SOLUZIONE srl Servizi per gli enti locali www.entionline.it Aggiornamento AREA TECNICA Circolare 23 maggio 2014 Certificato di destinazione urbanistica Premessa Dall’approfondimento della circolare riguardante la lottizzazione abusiva (vedi circolare Area Tecnica 8 maggio 2014) nasce l’opportunità di analizzare in concreto l’istituto del certificato di destinazione urbanistica (di seguito CDU) ed il suo ruolo fondamentale non solo per la stipula di atti notarili ma anche per svolgere diligentemente l’attività di vigilanza sull’attività edilizia posta in capo agli Uffici Tecnici Comunali. La circolare odierna si intende strettamente correlata alla circolare Area Tecnica 8 maggio 2014. Riferimenti normativi: Legge n. 1150/1942 - Legge urbanistica art. 10 della Legge n. 765/1967 - Modifiche ed integrazioni alla legge urbanistica (di seguito Legge Ponte) art. 8 del D.L. n. 9/1982 convertito in Legge n. 94/1982 - Norme per l’edilizia residenziale e provvidenze in materia di sfratti art. 18 della legge n. 47/1985 - Norme in materia di controllo dell’attività urbanisticoedilizia. Sanzioni amministrative e penali. Art. 30 del D.P.R. 380/2001 Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (di seguito DPR 380) Funzione e definizione del CDU Abbiamo già visto che: il CDU è un allegato fondamentale e necessario per la stipula di atti tra vivi che abbiano ad oggetto “il trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni” (art. 30 c. 2 DPR 380); la sua funzione è quella di impedire le lottizzazioni abusive poiché in esso vengono indicate le norme previste dalla disciplina urbanistica comunale applicabili all’immobile oggetto dell’atto. Per norme urbanistiche si intende: le norme insite nei Piani Regolatori Generali vigenti o anche solo adottati, comprese le modalità attuative (per esempio, l’obbligo di attuazione attraverso uno strumento attuativo PA, ecc.); i vincoli imposti da leggi regionali o statali (per esempio, vincolo paesaggistico, idrogeologico, perimetri di aree SIC o ZPS, ecc.). Brevi cenni normativi riguardo al CDU Già nel codice civile, all’art. 869, si stabilisce che i proprietari dei beni immobili devono osservare le prescrizioni dei piani regolatori nella costruzione e nella riedificazione o nelle modificazioni delle costruzioni esistenti. La legge urbanistica del 1942, con l’art. 11, ha aggiunto che i proprietari degli immobili hanno l’obbligo di osservare nelle costruzioni e nelle ricostruzioni le prescrizioni di zona indicate nei piani. Con la Legge Ponte del 1967 viene introdotto un elemento di novità: “gli atti di compravendita di terreni abusivamente lottizzati a scopo residenziale sono nulli ove da essi non risulti che l’acquirente era a conoscenza della mancanza di una lottizzazione autorizzata”. E’ con la legge n. 47/1985, articolo 18, che viene introdotto lo strumento del CDU come mezzo necessario per la commercializzazione di terreni e quindi come documento predisposto al fine di evitare il proliferarsi del fenomeno delle lottizzazioni abusive; è sempre con questa legge che viene disciplinato per la prima volta il regime sanzionatorio appunto delle lottizzazioni abusive. Le disposizioni dell’art. 18 sono state integralmente trasposte nell’articolo 30 del DPR 380. CDU Il CDU è un atto predisposto e rilasciato dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale che certifica a quali norme e prescrizioni di disciplina urbanistica è soggetto un terreno. Si ricorda: che deve essere rilasciato entro il termine perentorio di 30 giorni dalla richiesta; che ha validità 1 anno dalla data di emissione, sempre che non intervengano modifiche agli strumenti urbanistici. N.B.: la validità del CDU deve essere confermata dalla dichiarazione dell’alienante (o dei condividenti) che non siano intervenute modificazioni urbanistiche dalla data di rilascio art. 30 c. 3 (dichiarazione di vigenza). Essendo il suo scopo anche quello di tutelare i possibili acquirenti che potrebbero non essere a conoscenza che si sta procedendo a lottizzazione abusiva, esso deve essere obbligatoriamente allegato agli atti notarili a pena della loro nullità. Inoltre, la richiesta di emissione del CDU informa il Comune delle eventuali vicende negoziali riferite all’area interessata determinando eventuali controlli in merito. Dalla lettura del c. 2 dell’articolo 30 si evince che: il CDU è obbligatorio per gli atti riguardanti tutti i tipi di terreni edificabili e non, senza quindi distinzione circa la possibilità di utilizzazione degli stessi; vengono pertanto ricompresi anche i terreni agricoli e quelli sottoposti a vincoli particolari (ambientali, di inedificabilità, ecc.). Non è obbligatorio allegare il CDU: “quando i terreni costituiscono pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, purchè la superficie complessiva dell’area di pertinenza medesima sia inferiore a 5.000 metri quadrati” - art. 30, c. 2; “alle divisioni ereditarie, alle donazioni tra coniugi e fra parenti in linea diretta, ed ai testamenti, nonché agli atti costitutivi, modificativi od estintivi di diritti reali di garanzia e di servitù” - art. 30, c. 10. Cosa succede se entro il termine di 30 giorni non viene emesso il CDU da parte dell’ufficio? Art. 30 c. 4: in caso di mancato rilascio nel termine prescritto, il certificato può essere sostituito da una dichiarazione sostitutiva dell’alienante o di uno dei condividenti che attesti: 1. l’avvenuta presentazione della domanda presso l’ufficio competente e la mancata risposta; 2. “la destinazione urbanistica dei terreni secondo gli strumenti urbanistici vigenti o adottati, ovvero l’inesistenza di questi ovvero la prescrizione, da parte dello strumento urbanistico generale approvato, di strumenti attuativi.” Ricapitolando in capo all’alienante, al fine di stipulare un atto di vendita, incombe: la richiesta di emissione del CDU presentata all’Ufficio Tecnico competente; l’eventuale dichiarazione sostitutiva qualora entro il termine di 30 gg, lo stesso non venga prodotto dall’Ufficio Tecnico; la dichiarazione di vigenza del CDU. La nullità dell’atto stipulato senza l’allegato CDU è decretata al comma 2 dell’art. 30: “Gli atti….sono nulli e non possono essere trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica…”. Numerose le sentenze in merito alla nullità non sanabile di tale atti. Eppure, con la recente Legge n. 246 del 2005, è stato introdotto all’art. 30 il comma 4-bis che in sostanza detta una sorta di “sanatoria”, prevedendo che tali atti “possono essere confermati o integrati anche da una sola delle parti o dai suoi aventi causa, mediante atto pubblico o autenticato, al quale sia allegato un certificato contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti le aree interessate al giorno in cui è stato stipulato l’atto da confermare o contenente la dichiarazione omessa” (ovvero la dichiarazione di vigenza). Dall’inserimento di tale comma discende una nuova apertura da parte del legislatore circa la possibilità di tramutare una nullità certa in una nullità sanabile, creando, forse, qualche difficoltà ai notai e ai pubblici ufficiali. E’ infatti in capo ai pubblici ufficiali roganti il ruolo fondamentale circa la legittimità dell’atto e della successiva trascrizione. E’ l’art. 47 del DPR 380 che disciplina le responsabilità dei notai in materia e ne detta le incombenze, fermo restando che, quando i notai abbiano ottemperato alla verifica di quanto previsto dall’art. 30 (ovvero presenza degli allegati quali il CDU e/o dichiarazione sostitutiva e la dichiarazione di validità) sono esonerati da qualsiasi responsabilità inerente al trasferimento o alla divisione dei terreni. Modulistica: Modello di Certificato di Destinazione Urbanistica Scarica il modello in formato pdf Il modello in formato Word è scaricabile del nostro sito www.entionline.it al seguente percorso: AREA TECNICAEd.privata-Urbanistica Modulistica Modello Certificato Destinazione urbanistica (Word) Particolarmente importante per i funzionari comunali dell'Area Tecnica: dal 2014, la formazione anticorruzione è un obbligo per i dipendenti comunali e i responsabili comunali possono rispondere penalmente in caso di omessa effettuazione di tale formazione: Entionline ha creato un pacchetto formativo che a costi ridotti e senza impegni organizzativi consente di risolvere agevolmente il problema, con una parte specifica per le procedure di affidamento di lavori, servizi e forniture e per la gestione degli appalti (vedi il programma): Vai al programma della Formazione Anticorruzione Vai al modulo d'ordine Vai alla scheda illustrativa della Formazione Anticorruzione Se non avete ricevuto una circolare precedente o comunque desiderate che vi venga reinviata, potete richiederla a: [email protected] oppure via fax allo 02/87366244. 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