コンフォリア・レジデンシャル投資法人

14-D-1043
2015 年 3 月 30 日
株式会社日本格付研究所（JCR）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
コンフォリア・レジデンシャル投資法人
【見通し変更】
長期発行体格付
格付の見通し
Ａ＋
安定的
【据置】
債券格付
発行登録債予備格付
Ａ＋
Ａ＋
（証券コード：3282）
→
ポジティブ
■格付事由
(1) 本投資法人は、賃貸住宅を主たる投資対象とする不動産投資法人（J-REIT）。資産運用会社である東急不
動産コンフォリア投信（TCIM）のスポンサーは東急不動産（100％）。主に単身・小家族世帯をターゲッ
トとして東急不動産ホールディングスグループがプロデュースしてきた都市型高級賃貸マンション「コン
フォリア」シリーズのコンセプトに則った物件によるポートフォリオの構築、および同グループのマンシ
ョン管理と賃貸住宅運営ノウハウに基づく運用を行っていく方針である。
(2) 本投資法人の現在のポートフォリオは 94 物件、取得金額総額 1,465 億円の資産規模。本投資法人では、
13 年 2 月の上場以降、東急不動産ホールディングスグループのサポートを活用しながら資産規模の拡大
を積極的に進めてきており、不動産取得競争が過熱しつつあったこの 1 年間においても、17 物件、約 345
億円の新規物件を取得した。JCR では、TCIM による適切な財務運営と LTV のコントロール戦略のもと、
外部成長による分散化の進捗も含めた収益安定性に関するトラックレコードの積み上げについて注目して
いたが、本投資法人の取得基準・コンセプトにおおむね見合ったスペックの物件を取得してきた。その結
果、ポートフォリオについて、取得金額ベースで高い東京 23 区比率を維持し、また、5％以上の NOI 利
回りを確保しながら、平均築年数は 15/1 期末で約 8.2 年と新しく、住居系 J-REIT の中でも上位にランク
される築年数となっている。今後についても、中期的な資産規模目標としている 2,000 億円を目指してお
り、東急不動産ホールディングスグループのサポートの活用・多様な取得手法により継続的な外部成長お
よび物件の分散化が進捗していくことが期待されるが、JCR では不動産取得環境の過熱感に拍車がかかる
中、TCIM による継続的な本投資法人の投資基準に照らした物件取得と、適切な財務運営に係る取組みに
引き続き注目している。以上を踏まえ、格付は据え置きとし、見通しを「ポジティブ」とした。
(3) 稼働状況については、15/1 期末時点でポートフォリオ全体で 95.2％、14/7 期および 15/1 期の期中平均
でも TCIM が目標とする 95％を確保している。PM 業務は、
「コンフォリア」シリーズの物件について運
営の実績を有し、また、管理に精通している東急コミュニティーが主に PM 業務を担当することにより、
本投資法人のポートフォリオにおける内部成長を含む安定的な賃貸住宅運用が実施されてきた。今後につ
いては東急不動産ホールディングスグループにおける賃貸住宅管理事業に関する組織体制の変更（東急住
宅リースへの集約・統合）がなされる予定であるが、新体制による PM 業務について特段の懸念はないも
のと判断した。
(4) 財務面については、安定性、機動性、効率性を基本方針とし、有利子負債についてコストの削減、平均残
存年数の長期化、返済期限の分散化などが進んでいる。LTV については 50％∼55％でコントロールする
方針に変更はない。15 年 2 月には上場後 2 回目となる公募増資を実施し、公募増資前の水準から約 4 ポ
イント引き下げ、足元における総資産ベースの LTV は約 49％台となり、今後の外部成長における借入余
力を確保した。また、ポートフォリオ全体の含み損益比率は、鑑定評価額の上昇等により 15/1 期末時点
で＋13.3％となっており、その結果、鑑定評価額ベースの LTV は更に低い水準にある。
（担当）杉山
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http://www.jcr.co.jp
成夫・秋山
高範
【新規に取得した主要物件の概要】
(1) コンフォリア駒場
本物件は、東急田園都市線「池尻大橋」駅から徒歩約 9 分、京王井の頭線「駒場東大前」駅から徒歩約
12 分に位置する賃貸住宅。スポンサーおよび TCIM の有するリレーションを活用して、スポンサー以外の外
部の第三者から取得した物件。竣工後 6 年の築浅な建物であり、シングル、コンパクトタイプを中心に総戸
数 136 を有する大型物件である。周辺は閑静な住環境が形成されており最寄駅周辺には生活利便施設も充実
している。都心主要ビジネスエリアへのアクセスは良好であり、職住接近を比較的選好する単身者もしくは
DINKS から底堅い需要が期待できる物件である。PM は東急不動産ホールディングスグループの東急コミュ
ニティーが担当する。
取得日：14 年 12 月 12 日
取得価格：5,000 百万円（ポートフォリオ比：約 3.4％）
(2) コンフォリア錦糸町
本物件は、JR 線および東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅から徒歩約 4 分に位置する賃貸住宅。15 年 2 月
に実施した公募増資によりスポンサーである東急不動産から取得した物件である。本物件は東急不動産によ
り開発され、リースアップ後に本投資法人が取得した。最寄駅から「東京」駅まで約 8 分と主要ビジネスエ
リアへの接近性に優れる。建物はシングル、コンパクトタイプが中心に総戸数 46 を有し、足元では満室稼
働となっている。エリア的な優位性および築浅物件であることから、単身者もしくは DINKS から底堅い需要
が期待できる物件である。PM は東急不動産ホールディングスグループの東急コミュニティーが担当する。
取得日：15 年 2 月 3 日
取得価格：1,042 百万円（ポートフォリオ比：約 0.7％）
■格付対象
発行体：コンフォリア・レジデンシャル投資法人
【見通し変更】
対象
長期発行体格付
格付
見通し
A+
ポジティブ
発行額
発行日
【据置】
対象
第 1 回無担保投資法人債（特定投資
法人債間限定同順位特約付）
対象
発行登録債
償還期日
30 億円 2014 年 7 月 30 日
発行予定額
1,000 億円
2021 年 7 月 30 日
利率
格付
A+
0.64%
発行予定期間
予備格付
2014 年 6 月 25 日から 2 年間
A+
2/3
http://www.jcr.co.jp
格付提供方針に基づくその他開示事項
1. 信用格付を付与した年月日：2015 年 3 月 27 日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者：藤本
主任格付アナリスト：杉山成夫
幸一
3. 評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、JCR のホームページ（http://www.jcr.co.jp）の「格付方針等」に「信用格付の種類
と記号の定義」
（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法（格付方法）の概要は、JCR のホームページ（http://www.jcr.co.jp）のストラク
チャード･ファイナンス「格付の方法」のページに、
「J-REIT」（2014 年 6 月 2 日）の信用格付の方法として掲載し
ている。
5. 格付関係者：
（発行体・債務者等）
コンフォリア・レジデンシャル投資法人
6. 本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての JCR の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性
の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので
はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外
の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま
た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、JCR が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入
手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・格付関係者が提供した監査済財務諸表
・格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
JCR は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、
独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、
当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. JCR に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置：なし
■留意事項
本文書に記載された情報は、JCR が、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、JCR は、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、JCR は、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。JCR は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、JCR の格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。JCR の格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。JCR の格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、JCR が保有しています。JCR の格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、JCR に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■用語解説
予備格付：予備格付とは、格付対象の重要な発行条件が確定していない段階で予備的な評価として付与する格付です。発行条件が確定した場合には
当該条件を確認し改めて格付を付与しますが、発行条件の内容等によっては、当該格付の水準は予備格付の水準と異なることがあります。
■NRSRO 登録状況
JCR は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating Organization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラ
スに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。
■本件に関するお問い合わせ先
情報サービス部
TEL：03-3544-7013 FAX：03-3544-7026
3/3
http://www.jcr.co.jp

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