日本リート投資法人

14-D-1032
2015 年 3 月 30 日
株式会社日本格付研究所（JCR）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
日本リート投資法人
【据置】
長期発行体格付
格付の見通し
（証券コード：3296）
Ａ−
安定的
■格付事由
(1) 10 年 9 月に設立され、14 年 4 月に東京証券取引所（不動産投資信託証券市場）に上場した総合型の JREIT。資産運用会社である双日リートアドバイザーズ（SRA）のスポンサーはメインの双日（出資比率
67％）に加え、クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・アセットマネジメント（同 18％）及びア
ジリティー・アセット・アドバイザーズ（同 15％）で構成されている。ポートフォリオは上場時全 20 物
件、取得価格総額で約 704 億円の資産規模であったが、15/6 期の第 1 回公募増資を伴う新規物件取得等
により、15 年 3 月 26 日時点（現時点）では全 53 物件、約 1,560 億円まで拡大している。用途別比率は
取得価格ベースでオフィスが 83.9％、住宅が 12.7％、商業施設が 3.5％となっており、中でも都心 6 区に
所在する中規模オフィスビルを中心としたポートフォリオを構築している。なお現時点において 3 月 27
日に「MK 麹町ビル」を約 17.8 億円で取得する予定である。
(2) 本投資法人のポートフォリオは 14/12 期末で稼働率 94.1％、オフィス賃料単価 17,887 円、平均 NOI 利回
り 5.1％を確保しているなど、足元の賃貸事業運営は堅調に推移している。14/12 期及び 15/6 期の新規物
件取得（計 33 物件、856 億円）に伴い上場後 1 年を待たずに 2 倍強の資産規模となったことで、収益基
盤の拡充とともに物件やテナントの分散も進んでいる。だが当該新規物件に関しポートフォリオの収益安
定性とキャッシュフロー創出力強化への寄与が見込まれるものの、全て第三者からの取得物件であること
に加え、殆どが築 20 年を超える一般的には経年物件とみなされるものであるため、SRA による管理運営
のトラックレコードの積み上げ状況については今後見定めていく必要があると JCR では考えている。財
務面では資産総額ベースの簿価 LTV が 14/6 期末の 47.8％から 14/12 期末では 49.2％へと上昇したが、
上記の公募増資を経て現時点では 46.6％へ低下している。また主に直近のキャップレートの低下に伴う
鑑定評価額の上昇や減価償却の進展によって、ポートフォリオの含み益は増加傾向にある。メインバンク
との強固な関係を軸とした金融機関取引状況も考慮すると、当面安定した財務運営が想定される。以上を
踏まえ、格付を据え置き、見通しを安定的とした。
(3) オフィス等の売買市場では厳しい取得環境が続いていると想定される中、本投資法人は従前同様ブリッジ
ファンドの活用や相対取引による第三者からの物件取得を主体として、1∼2 年以内に資産規模 2,000 億
円の達成を目指す方針である。既に匿名組合出資持分等の取得に伴い優先交渉権を有する物件を 5 物件
（取得予定価格（下限）約 350 億円）確保しているが、引き続き SRA 独自のルートに加えスポンサーか
らの情報も活用しつつ、目標に沿った形で外部成長が進展していくかに注目している。一方でポートフォ
リオの平均築年数は 20 年を超えていることから、キャッシュフロー創出力の維持または向上に向けては
特に保有物件の経年対応がポイントになるとみている。現状大口テナントの退去予告が出ている物件のリ
ースアップを含め、SRA と PM との協働等を通じた安定した稼働の継続や内部成長の動向についてもフォ
ローしていく。
(4) デット・ファイナンスでは新規取引先の招聘も含め、三菱東京 UFJ 銀行を中心としたレンダーフォーメ
ーションが維持されている。上場時より全額無担保・無保証での調達が行われていることに加え、借入期
間の長期化、返済期限の分散化等も図られており、足元で資金調達面に関する懸念は特段みられない。今
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後も財務の安定性向上に向けた適切なレバレッジコントロールの継続、リファイナンスのタイミングでの
借入金の長期化、固定化、返済期限の一段の分散化等に関する SRA の取り組みに注目していく。
【主な新規取得物件の概要】
芝公園三丁目ビル
都営地下鉄三田線「御成門」駅及び東京メトロ日比谷線「神谷町」駅から徒歩約 5 分の高台に所在する、
81 年 6 月に竣工した鉄筋コンクリート陸屋根 6 階建のオフィスビル。主な用途は 1 階が駐車場、エントラ
ンスホール、事務所等、2∼6 階が事務所等となっている。周辺は中層のオフィスビル、共同住宅、学校、
寺院等が混在し落ち着いた雰囲気を有するエリアであり、最寄りの両駅から都心部及び都内主要地域への
交通利便性は比較的良好である。本物件は築後約 34 年経過しており、新築及び築浅のオフィスビルと比べ
た場合の経年による競争力の低下は否めない。だが 07∼09 年にかけて内外装や設備の大規模リニューアル
工事や耐震補強工事が実施されていることから、現時点で経年劣化に対する大きな懸念は特段みられない。
基準階については天井高が 2,530mm とやや低いものの、約 421 坪の床面積で 70mm の OA フロアが敷設さ
れ個別空調方式が採用されるなど、テナントニーズを満たす一定水準の仕様・設備内容を有していると考
えられる。維持管理の状態は概ね良好で 15 年 2 月末時点の稼働率は 100％となっている。
取得日：15 年 2 月 12 日
取得価格：7,396 百万円
鑑定評価額：8,500 百万円（14 年 12 月 1 日時点）
（担当）杉山成夫・松田
■格付対象
発行体：日本リート投資法人
【据置】
対象
長期発行体格付
格付
見通し
A-
安定的
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信康
格付提供方針に基づくその他開示事項
1. 信用格付を付与した年月日：2015 年 3 月 26 日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者：藤本
主任格付アナリスト：杉山成夫
幸一
3. 評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、JCR のホームページ（http://www.jcr.co.jp）の「格付方針等」に「信用格付の種類
と記号の定義」
（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法（格付方法）の概要は、JCR のホームページ（http://www.jcr.co.jp）のストラク
チャード･ファイナンス「格付の方法」のページに、
「J-REIT」（2014 年 6 月 2 日）の信用格付の方法として掲載し
ている。
5. 格付関係者：
（発行体・債務者等）
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6. 本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての JCR の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性
の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので
はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外
の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま
た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、JCR が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入
手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・格付関係者が提供した監査済財務諸表
・格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
JCR は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、
いずれかの格付関係者による表明保証もしくは対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、当該方針が
求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. JCR に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置：なし
■留意事項
本文書に記載された情報は、JCR が、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、JCR は、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、JCR は、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。JCR は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、JCR の格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。JCR の格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。JCR の格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、JCR が保有しています。JCR の格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、JCR に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■NRSRO 登録状況
JCR は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating Organization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラ
スに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。
■本件に関するお問い合わせ先
情報サービス部
TEL：03-3544-7013 FAX：03-3544-7026
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http://www.jcr.co.jp

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