TRIBUNALE DI BERGAMO
UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI
PROCESSO DI ESECUZIONE FORZATA
Promosso da
UNICREDIT S.p.A.
contro
Sig. DIAGNE CHEIKH - Sig. NDIAYE NDIAGA
N. Reg.Es.Imm. 825/2011 – N. Reg.Inc. 993/2012
Giudice dell’Esecuzione del Tribunale di Bergamo
Dott.ssa Giovanna GOLINELLI
ELABORATO PERITALE
Esperto estimatore incaricato Dott. Arch. Marco ABBATE
iscritto all’ Ordine degli Architetti della provincia di Bergamo al n. 2033
iscritto all’albo dei C.T.U. del Tribunale di Bergamo al n. 380
C.F. BBTMRC65E18A794R P.IVA 03078230160
con studio in Bergamo (BG), via Bresadola n.10
telefono + fax 035.344532
email [email protected]
PEC [email protected]
Giudice Dott.ssa. Giovanna GOLINELLI – CTU Arch. Marco ABBATE
ESECUZIONE FORZATA N. Reg.Es.Imm. 825/2011 – N. Reg.Inc. 993/2012
promossa da UNICREDIT S.p.A. contro Sigg. DIAGNE CHEIKH - NDIAYE NDIAGA
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INDICE DELL’ELABORATO PERITALE
1. PREMESSA..........................................................................................................................pag. 3
2. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA ............................pag. 3
2.1. Inizio operazioni peritali................................................................................................pag. 3
2.2. Richiesta di autorizzazione all’accesso forzoso e di proroga....................................pag. 3
2.3. Prosecuzione delle operazioni peritali .........................................................................pag. 4
2.4. Accessi all’Agenzia del Territorio ed alla Conservatoria...........................................pag. 4
2.5. Accesso all’U.T. del Comune di Roncola....................................................................pag. 4
3. RISPOSTE AI QUESITI CONTENUTI NEL MANDATO ....................................pag. 5
3.1. R.Q. 1) Identificazione dei beni oggetto di causa ......................................................pag. 5
3.2. R.Q. 2) Sommaria descrizione del bene ......................................................................pag. 6
3.3. R.Q. 3) Data di costruzione dell’immobile (se anteriore al 01.09.1967).................pag. 7
3.4. R.Q. 4) Accertamento dell’ esistenza di licenze e concessioni edilizie,
domande di condono, realizzazioni in difformità ai titoli rilasciati (edifici di
costruzione posteriore al 01.09.1967)..........................................................................pag. 7
3.5. R.Q. 5) Certificato di destinazione urbanistica terreni ..............................................pag. 14
3.6. R.Q. 6) Identificazione catastale dell’immobile..........................................................pag. 14
3.7. R.Q. 7) Certificazione energetica dell’ immobile .......................................................pag. 14
3.8. R.Q. 8) Accertamento della proprietà dei beni oggetto di causa .............................pag. 14
3.9. R.Q. 9) Accertamento della provenienza dei beni oggetto di causa........................pag. 15
3.10. R.Q. 10) Determinazione del valore dell’immobile ...................................................pag. 16
3.11. R.Q. 11) Eventuale formazione di nuovi lotti per gruppi omogenei ......................pag. 22
3.12. R.Q. 12) Accertamento della comoda divisibilità del bene ......................................pag. 22
3.13. R.Q. 13) Accertamento dello stato di possesso .........................................................pag. 22
3.14. R.Q. 14) Accertamento di procedure espropriative ..................................................pag. 22
3.15. R.Q. 15) Planimetrie e documentazione fotografica .................................................pag. 22
3.16. R.Q. 16) Nota di voltura catastale (in caso di vendita) .............................................pag. 22
3.17. R.Q. 17) Descrizione sommaria del lotto (supporto separato)................................pag. 23
4. RISPOSTE AI CONSULENTI TECNICI DELLE PARTI.......................................pag. 23
5. CONCLUSIONI .................................................................................................................pag. 23
6. ELENCO ALLEGATI ......................................................................................................pag. 24
7. ELENCO DOCUMENTAZIONE CONSEGNATA SEPARATAMENTE.........pag. 24
Giudice Dott.ssa. Giovanna GOLINELLI – CTU Arch. Marco ABBATE
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1 - PREMESSA
Il sottoscritto Dott. Arch. Marco ABBATE, libero professionista con studio professionale in
Bergamo, via Bresadola n. 10, iscritto all’ Ordine degli Architetti della provincia di Bergamo al
n. 2033, iscritto all’albo dei Consulenti Tecnici d’Ufficio – Sezione Architettura del Tribunale di
Bergamo al n. 380, nominato esperto estimatore degli immobili sottoposti a processo di
esecuzione forzata nella procedura esecutiva promossa da UNICREDIT S.p.A. contro i Sigg.
Diagne Cheikh e Ndiaye Ndiaga, il giorno 21 Dicembre 2012 compariva dinnanzi alla .S.V.I.
Giudice dell’Esecuzione del Tribunale di Bergamo Dott.sa Giovanna GOLINELLI.
Dopo aver prestato il giuramento di rito, accettava l’incarico conferitogli con verbale di udienza
N. 825/2011 Reg.Es.Imm. – N. 993/2012 Reg.Inc, riceveva contestualmente i quesiti del G.E.
e procedeva nei giorni successivi all’esame degli atti della procedura.
Il sottoscritto C.T.U. nominato rilevava dal verbale che il tempo concessogli per l’espletamento
dell’incarico e per presentare la relativa relazione giurata alla cancelleria del tribunale di
Bergamo era stato stabilito almeno 45 giorni prima dell’udienza di comparizione delle parti
fissata dalla S.V.I. il giorno 12 Aprile 2013 alle ore 11.00. Il conteggio dei giorni naturali, a
partire dalla data sopra indicata, poneva tale termine di consegna nel giorno 26 Febbraio 2013.
Beni siti in Comune di Roncola (BG) via San Defendente 19
Lotto unico
2 - SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA
2.1 - Inizio operazioni peritali
Dopo aver dato congruo avviso ai debitori esecutati a mezzo di raccomandate A.R. e al
procuratore di parte attrice tramite comunicazione a mezzo di posta elettronica certificata, lo
scrivente C.T.U. ha fissato l’inizio delle operazioni peritali di rito per il giorno 21 Gennaio 2013
presso l’immobile oggetto di causa posto in Roncola, provincia di Bergamo, Via San
Defendente n. 19 (catastalmente identificato al n. 38).
Le operazioni peritali sono iniziate alle ore 9.00 nella data fissata presso il luogo convenuto per
il sopralluogo cioè l’immobile di proprietà degli esecutati.
Durante tale sessione i debitori esecutati non si sono presentati quindi lo scrivente C.T.U., in
mancanza di C.T.P. nominati dalla parti, dopo aver effettuato la ricognizione fotografica esterna
dell’immobile, unica operazione possibile essendo stato di fatto inibito l’accesso ai locali
all’immobile, ha concluso le operazioni peritali alle ore 9.30 annotando sul verbale delle
operazioni peritali della giornata (in Allegato A alla presente relazione) che le stesse sarebbero
state rimandate a data da destinarsi.
2.2 - Richiesta di autorizzazione all’accesso forzoso e di proroga
A seguito di quanto accaduto il C.T.U ha provveduto, in data 24.01.2013, ha presentare alla
S.V.I. opportuna richiesta di accesso forzoso all’immobile di proprietà degli esecutati con il
supporto delle Forza Pubblica, accompagnando tale richiesta con la domanda di proroga di 30
giorni per il termine di presentazione della relazione peritale (Allegato B).
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Poiché, come indicato nel verbale di nomina, il tempo concesso per l’espletamento dell’incarico
e presentare la relativa relazione giurata alla cancelleria del Tribunale di Bergamo è stato
stabilito almeno 45 giorni prima dell’udienza di comparizione delle parti fissata dalla S.V.I. il
giorno 12 Aprile 2013 alle ore 11.00, il conteggio a ritroso dei giorni naturali, a partire dalla data
sopra indicata, ha posto tale termine di consegna nel giorno Lunedì 25 Febbraio 2013.
Contemplando l’accoglimento delle richiesta di proroga, tale termine è stato così procrastinato
al giorno Lunedì 25 Marzo 2013.
2.3 - Prosecuzione delle operazioni peritali
Dopo averne dato congruo (secondo) avviso, ai debitori esecutati a mezzo di raccomandate
A.R. e al procuratore di parte attrice tramite comunicazione a mezzo di posta elettronica
certificata, le operazioni peritali sono riprese il giorno 14 Febbraio 2013 alle ore 9,25 presso
l’immobile oggetto di causa posto in Roncola (BG), Via San Defendente n. 19.
In questa occasione, dopo aver dato lettura dei quesiti posti dal G.E. ed agli atti di causa il
C.T.U., alla presenza dei rappresentati della Forza Pubblica – Carabinieri della Stazione della
località dei Almenno San Salvatore (BG), dell’operatore specializzato Sig. CAPELLI Raffaello di
Clanezzo (BG), fabbro ingaggiato allo scopo, e del Certificatore Energetico abilitato e di fiducia
dello scrivente C.T.U., Dott. Arch. Ivan LONGA di Bergamo, ha proceduto, su mandato della
S.V.I., all’accesso forzoso previa demolizione della serratura della porta di ingresso
dell’immobile sottoposto ad esecuzione.
Esaurita tale operazione, sempre con il supporto della Forza Pubblica, la sessione peritale ha
potuto essere ripresa accedendo ai locali dell’immobile ed effettuando la ricognizione
fotografica interna dell’immobile, procedendo poi con il rilievo metrico diretto con metodo
strumentale sia manuale e digitale (con ausilio di distanziometro ottico digitale Laser) dei locali
dell’immobile posti ai diversi piani, ciò per la verifica della rispondenza tra la documentazione
planimetrico-catastale agli atti di causa e l’effettiva consistenza del fabbricato.
Successivamente è stato effettuato il rilievo quantitativo-qualitativo sulla consistenza strutturalematerico-prestazionale delle componenti del fabbricato, cioè la raccolta dei dati necessari per la
redazione della certificazione energetica richiesta dalla S.V.I..
Concluse le operazioni di rilievo sopra citate, messa in opera da parte del Sig. CAPELLI la
nuova serratura della porta di accesso all’immobile, predisposta la busta con le chiavi delle stessa
sigillata e controfirmata come da prassi dallo scrivente C.T.U. e dal funzionario della Forza
Pubblica , apposto alla porta dell’immobile l’avviso dell’avvenuto accesso forzoso e della
reperibilità delle suddette chiavi presso il Tribunale di Bergamo, il perito ha concluso le
operazioni peritali alle ore 10,30 (copia del verbale in Allegato C).
Come richiesto il C.T.U. ha provveduto con sollecitudine, il giorno 15 Febbraio 2013, a
consegnare alla Cancelleria del Tribunale di Bergamo la suddetta busta, sigillata e controfirmata
sul retro dallo scrivente C.T.U. e dal Maresciallo ORSINO Giovanni, vice-comandante della
stazione dei Carabinieri di Almenno San Salvatore (BG), contenente 3 (tre) copie delle nuove
chiavi dell’immobile oggetto di causa (copia del verbale di consegna in Allegato D).
2.4 - Accessi all’Agenzia del Territorio ed alla Conservatoria
Per il completamento della perizia, e per dare risposta a quanto richiesto dalla S.V.I. nel
mandato, il C.T.U. ha effettuato, in data 6 Febbraio 2013, la raccolta dei dati ipocatastali e dei
certificati ipotecari accedendo alle banche dati degli uffici preposti quali l’Agenzia del Territorio
e la Conservatoria dei Beni Immobiliari di Bergamo (Allegati E,F e G).
2.5 - Accesso all’U.T. del Comune di Roncola
Tramite la prima ricognizione presso l’U.T. del Comune di Roncola (BG), effettuata in data 14
Febbraio 2013, sono stati reperiti i primi riferimenti riguardanti l’immobile e controllata
l’effettiva ricezione della domanda di accesso agli atti formalizzata in data 17 Gennaio 2013 a
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mezzo fax (copia in Allegato H). La domanda sopra citata è stata protocollata agli atti il giorno
21 gennaio 2013 al n. 229.
In data 20 Febbraio 2013 l’U.T. del Comune di Roncola (BG) nella persona del responsabile
Dott. Arch. Giovanni COLOMBO, ha risposto a mezzo fax (copia in Allegato I) indicando che
agli atti dello stesso Comune NON esistono documentazioni, ne di tipo autorizzativo ediliziourbanistico, ne procedure di condono, ne altre autorizzazioni richieste nell’ultimo ventennio,
riconducibili all’immobile di proprietà degli esecutati.
3 - RISPOSTE AI QUESITI CONTENUTI NEL MANDATO
3.1 - Risposta al Quesito 1
3.1.1 - Identificazione dei beni oggetto di causa
Il bene immobile oggetto del contenzioso è rappresentato dalla piena proprietà degli esecutati
per la quota di 1000/millesimi di porzione di nucleo isolato di fabbricati a destinazione
residenziale sito in Roncola, provincia di Bergamo, via San Defendente n. 19 (catastalmente
identificato al n. 38).
L’immobile si sviluppa su 3 (tre) piani fuori terra (piano terra – primo piano – secondo piano) (il
piano sottotetto non è abitabile benché accessibile) ed è composto:
− Al piano terra da locale ingresso/disimpegno scale, con accesso diretto dalla pubblica via,
locale cucina, piccolo locale soggiorno/pranzo, locale bagno.
− Al primo piano da disimpegno scale, camera, bagno.
− Al secondo piano da disimpegno scale, camera, camera con balcone di uso esclusivo.
La porzione di fabbricato in oggetto di causa ha affaccio principale a Nord-Est, orientamento
parallelo alla via San Defendente, e si sviluppa su una superficie lorda complessiva non
ragguagliata di mq. 208,49 (dato rilevato dal rilievo planimetrico dell’immobile – Tabella 3 in
allegato al successivo punto 3.10.2).
L’immobile è identificato nel Catasto Fabbricati come partita n. 1000402 intestata ai sigg.:
− Diagne Cheikh nato in Senegal il 02.01.1960, C.F. DGN CKH 60A02 Z343E, proprietario
per la quota di 9/10.
− Ndiaye Ndiaga nato in Senegal il 05.11.1966, C.F. NDY NDG 66S05 Z343G, proprietario
per la quota di 1/10 in regime di separazione dei beni.
al foglio 10, mappale 240, subalterno 1, categoria A/4, classe 2, consistenza 5,5 vani, piani T-12, rendita catastale € 178,95.
L’immobile confina rispettivamente:
− A Nord-Est con il sedime della pubblica via San Defendente.
− A Nord-Ovest con area libera pavimentata di pertinenza di diversa ditta censita al mappale
1573.
− A Sud-Ovest e Sud-Est con la porzione del nucleo edificato di diversa ditta censita al
N.C.E.U. al foglio 10, mappale 240, subalterno 2.
3.1.2 - Possibile formazione di lotti
In merito alla richiesta, formulata dalla S.V.I., relativa alla possibile formazione di uno o più lotti
per la vendita dell’immobile sottoposto a esecuzione, il sottoscritto esperto estimatore ritiene
tale procedura come difficilmente perseguibile. In base infatti alla personale esperienza di
progettista, analizzata la consistenza tipologico-strutturale e volumetrica del fabbricato, lo
scrivente conforta tale dichiarazione con la seguente argomentazione: la creazione di più unità
immobiliari a partire dalla consistenza del fabbricato originario dovrebbe innanzitutto
premettere il disimpegno autonomo dei nuovi alloggi che, data la particolare e massiva
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architettura della costruzione, potrebbero essere ipotizzabili solo se impostabili singolarmente
per piano. Tale possibilità contrasta, oltre che con le esigue dimensioni planimetriche del
singolo piano della porzione di fabbricato di proprietà, soprattutto con la localizzazione
baricentrica del volume di distribuzione destinato alle scale. L’immobile potrebbe essere
sottoposto a frazionamento ma la creazione di un numero di unità immobiliari distinte potrebbe
essere raggiunto solo a mezzo di un progetto di ristrutturazione con caratteristiche decisamente
invasive e con costi complessivi delle lavorazioni difficilmente comprimibili.
Inoltre l’esperto, a seguito del rilievo diretto effettuato durante le operazioni peritali, informa
per completezza la S.V.I. riguardo la particolare conformazione volumetrica dell’immobile. Si
rileva infatti che l’entità delle altezze di intradosso registrate ai diversi piani costituenti la
proprietà potrebbero porsi come pregiudiziale nel caso lo stesso immobile dovesse essere
sottoposto a nuovi lavori di ristrutturazione/frazionamento. Essendo il Comune di Roncola
situato ad una altezza compresa tra i 600 e i 1000 mt. s.l.m., il Regolamento Locale di Igiene
della Regione Lombardia rimanda, per la definizione delle altezze minime dei locali degli alloggi
con destinazione residenziale, all’art. 4.4.8. Tale norma indica per locali definiti spazi di abitazione
quali camere da letto, soggiorno/pranzo e cucina, una altezza minima netta interna (intradosso)
di mt. 2,55. Inoltre indica in mt. 2,20 l’intradosso minimo per spazi accessori e spazi di servizio quali
i bagni e i posti di cottura, altezza eventualmente riducibile a mt. 2,00 per corridoi, disimpegni e
ripostigli . Come rilevabile dalle piante catastali agli atti, i piani terra e primo dell’immobile
segnano rispettivamente un altezza interna di mt. 2,30 e mt. 2,17 e tali dimensioni, al lordo di
comprensibili tolleranze, sono state verificate e confermate durante il rilievo diretto eseguito
dallo scrivente C.T.U.. Ad eccezione quindi del locale bagno (spazio accessorio e di servizio – mt. min.
2,20) ubicato in un corpo fuori sagoma del piano terra con altezza interna pari a mt. 2.50, le
destinazioni d’uso dei locali presenti a questi due primi livelli sono compatibili solo con quella
degli spazi accessori e di servizio e non con la destinazione di spazio di abitazione (h. min. mt. 2,55).
Per quanto concerne il secondo piano del fabbricato invece, il valore riportato nelle planimetrie
catastali è pari a mt. 2,50 e viene confermato dal rilievo diretto (con le dovute tolleranze) a mt.
2,55.
Di tali limitazioni, a giudizio dello scrivente esperto estimatore si dovrà tener presente
nell’ipotesi di sottoporre l’immobile all’eventuale frazionamento.
Malgrado ciò e a seguito di quanto esposto il sottoscritto C.T.U. incaricato ritiene che il cespite
debba essere posto in vendita nell’attuale conformazione planimetrica e consistenza catastale.
3.2 - Risposta al Quesito 2
Sommaria descrizione del bene
3.2.1 - L’immobile
L’immobile oggetto di causa è costituito da una porzione dei fabbricati che costituiscono un
nucleo abitato isolato, frazione denominata San Defendente, del Comune di Roncola in
provincia di Bergamo. Tale nucleo, posizionato sul versante Sud-Ovest della Valle Imagna, a
quota inferiore rispetto al centro abitato, si presenta in forma di piccola frazione collegata a
questo da una diramazione della strada provinciale n. 172, la via San Defendente. Roncola,
conosciuta località con vocazione turistica di circa 750 abitanti posizionata a 850 mt. s.l.m, dista
circa 25 km. dal capoluogo di provincia ed é incastonata sul promontorio montano del colle
dell'Albenza.
Il nucleo di cui fa parte l’immobile oggetto di perizia ed è caratterizzato dalla presenta dell’antica
chiesa di San Defendente, edificio di culto di relative dimensioni, collocato a ridosso del sedime
della via San Defendente che divide lo stesso dal fronte della porzione di fabbricato di proprietà
degli esecutati. L’epoca di formazione del nucleo, di evidente antica destinazione colonico-rurale
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ora residenziale, pare attestarsi in epoca medioevale, intorno alla seconda metà del secolo XV
(vedasi fotografia 19 in Allegato P).
L’accesso all’immobile di proprietà degli esecutati avviene dal portoncino affacciato
direttamente sul sedime della via San Defendente. La porzione di costruzione ha pianta
rettangolare sviluppata longitudinalmente in adiacenza alla via. Si presenta elevata su tre piani
fuori terra con tetto in legno e coppi, a singola falda e con linea di pendenza ortogonale alla
strada. Le facciate sono intonacate e gli scuri a persiana. Tutte le aperture in facciata sono
localizzate sui prospetti a Nord-Est e Sud-Est. Totalmente cieco il prospetto a Nord-Ovest.
Adiacente al prospetto Sud-est, fuori sagoma del fabbricato, si trova il piccolo volume di
pertinenza ospitante il locale bagno/lavanderia al piano terra. Lo stesso ha copertura piana
realizzata in muratura e tale superficie non è accessibile. Sullo stesso fronte, in corrispondenza
del secondo piano, si trova un balcone con struttura in C.A. di fattura più recente. La tessitura
muraria, dato comune a tutti i fabbricati del nucleo, é contraddistinta dall’irregolarità della trama
a dall’utilizzo di materiale lapideo di foggia irregolare unito a malta. Tale consistenza, rilevabile
dai fronti delle porzioni di fabbricato adiacente non intonacato, mette in risalto la tipicità delle
costruzioni realizzate in quel periodo storico. Ciò malgrado il valore architettonico delle singole
costruzioni che lo compongono rimane di modesta entità. Gli immobili oggetto di causa sono
infatti censiti catastalmente come abitazioni di tipo popolare (categoria A4).
3.2.2 - Il contesto
Le caratteristiche, dimensionali e tipologiche del fabbricato, la presenza della piccola chiesa
medioevale, la sua localizzazione nel particolare contesto territoriale, ambientale e paesaggistico
del versante della Valle Imagna, connotano qualitativamente il nucleo edificato che si inserisce
in un gradevole ambito naturale in leggero pendio confluente nella piccola valle del torrente
Strozza.
3.3 - Risposta al Quesito 3
3.3.1 - Data di costruzione dell’immobile (se anteriore al 01.09.1967)
L’immobile aggetto di causa non ha data certa di costruzione. Dall’analisi dei caratteri tipologici
ed architettonici del nucleo, come descritto al precedente punto 3.2, tale data potrebbe essere
ipotizzata coeva a quella della chiesa di San Defendente, per conseguenza certo riferita a data
anteriore al 1 Settembre 1967.
3.4 - Risposta al Quesito 4
Accertamento dell’ esistenza di licenze e concessioni edilizie, domande di condono,
realizzazioni in difformità ai titoli rilasciati (edifici di costruzione posteriore al
01.09.1967)
3.4.1 - Licenze o Concessioni edilizie
L’immobile aggetto di causa, la cui data di costruzione è incerta ma certamente antecedente al
1967 come descritto al precedente punto 3.3, è stato sottoposto a lavori di edilizi così come
certificato dalla variazione catastale presentata in data 3 Ottobre 1997 n. prot. F04291 del
20.10.1997, redatta e presentata al Catasto di Bergamo dal Geom. ROTA Marcellino per lavori
di “ampliamento, diversa distribuzione interna e ristrutturazione” (da cui la variazione catastale
dagli originali 6 vani agli attuali 5,5, il cambio di classe catastale da 3 a 2 e quello di categoria da
A5 e A4) come si rileva negli atti relativi alla visura catastale operata dallo scrivente C.T.U. in
data 6 Febbraio 2013 (Allegati E, F e G). Malgrado ciò, come già indicato al punto 2.5 in merito
all’esito della richiesta di accesso agli atti formulata dallo scrivente C.T.U. presso il Comune di
Giudice Dott.ssa. Giovanna GOLINELLI – CTU Arch. Marco ABBATE
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Roncola (BG), per i lavori edilizi rilevati e censiti catastalmente NON sono mai state presentate
domande di autorizzazione edilizia.
Stando la situazione rilevata segue che le modifiche edilizie effettuate sull’immobile di proprietà
degli esecutati sono state eseguite in assenza di titolo abilitativo, o perlomeno in assenza di
comunicazione di inizio lavori asseverata da tecnico abilitato.
L’esistenza e la consistenza dei lavori edilizi eseguiti è stata rilevata dallo scrivente C.T.U. in
sede di operazioni peritali condotte sull’immobile.
In ottemperanza del quesito n. 4 del mandato conferito dalla S.V.I., in data 27 Febbraio 2013,
lo scrivente C.T.U. ha assunto, previa colloquio diretto con il responsabile dell’U.T. del Comune
di Roncola (BG) Dott. Arch. Giovanni COLOMBO, le informazioni necessarie per qualificare
la tipologia del procedimento tecnico necessario a sanare le opere prive di titolo abilitativo e
quantificare costi, oneri e sanzioni della procedura.
Da tale indagine emerge la necessità di presentare richiesta di PERMESSO DI COSTRUIRE
IN SANATORIA attivando la procedura di ACCERTAMENTO DI CONFORMITÀ ai sensi
dell’art. 36 del D.P.R. n. 380/2001, modificato dal D.lgs. n. 301 del 2002.
Inoltre dalla stessa indagine emerge che l’immobile ricade all’interno delle fascia di rispetto
fluviale del torrente Strozza (150 mt.), ambito paesaggistico/ambientale non indicato nel P.G.T.
vigente del Comune di Roncola (estratto cartografico e legenda azzonamento in Allegato M) ma
in essere perché riportato nella cartografia del S.I.B.A. (estratto cartografico in Allegato O), il
Sistema Informativo dei Beni e Ambiti paesaggistici della Regione Lombardia, e quindi
sottoposto al vincolo paesaggistico ai sensi del D.Lgs. n. 42/2004, art. 142, comma 1, lettera c) "Fiumi, torrenti e corsi d'acqua pubblici e relative sponde". Data l’esistenza di tale vincolo si rende quindi
obbligata anche la presentazione di richiesta di ACCERTAMENTO DI COMPATIBILITA’
PAESAGGISTICA ai sensi degli artt. 167 e 181 del D.Lgs n. 42/2004. Tale richiesta è consentita
per le tipologie di interventi descritti al comma 4 dell’art. 167 dello stesso D.Lgs. tra cui figura,
alla lettera c), la Manutenzione Straordinaria.
In merito alla definizione procedurale delle due richieste di sanatoria allo scrivente Esperto
Estimatore preme citare alcune doverose precisazioni:
a) I lavori eseguiti, seppur in data non certa ma presumibilmente coeva a quella della variazione
catastale registrata nel 1997, sono oggi inquadrabili nella categoria MANUTENZIONE
STRAORDINARIA così come descritti all’ art. 3 comma 1 lettera b) del D.P.R. n. 380/2001
“interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti
anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre
che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle
destinazioni di uso; e anche all’art. 27 comma b della L.R. n. 12/2005 “interventi di manutenzione
straordinaria, le opere e le modifiche riguardanti il consolidamento, il rinnovamento e la sostituzione di parti
anche strutturali degli edifici, la realizzazione ed integrazione dei servizi igienico-sanitari e tecnologici, nonché
le modificazioni dell’assetto distributivo di singole unità immobiliari. Sono di manutenzione straordinaria
anche gli interventi che comportino la trasformazione di una singola unità immobiliare in due o più unità
immobiliari, o l’aggregazione di due o più unità immobiliari in una unità immobiliare;
b) Per i lavori edilizi così inquadrati nella categoria MANUTENZIONE STRAORDINARIA è
possibile richiedere oggi il titolo autorizzativo di Denuncia di Inizio Attività (D.I.A.) ai sensi
dell’art. 22 comma 1 del D.P.R. n. 380/2001.
c) Tale inquadramento normativo sancisce la non onerosità degli interventi inquadrabili in
questa categoria di lavori edilizi così come riportato nell’art. 17 comma 3 lettera b del D.P.R.
n. 380/2001;
d) Ai sensi del art. 20 comma 6 del D.P.R. n. 380/2001 essendo l’immobile ricadente in area
soggetta a vincolo paesaggistico (ambito di rispetto del torrente Strozza), l’autorizzazione
edilizia deve essere subordinata al rilascio di specifica Autorizzazione Paesaggistica in
ottemperanza a quanto disposto dal D.Lgs n. 42/2004;
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Inoltre, in merito alla quantificazione delle sanzioni che le due procedure impongono si devono
inoltre elencare alcune considerazioni:
e) Che la sanzione per la procedura di Permesso di Costruire in Sanatoria sia da definire ai
sensi del comma 2 dell’art. 36 del D.P.R. n. 380/2001, quindi quantificando il Costo di
Costruzione (tabella del D.M. 10-05-1977 in Allegato L) ed oneri di urbanizzazione Ia e IIa
(Computo al punto 3.10.3.3). A giudizio delle scrivente C.T.U., sempre ai sensi dello stesso
comma 2 dell’art. 36 del D.P.R. n. 380/2001, la sanzione potrebbe essere computata non
raddoppiando tali importi perché la procedura autorizzativa richiedibile originariamente
all’epoca della realizzazione delle opere (1996-1997) era a titolo non oneroso (D.I.A. per
Manutenzione Straordinaria). Comunque, fermo restando la particolarità del caso in esame, il
valore di riferimento per la quantificazione del costi di costruzione con l’ausilio delle tabella
del D.M. 10-05-1977 è il COSTO DI COSTRUZIONE RESIDENZIALE, parametro
indicizzato e variabile temporalmente in modo sensibile. Alla luce di tale limitazione è
possibile quantificare solo in modo provvisorio e indicativo l’entità della sanzione riferendola
al parametro citato e in vigore al momento di redazione delle presente perizia estimativa, cioè
un Costo di Costruzione Residenziale pari a € 386,00 così come comunicato dall’U.T. del
Comune di Roncola;
Per il computo, sempre provvisorio ed indicativo, degli Oneri di
Urbanizzazione (I e II) si è preso prudenzialmente a riferimento il valore riportato nelle
Tabelle Parametriche dell’anno 2012, per la categoria Ristrutturazioni, dal Comune di
Bergamo e pari a €/mc. 19,00. In Allegato L sono presenti la Tabella 4 (computo della
Volumetria dell’immobile) e la Tabella 5 (calcolo delle Superfici Utili Abitabili e Superfici Non
Residenziali, ai sensi degli artt. 2 e 3 del D.M. 10-05-1977 necessarie al computo) oltre al
prospetto relativo al computo del Costo di Costruzione.
f) Che la sanzione per la procedura di Accertamento di Compatibilità Paesaggistica deve essere
computata, ai sensi dell’art. 167 comma 5 del D.Lgs. n. 42/2004”… Il proprietario, possessore o
detentore a qualsiasi titolo dell'immobile o dell'area interessati dagli interventi di cui al comma 4 presenta
apposita domanda all'autorità preposta alla gestione del vincolo ai fini dell'accertamento della compatibilità
paesaggistica degli interventi medesimi. L'autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine
perentorio di centottanta giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine
perentorio di novanta giorni. Qualora venga accertata la compatibilità paesaggistica, il trasgressore è tenuto al
pagamento di una somma equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito
mediante la trasgressione. L'importo della sanzione pecuniaria è determinato previa perizia di stima….”
g) Che, per il particolare caso dell’immobile oggetto di causa ed in merito alla sanzione per la
procedura di Permesso di Costruire in Sanatoria, in alternativa al citato art. 36, potrebbe
essere percorribile l’applicazione di quanto disposto dal comma 4 dell’art. 37 del D.P.R. n.
380/2001: “Ove l’intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al
momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda, il
responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono ottenere la sanatoria dell’intervento versando la
somma, non superiore a 5.164 euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in
relazione all’aumento di valore dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio”. Tale ipotesi è proposta
perché, all’epoca presunta della realizzazione delle opere (1996-1997), il fabbricato non era
soggetto alla disciplina di pianificazione paesaggistico-ambientale;
Quanto sopra esposto deve però essere completato dalle seguenti argomentazioni in merito alla
responsabilità della mancanza di titolo abilitativo per le opere eseguite sull’immobile oggetto di
causa:
A) Non esistendo alcun documento progettuale probatorio depositato agli atti del Comune di
Roncola (BG) e descrivente le opere eseguite, appare solo ipotizzabile e non certificabile
dallo scrivente C.T.U. lo stato di fatto del fabbricato prima dei lavori, l’entità e il tipo delle
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modifiche edilizie eseguite, la loro conformità alle normative edilizie vigenti alla data di
esecuzione delle opere;
B) Che presumibilmente le opere furono commissionate da uno dei precedenti proprietari
dell’immobile e non dagli attuali proprietari (dal 2007) esecutati sigg. DIAGNE CHEIKH e
NDIAYE NDIAGA e che, considerando la data di deposito delle variazione catastale (1997)
e la descrizione cronologica delle trascrizioni e iscrizioni ipotecarie risultanti dall’indagine
eseguita presso la Conservatoria dei Beni Immobiliari di Bergamo, si ipotizza il presumibile
committente i lavori nel sig. ROTA Mauro, deceduto;
C) Che dal rilievo diretto, effettuato sull’immobile in sede di operazioni peritali, lo scrivente
C.T.U. ha rilevato che l’entità dei lavori di ristrutturazione hanno riguardato non solo parti
interne dell’immobile ma anche porzioni esterne. Sempre a giudizio dello scrivente C.T.U. è
doveroso e importante informare la S.V.I. che la descrizione delle opere che segue è da
intendersi non esaustiva e prudenziale essendo ricostruita senza il supporto validante del
documento progettuale che, come verificato, non è presente agli atti del U.T. del Comune di
Roncola.
Le opere eseguite in assenza di titolo abilitativo sono quindi nello specifico:
C1) Lavorazioni esterne:
− Rifacimento della copertura previa formazione di nuova struttura portante in legno,
assito e posa di manto in coppi. Si suppone la presenza di guaina impermeabilizzante
mentre non è certa la presenza di strati di materiale termo-isolante;
− Rifacimento dell’intonaco di facciata, comprese cornici finestra e posa di rivestimento al
basamento (zoccolatura) in porfido a spacco con posa ad opus incertum fugata in malta
cementizia;.
− Installazione di nuovi serramenti finestra in legno verniciato senza vetro-camera,
completi di scuri a persiana;
− Rifacimento del balcone con struttura in Cemento Armato, comprensivo di parapetto in
metallo verniciato con doghe in legno;
NOTA: Secondo la competenza di progettista dello scrivente Esperto Estimatore, si può
ritenere plausibile che le lavorazioni edilizie esterne siano state eseguite rispettando
la “sagoma volumetrica” del fabbricato originario esistendo la condizionante
morfologico-architettonica-altimetrica degli edifici adiacenti di diversa proprietà.
Tale condizione pone i lavori edilizi eseguiti sull’immobile oggetto di causa nella
condizione di rispettare le indicazioni progettuali prioritarie oggi imposte per la
modifica di immobili posti in aree soggette a vincolo paesaggistico.
C2) Modifiche e lavorazioni interne
− Demolizione e impostazione a quota inferiore di solaio misto (supposto in laterizio
armato con cordolo perimetrale in C.A.) sito tra i piani secondo e primo (si notino le
foto n. 7 e 10 dove appare evidente la differenza di quota tra il balcone della proprietà
adiacente ed quella del balcone in C.A. della proprietà in oggetto di causa);
− Rifacimento delle scale di distribuzione tra tutti i piani, compresa la posa di nuova
pavimentazione per pedate e alzate in granito di tipo Porrino, l’installazione di nuovo
parapetto in metallo verniciato e la demolizione della rampa di collegamento con il vano
sottotetto;
− Rifacimento totale delle pavimentazioni con materiale ceramico;
− Rifacimento totale di intonaci pareti e soffitti, comprese tinteggiature;
− Formazione del nuovo accesso di comunicazione con il locale del volume fuori sagoma
al piano terra originariamente ospitante la latrina (vedasi accatastamento del 1944) e
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ristrutturazione come locale bagno/lavanderia. Originariamente questo locale aveva
accesso diretto dall’esterno;
− Posa in opera di nuove porte in legno complete di telaio e contro-telaio;
C3) Ristrutturazione impianti
− Installazione di nuovo impianto di riscaldamento autonomo, completo di rete di
tubazioni in rame, posa in opera di corpi radianti in ghisa verniciata, installazione di
caldaia murale a Gas Metano (la caldaia è stata asportata – fotografie 44, 44a), ripresa dei
condotti di esalazione e posa in opera di comignoli in cemento refrattario sulla
copertura, posizionamento di prese d’aria per la ventilazione dei locali cucina e bagno al
piano terra;
− Rifacimento dell’impianto elettrico - (per altro non a norma per mancanza del blocco
interruttori salva-vita - vedasi effetti del principio d’incendio documentati nella
fotografia 46a della sezione Manomissione Impianto Elettrico);
− Ristrutturazione dell’impianto idrico compresa l’installazione dei nuovi sanitari nel locale
bagno del primo piano ed il rifacimento della originaria latrina del piano terra (vedasi
pianta catastale del 1944);
− Allacciamento idrico-fognario alla rete comunale (da verificarsi);
D) Dalla descrizione delle opere sopra elencate si evidenzia che, in base alla normativa edilizia
vigente nel periodo temporale citato al punto B) detti lavori, riconducibili alla categoria
MANUTENZIONE STRAORDINARIA (ai sensi art. 31 comma 1 punto b della Legge n.
457/1978), dovevano essere autorizzati previa la presentazione obbligata di D.I.A.
(Denuncia di Inizio Attività) ai sensi della Legge n. 662/1996. Ipotizzando invece
l’esecuzione dei lavori in data antecedente al 1996, il titolo abilitativo richiesto per la
categoria di lavori sopraccitata era sempre la D.I.A., così come sancito dall’art. 4 comma 7
punto a del D.L. n. 389/1993 convertito nella Legge n. 493/1993. Infine, e solo per ipotesi,
considerando di poter inquadrare i lavori edilizi eseguiti nel genere definibile “di entità
minore”, cioè OPERE INTERNE, avrebbe trovato applicazione l’art. 26 della n. 47/1985.
Anche per tale categoria comunque la normativa premetteva l’obbligo della presentazione,
contestualmente all’inizio dei lavori, di una relazione progettuale asseverata da tecnico
abilitato.
A seguito di quanto argomentato lo scrivente Esperto Estimatore informa la S.V.I. che per
l’attivazione della procedura sopra citata di accertamento di conformità, la conseguente
presentazione presso il Comune di Roncola del Permesso di Costruire in Sanatoria nonché la
predisposizione e la presentazione di richiesta di Accertamento di Compatibilità Paesaggistica,
sia necessario predisporre la documentazione progettuale di seguito elencata, confermata in base
alle indicazioni ricevute del responsabile dell’U.T. Dott. Arch. Giovanni COLOMBO nel
colloquio del giorno 27 Febbraio 2013.
Per il PERMESSO DI COSTRUIRE IN SANATORIA ai sensi del D.P.R. n. 380/2001:
- Elaborati grafici del fabbricato allo stato di fatto (ricostruzione arbitraria presumendone la
consistenza a partire dalla documentazione catastale del 1944, antecedente alla variazione del
1997, unica disponibile ed attendibile);
- Elaborati grafici del progetto delle varianti edilizie al fabbricato (documentazione planivolumetrica da predisporre sulla base di un nuovo e più approfondito rilievo metrico
condotto sul fabbricato). In base a quanto argomentato al punto 3.1, particolare attenzione
dovrà essere posta alle limitazioni che le altezze interne dei locali premettono alla definizione
del destinazioni d’uso degli ambienti stessi. Il riferimento normativo per tale verifica
dimensionale è l’art. 4.4.8 del R.L.I. , nella particolare declinazione relativa ai fabbricati
ubicati in comuni compresi tra la quota di 600 e 1000 mt. s.l.m. (Comune di Roncola mt. 850
s.l.m.) che vedono le altezze interne per le diverse funzioni, principali abitative, accessorie e
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di servizio, ridotte dai parametri standard di mt. 270, 240, 210 mt. ai valori rispettivamente di
mt. 255, 220, 200;
- Elaborati di sovrapposizione Stato di Fatto/Progetto;
- Elaborati per l’abbattimento delle Barriere Architettoniche ai sensi della L.R. n. 6/1989,
Legge n. 13/1989 e relativi decreti applicativi, completi di relazione esplicativa;
- Elaborato di progetto per la prevenzione delle cadute dall’alto ai sensi dell’art. 3.2.11 del
R.L.I. (gli ausili non sono installati sulla copertura);
- Elaborato per il progetto dell’impianto elettrico ai sensi del D.M. 37/2008 ex Legge n.
46/1990 (rilevato non a norma in sede di operazione peritale) a firma di professionista
abilitato;
- Elaborato per il progetto dell’impianto termico e relativa relazione di certificazione e
collaudo delle opere ai sensi della Legge n. 10/1991 e del D.Lgs n. 192/2005 (rilevato
come manomesso in sede di operazione peritale) a firma di professionista abilitato;
- Certificazione energetica ai sensi del D.Lgs n. 192/2005, modificato dal D.Lgs n. 311/2006,
e del D.Lgs n. 28/2011 a firma di tecnico abilitato (la certificazione non viene prodotta in
allegato alla presente relazione peritale perché l’impianto è stato artatamente privato della
caldaia a Gas Metano);
- Certificazione dei Requisiti Acustici Passivi ai sensi della DPCM 5/12/1997 a firma di
tecnico abilitato;
- Relazione progettuale completa di rilievo fotografico;
- Progetto esecutivo Cementi Armati (per la nuova soletta realizzata tra i piani primo e
secondo oltre al balcone) a firma di professionista abilitato;
- Computo metrico delle superfici (Su e SNR) e della volumetria delle opere realizzate senza
titolo autorizzativo per la determinazione (aggiornata) dei Costi di Costruzione (secondo la
tabella del D.M. 10-05-1977), necessari al calcolo della sanzione ai sensi dell’art. 36 comma 2
del D.P.R. n. 380/2001, nonché al calcolo degli Oneri di Urbanizzazione Primaria e
Secondaria;
- Compilazione della domanda di Permesso di Costruire in Sanatoria sul modello predisposto
dal Comune di Roncola, completa di tutti gli allegati richiesti, compresa documentazione
relativa ai progettisti, collaboratori ed impresa esecutrice;
- Pagamento diritti di segreteria;
Per la domanda di ACCERTAMENTO DI COMPATIBILITÀ PAESAGGISTICA ai
sensi del D.Lgs. n. 42/2004 e della L.R. n. 12/2005:
- Progetto conforme a quello allegato alla domanda di Permesso di Costruire con l’eventuale
aggiunta di elaborati grafici rappresentanti: particolari costruttivi, indicazione dei materiali
d’impiego e dei relativi colori, piano quotato almeno in scala 1:200 comprendente le specie
vegetali presenti relazionato alla più vicina sede stradale. Nel caso di terreno in declivio il
progetto sarà corredato da una o più sezioni quotate estese a tutto il terreno oggetto
d’intervento, sede stradale ed edifici circostanti. Nello stesso elaborato saranno indicati, se
presenti, i movimenti di terra previsti in scavo ed in riporto nonché le opere di
contenimento delle terre;
- Rilievo dello stato di fatto e sovrapposizione;
- Documentazione fotografica a colori che rappresenti l’edificio o l’area oggetto d’intervento
da più punti di vista, anche di tipo panoramico, che consenta una corretta valutazione
ambientale dell’immobile e delle immediate adiacenze con eventuale simulazione in loco
dell’opera progettata;
- Relazione tecnica contenente tutti gli elementi descrittivi che consentano di valutare
l’incidenza proposto sull’ambiente;
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Infine si elencano in modo indicativo i passaggi necessari a completare l’iter procedurale di
sanatoria dopo aver presentato le due domande sopra citate.
- Collaudo statico dei cementi armati;
- Dichiarazione di conformità riguardo gli impianti elettrico e termico;
- Dichiarazione di conformità riguardo l’installazione degli ausili anti-caduta sulla copertura;
- Domanda di Agibilità;
- Compilazione scheda ISTAT;
- Altre ed eventuali documentazioni integranti richiedibili dall’U.T. al momento della
presentazione delle due istanze;
3.4.2 - Certificato di Autorizzazione all’Abitabilità (Agibilità)
In conseguenza a quanto rilevato, NON esiste agli atti del Comune di Roncola alcun Certificato
di Agibilità presentato nell’ultimo ventennio, dai diversi proprietari succedutisi o dagli attuali
proprietari esecutati, per l’immobile oggetto di causa.
3.4.3 – Domande di condono edilizio
In conseguenza a quanto rilevato, NON esiste agli atti del Comune di Roncola alcuna richiesta
di Condono Edilizio presentato nell’ultimo ventennio, dai diversi proprietari succedutisi o dagli
attuali proprietari esecutati per l’immobile oggetto di causa.
3.4.4 - Destinazione urbanistica
Il Piano di Governo del Territorio del Comune di Roncola (BG), strumento vigente alla data di
redazione della presente perizia, pone il cespite di proprietà degli esecutati in zona identificata
come Insediamenti di Antica Formazione di cui all’art. 23 del Dc2 - Norme Tecniche del Documento di
Piano, ed è inserito, nel Censimento dei Nuclei Storici - Dp4, nel Nucleo A.5 - Zona di San Defendente
(Edificio n. 1). Tale azzonamento urbanistico è sottoposto all’applicazione dell’art. 19 delle Norme
Tecniche di PGT (Dc2) e l’immobile censito è soggetto al Grado di Intervento n. 3 che autorizza
interventi di Ristrutturazione Interna e di Restauro o Manutenzione Esterna.
Inoltre l’immobile ricade all’interno delle fascia di rispetto fluviale del torrente Strozza (150 mt.),
ambito non indicato nella cartografia del P.G.T. vigente del Comune di Roncola ma riportato
nella cartografia del S.I.B.A. - Sistema Informativo dei Beni e Ambiti paesaggistici della Regione Lombardia
(Gli estratti sono uniti alla presente relazione negli Allegati M, N e O).
3.4.5 - Giudizio di compatibilità urbanistico-edilizia
Per l’immobile oggetto di causa NON è possibile esprimere un giudizio di compatibilità
urbanistico-edilizia in quanto, come verificato e argomentato, NON esiste agli atti del Comune
di Roncola (BG), alcuna documentazione progettuale allegata ad autorizzazioni edilizie
presentate nell’ultimo ventennio, ne dagli attuali possessori esecutati ne dai precedenti
proprietari, per validare i lavori edilizi effettuati sull’immobile e rilevati dallo scrivente C.T.U. in
sede di operazioni peritali.
In conseguenza a quanto fin ora esposto riguardo il rilievo delle lavorazioni edilizie eseguite in
assenza di titolo autorizzativo, pur non esistendo la possibilità di effettuare una valutazione
tecnica attendibile a causa della totale assenza della documentazione progettuale, si potrebbe in
ipotesi ritenere le stesse conformi a quanto disposto, per l’azzonamento in cui ricade
l’immobile, alla normativa dello strumento pianificatorio vigente nel Comune di Roncola. Da
ciò seguirebbe che l’immobile potrebbe essere sanato, previa deposito delle due istanze descritte
al punto 3.4.1, con il successivo versamento delle sanzioni ai sensi delle normative D.P.R. n.
380/2001 e D.Lgs n. 42/2004 precedentemente richiamate.
Lo scrivente C.T.U. ritiene però doveroso informare la S.V.I. che, in sede di valutazione
preliminare dei progetti di sanatoria proponibili sia in Commissione Edilizia che presso la
Soprintendenza, alcune lavorazioni esterne potrebbero essere ritenute non compatibili rispetto
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alla normativa specifica di ambito paesaggistico-ambientale. Ciò con particolare relazione a
quanto operato sulle parti esterne del fabbricato, nella fattispecie le facciate intonacate. Il
confronto immediato può essere colto, analizzando la documentazione fotografica prodotta
(fotografia 3), e valutando quanto sia stata qualitativamente diversa la “sensibilità architettonica”
che ha coordinato il progetto ed i lavori di ristrutturazione degli immobili adiacenti rispetto a
quello degli esecutati. Potrebbe verificarsi infatti il caso, come contemplato dalla normativa di
riferimento il D.Lgs n. 42/2004 dell’art. 167 comma 4 lettera b), che per le lavorazioni ritenute
non conformi (uso di materiali difformi alla A.P.), una volta diniegata la richiesta di
compatibilità, sia obbligata la demolizione delle opere ed il ripristino dello stato di fatto (o di
soluzione compatibile). In questo caso sarebbe necessario provvedere al computo di un
ulteriore aggravio di costi per le lavorazioni di remissione ordinate come sanzione dall’autorità
competente.
3.4.6 - Giudizio di compatibilità catastale
Lo stato di fatto dell’immobile oggetto di perizia, così come rilevato in sede di operazioni
peritali, è conforme alle planimetrie catastali estratte mediante indagine eseguita presso l’Agenzia
del Territorio – Catasto di Bergamo in data 6 Febbraio 2013.
3.5 - Risposta al Quesito 5
Certificato di destinazione urbanistica per i terreni
Non esiste la necessità di presentare il certificato di destinazione urbanistica perché del cespite
sottoposto ad esecuzione forzata non fanno parte terreni.
3.6 - Risposta al Quesito 6
Identificazione catastale dell’immobile
L’immobile oggetto di perizia è identificato al Catasto Fabbricati come segue:
Partita 1000402, Foglio 10, particella 240, subalterno 1, Categoria A4, Classe 2, Consistenza 5,5,
vani.
3.7 - Risposta al Quesito 7
Certificazione energetica dell’ immobile
L’immobile aggetto di causa non è dotato di certificazione energetica degli edifici come da D.lvo
n. 192/2005 - D.lvo n. 28/2011 perché, come fin ora descritto non esiste, depositata agli atti del
Comune di Roncola (BG), alcuna documentazione tecnica specifica riguardante l’immobile
oggetto di causa. Essendo l’impianto termico termo-autonomo del fabbricato, come rilevato e
ampiamente documentato, deteriorato e manomesso con l’asportazione della caldaia murale a
Gas Metano, il tecnico abilitato Dott. Arch. Ivan LONGA, incaricato dallo scrivente C.T.U.
come concesso della S.V.I., ha provveduto a predisporre idonea dichiarazione di esonero (copia
in Allegato Q).
3.8 - Risposta al Quesito 8
Accertamento della proprietà dei beni oggetto di causa
Gli attuali intestatari esecutati, all’atto di notifica del pignoramento - atto n. 32276/18826
trascritto nei Registri Immobiliari di Bergamo il 22.06.2011 – e come verificato mediante visura
effettuata dalla scrivente C.T.U presso la Conservatoria dei Beni Immobiliari di Bergamo
eseguito in data 6 Febbraio 2013 (Allegato G), risultavano proprietari dell’immobile oggetto di
causa in forza dell’atto di acquisto del 18.10.2007 rogato dal Notaio Dott. Adriano
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BARATTIERI al n. rep. 39531/7514, trascritto a Bergamo il 30.10.2007 al n. 66138/37824, e
più precisamente per la quota di 9/10 al sig. Diagne Cheikh nato in Senegal il 02.01.1960, C.F.
DGN CKH 60A02 Z343E e al sig. Ndiaye Ndiaga nato in Senegal il 05.11.1966, C.F. NDY
NDG 66S05 Z343G, proprietario per la quota di 1/10 in regime di separazione dei beni.
3.9 - Risposta al Quesito 9
Accertamento della provenienza dei beni oggetto di causa
3.9.1 - Trascrizioni
Nel ventennio antecedente all’atto di pignoramento, previa visura eseguita presso l’ Ufficio
Provinciale di Bergamo – Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare, lo scrivente C.T.U. ha
accertato che l’immobile ha registrato i seguenti atti di trascrizione della proprietà:
− Per compravendita a favore del Sig. ROTA Mauro nato a Roncola (BG) il 06.10.1913, con
atto del 23.04.1968 n. rep. 58301 rogato dal Notaio Rolando BONI, trascritto a Bergamo il
31.05.1968 con n. 9970/7632;
− Per successione al predetto Sig. ROTA Mauro, apertasi in forza di legge in data 12.07.1998,
come da dichiarazione di successione registrata a Roma il 20.03.2000 al n. 47 vol. 17,
trascritta a Bergamo il 12.06.2001 al n. 22567/16660, con cui detto immobile è passato al
coniuge:
- ROTA Natalina nata a Roncola (BG) il 22.12.1918 per la quota di 1/3
e ai figli:
- ROTA Ornella Maria nata a Roncola (BG) il 01.12.1950
- ROTA Giampiera Maria nata a Roncola (BG) il 23.10.1948
- ROTA Elide nata a Roncola (BG) il 28.07.1941,
- ROTA Iole Maria nata a Roncola (BG) il 08.09.1944,
- ROTA Alfredo Maria nato a Pontarlier (Francia) il 31.07.1953,
- ROTA Giliberto Piero Maria nato a Pontarlier (Francia) il 20.10.1954,
per quota di 2/3;
− Per successione alla predetta ROTA Natalina, apertasi in forza di legge in data 23.11.1998,
come da dichiarazione di successione registrata a Roma il 20.03.2000 al n. 48 vol. 17,
trascritta a Bergamo il 12.06.2001 al n. 22568/16661, la quota di 1/3 di sua spettanza è
passata ai predetti figli ROTA Ornella Maria, ROTA Giampiera Maria, ROTA Elide, ROTA
Iole Maria, ROTA Alfredo Maria e ROTA Giliberto Piero Maria;
− Con atto rogato dal Notaio Mauro RUGGIERO in data 28.07.2005 n. rep. 54942/8702,
trascritto a Bergamo il 30.08.2005 con n. 46450/29096, i signori ROTA Ornella Maria,
ROTA Giampiera Maria, ROTA Elide, ROTA Iole Maria, ROTA Alfredo Maria e ROTA
Giliberto Piero Maria hanno venduto la porzione al foglio 10, mappale 240, sub. 1 ai signori:
CHIANCIANO Alessandro nato a Palermo il 11.08.1969
PORETTI Renata nata a Lugano (CH) il 30.06.1968
Che hanno acquistato in regime di separazione dei beni;
− Con atto rogato dal Notaio Adriano BARATTIERI in data 24.09.2007 n. rep. 39196/7296,
trascritto a Bergamo il 11.10.2007 con n. 61629/35466, il sig. CHIANCIANO Alessandro ha
ceduto la sua quota di 1/2 di sua spettanza su detto immobile alla predetta signora
PORETTI Renata;
− Con atto rogato dal Notaio Adriano BARATTIERI in data 18.10.2007 n. rep. 39531/7514,
trascritto a Bergamo il 30.10.2007 con n. 66138/37824, la signora PORETTI Renata ha
venduto la suddetta porzione di immobile ai signori:
- DIAGNE CHEIKH nato in Senegal il 02.01.1960, di stato civile libero, che ha
acquistato per la quota di 9/10.
- NDIAYE NDIAGA nato in Senegal il 05.11.1966, che ha acquistato per la quota di
1/10 in regime di separazione dei beni.
Giudice Dott.ssa. Giovanna GOLINELLI – CTU Arch. Marco ABBATE
ESECUZIONE FORZATA N. Reg.Es.Imm. 825/2011 – N. Reg.Inc. 993/2012
promossa da UNICREDIT S.p.A. contro Sigg. DIAGNE CHEIKH - NDIAYE NDIAGA
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3.9.2 - Iscrizioni
Fino alla data del 6 Febbraio 2013, sulla porzione immobiliare di proprietà degli esecutati,
censita al Catasto Fabbricati nel Comune di Roncola al Foglio 10, particella 240, subalterno 1,
sono state rilevate, previa visura eseguita dallo scrivente C.T.U. presso l’ Ufficio Provinciale di
Bergamo – Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare, le seguenti formalità pregiudizievoli:
− IPOTECA VOLONTARIA iscritta in data 30.10.2007 al n. 66139/17241 a favore di
“BANCA PER LA CASA” S.p.A. , a carico dei signori DIAGNE CHEIKH e NDIAYE
NDIAGA per complessivi Euro 172.500,00 a garanzia di un mutuo di euro 115.00,00 da
rimborsare in anni ventisette;
− IPOTECA LEGALE iscritta in data 20.10.2009 al n. 68321/10849 a favore di
“EQUITALIA ESATRI S.p.A.” , per complessivi Euro 34.836,52, a garanzia dei debiti
tributari derivanti da ruoli esattoriali (somma capitale Euro 17.418,26), a carico del signor
NDIAYE NDIAGA, che grava sulla quota di 1/10 di spettanza dello stesso sulla porzione
oggetto della presente certificazione;
− PIGNORAMENTO IMMOBILIARE trascritto in data 22.06.2011 al n. 32276/18826, per il
soddisfacimento di un credito di Euro 136.212,56, oltre gli interessi, spese e competenze
successivi alla notifica del precetto, a favore di “UNICREDIT S.p.A.”, domiciliata presso lo
studio dell’ Avv. Roberto BARONE, in Bergamo, via Verdi n. 12, a carico dei signori
DIAGNE CHEIKH e NDIAYE NDIAGA.
3.9.3 - Vincoli e oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente
Domande pregiudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna
Convenzioni matrimoniali e provvigioni d’assegnazione casa coniugale: Nessuna
Atti di asservimento urbanistico: Nessuno
−
−
−
−
Altre limitazioni d’uso: Come descritto al punto 3.4, essendo l’immobile privo di
autorizzazione per i lavori edilizi eseguiti e di conseguenza privo di Certificato di Agibilità, si
ravvisa l’impossibilità di utilizzo del bene senza aver preventivamente sanato l’assenza di
titolo abilitativo mediante l’attivazione delle procedure in sanatoria citate al punto 3.4.1 .
3.10 - Risposta al Quesito
Determinazione del valore dell’immobile
3.10.1 - Caratteristiche tecnico-strutturali
− Strutture portanti verticali: La costruzione è realizzata con murature continue di tipologia
massiva in pietra con giunti in manta e tessitura di tipo a “opus incertum”, rifinita da una
strato esterno realizzato in intonaco. Le condizioni di conservazione, stando i lavori di
ristrutturazione eseguiti nel 1997, sono discrete;
− Travi e solai: Si suppone siano realizzati sia con struttura in legno e rivestimento intonacato a
vista (tra piano terra e primo + quella di copertura del secondo piano), sia con struttura in
latero-cemento armato (tra primo piano e secondo piano), si presentano in buono stato di
conservazione;
− Copertura: In forma di unica falda con pendenza ortogonale alla Via San Defendente, è
realizzata con struttura portante (primaria, secondaria e assito) in legno. Il manto di
rivestimento é in coppi. Non si può confermare la presenza di stratificazioni di materiali
isolanti di tipo termico o acustico posizionati sopra l’assito al fine del contenimento delle
dispersioni termiche o la limitazione dell’inquinamento sonoro. I travetti della struttura
portante del tetto e la relativa porzione di assito sporgenti in gronda si presentano verniciati e
completi di lattoneria (scossaline/canali di gronda/pluviali) in metallo verniciato colore testa
di moro. La copertura si presenta complessivamente in buone condizioni di conservazione;
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− Scale: Sono realizzate in muratura (si ipotizza siano state ricostruite con struttura in C.A.) con
pedate a sbalzo ammorsate ai muri perimetrali portanti il volume di distribuzione verticale e
rivestite con lastre di granito di tipo Porrino. Sono in buono stato di conservazione;
− Balcone: Realizzato in epoca recente - presumibilmente in sostituzione del balcone esistente
(rilevato nelle piante catastali del 1944) forse originariamente realizzato in legno con
architettura simile a quelli delle proprietà adiacenti, certo in occasione della ristrutturazione
del 1996-1997, è eseguito in cemento armato a vista con parapetto in metallo verniciato. Lo
stato di conservazione è discreto ad eccezione delle doghe verticali in legno che evidenziano
il distacco della vernice protettiva trasparente;
− Sistemi di oscuramento: Sono realizzati con persiane in legno naturale con trattamento
protettivo trasparente ed in buono stato di conservazione;
− Porte e infissi esterni: Il portoncino di ingresso, non blindato, è realizzato in legno massello
mordenzato con trattamento protettivo trasparente e si presenta in buone condizioni di
conservazione. I serramenti finestra sono realizzati in legno verniciato senza vetrocamere. Lo
stato di conservazione è buono;
− Pavimentazioni interne: Realizzate in ceramica si presentano complessivamente in buono stato
di conservazione in tutti i piani dell’immobile. Unica eccezione il vano al primo piano dove è
stato posato, sopra la ceramica esistente, uno strato di pavimentazione flottante in
legno/laminato plastico (vedasi fotografia 30) che a causa della perdita di liquido dal
termosifone esploso presenta evidenti deformazioni;
− Tinteggiature e intonaci esterni: Ad esclusione di piccoli distacchi al basamento, esigue giunture e
rappezzi localizzati, aloni causati da umidità di risalita in corrispondenza del volume fuori
sagoma del locale bagno al piano terra, lo stato di conservazione delle intonacature esterne è
ritenibile discreto;
− Sanitari e rivestimenti paretali: Come rilevato dall’indagine fotografica i sanitari dei bagni sono di
recente fattura ed in buono stato di conservazione. Parimenti dicasi per i rivestimenti in
ceramica delle pareti dei locali bagno al primo piano, bagno/lavanderia e cucina al piano
terra;
− Intonaci e tinteggiature interne: Gli intonaci si presentano in buono stato di conservazione perché
integri e non manifestano rotture e/o distacchi. Le tinteggiature sono invece in condizioni di
conservazione insufficiente perché presentano macchie di umidità e muffe localizzate in
corrispondenza delle giunture oltre che localmente macchiati per effetto dell’esplosione dei
termosifoni in ghisa causata dalla dilatazione del liquido del circuito a bassa temperatura.
− Impianto elettrico: Non è funzionante e non é a norma data la mancanza del dispositivo salvavita a due interruttori differenziali. Tale lacuna è la probabile causa del principio di incendio
documentato nella fotografia 46a. Inoltre è stato pesantemente manomesso dagli esecutati sia
con il tentativo di asportazione dei cablaggi dalla prese a muro sia con collegamenti esterni
estemporanei; In ottemperanza della specifica normativa, si evidenzia la necessità del totale
rifacimento dell’impianto elettrico di tutto l’immobile con l’installazione delle parti mancanti
(interruttore generale frazionato salva-vita) previa la predisposizione di idoneo progetto a
firma di professionista abilitato e di emissione di certificato di regolare installazione e
collaudo;
− Impianto idrico: Si rileva funzionante e, non esistendo alcun progetto edilizio per la necessaria
verifica del tracciato di collegamento, si suppone sia allacciato alla rete di distribuzione
comunale;
− Impianto sanitario e allacciamento fognario: Si rileva funzionante e, non esistendo alcun progetto
edilizio per la necessaria verifica del tracciato di collegamento, si ritiene l’immobile allacciato
alla rete fognaria comunale;
− Impianto di riscaldamento: L’immobile è dotato di impianto di riscaldamento autonomo a Gas
Metano con caldaia originariamente installata nel locale cucina posto al piano terra ma risulta
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essere, come documentato dalla fotografia 44a, pesantemente manomesso con l’asportazione
della stessa caldaia murale. Inoltre si presenta localmente deteriorato a causa della già citata
esplosione di tre termosifoni in ghisa (ai piani terra e primo), verosimilmente cagionata dalla
dilatazione a bassa temperatura del liquido rimasto nel circuito dell’impianto manomesso e
non utilizzato nel periodo invernale;
3.10.2 Valutazione complessiva dell’immobile
− Criterio di stima: La stima del valore di mercato dell’immobile è stata prodotta utilizzando il
metodo sintetico-comparativo impostato a partire dai valori medi forniti dalle fonti di
informazione sotto riportate e riferiti all’unità dimensionale del metro quadrato [mq.]
ragguagliato, cioè ponderato secondo i parametri correttivi di differenziazione indicati nella
successiva tabella di computo. Gli stessi parametri sono riferiti a fattori oggettivi estrinsechi
dell’immobile quali localizzazione territoriale, qualità paesaggistico-ambientale, valenza
storica del sito, consistenza e qualità dei collegamenti stradali. E intrinsechi quali la qualità
costruttiva dell’immobile, lo stato di conservazione, l’obsolescenza funzionale, orientamento
cardinale e il soleggiamento, le dimensioni complessive del fabbricato, il tipo di impianto di
riscaldamento, la classificazione energetica.
− Fonti di informazione: Per la determinazione del valore medio parametrico [Euro/mq.] (Tabella
2) sono state raccolte informazioni da varie fonti quali: Agenzia del Territorio - Banca dati
delle quotazioni immobiliari, Listino dei Prezzi degli Immobili della Provincia di Bergamo,
anno 2012, pubblicazione “Case e Terreni” di APPE e CONFEDILIZIA. Inoltre per la
definizione dei criteri di stima sono stati utilizzati riferimenti bibliografici quali: “La
valutazione immobiliare” di Massimo Curatolo e Licia Palladino, Ed. Sole 24 Ore; “Stima
degli Immobili” di Graziano Castello, Ed. Dario Flaccovio; “Manuale dei coefficienti di
differenziazione” di Flavio Paglia e Patrizia Carvelli, Ed. EPC.
Tutto ciò considerato, come risultato della successiva Tabella 1, si ritiene congruo un valore
parametrico medio di mercato di Euro 845,00/mq.
− Valutazione:
Tabella 1 - COMPUTO VALORE PARAMETRICO MEDIO
Fonte
Tipologia immobile
Stato di conservazione
Valore di mercato [€/mq.]
minimo massimo
Banca dati Agenzia del Territorio
Listino Prezzi Immobili Provincia di Bergamo
Case e Terreni APPE e CONFEDILIZIA
residenziale
residenziale
residenziale
normale
recenti *
non recenti #
700,00
750,00
750,00
870,00
1100,00
900,00
VALORE PARAMETRICO MEDIO DI RIFERIMENTO PER LA STIMA
Nota *: Per mmobili recenti sono indicati quelli con data di costruzione (ristrutturazione) entro i 20 anni .
Nota #: Per immobili non recenti sono indicati quelli con data di costruzione (ristrutturazione) tra i 15 i 40 anni .
Nota: L'immobile oggetto di stima è stato sottoposto a lavori di ristrutturazione nell'anno 1997 , quindi misura una vetustà di 16 anni .
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media
785,00
925,00
825,00
845,00
Tabella 2 - ABACO DEI COEFFICIENTI DI DIFFERENZIAZIONE
1) Coefficienti di differenziazione per superfici commerciali applicato per singolo vano o superficie accessoria
Denominazione
Coefficienti
Superficie netta calpestabile
Muri interni portanti e non portanti
Muri esterni portanti
Balconi scoperti
1,00
1,00
1,00
0,30
2) Coefficienti di differenziazione applicati alla superficie lorda totale ragguagliata A) pari a mq.
Denominazione
Parametro
Coefficiente di differenziazione per vetustà
Coefficiente di differenziazione per stato di conservazione - qualità
Coefficiente di differenziazione per grandezza abitazione
Coefficiente di differenziazione per luninosità ed orientamento
Coefficiente di differenziazione per tipo di riscaldamernto
Coefficiente di differenziazione per classe energetica (D.lvo 192/2005)
Fattore correttivo per particolare contesto territoriale e paesaggistico *
156,36
Coefficienti
(ristrutturato 1997)<20 anni
buono stato - popolare
121-180 mq.
Nord-Est
autonomo
Classe G
Nucleo storico
E) media coefficienti
1,00
0,90
0,90
0,90
1,00
1,00
1,05
0,96
Nota *: Coefficiente desunto dalla ricerca storica inserita nella sommaria descrizione del bene oggetto di causa al punto 3.2 della relazione
Tabella 3 - STIMA SINTETICA COMPARATIVA PARAMETRICA
Nota: il valore finale dell'immobile D) è calcolato in base alle superfici ragguagliate a partire dalle superfici lorde di pavimento dei vani
e con l'appilcazione dei coefficienti di differenziazione riportati nella Tabella 2.
Piano
Destinazione del locale
Superfci lorde *
Coeff.ti di differenziazione 1)
Sup.ci ragguagliate equivalenti
Terra
Ingresso/vano scala
9,66
1,00
Terra
Cucina
24,59
1,00
Terra
Pranzo
12,81
1,00
Terra
Bagno
9,41
1,00
Primo
Disimpegno/vano scala
9,77
1,00
Primo
Camera
24,57
1,00
Primo
Bagno
15,07
1,00
Secondo
Disimpegno/vano scala
9,20
1,00
Secondo
Camera
25,15
1,00
Secondo
Camera
15,15
1,00
Secondo
Balcone
3,25
0,30
Sottotetto
/
49,86
0,25
208,49
A) Superficie totale ragguagliata = [mq.]
B) Superficie totale differenziata (A x E) = [mq.] con E) pari a
0,96
C) Quotazione unitaria (media computata in Tabella 1 (punto 3.10.2 della relazione) [€/mq.]
9,66
24,59
12,81
9,41
9,77
24,57
15,07
9,20
25,15
15,15
0,98
12,47
168,82
162,79
845,00
137558,15
D) VALORE IMMOBILE (B x C) = [ € ]
Nota * : Superficie lorda= Sup.cie netta calpestabile + spessore di muri divisori interni e muri portanti interni ed esterni perimetrali.
(Computo eseguito su documentazione planimetrica catastale agli atti e verificata dal rilievo diretto dell'immobile)
− Adeguamento alle condizioni dell’edificio:
Considerate le condizioni oggettive di discreta conservazione in cui si rinviene il fabbricato,
data la ristrutturazione rilevata e presumibilmente eseguita negli anni 1996-1997,
considerando i criteri riduttivi inseriti nei parametri di differenziazione già adottati per la
stima, considerando attendibile la valutazione proposta dai listini immobiliari presi a
riferimento e sopra citati, l’esperto ritiene di non dover operare ulteriori riduzioni del valore
medio unitario di stima rispetto alle quotazioni indicate.
3.10.3 Adeguamenti e correzioni della stima
Lo scrivente C.T.U. informa la S.V.I. che in considerazione:
- della consistenza e del generale stato di conservazione dell’immobile;
- delle manomissioni e dei deterioramenti degli impianti elettrico e termico rilevati;
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- della mancanza di titolo abilitativo per i lavori di ristrutturazione eseguiti sul fabbricato e
certificata da parte dell’U.T. del Comune di Roncola;
- che, per rendere possibile la vendibilità del bene, si rende obbligata l’ attivazione della
procedura di Accertamento di Conformità con la presentazione di Permesso di Costruire in
Sanatoria oltre alla presentazione di domanda di Accertamento di Conformità Paesaggistica;
propone il seguente conteggio delle riduzioni preventivate da apportare al valore stimato
dell’immobile per le seguenti voci:
3.10.3.1 - LAVORAZIONI DI RIPRISTINO
- Impianto elettrico (a corpo compresa manodopera) ..................................................€
- Impianto termico – n. 1 Caldaia Gas Metano ..............................................................€
- Impianto termico – termosifoni in ghisa (n. 3 x € 200,00 cad.) = ............................€
- Impianto termico – manodopera installazione e collaudo ........................................€
- Tinteggiature (a corpo) ....................................................................................................€
- Asportazione pavimento in laminato plastico e pulitura ceramica (a corpo) ..........€
- Sostituzione lastra vetro finestra (n. 1) ........................................................................€
3.000,00+
1.200,00+
600,00+
1.000,00+
2.000,00+
300,00+
100,00=
- TOTALE (A) lavorazioni di ripristino ..........................................................................€
8.200,00
3.10.3.2 - SPESE TECNICHE PER REGOLARIZZAZIONE URBANISTICA
Premessa
Per il calcolo del valore delle competenze professionali necessarie alla predisposizione dei
progetti seguenti si è supposto un valore complessivo (odierno) delle opere realizzate senza
titolo abilitativo pari a € 75.000,00 (euro Settantacinquemila/00). Tale valore è stato attenuto
con l’applicazione del riferimento annuale per i costi dei lavori edilizi predisposto dagli Ordini
Professionali di Ingegneri ed Architetti di Bergamo (Tabella 6a). Il computo delle prestazioni,
(Tabella 6b), computato partendo da tale riferimento economico, è stato ipotizzato con
l’applicazione del tariffario (settore privato) degli Ingegneri ed Architetti ai sensi della Legge n.
143/1949, strumento normativo ora abrogato essendo la materia stata liberalizzata con l’entrata
in vigore del nuovo D.M.G. n. 140/2012. Malgrado ciò, come confermato dal C.N.A.P.P.C.,
tale tariffario può essere ancora ritenuto attendibile come criterio generale di valutazione delle
spettanze professionali. Le stesse però potranno essere tendenzialmente ricalibrate in sede di
trattativa privata.
Inoltre il computo delle spettanze professionali si riferisce alle sole
prestazioni progettuali parziali quali Progetto di Massima, Sommario ed Esecutivo, Preventivi e
Particolari Esecutivi e Decorativi, escludendo Direzione Lavori, Capitolati e Contratti,
Collaudo, Liquidazione e Prove d'Officina. Sono quindi escluse le spettanze per Direzione
Lavori, Capitolati e Contratti, Collaudo, Liquidazione e Prove d'Officina. Le spese conglobate
sono computate al 10% del valore della singola prestazione professionale.
Tabella 6a - COMPUTO VALORE OPERE (indicativo)
COSTO COSTRUZIONE - TABELLA ORDINE ARCHITETTI ANNO 2011
1) Parametro di riferimento per Nuovi Edifici [€/mc]
285,00
2) Parametro per Ristrutturazioni - CLASSE R30 = 60% di 1) = [€/mc]
171,00
COMPUTO VALORE INDICATIVO FORFETTARIO DELLE OPERE
3) Volumetria lorda totale del fabbricato [mc]
443,10
4) Costo complessivo delle opere [ 2) x 3)] = [€]
75770,34
(arrotondato)
75000,00
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Le prestazioni professionali indicate nella Tabella 6b sono suddivise secondo le Categorie delle
Opere ai sensi dell’art. 14 della ex-Legge 143/1949.
Tabella 6b - SPETTANZE PROFESSIONALI (#)
Tipologie Progetto
Architettonico
Strutture C.A.
Impianti Idrico/Termico
Impianti Elettrici
TOTALI
Categorie opere
Importi parziali di riferimento
Ic
Ig
IIIb
IVc
Valori compensi netti (*)
48000,00
12000,00
11000,00
4000,00
75000,00
6000,00
1400,00
1200,00
400,00
9000,00
Nota #: Spettanze professionali indicative per esecuzione parziale dell'incarico
Nota *: Valori di compenso indicativi perché definiti ai sensi tariffaio ex-Legge n. 143/1949
- Documentazione Progettuale per Permesso di Costruire in Sanatoria (descrizione al punto 3.4)
in base al computo riportato nelle precedenti Tabelle 6a e 6B...................................€ 9.000,00+
- Documentazione Progettuale Acc.to Compatibilità Paesaggistica (descrizione al punto 3.4)
(valore complessivo computato in proporzione al precedente) .................................€ 6.000,00+
- Spese conglobate (10% della somma dei valori precedenti) .......................................€ 1.500,00+
- Certificazione Energetica ................................................................................................€
300,00=
- TOTALE (B) spese tecniche di regolarizzazione ........................................................€ 16.800,00
3.10.3.3 - SANZIONI PER REGOLARIZZAZIONE URBANISTIA
- Computo Costo di Costruzione (da tabella D.M. 10-05-1977 – Allegato L) ..........€ 3.393,00+
- Oneri di Urbanizzazione Ia e IIa € (€ 19,00**/mc x mc. 443,10) = ......................€ 8.419,00+
- Sanzione per Accertamento Compatibilità Paesaggistica § (indicativo) ....................€ 10.000,00=
- TOTALE (C) sanzioni ....................................................................................................€ 21.812,00
Nota **: Valore di riferimento dedotto dalle Tabelle Parametriche dell’anno 2012, per la categoria
Ristrutturazioni, dal Comune di Bergamo per il calcolo dell’importo complessivo degli Oneri di
Urbanizzazione Primaria e Secondaria.
Nota §: Comma 5 art. 167 D.Lgs n. 42/2004: ”…Qualora venga accertata la compatibilità paesaggistica, il
trasgressore è tenuto al pagamento di una somma equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto
conseguito mediante la trasgressione. L'importo della sanzione pecuniaria è determinato previa perizia di stima….”
Il conteggio della sanzione qui proposto equivale al computo stimato del costo di esecuzione (vuoto
x pieno) dell’intonacatura delle tre facciate esterne del fabbricato.
TOTALE RIDUZIONI (A+B+C) ........................................................................€ 46.812,00 VALORE IMMOBILE DA STIMA (Tabella 3) ..................................................... € 137.558,15+
VALORE FINALE DELL’IMMOBILE .................................................. €
90.746,15
− Oneri notarili e provvigioni mediatori a carico dell’acquirente: Nessuno
− Spese di cancellazione di trascrizioni ed iscrizioni a carico dell’acquirente: Nessuna
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3.10.4 Prezzo base d’asta dell’immobile
Il valore dell’immobile, al netto delle decurtazioni operate, nelle condizioni in cui si trova viene
stimato pari a: Euro 90.746,15 (Euro Novantamilasettecentoquarantasei/15)
3.11 - Risposta al Quesito 11
Eventuale formazione di lotti per gruppi omogenei
A seguito di quanto argomentato al punto 3.1 l’immobile aggetto di causa, a giudizio dello
scrivente C.T.U., non consente la formazione di lotti per gruppi omogenei.
3.12 - Risposta al Quesito 12
Accertamento della comoda divisibilità del bene
Conseguentemente a quanto argomentato ai punti 3.1 e 3.11, l’immobile aggetto di causa, a
giudizio dello scrivente C.T.U. , non é facilmente frazionabile quindi non si ravvisa la comoda
divisibilità del bene.
3.13 - Risposta al Quesito 13
Accertamento dello stato di possesso
Alla data del sopralluogo eseguito per le operazioni peritali l’immobile è risultato libero, non
utilizzato da tempo e non soggetto a contratti di affitto registrati intestati a terzi.
Per l’amministrazione dell’immobile non si è configurata la formazione di condominio quindi, a
carico del possibile acquirente, non sono in essere pregresse posizioni debitorie per spese
condominiali ordinarie e straordinarie, scadute o insolute alla data di redazione della presente
perizia.
Non sono stati rilevati contratti o limitazioni che incidono sull’attitudine edificatoria del bene o
vincoli connessi al valore storico-artistico dell’immobile diversi da quelli riferiti all’azzonamento
urbanistico dello strumento pianificatorio, il P.G.T. del Comune di Roncola già citati al punto
3.4.4. Vale come indicazione generale quanto già citato al punto 3.1.2 in merito alle possibili
limitazioni inerenti la consistenza delle altezze interne dei locali dell’immobile in riferimento
all’applicazione dell’art. 4.4.8 del R.L.I..
3.14 - Risposta al Quesito 14
Accertamento di procedure espropriative
L’immobile aggetto di causa non è oggetto di pratiche espropriative per Pubblica Utilità.
3.15 - Risposta al Quesito 15
Planimetrie e documentazione fotografica
In Allegato P.
3.16 - Risposta al Quesito 16
Nota di voltura catastale (in caso di vendita)
Si riporta la consistenza degli atti in archivio presso la Conservatoria dei Beni Immobiliari di
Bergamo sia agli atti di causa: Nota di Trascrizione n. 32276-18826, richiesta all’Agenzia del
Territorio in data 22.06.2011, relativa all’immobile oggetto di causa.
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Dalla documentazione sopra citata si rileva che la proprietà immobiliare è intestata ai soggetti
esecutati, quindi non esiste la necessità di redigere e presentare ulteriore nota di voltura
catastale perchè l’immobile oggetto di causa non è stato sottoposto a vendita nel periodo
successivo al deposito dell’atto di pignoramento avvenuto in data 22.06.2011 a cura del
proponente UNICREDIT S.p.A..
3.17 - Risposta al Quesito 17
Descrizione sommaria del lotto
La descrizione sommaria del lotto oggetto di causa per la pubblicazione del bando di vendita
viene, come richiesto dalla S.V.I., consegnato separatamente dalla presente relazione peritale.
4 - RISPOSTE AI CONSULENTI TECNICI DELLE PARTI
Dalle parti in causa, creditrici proponente il pignoramento e proprietari esecutati, non sono stati
nominati Consulenti Tecnici di Parte.
5 - CONCLUSIONI
Alla luce di quanto esperito e sopra esposto, stando le condizioni rilevate di immobile
sottoposto a modifiche edilizie prive titolo di abilitativo, si configura la non vendibilità
del bene. Condizione necessaria, la presentazione di sanatoria edilizia secondo le
procedure descritte nella presente relazione peritale.
L’Esperto estimatore come da richiesta della S.V.I. espressa nel mandato, attesta che dopo il
deposito presso la Cancelleria provvederà a trasmettere copia della presente relazione completa
di allegati al creditore procedente e ai debitori esecutati, invitando gli stessi a fargli pervenire
eventuali note entro il 15° giorno antecedente la data di udienza.
L’Esperto ritenendo di aver compiutamente svolto l’incarico assegnatogli, rimanendo a
completa disposizione della S.V.I. per qualsiasi chiarimento dovesse necessitare e ringraziando
la S.V.I. per la fiducia accordatagli, rassegna la presente perizia tecnica composta da n. 24
pagine (1 facciata per pagina) dattiloscritte con mezzi informatici, oltre a n. 15 allegati e n. 1
relazione descrittiva sommaria del lotto per la pubblicazione del bando di vendita.
In fede
L’Esperto Estimatore
Dott. Arch. Marco ABBATE
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6 – ELENCO ALLEGATI ALLA RELAZIONE
Allegato A --Verbale delle operazioni peritali del giorno 21.01.2013
Allegato B --Autorizzazione all’ accesso forzoso e proroga
Allegato C --Verbale delle operazioni peritali del giorno 14.02.2013
Allegato D---Verbale di consegna delle nuove chiavi di accesso dell’immobile
Allegato E --Visura catastale storica dell’ immobile
Allegato F ---Mappe e planimetrie catastali (vigenti 1997 e sorpassate 1944)
Allegato G---Ispezione Conservatoria Beni Immobiliari
Allegato H---Richiesta di accesso agli atti del Comune di Roncola
Allegato I --Risposta U.T. Comune di Roncola alla richiesta di accesso atti
Allegato L ---Computo Costo Costruzione e Oneri di Urbanizzazione Ia e IIa
Allegato M---Estratto P.G.T. e legenda azzonamento - Piano delle regole
Allegato N --Estratto DP4 Censimento Nuclei Storici – A5 San Defendente
Allegato O---Estratto cartografia S.I.B.A. 1:2000
Allegato P ---Rilievo fotografico dell’immobile completo di planimetrie
con coni di ripresa fotografica (esterno ed interno)
Allegato Q---Certificazione energetica dell’ immobile (dichiarazione esonero)
7 – ELENCO DOCUMENTAZIONE CONSEGNATA SEPARATAMENTE
- Descrizione sommaria del lotto per la pubblicazione del bando di vendita
- Proposta di parcella degli onorari e computo delle spese
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ALLEGATO L
Computi Costo Costruzione
e Oneri di Urbanizzazione Ia e IIa
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Tabella 4 - COMPUTO VOLUMETRIA
Piano
Destinazione del locale
A - Superfci lorde [mq.]*
h. intradosso [mt.]
sp.soletta [mt.]
B - h.totale [mt.]
AxB = volume [mc.]
Terra
Terra
Terra
Terra
Primo
Primo
Primo
Secondo
Secondo
Secondo
Sottotetto
Ingresso/vano scala
Cucina
Pranzo
Bagno
Disimpegno/vano scala
Camera
Bagno
Disimpegno/vano scala
Camera
Camera
/
9,66
24,59
12,81
9,41
9,77
24,57
15,07
9,20
25,15
15,15
49,86
2,30
2,30
2,30
2,50
2,17
2,17
2,17
2,50
2,50
2,50
0,67
0,35
0,35
0,35
0,35
0,30
0,30
0,30
0,25
0,25
0,25
0,00
2,65
2,65
2,65
2,85
2,47
2,47
2,47
2,75
2,75
2,75
0,67
25,60
65,16
33,95
26,82
24,13
60,69
37,22
25,30
69,16
41,66
33,41
SUPERFICIE LORDA TOTALE [mq.]
205,24
VOLUMETRIA LORDA TOTALE [mc.]
Nota * : Superficie lorda= Sup.cie netta calpestabile + spessore di muri divisori interni e muri portanti interni ed esterni perimetrali.
(Computo eseguito su documentazione planimetrica catastale agli atti e verificata dal rilievo diretto dell'immobile)
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443,10
Tabella 5 - COMPUTO Su - Snr per calcolo Costi di Costruzione ai sensi D.M. 10/05/1977
Piano
Destinazione del locale
Terra
Terra
Terra
Terra
Primo
Primo
Primo
Secondo
Secondo
Secondo
Secondo
Sottotetto
Ingresso/vano scala (*)
Cucina
Pranzo
Bagno
Disimpegno/vano scala (*)
Camera
Bagno
Disimpegno/vano scala (*)
Camera
Camera
Balcone
Vano non abitabile
TOTALI [mq.]
Su = Superfcie utile abitabile [mq.]
Snr = Superfcie non residenziale [mq.]
0,00
16,34
7,60
5,69
0,00
16,34
9,15
0,00
16,86
9,79
0,00
Su
81,77
3,25
34,86
Snr
38,11
Nota * : Ai sensi dell'art.3 del D.M. 10-05-1977 la superficie relativa alle scale interne è esclusa dal computo delle Su
Oneri di Urbanizzazione Ia e IIa € (€ 19,00**/mc x mc. 443,10) = € 8419,00
Nota **: Valore di riferimento dedotto dalle Tabelle Parametriche dell’anno 2012, per la categoria Ristrutturazioni,
dal Comune di Bergamo per il calcolo dell’importo complessivo degli Oneri di Urbanizzazione Primaria e Secondaria.
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Comune di RONCOLA (BG)
richiedente/i
Pratica Ed.
PROCESSO DI ESECUZIONE FORZATA
N. Reg.Es.Imm. 825/2011
1
S.u.a. mq
81,77
S.u. =
81,77
Tabella 2
accessori
S.n.r. mq
Cantine, soffitte, lavatoi,
34,86
locali termici e simili
autorimesse
androni e porticati liberi
logge e balconi
3,25
S.n.r. =
38,11
parte RESIDENZIALE
S.u. =Superficie utile abitab.
S.n.r. =Superf.non residenz.
60 % di S.n.r. = Superf. ragg.
S.c. = Superf. Complessiva
Sua / Su
1,000
in mq.
81,77
38,11
22,87
104,64
i
Increm.
0
5,0
15,0
30,0
50,0
i1=
Tabella 3
Snr / Su
X
<= 50
>50<= 75
X
>75<=100
>100
Snr/Su x 100
46,61 %
Tabella 4
n. caratt.
O
1,0
2,0
3,0
4,0
X
X
5,0
parte COMMERCIO/TERZIARIO
S.n.=Superficie netta
S.a.=Superficie accessoria
60 % di S.a. = Superf. ragg.
Increm.
0
10,0
20,0
30,0
i2=
PERCENTUALI
DEL COSTO
0
10,0
Increm.
0
10,0
20,0
30,0
40,0
50,0
i3=
i1+i2+i3= i=
CLASSE
EDIFICIO
I-II-III
7 %
5 %
IV-V-VI-VII-VIII
10 %
6 %
IX-X-XI
20 %
15 %
commerciali
10 %
10 %
turistiche
10 %
10 %
direzionali
10 %
10 %
caratteristiche di tabella 4
più di un ascensore per scala
scala di servizio non prescritta
altezze interne maggiori di 270
piscina per meno di 15 unità
alloggio custode per meno di 15 unità
0
=
Classe
10,0 II
S.c. + S.t. = mq
M.% maggiorazione
5,0
104,64 (solo se S.t. <= S.u. x 25 %)
S.t.= Superficie totale
⌧ S.t. <= S.u. x 25 %
S.t. > S.u. x 25 %
Eventuali
Preventivi
RESIDENZA
TERZIARIO
R= €
T= €
B) -
COSTO (al mq) DI COSTRUZIONE RESIDENZIALE (da D.M.)
€
C) -
COSTO (al mq) DI COSTRUZIONE MAGGIORATO = B x (1 + M / 100)
€
405,30
D) -
COSTO COSTRUZIONE EDIFICIO = (Sc + St se inf.al 25 %) x C
€
42.408,97
€
€
€
€
3.392,72
contributo su base tabella ministero
contributo su Preventivo (RESIDENZA)
contributo su Preventivo ( TERZIARIO )
CONTRIBUTO SUL COSTO DI COSTRUZIONE TOTALE
D) x aliquota
R) x aliquota
T) x aliquota
8%
7%
8%
contributo già corrisposto (per rinnovi di Concessione o conguagli)
contributo già consolidato (per varianti od ampliamenti comparativi)
€
€
CONTRIBUTO SUL COSTO DI COSTRUZIONE DOVUTO
€
data 04/03/2013
ristrutturazioni
alloggi
colonna
riservata
all'ufficio
più di 50.000 abit.
Tabella 1
Classi sup.
<= 95
> 95 <=110
>110 <=130
>130 <=160
>160
nuove costr.
C = CONTRIBUTO SUL COSTO DI COSTRUZIONE
386,00
3.392,72
3.392,72
Il compilatore: Dott. Arch Marco Abbate
ALLEGATO M
Estratto P.G.T.
e legenda azzonamento – Piano delle regole
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ALLEGATO N
Estratto DP4 Censimento Nuclei Storici
A5 - San Defendente
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ALLEGATO O
Estratto cartografia S.I.B.A. 1:2000
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ALLEGATO P
Rilievo fotografico dell’immobile
planimetrie con coni di ripresa fotografica
(esterno ed interno)
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promossa da UNICREDIT S.p.A. contro Sigg. DIAGNE CHEIKH - NDIAYE NDIAGA
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Rilievo esterno - Fotografia 1
Rilievo esterno - Fotografia 2
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Rilievo esterno - Fotografia 3 (panoramica)
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Rilievo esterno - Fotografia 4
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Rilievo esterno - Fotografia 5
Rilievo esterno - Fotografia 6
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Rilievo esterno - Fotografia 7
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Rilievo esterno - Fotografia 8
(particolare balcone con struttura in C.A. e parapetto in ferro/legno)
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Rilievo esterno - Fotografia 9 (particolare della gronda della copertura - struttura in legno)
Rilievo esterno - Fotografia 10 (particolare della difformità altimetrica tra le quote dei balconi)
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Rilievo esterno - Fotografia 11 (particolare portoncino di ingresso fronte strada)
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Rilievo esterno - Fotografia 12 (particolare della finestra del locale bagno al piano terra)
Rilievo esterno - Fotografia 13 (allacciamento alla rete elettrica)
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Rilievo esterno - Fotografie 14a e 14b
(particolari allacciamento rete Gas Metano per riscaldamento)
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Rilievo esterno - Fotografia 15
(Allacciamento rete Gas Metano per blocco cottura)
Rilievo esterno - Fotografia 16
(particolare condotto+griglia presa aria ∅ 120 mm. per locale caldaia)
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Rilievo esterno - Fotografia 17 (particolare condotto presa aria ∅ 120 mm. per locale cucina)
Rilievo esterno - Fotografia 18 (rappezzo intonaco di facciata al piano terra)
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Rilievo esterno - Fotografia 19
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Rilievo esterno – Fotografie 19a-b-c (particolari portoncino – sostituzione serratura)
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Rilievo esterno – Fotografia19d (particolari portoncino – sostituzione serratura)
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Rilievo esterno – Fotografia 28 (balcone in C:A. al secondo piano)
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Rilievo interno – Piano terra - Fotografia 37
Rilievo interno – Piano terra - Fotografia 38
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Rilievo interno – Piano terra - Fotografia 39
Rilievo interno – Piano terra - Fotografia 40
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Rilievo interno – Piano terra - Fotografia 41
Rilievo interno – Piano terra - Fotografia 42
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Rilievo interno – Piano terra - Fotografia 43
Rilievo interno – Piano terra - Fotografia 44
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Rilievo interno – Piano terra - Fotografia 45
Rilievo interno – Piano terra - Fotografia 46
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Rilievo interno – Primo piano - Fotografia 29
Rilievo interno – Primo piano - Fotografia 30
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Rilievo interno – Primo piano - Fotografia 31
Rilievo interno – Primo piano - Fotografia 32
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Rilievo interno – Primo piano - Fotografia 33
Rilievo interno – Primo piano - Fotografia 34
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ESECUZIONE FORZATA N. Reg.Es.Imm. 825/2011 – N. Reg.Inc. 993/2012
promossa da UNICREDIT S.p.A. contro Sigg. DIAGNE CHEIKH - NDIAYE NDIAGA
Rilievo interno – Primo piano - Fotografia 35
Rilievo interno – Primo piano - Fotografia 36
Giudice Dott.ssa. Giovanna GOLINELLI – CTU Arch. Marco ABBATE
ESECUZIONE FORZATA N. Reg.Es.Imm. 825/2011 – N. Reg.Inc. 993/2012
promossa da UNICREDIT S.p.A. contro Sigg. DIAGNE CHEIKH - NDIAYE NDIAGA
Giudice Dott.ssa. Giovanna GOLINELLI – CTU Arch. Marco ABBATE
ESECUZIONE FORZATA N. Reg.Es.Imm. 825/2011 – N. Reg.Inc. 993/2012
promossa da UNICREDIT S.p.A. contro Sigg. DIAGNE CHEIKH - NDIAYE NDIAGA
Rilievo interno – Secondo piano - Fotografia 20
Rilievo interno – Secondo piano - Fotografia 21
Giudice Dott.ssa. Giovanna GOLINELLI – CTU Arch. Marco ABBATE
ESECUZIONE FORZATA N. Reg.Es.Imm. 825/2011 – N. Reg.Inc. 993/2012
promossa da UNICREDIT S.p.A. contro Sigg. DIAGNE CHEIKH - NDIAYE NDIAGA
Rilievo interno – Secondo piano - Fotografia 22
Rilievo interno – Secondo piano - Fotografia 23
Giudice Dott.ssa. Giovanna GOLINELLI – CTU Arch. Marco ABBATE
ESECUZIONE FORZATA N. Reg.Es.Imm. 825/2011 – N. Reg.Inc. 993/2012
promossa da UNICREDIT S.p.A. contro Sigg. DIAGNE CHEIKH - NDIAYE NDIAGA
Rilievo interno – Secondo piano - Fotografia 24
Rilievo interno – Secondo piano - Fotografia 25
Giudice Dott.ssa. Giovanna GOLINELLI – CTU Arch. Marco ABBATE
ESECUZIONE FORZATA N. Reg.Es.Imm. 825/2011 – N. Reg.Inc. 993/2012
promossa da UNICREDIT S.p.A. contro Sigg. DIAGNE CHEIKH - NDIAYE NDIAGA
Rilievo interno – Secondo piano - Fotografia 26
Rilievo interno – Secondo piano - Fotografia 27
Giudice Dott.ssa. Giovanna GOLINELLI – CTU Arch. Marco ABBATE
ESECUZIONE FORZATA N. Reg.Es.Imm. 825/2011 – N. Reg.Inc. 993/2012
promossa da UNICREDIT S.p.A. contro Sigg. DIAGNE CHEIKH - NDIAYE NDIAGA
PARTICOLARI IMPIANTO IDRICO
Rilievo interno – Piano terra - Fotografia 43 – Contatore utenza idrica
Rilievo interno – P.t. - Fotografia 47 – Attacco lavatrice
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ESECUZIONE FORZATA N. Reg.Es.Imm. 825/2011 – N. Reg.Inc. 993/2012
promossa da UNICREDIT S.p.A. contro Sigg. DIAGNE CHEIKH - NDIAYE NDIAGA
IMPIANTO ELETTRICO - MANOMISSIONI
Rilievo interno – Secondo piano - Fotografia 26a
Rilievo interno – Secondo piano - Fotografia 26b
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ESECUZIONE FORZATA N. Reg.Es.Imm. 825/2011 – N. Reg.Inc. 993/2012
promossa da UNICREDIT S.p.A. contro Sigg. DIAGNE CHEIKH - NDIAYE NDIAGA
IMPIANTO ELETTRICO - MANOMISSIONI
Rilievo interno – Secondo piano - Fotografia 26C
Rilievo interno – Secondo piano - Fotografia 27b
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ESECUZIONE FORZATA N. Reg.Es.Imm. 825/2011 – N. Reg.Inc. 993/2012
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IMPIANTO ELETTRICO – MANOMISSIONI
Rilievo interno – Primo piano - Fotografia 30a
Rilievo interno – Piano terra - Fotografia 46a
(Vedasi anche fotografia 42 – Piano terra - Locale bagno/lavanderia)
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IMPIANTO TERMICO – MANOMISSIONI E DETERIORAMENTO
Rilievo interno – Primo piano - Fotografia 29a - Corpo radiante danneggiato
Rilievo interno – Piano terra - Fotografia 44a
Caldaia a Gas Metano asportata
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IMPIANTO TERMICO – MANOMISSIONI E DETERIORAMENTO
Rilievo interno – Piano terra - Fotografie 45a, 45b (ripresa ravvicinata) - Corpo radiante danneggiato
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IMPIANTO TERMICO – MANOMISSIONI E DETERIORAMENTO
Rilievo interno – Piano terra (cucina) - Fotografia 47a - Corpo radiante danneggiato
Rilievo interno – Piano terra – Derivazioni condotte termosifoni
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PARTICOLARI COSTRUTTIVI ED ACCESSORI
Rilievo interno – Secondo piano - Fotografia 27c - Corpo radiante in ghisa
Rilievo interno – Secondo piano - Fotografia 27d
Porta in legno con finitura trasparente
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PARTICOLARI COSTRUTTIVI ED ACCESSORI
Rilievo interno – Secondo piano - Fotografie 27e, 31a - Serramenti finestra in legno verniciato (monolastra - assenza della vetrata)
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PARTICOLARI COSTRUTTIVI ED ACCESSORI
Rilievo interno – Secondo piano - Fotografia 34a
Corpo radiante in ghisa
Rilievo interno – Secondo piano - Fotografia 45c
Griglia di aerazione – condotto ∅ 120 mm.
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Rilievo interno – Piano terra (cucina) - Fotografia 47b
Estrattore elettrico montato su presa aria ∅ 120 mm.
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