2015年11月期決算説明資料

2015年11月期決算説明資料
トーセイ株式会社
東京証券取引所第一部証券コード：8923
シンガポール証券取引所証券コード：S2D
2016/1/13
Ⅰ ．2015年11月期の決算概要
Ⅱ．中長期経営方針と2016年11月期の事業展開－P.18
＜別冊＞資料編
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－P. 2
Ⅰ. 2015年11月期の決算概要
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2
2015年11月期連結決算業績ハイライト
◆売上高は430億円(前期比14.0％減)
◆営業利益は68億円(同23.9％増)、当期利益は41億円(同43.9％増)と大幅な増益を達成
【売上高】
（百万円）
1Q
2Q
3Q
4Q
35,070
7,000
6,000
22,889
15,380
3,000
3,914
300
859
2,000
1,000
4,000
6,633
5,284
9,118
10,817
11,339
11,525
2014.11月期
2015.11月期
7,589
5,560
5,000
5,973
6,006
20,000
6,891
7,000
43,006
30,000
1,986
15,501
0
2013.11月期
不動産開発事業
3,000
1,137
873
2,000
978
672
1,616
1,600
1,408
1,427
2013.11月期
2014.11月期
ﾌｧﾝﾄﾞ・ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ事業
10,000
2,703
2015.11月期
6,891
1,419
3,541
3,459
958
2,343
3,574
1,078
440
-582
-559
2013.11月期
2014.11月期
2015.11月期
9.2%
3,500
4,187
3,000
1,398
2,500
534
2,000
432
1,730
1,590
2,414
669
174
1,500
1,000
1,373
1,000
73 123
-1,000
7.1%
2,874
3,330
1,447
213 227
12%
4,135
4,000
3,914
921
-481
12.0%
4,500
5,560
5,000
2015.11月期
【当期利益】
（百万円）
内部取引
4,135
4,210
2,190
1,000
＜営業利益：セグメント別＞
7,000
ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業 3,000
6,605
6,112
-10,000
2014.11月期
不動産管理事業
16,347
879
ROE
25,986
20,000
0
2,365
1,980
0
不動産賃貸事業
34,743
1,683
1,101
不動産流動化事業
35,070
1,298
4,663
572
9,000
11,098
5,000
3,222
146
688
（百万円）
49,981
30,000
771
2,185
2013.11月期
50,000
40,000
6,000
0
＜売上高：セグメント別＞
43,006
6,040
1,570
4,000
10,000
（百万円）
【税引前利益】
（百万円）
49,981
50,000
40,000
【営業利益】
（百万円）
322
146
-1,388
-1,233
-1,404
2013.11月期
2014.11月期
2015.11月期
500
2,006
10%
1,087
395
1,041
8%
6%
1,263
82
461
544
595
415
867
872
2013.11月期
2014.11月期
4%
1,390
0
2%
0%
2015.11月期
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3
2015年11月期連結決算概要
（百万円）
'14.11期（累計）
増減
'15.11期（累計）
構成比
49,981
100.0
構成比
43,006
100.0
増減率
-6,974
-14.0
売上原価
40,018
80.1
31,091
72.3
-8,926
-22.3
売上総利益
9,962
19.9
11,915
27.7
1,952
19.6
販管費等
4,402
8.8
5,023
11.7
621
14.1
5,560
11.1
6,891
16.0
1,331
23.9
-897
-
-851
-
45
-5.1
4,663
9.3
6,040
14.0
1,376
29.5
1,789
-
1,904
-
115
6.4
当期利益
2,874
5.8
4,135
9.6
1,261
43.9
当期包括利益
3,021
6.0
4,081
9.5
1,059
35.1
EPS（円）
59.53
85.66
26.13
43.9
ROE（％）
9.2
12.0
2.8P
ROA（％）
6.1
6.9
0.8P
売上高
営業利益
金融収益・費用（純額）
税引前利益
法人所得税
※ROE=当期利益 ÷（（前期末資本 + 当期末資本）÷2）
※ROA=税引前利益 ÷（（前期末資産+ 当期末資産）÷2）
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4
不動産流動化事業
◆1棟販売：東陽町トーセイビル、関内トーセイビルⅡなどの収益オフィスビル、マンションを24棟販売
◆Restyling：“ヒルトップ横濱根岸”“ヒルトップ横浜東寺尾“等9物件で計68戸を販売
売上高・売上総利益率
（百万円）
売上高（1棟販売・リート向け）
売上高（Restyling)
34,743
2,037
35,000
19.0%
30,000
15,259
25,000
（うち、第4四半期は4棟）
（うち、第4四半期は20戸）
主な販売物件
4Ｑ
売上高（1棟販売・一般向け）
売上総利益率
2Ｑ
20.0%
20%
25,986
2,161
15%
12.2%
20,000
13,329
15,000
10%
11,098
10,000
5,000
3,087
17,446
5%
10,494
8,010
0
0%
13.11期
14.11期
東陽町トーセイビル
4Ｑ
1Ｑ
15.11期
'14.11期
'15.11期
通期
通期
11,098
34,743
25,986
売上高
2,112
4,226
5,192
売上総利益
1,398
3,330
4,187
営業利益
引渡（Restyling)
89
58
68
引渡（1棟他）
12
35
24
※売上総利益は、以下の低価法適用額が売上原価に計上されています。
(単位：百万円)
関内トーセイビルⅡ
'13.11期
通期
【’13.11期】▲284百万円、【’14.11期】▲260百万円、【’15.11期】▲27百万円
SEASCAPE千葉みなとMS
渋谷4丁目ビル
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5
不動産開発事業
◆THEパームスコート川崎大師（完売）、THEパームスコート柏初石などの戸建住宅105戸（14プロジェクト）のほか、
収益マンション“THEパームス西台”１棟、宅地等を販売（うち第4四半期の戸建住宅は15戸）
◆商業施設等の開発案件への取り組みを継続するほか、ホテル開発を決定。
売上高・売上総利益率
（百万円）
16,347
収益ﾏﾝｼｮﾝ
分譲ﾏﾝｼｮﾝ
売上総利益率
主な販売物件など
戸建・宅地
オフィス
30.0%
15000
5,141
20.7%
19.5%
10000
17.0%
5,874
6,112
20.0%
6,605
591
10.0%
5000
4,483
5,331
13.11期
(単位：百万円)
14.11期
'13.11期
通期
'14.11期
通期
THEパームスコート柏初石
6,014
1,629
0
THEパームスコート川崎大師
15.11期 0
0.0%
'15.11期
通期
16,347
6,112
6,605
売上高
2,779
1,192
1,364
売上総利益
1,447
432
534
営業利益
引渡（分譲）
192
111
105
引渡（1棟）
1
1
※売上総利益は、以下の低価法適用額が売上原価に計上されています。
【’14.11期】▲24.8百万円、【’15.11期】▲43.8百万円
THEパームスコート文京本駒込
THEパームスコート中野江原町
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6
不動産流動化・開発仕入進捗
＜仕入額・在庫の状況＞
※
◆仕入総額は、引渡ベースで451億円相当（売上想定）
※固定資産 2棟37億円含む
流動化34物件[オフィスビル14棟※、収益マンション12棟、土地8件]、開発8物件[オフィス・商業1PJ、戸建・土地分譲7PJ]取得
◆契約ベースでは、11月末時点で597億円相当まで進捗。
棚卸資産の状況
年間仕入額の推移（引渡ベース、売上想定）
60,000
（契約ベース進捗11月末時点）(59,730)
（百万円）
D
開発
R
流動化
D
3,723
店舗
・ｵﾌｨｽ
D
6,966
戸建
R
4,424
D 2,033 戸建
R 2,202 その他
その他 R
40,000
31,969
D2,410
D
30,000
店舗
・ｵﾌｨｽ
9,851
20,263
4,992
D
10,000
3,562
R
R 4,356
R
6,817
2012.11
戸建
分譲
ﾏﾝｼｮﾝ
収益
ﾏﾝｼｮﾝ
新小岩収益MS
R
R
9,576
収益
ﾏﾝｼｮﾝ
24,848
収益
ｵﾌｨｽ
26,387 収益
ｵﾌｨｽ
固定資産
（約37億円）を含む
R
8,578
3Ｑ
賃貸 R
ｱﾊﾟｰﾄ
Restyling
収益
ｵﾌｨｽ
収益
ﾏﾝｼｮﾝ
4Ｑ
4,970 店舗・ｵﾌｨｽ
9,576
9,093
 収益オフィス中心に投資向け物件の取得を拡大
 エリア拡大および物件の大型化を意識
 Value upやリーシング力を強みに低稼働ビルも積極取得
D
253
R 1,300 その他
520
収益
ﾏﾝｼｮﾝ
D
R
戸建
D
45,168
仕入進捗（引
渡ベース）は
約451億円
49,054
50,000
20,000
(14,562)
契約ベースで
は、2015年11
月末時点に
おいて約597
億円まで進捗
収益
ｵﾌｨｽ
2014.11
2015.11
北松戸収益MS
（百万円）
2013年
期末
2014年
期末
オフィス・商業
18,497
27,185
37,335
マンション
22,709
13,881
23,497
戸建
13,225
15,247
11,184
393
4,243
2,348
54,825
60,557
74,365
その他
合計
2013.11
（売上想定規模の推移）
2015年
期末
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7
不動産賃貸事業
◆物件売却により保有物件の入替が進むも、新たに取得した収益オフィスビル・マンションが収益に貢献
◆サブリース案件での大型解約等により、売上総利益率は46.4%（前期比13.6pt減）となった。
売上高・売上総利益率
（百万円）
売上高(流動資産)
売上高(固定資産)
保有物件の内訳
売上高(Restyling)
売上総利益率
4,500
4,210
4,135
オフィス、商業施設 22件
28件
マンション
2件
その他
80.0%
4,000
3,500
3,000
70.0%
61.8%
60.0%
60.0%
2,703
2,610
2,760
2,500
2,000
46.4%
1,364
1,500
1,000
500
199
278
390
1,325
1,171
949
50.0%
20.0%
10.0%
0
0.0%
13.11期
(単位：百万円)
売上高
売上総利益
営業利益
14.11期
'13.11期
通期
15.11期
'14.11期
通期
2,703
1,671
1,590
※売上高は、内部売上高を含みます。
'15.11期
通期
4,210
2,526
2,414
固定資産
（棟）
40.0%
30.0%
流動資産 ※1
Restyling
70
60
50
40
30
20
10
0
53
40
11
45
12
60
12
11
15
20
27
14
14
14
64
64
62
12
12
12
33
36
36
34
15
16
16
16
10
50
8
52
8
22
21
25
26
17
17
17
18
51
49
48
10
10
25
16
13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 15.2Q 15.3Q 15.4Q
4,135
1,916
1,730
※1 流動資産のうち賃貸収入がある物件
【前期末14.4Qからの増減】
新規取得による増加＋21件
売却による減少
△16件
明渡しによる減少
△4件
差引合計
+1件
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8
不動産ファンド・コンサルティング事業
◆大型のAM受託によるAMフィーの増加や2013.11期に出資した物流ファンドからの配当等が売上高に寄与
◆AM受託残高は4,217億円。引き続き受託資産残高の伸張に注力
売上高・売上総利益率
アクイジションフィー
仲介手数料･その他
売上総利益率
AMフィー
ディスポジションフィー
配当金
（百万円）
（百万円）
96.1%
100%
60%
1,419
958
53
323
311,335
289
200,000
300,607
285,904
300,000
250,000
51
40%
264,135
23,130
85,771
69,108
170,114
98,679
16,618
300,643
241,005
20%
100,000
29,358
248,028
150,000
192,525
216,796
17,434
225,564
149,349
828
113,057
50,000
266
0%
0
15.11期
14.11期
13.11期
売上高
売上総利益
営業利益
91,789
326
170
199
116
381
(単位：百万円)
400,000
209,143
666
173
※
421,791
350,000
729
148
500
CRE
2,343
2,000
1,000
REIT AM
450,000
88.0%
80%
1,500
私募ファンドAM
500,000
92.8%
2,500
アセットマネジメント受託資産残高の推移
'13.11期
通期
'14.11期
通期
1,419
1,248
669
'15.11期
通期
958
889
174
2,343
2,253
1,373
0
09 /11
10/11
11/11
12/11
13/11
14/11
15/11
※グラフの紫色部分は、ＣＲＥの残高を表示しています。
当社においてＣＲＥ受託は、「企業価値最大化を目指して長期的・全社的な経営戦略の視
点に立ち、企業不動産を最適かつ効率的に運用する方針・技術」に関して、不動産のプ
ロフェッショナルの観点で総合的なコンサルティングを行うことと定義しています。
※売上高は、内部売上高を含みます。
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9
不動産管理事業/オルタナティブインベストメント事業
不動産管理事業
オルタナティブインベストメント事業
◆サービス拡充に加えて新規業務受託、既存契約の
維持に努め、安定的な収益を確保
◆代物弁済にて取得した不動産の賃貸収入や、M&Aにて
取得したスポーツクラブ運営に伴う会費収入が売上に寄
与。引き続きオルタナティブ投資機会獲得に向けて注力
売上高・売上総利益率
売上高・売上総利益率
（百万円）
5,000
売上高
50%
売上総利益率
売上高（スポーツクラブ以外）
（百万円）
4,000
売上総利益率
40%
3,541
50%
3,574
3,459
1,078
3,000
30%
1,000
921
287
27.4%
27.0%
2,000
スポーツクラブ売上高
24.0%
20%
32.1%
750
1,000
30%
26.4%
23.1%
10%
694
500
0
20%
0%
13.11期
(単位：百万円)
14.11期
'13.11期
通期
売上高
売上総利益
営業利益
3,541
850
123
790
15.11期
'14.11期
通期
250
'15.11期
通期
3,459
934
227
09.4Q
291
180
471
10.4Q
312
199
511
11.4Q
308
203
511
12.4Q
306
216
522
13.4Q
343
203
546
10%
440
226
3,574
980
146
0
0%
13.11期
(単位：百万円)
※売上高は、内部売上高を含みます。
【管理棟数】
ビル管理
マンション管理
計
40%
14.4Q
351
193
554
15.4Q
351
196
547
売上高
売上総利益
営業利益
14.11期
'13.11期
通期
15.11期
'14.11期
通期
440
101
73
'15.11期
通期
1,078
284
213
921
296
322
※売上高は、内部売上高を含みます。
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10
バランスシート要旨（連結）① －資産の部－
（百万円）
2014年
11月末
資産合計
現金及び
現金同等物
棚卸資産
（不動産）
投資不動産・
有形固定資産
その他資産
減少
2015年
5月末
増加
減少
増加
80,858
+9,385
90,243
+2,952
93,196
16,100
+708
16,809
+1,981
18,791
41,565
13,034
21,079
49,610
17,807
14,353
17,151
96
711
17,765
572
4,908
6,040
+17
A：現金及び現金同等物の増減
・現金及び現金同等物は前期末比2,690百万円の
増加
6,058
+89
・新規取得および棚卸資産からの振替による固定資
産増加（+3棟）等により、前期末比4,950百万円の
増加
46,156
減少
+12,337
A
B
22,101 C
6,147
増加
+2,690
30,841
35,432
669
5,619
+106
B：棚卸資産の増減
・新規仕入＋建築費等が物件売却を90億円上回ったが、
棚卸資産の一部を固定資産に振り替え、前年期末比45億円の増加
（単位：百万円）
C：投資不動産・有形固定資産の増減
年間累計
2015年
11月末
新規仕入
増加要因建築費/VU等
振替・その他
物件売却
減少要因低価法
振替・その他
計
年間累計
31,261
3,702
469
▲ 25,971
▲ 71
▲ 4,797
▲ 30,841
35,432
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11
バランスシート要旨（連結）② －負債・資本の部－
（百万円）
2014年
11月末
減少
増加
2015年
5月末
減少
年間累計
2015年
11月末
増加
負債・資本合計
80,858
+9,385
90,243
+2,952
93,196
負債合計
48,130
+7,181
55,312
+1,655
56,967
減少
増加
+12,337
+8,837
A
借入金
40,404
19,424
26,857
47,838
15,022
15,852
48,668
34,446
42,710
短期借入金
5,380
3,431
7,104
9,053
3,466
3,906
9,492
6,898
11,010
長期借入金
35,024
15,992
19,753
38,785
11,555
11,946
39,175
27,548
31,699
その他負債
7,725
-251
7,473
+825
8,299
32,727
+2,203
34,931
+1,297
36,228
自己資本比率（％）
40.5
-1.8
38.7
0.2
38.9
-1.6
ネットD/Eレシオ（倍）
0.74
+0.15
0.89
-0.06
0.82
+0.08
資本合計
A：借入金の増減
・新規仕入34物件※（簿価：約312億円）
に対する新規借入として、
約284億円を調達
※固定資産2物件（簿価：約29億円）を含みます
・一方、売却による借入返済は196億円
その結果、借入金は前期末比
82億円増加
短期増加要因物件取得時新規借入
長期→1年内長期
その他借入（借換等）
減少要因売却返済
その他返済（借換・約定等）
長期増加要因物件取得時新規借入
その他借入（借換等）
減少要因売却返済
その他返済（借換・約定等）
長期→1年内長期
計
+573
B
+3,500
B：資本の増減
11,010
▲ 3,607
▲ 3,290
28,455
3,244
▲ 16,076
▲ 461
▲ 11,010
▲ 34,446
・利益剰余金の積上げによる
増加（41.3億円）ならびに有
価証券評価差額等（0.5億円）、
配当金の支払（▲5.7億円）に
よる減少等の結果、資本は
前期末比35億円増加
42,710
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12
棚卸資産の状況＜内訳＞
（百万円）
2015年11月末
棚卸資産残高
46,156 (68件)
想定売上規模
74,365
棚卸資産残高の内訳
物件タイプ別
内訳
棚卸資産
不動産流動化
（ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞ含む）
想定売上規模
不動産流動化
（ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞ含む）
不動産開発
想定売上規模
合計
不動産開発
オフィスビル
・商業
17,342
(14件 )
4,380
(4件 )
22,544
14,790
37,335
マンション
13,906
(26件 )
2,418
(1件 )
17,490
6,007
23,497
-
(-)
5,958
(15件 )
-
11,184
11,184
2,150
(8件 )
-
(-)
2,348
-
2,348
33,398
(48件 )
12,757
(20件 )
42,382
31,982
74,365
戸建
その他
合計
※ 上記売上想定額は、期末現在において入手可能な情報から得られた当社の判断に基づいており、実際の業績は、様々な要素により、大きく異な
る結果となる場合があります。
※ 上記棚卸資産は、期末現在の簿価であり、今後、バリューアップ及び建築費用等により増加いたします。
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13
棚卸資産の状況＜売上想定推移＞
◆2015年期末の棚卸資産（売上想定）は743億円。
◆物件タイプ別では、オフィスビルやマンションが増加。
（百万円）
2008年
期末
2009年
期末
2010年
期末
2011年
期末
2012年
期末
2013年
期末
2014年
期末
2015年
期末
オフィスビル
・商業
60,487
31,264
22,251
15,206
18,595
18,497
27,185
37,335
マンション
14,327
12,844
30,589
26,627
23,476
22,709
13,881
23,497
―
―
558
3,727
7,701
13,225
15,247
11,184
その他
1,672
479
220
1,021
354
393
4,243
2,348
合計
76,487
44,588
53,620
46,581
50,127
54,825
60,557
74,365
戸建
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1
4
14
キャッシュ・フロー計算書要旨（連結）
（百万円）
'14.11期
①
増減
②-①
'15.11期
②
営業活動による
ｷｬｯｼｭ・ﾌﾛｰ ※1
344
※1 -4,443
-4,787
税引前利益
4,663
6,040
1,376
減価償却費
188
222
33
棚卸資産の増減額
-3,378
-8,845
-5,466
その他
-1,129
-1,860
68
-2,878
481
3,360
-19
-71
-51
投資不動産の増減額
-1,125
-750
375
その他
-1,733
1,302
-1,125
6,661
2,769
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の増減額
財務活動によるキャッシュ・フロー
3,891
※2
借入金の増減額
5,365
8,258
2,893
配当金の支払額
-384
-578
-193
-1,086
-1,015
70
-2
-3
-1
1,357
2,699
1,341
14,711
16,100
1,388
31
-9
-40
16,100
18,791
2,690
利息の支払額
その他
現金及び現金同等物の増減額
現金及び現金同等物の期首残高
現金及び現金同等物に係る換算差額等
現金及び現金同等物の期末残高
当期の営業キャッシュ・フロー
は44億円のマイナスとなった。
税引前利益60億円の計上と、
棚卸資産の増減による▲88
億円が主要因。
財務活動による
ｷｬｯｼｭ・ﾌﾛｰ※2
当期の財務キャッシュ・フロー
は66億円のプラスとなった。
借入金の純増82億円と配当
金支払い▲5.7億円、利息の
支払い▲10.1億円による増
減が主要因。
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15
セグメント別業績概要（連結）① －売上高・売上原価－
（百万円、％）
売上高
合計
不動産流動化事業
不動産開発事業
不動産賃貸事業
不動産ファンド・コンサルティング事業
不動産管理事業
ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業
内部取引
売上原価
合計
不動産流動化事業
不動産開発事業
不動産賃貸事業
不動産ファンド・コンサルティング事業
不動産管理事業
ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業
内部取引
'14.11期（累計）
'15.11期（累計）
構成比
構成比
49,981
34,743
6,112
4,210
958
3,459
1,078
-582
100.0
69.5
12.2
8.4
1.9
6.9
2.2
-
'14.11期（累計）
43,006
25,986
6,605
4,135
2,343
3,574
921
-559
80.1
87.8
80.5
40.0
7.2
73.0
73.6
-
増減率
100.0
60.4
15.4
9.6
5.5
8.3
2.1
-
'15.11期（累計）
売上原価率
40,018
30,517
4,919
1,684
69
2,525
793
-491
増減
-6,974
-8,757
493
-75
1,385
114
-157
22
増減
増減率
売上原価率
31,091
20,793
5,241
2,218
90
2,593
624
-470
-14.0
-25.2
8.1
-1.8
144.5
3.3
-14.6
-
72.3
80.0
79.3
53.6
3.9
72.6
67.9
-
-8,926
-9,723
321
534
20
67
-168
20
-22.3
-31.9
6.5
31.7
30.1
2.7
-21.3
-
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16
セグメント別業績概要（連結）② －売上総利益・営業利益－
資料編
（百万円、％）
売上総利益
合計
不動産流動化事業
不動産開発事業
不動産賃貸事業
不動産ファンド・コンサルティング事業
不動産管理事業
ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業
内部取引
営業利益
合計
不動産流動化事業
不動産開発事業
不動産賃貸事業
不動産ファンド・コンサルティング事業
不動産管理事業
ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業
本社経費等
'14.11期（累計）
'15.11期（累計）
売上総利益率
9,962
4,226
1,192
2,526
889
934
284
-90
19.9
12.2
19.5
60.0
92.8
27.0
26.4
-
'14.11期（累計）
11.1
9.6
7.1
57.3
18.3
6.6
19.8
-
増減率
売上総利益率
11,915
5,192
1,364
1,916
2,253
980
296
-88
27.7
20.0
20.7
46.4
96.1
27.4
32.1
-
'15.11期（累計）
営業利益率
5,560
3,330
432
2,414
174
227
213
-1,233
増減
1,952
966
171
-609
1,364
46
11
1
増減
増減率
営業利益率
6,891
4,187
534
1,730
1,373
146
322
-1,404
16.0
16.1
8.1
41.8
58.6
4.1
35.0
-
19.6
22.9
14.4
-24.1
153.4
5.0
4.0
-
1,331
857
102
-684
1,198
-80
108
-171
23.9
25.7
23.7
-28.4
685.1
-35.4
50.9
-
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17
Ⅱ. 中長期経営方針と2016年11月期の事業展開
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18
2016年11月期の業績予想～売上・利益項目概要～
売上高
（百万円）
営業利益
税引前利益
（百万円）
不動産流動化事業
（百万円）
不動産開発事業
60,000
不動産賃貸事業
8,000
不動産ﾌｧﾝﾄﾞ・ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ事業
7,000
不動産管理事業
55,250
ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業
内部取引
7,563
7,000
6,891
6,000
5,560
5,000
49,981
4,000
4,000
3,914
3,222
3,000
3,000
43,006
40,000
32,154
2,000
2,000
1,000
1,000
0
0
2013年11月期
35,070
2014年11月期
2015年11月期
2016年11月期
（予想）
34,743
2013年11月期
2014年11月期
2015年11月期
2016年11月期
（予想）
当期利益
25,986
11,098
6,508
4,663
5,000
50,000
30,000
6,040
6,000
（百万円）
12.0%
11.3%
5,000
ROE
20,000
9.2%
4,000
12,732
16,347
4,135
4,305
10%
8%
7.1%
6,605
2,874
3,000
6,112
12%
6%
10,000
4,135
1,419
3,541
958
2,343
1,439
3,459
3,574
3,819
1,078
440
0
-481
5,031
4,210
2,703
-582
921
-559
2,000
2,006
4%
1,000
2%
590
-517
2013.11月期 2014.11月期 2015.11月期 2016.11月期
（1/13予想）
0
0%
2013年11月期 2014年11月期 2015年11月期 2016年11月期
（予想）
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-10,000
19
2016年11月期の業績予想～セグメント概要～
（百万円、％）
2014年11月期
2015年11月期【A】
構成比
売上高
不動産流動化事業
2016年11月期（予想）【B】
構成比
増減【B-A】
構成比
増減率
49,981
100.0
43,006
100.0
55,250
100.0
12,243
28.5
34,743
69.5
25,986
60.4
32,154
58.2
6,168
23.7
不動産開発事業
6,112
12.2
6,605
15.4
12,732
23.0
6,126
92.7
不動産賃貸事業
4,210
8.4
4,135
9.6
5,031
9.1
896
21.7
958
1.9
2,343
5.5
1,439
2.6
-904
-38.6
不動産管理事業
3,459
6.9
3,574
8.3
3,819
6.9
245
6.9
ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業
1,078
2.2
921
2.1
590
1.1
-330
-35.9
不動産ファンド・コンサルティング事業
内部取引
-582
-
-559
-
-517
-
42
-
9,962
19.9
11,915
27.7
14,897
27.0
2,982
25.0
不動産流動化事業
4,226
12.2
5,192
20.0
4,682
14.6
-509
-9.8
不動産開発事業
1,192
19.5
1,364
20.7
5,148
40.4
3,783
277.3
不動産賃貸事業
2,526
60.0
1,916
46.4
2,485
49.4
568
29.7
不動産ファンド・コンサルティング事業
889
92.8
2,253
96.1
1,390
96.6
-862
-38.3
不動産管理事業
934
27.0
980
27.4
1,056
27.7
76
7.8
ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業
284
26.4
296
32.1
205
34.8
-90
-30.6
17
-
売上総利益
内部取引
営業利益
不動産流動化事業
-90
-
-88
-
-71
-
5,560
11.1
6,891
16.0
7,563
13.7
671
9.7
3,330
9.6
4,187
16.1
3,281
10.2
-906
-21.6
不動産開発事業
432
7.1
534
8.1
2,959
23.2
2,425
453.3
不動産賃貸事業
2,414
57.3
1,730
41.8
2,278
45.3
548
31.7
不動産ファンド・コンサルティング事業
174
18.3
1,373
58.6
375
26.1
-998
-72.7
不動産管理事業
227
6.6
146
4.1
172
4.5
25
17.5
213
19.8
322
35.0
132
22.5
ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業
本社経費等
金融収益・費用（純額）
税引前利益
法人所得税
当期利益
-1,233
-
-897
-
4,663
1,789
2,874
-1,404
-851
9.3
5.8
-
-1,637
-
-1,055
-190
-58.9
-
-232
-
-
-203
-
6,040
14.0
6,508
11.8
468
7.8
1,904
-
2,074
-
169
4,135
9.6
4,305
7.8
169
※オレンジ枠の部分は
売上総利益率、
営業利益率を
4.1
表示しております
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20
2016年11月期の事業戦略
[売買系3事業]
開発事業
流動化事業
オルタナ
 優良アセットおよび開発用地の仕入を強化
 独自のバリューアップフロー“Value Up32”を用いた価値再生・付加価値創出を推進
 多彩な開発メニューを活かし、幅広く商品を展開
《2016年11月期開発メニュー》
《仕入計画》
700億円（計画）
※契約ベースでは、597億円
451億円
開
発
70億円
流動化
381億円
2015年11月期
[安定3事業]
180億円
520億円
• 市況を注視しつつ、積極的に仕入推進
仕 • 物件サイズの大型化、エリア拡大を意識
入 • リーシング力を強みに、低稼働ビルや本社利用が
施期待出来る空ビルも仕入検討
策
• 豊富な情報量、相対取引、多様な出口戦略を武器
に仕入目標達成を目指す
• 商業施設
（港区/2016年1月完成予定）
• 分譲マンション
（世田谷区/開発計画中）
• ホテル開発
（千代田区/2016年着工予定）
• 戸建123戸販売を計画
2016年11月期
ﾌｧﾝﾄﾞ・ｺﾝｻﾙ
賃貸事業
管理事業
 2015年11月期は、ロジスティックファンドの配当収益7.3億円を計上。
2016年11月期は、ファンド・コンサルティング事業・賃貸事業・管理事業のそれぞれを成長させ、前年並の利益を目指す
《ファンド》受託資産残高の伸張
《賃貸》リーシングで収益性を早期向上、保有資産（棚卸・固定資産）の増加
《管理》学校法人やホテル等、受託メニューの拡大、管理効率の改善
[販管費]
ただし、物件売買にかかる販売経費を除く
3,941 百万円 ⇒ 4,632百万円 (117%増加)
 業容拡大に向けて人員増強（+13%）
 ベースアップや確定拠出年金増額等、従業員向けHappy Planを実施 (+3%)
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21
直近のＴＯＰＩＣＳ
流動化事業
67期取得済物件例
 2015年11月末時点において
契約ベースでは約145億円※
まで仕入が進捗
※売上想定換算、
流動化・開発案件合計
神楽坂オフィス
開発事業 [戸建]
㈱アーバンホームをM&Aで取得し、
戸建事業を強化
東陽町オフィス・商業ビル
江東区西大島マンション
開発事業 [一棟]
当社6棟目となる商業施設が竣工するほか、マンション開発を計画中
 東京都町田市を中心に新築戸建分譲や注文住宅
の設計、施工請負、不動産の仲介事業等を営む不
動産会社『株式会社アーバンホーム』の株式100％
を平成27年12月に取得し、100％子会社化
 戸建開発における事業エリアの拡大、
東京都下および神奈川
エリアの仕入・販売網の
強化につなげる
アーバンホーム
本社
港区所在商業施設
（仮称）南青山3丁目プロジェクト
敷地面積：226.78坪（登記面積）
延床面積：429.21坪（建築確認面積）
2016年1月完成予定
世田谷区所在分譲マンション
（仮称）下馬2丁目プロジェクト
総戸数：89戸
開発計画中
※画像はイメージであり、変更となる可能性があります。
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22
直近のＴＯＰＩＣＳ
ﾌｧﾝﾄﾞ・ｺﾝｻﾙﾃィﾝｸﾞ事業
ブラックストーングループより全57物件、
532億円の新規AMを受託
アセットマネジメント受託資産残高（2015年12月31日現在）
（百万円）
私募ファンドAM
500,000
 世界的な資産運用会社であるブラックストーンの関連する
ブラックストーン・リアル・エステート・パートナーズが投資
する賃貸住宅用不動産について、当社子会社であるトー
セイ･アセット･アドバイザーズ㈱が2015年12月30日付で
アセットマネジメントを受託
REIT AM
CRE
450,000
466,237
421,791
83,696
400,000
91,789
350,000
311,335
300,607
285,904
300,000
264,135
250,000
209,143
200,000
29,358
248,028
85,771
69,108
23,130
29,358
170,114
98,679
16,618
353,181
150,000
300,643
241,005
100,000
192,525
216,796
17,434
225,564
 2015年12月31日時点の
アセットマネジメント受託
資産残高は、4,662億円
まで伸張
 バリューアップやリーシン
グノウハウ、豊富な出口
戦略などを強みに引き続
きAM受託残高の伸張を
目指す
149,349
113,057
50,000
受託物件例
0
09 /11
10/11
11/11
12/11
13/11
14/11
15/11
15/12
開発事業 [ホテル]
スキーム概要
ホテル事業への進出
 用地取得済の内神田にて、ホテル建設を計画中。
2016年着工、2017年秋頃オープンを目指す
会社名：トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社
設立時期：平成28年2月（予定）
資本金：10百万円（トーセイ100％出資）
事業内容：ホテル事業の企画・運営・管理等
トーセイ株式会社
トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社
100％出資
ホテル保有・賃貸
事業法人A（新設）
（仮称）内神田ホテル
（運営）
100％出資・企画・管理
事業法人B （新設）
ホテルB
（運営）
事業法人C （新設）
ホテルC
（運営）
 東京圏を中心として、取得済の不動産や今後取得
する用地においてホテル事業化を順次検討
運営
提携運営会社A
提携運営会社B
提携運営会社C
 トーセイ以外の第三者が保有するホテルについても
運営を受託し、オペレーションすることも検討
（運営ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ）
（運営ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ）
（運営ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ）
運営ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ
委託
運営
運営ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ
委託
運営
案件D
案件E
・・・
運営ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ
委託
※上記スキームは変更となる可能性があります。
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23
中期経営計画 Advancing Together 2017 －基本方針・重点戦略－
 2020年売上高1,000億円構想を掲げ、既存事業の拡大と、
長期にわたり競争優位性を維持できる高品質経営を通じて、さらなる企業価値向上を目指す
２
０
２
０
年
成
長
ビ
ジ
ョ
ン
売上高
1,000億円構想
売上高
1,000
Advancing Together
2017
800
600
Next Stage 2014
中期経営計画
400
552億円
トーセイREIT上場
官民ファンド組成
Charge Up 2011
---2020年にありたい姿---
SGX上場
東証一部 Tosei Singapore
上場 NAI・ﾄｰｾｲ設立
・企業規模拡大
・経営基盤の強化
・競争優位性を維持できる
経営品質と組織
200
金融
危機
0
基
本
方
針
と
重
点
戦
略
2009
2009
2010
2010
2011
2011
2012
2012
2013
2013
2014
2014
Advancing
基本方針 Together 2017 -基本方針-企業規模の成長と拡大-
[1]既存事業の拡大と周辺事業領域の検討
2015
2015
（予想）
2016
2016
2017
2018
Advancing Together 2017 -重点戦略-
成長ドライバー
の強化
-成長を支える経営基盤の強化-
[2]顧客満足度の向上とトーセイブランドの確立
[3]最適ガバナンスと効率的組織運営体制の構築
[4]人材育成と従業員満足度の向上
2019 ・・・2020
2020
安定３事業
の強化
周辺事業
領域の検討
と進出
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24
2020年に向けたシミュレーション –経営基盤の強化中長期的なビジョン
中長期的なビジョン
売買系3事業の売上総利益を、金融危機直前を上回る規模へ成長
安定３事業の
安定３事業の売上総利益を拡大 ⇒販売管理費（A）と金利をカバー
比率を高めて安定性を向上
売上総利益（安定3事業）
売上総利益（売買系3事業）
（物件販売経費を控除した費用部分）
売上総利益（安定3事業）
売上総利益（売買系3事業）
売上総利益（安定3事業） ※1
売上総利益（売買系3事業）
販売管理費（A）（販売管理費のうち、
販管費（物件販売経費を除く）
物件販売経費部分
売上総利益（安定3事業）※1
売上総利益（売買系3事業）
物件販売経費を控除した費用部分）
（安定3事業）
売上総利益（売買系3事業）
売上総利益（売買系3事業）
売上総利益（安定3事業）
売上総利益（売買系3事業）
売上総利益（安定3事業）
売上総利益（売買系3事業）
売上総利益（安定3事業）
売上総利益（売買系3事業）
上総利益（安定3事業）
売上総利益（売買系3事業）
売上総利益（安定3事業）
売上総利益（売買系3事業）
販管費（物件販売経費を除く）
物件販売経費部分
（流動化、開発、オルタナティブ）
（賃貸、ﾌｧﾝﾄﾞ・ｺﾝｻﾙ、管理）
販売管理費（B）（販売管理費のうち、物件販売経費の部分）
販管費（物件販売経費を除く）
物件販売経費部分
金利
販管費（物件販売経費を除く）
物件販売経費部分
件販売経費を除く）
物件販売経費部分
販管費（物件販売経費を除く）
物件販売経費部分
販管費（物件販売経費を除く）
物件販売経費部分
販管費（物件販売経費を除く）
物件販売経費部分
管費（物件販売経費を除く）
物件販売経費部分
販管費（物件販売経費を除く）
物件販売経費部分
金利
金利
金利
14,897
14,897
11,915
金利
金利
金利
14,897 14,897
利
金利
11,436
14,897
14,897
14,897
14,897
11,039 2,701
2,701
10,035
10,035
11,436
1,341
50％7,389
2,70111,915
11,915
9,962
11,039
2,701
2,701
2,701
2,701
2,701
2,701
10,035
11,436
10,035
10,035
10,035
10,035
10,035
10,035
11,436
11,039
926
1,341
11,915
11,039
1,082
9,962
5,702
11,915
11,915
11,915
11,915
11,915
1,082
7,389
11,436 11,436
6,852
1,341
11,436
11,436
11,436
6,852
11,436
1,341
9,962
926
11,039
11,039
9039
11,039
1,082
9,962
7,389
5,702
1,082
1,082
1,082
1,082
1,082
1,082
7,389
6,852
1,341 926 1,341
926
6,852
6,852
6,852
6,852
6,852
6,852
1,341
1,341
1,341
1,341
9,962 9,962
7,592
5,702
6,047
9,962
9,962
9,962
7,3891,341
9,962
5,702
7,389
7,389
7,389
7,389
7,389
7,389
4,776
7,334
926
7,334 5,469
926 926926
926
926
5,702926
7,592
5,770
6,047
5,702
5,702
5,702
5,702
5,702
5,702
4,776
7,334 5,770 7,334
7,592
7,334
7,334
7,3346,047
7,334
7,334
7,592
6,047 5,770
5,770
5,469
5,770
5,770
5,7704,776
957
5,770
5,770
2,117
4,776
1,247
5,469
897
6,047
7,592
7,592 ※2 4,7765,469
92 7,592
6,047
6,047
6,047
6,047
6,047
6,047
806
4,776
4,776
4,776
4,776
4,776
4,776
2,117
1,055957
1,055 957
1,247
5,469 5,469
897
5,469
5,469
5,469
5,469
4,349
2,117
4,115
852
3,431
957
806
3,504
2,117
1,247
1,055 852
897
1,247
1,055
1,055
1,055
1,055
1,055
1,055
897
4,094
806
3,080
957
3,477
2,117
50％
4,349 3,476
806
852
※2
957
957
957
957
957
957
3,431
2,117
2,117
2,117
2,117
2,117
2,117
3,504
852 852852852852
852
4,9314,115
897
1,247
1,247
1,247
1,247
1,247
1,247
4,931
5,149
897
897
897
897
897
897
5,1494,349
806
4,115
4,094
4,3493,504
3,476
3,080
4,1153,431
3,477安定3事業の売上総利益は、
806 806
806806806
806
3,431
3,504
4,632
4,6324,094
4,931
3,941
3,941
4,931
4,931
4,931
4,931
4,931
4,931
5,149
3,476
3,080
4,349
3,477
4,094
4,115
5,149
5,149
5,149
5,149
5,149
3,476
3,431
3,080
4,349
4,349
4,349 4,115
販売管理費（A)
(物件販売経費を控除した費用部分）
4,349
4,349
3,477
2008
2011
2014
2015
4,115
4,115
4,115 5,149
4,115
4,115
3,431
3,431
3,431 4,349
3,431
3,431
3,504
3,504 3,431
04 3,504
4,632
4,632
4,632
4,632
4,632
4,632
3,941
4,632
4,094
3,941
3,941
3,941
3,941
3,941
3,941
3,476
3,080
4,094
4,094
4,094
4,094
4,094
4,094
をカバーしつつ、増加トレンドを維持
3,476
3,476
3,476
3,476
3,080
3,080
3,080 3,476
3,080
3,476
3,080
3,477
3,477
3,477
3,477 3,080
3,477
3,477
2008
2011
2014
2015
（百万円）
1,082
11,91
1,082
5,770
5,770
5,149
5,149
2015
2015
2015
2016
2008
2011
20142008
20152011
20152014
20162015
2017
2018
2019201
2008
2011
2014
2015
20152016
2016
2020
構想 ※3
2011
2014
2015
2015
2017
2018
2019
2020
2017
2020
2011
2014
2015
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2008
2011
2014
2015
2015
2016
2017
2018
2019
202
2008 2011
2011 2014
2014 2015
2015 2015
2015 2016
2016
2017 2018
2018 2019
2019
2008
2011
2014
2015
2015
2016
2017
2018
2019
08
2011
2014
2015
2015
2016
2017
2018
2019
2020
予想
実績
予想
（期初時点）
（※1）安定3事業・売買系3事業の売上総利益は、内部取引控除前の数値で記載
（※2）2008年・2011年の売買系3事業の売上総利益は、既に物件販売経費が控除された数値です
（※3）上記2020年構想の推定額は、期末現在において入手可能な情報から得られた当社判断に
基づいており、今後様々な要素により変更となる場合があります
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25
2020年に向けたシミュレーション –バランスシート拡大2020年11月期末時点
売上高 1,000億円
バランスシートシミュレーション
 2020年売上高1,000億円に向けて資産規模を拡大 1,735億
1800.0
 財務健全性を意識し、自己資本比率は30％台を維持
1,785億
1,785億円
96
※本シミュレーションでは、法人税を2017年11月期より29％で計算しています
また、期末現在において入手可能な情報から得られた当社判断に基づいており、今後様々な要素により変
1600.0
自己資本比率
更となる場合があります
自己資本比率
現金及び
現金同等物
234
42.2%
712
225
101 その他
負債
42.2%
1400.0
712
2016年11月末時点（予想）
605
1200.0
2015年11月末時点
2014年11月末時点
931億円
931億
1000.0
808億円
808億
800.0
77
161
600.0
415 404
415
売上想定で
400.0
605億円分
200.0
171 327
60 0.0
2014.11
40.5%
0.74倍
82
187
94
64486
1,131億円
1,131億
133
808億
161
651
221 362
150 265
3561
2011
2015.11
38.9%
0.83倍
77
1,131億
83
133
1094
棚卸資産
（不動産）
956
931億
82
187
650
651
借入金
650
※直近3ヵ年の平均
（簿価×1.5倍）で想定
461
415
492
269 398
171 327
221
60 78
61 78
590
362
2014.11
2016.11
自己資本比率2015.11
2020.11
35.1%
1.30倍
987
売上想定で
1,480億円分
486
404
461
324
売上想定で
374
743億円分
83
1074
ネットD/Eレシオ
投資不動産
有形固定資産 495
269
資本
590
398
78 その他資産
2016.11
（億円）
78
自己資本比率 2020.11
33.0%
ネットD/Eレシオ
1.47倍
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26
還元方針
配当推移
一株あたりの
配当金(円)
2010年11月期
2011年11月期
2012年11月期
2013年11月期
2014年11月期
2015年11月期
（予想）
2016年11月期
(予想)
* 5.00
* 5.00
* 6.00
8.00
12.00
16.00
18.00
51.3
30.4
18.7
18.6
20.2
18.7
20.2
配当性向(%)
*当社は、2013年7月1日を効力発生日として、1株につき100株の割合で株式分割を行いました。比較のため、2012年11月期以前の一株あたりの配当金は
当該株式分割後の数値にて記載しています。
株価現状認識
[1]
[2]
時価総額
簿価純資産
(2016年1月8日時点)
(2015年11月末)
363.5億円
362.2億円
株価
一株あたり純資産
(同上)
(同上)
753.00円
750.31円
[1]÷[2]
PBR
実質
PBR
※
(2016年1月8日時点)
PER
(予想)
※投資不動産の含み益
101.9億円を考慮した場合
1.00
0.78
8.45
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27
別冊
2015年11月期決算説明資料 [資料編]
トーセイ株式会社
東京証券取引所第一部証券コード：8923
シンガポール証券取引所証券コード：S2D
2016/1/13
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Ⅰ．トーセイグループの概要－P.2
Ⅱ．不動産市況の状況
－P.9
＜資料編＞
Ⅰ．トーセイグループの概要
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-トーセイをはじめてご覧になる方へ
グループ概要
ｰ P.3

沿革
ｰ P.4

事業概要
ｰ P.5

販売物件の概要
－規模別・売上高ベース－
ｰ P.6

販売物件の概要
－物件種類別・件数ベース－
ｰ P.7

棚卸資産の内訳
－期末保有物件－
ｰ P.8
2
グループ概要
商号
所在地
2015年11月30日現在
トーセイ株式会社
東京都港区虎ノ門4丁目2番3号
設立
1950年2月2日
資本金の額
64億2,139万円
代表者
事業年度の末日
上場
代表取締役社長山口誠一郎
11月末
東証第一部【証券コード：8923】
シンガポール証券取引所メインボード【証券コード：S2D】
■発行済み株式総数／
48,284,000株 ■株主数／6,818名
43.88%
（21,187,446株）
■所有株数別株主構成比／・個人・その他
・外国法人等
・金融機関
・その他法人等
・証券会社
株式の状況
28.33%
13.07%
13.44%
1.28%
従業員数
140名（単体） 301名（連結）
主要な
関係会社
トーセイ・コミュニティ株式会社
トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社
トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社
上場リート
（13,679,090株）
（6,310,800株）
（6,487,000株）
（619,664株）
Tosei Singapore Pte.Ltd.
NAI・トーセイ・JAPAN株式会社
株式会社クリスタルスポーツクラブ
トーセイ・リート投資法人
【証券コード：3451】 ※
※トーセイ100％子会社トーセイ・アセット・アドバイザーズが資産運用を受託する投資法人
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3
沿革
1983年
トーセイの前身
ユーカリ興業㈱設立
東誠ビルディング㈱に商号変更
1994年
山口誠一郎、代表取締役に就任
1950年
当社ｸﾞﾙｰﾌﾟ
売上高
（億円）
600
550
虎ノ門に
本社を移転
・商業ﾋﾞﾙﾌﾞﾗﾝﾄﾞ
「T’s BRIGHTIA」を展開
400
350
LBO方式に
より不動産
M&Aを実施
不動産流動化
事業開始
300
200
東証第一部
へ上場
私募ファンド
を設立
戸建分譲住宅
事業開始
分譲マンション
事業開始
Tosei Singapore※4
NAI・トーセイ※5
設立
JASDAQ市場
へ上場
東誠不動産㈱
に商号変更
250
Ｒｅｓｔｙｌｉｎｇ
事業開始
ビル・商業施設
開発開始
一般不動産投資
顧問業の登録
トーセイ・リート
投資法人上場
シンガポール証券
取引所へ上場
TRI※１設立
TC※2子会社化
TAA※3設立
450
100
・投資運用業
・第二種金融商品取引業
・投資助言・代理業の登録
東証第二部
へ上場
500
150
トーセイ㈱
に商号変更
50
0
94年
※1
※2
※3
※4
※5
95年
96年
97年
98年
99年
00年
01年
02年
03年
04年
05年
06年
07年
08年
09年
10年
TRI⇒トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社
TC⇒トーセイ・コミュニティ株式会社
TAA⇒トーセイ･アセット･アドバイザーズ株式会社（08年4月にトーセイ・リート・アドバイザーズ㈱より商号変更）
Tosei Singapore⇒Tosei Singapore Pte. Ltd.
NAI・トーセイ⇒NAI・トーセイ・JAPAN株式会社
11年
12年
13年
14年
15年
16年
（予想）
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4
事業概要
トーセイグループは東京経済圏に特化して不動産関連事業を総合的に展開
6つの事業で相互に補完し合いながら、市況の変化に柔軟に対応するポートフォリオ経営を推進
6
B u s i n e s s e s
○不動産流動化事業
○不動産賃貸事業
資産価値の下がった不動産を取得し、デザイン・設備改修や法的
是正、稼働率改善等のバリューアップを施した後に、一棟ごとに販
売する再生販売事業。中古の賃貸マンションを再生して分譲販売
するRestyling事業も行う。
利便性の高い東京都区部を中心に、グループが所有するオフィス
ビルやマンションなどを賃貸し、安定的な収入を得る事業。
52物件の収益不動産を保有（2015年11月末時点）
○不動産開発事業
○不動産ファンド・コンサルティング事業
開発用の用地を取得し、エリアやニーズの特性に合わせて、オフ
ィスビル・マンション・戸建住宅・商業施設などの新築開発を行い
販売する事業。社内に一級建築士事務所を設け、企画・デザイン
力を駆使した品質にこだわった“モノづくり”を行う。
不動産私募ファンドの組成業務をはじめ、アセットマネジメント業
務や事業法人に対する不動産コンサルティング、海外ネットワーク
を生かした売買・賃貸仲介業務よりフィー収入を得る事業。
2015年11月末時点の受託資産残高は、4200億円超。
○オルタナティブインベストメント事業
○不動産管理事業
トーセイ・コミュニティ（株）により、マンションやビルの総合的なビルマ
ネジメントやプロパティマネジメントを展開。2015年11月末時点にお
いて、ビル351棟、マンション196棟、計547棟の物件を管理。
トーセイ・リバイバル・インベストメント（株）による、不動産担保付
債権投資や不動産保有会社のM&A などを行う事業。
5
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5
販売物件の概要－規模別・売上高ベース－
規模別の販売状況
売上高
(百万円）
10億円未満
10－20億円未満
20億円以上
50,000
43,064
45,000
40,854
38.0棟
46.1棟
40,000
32,592
33,091
35,000
10,694 4.0棟 37.4棟
25,996 2.7棟
30,000
28.9棟
26,518
15,988 2.0棟
25,000
19,493
20,000
11,618 2.3棟
14,765
4,445 4.0棟
3,694 1.4棟 8,864 6.6棟
8,401 2.0棟
19,832
17,297
2,202 1.0棟
15,000
10,000
27,445
6,987 3.4棟 2,519 0.3棟
2,119 2.0棟
10,852 7.3棟
8,140 5.9棟
6,597 5.0棟
4,992 0.8棟
17,960 33.7棟
15,206 28.5棟
12,622 31.2棟12,780 26.0棟
5,000
6,280 17.0棟
8,427 23.0棟
12,200 8.5棟
17,237
5,532 2.6棟 8,016 5.7棟 4,843 2.0棟
4,791 4.0棟
9,244 3.0棟
12,446 21.9棟
7,312 14.8棟 6,761 17.1棟 7,402 12.6棟
6,251 16.0棟
0
05.11期
06.11期
07.11期
08.11期
09.11期
10.11期
11.11期
12.11期
13.11期
14.11期
15.11期
注）棟数の小数点以下表示について
本資料は、物件規模の棟数推移をわかり易くするため、分譲マンション及び分譲戸建は1プロジェクトを1単位としておりますが、期をまたいで販売を行う
物件に関しては、各期の残戸数を元に棟数を算出しております。
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6
販売物件の概要－物件種類別・件数ベース－
物件種類別の販売状況
 2015年11月期においては、活発な不動産市況を背景に
収益オフィスビル・空ビルの販売が増加。
（件数）
オフィス・商業
マンション
戸建
その他
70件
60件
60件
7
50件
43件
4
40件
31件
30件
23件
1
20件
43件
26件
4
3
6
27件
3
15
14
22
10件
17
31件
1
3
22
14
4
28
7
19
13
'07.11期
14
9
'08.11期
20
18
8
0件
'06.11期
住宅関連不動産
（マンション・戸建）
27件・52％
10
18
9
'05.11期
その他（土地など）
8件・15％
14
33件
7
8
8
7
31件
2
3
11
52件
'09.11期
'10.11期
'11.11期
4
6
'12.11期
'13.11期
'14.11期
17
オフィス・商業系
17件・33％
15.11期
注）分譲マンション、戸建、Restyling案件は、1プロジェクトにつき1件とカウントしています
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7
棚卸資産の内訳－期末保有物件－
 2015年11月期末における棚卸資産の総数は68件。
取り扱い物件エリアは東京23区を中心に、都下や神奈川など
首都圏郊外の比率も増加。
保有物件の所在エリア（棚卸資産）
（件数）
23区内
都下
神奈川
千葉・埼玉ほか
100件
91件
90件
8
5
80件
72件
70件
61件
60件
3
2
55件
3
2
1
50件
65件
8
6
1
3
6
41件
40件
30件
78
56
5
1
2
43件
2
4
4
55
49
54件
2
5
2
38件
2
5
2
4
33
33
09.11期
10.11期
68件
5
7
9
12
6
9
54
45
20件
68件
48
40
29
東京23区内
40件・59％
10件
0件
05.11期
06.11期
07.11期
08.11期
11.11期
12.11期
13.11期
14.11期
15.11期
注）分譲マンション、戸建、Restyling案件は、1プロジェクトにつき1件とカウントしています
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8
＜資料編＞
Ⅱ．不動産市況の状況

不動産流動化市場規模（23区/10億円未満）ｰ P.10

投資用マンションの供給動向
ｰ P.27

不動産流動化市場規模（23区）
ｰ P.11

賃貸マンション市場（J-REIT）
ｰ P.28

上場企業等の不動産取引
ｰ P.12

オフィス供給量見込
ｰ P.29

J-REITの物件取得額
ｰ P.13

オフィスビル賃貸市場
ｰ P.30

J-REITの資金調達額
ｰ P.14

全国賃料統計
ｰ P.31

東証REIT指数の推移
ｰ P.15

プライムオフィス市場のイールドギャップ各国比較
ｰ P.32

不動産ファンド市場規模
ｰ P.16

アジア太平洋地域のGDP成長率
ｰ P.33

私募REIT運用残高推移
ｰ P.17

アジア太平洋地域の不動産投資動向①
ｰ P.34

ＣＭＢＳ新規発行額
ｰ P.18

アジア太平洋地域の不動産投資動向②
ｰ P.35

国内銀行の不動産業向け貸出残高
ｰ P.19

グローバルREIT概況
ｰ P.36

建築費坪単価推移（構造別）
ｰ P.20

観光立国実現に向けたアクション・プログラム
ｰ P.37

新築分譲マンション市場①
ｰ P.21

訪日外国人旅行者数の推移
ｰ P.38

新築分譲マンション市場②
ｰ P.22

ホテル平均稼働率の推移
ｰ P.39

新築戸建市場
ｰ P.23

訪日外国人旅行者数の内訳
ｰ P.40

中古マンション市場①
ｰ P.24

外国人旅行者受入数の国際比較
ｰ P.41

中古マンション市場②
ｰ P.25

国内のホテル取引件数
ｰ P.42

J-REIT取得物件のNOI利回り推移
ｰ P.26

J-REITが取得したホテルの取引利回り
ｰ P.43
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9
不動産流動化市場規模（23区/10億円未満）
ブルーオーシャン・ストラテジー
② 不動産流通量
① 不動産ストック量
国内不動産ストック約2,500兆円
（土地約1,200兆円建物等1,300兆円）
公的不動産約580兆円
企業不動産約470兆円
（オフィス・商業施設）
収益不動産約96兆円
東京23区
約40兆円
（REIT・私募ファンド
保有分除く）
地方公共団体所有不動産
約426兆円
ＲＥＩＴ保有高
約13.5兆円
首都圏売買流通量のうち、
10億未満物件は
推計約8～10兆円
（オフィス・マンション・商業施設・倉庫）
私募ファンド
保有高
約13.5兆円
その他約1,450兆円
（住宅、耕地、林地など）
出所：国交省、民間シンクタンクデータより当社推計。
2015年2Ｑ時点において入手可能な情報から推計した算定値のため、今後の入手情報等により変動致します。
中小・築古不動産市場のストックは膨大。
トーセイの売上が
1,000億円の場合でも
市場占有率はわずか約
1
 中小・築古不動産市場は
競合が少ない魅力的な市場であると認識
％
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10
不動産流動化市場規模（23区）
23区オフィスビルストック※1
建物数
総床面積
56,149棟
3,303万坪
23区収益マンションストック※2
*1
*2
*3
*4
*5
不動産流動化事業の市場規模
建物数※3
68,454棟（100万戸※4）
総床面積※5
2,118万坪
総建物数
約124,600棟
総床面積
約5,420万坪
 引き続き、東京23区の流動化事業は、
圧倒的な市場規模を持つ。
東京都主税局資産税部固定資産税課公表の2013年1月1日現在の「非木造家屋」のうち、「事務所・店舗・百貨店」の棟数及び床面積。
23区の賃貸マンション・アパートのみ。分譲マンションは含まず。
東京都都市整備局による2013年3月公表の「マンション実態調査結果」（2011年8月1日調査）より。
上記2013年3月「マンション実態調査結果」を元に推定。
東京都都市整備局による「東京のマンション2009」調査結果を元に推定。
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11
上場企業等の不動産取引
（億円）
60,000
（件）
1,800
不動産の取引件数・取引額の推移
取引額下期
50,000
1,600
取引額上期
1,340
取引件数
40,000
1,241
1,199
1,155
1,400
1,259
1,200
31,404
846
30,000
859
22,327
23,903
810
676
648
594
492
524
20,000
16,019 11,070 11,630 17,309
9,255
9,491
6,773
800
539
513
600
18113
18,901 19,586
8,782
26,457
673
18,181
10,000
1,000
32,084
22,400
8,015
11,981
11,115
10,570
8,098
5,533
0
8,568
9,831
7,394
19,540 21,486 20,898
400
200
8,472
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
2000年度 2001年度 2002年度 2003年度 2004年度 2005年度 2006年度 2007年度 2008年度 2009年度 2010年度 2011年度 2012年度 2013年度 2014年度
取引額
取引件数
平均単価
24,801
594
41.8
20,325
524
38.8
21,121
648
32.6
24,082
846
28.5
26,279
859
30.6
41,228
1,155
35.7
43,489
1,340
32.5
54,484
1,199
45.4
18,585
502
37.0
16,648
513
32.5
20,549
676
30.4
17,225
673
25.6
26,585
810
32.8
45,997
1,241
37.1
52,890
1,259
42.0
2015年度
上期
20,898
539
38.8
出所：都市未来総合研究所
賃料上昇期待や低金利を背景に、J-REITや私募ファンド、外資系法人による不動産投資が活発に行われ、
2015年度上期（4月～9月）の上場企業等による不動産取引額は、ほぼ昨年並みの2兆898億円となった。上期実績としては過去3番目
に高い水準となる。
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12
J-REITの物件取得額
（億円）
J-REITにおける物件取得額推移
10,000
8,612
9,000
8,000
7,000
6,374
6,000
5,454
5,000
4,347
4,000
2,294
2,290
2,000
1,083
1,000
3,521
3,080
2,880
3,000
827
521
1,412
1,014
2,0332,013
1,741
2,255
1,189
734
803
5,0644,825
4,439
3,860
2,507
1,151
36
0
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015 4~6月7~9月 10月
年 4~6月7~9月 10~12 年 4~6月7~9月 10~12 年 4~6月7~9月 10~12 年 4~6月7~9月 10~12 年 4~6月7~9月 10~12 年 4~6月7~9月 10~12 年
月 1~3月
月 1~3月
月 1~3月
月 1~3月
月 1~3月
月 1~3月
1~3月
出所：ARES
2015年1月～10月におけるJ-REITの物件取得額は、前年同期比12.9%増の1兆4,274億円となった。不動産価格の先高観か
ら物件取得を急ぐ動きがあり、積極的に取得が行われた。
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13
J-REITの資金調達額
J-REITにおける資金調達額と件数
（百万円）
（件）
1,400,000
50
調達額
件数
1,181,308
44
1,200,000
1,036,444
36
1,000,000
34
688,695
27
600,000
400,000
40
805,341
780,054
800,000
45
479,512
335,950
169,194
200,000 135,813
5
2
12
547,507
24
21
11
253,805
9
89,219
30
25
496,408
20
15
15
14
9
35
8 247,111
137,475
10
5
0
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
1～10月
※調達額、件数ともに年間のIPO、公募増資、第三者割当増資等の全ての増資を含む
出所：ARES
2015年1～10月におけるJ-REITの資金調達は、IPOは4件で 1,057億円、公募増資等は30件で 5,829億円、合計6,886億円
となり、前年同期比で14.7%増加した。東証REIT指数は軟調に推移したものの資金調達の環境は保たれており、積極的
な資金調達が行われた。
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14
東証REIT指数の推移
1,704.86
2016/1/7
出所：東京証券取引所
2015年の東証REIT指数は、1月に一年来高値を付けた後、中国株の急落などに起因するリスク回避の動きから、一時
1,600ポイントを割り込む局面もあったが、その後1,700ポイント台を回復して推移している。
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15
不動産ファンド市場規模
私募ファンドとJ-REITの市場規模推移
（兆円）
18.0
J-REIT
私募ファンド
15.8兆円
15.3兆円
14.8兆円
14.9兆円 14.7兆円
15.0兆円 14.9兆円
14.4兆円
14.7兆円
14.0兆円
13.7兆円 13.6兆円
13.8兆円
13.4兆円 13.5兆円
12.6兆円 13.5兆円
11.9兆円
11.2兆円
10.4兆円
10.0兆円
16.0
14.0
12.0
10.0
8.0
6.0
7.5兆円 7.6兆円 7.8兆円 7.8兆円
6.7兆円 6.8兆円 7.4兆円 7.4兆円
8.0兆円 8.3兆円
8.7兆円
9.0兆円
6.1兆円
4.0
2.0
0.0
2007/6 2007/12 2008/6 2008/12 2009/6 2009/12 2010/6 2010/12 2011/6 2011/12 2012/6 2012/12 2013/6 2013/12 2014/6 2014/12 2015/6
出所：三井住友トラスト基礎研究所
国内特化型不動産私募ファンド運用資産額は、 2015年6月末時点において2014年12月末からほぼ横ばいの13.5兆円となり、既存
ファンドの物件売却に伴う減少傾向におさまりが見られた。一方、 J-REITの市場規模は拡大傾向にあり、私募ファンドに並ぶ13.5
兆円となった。
上記に加えて、グラフ外のグローバルファンドの国内不動産運用資産額1.6兆円を加算して算出した2015年6月末の不動産ファンド
市場規模は28.6兆円となり、半年前の前回調査時（2014年6月末）の市場規模27.7兆円と比べ、若干の増加を見せた。
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16
私募REIT運用残高推移
私募REIT資産規模の推移（取得額ベース・2015年3月時点）
推計資産額
計 1兆1,443億円
13. SGAM投資法人
12.⽇本⼟地建物プライベートリート投資法⼈
計9,007
11.SCリアルティプライベート投資法⼈
10.東京海上プライベートリート投資法⼈
計7,199
09.丸紅プライベートリート投資法⼈
08.ケネディクス･プライベート投資法⼈
計4,609
計4,013
計3,281
計2,355
07.ブローディア･プライベート投資法⼈
06.⼤和証券レジデンシャル･プライベート投資法⼈
05.DREAMプライベートリート投資法⼈
04.ジャパン･プライベート･リート投資法⼈
計2,038
計1,636
03.三井不動産プライベートリート投資法⼈
02.⽇本オープンエンド不動産投資法⼈
計470
01.野村不動産プライベート投資法⼈
出所：三井住友トラスト基礎研究所
注1）現時点（2015年3月時点）において、運用の開始が公表されている銘柄のみを集計対象
注2）取得実績が確認されても総資産規模または取得額の記載がない場合は、直近の公表資産額を継続して記載
出所）各社ホームページ（プレスリリース等）および新聞・雑誌記事の公表情報をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成
国内私募REITは、運用が開始された2010年11月以降、順調に資産額を積み上げている。2014年4月末時点において8銘柄
7,199億円が運用されていたが、1年間で5銘柄の新規組成および既存投資法人による追加物件取得があり、2015年3月の私
募REITの運用残高は13銘柄、1兆1,443億円となった。2016年には日本生命保険が新規参入するなど、今後さらなる拡大が期
待される。
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17
ＣＭＢＳ新規発行額
ＣＭＢＳ新規発行額の推移
22,500
非公表
20,000
国内一般事業会社
国内ノンバンク
17,500
国内銀行・証券
発行額(億円)
外国ノンバンク
15,000
外国銀行・証券
12,500
10,000
7,500
5,000
2,500
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
年
2010
2011
2012
2013
2014
2015
出所：大和総研
2007年度に最高の約1兆9,000億円まで上った発行額は、外資系ノンリコースレンダーの撤退等を主要因として2008年度には
約7,200億円まで激減。その後も既存案件のローンデフォルト及び格下げの継続による投資家の忌避や、不動産向けノンリ
コースローンを売却するインセンティブが金融機関で低下していること等によりCMBS発行額は減少傾向にある。2015年の発
行額は1,367億円となり、前年より持ち直したが低水準にとどまっている。
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18
国内銀行の不動産業向け貸出残高
不動産業向け貸出残高の推移
（兆円）
不動産業向貸出残高
総貸出
総貸出残高内における不動産業向け貸出残高比率
600
16%
14%
500
年度
総貸付
不動産業
向
1997
513.7兆円
65.0兆円
12.7%
2003
409.9兆円
48.2兆円
11.8%
8%
2010
413.2兆円
59.6兆円
14.4%
6%
2011
416.2兆円
59.6兆円
14.3%
2012
423.9兆円
60.3兆円
14.2%
2013
435.9兆円
61.1兆円
14.0%
2%
2014
450.0兆円
62.4兆円
13.8%
0%
2015.
9
459.5兆円
64.9兆円
14.1%
12%
400
10%
300
200
不動産業向け
貸出残高比率
4%
100
0
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015.9
出所：日本銀行「貸出先別貸出金」より当社作成
国内銀行の貸出残高は、2010年以降、総貸付および不動産業向け貸付ともに緩やかに増加傾向にある。
2015年9月の不動産向け貸出残高は64.9兆円となり、2014年末時点から2.5兆円の増加を示し、総貸出残高459.5兆円に占め
る不動産業向け貸出残高の比率は14.1％と依然として高水準にある。
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19
建築費坪単価推移（構造別）
（千円/坪）
鉄骨鉄筋コンクリート造
鉄筋コンクリート造
木造
1,200
1,100
1,000
900
800
700
600
500
※ H27年は10月までの平均値
400
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27.11月（平成年度）
（単位：千円/坪）
平成年度
鉄骨鉄筋コンクリート造
鉄筋コンクリート造
木造
12
675.4
603.8
525.7
13
615.2
588.1
519.8
14
645.4
596.8
508.0
15
619.4
593.6
505.1
16
628.5
582.4
503.0
17
613.9
567.0
502.4
18
563.7
590.5
505.5
19
603.4
614.5
508.0
20
757.5
681.5
515.9
21
877.0
724.1
517.8
22
748.5
680.8
517.6
23
788.4
651.2
518.4
24
738.5
641.3
521.3
25
846.9
673.7
528.7
26
27.11月
913.3 1,106.1
754.0
793.0
539.0
547.3
出所：国交省
円安による輸入資材の高騰に加え、復興需要や五輪特需などに起因する労務費の高騰により、平成19年以降鉄骨鉄筋コンクリート造
及び鉄筋コンクリート造のビルやマンションの建築費は上昇傾向にあるが、2015年は建設工事の増加基調が一服したこともあり、鉄筋
コンクリート造などでは建築費単価の上昇が落ち着きを見せつつある。
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20
新築分譲マンション市場①
（戸）
販売戸数
首都圏分譲マンション市場動向
（％）
販売在庫数
10,000
90
契約率
9,000
80
8,000
70
7,000
60
6,000
50
5,000
40
4,000
30
3,000
20
2,000
10
1,000
0
0
2011年
1月
7月
2012年
1月
7月
2013年
1月
7月
2014年
1月
7月
2015年
1月
7月
2015年
11月年
首都圏マンション供給戸数
首都圏合計
前年比
2003
83,183
-6.0
2004
85,429
2.7
2005
84,148
-1.5
2006
74,463
-11.5
2007
61,021
-18.1
2008
43,733
-28.3
2009
36,376
-16.8
2010
44,535
22.4
2011
44,499
-0.1
2012
45,602
2.5
2013
56,476
23.8
2014
2015(見込） 2016（予測）
44,913
41,200
43,000
-20.5
-8.3
4.4
2015年12月時点予測
出所：不動産経済研究所
首都圏マンション供給戸数は、都区内の人気エリアが牽引し全体として堅調に推移する一方、建築費高騰を受けて首都圏郊外では
供給を減らす動きが見られ、平成27年1月～11月における発売戸数は前年比4.5％減の34,260戸となった。 2015年の供給は、価格上
昇が響き前年比8.3%減の41,200戸の見込みだが、2016年は建築費上昇の一服もあり、43,000戸に回復すると予測されている。
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21
新築分譲マンション市場②
（万円）
（％）
首都圏新築マンションの価格推移
6,500
130
月別価格
前年同期比
6,000
120
5,500
110
5,000
100
4,500
90
4,000
80
3,500
70
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
11月
4月
7月
10月
4月
7月
10月
4月
7月
10月
4月
7月
10月
4月
7月
10月
4月
7月
10月
1月
1月
1月
1月
1月
1月
1月 4月 7月 10月
出所：不動産経済研究所
首都圏新築マンションの価格は、 2013年から再度回復に向かっているが、駅近で都心へのアクセスの良い物件へ人気が集中
し価格が高止まりする一方で、郊外物件は販売が低調となる2極化の傾向が見られる。
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22
新築戸建市場
首都圏戸建分譲着工の推移（年比較）
（件）
70,000
60,000
54,347
54,196
57,142
58,880
63,483
58,846
51,752
17,212
50,000
15,111
41,886
14,694
40,000
9,309
11,557
9,281
15,334
13,646
9,063
9,080
12,744
12,702
20,000
10,000
9,960
10,539
9,089
30,000
7,358
14,503
15,667
13,409
14,104
14,686
13,420
12,339
9,855
17,225
13,116
17,477
19,336
20,029
21,625
20,384
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
16,678
0
2008年
2009年
東京
埼玉県
千葉県
神奈川県
2015年
1-11月
首都圏
出所：国土交通省
2015年1～11月の首都圏における戸建分譲着工戸数は、前年比4.0%減の51,752戸となった。住宅取得資金の贈与税非課
税措置などの政府による市場活性化策はあるものの軟調に推移している。
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23
中古マンション市場①
首都圏中古マンション成約戸数推移
（戸）
40,000
36,432
35,000
30,000
27,090
28,039
29,378 28,498 28,744 31,183 30,347 28,871
31,397
33,798
32,233
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
0
04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年
1-11月
出所：REINSデータをもとに当社作成
首都圏の中古マンション取引は、2013年に前年比16%増と大きく伸長したこともあり、2014年の成約戸数は前年比7.2%減と伸び
が一服した。新築マンションとの価格差の拡大や新規登録物件数の増加を背景に中古マンションは堅調な需要を維持しており、
2015年は1月～11月の累計で32,233戸（前年同期比3.0%増）と、再び増加傾向となっている。
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24
3,100
3,000
2,800
2,700
2,600
3,083
2,960
2,969
2,958
2,996
2,992
3,005
3,007
3,009
3,005
3,000
2,996
2,975
2,975
2,969
2,971
2,962
2,945
2,956
2,950
2,941
2,933
2,893
2,880
2,846
2,825
2,818
2,833
2,814
2,814
2,821
2,801
2,801
2,780
2,770
2,759
2,770
2,763
2,789
2,789
2,821
2,823
2,831
2,854
2,895
2,861
2,842
2,842
2,831
2,825
2,814
2,823
2,848
2,882
2,897
2,899
2,924
2,956
2,969
2,998
3,011
3,068
3,115
3,159
3,197
2,900
2,895
2,870
2,833
2,755
2,749
2,705
2,680
2,739
2,794
2,767
2,833
2,794
2,893
2,900
2,933
2,924
2,945
中古マンション市場②
（万円）
09年1月
首都圏中古マンション 70㎡換算価格
3,300
70㎡換算価格（万円）
3,200
2,500
2,400
09年7月
10年1月
10年7月
11年1月
11年7月
12年1月
12年7月
13年1月
13年7月
14年1月
14年7月
15年1月
15年7月
出所：東京カンテイ
首都圏における中古マンション価格（70㎡換算）は、2013年5月以降緩やかに上昇していたが、2014年前半は消費増税による
需要の減退があり、一時上昇基調に一服感が見られた。その後、居住用に加えて投資や相続税対策など幅広いニーズを取
り込む都心部の物件の価格上昇が全体を牽引し、再び緩やかな上昇傾向が続いている。
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25
J-REIT取得物件のNOI利回り推移（23区平均）
7.50%
7.00%
6.50%
6.00%
5.50%
5.00%
4.50%
オフィス
レジ
ホテル
※
4.00%
3.50%
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
出所：各社REIT発表資料より当社作成
※オフィスについては2016年取得予定物件も記載しています
J-REIT取得物件のNOI利回り（23区平均）は、2008年を底にオフィス、レジともに上昇した後、2010年頃より徐々に低下し続け、
2015年9月末時点でオフィスは4.80％、レジは4.98％となり取得価格の上昇が顕著となっている。
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26
投資用マンションの供給動向
投資用マンション供給戸数の年次別推移表(1990年～2014年6月）
戸数（戸）
戸数
件数
件数（件）
10,000
240
224
8,000
6,000
188
172
8,939
8,983 8,616
152
183
108
105
4,000
82
81
69
2,000
3,394 46
45
38
16
0
200
190
1,874
16
4,591
6,232
180
172
8,548
7,238
220
212
199
8,387
9,210
160
143
122
7,006
135
140
120
105
6,966
100
5,101 4,583 5,298
120
6,240
5,703
100
83
68
80
3,454
60
3,758
3,423
3,755
40
1,678 2,357
20
1,490
647 553
0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014 2015
1～6 1～6
出所：不動産経済研究所
首都圏における投資用マンションの供給戸数は、2011年から再び増加傾向となり2014年は前年比9.4%増の6,240戸となった
が、直近の2015年上期（1-6月）は、68物件（前年同期比18.1％減）、3,454戸（同8.0％減）となった。マンション用地の取得競争
激化や建築コスト上昇により、今後、供給減少が懸念されている。
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27
賃貸マンション市場（J-REIT）
■六大都市におけるJ-REIT保有賃貸マンションの平均稼働率の推移
出所：みずほ信託銀行不動産マーケットレポート
J-REITが保有する賃貸マンションの稼働率は、2010年3月期から全都市で上昇に転じ、2012年6月以降はいずれの都市でも
95％を超えて推移している。
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28
オフィス供給量見込
23区大規模オフィス（1万㎡以上）の供給量
出所：森ビル
調査時点：2014年12月末を基に、2015年8月に情報追加
調査対象：1986年以降竣工ビル（事務所延床面積10,000㎡以上）
東京23区大規模オフィスの今後5年間（2015～19年）の平均供給量は、過去平均の103万㎡/年を上回り、119万㎡/年となる見
込み。一方需要については、供給量の上期偏重などの一時的な要因により2015年上期の空室率は4.6%と2014年末から0.3
ポイント上昇した。企業業績の拡大を受けて需要は引き続き強く、今後の供給増は十分に吸収でき、空室率は低下する見通し
であるが、再び新規供給の増加局面を迎える可能性がある。
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29
オフィスビル賃貸市場
都心5区空室率と平均賃料の推移（年次）
（円/坪）
平均賃料（円/坪）
25,000
20,000
19,754 19,998
8.91
21,998 22,186
8.12
8.67
19,406
19,310
9.00
7.34
17,577 17,844
17,954
17,585 16,932
16,572
17,692
16,207 16,953
6.10
4.03
3.17
6.00
5.00
5.47
10,000
4.00
4.72
4.22
2.89
8.00
7.00
18,978
15,000
（％）
10.00
8.09
7.36
5,000
9.01
平均空室率(％)
4.03
2.65
3.00
2.00
1.00
0
0.00
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015.12
出所：三鬼商事「東京（都心5区）の最新オフィスビル市況」をもとに当社作成
都心5区の空室率は改善しつつあり、2015年12月末は4.03％となった。
一方、平均募集賃料は17,692円となり、2014年1月より24ヶ月連続で小幅
に上昇した。牽引役である新築ビルの賃料上昇に加え、既存ビルにおいて
も拡張・統合や館内増床に伴う成約などから在庫解消が進み、全体的に
賃料回復の動きが見られている。
三鬼商事調査（2015年12月末）
調査対象：都心5区の基準階面積が100坪以上の
主要貸事務所ビル
ビル棟数（ストック） 2,596棟
延床面積(坪) 12,206,229
貸室面積(坪) 7,189,027 ①
空室面積（坪） 289,828 ②
空室率 ②÷①＝4.03%
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30
全国賃料統計
オフィス賃料指数及び共同住宅賃料指数の動向【全国】
(2005年を100とする指数）
130
オフィス賃料指数
共同住宅賃料指数
120
110
100
90
96.8
93.3
80
1995 2000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
※毎年9月時点の調査結果
出所：（財）日本不動産研究所
2015年の全国賃料指数動向において、オフィス賃料指数は93.3と前年比で2.7％上昇し、今後も上昇が継続する見通し。
一方、共同住宅賃料指数は前年同様の96.8となり、今後もほぼ横ばいで推移する見通し。
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31
プライムオフィス市場のイールドギャップ各国比較
シドニー
東京
ロンドン
マンハッタン
シンガポール
香港
各国の10年国債利回り(%)
2015.9末時点
オーストラリア
2.600
日本
0.350
イギリス
1.765
米国
2.035
シンガポール
2.545
香港
1.591
出典：Deutsche Asset & Wealth Management
日本を除く主要国の国債利回りが上昇に転じており、シドニーやロンドンのイールドギャップが下落。
東京は、他の国際都市に比べ安定的で高い水準を保っており、相対的に魅力度が増している状況。
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32
アジア太平洋地域のGDP成長率
8
7
6
5
( )
前
年
比
％
4
3
2
1
0
2015年予測
2016年予測
出所：Oxford Economics, November 2015
出典：ジョーンズラングラサール
より当社作成
アジア太平洋地域の経済成長率は、引き続きインドや中国が地域経済をリードしているものの、成長率は各国まちまちな
状況であり、2016年は中国などで若干成長が鈍化する見通し。
一方、日本では回復が続き、2016年は2015年を上回る見通し。
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33
アジア太平洋地域の不動産投資動向①
10億ドル
世界商業用不動産の直接投資地域別取引額
アメリカ大陸
ＥＭＥＡ
アジア太平洋地域
EMEA：Europe ,the Middle East and Africa
グローバル
出典：ジョーンズラングラサール
グローバルな投資市場において、アジア太平洋地域への投資は約2割を占め、2009年を底に上昇傾向が続いている。
2015年第3四半期累計の世界商業用不動産投資額は前年同期比3％増の4,970億ドルとなり、通年では7,400～7,600億ド
ルに達すると予測されている。
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34
アジア太平洋地域の不動産投資動向②
商業用不動産の国別直接投資額推移
2015年 3Q 890億ドル
前年比 2％増加
2015 3Q
日本
中国
オーストラリア
香港
韓国
その他
シンガポール
出典：ジョーンズラングラサール
オフィス、リテール、ホテル、インダストリアルのセクターで500万米ドル超の取引を集計。
出所：ジョーンズラングラサール（Real Estate Intelligence Service）
2015年第3 四半期
2015年第3四半期累計期間におけるアジア太平洋地域の商業用不動産投資額は890億米ドルで、日本は282億ドルと3割
強を占めて首位に立ち、前年同期比1％減（円ベースでは15%増）となった。J-REITや私募ファンド等による物件取得が
堅調に伸び取引額を押し上げた。
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35
グローバルREIT概況
各国REITの状況[時価総額]
香港 28,739
メキシコ
18,045
その他 93,781
単位：億円
2015年3月末時点
南アフリカ 29,229
カナダ 57,790
シンガポー
ル 59,945
英国 89,179
世界のREIT市場
時価総額184兆円
フランス 95,373
オーストラリア
106,660
米国 1,151,008
日本 107,158
出所： ARES不動産証券化ハンドブック
銘柄数
2015年
3月末時点
日本
米国
ｵｰｽﾄﾗﾘｱ
フランス
英国
カナダ
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰ
ﾙ
香港
南ｱﾌﾘｶ
メキシコ
51
220
49
34
37
45
34
9
29
10
世界リート市場は拡大を続け、2015年3月末で時価総額184兆円（銘柄数825社）となり、1年前の132兆円（銘柄数783社）から
大きく伸長した。日本のリート市場も着実に拡大しており、時価総額で世界第2位の地位を占めている。
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36
観光立国実現に向けたアクション・プログラム2015
出典：国土交通省観光庁
国交省を中心に関係省庁や民間企業が参加している政策「ビジット・ジャパン事業」（2003年開始）において、日本政府は魅
力に溢れる観光立国の実現に向けて、観光ビザ緩和などの施策を展開している。
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37
訪日外国人旅行者数の推移
日本再興戦略における
訪日外国人旅行者数の目標
（万人）
2030年
3,000万人
2020年
2,000万人
3,000
2,500
2,000
1,796
ビジット・ジャパン・キャンペーン開始
1,500
1,341
1,036
1,000
521
613
672
733
834
861
835
678
835
621
500
0
2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年
1月～
11月
・・・ 2030年
出典：日本政府観光局（JNTO）資料より当社作成
訪日外国人旅行者は、アジア諸国などへのビザ発給要件緩和や円安などを要因として近年急増している。2015年は11月までに
1,796万人に達し、2020年までに2,000万人、2030年までに3,000万人とする政府目標を前倒し達成する勢いで増加している。
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38
ホテル平均稼働率の推移
全国及び3大都市（東名阪）のホテル客室稼働率の推移
出典：オータパブリケーションズ「週刊ホテルレストラン」より、みずほ銀行産業調査部が作成
※2015年はみずほ銀行産業調査部の推計
訪日外国人旅行者の急増と堅調な国内旅行消費を反映し、ホテル稼働率は高水準を維持している。東京、大阪、名古屋な
ど主要都市では、平日や土曜日がほぼ満室の状態と言われる80％を超えており、ホテル需給は逼迫する傾向にある。
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39
訪日外国人旅行者数の内訳
訪日客数の国別・地域別内訳（2015年1月～11月累計）
豪州
カナダ
33万人
21万人
1.8%
1.2%
その他欧州 22万人 1.2%
ドイツ 15万人 0.8%
フランス 20万人 1.1%
英国 24万人 1.3%
米国
94万人
5.3%
その他
78万人
4.4%
豪州
33万人
1.8%その他
78万人
北米 4.3%
115万人
6.4%
欧州
81万人 4.5%
その他アジア
118万人 6.6%
総計
1796万人
タイ 70万人 3.9%
香港 137万人
7.6%
アジア 1489万人
82.9%
韓国 359万人
20.0%
台湾 341万人
19.0%
出典：日本政府観光局（JNTO）資料より当社作成
中国 465万人
25.9%
注1：日本政府観光局（JNTO）発表の2015年1月～11月の
累計値を集計。
注2：グラフに記載のシェアは総計に対する比率。
訪日外国人旅行者の内訳においては、台湾、韓国、中国、香港、タイなどのアジア勢が8割強を占める。
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40
外国人旅行者受入数の国際比較
世界各国・地域への外国人訪問者数（2014年上位30位）
出典：世界観光機関（UNWTO）、各国政府観光局
作成：日本政府観光局（JNTO）
注1：本表の数値は2015年6月時点の暫定値
注2：外国人訪問者数は、数値が追って新たに発表されたり、遡って更新されることがあるため、数値の採用時期によって、そのつど順位が変わりうる。
注3：外国人旅行者数は、各国・地域ごとに日本とは異なる統計基準により算出・公表されている場合があるため、これを比較する際には注意を要する。
2014年の外国人旅行者受入数において、日本は世界22位、アジアでは7位である。
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41
国内のホテル取引件数
国内のホテル取引件数
訪日外国人旅行者数の急増とホテル稼働率の上昇などから、国内ホテルの投資が活発となり、2014年度の国内ホテルの売
買件数は、リーマンショック前のピークを越えている。
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42
J-REITが取得したホテルの取引利回り
2012年4月以降にJ-REITが取得したホテルの取引利回り
J-REITのホテル取得件数は直近1年程度で増加し、取引利回りが低下している。利回りの低下に伴い価格も上昇しており、
当面価格の上昇基調も続くものと予想される。
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43
今後ともよろしくお願いいたします。
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経理部
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FAX：03-3435-2866
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