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L’INFORMAZIONE IMMOBILIARE
RASSEGNA STAMPA ECONOMICA
Infiltrazioni terrazza condominiale. L'usufruttuaria può chiedere
il risarcimento dei danni per la non corretta esecuzioni dei lavori eseguiti?
Una sentenza del Tribunale di Benevento affronta il tema del
diritto dell'usufruttuario ad ottenere il risarcimento dei
danni subiti dal suo immobile a causa della cattiva esecuzione dei lavori di ripristino delle infiltrazioni derivanti
dalla terrazza condominiale. Stabilendo la natura extracontrattuale della responsabilità gravante sulla ditta che non
esegue i lavori a regola d'arte, e puntualizzando che l'usufruttuario dell'appartamento condominiale resta estraneo al
rapporto che sorge fra ditta esecutrice dei lavori e condominio.
Il fatto. L'usufruttuaria di un appartamento situato in un edificio condominiale cita in giudizio la ditta esecutrice dei lavori eseguiti sulla terrazza condominiale precisando che
l'immobile in questione aveva subito danni causati da infiltrazioni di acqua.
Prima dell'instaurazione del giudizio l' usufruttuaria aveva
comunicato la presenza di evidenti infiltrazioni nel suo appartamento all''amministratore condominiale, che individua
la ditta per l'esecuzione dei lavori di ripristino, informando
di tale circostanza il condominio che commissionava a tale
di ditta l'esecuzione dell'opera.
A parere dell'usufruttuaria tali lavori venivano eseguiti in
ritardo rispetto alla data pattuita e con modalità che causavano alla stessa ulteriori danni, pertanto ravvisava in capo
alla ditta l'insorgere di una responsabilità extracontrattuale
della per violazione del principio sancito dall'articolo 2043
del codice civile. L'usufruttuaria, quindi, ha chiesto che
fosse dichiarata la responsabilità della ditta convenuta chiedendo la condanna della stessa: all'esecuzione dei lavori di
ripristino, al risarcimento dei danni riportati dall'immobile,
nonché al risarcimento dei danni morali ed esistenziali da
subiti da parte attrice.
La ditta convenuta si costituiva sostenendo che ben diverso
era l'importo dei lavori pattuiti, di aver ultimato tali lavori
nel termine pattuito, e che parte convenuta non era responsabile per fatti riconducibili a responsabilità del condominio, e che l'usufruttuaria aveva accettato i lavori eseguiti
senza contestare alcunché. In pratica secondo la ditta convenuta l'usufruttuaria non aveva contestato i lavori in questione venendo meno all'obbligo di denuncia che il secondo
comma dell'articolo 1667 del codice civile, a proposito di
difformità e vizi dell'opera , pone a carico del committente.
Per sollevarsi da ogni responsabilità la convenuta provvedeva alla chiamata in causa del terzo, ossia del Condominio
che a sua volta eccepiva che la ditta aveva agito autonomamente senza ricevere alcun ordine da parte del Condominio,
ed a tal fine esibiva una lettera di offerta di lavori, presentata dalla ditta ed approvata dall'assemblea condominiale,
ed inoltre il Condominio puntualizzava che le modalità di
esecuzione dei lavori erano stati concordemente ed autonomamente stabiliti con accordo fra l'usufruttuaria ( parte attrice nel giudizio in questione) e la ditta esecutrice. Infine il
condominio eccepiva che tali lavori erano stati eseguiti a regola d'arte, e che gli stessi lavori erano stati accettati dal-
l'usufruttuaria che non aveva eccepito alcunché al momento
della loro conclusione, puntualizzando che ques'ultima solo
a distanza di ben due anni dall'esecuzione degli stessi aveva
inoltrato una richiesta di risarcimento dei danni. (Lavori e
danni da infiltrazioni, chi paga?)
La convenuta, solo nella comparsa conclusionale, eccepiva
che parte attrice non aveva sufficientemente provato di essere l'effettiva usufruttuaria dell'immobile in questione.
La sentenza del Tribunale di Benevento. In primo luogo, si è
evidenziato che la responsabilità attraverso la quale la convenuta risponde nei confronti dell'attrice usufruttuaria è di
natura extracontrattuale e l'usufruttuario " non essendo condomino non è parte del contratto concluso dal condominio …
e sebbene lo stesso vada convocato all'assemblea che deve
deliberare le spese ordinarie …nel caso di specie non è stata
dimostrata la convocazione dell'usufruttuaria da parte del
condominio " (Cass. Civ. sez. II, 4.7.2013 n. 16774; Cass.
Civ. sez.II, 16.2.2012 n. 2236).
Per quanto riguarda, invece, la natura dei lavori eseguiti
dalla ditta convenuta la consulenza tecnica d'ufficio ha rilevato che gli stessi non sono stati eseguiti a regola d'arte.
Dopo aver accertato la natura dei danni patiti dall'usufruttuaria la sentenza in commento effettua una distinzione fra i
lavori occorrenti al ripristino delle opere realizzate nell'appartamento dell'attrice, ed il pagamento della somma di denaro necessaria a coprire il danno sopportato da
quest'ultima.
Quindi la pronuncia in commento ha rilevato che non essendo possibile condannare al contempo la ditta all'esecuzione del ripristino ed alla condanna al risarcimento dei
danni, poiché ciò comporterebbe una duplicazione di provvedimenti intesi a riparare ad un unico pregiudizio, la sentenza del Tribunale di Benevento si è limitata alla condanna
della ditta convenuta al solo risarcimento pecuniario, lasciando completamente libera parte attrice ( usufruttuaria)
nella scelta dell'impresa più idonea ad eseguire i lavori in
questione.
Per quanto riguarda inoltre la domanda formulata dalla
ditta convenuta nei confronti del terzo chiamato in causa (
Condominio), rivolta ad ottenere il saldo dell'importo pattuito per i lavori di ripristino, la sentenza rileva " che la
stessa è fondata dato che il preventivo dei lavori era stato
approvato dall'assemblea, ed il condominio non ha eccepito
di aver pagato integralmente il corrispettivo". A tal riguardo
la pronuncia ha puntualizzato che il termine di pagamento
vada indicato, mancando ogni chiarimento a tal proposito,
dal giorno in cui la ditta ha ultimato i lavori.
L'usufruttuaria ha diritto al risarcimento dei danni, a titolo
di responsabilità extracontrattuale, se la ditta non ha eseguito i lavori a regola d'arte, anche se la prima rimane
estranea al rapporto intercorso fra Condominio e ditta esecutrice dei lavori, dato che non ha preso parte all'assemblea
condominiale che ha approvato il preventivo presentato
dalla ditta in questione.
fonte: www.condominioweb.it 22/01/2015
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RASSEGNA STAMPA ECONOMICA
Il verbale di assemblea illeggibile
Lo scorso mese s'è tenuta l'assemblea straordinaria
del condominio in cui abito per decidere sulla realizzazione di lavori straordinari di notevole entità,
alla quale non ho potuto partecipare.
Pochi giorni fa l'amministratore mi ha inviato il
verbale: con mia grande sorpresa ho scoperto che
questo più che un documento senza un foglio scarabocchiato. Non si capisce nulla! Mio figlio di tre
anni avrebbe scritto meglio!
Insomma, va bene tutto, ma non riesco a leggere
nemmeno la ditta che è stata scelta. Lasciamo perdere i millesimi e le date per l'inizio dei lavori e la
firma del contratto. Ho chiesto spiegazioni all'amministratore il quale mi ha detto che ho sbagliato a
non essere presente e che comunque sono io a non
capirlo perché per gli altri non ci sono problemi. Io
credo si tratti solamente di scuse, il verbale di assemblea è davvero illeggibile. Che cosa posso fare?
Partiamo dal significato del termini illeggibile e vediamo le conseguenze di questo difetto sulla regolarità della deliberazione.
Un documento è illeggibile, secondo il vocabolario
della lingua italiana, non solamente quando non è
proprio possibile leggerlo, ma anche quando si
legge con molto stento o è indecifrabile in tutto o
in parte (cfr. Vocabolario Treccani voce Illeggibile).
Sinonimo di illeggibile è inintelligibile: insomma il
documento è illeggibile se non si comprende in toto
il contenuto perché in tutto o in parte inintelligibile.
Siccome non vi sono dubbi che il verbale sia un documento, non può dubitarsi del fatto che questo documento, se redatto a mano (ma non solo) possa
essere considerato illeggibile. Questa caratteristica
del documento ha sicuramente dei riflessi sulla validità della deliberazione.
È bene ricordare, infatti, che il verbale deve poter
consentire la verifica di una serie di requisiti (presenza quorum costitutivi e deliberativi, assenza di
situazione di conflitto d'interesse, ecc.) volti a valutare la legittimità della decisione assunta dall'assise condominiale. ( (Il verbale assembleare
della prima convocazione non è necessario se l'assemblea non si costituisce o "va deserta"))
Un verbale illeggibile, quindi, è sicuramente un
verbale invalido, ma di che invalidità di tratta?
In altre parole il verbale illeggibile dev'essere considerato nullo o annullabile?
Al riguardo è utile ricordare quanto affermato dalle
Sezioni Unite - nel 2005 - in relazione alle cause
d'invalidità della deliberazione assembleare (il
principio di diritto allora espresso deve considerarsi pienamente valido ed efficace anche dopo
l'entrata in vigore della riforma del condominio,
che l'ha sostanzialmente fatto sostanzialmente proprio in alcuni punti).
Nella sentenza n. 4806/05, gli ermellini ebbero
modo di specificare che "sono da ritenersi nulle le
delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto
impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico,
alla morale e al buon costume), con oggetto che non
rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi
comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei
condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto", mentre devono essere considerate "annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare
costituzione dell'assemblea, quelle adottate con
maggioranza inferiore a quella prescritta dalla
legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al
procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarita' nel procedimento di convocazione, quelle che
richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto" (sulle deliberazioni nulle e annullabili,
vedi anche artt. 1117-ter c.c. e 66 disp. att. c.c.).
Ad avviso di scrive una deliberazione riportata in
un verbale che risulta illeggibile deve essere considerata alla stregua di una deliberazione nulla, in
quanto priva d'uno degli elementi essenziali (un
verbale incomprensibile è da considerarsi alla stregua d'un verbale che non c'è).
Insomma, previo tentativo di conciliazione (cfr. artt.
71-quater disp. att. c.c. e 5 d.lgs. n. 28/2010),
quella deliberazione può essere impugnata perché
nulla. Dato che la classificazione giurisprudenziale
generica ed sua volta soggetta ad interpretazione,
si consiglia prudentemente l'impugnazione nei termini previsti dell'art. 1137 c.c. (trenta giorni dalla
deliberazione per i condomini presenti, contrari ed
astenuti, e dalla comunicazione del verbale per gli
assenti).
fonte: www.condominioweb.it 21/01/2015
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RASSEGNA STAMPA ECONOMICA
Condizionatori sui balconi e decoro dell'edificio
La scorsa estate ho installato un condizionatore
d'aria per rinfrescare la mia abitazione; al fine di
evitare lamentele da parte dei condomini ho fatto
posizione l'unità esterna dell'impianto sul piano di
calpestio del mio balcone.
Dall'esterno si vede solamente una sottile canalina in plastica che copre i fili dell'impianto e che
scende sulla facciata corrispondente al mio balcone dal punto in cui all'interno c'è lo split fino al
motore.
Qualche giorno fa un mio vicino mi ha detto che
devo rimuovere l'apparecchio: il balcone ha un
parapetto in ferro e l'unità esterna è chiaramente
visibile dalla strada e quindi deturpa il decoro architettonico dell'edificio.
Che cosa devo fare?
Ci sono casi in cui la litigiosità delle persone supera e dà un bel distacco ad ogni ipotesi di studio,
sconfinando nella fantascienza giuridica; se questo non è un caso del genere, poco ci manca.
L'installazione di un impianto di condizionamento,
si sa, è opera diventata sempre più ricorrente nel
corso dell'ultimo decennio e di pari passo sono aumentate le contestazioni in merito.
Solitamente per i normali palazzi delle nostre
città, l'installazione del condizionatore non necessita di alcuna autorizzazione di carattere amministrativo (si consiglia comunque di chiedere
informazioni all'ufficio tecnico comunale). Diversamente rispetto agli edifici di particolare pregio
storico artistico (vedi d.lgs n. 42 del 2004) l'installazione dei condizionatori non dev'essere considerata una semplice operazione a rilevanza
condominiale, ma è necessario il consenso delle
amministrazione competenti (leggasi sovraintendenza).
Troppo rumore e abbruttimento dell'estetica degli
edifici le principali contestazioni.
Quando un condizionatore può considerarsi lesivo
del decoro architettonico dell'edificio?
Con questa locuzione, è bene ricordarlo, si fa riferimento alle linee ed alle strutture dell'edificio
che lo caratterizzano e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica
identità (cfr. Cass. n. 851/2007). L'estetica del-
l'edificio non dev'essere particolare, bastando una
linea estremamente semplice per poter parlare di
decoro architettonico. Il danno al decoro deve tradursi in un pregiudizio economico per le parti comuni e/o per quelle di proprietà esclusiva (cfr.
Cass. n. 1286/2010).
Il concetto di estetica, si evolve con i tempo e fa si
che ciò che era mal percepito jeri, non lo sia oggi.
A questa conclusione, che consente di poter parlare del decoro architettonico in una prospettiva
evolutiva, è giunto qualche anno fa il giudice di
pace di Grosseto, il quale affermo per l'appunto
che determinati impianti, quali quelli di condizionamento e satellitari, non sono più considerati lesivi dell'estetica dell'edificio, essendo percepiti
comunemente quali normali elementi presenti sugli
stabili (cfr. GdP Grosseto 19 agosto 2011 n. 1038).
Resta fermo, in ogni caso, il potere del regolamento condominiale di natura contrattuale di vietare qualsivoglia modificazione dell'estetica
dell'edificio anche sulle parti di proprietà esclusiva, nonché la possibilità per il regolamento assembleare di disciplinare l'uso delle cose comuni
per salvaguardare il decoro dello stabile: tale ultima regolamentazione non può però mai tradursi
in un divieto d'uso (es. posso dirti come installare
il condizionatore ma non posso vietarti di farlo).
In questo contesto di carattere generale, pertanto,
il nostro lettore dovrà:
a) valutare se il regolamento condominiale vieti o
disciplini (a seconda della sua natura) questo genere d'installazioni;
b) valutare obiettivamente se l'installazione è pregiudizievole dell'estetica dell'edificio (ci vien da
dire che difficilmente un motore di condizionatore
poggiato sul piano di calpestio del balcone può essere considerato tale);
c) all'esito di questa valutazione in alternativa,
porre in essere i rimedi necessari o lasciar blaterare il proprio vicino (sta sempre a chi si lamenta
d'un fatto provarlo in giudizio) e se dovesse insistere nelle proprie lamentele diffidarlo formalmente chiedendogli di cessare ogni turbativa.
fonte: www.condominioweb.it 21/01/2015
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RASSEGNA STAMPA ECONOMICA
Delega ritiro documenti dallo studio
dell'amministratore di condominio
La scorsa settimana ho chiesto all'amministratore di prepararmi la copia di una serie
di documenti; lui è stato gentile e corretto,
m'ha indicato il costo e mi ha detto di tornare dopo una settimana, indicandomi data
e ora precisa per il ritiro.
È capitato che quel giorno non mi sia potuto
recare presso lo studio dell'amministratore
e per non perdere tempo ho mandato mio
suocero a prendere le carte (e saldare il
conto). Sorpresa delle sorprese: all'ufficio
dell'amministratore non hanno voluto consegnargli le carte perché non era persona
conosciuta.
Hanno fatto bene? Che cosa posso fare per
fargli consegnare questa documentazione
visto che per il prossimo periodi sarà fuori
città?
Come vediamo dal quesito del nostro lettore,
quello della consegna della documentazione
condominiale è un argomento che porta con
sé sempre nuove problematiche. La soluzione in questo caso, sta in un delega chiara
e precisa. Vediamo perché.
Ai sensi dell'art. 1129, secondo comma, c.c.
e 1130-bis, primo comma, c.c. condomini e
aventi diritto in genere (formula che ad avviso dello scrivente fa rientrare nel novero
dei legittimati anche i conduttori) possono
prendere visione ed estrarre copia (a loro
spese):
a) del registro di anagrafe condominiale;
b) del registro dei verbali e del regolamento
condominiale;
c) del registro di nomina e revoca degli amministratori;
d) del registro di contabilità;
e) dei documenti giustificativi delle spese (le
così dette pezze d'appoggio).
Si badi: per i registri di cui alle lettere a)-d)
l'amministratore al momento della nomina
deve indicare i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, può prenderne
gratuitamente visione e ottenere (cfr. art.
1129, secondo comma, c.c.).
La stessa cosa non vale per le così dette
pezze giustificative, rispetto alle quali se è
vero che i condomini (rectius: gli aventi diritto) hanno diritto di prendere visione ed
estrarne copia, è altrettanto vero che ciò
non deve avvenire in un giorno prestabilito,
ma resta rimesso all'accordo tra le parti.
I documenti del condominio, salvo alcuni
casi specificamente individuati dal Garante
per la protezione dei dati personali (cfr.
Condominio e riservatezza: il Garante della
privacy individua le regole.), sono da considerarsi riservati per ragioni di privacy.
L'amministratore di condominio, quindi,
giustamente non deve consegnare i documenti a persone che, non conosciute e/o non
autorizzate, si presentino per ritirarli. Diverso, tuttavia, il caso della delega.
Si tratta di una forma di rappresentanza con
la quale il rappresentato (o delegante, vale
a dire il condomino), autorizza un'altra persona (il rappresentante o delegato, nel nostro caso il suocero del nostro lettore) a
compiere un atto giuridicamente rilevante
per suo conto (leggasi ritiro documentazione).
È bene che alla delega sia allegato un documento d'identità in corso di validità, al fine
di poter facilmente verificare l'autenticità
della firma del delegante.
Di fronte ad un'autorizzazione del genere,
l'amministratore non può negare la consegna della documentazione e qualora lo facesse potrebbe essere diffidato ad adempiere
nelle modalità richieste
fonte: www.condominioweb.it 20/01/2015
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Autorizz. Tribunale Treviso N. 4-2005 Registro Stampa Registro Imprese N. 368635 C.C.I.A.A. Treviso
Direzione, Redazione. TREVISO - Viale Felissent 35/a Tel. 0422 300302 - Fax 0422 314862
Amministrazione: TREVISO - Via G. Marconi, 26 Tel. 0422 302789 - Fax 0422 424210
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