Tribunale di Salerno
III Sezione Civile,
Ill.mo G.E. Dott. AlessandroBrancaccio
E.I. 69/2011 Relazione di Consulenza Tecnica d'Ufficio
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO EX
Art.173-bis disp. Att. C.P.C.
GIUDIZIO DI STIMA DEL VALORE DEL BENE
POSTO AD OGGETTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE
Procedimento RG 69/2011
Tribunale Civile di Salerno, III Sezione
Creditore Procedente
Unicredit S.P.A CF E P.IVA 00348170101
Sede Legale
Rappresentato legalmente da
Avv.to Tecla Bianco
Studio in Corso Garibaldi 153-84123 Salerno
Soggetto Debitore, Soggetto non costituito
Sig. …………, RMAGPP82L04H703G
Domicilio in Viale Salvo D'Acquisto n° 5 , Int 5
CAP 84133, Salerno
Giudice Esecuzione
Dott. Alessandro Brancaccio
Consulente Tecnico Di Ufficio
Architetto Pamela Larocca
Decreto di nomina del Consulente Tecnico di Ufficio
11/03/13
Data di conferimento dell' incarico
26/03/13
Proroga di gg __ accordata in data __/__/__
Non perevenuta risposta
NB Il soggetto debitore è ivi custode giudiziale.
Si
Data di Fissazione dell'udienza di vendita
24/09/13
Deposito della Consulenza Tecnica di Ufficio , esaustiva 04/10/2013
dei Quesiti posti in Art.173-bis disp Att C.P.C e di ogni
Documento atto a comprovare le soluzioni del
Consulente T.U.
Avvio Indagine
02/04/2013
C.T.U. Architetto Pamela Larocca, Studio in Via Roma 61, 84123, Salerno, Sa
tel +39 3384149941 tel/fax 0894825479 .Indirizzo e. mail Co/ [email protected]
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Conclusione ed ultima estrazione dati
13/08/2013
IMMOBILE SITO NEL COMUNE DI AQUARA, SA, CENSITO IN N.C.E.U. AL FG 24 , PART 138, SUB 70,
CONSISTENTE IN 4,5 TRA VANI ED ACCESSORI , PIANO 1-2, IN CLASSE CATASTALE A/4
ed INDIRIZZO VIA DOGALI N° 80,
OVVERO ABITAZIONE ECONOMICA SITA IN TESSUTO STORICO RESIDENZIALE , DISTRIBUITA IN
DUE DIVERSI LIVELLI OVVERO AL PRIMO E SECONDO PIANO DI ALLOGGIO UNIFAMILIARE CON
INGRESSO INDIPENDENTE E SENZA ASCENSORE
ESEMPIO INTERNI 1-AMBIENTE
SOGGIORNO . IN PIANO 1°
ESEMPIO INTERNI 2.CAMERA DA LETTO
PRINCIAPALE. IN PIANO II°
Indice.
Premessa alle operazioni peritali e dichiarazione di conformità normativa.................................................................8
Quesiti peritali allegati al disposto di nomina ( modello 110)......................................................................................10
.........................................................................................................................................................................................15
Suddivisione in lotti degli immobili esecutati.............................................................................................................15
Evasione dei quesiti ex Art.173-bis disp. Att. C.P.C......................................................................................................17
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I./II. Verifica , prolusiva dell’attuazione indagini peritali e redazione stima, della idoneità ed esistenza , o meno,
della documentazione inerente i lotti necessariamente a depositarsi ex Art 567 C.p.c .............................................17
I/II. Risposta al Quesito I/II.............................................................................................................................................18
IV. Risposta al Quesito IV . Identificazione e descrizione dei Lotti con precisi confini catastali, e verifica della rispondenza dei dati riportati all’atto del pignoramento................................................................................................18
V. Risposta al Quesito V . Lotto 1. Descrizione dello stato di possesso del bene.........................................................24
VI. Risposta al Quesito VI . Lotto 1. Indicazione dello stato patrimoniale del proprietario , se coniugato.............25
VII. Risposta al Quesito VII . Formalità pregiudizievoli..............................................................................................25
VIII. Risposta al Quesito VIII . Oneri e formalità di natura condominiale o privata...............................................26
IX.Risposta al Quesito IX. Lotto 1. Verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene , e della dichiarazione
di agibilità dello stesso......................................................................................................................................................27
X.a_Risposta al quesito 10. Lotto 1. Descrizione quali/quantitativa lotto, determinazione criteri di stima e calcolo
del prezzo base di vendita................................................................................................................................................29
X _Premessa esplicativa della Metodologia estimativa comune adottata...............................................39
Analisi delle quantità.................................................................................................................................39
X.1 Lotto 1. Stima analitica del valore normale dell’immobile.................................................................42
X.2 Lotto 1. Stima del valore dell’immobile attraverso la capitalizzazione del reddito in annualità posticipata e costante.......................................................................................................................................46
X.3 Lotto 1. Stima comparativa del valore di mercato dell’immobile ......................................................51
X. Risposta al Quesito X ..................................................................................................................................................53
Determinazione del valore di mercato stimato per l‘immobile................................................................53
Nota metodologica ...................................................................................................................................55
XI. Risposta al Quesito XI ..............................................................................................................................................57
XII. Risposta al Quesito XII ...........................................................................................................................................57
Relazione finale e congedo del C.T.U.............................................................................................................................58
TRIBUNALE CIVILE DI SALERNO
ESECUZIONE IMMOBILIARE 69/2011
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO
Elenco degli allegati citati nella soluzione dei quesiti.
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Cartella A
Allegati A Atti Pubblici Inerenti la Procedura di E.I.69/2011
N°1_Mod 110: Decreto di Nomina dal G.E. , Dott. Alessandro Brancaccio
, in data 14/03/2013 ,e
fissazione dell’udienza di vendita.
N°2_Verbale G.E. 26/03/2013: Verbale di Conferimento incarico di
stima della C.T.U.; R.E. N° 69/11, CRON 3125, RI 252/13
N°3_Istanza di vendita dell'immobile depositata in data 07/03/2011 dall' Avv. Tecla Bianco in veste di
rappresentante legale del soggetto promotore dell' esecuzione, Legale Rappresentante di Unicredit S.P.A.
N°4_Nota di Trascrizione del pignoramento immobiliare presso la Conservatoria Registri Immobiliari di
Salerno e Provincia n° 141 del 02/02/2011 RG 4280 RP 3247
N°5_Atto di pignoramento immobiliare a firma dell' Ufficiale giudiziario, Dr Sergio Cavallo, Depositato il
28/01/2011
N° complessivo Documenti allegati in cartella A
5 Documenti
Cartella B
Allegati B_Atti notarili comprovanti la titolarità del diritti di proprietà dell' Immobile in E.I.
N° 1 Certificazione Ipocatastale ex art 567 cpc del Notaio Fabrizio Corrente, depositato in data 9/06/2011
presso il Tribunale di Salerno, Sez. Eboli, dall' Avv.to Tecla Bianco.
N° 2 Atto di provenienza in copia conforme della proprietà dei Beni in Lotto 1
Istrumento del 10/06/2008 Rep 44.870 , Raccolta 22.336 del rogante Notaio Matteo Fasano, Presentato in
Agenzia del Territorio con Nota in Modello unico n°.16468 del 1/2008.
N° 3 Nota di trascrizione , in data 02/02/ 2011, N° Rep 3274, RG 4280 dell'atto esecutivo o
cautelare di Pignoramento Immobiliare, al n° 3 dell'Allegato n°8 in Cartella C ovvero Visura di
ispezione ipotecaria per Immobile, effettuata in Conservatoria dei Registri Immobiliari di Salerno in data
13/08/2013, Prot. Richiesta Sa 99886/3 del 2013. Ricevuta di cassa n. 26549 .
N° complessivo Documenti allegati in cartella B
3 Documenti
Cartella C
Allegati C_Visure catastali allo stato attuale, visure planimetriche, visure storiche estratte 'per immobili 'e
'per soggetto'
Visure Catastali e Visure ipotecarie per immobili e per soggetti, acquisite attraverso indagini
C.T.U.
N° 1 Planimetria dell'Immobile ex Scheda Catastale U.T.E. N° Prot. SA0178266 del 17/04/2008
N° 2 Mappatura wegis Rapp 1.1000 del Fg 24 del nCEU Comune di Aquara, Sa, con identificazione
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grafica della posizione dell'immobile all'interndo del 'cassone' Catastale.
N° 3 Visura per immobile con situazione degli atti informatizzati al 22/04/2013
N° 4 Visura storica per immobile con situazione degli atti informatizzati al 22704/2013
N° 5 Visura per soggetto con situazione degli atti informatizzati al 22/04/2013
N° 6 Stralcio in copia fotostatica della mappa cartacea, come vista in archivi dell' Ufficio Tecnico erariale
di Salerno e Provincia, Rapp 1.1000 del Fg 24 del nCEU Comune di Aquara, Sa, con identificazione
grafica della posizione dell'immobile all'interndo del 'cassone' Catastale.
N° 7 Visura di ispezione ipotecaria per Soggetto, effettuata in Conservatoria dei Registri Immobiliari di
Salerno in data 13/08/2013, Prot. Richiesta Sa 99882/3 del 2013. Ricevuta di cassa n. 26549
N° 8 Visura di ispezione ipotecaria per Immobile, effettuata in Conservatoria dei Registri Immobiliari di
Salerno in data 13/08/2013, Prot. Richiesta Sa 99886/3 del 2013. Ricevuta di cassa n. 26549
N° complessivo Documenti allegati in cartella C
8 Documenti
Cartella D
Allegati D_Soluzione del Quesito XII. Dossier di Rilievi fotografici . Planimetrie e deduzioni delle
campagne di rilievo.
N° 1 Planimetria estratta in eidotipo ( schizzo quotato), realizzata in appoggio alla planimetria catastale ,
durante il sopralluogo del giorno 3/07/2013 .
Verbale di sopralluogo confirmato dall’autorità giudiziaria in supporto all’accesso su disposto del
Comandante Di Pietro della Locale Caserma dei Carabinieri . Firma degli Appuntati scelti Chiariello e
Laurino.
N° 2 Planimetria, in formato 1.200, dello stato di fatto dell'immobile di cui in NCEU del Comune di
Aquara al Fg 24 Part 138 Sub70, allo stato attuale, riportata anche in formato dwg nel CD allegato.
N° 3 Planimetria , in formato 1.200, con indicazione delle modifiche necessarie per migliorare i
parametri d i aereoilluminazione ( vedi soluzione al Quesito 10 per la notazione di metodo)
N° 4 Dossier Fotografico dell'Immobile, con rilievo Interno ed Esterno con individuazione dei punti di
scatto del Reperto fotografico.
N°6 Cd contenente gli elaborati della Cartella D in formato adeguato , Pdf e/o Word con Reperto
fotografico completo .
N° complessivo Documenti allegati in cartella B
5 Documenti
Cartella E
Allegati E_ Elaborati attestanti la conformità dell' immobile alla normativa urbanistica vigente ,
Certificato di destinazione Urbanistica.
N° 1 Estratti cartacei dal vigente Piano Regolatore Generale e nel comparto N° 7 del vigente Piano di
recupero del Comune di Aquara con Norme Tecniche Attuative ed estratti articoli di interesse dal vigente
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Regolamento urbanistico edilizio Comunale.
N° 2 Certificato di Destinazione Urbanistica ex Art 30 del D.P.R. N° 380 del 06.06.2001 emesso dal
Comune di Aquara, Sa, Area tecnica, in data 3/07/2013.
N° 3 Certificazione del Comune di Aquara attestante l'insussistenza di illeciti amministrativi insistenti sulla
proprietà immobiliare, nonché l'inesistenza del certificato di Agibilità dell'Immobile, emesso dal Comune di
Aquara, Sa, Area tecnica, in data 3/07/2013. .
N° complessivo Documenti allegati in cartella B
3 Documenti
CARTELLA F
Allegati F_ Copie fotostatiche delle Comunicazioni inviate alle parti in causa.
N° 1 Copia cartacea della Comunicazione di primo accesso all’immobile previsto in data 30/04/2013,
Inviata in data 13/04/2013 al Signor ……….. , custode dell’Immobile, a mezzo A/R ed all’Avvocato Tecla
Bianco via A/R per PEC.
N° 2 Copia cartacea della Comunicazione di primo accesso all’immobile previsto in data 27/05/2013,
Inviata in data 16/05/2013 al Signor …….. , custode dell’Immobile, a mezzo A/R ed all’Avvocato Tecla
Bianco via A/R per PEC.
N° 3 Copia cartacea della Comunicazione effettuata a mezzo e.mail, in data 03/07/2013 al Maresciallo per
confermare la necessità di supporto della Locale stazione die carabinieri al fine di esperire il sopralluogo
in data 3/07/2013.
N° 4 Copia cartacea della Comunicazione perentoria edi primo accesso all’immobile previsto in data
03/07/2013, Inviata in data 13/06/2013 al Signor Giuseppe Raimo , custode dell’Immobile, a mezzo A/R ,
all’Avvocato Tecla Bianco via A/R per PEC ed al Comandante della Locale Stazione dei Carabinieri a
mezzo e.mail .( Vedi verbale di sopralluogo confermato dagli appuntati scelti Chiariello e Laurino in
Cartella D)
N°5 Copia cartacea della Comunicazione effettuata a mezzo e.mail, in data 03/07/2013 al Maresciallo per
confermare la necessità di supporto della Locale stazione die carabinieri al fine di esperire il sopralluogo
in data 3/07/2013.
N° 5 Copia Cartacea della Comunicazione di Istanza di Proroga e autorizzazione ad espletare variazione di
tipologia di classe catastale effettuata in modo informale, e a mezzo e.mail , in data 16/07/2013,presso
l’indirizzo ordinario del G.E.
N° 6 Copia Cartacea della Comunicazione di rinnovata istanza di Proroga effettuata a mezzo
e.mail , in data 30/08/2013, presso l’indirizzo di posta ordinaria del G.E. regolarmente depositata
anche in ambiente Cancelleria in data 2/09/2013
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N° 7 Copia Cartacea della Comunicazione di dilazionata consegna CTU presso l‘inidrizzo di posta
ordinaria dell’avvocato et Pec Tecla Bianco.
N° 8 Copia Cartacea della istanza di accesso ad Atti concessori effettuata presso il Comune di
Aquara in data 27/05/2013, con Prot.2196
N° complessivo Documenti allegati in cartella B
8 Documenti
Cartella G
Allegati G_ Certificato Anagrafico del soggetto debitore, Stato patrimoniale.
N° 1 Certificato Contestuale in Bollo di Stato di Famiglia, Residenza, Anagrafico di nascita et Stato Civile
di ………………., RMAGPP82L04H703G
N° complessivo Documenti allegati in cartella B
1 Documenti
Cartella H
Allegati H_ Banche Dati Utilizzate per le calcolazioni del valore di stima dell'immobile, Borsini O.M.I.
N° 1 Valori estratti in data 09/09/2013 e facenti riferimento all’aggiornamento OMI del secodnos emestre
2012 ( ultimo aggiornamento disponibile)
N° 2 Estratti cartacei con visualizzazioni dell’andamento del mercato immobiliare in Aquara, con
diagrammi funzionali, tratti dal Sito di Immobiliare.it srl in data 09/09/2013.
N° complessivo Documenti allegati in cartella B
2 Documenti
Cartella I
Allegati I_ Rendiconto Spese sostenute in acquisizione di Dati , Certificati, Estratti in copia conforme
od in marca da Bollo necessari alla soluzione die quesiti posti al C.T.U. Ex Art 173-bis disp att.
Att.C.P.C. Calcolo degli onorari dovuti per elaborazione stime ex Legge 08/07/1980 n° 319 e
DM 30/05/2002 , Applicazione Comma 1° Art 13 .
N° 1 Rendicontazione delle spese, e calcolo del prospetto di onorario dovuto ex Legge 08/07/1980 n°
319 , e DM 30/05/2002 , Applicazione Comma 1° , Art 13 .
N° 2 Dossier in minuta comprensivo di copie ed originali di documentazioni fiscali, estratti e ricevute atti a
testimoniare nel dettaglio quanto elencato in rendicontazione.
N° 3 Istanza di liquidazione del prospetto di onorario.
N° complessivo Documenti allegati in cartella B
3 Documenti
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Premessa alle operazioni peritali e dichiarazione di conformità normativa
Att.ne Ill.e Giudice dell’Esecuzione, Dott. Alessandro Brancaccio
G.E. Presso il Tribunale di Salerno
Terza Sezione Civile
–
Ufficio Esecuzioni Immobiliari -
Oggetto : Esecuzione Immobiliare n.69/11
Azione promossa su istanza di:
Unicredit S.P.A, CF E P.IVA 00348170101, legalmente rappresentato dall‘ Avvocato Tecla Bianco, con
studio in Corso Garibaldi 153-84123 , Salerno
C.T.U. Architetto Pamela Larocca, Studio in Via Roma 61, 84123, Salerno, Sa
tel +39 3384149941 tel/fax 0894825479 .Indirizzo e. mail Co/ [email protected]
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E.I. 69/2011 Relazione di Consulenza Tecnica d'Ufficio
Nei confronti di:
……………., nato
a Salerno
(Sa) il 4/7/1982, con codice Fiscale RMAGPP82L04H703G ,
domiciliato presso la presente Cancelleria quale custode giudiziale dell’Immobile in EI., Residente
in Salerno, CAP 84133, in Viale Salvo D’Acquisto n° 5, Int.5
DICHIARAZIONE DI CONFORMITA’ NORMATIVA DELLA PRESENTE C.T.U.
La sottoscritta Pamela Larocca, , nata a Polla, Sa, il 16/03/1978, C.F. LRCPML78C56G793D,
, P. IVA n. 04543820650 iscritta all’Albo degli Architetti, Pianificatori, Conservatori e Paesaggisti
della Provincia di Salerno sez. A (laurea quinquennale vecchio ordinamento) con numero d’ordine
2429, nonché iscritto all’Albo C.T.U. del Tribunale di Salerno dal 17/06/10, con domicilio fiscale in
Salerno alla Via Marino Paglia n.25 e con studio presso Via Roma n. 61 tel. 0894825479,
cell.3384149941, e-mail: [email protected] e [email protected],
AVENDO RICEVUTO
in data 26/03/2013 (c.f.r. verbale di conferimento di incarico di stima in All.2 Cartella A) nomina di
Consulente Tecnico di Ufficio, dal Giudice dell’Esecuzione del Tribunale di Salerno dott.
Alessandro Brancaccio, relativamente al procedimento di cui all’oggetto,
C.T.U. Architetto Pamela Larocca, Studio in Via Roma 61, 84123, Salerno, Sa
tel +39 3384149941 tel/fax 0894825479 .Indirizzo e. mail Co/ [email protected]
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SI ATTENEVA
Scrupolosamente ai quesiti e alle modalità indicate nel disposto di nomina e raccomandazioni
ivi allegate (c.f.r. Art. 173/bis disp. Att. C.P.C.).
Pertanto la presente Relazione di Consulenza Estimativa del C.T.U. è conforme alle prescrizioni di
cui all’Art.173-bis disp. Att. C.P.C, come è d’uopo.
In ottemperanza dell'incarico conferitomi, indi procedevo alle indagini necessarie all'evasione
ed esplicazione dei seguenti quesiti:
Quesiti peritali allegati al disposto di nomina ( modello 110)
1)
Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la
documentazione ex art.567 cod. proc. Civ. è necessaria e però manca in atti o è
inidonea, riferisca l’esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti
senz’altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle
operazioni;
2)
Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la
detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12;
3)
Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta
documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la
detta documentazione è completa ed idonea, proceda l’esperto a redigere, in via
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preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è
mancante e/o inidonea (descrizione da includere, a guisa di introduzione, alla
relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni
secondo i quesiti postigli da 4 a 12;
4)
Identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente
descriva l’immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati
nell’atto di pignoramento;
5)
Dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da
terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare
dell’occupante, con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in
data antecedente al pignoramento;
6)
7)
Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato;
Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura
condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi
compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello
stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura
paesaggistica e simili;
8)
Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura
condominiale, gravanti sul bene, che saranno
cancellati o che comunque
risulteranno non opponibili all’acquirente;
9)
Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene
nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare
indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di
destinazione urbanistica di cui all’art.30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01 n°380,
nonché le notizie di cui all’art.46 di detto T.U. e di cui all’art.40 della L.28.2.85
n.47 e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tali da determinare le
nullità di cui all’art.46 comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all’art.40, co. 2,
della citata L.47/85, faccia di tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con
avvertenza che l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle
disposizioni di cui all’art.46, co. 5, del citato T.U. e di cui all’art.40, co. 6, della
citata L.47/85;
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10)
Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al
fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi
di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie
di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando,
al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una
migliore individuazione dei beni, lotti separati);
11)
Corredi la relazione - da presentare anche in formato informatico (e
segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché “.pdf” per
Adobe Acrobat) – di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui
sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o
località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al
foglio, alla particella, all’estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla
partita, al foglio, alla particella ed all’eventuale subalterno, al numero di vani ed
accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno);
12)
Estragga reperto fotografico – anche in formato digitale, secondo le
specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente – dello
stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni;
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Organizzazione delle operazioni peritali e risposta ai quesiti posti
Ottemperando al disposto di nomina, il C.T.U. dava tempestivo avvio alle indagini in suo carico e in
data 02/04/2013 si recava presso la Cancelleria del Tribunale avere contezza dell'entità e della
tipologia dell’immobile, che risultava consistere in un unica entità, e delle operazioni a farsi,
attraverso l'accesso alla documentazione ivi depositata.
Da tale indagine preliminare valutava l'entità, derivante dall'elenco in Trascrizione Ipotecaria, dei
beni oggetto di Esecuzione Immobiliare, e come sempre repuava opportuno un tempestivo avvio
delle operazioni di indagine.
Si sintetizzare in nuce l’attività peritale svolta nelle seguenti FASI, ognuna delle quali
fruttuosamente compiuta.
Fase 1
Avvio indagine al 22/04/2013
Indagine della documentazione inerente il procedimento di cui in E.I. presso la
Cancelleria preposta. Verifica della completezza della documentazione
Fase 2
ipocatastale depositata onde valutare la liceità del proseguimento nella C.T.U.
Verifica del domicilio dei soggetti in E.I. e comunicazione ad essi e al legale
rappresentante del creditore procedente , presso valido domicilio , della necessità
di effettuare primo accesso agli immobili esecutati in data 30/04/2013.
Aquisizione degli atti , presso gli Uffici Tecnici Erariali e in Agenzia del
Territorio, utili alla definizione delle informazioni ( visure e partite) esistenti circa
le unità negoziali ed i soggetti in E.I. . Fissazione di una dilazione alla data di
primo accesso al 27/05/2013, vista la mancata risposta del soggetto in E.I.
nonché custode giudiziale, nel tentativo del C.T.U. in epigrafe di evitare
l’accesso forzoso all’immobile, seppur già autorizzato dal G.E. in dispostod i
Fase 3
nomina ed in via presuntiva della necessità di ricorrervi.
Verifica dello stato patrimoniale dei soggetti esecutati.
Verifica dell’esistenza o meno di contratti registrati insistenti sugli immobili
presso gli Uffici preposti in Agenzia del Territorioin Via degli uffici Finanziari,
Fase 4 a
Salerno.
Tentativo di Effettuazione di primo accesso, nella data fissata del 27/05/2013,
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riscontro negativo epr l’assenza del Custode e Soggetto debitore in EI, Sig.
……… Impossibilità di usufruire del supporto della Forza pubblica impegnata ,
nelle poche unità disponibilinel Comune, negli Uffici Elettorali causa la
concomitante Elezione Amministrativa. Recupero del tempo speso in vacazione ,
per il contenimento dei costi di Consulenza, mediante l’espletazione di ogni altra
attività plausibile in loco, ovvero di compimento istanza accesso atti utili alla
soluzione die quesiti ottenibile presso i locali Uffici Comunali preposti ( vedi in
Cartella F, Allegato 8) . Richiesta di accesso ad Atti concessori ed abilitativi,
nonchè dei certificati di agibilità esistenti, disamina di eventuali abusi pendenti.
Richeista C.D.U. per le particelle di cui in N.C.T e verifica normative urbanistiche
vigenti e regimi vincolistici
.Concertazione della data del sopralluogo da eseguirsi in nuova data utile con il
comandante della locale stazione Carabinieri, a meno di pervenuta disponibilità
del Custode, mancante da due mesi alla chiamata via A/R et Cancelleria
Fase 4 a bis
Giudiziaria.
Accesso forzoso ma non oneroso all’immobile, in data 04/07/2013, a mezzo scala
contestuale
posta a ponte tra la via e la finestra del Primo Livello lasciata provvidenzialmente
e casualmente aperta. L’accesso avviene nella persona di Appuntato scelto del
Locale comando Carabinieri ,che ha proceduto ad aprire l’ingresso senza
danneggiare le serrature della porta posta a protezione dell’immobile. Indi ha
seguito la Consuelnte Tecnico di ufficio ivi scrivente. Recognizione, sopralluogo,
verifica dell’immobile, misurazioni. Verifica degli atti forniti dagli uffici
Comunali stante la precedente richiesta del 27/05/2013, conclusione della attività
Fase 4 a ter
da effettuarsi in sede comunale.
Acquisizione degli atti notarili completi inerenti gli immobili, delle visure
contestuale
ipotecarie per soggetto e per immobile , verifica dell’incidenza-o non, di vizi od
alee derivanti dalla presenza di terze proprietà contermini (A.U.I.) Fine delle
indagini per acquisizione di atti e titoli inerenti il soggetto possessore
Fase 5
dell’immobile in E.I. e l’immobile stesso, in data 13/08/2013.
Redazione di una comunicazione informale, con richiesta di proroga di gg 45 al
termine delle indagini peritali, inoltrata al G.E. in via posta ordinaria in data
16/07/2013 al fine di informare della errata consistenza valutata in rendita
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catastale e di richiedendo di valutare del caso di incaricare o meno la C.T.U. di
redigere nuova ed aggiornata planimetria catastale.
Restituzione grafica dei dati inerenti gli immobili, indagini relative ai dati di
mercato registrati nei Borsini immobiliari Omi e indagini relative all’esistenza o
meno di significativi volumi di compravendite di beni comparativi di quelli posti
in E.I.in data ultima 09/09/2013.
Fase 6
Richiesta proroga di gg 45 reiterata a mezzo e.mail in data 30/08/2013 con
deposito presso Cancelleria interessata, in data 2.9.2013 indirizzata all‘ Egregio
Fase 7
Giudice in esecuzione, dott. Alessandro Brancaccio .
Riordino dati complessivi e definizione del rapporto di stima, con deposito della
Consulenza in data 4/10/2013.
Indi
Avendo capillarmente svolto gli iter e le indagini di cui nelle Fasi 1, 2 , 3 e 4 a così richiamate, il
C.T.U. ha ottenuto dati e contezza sufficienti per rispondere esaustivamente e con correttezza ai
Quesiti postile dall‘ Egregio G.E., Dott. Alessandro Brancaccio, di cui lo scrivente è strumento e
mandatario.
Suddivisione in lotti degli immobili esecutati
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Premessa.
Il Lotto in esecuzione consiste inequivocabilmente in una unica entità, in quanto il valore di stima
del cespite considerato nella sua interezza, è già di per sè sostanzialmente inferiore all'importo
necessario a generare il soddisfo della richiesta creditizia che, lasciata inevasa, ha generato il
procedimento.
Si ricorda che il creditore nel caso coincide con
l'organismo bancario erogatore del mutuo in
finanziamento che aveva reso possibile l'acquisto dell'immobile da parte del soggetto debitore, e la
motivazione di questo notevole differenziale di valore consiste nella errata valutazione del valore
dell'immobile all'atto dell'acquisto-e quindi della conseguenziale definizione dell'importo mutuabile
in un valore nettamente superiore a quello necessario all'acquisto di un siffatto immobile. Nella
soluzione die quesiti si chiariscono le cause di tale errore, chiaramente ravvisato. Inoltre nei pochi
anni intercorsi dall'atto di acquisto dell'immobile all'attuale esecuzione immobiliare di cui esso è
fatto oggetto, è intercorso un rapido degrado del livello superiore del cespite derivante dall'incuria
di necessarie e cogenti operazioni di gestione e manutenzione, che insieme al crollo dei volumi e
die valori di vendita degli immobili a livello nazionale e soprattutto locale ha, di fatto, dimezzato il
valore del Lotto che pertanto , e vista la sua modesta quadratura, viene valutato come unitario ed
indivisibile, nella sua stima.
Il cespite verrà pertanto identificato in seguito dalla seguente dicitura indicativa:
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ESECUZIONE 69 2011
Lotto 1 di 1
Già identificato in N° 3 Nota di trascrizione , in data 02/02/ 2011, N° Rep 3274, RG 4280 dell'atto
esecutivo o cautelare di Pignoramento Immobiliare, ed in atti conferenti in Agenzia del territorio*
come:
IMMOBILE IN AQUARA, SA, N.C.E.U. FG 24, PART 138, SUB 70,
OVVERO ABITAZIONE in categoria A/4, Classe 3, Consistenza di 4,5 Vani e rendita di euro
195,22 DOGALI n°80, RENDITA DI EURO 195,22 PER LA PROPRIETA' DI 1000/1000
* la toponomastica dichiarata in scheda U.T.E. è integrata con il corretto numero civico, indicato
come inesistente in variazione di Classamento del 31/10/2008 n° 30942 172008 ( prot.
SA0512358). PER IMPROPRIO CLASSAMENTO DELLA CONSISTENZA CATASTALE VEDI LA
SOLUZIONE DEL QUESITO 4.
Evasione dei quesiti ex Art.173-bis disp. Att. C.P.C.
•
I./II. Verifica , prolusiva dell’attuazione indagini peritali e redazione stima, della
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idoneità ed esistenza , o meno, della documentazione inerente i lotti necessariamente a
depositarsi ex Art 567 C.p.c .
•
I/II. Risposta al Quesito I/II.
•
La documentazione è risultata conferente ed idonea, indi per cui si è potuto procedere
nell’evasione dei successivi quesiti disposti.
•
IV. Risposta al Quesito IV . Identificazione e descrizione dei Lotti con precisi confini
catastali, e verifica della rispondenza dei dati riportati all’atto del pignoramento.
•
Il Lotto 1 identifica un alloggio unifamiliare , a destinazione residenziale, sito nel Comune
di Aquara , in provincia di Salerno, in area interna al centro abitato, con indirizzo al numero civico
80 di Via Dogàli . La conformazione della via è semispiraliforme , ovvero si incunea all'interno del
conglomerato urbanistico in modo non lineare, ( vedi Immagine a seguire, tratta da Mappa wegis
catastale del Foglio 24 NCEU Aquara, Sa) e quindi all'inizio risulta di difficile individuazione il
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numero civico, poiché la sua posizione consegue una distribuzione affastellata e non ordinata della
numerazione lungo la via. Pertanto l'alloggio confina per due lati opposti sempre con Via Dogali, a
Nord e a Sud, mentre risulta 'cieco' , ossia contermine altre unità immobiliari, sia ad Est che ad
Ovest.
•
Si nota a Nord ( in alto) L’ingresso da Via Dogali 80. Anche la freccia dal basso è di fatto
colocata in Via Dogali.
•
Dopo una inziale perplessità dovuta quindi alla difficoltà di comprendere che la strada si
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ripiega su sè stessa in un'ansa, ci si incunea nel tessuto edilizio storico e si attraversa una scalinata
in pietra e due passaggi sottocorte ( se giungendo da Nord, ovvero da Piazza dell 'Indipendenza)
ovvero un'altra scalinata ed un passaggio sottocorte se giungendo da Sud ( quindi da Corso Vittorio
Emanuele) . Ciò fatto, l'alloggio può venire indubbiamente localizzato anche da chi non sia uso del
luogo, mediante il numero civico, posto in chiaro su targa recentemente re-affissa ( Vedi Foto 1,
Allegato 4, Cartella D) . La via di accesso , distinta in due diversi percorsi plausibili di arrivo, non
ha
passo carrabile, nè è suscettibile di averlo nelle immediate adiacenze dell'alloggio, vista la
presenza di scalinate in pietra che caratterizzano tutti i varchi di accesso all ' area in cui è sita l'
abitazione.
•
L'alloggio ha, ingresso indipendente con orientamento Nord , al numero 80 di Via Dogali.
La porta d'accesso ha come infisso un portone in legno a doppio battente verniciato in colore verde
con pittura a smalto,( Foto 1, Allegato 4, Cartella D) , è sita su un ballatoio esposto a Nord , posto
su suolo privato in condivisione degli alloggi contermini. Il ballatoio non è protetto da cancelli e
risulta raggiungibile attraverso una scalinata ad unica rampa consistente in otto scalini in cemento
lasciato grezzo. L'abitazione ha esposizione Sud,( Foto 3, Allegato 4, Cartella D) e conformemente
a quanto decscritto in schede U.T.E. risulta distribuita su due diversi livelli .
•
Il primo livello, al Piano Primo, è accessibile, come già detto, da un ballatoio esterno con
balaustra in cemento, che disimpegna anche i due ingressi delle unità immobiliari appartenenti ai
vicini, rispettivamente il signore Capozzoli Luigi sulla sinistra ( Lato est) ed il signor Fauceglia
Mario sulla destra ( Lato ovest). Sul Lato Sud invece l'alloggio è parzialmente aperto ed arieggiato
mentre per la rimanente parte è cieco, e contermine l'alloggio del signor Nicola Marino . Il secondo
livello, al secondo Piano, è collegato da scala interna al Primo. Le proprietà vicinali si sviluppano
anch'esse su due livelli e quindi sono contermini all'alloggio in EI su ambo i piani, inoltre l'alloggio
è sottoposto in altezza ad un Terzo Piano di proprietà del vicino Fauceglia, che è parzialmente
sistemato a terrazzo. Tutti gli alloggi, quindi tanto quello di interesse della Esecuzione Immobiliare
quanto quelli contermini, sono localizzati in un 'cassone' rappresentato catastalmente in NCEU del
Comune di Aquara al Foglio 24 in particella 138. Per 'cassone' si intende un volume edificato
racchiuso in mura perimetrali senza soluzione di continuità. Include anche spazi non edificati come
i passaggi di uso pubblico di cui già detto, attraverso i quali si perviene all'alloggio, ed è
partizionato in edifici tra cui quello di nostro interesse. L'edificio in Esecuzione immobiliare è
quindi collocato in un tipico cassone edilizio, al FG 24, Part 138, Sub 70 del NCEU che censisce
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gli immobili dle Comune di Aquara, e la sua posizione in mappatura wegis viene identificata in
Rapp 1.1000, in rosso ( Vedi Ultima Immagine precedente) . Si riporta inoltre la posizione
dell'alloggio anche in stralcio mappale cartaceo ( ovvero in documentazione UTE antecedente alla
mappatura digitalizzata wegis.( Allegato 2, Cartella C).
•
Improprietà ed informazioni errate o incomplete riscontrate dal C.T.U., in materia di
visure o planimetrie catastali riguardanti l'immobile.
•
I dati riportati in Visura attuale dell'immobile, in corso con il protocollo SA0273307/2009
DEL 09/06/2009, riportano correttamente i dati relativi l'atto traslativo del diritto di proprietà,
ovvero l' Istrumento del 10/06/2008 Rogato dal Notaio Matteo fasano con Rep. 44870, in atti CC
RR II dal 11/06/2008, ma vi sono improprietà consistenti riguardo l'indicazione dell'indirizzo
dell'alloggio, erroneamente indicato conme privo di numero Civico mentre tale denominazione è
identificata attualmente, e all'atto del rogito, nella Via Dogali n° 80.
•
La planimetria catastale rappresentata in Scheda U.T.E. Prot. SA0178266 DEL
17704/2008 Non risulta esaustiva, in quanto manca di indicazioni fondamentali quali, il
numero civico dell'alloggio e più permeantemente, l'indicazione della presenza di una intera
unità immobiliare contermine al Lato sud dell'alloggio, che appare confinante con strada da
planimetria, dato profondamente scorretto. Inoltre è erroneamente indicata come in 270 cm
l'altezza effettiva del primo livello ,consistente in cm 265. Ciò di fatto determina una errata
valutazione della consistenza e quindi della rendita dell'immobile, nonchè delle imposte
dovute per legge e quindi delle occorrende economiche gravanti sullo stesso. Di tanto, ovvero
della effettiva condizione della consistenza immobiliare, si è tenuto conto nella valutazione
finale di stima considerando la reale consistenza immobiliare.
•
Si nota che quindi il calcolo della consistenza in 4,5 vani è scorretto ex disposti D.L.652/39
e D.P.R. 1142/49 (regolamento formazione NCEU) e si suggerisce una variazione del classamento,
che deriverebbe anche una diminuzione della rendita catastale . Difatto l'attuale classamento appare
reso sulla base di una valutazione meramente planimetrica e non qualitativa delle superfici die vani
che appaiono 'principali' senza considerare quindi , che tre di questi sono privi di luce diretta e che
per tale motivo e vista la esigua metratura uno di essi ,L2 ( Allegato 2, Cartella D-Planimetria
Attuale dell'alloggio) è tale da configurarsi come accessorio diretto di L1. La cucina stessa non può
considerarsi come vano prorio in quanto non separata, passante in ingresso e di esigua entità. Il
calcolo della corretta consistenza quindi è dato dalla seguente Tabella Vani:
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.Il calcolo della esatta consistenza catastale, assimilata in vani 3, non è un esercizio retorico ma
determina, per l'eventuale acquirente, una maggiore appetibilità del
bene stesso, in quanto
evidenzia con motivata ragione la possibilità di comprimere l'attuale valore in rendita,
ridimensionando le imposte in incidenza. Inoltre, per le motivazioni esplicitate la corretta classe
catastale proponibile in variazione per l'immobile è A/5 ( Abitazione Popolare), mentre attualmente
esso è in classe A/4 ( Abitazione economica) , classamento a ragion veduta non pertinente le
effettive caratteristiche dell'alloggio.
•
Risulta invece corretta e conferente la genealogia di dati indicata nella Visura storica
dell'Immobile, situato in Aquara, NCEU FG 24, Part 138, Sub 70 , dove il sub 70 è stato generato
dall'accorpamento e fusione di due subalterni andati soppressi, denominati 65 e 29. La visura
storica, attualmente in corso con il N° Prot SA0273307 DEL 09/06/2009, conformemente a quanto
indicato in Certificazione Ipocatastale ex art 567, a firma del Notaio Fabrizio Corrente, ( Allegato 1,
cartella B) designa quindi la provenienza dell'alloggio in Subalterno 70 come priveniente dalla
fusione die subalterni 29 e 65.
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V. Risposta al Quesito V . Lotto 1. Descrizione dello stato di possesso del bene.
L'immobile, designato come:
• LOTTO 1 (E.I. 69 2011 ): Ubicato nel Comune di Aquara ( Sa):
Ovvero IMMOBILE SITO NEL COMUNE DI AQUARA, SA, CENSITO IN N.C.E.U. AL FG 24 , PART 138, SUB
70, CONSISTENTE IN 4,5 TRA VANI ED ACCESSORI , PIANO 1-2, IN CLASSE CATASTALE A/4 PRESSO
L'INDIRIZZO VIA DOGALI N° 80,
OVVERO ABITAZIONE ECONOMICA SITA IN TESSUTO STORICO RESIDENZIALE , DISTRIBUITA IN
DUE DIVERSI LIVELLI OVVERO AL PRIMO E SECONDO PIANO DI ALLOGGIO UNIFAMILIARE CON
INGRESSO INDIPENDENTE E SENZA ASCENSORE
Risulta
LIBERO
E dalla indagine in loco è emerso che esso risulta vacante dal 2008, anno di acquisto dello stesso da
parte del soggetto possessore, che non vi ha mai posto dimora nè eletto domicilio, come rilevato
da idonee indagini presso l'Ufficio Anagrafe del Comune di Aquara ( loco di ubicazione
dell'immobile). Sono quantunque presenti, come si noterà in Dossier Fotografico ( Allegati 4,
Cartella D) la presenza di talune mobilia e suppellettili , derivanti dai precedenti
proprietari.V.c_Risposta al quesito 5, ¼ . Lotto 3. Descrizione dello stato di possesso del bene.
L'attuale proprietario, nonché debitore in EI, risiede in particolare nel Comune di Salerno, ove è
domiciliato in Viale Salvo d'Acquisto 5, interno 5 ed è celibe. Il certificato contestuale dello stato di
famiglia e di residenza del proprietario ex Art 40, Commma 1 , del DPR 445 del 28 Dicembre 2000,
in bollo ed attualizzato al 24/06/2013 da cui sono desunti tali dati è Allegato in Cartella G
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VI. Risposta al Quesito VI . Lotto 1. Indicazione dello stato patrimoniale del proprietario , se
coniugato.
Come da certificato contestuale dello stato di famiglia e di residenza del proprietario ex Art 40,
Commma 1 , del DPR 445 del 28 Dicembre 2000, in bollo ed attualizzato al 24/06/2013 , Allegato
in Cartella G, si determina che il proprietario del bene, ………….., CF RMAGPP82L04H703G
risulta Celibe, pertanto lo stato patrimoniale è indipendente da qualsivoglia altri soggetti.
VII. Risposta al Quesito VII . Formalità pregiudizievoli.
Non sono state riscontrate formalità pregiudizievoli l'utilizzo dell'immobile.
Infatti l'unica Trascrizione sfavorevole è quella ben nota ,che ha originato l'atto di Pignoramento
immobiliare, il cui verbale è regolarmente trascritto in CC RR II , RP 3247, RG 4280.
Parimenti
Dalla lettura della copia conforme dell'atto di Istrumento del 10/06/2008 Rogato dal Notaio Matteo
fasano con Rep. 44870, in atti CC RR II dal 11/06/2008, si evidenzia l'insussistenza di vincoli,
servitù o diritti di terzi , nonché di problematiche vicinali, che possano impedire o limitare un
pacifico utilizzo dell'immobile.
Inoltre non sono ravvisati vincoli di natura storico paesaggistica sull'immobile, soggetto quantunque
a precisi vincoli edificatori relativi la zona Urbanistica di destinazione , che vengono esplicitati in
modo esaustivo nella risposta al Quesito 9, ove si descrive il contenuto del Certificato di
Destinazione Urbanistica e le Norme Tecniche Attuative che elencano le attività di plausibile
esercizio nell'Immobile ( Cartella E, Allegati NN° 1.2.3) .
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VIII. Risposta al Quesito VIII . Oneri e formalità di natura condominiale o privata.
Il bene non è soggetto ad oneri di natura condominiale, nè ad altro tipo di formalità legali o
amministrative che ne vincolino il livello di utilizzo.
In ogni caso bisogna ricordare, come ampliamente spiegato in risposta quesito 4, che esso è
contermine a tre diverse unità abitative contermini con cui condivide un muro in addosso, interno e
non soggetto quindi a dilavamenti atmosferici, quindi è implicitamente soggetto alle sole alee
derivanti dal rapporto di vicinato, nessuna delle quali però è incidente in modo esplicito o tale da
inficiare l'utilizzo esclusivo e fruttuoso dell'immobile ( Per eventuali operazioni manutentive in
carico al proprietario che rileverà l'immobile vedi la soluzione al Quesito 9 Relativamente lo stato
di Agibilità e il Quesito 10 rispetto allo stato generale dell'immobile) .
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IX.Risposta al Quesito IX. Lotto 1. Verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene , e
della dichiarazione di agibilità dello stesso.
Al fine di rispondere in modo esaustivo al quesito, si riportano tanto i contenuti del Certificato
di Destinazione Urbanistica riportato ex Copia Conforme in allegati E del presente
documento quanto le quanto le Norme Tecniche Attuative del Piano regolatore Generale in
vigore nel Comune di Aquara, Salerno.
Il fabbricato distinto presso N.C.E.U. del Comune di Aquara al foglio n.24 particella n. 138, sub
70, risulta ricadere in area sottoposta ai seguenti strumenti urbanistici:
A) STRUMENTO URBANISTICO VIGENTE: Piano Regolatore Generale;
B) DESTINAZIONE URBANISTICA: Zona omogenea 'A';
C) PIANO DI RECUPERO, COMPARTO 7 ;
D)
PRESCRIZIONI Ex Piano di Recupero, Pag 51, comparto 7 ( vedi allegati in cartella E) .
DI)
Zone residenziali comprese tra Via Marconi e Corso Umberto I°
Il tipo di intervento consentito consente la manutenzione straordinaria , tendente al recupero
delle tipologie ordinarie. La destinazione d'uso prevede residenza con integrazione di attività
artigianali da localizzare ai piani terra delle unità edilizie , che risultano danneggiate, ma non
compromesse da eventi sismici. Si elencano pertanto le prescrizioni espresse sul Comparto di
recupero 7:
TIPO DI INTERVENTO – b
Manutenzione straordinaria: le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche
strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico sanitari e tecnologici ,
sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino
modifiche delle destinazioni d'uso.
DESTINAZIONE D'USO-B2, B3, B4, B5
B2 Residenza e servizi inerenti la residenza con integrazione di attività direzionali.
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B3 Residenza e servizi inerenti la residenza con integrazione di attività artigianali.
B4 Unità edilizie di rilevante valore ambientale con conservazione delle destinazione d'uso
preesistente.
B5 Attrezzature collettive a scala di quartiere.
CATEGORIE DI INTERVENTO-C2A, C2B, C4B
C2A Risanamento e ripristino conservativo. Conservazione degli elementi esterni nel loro insieme
( pareti e coperture) e delle caratteristiche tipologiche strutturali, delle tecnologie costruttive e die
materiali. Si prescrive l'eliminazione delle facciate e di tutti gli elementi estranei ( superfetazioni)
ed il consolidamento degli elementi decorativi di rilievo ( posizione di collegamenti verticali ed
orizzontali, androni, cortili, porticati, blocchi scale, volte soffitti, androni, cortili, porticati, blocchi
scale, solai in legno con struttura portante a vista. Si concede la modificazione dell'impianto
distributivo interno , nel rispetto delle norme sopra espresse, per dotare le unità edilizie di tutti gli
standards abitativi (cucine e bagni) . Non si concede alcun aumento di volume e si prescrive
l'eliminazione delle superfetazioni ed aggiunte alla struttura originaria.
C2B Ristrutturazione con vincolo parziale
. Conservazione delle unità edilizie attraverso il
recupero di alcuni elementi esterni o interni come facciate, parti di strutture quali scale, atri ecc,
ovvero elementi di arredo urbano interno ed esterno. Le nuove organizzazioni distributive ed il
riutilizzo degli spazi interni sono condizionanti al rispetto degli elementi architettonici emergenti.
Trattasi di unità edilizie integrate in un contesto ambientale di facciate inserite, per impianto
volumetrico, in continuità tipologica ed ambientale con unità edilizie limitrofe. Non si concede
alcun aumento di volume e si prescrive l'eliminazione delle superfetazioni ed aggiunte alla
struttura originaria.
C4B Acquisizione al patrimonio comunale dei Lotti da demolire e delle aree di sedime: Trattasi
di unità edilizie demolite o da demolire a causa del sisma del 23/11/1980 o deperite per mancanza di
manutenzione e di nessun valore ambientale in contrasto con il contesto architettonico e/o
ambientale , tali da risultare del tutto estranee per impianto volumetrico ai poli emergenti o alle
unità edilizie limitrofe.
INOLTRE
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IL suddetto terreno:
NON Rientra nelle aree percorse dal fuoco, ai sensi della L. N. 353. del 21 Novembre 2000 ( già legge
428 del 1993) e successive modificazioni;
NON Rientra nella perimetrazione del Parco Nazionale del Cilento e vallo di Diano „ Zona 2“.
INOLTRE
Si è verificato che il Fabbricato NON è munito di Certificazione di Agibilità nè ne è stata fatta
richiesta ab aventi diritto , inoltre , come attestato dal certificato emesso dal Comune di Aquara in data
03/07/2013 su istanza della CTU Pamela Larocca, con richiesta vistata in Prot Ingresso n° 2382 del
10/06/2013, il Fabbricato è stato realizzato in epoca remota, ovvero antecedente l'anno 1967, in assenza
di Titoli Concessori e non è oggetto di domande di sanatoria peraltro non necessarie alla sussistenza
della sua legittimità, vista l'epoca di realizzo. Pertanto e valutata la completa rispondenza della
conformazione del cespite alle risultanze tanto in atti catastali quanto in atti notarili Allegati, si
può confermare come da CDU che non insistono sull'immobile more derivate da difformità
urbanistiche,
ed esso gode dunque di conformità in materia di regolamentazione tecnico
amministrativa, fatta salva , allo stato attuale, la mancanza del Certificato di Agibilità.
X.a_Risposta al quesito 10. Lotto 1. Descrizione quali/quantitativa lotto, determinazione
criteri di stima e calcolo del prezzo base di vendita.
( quantificazione ottenute da raffronto con Norma Uni 10750, ovvero con D.P.R. n. 138/98 Allegato
C)
Descrizione qualitativa.
Ubicazione di quartiere
Il Lotto 1 consiste in una abitazione unifamiliare su due livelli, censita in NCEU presso il Comune
di Aquara, salerno, al Foglio 24, Particella 138, consistente in 4,5 tra vani ed accessori ( n.d.r. vedi
note tecniche al Quesito 4, distribuito tra Piano Primo e Piano Secondo) , in Classe Catastale A7£,
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situato al N° Civico 80 di Via Dogali. L'immobile è localizzato in un quartiere di tipo storico, dove
non si ravvisano particolari elementi di pregio nel tessuto residenziale, nè peraltro, di peculiare
degrado. L'alloggio è contermine ad altre unità immobiliari quindi si può descrivere come'
incassato' tra altri alloggi sia per il fronte ovest che per il fronte est, e parzialmente per il fronte sud.
I tre immobili contermini sono occupati, fatto positivo in quanto le immediate adiacenze non
versano in stato di abbandono ma sono manutenute dai rispettivi proprietari. La via di accesso
all'alloggio è pedonale, senza possibilità di statuire un passo carrabile , fattore che rende
sconsigliabile l'acquisto del bene a qualsivoglia portatore di handicap di tipo motorio ovvero,
ad un fruitore di età avanzata, pertanto si può ipotizzare l'utenza ideale in una persona
singola , ovvero in un gruppo familiare dalle due alle 4 unità, in cui però i componenti il
nucleo siano motoriamente abili poichè il raggiungimento dell'alloggio richiede la capacità di
compiere un percorso non assistito ( pedonale) di circa 80 metri. Il fattore viene valutato , tra
i moltiplicatori che invece ne decurtano il valore, così come le pregevolezze rappresentano un
fattore di crescita del valore puntualmente calcolato. Il quartiere in cui l'immobile è collocato
viene raggiunto tanto da Sud, fermandosi anche in auto lungo la via principale denominata Via
Umberto I, all'altezza del Municipio e dell'Iscrizione ai Martiri di Dogali, e quindi incamminandosi
per un percorso pedonale di circa 60 metri , tra cui alcuni distribuiti in rampe, lungo la via Dogali,
che ha principio nella salita alla sinistra; Inoltre, l'alloggio è raggiungibile altrimenti da Nord,
ovvero dalla Via Piano dei Fiori, per la precisione dalla intersezione tra Camporotondo, piazzetta
nella quale è possibile tanto giungere pedonalmente quanto parcare l'auto, e via Indipendenza. Da
questo punto ci si può incuneare nelle vie storiche e , dopo sessanta metri, trovare l'accesso
all'alloggio precedentemente individuato al Civico 80.
tanto detto va notato che lo stesso comune di Aquara viene raggiunto attraverso il compimento di
perscorsi su via Statale a scorrimento veloce e quindi , per un totale di 10 km , lungo intercomunali
di minore capacità. Il percorso consigliabile è quello che prevede l'uscita del visitatore presso il
Comune di Campagna e quindi il suo direzionamento verso il Comune di Castelcivita e la sua area
storico archeologica, da cui Aquara dista circa 13 kilometri da percorrere in strada statale e quindi
Comunale.
Altro percorso consigliabile vede il visitatore giungere ad Aquara mediante la via che collega
Capaccio a Roccadaspide e quidni proseguire in direzione Aquara per altri 12 Kilometri.
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Attraverso queste vie, la distanza dal Comune capoluogo, Salerno, è di 79 Kilometri fattibili in un
minimo stimabile di 1 h ed 15 minuti ed in un tempo massimo di 1h .45‘.
Assolutamente sconsigliabile invece il percorso , pur possibile, che vedrebbe il visitatore passare
attraverso Sicignano degli Alburni e la Località denominata Scorzo, in quanto , sebbene segnalata
dalle mappe, implica l'attraversamento di circa sessanta kilometri in vie non munite di stazioni di
rifornimento, di carratura ridottissima realizzata peraltro in scomodi passi interpoderali . Questa
particolare logistica ed accessibilità rende l'acquisto di un immobile sito nel Comune di Aquara più
plausibile , probabilisticamente, per chi risieda nelle aree ascritte ai Comuni di Castelcivita,
Roccadaspide, Castel san Lorenzo, Bellosguardo, Ottati, ovvero nell'alto Cilento oltre che nella
stessa Aquara.
Il paesaggio del loco è inoltre montano, inscritto alle aree del Parco nazionale del Cilento per le
parti boschive, ma la sua particolare posizione rende il Comune interessante, anche per gli amanti
delle visuali marittime, difatto, per una particolare e fortunata conformazione orografica , da varie
visuali delle colline Aquaresi ( ma non dall'alloggio in EI) risulta visibile finanche l'Isola di Capri .
Ubicazione ed accesso.
L'accesso all'edificio avviene attraversando un passaggio protetto da volta arcuata di pubblico
passaggio (Allegato 4, cartella D, Vedi foto 1.2.3), rampando lungo una scala esterna di modesta
entità , in cemento e finiture lapidee, che disimpegna un pianerottolo esterno su cui aggettano tre
portoncini di differenti unità abitative. Il portoncino pertinente l'alloggio in Esecuzione ha doppio
battente, è esposto in direzione Nord, al N° Civico 80 di Via Dogali, ed è attualmente verniciato con
smalto effetto semilucido, in colore verde.
L'unità abitativa è incassata per due fronti ed un mezzo tra altre tre abitazioni attualmente in stato di
utilizzo e ben manutenute. Fa eccezione il terrazzo sovrastante l'alloggio, di proprietà vicinale , da
cui si sono ravvisate perdite ed infiltrazioni a danno del piano superiore dell'alloggio. L'abitazione
gode dal fronte sud di una visuale molto luminosa su via pubblica, mentre è 'cieca' sul fronte nord,
dove pure si potrebbe intervenire creando luci dirette dal momento che non vi sono prescrizioni in
senso opposto, dal punto di vista urbanistico, nè servitù che lo impediscano. Inoltre è plausibile la
sostituzione del portoncino di ingresso con
sopraluce in vetro, per aumentare la luminosità
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dell'alloggio ache dal fronte Nord. Inoltre è possibile che valutare l'apertura di una finestratura al
secondo livello.
L' alloggio si sviluppa in parziale sopralzo rispetto al piano stradale, ovvero si può passare sotto di
esso e l'ambiente posto sopraelevato rispetto al terreno non è esternamente coibentato.
Le facciate dell'alloggio sono entrambe non attintate, trattate con intonaco ad arriccio , come d'uso
nelle zone climaticamente più fredde, ed il portoncino di ingresso, interamente in legno senza
sopraluce, verniciato in verde smeraldo, è incassato in una cornice di pietra travertino grigio chiara
e misura 210 cm in altezza.
L'alloggio viene chiaramente indiviuduato da una targa tipica in ceramica, che reca il n° civico 80 di
Via Dogali.
Non vi sono targhette citofoniche nè è presente l'impianto di chiamata da esterno ( vedi Foto da 1 a
4 dell' allegato 6, Cartella E).
Materiali e finiture. I materiali e le finiture dell'alloggio sono descrittivi di quanto riscontrato in
sopralluogo e fotografato negli Allegati in Cartella E, oltre che nel cd allegato, comprensivo di tutti
gli scatti fotografici, Allegato alla presente Relazione .
L'ingresso dell' alloggio è ad una quota superiore di cm 57 rispetto alla quota di calpestio del Piano
Primo, quindi si perviene all'interno scendendo tre scalini collocati immediatamente a ridosso del
portoncino di ingresso , al lato interno, pavimentati con marmo di colore chiaro. Indi si è
nell'ingresso dell'alloggio, contermine alla cucina aperta e non separata ed all'ambiente soggiorno (
Vedi Planimetria in Allegato 02, Cartella D, E Foto 5 in Allegato 04). Tutto l'ambiente quindi si
configura come uno spazio funzionalmente indiviso, partimentato solo dal caminetto posto in
posizione centrale, tra cucinino aperto e soggiorno. Il soggiorno comunica tanto con il bagno che
con la scala da cui avvviene il collegamento al piano superiore. La pavimentazione in cotto , diffusa
in mattonelle 30*30, conferisce una buona qualità ambientale, ed il retro della cucina è piastrellato
con mattonelline 15*15 di colore chiaro , inserti corallo, in buono stato, presenti fino a 240 cm in
altezza ed in modo continuo.
La cucina ha una fonte di illuminazione semidiretta tramite un finestrino apribile , a vasistas con
bascula orizzontale, luce in vetro serigrafato, comunicante al servizio che invece gode di ampia
illuminazione diretta. Il soggiorno ha la medesima pavimentazione in cotto che caratterizza tutto il
primo piano a meno del servizio, ed i suoi muri sono rivestiti da una carta da parati di colore
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chiaro-biancastro, con listelli in legno di formica posti lungo i bordi
e le angolature a uso
paraspigolo protettivo. La stessa listellatura in legno è presente come grechina di finitura. Il
caminetto appare in ottimo stato, non presenta crepature dovute a surriscdamento della canna
fumaria ed è foderato lateralmente con mattonicini del tipo Klinker. Anche la bocca di fuoco è
rivestita in Klinker ed è protetta da sportello chiudibile in ferro verniciato. La fonte di illuminazione
del soggiorno è semidiretta, ovvero avviene attraverso porta vetrata serigrafata ad effetto opaco
contermine alla finestra, orientata a sud, che illumina direttamente il vano di servizio.
Il servizio principale, con accesso dal soggiorno ( Vedi Cartella D, Allegato 4, Foto 7-8-11) , è
particolarmente bene esposto ed illuminato ( visuale in Cartella D, Allegato 4, Foto 4), è piastrellato
' a tutta altezza' con mattonelle rosate, in gres porcellanato di dimensione 15*15 cm, è munito di un
piatto doccia non separato da vetro posizonato su scalino , di fianco al servizio wc, di bidet ( bagno
all'italiana) e di lavabo.
Contigui al soggiornopranzo, benidentificato in foto 12 e seguenti ( Allegato 4, Cartella D), sono il
ripostiglio sottoscala con porta in tamponato ligneo, e la scala a rampante unico, con ingresso ad
'L', rivestita in marmo e protetta da balaustra in vetro serigrafato e tubolare di ferro trattato e
verniciato di colore crema. Il piano primo dell'alloggio, gode quindi di condizioni di finitura buone
e non richiede immediate operazioni manutentive, e a mezzo scala disimpegna il secondo livello,
ove sono situate due camere da letto, disimpegnate da un piccolo ballatoio comune alla scala, ed il
wc secondario.
La camera da letto padronale ( di maggiore area per 15, 97 mq utili) è pavimentata con mattonelle
di dimensione 40*40 , di colore chiaro con piccole decorazioni floreali, del tipo 'gres porcellanato',
non rovinate nè ammalorate. Alle pareti si ritrova una tappezzeria di colore crema chiaro-beige,
mentre il soffitto attintato in bianco è definito da una grechina in legno scuro identica in tipologia a
quella già vista al piano terreno. La camera da letto secondaria presenta la stessa tipologia di
finiture e materiali, ed ambo le camere sono separate dagli altri ambienti da porte tamponate e
verniciate in colore crema chiaro, identiche a quella del wc secondario. Il wc è disimpegnato dalle
camere mediante un piccolo disimpegno che reca pavimentazione omogenea a quella die vani
principali ma versa in cattivo stato di conservazione a causa di infiltrazioni, provenienti dal terrazzo
superiore nonché dall'infisso che risultava aperto da tre anni all'atto del sopralluogo ( come da
informazione pervenuta dai vicini e dalla stessa polizia municipale) , con conseguente mancata
protezione del piccolo disimpegno dagli agenti atmosferici e dalle piogge. Pertanto la situazione
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dell'intonaco e, dopo ancora, delle pitturazioni murarie è deteriorata, come anche nella camera da
letto secondaria le medesime cause hanno portato al distacco di una percentuale dell'intonaco
sopracielo e all'ammaloramento della qualità ambientale. Anche il piccolo wc risulta in condizioni
di conservazione non idonee ad un immediato utilizzo ( vedi Allegato 4 in Cartella D, foto 15),
quindi se il piano inferiore risulta in buone condizioni, il piano superiore versa in un peggiore stato
manutentivo e richiederebbe una puntuale manutenzione .
Sono da notarsi alcune criticità che determinano la decurtazione del valore dell'abitazione per
la sua corretta messa in vendita. La prima criticità riguarda la presenza di un fenomeno di
infiltrazione nel solaio del secondo livello, risolvibile però in modo agevole con applicazione di
una guaina ardesiata nella proprietà al piano superiore. La seconda criticità pertiene la
situazione di mancata illuminazione diretta die vani principali, che pertanto andrebbero
rivalutati sia ai fini di una corretta abitabilità dell'alloggio, quanto in sede di calcolo della
rendita catastale, che dovrebbe ulteriormente diminuire ( vedi Risposta al Quesito 4).
Anche la seconda criticità è sanabile in modo agevole con la sostituzione di talune
tamponature con elementi sopraluce o, più congruamente,
poche operazioni edilizie,
rappresentate in Allegato 3, Cartella D, e la cui alea negativa in termini di ricaduta economica
è stata pesata opportunamente nella valutazione del valore finale di stima. Si nota, comunque,
la esposizione incoerente delle finestrature, non determina una reale inabitabilità dell'alloggio
che difatto risulta avere un congruo livello di luminosità, ed anche di salubrità ambientale nel
piano primo, laddove una generalizzata
umidificazione dell'ambiente non solo non è
percepita ma avrebbe determinato distacchi delle carte da parati vieppiù presenti, che invece
risultano saldamente incollate.
Il vantaggio del camino collocato in posizione baricentrica all'alloggio è inoltre di sicuro
percepibile in termini di riscaldamento ambientale e ai fini di un migliore risultato nella
redazione del certificato APE ( attestato di prestazione energetica), a breve obbligatorio anche
in Campania.
Le prestazioni degli infissi infine possono essere reputate scadenti, in quanto entrambe le finestre
sono caratterizzate da telaio in alluminio anodizzato e singolo vetro, prive tanto di taglio termico
quanto di camera termoregolante ovvero di sistemi oscuranti di sorta.
Impianto elettrico e sistema di illuminazione.
L’impianto è di di tipo tradizionale, non adeguato ai disposti del DM 37/08 come dichiarato anche
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nell'atto di acquisto dell'immobile, Istrumento del 10/06/2008 Rogato dal Notaio Matteo Fasano
con Rep. 44870, in atti CC RR II dal 11/06/2008, non è presente un sistema di dimmeraggio o
contenimento dei
consumi, i fili non sono autoestinguenti e non sono presenti sistemi atti
all’illuminazione in fase di emergenza . Non sono presenti sistemi di illluminazione in esterno.
L'illuminazione die vani è deputata a punti luce a sospensione centrale presenti nella misura di uno
per ambiente funzionale, non sono presenti appliques a parete e il numero di prese per vano è
ridotto ad un numero esiguo.
Impianto di riscaldamento ed ACS
La casa non è servita da impianto a gas metano, che pure risulta avere raggiunto la zona, pertanto
non sembra problematica l'ipotesi di allaccio. L'impianto di riscaldamento
è assolutamente
obsoleto e deputato alla presenza di uno scldaacqua elettrico non idoneo all'uso. Appare invece
funzionale il camino, posto in posizione baricentrica all'alloggio e tale da garantire un buon
riscaldamento ambientale se messo in esercizio. In ogni caso, a margine del camino il sistema ACS
non risponde a standard di comfort di medio livello.
Impianto di raffrescamento.
Non presente.
Impianto telefonico.
Non presente. Inoltre da una verifica telematica sugli gestori ad oggi attivi nell'erogazione die
servizi di telefonia e nella copertura wifi risulta che è possibile , all'inidrizzo di Via Dogali 80,
installare una linea telefonica fissa con adsl, ma non è assicurata una copertura wi fi. La scarsa.nulla
funzionalità delle reti wi fi è stata personalmente verificate su supporto mobile smartphone.
Impianto citofonico.
Non presente.
Eventuali
sistemi
domotici,
per
l’ottimizzazione
degli
usi
energetici
o
per
l’approvigionamento di energie da fonte rinnovabile.
Nessuno dei sistemi descritti è presente.
Sistema Strutturale.
La struttura dell’alloggio è in muratura portante, con parte del sistema strutturale indipendente e
parte in addosso alle unità vicinali, ovvero con esse condiviso. In sintesi i muri portanti coincidono
in parte con le murature perimetrali ovest ed est ed è da reputarsi portante il setto contermine al
camino.
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Si nota che la posizione della unità immobiliare, contermine ad altri alloggi in uso, lapresenza
di un camino in baricentro alla sagoma funzionale dell’alloggio, l’esposizione con infissi volti a
sud sono condizioni implicite che determinano una prestazione molto buona nell’alloggio nel
calcolo di una eventuale prestazione APE ( condizioni implicite prescindenti eventuali
impianti oggi non presenti per la distribuzione del flusso radiante)
Descrizione quantitativa-Determinazione delle superfici reali ( Superficie coperta Lorda,
Superficie Commerciale e Superficie Utile omogeneizzata) dell’immobile.
Premessa
Il rilievo metrico delle superfici utili e coperte dell’immobile è stato effettuato dal C.T.U., in data
sopralluogo 18.07.2011 ,
Il rilievo metrico delle superfici utili e coperte dell’immobile è stato effettuato dal C.T.U.,mediante
puntatore laser (modello LEICA DISTO D2), macchina fotografica digitale Samsung 8 X, metro
snodato tradizionale (portata max 2metri lineari) , Pc portatile Acer Aspire per il riporto immediato
delle misure in loco, e si sono utilizzate le planimetrie catastali come basi di appoggio delle misure
in scala 1:100 e 1:200 (cfr. All. 3 e 5 in Cart.1) ,data la fedeltà di tale planimetria allo stato dei
luoghi. Il sopralluogo è avvenuto dopo dilazioni e complicazioni dovute in primis alla completa
indisponibilità del custode nel propiziare l’accesso, come evidenziato in calendarizzazione
prelimiinare delle fasi di indagine, in secundis alla sfortunata concomitanza di impegni
amministrativi che avevano reso impossibile l’ausilio immediato della Forza Pubblica in
supporto del tecnico. Infine l’accesso è pertanto avvenuto non alla presenza del custode ma di
appuntati scelti della Locale Stazione Carabinieri di Aquara, inviati in forza del tecnico, ed in
ragione del disposto di nomina, per praticare accesso forzoso ma non oneroso all‘immobile.
Dalla campagna di rilievo effettuata in loco, la superficie
la Superficie Commerciale dell’immobile è risultata pari a 69,53 mq
la Superficie Utile omogeneizzata è risultata pari a 55,48 mq
Le superfici di cui si terrà conto nelle valutazioni di stima sono, ex disposti normativi, sono quelle
computate.
Non verrà contabilizzata nelle analisi di stima la Superficie Coperta Lorda di 62,3 mq, utile a
valutare la correttezza delle misurazioni e del rilievo metrico ma non utilizzabile ai fini della
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contabilizzazione del Valore di Mercato dell’Immobile. Le Superfici sono graficizzate con
campitura indicativa delle differenti funzioni tanto al Primo, quanto al secondo Livello,l ovvero
negli elaborati aseguire ( vedi Dettaglio in allegati 2, Cartella D)
Segue Legenda:
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Tabella E1 : Superfici utili ai fini del calcolo del Valore di stima.
Immobile NCEU Comune di Aquara, Sa, al
FG.24, p.lla 138 sub. 70 A2 vani 4,5
Tipologia. Appartamento unifamiliare su due
livelli , contermine ad altri tre alloggi unifamiliari. Ingresso indipendente e gestione autonoma.
Indirizzo
Via Dogali 80
Piano Primo+ PiaSuperficie Lorda
no Secondo
Piano Primo+ PiaSuperficie Commerciale
no Secondo
Piano Primo+ PiaSuperficie Utile Ragguagliata ( vedi calcoli) no Secondo
Totale SU interna
55,48
Numeo Civico 80
Piano
Primo
Piano Secondo
Co
ef.
Ra
g.
29,9
32,4
62,3 1
33,66
35,87
69,53 1
28,3
27,18
55,48 1
Vedi Allegato 5 in
Cart E
Segue la tabella che include Lista Descrittiva dei singoli Ambineti
MQ
Deposito
Disimpegni
Co
ef.
Luce diretRa
Posizione ta
Finiture g.
1,2
4,24P.I e P .II No
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Soggiorno Pranzo
Letto 1
Letto 2
Cucina
Bagno 1
Bagno 2
16,83P.I.
9,2P.II
15,94P.II
6,38P.I
2,44P.I
0,45P.I
55,48TOTALE
No
No
No
Si
Si
Si
Buone
Scadenti
Scadenti
Buone
Buone
Scadenti
1 16,83
1
9,2
1 15,94
1 6,38
1 2,44
1 0,45
1 55,48
X _Premessa esplicativa della Metodologia estimativa comune adottata.
Analisi delle quantità.
La determinazione delle superfici effettive dell’immobile rende chiaro che l’errore commesso nella
attuale scheda catatsale UTE, dove un muro contermine alla proprietà del signor Nicola Marino
( vedi Risposta al Quesito 4) viene indicato come libero è effettivamente rilevante in quanto
aumenta, seppure di piccola entità, la determinazione della superficie commerciale dell’immobile.
Inoltre vengono erroneamente valutati come vani principali taluni ambienti non dotati di propria
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fonte di illuminazione diretta ( requisito questo, fondamentale per la designazione di un ambiente
funzionale come vano principale) , inoltre la stessa cucina viene valutata quale vano indipendente
mentre non ha nè la metratura, ne le condizioni di separazione dagli altri vani tali a soddisfare
questo requisito, difatti è un ambiente passante tra ingresso e soggiorno pranzo , con questo
comunicante e non isolato da scorrevoli o porte. Inoltre si è reputato che alla base del giudizio di
stima dovesse essere anche valutata la effettiva modificabilità degli ambienti , con operazioni di
modica entità , al fine di ottenerne l’ottimizzazione funzionale. In sintesi, si è valutato quante e
quali operazioni manutentive fossero necessarie al raggiungimento, per ogni ambiente
funzionale, di standard di corretta aereoilluminazione, e si è dedotto che le operazioni a farsi
sono di modica entità e si sostanziano nell’ampliamento delle finestre in superfici balconate e
nella creazione di una loggia dove ora insiste il disimpegno antistante il wc secondario.
Questa operazione non è obbligata dalla soluzione del quesito di cui al punto 10, ma è
concettualmente necessaria per evitare una soluzione ‚banale‘ e automatica, ovvero priva di
discernimento tecnico, dello stesso. Implicitamente infatti il tecnico deve conferire nel valore
di stima la risposta alla domanda, dubitativa delle qualità dell’immobile , che viene a crearsi
nella mente dell’eventuale acquirente. La domanda non è legale ma empirica, e si sostanzia
nella aspirazione a comprare l’immobile. Su questa aspirazione ricadono normalmente la
corrispondenza tra i requisiti di comfort dell’immobile e quello atteso dal compratore, e
quando le condizioni dell’immobile siano buone ma, come nel caso in esame, confortevoli se
rapportate allo stile di vita del ventennio antecedente, ma non attuale, si rende utile per una
corretta stima critica,
valutare con quali operazioni esso andrebbe
reso appetibile per
l’utente medio con stile di vita medio , ovvero con quali operazioni esso andrebbe
‚attualizzato‘. Questo per rispondere esaustivamente alla domanda- tipo del compratoretipo,ovvero con quali modiche e semplici opreazioni l’uso del bene possa essere ottimizzato e
soprattutto se esse siano immediatamente fattibili, nel caso l’uso presenti alcune diminutio. Se
difatti tali modifiche non risultassero apportabili, il valore del bene ne risulterebbe decurtato
parametricamente, laddove esse fossero fattibili, il valore del bene subirà un detrimento lieve
nella misura corrispettiva dell’importo necessario per sostenere le operazioni.
Questo approccio può apparire eccessivamente critico, ed è invece necessaria nell’attuale
immobilismo del mercato immobiliare, per addivenire a concrete occasioni di vendita, ed
anche per valutare con correttezza i moltiplicatori negativi presenti in forma di percentuale
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moltiplicatoria nel calcolo di diverse metodologie estimative.
Definito l’approccio, le metodolgie estimative prescelte come quelle più idonee a determinare il
valore di un immobile in discreto stato di conservazione, unifamiliare, di media-piccola quadratura,
ubicato in un Comune con basso volume di compravendita ( Vedi Allegati in Cartella H), sono le
seguenti:
Stima Analitica del valore normale
Metodo Inoppugnabile in quanto basato sull’utilizzo di
dell‘Immobile
percentuali
definite
dall’Osservatorio
del
Mercato
Immobiliare. Valuta però limitatamente condizioni al
contorno del bene.
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Stima
dell’Immobile
per Metodo parzialmente Oppugnabile in quanto la stima è
capitalizzazione del Reddito
determinata tanto da fattori univocamente determinati
uqanto da fattori determinati in percentuale dall’arbitrio del
tecnico che ha effettuato il sopralluogo e l’analisi del bene.
Valuta attentamente le condizioni al contorno del bene e le
Stima
valori
dell’immobile
desunti
immobiliare
pesa.
su Metodo Inoppugnabile perché basato sulla verità die
dal
mercato movimenti di mercato. Va ssolutamete comparato con altri
ovvero
Stima perchè il suo limite consiste nella mancata visione
comparativa.
Stima
basata
dell’immobile
Complessiva
specifico,
e
pertanto
necessita
del
sopralluogo tecnico.
determinata Non oppugnabile. Corretta e veritiera perché basata sulla
dalla pesatura ponderata dei valori media di metodi certi e dimostrati, tiene conto delle
( vedi tabella die pesi multicriteria). specificità dell’immobile e dell’ampiezza die movimenti di
mercato.
X.1 Lotto 1. Stima analitica del valore normale dell’immobile.
Dalle Disposizioni in materia di individuazione dei criteri utili per la determinazione dei valori
normali dei fabbricati di cui all ‚Art 1, comma 307 della Legge 27 dicembre 2006, n.296 ( legge
finanziaria 2007)
, si calcola che il
Valore di mercato Vm dell’immobile a destinazione
Residenziale è dato dal Prodotto = VNU*k*S
VNU, è la media dei Valori di Mercato desunti dai dati dell‘Osservatorio del Mercato Immobiliare
altrimenti detto OMI ( Vedi Tabella S-1)
K, è un coefficiente di superficie definito da una tabella derivata dalle metrature dell’immobile
( Vedi Tabella S-2)
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S, superficie dell’immobile, può essere considerata dall’estimatore tanto la Superficie commerciale
ovvero la Superficie utile omogeneizzata dell‘ Immobile. ( Vedi Tabella S)
In questo caso si valuta la media tra i due valori.
In questo caso si riferirà il Valore ora all’una ora all’altra superficie, e si effettuerà una
interpolazione tra i due valori così ottenuti, reputando che codesto sia il metodo meno
eccepibile in assoluto, risultando dalla media di due valori ognuno dei quali ha oggettiva
validità.
Si procede indi nel Calcolo:
Pertanto, se il Valore normale dell’Immobile si ricava dal :
calcolo del valore normale di un immobile
Valore normale unitario= Valore Omi Min+ ( Val Omi max-Val Omi Min)*K
Bisogna discernere i singoli valori fattore e quindi moltiplicarli per giungere al risultato, pertanto:
Tabella S.1_Valore Medio Unitario dell‘immobile.
Valore unitario per
metro Quadro*
VEDI
MIN
H-BANCHE
DATI
UTILIZZATE
PER
LA
610 CALCOLAZIONE DEL VALORE DI STIMA DELL’IMMOBILE, BORSINO
OMI
Mq commerciali/Mq utilli
CARTELLA
AGGIORNATO
AL
SECONDO
SEMESTRE
2012-ULTIMO
DISPONIBILE RELATIVA ALLE ZONE CENTRALI
MAX
780
MEDIO
695
Poichè l’immobile è situato in zona centrale ma ha caratteristiche prestazionali inferiori rispetto alle
abitazioni presenti nell’area centrale, si reputa opportuno interpolare questi valori anche con quelli
relativi alle aree non centrali, mutuando la condizione obsoleta degli impianti tecnologici come
equivalente al discomfort derivante dalla mancata centralità di un alloggio.
Valore unitario per MIN
metro Quadro*
550 VEDI
CARTELLA
H-BANCHE
DATI
UTILIZZATE
PER
LA
CALCOLAZIONE DEL VALORE DI STIMA DELL’IMMOBILE, BORSINO
OMI
AGGIORNATO
AL
SECONDO
SEMESTRE
2012-ULTIMO
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Mq commerciali/Mq utilli
DISPONIBILE RELATIVA ALLE ZONE non CENTRALI
MAX
690
MEDIO
620
Interpolare i due valori è utile non per deprezzare irrazionalmente l’immobile, ma per quanto detto
nel capoverso precedente e poiché le quotazioni disponibili derivano dal borsino Omi ultimo
aggiornato citabile, del secondo semestre 2012, che ha subito ulteriore deflazione.
Tale deflazione registrata da tutti gli agenti di mercato immobiliare presenti in loco, si reputa
equiparabile alla differenza di prezzi presente al 2012, secondo semestre, tra zona centrale e non
centrale.
VEDI
CARTELLA
H-BANCHE
DATI
UTILIZZATE
PER
LA
CALCOLAZIONE DEL VALORE DI STIMA DELL’IMMOBILE, BORSINO
VALORE MEDIO
INTERPOLATO
657,5
OMI
AGGIORNATO
AL
SECONDO
SEMESTRE
2012-ULTIMO
DISPONIBILE RELATIVA ALLE ZONE CENTRALI E non CENTRALI
E/MQ
Tabella S.2_Determinazione del coefficiente di superficie
k
k
media ponderata di k1 e k2
(K1+3*K2)/4
K1
1
0,8
0,5
0,3
0
Coefficiente di superficie
fino a 45 mq
Da 45 a 70 mq
Da 70 a 120 mq
Da 120 a 150 mq
Oltre 150 mq
K2
0
0,2
0,4
0,5
0,8
1
Coefficiente di piano
piano seminterrato
piano terreno
piano primo
piano intermedio
piano ultimo
piano attico
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PERTANTO K, MEDIA PONDERATA TRA K1 E K2 è 0,575
Pertanto il Valore normale del Lotto 1, deriva dalla media die valori derivati dalle due tabelle
Lotto 1_Via Dogali 80
K1
K2
Lotto 1_Via Dogali 80
0,8 K1
0,5 K2
0,8
0,5
klotto1
Omi min
Omi max
0,575 klotto1
550 Omi min
690 Omi max
0,575
610
780
Sutile
S Commer
Vr
55,48 Sutile
69,53
620 Vr
55,48
69,53
695
Vrsc
Vrsu
24787,445 Vrsc
19778,62 Vrsu
Vmedio
Valore1
22283,0325 Vmedio
27785,92625
22171,195
24978,56063
Valore 2
Il valore 1 è calcolato considerando il valore unitario normale basato sui parametri di un’area non
centrale, viste le condizioni peculiari del quartiere
Il valore 2 è calcolato considerando il valore unitario normale basato sui parametri riferiti ad area
centrale, con valutazione meramente geometrica e non qualitativa delle caratteristiche di area
Il valore normale del Lotto 1 è dato dalla media die due valori , pertanto si stima in
VM Lotto 1= 23.630,79 Euro
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X.2 Lotto 1. Stima del valore dell’immobile attraverso la capitalizzazione del
reddito in annualità posticipata e costante.
La stima per capitalizzazione del reddito dell’immobile è frutto di un metodo analitico basato
sull’idea che si possa stimare il valore di mercato di un bene in relative condizioni di stabilità
economica, ovvero effettuando una valutazione basata sull’assunto di capitalizzazione di redditi
sulla base di annualità posticipate e costanti.
Come è evidente, questo è un assunto da valutare con estrema attenzione date la realtà economica
attuale. D’altro canto però, questo metodo è quello che più di altri rende possibile ‚quantificare le
qualità‘, ovvero effettuare una valutazione descrittiva delle qualità intrinseche edestrinseche del
bene, in termini di fattori che diventano moltiplicatori chiari e leggibili .
Inoltre, è l’unico metodo che tiene effettivamente in conto nella determinazione del valore unitario
del metro quadro immobiliare l’incidenza di un eventuale affitto-regime di conduzione, ed essendo
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il mercato delle locazioni l’unico realmente mobile nelle aree considerate ( sebbene asfittico), una
stima basata su parametri che tengono conto anche die valori di locazione appare più permeante e
realistica di una che valuti volumi di vendita fittizi. che Il metodo è basato sulla definizione di
cinque fasi di analisi:
Definizione del valore unitario di mercato del bene.
Il valore unitario di mercato è Vmu= Rn/r
Dove Rn è il reddito netto ottenibile dall’immobile .
r è il saggio di capitalizzazione del reddito,
Il valore dell’immobile è quindi dato dalla operazione
V= Vm= Vmu*S
Dove S è la Superficie Commerciale ovvero Utile
Omogeneizzata dell’immobile.
Quindi il valore è funione del reddito netto onttenibile,
del saggio di capitalizzazione, della superficie e die valori cispontrati.
fase 1
Stima del reddito lordo ordinario
Stima delle spese in detrazione ergo del
fase 2
reddito netto
Stima del saggio di capitalizzazione or-
fase 3
dinario
Apporto delle aggiunte e detrazioni al saggio
fase 4
in base alle caratteristiche dell'immobile
fase 5
Formulazione del giudizio di stima
E’ evidente come sia importante quantificare l’incidenza delle spese in detrazione, ovvero le spese
di gestione e di manutenzione dell’immobile, con ciò si intende l’insieme delle aliquote dovute a
manutenzione, inesigibilità , ammortamenti, amministrazione, servizi, imposte, assicurazioni, che in
questo caso è presente in incidenza sostanziosa per via delle operazioni manutentive da compiersi
sugli impianti elettrico e tecnologici in genere .
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Si reputa di stimare l’insieme così elencato come un’aliquota complessiva avente un’incidenza
globale del 15%, ovvero si esprimono le spese in detrazione come un coefficiente globale del qaule
si terrà conto nel valutare il reddito netto, indi :
Spese in detrazione
0,15
Inoltre il valore di saggio di capitalizzazione del reddito normalmente viene definito in base alla
centralità del comune in cui è collocato l’immobile, ovvero:
Saggio di capitalizzazione netto ‘r’
min
centri grandi
centri medi
piccoli centri
medio
0,5
1,5
2
max
2,5
3,5
4
4,5
5,5
6
Dove quindi il valore più consono al nostro caso è il moliplicatore adimensionale 2.
A seguire si individua la pesatura delle caratteristiche positive e negative, intrinseche ed estrinseche,
dell’immobile, che viene tratta dalla tabella seguente, S3
Tabella S3
Caratteristiche che intervengono sulla definizione dello specifico saggio
Caratteristiche prestazionali estrinseche
Centralità rispetto al centro urbano, trasporti.Livello dei collegamenti e dei servizi di trasporto
presenza di attrezzature collettive a distanza pedonale
Qualificazione dell'ambiente esterno
Livello di inquinamento ambientale. Presenza di verde
Disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a parcheggio
Caratteristiche prestazionali estrinseche
Caratteristiche di panoramicità
Caratteristiche di prospicenza e luminosità
Quota rispetto al piano stradale
Dimensioni non ordinarie di spazi coperti/scoperti
Caratteristiche prestazionali intrinseche
Grado di rifinitura interna ed esterna
Necessità di manutenzione straordinaria ed ordinaria
Età dell'edificio
Caratteristiche produttive
Possibilità di dilazioni nei pagamenti
Suscettibilità di trasformazioni e modifiche di destinazione
NB
Le caratteristiche con segno positivo diminuiscono il valore dell’immobile poiché aumentano r, quindi sono da intendersi come detriori.
+
+
+
+
+
0,22
0,28
0,18
0,08
0,06
+
+
+
0,22
0,28
0,18
0,08
+
+
+
0,16
0,12
0,1
+
-
0,22
0,28
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Quindi visto il caso in esame i valori che vengono sommati o detratti al saggio di
capitalizzazione di valore ‘2’ detrminano un saggio finale di r= 3,38 dato da r= 2 + totale
tabella S3
Ciò stabilito, siamo in fase 5 ovvero valutato il Reddito netto dell’immobile attualizzato alla
annualità, determinaimo il valore unitario del metro quadro immobiliare e perveniamo al giudizio di
stima.
Il reddito netto dell’immobile viene valutato tenendo conto di un reddito lordo presunto.
In particolare , si presume che l’immobile venga messo a reddito e si presume un affitto basato
sugli attuali valori di locazione indicati dal mercato. Si ricorda infatti che l’immobile non è
attualmente locato(*per prossimo stato di conduzione dell’immobile vedi paragrafo in Risposta al
quesito 5. ) e dunque la locazione presunta, e il conseguente reddito deducibile, sono calcolati
tenendo in conto i valori di locazione attuali per l’area e per immobili della stessa categoria, quindi:
affitti omi medio.min.max, Comune di Aquara, Via Dgali 80
2,1 E/mq MAX
1,85 E/mq MEDIO*
1, 6 E/ mq MIN
Si nota che tali valori pertengono le destinazioni residenziali, essendo quelli riferiti ad immobili ad
uso terziario notevolmente maggiori.
In questo caso non si procede all’interpolazione , effettutaa nel metodo precedente, con i valori
pertinenti zone di minore centralità perché la mancata centralità effettiva della zona vista la sua
conformazione orografica è già pesata in tabella S3, valutando l’incidenza negativa de valore
corrispondente
Aaffitto mensile medio ottenibile ( riferito alla superficie commerciale)
Aaffitto annuale lordo medio ottenibile ( riferito alla superficie
128,6305 euro
1543,566 euro
commerciale)
Aaffitto annuale netto medio ottenibile, ovvero calcolo del reddito
considerando un’alea incidente per il 15% a detrimento del reddito 1312,0311 euro
lordo per spese di gestione, manutenzione, ammortamenti etc
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Pertanto il Vm ( valore di mercato unitario del bene) è dato da Vn ( reddito netto) /r, Quindi dal valore
1312,0311/3,38=
Vm
388,1748817
Il valore del bene si ottiene dalla moltiplicazione del fattore Superficie Commerciale del bene per
questo secondo fattore/ valore, che appare estremamente sensato in quanto dalla registrazione degli
ultimi valori OMI di min 610, Max 780 E/mq si è registrato un totale arresto del mercato ( Vedi
allegati in Cartella H) , dall’operazione VM*Sc= 388,1748817*69,53, per cui
Il valore del Lotto 1 ottenuto da stima di capitalizzazione dei redditi attualizzati all’annualità
è
VM Lotto 1= 26.989,79952 Euro
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X.3 Lotto 1. Stima comparativa del valore di mercato dell’immobile .
La stima avviene pervenendo alla definizione del più probabile Valore di mercato del Bene, sulla
base delle analisi del mercato immobiliare registrate sui siti governativi.
Il presupposto è che esista un mercato, e tale mercato possa avere dei volumi di
compravendita tali da determinare una statistica numerica di valori cui fare riferimento.
L’analisi del più probabile valore di mercato avviene quindi normalmente notando i valori estratti
dai listini dell‘ Osservatorio del Mercato Immobiliare, a ciò preposto.
Inoltre questo metodo, il più semplice tra tutti, che il C.T.U. scrivente non adopera di sua
norma, reputandolo poco descrittivo delle effettive qualità del bene e pertanto preferendo
metodi in cui entrino in gioco maggiori parametri ponderali, quali i due già adoperati nella
presente stima, prevede una analisi in loco dei volumii di vendita riscontrati, mediante un dialogo
informativo con i locali operatori del mercato immobiliare.
In questo particolare caso però il metodo si reputa confacente ad ottenere un valore utile ad essere
conferito, con i suoi risultati, nel giudizio di stima, proprio perché dimostrando la quasi inesistenza
del mercato immobiliare nell’area di interesse, conferisce maggiore vigore alle motivazioni di una
stima particolarmente moderata e rigorosa nel valore del bene.
L’Omi in fatti fornisce valori riferiti all’ultimo semestre nel 2012 e con ciò rende chiaro l’arresto e
rallentamento del mercato locale in misura maggiore che nel territorio nazionale, essendo
tenuto a conferire i valori allo scadere del semestre.
Pertanto, gli ultimi valori utili censiti nella tabella sottostante:
Tabella S.1_Valore Medio Unitario dell‘immobile.
Valore unitario per
metro Quadro*
VEDI
MIN
H-BANCHE
DATI
UTILIZZATE
PER
LA
610 CALCOLAZIONE DEL VALORE DI STIMA DELL’IMMOBILE, BORSINO
OMI
Mq commerciali/Mq utilli
CARTELLA
AGGIORNATO
AL
SECONDO
SEMESTRE
2012-ULTIMO
DISPONIBILE RELATIVA ALLE ZONE CENTRALI
MAX
780
MEDIO
695
Sono da reputarsi soggetti a deflazione nella misura in cui il sito immobiliare.it, che raccoglie i dati
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die volumi di compravendita più aggiornati , iconizza nella tabella S.4
Da cui si evidenziano i dati ulteriori l’ultimo listino aggiornato OMI, ovvero un crollo dell‘8,25 di
valore percentuale:
fonte Immobiliare.it
Tale visualizzazione di andamento , decisamente negativo, ha fatto si che precedentemente si
ritenesse utile l’interpolazione tra i valori conferenti alla zona di minore centralità per avere
maggiore realismo proiettivo.
Valore unitario per
metro Quadro*
VEDI
MIN
H-BANCHE
DATI
UTILIZZATE
PER
LA
550 CALCOLAZIONE DEL VALORE DI STIMA DELL’IMMOBILE, BORSINO
OMI
Mq commerciali/Mq utilli
CARTELLA
AGGIORNATO
AL
SECONDO
SEMESTRE
2012-ULTIMO
DISPONIBILE RELATIVA ALLE ZONE non CENTRALI
MAX
690
MEDIO
620
Interpolare i due valori, si è detto, è utile non per deprezzare irrazionalmente l’immobile, ma
perché la deflazione registrata da tutti gli agenti di mercato immobiliare presenti in loco, si reputa
equiparabile alla differenza di prezzi presente al 2012, secondo semestre, tra zona centrale e non
centrale.
VALORE MEDIO
INTERPOLATO
657,5 VEDI
E/MQ
CARTELLA
H-BANCHE
DATI
UTILIZZATE
PER
LA
CALCOLAZIONE DEL VALORE DI STIMA DELL’IMMOBILE, BORSINO
OMI
AGGIORNATO
AL
SECONDO
SEMESTRE
2012-ULTIMO
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DISPONIBILE RELATIVA ALLE ZONE CENTRALI E non CENTRALI
Ciò detto, per trarre il valore di nostro interesse si è effettuata un’operazione equivalente al
confronto con tre o più operatori di settore immobiliari,
ottenendo una stima parametrica
dell‘immobile immettendo i valori necessari nei tabulati di Immobiliare.it .
Il sito, ha caratura nazionale, inoltre lavora tenendo conto di dati aggiornati settimanalmente ,
pertanto ha registrato al deflazione dei volumi di acquisto in modo rapido e certo ( vedi Dati
conferiti in Cartella H , Banche Dati Utilizzate per le calcolazioni del valore di stima dell'immobile,
Borsini O.M.I. e valori funzionali tratti da Immobiliare.it in data 10/09/2013)
Ciònonostante , questa stima difetterà, rispetto le precedenti, nel conferimento di quei valori di
qualità e specificità che pervengono al tecnico consulente dall’analisi , effettuata in loco, dello stato
di fatto e delle specificità reali dell’immobile, pertanto allo stesso modo in cui si reputa utile tenere
conto di questo valore, esso verrà ‚pesato‘ meno di quelli provenineti dalle metodologie di stampo
classico analitico ( vedi tabella S .5 per la valutazione delle incidenze delle singole stime sul valore
finale). Pertanto, per la stima comparativa del valore di mercato dell’immobile di tipologia
residenziale, unifamiliare, su più livelli, situato nella Via Dogali di Aquara al n° 80, registrato
catastalmente per vani 4,5, e Superficie Commerciale pari a 69,53 mq ela Superficie Utile
omogeneizzata pari a 55,48 mq , il Valore cercato è pari a:
VM Lotto 1= 48.164 Euro
Calcolato come media tra un valore massimo di euro 54.054 ed uno minimo di euro 42.273 .( vedi
Allegati in Cartella H)
X. Risposta al Quesito X .
Determinazione del valore di mercato stimato per l‘immobile.
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I giudizi di stima vengono conferiti come pondus differenti, per le motivazioni spesate nei rispettivi
paragrafi, ed in particolare per ‚pondus‘ si intende un valore percentuale di incidenza del giudizio
sul valore finale, in ragione della sua maggiore o minore affidabilità
Reputato come già detto, che per i motivi esposti nel paragrafo deputato il metodo più attendibile
per il caso in esame sia quello del Valore normale dell’immobile, ed in egual misura il metodo della
stima per capitalizzazione die redditi alla annualità posticipata e costante, si decreta che i valori
desunti incidano con le seguenti perentuali sulla determinazione del valore definitivo:
Tabella die pesi multicriteria:
Stima Analitica del valore normale
Incidenza 35/100 dove 100/100 è il Vm finale.
dell‘Immobile
Stima
dell’Immobile
per Incidenza 35/100 dove 100/100 è il Vm finale .
capitalizzazione del Reddito
Stima dell’immobile basata
valori
desunti
immobiliare
su Incidenza 30/100 dove 100/100 è il Vm finale .
dal
mercato
ovvero
Stima
comparativa.
Stima Complessiva
determinata 100/100 è il Vm finale .
dalla pesatura ponderata dei valori
( vedi tabella die pesi multicriteria).
Quindi i valori ponderati sono:
Tabella dei valori ponderati concorrenti alla determinazione del valore finale stimato come
media degli stessi
Ponderato mediante la aliquota
prestabilita e deMassimale
scritta
Valore normale,
23.630,79 Euro 8270,7765 Euro
Valore per capitalizzazione del Reddito,
26.989,79 Euro 9446,4265 Euro
14449,2
Valore comparato,
48.164 Euro
Euro
Valore finale ottenuto dalla somma delle per-
32166,403
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Euro
centuali ponderate
Sommare percentuali ponderate in ragione della loro effettiva affidabilità è una operazione
concettualmente più sofisticata ed esatta che limitarsi alla media di percentuali di diversa
affidabilità. Stabilire delle pesature difatti garantisce il concetto di giustizia a discapito di quello di
equipollenza, ed è metodo caro alla metodologia estimativa più apprezzabile, come metodo della
matrice multicriteria, in cui possono convergere ( come di fatto nel nostro caso) più stime di
differente bontà, riequilibrate da una ponderazione die rispettivi risultati per il raggiungimento di un
valore effettivamente corretto.
Ciò detto, si stima il valore di Mercato del Bene oggetto di esecuzione immobiliare nel seguente
Valore.
VM Lotto 1= 32.166,043 Euro
Nota metodologica .
Le superfici oggetto di stima sono calcolate tenendo conto die disposti del D.P.R. 138/98 e in
osservanza della norma UNI 10750.
In breve , tanto le norme quanto i disposti accettano che la stima venga effettuata tenendo conto
che un bene immobiliare può essere descritto tanto in superficie commerciale quanto in superficie
utile omogeneizzata, che i due valori sono diversi ( il primo , sempre maggiore del secondo) e che la
stima può essere riferita tanto all’uno quanto all’altro quantitativo di superficie. Il buon senso e
l’applicazione di più metodi di stima fa si che si pervenga alla migliore soluzione ai fini di un’equa
stima.
In particolare la Superficie Commerciale ( SC) è pari alla somma :
Della superficie dei vani principali e degli accessori diretti, comprensiva della quota delle
superfici occupate dai muri interni e perimetrali;
Della superficie omogeneizzata ( i coefficienti vengono indicati in tabella e variano da 0,15 a 1)
delle pertinenze di uso esclusivo;
–
di ornamento (terrazze, balconi, patii e giardini);
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–
di servizio (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, etc.)
I muri interni e quelli perimetrali esterni che sono computati per intero, sono da considerare fino ad
uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione vengono computati nella misura
massima del 50% e pertanto fino ad uno spessore massimo di cm. 25.
La superficie è arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso (D.P.R. 138/98).
La Superficie utile omogeneizzata ( S), ) è
pari alla somma:
Della superficie dei vani principali e degli accessori diretti, esclusiva della quota delle superfici
occupate dai muri interni e perimetrali;
Della superficie omogeneizzata ( i coefficienti vengono indicati in tabella e variano da 0,15 a 1)
delle pertinenze di uso esclusivo;
–
di ornamento (terrazze, balconi, patii e giardini);
–
di servizio (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, etc.)
–
La superficie è arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso (D.P.R. 138/98).
Infine la Superficie Coperta Lorda , ( SL) è pari metratura inclusa nel seguente perimetro,
ovvero:
L’area di Perimetrazione dell’impronta dell’alloggio, inclusiva delle pertinenze di ornamento e di
servizio valutate al loro perimetro esterno.
Nota. Le eventuali scale presenti vengono valutate per un’area comparata alla loro proiezione a
terra, calcolata una sola volta.
Allo stesso modo, è espressione di accettata e benintesa facoltà di giudizio la scelta, da parte
del tecnico estimatore, di basare le sue valutazioni in osservanza delle superfici commerciali
ovvero delle superfici utili ragguagliate degli alloggi purché indichi quale è il criterio
perseguito e ne faccia nota.
Le valutazioni estimative vengono inoltre rapportate ai seguenti standard e disposti normativi:
Norma Uni 10750, ovvero con D.P.R. n. 138/98 Allegato C European Valuation Standards, The
European Group of Valuers' Associations, quinta ed. 2003;
International Valuation Standards, International Valuation Standards Committee, settima ed. 2005.
ed in particolare nel Codice delle Valutazioni Immobiliari, Tecnoborsa, terza ed. 2005.
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Codice Abi per i metodi da adottare all’interno delle procedure di valutazione immobiliare.
Manuale della Banca Dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare .
Ciò debitamente notato, si reputa di potere procedere nell’estrazione delle conclusioni di stima.
XI. Risposta al Quesito XI .
Risolto, Vedi Allegati in Cartella D, anche in formato digitale.
XII. Risposta al Quesito XII .
Risolto, Vedi Allegati in Cartella D, anche in formato digitale.
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Relazione finale e congedo del C.T.U.
Att.ne Ill.e G.E. Dott. AlessandroBrancaccio
Tribunale di Salerno
E.I. 69/2011
Espedito e concluso il processo di indagine , per maggiore facilità di lettura si riepilogano i
risultati dello stesso nelle righe seguenti .
Si fornisce la descrzione del Lotto oggetto di E.I., nonché il risultato conclusivo della stima così
come estrapolato dalla presente relazione peritale .
L’immobile in:
• LOTTO 1-unità negoziale 1- (E.I. 69/2011, Tribunale Civile di Salerno, III Sezione, Lotto
Unico ): Comune di Aquara ( Sa):
Ovvero IMMOBILE SITO NEL COMUNE DI AQUARA, SA, CENSITO IN N.C.E.U. AL FG 24 , PART 138, SUB
70, CONSISTENTE IN 4,5 TRA VANI ED ACCESSORI , PIANO 1-2, IN CLASSE CATASTALE A/4 PRESSO
L'INDIRIZZO VIA DOGALI N° 80,
OVVERO ABITAZIONE ECONOMICA SITA IN TESSUTO STORICO RESIDENZIALE , DISTRIBUITA IN
DUE DIVERSI LIVELLI OVVERO AL PRIMO E SECONDO PIANO DI ALLOGGIO UNIFAMILIARE CON
INGRESSO INDIPENDENTE E SENZA ASCENSORE
L’abitazione unifamiliare, su due livelli ed in particolare distribuita in Primo e Secondo Piano,
di cui il Primo aggettante su strada ed il Secondo sottoposto a terrazzo e abitazione di altrui
proprietà, confina con la proprietà del signore Capozzoli Luigi lungo il Lato est ed il signor
Fauceglia Mario lungo il Lato ovest. Ha ingresso a Nord dove confina con pianerottolo
comune alle abitazioni contermini, Sul Lato Sud invece l'alloggio è parzialmente contermine
l'alloggio del signor Nicola Marino . Le finestre hanno affaccio su Via Dogali
La superficie commerciale dell’immobile è di 69,53 mq
La superficie Utile omogeneizzata dell’immobile è di 55,48 mq
La superficie coperta Lorda dell’immobile è di 62,3 mq
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L’immobile attualmente non gode di parametri corretti di aereoilluminazione e pertanto oltre
alla planimetria dello stato di fatto dell’immobile , viene mostrata una ulteriore planimetria
che indica i pochi arrangiamenti utili all’ottenimento di questo risultato, al fine di conseguire
migliori occasioni di vendita qualora eventuali compratori fossero sfiduciati dalla attuale
errata illuminazione naturale degli ambienti principali
, che è risultata
facilmente
implementabile a livelli ottimali con poche operazioni.
Indi
Stanti tali dati, valutate la insussistenza di alee, le peculiari caratteristiche intrinseche ed
estrinseche del Lotto, la sua conformità alla presente normativa urbanistica e ponderate tre
differenti metodologie di stima, ovvero la valutazione e stima
Della Stima del Valori normali dell‘Immobile,
Della Stima per capitalizzazione dei redditi con definizione dei saggi di capitalizzazione
ottenuti valutando caratteristiche intrinseche ed estrinseche
Della stima del Valore dell’Immobile per comparazione,
Si è stabilito che il Valore di mercato dell’Immobile definito Lotto 1 , unico in codesta
Esecuzione , è pari a :
Valore di Mercato del Lotto 1= 32.166,043 Euro
Si nota che sulla determianzione di un sì modico valore incidono valutazioni effettuate in rigorosa
coscienza professionale e in contezza di condizioni chiare e inequivocabili, relative la implosione del mercato immobiliare nell’area circostante il bene, inoltre ad ulteriori specificità ampiamente notate in relazione analitica, nel Paragrafo di soluzione al Quesito 10.
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Congedo C.T.U.
Fermo restando dunque a giudizio del sottoscritto C.T.U. il valore del lotto così come espresso nel
riepilogo precedente, si sente la necessità di espletare delle notazioni ulteriori vista la valutazione
particolarmente restrittiva del valore atteso che qui si è operata.
Difatto, stante il fatto che l’importo corrispettivo dle valore attribuito al bene non è bastante a sanare il debito in carico del Sig. Giuseppe Raimo, si è proceduto con estrema attenzione nella valutazione di tutte quante le condizioni che avrebbero potuto determinare un maggiore valore di mercato
del bene . Ciò detto, è pacifico dalle calcolazioni effettuate che tutte quante le osservazioni sono risultate inefficaci nel determinare una stima più benevola del bene, e che stimare un maggiore valore
sarebbe stato di fatto espressione di superficialità nell’esercizio delle proprie funzioni consulenziali,
se non di di malafede, determinando già in nuce una minorata occasione di vendita.
Ciò detto in assoluta certezza , e quindi sicuri della correttezza e rispondenza del valore stimato, si
rimane a disposizione per ulteriori chiarimenti,
delucidazioni, osservazioni e accertamenti tecnici che il Giudice dell’Esecuzione Presidente del Tribunale stesso e/o le parti chiamate in giudizio ritenessero opportuni , tanto più alla luce di variazioni
plausibili dello status loci del patrimonio immobiliare in E.I.
Con Osservanza ed in chiara Coscienza professionale
Il C.T.U. designato,
Architetto Pamela Larocca
Salerno, 03 Ottobre 2013
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