G IORNALINO
DEL
ANNO 4
P R O P R I E TA R I O C A S A
APRILE 2014
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GIORNALINO
DEL
P R O P R I E TA R I O C A S A
NOTIZIARIO GRATUITO AD USO ESCLUSIVO DEGLI ASSOCIATI
SOMMARIO
L’omessa registrazione delle locazioni abitative e
l’incostituzionalità delle relative sanzioni
p. 4
Affitti, boom di adesioni alla cedolare secca
p. 6
Al via il Piano Casa: cedolare secca al 10%
p. 7
Affitti con pagamento tracciabile
p. 8
Indici Istat 2013
p. 8
Ultime novità su TARI e TASI
p.9
La registrazione dei contratti: nuove procedure on-line
p.11
Lo scadenzario fiscale 2014
p.12
“Destinazione Italia” , le novità
p.15
Condomini morosi e poteri dell’amministratore
p. 16
Riforma del condominio: il revisore dei conti e il consiglio
di condominio
p. 18
La verifica delle caldaie e dei climatizzatori
p. 19
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G i o rn al i n o d e l p r op r ie t ar i o c as a
Pa g i n a 4
L’OMESSA REGISTRAZIONE DELLE LOCAZIONI AD USO
ABITATIVO E L’INCOSTITUZIONALITÀ DELLE RELATIVE SANZIONI
Dopo una dura battaglia durata quasi tre anni, condotta dalle associazioni dei proprietari, la Corte Costituzionale, con
sentenza n.50 del 14/03/2014, ha sancito l’illegittimità costituzionale della disposizione contenuta nel
D.Lgs.n.23/2011 (che ha istituito il regime della CEDOLARE SECCA) che prevedeva al fine di disincentivare le locazioni “in nero”, in caso di omessa registrazione di un contratto di locazione ad uso abitativo o di registrazione del
contratto con indicazione di un canone inferiore a quello
effettivo, l’operatività di alcune sanzioni “indirette”.
Come accennato, per effetto di quanto disposto dai commi
8 e 9 del citato D.Lgs. n. 23/2011relativamente ai contratti
di locazione di immobili ad uso abitativo è prevista
l’applicazione di specifiche sanzioni “indirette”, in caso di
denuncia del conduttore “in nero” per:
 omessa registrazione del contratto;
 registrazione del contratto con indicazione di un canone
inferiore rispetto a quello effettivo;
 registrazione di un contratto di comodato fittizio.
In particolare, al ricorrere delle suddette fattispecie, accade
quanto segue:
1. la durata del contratto viene stabilita ex lege in 4 anni,
decorrenti dalla data di registrazione volontaria o
d’ufficio;
2. al rinnovo è applicabile quanto disposto dall’art. 2,
comma 1, Legge n. 431/98 con la conseguenza che la
durata del contratto può essere (eventualmente) prorogata per ulteriori 4 anni (salvo il caso in cui il locatore
intenda adibire l’immobile ad uso abitativo proprio o dei
familiari, vendere l’immobile, ecc.);
3. il canone annuo di locazione, a decorrere dalla registrazione del contratto, è stabilito in misura pari al triplo
della rendita catastale. Dal secondo anno è previsto
l’adeguamento al 75% della variazione ISTAT.
Come specificato dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare
20.12.2012, n. 47/E, il conduttore - soggetto in concreto
interessato all’attivazione del regime sanzionatorio - che
riteneva di poter invocare l’applicazione delle disposizioni
in esame, doveva dichiarare, ai fini della registrazione del
contratto, il valore e la durata individuate ex lege e non il
valore e la durata risultanti dal contratto registrato tardivamente.
Inoltre, come specificato dall’Agenzia delle Entrate nella
Circolare 1.6.2011, n. 26/E, l’omessa / ritardata registrazione del contratto di locazione comporta altresì la corresponsione dell’imposta di registro dovuta (salvo il caso di
opzione per la cedolare secca), della sanzione dal 120 al
240% dell’imposta e degli interessi.
In particolare, l’imposta di registro può essere assolta sul
canone convenuto dalle parti fino all’annualità contrattuale
in corso alla data di registrazione; a partire da tale data, la
base imponibile dell’imposta di registro è rappresentata dal
canone “rideterminato” ex lege (triplo della rendita catastale).
LA QUESTIONE DI LEGITTIMITÀ COSTITUZIONALE
In merito all’applicabilità delle predette sanzioni
“indirette”, alcuni Tribunali, a fronte delle richieste di sfratto da parte dei proprietari degli immobili locati per i quali il
conduttore ha richiesto l’operatività delle disposizioni in
esame, hanno sollevato una questione di legittimità, sottoposta al vaglio della Corte Costituzionale, la quale ha recentemente fornito la propria interpretazione.
LE ARGOMENTAZIONI DEI TRIBUNALI
Tribunale Salerno - ordinanza 29.3.2012
Tribunale Palermo - ordinanza 15.11.2012
Tribunale Firenze - ordinanza 15.1.2013
Tribunale Genova - ordinanza 30.1.2013
Tribunale Roma - ordinanza 7.5.2013
LA DECISIONE DELLA CORTE COSTITUZIONALE
La Corte Costituzionale, tenuto conto che la questione sollevata dai predetti Tribunali ha ad oggetto la medesima disposizione normativa e che le argomentazioni sono pressoché identiche, ha riunito i giudizi, definendoli con la citata
pronuncia n. 50.
In particolare la Consulta ha ritenuto fondata la questione
di legittimità, soprattutto con riguardo alla violazione
dell’art. 76 della Costituzione, a causa del “difetto di delega”, non accogliendo le osservazioni in merito
dell’Avvocatura generale dello Stato.
La Corte Costituzionale, infatti, partendo dalla considerazione che il Legislatore delegato deve attenersi al contenuto della legge delega e non può spingersi ad allargarne
l’oggetto fino a comprendere materie che ne sono state escluse, afferma che le previsioni contenute nei commi 8 e
9 dell’art. 3, D.Lgs. n. 23/2011 risultano del tutto prive di
copertura rispetto alla legge delega, sia con riguardo
all’ambito oggettivo, sia agli obiettivi posti dalla stessa.
Infatti, considerato che la Legge n. 42/2009 ha delegato il
Governo ad emanare uno o più Decreti legislativi “al fine di
assicurare, attraverso la definizione dei princìpi fondamentali del coordinamento della finanza pubblica e del sistema
tributario e la definizione della perequazione, l'autonomia
finanziaria di comuni, province, città metropolitane e regioni”, le disposizioni in materia di sanzioni per i contratti di locazione ad uso abitativo risultano del tutto
estranee a tali obiettivi.
Secondo la Corte inoltre, le norme in esame, come evidenziato nelle sopra riportate ordinanze, violano il disposto
dell’art. 10, comma 3, dello Statuto del contribuente che
non ricomprende, tra le cause di nullità del contratto, le
violazioni delle norme di carattere tributario.
Alla luce di ciò:
“… la mera inosservanza del termine per la registrazione
di un contratto di locazione non può legittimare … addirit-
G i o r n al i n o d e l p r o p r i e tar i o c a s a
Pa g i n a 5
tura una novazione … quanto a canone e durata”.
Sulla base delle sopra esposte considerazioni, quindi, i
Giudici hanno dichiarato costituzionalmente illegittime le
disposizioni in esame per contrasto con l’art. 76 della Costituzione che sancisce il principio in base al quale
“l'esercizio della funzione legislativa non può essere delegato al Governo se non con determinazione di principi e
criteri direttivi e soltanto per tempo limitato e per oggetti
definiti”.
Di fatto, dunque, l’illegittimità costituzionale delle norme
introdotte dal D.Lgs. n. 23/2011 in materia di contratti di
locazione ad uso abitativo discende, come accennato, dal
“difetto di delega”.
A seguito della pronuncia di illegittimità costituzionale di
una norma da parte della Consulta, le statuizioni in essa
contenute vengono meno “ex tunc”, ossia fin
Tribunale Salerno - ordinanza 29.3.2012
la Legge n. 42/2009 di delega al Governo in materia di federalismo fiscale, a seguito
della quale è stato emanato il D.Lgs. n. 23/2011, non contiene criteri direttivi che
giustificano l’adozione delle sopra evidenziate sanzioni;
la sostituzione del canone pattuito con la misura, irrisoria, prevista ex lege, comporta
una riduzione del gettito IRPEF, “in contrasto con gli obiettivi tracciati dalla stessa
legge di delegazione”;
si crea un’irragionevole disparità di trattamento tra locatore e conduttore, considerato
che, ancorché l’obbligo di registrazione gravi su entrambi, la sanzione è inflitta al solo
locatore, mentre il conduttore fruisce di un vantaggio, beneficiando di una riduzione
del canone;
sono violati gli artt. 55 e 42 della Costituzione: le sanzioni fiscali non possono
“comprimere oltre ogni limite il diritto di proprietà attraverso misure che, come
quelle previste dalla normativa impugnata, si presentano sproporzionate e limitative
della autonomia contrattuale”, peraltro in assenza di un interesse pubblico, posto che
dopo la tardiva registrazione del contratto è già stato effettuato il pagamento della
“sovraimposta” dovuta per il ritardo;
la norma in esame comporta il “mantenimento in vita” di un contratto “che il locatore
non avrebbe mai sottoscritto a quelle condizioni”, essendo lo stesso costretto a
“sopportare un canone irrisorio per la potenziale durata di otto anni”. Ciò in violazione di quanto disposto dall’art. 1419, C.c. in base al quale la nullità parziale non si
estende a tutto il contratto, con conseguente venir meno dello stesso, soltanto nel caso
in cui risulta che le parti lo avrebbero comunque concluso, anche senza la parte nulla.
Tribunale Palermo - ordinanza 15.11.2012
nella Legge n. 42/2009 sono assenti criteri direttivi che consentivano l’adozione delle
disposizioni in esame. Queste ultime, quindi, “tradiscono gli intendimenti della delega”, in quanto sostituiscono al canone pattuito un importo irrisorio, determinando una
riduzione della base imponibile dell’imposta di registro e dell’IRPEF “persino nelle
ipotesi in cui sia stato registrato un contratto di locazione per un canone inferiore a
quello effettivo, ma pur sempre superiore a quello «sostitutivo»”;
la norma in esame contrasta con il disposto dell’art. 2, comma 2, lett. c), Legge n.
42/2009 che, imponendo il rispetto dei principi dello Statuto del contribuente, esclude
che dalla violazione delle norme tributarie possa discendere la nullità del contratto.
Nel caso di specie la nullità si determina a seguito della sostituzione delle pattuizioni
contrattuali con le previsioni ex lege;
è violato l’art. 42 della Costituzione, considerato che il diritto di proprietà è
“sacrificato” dalla previsione della durata obbligatoria del contratto per 4 anni (+
eventuali 4) a fronte di un canone irrisorio;
è violato l’art. 3 della Costituzione, posto che la disposizione in esame:
− si applica esclusivamente ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo e non
anche a quelli ad uso commerciale;
GRUPPO
REALE
MUTUA
dall’origine.
Di conseguenza, per i contratti per i quali le sanzioni indirette sopra esaminate sono già divenute operative, dovrebbero ritrovare applicazione le pattuizioni contrattuali originarie, con effetto retroattivo. Ciò potrebbe comportare
l’insorgere di una serie di “sgradite” conseguenze sia in
ambito civilistico (il conduttore ha corrisposto canoni per
importi inferiori a quelli previsti nel contratto e pertanto si
realizzerebbe la fattispecie dell’inadempimento, con conseguente possibilità per il locatore di richiedere la risoluzione del contratto), sia in ambito fiscale (il locatore ha
tassato in dichiarazione dei redditi un importo inferiore).
Sulla base di tali considerazioni, è quindi opportuno che il
Legislatore intervenga (a breve) al fine di colmare il
“vuoto normativo” creatosi a seguito della sentenza sopra
esaminata.
− determina una disparità di trattamento tra locatore e conduttore, ancorché detti
soggetti siano ugualmente obbligati ai fini dell’imposta di registro.
Tribunale Genova - ordinanza 30.1.2013
nella Legge n. 42/2009 non si rinvengono principi che legittimano l’adozione delle
misure sanzionatorie in esame;
è violata la Legge n. 42/2009 nella parte in cui prevede la necessità che i Decreti
attuativi rispettino i principi dello Statuto del contribuente, in base ai quali la violazione di disposizioni tributarie non può determinare la nullità del contratto;
è violato l’art. 3 della Costituzione, sulla base delle considerazioni già svolte dal
Tribunale di Palermo nella citata ordinanza 15.11.2012 (disparità di trattamento tra
contratti di locazione ad uso abitativo e non e tra locatore e conduttore);
è irragionevole l’applicazione delle medesime sanzioni in caso di omessa registrazione del contratto o di registrazione con canone inferiore a quello effettivo;
la sanzione rappresentata dalla riduzione del canone determina un gettito inferiore sia
ai fini dell’imposta di registro che dell’IRPEF.
Tribunale Roma - ordinanza 7.5.2013
la norma travolge il principio consensualistico in quanto sostituisce la volontà delle
parti e crea uno squilibrio degli interessi nonché un sacrificio eccessivo per la proprietà privata e la libera iniziativa economica, con penalizzazione del locatore e
vantaggio per il conduttore;
è violato il principio generale in base al quale la violazione delle norme tributarie non
può determinare la nullità del contratto;
è violato l’art. 76 della Costituzione, posto che l’applicazione delle sanzioni per
violazioni tributarie e la repressione dell’evasione fiscale deve essere rimessa agli enti
preposti. A questi ultimi non può, infatti, sostituirsi una dichiarazione unilaterale di
registrazione del contratto che peraltro impone un regime di locazione legale quale
sanzione prevalentemente e sproporzionatamente punitiva nei confronti del proprietario / locatore.
Tribunale Firenze - ordinanza 15.1.2013
la norma in esame non trova, nella Legge n. 42/2009, alcuna base giustificativa;
la sostituzione legislativa della volontà contrattuale, che si traduce in una sanzione a
carico del locatore e in un “premio” per il conduttore, rappresenta “una sorta di
«sanzione civile» corrispondente ad una «nullità/inefficacia del patto relativo alla
misura del canone»”.
Infatti, considerato che la norma ha la finalità di contrastare l’evasione fiscale, non si
comprende il motivo per cui la stessa sia applicabile soltanto alle locazioni di immobili ad uso abitativo e non anche di immobili destinati ad usi diversi “parimenti rilevanti fiscalmente”.
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Giornalino del
Pa g i n a 6
AFFITTI, BOOM DI ADESIONI ALLA CEDOLARE SECCA NELL'ULTIMO ANNO
Quello che non sappiamo, è se pesi di più la convenienza fiscale o l'emersione degli affitti in nero.
Di certo, però, i dati delle Finanze sulle ultime dichiarazioni
fiscali dimostrano che l'appeal della cedolare secca sugli affitti
è cresciuto parecchio. Sono quasi 800mila i proprietari di case
che hanno scelto la "tassa piatta" nel 2012, con un aumento del
58% rispetto all'anno precedente. Per l'esattezza, 764.474 contribuenti.
Se si considera che in base alle ultime stime ci sono circa 2
milioni di persone fisiche proprietarie di un'abitazione affittata,
è facile rendersi conto del grande successo della nuova imposta, introdotta ad aprile del 2011.
La convenienza per i privati
La possibilità di chiudere i conti con il Fisco pagando il 21%
di imposta sostitutiva (19% sui canoni concordati diventata
15% nel 2013 e 10% dal 2014 ) si è rivelata un vantaggio quasi
imperdibile, anche perché la cedolare secca è uno degli ultimi
"regali" in un panorama di imposte crescenti sugli immobili,
dall'Imu alla Tasi, passando per il taglio delle deduzioni forfettarie Irpef riservate a chi applica la tassazione ordinaria, scattato dal 2013.
È vero che la cedolare secca impone al proprietario di rinunciare all'aggiornamento Istat, ma l'inflazione annua a febbraio
viaggia allo 0,5% e chi opta per la tassa piatta evita di pagare,
oltre all'Irpef, anche le addizionali, l'imposta di registro e il
bollo.
L'emersione del nero
La cedolare è stata introdotta anche per contrastare gli affitti in
nero, e non a caso nello stesso decreto che prevedeva la tassa
piatta (Dlgs 23/2011, articolo 3) c'era anche la possibilità per
gli inquilini di denunciare alle Entrate i proprietari, ottenendo
in cambio un canone super-scontato.
Ora questa chance è stata cancellata dalla Corte costituzionale,
ma è difficile dire quanto del successo registrato dalla cedolare
secca nel 2012 dipenda dalla registrazione di nuovi affitti - che
prima erano in nero - e quanto dipenda invece dall'applicazione dell'imposta sostitutiva ad affitti che in precedenza pagavano la tassazione ordinaria.
Ci sono due indizi che fanno pensare a una discreta emersione
di affitti irregolari: da un lato, il numero dei nuovi contratti
registrati è aumentato (quasi 100mila in più tra il 2012 e il
2011); dall'altro, se si escludono le modifiche normative del
2012, si vede che i redditi di fabbricati sono comunque cresciuti di oltre un miliardo.
I conti per lo Stato
L'aumento dei redditi di fabbricati dichiarati nel 2012 fa pensare che la crescita della cedolare secca non sia avvenuta a danno
delle locazioni soggette a tassazione ordinaria (non del tutto,
per lo meno).
Questo è un punto importante anche per lo Stato, perché potrebbe voler dire che l'operazione - contrariamente a ciò che
pensano in molti - non è stata interamente in perdita per le
casse pubbliche.
Nel 2012 la cedolare secca ha fruttato 1,2 miliardi: è chiaro
che lo Stato ci avrebbe guadagnato di più se avesse applicato
la tassazione ordinaria ai 5,9 miliardi di canoni soggetti alla
cedolare, ma una parte più o meno grande di questa base imponibile potrebbe essere stata tassata per la prima volta proprio
grazie al nuovo regime fiscale.
Resta l' l'incognita - a questo punto - di ciò che potrà accadere
adesso che il canone super-scontato per l'inquilino è stato eliminato.
Canone libero e concordato
La cedolare secca è applicata quasi interamente sui canoni
liberi. Basti pensare che l'imposta sui canoni concordati frutta
meno di 150 milioni su 1,2 miliardi.
Il decreto casa del Governo, però, riduce dal 2014 al 10% l'aliquota della cedolare sugli affitti convenzionati, che era stata
già portata al 15% nel 2013.
L'effetto di questo sgravio fiscale potrà essere misurato solo
tra qualche tempo, ma si tratta di una variabile in più di cui
devono tenere conto i proprietari di immobili.
Quanto meno, quelli che scelgono di avere le carte in regola
nei confronti del Fisco, visto anche il pressing dell’Agenzia
delle Entrate che ha recentemente intensificato i controlli per
stanare gli evasori.
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Giornalino del
Pa g i n a 7
AL VIA IL PIANO CASA : LA CEDOLARE SECCA AL 10%
Recentemente approvato dal Consiglio dei ministri n. 6 del
12 marzo, il decreto legge che contiene un “pacchetto” di
misure volte a risolvere l’emergenza abitativa. Il provvedimento stanzia risorse per interventi a favore della locazione,
per il recupero degli alloggi ex IACP e per lo sviluppo
dell’edilizia residenziale sociale.
Il Piano Casa, elaborato dal Ministro delle infrastrutture e dei
trasporti Maurizio Lupi, prevede interventi per € 1 miliardo e
741 milioni con tre obiettivi:
 il sostegno all’affitto a canone concordato;
 l’ampliamento dell’offerta di alloggi popolari;
 lo sviluppo dell’edilizia residenziale sociale.
Finanziamento dei fondi dedicati alle locazioni
Il primo obiettivo del decreto legge è fornire immediato sostegno economico alle categorie sociali meno abbienti che a oggi
non riescono più a pagare l’affitto.
E proprio in risposta a tale emergenza è stato deciso di incrementare rispettivamente con € 100 milioni il Fondo nazionale
per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione e € 226
milioni il Fondo destinato agli inquilini morosi incolpevoli .
Nello specifico:
- il Fondo nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni
in locazione che già aveva una dotazione di 100 milioni ( € 50
per il 2014 e altri € 50 per il 2015) verrà raddoppiato a 200
milioni ( € 100 per il 2014 e € 100 per il 2015);
- il Fondo destinato agli inquilini morosi incolpevoli che già
aveva una dotazione di € 40 milioni, è stato incrementato di €
226 milioni ripartiti negli anni 2014-2020.
Riduzione della cedolare secca per contratti a canone concordato
Per favorire l’immissione sul mercato degli alloggi sfitti si
riduce dal 15 al 10%, per il quadriennio 2014-2017, l’aliquota
della cedolare secca di cui si potrà usufruire anche in caso di
abitazioni date in locazione a cooperative o a enti senza scopo
di lucro, purché sublocate a studenti con rinuncia
all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.
Modifiche della disciplina del Fondo per il sostegno
all’accesso alle abitazioni in locazione
Per attenuare le tensioni sul mercato delle locazioni (2,5 milioni di famiglie in affitto pagano un canone superiore al 40% del
loro reddito) la norma prevede che le risorse del Fondo Affitto sono destinate anche alla creazione di strumenti a livello
comunale (per esempio, Agenzie locali) che svolgano una funzione di garanzia terza fra proprietario e affittuario:
- per i mancati pagamenti del canone;
- per eventuali danni all’alloggio.
La norma prevede inoltre che le procedure previste per gli
sfratti per morosità si applicano sempre alle locazioni di cui al
presente comma, anche per quelle per finita locazione.
Misure per l’ampliamento dell’offerta di edilizia residenziale pubblica
Si prevede un Piano di recupero di immobili e alloggi di Edilizia residenziale pubblica (ex IACP) che beneficerà dello stanziamento di € 400 milioni con il quale finanziare la ristruttura-
zione con adeguamento energetico, impiantistico e antisismico
di 12.000 alloggi.
Inoltre, viene previsto un ulteriore finanziamento di € 67,9
milioni per recuperare ulteriori 2.300 alloggi destinati alle categorie sociali disagiate (reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a € 27.000, nucleo familiare con persone ultrasessantacinquenni, malati terminali o portatori di handicap
con invalidità superiore al 66%, figli fiscalmente a carico e che
risultino soggetti a procedure esecutive di rilascio per finita
locazione).
Offerta di acquisto degli alloggi ex IACP agli inquilini
L’obiettivo è incrementare l’offerta di alloggi sociali anche
attraverso attività di recupero, manutenzione e gestione del
patrimonio di edilizia residenziale pubblica senza consumo di
nuovo suolo.
Viene così prevista la conclusione di accordi con regioni ed
enti locali per favorire l’acquisto degli alloggi ex IACP da
parte degli inquilini e destinare il ricavato al recupero alla realizzazione di nuovi alloggi.
Per favorire l’acquisto degli alloggi da parte degli inquilini è
prevista la costituzione di un Fondo destinato alla concessione
di contributi in conto interessi su finanziamenti per l’acquisto
degli alloggi ex IACP, che avrà una dotazione massima per
ciascun anno dal 2015 al 2020 di € 18,9 milioni per un totale
di € 113,4 milioni.
Alloggio di edilizia popolare
Si prevede che per gli anni 2014, 2015 e 2016 ai soggetti titolari di contratti di locazione di alloggi sociali adibiti a propria
abitazione principale spetta una detrazione complessivamente
pari a:
- € 900, se il reddito complessivo non supera € 15.493,71;
- € 450, se il reddito complessivo supera € 15.493,71 ma non
supera € 30.987,41.
Più vantaggi per chi mette in affitto alloggi sociali nuovi o
ristrutturati
I redditi derivanti dalla locazione di alloggi nuovi o ristrutturati non concorrono alla formazione del reddito d’impresa ai fini
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superiore a dieci anni dalla data di ultimazione dei lavori.
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Giornalino del
Pa g i n a 8
Riscatto a termine dell’alloggio sociale
Trascorsi almeno 7 anni dalla stipula del contratto di locazione, l’inquilino ha facoltà di riscattare l’unità immobiliare. Con
decreto MIT di concerto MEF, previa intesa Conferenza unificata, sono disciplinate le clausole standard dei contratti locativi
e di futuro riscatto, ferma restando la validità dei contratti di
locazione stipulati prima dell’entrata in vigore del presente
decreto.
Chi acquista ha 2 vantaggi:
1. l’IVA dovuta dall’acquirente (che è incassata da chi vende
per riversarla allo Stato) viene corrisposta solo al momento
del riscatto e non all’inizio;
2. il reperimento del fabbisogno finanziario residuo per
l’acquisto è rimandato al momento dell’atto di acquisto.
Chi vende rimanda la tassazione IRES e IRAP sui corrispettivi
delle cessioni alla data del riscatto
Lotta all’occupazione abusiva
Più rigore nei confronti di chi occupa abusivamente un immobile che non potrà chiedere né la residenza, né l’allacciamento
ai pubblici servizi. Una norma che mira al ripristino delle situazioni di legalità che l’attuale quadro normativo non riesce a
garantire.
Detrazione bonus mobili
La spesa per l’acquisto di mobili a seguito di ristrutturazione,
su cui sono previste detrazioni IRPEF potrà essere superiore a
quella per la ristrutturazione stessa. Il tetto massimo per la
spesa complessiva resta a € 10 mila.
INDICI ISTAT (FOI) NELL’ANNO 2013
Gennaio
Febbraio
Marzo
Aprile
Maggio
Giugno
Luglio
Agosto
Settembre
Ottobre
Novembre
Dicembre
AL 100%
AL 75%
2,20
1,80
1,60
1,10
1,20
1,20
1,20
1,10
0,80
0,70
0,60
0,60
1,65
1,35
1,20
0,83
0,90
0,90
0,90
0,83
0,60
0,53
0,45
0,45
AFFITTI: PAGAMENTI TRACCIABILI SOLO
OLTRE 1.000 EURO
Gli affitti potranno essere nuovamente pagati in contanti fino
al limite di 999,99 euro. La marcia indietro arriva direttamente
dal dipartimento del Tesoro che boccia la norma che ha introdotto il divieto di usare il contante per le locazioni abitative –
per qualsiasi importo – contenuto nella legge di stabilità (legge
147/2013, articolo 1, comma 50) ed entrata in vigore il 1° gennaio 2014.
COSA CAMBIA
Il chiarimento del Tesoro permette di pagare in contanti gli
affitti abitativi fino a 999,99 euro e "sana" anche la situazione
di quei proprietari che hanno ricevuto il canone in denaro a
partire dal 1° gennaio 2014. Il Ministero Economia e Finanze
ha fatto però dietrofront e ha annullato il divieto in via interpretativa: la tracciabilità, precisa il Ministero Economie e Finanze, può essere basata anche sul denaro contante a patto che
si abbia un documento chiaro che attesti l'avvenuto pagamento, e dunque sufficiente avere una ricevuta che certifichi la
transazione avvenuta tra proprietario ed inquilino. Nessun problema neppure per le locazioni dei box auto e di tutti gli immobili non residenziali, che non erano toccati dalla "stretta"
contenuta nella legge di stabilità.
Attenzione: in caso di più inquilini, il limite di 1.000 euro, a
partire dal quale scatta l'obbligo di tracciabilità, va riferito al
singolo pagamento e non al canone pattuito. Ad esempio, se il
canone è di 1.200 euro, ma viene pagato da tre studenti, ognuno può consegnare i propri 400 euro in contanti senza rischiare
sanzioni.
NESSUNA SANZIONE
Con la modifica vengono cancellati anche i dubbi sulla possibilità di applicare sanzioni a chi ha incassato canoni di locazione abitativa in contanti al di sotto dei 1.000 euro.
La multa prevista dalla normativa antiriciclaggio, infatti, si
applica solo per chi trasferisce somme di denaro da 1.000 euro
in su senza utilizzare strumenti di pagamento tracciabili. La
sanzione va dall'1 al 40% dell'importo trasferito, con un minimo di 3.000 euro.
TASSO D’ INTERESSE LEGALE 2014
Con decorrenza dal 1.1.2014 la misura del saggio degli interessi legali è del 1%.
Questo si applica in particolare per il pagamento degli interessi
sui depositi cauzionali nei contratti di locazione.
Pratiche catastali
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Giornalino del
Pa g i n a 9
DL 16/2014 E ULTIME NOVITÀ SU TASI E TARI
Il D.L. 16/2014 ha modificato alcune disposizioni in materia
di TASI e di TARI in procinto di essere concretamente applicate.
Come si ricorderà, il comma 639 dell’art. 1 (unico) della legge
147/2013 ha istituito l’imposta unica comunale (IUC) che si
basa su due presupposti impositivi:
 uno costituito dal possesso di beni immobili (terreni e fabbricati) e collegato alla loro natura e valore;
 l’altro collegato all’erogazione e al beneficio di servizi comunali.
La IUC è formata dall’imposta municipale propria (IMU) e da
una componente riferita ai servizi. L’IMU, com’è noto, ha
natura patrimoniale ed è dovuta ai sensi del novellato art. 13
del D.L. 201/2011 (convertito dalla legge 214/2011) dal possessore (pieno proprietario o titolare del diritto reale di godimento come, per esempio, l’usufruttuario) di beni immobili,
escluse le abitazioni principali (e relative pertinenze nella misura massima prevista dal comma 2 dello stesso art. 13 del
D.L. 201/2011), purché non classificate nelle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (dimore storiche).
La componente riguardante i servizi, invece, è composta dal
tributo per i servizi indivisibili (TASI) e dalla tassa sui rifiuti
(TARI) che ha preso il posto della TARSU, della TIA1, della
TIA2 e della TARES.
La TASI, disciplinata dai commi 669 e seguenti della citata
legge 147/2013, è dovuta sia dal possessore dei beni immobili,
sia dall’utilizzatore (inquilino, comodatario) dei beni stessi.
La TARI, disciplinata dai commi 641 e seguenti della medesima legge 147/2013 e destinata a finanziare i costi del servizio
di raccolta e smaltimento dei rifiuti, è dovuta invece soltanto
dall’utilizzatore dei beni immobili, come del resto previsto per
gli analoghi tributi sostituiti (TARSU, TIA1, TIA2 e TARES).
Il D.L. 16/2014 si compone di 20 articoli, oltre quello riservato
alla sua entrata in vigore (6 marzo 2014), ma per i contribuenti
TASI e TARI le novelle di maggiore interesse sono contenute
soltanto nei primi due articoli.
Modifiche in tema di TASI
Gli artt. 1 e 2 del D.L. 16/2014 in commento, nel modificare
diverse previsioni della legge 147/2013 (legge di Stabilità per
il 2014), hanno ridisegnato un quadro normativo più razionale
ai fini dell’applicabilità della TASI. Vediamo le novelle nel
dettaglio e secondo un ordine sistematico della disciplina.
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1)Presupposto impositivo
La lett. f ) del comma 1 dell’art. 2 del D.L. 16/2014, nel sostituire il comma 669 della legge 147/2013, ha riscritto il presupposto impositivo stabilendo in modo più chiaro quali siano i
beni immobili da assoggettare al nuovo tributo per i servizi
comunali indivisibili (illuminazione pubblica, manutenzione
strade). La versione originaria aveva stabilito che il presupposto impositivo era il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo
e uso adibiti di tutti i fabbricati, compresa l’abitazione principale come definita ai fini dell’IMU e i fabbricati rurali strumentali (comma 678), delle aree scoperte e di quelle fabbricabili. Tale disposizione era apparsa da subito poco precisa ai
contribuenti che, con riferimento alla nozione di “area scoperta”, nutrivano forti dubbi sull’estensione ai terreni agricoli. In
altre parole, non avendo il legislatore bene individuato il campo di applicazione della TASI, come invece ha fatto per l’ICI e
per l’IMU, erano sorte immediatamente delle perplessità sulla
tassabilità dei terreni agricoli ai fini del nuovo balzello. Il Dipartimento delle Finanze aveva escluso l’applicazione della
TASI ai terreni agricoli (da chiunque posseduti) precisando
altresì che le aree fabbricabili possedute e condotte per fini
agricoli dai coltivatori diretti (CD) e dagli imprenditori agricolo professionali (IAP) non possono essere considerate come
“terreni agricoli” e quindi devono essere sottoposte a tassazione. Secondo il Dipartimento, diversamente da quanto stabilito
dalla disciplina dell’IMU, nel presupposto impositivo della
TASI non rientrano i terreni agricoli, ma non si applica la
“finzione giuridica” stabilita dall’art. 2, comma 1, lett. b ),
secondo periodo, del D.Lgs. 504/1992 (decreto ICI), applicabile invece fini dell’IMU.
Si tratta della previsione in virtù della quale sono considerati
non fabbricabili i terreni posseduti e condotti per l’esercizio
delle attività agricole da parte di CD e IAP (persone fisiche o
società) iscritti nella previdenza agricola, nonostante che i terreni stessi risultino fabbricabili dallo strumento urbanistico
generale (PRG o PGT), anche se semplicemente adottato dal
comune . Si ricorda che detta finzione giuridica, secondo il
consolidato orientamento della sezione tributaria della Corte di
Cassazione formatosi in materia di ICI, ma valido anche ai fini
dell’IMU si applica solamente per i CD e gli IAP che siano
soggetti passivi e che conducano direttamente i terreni assoggettati all’imposizione (sent. n. 10144 del 28 aprile 2010 e
sent. n. 15551 del 30 giugno 2010), ma che in caso di comproprietà dei terreni stessi il trattamento di favore si estende agli
altri comproprietari anche se privi della qualifica agricola (per
tutte, sent. n. 16639 del 29 luglio 2011. Con il nuovo comma
669 della legge 147/2013, come sostituito dalla lett. f ) dell’art.
2 della D.L. 16/2014, il presupposto impositivo della TASI
riguarda il possesso o la detenzione solamente dei fabbricati
(compresa l’abitazione principale e i fabbricati rurali strumentali) e delle aree fabbricabili, come definiti dal citato art. 13 del
D.L. 201/2011 (decreto Monti). Sono quindi esclusi così la
stessa novella che ha eliminato il riferimento alle “aree scoperte” i terreni agricoli (da chiunque posseduti). L’individuazione
dei “fabbricati” e delle “aree edificabili” e l’esplicito richiamo
delle relative definizioni previste dalla disciplina dell’IMU
fanno ritenere che la TASI non si applicherebbe neanche per le
aree fabbricabili possedute e condotte direttamente dai CD e
dagli IAP iscritti nella previdenza agricola (finzione giuridica).
Il condizionale è d’obbligo perché dalla relazione tecnica che
Giornalino del
accompagna il D.L. 16/2014 risulta che l’intervento legislativo
non è rilevante sotto il profilo del gettito, in quanto la legge
147/2013 ha già considerato l’intassabilità dei terreni agricoli.
Ma come si è visto le cose non stanno proprio così, per cui le
stime di gettito dovrebbero essere riviste.
Aree scoperte pertinenziali e condominiali
La successiva lett. g ) comma 1 art. 2 D.L. 16/2014, ha abrogato espressamente la disposizione che aveva stabilito
l’esclusione dalla TASI delle aree scoperte pertinenziali o accessorie a locali imponibili non operative e le aree comuni
condominiali (art. 1117 cod. civ.) che non siano detenute od
occupate in via esclusiva.
2) Determinazione delle aliquote
La lett. a ) del comma 1 dell’art. 1 del D.L. 16/2014, nel modificare il comma 677 della legge 147/2013, ha previsto altresì
che i comuni, per il solo anno 2014, possono superare i limiti
stabiliti dalla legge nella determinazione delle aliquote della
TASI, potendo incrementare il peso fiscale per un ammontare
complessivamente non superiore allo 0,8 per mille. Ciò significa che l’aliquota relativa all’abitazione principale può passare
dal 2,5 per mille al 3,3 per mille (avvicinandosi così
all’aliquota IMU standard pari al 4 per mille) e che l’aliquota
di base pari al 10,6 per mille, con riferimento agli altri immobili (abitazioni secondarie, fabbricati industriali, aree fabbricabili), può essere elevata fino all’11,4 per mille.
L’incremento potrà essere deliberato dai comuni a condizione
che il gettito aggiuntivo sia destinato a finanziare, relativamente alle abitazioni principali (per legge o per assimilazione),
detrazioni di imposta o altre misure riguardanti le abitazioni
principali stesse. La costituzione di detti benefici, analogamente a quanto stabilito dalla disciplina dell’IMU (che non prevede più l’applicazione della maggiorazione della detrazione di
imposta per i figli conviventi di età non superiore a 26 anni),
dovrebbe assicurare il contenimento del prelievo sulle abitazioni principali, azzerandolo nei casi di rendite catastali modeste.
Infine, è appena il caso di rimarcare che con D.M. interno del
13 febbraio 2014 è stato ulteriormente differito al 30 aprile
2014 il termine per la deliberazione del bilancio di previsione
per l’anno 2014 da parte degli enti locali. I comuni hanno
quindi più tempo per decidere il peso fiscale da far sopportare
ai propri cittadini per l’annualità in corso.
3) Immobili esenti
Come avevamo anticipato, la disciplina della TASI era sprovvista di un regime di esenzione per gli immobili posseduti dallo Stato, dalle regioni e dagli enti locali, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali, come invece stabilito per l’ICI e
per l’IMU.
Il comma 3 dell’art. 1 del D.L. 16/2014, nell’affrontare il particolare trattamento di favore, ha previsto che sono esenti dalla
TASI gli immobili posseduti dalla Stato nonché quelli posseduti, nel proprio territorio, dalle regioni, province, comuni,
comunità montane, consorzi fra detti enti (se non ancora soppressi) ed enti del servizio nazionale sanitario, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali. La novella ha inoltre stabilito che le esenzioni di cui alle lett. b ), c ), d), e) , f ) e i ) del
comma 1 dell’art. 7 del D.Lgs. 504/1992 (fabbricati classificati
o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9, fabbricati
con destinazione a usi culturali, fabbricati destinati esclusivamente all’esercizio del culto, fabbricati di proprietà della Santa
Sede, fabbricati appartenenti agli Stati esteri e alle organizzazioni internazionali e immobili posseduti e utilizzati dagli enti
Pa g i n a 1 0
non commerciali) si applicano anche ai fini della TASI, mentre
nell’ottica della disciplina degli enti non commerciali [lett. i )]
resta ferma l’applicazione dell’art. 91- bis del D.L. 1/2012
(convertito dalla legge 27/2012) che è finalizzato a escludere
dalla tassazione soltanto gli immobili adibiti allo svolgimento
di attività con modalità non commerciali .
Come si può notare, il regime di esenzione della TASI ora è
analogo a quello previsto in materia di IMU (art. 9, comma 8,
del D.Lgs. 23/2011), a eccezione dei terreni agricoli ricadenti
in zone montane o di collina (lett. h ) dell’art. 7 del D.Lgs.
504/1992) e dei fabbricati rurali a uso strumentale.
I terreni agricoli non sono stati menzionati perché esclusi dal
presupposto impositivo della TASI, mentre i fabbricati rurali
strumentali (ovunque ubicati e da chiunque posseduti) sono
stati ritenuti tassabili ai fini della TASI già dal comma 678
della legge 147/2013.
Rispetto alla disciplina dell’ICI, invece, l’estensione del regime di esenzione ai fini sia dell’IMU, sia della TASI, non ha
riguardato gli immobili posseduti dalle camere di commercio e
i fabbricati che, dichiarati inagibili o inabitabili, sono stati recuperati al fine di essere destinati alle attività assistenziali delle persone disabili (lett. a ) e g ) dell’art. 7 del D.Lgs.
504/1992). Inoltre, nell’attesa di una pronuncia ufficiale, riteniamo che anche in materia di TASI i comuni possono deliberare nei confronti di taluni soggetti come, per esempio, le ONLUS (art. 21 del D.Lgs. 460/1997) e le Aziende pubbliche di
servizi alla persona (art. 4, comma 5, del D.Lgs. 207/2001),
riduzioni o esenzioni dal pagamento (conforme, circ. min. n. 3/
DF del 18 maggio 2012, par. 8). Nell’economia del discorso è
opportuno infine ricordare che ai fini dell’IMU gli enti non
commerciali devono presentare la dichiarazione esclusivamente in via telematica (comma 719, legge 147/2013).
Versamento della TASI e della TARI
Il versamento della TASI può essere eseguito mediante utilizzo del consueto mod. F24 o dell’apposito bollettino di c/c postale, al quale si applicano le disposizioni dell’art. 17 del
D.Lgs. 241/1997. Rispetto alla versione originaria, non è più
possibile utilizzare le altre modalità di versamento offerte dai
servizi elettronici di incasso e di pagamento interbancari e
postali. Per la TARI e la tariffa di natura corrispettiva di cui ai
commi 667 e 668 è possibile effettuare il pagamento tramite il
mod. F24 o le altre modalità di versamento offerte dai servizi
elettronici di incasso e di pagamento interbancari e postali, ma
non è più possibile utilizzare l’apposito bollettino postale.
Inoltre, ciascun comune dovrà stabilire le scadenze di pagamento della TASI e della TARI prevedendo almeno due rate a
scadenza semestrale e in modo anche differenziato con riferimento alla TASI e alla TARI.
In ogni caso, rimane ferma la possibilità di eseguire il pagamento in unica soluzione annuale, entro il termine del 16 giugno.
Modifiche in tema di TARI
La TARI non è più dovuta dai produttori (anche agricoli) di
rifiuti speciali assimilati agli urbani, con riferimento alla quantità di rifiuti assimilati che il produttore dimostri di avere avviato al recupero (comma 661 della legge 147/2013).
Dal canto suo la successiva lett. h) del medesimo art. 2 del
D.L. 16/2014 ha eliminato la previsione di cui alla lett. f) del
comma 679 della legge 147/2013, in forza della quale il comune poteva prevedere riduzioni ed esenzioni nel caso di superficie eccedenti il normale rapporto tra produzione di rifiuti e
superficie stessa.
Giornalino del
Pa g i n a 1 1
LA REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI: NUOVE PROCEDURE ONLINE
Novità per la registrazione del contratto di locazione e
l’adempimento degli obblighi connessi: con il modello RLI
nuove procedure interamente telematiche. Di seguito le principali novità.
Dal 3 febbraio 2014 è stata attivata la nuova modalità per richiedere la registrazione del proprio contratto di locazione o
affitto di immobili.
Con il completamento della fase di transizione, terminata il 31
marzo, l’attuale “modello 69” è stato sostituito definitivamente
dal cosiddetto modello RLI.
La richiesta di “Registrazione Locali Immobili (RLI)” dovrà
essere utilizzata per una serie di ipotesi tra le quali spicca la
registrazione del contratto di locazione o affitto d’immobili. Il
suo impiego è anche previsto per l’esercizio o revoca
dell’opzione per la cedolare secca, per denunciare locazioni in
nero o con contratto non registrato e, in generale, per tutte
quelle casistiche e adempimenti fiscali per i quali è necessario
inoltrare formale comunicazione all’Agenzia delle entrate (si
pensi alla sostituzione di una delle parti in un contratto di locazione o la risoluzione di quest’ultimo).
In generale, il documento si dovrà scaricare dal sito
dell’Agenzia delle entrate e, una volta compilato, potrà essere
inviato direttamente on line , allegando eventualmente i relativi documenti richiesti e di cui parleremo da qui a breve.
Il calcolo dell’imposta dovuta sarà determinato automaticamente ed il versamento si concluderà via internet, tramite
l’indicazione, nel box apposito, degli estremi del proprio conto
corrente presso cui addebitare le somme.
Modalità invio telematico
Come anticipato, il modello può essere inviato tramite internet
direttamente da casa, purché il richiedente sia in possesso delle
chiavi di accesso (codice pin) ai servizi Telematici offerti
dall’Agenzia delle Entrate.
In caso di difficoltà nell’ottenimento della password bisognerà
rimediare ad un intermediario abilitato (consulente fiscale,
commercialista , associazioni etc.) che svolgerà tutti gli adempimenti necessari. Al momento della registrazione, dovrà essere allegato al modello un ulteriore file contenente una copia
scannerizzata del contratto sottoscritto tra le parti e gli altri
documenti richiesti a seconda della comunicazione inoltrata.
Per esempio, potrà essere richiesta, in aggiunta, la presentazione di una planimetria piuttosto che una scrittura privata e cosi
via.
Sono esonerati dal predetto obbligo – e quindi possono usufruire della presentazione telematica in forma semplificata – coloro che stipulano un contratto di locazione ad uso abitativo che
rientra nei seguenti parametri:
- deve trattarsi della locazione di una sola unità abitativa con al
massimo tre pertinenze;
- non deve contenere clausole o allegati per i quali è previsto il
pagamento dell’imposta di bollo, né comprendere patti aggiuntivi oltre al rapporto di locazione;
- non deve riferirsi all’esercizio di un’attività di impresa o lavoro autonomo;
- le parti contrattuali non devono essere superiori a tre ;
- gli immobili oggetto di contrattazione devono essere censiti
con attribuzione di rendita.
Se ricorrono tutti i presupposti sopra elencati, si ha facoltà di
scelta in merito all’invio o meno della documentazione aggiuntiva.
Completato l’invio del modello RLI, il richiedente riceverà
immediatamente un messaggio di conferma sull’esatto esperimento delle procedure di trasmissione.
In un secondo momento, il sistema telematico comunicherà
l’esito delle valutazioni effettuate sulla documentazione presentata. In assenza di errori, il sistema rilascerà gli estremi
concernenti la pratica completata e quindi:
 data registrazione contratto e numero di protocollo,
 estremi atto e codice identificativo del contratto.
Infine, per una maggiore celerità e certezza nel reperimento
delle informazioni, l’utente interessato avrà sempre la possibilità di accedere al sito ed estrarre, previa identificazione, le
ricevute e le pratiche che lo riguardano.
I codici tributo
L’agenzia delle Entrate ha comunicato i codici tributo per i
versamenti con F24 delle somme dovute per la registrazione.
I
codici tributo dovranno essere indicati nel modello F24 Elide.
La nuova modalità di versamento, alternativa all’F23 sino a
fine 2014, mette a disposizione dei contribuenti i codici tributo
per versare l’imposta di registro, i tributi speciali e compensi,
l’imposta di bollo, le sanzioni e gli interessi relativi alla registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili. Il
documento di prassi istituisce, inoltre, il codice “63” per consentire la corretta identificazione della controparte del contratto e fornisce le istruzioni per compilare il modello di versamento.
Il regime transitorio
I nuovi codici tributo sono riservati esclusivamente all’F24
Elide, che può essere utilizzato in alternativa all’F23 fino al 31
dicembre 2014.
Vale la pena di ricordare che a partire dal 2015, invece, i versamenti dovranno essere eseguiti esclusivamente con il modello F24 Elide.
Giornalino del
Pa g i n a 1 2
LO SCADENZARIO FISCALE 2014 DEL PROPRIETARIO CASA
16/04/2014
Imposte e contributi
Ultimo giorno per il versamento da parte del condominio delle ritenute
fiscali e dei contributi previdenziali e assistenziali relativi a dipendenti,
lavoratori autonomi nonché a contratti di appalto, con riferimento al mese
di marzo 2014.
16/04/2014
Addizionali Irpef
Ultimo giorno per il versamento da parte del condominio della rata delle
addizionali regionale e comunale all’Irpef trattenute ai dipendenti sulle
competenze di marzo 2014 a seguito delle operazioni di conguaglio di
fine anno, nonché per il versamento della rata dell’acconto
dell’addizionale comunale all’Irpef 2014 trattenuta ai dipendenti sulle
competenze di marzo 2014; ultimo giorno, inoltre, per il versamento in
unica soluzione delle predette addizionali trattenute, sempre sulle competenze di marzo 2014, a seguito di cessazione del rapporto di lavoro.
30/04/2014
Irpef - Presentazione Mod. 730 al sostituto d’imposta
Ultimo giorno per la presentazione del Modello 730/2014 (redditi 2013)
al sostituto d’imposta (datore di lavoro o ente pensionistico).
30/04/2014
Tosap e Cosap- Versamento rata
Ultimo giorno per il versamento della seconda rata (se l’importo complessivamente dovuto è superiore a 258,23 euro) della tassa occupazione spazi
e aree pubbliche.
Per gli adempimenti relativi al canone per l’occupazione di spazi e aree
pubbliche (Cosap), dovuto nei Comuni che l’hanno istituito in sostituzione della Tosap, si rinvia alle relative disposizioni locali.
16/05/2014
Imposte e contributi
Ultimo giorno per il versamento da parte del condominio delle ritenute
fiscali e dei contributi previdenziali e assistenziali relativi a dipendenti,
lavoratori autonomi nonché a contratti di appalto, con riferimento al mese
di aprile 2014, nonché dei premi INAIL relativi al saldo 2013 e all’ anticipo 2014.
16/05/2014
Addizionali Irpef
Ultimo giorno per il versamento da parte del condominio della rata delle
addizionali regionale e comunale all’Irpef trattenute ai dipendenti sulle
competenze di aprile 2014 a seguito delle operazioni di conguaglio di fine
anno nonché per il versamento della rata dell’acconto dell’addizionale
comunale all’Irpef 2014 trattenuta ai dipendenti sulle competenze di aprile 2014; ultimo giorno, inoltre, per il versamento in unica soluzione delle
predette addizionali trattenute, sempre sulle competenze di aprile 2014, a
seguito di cessazione del rapporto di lavoro.
31/05/2014
Irpef—Presentazione Mod. 730 al CAF
Ultimo giorno per la presentazione del Modello 730/2014 (redditi 2013)
al Caf (Centro di assistenza fiscale) o a un professionista abilitato.
16/06/2014
Imposte e contributi
Ultimo giorno per il versamento da parte del condominio delle ritenute
fiscali e dei contributi previdenziali e assistenziali relativi a dipendenti,
lavoratori autonomi nonché a contratti di appalto, con riferimento al mese
di maggio 2014.
16/06/2014
Addizionali Irpef
Ultimo giorno per il versamento da parte del condominio della rata delle
addizionali regionale e comunale all’Irpef trattenute ai dipendenti sulle
competenze di maggio 2014 a seguito delle operazioni di conguaglio di
fine anno nonché per il versamento della rata dell’acconto
dell’addizionale comunale all’Irpef 2014 trattenuta ai dipendenti sulle
competenze di maggio 2014; ultimo giorno, inoltre, per il versamento in
unica soluzione delle predette addizionali trattenute, sempre sulle competenze di maggio 2014, a seguito di cessazione del rapporto di lavoro.
16/06/2014
Imu—Versamento in acconto o in unica soluzione
Ultimo giorno—salvo diversi termini stabiliti dal Comune—per il versamento della prima rata dell’imposta municipale propria per il 2014, pari al
50% dell’imposta dovuta.
E’ possibile anche scegliere di versare l’imposta per tutto l’anno in unica
soluzione.
16/06/2014
Irpef—Versamento a saldo e prima rata acconto
Ultimo giorno per i versamenti relativi alla dichiarazione dei redditi Modello Unico 2014 delle persone fisiche e delle società di persone, concernenti l’Irpef a saldo per il 2013 ed in acconto (ovvero in unica soluzione)
per il 2014.
16/06/2014
Cedolare secca—Versamento a saldo e prima rata acconto
Ultimo giorno per il versamento a saldo della cedolare secca relativa
all’anno 2013 nonché per il versamento della prima rata per la cedolare
concernente l’anno 2014.
30/06/2014
Irpef - Presentazione Modello Unico cartaceo
Ultimo giorno per la presentazione in forma cartacea, da parte delle persone fisiche e delle società di persone non obbligate all’invio telematico,
della dichiarazione dei redditi Modello Unico 2014 (redditi 2013) tramite
gli uffici postali.
30/06/2014
Presentazione Quadro AC
Ultimo giorno per la presentazione in forma cartacea – da parte degli
amministratori di condominio – del Quadro AC, relativo alla comunicazione annuale all’Anagrafe tributaria dell’importo complessivo dei beni e
dei servizi acquistati dal condominio nell’anno 2013 nonché dei dati identificativi dei relativi fornitori.
30/06/2014
IMU—Dichiarazione
Ultimo giorno per la presentazione della dichiarazione Imu concernente
gli immobili per i quali l’obbligo dichiarativo è sorto nel corso del 2013
16/07/2014
Imposte e contributi
Ultimo giorno per il versamento da parte del condominio delle ritenute
fiscali e dei contributi previdenziali e assistenziali relativi a dipendenti,
lavoratori autonomi nonché a contratti di appalto, con riferimento al mese
di giugno 2014.
16/07/2014
Addizionali Irpef
Ultimo giorno per il versamento da parte del condominio della rata delle
addizionali regionale e comunale all’Irpef trattenute ai dipendenti sulle
competenze di giugno 2014 a seguito delle operazioni di conguaglio di
fine anno nonché per il versamento della rata dell’acconto
dell’addizionale comunale all’Irpef 2014 trattenuta ai dipendenti sulle
competenze di giugno 2014; ultimo giorno, inoltre, per il versamento in
unica soluzione delle predette addizionali trattenute, sempre sulle competenze di giugno 2014, a seguito di cessazione del rapporto di lavoro.
31/07/2014
Trasmissione dichiarazione sostituti d’ imposta
Ultimo giorno per la presentazione da parte del condominio—da effettuarsi per via telematica—della dichiarazione dei sostituti d’imposta
(Mod. 770 semplificato) relativa all’anno 2013.
31/07/2014
Tosap e Cosap—Versamento rata
Ultimo giorno per il versamento della terza rata (se l’importo complessivamente dovuto è superiore a 258,23 euro) della tassa occupazione spazi e
aree pubbliche.
Per gli adempimenti relativi al canone per l’occupazione di spazi e aree
pubbliche (Cosap), dovuto nei Comuni che l’hanno istituito in sostituzione della Tosap, si rinvia alle relative disposizioni locali.
31/07/2014
Tares—Versamento rata
Ultimo giorno—salvo diversi termini stabiliti dal Comune—per il versamento della prima, seconda e terza rata del tributo comunale sui rifiuti e
della maggiorazione per i servizi nonché del tributo provinciale per la
protezione dell’ ambiente.
18/08/2014
Imposte e contributi
Ultimo giorno per il versamento da parte del condominio delle ritenute
fiscali e dei contributi previdenziali e assistenziali relativi a dipendenti,
lavoratori autonomi nonché a contratti di appalto, con riferimento al mese
di luglio 2014.
18/08/2014
Addizionali Irpef
Ultimo giorno per il versamento da parte del condominio della rata delle
Giornalino del
addizionali regionale e comunale all’Irpef trattenute ai dipendenti sulle
competenze di luglio 2014 a seguito delle operazioni di conguaglio
fine anno nonché per il versamento della rata dell’acconto
dell’addizionale comunale all’Irpef 2014 trattenuta ai dipendenti sulle
competenze di luglio 2014; ultimo giorno, inoltre, per il versamento in
unica soluzione delle predette addizionali trattenute, sempre sulle competenze di luglio 2014, a seguito di cessazione del rapporto di lavoro
16/09/2014
Imposte e contributi
Ultimo giorno per il versamento da parte del condominio delle ritenute
fiscali e dei contributi previdenziali e assistenziali relativi a dipendenti,
lavoratori autonomi nonché a contratti di appalto, con riferimento al mese
di agosto 2014.
16/09/2014
Addizionali Irpef
Ultimo giorno per il versamento da parte del condominio della rata delle
addizionali regionale e comunale all’Irpef trattenute ai dipendenti sulle
competenze di agosto 2014 a seguito delle operazioni di conguaglio di
fine anno nonché per il versamento della rata dell’acconto
dell’addizionale comunale all’Irpef 2014 trattenuta ai dipendenti sulle
competenze di agosto 2014; ultimo giorno, inoltre, per il versamento in
unica soluzione delle predette addizionali trattenute, sempre sulle competenze di agosto 2014, a seguito di cessazione del rapporto di lavoro.
30/09/2014
Irpef—Trasmissione telematica Mod. Unico
Ultimo giorno per la trasmissione telematica—da parte delle persone
fisiche e delle società di persone—della dichiarazione dei redditi Modello
Unico 2014 (redditi 2013).
30/09/2014
Presentazione Quadro AC
Ultimo giorno per la trasmissione telematica—da parte degli amministratori di condominio—del Quadro AC, relativo alla comunicazione annuale
all’ anagrafe tributaria dell’ importo complessivo dei beni e dei servizi
acquistati dal condominio nell’ anno 2013 nonché dei dati identificativi
dei relativi fornitori.
16/10/2014
Imposte e contributi
Ultimo giorno per il versamento da parte del condominio delle ritenute
fiscali e dei contributi previdenziali e assistenziali relativi a dipendenti,
lavoratori autonomi nonché a contratti di appalto, con riferimento al mese
di settembre 2014.
16/10/2014
Addizionali Irpef
Ultimo giorno per il versamento da parte del condominio della rata delle
addizionali regionale e comunale all’Irpef trattenute ai dipendenti sulle
competenze di settembre 2014 a seguito delle operazioni di conguaglio di
fine anno nonché per il versamento della rata dell’acconto
dell’addizionale comunale all’Irpef 2014 trattenuta ai dipendenti sulle
competenze di settembre 2014; ultimo giorno, inoltre, per il versamento
in unica soluzione delle predette addizionali trattenute, sempre sulle competenze di settembre 2014, a seguito di cessazione del rapporto di lavoro.
31/10/2014
Tosap e Cosap—Versamento rata
Ultimo giorno per il versamento della quarta rata (se l’importo complessivamente dovuto è superiore a 258,23 euro) della tassa occupazione spazi e
aree pubbliche.
Per gli adempimenti relativi al canone per l’occupazione di spazi e aree
pubbliche (Cosap), dovuto nei comuni che l’hanno istituito in sostituzione
della Tosap, si rinvia alle relative disposizioni locali.
18/11/2014
Imposte e contributi
Ultimo giorno per il versamento da parte del condominio delle ritenute
fiscali e dei contributi previdenziali e assistenziali relativi a dipendenti,
lavoratori autonomi nonché a contratti di appalto, con riferimento al mese
di ottobre 2014.
18/11/2014
Addizionali Irpef
Ultimo giorno per il versamento da parte del condominio della rata delle
addizionali regionale e comunale all’Irpef trattenute ai dipendenti sulle
competenze di ottobre 2014 a seguito delle operazioni di conguaglio di
fine anno nonché per il versamento della rata dell’acconto
dell’addizionale comunale all’Irpef 2014 trattenuta ai dipendenti sulle
competenze di ottobre 2014; ultimo giorno, inoltre, per il versamento in
unica soluzione delle predette addizionali trattenute, sempre sulle competenze di ottobre 2014, a seguito di cessazione del rapporto di lavoro.
Pa g i n a 1 3
01/12/2014
Irpef—Versamento Acconto
Ultimo giorno per il versamento della seconda o unica rata dell’ acconto
sull’ Irpef dovuta per il 2014 dalle persone fisiche e dalle società di persone.
01/12/2014
Cedolare secca—Versamento acconto
Ultimo giorno per il versamento della seconda o unica rata dell’ acconto
della cedolare secca per il 2014.
16/12/2014
Imposte e contributi
Ultimo giorno per il versamento da parte del condominio delle ritenute
fiscali e dei contributi previdenziali e assistenziali relativi a dipendenti,
lavoratori autonomi nonché a contratti di appalto, con riferimento al mese
di novembre 2014.
16/12/2014
Addizionali Irpef
Ultimo giorno per il versamento da parte del condominio della rata delle
addizionali regionale e comunale all’Irpef trattenute ai dipendenti sulle
competenze di novembre 2014 a seguito delle operazioni di conguaglio di
fine anno nonché per il versamento della rata dell’acconto
dell’addizionale comunale all’Irpef 2014 trattenuta ai dipendenti sulle
competenze di novembre 2014; ultimo giorno, inoltre, per il versamento
in unica soluzione delle predette addizionali trattenute, sempre sulle competenze di novembre 2014 a seguito di cessazione del rapporto di lavoro.
16/12/2014
Versamento acconto imposta sostitutiva TFR
Ultimo giorno per il versamento da parte del condominio dell’imposta
sostitutiva, a titolo di acconto, sulla rivalutazione del fondo per il trattamento di fine rapporto maturato nell’anno 2014.
16/12/2014
Imu—Versamento saldo
Ultimo giorno—salvo diversi termini stabiliti dal Comune—per il versamento della seconda rata dell’imposta municipale propria per il 2014, pari
al 50% dell’imposta dovuta.
Imposta di registro regime Irpef
I nuovi contratti di locazione di immobili devono essere registrati entro
30 giorni dalla stipula, presentando all’ufficio delle entrate, oltre all’atto,
l’attestato di versamento dell’imposta, ovvero avvalendosi della registrazione telematica, direttamente o tramite soggetti delegati.
Per le cessioni, risoluzioni e proroghe di contratti, il versamento deve
essere effettuato entra 30 giorni dal giorno in cui le stesse hanno effetto,
presentando entro i 20 giorni successivi l’attestato di versamento.
Per le annualità successive alla prima di contratti pluriennali, deve essere
versata l’imposta entro 30 giorni dall’inizio della nuova annualità, salvo
che non si sia optato per il versamento unico per l’intera durata del contratto. Anche per il versamento può essere utilizzato il metodo telematico.
Regime cedolare secca
I nuovi contratti di locazione di immobili, per i quali il locatore opti per il
regime fiscale della cedolare secca, devono essere registrati - senza pagamento delle imposte di bollo e di registro - comunicando anche l’opzione,
presentando all’ufficio delle entrate il modello cartaceo RLI entro 30
giorni dalla stipula ovvero avvalendosi della registrazione telematica,
direttamente o tramite soggetti delegati senza pagamento delle imposte di
bollo e di registro.
Per le cessioni, risoluzioni e proroghe di contratti, la registrazione e la
scelta dell’opzione vanno effettuate presentando all’ufficio anzidetto il
modello cartaceo RLI entro 30 giorni dal giorno in cui le stesse hanno
effetto. L’ opzione per la cedolare può essere esercitata anche a partire da
una annualità intermedia, presentando il modello RLI entro 30 giorni
dall’inizio dell’annualità. Finché perdura l’opzione, non deve essere versata l’imposta di registro.
TASI
Il Comune stabilisce il numero e le scadenze di pagamento del tributo,
consentendo di norma almeno due rate a scadenza semestrale. È comunque consentito il pagamento in un’unica soluzione entro il 16 giugno di
ciascun anno.
TARI
Il Comune stabilisce il numero e le scadenze di pagamento del tributo,
consentendo di norma almeno due rate a scadenza semestrale. È comunque consentito il pagamento in un’unica soluzione entro il 16 giugno di
ciascun anno.
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Pa g i n a 1 4
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Pa g i n a 1 5
“DESTINAZIONE ITALIA”, LA MAPPA DELLE NOVITÀ
Il D.L. 145/2013, convertito con modificazioni dalla legge
9/2014, contiene anche alcune correzioni alla riforma del condominio importanti per gli operatori del settore. Le modifiche
riguardano il Fondo speciale per le opere straordinarie, le sanzioni per le infrazioni al regolamento di condominio, i dati
relativi alla sicurezza e le opere per il risparmio energetico.
Vediamo quelli di maggior interesse:
COMPRAVENDITE E LOCAZIONI IMMOBILIARI
Attestato di prestazione energetica
Nei contratti di compravendita immobiliare e nei nuovi contratti di locazione soggetti a registrazione deve essere inserita
un’apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore
dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, relativa all’attestazione della
prestazione energetica degli edifici. Una copia dell’attestato
deve essere allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari (art. 6, D.Lgs. 192,
19.8.2005).
Sanzioni- In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se
dovuta, si applica una sanzione in solido tra le parti da € 3.000
a € 18.000 (da € 1.000 a € 4.000 per i contratti di locazione di
singole unità immobiliari). Se la durata della locazione non
eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà. La dichiarazione o
la copia dell’attestato di prestazione energetica devono comunque essere presentati entro 45 giorni.
Schermature solari e APE (comma 8-bis) - Ai fini della redazione e del rilascio dell’APE si deve tenere conto anche del
raffrescamento derivante dalle schermature solari mobili installate nell’edificio, a condizione che la prestazione energetica delle schermature sia di classe 2, come definita dalla nuova
norma europea EN 14501:2006, o superiore.
CONDOMINIO
Formazione degli amministratori - I requisiti necessari per
esercitare l’attività di formazione degli amministratori di condominio, nonché i criteri, i contenuti e le modalità di svolgimento dei corsi della formazione iniziale e periodica di cui
all’art. 71- bis , comma 1, lett. g ), delle disposizioni attuative
cod. civ. come modificato dalla legge 220, 11.12.2012 (legge
di Stabilità 2013) saranno determinati con un apposito decreto
ministeriale.
Registro di anagrafe condominiale - I dati relativi alle condizioni di sicurezza contenute nel registro di anagrafe condominiale, si riferiscono alle parti comuni dell’edificio (art.
1130, comma 1, n. 6, cod. civ.).
Fondo speciale - Il fondo speciale per i lavori straordinari, di
cui all’art. 1135, comma 1, n. 4, cod. civ. anch’esso modificato dalla legge di Stabilità 2013 può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti, nel caso di lavori che devono
essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento
Sanzioni - La sanzione deve essere deliberata dall’assemblea
con le maggioranze previste dall’art. 1136, comma 2, cod. civ.
(art. 70, disp. att. cod. civ.).inio (art. 1 comma 9)
ENERGIA
Incentivi (art. 1, comma 3)
La norma prevede che i produttori di energia elettrica da fonti
rinnovabili titolari di impianti che beneficiano di incentivi sotto forma di certificati verdi, tariffe omnicomprensive o tariffe
premio, possano, per tali impianti, decidere di continuare a usufruire degli incentivi per il periodo residuo oppure optare per
una rimodulazione dell’incentivo spettante, volta a valorizzare
l’intera vita utile dell’impianto. Tale possibilità, peraltro, non
si applica:
a. agli impianti incentivati ai sensi del provv. n. 6 del
29.4.1992 del CIPE;
b. ai nuovi impianti incentivati ai sensi del D.M. 6.7.2012, a
eccezione degli impianti ricadenti nel regime transitorio di cui
all’art. 30 dello stesso decreto.
Contatori elettronici (art. 1, comma 6- quater )
È affidata all’Autorità per l’energia elettrica e il gas la promozione dell’installazione dei contatori elettronici.
Prezzi delle forniture (art. 1, comma 1)
Il decreto legge demanda all’Autorità per l’energia elettrica e il
gas l’aggiornamento dei criteri per la determinazione dei prezzi di riferimento per le forniture destinate ai clienti finali non
riforniti sul mercato libero, sulla base delle novità intervenute
nell’andamento orario dei prezzi dell’energia elettrica sul mercato.
Prezzi minimi garantiti (art. 1, comma 2)
A decorrere dall’1.1.2014, nel caso in cui l’energia ritirata sia
prodotta da impianti che accedono a incentivi a carico delle
tariffe elettriche sull’energia prodotta, i prezzi minimi garantiti
(definiti dall’Autority) ai fini dell’art. 13, commi 3 e 4, D.Lgs.
387, 29.12.2003 e dell’art. 1, comma 41, legge 239, 23.8.2004,
sono pari, per ciascun impianto, al prezzo zonale orario. La
regola non si applica all’energia elettrica immessa da impianti
fotovoltaici di potenza nominale fino a 100 kW e da impianti
idroelettrici di potenza elettrica fino a 500 kW.
BONIFICA SITI INQUINATI : AGEVOLAZIONI PER
L’ACQUISTO DI IMMOBILI STRUMENTALI
Credito d’imposta - Il decreto legge introduce un credito
d’imposta a favore delle imprese sottoscrittrici degli accordi di
programma di cui all’art. 252- bis , D.Lgs. 152, 3.4.2006 (in
materia di siti inquinati), che acquisiscono beni strumentali
nuovi entro la data di chiusura del periodo d’imposta in corso
al 31.12.2015 e sempreché rispettino tutte le altre condizioni
previste dalla normativa vigente. I nuovi beni strumentali devono essere acquisiti nell’ambito di unità produttive comprese
in siti inquinati di interesse nazionale localizzati nelle aree ammissibili alle deroghe previste dall’art. 107, par. 3, lett. a )
e c ), del Trattato sul funzionamento dell’Unione europea
(TFUE), oppure nelle restanti aree qualora riferibili a piccole e
medie imprese.
Tra i beni il cui acquisto è agevolato, rientrano i fabbricati
classificabili nell’attivo dello stato patrimoniale (voce B.II.1
dell’art. 2424 cod. civ.), nell’ambito di strutture produttive localizzate nelle predette aree.
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Pa g i n a 1 6
ASSOCIAZIONE PROPRIETARI CASA & IMMOBILI
SEZIONE
AMMINISTRATORI CONDOMINIALI
Segreteria Regionale :Piazza Giovanni XXIII n.62 Cagliari tel. 070/49.22.35
CONDOMINI MOROSI E POTERI DELL’AMMINISTRATORE
Una delle questioni che l’amministratore di condominio si trova spesso ad affrontare è il mancato versamento dei contributi
condominiali. La riforma (Legge 220/2012) è intervenuta anche su questo aspetto prevedendo alcune novità contenute essenzialmente in due norme: l’art. 1129 cod. civ. e l’art.63 disp.
att. cod. civ.
Iniziamo da quest’ultima disposizione.
Essa, per quanto qua di interesse, prevede ora, al comma 1, che
«per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno
di autorizzazione di questa », possa «ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione»; inoltre, sempre al comma 1, che lo stesso amministratore
sia « tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti
che lo interpellino i dati dei condomini morosi». Prescrive, al
comma 2, che i creditori non possano «agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo
l’escussione degli altri condomini». Stabilisce, al comma 3,
che « in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia
protratta per un semestre », l’amministratore possa « sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato».
La previgente formulazione della norma nulla disponeva circa
la necessità o meno dell’autorizzazione dell’assemblea per richiedere il decreto ingiuntivo; non conteneva alcuna previsione circa l’obbligo da parte dell’amministratore di comunicare i
dati dei morosi; non si occupava di disciplinare le modalità
con cui i creditori dovevano agire per recuperare quanto di loro spettanza. Prevedeva invece, come condizione che legittimava l’amministratore alla sospensione del condomino moroso dai servizi comuni, che questo fosse consentito dal regolamento di condominio: presupposto che adesso è stato eliminato.
Ciò posto, passando a esaminare le novità recate dalla riforma,
c’è subito da dire che tra queste non può farsi rientrare certamente la precisazione: “senza bisogno di autorizzazione”
dell’assemblea. Già da tempo, infatti, la giurisprudenza aveva
chiarito che l’amministratore, per avviare il procedimento monitorio, non necessitava di alcun atto di assenso assembleare,
rientrando tra i suoi compiti agire nei confronti dei condomini
morosi (in tal senso cfr., ex multis , Cass. , sent. n. 12125
dell’11 novembre 1992 e sent. n. 2452 del 15 marzo 1994).
Molto più importante è la previsione, invece, che attribuisce ai
terzi creditori il diritto di ricevere dall’amministratore i dati sui
morosi; previsione collegata, all’evidenza, al comma 2 della
disposizione in questione il quale stabilisce come abbiamo visto che non si possa agire nei confronti dei condomini virtuosi
«se non dopo l’escussione degli altri condomini». Il quadro
che ne emerge, infatti, è che i terzi possano senz’altro chiedere
all’amministratore l’elenco dei morosi e che solo in caso di
esito infruttuoso dell’azione intrapresa contro questi ultimi,
abbiano diritto in virtù del principio di solidarietà di rivolgersi
nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti. In tal
modo, da un lato, si superano definitivamente i dubbi circa la
legittimità della diffusione dei dati dei morosi all’esterno della
compagine condominiale; dall’altro, si individua una ragionevole soluzione di compromesso in relazione alla situazione venutasi a creare dopo l’intervento delle Sezioni Unite, le quali
com’è noto, risolvendo un contrasto sorto in giurisprudenza
rispetto alla responsabilità solidale o pro quota dei condomini
per le obbligazioni contratte dall’amministratore nell’interesse
del condominio, avevano ritenuto legittimo, facendo propria la
tesi minoritaria, il principio della parziarietà (cfr. sent. n.
9148/2008).
Quanto alla modifica recata in tema di sospensione del condomino moroso dai servizi comuni, sul punto c’è solo da annotare che una norma regolamentare che vietasse detta sospensione
non sarebbe più valida, considerata l’inderogabilità dell’art. 63
disp. att. cod. civ. Per il resto, con riguardo sempre al più volte
citato art. 63, anche dopo la riforma devono ritenersi valide le
conclusioni cui è pervenuta la giurisprudenza nel corso degli
anni in tema di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.
In proposito, la Cassazione ha chiarito che tale provvedimento
può essere richiesto sulla base tanto del preventivo quanto del
consuntivo (cfr. sent. n. 1789 del 12 febbraio 1993), e che, laddove lo stato di riparto non possa essere prodotto, questo possa
essere sostituito da prospetti mensili “non contestati”, escludendo tuttavia, in tale ultimo caso, la possibilità da parte
dell’amministratore di ottenere la clausola di immediata esecutività (cfr. sent. n. 3296 del 10 aprile 1996). Sempre la Suprema Corte ha anche osservato, sul presupposto che il predetto
art. 63 non distingue tra i contributi afferenti alle spese ordinarie e quelli relativi a spese straordinarie, che il decreto di cui
trattasi possa essere ottenuto per il pagamento di entrambe le
spese, ferma restando la necessità di approvazione della ripartizione da parte dell’assemblea (cfr., ex multis , sent. n. 27292
del 9 dicembre 2005).
Un’interessante precisazione, operata ancora dalla Cassazione
e che anche all’indomani dell’entrata in vigore della riforma
non v’è motivo di contraddire, riguarda, poi, l’eventuale opposizione da parte del condomino ingiunto. Secondo i giudici di
legittimità, infatti, l’opposizione in parola può riguardare la
sussistenza del debito e la documentazione posta a fondamento
dell’ingiunzione, ma « non può estendersi alla nullità o annullabilità della delibera avente a oggetto l’approvazione delle
spese condominiali, che dovranno invece essere fatte valere in
via separata con l’impugnazione di cui all’art. 1137» cod. civ.
(cfr. sent. n. 10427 dell’8 agosto 2000).
Chiarita in questi termini l’attuale portata dell’art. 63 disp. att.
cod. civ. e precisato anche che alla luce del D.Lgs. 28/2010,
così come da ultimo modificato, la mediazione obbligatoria
non si applica «nei procedimenti per ingiunzione, inclusa
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Pa g i n a 1 7
l’opposizione, fino alla pronuncia sulle istanze di concessione
e sospensione della provvisoria esecuzione» (in ambito condominiale quindi, in caso di emissione di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ai sensi del citato art. 63, l’obbligo di
mediazione scatterà solo a seguito della pronuncia sulla richiesta di sospensione) resta da dire, adesso, dell’altra norma che
si interessa della morosità: l’art. 1129 cod. civ. Tale disposizione prevede, al comma 9, che «salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad
agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il
credito esigibile è compreso, anche ai sensi del predetto art.
63» .
Si tratta di una previsione completamente nuova in relazione
alla quale, in dottrina, sono state effettuate tre precisazioni. La
prima è che gli “obbligati” potrebbero anche essere soggetti
non partecipanti al condominio. La seconda è che la “chiusura
dell’esercizio”, cui fa riferimento la norma, deve ritenersi
coincidere con l’approvazione del consuntivo da parte
dell’assemblea . La terza è che il termine di “sei mesi” non deve essere inteso come volto a stabilire un’inesigibilità temporanea dei contributi condominiali, con la conseguenza che
l’amministratore, salvo diversa determinazione assembleare,
deve comunque attivarsi tempestivamente per recuperare
quanto dovuto al condominio.
Sono, all’evidenza, tutte precisazioni di assoluta importanza
che chiariscono esattamente la portata della nuova disposizione e che dunque chi svolge l’attività di amministratore è bene
tenga sempre presenti.
Per completezza di trattazione si segnala, infine, che, a norma
dell’art. 30 della legge di riforma del condominio (legge
220/2012), «i contributi per le spese di manutenzione ordinaria
e straordinaria, nonché per le innovazioni sono prededucibili »
se divenuti esigibili ai sensi del comma 1 del più volte citato
art. 63 disp. att. cod. civ. durante le procedure concorsuali (per
esempio: fallimento). Si tratta di un intervento normativo
senz’altro opportuno, che salvaguarda la vita condominiale (i
creditori con diritto alla prededuzione, infatti, sono soddisfatti
ex art. 111, R.D. 267/1942 precedentemente agli stessi creditori privilegiati oltre che ai creditori chirografari), in relazione al
quale vale solo la pena sottolineare che i contributi diventano
“esigibili” come abbiamo visto con l’approvazione dello stato
di ripartizione da parte dell’assemblea.
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AMMINISTRATORE CONDOMINIALE
Argomenti trattati:
Principi Normativi Condominiali
Contratti di lavoro: portieri e lavascale
Regolamenti comunali e rapporti con la Pubblica
Amministrazione
Riscaldamento: elementi principali di un
impianto condominiale, normativa, sicurezza
degli impianti
Procedimenti e modulistica per l’amministratore
Normativa sulla sicurezza dei cantieri mobili e sul
trattamento e lo smaltimento dell’amianto
Tabelle millesimali
Assicurazioni nel condominio
Rapporto di mandato, doveri ell’Amministratore e
responsabilità relative
Normative sulle locazioni
Aspetti fiscali e adempimenti dell’amministratore
Assemblee condominiali, vizi e verbali
Scale e Legge 46/90, sicurezza nel
condominio
Ascensori – Norme di sicurezza
Manutenzione straordinaria nel condominio
dall’appalto al collaudo dei lavori
Contabilità del Condominio
Normativa antincendio
Regolamento del Condominio
Alla fine del corso, dopo il colloquio di accertamento fatto da una Commissione di esame, viene rilasciato un
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Pa g i n a 1 8
IL REVISORE DEI CONTI E IL CONSIGLIO DI CONDOMINIO
La legge di riforma del condominio (legge 220/2012) ha
introdotto due nuove figure nell’ordinamento del condominio: il revisore dei conti ed il consiglio di condominio. Andremo ora ad analizzare nello specifico la nomina e le funzioni e le decisioni che questi organi possono adottare.
Il revisore dei conti (art. 1130- bis cod. civ)
Sempre con riferimento al contenuto del rendiconto che
l’amministratore deve presentare annualmente, l’art. 1130 –
bis cod. civ., nella versione novellata dalla riforma di cui alla
legge 220/2012 (confermata dal successivo D.L. 145/2013),
introduce nel sistema delle regole applicabili al condominio
la figura del “revisore”. Testualmente la norma prevede che
« l’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per
più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina
dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i
condomini sulla base dei millesimi di proprietà»
La nomina
La predetta previsione codicistica fornisce scarse informazioni sulle condizioni per la nomina. Innanzitutto non prescrive alcun requisito per il soggetto che può essere incaricato delle mansioni di “revisore”, con la conseguenza che si
può certamente dedurre che può essere sia un condomino, sia
un soggetto estraneo. Al contrario, sembra non potersi nominare lo stesso amministratore non potendo certo essere il
controllore di se stesso. Sotto altro aspetto, va anche affermato che nulla osta a che l’assemblea proceda alla nomina di
più revisori, e nemmeno a che i componenti del “consiglio”
svolgano contemporaneamente il compito di “revisore”.
Le funzioni
Nel più totale silenzio della norma, le funzioni del “revisore”
devono essere ricavate dai principi generali dell’ordinamento
che assegnano a tale soggetto un potere di controllo/verifica
dei conti e della contabilità. L’art. 1130-bis cod. civ. indica
che la nomina può avvenire “ in qualsiasi momento ” con ciò
volendo probabilmente significare che la revisione non è
condizionata dall’approvazione del bilancio consuntivo
(cioè, dalla “chiusura” annuale dei conti). Sempre detta nor-
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ma, prescrive che tale soggetto può essere incaricato della verifica di una o più annualità, suscitando qualche perplessità
sugli effetti che potrebbero verificarsi su bilanci ormai approvati da anni.
Il consiglio di condominio
Colmando una lacuna alla quale, da tempo, aveva supplito la
giurisprudenza, l’art. 1130-bis cod. civ. prevede espressamente
anche la possibilità di nominare un “consiglio di condominio”.
A questo organo collegiale che, nel concreto, può già trovarsi
disciplinato in molti regolamenti condominiali sono chiaramente attribuite funzioni “consultive e di controllo ” che, stando al significato letterale di tale locuzione, non possono che
avere a oggetto:
a.l’emanazione di “pareri” su questioni attinenti alla gestione
del fabbricato (a favore dell’amministratore o dell’assemblea)
senza, però, che abbiano alcun valore vincolante;
b. l’esercizio di poteri di controllo sulla gestione effettuata
dall’amministratore. In merito a questi ultimi, va evidenziato
che la cogente previsione per la quale i componenti del consiglio devono essere condomini porta a dedurre che l’ambito di
tale “controllo” deve necessariamente corrispondere alle medesime facoltà che la legge attribuisce ai singoli partecipanti,
senza che peraltro, proprio in virtù di tale aspetto, possa essere
eccepita alcuna riservatezza dei dati (cosiddetta privacy ).
In merito alla nomina, va evidenziato che:
1. possono essere nominati solo condomini;
2. è previsto un numero minimo di componenti ma non un
numero massimo;
3. nessun numero minimo di componenti è previsto per i condomini con meno di 12 unità immobiliari;
4. secondo la norma, la nomina è facoltativa (cfr. “ può anche
nominare ”) ma, in base ai principi generali, può essere resa
obbligatoria con apposita clausola del regolamento;
5. l’art. 1130- bis cod. civ. non prevede alcuna maggioranza
specifica per la relativa delibera, dovendosi quindi applicare
quelle ordinarie “per convocazione” .
Le decisioni
Come visto, essendo “consultive” le funzioni del consiglio di
condominio, le relative decisioni e pareri non possono assumere alcun valore vincolante/cogente per l’amministratore (né per
G i o rn al i n o d e l p r op r ie t ar i o c as a
Pa g i n a 1 9
l’assemblea). La norma, quindi, non incide sui poteri decisionali di tali ultimi “organi” che rimangono quelli di legge, e ai
quali viene solo affiancato uno strumento di ausilio gestionale.
Tale impostazione corrisponde alla copiosa e conforme giurisprudenza per la quale è sempre stata pacifica ’inammissibilità
del conferimento di poteri decisionali al consiglio (o a organi
diversi dall’assemblea).
IL RIFERIMENTO NORMATIVO
Art. 1130- bis cod. civ.
Rendiconto condominiale
Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di
uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale
del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve,
che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata
verifica.
Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione
con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni
pendenti.
L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per
più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio.
La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la
nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra
tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.
I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie
spese.
Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.
L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un
consiglio di condominio composto da almeno tre condomini
negli edifici di almeno dodici unità immobiliari.
Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo .
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LA VERIFICA DELLE CALDAIE E DEI CLIMATIZZATORI
Il 12 luglio 2013 è entrato in vigore il DPR 16 aprile 2013, n.
74, che recepisce una direttiva europea e rinnova la disciplina
concernente i controlli di “efficienza energetica” degli impianti di climatizzazione invernale, comunemente noti come
caldaie, ed estiva, anche noti come climatizzatori
Tempi dilatati quindi per i controlli di efficienza sulle caldaie
a gas con più di otto anni e per i condomini. Ma anche ispezioni più mirate per chi non si attiene alle regole. Sono alcune
delle novità del DPR n.74 del 16 aprile 2013 che riscrive le
regole su verifiche e manutenzione degli impianti termici per
la climatizzazione invernale ed estiva degli edifici.
GLI IMPIANTI PRIVATI
Nello specifico, il decreto disegna una nuova tabella delle
periodicità per i controlli di efficienza energetica sugli impianti con potenza compresa tra i 10 kW (12 per i climatizzatori estivi) e i 100 kW, una fascia che comprende la quasi
totalità delle caldaie presenti nelle abitazioni private. Per quelle alimentate a gas (le più diffuse) la cadenza dei controlli, in
particolare, è ogni 4 anni. Una tempistica che cambia le carte
in tavola per chi ha un apparecchio con più di otto anni di
vita: in questo caso, infatti, i test da biennali (prima fino a 35
kW) diventano quadriennali.
Nel provvedimento si stabilisce inoltre che, sempre per impianti termici sotto i 100 kW, l'obbligo di ispezione potrà essere sostituito dal rapporto di controllo di efficienza energetica inviato – «prioritariamente in via informatica» – alle autorità competenti dal manutentore (o terzo responsabile): il documento del tecnico che certifichi il funzionamento dell'impianto, in sostanza, basterà a evitare il rischio ispezione. Le
verifiche dell'ente pubblico saranno poi programmate secondo
un preciso ordine di priorità, con in testa gli impianti sprovvisti di rapporto di controllo o per cui siano emerse criticità.
GLI IMPIANTI CONDOMINIALI
Discorso diverso per gli impianti a gas (metano e gpl) sopra i
100 kW, in cui ricadono le centrali condominiali. Per questo
tipo di strutture i controlli scattano ogni 2 anni, mentre prima
la cadenza era annuale (eccetto impianti a combustibile solido
o liquido, per i quali resta annuale).
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