平成 27 年 2 月 25 日 各 位 ＜不動産投資信託証券発行者名＞ 代表者名 執行役員 寺澤 則忠 （コード番号 ８９５２） ＜資産運用会社名＞ ｼﾞｬﾊﾟﾝﾘｱﾙｴｽﾃｲﾄｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株式会社 代表者名 代表取締役社長 片山 浩 問合せ先 執行役員企画部長 吉田竜太 TEL.03-3211-7921 国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ 当投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社であるジャパンリアルエステイトアセ ットマネジメント株式会社は、平成 27 年 2 月 25 日、下記のとおり国内不動産信託受益権 の取得を決定いたしましたので、お知らせいたします。 記 １．取得の概要 １) 取 得 資 産 ： 国内不動産を信託財産とする信託の受益権 ２) 資 産 名 称 ： 銀座一丁目イーストビル ３) 信託受託者： みずほ信託銀行株式会社 (注)1. ４) 信託契約期間： 平成２０年１２月３日から平成３０年１２月２日まで (注)1. ５) 取 得 価 格 ： ６，４５９百万円 ６) 取得予定日： 平成２７年３月２日 ７) 売 国内の一般事業会社 (注)2. 主： ８) 決 済 方 法 ： 引渡時一括 ９) 取 得 資 金 ： 借入金 (注)3. および自己資金 (注)1. 取得予定日に信託受託者を三井住友信託銀行株式会社に変更する予定です。 併せて、信託契約期間を平成 30 年 7 月 31 日までに変更の予定です。 (注)2. 売主は国内の一般事業会社ですが、会社名を開示することについて同意を得られていな いため、詳細は開示しておりません。 (注)3. 借入金の詳細につきましては、平成 27 年 2 月 25 日付け「資金の借入及び金利スワップ 契約締結に関するお知らせ」をご覧ください。 1 ２．取得の理由 当投資法人の規約に定める資産運用の基本方針及び投資態度に基づき取得いたします。 なお、取得決定に際し特に評価した点は次のとおりです。 （１） 立地の優位性 本物件は、東京メトロ有楽町線「銀座一丁目」駅、銀座線「京橋」駅、都営浅草 線「宝町」駅から徒歩 5 分圏内に位置しており、また、ＪＲ線「有楽町」駅や複 数路線が乗り入れる「銀座」駅からも徒歩圏内にある等、高い交通利便性を有す ること。 （２） 競争力の高さ 本物件は平成 20 年竣工の築浅マルチテナントビルであり、基準階の貸室は 2 面 採光が確保され、無柱の整形空間で明るく開放的な執務環境を実現しており、ま た面積約 160 坪、天井高 2,740mm、OA フロア 60mm、個別空調等、テナントニー ズを充足させる設備水準を備え、比較的築年数を経過したオフィスビルが多い周 辺エリアにおいて競争力が高い水準にあること。 ３．取得資産の内容 以下に掲げるとおり。なお、 「面積」 、｢構造｣、｢建築時期｣については登記簿上の表示、 「用途」については登記簿上の表示のうち、主要なものを記載。 （１）信託財産とする不動産の内容 所在地 土 地 東京都中央区銀座一丁目 205 番 2 登記簿上 の表示 建 物 東京都中央区銀座一丁目 205 番 2 の 1 住居表示 東京都中央区銀座一丁目 19 番 7 号 用途 事務所・店舗 面積 土 地 702.41 ㎡ 建 物 4,976.85 ㎡ 構造 鉄骨造 陸屋根地下 1 階付 9 階建 建築時期 平成 20 年 5 月 設計者 株式会社トルテック都市建築設計事務所 施工者 鹿島建設株式会社 建築確認機関 公益財団法人 東京都防災・建築まちづくりセンター 所有形態 土 地 所有権 建 物 所有権 取得価額 6,459 百万円 6,660 百万円 鑑定評価額 （大和不動産鑑定株式会社） （鑑定機関） （平成 27 年 2 月 1 日時点） （価格時点） 2.1％（東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による地 地震ＰＭＬ 震リスク評価報告書に基づく。 ） 担保設定の有無 なし 不動産管理会社 三菱地所プロパティマネジメント株式会社 (注)1. （注）1. 取得後に委託を予定している不動産管理会社を記載 2 （注）2． 不動産管理会社の概要 商号 本店所在地 代表者 資本金の額 大株主 主な事業内容 三菱地所プロパティマネジメント株式会社 東京都千代田区丸の内二丁目 2 番 3 号 代表取締役社長 岩田 研一 390 百万円 三菱地所株式会社 オフィスビル、商業施設等の建物の総合的な運営・管理サービス 三菱地所プロパティマネジメント株式会社（以下、本表において 「当該会社」という。）には、当投資法人が資産の運用を委託し ているジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会 当投資法人又は 社（資産運用会社）の親会社である三菱地所株式会社（資産運用 資産運用会社と 会社への出資比率 90％）が 100％出資している。なお、当該会社 の関係 は、投資信託及び投資法人に関する法律施行令で定める資産運用 会社の利害関係人等、及び資産運用会社が社内規程で定める利害 関係者に該当する。 （２）テナント等の内容 テナント総数 総賃貸可能面積 総賃貸面積 最近の入居率 5 4,513.52 ㎡ 2,396.69 ㎡ 平成 22 年 9 月 30 日 100.0％ 平成 23 年 9 月 30 日 100.0％ 平成 24 年 9 月 30 日 17.9％ 平成 25 年 9 月 30 日 53.1％ 平成 26 年 9 月 30 日 53.1％ 取得予定日 53.1％ ※ 総賃料収入及び敷金・保証金 テナントの同意が得られないため非開示 ＮＯＩ（Net Operating Income） 年間 281 百万円（定常稼働時の当社推定数値） 減価償却費 年間 116 百万円（定常稼働時の当社推定数値） ・テナント総数、総賃貸可能面積、総賃貸面積及び取得予定日の入居率は、 取得予定日における見込み数値を記載。 ※一部テナントが平成 27 年 3 月 31 日にて退去予定であるほか、平成 27 年 5 月 1 日 より新規テナントが入居する予定です。当該テナント入退去後の入居率は 53.1％と なる見込みです。 （注） ※テナントリーシングについては、現在も問い合わせを受けている状況であり、積極 的かつ柔軟なリーシングの推進により、早期の入居率向上を図ります。 ・ＮＯＩは、取得予定日の賃貸借契約条件等を基に固定資産税・都市計画税 等の発生等を考慮した定常稼働時の推定数値。※想定入居率：97％ ・減価償却費は、定常稼働時の推定数値。 ・数値（ＮＯＩ及び減価償却費を除く）は、売主から提供を受けたデータに 基づく。 3 （３）貸室仕様 天井高 基準階面積 ＯＡフロア 電気容量 空調方式 床荷重 その他 2,740 ㎜ 529.17 ㎡ 有（60mm） 70VA／㎡ 個別空調（1 フロア最大 10 ゾーン） 500 ㎏／㎡ 24 時間入退館可 （４）エンジニアリングレポートの概要 ⅰ.修繕項目の概要 報告書日付 報告書作成者 修繕費 更新費 合計 今後 15 年間における修繕費・更新費 （年平均値） 平成 27 年 1 月 30 日 清水建設株式会社 4 百万円 13 百万円 17 百万円 ⅱ.アスベスト使用状況に関する記載 （使用されている又は使用されている可能性がある旨の記載） アスベストが含有される吹付け材 記載なし ４．売主の概要 売主は国内の一般事業会社ですが、会社名を開示することについて同意を得られて いないため、詳細は開示しておりません。 ５．物件取得者等の状況 本件国内不動産信託受益権は、当投資法人・資産運用会社と特別な利害関係にある 者からの取得ではありません。 ６．媒介の概要 売買契約締結までに媒介契約を締結予定の相手先の概要は以下のとおりです。 名称 みずほ信託銀行株式会社 本店所在地 東京都中央区八重洲 1 丁目 2 番 1 号 代表者 取締役社長 中野 武夫 設立年月日 大正 14 年 5 月 9 日 資本金の額 2,473 億円（平成 26 年 3 月 31 日現在） 主な事業内容 信託業務、銀行業務、その他金融サービスの提供 当投資法人又は資産 運用会社との関係 特になし 媒介手数料 媒介者の同意を得られていないため非開示 4 ７．取得の日程 平成 27 年 2 月 25 日 平成 27 年 2 月 26 日 平成 27 年 3 月 2 日 取得決定 売買契約締結（予定） 引渡し（予定） ８．今後の見通し 本件取得による当投資法人の平成 27 年 3 月期（平成 26 年 10 月 1 日～平成 27 年 3 月 31 日）及び平成 27 年 9 月期（平成 27 年 4 月 1 日～平成 27 年 9 月 30 日）の運用 状況に対する影響は軽微であり、運用状況の予想の修正はありません。 5 ９．鑑定評価書の概要 物件名 鑑定評価額 鑑定機関 価格時点 銀座一丁目イーストビル 6,660,000 千円 大和不動産鑑定株式会社 平成 27 年 2 月 1 日 内容 項目 （単位：千円） 収益価格 6,660,000 直接還元法による価格 (1)運営収益 [①－②] 概要等 将来の純収益の動向から導いた DCF 法による収益価 格を、直接還元法による収益価格からの検証も行い、 収益還元法による収益価格を試算 6,890,000 360,727 ①可能総収益 383,022 類似事例の水準とその動向に基づき、中長期競争力等 を勘案し査定 ②空室損失等 22,294 類似事例の水準に基づき、競争力等を考慮して、中長 期に安定的な空室率を査定し計上 (2)運営費用 維持管理費 ＰＭフィー テナント募集費用等 水光熱費 修繕費 公租公課 損害保険料 その他費用 (3)運営純利益 [(1)-(2)] (4)一時金の運用益 (5)資本的支出 (6)純収益 [(3)+(4)-(5)] 77,277 26,530 (注) 2,447 22,114 4,176 21,263 746 0 283,449 5,302 13,189 275,562 (7)還元利回り ＤＣＦ法による価格 4.0％ 維持管理費は類似不動産の事例と現行契約額を参考 に、PM フィーは類似不動産の事例を参考に査定 類似不動産の事例に基づき 1 ヵ月分を計上 過年度実績と稼働率を考慮し査定 ｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄの年平均費用に基づき査定 平成 26 年度の実績に基づき査定 類似不動産の事例に基づき査定 運用利回りを 2％と査定して計上 ｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄの年平均額に基づき査定 類似 A ｸﾗｽﾋﾞﾙの取引利回り等を勘案した基準利回り に、当該地域の賃貸･売買の市場動向等を考慮し査定 6,560,000 割引率 3.8％ 最もﾘｽｸの低い A ｸﾗｽﾋﾞﾙの割引率を基準として、個別 性等を考慮のうえ査定 最終還元利回り 4.2％ 類似取引事例の取引利回りを参考に、投資利回りの将 来動向等を総合的に勘案のうえ査定 積算価格 土地比率 建物比率 3,550,000 65.1％ 34.9％ ＊千円未満は切り捨てて表示。 試算価格の調整及び鑑定評価 額の決定に際し留意した事項 特になし (注) PM 業務委託予定先より、PM フィーの金額を区分して開示することについて同意を得られ ておりません。また、本物件の PM フィーの金額を個別に開示した場合、PM 業務委託予定 先が行っている他の取引に影響を与え、当投資法人の投資対象不動産に係る維持管理方針 に基づく効率的な PM 業務の委託に支障を来たし、ひいては投資主の利益を棄損するおそれ があります。そのため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しております。 以 上 6 参考資料（添付） ・ 案内図 ・ 銀座一丁目イーストビル外観写真 ・ 本件取得後の運用不動産等資産一覧 本資料は、兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会に配布しております。 7 （参考）案内図 8 （参考）銀座一丁目イーストビル 外観写真 9 㸦ཧ⪃㸧ᮏ௳ྲྀᚓᚋࡢ㐠⏝ື⏘➼㈨⏘୍ぴ ᆅᇦ 㤳㒔ᅪ ᮾி༊ ྡ⛠ 㤳㒔ᅪィ ㈨⏘ࡢ✀㢮 ྲྀᚓ᪥ཪࡣ ྲྀᚓணᐃ᪥ ྲྀᚓ౯᱁㸦༓㸧 㸦ὀ㸧 ẚ⋡ ࡇࡇࢁࡽࡔࡢඖỀࣉࣛࢨ ᮾி㒔༓௦⏣༊ ື⏘ ᖹᡂᖺ᭶᪥ 㸳㸪㸮㸮㸮㸪㸮㸮㸮 㸮㸬㸴㸣 ࡢࢫࢡ࢚ ᮾி㒔༓௦⏣༊ ື⏘ ᖹᡂᖺ᭶᪥ 㸶㸯㸪㸳㸳㸳㸪㸳㸮㸮 㸷㸬㸲㸣 㹋㹂⚄⏣ࣅࣝ ᮾி㒔༓௦⏣༊ ື⏘ ᖹᡂᖺ᭶᪥ 㸷㸪㸳㸰㸮㸪㸮㸮㸮 㸯㸬㸯㸣 ⚄⏣ᶫࣃ࣮ࢡࣅࣝࢴࣥࢢ ᮾி㒔༓௦⏣༊ ື⏘ ᖹᡂᖺ᭶᪥ 㸲㸪㸶㸯㸮㸪㸮㸮㸮 㸮㸬㸴㸣 ᡭ⏫ࣇࢼࣥࢩࣕࣝࢩࢸࣀ࣮ ᮾி㒔༓௦⏣༊ ࢫࢱ࣮࣡ ື⏘ ᖹᡂᖺ᭶᪥ 㸯㸳㸪㸲㸴㸰㸪㸷㸮㸮 㸯㸬㸶㸣 ␒⏫࣮࢞ࢹࣥ ᮾி㒔༓௦⏣༊ ື⏘ ᖹᡂᖺ᭶᪥ 㸯㸲㸪㸵㸮㸮㸪㸮㸮㸮 㸯㸬㸵㸣 ୕⳻㹓㹄㹈ಙク㖟⾜ᮏᗑࣅࣝ ᮾி㒔༓௦⏣༊ ື⏘ ᖹᡂᖺ᭶᪥ 㸲㸲㸪㸵㸮㸮㸪㸮㸮㸮 㸳㸬㸯㸣 ࣅࣗࣞࢵࢡࢫ㯜⏫ ᮾி㒔༓௦⏣༊ ື⏘ ᖹᡂᖺ᭶᪥ 㸵㸪㸮㸮㸮㸪㸮㸮㸮 㸮㸬㸶㸣 ື⏘ ᖹᡂᖺ᭶᪥ ᖹᡂᖺ᭶᪥ ィ 㸯㸮㸪㸰㸮㸮㸪㸮㸮㸮 㸯㸮㸪㸵㸮㸮㸪㸮㸮㸮 㸰㸮㸪㸷㸮㸮㸪㸮㸮㸮 㸰㸬㸲㸣 ᒣ⋤ࢢࣛࣥࢻࣅࣝ ᮾி㒔༓௦⏣༊ ᭷ᴦ⏫㟁Ẽࣅࣝࢴࣥࢢ ᮾி㒔༓௦⏣༊ ື⏘ ᖹᡂᖺ᭶᪥ 㸵㸪㸰㸮㸮㸪㸮㸮㸮 㸮㸬㸶㸣 ᑠఏ㤿⏫᪂᪥ᮏᶫࣅࣝࢹࣥࢢ ᮾி㒔୰ኸ༊ ື⏘ಙクཷ┈ᶒ ᖹᡂᖺ᭶᪥ 㸱㸪㸯㸵㸱㸪㸮㸮㸮 㸮㸬㸲㸣 ඹྠࣅࣝ㸦ⱴሙ⏫㸰┠㸧 ᮾி㒔୰ኸ༊ ື⏘ಙクཷ┈ᶒ ᖹᡂᖺ᭶᪥ 㸲㸪㸲㸯㸮㸪㸮㸮㸮 㸮㸬㸳㸣 ࣅࣗࣞࢵࢡࢫிᶫ ᮾி㒔୰ኸ༊ ື⏘ ᖹᡂᖺ᭶᪥ 㸳㸪㸰㸳㸮㸪㸮㸮㸮 㸮㸬㸴㸣 㖟ᗙ୍┠࣮ࢫࢺࣅࣝ ᮾி㒔୰ኸ༊ ື⏘ಙクཷ┈ᶒ ᖹᡂᖺ᭶᪥ 㸴㸪㸲㸳㸷㸪㸮㸮㸮 㸮㸬㸵㸣 㖟ᗙ୕ࣅࣝ ᮾி㒔୰ኸ༊ ື⏘ ᖹᡂᖺ᭶᪥ 㸯㸴㸪㸶㸱㸮㸪㸮㸮㸮 㸯㸬㸷㸣 ⳻㐍㖟ᗙ࣮ࢫࢺ࣑࣮ࣛࣅࣝ ᮾி㒔୰ኸ༊ ື⏘ ᖹᡂᖺ᭶᪥ ᖹᡂᖺ᭶᪥ ィ 㸳㸪㸱㸳㸱㸪㸳㸮㸮 㸰㸪㸴㸲㸳㸪㸷㸰㸰 㸵㸪㸷㸷㸷㸪㸲㸰㸰 㸮㸬㸷㸣 ᬕᾏࣇࣟࣥࢺ ᮾி㒔୰ኸ༊ ື⏘ ᖹᡂᖺ᭶᪥ 㸱㸯㸪㸱㸮㸮㸪㸮㸮㸮 㸱㸬㸴㸣 ᬕᾏࢭࣥࢱ࣮ࣅࣝ ᮾி㒔୰ኸ༊ ື⏘ 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