Genial malen

MERCATO IMMOBILIARE PESARO
A Pesaro nella prima parte del 2013 è stata registrata una contrazione dei prezzi pari al 3,3%.
Le quotazioni immobiliari delle zone centrali e di quelle a ridosso del mare sono rimaste sostanzialmente
costanti, poiché chi mette in vendita non ha particolare necessità di liquidità, pertanto ribassa le proprie
richieste con difficoltà e non sempre va incontro al budget più ridotto. Al contrario, nelle zone semicentrali
e periferiche si sono registrate diminuzioni di prezzo nell’ordine del 5,5% (Cattabrighe, Tombaccia e
Vismara). Una piccola parte delle transazioni riguarda la casa vacanza, richiesta da turisti milanesi e
bolognesi che desiderano la soluzione il più vicino possibile al mare. Tuttavia, la quasi totalità del mercato
è costituita dalle compravendite di prima casa, tra cui si registrano numerose permute: la disponibilità di
spesa si attesta intorno a 200 mila €, il taglio più richiesto è il trilocale con due camere da letto e si presta
molta attenzione al risparmio energetico (il riscaldamento autonomo è un elemento molto importante).
La domanda di appartamenti in affitto è buona e in aumento, ma i proprietari richiedono referenze e
garanzie (non di rado anche la fideiussione) agli inquilini (soprattutto famiglie, talvolta anche straniere). Si
sottoscrivono soprattutto contratti a canone libero 4+4 (con una discreta applicazione della cedolare
secca), che prevedono canoni mensili di 450 € per i bilocali e 500 € per i trilocali (in entrambi si devono
aggiungere 50 € se l’appartamento è già ammobiliato).
Piacciono sempre le zone più vicine al mare, dove un appartamento di nuova costruzione costa tra 6000 e
8000 € al mq in prima fila, ma attualmente si registra dell’invenduto. Nella fascia compresa tra viale Trento
e viale Trieste le soluzioni ristrutturate si valutano 4500 € al mq, mentre le abitazioni indipendenti possono
raggiungere il milione di euro da ristrutturare, fino a toccare top prices di 2 milioni di euro. Molto
apprezzata anche Baia Flaminia, dove per un buon usato si possono spendere fino a 2500 € al mq. Il
Centro Storico di Pesaro offre sia villette a schiera degli anni ’60 sia immobili d’epoca, questi ultimi valutati
tra 3500 e 3800 € al mq. Ivi adiacenti ci sono Montegranaro e Soria, sorte negli anni ’60 e apprezzate per la
presenza di verde, servizi e per la tranquillità: un buon usato costa 2500 € al mq, una soluzione
indipendente di nuova o recente costruzione costa 3400 € al mq. Le zone periferiche di Cattabrighe,
Vismara e Villa Fastiggi sono state edificate tra gli anni ’50 e gli anni ’70: nelle prime il prezzo di un buon
usato oscilla tra 1700 e 1900 € al mq, mentre a Villa Fastiggi il valore scende fino a 1500-1600 € al mq.
Si segnala il completamento dei lavori di ammodernamento e ampliamento del molo di Levante e la quasi
ultimazione del molo di Ponente. Importante è la presenza della pista ciclabile (“bicipolitana”) che
collega la zona del mare con le aree più interne e che si estende per un totale di 67 chilometri.
La domanda di box e posti auto è consistente solo nelle zone più centrali perché più congestionate: un
box singolo costa 25 mila €, un posto auto tra 15 e 18 mila €; in entrambi i casi si devono aggiungere circa
10 mila € se ci si trova in una zona a traffico limitato.
Prezzi e compravendite in calo nell’area semicentrale della città: a Pantano c’è stato un calo del 2,8%, a
Montegranaro del 5%, a Celletta del 7,5% e a Villa San Martino dell’11,5%. Il semestre ha evidenziato
problematiche legate alla difficoltà di accesso al credito, al mantenimento del posto del lavoro, nonché
un’offerta molto superiore alla domanda (che è rimasta sostanzialmente stabile), anche a seguito di
numerose nuove costruzioni ancora invendute. Sul mercato delle locazioni, invece, si registra una buona
domanda, alimentata da giovani coppie che non possono comprare e da famiglie più grandi che optano per
l’affitto, in attesa di acquistare. I canoni sono in leggero ribasso e in questo semestre si attestano tra 400 e
500 € al mese per i bilocali e tra 550 e 650 € per i trilocali; una discreta parte dei proprietari propende per
la cedolare secca, la maggior parte dei contratti stipulati è di tipo libero 4+4.
Grazie a prezzi contenuti, la zona più dinamica è quella di Pantano, che si divide tra Alta e Bassa a seconda
della posizione rispetto a via Giolitti. La parte Alta del quartiere è costituita da grandi condomini degli anni
’70 (alcuni in edilizia convenzionata) e da case semindipendenti: un appartamento ben ristrutturato costa
2600-2700 € al mq, uno allo stato originario si valuta 1500-1600 € al mq, mentre per una villetta nuova si
devono mettere in conto 2700-2800 € al mq, circa 1000 € in più rispetto all’usato. Pantano Bassa, invece, è
composta da case semindipendenti e condomini degli anni ’70, che presentano quotazioni abbastanza simili
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
alla parte Alta. Interessante anche la zona di Celletta, dove gli edifici hanno quasi vent’anni e presentano
quotazioni di 2000-2100 € al mq sul nuovo/ristrutturato e di 1600-1700 € al mq se ancora da
ammodernare. Adiacente al centro, e situata nella parte meridionale della città, si trova l’area Muraglia –
Montegranaro – Loreto, dove ci sono soluzioni semindipendenti simili a quelle della zona Pantano. Nella
parte adiacente a piazza Levi ci sono grandi condomini degli anni ’70-’80, dove un appartamento da
ristrutturare si valuta 1400-1500 € al mq e uno già ammodernato fino a 1800 € al mq; nella parte collinare
sono presenti piccoli contesti di sei unità abitative che, grazie alla panoramicità, si scambiano tra 1800 e
2200 € al mq.
Nei quartieri Tombaccia e Torraccia sono stati realizzati condomini in classe B e C, che si valutano 24002500 € al mq nella prima zona e 2200-2300 € al mq nella seconda.
Nella zona dello Stadio Benelli è stato ultimato un lotto di due palazzine, realizzate in bioedilizia e collocate
in un contesto verde: i prezzi sono scesi e adesso ammontano a 2600-2700 € al mq. Infine, si segnala un
nuovo intervento appena iniziato a Celletta e che dovrebbe essere ultimato entro un paio d’anni.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

Download Report