Casa unifamiliare, Mattinata (FG)

Università IUAV di Venezia, AA 2013/2014, Dipartimento di Culture del Progetto, Corso triennale di Estimo,
Prof.ssa Antonella Faggiani, Studentesse: Matilde Nardi 276395, Natalia Tesauri 276396
Casa unifamiliare, Mattinata (FG)
Valutazione del costo di produzione
L’area
L’edificio si colloca sulla punta del Gargano,
nel comune di Mattinata (FG), in una zona
collinare a 500m dalla costa.
Non molto lontano si trovano la riserva
naturale del Monte Barone e la suggestiva
Baia delle Zagare.
L’accesso
Al lotto si arriva dalla strada provinciale 53,
poi attraverso una strada chiusa asfaltata
si
raggiunge
l’abitazione
che
è
parzialmente interrata.
La casa presenta due ingressi: uno
pedonale e uno per l’autovettura.
L’edificio
La villa unifamiliare si sviluppa su due piani:
-
un piano interrato per la maggior parte, con locali per il benessere e la cura del corpo e un
vano dedicato al box auto
-
un piano primo con zona giorno, zona notte, patio, ampia terrazza e scala d’accesso.
Gli spazi della casa
2
1
5
8
9
4
7
1 Cucina
2 Hortus conclusus
3 Terrazza
4 Soggiorno
5 Stanza dei pensieri
6 Patio
7 Camera
8 Bagno
9 Corte
10 Box per autovettura
11 Palestra
12 Bagno-Spogliatoio
13 Bagno turco
14 Sauna
15 Piscina
14
13
12
6
3
9
10
11
15
Piano primo
0 1 2 3 4m
Piano interrato
0 1 2 3 4m
La consistenza
LE CLASSI DI OPERE:
Lotto = 7120 mq
RESIDENZIALE
a) Superficie lorda = 702 mq (inclusa la pavimentazione esterna della piscina)
b) Superficie a verde = 7120 mq
c)
Superficie commerciale = 739 mq
di cui:
vani principali e accessori diretti= 302 mq
pertinenze di uso esclusivo di servizio (box auto) ragguagliate = 13 mq (omogeneizzato al
50% per 26 mq)
pertinenze di uso esclusivo di ornamento dell’unità immobiliare ragguagliate= 21 mq
(omogeneizzato al 30% per 25 mq e 10% per i restanti 135, 49 mq)
parchi, giardini e similari = 403 mq (omogeneizzato al 10 % fino a 3.510 mq, e al 2 %
per i restanti 2.614 mq)
d) Superficie utile lorda = 726 mq
di cui:
vani principali e accessori diretti= 291 mq
pertinenze di uso esclusivo di servizio (box auto) ragguagliate come sopra = 11 mq
pertinenze di uso esclusivo di ornamento ragguagliate con i medesimi criteri = 21 mq
parchi, giardini e similari con lo stesso criterio = 403 mq
e)
Sua= 234 mq
Snr= 196 mq
Superficie totale= 234 + 196 x 0,5 = 332 mq, su indicazione dell’ufficio
Urbanistica e Edilizia di Mattinata si sono escluse anche le zone a giardino
f) Volume = 1.812,2 mc
PISCINA Superficie vasca = 100 mq, volume= 135 mc
STRADA Superficie = 324 mq
Valore di costo
Il valore di costo costituisce l’aspetto economico da ricercare in prospettiva della produzione di
un bene, il relativo criterio di stima è definito come la somma dei costi dei diversi fattori produttivi.
Del costo si possono individuare diverse classificazioni in funzione ai soggetti e alla fase di
progettazione a cui esso è riferito.
Infatti a seconda dei soggetti e del loro ruolo all’interno del processo edilizio, si parla di costo di
costruzione se ci si riferisce all’impresa di costruzione, oppure di costo di produzione se si
considerano le spese a carico del promotore dell’intervento edilizio.
Diversamente dal valore di mercato, la scelta del procedimento per la determinazione del valore
di costo dipende dalla quantità e qualità delle informazioni del progetto a disposizione.
In questo caso si suppone di trovarsi in una fase preliminare di progettazione, per cui si procederà
attraverso stime sintetiche.
Costo di costruzione
“Il costo di costruzione relativo ad un progetto rappresenta la somma delle spese che al momento
di stima un’impresa edilizia deve sostenere per realizzare un prodotto edilizio.” (Simonotti)
Il costo che deve sostenere l’impresa di costruzione è comprensivo del costo tecnico di
costruzione, delle spese generali e dell’utile d’impresa.
A sua volta il costo tecnico di costruzione si ottiene come somma del costo dei materiali, del costo
della manodopera e del costo dei noli e trasporti.
Per valutare il costo di costruzione, ottenuto per via sintetica, si sono ricercati nel prezziario esempi
simili a quelli in analisi.
Si è proceduto calcolando separatamente il costo di costruzione per le varie classi di opere:
-
la villa unifamiliare
la strada
la piscina
Guardando al prezziario, per la villa si è scelto come comparativo una villa unifamiliare posta in
zona collinare di pregio, ritenendolo l’esempio con le caratteristiche più simili alla villa oggetto di
stima, soprattutto in quanto si presenta in parte interrata.
Comparativo: villa singola di pregio (prezziario DEI 2012)
Descrizione
L’intervento riguarda la costruzione di una villa monofamiliare in zona collinare di pregio.
L’edificio è costituito da un corpo di fabbrica autonomo su due piani con superficie coperta 243
m2.
L’intervento ha le seguenti dimensioni:
Piano terra
=
243 m2
abitabili
Piano primo
=
160 m2
abitabili
70 m2
come locali sottotetto
Piano interrato =
350 m2
con caratteristiche di locali accessori e box
Area scoperta =
1290 m2
La zona giorno, al piano terra, è composta da ingresso, soggiorno, salotto, pranzo, cucina oltre ai
servizi, ripostigli e guardaroba.
Un ampio porticato completa la zona a giorno con soluzione a chiusura mobile tipo “a giardino
d’inverno”.
La zona notte è disposta in parte al piano terra con la camera padronale, bagno e zona
guardaroba in soppalco. Il resto della zona notte è sistemata al primo piano dove sono localizzate
due camere singole con bagni indipendenti e uno studio. Due locali non abitabili completano la
superficie coperta al primo piano.
A sud un ampio terrazzo di circa 65 m2 si affaccia sul giardino mentre a nord il terrazzo di 14 m2
circa è sistemato sopra il portico colonnato d’ingresso.
Al piano interrato trovano posto tre ampi locali pluriuso, deposito attrezzi, centrale termica,
cantina fredda, servizi igienici ed un box per quattro autovetture.
P1
P0
P -1
Rivalutazione monetaria
Aggiornando il costo proposto dal prezziario DEI (anno 2012) tramite gli indici di Costruzione*,
all’ultimo indice ISTAT del 28/02/2014, si ottiene che la villa singola di pregio raggiunga un costo
totale di 1.265.969,56 euro, da cui:
* Fonte: www.rivaluta.it
Confronto sulle caratteristiche tecnologiche
Villa sul Gargano
Comparativo
Sezione costruttiva della villa sul Gargano
Caratteristiche
Tecnologiche
Comparativo
Villa sul Gargano
Fondamenta
continue sotto i muri perimetrali
e plinti isolati posti ai piedi dei
pilastri.
travi rovesce in corrispondenza
dei setti e pilastri portanti
La struttura in elevazione
muri portanti interrati in c.a.
controterra, pilastri e scale
gettati in opera.
muri portanti interrati in c.a.
controterra, pilastri e scale
gettati in opera.
Le strutture orizzontali
in laterocemento, ad eccezione
della parte a copertura del box
dove sono state usate lastre
prefabbricate tipo “predalles”.
Chiusura inferiore con vespaio
areato costituito da tavelloni
poggianti
su
muretti
e
fondazioni in calcestruzzo.
in cemento armato. Chiusura
inferiore con vespaio areato
costituito da iglu’ e fondazioni in
calcestruzzo.
Il solaio di copertura
inclinato è in laterocemento
piano è in cemento armato
Caratteristiche
Comparativo
Villa sul Gargano
Il manto di copertura
in falda è formato da lastre di
ardesia posate su assisto in
abete con interposto strato
isolante per la formazione di
tetto ventilato; la lattoneria è in
lamiera di rame.
lo strato di isolante è sormontato
da un massetto lisciato in
pendenza rivetito da guina
bituminosa e ghiaia
Il tamponamento esterno
tavolato in mattoni pieni di
spessore
intonacati
sul
paramento esterno ed interno,
interposizione
di
isolante
termoacustico in poliuretano e
barriera al vapore. Il paramento
interno è in forati di spessore 8
cm.
per
le
facciate
a
vista:
paramento esterno in lastre di
GRC, sorretto da struttura
metallica per facciata ventilata;
paramento interno in forati
intonacati; isolante in polistirene
tra
paramento
interno
e
paramento esterno.
I tavolati interni
in laterizio forato
in laterizio forato
I pavimenti
di tipo ceramico e parquet al
piano seminterrato. Al piano
terra è di granito in cucina e nel
vano scala-atrio, in parquet a
disegno il resto dei locali. Al
primo piano è tutto in parquet
compresi i locali sottotetto. I
bagni sono in ceramica ad
esclusione di quello principale
che è in marmo.
nei bagni, sauna, bagno turco,
e cucina in gres, nella scalinata
d’accesso e nell’ingresso sono in
pietra leccese, mentre in tutti gli
altri ambienti sono in parquet.
Caratteristiche
Comparativo
Villa sul Gargano
Serramenti
interne
esterni
e
porte
Impianti,
fognature
riscaldamento
e
in rovere,
protezione
serramenti.
con inferiata di
in ferro per i
gli impianti sono autonomi il
riscaldamento è a metano con
caldaia autonoma. Gli elementi
radianti per i locali di servizio
sono del tipo misto a radiatori e
ventilconvettori.
L’impianto
idrico per la parte interna è
costituito da tubazioni zincate
mentre per la parte esterna i
tubi sono in polipropilene.
La
rete
fognante
è
in
termosaldato mentre la parte
esterna al fabbricato è in pvc
serie pesante.
L’impianto elettrico è incassato
per la parte dei locali al piano
terra e al primo piano mentre è
esterno per tutto il piano
interrato. La potenza totale
installata è di 6 Kw.
serramenti
metallico,
rovere.
tipo
esterni
di
porte interne in
gli impianti sono autonomi Il
riscaldamento è a metano con
caldaia autonoma. Impianto a
pannelli radianti. L’impianto
idrico per la parte interna è
costituito da tubazioni zincate
mentre per la parte esterna i
tubi sono in polipropilene.
La
rete
fognante
è
in
termosaldato mentre la parte
esterna al fabbricato è in pvc
serie pesante.
L’impianto elettrico è incassato
per la parte dei locali al piano
terra mentre è esterno per tutto
il piano interrato. La potenza
totale installata è di 6 Kw.
Categorie di confronto
Considerazioni
Percentuale
di
incidenza sul costo
del comparativo
Mc scavati
I costi di scavo sono maggiori,
comparativo 1085 mc, mentre villa
sul Gargano 2987,3 mc
+ 50 %
Struttura
La villa essendo interamente in
cemento armato presenta un costo
superiore
+ 30 %
Opere da lattoniere
Nei due casi si possono considerare
equivaalenti
=
Vespai e massetti
Gli iglu’ sono più economici dei
tavelloni e muretti
-5%
Murature e tavolati
L’uso di mattoni è decisamente
ridotto
- 15 %
Simili nei due casi
=
Copertura
La ghiaia più economica rispetto ai
coppi
-5%
Intonaci interni ed esterni
Assenza di intonaci esterni
- 20 %
Impermeabilizzazione
isolamenti
e
Categorie di confronto
Considerazioni
Copertura
I coppi hanno un costo maggiore
rispetto alla ghiaia
-5%
Intonaci interni ed esterni
Non sono presenti gli intonaci esterni
- 20 %
Serramenti
Medesimi costi in quanto il costo dei
serramenti in rovere è simile a quello
dei serramenti in alluminio a taglio
termico
=
Impianto idro-termo-sanitario
Sauna, bagno turco
maggiori impianti
Impianto elettrico
Si assumono equivalenti
=
Pavimenti e rivestimenti
Essendo per gran parte interrato
l’edificio, solo una facciata risulta
rivestita per l’intera superficie
-5%
Assistenze
Si assumono uguali
=
Opere in marmo
Il loro costo è sostituito da quello
relativo all’impiego di pietra leccese
=
Opere in ferro
Non sono presenti le inferriate
-5%
Tinteggiature
Si possono considerare equivalenti
=
Opere da giardiniere
Si assumono uguali
=
richiedono
+15 %
Descrizione
Impianto di cantiere e scavi
Struttura in c.a.
Opere da lattoniere
Vespai e massetti
Murature e tavolati
Impermeabilizzazione e isolamenti
Copertura
Intonaci interni ed esterni
Serramenti
Impianto idro-termo-sanitario
Impianto elettrico
Pavimenti e rivestimenti
Assistenze
Opere in marmo
Opere in ferro
Tinteggiature
Opere da giardiniere
Costo in Euro
20,408.00
247,963.00
29,300.00
58,771.00
86,357.00
21,766.00
35,249.00
66,430.00
92,901.00
115,045.00
29,591.00
142,831.00
151,373.00
64,007.00
29,553.00
32,437.00
28,833.00
Costo Totale
1,252,815.00
+ 50 %
+ 30 %
-5%
- 15 %
-5%
- 20 %
+15 %
-5%
-5 %
Avendo aggiornato il costo al 28/02/2014 e considerando che:
La superficie lorda= 702 mq
Otteniamo che:
Costo dell’opera (mq): 1,610.08 x 702 = 1.130.276,16 euro
Nonostante gli aggiustamenti non si assiste ad un grande scarto tra il costo di costruzione
unitario dell’edifico oggetto di stima e quello del comparativo.
Comparativo di partenza
Piscina
Per la piscina non trovando il costo di costruzione di un bene simile sul prezziario si è chiesto il
preventivo ad una ditta produttrice.*
MODELLO
Dimensioni 20,00 x 5,00 h. 1.35 COSTANTE
Volume135 mc CIRCA
Tempo di ricircolo ORE 4 COME
Tipologia CEMENTO ARMATO TRADIZIONALE CON CASSERO A DISARMO
Rivestimento PORCELLANATO
Sfioro TRACIMAZIONE A CANALETTA WIESBADEN O FINLANDESE
Impianto di filtrazione PORTATA 33 MC/H COMPLESSIVI
Accessori come da descrizione seguente
* piscine BLUE ZONE srl
Il preventivo del costo di costruzione della piscina risulta pari a 90.000 € a cui vanno
sommati:
Allacciamenti idrici alla rete di alimentazione idrica
800 €
Linee fognarie e relativi scarichi
1.400 €
Impianto elettrico
2.500 €
Costo totale di costruzione
94.700 €
Comparativo: strada pubblica (prezziario DEI)
CONSISTENZA
L’intervento riguarda la costruzione di una strada di 250 m di lunghezza nel Comune di Milano. La
strada ha un calibro di 16,50 m ottenuto con una carreggiata larga 12 m più due marciapiedi
larghi 2,25 m cadauno.
Tutti i materiali usati e le modalità di posa dei medesimi ottemperano alle specifiche tecniche
adottate dal Comune di Milano nei suoi Capitolati d’Appalto.
CARATTERISTICHE DELLE OPERE
Lo scavo di sbancamento è eseguito meccanicamente per uno spessore di 30 cm.
Il sottofondo stradale è realizzato in mista naturale di cava opportunamente costipata e rullata
per uno spessore di 60 cm e sovrastante massicciata di uno spessore di 15 cm per correzione delle
livellette.
Il manto stradale è realizzato in tout-venant bitumato dello spessore di 15 cm ricoperto da uno
strato di usura in conglomerato bituminoso fillerizzato dello spessore compresso di 3 cm.
La finitura dei marciapiedi è eseguita con un massetto di calcestruzzo dello spessore di 12 cm
sovrastato da un manto di asfalto colato dello spessore di 2 cm asperso con graniglia
serpentinosa; gli stessi sono delimitati per le parti a contatto con gli autoveicoli in cordoni di pietra
e per le parti solo pedonali in calcestruzzo; in corrispondenza dei passi carrai è prevista
l’installazione di scivoli in pietra.
I pozzetti per lo scolo delle acque meteoriche sono del tipo Milano in elementi di
calcestruzzo prefabbricati e sono ricoperti da chiusini in ghisa.
Il collegamento fra i pozzetti e la fognatura è eseguito in tubazioni di grés ceramico
diametro 12 cm, con gli opportuni pezzi speciali.
Ove necessario, sono posati in sede di marciapiede degli scivoli in elementi di
calcestruzzo prefabbricati per l’abbattimento delle barriere architettoniche.
L’impianto di pubblica illuminazione è previsto mediante l’installazione di punti luce
secondo i tipi normalmente in uso e impiegando materiali di provata qualità e
rendimento. Passo 25 m.
I pali sono in acciaio di altezza fuori-terra pari a 10 m muniti di lampade a vapori di sodio
AP da 150 W e collegati da una rete di messa a terra.
L’impianto è completo di cavi e materiali vari a norma CEI, pozzetti di cemento e rete di
cavidotti in tubazioni di pvc opportunamente rinfiancate in calcestruzzo.
La segnaletica consiste in strisce continue tratteggiate, frecce direzionali, cartelli stradali
indicatori realizzati secondo i tipi normalmente in uso.
In asse alla strada è realizzato un collettore di fognatura per acque miste in tubi di c.a.c.
diametro 110 cm rivestiti in resina epossicatramosa, posti su adeguato sottofondo di
calcestruzzo, sigillati con anello in neoprene e mastice poliuretanico bicomponente in
modo da garantire la tenuta idraulica.
Sono realizzate opportune camerette di ispezione gettate in opera e rispondenti alle
normative comunali di Milano in ragione di 3 ogni 100 m.
Strada vicinale di uso pubblico
La strada che conduce alla villa è una strada vicinale di uso pubblico, quindi presenta
segnaletica, illuminazione e il marciapiede si trova su un solo lato, per questa ragione il costo si
riduce rispetto all’esempio di strada pubblica offerto dal prezziario.
- 50 %
Si ottiene che:
Se ne aggiorna il costo e si trova:
Poichè la superficie lorda della strada è 324 mq, il costo di costruzione relativo è 324 x
91 = 29.484 euro
Costo di costruzione
Classi di opere
Villa
Costo di costruzione
1.130.276 euro
Piscina
94.700 euro
Strada
29.484 euro
Costo totale
1.254.460 euro
Il costo di produzione
“Il costo di produzione rappresenta la somma delle spese che al momento di stima un
imprenditore ordinario deve sostenere per realizzare un prodotto attraverso un certo processo
produttivo riferito ad un dato mercato dei mezzi produttivi (luogo) e a un dato ciclo
produttivo.” (Simonotti)
Per cui si ha:
Cp= Ca + Ci + Cc + St + Sg + (Ou+Ccc) + I + Sc + Up + Im
Ca = costo dell’area
Ci = costo di idoneizzazione
Cc = costo di costruzione
St = spese tecniche
Sg = spese generali
Ou = oneri di urbanizzazione
Ccc = contributo sul costo di costruzione
I = interessi finanziari
Sc = spese di commercializzazione
Up = profitto del promotore
Im = imprevisti sul costo di costruzione
Costo dell’area (Ca)
Dall’atto della giunta comunale emerge che:
Superficie complessiva = Su+0,6 x Snr = 352 mq
Costo unitario
Costo totale
2.000 €/mq x 15 % = 300 €/mq
352 mq x 300 €⁄mq = 105.600 €
Costi di idoneizzazione (Ci), Costo di costruzione
(Cc) e Imprevisti (Im)
I costi di idoneizzazione si possono trascurare in quanto trattandosi di un’area agricola
priva di costruzioni e di particolari ostacoli si può procedere con le opere di scavo senza
interventi di bonifica o di idoneizzazione.
Il costo di costruzione totale, già calcolato in precedenza, è di 1.254.460 euro.
Gli imprevisti sul costo di costruzione possono essere considerati pari al 5 % * del costo
di costruzione, per cui:
5 % x 1.254.460 euro = 62.723 euro
* Dalla presentazione della lezione sul “Costo di produzione”
Spese tecniche (St) e Spese generali (Sg)
Gli onorari professionali possono essere quantificati forfetariamente pari al 7% * del costo di
costruzione.
Mentre le spese generali si possono considerare forfetariamente pari a 10% * del costo di
costruzione.
Spese
Quantità
Unità di misura
Costo totale
St
7%
1.254.460 euro
87.812,2 euro
Sg
10 %
1.254.460 euro
125.446 euro
* Dal prontuario “Nuovo corso di Economia ed Estimo” di S. Amicabile, Hoepli, St 4-8 % del Cc, Sg 5-10 % del Cc e dalla
presentazione della lezione sul “Costo di produzione”
Oneri concessori
Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria (Ou)
Il lotto in cui sorge la casa è ritenuto parte della fascia suburbana e dal servizio Geopoi dell’Agenzia
dell’Entrate viene definito come appartenente alla zona agricola E2 (in viola).
Per cui considerando un indice di fabbricabilità di 0,25 mc/mq, si ottiene che:
-
Urbanizzazione primaria= 29,73 euro/mq x 332 mq= 9,870.36 euro
Urbanizzazione secondaria= 13,79 euro/mq x 332 mq= 4.578.28 euro
Dove 332 mq corrispondono alla superficie totale così come definita dal comune (St = Sua + 0,5 x
Snr).
Gli oneri totali di urbanizzazione primaria e secondaria sono pari a 14.448,64 euro
Contributo sul costo di costruzione (Ccc)
Per definire il contributo sul costo di costruzione, prima di tutto occorre trovare il costo parametrico:
Cp= costo base x aliquota
Il comune di Mattinata prevede che:
Per cui il costo parametrico o contributo trattandosi di una nuova costruzione è pari a
32,75 euro / mq
Da ciò risulta che:
Ccc= Cp x Superficie Totale (Sua + 0,5 x Snr)
Ccc= 32,75 €/mq x 332 mq= 10.873 euro
Interessi (I) e spese di commercializzazione (Sc)
Gli interessi finanziari sono stimati in ragione del tasso di interesse del debito. Si suppone che il
promotore possegga il 50% del capitale necessario alla realizzazione dell’opera, mentre la
restante parte gli venga prestata dalla banca con un interesse del 3,5% - 4% sul capitale
prestato.*
Le spese di commercializzazione che si riferiscono ai costi per la pubblicizzazione del prodotto
edilizio, si possono considerare forfettariamente pari al 2% - 3%** sui ricavi totali (pari al valore di
mercato).
In assenza di dati forniti da fonti dirette, si considera un Vm = 2100 €/mq lordo utile, valore
proposto dalle fonti indirette (Agenzia delle Entrate). Si è scelto il valore massimo perché la villa
oggetto di stima presenta uno stato conservativo alto rispetto alla condizione ordinaria dei
beni descritti dall’Agenzia dell’Entrate.
I ricavi totali che corrispondono al valore di mercato del bene, per il bene oggetto di stima
sono pari a: 2100 €/mq x 726 mq = 1.524.600 €
Dove 726 mq corrispondono alla superficie lorda utile.
Sc= 2% x 1.524.600 € = 30.492 euro
* Dati forniti da “Banca popolare dell’Emilia Romagna”
** Dalla presentazione della lezione sul “Costo di produzione”
Profitto (Up)
“All’imprenditore/promotore, coordinatore dei fattori della produzione, compete il profitto, inteso
come remunerazione delle capacità imprenditoriali.” (Forte- De’ Rossi)
Il profitto viene quantificato forfettariamente come aliquota, di solito 10%-15% * sui ricavi totali, per
cui si considera Vm = 2.100 €, valore fornito dall’Agenzia dell’Entrate. Il profitto totale si ottiene
come prodotto del valore unitario per la superficie utile lorda, misura di consistenza del Vm fornito
dall’Agenzia dell’Entrate.
Valore unitario
Profitto totale
15 % x 2.100 €/mq = 315 €/mq
315 €/mq x 726 mq = 228.690 euro
* Dalla presentazione della lezione sul “Costo di produzione”
Costo di produzione
Costi totali in euro
Costo dell’area
Costo di costruzione
105.600
1.254.460
Imprevisti sul costo di costruzione
62.723
Oneri totali di urbanizzazione
14.449
Contributo sul costo di costruzione
10.873
Spese generali
125.446
Spese tecniche
87.812
Spese di commercializzazione
30.492
Profitto
Totale costi di produzione
228.690
1.920.545
Di 1.920.545 euro il promotore deve chiedere in prestito alla banca 960.272,50 euro, su questi la
banca applica il 4 % di interessi, quantificati in 38.410,90 euro.
I costi di produzione devono internalizzare anche questo costo per cui occorre sommare al valore
prima ottenuto gli interessi finanziari.
Totale costo di produzione 1.920.545 + 38.410,90 = 1.958.955,90 euro
Ottenuto il costo di produzione, in fase preliminare è possibile individuare anche un probabile
valore di mercato, dividendo il costo di produzione per la superficie utile lorda e la superficie
commerciale.
Valore di mercato
Unità di misura
2.704
€/mq utile lordo
2.657
€/mq commerciale
Considerazioni finali
Profitto 12 %
Area 5 %
Spese varie
14 %
Oneri 2 %
Costruzione e relativi
imprevisti
68 %
Consulente Immobiliare
Località
Zone di pregio
Semicentri
Periferie
Manfredonia
3.000 €/mq
commerciale
2.300
1.700
Peschici
3.300
2.500
1.500
Vieste
2.300
2.000
1.700
Agenzia dell’Entrate
Area E2, comune di Mattinata
Consulente immobiliare non fornisce dati specifici sul Comune di Mattinata, per cui si è guardato
ai comuni limitrofi che si affacciano sul mare, i valori presentati fanno riferimento ad abitazioni
nuove e sono divise per zone di pregio, semicentri e periferie.
Diversamente l’Agenzia dell’Entrate fornisce dati specifici della zona in cui si trova il bene oggetto
di stima, ma fa riferimento ad immobili con stato conservativo normale. Facendo un confronto tra
le Fonti Indirette reperite, e i valori ottenuti si nota come la villa oggetto di stima presenti valori
superiori sia rispetto a Consulente Immobiliare, dove gli immobili situati in periferia non superano i
1.700 euro sia in confronto all’Agenzia dell’Entrate.
Il valore ottenuto risulta più elevato rispetto ai valori dell’Agenzia dell’Entrate per le diverse
caratteristiche intrinseche soprattutto per quanto riguarda lo stato conservativo, poiché si tratta
di un edificio di nuova costruzione.
Allo stesso modo l’elevato valore di mercato rispecchia le caratteristiche tecnologiche, che
influiscono significativamente sul costo di costruzione, in particolar modo la piscina.
Inoltre entrambi le fonti presentano delle criticità, per quanto riguarda Consulente Immobiliare
non sono facilmente individuabili i confini delle zone, per cui è difficile comprendere quali siano i
valori di riferimento, soprattutto perché trattandosi di comuni costieri la vicinanza dal mare incide
sul valore di mercato, mentre i dati forniti dall’Agenzia dell’Entrate pur non presentando questo
genere di criticità, in alcuni casi riporta valori strutturalmente inferiori alle altre fonti.
Pertanto si può concludere che il bene oggetto di stima presentando caratteristiche
significativamente diverse rispetto a quelle ordinarie dei beni proposti dalle fonti indirette, venga
apprezzato diversamente dal mercato.
Questo trova una giustificazione nel fatto che il progetto risulti fin dall’inizio pensato per un
determinato target di compratori, che richiede accessori di lusso come piscina e zona benessere.
Preventivo piscina
Riferimenti bibliografici e sitografici
Stefano Amicabile, Nuovo corso di Economia ed Estimo, Hoepli, Milano 2013
Antonella Faggiani, Documenti predisposti nell’ambito dell’attività didattica per il corso di
estimo, 2013-2014
Carlo Forte, Baldo de' Rossi, Principi di economia ed estimo, ETAS libri, Milano 1979
Marco Simonotti , La stima immobiliare: con principi di economia e applicazioni estimative ,
UTET libreria, Torino 2001
Manuale della Banca Dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio
Consulente Immobiliare, Gruppo24Ore
Agenzia dell’Entrate, www.agenziaentrate.gov.it
Rivalutazione monetaria e interessi legali, www.rivaluta.it

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