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Prot. 125
PROPOSTA DI ADOZIONE VARIANTE PARZIALE AL PRG VIGENTE DEL COMUNE DI
BUSANA, AI SENSI DELL'ART. 15 DELLA L.R. 47/78 E S.M.I. CONCERNENTE LA
MODIFICA DI UN’AREA IN PARTE DESTINATA A ZONA TURISTICA ALBERGHIERA DI
COMPLETAMENTO E RISTRUTTURAZIONE E IN PARTE A “ZONA OMOGENEA “G”
DESTINATA A VERDE PUBBLICO URBANO E DI QUARTIERE” SOGGETTA A PIANO
PARTICOLAREGGIATO DI INZIATIVA PUBBLICA IN LOCALITA’ CERVAREZZA TERME IN
COMUNE DI BUSANA.
ing. Laura Felici
Progettista
geom. Gianfranco Azzolini
Responsabile del Procedimento
geom. Chiara Poletti
Collaboratore Tecnico
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Busana, 22 gennaio 2014
Indice:
Premessa
1. Relazione illustrativa
2. Inquadramento geografico, urbanistico e normativo
Carta Tecnica Regionale
Documentazione fotografica
Cartografia Catastale
3.Inquadramento Urbanistico Territoriale
Cartografia degli strumenti sovraordinati e Aree di Tutela (PAI – PTCP – DECRETO GALASSO)
Strumenti Urbanistici Comunali (PRG vigente e PSC adottato)
4. Proposta di Variante Parziale al PRG:
Cartografia e N.T.A. – Stato Futuro a seguito della Variante;
ALLEGATI:
RAPPORTO PRELIMINARE per la verifica di assoggettabilità alla Valutazione Ambientale
Strategica ai sensi dell’art. 12 del D.Lgs. 152/2006 e ss.mm.ii (V.A.S).
RELAZIONE GEOLOGICA E SISMICA.
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Premessa
Il presente documento ha per oggetto la valutazione e proposta di una variante parziale al vigente Piano
Regolatore Generale (PRG), in parte frutto di puntuali istanze presentate da soggetti privati, e più
precisamente:
- in data 09/04/2011, in atti al n. 528 di protocollo generale, presentata dai sig. Luciano e Domenico
Correggi, proprietari dei terreni posti in località Cervarezza Terme e distinti al N.C.T. del Comune di
Busana, al foglio 7, particelle n. 607 e 608 di complessivi mq. 1014, richiedendo una destinazione
urbanistica a “Zona di Completamento” che il vigente P.R.G. destina in parte a “Zona Turistica
Alberghiera di Completamento e Ristrutturazione di cui all’art. 21.7 delle N.T.A. e in parte a “Zona
Omogenea “G” destinata a Verde Pubblico Urbano e di Quartiere” di cui all’art. 22.1delle N.T.A.;
- in data 09/06/2011 n. 710 di protocollo generale, presentata dal sig. Roberto Pighini in qualità di L.R.
della Società PR Immobiliare di Pighini Roberto e C. S.A.S”, proprietaria dei terreni posti in località
Cervarezza Terme e distinti al N.C.T. del Comune di Busana, al foglio 7, particelle n. 609, 610, 955 di
complessivi mq. 2.958, per una destinazione urbanistica a “Zona Residenziale a Comparto d’intervento
diretto” che il vigente P.R.G. destina in parte a “Zona Turistica Alberghiera di Completamento e
Ristrutturazione di cui all’art. 21.7 delle N.T.A. e in parte a “Zona Omogenea “G” destinata a Verde
Pubblico Urbano e di Quartiere” di cui all’art. 22.1delle N.T.A.
1. RELAZIONE ILLUSTRATIVA
La Regione Emilia Romagna, in attuazione dei principi di sussidiarietà e in conformità alle Leggi
nazionali disciplina con la L.R. 24 marzo 2000, n. 20 la tutela e l’uso del territorio, sostituendo la
precedente L.R. 07 dicembre 1978, n. 47.
Il Piano Regolatore Generale (P.R.G.) rappresenta uno strumento importante per l’Amministrazione
Comunale e per la Cittadinanza. In tale contesto si delineano i principi fondamentali per la tutela e l’uso
del territorio, caratterizzando gli scopi e le strategie al fine di soddisfare le esigenze territoriali ed urbane.
Il Comune di Busana è dotato di un P.R.G. vigente redatto ai sensi della Legge Regionale 47/78,
approvato dalla Regione Emilia Romagna in data 07/03/1995 con deliberazione di Giunta Regionale n.
689, e di Piano Strutturale Comunale Adottato dall’Unione dei Comuni dell’Alto Appennino Reggiano in
data 21/12/2007 con Deliberazione n. 33.
In data 17/06/2010 con D.C. n. 124 la Provincia di Reggio Emilia approva il nuovo P.T.C.P., quale
strumento di pianificazione che definisce l'assetto del territorio, sede di raccordo e verifica delle politiche
settoriali e strumento di indirizzo e coordinamento per la pianificazione urbanistica comunale.
Il territorio comunale di Busana si sviluppa su una fascia altimetrica che va dai 500m del fiume Secchia
ai 1727 mt del monte Ventasso, per la maggior parte coperto da territorio agricolo; la qualità ambientale
è elemento che assume un valore di risorsa strategica dell’area appenninica e che la distingue rispetto al
resto del territorio provinciale.
Gli insediamenti urbani prevalenti quali Busana e Cervarezza Terme, situati ai piedi del Monte Ventasso
a circa 1.000 s.l.m., sono localizzati in stretta relazione con le principali infrastrutture viarie (S.S. n. 63 e
n. S.P.18). La Frazione di Cervarezza Terme è la principale località turistica territoriale.
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Uno dei principi fondamentali dell’amministrazione è quello di conservare e valorizzare l’ambiente in uno
scenario compatibile con lo sviluppo urbanistico ricercando i migliori risultati in ordine alla dotazione di
servizi e di infrastrutture, sempre nell’ottica dello sviluppo sostenibile.
Nel pieno rispetto degli indirizzi generali e fondativi posti alla base del Piano vigente, si ritiene di
indirizzare la propria attenzione amministrativa alla programmazione urbanistica del proprio territorio
anche rispetto alle esigenze espresse dai singoli cittadini, e dalle nuove opportunità economiche che si
presentano se queste risultano sostanzialmente compatibili con l’impianto del PRG ancorché richiedano
limitati adeguamenti dello strumento urbanistico vigente.
Sulla base delle suddette premesse ed in osservanza dei pareri di cui all’art. 49 del D.Lgs. 18 agosto
2000, n. 267 “Testo Unico delle Leggi sull’ordinamento degli Enti Locali”, si intende attivare la presente
variante predisposta nell’ottica di una corretta anticipazione della futura disciplina urbanistica comunale,
per garantire la necessaria coerenza della Variante con i contenuti del nuovo P.S.C..
La proposta di variante attuale è redatta secondo i disposti dell’art. 15 della L.R. n. 47/78
successivamente modificata ed integra dall’art. 41 della L.R. 24 marzo 2000, n. 20, nell’ottica, come
anzidetto, di una corretta anticipazione della futura disciplina urbanistica comunale, garantendo
coerenza con i contenuti del nuovo P.S.C..
Si ritiene opportuno precisare a tal proposito che le modificazioni che si intendono assumere con la
presente variante, non contrastano le previsioni contenute nel sopracitato strumento urbanistico
adottato, attualmente in itinere.
2. INQUADRAMENTO GEOGRAFICO, URBANISTICO E NORMATIVO
Il terreno oggetto della presente riguarda la trasformazione di un’ area destinata in parte a “Zona
Turistica Alberghiera di Completamento e Ristrutturazione di cui all’art. 21.7 delle N.T.A. e in parte a
Zona Omogenea “G” destinata a Verde Pubblico Urbano e di Quartiere” di cui all’art. 22.1 delle N.T.A.
attuabile mediante Piano Particolareggiato di Iniziativa Pubblica, in “ZONA RESIDENZIALE A
"COMPARTO D'INTERVENTO DIRETTO" di cui all’art. 20.4 delle N.T.A..
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L’ambito d’intervento oggetto della presente è un area libera posta nell’Abitato di Cervarezza Terme a
valle di via Pagani Mentore.
BUSANA (RE)
LOCALITA’ CERVAREZZA TERME
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CARTA TECNICA REGIONALE
Comune di Busana (RE) Località Cervarezza Terme, Via Pagani Mentore
AREA INTERESSATA
SCATTO 2
SCATTO 3
SCATTO 1
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA -
Punti di scatto dell’area
Scatto 1
AREA INTERESSATA
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Scatto 2
AREA INTERESSATA
Scatto 3
AREA INTERESSATA
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L’area ubicata in loc. Cervarezza Terme, via Pagani Mentore è catastalmente identificata dai seguenti
mappali:
Fg. 7 mappale n. 955 seminativo cl. 1 sup. mq 663 – R.D. € 1,85 R.A. € 1,20 destinato a “Zona Turistica
Alberghiera di Completamento e Ristrutturazione di cui all’art. 21.7 delle N.T.A.;
Fg. 7 mappale n. 607 seminativo cl. 1 sup. mq 420 – R.D. € 1,17 R.A. € 0,76 destinato a “Zona Turistica
Alberghiera di Completamento e Ristrutturazione di cui all’art. 21.7 delle N.T.A.
Fg. 7 mappale n. 608 seminativo cl. 1 sup. mq 594 - R.D. € 1,66 R.A. € 1,07 destinato in parte a “Zona
Turistica Alberghiera di Completamento e Ristrutturazione di cui all’art. 21.7 delle N.T.A. e in parte a
Zona Omogenea “G” destinata a Verde Pubblico Urbano e di Quartiere” di cui all’art. 22.1delle N.T.A.
Fg. 7 mappale n. 609 seminativo cl. 1 sup. mq 1155 – R.D. € 3,22 R.A. € 2,09 destinato in parte a “Zona
Turistica Alberghiera di Completamento e Ristrutturazione di cui all’art. 21.7 delle N.T.A. e in parte a
Zona Omogenea “G” destinata a Verde Pubblico Urbano e di Quartiere” di cui all’art. 22.1delle N.T.A.
Per un totale di mq. 3.972,00 di superficie.
CARTOGRAFIA CATASTALE – ESTRATTO DI MAPPA FG. 7
AREA OGGETTO D’INTERVENTO
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3. INQUADRAMENTO URBANISTICO
VINCOLI
PIANO STRALCIO PER L’ASSETTO IDROGEOLOGICO (Tav. P6 del P.T.C.P.)
La cartografia di cui infra evidenzia che l’area oggetto della presente ricade in Frana quiescente – Fq
(art. 57 N.T.A. del P.T.C.P.)
Nelle Norme Tecniche di Attuazione dello strumento sovraordinato per tali aree si intendono i corpi di
frana (a2) che non hanno dato segni di attività indicativamente negli ultimi trent’anni, compresi i relativi
coronamenti, e per le quali il fenomeno può essere riattivato dalle sue cause originali, compresi gli
scivolamenti di blocchi.
A tal proposito l’amministrazione comunale ha incaricato competente tecnico a svolgere approfonditi
studi ed indagini (si veda la Relazione Geologica e sismica allegata in calce).
LEGENDA:
Fa (a1)
AREA INTERESSATA
Fq (a2)
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L’estratto cartografico di seguito riportato individua “i fiumi, torrenti e i corsi d’acqua classificabili pubblici
ai sensi del testo unico sulle acque dell’11 dicembre 1933, n. 1775 e le rispettive ripe per una fascia di
150 metri ciascuna” assoggettati a tutela di cui all'art. 142 comma c) del D.Lgs. 42/2004 già ricompresi al
D.M. 21/09/1984 (DECRETO GALASSO) – Dichiarazione di Notevole interesse pubblico dei territori
costieri, dei territori contermini ai laghi, dei fiumi, dei torrenti, dei corsi d’acqua, delle montagne, dei
ghiacciai, dei circhi glaciali, dei parchi, delle riserve, dei boschi, delle foreste, delle aree assegnate alle
Università agrarie e delle zone gravate da usi civici.
N. Ordine 27 – Denominazione: Rio La Vena – Dallo sbocco al ponte della ruotabile presso Cervarezza
CERVAREZZA TERME
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Nella recente CARTA DEI BENI PAESAGGISTICI DEL TERRITORIO PROVINCIALE
P.T.C.P.)
Sono individuate le aree tutelate per legge (art. 142 D.Lgs 42/2004)
Fiumi, torrenti e corsi d’acqua iscritti nell’elenco delle acque pubbliche (lett. C)
viene infatti identificato il Rio la Vena con il n. 27
(tav. P4 del
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Come si evince dalle cartografie sotto riportate, l’area di che trattasi non è gravata né da Tutela
Paesistica di interesse paesaggistico ambientale ne da Vincolo forestale boschivo
TUTELA PAESAGGISTICA TAV. P5A DEL P.T.C.P.
LEGENDA:
ZONA BIANCA
ZONA DI PARTICOLARE INTERESSE PAESAGGISTICO AMBIENTALE (ART. 42 N.T.A.)
CARTOGRAFIA DEL VINCOLO FORESTALE BOSCHIVO tav. P5b del P.T.C.P.
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STRUMENTI URBANISTICI COMUNALI - IL P.R.G. VIGENTE E IL P.S.C. ADOTTATO
Il Comune di Busana è dotato di P.R.G. vigente redatto ai sensi della Legge Regionale n. 47/78,
approvato dalla Regione Emilia Romagna in data 07/03/1995 con deliberazione di Giunta Regionale n.
689 e di P.S.C. Adottato dall’Unione dei Comuni dell’Alto Appennino Reggiano in data 21/12/2007 con
Deliberazione n. 33, ai sensi della Legge Regionale n. 20/2000.
Fino all’approvazione del P.S.C. adottato è consentito, ai sensi dell’art. 41, comma 2°, lettera b), della
Legge Regionale 24/03/2000, n° 20 “Disciplina generale sulla tutela e l’uso del territorio” testo attuale,
approvare varianti al P.R.G. come stabilito dai commi 4° e 7° dell’art. 15 della Legge Regionale
07/12/1978, n° 47 “Tutela ed uso del territorio”;
L’art. 15, comma 4°, lettera c), della Legge Regionale 07/12/1978, n° 47 “Tutela ed uso del territorio”
testo attuale, disciplina l’approvazione delle varianti al P.R.G. nel modo seguente:
4. Sono approvate dal Consiglio Comunale, con le procedure di cui all’art. 21, integrate da quanto
disposto dal comma 5°, le varianti al P.R.G. relative a:
c)-La modifica delle previsioni del P.R.G. vigente, a condizione che dette varianti:
1) Non prevedano, nell’arco della validità del piano, incrementi complessivi della nuova capacità
insediativa o incrementi delle zone omogenee “D” maggiori del 6%, (avendo il Comune di Busana un
numero di abitanti inferiore a 30.000) garantendo il rispetto delle dotazioni di standards urbanistici
previsti dalla Legge Regionale e compatibile con i piani sovraordinati;
2) Non riguardino zone sottoposte a tutela, ai sensi dell’art. 33 della Legge Regionale 07/12/1978, n° 47
“Tutela ed uso del territorio” testo attuale;
3) Non ineriscano alla disciplina particolareggiata per la zona omogenea “A”, di cui all’art. 35, comma 5°
della medesima L.R., salvo che per la ridefinizione delle unità minime d’intervento e la modifica delle
destinazioni d’uso che non abbiano incidenza sugli standards urbanistici di aree per servizi pubblici;
E’ opportuno precisare che le modifiche che si intendono assumere con la presente variante non
contrastano le previsioni contenute nei sopracitati provvedimenti urbanistici.
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IL PIANO REGOLATORE VIGENTE TAV. 10 – ZONNIZZAZIONE NORD
La destinazione urbanistica viene attribuita dallo strumento urbanistico generale, le cui previsioni hanno
vigore a tempo indeterminato.
L’area oggetto della presente variante è ricompresa all’interno di una più vasta area a Nord dell’Abitato
di Cervarezza Terme attuabile mediante piano particolareggiato di iniziativa pubblica che al suo interno
si articola in varie destinazioni quali “Zona Turistico - Alberghiera di completamento e ristrutturazione”,
“zone omogenee “G” destinate a verde pubblico e di quartiere”, “Zona per impianti termali e strutture
complementari” e “Zone Omogenee “G” destinate a parco attrezzato”, parcheggi e strade.
In particolare risulta essere marginale nel suo complesso posto sul lato sud, immediatamente a ridosso
della viabilità comunale esistente, interessando in parte la sola area a “Zona Turistico - Alberghiera di
completamento e ristrutturazione” e minimamente l’area a “zone omogenee “G” destinate a verde
pubblico e di quartiere”;
La distribuzione disegnata nella tavola di PRG è indicativa e simboleggia esclusivamente le
caratteristiche composite dell’intervento. Pertanto le indicazioni grafiche della tavola non costituiscono,
all’interno dei comparti, limite di zona.
Il comparto consiste in un’intera unità omogenea, ossia un aggregato di aree tra loro confinanti,
rappresentato per dare vita ad un complesso edilizio di carattere unitario.
Ad oggi l’area territoriale soggetta a piano particolareggiato di espansione volto ad ospitare un Centro
Termale e strutture complementari quali alberghi termali, residenze turistiche, cliniche ed attrezzature,
attività commerciali al dettaglio, risulta non essere stato attuato. Attuazione in nessun modo prevedibile
nella naturale vita del PRG vigente e tantomeno in futuri strumenti urbanistici, così come confermato
dall’adottato PSC che ne stralcia in toto l’intero piano particolareggiato prevedendo esclusivamente una
minima edificazione abitativa sul lato sud a ridosso della comunale viabilità.
Di seguito si riporta estratto della tav. di PRG dell’area oggetto della presente
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ESTRATTO DEL PRG - TAV. 10 – ZONNIZZAZIONE NORD
AREA INTERESSATA
“Zona Turistica Alberghiera di Completamento e Ristrutturazione” 21.7 delle N.T.A.
“Zona Omogenea “G” destinata a Verde Pubblico Urbano e di Quartiere”. 22.1 delle N.T.A.
Attuabile mediante Piano Particolareggiato di Iniziativa Pubblica
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La ZONA TURISTICO-ALBERGHIERA DI COMPLETAMENTO E DI RISTRUTTURAZIONE (art.
21.7) stabilisce che:
1) Tale zona comprende aree di limitata estensione attualmente destinate o che il P.R.G. destina a
strutture ricettive di tipo alberghiero e a strutture di ristorazione.
2) Tale zona è destinata esclusivamente a strutture ricettive quali alberghi, pensioni e strutture
assimilabili quali case-albergo di tipo turistico, secondo le disposizioni di cui alla Legge Regionale n°
42 del 30/11/1981 e successive modifiche e integrazioni in materia di classificazione delle strutture
ricettive. Tale zona è inoltre destinata a strutture di ristorazione quali ristoranti e pizzerie che occupino
almeno il 60% della Su esistente o prevista.
3) Gli interventi consentiti sono quelli di cui all'Art. 18 delle presenti Norme da attuarsi per intervento
diretto.
4) Indici e prescrizioni:
Sm = superficie minima di intervento = mq 600 salvo interventi sull'esistente in cui
Sf = Sm;
- Uf = 0,5 mq/mq Sf;
- H max = 2 piani fuori terra oltre al sottotetto abitabile;
- parcheggi di U1 = vedi Art. 5 delle presenti Norme;
- parcheggi inerenti le costruzioni = vedi Art. 6 delle presenti Norme.
5) Negli interventi di ristrutturazione di edifici esistenti è ammesso l'ampliamento fino ad un massimo del
20% della Su esistente, a condizione che sia soddisfatto il fabbisogno di parcheggio.
6) Dovrà essere garantita una superficie scoperta a verde ovvero pavimentata con materiali filtranti (o
non totalmente impermeabilizzanti) pari ad almeno il 50% della Sf; in tale percentuale possono essere
compresi i parcheggi di uso pubblico.
7) Nel caso di destinazione a strutture di ristorazione per una superficie > 60% della Su, sia nel caso di
nuovo intervento che di ristrutturazione (con oppure senza ampliamento) la superficie di parcheggio di
uso pubblico sarà pari a mq 60/100 mq Su; in tale caso, non sarà necessario il parcheggio inerente la
costruzione, di cui all'Art. 6 delle presenti Norme. Nel caso di interventi situati all'interno delle "Zone
omogenee A", il parcheggio di uso pubblico potrà, a giudizio del Sindaco, previo parere della
Commissione Edilizia, essere monetizzato, qualora nelle vicinanze sia disponibile una congrua
superficie di parcheggi pubblici.
8) Nel caso specifico di intervento di ristrutturazione di strutture originariamente destinate ad attività
molitoria, l'intervento dovrà prevedere il restauro e risanamento non solo dell'edificio ma anche
dell'impiantistica (ruote, macine, canali di adduzione, tramogge, etc.), valorizzandone la testimonianza
di archeologia industriale, ferme restando le possibilità di destinazione a struttura di ristorazione.
9) Nel caso di modifica di destinazione d'uso dovranno essere reperiti gli standards di seguito riportati:
Parcheggi Pubblici = 40 mq/100 mq
Verde Pubblico
= 60 mq/100 mq
10) Nel fabbricato esistente adibito ad albergo e strutture ricettive posto in Cervarezza Terme,
denominato “Hotel Ilton”, è previsto al Primo e Secondo piano sotto strada, oltre agli usi indicati al
punto 2) del presente articolo, l’uso per strutture socio-assistenziali (comunità alloggio). (3)
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La ZONA OMOGENEA "G" PER VERDE PUBBLICO URBANO E DI QUARTIERE (art. 22.1)
stabilisce che:
1) Tale zona coincide con le aree del P.R.G. già utilizzate per parchi pubblici e con quelle riservate alla
formazione del sistema dei parchi urbani e di quartiere nel rispetto dello standard minimo prescritto
al punto c) della lettera A) dell'Art. 46 della Legge Regionale 47/78 modificata e ciò sia al fine del
recupero dei fabbisogni arretrati inerenti le aree già insediate, sia al fine del reperimento delle aree a
verde pubblico di quartiere o di complesso insediativo relative ai nuovi comparti di espansione
residenziale o produttiva.
2) In tale zona sono consentiti unicamente interventi sul suolo atti a mantenere, potenziare e qualificare
i parchi pubblici esistenti e a realizzarne di nuovi nel rispetto delle indicazioni zonali del P.R.G. A tale
fine è richiesta nelle aree in argomento la piantumazione del verde, la sistemazione e l'inerbimento
delle aree libere o la loro attrezzatura con viali, panchine, giochi amovibili, pubblica illuminazione ed
arredo urbano, la creazione delle necessarie aree da riservare a parcheggio pubblico,
conformemente ai progetti esecutivi approvati in sede di convenzionamento degli interventi con i
privati, ovvero predisposti con progetto specifico dal comune.
3) Nelle aree destinate a verde pubblico urbano o di quartiere è inibita l'attività edificatoria fatta
eccezione per l'eventuale recupero di strutture edificate esistenti fattibile solo se finalizzato all'uso
pubblico dei contenitori e se operato secondo le forme del restauro e del risanamento conservativo,
del ripristino tipologico o della ristrutturazione edilizia di cui ai punti a), b), c), e d) dell'Art. 18, da
applicarsi in base alla classificazione tipologica degli edifici riportata sulle tavole di P.R.G.
4) Nella zona di cui al presente Articolo è di norma vietata anche la localizzazione di chioschi, edicole
ed altre strutture private, anche se a titolo precario , a meno che le stesse non siano assentite dal
Consiglio Comunale attraverso apposito atto deliberativo. In ogni caso, le strutture in argomento non
potranno avere superficie coperta superiore a 100 mq ed altezza massima superiore a m. 3,50.
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IL PIANO STRUTTURALE COMUNALE ADOTTATO
A seguito della L.R. 24 marzo 2000, n. 20 in materia di pianificazione associata, l’Unione dei Comuni
dell’Alto Appennino Reggiano ha intrapreso un percorso di revisione dei vigenti strumenti urbanistici
comunali (PRG), affidando l’incarico per la redazione del PSC e del RUE per i Comuni di Busana,
Collagna, Ligonchio, Ramiseto.
L’unione dei Comuni dell’Alto Appennino Reggiano ha avviato l’elaborazione del PSC nei primi anni del
2000.
Il PSC dell’Unione per i Comuni di Busana, Collagna, Ramiseto e Ligonchio è stato adottato alla fine del
2007, poi pubblicato e trasmesso alla Provincia di Reggio Emilia per l’approvazione ed attualmente
ancora in itinere.
Per quanto sopra appare evidente che il PSC dell’Unione, si è formato ed è stato adottato prima
dell’adozione e definitiva approvazione del PTCP della Provincia di Reggio Emilia, a tal proposito la
stessa Unione ha indetto un nuovo Bando per la rielaborazione di tale strumento.
ESTRATTO DI PSC ADOTTATO – TAV. B_CERVAREZZA NORD
LEGENDA
Aree Urbanizzabili
per funzioni
prevalentemente
residenziali di nuova
previsione
Art. 25 N.T.A.
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ART. 25 AREE URBANIZZABILI PER FUNZIONI PREVALENTEMENTE RESIDENZIALI DI NUOVA
PREVISIONE (A12)
1 DEFINIZIONE
Gli ambiti A12 comprendono le parti del territorio destinate alla realizzazione dei nuovi insediamenti
residenziali, per rispondere alla domanda espressa o potenziale delle comunità insediate.
2 MODALITA’ DI ATTUAZIONE
Gli ambiti A12 sono soggetti a POC e alle prescrizioni riportate nelle Schede d’Ambito e Schede di
Valutazione di Sostenibilità allegate al PSC.. Nelle more della formazione del POC, gli interventi sul
patrimonio edilizio esistente nell'ambito del perimetro degli ambiti A12, sono soggetti ad intervento
diretto. Il POC individua, all’interno degli ambiti A12, i nuovi insediamenti residenziali da attuare nel
proprio arco temporale di attuazione, assoggettandoli a piano urbanistico attuativo (PUA).
L’individuazione dei nuovi insediamenti residenziali da attivare nel POC può coinvolgere in tutto o in
parte gli ambiti perimetrati dal PSC, assegnando all’ambito selezionato, per quota di spettanza, gli
obblighi alla realizzazione di eventuali opere infrastrutturali e di mitigazione acustica stabilite dalle
presenti norme del PSC ovvero dal POC o dal RUE. Il POC può collegare le aree classificate A12, con
tutte o parte delle aree previste per Dotazioni territoriali, di cui ai precedenti Artt. 22, 23 e 24.
3 USI AMMESSI
Le destinazioni d’uso ammesse negli ambiti A12 sono le seguenti:
- usi principali (non inferiori al 60% della superficie utile):
U.1 Residenza
- usi secondari (non superiori al 40% della superficie utile):
U.2 Attività ricettive
U.3 Residenza collettiva
U.4 Esercizi commerciali di vicinato
U.7 Pubblici esercizi
U.10 Locali per lo spettacolo
U.11 Piccoli uffici e studi professionali
U.12 Attività terziarie e direzionali
U.13a Artigianato di servizio e produttivo compatibile con l’uso residenziale
U.19 Attività di rimessaggio veicoli
U.20 Attrezzature di interesse comune
U.21 Attrezzature sportive
U.24 Attrezzature politico-amministrative e sedi istituzionali
U.28 Attrezzature socio-sanitarie
U.29 Attrezzature culturali.
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Scheda d’ambito CNR_02
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4 PROPOSTA DI VARIANTE PARZIALE AL P.R.G. VIGENTE
Le norme tecniche di attuazione dello strumento vigente, all’art. 20.4 disciplinano la “Zona residenziale a
comparto d’intervento diretto” nel seguente modo:
1) Tali zone coincidono con parti di espansione urbana di limitate dimensioni per le quali viene fornito
nel P.R.G. lo schema planovolumetrico. Esse riguardano i centri urbani di Busana, Marmoreto,
Nismozza nelle parti che, per essere adiacenti ai "centri storici" e per essere di limitata estensione e
capacità insediativa, meritano particolare attenzione ai fini di un coordinamento tipologico e
planovolumetrico con i "centri storici" stessi.
2) Tali zone sono disciplinate, oltre che dalle presenti Norme, dalle indicazioni planimetriche e
dimensionali della Tav. 13 allegata ("schemi planovolumetrici allegati") con riferimento al solo
"Comparto di intervento C.D.3" di Busana.
3) Nella TAV. 13 sono fissati i seguenti dati:
a) volume edificabile previsto;
b) n° alloggi;
c) profili delle edificazioni previste;
d) ingombri planimetrici delle edificazioni previste;
e) ubicazione delle autorimesse collettive;
f) percorsi pubblici pedonali;
g) passaggi pubblici attraverso gli edifici previsti;
h) "piazze" pedonali;
i) ubicazione delle autorimesse private e relativi accessi;
l) tipologia dei fabbricati previsti;
m) materiali costruttivi dei parametri esterni, dei serramenti esterni, delle coperture dei fabbricati previsti
e delle pavimentazioni degli spazi pubblici.
Di tali elementi sono vincolanti in sede attuativa quelli indicati con le lettere a), c), d), e), f), g), h), i),
m). Per quanto riguarda in particolare gli elementi di cui alle lettere c), d), e) la
TAV. 13 fissa il limite della flessibilità entro cui può articolarsi la progettazione esecutiva dei fabbricati.
Gli elementi indicati con le lettere b), l) sono da considerarsi indicativi, in quanto suscettibili di
modificazioni in sede di progettazione esecutiva.
4) Prima del rilascio delle concessioni edilizie per la realizzazione dei fabbricati l'Amministrazione
Comunale ovvero, su autorizzazione della stessa concessa dal Consiglio Comunale a seguito di
specifica richiesta, i soggetti attuatori dovranno:
a) predisporre i progetti esecutivi delle opere di urbanizzazione primaria;
b) predisporre i progetti esecutivi delle pavimentazioni degli spazi pedonali e pubblici e di tutti gli
elementi di arredo urbano.
L'Amministrazione Comunale dovrà convenzionare coi soggetti attuatori la realizzazione delle opere
di cui ai punti a) e b) precedenti, nonché i tempi delle rispettive realizzazioni.
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SCHEDA N° 3
St
(5)
N°
MQ.
VOLUME
UTILE
RESIDENZ.
EDIFICAB.
MC.
ABITANT
I
TEORICI
(6)
Sf
MQ.
STRADE
E
PEDON.
MQ.
PARCH.
PUBBL.
U1
MQ.
VERDE
PUBBLICO
O PIAZZE
MQ.
AREE DI
CESSIONE
MQ.
N°
C.D.1.A
CERVAREZZA
(3)
7.000
5.000
17
(1)4.8
50
(3)
250
900
500
2
550
450
350
C.D.2.A
TALADA
2.300
2.300
9
(1)1.6
00
(3)
115
(2)506
621 +
STRADE
C.D.2.B
TALADA
8.000
6.000
23
5.600
(3)
180
1.200
1.400 +
STRADE
(4)
2.504
2.855
10
(1)1.9
77
(3)
88
262
330 +
STRADE
(4)
1.236
1.410
5
(1)99
7
(3)
43
129
162 +
STRADE
1.600
1.824
7
(1)
1.263
(3)
56
120
210 +
STRADE
3.300
3.300
13
(1)2.3
00
(3)
100
540
640 +
STRADE
5.530
2.626
10
(1)3.8
42
(3)
131
(2)843
975 +
STRADE
C.D.1.C
C.D.3.A
BUSANA
(3)
(4)
C.D.3C
BUSANA
(4)
C.D.3.B
BUSANA
(4)
(3)
C.D.4
MARMORETO
C.D.5
NISMOZZA
(3)
NOTE: (1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
1.000
2.150
350
Superficie indicativa derivante dalla differenza tra St e U1 + verde pubblico o piazze.
Da monetizzare.
Come da progetto di C.D.
Oggetto di schema dettagliato (Tav. 13).
Superficie indicativa da verificare in sede di presentazione del progetto di C.D.
1 abitante teorico = 259 MC.
Prendendo atto della difficoltà oggettiva nell’attuare la previsione dello strumento urbanistico preventivo
a cui è sottoposta l’area oggetto della presente, tanto per le diverse necessità dei singoli soggetti
attuatori, quanto per il momento di grande imbarazzo delle attività economiche in genere, l’obbiettivo
primario di questa variante al PRG è quello di scorporare l’area catastalmente censita al NCT al Fg. N. 7
mappali nn. 955, 607, 608, 609, 610 della superficie di mq. 3.972,00, trasformandola a “Zona
residenziale a comparto d’intervento diretto” in modo da accogliere l’istanza avanzata dai privati
proprietari delle aree interessate.
Il comparto consiste in un’intera unità omogenea, ossia un aggregato di aree tra loro confinanti,
rappresentato per dare vita ad un complesso edilizio di carattere unitario.
Con la presente proposta di variante si prevede quindi di stralciare l’area di che trattasi ora attuabile
mediante Piano Particolareggiato di Iniziativa Pubblica e destinata in parte a “Zona Turistico Alberghiera di completamento e ristrutturazione” e in parte a “Zone Omogenee “G” destinate a verde
pubblico e di quartiere”, trasformandola in “Zona residenziale a comparto d’intervento diretto” di cui
all’art. 20.4 sopra riportato, fissando i seguenti indici urbanistici:
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“C.D.6 CERVAREZZA”
St
(5)
N°
MQ.
VOLUME
UTILE
RESIDEN
Z.
EDIFICAB.
MC.
H.
Max
Edifi
ci
Mt.
1.588,00
7,00
N.
ALLO
GGI
MAX
Sf
MQ.
STRADE
E
PEDON.
MQ.
PARCH
.
PUBBL.
U1
MQ.
VERDE
PUBBLICO
O PIAZZE
MQ.
(3)
75,00
100,00
AREE
DI
CESSI
ONE
MQ.
C.D.6
CERVAREZZA
(3)
3.972,0
0
NOTE: (1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
Superficie indicativa derivante dalla differenza tra St e U1 + verde pubblico o piazze.
Da monetizzare.
Come da progetto di C.D.
Oggetto di schema dettagliato (Tav. 13).
Superficie indicativa da verificare in sede di presentazione del progetto di C.D.
1 abitante teorico = 259 MC.
6
3.797,00
(1)
175,00
STRALCIO DI PRG MODIFICATO A SEGUITO DELLA PROPOSTA DI VARIANTE
AREA INTERESSATA
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Tale comparto “C.D.6 CERVAREZZA” potrà essere suddiviso in due sub-comparti, attuabili anche in
momenti diversi:
C.D.6 CERVAREZZA SUB. A: superficie complessiva di mq 2.958,00
C.D.6 CERVAREZZA SUB. B: superficie complessiva mq 1.014,00
STRALCIO DI PRG INDIVIDUAZIONE DEI SUB-AMBITI DEL COMPARTO MODIFICATO A
SEGUITO DELLA PROPOSTA DI VARIANTE
AREA INTERESSATA
LEGENDA
“ZONA RESIDENZIALE A COMPARTO D’INTERVENTO DIRETTO” (Art. 20.4 delle NTA)
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Fissando i seguenti indici urbanistici:
N°
St
(5)
VOLUME
UTILE
RESIDENZ.
EDIFICAB.
MC.
H.
Max
Edifi
ci
Mt.
N.
ALLO
GGI
MAX
2.958
1.318,00
7,00
5
1.014
270,00
7,00
1
MQ.
C.D.6
CERVAREZZA
SUB A
(3)
C.D.6
CERVAREZZA
SUB B
(3)
NOTE: (1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
STR
ADE
E
PED
ON.
MQ.
PARCH
.
PUBBL.
U1
MQ.
VERDE
PUBBLICO O
PIAZZE MQ.
2.793,00
(1)
(3)
65,00
100,00
165,00
1.000,00
(1)
(3)
15,00
0
15,00
Sf
MQ.
AREE DI
CESSIONE
MQ.
Superficie indicativa derivante dalla differenza tra St e U1 + verde pubblico o piazze.
Da monetizzare.
Come da progetto di C.D.
Oggetto di schema dettagliato (Tav. 13).
Superficie indicativa da verificare in sede di presentazione del progetto di C.D.
1 abitante teorico = 259 MC.
Inoltre si stabilisce che
-
La parte scoperta permeabile sui lotti dovrà essere in misura non inferiore al 30%
-
L'attuazione delle aree di trasformazione tramite "sub-comparti" sarà ammissibile, purché siano
rispettate le seguenti condizioni:
Qualora le aree dei sub-comparti presentino opere di urbanizzazione primaria (strade, piazze e
parcheggi, verde pubblico), o porzioni di esse, funzionali ad ambedue gli interventi, è consentita
l'attuazione di tali opere anche dell'area non direttamente coinvolta, previo accordo tra i soggetti
attuatori/proprietari dalla realizzazione delle stesse, purché rimangano invariate le capacità
edificatorie di entrambe le aree di trasformazione. L'applicazione di questa modalità, pertanto, non
deve modificare i contenuti, i parametri e gli indici urbanistici ed edilizi sopra riportati, ma deve
intendersi solo come opzione, disciplinata da una convenzione, che anticipi la realizzazione di opere
di urbanizzazione comunque prescrittive. Le opere di urbanizzazione di cui sopra, dovranno essere
completamente finite
nei termini stabiliti nella convenzione attuativa e garantito l'uso pubblico.
Le caratteristiche tecniche delle strade e dei parcheggi dovranno essere corredati dalla relativa
segnaletica verticale ed orizzontale in conformità al D.Lgs. 285/92 e s.m.i. e dal relativo
Regolamento di attuazione.
Il rilascio del permesso di costruire relativo agli edifici previsti dal comparto e/o dai sub-comparti
potrà avvenire, previo il rispetto delle norme di tutela paesaggistico ambientale di cui al D.Lgs.
42/2004 e s.m.i., ad avvenuta approvazione del progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione
secondo quanto stabilito dalla convenzione attuativa.
Il contributo di costruzione dovuto in relazione agli interventi edilizi da realizzarsi nel comparto e/o
nei
sub-comparti, sarà calcolato e corrisposto in conformità alla disciplina vigente al momento del
rilascio dei relativi permessi di costruire.
Contemporaneamente alle fasi di progettazione edilizia e successiva edificazione dovrà essere
previsto uno specifico studio del verde, incrementando le mitigazioni sia sul fronte strada che lungo il
bordo perimetrale dell’intera area, mediante l’analisi della qualità e della vulnerabilità visiva del
paesaggio. Per eventuali alberature e siepi arbustive si dovranno utilizzare essenze autoctone.
Oltre che all'osservanza delle indicazioni contenute nella presente relazione e nei grafici riportati, si
rimanda alle norme contenute nel Regolamento Edilizio Comunale e alle Norme Tecniche di
Attuazione del vigente Piano Regolatore.
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-
Prescrizioni per le finiture esterne degli edifici:
Gli edifici dovranno essere costruiti con tecnologie costruttive adeguate ed assicurare il rispetto della
vigente legislazione urbanistica in materia di ambiente, risparmio energetico, riduzione del rischio
sismico, protezione dal rumore e superamento delle barriere architettoniche adottando finiture
esterne quali prevedano muri perimetrali in pietra locale con parti in c.a. e/o intonaco civile, ovvero
muratura il laterizio intonacato al civile con tinteggio a calce o silicati, e colori tenui, manti di
copertura in coppi in laterizio tipo coppo vecchio, grondaie e pluviali in rame, infissi in legno in
acciaio verniciato.
A conseguenza di ciò l’art. 20.4 “ZONA RESIDENZIALE A COMPARTO D’INTERVENTO DIRETTO” e la
relativa scheda n. 3 delle NTA del PRG vigente, varia nel seguente modo:
1) Tali zone coincidono con parti di espansione urbana di limitate dimensioni per le quali viene fornito
nel P.R.G. lo schema planovolumetrico. Esse riguardano i centri urbani di Busana, Marmoreto,
Nismozza nelle parti che, per essere adiacenti ai "centri storici" e per essere di limitata estensione e
capacità insediativa, meritano particolare attenzione ai fini di un coordinamento tipologico e
planovolumetrico con i "centri storici" stessi.
2) Tali zone sono disciplinate, oltre che dalle presenti Norme, dalle indicazioni planimetriche e
dimensionali della Tav. 13 allegata ("schemi planovolumetrici allegati") con riferimento al solo
"Comparto di intervento C.D.3" di Busana.
3) Nella TAV. 13 sono fissati i seguenti dati:
a) volume edificabile previsto;
b) n° alloggi;
c) profili delle edificazioni previste;
d) ingombri planimetrici delle edificazioni previste;
e) ubicazione delle autorimesse collettive;
f) percorsi pubblici pedonali;
g) passaggi pubblici attraverso gli edifici previsti;
h) "piazze" pedonali;
i) ubicazione delle autorimesse private e relativi accessi;
l) tipologia dei fabbricati previsti;
m) materiali costruttivi dei parametri esterni, dei serramenti esterni, delle coperture dei fabbricati previsti
e delle pavimentazioni degli spazi pubblici.
Di tali elementi sono vincolanti in sede attuativa quelli indicati con le lettere a), c), d), e), f), g), h), i),
m). Per quanto riguarda in particolare gli elementi di cui alle lettere c), d), e) la
TAV. 13 fissa il limite della flessibilità entro cui può articolarsi la progettazione esecutiva dei fabbricati.
Gli elementi indicati con le lettere b), l) sono da considerarsi indicativi, in quanto suscettibili di
modificazioni in sede di progettazione esecutiva.
4) Prima del rilascio delle concessioni edilizie per la realizzazione dei fabbricati l'Amministrazione
Comunale ovvero, su autorizzazione della stessa concessa dal Consiglio Comunale a seguito di
specifica richiesta, i soggetti attuatori dovranno:
a) predisporre i progetti esecutivi delle opere di urbanizzazione primaria;
b) predisporre i progetti esecutivi delle pavimentazioni degli spazi pedonali e pubblici e di tutti gli
elementi di arredo urbano.
L'Amministrazione Comunale dovrà convenzionare coi soggetti attuatori la realizzazione delle opere
di cui ai punti a) e b) precedenti, nonché i tempi delle rispettive realizzazioni.
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Scheda n. 3
St
(5)
N°
MQ.
VOLUME
UTILE
RESIDEN
Z.
EDIFICAB.
MC.
ABITAN
TI
TEORIC
I
(6)
Sf
MQ.
STRADE
E
PEDON.
MQ.
PARCH.
PUBBL.
U1
MQ.
VERDE
PUBBLICO
O PIAZZE
MQ.
AREE DI
CESSIONE
MQ.
1.000
2.150
N°
C.D.1.A
CERVAREZZA(
3)
7.000
5.000
17
(1)4.
850
(3)
250
900
500
2
550
450
350
C.D.2.A
TALADA
2.300
2.300
9
(1)1.
600
(3)
115
(2)506
621 +
STRADE
C.D.2.B
TALADA
8.000
6.000
23
5.60
0
(3)
180
1.200
1.400 +
STRADE
2.504
2.855
10
(1)1.
977
(3)
88
262
330 +
STRADE
C.D.3C
BUSANA (4) (4)
1.236
1.410
5
(1)99
7
(3)
43
129
162 +
STRADE
C.D.3.B
BUSANA (4) (3)
1.600
1.824
7
(3)
56
120
210 +
STRADE
C.D.4
MARMORETO
3.300
3.300
13
(3)
100
540
640 +
STRADE
C.D.5
NISMOZZA (3)
5.530
2.626
10
(1)3.
842
(3)
131
(2)843
975 +
STRADE
C.D.6
CERVAREZZA
(3)
3.972
1.588
7
(1)
3797
(3)
75
100
175
C.D.1.C
C.D.3.A
BUSANA (4) (3)
(4)
NOTE: (1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
(1)
1.26
3
(1)2.
300
350
Superficie indicativa derivante dalla differenza tra St e U1 + verde pubblico o piazze.
Da monetizzare.
Come da progetto di C.D.
Oggetto di schema dettagliato (Tav. 13).
Superficie indicativa da verificare in sede di presentazione del progetto di C.D.
1 abitante teorico = 259 MC.
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5) Con riferimento al solo "Comparto di intervento C.D. 6 CERVAREZZA possibilità di Attuazione
mediante Sub-Comparti nel rispetto dei parametri riportati di seguito:
N°
St
(5)
VOLUME
UTILE
RESIDENZ.
EDIFICAB.
MC.
H.
Max
Edifi
ci
Mt.
N.
ALLO
GGI
MAX
2.958
1.318,00
7,00
5
1.014
270,00
7,00
1
MQ.
C.D.6
CERVAREZZA
SUB A
(3)
C.D.6
CERVAREZZA
SUB B
(3)
STR
ADE
E
PED
ON.
MQ.
PARCH
.
PUBBL.
U1
MQ.
VERDE
PUBBLICO O
PIAZZE MQ.
2.793,00
(1)
(3)
65,00
100,00
165,00
1.000,00
(1)
(3)
15,00
0
15,00
Sf
MQ.
AREE DI
CESSIONE
MQ.
Inoltre si stabilisce che:
- La parte scoperta permeabile sui lotti dovrà essere in misura non inferiore al 30%
- L'attuazione delle aree di trasformazione tramite "sub-comparti" sarà ammissibile, purché siano
rispettate le seguenti condizioni:
Qualora le aree dei sub-comparti presentino opere di urbanizzazione primaria (strade, piazze e
parcheggi, verde pubblico), o porzioni di esse, funzionali ad ambedue gli interventi, è consentita
l'attuazione di tali opere anche dell'area non direttamente coinvolta, previo accordo tra i soggetti
attuatori/proprietari dalla realizzazione delle stesse, purché rimangano invariate le capacità
edificatorie di entrambe le aree di trasformazione. L'applicazione di questa modalità, pertanto, non
deve modificare i contenuti, i parametri e gli indici urbanistici ed edilizi sopra riportati, ma deve
intendersi solo come opzione, disciplinata da una convenzione, che anticipi la realizzazione di opere
di urbanizzazione comunque prescrittive. Le opere di urbanizzazione di cui sopra, dovranno essere
completamente finite
nei termini stabiliti nella convenzione attuativa e garantito l'uso pubblico.
Le caratteristiche tecniche delle strade e dei parcheggi dovranno essere corredati dalla relativa
segnaletica verticale ed orizzontale in conformità al D.Lgs. 285/92 e s.m.i. e dal relativo Regolamento
di attuazione.
Il rilascio del permesso di costruire relativo agli edifici previsti dal comparto e/o dai sub-comparti potrà
avvenire, previo il rispetto delle norme di tutela paesaggistico ambientale di cui al D.Lgs. 42/2004 e
s.m.i., ad avvenuta approvazione del progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione secondo
quanto stabilito dalla convenzione attuativa.
Il contributo di costruzione dovuto in relazione agli interventi edilizi da realizzarsi nel comparto e/o nei
sub-comparti, sarà calcolato e corrisposto in conformità alla disciplina vigente al momento del rilascio
dei relativi permessi di costruire.
Contemporaneamente alle fasi di progettazione edilizia e successiva edificazione dovrà essere
previsto uno specifico studio del verde, incrementando le mitigazioni sia sul fronte strada che lungo il
bordo perimetrale dell’intera area, mediante l’analisi della qualità e della vulnerabilità visiva del
paesaggio. Per eventuali alberature e siepi arbustive si dovranno utilizzare essenze autoctone.
Oltre che all'osservanza delle indicazioni contenute nella presente relazione e nei grafici riportati, si
rimanda alle norme contenute nel Regolamento Edilizio Comunale e alle Norme Tecniche di
Attuazione del vigente Piano Regolatore.
- Prescrizioni per le finiture esterne degli edifici:
Gli edifici dovranno essere costruiti con tecnologie costruttive adeguate ed assicurare il rispetto della
vigente legislazione urbanistica in materia di ambiente, risparmio energetico, riduzione del rischio
sismico, protezione dal rumore e superamento delle barriere architettoniche adottando finiture esterne
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quali prevedano muri perimetrali in pietra locale con parti in c.a. e/o intonaco civile, ovvero muratura il
laterizio intonacato al civile con tinteggio a calce o silicati, e colori tenui, manti di copertura in coppi in
laterizio tipo coppo vecchio, grondaie e pluviali in rame, infissi in legno in acciaio verniciato.
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