COMUNE DI
CASTELNUOVO BERARDENGA
(Provincia di Siena)
Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio
Via dell’Arco, 4 – Tel. 0577/351313 - Fax 0577/355273
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OGGETTO
ELABORATO
REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO
DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA
da attuare mediante procedura aperta per la concessione
di locali e aree, finalizzata alla gestione e alla progettazione.
Studio di fattibilità
(art. 14 del Regolamento sui LL.PP. di cui al D.P.R. 5 ottobre 2010 n. 207)
AREA DI COMPETENZA
Settore 7 “Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio”
Ufficio Lavori Pubblici
E-mail: [email protected]
Tel. 0577 351313 - Fax 0577 355273
RESP.LE PROCED.TO
geom. PICCHI Mariasilvia
Responsabile del Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio
E-mail: [email protected]
℡ 0577 351321
DATA
Castelnuovo Berardenga lì, 18 dicembre 2014
ALLEGATO 01
AL BANDO DI GARA
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SOMMARIO
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
Premessa ......................................................................................................................................................... 4
Obiettivi ............................................................................................................................................................ 4
La scelta dell’affidamento in concessione dei locali e delle aree................................................................ 5
Fattibilità dell'intervento ................................................................................................................................. 5
4.1. Valutazione della domanda territoriale .................................................................................................... 5
4.2. Rischi connessi all'intervento .................................................................................................................. 6
4.3. Sostenibilità finanziaria ............................................................................................................................ 6
Fattibilità amministrativo-istituzionàle ......................................................................................................... 6
Il contesto ambientale ..................................................................................................................................... 7
Definizione dei caratteri ambientali ............................................................................................................... 7
La sorgente ...................................................................................................................................................... 8
La casa colonica ............................................................................................................................................. 9
All. D_E_01 - Schema grafico planimetrico con prospetti e sezioni - Scala 1:200..................................... 12
All. D_E_02 - Pianta piano terra e piano primo - Scala 1:100.................................................................... 13
Il contesto territoriale e geografico ............................................................................................................. 14
Proprietà dell’area e identificazione catastale ............................................................................................ 14
Inquadramento urbanistico e vincoli esistenti ............................................................................................ 14
12.1. Piano Strutturale e Regolamento Urbanistico ....................................................................................... 14
12.2. Vincoli imposti da normative sovraordinate........................................................................................... 21
12.3. Caratteristiche geologiche, geomorfologiche e sismiche ...................................................................... 22
12.4. Valutazioni di pericolosità .................................................................................................................... 22
12.5.1. Pericolosità Geologica ........................................................................................................... 23
12.5.2. Pericolosità idraulica .............................................................................................................. 23
12.5.3. Pericolosità sismica ................................................................................................................ 23
12.5. Valutazioni sulla fattibilità geologica, idrologica e sismica .................................................................. 24
12.6. Piano Comunale di Zonizzazione Acustica PCCA ................................................................................ 25
12.7. Obblighi autorizzativi o di valutazione da richiedersi agli enti preposti.................................................. 26
Coerenza dell’intervento con gli strumenti urbanistici............................................................................... 27
All. I_A_01 - Inquadramento territoriale: Foglio 297060 della Cartografia Tecnica Regionale .................. 29
All. I_A_02 - Estratto di mappa catastale: Foglio 187 - Particelle 49, 271, 272, 402 e 407 ....................... 30
All. I_A_03 - Sovrapposizione catastale con ortofoto digitale ................................................................... 31
All. I_A_06 - P.S. - Tav. Fi01b - Carta geologica (Sud) ............................................................................ 32
All. I_A_07 - P.S. - Tav. Fi02b - Carta geomorfologica (Sud) ................................................................... 33
All. I_A_08 - P.S. - Tav. Fi03b - Carta litotecnica (Sud) ............................................................................ 34
All. I_A_09 - P.S. - Tav. Fi04b - Carta delle pendenze (Sud) ................................................................... 35
All. I_A_10 - P.S. - Tav. Fi05b - Carta idrogeologica e della vulnerabilità degli acquiferi (Sud) ................ 36
All. I_A_11 - R.U. - Tav. 01 - Inquadramento territoriale - Sistemi e sub-sistemi territoriali ...................... 37
All. I_A_12 - R.U. - Tav. 02b - Carta dei vincoli sovraordinati - Territorio comunale Sud ......................... 38
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15.
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17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
All. I_A_13 - R.U. - Tav. 03b - Carta del territorio - Invarianti strutturali - Territorio comunale sud ............. 39
All. I_A_14 - R.U. - Tav. 04b - Carta del territorio - Strategie per il territorio aperto - Territorio comunale sud ... 40
All. I_A_15 - R.U. - Tav. 07b - Carta del territorio - Strategie per gli insediamenti - U.T.O.E. 3 .................... 41
All. I_A_16 - R.U. - Tav. 13.2b Carta della pericolosità geologica sud ...................................................... 42
All. I_A_17 - R.U. - Tav. 13.3b Carta della pericolosità idraulica sud - (DPGR 53/R 2011) ........................... 43
All. I_A_18 - R.U. - TAV. 13.4b - Carta della tutela delle risorse idriche sud............................................... 44
All. I_A_19 - R.U. - Tav. 13.5g - Microzonazione sismica di 1° livello......................................................... 45
All. I_A_20 - R.U. - Tav. 13.7a - Carta della pericolosità sismica................................................................ 46
All. I_A_21 - R.U. - Verifica esclusione dal vincolo paesagg.co ai sensi della D.C.R. n. 95/1986 ............. 47
All. I_A_22 - PCCA - Tav. 4 - area centro-sud ........................................................................................... 48
Acquisto arredi e attrezzature necessarie all’effettuazione dei servizi previsti....................................... 49
Descrizione dei lavori obbligatori................................................................................................................. 49
Descrizione degli investimenti e migliorie proposte................................................................................... 50
Nuove opere di proposta facoltativa in aggiunta a quelle previste nel presente studio di fattibilità .... 51
Superamento delle barriere architettoniche ................................................................................................ 53
Fattibilità ambientale ..................................................................................................................................... 53
All. P_P_01 - Proposta progettuale ........................................................................................................... 54
Stima parametrica del costo di costruzione e di realizzazione ................................................................. 55
Analisi di fattibilità economico-finanziaria................................................................................................... 55
21.1. Costi di investimento iniziali ................................................................................................................. 56
21.2. Analisi finanziaria della gestione .......................................................................................................... 57
21.2.1. Analisi dei costi di gestione a regime ..................................................................................... 57
21.2.2. Costi del personale ................................................................................................................ 57
21.2.3. Costi di manutenzione ............................................................................................................ 57
21.2.4. Costi di marketing/pubblicità .................................................................................................. 58
21.2.5. Costi di gestione operativa .................................................................................................... 58
21.3. Analisi dei ricavi potenziali ................................................................................................................... 58
21.4. Piano finanziario di riepilogo ................................................................................................................ 59
Cronoprogramma indicativo delle fasi attuative ........................................................................................ 61
Certificato di destinazione urbanistica ....................................................................................................... 62
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1.
PREMESSA
Questa Amministrazione, nel perseguimento dei propri fini istituzionali, intende individuare un soggetto
idoneo e qualificato al quale affidare la concessione della gestione del “parco ludico dell’Acqua Borra”, finalizzata
al recupero funzionale dell’area.
2.
OBIETTIVI
L’iniziativa si pone come obiettivo lo sviluppo del sito dell’Acqua Borra che, partendo dal recupero della
sorgente di acqua mineralizzata calda e delle altre piccole scaturigini naturali, si estenda promuovendo un modello
di accoglienza e di sviluppo turistico sostenibile, un polo di riferimento per quanti sono attratti dalle risorse
paesaggistiche, ambientali e culturali del territorio e allo stesso tempo valorizzare le qualità del luogo e le filiere
virtuose dei prodotti di provenienza locale.
La “Struttura” dovrà, da un lato, promuovere nel comprensorio l’attività di accoglienza, nonché turistica ed
escursionistica e, dall’altro, valorizzare l’immagine del Parco e del territorio circostante, concorrendo a fornire un
supporto logistico e operativo fondamentale per la realizzazione degli obiettivi del Parco: la qualità dei servizi che
dovrà garantire il gestore selezionato dovrà pertanto essere in linea con tale filosofia.
Gli obiettivi che l’Amministrazione intende perseguire con l’attivazione della gestione del “parco ludico
dell’Acqua Borra”, sono essenzialmente i seguenti:
a)
Fruibilità pubblica dell’area, con recupero e utilizzo dell’acqua mineralizzata calda, finalizzata al rilancio e alla
valorizzazione di una struttura e di una tradizione storica del territorio, con effetti sulla promozione in senso
turistico dell’intera area.
b)
Recupero dell’area di pertinenza della casa colonica esistente, con finalità legate allo svago, agli spettacoli, ed
agli eventi culturali, da realizzarsi anche in collaborazione con le Associazioni ed il mondo del volontariato.
c)
Adeguata sorveglianza dell’area, in grado di prevenire comportamenti contrari al decoro e all’ordine pubblico;
d)
Offrire un buon servizio di accoglienza e di ristorazione;
e)
Valorizzare sotto il profilo naturalistico e fruitivo l’area verde di pertinenza;
f)
Promuovere la fruizione sostenibile del Parco e delle zone contigue, quale occasione di ricreazione e di
conoscenza dell’ambiente naturale protetto e delle sue risorse, della storia e della cultura del territorio;
g)
Promuovere l’enogastronomia locale, attraverso il suo utilizzo nel menù ristorante e l’eventuale vendita diretta;
h)
Introitare un canone di concessione che contribuisca al mantenimento del Parco;
i)
Creare occupazione sia diretta che indotta, in quanto ricaduta turistica, culturale promozionale ed economica
sul territorio.
Foto n. 01 - Vista dal torrente “Malena”
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3.
LA SCELTA DELL’AFFIDAMENTO IN CONCESSIONE DEI LOCALI E DELLE AREE
Obiettivo strategico di questa operazione è l’ottimizzazione della messa a reddito del patrimonio immobiliare
dell’Amministrazione per favorire lo sviluppo territoriale e contribuire all’utilizzo produttivo dei beni pubblici.
Nell’ottica della razionalizzazione e valorizzazione del patrimonio, la concessione in oggetto, è un importante
strumento in grado di garantire un intervento di riqualificazione della casa colonica e dell’area a Parco, utilizzando
l’intera “struttura” come “contenitore” di attività economiche e sociali in relazione alle realtà e alle esigenze locali.
La durata della concessione dovrà essere “modulata” in funzione dell’equilibrio economico-finanziario degli
investimenti e della connessa gestione.
La dilazione del canone permetterà, di attirare investitori realmente interessati che potranno ammortizzare le
spese in un arco temporale maggiore, ma che al contempo potranno garantire adeguate garanzie sull’intervento di
valorizzazione e la sua durata nel tempo.
Attraverso questo strumento, previsto dal Regolamento d’uso del patrimonio comunale approvato con
D.C.C. n. 21 del 5/03/2013, i beni, rimanendo di proprietà dell’Amministrazione, verranno valorizzati e vedranno
incrementato al massimo il loro valore.
4.
FATTIBILITA' DELL'INTERVENTO
L’intervento comporta costi che riguardano la sua realizzazione, ma anche, come è ovvio, la sua gestione. A
prescindere dall’impegno economico per la realizzazione della vasca per il recupero e l’utilizzo dell’acqua
mineralizzata calda, e per la costruzione delle strutture integrative necessarie a garantire un intervento di qualità
(valutato come rilevante già in questa fase preliminare) è il tema della gestione, che fa propendere per la ricerca di
un partner privato in quanto implica un impegno continuativo di risorse umane e finanziarie, oltre che l’impiego di
professionalità e specializzazioni non presenti, di solito, in una pubblica amministrazione.
La gestione implica profili di rischio imprenditoriale poco consoni all’intervento diretto del pubblico, per cui
risulta corretto rivolgersi all’iniziativa privata mettendola in condizioni di verificare l’ottimizzazione dell’intervento e
condurlo a un punto di equilibrio economico finanziario sostenibile.
Ai soggetti privati si chiederà quindi di formulare una proposta che, nel rispetto dei vincoli e degli obiettivi
individuati, permetta di recuperare l’area restituendola ad una funzione più moderna ed adeguata nei termini già
esposti. Per garantire il raggiungimento del punto di equilibrio economico l’investitore potrà adottare soluzioni che
integrino il fulcro dell’iniziativa individuato dall’Amministrazione con elementi integrativi, comunque compatibili con i
vincoli ambientali, territoriali e funzionali indicati più oltre.
D’altra parte l’Amministrazione valuterà le diverse proposte anche sulla base di integrazioni alle finalità di
interesse pubblico elencate nei punti precedenti.
4.1. VALUTAZIONE DELLA DOMANDA TERRITORIALE
L’area in oggetto sul piano dell’interesse commerciale presenta diversi pregi, come ad esempio la presenza
della “risorsa termale” rappresentata dall'acqua mineralizzata calda, la storicità del luogo e non ultimo il contesto
turistico produttivo, rappresentato dal colle di Monteaperti - dal quale si gode un panorama superbo sulla valle
dell'Arbia - dalle aziende agrituristiche, dalla produzione del vino, dalle escursioni naturalistiche ecc..
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Inoltre, è da tener presente la collocazione sulla direttrice S.G.C. E72 Gorsseto-Fano e la vicinanza, in
termini di pochi minuti, dalla città di Siena.
Queste caratteristiche, unitamente alla presenza dell’acqua mineralizzata calda presentano elementi di
indubbio valore.
4.2. RISCHI CONNESSI ALL'INTERVENTO
Le principali categorie di rischio in caso di intervento diretto dell’Amministrazione riguardano:
a)
La valutazione del corretto equilibrio tra le diverse tipologie dei servizi offerti in un mercato soggetto ad un
elevato dinamismo;
b)
La valutazione dei costi di intervento in relazione ad una struttura non convenzionale per l’esperienza
dell’Amministrazione, con i conseguenti costi derivanti da consulenze esterne;
c)
La valutazione dei costi di gestione e l’individuazione e reperimento delle professionalità adeguate ad essa
nel contesto di riferimento delle P.A.;
d)
In generale l’assunzione di un rischio imprenditoriale non rientrante tra le competenze tipiche e proprie della P.A.;
A fronte di ciò la procedura della concessione ad un soggetto esterno, se adeguatamente garantita
contrattualmente, trasferisce tali oneri sull’iniziativa privata, offrendo al proponente la possibilità di equilibrare il
rischio attraverso una ipotesi di copertura di propria valutazione che l’Amministrazione è comunque libera di
ponderare ed eventualmente negoziare. I principali rischi residui riguardano:
e)
Il rischio di fallimento dell’iniziativa in corso di realizzazione e/o di gestione: nel primo caso esistono le
garanzie tipiche dei lavori pubblici; nel secondo, viene comunque garantito il recupero del bene recuperato e
attrezzato senza perdita della proprietà e con la possibilità di riavviare l’attività o con altri soggetti, o di
adottare soluzioni alternative;
f)
Il raggiungimento degli obiettivi previsti, in presenza di una gestione inadeguata, con interventi sostitutivi
diretti della P.A., rischio anch’esso limitabile contrattualmente.
4.3. SOSTENIBILITÀ FINANZIARIA
Si ipotizza un costo di circa € 145.000,00 come esplicitato al successivo punto 21.1 "Costi di investimento
iniziali” del presente studio di fattibilità.
A tale somma stimata per l’intervento si aggiungono i costi di manutenzione della struttura che in questa
fase non sono facilmente quantificabili essendo direttamente dipendenti dalle tipologie costruttive e impiantistiche
adottate, nonché i costi di gestione, anch’essi strettamente legati alle modalità di intervento adottate da
concessionario.
5.
FATTIBILITÀ AMMINISTRATIVO-ISTITUZIONALE
La procedura che si intende adottare per il caso di specie è quella della procedura aperta per la concessione
degli immobili del Parco, finalizzata alla progettazione e gestione di un intervento di sviluppo dello stesso sito, da
espletarsi con il criterio dell’offerta economicamente più vantaggiosa.
Il procedimento sarà sviluppato secondo la procedura prevista dal Regolamento per l’uso del patrimonio e
del demanio comunale, approvato con Deliberazione di Consiglio Comunale n. 21 del 05/03/2013.
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6.
IL CONTESTO AMBIENTALE
II Piano Regolatore generale vigente ha definito la necessità di considerare la sorgente dell'acqua Borra
come componente fondamentale di un'area di notevole interesse ambientale da sottoporre a diversi livelli di tutela,
conservazione e valorizzazione.
L'ipotesi di definizione di tale area trova una logica generale nell'ambito dello sviluppo e dei riequilibri delle
potenzialità turistico ricettive legate allo sfruttamento compatibile e alla conservazione della risorsa ambiente di cui
il comune è estremamente ricco per quantità, qualità e varietà.
Il raffronto tra le risorse disponibili utilizzate e potenziali dell'arco nord del territorio comunale, il Chianti, e
quelle della zona sud, forse meno appariscenti e meno valorizzate, ha indotto a considerare l'utilizzo dell'area
dell'Acqua Borra come il potenziale volano per un equilibrato riassetto del territorio comunale, in grado di innescare
flussi di interesse, di movimento e di investimenti.
L'idea quindi di riconsiderare il comprensorio intorno alla sorgente come un ambiente unitario pur nella
diversificazione dei suoi ambiti ha portato alla definizione di una area a parco territoriale di tipo complesso, in cui le
varie funzioni e valenze ricondotte ad un progetto organico, si completano e si integrano a vicenda valorizzandosi
e rivitalizzando un ambito territoriale ben più ampio, che travalica gli stessi confini amministrativi.
L’ipotesi di previsione di un parco è ampiamente giustificata dalla risorsa potenziale esistente la cui varietà
e ricchezza induce a definire tale struttura come parco storico “termale” archeologico agricolo.
La definizione dell'ambito territoriale interessato serve ad individuare lo schema generale del parco, la
possibile struttura funzionale, la localizzazione dei nodi e dei progetti possibili, nonché delle priorità di intervento, in
modo che intervenendo per gradi si possa innescare un meccanismo a catena che porti, in tappe successive e con
un continuo processo di verifica e di perfezionamento degli strumenti necessari alla più idonea definizione ed al
migliore utilizzo di tutte le risorse esistenti.
L’intervento ipotizzato risulta prioritario in quanto:
compatibile con lo strumento urbanistico vigente e quindi di immediata eseguibilità;
posizionato in luogo strategico rispetto alla viabilità veicolare e rispetto al ruolo di porta di accesso all’area;
elemento qualificante dell'area e quindi catalizzatore di interessi da parte di un gran numero di potenziali
utenti ed in grado di innescare per induzione quei meccanismi di valorizzazione dell'intorno, che dovrebbero
in tempi più lunghi, porterà al completo utilizzo della risorsa del comprensorio tramite progetti specifici legati
necessariamente al buon esito di ciascuna delle fasi che li precedono.
7.
DEFINIZIONE DEI CARATTERI AMBIENTALI
L'ambito territoriale è decisamente caratterizzato dall'intersezione dei diversi sistemi ambientali che in
questo luogo confluiscono e dalle notevoli risorse storiche.
Siamo qui in presenza delle ultime propaggini del sistema ambientale tipico del Chianti, con le colture ad ulivo
e vite ed i tipici insediamenti rurali, ma già il panorama delle crete è fortemente avvertibile con l'asprezza delle
biancane, veri e propri affioramenti calanchivi, che si staccano dall'ambiente circostante per motivi geomorfologici e
che preludono alle tipologie proprie delle crete senesi, più marcate nel territorio del limitrofo comune di Asciano.
Il sito è reso ancora più interessante e vario dal sistema ambientale creato dalla presenza dei corsi d'acqua
dell'Arbia e della Malena.
Il luogo è inoltre ricco di numerose testimonianze storiche:
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il colle di Monteaperti, luogo della storica battaglia del 1260, di cui sono ben conservate alcune importanti
memorie di carattere monumentale;
la presenza capillare in tutta l'area di ritrovamenti archeologici di epoca etrusca, romana e medioevale;
il borgo storico di Monteaperti, tipico insediamento rurale dalle pregevoli caratteristiche tipologiche ed
architettoniche, così come quello di Dofana e della vicina Chiesa medievale di S. Maria e la Cappella del
Martirio di S. Ansano Patrono di Siena.
la sorgente di acqua mineralizzata calda stessa, conosciuta sin dall'antichità per le proprietà terapeutiche
delle sue acque.
8.
LA SORGENTE
Una breve trattazione a se merita la sorgente, oggetto sin da tempi remoti di trattati inerenti alle caratteristiche
e alle possibilità di sfruttamento delle acque cui sono da sempre attribuite proprietà terapeutiche "miracolose".
Le doti di quest'acqua sono anzi "tali e tante", come ricorda il Terucci (medico filosofo Sanese del 1600), nelle
pagine introduttive del suo “Trattato dell'Acqua Borra", che pare quest'acqua sia stata data dai cieli come preziosa
medicina per sanare quasi tutti i mali del corpo.
Tre sono le sorgenti principali oltre a varie altre piccole scaturigini. L'acqua di quella più alta è fredda,
mentre quella che scaturisce vicino alla rupe di travertino è “leggermente termale”, con una temperatura di circa 37
gradi, e di questa appunto veniva fatto uso medico.
Questa sorgente, la cui acqua è da sempre riconosciuta per le sue notevoli qualità, contrariamente a quanto
avveniva in epoca Etrusca e Romana, è oggi quasi completamente abbandonata, salvo un uso sporadico da parte
degli abitanti del luogo.
In antichità la sorgente e le scaturigini erano probabilmente riunite in una grande vasca, che nel corso dei
secoli, per incuria ed a causa dei sedimenti, si è riempita sino a perderne ogni traccia.
Dette sedimentazioni si sono nei secoli cementate in travertino, tanto che tra la fine dell'ottocento ed i primi
del novecento, nell'area in oggetto fu attivata una cava.
Di fatto durante i lavori per l'escavazione del travertino dal blocco monolitico, negli strati sovrapposti di
questo, furono trovati i doletti votivi ed antiche medaglie romane, che, come è noto, era costume gettare nelle
sorgenti e nelle vasche delle "acque salubri", in onore e riconoscenza per le ninfe patrone delle medesime.
Foto n. 02 - Vista dalla strada che collega la statale al podere Palazzetto
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"Si può dunque supporre che i massi di travertino occupino adesso la sede ove un tempo le acque erano
radunate in vasca" (G. Santi, Viaggio terzo).
Molti sono gli autori e molti i testi inerenti alle problematiche sull'uso e sul riuso dell'acqua borra e molti se
ne potrebbero citare; comunque l'ampia bibliografia sull'argomento, dal diciassettesimo al diciannovesimo secolo,
acquisisce oggi un significato particolare in quanto contribuisce a chiarire fatti analisi e problematiche che,
apparentemente datati, conservano ancora una moderna funzione di stimolo proprio per il carattere rivendicativo
nei confronti di un riutilizzo attrezzato e razionale della risorsa "Acqua Borra".
9.
LA CASA COLONICA
Un secolo fa lo scenario era ancora più suggestivo: l'acqua defluiva dalla sommità di una piccola collina di
travertino, formata nel corso dei millenni dal deposito del calcare.
Il piccolo deposito di travertino dell'Acqua Borra è stato utilizzato tra la fine dell'800 e l'inizio del '900 per
ricavare materiale da costruzione, caratterizzato da particolari sfumature arancioni. É rimasta solo una parete: da
una parte è l'ultimo fronte della cava di travertino e dall'altra è il muro della casa colonica.
La parete di travertino è come un libro aperto, sul quale leggere la storia dell'antica collina: si possono
distinguere i diversi strati di travertino ed anche individuare i piccoli coni sorgentizi, una volta superficiali, dai quali
sgorgava l'acqua.
L'edificio si presenta come un organismo compatto di forma pressoché parallelepipeda, su due piani fuori terra.
L’immobile è qualificato da una struttura portante continua in pietra locale, con una fodera che corre
perimetralmente all’ingombro interno. All’interno della struttura vi è una muratura di spina con analoghe caratteristiche
di quella esterna che oltre a rafforzare il concetto di orizzontalità della struttura ne divide l’interno in due ambiti
nettamente separati; uno ad est ed uno ad ovest. La massività propria del materiale utilizzato nella realizzazione
dell’edificio, trova riscontro in una pesantezza dei fronti, che si presentano liberamente scanditi da bucature, irregolari
e non allineate sui due piani. Le aperture sono architravate con profilati metallici ancorati alle murature.
Planimetricamente regolare, il fabbricato si sviluppa su base rettangolare, con l’accesso principale posto sul
fronte ovest, e una morfologia interna che in alcuni casi ha fatto utilizzo di forme articolate e flessibili, studiate per
assicurare una corretta separazione e distinzione dei vari settori.
Foto n. 03 - Casa colonica - Vista Nord
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Foto n. 04 - Casa colonica - Vista Est
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La conformazione planimetrica dell’edificio ha reso possibile organizzare la distribuzione partendo proprio
dalla forma; al piano terra la soluzione distributiva privilegia l’ingresso del pubblico dal parcheggio antistante, con
un ampio spazio per la vendita dei prodotti tipici del territorio, bar e caffetteria (mq. 33 ca).
La restante parte ospita l’enoteca (mq. 21 ca), comunicante con una saletta espositiva (mq. 14 ca), e piccoli
locali adibiti a spogliatoi e bagno, a servizio del pubblico.
La zona espositiva è dotata di un servizio igienico a norma per i portatori di handicap.
Al primo piano, che prende accesso oltre che dalla scala esterna esistente, anche da una scala interna, si
sviluppa un ampio locale destinato ad attività di ristorazione, con due sale pranzo, di cui la principale (mq. 57 ca), e
la secondaria (mq. 18 ca), una cucina (mq. 14 ca), un locale lavanderia (mq. 8,50 ca) un bagno ed un ripostiglio.
L’aggregazione lineare, la distribuzione degli ambienti e le tecnologie utilizzate, sono tali da garantire
un’adattabilità degli spazi interni, senza che venga pregiudicata la corretta e la migliore utilizzazione possibile.
Dal punto di vista strutturale le murature sono state in epoca recente rifondate, mediante la realizzazione di
cordoli in c.l.s armati, e ricollegate con cordoli passanti sotto le stesse.
I solai sono con struttura in legno con impalcati in mezzane e soprastante soletta in c.l.s armata con maglia
di rete elettrosaldata, ancorata alle murature perimetrali mediante agganci a coda di rondine.
Con la stessa tecnica è stato rifatto il solaio di copertura, ma ordito in modo tale da risultare non spingente
sulle murature di bordo, lo stesso è stato cerchiato mediante la realizzazione di un cordolo armato al quale è stata
agganciata la gronda perimetrale.
La copertura è adeguatamente coibentata con un materassino di polistirene ed impermeabilizzata con uno
strato di guaina a base di elastomero bituminoso con finitura superficiale ardesiata in modo da garantire una
adeguata aderenza del manto di copertura.
II solaio al piano terreno è realizzato con travetti in precompresso ancorati ai cordoli di sottofondazione e
pignatte, opportunamente staccato dal terreno e impermeabilizzato per evitare eventuale umidità di risalita.
Le murature esterne risultano ristuccate a calce mediante rabbocco; sono a vista le parti più sporgenti del
paramento murario. Il manto di copertura è stato anch’esso rifatto completamente con tegole e coppi, utilizzando
materiale di recupero.
Gli infissi esterni sono in parte di tipo tradizionale con struttura lignea ed in parte di tipo speciale a
struttura metallica.
Foto n. 05 - Casa colonica - Vista Sud
Studio di fattibilità
Foto n. 06 - Casa colonica - Vista Ovest
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Le finestre sono tutte di tipo tradizionale ad anta tripartita in legno dolce verniciato dotate di vetrocamera. Le
porte al piano terra sono a struttura metallica e caratterizzate da un particolare disegno al fine di sottolineare la
funzione di accesso ai vari locali.
Le pareti sono intonacate a calce e tinteggiate color bianco. I bagni e gli spogliatoi sono pavimentati con
piastrelle in monocottura con disegno semplice mentre le pareti sono rivestite sino alla altezza di m. 2 con le
stesse mattonelle usate per la pavimentazione.
Al piano terreno e primo i locali sono pavimentati con mattonelle in cotto non arrotato montate a spina su
semolone di rena e cemento; solo in alcune parte del piano terra è stato utilizzato il materiale lapideo recuperato
negli sbancamenti del travertino, miscelato con malta di cemento bianco catalizzatore e ossidi colorati.
La cucina è dotata di rivestimento in piastrelle sino all'altezza di oltre m. 2.00.
Le porte interne sono a pannelli lisci tamburate a nido d'ape e compensato di pioppo, verniciate color bianco
e dotate di maniglie serratura e ferramenta di tipo pesante in ottone.
Le porte si differenzieranno per i diversi tipi di apertura, a anta, a scorrere e a libro.
L'impianto di riscaldamento è a circolazione forzata di acqua calda ed e composto da una caldaia a metano
posta nel locale spogliatoio al piano primo. La caldaia, del tipo ad alto rendimento è corredata di tutti gli organi di
sicurezza, di regolazione e controllo, vaso di espansione e pompa di circolazione. E’ inoltre provvista di produzione
di acqua calda sanitaria tramite scambiatore rapido e boiler di accumulo.
Dalla caldaia si diparte la distribuzione primaria fino ai collettori complanari situati al piano terra ed al primo
piano. L’ impianto è con 4 zone ciascuna provvista di collettore complanare. La regolazione di ogni zona è affidata
ad un termostato dotato di programmatore giornaliero che consente la regolazione della temperatura almeno sui
due livelli nell'arco delle 24 ore.
Di seguito vengono allegate le seguenti tavole grafiche utili ad un migliore descrizione dell’edificio:
All. D_E_01 - Schema grafico planimetrico con prospetti e sezioni - Scala 1:200;
All. D_E_02 - Pianta piano terra e piano primo - Scala 1:100. N.B. - attualmente gli ambienti sono privi di arredi.
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ALL. D_E_01 - CASA COLONICA – PLANIMETRIA SCALA 1:400 – PROSPETTI E SEZIONI SCALA 1:200
REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA
da attuare mediante procedura aperta per la concessione di locali e aree, finalizzata alla gestione e alla progettazione
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ALL. D_E_02 - CASA COLONICA - PIANTA PIANO TERRA E PIANO PRIMO - Scala 1:100
REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA
da attuare mediante procedura aperta per la concessione di locali e aree, finalizzata alla gestione e alla progettazione
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10.
IL CONTESTO TERRITORIALE E GEOGRAFICO
Il territorio Comunale di Castelnuovo Berardenga si estende per 177 Kmq, essendo uno dei più vasti
dell’intera provincia di Siena. Un territorio caratterizzato dal fatto di comprendere all’interno alcune zone
geomorfologiche tipiche tra cui il Chianti fino alle propaggini meridionali dei monti propriamente definiti, il limite più
settentrionale delle “Crete Senesi”, le valli verdi del suburbio senese.
Fin dalle proprie origini un territorio vocato e sfruttato per l’agricoltura dove il sistema economico della
mezzadria, durato per secoli e terminato negli anni ‘60 del secolo scorso aveva imposto i suoi modelli edilizi: la Villa
con Palazzo padronale, fattoria con annessi rurali e una serie di case sparse su podere per la gestione dei terreni.
Le dinamiche insediative dell’ultimo secolo contraddistinte dal fenomeno dell’inurbazione a discapito delle case
isolate hanno favorito in questo territorio lo svilupparsi di alcuni nuclei abitati con più alta concentrazione demografica,
proliferando quasi sempre dalle urbanizzazioni preesistenti dei borghi medievali o delle ville e fattorie.
Dal punto di vista geografico l’area oggetto di intervento è ricompressa nelle seguenti cartografie:
IGM scala1:25.000 - foglio 120;
CTR scala 1:10.000 - foglio n. 297060;
CTR scala 1:2.000 - foglio n. D13L15;
11.
PROPRIETÀ DELL’AREA E IDENTIFICAZIONE CATASTALE
L’area risulta interamente di proprietà dell’Amministrazione, ed è contraddistinta al N.C.T. di Siena al Foglio
n° 187 particelle 49, 271, 272, 402 e 407 del Comune di Castelnuovo Berardenga.
12.
INQUADRAMENTO URBANISTICO E VINCOLI ESISTENTI
Si è provveduto ad esaminare le prescrizioni esistenti al riguardo, allo scopo di verificare specifici obblighi in
relazione agli adempimenti collegati allo studio di fattibilità.
Si rappresentano di seguito le prescrizioni previste dagli strumenti urbanistici attualmente in vigore,
corredando il presente studio dal certificato di destinazione urbanistica dell’area interessata dall’intervento.
Si evidenzia che il Comune di Castelnuovo Berardenga è dotato di:
Piano Strutturale, approvato il 16 aprile 2009 con delibera di Consiglio Comunale n. 58.
Regolamento Urbanistico, approvato il 24 marzo 2014 con delibera di Consiglio Comunale n. 13.
Piano di Zonizzazione Acustica approvato il 15 giugno 2005 con delibera di Consiglio Comunale n. 85.
Regolamento Edilizio dei comuni del Chianti approvato il 20 dicembre 2013 con delibera di Consiglio
Comunale n. 92.
12.1. PIANO STRUTTURALE E REGOLAMENTO URBANISTICO
Il R.U., coerentemente con il P.S., colloca l’area in oggetto nel “Sub-sistema delle Crete dell’Arbia - parte del
Sistema delle Crete dell’Arbia”, delimitandola quasi interamente come Sistema della Infrastrutturazione
Ambientale, così come articolati nell’estratto cartografico di R.U. (All. I_A_11), definendo per ciascuno di essi
all’art. 24.13 di R.U. indirizzi e prescrizioni al fine del perseguimento degli obiettivi individuati dal P.S. tesi alla
salvaguardia paesaggistica del territorio ed al mantenimento della diversificazione ecosistemica.
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Art. 24.13 (R.U.) - Sistemi e sub-sistemi territoriali
(…omissis…)
Sistema della Infrastrutturazione Ambientale:
salvaguardia e sviluppo dell’attività agricola in forme compatibili con l’assetto di parco territoriale/fluviale
relativo ai principali corsi d’acqua Ombrone, Ambra, Arbia, Malena, Bozzone e fossi affluenti;
controllo delle trasformazioni sul patrimonio edilizio esistente al fine di garantirne la tutela dei caratteri
morfotipologici;
realizzazione di percorsi e itinerari ambientali, culturali, storico-artistici, e didattici;
incentivazione di idonee pratiche di difesa del suolo con particolare riferimento alla funzionalità del reticolo
idrografico artificiale;
manutenzione e presidio della continuità della rete viaria minore;
tutela e conservazione dei sistemi fluviali e delle zone umide ed in particolare tutte le fasce di vegetazione
natanti, riparie, erbacee, arbustive e arboree;
mantenimento della presenza dei punti d’acqua.
Non sono consentiti:
gli annessi per gli I.A. e per gli O.A.A.;
le bonifiche agrarie di cui all’art. 24.3;
la edificazione degli annessi agricoli di cui all’art 24.5;
le serre di cui all’art 24.9;
(…omissis…)
Sub-sistema delle Crete dell’Arbia (Sistema delle Crete dell’Arbia):
salvaguardia e dell’attività agricola;
controllo delle trasformazioni sul patrimonio edilizio esistente al fine di garantirne la tutela dei caratteri
morfotipologici;
realizzazione di percorsi e itinerari ambientali, culturali, storico-artistici, enogastronomici, sostenuti da
un’offerta ricettiva qualificata e diversificata;
tutela dei caratteri paesaggistici delle crete con idonea normativa sulle pratiche agricole;
manutenzione e presidio della continuità della rete viaria minore;
(…omissis…)
Non sono consentiti:
le bonifiche agrarie di cui all’art. 24.3;
la realizzazione di nuove residenze agricole di cui all’art 24.4.;
movimento di terra su calanchi e biancane.
******
Dall’analisi della cartografia di P,S relativa alla perimetrazione delle U.T.O.E, l’area in oggetto risulta
compresa nell’UTOE 3 “Casetta - Colonna del Grillo - Stazione” ed è assunta come parte del più generale
contesto territoriale del parco fluviale dell’Arbia e, al tempo stesso, come complesso di spazi aperti di interesse
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pubblico da connettere all’abitato di Casetta al fine di mitigare l’effetto separatore della doppia infrastruttura
(ferrovia e sgc).
All’interno della stessa U.T.O.E., coerentemente con il P.S., il R.U. la definisce come “ambito urbano e/o di
influenza urbana”, riconoscendola attraverso la zonizzazione di cui al D.M. 1444/68, come “zona T - aree
destinate a servizi turistico-ricettivi interne agli ambiti urbani” di cui all’art. 31.18 di R.U.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Art. 31.18 (R.U.) - Zone T: Aree destinate a servizi turistico-ricettivi interne agli ambiti urbani.
Sono aree destinate in maniera pressoché esclusiva ad attività turistico ricettiva.
Secondo quanto definito all’art. 16 le destinazioni d’uso ammesse sono: turistico-ricettiva, artigianale di
servizio, commerciale di vicinato, pubblici esercizi, di servizio a carattere privato; è consentita anche la
destinazione residenziale ordinaria per lo svolgimento delle funzioni principali nei limiti strettamente
necessari allo svolgimento delle funzioni principali; in ogni caso le funzioni residenziali dovranno essere
integrate anche tipologicamente nella struttura a destinazione principale.
In tali zone si opererà con Piani Attuativi di iniziativa privata convenzionata, la cui estensione massima è
delimitata dai limiti del comparto individuati cartograficamente nelle Tavole di R.U.. I dimensionamenti
massimi e i parametri urbanistici sono definiti nelle tabelle parametriche di cui all’art. 32 e nelle Schede T
inserite nell’Allegato 15c.
Si dovrà prevedere la sistemazione complessiva delle aree scoperte salvaguardando l’assetto vegetazionale
esistente, la realizzazione dei manufatti necessari a svolgere le funzioni con tipologie e materiali adeguati al
contesto ambientale nonché la predisposizione degli spazi di sosta e le infrastrutture necessarie già previste
in sede di R.U. e ulteriormente precisate in base al tipo di attività da insediare.
Per quanto riguarda la dotazione di parcheggi privati e privati di uso pubblico si fa riferimento a quanto
previsto all’art. 17.4. mentre per quanto riguarda la dotazione di standard pubblici si fa riferimento a quanto
già individuato nelle carte di R.U..
Per gli edifici di pregio storico, architettonico o ambientale, presenti al 1954 e appartenenti alla classe di
valore 1, 2, 3, 4, 5, 6 in base alla schedatura disponibile sul SIT comunale, devono essere osservate le
prescrizioni di cui agli artt. 18 e 19.
(…omissis…)
9.
Potranno essere realizzate coperture stagionali a condizione che siano realizzate con materiali leggeri, che
non modifichino lo stato dei luoghi, non producano aggravio dell’assetto idraulico al contorno e che nel titolo
abilitativo necessario alla realizzazione sia individuato il periodo nel quale la struttura verrà istallata e
successivamente rimossa.
******
SCHEDE NORMA T2 – Complesso immobiliare “Podere Acqua Borra”
Descrizione dell’area e dell’immobile:
Il complesso immobiliare Acqua Borra e ….. omissis….. si trovano a nord di Casetta, raggiungibile dalla
strada dell’Acqua Borra. L’edificio di proprietà pubblica è adibito a struttura turistico-ricettiva con servizi di
ristorazione ed è censito all’interno del SIT comunale con la scheda del patrimonio rurale n. 111. ….. omissis….. .
Obiettivi da perseguire:
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Sviluppare l’attività turistico-ricettiva già presente nel complesso immobiliare tramite la dotazione di nuovi
servizi nell’ottica della valorizzazione del patrimonio edilizio esistente, in considerazione della forte vocazione
turistica dell’area in relazione alla risorsa termale ….. omissis….. .
Funzioni e destinazioni d’uso:
Ai sensi dell’art. 16 delle NTA:
pubblici esercizi, turistico-ricettiva relativamente alle parti già destinate, di servizio pubbliche e private,
agricola ed altre attività ad essa connesse.
Strumenti attuativi:
Intervento Diretto cosi come definito all’art. 10.2 delle NTA.
Parametri urbanistici:
E’ consentita una SUL aggiuntiva per la creazione di servizi all’attività sportiva-ricreativa sino ad un massimo
di 500 mq di SUL, ovvero 100 mq a disposizione delle attività legate alla pesca sportiva e 400 mq a disposizione
della struttura turistico-ricettiva esistente.
H max = 1 piano
Sono consentite le pertinenze così come definite all’art. 15.12 delle NTA.
Le superfici da destinare a parcheggi privati e privati di uso pubblico devono rispettare i minimi previsti
all’art. 17.4 delle NTA.
Prescrizioni e indirizzi progettuali:
Gli interventi di nuova realizzazione devono essere eseguiti nel rispetto delle tipologie costruttive tradizionali
e locali. Sono consentite strutture in legno che per composizione architettonica e ubicazionale siano correttamente
inserite nel paesaggio delle Crete Senesi. A tale scopo è necessario produrre contestualmente agli interventi
previsti uno studio planivolumetrico e di sistemazione di tutta l’area, in modo da coordinare non solo le nuove
costruzioni, ma anche la sistemazione degli spazi a terra, dei parcheggi e della viabilità di accesso.
Per gli edifici facenti parte del patrimonio edilizio di pregio storico e architettonico identificati nel SIT comunale
con classi di valore da 1 a 6 sono possibili gli interventi di cui agli artt. 18 e 19 delle NTA. Per il patrimonio edilizio
esistente privo di valore storico e architettonico sono previsti tutti gli interventi di cui all’art. 18 delle NTA.
Per quanto riguarda le direttive ambientali e la fattibilità geologica, idraulica e sismica si fa riferimento agli
artt. 20 e 22 delle NTA. Sono comunque fatte salve le norme di carattere generale contenute nelle NTA.
Al fine di realizzare o adeguare opere di urbanizzazione, ovvero introdurre forme di uso sociale delle
strutture, l’Amministrazione Comunale potrà subordinare gli interventi diretti a forme di convenzionamento.
******
Il Piano Strutturale vigente ha individuato fra le Invarianti Strutturali storico-insediative l’edificio “Podere
Acqua Borra”, in quanto patrimonio edilizio presente al 1954, rimandando al R.U. la definizione degli interventi
ammissibili su tale immobile, in relazione alla classe di valore storico architettonico scaturita dalla schedatura
puntuale dell’intero patrimonio edilizio presente nel SIT del Comune di Castelnuovo Berardenga.
In particolare, per l’edificio di cui si tratta è stata attribuita una classe di valore 3 - “Edifici e/o complessi
edilizi di valore storico-architettonico” (art. 19 N.T.A. del R.U.), in base alla quale è prevista una specifica
categoria d’intervento così come definita all’art. 18 delle stesse N.T.A..
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L’analisi effettuata ha generato la seguente “scheda patrimonio rurale 111” che contiene tutte le
informazioni sull’edificio, ne identifica anche la localizzazione, l’accessibilità e l’organizzazione delle aree di
pertinenza; della scheda si riporta la stampa effettuata.
Edificio 904
Informazioni sulla Scheda
Toponimo Podere Acqua Borra
Località Casetta
UTOE 3 - Casetta - Colonna del Grillo - Stazione
Data rilevazione 08/08/2010
Accessibilità strada poderale
Informazioni sull'Edificio 904
Unità volumetriche dell'Edificio 904
N° Foglio Particella N° piani Piani interrati Mansarda Periodizzazione Uso al 1822 Altezza (m) Superficie (m²) Volume (m³)
2544 187
250
2
presente 1825
7.09
157.84
1119.06
2545 187
250
1
presente 1825
2.95
12.87
37.96
2551 187
250
1
presente 1825
3
8.12
24.37
Totali
178.83
1181.38
Funzioni d'uso
Uso prevalente: non residenziale
Usi presenti: att. turistico ricettive alberghiere
Uso Piano terra:
Piano terra: turistico ricettiva
Numero piani fuori terra
Numero piani massimo: 2
Esiste una parte dell'edificio con un numero di piani inferiore a quello massimo: sì
Tipologia architettonica
Struttura in muratura
Stato di conservazione
Buono
Compatibilità dell'uso attuale
Congruo
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Copertura
Tipo di copertura: a falde
Tipo di manto: a falde
Docce e pluviali: in rame
Gronda: Solo laterizio
Caratteristiche architettoniche e strutturali
Struttura paramento esterno
Materiale: pietra e laterizio
Posa in opera: irregolare
Stato di conservazione: buono
Compatibilità: congruo
Infissi finestre
Materiale: legno
Stato di conservazione: buono
Compatibilità: congruo
Classe di valore
Classe 3
Fra le Invarianti Strutturali storico-insediative è individuato anche il tracciato della S.V. 30 “dell’Acqua
Borra” compreso il tratto che fiancheggia il torrente “Malena”, considerati come tracciati viari fondativi ai sensi
dell’art. 14-4a delle N.T.A. del P.S., in quanto percorsi di antica formazione riconosciuti nel loro stato di consistenza
al 1954. Il R.U. ne definisce all’art. 17.2.4 comma 4 delle N.T.A., i possibili interventi.
Di seguito vengono riportati per estratto i citati riferimenti delle N.T.A. di R.U.:
Art. 17.2.4 (R.U.) - Strade vicinali.
(…omissis…)
2.
Ai sensi dell’art. 5.2 le strade vicinali costituiscono Invariante Strutturale e fanno parte dello Statuto del
Territorio del Comune di Castelnuovo Berardenga.
(…omissis…)
4.
Per le strade vicinali che costituiscono anche tracciati viari fondativi ai sensi dell’art. 14-4° delle N.T.A. del
P.S. sono possibili i seguenti interventi:
mantenimento dei caratteri planoaltimetrici dei tracciati;
solo se strettamente necessario, sono possibili modifiche ai tracciati per esigenze di allontanamento
dello stesso da edifici esistenti; in questo caso si dovrà comunque lasciare lungo il tracciato dismesso
segni ed elementi testimoniali della memoria storica del tracciato viario fondativo;
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5.
sistemazione e contenimento del fondo stradale a macadam, ovvero sistemazione con conglomerato
cementizio di colore chiaro per i tratti posti in prossimità degli edifici;
opere di raccolta e convogliamento delle acque;
mantenimento e recupero delle opere d'arte ed i segnali di viaggio;
opere di sistemazione e contenimento del terreno;
mantenimento delle alberature segnaletiche, degli allineamenti arborei e delle siepi ornamentali
limitatamente alle specie vegetali locali.
(…omissis…)
Per comprovate esigenze di vivibilità e per la vicinanza a nuclei abitati, è consentito asfaltare con strato
bituminoso le strade vicinali e comunali, fondative e non, in deroga a quanto stabilito ai commi 3 e 4
relativamente al mantenimento del fondo stradale a macadam, a seguito di una valutazione effettuata
dall’UTC sulla effettiva storicità e valore paesaggistico del tracciato e sulle manomissioni già eseguite.
Art. 19 (R.U.) - Categorie di valore degli edifici di pregio storico, architettonico e/o ambientale, criteri di
valutazione e modalità di intervento.
Art. 19.03 - Edifici e/o complessi edilizi di valore storico-architettonico
1.
Sono quelli riconducibili alla Classe di valore 3, che presentano elementi parziali di riconoscibilità storica e
architettonica nei fregi, nelle facciate, nei particolari delle modanature, negli elementi tipologici, in quanto
edifici che hanno già subito interventi, sia pure parziali, di trasformazione, ovvero si presentano come
edifici di minore valore, quand’anche presenti al Catasto Leopoldino almeno nelle strutture principali.
2.
Il grado di intervento consentito è quello della Manutenzione Ordinaria, della Manutenzione Straordinaria,
del Restauro Architettonico e del Risanamento Conservativo, come definiti all’art. 18.
3.
In tutti gli interventi una particolare cura dovrà essere data al recupero delle pertinenze coperte e scoperte,
al recupero dei giardini, delle alberature, delle recinzioni storicizzate, degli accessi, delle edicole e quanto
altro di pregio e degno di salvaguardia nell’ambito del resede degli edifici stessi.
******
L’area oggetto di intervento è interessata inoltre dalle seguenti Invarianti Strutturali di carattere
paesaggistico-ambientale:
Compresa nel SIR 90 “Crete di Camposodo e Crete di Leonina” definito dalla L.R. 56/2000 e normato
dal D.G.R. n. 644/2004.
Compresa fra “le Aree atte alla istituzione di “Aree Naturali Protette di Interesse Locale” (A.N.P.I.L.)
così definita: “Parco fluviale dell’Arbia”, in quanto caratterizzata da qualità ambientali idonee ad una fruizione
pubblica nell’ambito del tempo libero, delle attività sportivo-motorie, culturali e ricreative, termali, della
osservazione e studio dei fenomeni naturali. Ai fini della loro tutela si deve fare riferimento agli indirizzi e alle
prescrizioni contenuti nelle leggi regionali in materia.
Parzialmente compresa come “infrastrutturazione ecologica” di cui al seguente art. 20.8 - “Risorse
naturali e biodiversità” del R.U.:
(…omissis…)
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7.
(…omissis…) costituita dalle parti di territorio comprendenti e circostanti le aste fluviali ancorché non
classificate, riconosciute di valore strategico sotto il profilo ecologico, idrologico, ambientale e naturale
in genere; (…omissis…) Per tali risorse devono essere salvaguardate:
la qualità fisico-chimica dei corpi fluidi quando corrispondente agli standard ambientali della qualità
idonea alla vita dei pesci (acque salmonicole) di cui alla normativa vigente;
le sistemazioni planoaltimetriche del terreno;
le formazioni arboree di ripa e golena;
le superfici libere golenali.
Segnalata fra i “Parchi storico - culturali, giardini e formazioni arboree decorative” di cui al seguente
art. 19.10 - “Parchi storico-culturali, giardini e formazioni arboree decorative” del R.U.:
1. Sono le formazioni arboree costituite da individui appartenenti alle specie locali rispondenti a criteri
ordinatori come l'allineamento in filari lungo strade o percorsi in genere, o volti a formare confini, o più
in generale a costituire forme di arredo e decoro. Possono essere costituite sia da individui di una
stessa specie che da una alternanza preordinata di specie diverse. Nel loro insieme costituiscono
struttura formale del paesaggio e suo caposaldo visivo e simbolico. (…omissis…)
3. Per tali beni sono possibili gli interventi di Manutenzione Ordinaria e Straordinaria, Restauro e
Risanamento Conservativo nel rispetto:
delle recinzioni e degli accessi aventi rilevanza di memoria storica;
delle sistemazioni e della loro continuità con le ville;
degli assi visuali aventi origine nelle sistemazioni dei giardini;
delle sistemazioni planoaltimetriche e delle relative opere;
degli impianti arborei coerenti con il disegno originario;
dei percorsi e delle sistemazioni al suolo;
delle opere e degli elementi decorativi.
4. Gli elementi suddetti sono soggetti a tutela nella loro consistenza materiale, botanica e simbolica, ad
azioni di ripristino degli elementi mancanti e di valorizzazione culturale in quanto capisaldi visivi del
paesaggio; in quanto struttura formale del paesaggio devono essere conservate e/o reimpiantate
specie vegetali locali appartenenti alla tradizione storica o storicizzata.
Interessata dalla sorgente, di cui al seguente art. 20.1.6 – “Disposizioni per la salvaguardia delle sorgenti e
pozzi termali” del R.U.:
(…omissis…)
3. Per aree interessate da tali risorse devono essere intraprese tutte quelle iniziative atte a preservare le
caratteristiche fisico-chimiche delle acque, salvaguardando lo stato fisico dei luoghi e gli accessi
pubblici esistenti o da istituire, pertanto devono essere rispettati gli indirizzi e le prescrizioni di cui agli
artt. 10.1.5. e 10.1.6. della Disciplina del P.T.C.P. di Siena.
4. In presenza di autorizzazioni al prelievo e all'utilizzo di acque termali, è possibile realizzare strutture di
servizio per attività termali: in tal caso si dovrà approvare una Variante al RU attraverso la redazione di
una scheda Et sulla falsariga di quelle già contenute nell'allegato Tav. 15c.. Secondo quanto previsto
all'art. 16 le funzioni consentite sono quelle legate all'utilizzo della risorsa termale, piscine, centri
benessere, palestre, servizi di ristoro, e servizi accessori necessari, quali spogliatoi, servizi igienici,
etc.; posti letto potranno essere consentiti solo attraverso il recupero di fabbricati esistenti.
12.2. VINCOLI IMPOSTI DA NORMATIVE SOVRAORDINATE
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www.comune.castelnuovo.si.it
Vincolo idrogeologico:
Ricade in area sottoposta a Vincolo Idrogeologico ai sensi del R.D. n. 3267 del 30/12/1923 e della L.R. n. 39
del 2000).
Vincoli paesaggistici:
Si colloca con il fronte principale prospiciente il torrente “Malena” censito fra i Corsi d’acqua principali PIT Regione Toscana.
Ricade in area sensibile (Classe 2) ai sensi dell’art. 10.1 della Disciplina del P.T.C.P. di Siena.
Compresa nel SIR 90 “Crete di Camposodo e Crete di Leonina” (artt. 18, 51 NTA).
Compresa fra “le Aree atte alla istituzione di “Aree Naturali Protette di Interesse Locale” (A.N.P.I.L.)
(artt. 22, 52 NTA).
12.3. CARATTERISTICHE GEOLOGICHE, GEOMORFOLOGICHE E SISMICHE
Al fine di poter consentire una valutazione degli effetti ambientali delle opere in progetto, si rimanda alla
relazione geologica-tecnica allegata al R.U., e alla cartografia sia di P.S. che di R.U., che per estratto viene
riportata negli allegati da (00 a 00), dai quali si evidenziano le seguenti caratteristiche:
geologicamente l’area è stata sede durante il Quaternario di una sedimentazione di depositi noti in
letteratura come “Villafranchiani”. I depositi quaternari villafranchiani sono suddivisibili in una facies lacustre
più antica, costituita da alternanze limoso-argillose, ed in una facies successiva di tipo fluvio-lacustre
costituita da alternanze sabbioso-ghiaiose. In linea generale i depositi alluvionali terrazzati affioranti nell’area
sono prevalentemente costituiti da ghiaie di epoca recente.
dal punto di vista geomorfologico, l'area progettuale è inserita per la maggior parte all'interno della fascia
dei depositi alluvionali terrazzati, costituiti prevalentemente da sabbie, di epoca recente. La restante parte, è
interessata da un deposito di travertino di origine carsica.
Il pendio che interessa marginalmente l’area di studio, presenta problematiche di tipo geomorfologico legate
a processi gravitativi di versante, la cui genesi è legata principalmente a fattori strutturali, quali la
sovrapposizione di formazioni a diverso comportamento geomeccanico e a cause climatiche, quali l’intensità
e la frequenza delle precipitazioni, le variazioni giornaliere e stagionali della temperatura, i cambiamenti
delle condizioni di umidità. Tutti questi parametri concorrono a determinare l’instabilità del versante
favorendo, pertanto, lo sviluppo di fenomeni di soliflusso generalizzato e reptazione (creep).
Assume eccezionale rilevanza, dal punto di vista idrogeologico, l'alto grado di vulnerabilità riservato all’area
interessata dalla “sorgente a manifestazione termale" (area sensibile di classe 1), che fra i corpi idrici
sotterranei, appartiene alla “rete acquifera in materiali carbonatici a carsismo completo ed altamente
sviluppato”. In corrispondenza del pendio, sempre fra gli acquiferi, sono segnalati “complessi sedimentari a
grana fine praticamente privi di circolazione”, con bassissimo o nullo grado di vulnerabilità.
L’area risulta compresa nella perimetrazione per i permessi di ricerca/concessioni per acque termali/CO2.
Viene segnalata la presenza di un metanodotto, che corre lungo il lato d’ingresso all’area, fra i produttori
reali e potenziali di inquinamento.
12.4. VALUTAZIONI DI PERICOLOSITÀ
Le modalità di realizzazione degli interventi in oggetto sono subordinate alla classificazione e alle
prescrizioni delle classi di fattibilità, che derivano dalla classificazione della pericolosità geologica, idraulica e
sismica riportate rispettivamente negli estratti cartografici All. I_A_16 – 17 - 20; in particolare la classificazione
della pericolosità geologica ed idraulica, è stata fatta ai sensi delle seguenti norme:
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DPGR 53R/2011;
Piano di Assetto Idrogeologico Bacino Fiume Ombrone (L. 183/89 – L.R. 91/98 – L. 365/2000);
Piano Assetto Idrogeologico Fiume Arno – Comitato Istituzionale 11 novembre 2004;
L.R. 21 maggio 2012 n° 21.
12.4.1. Pericolosità Geologica
La Carta della Pericolosità Geologica delimita le aree nelle quali i parametri geomorfologici e sismici sono
tali da richiedere o meno un approfondimento di indagini e particolari tecniche di intervento.
L’intervento ricade in gran parte in area con pericolosità geologica di Classe 3 (Pericolosità elevata), ed in piccola
parte in area Classe 2 (Pericolosità media).
Art. 22.1 (R.U.) - Aree a pericolosità geologica (geomorfologica).
Pericolosità geologica elevata (G.3):
aree in cui sono presenti fenomeni quiescenti;
aree con potenziale instabilità connessa alla giacitura, all'acclività, alla litologia, alla presenza di acque
superficiali e sotterranee, nonché a processi di degrado di carattere antropico;
aree interessate da intensi fenomeni erosivi e da subsidenza;
aree caratterizzate da terreni con scadenti caratteristiche geotecniche;
corpi detritici su versanti con pendenze superiori al 25%.
Pericolosità geologica media (G.2):
aree in cui sono presenti fenomeni franosi inattivi e stabilizzati (naturalmente o artificialmente);
aree con elementi geomorfologici, litologici e giaciturali dalla cui valutazione risulta una bassa
propensione al dissesto;
corpi detritici su versanti con pendenze inferiori al 25%.
12.4.2. Pericolosità idraulica
La carta della pericolosità rappresenta la sintesi di tutti gli elaborati redatti e di tutte le conoscenze acquisite
sul territorio investigato, nella carta della pericolosità idraulica sono state delimitate le aree potenzialmente
vulnerabili al verificarsi di elementi critici correlati al rischio idraulico.
Secondo la cartografia a corredo del R.U. (vedi estratto cartografico All. I_A_17), l'area è perimetrata in gran
parte in Classe 3 (Pericolosità media), la fascia più a ridosso del torrente “Malena in classe 4 (Pericolosità
elevata), mentre per la restante porzione di terreno - lato ingresso casa colonica - in Classe 2 (Pericolosità bassa).
12.4.3. Pericolosità sismica
Considerata la nuova classificazione del territorio nazionale prevista dall’Ordinanza n. 3274 del 20 Marzo
2003, ai fini dell’applicazione della normativa sismica di cui alla Legge del 2 febbraio 1974 n. 64 e successivo D.M.
16/01/96 si definisce quanto segue.
Il Comune di Castelnuovo Berardenga, già sismico prima dell'entrata in vigore dell'ordinanza citata, e
ricadente in II Categoria con grado di sismicità S=9, è stato classificato in “zona 2" (Ag/g=0,25) con l’Ordinanza del
Presidente del Consiglio dei Ministri n. 3274 del 20/03/2003.
Con la successiva Ordinanza P.C.M. n. 3519 del 28.04.2006 e con la Deliberazione di G.R.T. n. 431 del 19
giugno 2006, pubblicata sul B.U.R.T. in data 2306.2006, ha proposto la declassificazione di alcuni comuni, tra cui
quello di Castelnuovo Berardenga, con il loro inserimento in una nuova zona con pericolosità sismica 3S ”zona 3s”,
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che però mantiene lo stesso livello di protezione assicurato dalle azioni sismiche della zona 2 (accelerazione
convenzionale massima inferiore a 0.25 g).
Data la suddetta Normativa e la zona di appartenenza è richiesto di approfondire le problematiche inerenti
alle possibili amplificazioni dei cedimenti e cedimenti differenziali e all‘innesco di possibili fenomeni franosi.
Tali fenomeni di amplificazioni dei cedimenti assoluti e/o differenziali dovranno essere scongiurati dalla
scelta di un'adeguata tipologia fondale per le diverse opere in progetto, da definire in maniera dettagliata sulla
base delle caratteristiche geotecniche del terreno presente.
12.5. VALUTAZIONI SULLA FATTIBILITÀ GEOLOGICA, IDROLOGICA E SISMICA
Così come previsto dal DPGR 53R/2011 nel R.U. è stata distinta la fattibilità in funzione delle situazioni di
pericolosità riscontrate per i diversi fattori: geologici (geologici s.s., e geomorfologici), idraulici e sismici, ai fini di
una più agevole e precisa definizione delle condizioni di attuazione delle previsioni, aspetti fondamentali di cui
tener conto nelle varie fasi di progettazione e in modo particolare nella fase di impostazione del progetto
preliminare.
Il R.U. (vedi estratto cartografico All. I_A_21) individua nel sito in studio una Fattibilità senza particolari
limitazioni (F1), in relazione sia alla pericolosità geologica, che a quella idraulica e sismica.
Per quanto riguarda l'assegnazione della fattibilità in relazione alla trasformazione in progetto e alle
condizioni di pericolosità geomorfologica, idraulica e sismica riscontrate dovrà avvenire secondo i criteri riportati
nella seguente tabella:
ATTRIBUZIONE DELLA FATTIBILITÀ PER GLI INTERVENTI IN PROGETTO
classi di pericolosità
idraulica
TIPOLOGIA DI INTERVENTO
I1
I2
I3
classi di pericolosità
geologica
I4
Fattibilità idraulica (FI)
G1
G2
G3
G4
Fattibilità geologica (FG)
classi di pericolosità
sismica
S1
S2
S3
S4
Fattibilità sismica (FS)
Nuova edificazione
FI.1
FI.2
n.a.(1) n.a.(2) FG.1
FG.2
FG.3 n.a.(3) FS.1
FS.2
FS.3 n.a.(3)
Movimenti terra, scavi e rilevati
Realizzazione di piscine (di cui all’art.
15.12 delle NTA) e relativi locali
accessori (di cui all’art. 15.12delle NTA)
Realizzazione di volumi tecnici (di
cui all’art. 15.31 delle NTA)
Realizzazione di parcheggi pubblici,
privati o privati di uso pubblico a
raso con dimensioni < di 500 mq
Realizzazione di parcheggi pubblici,
privati o privati di uso pubblico a
raso con dimensioni > di 500 mq
Realizzazione di verde pubblico a
parco (di cui all’art. 31.14 delle NTA)
Realizzazione di verde pubblico
attrezzato (di cui all’art. 31.14 delle NTA)
Realizzazione di aree destinate ad
attrezzature pubbliche (di cui all’art.
31.15 delle NTA)
Impianti sportivi all’aperto, piste
ciclabili, campi di calcio ecc., senza
locali accessori, tribune ecc.
FI.1
FI.2
n.a.(1) n.a.(2) FG.1
FG.2
FG.3 n.a.(3) FS.1
FS.1
FS.3 n.a.(3)
FI.1
FI.2
n.a.(1) n.a.(2) FG.1
FG.2
FG.3 n.a.(3) FS.1
FS.2
FS.3 n.a.(3)
FI.1
FI.2
FI.3°
FG.1
FG.2
FG.3 n.a.(3) FS.1
FS.2
FS.3 n.a.(3)
FI.1
FI.2
FI.3° n.a.(2) FG.1
FG.2
FG.3 n.a.(3) FS.1
FS.2
FS.3 n.a.(3)
FI.1
FI.2
n.a.(1) n.a.(2) FG.1
FG.2
FG.3 n.a.(3) FS.1
FS.2
FS.3 n.a.(3)
FI.1
FI.1
FI.1
FI.1
FG.1
FG.1
FG.1
FG.1
FS.1
FS.1
FS.1
FS.1
FI.1
FI.2
FI.3°
FI.3°
FG.1
FG.1
FG.2
FG.2
FS.1
FS.1
FS.2
FS.2
FI.1
FI.2
n.a.(1) n.a.(2) FG.1
FG.2
FG.3 n.a.(3) FS.1
FS.2
FS.3 n.a.(3)
FI.1
FI.2
FI.3°
FG.1
FG.2
FS.1
FS.1
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FI.3°
FI.3°
FG.1
FG.3
FS.1
FS.1
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Note:
(1) La previsione non è ammissibile e dovrà essere successivamente verificata mediante la stesura di una
relazione geologico – tecnica di fattibilità, nel rispetto delle prescrizioni previste al punto 3.2.2.2 dell’Allegato A
DPGR 25 ottobre 2011 53/R e dall’art. 6 delle Norme del Bacino Regionale Ombrone.
(2) La previsione non è ammissibile e dovrà essere successivamente verificata mediante la stesura di una
relazione geologico – tecnica di fattibilità, nel rispetto delle prescrizioni previste al punto 3.2.2.1 dell’Allegato A
DPGR 25 ottobre 2011 53/R e dall’art. 5 delle Norme del Bacino Regionale Ombrone.
(3) La previsione non è ammissibile e dovrà essere successivamente verificata mediante la stesura di una
relazione geologico – tecnica di fattibilità, nel rispetto delle prescrizioni previste al punto 3.2.1 dell’Allegato A
DPGR 25 ottobre 2011 53/R e dall’art. 13 delle Norme del Bacino Regionale Ombrone.
12.6. PIANO COMUNALE DI ZONIZZAZIONE ACUSTICA
Nel PCCA l’area oggetto di approfondimento ricade in parte tra le aree di tipo misto, Classe III e in parte tra
le aree ad intensa attività umana Classe IV. La descrizione dettagliata delle caratteristiche delle aree in relazione
alla tipologia della classe è riportata nelle seguenti tabelle:
Tabella B: Valori limite di emissione - Leq in dB(A) (art.2)
Classi di destinazione d’uso del territorio
Tempo di riferimento diurno 06.00-22.00
Tempo di riferimento notturno 22.00-06.00
I
Aree particolarmente protette
45
35
II
Aree prevalentemente residenziali
50
40
III
Aree di tipo misto
55
45
IV
Aree di intensa attività umana
60
50
V
Aree prevalentemente industriali
65
55
VI
Aree esclusivamente industriali
65
65
Tabella C: Valori limite di immissione - Leq in dB(A) (art.3)
Classi di destinazione d’uso del territorio
Tempo di riferimento diurno 06.00-22.00
Tempo di riferimento notturno 22.00-06.00
I
Aree particolarmente protette
50
40
II
Aree prevalentemente residenziali
55
45
III
Aree di tipo misto
60
50
IV
Aree di intensa attività umana
65
55
V
Aree prevalentemente industriali
70
60
VI
Aree esclusivamente industriali
70
70
Tabella D: Valori di qualità - Leq in dB(A) (art.7)
Classi di destinazione d’uso del territorio
Tempo di riferimento diurno 06.00-22.00
Tempo di riferimento notturno 22.00-06.00
I
Aree particolarmente protette
47
37
II
Aree prevalentemente residenziali
52
42
III
Aree di tipo misto
57
47
IV
Aree di intensa attività umana
62
52
V
Aree prevalentemente industriali
67
57
VI
Aree esclusivamente industriali
70
70
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Parte dell’area ricade inoltre all’interno della fascia di pertinenza stradale come evidenziato nell’allegato
estratto cartografico del PCCA.
12.7. OBBLIGHI AUTORIZZATIVI O DI VALUTAZIONE DA RICHIEDERSI AGLI ENTI PREPOSTI
La tutela dell’Ambiente, di fondamentale importanza per preservare le risorse naturali del territorio, viene
garantita a livello legislativo prevedendo che l’intervento sia sottoposto a specifiche valutazioni preventive
finalizzate ad ottenere apposite autorizzazioni e nulla osta da parte degli enti tutori, come di seguito evidenziato.
Le valutazioni da mettere in atto e da sviluppare, al fine di analizzare l’impatto degli atti progettuali degli
interventi proposti, si traducono in altrettanti obblighi autorizzativi o di valutazione da richiedersi agli enti preposti:
in particolare:
Autorizzazione per il vincolo idrogeologico
La disciplina del vincolo idrogeologico è definita dalla Legge Regionale n. 39 del 21 marzo 2000, il cui
regolamento di attuazione è il Dpgr n. 48/R dell’ 8 agosto 2003 “Regolamento Forestale della Toscana”.
Trattandosi di una “pratica edilizia” (seppure su fabbricato pubblico), la stessa sarà soggetta ad
autorizzazione ai fini del Vincolo Idrogeologico.
Nel caso i lavori interessino aree boscate o più in generale modifichino l’assetto vegetazionale, dovrà altresì
essere dato atto dell’acquisizione del parere di un dottore agronomo o dottore forestale.
Valutazione ambientale strategica VAS:
La VAS interessa:
piani o programmi comunque denominati emanati da pubbliche amministrazioni;
progetti la cui valutazione rientra nella competenza statale, regionale o delle province autonome in
base a tipologie specificatamente previste;
progetti sottoposti alla verifica di assoggettabilità di competenza delle regioni e delle province
autonome.
A livello di studio di fattibilità non sussistono obblighi in ordine a tale valutazione in quanto lo studio stesso
non si configura come piano o programma nel senso tecnico e giuridico dei termini.
A livello della proposta progettuale sussiste sempre l’obbligo della verifica di assoggettabilità alla VAS in ambito
regionale. In questo caso l’obbligo della redazione della verifica ricade in capo all’aggiudicatario della
concessione.
Valutazione d’impatto ambientale VIA:
La V.I.A. è una procedura che viene attuata allo scopo di proteggere e migliorare la qualità della vita, di
mantenere integra la capacità riproduttiva degli ecosistemi e delle risorse, di salvaguardare la molteplicità
della specie, di promuovere l’uso di risorse rinnovabili, di garantire l’uso plurimo delle risorse.
La V.I.A. si applica a singoli progetti di opere, pertanto ricade in capo all’aggiudicatario in relazione al
progetto presentato.
Corsi d’acqua vincolati - (Parte III del D. Lgs. 42/2004 - Art. 142 lett. c - Aree tutelate per legge):
L’area oggetto d’intervento si colloca con il fronte principale prospiciente il torrente Malena”. Il tratto in
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questione rimane per la maggior parte escluso dal vincolo, come indicato nella D.C.R.T. n. 95
dell’11/03/1986 “determinazione dei fiumi, torrenti e corsi d’acqua classificati pubblici da escludere, in tutto o
in parte, dal vincolo paesaggistico per la loro irrilevanza a tali fini (Legge 8 agosto 1985 n. 431, art.
1/quater); approvazione elenco regionale dei tratti esclusi” - vedi all. 19 al presente studio di fattibilità –
“estratto planimetrico del P.I.T.”.
13.
COERENZA DELL’INTERVENTO CON GLI STRUMENTI URBANISTICI
Nell’UTOE di riferimento, gli obiettivi di tutela e riqualificazione per l’area urbana di Casetta prevedono la
definizione di aree per lo sport ed il tempo libero, identificando l’area di Infrastrutturazione Ecologica come
elemento di Invarianza Paesaggistico-Ambientale. Pertanto, il progetto in questione si pone in coerenza con lo
strumento comunale approvato e, alla luce delle coerenze già verificate in sede di approvazione con Regione
Toscana e Amministrazione Provinciale di Siena, anche con i relativi strumenti di pianificazione – PIT e PTCP.
La realizzazione della vasca per l’utilizzo dell’acqua mineralizzata calda, risulta idraulicamente compatibile,
dal momento che la previsione in oggetto non determina un pericolo per persone e beni, non crea un aumento di
pericolosità in aree limitrofe, ne sottrazione di volume all’area esondabile. Per l’attuazione dell’intervento dovranno
essere prese idonee misure atte a ridurne la vulnerabilità e dovranno essere rispettate le prescrizioni previste nei
punti 3.2.2.1 e 3.2.2.2 dell’Allegato A DPGR 25 ottobre 2011 53/R e dall’art. 5 e dall’art. 6 delle Norme del Bacino
Regionale Ombrone.
Fra gli interventi “facoltativi”, la realizzazione di un percorso pedonale, attrezzato con stalli per le auto, e una
piazzola per i camper, con adeguato attacco per lo scarico dei reflui e allacciamento idrico per i rifornimenti,
servizio attualmente mancante in tutta l’area circostante, sono da considerarsi interventi integrati rivolti
prioritariamente al conseguimento degli obiettivi di tutela e miglioramento delle condizioni ambientali.
Di seguito vengono allegate le seguenti tavole grafiche, con gli estratti cartografici utili ad un migliore
inquadramento dell’area in oggetto:
All. I_A_01 - Inquadramento territoriale: Foglio 297060 della Cartografia Tecnica Regionale;
All. I_A_02 - Estratto di mappa catastale: Foglio 187 - Particelle 49, 271, 272, 402 e 407;
All. I_A_03 - Sovrapposizione catastale con ortofoto digitale;
All. I_A_04 - P.S. - Tav. Fi01b - Carta geologica (Sud);
All. I_A_05 - P.S. - Tav. Fi02b - Carta geomorfologica (Sud);
All. I_A_06 - P.S. - Tav. Fi03b - Carta litotecnica (Sud);
All. I_A_07 - P.S. - Tav. Fi04b - Carta delle pendenze (Sud);
All. I_A_08 - P.S. - Tav. Fi05b - Carta idrogeologica e della vulnerabilità degli acquiferi (Sud);
All. I_A_09 - R.U. - Tav. 01 - Inquadramento territoriale - Sistemi e sub-sistemi territoriali;
All. I_A_10 - R.U. - Tav. 02b - Carta dei vincoli sovraordinati - Territorio comunale Sud;
All. I_A_11 - R.U. - Tav. 03b - Carta del territorio - Invarianti strutturali - Territorio comunale sud;
All. I_A_12 - R.U. - Tav. 04b - Carta del territorio - Strategie per il territorio aperto - Territorio comunale sud;
All. I_A_13 - R.U. - Tav. 07b - Carta del territorio - Strategie per gli insediamenti - U.T.O.E. 3 Casetta - Colonna
del Grillo - Stazione;
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All. I_A_14 - R.U. - Tav. 13.2b Carta della pericolosità geologica sud;
All. I_A_15 - R.U. - Tav. 13.3b Carta della pericolosità idraulica sud - (DPGR 53/R 2011) - Carta di adeguamento
alle norme PAI fiume Ombrone;
All. I_A_16 - R.U. - TAV. 13.4b - Carta della tutela delle risorse idriche sud;
All. I_A_17 - R.U. - Tav. 13.5g - Microzonazione sismica di 1° livello;
All. I_A_18 - R.U. - Tav. 13.7a - Carta della pericolosità sismica;
All. I_A_19 - P.I.T. - Integrazione del P.I.T. con valenza di Piano Paesaggistico - Torrente “Malena”- Verifica
ai sensi della D.C.R. n. 95 dell’11/03/1986.
All. I_A_20 - PCCA - Tav. 4 - area centro-sud.
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FOGLIO 187 – PARTICELLE 49, 271, 272, 402 e 407
ALL. I_A_02 - ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE
REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA
da attuare mediante procedura aperta per la concessione di locali e aree, finalizzata alla gestione e alla progettazione
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Foglio 297060 della Cartografia Tecnica Regionale a scala 1:10.000
ALL. I_A_01 - INQUADRAMENTO TERRITORIALE
REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA
da attuare mediante procedura aperta per la concessione di locali e aree, finalizzata alla gestione e alla progettazione
COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA
FOGLIO 187 – PARTICELLE 49, 271, 272, 402 e 407
ALL. I_A_03 - SOVRAPPOSIZIONE CATASTALE CON ORTOFOTO DIGITALE
REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA
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TAV. Fi 01 b - CARTA GEOLOGICA - SUD
ALL. I_A_04 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL PIANO STRUTTURALE
REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA
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Scala 1:5.000
LEGENDA
TAV. Fi 02 b - CARTA GEOMORFOLOGICA - SUD
ALL. I_A_05 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL PIANO STRUTTURALE
REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA
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Scala 1:5.000
LEGENDA
TAV. Fi 03 b - CARTA LITOTECNICA - SUD
ALL. I_A_06 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL PIANO STRUTTURALE
REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA
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Scala 1:5.000
LEGENDA
TAV. Fi 04 b - CARTA DELLE PENDENZE - SUD
ALL. I_A_07 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL PIANO STRUTTURALE
REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA
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Scala 1:5.000
LEGENDA
TAV. Fi 05 b - CARTA IDROGEOLOGICA E DELLA VULNERABILITA’ DEGLI ACQUIFERI - SUD
ALL. I_A_08 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL PIANO STRUTTURALE
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Scala 1:5.000
LEGENDA
TAV. 01 - INQUADRAMENTO TERRITORIALE - SISTEMI E SUB-SISTEMI TERRITORIALI
ALL. I_A_09 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL REGOLAMENTO URBANISTICO
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Scala 1:10.000
LEGENDA
TAV. 02b - CARTA DEI VINCOLI SOVRAORDINATI - TERRITORIO COMUNALE SUD
ALL. I_A_10 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL REGOLAMENTO URBANISTICO
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Scala 1:5.000
LEGENDA
TAV. 03b – CARTA DEL TERRITORIO – INVARIANTI STRUTTURALI - TERRITORIO COMUNALE SUD
ALL. I_A_11 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL REGOLAMENTO URBANISTICO
REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA
da attuare mediante procedura aperta per la concessione di locali e aree, finalizzata alla gestione e alla progettazione
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Scala 1:5.000
LEGENDA
TAV. 04b - CARTA DEL TERRITORIO - STRATEGIE PER IL TERRITORIO APERTO - TERRITORIO COMUNALE SUD
ALL. I_A_12 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL REGOLAMENTO URBANISTICO
REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA
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Scala 1:5.000
LEGENDA
TAV. 07b - CARTA DEL TERRITORIO - STRATEGIE PER GLI INSEDIAMENTI - U.T.O.E. 3 CASETTA - COLONNA DEL GRILLO - STAZIONE
ALL. I_A_13 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL REGOLAMENTO URBANISTICO
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Scala 1:2.000
LEGENDA
TAV. 13.2b - CARTA DELLA PERICOLOSITÀ GEOLOGICA SUD
ALL. I_A_14 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL REGOLAMENTO URBANISTICO
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Scala 1:5.000
LEGENDA
TAV. 13.3b - CARTA DELLA PERICOLOSITÀ IDRAULICA SUD (DPGR 53/R 2011) - CARTA DI ADEGUAMENTO ALLE NORME PAI FIUME OMBRONE
ALL. I_A_15 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL REGOLAMENTO URBANISTICO
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Scala 1:5.000
LEGENDA
TAV. 13.4b - CARTA DELLA TUTELA DELLE RISORSE IDRICHE SUD
ALL. I_A_16 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL REGOLAMENTO URBANISTICO
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Scala 1:5.000
LEGENDA
TAV. 13.5g - MICROZONAZIONE SISMICA DI 1° LIVELLO
ALL. I_A_17 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL REGOLAMENTO URBANISTICO
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Scala 1:5.000
LEGENDA
TAV. 13.7a – CARTA DELLA PERICOLOSITA’ SISMICA
ALL. I_A_18 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL REGOLAMENTO URBANISTICO
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da attuare mediante procedura aperta per la concessione di locali e aree, finalizzata alla gestione e alla progettazione
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Scala 1:5.000
LEGENDA
Scala 1:5.000
Aree tutelate per legge:
INTEGRAZIONE DEL PIT CON VALENZA DI PIANO PAESAGGISTICO
ALL. I_A_19 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL PIT
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LEGENDA
I fiumi, i torrenti, i corsi d'acqua iscritti
negli elenchi R.D. 11 dicembre 1933,
n.1775 (Dlgs 42/2004, art.142, comma c)
Territori coperti da foreste e da boschi
(Dlgs 42/2004, art.142, comma g)
TAV. 4 – P.C.C.A. AREA CENTRO-SUD
ALL. I_A_20 - ESTRATTO PLANIMETRICO DEL PIANO COMUNALE DI CLASSIFICAZIONE ACUSTICA
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Scala 1:10.000
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Settore Lavori Pubblici e Manutenzione del Patrimonio
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e-mail: [email protected]
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14.
ACQUISTO ARREDI E ATTREZZATURE NECESSARIE ALL’EFFETTUAZIONE DEI SERVIZI PREVISTI
Tutti gli arredi e le attrezzature necessarie per l’installazione e l’avvio delle attività previste nel presente studio
di fattibilità, ed eventuali strutture mobili (tavolini, sedie, ombrelloni, ecc.) saranno a totale carico del gestore.
Nell’allestimento dei locali dovranno essere utilizzati preferibilmente materiali ed arredi consoni ad un contesto
rurale e comunque capaci di valorizzare la tipicità e la qualità dei prodotti commercializzati, utilizzando, ad esempio, il
legno, la pietra, il ferro battuto, ecc.,. Negli spazi di accoglienza dei clienti saranno preferibili complementi di arredo
realizzati con materiali tipici dell’artigianato locale.
15.
DESCRIZIONE DEI LAVORI OBBLIGATORI
Contestualmente all’’avvio delle attività il Concessionario dovrà realizzare i seguenti interventi obbligatori,
concertando le modalità e le soluzioni tecniche con gli uffici comunali competenti:
MANUTENZIONE E RIPRISTINO DELLA COPERTURA DELL’IMMOBILE
La copertura nel suo insieme non presenta problemi statici, tuttavia evidenzia limitate e circoscritte carenze di
impermeabilizzazione principalmente nel locale cucina, dove recentemente si sono manifestate infiltrazioni d’acqua.
E’ necessaria pertanto la realizzazione di un intervento puntuale nelle parti ammalorate, che preveda lo
smontaggio del manto di copertura, composto da coppi e tegole in laterizio, e la sostituzione della sottostante guaina
di impermeabilizzazione.
Il successivo riposizionamento del manto di copertura dovrà essere eseguito con cura, facendo particolare
attenzione alla presenza di eventuali elementi rotti o fortemente degradati a causa dei cicli di gelo-disgelo, per i quali
dovrà essere prevista la sostituzione con altri di recupero.
Dall’analisi visiva interna, si può evidenziare come gli elementi portanti della copertura non abbiano, ad oggi,
risentito delle recenti infiltrazioni pur interessandoli in alcuni tratti. Anche gli appoggi alle murature, seppur in alcuni
punti presentino tracce di umidità, risultano in buono stato di manutenzione, nonostante un superficiale e limitato
sviluppo di muffe che non ne compromettono la struttura interna delle fibre. E’ auspicabile il trattamento con due mani
di impregnante naturale (ad es. olio di lino), per impedire la formazione di muffe o di comunità di insetti lignivori e
garantirne la corretta impermeabilizzazione delle superfici esposte.
Esternamente la copertura ha evidenziato fenomeni di degrado identificabili in linea generale con il deposito
superficiale, che compromettendo il regolare deflusso delle acque meteoriche, favorisce la presenza di patina
biologica. Quest’ultima risulta presente soprattutto sulle falde esposte a nord e tra una fila di coppi e l’altra, favorendo
la formazione di muschio.
I lavori sul tetto richiedono anche il montaggio di un sistema di tiranti in acciaio, piastre e snodi metallici, che
andranno a formare la “linea vita” della copertura: i lavori di manutenzione in quota potranno così essere eseguiti
in sicurezza e nel rispetto della vigente normativa in materia.
VERIFICA E ADEGUAMENTO DELL’IMPIANTO DI SCARICO PER LE ACQUE REFLUE
Per quanto riguarda l’impianto di scarico, sottoposto ad apposita autorizzazione, si prevede l’adeguamento
del sistema (pozzetti di entrata, uscita, campionamento, fossa ecc.) e della fossa drenante.
VERIFICA E ADEGUAMENTO LOCALI, IMPIANTI ED ATTREZZATURE
Il Concessionario dovrà inoltre provvedere all’adeguamento alle norme di sicurezza di tutti i beni oggetto della
Concessione (locali, impianti interni ed attrezzature) con acquisizione delle relative certificazioni.
Il valore di stima di questi lavori obbligatori è indicato nel quadro economico dei costi e investimenti iniziali.
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16.
DESCRIZIONE DEGLI INVESTIMENTI E MIGLIORIE PROPOSTE
Un obiettivo particolarmente sentito dall’Amministrazione comunale concerne la salvaguardia e
valorizzazione della qualità dell’ambiente.
Le nuove opere, in tale ottica, dovranno fornire occasione per un sostanziale miglioramento del sito.
L'intervento previsto è limitato ad un area compresa tra il torrente la Malena, lo svincolo del raccordo
autostradale Siena Bettolle e la viabilità di accesso al podere Palazzetto.
Il terreno è leggermente in pendenza con un dislivello massimo di circa mt. 3.0.
Nella parte terminale dell'area, ai piedi della parete verticale di travertino - parte integrante della casa colonica
descritta nei paragrafi precedenti - si trova la sorgente di acqua mineralizzata calda detta dell'Acqua Borra.
L'intero appezzamento di terreno è costeggiato dal corso del torrente Malena lungo il quale è localizzata la
tipica vegetazione spontanea dei corsi fluviali costituita essenzialmente da diverse varietà di pioppi, salici e canne.
Il progetto prevede la realizzazione di un intervento mirato alla valorizzazione della sorgente, nel rispetto
integrale delle caratteristiche del luogo, che ha ormai assunto un grande valore di carattere testimoniale per il tipo
di integrazione raggiunta con il paesaggio circostante. Si può infatti affermare che l'aspetto dominante del progetto
consista nel definire che l'uso principale di questo sito sia indissolubilmente legato all'immagine ormai consolidata
di questo luogo nell'immaginario collettivo.
L'area di intervento è sostanzialmente quella di pertinenza dell’edificio, in cui saranno localizzati gli interventi
legati al recupero della sorgente.
La casa colonica, ristrutturata in epoca recente, manterrà al suo interno gli attuali locali, e sarà interessata
dagli interventi di manutenzione sia ordinaria che straordinaria richiamati al paragrafo precedente.
La strada che collega la statale al podere Palazzetto costituisce il bordo ed il limite fisico dell'area a parco (la
proprietà si estende anche oltre la stessa), modellata secondo l'andamento naturale del terreno, ha la sede viaria
imbrecciata, e prende accesso in corrispondenza dell'attuale svincolo per Casetta, costeggiando nel suo sviluppo
il tratto rettilineo immediatamente sottostante la diga di sbarramento del laghetto collinare.
La strada, costeggiando il parco, da accesso al parcheggio situato nell'ansa sottostante il rilevato naturale in
prossimità dell'edificio. Il parcheggio, in cui trovano posto circa 15 posti auto, ha un andamento in leggera
pendenza.
Il piazzale è modellato in modo da garantire, tramite apposite canalizzazioni il regolare deflusso delle acque
di scorrimento superficiale.
Nel presente studio di fattibilità si ipotizzano i seguenti interventi:
L’AREA DELLA “VASCA CON ACQUA MINERALIZZATA CALDA” E DELLE PAVIMENTAZIONI ESTERNE:
Si prevede la realizzazione di una piccola vasca nella quale saranno raccolte le acque della sorgente e delle
altre piccole scaturigini naturali.
L’obiettivo è la realizzazione di un luogo nel quale la vasca sia parte integrante della sistemazione dell’area
verde, suggerendo la sensazione di trovarsi in campagna piuttosto che in una semplice piscina.
Si ipotizza la disposizione della stessa ai piedi della scarpata esistente, elemento quest’ultimo che può
svolgere la funzione di limite fisico e schermo tra ambiente protetto ed esterno.
Strutture:
Particolare attenzione dovrà essere posta nel garantire la massima durabilità ed efficacia dei componenti
strutturali utilizzando idonei spessori ed idonee tipologie di calcestruzzo, sia per la realizzazione della
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vasca, con le relative pavimentazioni, sia per gli spogliatoi con il locale tecnico per gli impianti.
Per gli elementi a contatto con l’acqua mineralizzata calda, si richiede l’utilizzo di calcestruzzi con
adeguata classe di esposizione. Nello specifico si prescrive di utilizzare cementi additivati ai fumi di silice,
particolarmente adatti per gli attacchi da solfati, con classe di esposizione XC4 ai sensi delle UNI EN 2061:2006.
Pavimentazioni esterne:
La vasca deve essere circondata da ogni lato da una banchina perimetrale costituita da materiale
antisdrucciolo (travertino di colore chiaro e noce trattato in superficie) di larghezza preferibile a metri
3,00 e comunque non inferiore a metri 1,50 con un pendenza per evitare ristagno di acqua non
superiore al 3%; detta acqua deve essere convogliata nelle acque reflue. Tutti gli spazi percorribili a
piedi nudi debbono avere superfici antisdrucciolo.
Illuminazione esterna e della vasca:
L'area sarà dotata di un sistema di illuminazione bassa concepita sia in funzione di un uso notturno
della sorgente, sia come elemento di valorizzazione e di esaltazione della spettacolarità e della
suggestività naturale del luogo.
L’illuminazione della vasca è ipotizzata con apposite lampade a led, installate all’interno della stessa,
con grado di protezione IP68 minimo.
L’intervento dovrà essere conforme al Regolamento Comunale sugli Impianti Illuminanti, e pertanto alle
linee guida D.G.R.T n. 962 del 27/09/2004 e alle disposizioni di cui all’Allegato A della Legge Regionale
n. 39/2005.
Recinzione dell’area:
Si prevede la formazione di una recinzione dell’area e, soprattutto, della vasca e della sorgente al fine
di scongiurare intrusioni notturne e fenomeni di vandalismo.
La stessa dovrà essere lasciata nel colore naturale e non dovrà essere tinteggiata, è quindi opportuno
l'impiego di legno trattato antiputrescente o con impregnante color legno o incolore.
ADDUZIONE ACQUA MINERALIZZATA CALDA:
Le opere di adduzione e scarico (condotte, canali di sfioro, ecc.) dovranno tenere conto delle caratteristiche
chimico-fisiche dell’acqua, fortemente mineralizzata, e consentire adegate operazioni periodiche di
manutenzione e/o sostituzione in caso di intasamento. Il riempimento della vasca potrà essere fatto
mediante colli di cigno dal bordo o diffusori sulle pareti o sul fondo, in relazione alle caratteristiche
architettoniche e funzionali della stessa.
In linea di massima si ipotizza che l’acqua della vasca venga smaltita per sfioro, passando dal canale di
raccolta e successivamente convogliata nel canale scolmatore.
17.
NUOVE OPERE DI PROPOSTA FACOLTATIVA IN AGGIUNTA A QUELLE PREVISTE NEL PRESENTE
STUDIO DI FATTIBILITÀ
Fra i vari interventi realizzabili, l’Amministrazione ritiene che i seguenti siano meritevoli di particolare
attenzione:
SPOGLIATOI E LOCALI TECNICI:
Si ipotizza l’ubicazione dei locali tecnici necessari al funzionamento della vasca e degli spogliatoi a servizio
della stessa, in posizione seminterrata, in corrispondenza della scarpata che fiancheggia la casa colonica, e
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che caratterizza l’area della vasca, consentendo la riduzione dell’intervisibilità paesaggistica degli stessi.
Il rivestimento dei paramenti esterni dovrà essere in materiale lapideo caratteristico dei luoghi.
I locali spogliatoio dovranno essere protetti contro l’introspezione ed essere suddivisi per sesso
considerando un uguale numero di uomini e di donne.
Il dimensionamento dei locali spogliatoio (spogliatoi in locale comune) dovrà essere effettuato considerando
una superficie per posto spogliatoio non inferiore a mq 1.60 (m 0,80x2,00). Gli spogliatoi dovranno risultare
fruibili da parte dei disabili.
SISTEMAZIONE DEGLI SPAZI APERTI CON CARATTERE PREVALENTEMENTE A GIARDINO
Sarà possibile ipotizzare la presenza di un area destinata anche ad attività culturali all'aperto tipo mostre di
scultura, e rappresentazioni teatrali legate al tema dell'acqua, del suo mito e delle sue leggende, con intorno
strutture di gioco e relax.
E’ auspicabile un sistema attrezzato per il tempo libero, lo sport e il godimento della natura che sia in grado
di entrare in relazione con la struttura complessiva del paesaggio di questa parte della campagna, con la
predisposizione di aree da dedicare a solarium estivo, adeguatamente protetto, mediante piantumazioni,
dall’introspezione visiva, e correttamente ombreggiato.
Potrebbero essere organizzati una successione di spazi tematizzati che, dal sistema di bordo più legato alla
presenza della vasca con acqua mineralizzata calda, proceda gradualmente verso una condizione più
“naturale”, che trova luogo nella parte più interna del Parco.
SISTEMAZIONE DEGLI SPAZI APERTI CON CARATTERE PREVALENTEMENTE NATURALISTICO
Gli ampi spazi a prato pianeggianti, attualmente presenti, potrebbero essere delimitati con piantumazioni
arboree/arbustive/erbacee riconducibili alle specie autoctone presenti dei luoghi, con l’inserimento di
percorsi di collegamento ciclopedonali, ed aree attrezzate di fruizione pubblica.
Le alberature rappresenterebbero così il margine del progetto complessivo del parco, luogo di accesso allo
stesso, ipotizzando una dimensione naturalistica che apra al parco e che sia in relazione con le funzioni
sportive di possibile previsione, prestando attenzione al sistema dei percorsi e dell’accessibilità.
E’ auspicabile un insieme di percorsi ciclopedonali che possano adeguarsi ad attività diverse per sviluppare
sia il senso dell’avventura e del gioco, sia supportare attività sportive all’aperto (jogging e percorsi vita),
sicuri per l’attraversamento dell’area anche in orario serale. La scelta sia del tipo di pavimentazioni e dei
relativi arredi, dovrà rispondere preferibilmente a caratteristiche di facile manutenibilità e gestione ed essere
rispondente agli standard prestazionali previsti dalle normative vigenti.
SISTEMAZIONE DI AREE A PARCO
E’ auspicabile che una considerevole parte dell’area in oggetto, sia utilizzata per caratterizzare il Parco,
ovvero la principale attrezzatura urbana rivolta agli abitanti, un luogo di svago, di gioco, di sport e di attività
collegate al tempo libero. Per questo, potrebbe accogliere al suo interno componenti sia naturali che
artificiali, il tutto opportunamente integrato in un disegno unitario.
In alcuni tratti potrebbe essere necessario intervenire rimodellando il soprassuolo anche mediante apporto di
terreno da cava di prestito, previe opportune analisi e certificazioni, la eliminazione delle eventuali erbe
infestanti, la finitura superficiale con apposizione di un adeguato strato terreno vegetale, la concimazione
diffusa con stallatico maturo, la seminagione dei prati, la messa a dimora delle varie essenze vegetali
arbustive.
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AREA CAMPER
E’ auspicabile la realizzazione di una piazzola attrezzata per i camper, nell’attuale area a parcheggio in terra
battuta, con adeguato attacco per lo scarico dei reflui e allacciamento idrico per i rifornimenti, servizio
attualmente mancante in tutta l’area circostante.
Questo intervento garantirebbe al turista da camper di sostare in un area attrezzata, interessante dal punto
di vista paesaggistico, dell'itinerario turistico e dell'escursionismo e potrebbe essere motivo di innovamento
rispetto alla tradizionale offerta turistica.
I percorsi e le aree di sosta potrebbero essere realizzate mediante terra battuta, adeguato sottofondo e
ghiaia.
N.B. – Le indicazioni progettuali sopra riportate indicano i criteri generali che l’Amministrazione
comunale si è proposta di perseguire lo sviluppo del parco ludico dell’Acqua Borra.
I partecipanti al Bando potranno proporre soluzioni progettuali alternative (sia per i lavori che per gli
arredi), che saranno oggetto di valutazione in sede di commissione di gara.
In conclusione si può affermare che essendo l'area in una posizione nodale rispetto ai flussi turistici che
gravitano tra la città di Siena, la zona termale di Rapolano, la zona del Chianti e delle Crete, può diventare una
delle stazioni di sosta legate ai percorsi trekking, all'escursionismo equestre e alle piste ciclabili.
18.
SUPERAMENTO DELLE BARRIERE ARCHITETTONICHE
Il progetto dovrà essere concepito nel pieno rispetto dei criteri dettati dal D.M. n. 236 del 14 giugno 1989. in
particolare dovrà essere garantita l'accessibilità, intesa ai sensi della suddetta legge come la possibilità per
persone con ridotta o ipedita capacità motoria o sensoriale di fruire degli spazi esterni, di entrarvi agevolmente e di
fruirne delle attrezzature in condizioni di adeguata sicurezza ed autonomia.
I percorsi attrezzati esterni di nuova realizzazione non dovranno presentare dislivelli con pendenza
superiore all’8%.
19.
FATTIBILITA' AMBIENTALE
La fattibilità ambientale dell'intervento risulta ammissibile in quanto il luogo oggetto di intervento si presenta
ad oggi come uno spazio non utilizzato, che presenta un certo grado di intervisibilità solo dal raccordo
autostradale.
L'intervento previsto non comporterà ricadute negative sull'ambiente circostante, tenuto conto della
possibilità di poter intervenire con opere a verde al fine di migliorare il microclima della zona e armonizzare la
struttura con l’ambiente circostante.
Coerenza dell’intervento con gli strumenti urbanistici è trattata al precedente Paragrafo 13, mentre per gli
interventi che prevedono la realizzazione di nuove volumetrie, dovrà essere effettuato, a cura del
proponente, una valutazione di compatibilità idraulica dalla quale si desuma, in relazione alle nuove
previsioni, che non viene aggravato l’esistente livello di rischio idraulico né viene pregiudicata la
possibilità di riduzione, anche futura, di tale livello.
Studio di fattibilità
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VISTA DALLO SVINCOLO DI CASETTA
SCHEMA PLANIMETRICO CON INDIVIDUAZIONE DELLE AREE DI INTERVENTO
ALL. P_P_01 - PROPOSTA PROGETTUALE
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20.
STIMA PARAMETRICA DEL COSTO DI COSTRUZIONE E DI REALIZZAZIONE
L’impostazione dell’intervento delineata nel presente studio va verificata in termini di fattibilità sotto il profilo
economico finanziario. In questo paragrafo si ipotizzano le caratteristiche del modello al fine di procedere ad una
stima sommaria delle opere sulla base di parametri desumibili da interventi similari.
Si riportano di seguito i risultati di tale analisi progettuale.
STIMA SOMMARIA DEI LAVORI
n.
Costo
parametrico
TIPOLOGIA D'INTERVENTO
Quantità
mq
Importi
€
Incid.
%
Il costo presuntivo della vasca con acqua mineralizzata calda e degli spogliatoi è calcolato in base ad
esempi di interventi similari, sia come prestazioni che come superfici. Si considerano compresi nel costo
unitario gli arredi fissi e gli impianti tecn
1 Vasca e pavimentazioni esterne per una fascia di perimetrale di 3m
Dati dimensionali (da appofondire secondo la vigente normativa):
Dimensione minima per utente (mq):
2,5 (trattandosi di utilizzo terapeutico)
Volume di acqua approssimativo (mc):
37,5
N° contemporaneo di utenti previsto:
10
Superficie complessiva prevista (mq):
25
Principali caratteristiche delle opere:
Strutture in c.a. con calcestruzzi aventi adeguata classe di esposizione;
Pavimentazioni in travertino classico a filo sega;
Illuminazione della vasca, con apposite lampade a led installate al suo interno.
€
950,00
25
€
23.750,00
79,83%
2 Adduzione acqua mineralizzata calda
Sistema di alimentazione della vasca:
Utilizzo di acqua mineralizzata calda a perdere, mediante ricambio totale per tracimazione della
vasca, raccolta nel canale di collegamento e uscita tramite il canale scolmatore;
Opere da realizzare:
Struttura della bocca di adduzione;
Collettore di distribuzione;
Adduzione acqua mineralizzata calda senza ricircolo.
€
6.000,00
20,17%
€
29.750,00
100,00%
21.
ANALISI DI FATTIBILITÀ ECONOMICO-FINANZIARIA
Il piano economico-finanziario di massima è finalizzato a dimostrare la fattibilità dell’intervento sotto un
duplice profilo:
quello economico, dato dalla contrapposizione tra i ricavi ed i costi di competenza previsti per ciascun anno;
quello finanziario, dato dalla contrapposizione tra le entrate e le uscite monetarie attese.
La fattibilità dell’attivazione di capitali privati nell’intervento in oggetto, è legata naturalmente alla
valutazione, che è stata fatta con il presente studio di fattibilità, di una capacità insita del progetto di generare flussi
di cassa positivi per la durata della concessione di gestione dell’opera, che potrà essere al massimo di 15
anni (a partire dall’inizio effettivo dell’attività), e quindi atta a coprire i costi dell’investimento, rimborsando il
debito e garantendo agli investitori privati un giusto utile di impresa.
L’analisi puntuale dei flussi di cassa sarà naturalmente strettamente legata alle scelte di investimento che
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porrà in essere il concessionario/gestore, ma sin d’ora le previsioni economico-finanziarie analizzate, e sviluppate
in seguito, permettono di qualificare l’intervento in oggetto come una c.d. opera calda.
I risultati della elaborazione sono sufficienti per definire in un bando di gara, gli elementi economici e
finanziari che qualsiasi imprenditore dovrà rispettare, anche per la fase gestionale, nella elaborazione delle proprie
proposte.
21.1. COSTI DI INVESTIMENTO INIZIALI
Per valutare la fattibilità economica dell’intervento è necessario elaborare previsioni annuali relative sia al
primo anno di attività sia all’attività a regime.
Tipicamente i costi di investimento saranno concentrati nei primi anni del ciclo di vita del progetto, mentre
nel corso della gestione si manifesteranno principalmente i costi per la manutenzione ordinaria e straordinaria.
Le voci principali confluiscono nel seguente quadro economico, dal quale risulta:
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21.2. ANALISI FINANZIARIA DELLA GESTIONE
L’intervento è diretto alla realizzazione di opere che nel loro insieme sono finalizzate a rendere pienamente
funzionale il nuovo parco sotto i profili sia dell’attività diretta collegata all’utilizzo dell’acqua mineralizzata calda, sia
di quella rappresentata dai servizi forniti attraverso la struttura complementare della casa colonica, finalizzata alla
ristorazione. Questo quadro mette in evidenza la presenza di strutture costituenti centri di ricavo e di costo con
peculiarità operative e gestionali diverse tra loro ancorché legate da obiettivi comuni e convergenti. Non deve
essere persa di vista l’esigenza di un’impostazione unitaria della gestione ai fini di poter l’ottimizzazione dei
rapporti costi e ricavi.
21.2.1. Analisi dei costi di gestione a regime
Al fine di giungere alla determinazione del prevedibile importo annuo dei costi per la gestione del progetto di
sviluppo del parco ludico dell’Acqua Borra, si procede alla stima separata dei seguenti oneri:
costi del personale;
costi di manutenzione;
costi di marketing;
costi di gestione operativa.
Per semplicità, e data la non disponibilità di una analitica valorizzazione degli elementi patrimoniali attivi, si
assume quale ipotesi la coincidenza tra aspetto finanziario ed economico delle varie operazioni di gestione.
Pertanto, si attribuisce valenza finanziaria sia ai costi che ai ricavi della gestione.
21.2.2. Costi del personale
La determinazione dell’organico complessivo appare questione rilevante in quanto questo risulta generatore
di una notevole parte dei costi di gestione complessivi.
Da tenere in considerazione la possibilità di poter accedere, per alcune attività, alla componente volontariato.
E’ da tener presente che, naturalmente, i costi del personale varieranno in base alle ipotesi gestionali
prescelte e alle caratteristiche quali-quantitative dei servizi erogati.
Si stima un organico di 4 unità tra lavoro dipendente e altre tipologie di rapporti, per un importo complessivo
pari a 130.000 euro annui.
Peraltro, in merito alle stime per il relativo fabbisogno si specifica quanto segue:
allo stato attuale si è proceduto valorizzando gli apporti lavorativi secondo parametri medi di mercato. Per
l’esatta individuazione dei costi puntuali dovrà preliminarmente essere definita la tipologia di contratto
applicabile. Tale decisione appare collegata alla forma giuridica di gestione.
questa voce di costo può variare in funzione della tipologia di relazione contrattuale (dipendente,
collaboratore), di eventuali agevolazioni fiscali (contratto di formazione lavoro, categorie protette, ecc.) e
della possibilità di utilizzare, in parte, il volontariato;
la componente servizio (pulizie, sorveglianza, etc.) è stata collocata tra i costi di gestione operativa.
21.2.3. Costi di manutenzione
I costi di manutenzione vengono, stimati mediamente pari al 10% dell’investimento relativo al costo dei lavori
compresa l’IVA al 22%. In base a tale orientamento, si ipotizza una spesa annua di circa 15.000,00 euro,
comprensiva della manutenzione dell’immobile. Al fine di predisporre una base per una stima maggiormente
analitica, si ricorda che tali oneri si possono dividere in tre tipologie:
oneri relativi alla manutenzione della casa colonica e delle varie strutture di cui si compone il progetto;
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oneri relativi alla manutenzione delle attrezzature, per la determinazione dei quali dovranno in via
preliminare essere individuati analiticamente gli investimenti in attrezzature;
oneri legati alla predisposizione di esibizioni speciali. In tale importo rientrano i costi di allestimento ed
aggiornamento degli spazi espositivi per mostre temporanee ed altro e, implicitamente, i costi di
realizzazione di uno spazio permanentemente dedicato agli spettacoli e agli avvenimenti speciali,
caratterizzato da interventi lampo, attuali e dalla durata limitata.
21.2.4. Costi di marketing/pubblicità
Nella fase di start up dovrà necessariamente essere previsto un investimento in costi di marketing/pubblicità.
Successivamente, tale voce assumerà un peso inferiore nella sua componente generale, all’interno dei costi
complessivi del Parco. Inoltre, la scelta di dedicare attenzione agli spettacoli e agli eventi speciali per la loro
capacità di suscitare interesse e di attrarre un più vasto pubblico, comporterà necessariamente la previsione di un
costo di pubblicizzazione di tali interventi. Pertanto, limitandosi al primo anno, si stima un costo di
marketing/pubblicità pari ad euro 10.000,00 comprensivo di entrambe le componenti sopraindicate, e della
creazione e aggiornamento costante di un sito web del parco ludico.
21.2.5. Costi di gestione operativa
Per la stima dei costi di gestione operativa si considerano le seguenti tipologie di onere:
Amministrazione, comprensiva di oneri finanziari, pulizia e attività di vigilanza euro 50.000,00;
Approvvigionamento di beni euro 120.000,00;
Utenze euro 20.000,00.
21.3. ANALISI DEI RICAVI POTENZIALI
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21.4. PIANO FINANZIARIO DI RIEPILOGO
Sulla base di tali valutazioni si può affermare che l’intervento presenta caratteristiche di oggettiva positività,
con possibilità, quindi, di trovare interesse sul mercato privato.
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REALIZZAZIONE DI UN INTERVENTO DI SVILUPPO
DEL PARCO LUDICO DELL’ACQUA BORRA
da attuare mediante procedura aperta per la concessione di locali e aree, finalizzata alla gestione e alla progettazione
22. CRONOPROGRAMMA INDICATIVO DELLE FASI ATTUATIVE
n.
NOME ATTIVITA'
A) Fase amministrativa:
Pubblicazione del bando:
Valutazione offerte e redazione graduatoria:
Aggiudicazione definitiva:
DURATA
GENNAIO 2015
01/07
08/14
01/07
08/14
01/07
08/14
01/07
08/14
15/21
FEBBRAIO 2015
22/31
01/07
08/14
22/31
01/07
08/14
31 gg.
Richiesta documenti per la stipula della concessione:
62 gg.
22/31
01/07
08/14
22/31
01/07
08/14
LUGLIO 2015
Lavori obbligatori alla copertura:
Periodo utile per iniziare i lavori per nuovi investimenti:
15/21
08/14
22/28
01/07
08/14
22/31
01/07
22/31
01/07
08/14
22/30
01/07
08/14
22/31
01/07
08/14
22/30
01/07
08/14
15/21
22/30
01/07
22/31
01/07
08/14
22/30
01/07
08/14
22/31
01/07
08/14
15/21
22/31
01/07
08/14
22/30
01/07
08/14
22/31
01/07
08/14
22/30
01/07
08/14
15/21
22/30
15/21
SETTEMBRE 2015
15/21
OTTOBRE 2015
15/21
NOVEMBRE 2015
15/21
DICEMBRE 2015
15/21
22/31
14 gg.
427 gg.
24 gg.
365 gg.
15/21
FEBBRAIO 2016
15/21
15/21
MARZO 2016
AGOSTO 2016
15/21
15/21
APRILE 2016
SETTEMBRE 2016
08/14
15/21
15/21
MAGGIO 2016
OTTOBRE 2016
15/21
15/21
GIUGNO 2016
NOVEMBRE 2016
08/14
15/21
22/30
15/21
DICEMBRE 2016
15/21
22/31
62 gg.
Strutture:
31 gg.
Illuminazione esterna e della vasca:
24 gg.
Studio di fattibilità
01/07
15/21
14 gg.
LUGLIO 2016
Pavimentazioni esterne:
Adduzione acqua termale:
22/31
AGOSTO 2015
GENNAIO 2016
Area della “vasca termale” con le pavimentazioni esterne:
08/14
GIUGNO 2015
31 gg.
123 gg.
Eventuali modifiche progettuali:
B) Fase esecutiva:
01/07
MAGGIO 2015
89 gg.
30 gg.
Stipula della concessione:
22/28
APRILE 2015
271 gg.
Eventuale conferenza dei servizi:
Presentazione pratica S.U.A.P. e inizio attività:
15/21
MARZO 2015
24 gg.
20 gg.
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Data: 23/11/2011 - Ora: 14.10.35
Visura per immobile
Fine
Visura n.: T285634 Pag: 1
Situazione degli atti informatizzati al 23/11/2011
Dati della richiesta
Comune di CASTELNUOVO BERARDENGA ( Codice: C227)
Provincia di SIENA
Catasto Terreni
Foglio: 187 Particella: 402
Immobile
N.
DATI IDENTIFICATIVI
Foglio
1
187
Particella
DATI CLASSAMENTO
Sub
402
Porz
-
Notifica
Qualità Classe
INCOLT
PROD
Superficie(m²)
U
3
ha are ca
63
91
DATI DERIVANTI DA
Deduz
Reddito
Dominicale
Euro 1,88
Agrario
Euro 1,88
FRAZIONAMENTO del 12/09/2006 n . 71108 .1/2006 in
atti dal 12/09/2006 (protocollo n . SI0071108)
Partita
INTESTATO
N.
1
DATI ANAGRAFICI
COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA con sede in CASTELNUOVO BERARDENGA
Rilasciata da: Servizio Telematico
* Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria
CODICE FISCALE
00134780527*
DIRITTI E ONERI REALI
(1) Proprieta` per 1000/1000
Data: 27/08/2012 - Ora: 14.30.02
Visura per immobile
Fine
Visura n.: T187334 Pag: 1
Situazione degli atti informatizzati al 27/08/2012
Dati della richiesta
Comune di CASTELNUOVO BERARDENGA ( Codice: C227)
Provincia di SIENA
Catasto Terreni
Foglio: 187 Particella: 271
Immobile
N.
DATI IDENTIFICATIVI
Foglio
1
187
Particella
DATI CLASSAMENTO
Sub
271
Porz
-
Notifica
Qualità Classe
BOSCO ALTO
Superficie(m²)
2
Deduz
ha are ca
12
24
Partita
DATI DERIVANTI DA
Reddito
Dominicale
Euro 2,21
L. 4.284
Agrario
Euro 0,19
L. 367
FRAZIONAMENTO del 24/09/1996 n . 214295 .2/1996 in
atti dal 24/09/1996
4049
INTESTATO
N.
1
DATI ANAGRAFICI
COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA con sede in CASTELNUOVO BERARDENGA
Rilasciata da: Servizio Telematico
* Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria
CODICE FISCALE
00134780527*
DIRITTI E ONERI REALI
(1) Proprieta` per 1000/1000
Data: 27/08/2012 - Ora: 14.31.29
Visura per immobile
Fine
Visura n.: T187774 Pag: 1
Situazione degli atti informatizzati al 27/08/2012
Dati della richiesta
Comune di CASTELNUOVO BERARDENGA ( Codice: C227)
Provincia di SIENA
Catasto Terreni
Foglio: 187 Particella: 272
Immobile
N.
DATI IDENTIFICATIVI
Foglio
1
187
Particella
DATI CLASSAMENTO
Sub
272
Porz
-
Notifica
Qualità Classe
BOSCO ALTO
Superficie(m²)
2
Deduz
ha are ca
00
26
Partita
DATI DERIVANTI DA
Reddito
Dominicale
Euro 0,05
L. 91
Agrario
Euro 0,01
L. 8
FRAZIONAMENTO del 24/09/1996 n . 214295 .2/1996 in
atti dal 24/09/1996
4049
INTESTATO
N.
1
DATI ANAGRAFICI
COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA con sede in CASTELNUOVO BERARDENGA
Rilasciata da: Servizio Telematico
* Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria
CODICE FISCALE
00134780527*
DIRITTI E ONERI REALI
(1) Proprieta` per 1000/1000
Data: 27/08/2012 - Ora: 14.32.00
Visura per immobile
Fine
Visura n.: T187928 Pag: 1
Situazione degli atti informatizzati al 27/08/2012
Dati della richiesta
Comune di CASTELNUOVO BERARDENGA ( Codice: C227)
Provincia di SIENA
Catasto Terreni
Foglio: 187 Particella: 407
Immobile
N.
DATI IDENTIFICATIVI
Foglio
1
187
Particella
DATI CLASSAMENTO
Sub
407
Porz
-
Notifica
Qualità Classe
INCOLT
PROD
Superficie(m²)
U
ha are ca
00
55
DATI DERIVANTI DA
Deduz
Reddito
Dominicale
Euro 0,01
Agrario
Euro 0,01
FRAZIONAMENTO del 12/09/2006 n . 71108 .1/2006 in
atti dal 12/09/2006 (protocollo n . SI0071108)
Partita
INTESTATO
N.
1
DATI ANAGRAFICI
COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA con sede in CASTELNUOVO BERARDENGA
Rilasciata da: Servizio Telematico
* Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria
CODICE FISCALE
00134780527*
DIRITTI E ONERI REALI
(1) Proprieta` per 1000/1000
Data: 27/08/2012 - Ora: 14.33.09
Visura per immobile
Fine
Visura n.: T188237 Pag: 1
Situazione degli atti informatizzati al 27/08/2012
Dati della richiesta
Comune di CASTELNUOVO BERARDENGA ( Codice: C227)
Provincia di SIENA
Catasto Fabbricati
Foglio: 187 Particella: 49
Unità immobiliare
N.
DATI IDENTIFICATIVI
Sezione
Foglio
Particella
Urbana
1
187
49
Indirizzo
Annotazioni
DATI DI CLASSAMENTO
Sub
Zona
Micro
Cens.
Zona
Categoria
C/1
Classe
3
Consistenza
178 m²
DATI DERIVANTI DA
Rendita
Euro 2.279,85
VARIAZIONE TOPONOMASTICA del 14/08/2012 n . 17965
.1/2012 in atti dal 14/08/2012 (protocollo n . SI0077294)
VARIAZIONE DI TOPONOMASTICA
STRADA DELL` ACQUA BORRA piano: T-1;
Classamento e rendita validati (D.M. 701/94)
INTESTATO
N.
DATI ANAGRAFICI
CODICE FISCALE
DIRITTI E ONERI REALI
1
COMUNE DI CASTELNUOVO BERARDENGA con sede in CASTELNUOVO BERARDENGA
00134780527*
(1) Proprieta` per 1000/1000
DATI DERIVANTI DA
ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 30/05/1994 Voltura n. 3667.1/1994 in atti dal 09/12/1997 Repertorio n.: 12312 Rogante: COPPINI Sede: SIENA COMPRAVENDITA
Rilasciata da: Servizio Telematico
* Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria

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