決算概況 - 日本綜合地所

２００３年３月期
決算概況
２００３年５月２２日
日本綜合地所株式会社
証券コード:８８７８
ｈｔｔｐ://ｗｗｗ.ｇｒａｎｄｃｉｔｙ.ｃｏ.ｊｐ
・本資料は2003年3月期決算の業績及び今後の経営戦略等に関する情報の提供を目的としたものであり、
当社が発行する有価証券の投資を勧誘することを目的としたものではありません。
・本資料は2003年5月14日現在のデータに基づいて作成されています。
・本資料に記載された意見、計画、予測等は、資料作成時点での当社の判断であり、その実現・達成を保証、
約束するものではなく、また、その情報の正確性、完全性を保証、約束するものではありません。
・本資料に記載された内容は、予告なしに変更されることがあります。
1
２００３年３月期決算概況
◆営業状況・経営成績
決算期
契約
（戸数）
引渡
（戸数）
売上高
(百万円)
経常利益
(百万円)
当期純利益
(百万円)
一株当たり当期純利益
(円)
02/3
1,237
1,134
40,099
3,009
1,692
102.05
03/3
増減比(%)
1,457
17.8
1,327
17.0
47,179
17.7
4,028
33.8
2,256
33.4
122.90
20.4
予04/3 増減比(%)
1,900
30.4
1,630
22.8
62,000
31.4
5,000
24.1
2,800
24.1
146.59
19.3
（注）SPCによる分譲物件を含む
◆財務状況
決算期
総資産
株主資本
株主資本比率
一株当たり株主資本
現金及び現金同等物
(百万円)
(百万円)
（%）
(円)
(百万円)
02/3
64,399
6,893
10.7
376.29
15,910
03/3
71,319
9,126
12.8
477.83
17,756
増減額
6,920
2,233
101.54
1,846
2
首都圏マンション市場の動向
→景気低迷などにより市場全体では減少傾向
（戸数）
供給戸数・在庫戸数の推移
120000
89,124
90000
95,479
90,283
84,960
▲5.9%
72,101
60000
30000
8,996
7,298
8,323
9,648
9,881
'98
'00/3
'01/3
'02/3
'03/3
0
下期供給
上期供給
◆
（期）
期末在庫
3
(出所)不動産経済研究所
当社の分譲事業の動向
→当社は供給・契約・引渡・契約残、全てにおいて2割近く
増加。また供給が増加する一方、完成在庫は減少
01/3
決算期
戸数
02/3
増減比(%)
戸数
03/3
増減比(%)
戸数
増減比(%)
供給
1,195
49.6
1,497
25.3
1,788
19.4
契約
963
34.9
1,237
28.5
1,457
17.8
引渡
758
51.6
1,134
49.6
1,327
17.0
契約残
517
65.7
620
19.9
750
21.0
33
200.0
77
133.3
72
▲ 6.5
完成在庫
（注）SPCによる分譲物件を含む
4
分譲事業の供給状況
→明確なエリア・ブランド戦略で顧客ニーズに対応
(戸数）
エリア別供給状況
2000
8%
1200
27%
800
30%
400
2000
1,788
1,497
1600
(戸数）
1600
41%
37%
1200
34%
'02/3
'03/3
49%
15%
25%
35%
ブランド別供給状況
1,788
1,497
800
400
0
51%
48%
'02/3
'03/3
(期）
ｸﾞﾗﾝｼﾃｨ
ﾚｲﾃﾞｨｱﾝﾄ
ﾀﾜｰ
0
東京２３区
都下
神奈川
千葉・埼玉
(期）
（注）SPCによる分譲物件を含む
5
５期連続で過去最高益を更新
（億円）
（%）
600
10
売上高（左）
利益率（右）
471
500
400
400
6
283
300
4
197
200
8
2
125
100
0
'99/3
経常利益
613
'00/3
1,043
'01/3
'02/3
'03/3
2,020
3,009
4,028
（期）
（百万円）
6
損益計算書の主要項目
決算期
売上高
(売上原価)
(販売管理費)
営業利益
経常利益
当期純利益
02/3
構成比(%)
03/3
構成比(%) 増減比(%)
40,099
100.0
47,179
100.0
17.7
30,223
75.4
36,577
77.5
-
6,002
14.9
5,779
12.3
-
3,873
9.7
4,822
10.2
24.5
3,009
7.5
4,028
8.5
33.8
1,692
4.2
2,256
4.8
33.4
（単位）百万円
7
貸借対照表の主要項目
科目
02/3
構成比(%)
03/3
構成比(%)
増減額
流動資産
632
98.1
642
90.1
10
固定資産
12
1.9
71
9.9
59
644
100.0
713
100.0
69
流動負債
400
62.2
370
51.8
▲ 30
固定負債
175
27.1
252
35.4
77
株主資本
69
10.7
91
12.8
22
負債・資本合計
644
100.0
713
100.0
69
資産合計
（単位）億円
8
２００４年３月期の業績予想
→レイディアントシティ横濱が今下期より収益寄与、
2004年3月期も過去最高益更新を予想
決算期
売上高
経常利益
当期純利益
03/3
47,179
4,028
2,256
予04/3 増減比(%) （上期）
62,000
31.4 16,000
5,000
24.1
300
2,800
24.1
170
（下期）
46,000
4,700
2,630
（単位）百万円
供給
契約
引渡
1,788
1,457
1,327
2,600
1,900
1,630
45.4
30.4
22.8
400
560
480
2,200
1,340
1,150
（単位）戸数
（注）SPCによる分譲物件を含む
9
２００４年３月期
の取り組み
２００３年５月２２日
日本綜合地所株式会社
証券コード:８８７８
ｈｔｔｐ://ｗｗｗ.ｇｒａｎｄｃｉｔｙ.ｃｏ.ｊｐ
・本資料は2003年3月期決算の業績及び今後の経営戦略等に関する情報の提供を目的としたものであり、
当社が発行する有価証券の投資を勧誘することを目的としたものではありません。
・本資料は2003年5月14日現在のデータに基づいて作成されています。
・本資料に記載された意見、計画、予測等は、資料作成時点での当社の判断であり、その実現・達成を保証、
約束するものではなく、また、その情報の正確性、完全性を保証、約束するものではありません。
・本資料に記載された内容は、予告なしに変更されることがあります。
1
Contents
Ⅰ．２００３年３月期の総括
（１）契約戸数の順調な拡大
（２）首都圏マンション供給ランキング
でベスト１０入り
（３）創業１０年で東証一部に上場
Ⅱ．２００４年３月期の取り組み
（１）社内体制の強化
（２）ﾚｲﾃﾞｨｱﾝﾄｼﾃｨ横濱の供給開始
2
Ⅰ.２００３年３月期の総括
（１）契約戸数の順調な拡大
（２）首都圏マンション供給ランキング
でベスト１０入り
（３）創業１０年で東証一部上場
3
（１）契約戸数の順調な拡大
契約戸数は前期比18%アップ。特に今年2,3月は
月間160戸を上回る契約を達成
（戸）
契約戸数の推移（四半期ベース）
500
400
300
200
100
0
4-6月
7-9月
‘02/3期（累計1,237戸）
10-12月
1-3月
‘03/3期（累計1,457戸）
（注）SPCによる分譲物件を含む
4
業績拡大の要因
契約戸数の拡大及び収益の拡大
※当社はバブル崩壊後に設立された会社で負の遺産が全くなく
契約戸数の拡大が収益の拡大に直結する
顧客ニーズに合致した商品の企画・提供
①業務スピードの速さ
②明確なエリア・ブランド戦略
③定評ある商品企画力
5
（２）首都圏マンション供給ランキング
でベスト１０入り
「首都圏マンション供給ランキング」／業界順位一覧表
‘00年
‘01年
会社名
戸数
1．大京
2．ﾘｸﾙｰﾄｺｽﾓｽ
3．三井不動産
4．ダイア建設
5．野村不動産
6．住友不動産
7．扶桑レクセル
8．明和地所
9．総合地所
10．藤和不動産
6,455
4,228
3,962
2,851
2,684
2,592
2,425
2,359
2,302
2,131
19.日本綜合地所
1,242
‘02年
会社名
1．
2．
3．
4．
5．
6．
7．
8．
9．
10．
戸数
大京
三井不動産
ﾘｸﾙｰﾄｺｽﾓｽ
ダイア建設
野村不動産
ｺﾞｰﾙﾄﾞｸﾚｽﾄ
三菱地所
藤和不動産
東急不動産
住友不動産
6,152
3,290
3,086
2,378
2,321
2,308
2,187
2,123
2,101
1,894
14.日本綜合地所
（注）供給戸数は暦年ベース
会社名
1．
2．
3．
4．
5．
6．
7．
8．
9．
戸数
大京
三井不動産
ｺﾞｰﾙﾄﾞｸﾚｽﾄ
ﾘｸﾙｰﾄｺｽﾓｽ
藤和不動産
ﾀﾞｲｱ建設
住友不動産
扶桑ﾚｸｾﾙ
有楽土地
4,850
2,978
2,751
2,557
2,362
2,165
2,080
1,869
1,834
10.日本綜合地所 1,734
1,346
（出所）週刊住宅新聞社
6
（３）創業１０年で東証一部上場
（億円）
沿革・売上高の推移
800
レイディアントシティ横濱供給開始
600
93年2月設立
（受託販売中心）
03年3月東証一部上場
01年12月東証二部上場
400
自社分譲事業
に主力をシフト
200
99年11月
株式公開
駅前再開発
事業参画
自社分譲事業開始
・レイディアント本格供給開始
・マンション管理事業開始
0
' 93
/3
' 94
/3
' 95
/3
' 96
/3
' 97
/3
' 98
/3
' 99
/3
' 00
/3
' 01
/3
' 02
/3
' 03
（期）
/3
' 04
/3
7
当社の株主分布状況
個人投資家の増加により03/3期株主数は5,025人に拡大
（人）
株主分布状況の推移
6000
1,000株未満
10,000株未満
10,000株以上
5000
5,025
141
3,701
4000
130
3000
2,043
1,468
2000
1000
0
668
612
'00/3
2,103
615
56
2,841
55
560
'01/3
'02/3
'03/3
（期）
8
Ⅱ.２００４年３月期の取り組み
（１）社内体制の強化
①インターネット課、法人営業課の新設
②マーケティング室の新設
（２）レイディアントシティ横濱の供給開始
9
（１）社内体制の強化
10
①インターネット課、法人営業課の新設
IT戦略課による契約シェアは27%まで上昇
（契約戸数）
40
ネット契約
法人契約
◆
契約シェア
27
150
19
100
50
（％）
IT戦略課の契約及びシェア推移
200
27
30
22
20
15
10
10
0
0
'01/10-12
'02/1-3
'02/4-6
'02/7-9
'02/10-12
'03/1-3 （四半期）
（注）SPCによる分譲物件を含む
11
インターネット営業の拡大
◆ネット媒体への広告掲載を倍増
（アフィリエイト媒体の活用やスケールメリット等によるコスト低減）
◆メール会員（現在約5万人）の拡大
◆物件情報などホームページの充実
＜アフィリエイト媒体＞
・実際の資料請求や契約成立などに応じて費用を支払う成果報酬形態の媒体
（下記ネット媒体でアフィリエイトは赤字で表示）
＜主要ネット媒体＞
・住宅ポータルサイト∼「イサイズ」「日経」「リビングファースト」「ｅ−ｓｕｍａｉ」等
・企業ポータルサイト∼「イーエープラス」「すまい」「イーマンション」等
12
インターネット営業のメリット
◆ネット上での比較検討後のモデル来場となるため契約率が高い
（このため商品力の強い当社に有利な営業媒体である）
◆媒体コストが安くネット契約の拡大は広告宣伝費の抑制に繋がる
営業媒体別来場・契約数
マーケティング
モデル
モデル
チャンネル
来場者
来場シェア
契約者
契約シェア
媒体コスト
シェア
契約率
チラシ
5,339
33%
508
35%
37%
10%
雑誌
1,805
2,213
7,050
11%
13%
43%
138
288
523
9%
20%
36%
16%
9%
38%
8%
13%
7%
16,407
100%
1,457
100%
100%
9%
インターネット
その他
合計
（単位）人
13
法人営業の現状
資産圧縮や従業員の持ち家促進など企業のニーズと営業手法
の多様化を目指す当社のニーズが合致
◆法人営業の現状
・契約戸数：02/3期29戸→ 03/3期55戸
・提携企業：02/3期27社→ 03/3期75社
◆法人営業の手法
・チラシの配布や社内報での広告
・提携企業のイントラネットへの広告
・提携企業主催の住宅フェアへの参加
・各種営業を通じ獲得したモバイル会員への情報配信
14
法人営業の強化
◆提携企業のイントラネットでの広告を強化
・従業員の資料請求等を提携企業側が的確に把握できる
イントラネットでの広告システムを採用
※ アフィリエイトプログラムのソフトハウス「バリューコマース（株）」と業務提携
提携企業のイントラネットで
従業員が資料請求
当社及び提携企業にも
情報着信
・提携企業にも情報着信があるため、企業側のフォローアップが期待できる
・資料請求等に応じた手数料の把握が提携企業側でできるため、企業の当社
への信頼がより一層増し、ひいてはイントラネットへの広告増加へ繋がる
15
②マーケティング室の新設
＜主要業務＞・経営判断情報の収集・提供
・市場情報の収集・分析
・商品企画・開発（ニーズの検証）
＜具体例＞
ﾏｰｹﾃｨﾝｸﾞ室
仕入部門
経営判断
用地仕入
営業部門
※当社は仕入部門のみならず営業部門の声を反映した仕入を行っているが、
マーケティング室からの情報により一層的確な用地の仕入が可能となる
16
（２）レイディアントシティ
横濱の供給開始
17
レイディアントシティ横濱（RCY）の
概要・特徴
＜プロジェクト概要＞
◆所在地：横浜市金沢区
◆総戸数：全１１棟・１,８０５戸
◆開発面積：約１４．６ha
◆事業規模：約６６０億円（売上高）
＜セールスポイント＞
◆首都圏最大級プロジェクト
∼良好な住環境・充実した共用施設∼
◆高い商品力（トリプル100 コンセプト）
◆圧倒的な価格優位性
18
総戸数別販売状況
総戸数別販売状況（2002年）
（戸数）
30000
97.1%
86.2%
25000
（%）
100
90
78.2%
20000
80
69.7%
15000
10000
70
63.7%
57.3%
60
5000
50
0
40
30戸未満
30戸以上
50戸未満
50戸以上 100戸以上
100戸未満 200戸未満
総戸数別供給戸数
◆
200戸以上
400戸未満
400戸以上
初月販売率
(出所)長谷工総合研究所
19
大型物件が好調な要因
◆日照・眺望などの環境の変化を心配する必要がない
◆プールやフィットネス、集会室など様々な共用施設の
充実を図れる
◆コンビニやクリニックを誘致するなど、自ら利便性を
高められる
→大型物件は相場より高くても売れている
→レイディアントシティ横濱の最大の魅力も
良好な住環境と充実した共用施設にある
20
RCYの区画概要
八景の杜トンネル
①
②
④
③
⑤
⑩
（仮）グラースの森-里山（開発区域外）
フレンドリー
センター
⑧
⑪
⑦
⑥
レイディアント
パーク
⑨
共用棟
※敷地イメージ図
一部計画段階のものも含まれて
いる為変更になる場合もあります
21
３宅地の風景（イメージイラスト）
22
４宅地の風景（イメージイラスト）
23
RCYの全景（イメージイラスト）
海と緑に囲まれ、会社までスムーズで、広い家に住みたい人に
24
RCYの充実した共用施設（予
定）
子供にはキッズルーム、大人にはパーティルーム、熟年夫婦には
サロンなど、全ての世代が楽しめる充実した共用施設を用意
◆各棟配置の大型コミュニティルーム（集会室）
・スポーツ系、スクール系、和室系、パーティ系、アトリエ系と５種類のコミュニティルーム
・キッズルームやおもちゃ館、漫画ライブラリー
◆充実した施設の共用棟
・アクティブゾーン（プール等）、ヒーリングゾーン（ウエルネスバス等）、サウナ
・フィットネス（スタジオ､マシンジム、ルーフテラス）
・託児スペース
・クラブサロン（キッチン・バー・ピアノラウンジ）、 AVカラオケルーム､レセプションラウンジ
･ライブラリー・ライブラリーサロン、ゲストルーム、スカイルーフテラス
◆各種イベントの中心拠点となるフレンドリーセンター
・フレンドリーハウス、フレンドリーパティオ（ミニコンサート等）
25
良好な住環境・充実した施設により
コミュニティを形成
ﾚｲﾃﾞｨｱﾝﾄﾊﾟｰｸ・（仮）ｸﾞﾗｰｽの森・ｺﾐｭﾆﾃｨﾙｰﾑ・共用棟・ﾌﾚﾝﾄﾞﾘｰｾﾝﾀｰなど
良好な住環境・充実した共用施設を利用して各種イベントを開催
（仮）グラースの森-里山プロジェクト
深い緑の中を散策して自然と
親しんだり、イベントなどを開催
26
RCY販売スケジュール
良好な住環境・充実した施設を実感してもらい、販売効率
を高めるため、ﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑｸﾞﾗﾝﾄﾞｵｰﾌﾟﾝを9月に設定
■03年7月：モデルルーム事前案内会開始
■
8月：ﾚｲﾃﾞｨｱﾝﾄﾊﾟｰｸ(約9,000㎡の公園)完成
■
■
8月：宅地周り植栽工事の一部完了
8月：モデルルームプレオープン
■
■
9月：一部の住棟が上棟
9月：モデルルームグランドオープン
■
10月：正式登録受付開始
■04年3月：引渡開始（今期売上計上100億円）
27
今期より新たな成長局面へ
レイディアントシティ横濱の寄与により
今後一層の飛躍が可能に
供給戸数の推移
（戸数）
3000
2,600
2500
2000
1,788
1,497
1500
1000
1,195
786
500
0
'00/3
'01/3
'02/3
予'04/3 （期）
'03/3
28
（注）SPCによる分譲物件を含む
収益成長とプレゼンス向上を背景に
企業価値が増大
（指数） 140
120
株価指数推移（週間ベース）
当社
100
80
M社
60
G社
40
J社
20
‘02.4.1
（時期）
‘02.6.24
‘02.9.16
‘02.12.9
※指数は02年4月1日からの週間終値を100として計算
‘03.3.3
‘03.4.28
29
全てのステークホルダーに対して
魅力的な日本綜合地所
（１）顧客ニーズに合致した商品の企画・提供
（２）企業価値の増大と積極的な株主還元
◆一株当たり配当：00/3期10円→01/3期20円→02/3期30円→03/3期40円
◆株式分割：00/3期1対2分割、02/3期1対2分割
◆自社株買い： 03年4月10万株
30
31

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