株式会社アルデプロ（東証二部上場8925） 「再活×２」 2015年7月期第2四半期説明会資料 不動産を「再活」し、日本を「再活」する。 2015年3月18日 内 容 1.2015/7月期第2四半期決算の概要 2.中期経営計画 3.ビジネスモデル 4.海外展開及びファンド事業 5.参考資料 2 2015年7月期第2四半期 ハイライト 売上高 営業利益 経常利益 四半期純利益 1株当たり 四半期純利益 百万円 百万円 百万円 百万円 円 銭 前回発表予想（Ａ） 6,500 950 800 700 2.99 今回実績（Ｂ） 3,319 280 182 167 0.42 △3,181 △670 △618 △533 △48.9 △70.5 △77.3 △76.1 増減額（Ｂ-Ａ） 増減率（％） 半期未達も、先日の大型案件売買契約締結により、通期計画は、達成見込み CB・ワラントの発行及び金融機関からの借入増加により仕入が順調に推移 台湾子会社の設立及び投資顧問会社の子会社化により、 海外展開及び不動産投資顧問事業へのステップ（将来への種まき） 3 2015年7月期第2四半期要約PL 単位：百万円 2014/2Q （単体） 2015/2Q （連結） 前年同期比 金 額 増減率 2015/通期 予想 売上高 1,747 3,319 +1,572 190％ 15,600 売上原価 1,591 2,713 +1,122 171％ — 155 605 +450 390％ — 販管費 93 324 +231 348％ — 営業利益 63 280 +217 444％ 2,400 （利益率） 3.6% 8.4％ 経常利益 50 182 （利益率） 2.9% 5.4％ 53 167 3.0% 5.0％ 売上総利益 四半期純利益 （利益率） 15.4% +132 364％ 2,200 14.1% +114 315％ 2,000 12.8% 4 2015年7月期第2四半期BS要約 （単位：百万円） 【資産の部】 流動資産 固定資産 資産合計 2014年7月期 2015年7月期第2四半期 4,045 19 4,064 11,033 71 11,104 748 528 1,277 2,410 5,688 8,098 現金、在庫の増加 【負債の部】 流動負債 固定負債 負債合計 【純資産の部】 資本金 資本剰余金 利益剰余金 自己株式 株主資本合計 純資産合計 負債純資産合計 550 1,050 1,188 △1 2,787 2,787 4,064 550 1,050 1,315 △2 2,913 3,006 11,104 短期借入金の増加 長期借入金 CBによる調達の増加 四半期純利益 計上により増加 5 2015年7月期キャッシュフロー要約 (単位：百万円） 2014年7月期 第2Q（単体） 2015年7月期 第2Q 営業活動キャッシュ・フロー △793 △5,023 投資活動キャッシュ・フロー △2 △42 財務活動キャッシュ・フロー 486 6,949 現金及び現金同等物の期末残高 467 4,494 積極仕入による在庫の増加に伴う資金の減少 差入保証金の差入による資金の減少 CB発行による資金（40億円）の増加と長短借入金（29億円）の増加 6 2015年連結通期計画 2014年7月期 2015年7月期予想 増加率 売上高 10,400百万円 15,600百万円 150％ 営業利益 1,832百万円 2,400百万円 132％ 経常利益 1,775百万円 2,200百万円 127％ 当期純利益 1,632百万円 2,000百万円 125％ 7 2014年7月期四半期連結業績推移 単位：百万円 第1Ｑ 通期進捗率 第2Ｑ 通期進捗率 第3Ｑ 通期進捗率 第4Ｑ 通期進捗率 通期合計 売上高 68 0.7% 1,678 16.1% 3,309 31.8% 5,344 51.4% 10,400 経常利益 5 0.3% 45 2.5% 530 29.9% 1,194 67.3% 1,775 四半期純利益 8 0.5% 44 2.7% 529 32.4% 1,049 64.3% 1,632 2015年7月期四半期連結業績推移 第1Ｑ 売上高 1,935 通期進捗率 12.4% 第2Ｑ 通期進捗率 1,384 8.9% 第3Ｑ 前期の四半期売上高は、 第3・第4Ｑに集中。 通期進捗率 第4Ｑ 4Q：六本木PJ計上 営業利益の 経常利益 四半期純利益 80 75 3.6% 3.7% 101 91 通期進捗率 通期合計 約7割 4.6% 4.6% 15,600 2,200 今期についても、下期集中傾向。 仕入、借入も順調に推移 通期計画に変更なし 2,000 8 2015年7月期の業績予想達成の概念図 （単位：百万円） 2015年1月31日現在 進行中 2Q売上 現金・預金 在庫 その他 総資産 4,595 長短借入金 CB 3,319 7,804 その他 294 純資産 3,006 在庫 ＋ 仕入契約 済 16,000 資金調達 最大 19,500 11,104 負債純資産 合計 11,104 P/L 売上高 15,600 営業利益 2,400 経常利益 2,200 当期純利益 2,000 在庫回転 ＋ 資金回転 5,724 785 2015年7月期 翌期以降の 在庫投資へ 9 2015年7月期 在庫の推移状況 2015年7月期 期首在庫 第1Ｑ期末 在庫 土地・区分所有等：1件 収益マンション：1件 第2Ｑ期末 在庫 収益ビル ：2件 収益ビル ：4件 1,168百万円 収益マンション：2件 2物件 2,379百万円 ビジネスホテル： 1件 4物件 新築マンション：7件 収益マンション：2件 5,724百万円 仕入が、順調に推移 14物件 10 2015年7月期 3Q以降の仕入の状況 再開発アジャストメント案件 収益ビル 1件 1件 収益マンション 売却契約済 4Q売上計上 3Q仕入 + 3件 1件 2Q在庫：14件＋3Q仕入契約済＝ 17件 今期の売上目標以上の仕入は、完了 更に仕入を加速しつつ、売却に注力 11 2015年7期 第1～2Ｑ 販売の状況 2014年10月 文京区物件売却 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 11億円 2014年10月 大田区物件売却 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 6億5,000万円 2014年10月 港区物件売却 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1,500万円 1Ｑ 19億3,500万円の売上 2014年12月 中央区物件売却 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 2億8,000万円 2014年12月 港区物件売却 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 8億5,000万円 2Ｑ 11億8,800万円の売却売上 12 売上構成の変化 利益率の高い 再開発アジャストメント事業が増加 売上高102億円 単体 13 2015年7月期 借入の状況 借入実績 平均金利 第1Ｑ 15億500万円 3.86％ 第2Ｑ 62億8,200万円 3.55％ トピックス ①2014年10月・・ドイツ銀行 東京支店より40億円の調達枠 ②2014年12月・・CB、ワラントの発行 約80億円 借入：77億8,700万円 ＋ 新生Ｉ＆Ｆ 36億円＝113億8700万円 更に、ドイツ銀行調達枠+ワラント行使 ＝ 最大合計195億円 2014年7月期の調達は、約30億円 ※第三者割当（約9億円）含 前期の約6倍以上 の調達が可能に 14 2015年7月期 借入先分布状況 1,692百万円 3,600百万円 700百万円 430百万円 11,589 267百万円 百万円 500百万円 400百万円 7,787 7,773 百万 百万円 円 4,000百万円 2015年2月28日現在 15 ①不動産担保融資ファシリティー契約締結について ドイツ銀行 東京支店 40億円 再活、再開発アジャストメント事業を加速 貸付人：ドイツ銀行東京支店 融資枠：40億円 •旧耐震マンション等にも融資付 資金使途：不動産取得資金 契約期間：1年間 16 ② CB及びワラント発行 攻めの調達 第3回無担保転換社債型新株予約権付社債 ・割 当 先 ： ＥＶＯ ＦＵＮＤ ・資金調達額 ： 4,000,000,000円 ・発行による潜在株式数 ： 22,975,301株 ・転 換 価 額 ： 174.1円 ・転 換 期 間 ： 3年間 希薄化 19.4％ 物件仕入・売却 の加速 業績の拡大 調達額最大 約80億9,000万円 第7回新株予約権 ・割 当 先 ： ＥＶＯ ＦＵＮＤ ・資金調達額 ： 3,999,999,730円 ・新株予約権総数 ： 229,753個（1個＝100株） ・発 行 価 額 ： 93,046,965円（1個＝405円） ・発行による潜在株式数：22,975,300株 ・行 使 価 額 ： 174.1 ・行使期間 ： 2年間 17 2．中期経営計画 18 2014年4月30日発表 中期経営計画 積極的な資金調達と事業推進により、中期経営計画の達成を目指す。 （単位：百万円） Copyright(c) 2014 ARDEPRO Co., Ltd. All Rights Reserved. 19 中期経営計画 経営目標 大都市圏の収益用不動産に対する旺盛なニーズを背景に、現在の仕入状況・販売状 況、及び資金調達の見通しを踏まえ、下記の通りに新中期経営目標を決定致しました。 2014/7期 （連結） 2015/7期 目標1期目 （連結） 2016/7期 目標2期目 （連結） 2017/7期 目標3期目 （連結） 10,400 15,600 22,000 31,700 営業利益 1,832 2,400 3,400 5,300 経常利益 1,775 2,200 3,200 4,900 当期純利益 1,632 2,000 3,000 4,500 7.11円 8.55円 12.83円 19.24円 売上高 1株当たり当期純利益 ※2015年7月期以降の1株当たり当期純利益は、2014年7月31日現在の発行株式数に基づいて算出しております。 20 中期経営計画における基本戦略の拡充 1.中古不動産再活事業 •再開発アジャストメント事業の推進 •⇒戦略アドバイザーの招聘 進捗状況 六本木案件売買契約締結済 その他案件情報が多数 2.業務提携等の積極展開 •アセットマネジメント事業への進出 •⇒不動産投資顧問会社の設立 FIP投資顧問会社を買収 一般不動産投資顧問業登録へ 3.海外ネットワークの強化 •海外事業への進出推進 •⇒台湾に加えて欧米不動産市場への進出 2015年1月台湾子会社設立済 営業体制確立 4.財務安定性強化 •借入コストの低減⇒借入金利3％以下へ •自己資本比率30％維持を目指す。 •ＲＯＥ重視の会社経営 •東証二部、一部市場への指定承認へ。 ・借入コスト：約3.5％ ・自己資本比率：26.2％ ・2014年12月に東証二部上場 21 3．ビジネスモデル 22 ビジネスモデルの変遷 一棟ビル マンション の再活 区分所有 マンション の再活 フロービジネス 2004年 中規模 ビルの再活 再開発アジャストメント事業 アセットマネジメント事業 ストックビジネス 2014年 23 新たなビジネスモデル 「再開発アジャストメント事業」 24 新ビジネスモデル 「再開発アジャストメント事業・背景」 全国マンションストック総戸数：５９０万戸（東京都１６５万戸） 全国旧耐震基準マンション戸数：１０６万戸（東京都 ３６万戸） 旧々耐震基準 約7万戸 旧耐震基準 約36万戸 （21.6％） 1971年 1981年 新耐震基準 約129万戸 （78.4％） 万 戸 推定市場規模 30兆円 (資料)住宅・土地統計調査/総務省、住宅着工統計/東京都都市整備局 25 再開発アジャストメント事業 ①法改正を活用 旧耐震基準の区分中古マンションの買取を進め、権利関係を 調整し、開発業者へ売却。 ②単純に、ビル取得後、権利調整を図り、開発素地として売却 権利調整は、高度な知識、ノウハウが必要 ⇒ 煩雑な作業を伴う 旧耐震マンションは、融資付が困難。権利調整は、ダークなイメージ 先駆者利益の追求 再開発アジャストメント事業のトップランナーへ 26 ビジネスモデル スキーム ①法改正活用の区分買増し ②シンプルな権利調整 個別・一括買取 マンション・収益ビル等の 古ビルを取得 売 主 （区分所有者） 全体の80％取得まで 権利関係を調整 ⇒⇒開発業者へ売却 開発業者 権利関係を調整し、 開発素地として売却 開発業者 取壊し 27 ビジネスモデル 実例（渋谷区渋谷物件） 権利調整仕掛りビル2棟の 区分所有権大半を一括取得 土 地【合計】：624.75㎡ 総床面積【合計】：4133.97㎡ 100％まで権利取得した上で 開発業者へ一括売却 【仲介】 不動産会社 大手 不動産会社 開発業者 区分所有者 約1か月 約3か月 28 ビジネスモデル 実績案件（都内物件） 総戸数 当初予定 地下１階～４階の区分 を取得 戸 34 土 地：409.96㎡ 総床面積：1517.84㎡ 区分 所有者 区分 所有者 区分 所有者 区分 所有者 区分 所有者 区分 所有者 区分 所有者 区分 所有者 区分 所有者 区分 所有者 区分 所有者 区分 所有者 区分 所有者 区分 所有者 区分 所有者 買増し ビジネス プラン 変更 残24戸を取得 （80％） 取得目途を 付け売却 収益物件 として売却 開発業者 29 4．海外展開及びファンド事業 30 日本の不動産が注目される背景 キーワード 他国と比較して高いキャップレート 東京オリンピック開催 アジアのキャップレート 2013 アベノミクス 円安影響 国内情勢の安定性 SOURCE: Japan Association Real Estate Appraisars 31 2015年にアジア太平洋地域で 最も投資したい都市の1位は東京。大阪は3位。 東京は、 開発プロジェクトの立地としても 1位に、また大阪は3位 に選ばれている。 32 2014年6月12日 東京不動産 サイトＯＰＥＮ http://tokyo-fudousan.asia/ 33 台湾子会社の設立 名 称 所在地 代表者の役職 氏名 事業内容 資本金 東京房屋仲介股份有限公司 台湾台北市大安区忠孝東路四段 董事長（代表取締役） 趙 壽廣（Ｓｏｏ－ｋｗａｎｇ Ｃｈｏ） 不動産の売買、仲介、オークション事業 250万台湾ドル（約950万円） 設立年月日 2015年1月 大株主 持株比率 当社100％ 34 当社保有新築7物件等⇒台湾富裕層へ販売活動開始 千鳥 練馬高野台1st.2nd 南久が原 南麻布 池袋 東武練馬 35 FIP投資顧問(株)の子会社化 2015年4月1日： 株式譲渡契約締結及び株式取得予定 名 称 所在地 FIP投資顧問株式会社 東京都あきる野市 優秀人材の確保 一般不動産投資顧問業登録へ 代表者の氏名 三上 哲治 事業内容 投資運用業、投資助言・代理業 不動産ファンド事業への参入 アセットマネジメント受託 資本金 2,000万円 私募ファンドの組成へ 36 不動産投資顧問会社 運用スキーム 配当（分配金） 投資家 賃料収入等 私募ファンド等 投 資 不動産 投 資 資産運用委託 FIP投資顧問(株) 2015年4月1日 株式100％取得 37 5．参考資料 38 会社概要 商 号 株式会社アルデプロ 設 立 1988年3月1日 地 東京都新宿区新宿三丁目1番24号 所 在 京王新宿三丁目ビル2階 大 阪 支 店 大阪府大阪市北区西天満六丁目3番16号 梅田ステートビル8階 代 表 者 名 保坂 光二 金 5億5,001万8千円（2015年1月31日現在） 資 本 発 行 済 株 式 数 233,873,050株（普通株式:単元株=100株）（2015年1月31日現在） 決 月 ７月末 算 従 事 員 数 【連結】16名 【単体】 13名 （2015年1月31日現在） 事 業 内 容 不動産再活事業 所 属 団 体 社団法人 東京都宅地建物取引業協会 東京都不動産協同組合 社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 免 許 ・ 登 録 宅地建物取引業者免許 国土交通大臣（１）第8637号 第二種金融商品取引業 関東財務局長（金商）第1203号 39 大株主の状況 平成27年1月31日現在 株主名 秋元 竜弥 株式数 持分比率 90,372,891 38.13 UBS AG LONDON A/C IPB SEGREGATED CLIENT ACCOUNT （常任代理人 シティバンク銀行株式会社） 8,150,508 3.44 BNP PARIBAS LONDON BRANCH FOR PRIME BROKERAGE CLEARANCE ACC FOR THIRD PARTY （常任代理人 香港上海銀行東京支店） 5,205,000 2.2 株式会社ＳＢＩ証券 3,228,600 1.36 日本証券金融株式会社 2,803,900 1.18 GOLDMAN SACHS INTERNATIONAL（常任代理人 ゴールドマン・サックス証券株式会社） 2,123,500 0.9 STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY（常任代理人 株式会社みずほ銀行） 1,764,300 0.74 山崎 一弘 1,561,900 0.66 BNYM SA/NV FOR BNYM FOR BNYM GCM CLIENT ACCT E PSMPJ （常任代理人 株式会社三菱東京UFJ銀行） 1,250,000 0.53 牧間 次夫 1,230,000 0.52 株主数：36,054名 40 沿革 年 Reborn アルデプロ 月 概 新たな成長ステージへ 要 経営内容 1988年 3月内装事業を主軸として創業 2004年 3月東証マザーズ市場に上場【ＩＰＯ】 （証券コード8925） 過去最高の売上・利益を達成 7月 ビジネスドメ （売上：775億円 経常利益：113億円） インの拡大 ・ＰＭ事業 ＧＳ証券より300億円調達 8月 ・開発事業 （第三者割当200億円+ＣＢ100億円） 8月サブプライム危機 2007年 2008年 9月リーマンショック 2010年 6月事業再生ＡＤＲ手続成立 2010年 10月各支店の整理完了 2011年 2013年 3月東日本大震災 不動産市場 の好況 継続 サブプライム問題 リーマンショック 経営資源の 集中 不動産 融資厳格化 世界的不況 不動産需要の 減退 7月事業再生ＡＤＲ手続終結 8月営業部を新設 2月Ｓ＆Ｓtandard株式会社を子会社化 3月株式会社奨建築を子会社化 2014年 販売網の 拡大 ・支店等 39ヶ所 ・関連会社11社 外部環境 4月 大阪支店を開設 Reborn 新たな成長 ステージへ 新 中期経営計画の発表 8月中期経営計画基本戦略拡充 41 事業の推移（第17期～第30期計画） 勘定科目名 売 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 （計） （計） （計） 高 7,775 13,583 43,001 77,413 47,977 13,924 8,356 4,761 3,240 3,153 10,400 15,600 22,000 31,700 益 1,036 1,905 6,698 11,315 -7,903 -18,611 -9,214 -551 -5,176 -532 1,775 2,200 3,200 4,900 当 期 純 損 益 557 1,078 3,739 4,710 -26,125 -25,618 -8,704 55 -4,469 3,400 1,632 2,000 3,000 4,500 期 末 時 価 総 額 26,012 4,744 2,657 801 7,869 39,524 - - - 経 上 （単位；百万円） 常 利 ＩＰＯ （東証Mothers） 43,566 102,072 115,171 最大時価総額 GSから 1,800億円 300億円 （単位；百万円） 100,000 18,305 2,931 リーマン・ショック ADR申請 東日本大地震 ADR完了 サブプライム ローン危機 売上高 経常利益 80,000 当期損益 60,000 40,000 20,000 0 (20,000) (40,000) Copyright(c) 2014 ARDEPRO Co., Ltd. All Rights Reserved. 42 グループ図（平成27年1月31日付） アルデプログループ 株式会社アルデプロ S&Standard株式会社 2015年4月1日 子会社化予定 株式会社奨建築 FIP投資顧問株式会社 ＜グループ従事員数の推移＞ 2013年７月末 5名 東京房屋仲介股份有限公司 2014年1月 大阪支店の開設 2015年1月31日付 16名 43 経営理念 これまでの私たちの行動を支えてきたもの 経営理念･･･三つの豊かさの追求 事業を根底から支える精神的支柱 ①経済的な豊かさ 売上高ではなく、経常利益の増加を目指します 豊かさを実現したら、周囲に「与えられる」ようになること 理 ( 理 念 ) と 利 ( 利 益 ) の 追 求 日常の行動指針 心の豊かさ ②身体的な豊かさ 健康であることに感謝する心も大切です 身体と精神が健全であって初めて豊かさが実現します ③心の豊かさ 経済的な豊かさ 身体的な豊かさ 礼節を重んじる謙虚な心、加えて、経済的・身体的豊さの バランスを保ち、真の『心の豊かさ』を目指します SS＝Shareholder’s Satisfaction （株主満足） CS＝Customer’s Satisfaction （顧客満足） ES＝Employee’s Satisfaction （従業員満足） ＣＳＲ 社会的存在意義の実現 44 この資料は当社に関する情報提供のために作成したもので、当社の有価証券への投資勧誘を直接的な目的としたものではありません。本資料は 2015年1月末日現在のデータに基づいて作成されており、記載された予測等については資料作成時点での当社の判断により、掲載情報の正確性、 完全性を保証、確約するものではありません。また本資料内容は予告なく変更される可能性があります。 45
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