式会社SHR
ロードサイドイン
98
K-1
界松本
中部地方
600
728
82.4
K-2
界出雲
中国・四国地方
680
803
84.7
8.9
0.8
24
O-19 チサンイン軽井沢
中部地方
K-3
界伊東
中部地方
670
862
77.7
10.3
0.8
34
O-20 チサンイン姫路夢前橋
近畿地方
616
712
86.5
7.7
0.7
98
K-4
界箱根
関東地方
950
1,190
79.8
9.1
1.1
31
O-21 チサンイン倉敷水島
中国・四国地方
728
830
87.7
7.4
0.9
98
K-5
界阿蘇
九州・沖縄地方
575
674
85.3
8.0
0.7
12
O-22 カンデオホテルズ半田
中部地方
620
670
92.5
6.5
0.7
126
K-6
界川治
関東地方
1,000
1,110
90.1
8.5
1.2
54
O-23 カンデオホテルズ茅野
中部地方
793
886
89.5
6.7
0.9
K-7
界鬼怒川
関東地方
3,080
3,220
95.7
6.1
3.6
48
O-24 カンデオホテルズ福山
中国・四国地方
1,075
1,200
89.6
6.5
1.3
7,555
8,587
88.0
7.9
8.8
229
O-25 カンデオホテルズ佐野
関東地方
1,260
1,410
89.4
6.5
1.5
124
中部地方
672
786
85.5
7.4
0.8
92
O-26 カンデオホテルズ亀山
中部地方
470
513
91.6
7.1
0.6
170
O-2 チサンイン佐野藤岡インター関東地方
742
876
84.7
7.4
0.9
92
O-27 コンフォートホテル函館
北海道・東北地方
937
1,010
92.8
6.2
1.1
O-3 チサンイン諏訪インター
中部地方
658
775
84.9
7.5
0.8
92
O-28 コンフォートホテル苫小牧
北海道・東北地方
O-4 チサンイン豊川インター
中部地方
602
708
85.0
7.4
0.7
94
O-29 コンフォートホテル呉
中国・四国地方
O-5 チサンイン鳥栖
九州・沖縄地方
504
588
85.7
7.6
0.6
O-6 チサンイン千葉浜野Ｒ16
関東地方
798
988
80.8
7.4
0.9
O-7 チサンイン熊本御幸笛田
九州・沖縄地方
616
708
87.0
7.6
O-8 チサンイン宇都宮鹿沼
関東地方
714
808
88.4
O-9 チサンイン福井
北陸地方
644
738
87.3
北海道・東北地方
672
751
630
725
O-10 チサンイン福島西インター
O-30
賃借人
星のや軽井沢
O-1 チサンイン塩尻北インター
O-14
O-6
O-16
R -2
O-25
投資比率
（%）
星のや京都
小計
O-13
その他
O-20
H-1
K-1
O-9
K -7
鑑定
NOI利回り
（%）
O-11 チサンイン新潟中央インター中部地方
株式会社
星野リゾート・
マネジメント
その他
K -6
対不動産
鑑定評価額
（%）
H-1
小計
O-11
不動産
鑑定評価額
（百万円）
H-2
小計
O-18
取得価格
（百万円）
963
1,040
92.6
6.3
1.1
1,100
1,190
92.4
6.1
1.3
92
O-30 チサンイン鹿児島谷山
九州・沖縄地方
1,995
2,160
92.4
6.5
2.3
94
O-31 ANAクラウンプラザホテル広島
中国・四国地方
17,784
19,000
93.6
5.6
20.8
0.7
98
O-32 ANAクラウンプラザホテル福岡
九州・沖縄地方
7,599
8,100
93.8
6.0
8.9
7.4
0.8
98
O-33 ANAクラウンプラザホテル金沢
北陸地方
6,609
6,990
94.5
6.3
7.7
7.7
0.8
98
O-34 ANAクラウンプラザホテル富山
北陸地方
89.5
7.4
0.8
98
小計
86.9
7.4
0.7
98
株式会社
SHR
ロードサイドイン
合計
119
株式会社
カンデオ・
ホスピタリティ・
マネジメント
164
139
株式会社
グリーンズ
123
149
株式会社SHR
ロードサイドイン
217
409
株式会社
ホライズン・
ホテルズ
320
249
4,008
4,280
93.6
7.4
4.7
251
59,213
64,738
91.5
6.4
69.3
4,548
85,403
96,955
88.1
6.9
100.0
5,127
35
保有物件特集
鬼怒川の渓流沿いに建つ温泉宿へは、
ガラス張りのスロープカーでご案内。
益子焼の水琴窟が
柔らかな音色を奏でる中庭は、
芽吹きから紅葉、
きます。そこからスロー
が印象的な入口に辿り着
小道を抜けると、大谷石
巨岩に苔むす林間の
をより身近に感じていただ
沼組子などとちぎの手仕事
ンジし、益子焼、黒羽藍染、鹿
ちぎの民藝をモダンにアレ
の客室は全てご当地部屋。と
雪景色へと移り変わります。
プカーに乗って木立の中
けるようしつらえました。う
室には、大谷石のテラスに森を望む露
天風呂を備えています。
ち
を進んでいくと、エント
ランスホールでは益子焼の水琴窟がお出迎
え。地域の風土から生まれた陶器の奏でる
に並び多くの人に愛されてきた鬼怒川の名
ひそやかな音が静寂を一層際立たせます。
日本らしくも現代の快適性をもち、地
湯は、四季折々の風景に溶け込むような露
首都圏有数の温泉地として、伊豆、箱根
域の個性と季節感を感じられるおもてなし
天風呂で。春には桜を眺めながらの湯浴み
鬼怒川ライン下り
まるで龍がのたうつ姿を思わせるような迫
なったといわれる
「龍王峡」。
その名の通り
力のある大景観は、
山間のいで湯、
川治温
泉と鬼怒川温泉の間、
約3キロに渡ります。
■ 宿からのアクセス
界鬼怒川より車で約10分
楽曲をスタッフが演奏
動によって噴出した火山岩が、
鬼怒川の流
いたします。
れによって侵食され、現在のような景観に
新しい鬼怒川の魅力を
龍王峡
発見しに、ぜひお出か
今から2200万年もの昔、海底火山の活
して作り上げた陶器の楽器で、
オリジナルの
珍しい楽器の作家さんとコラボレーション
当地楽」
である
「益子陶琴のうた」
は、
益子でも
地域の個性を感じるおもてなし「ご
鍋で調理する、
界鬼怒川の新名物です。
い食材を、
焼石を入れてぐつぐつと沸き立つ
マス、
ワタリガニ、
干瓢、
巻湯葉など栃木らし
ナミックな龍神鍋をご用意しました。
ヤシオ
お料理は龍王峡をイメージしたダイ
もお楽しみいただけます。
室
世界遺産・日光の社寺
す。流鏑馬神事や千人武者行列などの行事と、三代将軍家光公によって建て替えられ
世界遺産・日光の社寺のひとつ日光東照宮。徳川家康公を御祭神として祀った神社で
48
た豪華絢爛な社殿群は必見です。
■ 宿からのアクセス　界鬼怒川より車で約30分
た風情ある風景と、船頭の巧みな櫂さばき
奇岩や小滝、吊り橋が四季折々に彩られ
で豪快に渓流を下るスリルが楽しめます。
■ 宿からのアクセス
界鬼怒川より車で約5分、
徒歩で約15分
37
36
20
長約6キロを和舟で下る鬼怒川ライン下り。
けください。
大自然が造りだした渓谷美を眺めながら全
を目指す界のコンセプトに基づき、全
周辺
情報
Ⅱ. 資産運用報告
資産運用の概況
1.投資法人の運用状況等の推移
期　別
営業収益
（百万円）
うち不動産賃貸事業収益
（百万円）
営業費用
（百万円）
うち不動産賃貸事業費用
（百万円）
第2期
第3期
第4期
第5期
424
725
1,563
1,599
1,926
424
725
1,563
1,599
1,926
200
391
667
780
892
138
269
484
531
628
営業利益
224
333
895
818
1,034
経常利益
50
265
716
734
909
当期純利益
49
264
715
733
908
（百万円）
（百万円）
（百万円）
総資産額
期　別
0.3
1.5
2.6
1.9
（年換算値）
（注5）
1.0
3.1
5.1
3.9
（％）
自己資本利益率（注4）
（％）
（年換算値）
（注5）
（％）
期末自己資本比率（注4）
（％）
（対前期増減）
（％）
配当性向（注4）
37,421
48,412
－
△1.8
121.9
△2.9
29.4
9,966
10,182
27,721
27,739
37,022
（対前期比）
－
2.2
172.2
0.1
33.5
有利子負債額
6,671
6,170
8,784
7,693
9,001
出資総額
9,917
9,917
27,006
27,006
36,113
20,250
20,250
42,969
42,969
49,689
賃貸NOI（注4）
（Net Operating Income）
（百万円）
FFO（注4）
（Funds from Operation）
（百万円）
純資産額
（百万円）
（％）
（百万円）
（百万円）
発行済投資口の総口数
（口）
1口当たり純資産額
（基準価額）
（円）
分配総額
（百万円）
1口当たり分配金
（円）
うち1口当たり
利益分配金（円）
492,193
502,835
645,151
645,577
745,077
49
264
715
733
908
2,439
13,081
16,649
17,075
18,289
2,439
13,081
16,649
17,075
18,289
第4期
総資産経常利益率（注4）
（％）
38,530
（％）
第3期
－
17,367
（対前期比）
第2期
第1期
（％）
第5期
自平成25年 3月 6日自平成25年11月 1日自平成26年 5月 1日自平成26年11月 1日自平成27年 5月 1日
至平成25年10月31日至平成26年 4月30日至平成26年10月31日至平成27年 4月30日至平成27年10月31日
うち1口当たり
利益超過分配金（円）
17,678
（百万円）
38
第1期
自平成25年 3月 6日自平成25年11月 1日自平成26年 5月 1日自平成26年11月 1日自平成27年 5月 1日
至平成25年10月31日至平成26年 4月30日至平成26年10月31日至平成27年 4月30日至平成27年10月31日
0.5
－
2.6
－
3.8
－
2.6
自己資本利益率
月にホテル3物件、同年6月にホテル5物件、同年8月にホテル1物件、計9物件の外部オ
4.2
期末自己資本比率
期末純資産額÷期末総資産額×100
ペレーターが運営するホテルを追加取得しました。そのため、当期末時点で本投資法人
が保有する資産は39物件
（取得価格合計42,573百万円）
となっています。
配当性向
1口当たり分配金
（利益超過分配金は含まない）
÷1口当たり当期純
利益×100
なお、第1期、第3期及び第5期は新投資口の発行を行っていることか
ら次の算式により算出しています。
分配総額
（利益超過分配金は含まない）
÷当期純利益×100
2.8
5.6
56.4
58.6
71.9
74.1
76.5
－
2.3
13.3
2.2
2.3
100.0
【その他参考情報】
当期運用日数
108
181
184
181
184
期末投資物件数
6
6
30
30
39
当期減価償却費
115
174
338
339
410
0
128
134
135
170
401
629
1,416
1,407
（日）
（件）
（百万円）
当期資本的支出額
（百万円）
1口当たりFFO（注4）
（円）
本投資法人は、新規上場後、着実に資産規模を拡大してきましたが、平成26年5月に
2.1
5.3
100.0
この結果、
平成27年10月31日現在の発行済投資口の総口数は49,689口となりました。
当期純利益÷
｛（期首純資産額＋期末純資産額）
÷2｝
×100
なお、第1期の期首純資産額には、本投資法人の実質的な資産運用
期間の開始日
（平成25年7月16日）
時点の純資産額を使用しています。
7.5
100.0
施しました。
総資産経常利益率
－
5.3
100.0
実施しました。さらに、平成27年5月1日を払込期日として公募による新投資口の発行
（6,400口）
を実施し、同年5月26日には第三者割当による新投資口の発行
（320口）
を実
経常利益÷
｛（期首総資産額＋期末総資産額）
÷2｝
×100
なお、第1期の期首総資産額には、本投資法人の実質的な資産運用
期間の開始日
（平成25年7月16日）
時点の総資産額を使用しています。
1.7
100.0
（注1）
星野リゾート・リート投資法人
（以下「本投資法人」
といいます。）
の営業期間は、毎年5月1日から10月末日まで及
び11月1日から翌年4月末日までの各6か月間ですが、第1期営業期間は本投資法人設立の日
（平成25年3月6
日）
から平成25年10月31日までです。
（注2）
営業収益等には消費税等は含まれていません。
（注3）
特に記載のない限りいずれも記載未満の数値については切り捨て、比率は小数第2位を四捨五入して表示して
います。
（注4）
以下の算定式により算出しています。
賃貸NOI
（NetOperatingIncome）不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費
星野リゾートグループ
（株式会社星野リゾート
（以下
「星野リゾート」
といいます。）
、
その親
会社及び子会社並びに親会社の子会社をいいます。以下同じです。）
が運営する旅館3物
件と外部オペレーターが運営するホテル21物件を追加取得しました。また、平成27年5
（2）投資環境と運用実績
当期の日本経済については、安倍政権が取り組むデフレからの脱却や各種政策の効果
により企業収益、雇用環境は改善の傾向が見られる一方、個人の消費マインドは底堅く
FFO
（FundsfromOperation）
当期純利益＋減価償却費＋その他の償却費－不動産等売却損益
1口当たりFFO
FFO÷発行済投資口の総口数
推移する中で国内景気は総じて緩やかな回復基調が続いています。また、観光市場にお
分配総額／FFO比率
分配総額
（利益超過分配金を含む）
÷FFO×100
いては、外国人旅行者が平成27年は9月末時点累計で推計1,448万人に達し、過去最高
（注5）
第1期については実質的な運用日数108日
（平成25年7月16日から平成25年10月31日まで）
、第2期について
は運用日数181日、第3期については運用日数184日、第4期については運用日数181日、第5期については運
用日数184日に基づいて年換算値を算出しています。
2.当期の資産の運用の経過
（1）
投資法人の主な推移
本投資法人は、中長期にわたり、観光産業の中核となり、安定的な利用が見込まれるホ
テル、旅館及び付帯施設に対する投資を行います。
を記録した平成26年の累計1,341万人を超えて今後も順調な推移が見込まれています。
特に、円安の継続による割安感や低価格航空会社
（LCC）
の増便等により特にアジア各
国からの旅行者が増加しており、国内における外国人旅行者の消費額についても依然順
調に増加しています。このような環境の下、本投資法人では保有するホテル・旅館におい
て、当期も安定した収益の確保を図るべく運用を行った結果、平成27年10月期の運営実
績は安定的に推移しました。
（3）資金調達の概要
1,708
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律
（以下
「投信法」
といいます。）
に基
当期においては、平成27年5月1日に一般募集による新投資口の発行により8,673
づき、株式会社星野リゾート・アセットマネジメント
（以下
「本資産運用会社」
といいます。）
百万円、平成27年5月26日に第三者割当による新投資口の発行により433百万円を調
を設立企画人として、平成25年3月6日に出資金150百万円
（300口）
で設立されました。
達し、
「カンデオホテルズ佐野」
ほかの新規物件の取得資金の一部としました。
また、平成
同年7月11日を払込期日として公募による新投資口の発行
（19,000口）
を実施し、同年
27年8月3日に短期借入金により1,400百万円の調達を行い、上記一般募集及び第三
165
439
1,054
1,074
1,319
8,157
21,692
24,533
24,996
26,564
7月12日に株式会社東京証券取引所の不動産投資信託証券市場に本投資証券を上場
者割当による新投資口発行による調達の残余金とあわせて、
「チサンイン鹿児島谷山」
分配総額／FFO比率（注4）
29.9
60.3
67.9
68.3
68.8
（銘柄コード3287）
しました。同年8月12日には第三者割当による新投資口の発行
（950
期末総資産有利子負債
比率（LTV）
（％）
37.7
35.5
22.8
20.6
18.6
口）
を実施しました。
また、平成26年5月1日を払込期日として公募による新投資口の発行
このほか、借入金の約定弁済があった結果、平成27年10月31日現在の借入金残高は
（22,000口）
を実施し、同年5月27日には第三者割当による新投資口の発行
（719口）
を
9,001百万円となり、総資産に占める有利子負債の割合
（LTV）
は18.6％となりました。
（％）
の取得資金としました。
39
（4）業績及び分配の概要
【投資証券の取引所価格の推移】
上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益1,926百万円、営業利益1,034百万円、
経常利益909百万円、当期純利益908百万円となりました。
また分配金については、投資
法人に係る課税の特例規定
（租税特別措置法
（昭和32年法律第26号。その後の改正を
含みます。以下
「租税特別措置法」
といいます。）
第67条の15）
が適用されるように、当期
本投資法人の投資証券が上場する東京証券取引所不動産投資信託証券市場における期
別の最高・最低価格
（終値）
は以下のとおりです。
第1期
期別
自平成25年 3月 6日
至平成25年10月31日
第2期
自平成25年11月 1日
至平成26年 4月30日
第3期
自平成26年 5月 1日
至平成26年10月31日
第4期
自平成26年11月 1日
至平成27年 4月30日
自平成27年 5月 1日
至平成27年10月31日
最　高（円）
640,000
830,000
1,196,000
1,534,000
1,448,000
しました。
最　低（円）
561,000
567,000
752,000
1,103,000
1,035,000
（注）
本投資法人の投資証券が東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場されたのは平成25年7月12日です。
4.分配金等の実績
のとおりです。
当期の分配金は、税制の特例
（租税特別措置法第67条の15）
の適用により、利益分配金の
摘要
平成25年 3月 6日私募設立
平成25年 7月11日公募増資
平成25年 8月12日第三者割当増資
平成26年 5月 1日公募増資
平成26年 5月27日第三者割当増資
平成27年 5月 1日公募増資
平成27年 5月26日第三者割当増資
出資総額（千円）
増減
残高
150,000
150,000
発行済投資口の
総口数（口）
増減
300
備考
残高
300
第2期
第1期
期　別
第3期
第4期
第5期
自平成25年 3月 6日自平成25年11月 1日自平成26年 5月 1日自平成26年11月 1日自平成27年 5月 1日
至平成25年10月31日至平成26年 4月30日至平成26年10月31日至平成27年 4月30日至平成27年10月31日
19,300
（注2）
950
20,250
（注3）
当期純利益総額
（千円）
49,396
264,893
715,400
733,714
908,751
16,547,762
26,465,282
22,000
42,250
（注4）
540,810
27,006,092
719
42,969
（注5）
当期未処分利益総額又は当期
未処理損失総額（△）（千円）
49,396
264,899
715,409
733,732
908,788
433,679
36,113,352
320
49,689
（注1）
本投資法人の設立に際して、1口当たり発行価格500,000円にて新投資口を発行しました。
（注2）
特定資産の取得及び借入金の返済に充当することを目的として、1口当たり発行価格510,000円
（発行価額
489,600円）
にて、
公募により新投資口を発行しました。
（注3）
特定資産の取得及び借入金の返済に充当することを目的として、1口当たり発行価額489,600円にて、第三者
割当により新投資口を発行しました。
（注4）
特定資産の取得資金の一部に充当することを目的として、1口当たり発行価格780,178円
（発行価額
752,171円）
にて、
公募により新投資口を発行しました。
（注5）
借入金の返済に充当することを目的として、1口当たり発行価額752,171円にて、第三者割当により新投資口
を発行しました。
（注6）
特定資産の取得資金に充当することを目的として、1口当たり発行価格1,404,215円
（発行価額1,355,247
円）
にて、
公募により新投資口を発行しました。
（注7）
特定資産の取得資金の一部に充当することを目的として、
1口当たり発行価額1,355,247円にて、第三者割当
により新投資口を発行しました。
40
戦略としています。
19,000
（注7）
（2）
今後の運用方針及び対処すべき課題
は18,289円となりました。
9,917,520
（注6）
うに、地域の活性化や雇用機会の増大等、経済波及効果の大きい観光産業は、日本の経
帯施設を中心とした安定的な収益基盤を持ったポートフォリオを構築していくことを基本
9,452,400
49,369
交通網の整備についてもスピーディーかつ効果的に進めることが決定されました。
このよ
このような環境の中、本投資法人は、観光客の旅のニーズに応えるホテル、旅館及び付
465,120
6,400
とが決定され、地方の観光振興の促進に向けた低価格航空会社
（LCC）
や高速バス等の
部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、
この結果、投資口1口当たりの分配金
9,302,400
35,679,673
万人時代」
到来に合わせて交通機関や宿泊施設の受入環境の整備が急ピッチで進むこ
最大額が損金算入されることを企図して、投資口1口当たりの分配金が1円未満となる端数
（注1）
8,673,580
境の改善が引き続き期待されます。また、政府の観光施策としては、
「訪日外国人2,000
済成長を後押しする分野の一つとして、重要性が高まっています。
設立以降平成27年10月31日までの出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は以下
年月日
（1）
想定される将来動向
今後の日本経済においては、企業収益の改善等を背景に、設備投資の増加や雇用環
第5期
未処分利益の概ね全額を分配することにより、投資口1口当たりの分配金を18,289円と
3.増資等の状況
5.今後の運用方針
利益留保額
（千円）
6
9
18
37
26
金銭の分配金総額
（千円）
49,389
264,890
715,390
733,695
908,762
（1口当たり分配金）
（円）
2,439
13,081
16,649
17,075
18,289
うち利益分配金総額
（千円）
49,389
264,890
715,390
733,695
908,762
（1口当たり利益分配金）（円）
2,439
13,081
16,649
17,075
18,289
（千円）
－
－
－
－
－
（1口当たり出資払戻額）（円）
－
－
－
－
－
出資払戻総額のうち一時差異等
調整引当額からの分配金総額
（1口当たり出資払戻額のうち1口
当たり一時差異等調整引当額分
配金）
（円）
－
－
－
－
－
出資払戻総額のうち税法上の出
資等減少分配からの分配金総額
（1口当たり出資払戻額のうち税
法上の出資等減少分配からの分
配金）
（円）
－
うち出資払戻総額
－
－
－
－
一般的にコモディティ化
（似ている商品やサービスが大量に誕生し、
それらが最適な生
産性で生産され、効率的に消費者に届けられることで、
どの企業も競争優位を維持でき
なくなる状態）
の傾向が見られるホテル・旅館業界にあって、今後も安定した収益を生み、
長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを確保することが可能なのは、
ビジネスモデルや
運営力、立地等の優位性などで差別化された施設であると、本投資法人は考えています。
こうした観点から、本投資法人は、
「ソフトの優位性」
（競合他社と異なる差別化された
ビジネスモデル、
ブランド力等を有しており、運営について高い専門性を有するオペレー
ターにより運営されているかどうか）
と
「ハードの優位性」
（立地の優位性や建物の希少性
等により施設自体に優位性があるかどうか）
という2つの観点から、投資対象資産を選定
していきます。
また、本投資法人は、具体的な投資対象資産の選定にあたり、星野リゾートグループ運
営物件及び星野リゾートグループ以外運営物件の両方の物件売却情報を積極的に入手
した上で、それぞれについて投資対象資産を選別し、長期的かつ安定的なキャッシュ・フ
ローの確保のため、最適と考えられるポートフォリオを柔軟に構築する方針です。
サーサポート契約を積極的に活用し、3ブランドの施設情報を入手していく方針であり、
その結果、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能であると判断した場合
には、積極的に投資を行います。
b. 星野リゾートグループ以外運営物件
本投資法人は、本資産運用会社による十分な情報収集に基づき、
「ソフトの優位性」
と
「ハードの優位性」
の2つの観点から適切な物件に投資することで、星野リゾートグルー
プが運営する物件に投資する場合と同様に、長期的かつ安定的なキャッシュ・フローを
確保することができると考えています。
このような観点から、本投資法人は、星野リゾートとのスポンサーサポート契約及び
本資産運用会社独自のネットワークを積極的に活用して、星野リゾートグループ以外
のオペレーターが運営するホテル、旅館及び付帯施設の情報を入手し、
その結果、長期
的かつ安定的なキャッシュ・フローの確保が可能であると判断した場合には、積極的に
投資を行います。
さらに、本投資法人は、資産規模の拡大を通じて、収益力を向上させることを目指すと
ともに、
ポートフォリオの分散を促進し、旅のトレンドの変化、災害等により、本投資法人の
キャッシュ・フローが大きく低下するリスクを軽減することを目指します。
星野リゾートグループは、投資対象となるホテル、旅館及び付帯施設を様々な観点で
各ブランドに分類の上、各施設を運営しています。本投資法人は、星野リゾートグループ
が有する1つのブランドに集中的に投資するのではなく、3ブランドに投資を行うと同時
に、星野リゾートグループ以外運営物件にも投資することにより、
ポートフォリオの分散効
果を促進することで、収益の安定化を図ります。本投資法人が保有する施設は、規模や価
格設定、
ターゲット顧客層が異なるため、
ポートフォリオの分散効果があります。
また、
これ
らの施設はブランド分散のみならず、各施設が所在する地域についても、分散が図られて
おり、本投資法人のキャッシュ・フローが大きく低下するリスクを軽減しています。
6.決算後に生じた重要な事実
（1）新投資口の発行について
a. 星野リゾートグループ運営物件
本投資法人は、平成27年10月8日及び平成27年10月20日開催の役員会において、
本投資法人は、星野リゾートグループの運営する
「星のや」
「
、星野リゾート　界」
及び
以下のとおり新投資口の発行を決議し、一般募集による新投資口については平成27年
「星野リゾート　リゾナーレ」
の3ブランドに継続的に投資することで、収益の安定性を
確保することが可能であると考えています。本投資法人は、星野リゾートとのスポン
11月2日、第三者割当による新投資口については平成27年11月25日にそれぞれ払込
が完了しています。
41
（3）資金の借入れについて
（一般募集による新投資口の発行）
発行新投資口数
26,970口
発行価格
（募集価格）
本投資法人は、上記
（2）
に記載の物件の取得資金及び関連費用の一部並びに既存借
1口当たり1,162,024円
発行価格
（募集価格）
の総額
発行価額
（払込金額）
入金の期限前弁済資金に充当するため、平成27年11月2日付で以下の資金を借入れて
31,339,787,280円
います。
1口当たり1,122,693円
発行価額
（払込金額）
の総額
変動
固定
区分
30,279,030,210円
払込期日
平成27年11月2日
1,349口
発行価額
（払込金額）
払込期日
（注3）
平成27年11月25日
野村證券株式会社
（資金使途）
一般募集に係る調達資金については、下記
（2）
に記載の不動産の取得資金に充当し
ました。なお、第三者割当に係る調達資金については、手元資金とし、将来の特定資産
の取得資金の一部又は借入金返済資金の一部に充当する予定です。
本投資法人は、平成27年11月2日に以下の不動産6物件
（取得価格の合計42,830
百万円）
を取得しました。なお、取得価格は、売買契約書に記載された各不動産の売買代金
（取得経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を含みません。）
を記載しています。
8億円
0.40000％
取得先
取得価格
静岡県熱海市
株式会社
エー・アイ・シー
3,750
平成27年11月 2日
固定株式会社三菱東京UFJ銀行
8億円
0.50000％
平成27年平成31年
11月2日 10月31日
界鬼怒川
栃木県日光市
株式会社
星野リゾート
3,080
平成27年11月 2日
ANA
クラウンプラザホテル広島
株式会社
ホライズン・ホテルズ
0.82080％
広島県広島市
17,784
平成27年11月 2日
株式会社三菱東京UFJ銀行
固定株式会社日本政策投資銀行 15億円
株式会社三井住友銀行
平成27年平成32年
11月2日
4月30日
ANA
クラウンプラザホテル福岡
福岡県福岡市
株式会社
ホライズン・ホテルズ
7,599
平成27年11月 2日
ANA
クラウンプラザホテル金沢
石川県金沢市
株式会社
ホライズン・ホテルズ
6,609
平成27年11月 2日
ANA
クラウンプラザホテル富山
富山県富山市
株式会社
ホライズン・ホテルズ
4,008
平成27年11月 2日
リゾナーレ熱海
所在地
（百万円）
取得年月日
株式会社三菱東京UFJ銀行
固定株式会社日本政策投資銀行 35億円
株式会社三井住友銀行
1.12193％
株式会社三菱東京UFJ銀行
固定株式会社日本政策投資銀行 30億円
株式会社三井住友銀行
1.22788％
平成27年平成33年
11月2日 10月29日
平成27年平成34年
11月2日
4月28日
借入額
（注1）
株式会社三菱東京UFJ銀行
固定株式会社日本政策投資銀行 15億円
株式会社三井住友銀行
利率
1.33575％
借入
実行日
最終
返済期日
（注3）
返済方法
平成28年4月28日を初
回とし、以降毎年4月
及び10月の末日（注3）
平成27年平成34年
に21,430,000円を返済
11月2日 10月31日
し、残額1,221,410,000
円を最終返済期日に
一括返済
（4）
借入金の返済について
本投資法人は、平成27年11月2日付で以下の借入金の期限前弁済を実施しました。
変動
固定
区分
平成27年平成30年
11月2日
4月27日
株式会社日本政策投資銀行
株式会社三井住友銀行
基準金利
株式会社足利銀行
（全銀協3か月
株式会社静岡銀行
平成27年平成31年
変動
25億円日本円 TIBOR）
株式会社福岡銀行
11月2日 10月31日
（注2）
株式会社山口銀行
＋0.40000％
株式会社京都銀行
株式会社北陸銀行
借入先
（注1）
単位未満の金額については切り捨てて記載しています。
（注2）
利払期日に支払う利息の利息計算期間に適用する基準金利は、各利払期日について、直前の利払期日
（最初
の利息計算期間の場合、借入実行日）
の2営業日前における一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表す
る日本円TIBOR
（TokyoInterbankOfferedRate）
のうち、利息計算期間に対応する月数の利率となります。但
し、当該期間に対応するレートが存在しない場合は、契約書に定められた方法に基づき算定される基準金利とな
ります。全銀協の日本円 TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ http://
www.jbatibor.or.jp/でご確認いただけます。
（注3）
当該日が営業日でない場合は翌営業日とし、
かかる営業日が翌月となる場合には直前の営業日とします。
株式会社日本政策投資銀行
株式会社三井住友銀行
基準金利
株式会社足利銀行
（全銀協3か月
株式会社静岡銀行
平成27年平成30年
変動
25億円日本円 TIBOR）
株式会社福岡銀行
11月2日
4月27日
（注2）
株式会社山口銀行
＋0.30000％
株式会社京都銀行
株式会社北陸銀行
固定株式会社三菱東京UFJ銀行
（2）資産の取得について
物件名称
返済方法
＋0.42500％
1,514,512,857円
割当先
利率
最終
返済期日
（注2）
1口当たり1,122,693円
発行価額
（払込金額）
の総額
42
（注1）
借入
実行日
基準金利
（全銀協1か月
株式会社三菱東京UFJ銀行
平成27年平成28年
変動
11億円日本円 TIBOR）
株式会社三井住友銀行
11月2日 10月31日
（第三者割当による新投資口の発行）
発行新投資口数
借入先
借入額
変動
固定
区分
期日一括返済
借入先
借入額
利率
借入
実行日
最終
返済期日
（注2）
基準金利
（全銀協1か月
平成27年平成28年
変動株式会社三菱東京UFJ銀行 14億円日本円 TIBOR）
8月3日
8月3日
（注1）
＋
0.65000％
返済方法
期日一括返済
（注1）
利払期日に支払う利息の利息計算期間に適用する基準金利は、各利払期日について、直前の利払期日
（最初
の利息計算期間の場合、借入実行日）
の2営業日前における一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表す
る日本円TIBOR
（TokyoInterbankOfferedRate）
のうち、利息計算期間に対応する月数の利率となります。但
し、当該期間に対応するレートが存在しない場合は、契約書に定められた方法に基づき算定される基準金利とな
ります。全銀協の日本円 TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ http://
www.jbatibor.or.jp/でご確認いただけます。
（注2）
当該日が営業日でない場合は翌営業日とし、
かかる営業日が翌月となる場合には直前の営業日とします。
投資法人の概況
1.出資の状況
第1期
第2期
第3期
第4期
第5期
発行可能投資口総口数（口）
2,000,000
2,000,000
2,000,000
2,000,000
2,000,000
発行済投資口の総口数（口）
20,250
20,250
42,969
42,969
49,689
期　別
（平成25年10月31日）（平成26年4月30日）（平成26年10月31日）（平成27年4月30日）（平成27年10月31日）
出資総額
（百万円）
9,917
9,917
27,006
27,006
36,113
投資主数
（人）
5,440
3,763
7,029
6,841
8,639
2.投資口に関する事項
平成27年10月31日現在の投資主のうち、保有する投資口の比率が高い上位10名は以
下のとおりです。
氏名又は名称
住　所
発行済投資口の
所有
総口数に対する
投資口数所有投資口数の
（口）
割合（％）
日本トラスティ
・サービス信託銀行
株式会社
（信託口）
東京都中央区晴海一丁目8番11号
7,598
15.29
資産管理サービス信託銀行
株式会社
（証券投資信託口）
東京都中央区晴海一丁目8番12号
晴海アイランドトリトンスクエアオフィスタワーZ棟
5,578
11.22
日本マスタートラスト信託銀行
株式会社
（信託口）
東京都港区浜松町二丁目11番3号
4,447
8.94
株式会社星野リゾート
長野県北佐久郡軽井沢町大字長倉2148番地
3,070
6.17
野村信託銀行株式会社
（投信口）東京都千代田区大手町二丁目2番2号
1,683
3.38
NOMURA BANK（LUXEMBOURG）S.A.
東京都千代田区丸の内一丁目3番2号
（常任代理人株式会社三井住友銀行）
1,010
2.03
株式会社北國銀行
東京都中央区晴海一丁目8番12号
（常任代理人資産管理サービス
晴海アイランドトリトンスクエアオフィスタワーZ棟
信託銀行株式会社）
573
1.15
みずほ証券株式会社
東京都千代田区大手町一丁目5番1号
548
1.10
大和信用金庫
奈良県桜井市大字桜井281番地の11
450
0.90
MSCO CUSTOMER SECURITIES
東京都千代田区大手町一丁目9番7号
（常任代理人モルガン・スタンレー
大手町フィナンシャルシティサウスタワー
MUFG証券株式会社）
417
0.83
25,374
51.06
合　計
（注）
発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は小数第2位未満を切り捨てて記載しています。
43
3. 役員等に関する事項
当期における執行役員、監督役員及び会計監査人は以下のとおりです。
役職名
氏名又は名称
当該営業期間に
おける役職毎の
報酬の総額
主な兼職等
（千円）
執行役員
（注1）
監督役員
（注1）
秋本憲二
株式会社星野リゾート
・アセットマネジメント
代表取締役社長
資産の用途
藤川裕紀子
藤川裕紀子公認会計士事務所公認会計士
1,320
6,000
（注1）執行役員及び監督役員は、
いずれも本投資法人の投資口を自己又は他人の名義で所有していません。
また、監督役員は、上記記載以外の他の法人の役員である場合がありますが、上記を含めていずれも本投資法
人と利害関係はありません。執行役員が欠けた場合又は法令に定める員数を欠くことになる場合に備え、哲郎
を補欠執行役員として選任することが第2回投資主総会で決議されています。なお、哲郎は、本書の日付現在、
本資産運用会社の取締役財務管理部長です。
（注2）執行役員は、本投資法人から報酬を受け取っていません。
（注3）会計監査人の解任については、投資信託及び投資法人に関する法律の定めに従い、
また、不再任については、
諸般の事情を総合的に勘案して、本投資法人の役員会において検討します。
平成27年4月30日現在
平成27年10月31日現在
不動産
ホテル
資産総額に
対する比率
（百万円）
（注1）
（％）
（注2）
18,841
旅館
保有総額
50.3
資産総額に
対する比率
（％）
（注2）
28,219
58.3
14,880
39.8
14,795
30.6
不動産小計
33,722
90.1
43,015
88.9
預金・その他の資産
3,699
9.9
5,396
11.1
資産総額計（注3）
37,421
100.0
48,412
100.0
負債総額（注3）
9,681
25.9
11,390
23.5
純資産総額（注3）
27,739
74.1
37,022
76.5
（注1）保有総額は貸借対照表上計上額
（不動産については減価償却後の帳簿価額）
によっています。なお、不動産
の帳簿価額には機械及び装置、
構築物並びに借地権を含み、
建設仮勘定は含まれていません。
（注2）資産総額に対する比率は小数第2位を四捨五入して記載しています。
（注3）資産総額、
負債総額及び純資産総額の金額は、
帳簿価額を記載しています。
星のや軽井沢
所在地
所有
形態
長野県北佐久郡軽井沢町不動産等
賃貸可能
面積
（㎡）
11,638.45
7,399
2,406.95
626
712
2,094.16
733
830
カンデオホテルズ半田
愛知県半田市
不動産等
2,814.05
633
670
カンデオホテルズ茅野
長野県茅野市
不動産等
2,868.18
807
886
10,400
カンデオホテルズ福山
広島県福山市
不動産等
3,985.73
1,091
1,200
栃木県佐野市
不動産等
2,828.71
1,273
1,410
（百万円）
（注2）
星のや京都
京都府京都市
不動産等
2,626.15
2,770
3,480
カンデオホテルズ佐野
リゾナーレ八ヶ岳
山梨県北杜市
不動産等
33,853.45
4,592
5,830
カンデオホテルズ亀山
三重県亀山市
不動産等
3,912.03
488
513
界松本
長野県松本市
不動産等
4,056.12
614
728
コンフォートホテル函館
北海道函館市
不動産等
2,927.44
975
1,010
界出雲
島根県松江市
不動産等
3,909.02
701
803
コンフォートホテル苫小牧
北海道苫小牧市
不動産等
2,721.08
999
1,040
界伊東
静岡県伊東市
不動産等
7,473.91
709
862
コンフォートホテル呉
広島県呉市
不動産等
3,121.02
1,146
1,190
界箱根
神奈川県足柄下郡箱根町不動産等
4,649.67
966
1,190
鹿児島県鹿児島市
不動産等
界阿蘇
大分県玖珠郡九重町
不動産等
1,543.53
619
674
1,110
683
786
下のとおりです。
の概要は以下のとおりです。
チサンイン佐野藤岡インター栃木県佐野市
不動産等
1,968.91
753
876
チサンイン諏訪インター
長野県諏訪市
不動産等
1,944.94
669
775
チサンイン豊川インター
愛知県豊川市
不動産等
2,040.09
609
708
チサンイン鳥栖
佐賀県鳥栖市
不動産等
1,968.02
508
588
チサンイン千葉浜野R16
千葉県千葉市
不動産等
2,023.29
805
988
チサンイン熊本御幸笛田
熊本県熊本市
不動産等
2,094.77
624
708
資産保管会社
三菱UFJ信託銀行株式会社
一般事務受託者（投資主名簿等管理人）
三菱UFJ信託銀行株式会社
一般事務受託者（機関運営事務等受託者）
三菱UFJ信託銀行株式会社
星のや軽井沢
7,399
（注2）
11,638.45
11,638.45
（％）
100.0
（％）
（注4）
18.8
旅館
チサンイン岩手一関インター岩手県一関市
不動産等
1,013
株式会社星野リゾート
・アセットマネジメント
606
不動産等
2,100.47
資産運用会社
509
兵庫県姫路市
8,190.38
主たる
用途
2,094.16
岡山県倉敷市
不動産等
対総不動産賃貸
事業収益比率
不動産等
チサンイン倉敷水島
不動産等
稼働率
福岡県宗像市
チサンイン姫路夢前橋
栃木県日光市
（㎡）
（注3）
668
チサンイン宗像
749
長野県塩尻市
賃貸面積
594
984
界川治
賃貸可能
面積（㎡）
2,094.16
707
チサンイン塩尻北インター
（百万円）
（注1）
不動産等
817
平成27年10月31日現在における本投資法人の主要な保有資産
（帳簿価額上位10物件）
帳簿価額
リゾナーレ八ヶ岳
4,592
33,853.45
33,853.45
100.0
16.1
ホテル
星のや京都
2,770
2,626.15
2,626.15
100.0
6.2
旅館
チサンイン鹿児島谷山
2,067
8,066.36
8,066.36
100.0
0.9
ホテル
チサンイン宇都宮鹿沼
栃木県宇都宮市
不動産等
2,094.16
721
808
福井県福井市
不動産等
2,094.01
651
738
チサンイン鹿児島谷山
合計
不動産等の名称
1,273
2,828.71
2,828.71
100.0
2.0
ホテル
コンフォートホテル呉
1,146
3,121.02
3,121.02
100.0
1.9
ホテル
チサンイン福島西インター
福島県福島市
不動産等
2,094.01
679
751
カンデオホテルズ福山
1,091
3,985.73
3,985.73
100.0
1.7
ホテル
チサンイン新潟中央インター新潟県新潟市
不動産等
2,094.16
637
725
星のや軽井沢
界川治
1,013
8,190.38
8,190.38
100.0
2.9
旅館
チサンイン大村長崎空港
長崎県大村市
不動産等
1,968.02
635
730
星のや京都
999
2,721.08
2,721.08
100.0
1.7
ホテル
チサンインひたちなか
茨城県ひたちなか市
不動産等
1,968.30
741
894
リゾナーレ八ヶ岳
合計
−
8,066.36
2,067
2,160
154,149.48
43,015
51,445
本投資法人が保有する不動産等の賃貸状況は次のとおりです。
カンデオホテルズ佐野
コンフォートホテル函館
−
（注1）期末帳簿価額は貸借対照表上計上額
（不動産等については減価償却後の帳簿価額）
によっています。なお、
不動産等の帳簿価額には機械及び装置、
構築物並びに借地権を含み、建設仮勘定は含まれていません。
（注2）各物件の鑑定評価については、
日本ヴァリュアーズ株式会社、森井総合鑑定株式会社又は株式会社立地評
価研究所に委託しており、
「期末算定価額」には、平成27年10月31日を価格時点とする不動産鑑定評価書又
は調査報告書に記載された評価額を記載しています。
チサンイン福井
コンフォートホテル苫小牧
（注2）
香川県丸亀市
1,968.02
平成27年10月31日現在における資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者は以
不動産等の名称
（注1）
チサンイン丸亀善通寺
1,917.10
2. 主要な保有資産
名称
（㎡）
不動産等
期末
期末
帳簿価額算定価額
（百万円）
（注1）
期末
期末
賃貸可能
帳簿価額算定価額
面積
（百万円）（百万円）
所有
形態
所在地
チサンイン軽井沢
平成27年10月31日現在における本投資法人が保有する資産の概要は以下のとおりです。
不動産等の名称
不動産等の名称
長野県北佐久郡軽井沢町不動産等
3. 不動産等組入資産明細
4. 資産運用会社、
資産保管会社及び一般事務受託者
委託区分
44
第5期
（百万円）
（注1）
（注2）
1,320
第4期
保有総額
−
錦華通り法律事務所弁護士
−
1. 投資法人の財産の構成
資産の種類
品川広志
会計監査人太陽有限責任
（注3）
監査法人
（注1）帳簿価額は貸借対照表上計上額
（不動産等については減価償却後の帳簿価額）
によっています。なお、不動
産等の帳簿価額には機械及び装置、
構築物並びに借地権を含み、
建設仮勘定は含まれていません。
（注2）
「賃貸可能面積」
はテナントに対して賃貸可能な面積を記載しております。
（注3）
「賃貸面積」
は原則テナントとの賃貸借契約に基づく面積を記載しています。
（注4）
「対総不動産賃貸事業収益比率」
は当期の不動産運用収益合計に対する比率です。算出にあたっては、小数
第2位を四捨五入して表示しています。
投資法人の運用資産の状況
第4期
第5期
（平成26年11月1日∼平成27年4月30日）
（平成27年5月1日∼平成27年10月31日）
期末時点
不動産賃貸対総不動産期末時点
不動産賃貸対総不動産
テナント稼働率事業収益賃貸事業テナント稼働率事業収益賃貸事業
〔期末時点〕
〔期末時点〕
総数
総数
（％）〔期間中〕収益比率
（％）〔期間中〕収益比率
（百万円）
（％）（転貸借）
（百万円）
（％）
（転貸借）
（
1 14）
100.0
350
21.9
（
1 14）
100.0
361
（
1 0）
100.0
98
6.2
（
1 0）
100.0
119
18.8
6.2
（
1 16）
100.0
292
18.3
（
1 18）
100.0
309
16.1
975
2,927.44
2,927.44
100.0
1.7
ホテル
チサンイン土浦阿見
茨城県稲敷郡阿見町
不動産等
1,968.03
770
901
界松本
1（0）
100.0
37
2.3
（
1 0）
100.0
37
2.0
23,328
79,958.77
79,958.77
100.0
53.9
−
チサンイン甲府石和
山梨県笛吹市
不動産等
1,968.47
662
764
界出雲
（
1 0）
100.0
47
2.9
（
1 0）
100.0
46
2.4
45
第4期
（平成26年11月1日～平成27年4月30日）
不動産等の名称
第4期
期末時点
不動産賃貸対総不動産期末時点
不動産賃貸対総不動産
テナント稼働率事業収益賃貸事業テナント稼働率事業収益賃貸事業
〔期末時点〕
〔期末時点〕
総数
総数
（％）〔期間中〕収益比率
（％）〔期間中〕収益比率
（百万円）
（％）（転貸借）
（百万円）
（％）
（転貸借）
（平成26年11月1日～平成27年4月30日）
不動産等の名称
第5期
（平成27年5月1日～平成27年10月31日）
期末時点
不動産賃貸対総不動産期末時点
不動産賃貸対総不動産
テナント稼働率事業収益賃貸事業テナント稼働率事業収益賃貸事業
〔期末時点〕
〔期末時点〕
総数
総数
（％）〔期間中〕収益比率
（％）〔期間中〕収益比率
（百万円）
（％）（転貸借）
（百万円）
（％）
（転貸借）
保有不動産の資本的支出
費用・負債の状況
1.資本的支出の予定
1.運用等に係る費用明細
界伊東
1（0）
100.0
48
3.0
1（0）
100.0
52
2.7
カンデオホテルズ亀山
－
－
－
－
（0）
1
100.0
17
0.9
年4月期の改修工事等に伴う資本的支出の予定額のうち主要なもの
（10百万円を超えるも
界箱根
1（0）
100.0
54
3.4
1（0）
100.0
58
3.0
コンフォートホテル函館
－
－
－
－
（0）
1
100.0
32
1.7
の）
は以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上費用に区分処理される部分が
界阿蘇
1（0）
100.0
23
1.5
1（0）
100.0
27
1.4
コンフォートホテル苫小牧
－
－
－
－
（0）
1
100.0
33
1.7
含まれています。
界川治
1（0）
100.0
55
3.5
1（0）
100.0
55
2.9
コンフォートホテル呉
－
－
－
－
（0）
1
100.0
37
1.9
チサンイン塩尻北インター
1（1）
100.0
28
1.8
1（1）
100.0
27
1.4
チサンイン鹿児島谷山
－
－
－
－
（1）
1
100.0
17
0.9
チサンイン佐野藤岡インター
1（0）
100.0
29
1.9
1（0）
100.0
29
1.5
チサンイン諏訪インター
1（0）
100.0
29
1.8
1（0）
100.0
29
1.5
100.0
1,599
（35）
100.0 39
（注）
100.0
1,926
100.0
チサンイン豊川インター
1（0）
100.0
24
1.5
1（0）
100.0
25
1.3
チサンイン鳥栖
1（0）
100.0
22
1.4
1（0）
100.0
22
1.2
チサンイン千葉浜野R16
1（0）
100.0
32
2.1
1（0）
100.0
32
1.7
チサンイン熊本御幸笛田
1（0）
100.0
25
1.6
1（0）
100.0
25
1.3
チサンイン宇都宮鹿沼
1（0）
100.0
29
1.9
1（0）
100.0
30
1.6
チサンイン福井
1（0）
100.0
27
1.7
1（0）
100.0
27
1.4
チサンイン福島西インター
1（0）
100.0
29
1.9
1（0）
100.0
30
1.6
合　計
30（32）
（注）
（注）
テナント数
（転貸借）
の合計は、延べテナント数を記載しており、括弧内は本投資法人から当該物件を賃借している
者から転貸を受けている者の数を記載しています。
4.その他資産の状況
平成27年10月31日現在、前記
「3. 不動産等組入資産明細」
に記載の資産以外にその他
工事予定金額（百万円）
不動産等の
名称
所在地
目　的
星のや
軽井沢
長野県北佐久郡
客室内浴室改装工事
軽井沢町
星のや
京都
界阿蘇
予定期間
総額
当期既支出
支払額総額
自平成27年12月
至平成28年 1月
14
京都府京都市
ラウンジ・空中茶室・
レス
自平成27年12月
トラン及び客室内浴室
至平成28年 3月
改修工事
185
－
－
大分県玖珠郡
九重町
客室空調更新
自平成28年 1月
至平成28年 1月
10
－
－
－
－
チサンイン新潟中央インター
1（0）
100.0
25
1.6
1（0）
100.0
26
1.4
1（0）
100.0
25
1.6
1（0）
100.0
27
1.4
チサンインひたちなか
1（0）
100.0
31
2.0
1（0）
100.0
31
1.7
チサンイン土浦阿見
1（0）
100.0
30
1.9
1（0）
100.0
30
1.6
170百万円であり、費用に区分された修繕費39百万円と合わせ、合計209百万円の工事を
チサンイン甲府石和
1（0）
100.0
27
1.7
1（0）
100.0
28
1.5
実施しています。
チサンイン丸亀善通寺
1（0）
100.0
26
1.6
1（0）
100.0
26
1.4
チサンイン宗像
1（0）
100.0
24
1.5
1（0）
100.0
25
1.3
チサンイン岩手一関インター
1（1）
100.0
27
1.7
1（1）
100.0
26
1.4
チサンイン軽井沢
1（0）
100.0
34
2.2
1（0）
100.0
36
1.9
チサンイン姫路夢前橋
1（0）
100.0
26
1.6
1（0）
100.0
27
1.4
チサンイン倉敷水島
1（0）
100.0
29
1.9
1（0）
100.0
28
1.5
－
－
－
－
1（0）
100.0
22
1.1
カンデオホテルズ茅野
－
－
－
－
1（0）
100.0
27
1.4
該当する主要な工事
（10百万円を超えるもの）
は以下のとおりです。当期の資本的支出は
リゾナーレ
八ヶ岳
界阿蘇
目　的
期　間
総額
山梨県北杜市
プール棟屋上防水
改修工事
自平成27年 5月
至平成27年 7月
35
186,833
1,760
1,747
一般事務委託手数料
8,765
8,806
役員報酬
2,640
2,640
会計監査人報酬
6,000
6,000
その他費用
大分県玖珠郡
九重町
客室露天
循環システム新設
自平成27年 6月
至平成27年 6月
24
カンデオホテルズ福山
－
－
－
－
1（0）
100.0
32
1.7
3.長期修繕計画のために積立てた金銭
カンデオホテルズ佐野
－
－
－
－
1（0）
100.0
38
2.0
該当事項はありません。
24
－
67,519
57,603
248,505
263,630
2.借入状況
平成27年10月31日現在における借入金の状況は以下のとおりです。
借入先
借入日
株式会社三菱東京UFJ銀行
平成27年
8月3日
計
株式会社三菱東京UFJ銀行平成25年
株式会社三井住友銀行 7月16日
－
自　平成27年 5月 1日
至　平成27年10月31日
161,820
当期既支出
支払額総額
35
当期
資産保管手数料
工事金額（百万円）
所在地
自　平成26年11月 1日
至　平成27年 4月30日
資産運用報酬
長期借入金
カンデオホテルズ半田
本投資法人が平成27年10月31日現在保有する資産に関し、当期に行った資本的支出に
不動産等の
名称
項　目
短期借入金
2.期中の資本的支出
チサンイン大村長崎空港
平成27年10月31日現在、
日本以外の国及び地域の海外不動産等の組入れはありません。
前期
合　計
の資産の組入れはありません。
5.国及び地域毎の資産保有状況
（単位：千円）
本投資法人が平成27年10月31日現在保有する資産に関し、現在計画されている平成28
区分
46
第5期
（平成27年5月1日～平成27年10月31日）
株式会社三菱東京UFJ銀行
平成25年
株式会社日本政策投資銀行
7月16日
株式会社三井住友銀行
株式会社三菱東京UFJ銀行
平成25年
株式会社日本政策投資銀行
7月16日
株式会社三井住友銀行
株式会社三菱東京UFJ銀行
平成26年
株式会社足利銀行
5月2日
株式会社静岡銀行
株式会社三菱東京UFJ銀行
平成26年
株式会社日本政策投資銀行
5月2日
株式会社三井住友銀行
当期首当期末
平均利率返済期限返済使途
残高
残高
（注1）
方法
（百万円）（百万円）
－
1,400 0.77912％
－
1,400
1,910
2,483
1,328
700
300
1,885 1.44478％
2,450 1.92875％
1,308 2.45886％
700 1.12207％
300 1.52063％
平成28年期限
8月3日一括
平成28年
7月16日
平成30年
7月16日
平成32年
7月16日
（注2）
摘要
有担保
無保証
（注3）
（注4）（注2）
有担保
無保証
（注5）（注2）
有担保
無保証
（注6）（注2）
有担保
無保証
（注3）
（注3）
平成29年期限
5月2日一括
平成31年期限
5月2日一括
（注3）
（注2）
有担保
無保証
（注2）
有担保
無保証
（注3）
（注3）
47
区分
借入先
借入日
長期借入金
当期首当期末
平均利率返済期限返済使途
残高
残高
（注1）
方法
（百万円）（百万円）
摘要
平成33年
957 1.99816％
4月30日
有担保
無保証
株式会社三菱東京UFJ銀行
平成26年
株式会社日本政策投資銀行
5月2日
株式会社三井住友銀行
971
計
7,693
7,601
合　計
7,693
9,001
（注7）（注2）
（注3）
（注1）
変動金利の平均利率は、期中の加重平均を記載しています。
（注2）
当該借入れの使途は、
不動産等の取得及び関連費用の支払です。
（注3）
「星のや
軽井沢」の建物に根抵当権を設定し、当該建物に設定された保険に係る保険金債権に保険金債権
根質権を設定しました。
また、
「星のや京都」、
「リゾナーレ八ヶ岳」、
「界松本」、
「界出雲」、
「界伊東」、
「界箱
根」、
「界阿蘇」、
「界川治」、
「チサンイン塩尻北インター」、
「チサンイン佐野藤岡インター」、
「チサンイン千葉
浜野R16」、
「チサンイン宇都宮鹿沼」、
「チサンインひたちなか」、
「チサンイン土浦阿見」、
「チサンイン軽井
沢」及び「チサンイン倉敷水島」の本投資法人が所有する土地及び建物に根抵当権を設定し、当該建物に設
定された保険に係る保険金債権に保険金債権根質権を設定しました。
（注4）
平成25年10月31日を初回とし、以降毎年4月及び10月の各末日
（当該日が営業日でない場合は翌営業日とし、
かかる営業日が翌月となる場合には直前の営業日とします。）
に25,000千円
（ただし、初回は総額金14,795千
円）
を返済し、
最終返済期日に残元本総額金1,860,205千円を返済する予定です。
（注5）
平成25年10月31日を初回とし、以降毎年4月及び10月の各末日
（当該日が営業日でない場合は翌営業日とし、
かかる営業日が翌月となる場合には直前の営業日とします。）
に32,500千円
（ただし、初回は総額金19,234千
円）
を返済し、
最終返済期日に残元本総額金2,288,266千円を返済する予定です。
（注6）
平成25年10月31日を初回とし、以降毎年4月及び10月の各末日
（当該日が営業日でない場合は翌営業日とし、
かかる営業日が翌月となる場合には直前の営業日とします。）
に20,001千円
（ただし、初回は総額金11,838千
円）
を返済し、最終返済期日に残元本総額金1,128,149千円を返済する予定です。
（注7）
平成26年10月31日を初回とし、以降毎年4月及び10月の各末日
（当該日が営業日でない場合は翌営業日とし、
かかる営業日が翌月となる場合には直前の営業日とします。）
に14,287千円を返済し、最終返済期日に残元本
総額金814,269千円を返済する予定です。
3.投資法人債の状況
該当事項はありません。
4.短期投資法人債の状況
該当事項はありません。
5.新投資口予約権の状況
該当事項はありません。
48
期中の売買状況
3.特定資産の価格等の調査
1.不動産等及び資産対応証券等、
インフラ資産等及びインフ
ラ関連資産の売買状況等
取　得
不動産等の名称
取得
年月日
（百万円）
（注）
譲渡
年月日
譲渡価格
（百万円）
帳簿価格
（百万円）
売却損益
平成27年
6月1日
620
－
－
－
－
カンデオホテルズ茅野
平成27年
6月1日
793
－
－
－
－
カンデオホテルズ福山
平成27年
6月1日
1,075
カンデオホテルズ佐野
平成27年
6月1日
1,260
－
－
－
－
カンデオホテルズ亀山
平成27年
6月1日
470
－
－
－
－
コンフォートホテル函館
平成27年
5月1日
937
－
－
－
－
コンフォートホテル苫小牧
平成27年
5月1日
963
－
－
－
－
コンフォートホテル呉
平成27年
5月1日
1,100
－
－
－
－
チサンイン鹿児島谷山
平成27年
8月3日
1,995
－
－
－
－
－
9,213
合　計
取得
又は
譲渡
－
－
－
－
－
－
2.その他の資産の売買状況等
該当事項はありません。上記不動産等以外の主なその他の資産は、概ね銀行預金です。
価格の調査等が必要とされたもののうち、上記
「
（1）
不動産等」
に記載されている取引以外の
鑑定
評価
機関
価格
時点
カンデオホテルズ半田
平成27年
6月1日
不動産等
620
654
RC
平成26年
12月15日
カンデオホテルズ茅野
平成27年
6月1日
不動産等
793
868
RC
平成26年
12月15日
カンデオホテルズ福山
平成27年
6月1日
不動産等
1,075
1,170
RC
平成26年
12月15日
カンデオホテルズ佐野
平成27年
6月1日
不動産等
1,260
1,390
RC
平成26年
12月15日
取得カンデオホテルズ亀山
平成27年
6月1日
不動産等
470
501
RC
平成26年
12月15日
（百万円）
（注1）
コンフォートホテル函館
平成27年
5月1日
不動産等
937
993
NV
平成27年
2月28日
コンフォートホテル苫小牧
平成27年
5月1日
不動産等
963
1,020
NV
平成27年
2月28日
コンフォートホテル呉
平成27年
5月1日
不動産等
NV
平成27年
2月28日
平成27年
8月3日
不動産等
チサンイン鹿児島谷山
－
（百万円）
鑑定
評価額
資産の
種類
－
（注）
「取得価格」
は、売買契約書に記載された物件の売買代金
（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸
費用を含みません。）
を、
百万円未満を切り捨てて記載しています。
取得価格
又は
譲渡価格
取引
年月日
不動産等の名称
（百万円）
カンデオホテルズ半田
本投資法人が行った取引で、投資信託及び投資法人に関する法律第201条の定めにより
（1）
不動産等
譲　渡
取得価格
（2）その他
合　計
1,100
1,170
1,995
2,140
9,213
9,906
RC
平成27年
5月31日
（注1）
「鑑定評価機関」
は、上表において略称により記載しています。鑑定評価機関の略称は以下のとおりです。
NV：日本ヴァリュアーズ株式会社　RC：株式会社立地評価研究所
（注2）
投信法第201条第1項に基づき特定資産に係る不動産等の鑑定評価が必要な取引につきましては、
日本ヴァ
リュアーズ株式会社又は株式会社立地評価研究所が不動産鑑定評価基準各論第3章「証券化対象不動産
の価格に関する鑑定評価」
に基づき実施しており、本投資法人は当該鑑定評価の結果の通知を受けています。
（注3）
不動産鑑定評価書は、一定時点における評価者たる鑑定評価機関の判断と意見であり、
その内容の妥当性、
正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、
日本ヴァリュアーズ株式
会社及び株式会社立地評価研究所と本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありま
せん。
（注4）
取得価格及び譲渡価格は、当該不動産等の取得又は譲渡に要した諸経費、固定資産税、都市計画税、消費
税、及び地方消費税を含んでいません。
取引はありません。
4.利害関係人等との取引状況
（1）利害関係人等との売買取引状況
当期において、利害関係人等との特定資産の売買取引等に該当する取引はありません。
（注）
「利害関係人等」
とは、一般社団法人投資信託協会の定める投資信託及び投資法人に係る運用報告書等に関
する規則第26条第1項第27号に規定する
「利害関係人等」
をいいます。以下同じです。
（2）利害関係人等への賃貸借状況
賃借人の名称
物件名称
年間固定賃料
（百万円）
（注2）
株式会社星野リゾート
星のや軽井沢
600
株式会社星野リゾート
・八ヶ岳（注1）
リゾナーレ八ヶ岳
525
株式会社嵐山温泉嵐峡舘
星のや京都
187
株式会社星野リゾート
・マネジメント
界松本
75
界出雲
75
界伊東
80
界箱根
95
界阿蘇
42
界川治
110
（注1）
株式会社星野リゾート・八ヶ岳
（以下、本注において
「旧株式会社星野リゾート・八ヶ岳」
といいます。）
は、平成27
年12月1日に、
「旧株式会社星野リゾート・八ヶ岳」の従業員に関する権利及び義務を新設分割設立会社である
「株式会社星野リゾート・八ヶ岳」
に承継する新設分割を行いました。
また、
「リゾナーレ八ヶ岳」の賃借人としての
権利及び義務を保有する
「旧株式会社星野リゾート・八ヶ岳」
は、平成27年12月1日に、
その商号を
「株式会社
星野リゾート・八ヶ岳ホールディングス」に変更し、
かつ、同日、株式会社ホライズン・ホテルズとの間で、同社を吸
収合併存続会社、
「株式会社星野リゾート・八ヶ岳ホールディングス」
を吸収合併消滅会社とする吸収合併を行
いました。
（注2）
上記各賃借人との賃貸借契約において、賃料は、固定賃料及び変動賃料により構成されますが、
「年間固定賃
料」欄には、当該賃貸借契約に定める固定賃料
（月額）
を12倍して年換算した金額を記載しています。変動賃料
は、賃借人のホテル、旅館及び付帯施設の売上に賃貸借契約で定める一定の料率を乗じて算出されます。ただ
し、
ホテル、旅館及び付帯施設の売上が一定金額に満たない場合には、変動賃料は生じません。
また、上記各賃
借人との賃貸借契約において、変動賃料の起算日は、
「界川治」について平成27年11月1日
（第6期）
とされて
いるため、
当該日以前は、
ホテル、
旅館及び付帯施設の売上の金額にかかわらず、
変動賃料は生じません。
49
（3）利害関係人等からの賃貸借状況
賃貸人の名称
株式会社星野リゾート
物件名称
星のや軽井沢（注1）
月額賃料（円）
1,040,664（注2）
（注1）
本投資法人は、
上記物件の敷地を上記賃貸人より賃借しています。
（注2）
平成27年5月1日から平成28年4月30日までの期間に適用される賃料額を記載しています。
（4）その他支払手数料等の金額
該当事項はありません。
5.資産運用会社が営む兼業業務に係る当該資産運用会社と
の間の取引の状況等
該当する取引はありません。
経理の状況
自社設定投資信託受益証券等の状況等
その他
1.資産、
負債、
元本及び損益の状況等
該当事項はありません。
1.お知らせ
後記、
「Ⅱ. 貸借対照表」
「
、Ⅲ. 損益計算書」
「
、Ⅳ. 投資主資本等変動計算書」
「
、Ⅴ. 注記表」
及
び
「Ⅵ. 金銭の分配に係る計算書」
をご参照下さい。
2.減価償却額の算定方法の変更
該当事項はありません。
3.不動産等及びインフラ資産等の評価方法の変更
該当事項はありません。
海外不動産保有法人の状況等
該当事項はありません。
海外不動産保有法人が有する不動産の状況等
該当事項はありません。
当期において、投信法第109条第2項第2号、第3号、第5号、第6号及び第8号に規定する
事項等のうち、以下の事項が投資法人役員会で承認されています。
役員会承認日
事　項
概　要
同日開催の役員会で承認された新投資口発
行及び投資口の売出しにおいて、
新投資口の
募集等に係る一般事務を引受会社（注）に委
託しました。
平成27年10月 8日
新投資口引受契約の締結
平成27年10月 8日
資産運用報酬に関する覚書の資産運用委託契約にて規定する範囲内で、
締結
資産運用報酬の料率について合意しました。
（注）
引受会社は野村證券株式会社及びSMBC日興証券株式会社です。
2.金額及び比率の端数処理
本書では、特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切り捨て、比率は四捨五
入により記載しています。
50
51
Ⅲ. 貸借対照表
Ⅳ. 損益計算書
貸借対照表
（単位：千円）
前期（ご参考）
（平成27年4月30日）
当　期
前期
（ご参考）
（平成27年10月31日）
（平成27年4月30日）
資産の部
負債の部
流動資産
流動負債
現金及び預金
3,552,630
4,320,744
営業未収入金
19,149
31,347
前払費用
32,980
69,612
未収消費税等
－
563,748
繰延税金資産
14
13
その他
－
178
3,604,775
4,985,644
流動資産合計
当　期
（単位：千円）
前期
（ご参考）
（平成27年10月31日）
自平成26年11月 1日
至平成27年 4月30日
当　期
35,310
短期借入金
－
※1
1,400,000
183,576
※1
2,018,781
※1
未払金
20,202
206,053
331,635
未払法人税等
854
786
未払消費税等
88,470
－
－
413
賃貸事業収入
営業収益合計
1,599,251
※1
1,599,251
1,926,493
賃貸事業費用
資産運用報酬
※1
531,974
※1
628,413
161,820
186,833
資産保管手数料
1,760
1,747
一般事務委託手数料
8,765
8,806
役員報酬
2,640
2,640
268,703
331,335
会計監査人報酬
6,000
6,000
その他
－
3
その他営業費用
67,519
57,603
782,967
4,103,157
建物
（純額）
△929,076
※1
構築物
減価償却累計額
構築物
（純額）
※1
機械及び装置
減価償却累計額
26,270,104
△1,321,880
※1
33,293,593
632,941
933,257
△25,443
△39,679
607,498
※1
893,577
83,801
83,801
△13,262
△16,880
流動負債合計
固定負債
長期借入金
1,704,501
8,898,800
7,286,988
負債合計
9,681,767
11,390,145
70,538
※1
66,920
純資産の部
※1
6,704,893
※1
8,548,067
投資主資本
有形固定資産合計
33,675,286
43,060,971
無形固定資産
借地権
出資総額
27,739,825
27,739,825
1,081
支払利息
73,170
73,254
融資関連費用
13,999
14,575
－
38,060
87,170
125,891
886
1
法人税、
住民税及び事業税
法人税等調整額
法人税等合計
－
2,890
149,017
固定資産合計
33,816,817
43,426,642
前期繰越利益
資産合計
37,421,593
48,412,286
当期未処分利益又は当期未処理損失
（△）
投資その他の資産合計
733,732
3,040
営業外費用
68,554
その他
733,732
営業外収益合計
0
10,000
27,006,092
165
909,639
10,000
※1
1,188
927
差入保証金
当期末残高
雑収入
734,642
48,412,286
18,323
剰余金
税引前当期純利益
※2
733,714
18,323
－
37,022,141
37,421,593
733,714
18,323
422
909,639
27,739,825
733,714
18,323
－
734,642
※2
733,714
－
1,488
経常利益
負債純資産合計
当期純利益
当期変動額合計
還付加算金
37,022,141
純資産合計
△715,390
受取保険金
27,739,825
136,127
△715,390
当期純利益
当期
（自平成27年5月1日　至平成27年10月31日）
（単位：千円）
営業外費用合計
58,554
△715,390
投資主資本
908,788
長期前払費用
剰余金の配当
493
733,732
投資主資本合計
△715,390
当期変動額
363
剰余金合計
216,653
27,721,502
892,044
投資口交付費
72,977
27,721,502
1,034,448
受取利息
純資産合計
715,409
818,772
営業外収益
投資主資本
合計
715,409
780,479
908,788
3,293
27,006,092
営業利益
733,732
213,359
投資その他の資産
36,113,352
当期首残高
営業費用合計
当期未処分利益又は当期未処理損失（△）
3,827
無形固定資産合計
27,006,092
剰余金
69,149
ソフトウエア
5,582,487
1,389,320
※1
258,812
※1
固定負債合計
土地
22,251
7,509,480
預り敷金及び保証金
機械及び装置
（純額）
建設仮勘定
※1
当期未処分利
益又は当期未剰余金合計
処理損失
（△）
出資総額
1,926,493
営業費用
前受金
減価償却累計額
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
※1
有形固定資産
34,615,473
前期
（自平成26年11月1日　至平成27年4月30日）
（ご参考）
自平成27年 5月 1日
至平成27年10月31日
未払費用
27,199,180
投資主資本等変動計算書
営業収益
営業未払金
1年内返済予定の長期借入金
損益計算書
固定資産
建物
52
（単位：千円）
Ⅴ. 投資主資本等変動計算書
928
887
733,714
908,751
18
37
733,732
908,788
出資総額
当期首残高
27,006,092
当期未処分利
益又は当期未剰余金合計
処理損失
（△）
733,732
733,732
投資主資本
合計
純資産合計
27,739,825
27,739,825
9,107,259
9,107,259
△733,695
△733,695
当期変動額
新投資口の発行
9,107,259
剰余金の配当
当期純利益
当期変動額合計
当期末残高
※1
△733,695
△733,695
908,751
908,751
908,751
908,751
9,107,259
175,055
175,055
9,282,315
9,282,315
36,113,352
908,788
908,788
37,022,141
37,022,141
53
Ⅵ. 注記表
注記表
［貸借対照表に関する注記］
前期（ご参考）
［重要な会計方針に係る事項に関する注記］
前期（ご参考）
項　目
1. 固定資産の減価償却
の方法
2. 収益及び費用の計上
基準
自平成27年 5月 1日
至平成27年10月31日
①有形固定資産
①有形固定資産
定額法を採用しています。
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐
なお、主たる有形固定資産の耐
用年数は以下のとおりです。
用年数は以下のとおりです。
建物
建物
32～52年
構築物
2～57年
構築物
2～57年
機械及び装置
6～15年
機械及び装置
6～15年
当　期
（平成27年10月31日）
※1 担保に供している資産及び担保を付してい
※1 担保に供している資産及び担保を付してい
る債務
る債務
担保に供している資産は次のとおりです。
担保に供している資産は次のとおりです。
建物
建物
構築物
機械及び装置
土地
合計
20,895,627千円
426,180千円
70,538千円
4,089,616千円
25,481,963千円
構築物
機械及び装置
土地
合計
20,774,053千円
416,756千円
66,920千円
4,089,616千円
25,347,347千円
担保を付している債務は次のとおりです。
担保を付している債務は次のとおりです。
短期借入金
短期借入金
－千円
1,400,000千円
②無形固定資産
定額法を採用しています。
定額法を採用しています。
1年内返済予定の長期借入金
③長期前払費用
③長期前払費用
長期借入金
7,509,480千円
長期借入金
5,582,487千円
定額法を採用しています。
定額法を採用しています。
合計
7,693,056千円
合計
9,001,268千円
固定資産税等の処理方法
固定資産税等の処理方法
※2 投信法第67条第4項に規定する最低純資産額
※2 投信法第67条第4項に規定する最低純資産額
保有する不動産等に係る固定資
保有する不動産等に係る固定資
50,000千円
50,000千円
産税、都市計画税及び償却資産税
産税、都市計画税及び償却資産税
等については、
賦課決定された税額
等については、
賦課決定された税額
のうち当該計算期間に対応する額
のうち当該計算期間に対応する額
を賃貸事業費用として費用処理す
を賃貸事業費用として費用処理す
る方法を採用しています。
る方法を採用しています。
なお、
不動産等の取得に伴い、
精
なお、
不動産等の取得に伴い、
精
算金として譲渡人に支払った取得日
算金として譲渡人に支払った取得日
を含む年度の固定資産税等相当額
を含む年度の固定資産税等相当額
については、費用に計上せず、
当該
については、費用に計上せず、
当該
不動産等の取得原価に算入してい
不動産等の取得原価に算入してい
ます。
消費税等の処理方法
消費税等の処理方法
のための基本となる
消費税及び地方消費税の会計
消費税及び地方消費税の会計
重要な事項
処理は、
税抜方式によっています。
処理は、
税抜方式によっています。
183,576千円
［税効果会計に関する注記］
前期
（ご参考）
（平成27年4月30日）
②無形固定資産
ます。
3. その他計算書類作成
54
当　期
自平成26年11月 1日
至平成27年 4月30日
32～52年
［損益計算書に関する注記］
1年内返済予定の長期借入金 2,018,781千円
当　期
自平成26年11月 1日
至平成27年 4月30日
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
前期
（ご参考）
自平成27年 5月 1日
至平成27年10月31日
（単位：千円）
A. 不動産賃貸事業収益
※1 不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
1,599,251
不動産賃貸事業収益合計
1,599,251
B. 不動産賃貸事業費用
繰延税金資産
不動産賃貸事業収益合計
1,926,493
未払事業税損金不算入額
14
未払事業税損金不算入額
13
繰延税金資産合計
14
繰延税金資産合計
13
繰延税金資産の純額
14
繰延税金資産の純額
13
7,255
保険料
7,792
修繕費
71,690
修繕費
39,783
支払地代
12,761
支払地代
18,541
減価償却費
410,658
公租公課
73,462
公租公課
127,054
その他費用
26,979
その他費用
531,974
1,067,277
不動産賃貸事業費用合計
C. 不動産賃貸事業損益
（A－B）
24,582
628,413
1,298,079
［投資主資本等変動計算書に関する注記］
繰延税金資産
2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税
2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税
等の負担率との間に重要な差異があるときの、
等の負担率との間に重要な差異があるときの、
当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
（単位：％）
法定実効税率
34.15
（調整）
支払分配金の損金算入額
（単位：％）
法定実効税率
32.31
（調整）
△34.11
支払分配金の損金算入額
△32.28
その他
0.08
その他
0.07
税効果会計適用後の法人税等の負担率
0.13
税効果会計適用後の法人税等の負担率
0.10
3. 法人税等の税率変更
前期
（ご参考）
－
平成27年3月31日に公布された「所得税法等の
当　期
自平成26年11月 1日
至平成27年 4月30日
自平成27年 5月 1日
至平成27年10月31日
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口
※1 発行可能投資口総口数及び発行済投資口
の総口数
（単位：千円）
1,926,493
賃貸事業費用
339,824
な原因別内訳
賃貸事業収入
保険料
不動産賃貸事業費用合計
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主
（単位：千円）
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
C. 不動産賃貸事業損益
（A－B）
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主
賃貸事業収入
賃貸事業収入
減価償却費
自平成27年 5月 1日
至平成27年10月31日
な原因別内訳
A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
当　期
自平成26年11月 1日
至平成27年 4月30日
一部を改正する法律」
（平成27年法律第9号）
によ
の総口数
発行可能投資口総口数
2,000,000口
発行可能投資口総口数
2,000,000口
発行済投資口の総口数
42,969口
発行済投資口の総口数
49,689口
り、平成27年4月1日以後に開始する事業年度から
法人税率が引き下げられることに伴い、繰延税金
資産及び繰延税金負債の計算に使用する法定
実効税率は、平成27年10月期
（第5期）以降にお
いて解消が見込まれる一時差異等について、
34.15％から32.31％に変更されます。
なお、
この変更による影響額は軽微です。
55
［金融商品に関する注記］
前期
（自平成26年11月1日　至平成27年4月30日）
（ご参考）
1. 金融商品の状況に関する事項
（1）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、新たな運用資産の取得等に際し、投資口の発行、金融機関からの借入又は投
資法人債の発行等による資金調達を行います。
デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジする
ことを目的とした運用に限るものとします。
（注2）
金融商品の時価の算定方法
（1）
現金及び預金、
（2）
短期借入金
これらは短期間で決済されるため、
時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（3）
1年内返済予定の長期借入金、
（4）
長期借入金
平成27年4月30日現在の長期借入金はすべて固定金利によるため、
これらの時価については、元利金
の合計額を新規に同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定す
る方法によっています。
（注3）
時価を算定することが困難と認められる金融商品
預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが
困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価評価の対
象とはしていません。
（単位：千円）
貸借対照表計上額
（2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は、主に運用資産の取得資金及び既存の借入金の返済等です。これらの資
金調達に係る流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先の分散を図るとともに、余剰資
金の活用や投資口の発行等による資本市場からの資金調達等を含めた多角的な資金調達を検
討し、実施することで当該リスクを管理、限定しています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTV
（総資産有利
預り敷金及び保証金
本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。さらに、変動金利の上昇リスクを回避し
支払利息の固定化を進めるために、デリバティブ取引
（金利スワップ取引等）
をヘッジ手段として
1年以内
3年超
4年以内
デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジする
ことを目的とした運用に限るものとします。
4年超
5年以内
子負債比率）
を低位に保ち、長期固定金利による借入の比率を高位に保つことで、金利の上昇が
5年超
短期借入金
－
－
－
－
－
－
長期借入金
183,576
1,993,781
833,576
2,356,842
368,576
1,956,705
支払利息の固定化を進めるために、デリバティブ取引
（金利スワップ取引等）
をヘッジ手段として
利用できることとしています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等で信用リスク
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等で信用リスク
に晒されていますが、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の
に晒されていますが、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の
上、預入期間を短期に限定して慎重に行っています。
された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、
された価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、
異なる前提条件を用いた場合、当該価額が異なることもあります。
異なる前提条件を用いた場合、当該価額が異なることもあります。
（単位：千円）
1年以内
現金及び預金
4,320,744
（注5）
借入金の決算日
（平成27年10月31日）
後の返済予定額
1年以内
1年超
2年以内
（単位：千円）
2年超
3年以内
3年超
4年以内
4年超
5年以内
5年超
短期借入金
1,400,000
－
－
－
－
－
長期借入金
2,018,781
833,576
2,389,342
368,576
1,176,724
814,269
2. 金融商品の時価等に関する事項
2. 金融商品の時価等に関する事項
平成27年10月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のと
平成27年4月30日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のと
おりです。
おりです。
時　価
差　額
（単位：千円）
貸借対照表計上額
（単位：千円）
貸借対照表計上額
（注1）
（注1）
差　額
4,320,744
4,320,744
3,552,630
－
（2）短期借入金
（1,400,000）
（1,400,000）
－
－
－
－
（3）1年内返済予定の長期借入金
（2,018,781）
（2,023,732）
4,951
（4）長期借入金
（5,582,487）
（5,647,998）
65,511
（2）短期借入金
（注1）
（1）現金及び預金
時　価
3,552,630
（注1）
（4）長期借入金
1,704,501
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定
（3）1年内返済予定の長期借入金
預り敷金及び保証金
（注4）
金銭債権の決算日
（平成27年10月31日）
後の償還予定額
（3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
（3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
（1）現金及び預金
貸借対照表計上額
本投資法人の運営に与える影響を限定的にしています。さらに、変動金利の上昇リスクを回避し
利用できることとしています。
上、預入期間を短期に限定して慎重に行っています。
（注2）
金融商品の時価の算定方法
（1）
現金及び預金、
（2）
短期借入金
これらは短期間で決済されるため、
時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、
当該帳簿価額によっています。
（3）
1年内返済予定の長期借入金、
（4）
長期借入金
平成27年10月31日現在の長期借入金はすべて固定金利によるため、
これらの時価については、元利
金の合計額を新規に同様の借入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定
する方法によっています。
（注3）
時価を算定することが困難と認められる金融商品
預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが
困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価評価の対
象とはしていません。
（単位：千円）
（2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTV
（総資産有利
（単位：千円）
2年超
3年以内
資法人債の発行等による資金調達を行います。
討し、実施することで当該リスクを管理、限定しています。
3,552,630
1年超
2年以内
本投資法人では、新たな運用資産の取得等に際し、投資口の発行、金融機関からの借入又は投
金の活用や投資口の発行等による資本市場からの資金調達等を含めた多角的な資金調達を検
（単位：千円）
（注5）
借入金の決算日
（平成27年4月30日）
後の返済予定額
子負債比率）
を低位に保ち、長期固定金利による借入の比率を高位に保つことで、金利の上昇が
（1）金融商品に対する取組方針
金調達に係る流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先の分散を図るとともに、余剰資
1年以内
現金及び預金
1. 金融商品の状況に関する事項
借入金の資金使途は、主に運用資産の取得資金及び既存の借入金の返済等です。これらの資
1,389,320
（注4）
金銭債権の決算日
（平成27年4月30日）
後の償還予定額
当期
（自平成27年5月1日　至平成27年10月31日）
（183,576）
（183,959）
383
（7,509,480）
（7,576,873）
67,393
－
（注1）
負債となる項目については、
（　）
で示しています。
（注1）
負債となる項目については、
（　）
で示しています。
56
57
［賃貸等不動産に関する注記］
［関連当事者との取引に関する注記］
前期
（自平成26年11月1日　至平成27年4月30日）
（ご参考）
本投資法人では、長野県その他の地域において、
ホテル・旅館用の賃貸等不動産を有しています。こ
れら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、次のとおりです。
貸借対照表計上額
当期首残高
33,926,513
当期増減額
△182,077
当期末残高
（単位：千円）
当期末の時価
33,744,436
39,732,000
（注1）
貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した帳簿価額によっています。
（注2）
賃貸等不動産の増減額のうち、主な増加額は資本的支出
（135,495千円）
によるものであり、主な減少額は減
価償却
（合計339,824千円）
によるものです。
（注3）
期末の時価は、
社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する平成27年4月期
（第4期）
における損益は、前記
「損益計算書に関する注
記」
に記載のとおりです。
当期
（自平成27年5月1日　至平成27年10月31日）
本投資法人では、長野県その他の地域において、
ホテル・旅館用の賃貸等不動産を有しています。こ
れら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、次のとおりです。
貸借対照表計上額
当期首残高
33,744,436
当期増減額
9,529,895
当期末残高
43,274,331
（単位：千円）
当期末の時価
51,445,000
（注1）
貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した帳簿価額によっています。
（注2）
賃貸等不動産の増減額のうち、主な増加額は
「カンデオホテルズ佐野」等9物件
（9,533,933千円）
の取得に
よるものであり、
主な減少額は減価償却
（合計410,658千円）
によるものです。
（注3）
期末の時価は、
社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する平成27年10月期
（第5期）
における損益は、前記
「損益計算書に関する
注記」
に記載のとおりです。
属性
関係内容
事業の議決権等
会社等の
の所有
取引の
内容
名称又は
又は（被所有）役員の事業上内容
氏名
割合
兼任等
の関係
職業
（％）
資産運用株式会社
ホテル・
会社の親星野
旅館業
法人等
リゾート
株式会社
資産運用
星野
ホテル・
会社の親
リゾート
・旅館業
法人等
八ヶ岳
株式会社
資産運用
星野
ホテル・
会社の親
リゾート
・旅館業
法人等
マネジメント
6.6
－
－
－
－
－
取引
金額
（千円）
（注2）
［1口当たり情報に関する注記］
当期
（自平成27年5月1日　至平成27年10月31日）
前期
（自平成26年11月1日　至平成27年4月30日）
（ご参考）
科目
期末
残高
（千円）
（注2）
営業未収入金
9,082
不動産不動産
前受金
54,000
等の
等の
350,458
預り敷金
賃貸
賃貸
300,000
及び保証金
営業未収入金
5,426
不動産不動産
前受金
47,250
等の
等の
292,645
賃貸
賃貸
預り敷金
262,500
及び保証金
営業未収入金
4,641
不動産不動産
前受金
42,965
等の
等の
266,884
預り敷金
賃貸
賃貸
233,300
及び保証金
（注1）
上記の取引に係る条件については、
一般の取引条件と同様に市場の実勢に基づいて決定しています。
（注2）
上記金額のうち、
取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
属性
会社等の
名称又は
氏名
関係内容
事業の議決権等
の所有
取引の
内容
又は（被所有）役員の事業上内容
割合
兼任等
の関係
職業
（％）
資産運用株式会社
ホテル・
会社の親星野
旅館業
法人等
リゾート
株式会社
資産運用星野
ホテル・
会社の親リゾート
・旅館業
法人等
八ヶ岳
6.2
－
－
－
（注3）
株式会社
資産運用
星野
ホテル・
会社の親
リゾート
・旅館業
法人等
マネジメント
取引
金額
（千円）
（注2）
科目
－
－
（千円）
（注2）
営業未収入金 11,136
不動産不動産
前受金
54,000
等の
等の
361,868
預り敷金
賃貸
賃貸
300,000
及び保証金
営業未収入金
8,497
不動産不動産
前受金
47,250
等の
等の
309,710
賃貸
賃貸
預り敷金
262,500
及び保証金
営業未収入金
前期
（ご参考）
期末
残高
（注1）
上記の取引に係る条件については、一般の取引条件と同様に市場の実勢に基づいて決定しています。
（注2）
上記金額のうち、取引金額には消費税が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注3）
株式会社星野リゾート・八ヶ岳
（以下、本注において
「旧株式会社星野リゾート・八ヶ岳」
といいます。）
は、平成27
年12月1日に、
「旧株式会社星野リゾート・八ヶ岳」の従業員に関する権利及び義務を新設分割設立会社である
「株式会社星野リゾート・八ヶ岳」
に承継する新設分割を行いました。
また、
「リゾナーレ八ヶ岳」の賃借人としての
権利及び義務を保有する
「旧株式会社星野リゾート・八ヶ岳」
は、平成27年12月1日に、
その商号を
「株式会社
星野リゾート・八ヶ岳ホールディングス」に変更し、
かつ、同日、株式会社ホライズン・ホテルズとの間で、同社を吸
収合併存続会社、
「株式会社星野リゾート・八ヶ岳ホールディングス」
を吸収合併消滅会社とする吸収合併を行
いました。
645,577円
1口当たり当期純利益
1口当たり純資産額
1口当たり当期純利益
17,075円
1口当たり当期純利益は、
当期純利益を日数加
745,077円
18,304円
1口当たり当期純利益は、
当期純利益を日数加
重平均投資口数で除することにより算定していま
重平均投資口数で除することにより算定していま
す。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利
す。
また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利
益については、
潜在投資口がないため記載してお
益については、
潜在投資口がないため記載してお
りません。
りません。
（注）
1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、
以下のとおりです。
前期
（ご参考）
自平成26年11月 1日
至平成27年 4月30日
当期純利益
（千円）
普通投資主に帰属しない金額
（千円）
普通投資口に係る当期純利益
（千円）
期中平均投資口数
（口）
当　期
自平成27年 5月 1日
至平成27年10月31日
733,714
－
733,714
42,969
当期純利益
（千円）
普通投資主に帰属しない金額
（千円）
普通投資口に係る当期純利益
（千円）
期中平均投資口数
（口）
908,751
－
908,751
49,645
［重要な後発事象に関する注記］
前期
（自　平成26年11月1日　至　平成27年4月30日）
（ご参考）
①新投資口の発行について
本投資法人は、平成27年4月10日及び平成27年4月21日開催の役員会において、以下のとおり
新投資口の発行を決議し、一般募集による新投資口については平成27年5月1日、第三者割当によ
る新投資口については平成27年5月26日にそれぞれ払込が完了しています。
（一般募集による新投資口の発行）
発行新投資口数
発行価格
（募集価格）
6,400口
1口当たり1,404,215円
発行価格
（募集価格）
の総額
発行価額
（払込金額）
払込期日
8,986,976,000円
1口当たり1,355,247円
発行価額
（払込金額）
の総額
58
自平成27年 5月 1日
至平成27年10月31日
1口当たり純資産額
7,105
不動産不動産
前受金
41,993
等の
等の
278,175
賃貸
賃貸
預り敷金
233,300
及び保証金
当　期
自平成26年11月 1日
至平成27年 4月30日
8,673,580,800円
平成27年5月1日
59
（第三者割当による新投資口の発行）
発行新投資口数
発行価額
（払込金額）
（一般募集による新投資口の発行）
320口
発行新投資口数
1口当たり1,355,247円
発行価額
（払込金額）
の総額
発行価格
（募集価格）
433,679,040円
払込期日
平成27年5月26日
発行価額
（払込金額）
割当先
野村證券株式会社
発行価額
（払込金額）
の総額
発行新投資口数
借入金返済資金の一部に充当する予定です。
発行価額
（払込金額）
7,218百万円）
を取得しました。なお、取得価格は、売買契約書に記載された各不動産の売買代金
（取得経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を含みません。）
を記載しています。
物件名称
カンデオホテルズ半田
カンデオホテルズ茅野
カンデオホテルズ福山
カンデオホテルズ佐野
カンデオホテルズ亀山
コンフォートホテル函館
コンフォートホテル苫小牧
コンフォートホテル呉
所在地
愛知県半田市
長野県茅野市
広島県福山市
栃木県佐野市
三重県亀山市
北海道函館市
北海道苫小牧市
広島県呉市
取得先
株式会社
溜池管財
株式会社
溜池管財
株式会社
溜池管財
株式会社
溜池管財
株式会社
溜池管財
株式会社
高田屋
株式会社
高田屋
株式会社
高田屋
取得価格
（百万円）
620
793
1,075
1,260
470
937
963
1,100
取得年月日
平成27年6月1日
平成27年6月1日
平成27年6月1日
平成27年6月1日
平成27年5月1日
平成27年5月1日
当期
（自平成27年5月1日　至平成27年10月31日）
①新投資口の発行について
本投資法人は、平成27年10月8日及び平成27年10月20日開催の役員会において、以下のとお
り新投資口の発行を決議し、一般募集による新投資口については平成27年11月2日、第三者割当
借入先
借入額
（注1）
利率
借入
実行日
最終
返済期日
（注3）
1,349口
1口当たり1,122,693円
第三者割当に係る調達資金については、手元資金とし、将来の特定資産の取得資金の一部又は
借入金返済資金の一部に充当する予定です。
固定株式会社三菱東京UFJ銀行
払込期日
割当先
1,514,512,857円
平成27年11月25日
野村證券株式会社
（資金使途）
一般募集に係る調達資金については、下記②に記載の不動産の取得資金に充当しました。なお、
②資産の取得について
本投資法人は、平成27年11月2日に以下の不動産6物件
（取得価格の合計42,830百万円）
を取
得しました。なお、取得価格は、売買契約書に記載された各不動産の売買代金
（取得経費、固定資産
税、都市計画税及び消費税等を含みません。）
を記載しています。
物件名称
所在地
リゾナーレ熱海
静岡県熱海市
界鬼怒川
栃木県日光市
ANAクラウンプラザホテル広島広島県広島市
ANAクラウンプラザホテル福岡福岡県福岡市
ANAクラウンプラザホテル金沢石川県金沢市
ANAクラウンプラザホテル富山富山県富山市
取得先
株式会社
エー・アイ・シー
株式会社
星野リゾート
株式会社
ホライズン・ホテルズ
株式会社
ホライズン・ホテルズ
株式会社
ホライズン・ホテルズ
株式会社
ホライズン・ホテルズ
返済方法
基準金利
（全銀協1か月
平成27年平成28年
株式会社三菱東京UFJ銀行
変動
11億円
日本円
株式会社三井住友銀行
11月2日 10月31日
TIBOR）
（注2）
＋0.42500％
株式会社日本政策投資銀行
株式会社三井住友銀行
基準金利
株式会社足利銀行
（全銀協3か月
株式会社静岡銀行
平成27年平成30年
変動
25億円
日本円
株式会社福岡銀行
11月2日
4月27日
TIBOR）
（注2）
株式会社山口銀行
＋0.30000％
株式会社京都銀行
株式会社北陸銀行
平成27年6月1日
平成27年5月1日
30,279,030,210円
平成27年11月2日
発行価額
（払込金額）
の総額
本投資法人は、平成27年5月1日及び平成27年6月1日に以下の不動産8物件
（取得価格の合計
変動
固定
区分
（第三者割当による新投資口の発行）
第三者割当に係る調達資金については、手元資金とし、将来の特定資産の取得資金の一部又は
②資産の取得について
前弁済資金に充当するため、平成27年11月2日付で以下の資金を借入れています。
31,339,787,280円
1口当たり1,122,693円
払込期日
一般募集に係る調達資金については、下記②に記載の不動産の取得資金に充当しました。なお、
本投資法人は、上記②に記載の物件の取得資金及び関連費用の一部並びに既存借入金の期限
1口当たり1,162,024円
発行価格
（募集価格）
の総額
（資金使途）
③資金の借入れについて
26,970口
取得価格
（百万円）
取得年月日
3,750
平成27年11月2日
3,080
平成27年11月2日
17,784
平成27年11月2日
7,599
平成27年11月2日
6,609
平成27年11月2日
4,008
平成27年11月2日
8億円
0.40000％
8億円
0.50000％
平成27年平成31年
11月2日 10月31日
株式会社三菱東京UFJ銀行
固定株式会社日本政策投資銀行 15億円
株式会社三井住友銀行
0.82080％
平成27年平成32年
11月2日
4月30日
株式会社三菱東京UFJ銀行
固定株式会社日本政策投資銀行 35億円
株式会社三井住友銀行
1.12193％
平成27年平成33年
11月2日 10月29日
株式会社三菱東京UFJ銀行
固定株式会社日本政策投資銀行 30億円
株式会社三井住友銀行
1.22788％
平成27年平成34年
11月2日
4月28日
固定株式会社三菱東京UFJ銀行
借入先
借入額
（注1）
株式会社三菱東京UFJ銀行
固定株式会社日本政策投資銀行 15億円
株式会社三井住友銀行
利率
1.33575％
借入
実行日
最終
返済期日
（注3）
返済方法
平成28年4月28日を
初回とし、以降毎年
4月及び10月の末日
平成27年平成34年（注3）に21,430,000
11月2日 10月31日円を返済し、残額
1,221,410,000円を
最終返済期日に一
括返済
（注1）
単位未満の金額については切り捨てて記載しています。
（注2）
利払期日に支払う利息の利息計算期間に適用する基準金利は、各利払期日について、直前の利払期日
（最初
の利息計算期間の場合、借入実行日）
の2営業日前における一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表す
る日本円TIBOR
（TokyoInterbankOfferedRate）
のうち、
利息計算期間に対応する月数の利率となります。但
し、当該期間に対応するレートが存在しない場合は、契約書に定められた方法に基づき算定される基準金利とな
ります。全銀協の日本円 TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ http://
www.jbatibor.or.jp/でご確認いただけます。
（注3）
当該日が営業日でない場合は翌営業日とし、
かかる営業日が翌月となる場合には直前の営業日とします。
④借入金の返済について
平成27年平成30年
11月2日
4月27日
株式会社日本政策投資銀行
株式会社三井住友銀行
基準金利
株式会社足利銀行
（全銀協3か月
株式会社静岡銀行
平成27年平成31年
変動
25億円
日本円
株式会社福岡銀行
11月2日 10月31日
TIBOR）
（注2）
株式会社山口銀行
＋0.40000％
株式会社京都銀行
株式会社北陸銀行
変動
固定
区分
本投資法人は、平成27年11月2日付で以下の借入金の期限前弁済を実施しました。
期日一括返済
変動
固定
区分
借入先
借入額
利率
借入
実行日
最終
返済期日
（注2）
基準金利
（全銀協1か月
平成27年平成28年
変動株式会社三菱東京UFJ銀行 14億円
日本円
8月3日
8月3日
（注1）
TIBOR）
＋0.65000％
返済方法
期日一括返済
（注1）
利払期日に支払う利息の利息計算期間に適用する基準金利は、各利払期日について、直前の利払期日
（最初
の利息計算期間の場合、借入実行日）
の2営業日前における一般社団法人全銀協TIBOR運営機関が公表す
る日本円TIBOR
（TokyoInterbankOfferedRate）
のうち、
利息計算期間に対応する月数の利率となります。但
し、当該期間に対応するレートが存在しない場合は、契約書に定められた方法に基づき算定される基準金利とな
ります。全銀協の日本円 TIBORについては、一般社団法人全銀協TIBOR運営機関のホームページ http://
www.jbatibor.or.jp/でご確認いただけます。
（注2）
当該日が営業日でない場合は翌営業日とし、
かかる営業日が翌月となる場合には直前の営業日とします。
による新投資口については平成27年11月25日にそれぞれ払込が完了しています。
60
61
Ⅶ. 金銭の分配に係る計算書
Ⅷ. 監査報告書
金銭の分配に係る計算書
監査報告書
Ⅸ. キャッシュ・フロー計算書（参考情報）
キャッシュ・フロー計算書（参考情報）
（単位：千円）
（単位：円）
前期（ご参考）
自平成26年11月 1日
至平成27年 4月30日
前期
（ご参考）
当　期
自平成27年 5月 1日
至平成27年10月31日
Ⅰ当期未処分利益
733,732,948
908,788,433
Ⅱ分配金の額
733,695,675
908,762,121
（投資口1口当たり分配金の額）
Ⅲ次期繰越利益
分配金の額の算出方法
（17,075）
（18,289）
37,273
26,312
本投資法人の規約第37条
第1項に定める
「租税特別措
本投資法人の規約第37条
第1項に定める
「租税特別措
置法第67条の15に規定される
置法第67条の15に規定される
本投資法人の配当可能利益
の額の100分の90に相当する
本投資法人の配当可能利益
の額の100分の90に相当する
金額を超えて分配する」旨の
方針に従い、当期未処分利益
金額を超えて分配する」旨の
方針に従い、当期未処分利益
の概ね全額である733,695,675
の概ね全額である908,762,121
円を利益分配金として分配す
円を利益分配金として分配す
ることとしました。
なお、規約第ることとしました。
なお、規約第
37条第2項に定める利益を超 37条第2項に定める利益を超
えた金銭の分配は行いません。えた金銭の分配は行いません。
62
［重要な会計方針に係る事項に関する注記］
（参考情報）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益
減価償却費
受取利息
支払利息
融資関連費用
投資口交付費
営業未収入金の増減額
（△は増加）
前払費用の増減額
（△は増加）
未収消費税等の増減額
（△は増加）
未払消費税等の増減額
（△は減少）
営業未払金の増減額
（△は減少）
未払金の増減額
（△は減少）
前受金の増減額
（△は減少）
その他
小計
利息の受取額
利息の支払額
法人税等の支払額
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出
無形固定資産の取得による支出
預り敷金及び保証金の受入による収入
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入
短期借入金の返済による支出
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
投資口の発行による収入
投資口交付費の支出
分配金の支払額
財務活動によるキャッシュ・フロー
現金及び現金同等物の増減額
（△は減少）
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物の期末残高
自平成27年 5月 1日
至平成27年10月31日
734,642
340,359
△363
73,170
13,999
－
△6,952
12,290
967,371
88,470
△7,772
33,265
11
△1,309
2,247,184
363
△73,170
△941
2,173,436
909,639
411,192
△493
73,254
14,575
38,060
△12,197
△36,632
△563,748
△88,470
△3,573
122,651
62,632
△92,325
834,567
493
△72,840
△954
761,265
△310,018
－
－
△310,018
△9,805,524
△144,210
312,290
△9,637,443
－
△1,000,000
－
△91,788
－
－
△712,585
△1,804,373
59,044
3,493,585
3,552,630
1,400,000
－
－
△91,788
9,107,259
△38,060
△733,118
9,644,292
768,114
3,552,630
4,320,744
※1
※1
当　期
自平成26年11月 1日
至平成27年 4月30日
自平成27年 5月 1日
至平成27年10月31日
キャッシュ・フロー計算書における
キャッシュ・フロー計算書にお
キャッシュ・フロー計算書にお
資金の範囲
ける資金
（現金及び現金同等ける資金
（現金及び現金同等
物）
は、手許現金及び随時引き物）
は、手許現金及び随時引き
当　期
自平成26年11月 1日
至平成27年 4月30日
前期
（ご参考）
項　目
出し可能な預金、並びに容易に
出し可能な預金、並びに容易に
換金可能であり、かつ、価値の
変動について僅少なリスクしか
換金可能であり、かつ、価値の
変動について僅少なリスクしか
負わない取得日から3ヶ月以内
負わない取得日から3ヶ月以内
に償還期限の到来する短期投
資からなっています。
に償還期限の到来する短期投
資からなっています。
［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］
（参考情報）
前期
（ご参考）
当　期
自平成26年11月 1日
至平成27年 4月30日
自平成27年 5月 1日
至平成27年10月31日
※1.‌現金及び現金同等物の期末残高と貸借対
照表に掲記されている科目の金額との関係
※1.‌現金及び現金同等物の期末残高と貸借対
照表に掲記されている科目の金額との関係
（平成27年4月30日現在）
（単位：千円）
現金及び預金
現金及び現金同等物
3,552,630
3,552,630
（平成27年10月31日現在）
（単位：千円）
現金及び預金
現金及び現金同等物
4,320,744
4,320,744
63
投資主インフォメーション
投資口価格の推移
本投資法人の仕組図
本投資法人
本資産運用会社
私たちが
ご案内します
株式会社星野リゾート・
アセットマネジメント
資産保管会社
資産運用
委託契約
投資主総会
投資主メモ
350
資産保管業務
委託契約
投資口価格
（左軸）
東証REIT指数
（左軸）
時価総額
（百万円：右軸）
70,000
300
三菱UFJ信託銀行
株式会社
60,000
250
200
役員会
執行役員：秋本憲二
スポンサーサポート契約
監督役員：品川広志
監督役員：藤川裕紀子
本資産運用会社の親会社・スポンサー
株式会社星野リゾート
太陽有限責任監査法人
h t t p : // w w w . h o s h i n o r e s o r t s - r e i t . c o m /
星野リゾート
・リート投資法人では、投資
三菱ＵＦＪ信託銀行
株式会社
100
機関運営事務等受託者
一般事務
委託契約
三菱ＵＦＪ信託銀行
株式会社
郵送物送付先及び
お問い合わせ先
10月31日
化した上で、
上場日の前営業日である7月11日をグラフの開始日としています。東証REIT指数は、
上場日の前営業日で
投資主構成
資産運用会社の組織図
所有者別投資口数
14,705口
（29.6%）
所有者別投資口数
監査役
今後もホームページの見やすさ・分かり
投資運用委員会
財務管理部
合計8,639人
総合企画部
三菱UFJ信託銀行株式会社
〒137-8081　東京都江東区東砂七丁目10番11号
三菱UFJ信託銀行株式会社証券代行部　電話：
0120-232-711
住所変更などの各種手続きについて
住所・氏名等の変更は、
お取引の証券会社にお申し出下さい。
分配金のお受け取りについて
「分配金」は「分配金領収証」
をお近くのゆうちょ銀行ならびに郵便局にお持ちいただくことでお受け取りいただけます。
受取期間を過ぎた場合は、
「分配金領収証」裏面に受取方法を指定し、
上記の郵送物送付先及びお問い合わせ先
へご郵送いただくか、
三菱ＵＦＪ信託銀行の本支店窓口にてお受け取り下さい。
また、
今後の分配金に関して、
銀行振
込のご指定等の手続きをご希望の方は、
お取引の証券会社等へお問い合わせ下さい。
その他国内法人
外国法人等
外国法人等
7,353口
（14.8%）
23,228口
（46.7%） 7,353口
4,403口
（8.9%）
（14.8%）
4,403口
（8.9%）
市区町村から通知されたマイナンバーは、
投資口の税務関係のお手続きで必要となります。
このため、
投資主さまから、
お取引の証券会社等へマイナンバーをお届けいただく必要がございます。
投資口関係業務における
マイナンバーの利用
法令に定められたとおり、支払調書には投
資主さまのマイナンバーを記載し、税務署へ
提出いたします。
8,261人
（95.6%）
65人
（0.8%）
206人
（2.4%）
107人
（1.2%）
支払調書
＊分配金に関する支払調書
［マイナンバーのお届出に関する問い合わせ先］
証券口座にて投資口を管理されている投資主さま
➡ お取引の証券会社までお問い合わせください。
証券会社とのお取引がない投資主さま
➡ 下記フリーダイヤルまでお問い合わせください。
三菱UFJ信託銀行株式会社
証券代行部
（
0120-232-711）
（注）
比率は小数第2位を四捨五入している為、合計が100.0%にならない場合があります。
8,261人
（95.6%）
コンプライアンス・オフィサー
コンプライアンス部
投資運用部
その他国内法人
所有者別投資主数
所有者別投資主数
コンプライアンス委員会
代表取締役社長
金融機関
（金融商品取引業者含む）
合計8,639人
取締役会
やすさの向上を図り、
皆様に的確な情報
合計49,689口
23,228口
（46.7%）
合計49,689口
個人その他
投資主名簿等管理人
投資口に関する
「マイナンバー制度」のご案内
金融機関
（金融商品取引業者含む）
14,705口
（29.6%）
株主総会
ムページを通じて広く提供しています。
64
40,000
（注）
本投資法人の投資口価格は、平成25年7月に実施した公募による投資口の発行価格510,000円を100として指数
個人その他
毎年4月末日、10月末日
（分配金は支払確定基準日より3か月以内にお支払いたします。）
東京証券取引所
（銘柄コード：3287）
0
平成27年
4月30日
規約第15条に定める日
分配金支払確定基準日
日本経済新聞
10,000
10月31日
2年に1回以上開催
同議決権行使投資主確定日
公告掲載新聞
20,000
平成26年
4月30日
毎年4月末日、10月末日
投資主総会
50,000
30,000
0
平成25年
7月12日上場
決算期日
上場金融商品取引所
ある7月11日の終値を100として指数化しています。
家の皆様が注目する情報について、
ホー
をお届けしていきます。
150
50
会計監査人
界川治
投資法人のHPご紹介
投資口事務
代行委託契約
投資主名簿等管理人
80,000
平成27年10月31日
IR
スケジュール
平成27年12月15日
65人
（0.8%）
206人
（2.4%）
平成27年10月期
（第5期）
決算期日
107人
（1.2%）
平成27年10月期
（第5期）
決算発表
平成28年1月26日
平成27年10月期
（第5期）
分配金支払開始
平成28年4月30日
平成28年 4月期
（第6期）
決算期日
平成28年6月
平成28年 4月期
（第6期）
決算発表
（予定）
平成28年7月
平成28年 4月期
（第6期）
分配金支払開始
（予定）
投資主優待について
本投資法人は、
投資するホテル・旅館及び付帯施設について、
その特徴を投資主様にご体験いただき、
理解を深めて
いただける機会の一助となることを目的に、
投資主優待制度を設けています。
●下記対象施設の宿泊利用料金より、
1枚につき税込2,000円相当の割引となる優待券
●投資口1口当たり1枚、
上限は投資主1名様当たり10枚
対象施設：星のや軽井沢、星のや京都、
リゾナーレ八ヶ岳、界松本、界出雲、界伊東、界箱根、界阿蘇、界川治
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