Foglio informativo mutuo ipotecario aziende a tasso fisso

Foglio
N. 2.04.0
informativo
Codice
Prodotto
Redatto in ottemperanza al D.Lgs. 385 del 1 settembre 1993 “Testo Unico delle leggi in materia
bancarie creditizia” (e successive modifiche ed integrazioni ) e delle Disposizioni di Vigilanza in
materia di “Trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari e finanziari” emanate dalla Banca
d’Italia in data 29 luglio 2009 e pubblicate nel Supplemento Ordinario n.170 della Gazzetta Ufficiale
del 10 settembre 2009 n.210.
Data aggiornamento 15/09/2014
MUTUO IPOTECARIO AZIENDE A TASSO FISSO
Banca Popolare di Milano soc. coop. a r. l. - Società cooperativa a
responsabilità limitata
Sede legale e amministrativa: P.za F.Meda 4 - 20121 Milano
www.bpm.it - Codice ABI 5584.8
Iscritta all’Albo delle banche presso la Banca d’Italia n. 496.00
Capogruppo del "Gruppo Bipiemme"
N. di iscrizione al Registro delle imprese : 00715120150
Aderente al F.do Interbancario di tutela dei depositi, F.do Nazionale di
Garanzia, Cassa di compensazione e garanzia S.p.A
Capitale sociale e Riserve al 31/12/2011: euro 4.012.600.698,43
Telefono: 800.100.200
Fax 02 7700 4377
Dati e Qualifica del soggetto incaricato dell'Offerta Fuori Sede
Numero Delibera Iscrizione all'Albo/Elenco :
Nome/Ragione Sociale :
Cognome :
Telefono :
Iscrizione ad Albi o Elenchi :
E-Mail :
Sede :
Qualifica :
CARATTERISTICHE E RISCHI TIPICI
Il mutuo in esame è un mutuo fondiario concesso dalla Banca ai sensi dell’ art. 38 D. Lgs. n. 385, ed ha per oggetto
un finanziamento, a medio / lungo termine. A garanzia del rimborso del finanziamento viene iscritta ipoteca, nei limiti
previsti dalla normativa citata. Il debitore rimborserà le somme erogate mediante pagamento periodico di rate
comprensive di capitale ed interessi a tasso, nella specie, fisso, secondo un piano di ammortamento prestabilito. Il
piano di ammortamento potrà essere preceduto da un periodo di preammortamento in cui è previsto il pagamento di
soli interessi (calcolati a decorrere dalla data valuta di erogazione e fino alla messa in ammortamento del
capitale finanziato), al tasso nominale annuo (TAN). Il tasso di interesse rimane pertanto fermo per tutta la durata
del mutuo. Tale forma consente al cliente di avere la certezza della misura del tasso indipendentemente dalle
variazioni di mercato.
Importo finanziato: massimo 50% del minore tra il valore commerciale ed il prezzo di acquisto dell’immobile
ipotecato.
Durata: da un minimo di 60 mesi ad un massimo di 120 mesi.
Erogazione somme: unica soluzione o “a tranches”.
Finalità: Investimenti produttivi o acquisto di immobili artigianali/commerciali/industriali.
Se il pagamento delle rate avviene con addebito a valere su conto corrente acceso presso la Banca, la stessa viene
a ciò espressamente autorizzata. Il pagamento delle rate può avvenire anche a mezzo addebito diretto
preautorizzato domiciliato presso altro Istituto di Credito(Ex.RID).
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Le rate possono essere mensili, trimestrali e semestrali con scadenza fine periodo solare (mese, trimestre,
semestre).
La Parte Finanziata si obbliga a corrispondere sulla somma oggetto del finanziamento l'interesse annuo nominale
(TAN), calcolato sulla base dell’anno civile (divisore 365/366 giorni).
Garanzie: Oltre all’ipoteca di primo grado pari al doppio dell'importo mutuato, la Banca può richiedere il rilascio di
una fideiussione o di altra garanzia reale da parte di terzi a garanzia del rimborso del finanziamento.
È previsto l’obbligo per il cliente di assicurare l’immobile ipotecato contro i rischi di incendio, scoppio e altri rischi
accessori con polizza vincolata a favore della Banca presso una compagnia di assicurazione benvista dalla stessa.
Principali rischi (generici e specifici)
Tra i principali rischi, vanno tenute presenti:
impossibilità di beneficiare delle eventuali fluttuazione dei tassi al ribasso per l’intera durata del
finanziamento;
variazione in senso sfavorevole delle condizioni economiche delle spese di incasso rata (escluso il
tasso di interesse) previa comunicazione ai sensi dell’art. 118 Testo Unico Bancario;
espropriazione del bene immobile ipotecato nell’ipotesi di inadempimento del contratto.
PRINCIPALI CONDIZIONI ECONOMICHE
IMPORTO E DURATA
Importo massimo finanziabile
Durata del mutuo
TASSI
Tasso di interesse nominale annuo (TAN)
Indicizzazione tasso (parametro di riferimento)
Spread massimo del tasso (maggiorazione sul valore del
parametro, espressa in punti percentuali), riducibile in funzione
del rating del cliente
Fino al 50% del minore tra il valore di mercato
e il prezzo di acquisto dell’immobile ipotecato.
In tutti i casi:
Minima: 60 mesi (5 anni)
Massima: 120 mesi (10 anni)
IRS di periodo + spread (°°°)
IRS di periodo (°)
6,750 p.p. (°°°)
Calcolato su un finanziamento di 100.000
euro e per durate di:
Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG) (#)
Tasso di preammortamento (TAN)
Tasso di mora
5 anni pari al 8,845 %
10 anni pari al 9,378% (°°)
Pari al Tasso nominale annuo
Tasso di interesse nominale annuo +
massimo 1,000 p.p.
(#) Il TAEG comprende le seguenti voci di calcolo: spese di istruttoria, spese di perizia (se con garanzia ipotecaria), imposta
sostitutiva, spese produzione e invio documento di sintesi, spese incasso rata e in caso di intervento del Mediatore,la provvigione
da corrispondere a quest'ultimo(sulla base della fattura dal Mediatore emessa ed intestata alla Parte Finanziata).
Oltre al TAEG vanno considerati altri costi, quali le spese e le imposte per la stipula del contratto e l’iscrizione dell’ipoteca, spese di
conto corrente, nonché le spese di assicurazione dell’immobile ipotecato (es. Rischicasa).
(°) IRS (Interest rate swap) rilevato alla pagina IRSB EU dell’info provider Bloomberg. Vedere in proposito la sezione “Ultime
rilevazioni del parametro di riferimento”.
(°°) Il calcolo si basa su un mutuo di 100.000,00 euro, rimborsabile in 60 rate mensili (5 anni) e/o 120 rate mensili (10 anni), al
tasso annuo nominale, TAN – (divisore anno civile 365/366 giorni) - (durata 5 anni, IRS di periodo + SPREAD 6,750 p.p. = TAN
7,737% e durata 10 anni, IRS di periodo + SPREAD 6,750 p.p. TAN 8,557%), con spese di istruttoria pari a 1.250,00 euro, spese
incasso rata pari a 2,00 euro mensili, spese produzione e invio documento di sintesi pari ad euro 1,35, imposta sostitutiva pari ad
euro 250,00, spese perizia pari ad euro 250,00.
Sempre entro la misura massima consentita dalla Legge sull’usura n.108/96 ai sensi dell’art. 2 e dalla relativa normativa di
attuazione.
(°°°) Spread massimo riducibile in funzione del rating del Cliente.
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SPESE FISSE DI GESTIONE
Istruttoria
Perizia tecnica
(obbligatoria a carico del cliente)
1,25% del capitale erogato.
Minimo: 500 euro (*)
Non residenziale:
La perizia tecnica obbligatoria a carico del cliente (svolta dai
tecnici dell’Istituto):
0,10% del minore tra il valore di perizia ed il prezzo di acquisto
Minimo 250 euro. (*)
Residenziale:
Per immobili ad uso abitativo la Banca offre il servizio della società CRIF
spa al seguente costo per ogni bene periziato:
(Perizie standard e prima perizia SAL)
Euro 214,72(Euro duecentoquattordici/72) per qualsiasi importo di
finanziamento.(**)
(Perizie SAL successive alla prima)
Euro 103,70 (Euro centotre/70) per qualsiasi importo di
finanziamento.
Per richieste superiori ad euro 500.000 la stima è in carico alla
Banca - Settore Credito Edilizio al costo di 0,10% del
finanziamento (IVA compresa).
Il cliente è tenuto a fornire copia della fattura/ricevuta delle spese
sostenute.
(**) Se ritenuto opportuno, è comunque facoltà del Dirigente
richiedere la presentazione di una stima effettuata da Tecnici
esterni, mediante il servizio di canalizzazione esterno delle
perizie, anche per richieste di finanziamenti inferiori a 50.000
euro. In tal caso, si applica la tariffa prevista per le richieste di
finanziamenti inferiori o uguali a 150.000 euro.
Commissioni annue per incasso rata
24 euro
(*) Non è riportato esplicitamente un valore massimo, in quanto gli importi potenzialmente rilevanti richiedono una
contrattazione dell’ammontare di tale spesa e pertanto non è possibile individuare a priori un massimale.
ALTRE SPESE
Restrizione ipoteca
Accollo mutuo
Sospensione pagamento rate
Invio comunicazioni (produzione ed invio Documento di Sintesi)
Spese annue per singola verifica monitoraggio situazione immobiliare
(Si riferisce ai mutui ipotecari per i quali è necessaria una verifica dell’immobile).
Spese per singola verifica situazione immobiliare
Spese per ricontrattualizzazione mutui
Spese per rilascio lettera di assenso a cancellazione d’ipoteca (°°°)
Assicurazione incendio
Compenso per rimborso anticipato parziale
Compenso per rimborso anticipato totale
Gestione pratica
Massimo 50 euro, escluse le spese
notarili
Esente
Esente
1,35 euro in forma cartacea
Gratuito online
Esente (°°)
Massimo 250,00 euro
Minimo 258,23 euro
Massimo 516,47 euro
50,00 euro
Polizza esterna a carico del cliente
2,00% del capitale rimborsato (°)
2,00% del capitale residuo (°)
Non applicate
(°) salvo operazioni stipulate da parte di persone fisiche per lo svolgimento della propria attività economica o professionale,
per le quali non è applicabile alcun compenso (D.Lgs.7/07).
(°°) Ricomprese nelle Spese per singola verifica situazione immobiliare.
(°°°) Solo in caso di espressa richiesta da parte del cliente. La voce, è relativa al rilascio da parte della Banca, della lettera da
fornire al Notaio per provvedere alla cancellazione dell’ipoteca posta sull’immobile a garanzia dell’affidamento (tramite atto notarile
di assenso alla cancellazione).
Occorre precisare che la cancellazione dell’ipoteca è una conseguenza automatica dell’avvenuta estinzione del mutuo. In
particolare, la Banca è tenuta a trasmettere al conservatore, cioè l’ufficio pubblico dei registri immobiliari, la comunicazione di
estinzione del mutuo - entro trenta giorni dalla data dell’evento - senza applicare alcun onere. Il conservatore, una volta ricevuta la
comunicazione procede d’ufficio alla cancellazione dell’ipoteca.
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IMPOSTE e TASSE
APPLICAZIONE DEL REGIME DI IMPOSTA (Nuovo Regime)
Ai sensi del Decreto Legge n. 145 del 23 dicembre 2013, pubblicato in Gazzetta Ufficiale in data 23 dicembre 2013 n.
300, alle parti è stata data facoltà di scelta del regime fiscale più favorevole agli interessi del cliente, eliminando l’obbligo
di pagare l’imposta sostitutiva in tutti quei casi in cui la stessa sarebbe risultata più gravosa delle imposte d’atto.
In mancanza di scelta del richiedente, al finanziamento verrà applicato il regime tributario ordinario. In alternativa, le parti
possono optare per l’applicazione dell’imposta sostitutiva, evidenziando sotto la loro scelta, che andrà confermata prima
della stipula del finanziamento.
APPLICAZIONE DELL’IMPOSTA SOSTITUTIVA:
APPLICAZIONE DELLE IMPOSTE D’ATTO: (**)
In alternativa all’imposta sostitutiva, le parti possono applicare le
L’applicazione dell’imposta sostitutiva, prevista ai
imposte d’atto.
sensi del DPR 601/73, solleva la clientela dal
pagamento delle imposte d’atto (imposte di registro, di In caso d’uso verranno applicate alla presente operazione di
finanziamento ed ai relativi atti, contratti e formalità, compresa
bollo, ipotecarie, catastali e sulle garanzie, nonché
l’assunzione di eventuali garanzie, la disciplina ordinaria delle c.d.
delle tasse sulle concessioni governative).
imposte d’atto (a titolo esemplificativo e non esaustivo: imposte di
Bollo ex DPR 642/72 e di Registro ex DPR 131/86, imposte
ipotecarie e tasse sulle concessioni governative):
Il costo dell’imposta sostitutiva è pari al:
Imposte ordinarie
2,00% della somma erogata nel caso di acquisto della Sul finanziamento:
- Imposta di bollo: euro 16,00
seconda casa e relative pertinenze;
0,25% in tutti gli altri casi
- Imposta di registro: euro 200,00
- 0,50% sulle garanzie enunciate nel contratto di finanziamento
(con un minimo di euro 200,00 per garanzia enunciata) salvo avere
già assolto l’imposta di registro sulla garanzia; base imponibile:
importo garantito.
Sulle garanzie:
- Imposta di bollo: Euro 16,00
Imposta di registro:
- 0,50% dell’importo garantito (con un minimo di euro 200,00 per
garanzia)
Imposta ipotecaria:
- 2% dell’importo garantito da ipoteca.
(**) le suddette ”imposte d’atto” non essendo quantificabili a priori, non vengono comprese nel calcolo del
TAEG.
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PIANO DI AMMORTAMENTO
Tipo di ammortamento
Tipologia di rata
Francese. Vedere legenda.
Costante
Da concordare: mensile,
trimestrale o semestrale
Periodicità delle rate
ULTIME RILEVAZIONI DEL PARAMETRO DI RIFERIMENTO
Tasso fisso: IRS (Interest rate swap), rilevato alla pagina IRSB EU del’info provider Bloomberg il giorno antecedente
quello della stipula del contratto: esempi di IRS aggiornati, alla data indicata:
PARAMETRO
Esempi di IRS (°) aggiornati alla data indicata
DATA RILEVAZIONE
01 Aprile 2014
01 Aprile 2014
VALORE
IRS 5 anni - 0,987 %
IRS 10 anni - 1,807 %
Prima della conclusione del contratto è consigliabile prendere visione del piano di ammortamento personalizzato
allegato al documento di sintesi.
CALCOLO ESEMPLIFICATIVO DELL'IMPORTO DELLA RATA
Tasso di Interesse
applicato
(TAN)
Durata del finanziamento
(mesi)
Importo della rata mensile per 100.000,00 euro di
capitale
7,737 %.
60 (5 anni)
2.015,52 euro
8,557 %.
120 (10 anni)
1.243,18 euro
Il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM), previsto dall’art. 2 della legge sull’usura (Legge nr. 108/1996), può essere
consultato in filiale e sul sito internet della banca.
TEMPI DI EROGAZIONE
Durata dell’istruttoria : massimo 150 giorni
Disponibilità dell’importo: minimo 11 giorni, massimo 45 giorni di calendario, subordinati alla consegna della
relazione notarile definitiva.
ESTINZIONE ANTICIPATA, PORTABILITA', TEMPI MASSIMI E RECLAMI
Estinzione anticipata
Il cliente può estinguere anticipatamente in tutto o in parte il mutuo con un preavviso di almeno 30 giorni, pagando
unicamente un compenso onnicomprensivo stabilito dal contratto, che non potrà essere superiore al 2% del debito
residuo ad esclusione dei casi previsti dal D.Lgs. 07/07 (Decreto Bersani).
Portabilità del finanziamento
Nel caso in cui, per rimborsare il finanziamento, ottenga un nuovo finanziamento da un’altra banca / intermediario, il
cliente che rivesta la qualifica di micro-impresa (come definita dall’art. 1, comma 1, lettera t, del decreto legislativo
27 gennaio 2010 n. 11) non deve sostenere neanche indirettamente alcun costo (ad esempio commissioni, spese,
oneri o penali). Il nuovo contratto mantiene i diritti e le garanzie del vecchio.
Tempi massimi di chiusura del rapporto
30 giorni
FI N. 2.04.0 pag. 6/7
Recesso in caso di Offerta Fuori Sede
Ai sensi del Codice del Consumo, il cliente può recedere senza penali e senza dover indicare il motivo entro 10 giorni dalla
conclusione del contratto, con le modalità comunicate al momento della conclusione del medesimo. Peraltro, nel caso in cui il
diritto di recesso venga esercitato nel termine di legge:
il cliente è tenuto comunque a pagare l'importo relativo ai servizi già prestati dalla banca secondo le condizioni economiche
previste nei relativi testi contrattuali e fogli informativi;
restano dovuti eventuali oneri fiscali già maturati.
PROCEDURE DI RECLAMO E RICORSO
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La Banca osserva, nei rapporti con la clientela, le disposizioni contenute nel TUB e sue successive integrazioni
e modificazioni, nonché le relative disposizioni di attuazione.
Nel caso in cui sorga una controversia tra la Parte Finanziata e la Banca relativa all’interpretazione ed
applicazione del presente contratto, la Parte Finanziata – prima di adire all’autorità giudiziaria – ha la possibilità
di utilizzare gli strumenti di risoluzione delle controversie previsti nei successivi commi.
La Parte Finanziata può presentare un reclamo alla Banca, per lettera raccomandata A/R indirizzandola a:
Ufficio Reclami BPM – Piazza F. Meda 4 20121 Milano, o per via telematica indirizzando un messaggio di posta
elettronica al seguente indirizzo: [email protected] , ovvero tramite fax al seguente numero: 02 7700 2799. La
Banca deve rispondere entro 30 giorni.
Qualora la Parte Finanziata non sia soddisfatta o non abbia ricevuto risposta può rivolgersi all’Arbitro Bancario
Finanziario (ABF) per le controversie relative alle operazioni e servizi bancari e finanziari. Per sapere come
rivolgersi all’ABF la Parte Finanziata può consultare il sito www.arbitrobancariofinanziario.it , può recarsi presso
le Filiali della Banca d’Italia, oppure può rivolgersi direttamente alla Banca;
La Parte Finanziata, in alternativa al ricorso all'ABF, può attivare una procedura di mediazione ai sensi dell'art.
5, comma 1, del d.lgs. 28/2010. La procedura di mediazione può essere esperita, singolarmente dal Cliente o in
forma congiunta con la Banca, innanzi al Conciliatore Bancario Finanziario – Associazione per la soluzione
delle controversie bancarie, finanziarie e societarie - ADR (www.conciliatorebancario.it ). Resta impregiudicata
la facoltà del Cliente di ricorrere all'Autorità Giudiziaria.
Se la Parte Finanziata intende rivolgersi all'Autorità giudiziaria per una controversia relativa all'interpretazione
ed applicazione del presente Contratto deve preventivamente, pena l'improcedibilità della relativa domanda,
rivolgersi all'ABF secondo quanto previsto dal precedente comma 4, oppure esperire la procedura di
mediazione di cui al precedente comma 5.
Ai fini dell'esperimento della procedura di mediazione di cui ai precedenti commi, la Banca la Parte Finanziata
possono concordare, anche successivamente alla conclusione del presente Contratto, di rivolgersi ad un
organismo di mediazione diverso dal Conciliatore Bancario Finanziario o dall'ABF, purché iscritto nell'apposito
registro degli organismi tenuto presso il Ministero della Giustizia ai sensi del d.lgs. 28/2010.
La Parte Finanziata può presentare istanze, in forma riservata, al Prefetto affinché segnali, ove lo ritenga
necessario e motivato, all’ABF specifiche problematiche relative ad operazioni e servizi bancari e finanziari. La
segnalazione può avvenire solo dopo che il Prefetto ha invitato la Banca, previa informativa sul merito
dell’istanza, a fornire una risposta argomentata sulla meritevolezza del credito. L’ABF si pronuncia non oltre
trenta giorni dalla segnalazione.
La Parte Finanziata e le associazioni che la rappresentano e le altre parti interessate possono presentare
esposti alla Banca d'Italia, impregiudicato il loro diritto di adire la competente Autorità Giudiziaria, di presentare
reclami e di attivare la procedura di mediazione di cui ai precedenti commi.
FI N. 2.04.0 pag. 7/7
LEGENDA
Accollo
Imposta sostitutiva
Ipoteca
Istruttoria
Parametro di indicizzazione (per i
mutui a tasso variabile)
Parametro di riferimento (per i mutui
a tasso fisso)
Perizia
Piano di ammortamento
Piano di ammortamento “francese”
Contratto tra un debitore e una terza persona che si impegna a pagare il debito al
creditore.
Nel caso del mutuo, chi acquista un immobile gravato da ipoteca si impegna a pagare
all’intermediario, cioè “si accolla”, il debito residuo.
L’imposta sostitutiva, prevista dal DPR 601/73, viene applicata sui finanziamenti di durata
contrattuale superiore a 18 mesi. Con il pagamento di questa imposta non si deve
procedere al pagamento delle imposte di registro, bollo, ipotecarie e catastali nonché delle
tasse sulle concessioni governative.
Garanzia su un bene, normalmente un immobile. Se il debitore non può più pagare il suo
debito, il creditore può ottenere l’espropriazione del bene e farlo vendere.
Pratiche e formalità necessarie all'erogazione del mutuo.
Parametro di mercato o di politica monetaria preso a riferimento per determinare il tasso
di interesse.
Relazione di un tecnico che attesta il valore dell’immobile da ipotecare.
Piano di rimborso del mutuo con l’indicazione della composizione delle singole rate
(quota capitale e quota interessi), calcolato al tasso definito nel contratto.
Il piano di ammortamento più diffuso in Italia. La rata prevede una quota capitale
crescente e una quota interessi decrescente. All’inizio si pagano soprattutto interessi; a
mano a mano che il capitale viene restituito, l'ammontare degli interessi diminuisce e la
quota di capitale aumenta.
Quota capitale
Quota della rata costituita dall’importo del finanziamento restituito.
Quota interessi
Quota della rata costituita dagli interessi maturati.
Rata costante
Rata crescente
Rata decrescente
Rimborso in un’unica soluzione
Spread
Tasso Annuo Effettivo Globale
(TAEG)
Tasso di interesse di
preammortamento
Tasso di interesse nominale annuo
Tasso di mora
Tasso Effettivo Globale Medio
(TEGM)
La somma tra quota capitale e quota interessi rimane uguale per tutta la durata del
mutuo.
La somma tra quota capitale e quota interessi aumenta al crescere del numero delle rate
pagate.
La somma tra quota capitale e quota interessi diminuisce al crescere del numero delle
rate pagate.
L’intero capitale viene restituito tutto insieme alla scadenza del contratto. Durante il
rapporto le rate sono costituite dai soli interessi.
Maggiorazione applicata ai parametri di riferimento o di indicizzazione.
Indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale
sull'ammontare del finanziamento concesso. Comprende il tasso di interesse e altre voci
di spesa, ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata.
Alcune spese non sono comprese, per esempio quelle notarili.
Il tasso degli interessi dovuti sulla somma finanziata per il periodo che va dalla data
valuta di erogazione del finanziamento alla data di decorrenza della prima rata di
ammortamento.
Rapporto percentuale, calcolato su base annua, tra l’interesse (quale compenso del
capitale prestato) e il capitale prestato.
Maggiorazione del tasso di interesse applicata in caso di ritardo nel pagamento delle
rate.
Tasso di interesse pubblicato ogni tre mesi dal Ministero dell'economia e delle finanze
come previsto dalla legge sull'usura. Per determinare se un tasso e' usurario occorre
verificare se il TEG (tasso effettivo globale) supera la soglia d'usura. Per determinare
tale soglia occorre individuare il TEGM (tasso effettivo globale medio) della specifica
categoria di operazione creditizia, aumentarlo di un quarto ed aggiungere ulteriori
quattro punti percentuali. La differenza tra la soglia d'usura cosi' calcolata ed il TEGM
di riferimento non puo' essere superiore agli otto punti percentuali.

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