ÿþM i c r o s o f t W o r d - p e r i z i a

TRIBUNALE DI BERGAMO
Via Borfuro, 11
PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE N° 141 2/2010
Reg. Es.
promossa da:
XXXXXXXX
Avv. Roberto Barone
Via Verdi, 12- Bergamo
contro:
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
Giudice dell’esecuzione: Dott. GOLINELLI Giovanna
Consulente Tecnico d’Ufficio: Arch. Silvana Baroncini
Via Broseta, 45 BERGAMO
tel/fax 035.223032 cell. 348.7388347 e-mail: [email protected]
RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO
CONFERIMENTO DELL’INCARICO
L’Ill.mo Sig. Giudice dell’esecuzione, Dott.ssa Giovanna Golinelli, ha
nominato esperto per la valutazione degli immobili, nella procedura
esecutiva indicata in epigrafe, la sottoscritta Silvana Baroncini,
Architetto libero professionista, con studio in Bergamo via Broseta 45.
All’udienza del
16.03.2012 la sottoscritta, alla presenza del Giudice
dell’Esecuzione
dott.ssa Giovanna Golinelli, dopo aver accettato
l’incarico, ha prestato giuramento secondo la formula di rito.
In proseguo dell’udienza l’Ill.mo Sig. Giudice dell’esecuzione ha
conferito alla sottoscritta l’incarico che qui di seguito verrà articolato
ed ha concesso il termine fino a 45 giorni prima dell’udienza, per il
deposito in cancelleria della relazione di Consulenza Tecnica,
rinv iando la proce dura ese cut iv a all’udienza del 20 .07 .2012 .
In data 18.04.2012, vista la impossibilità di accedere ai locali oggetto
della presente esecuzione immobiliare, durante i sopralluoghi
effettuati, la sottoscrit ta presentav a istanza al Sig. G iudice
dell’esecuzione, con richiesta di accesso forzoso. L’istanza veniva
accolta con ordinanza del 21.04.2012.
Ciò premesso, letti gli atti e i documenti della procedura, effettuati i
necessari sopralluoghi e le rilevazioni agli immobili pignorati, esperite le
opportune indagini e gli accertamenti presso l’Ufficio Tecnico Erariale
di Bergamo, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di
Bergamo e presso il Comune di Curno, in esecuzione all’incarico
conferitogli, la sottoscritta
ha redatto la seguente relazione di
consulenza tecnica.
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SVILUPPO DEI QUESITI POSTI AL C.T.U.
Quesito n. 1: ”Il C.T.U. provveda all’identificazione del bene,
comprensiva dei confini e dei dati catastali e più precisamente alla
esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla
formazione, ove opportuno, di uno o più lotti di vendita, identificando i
nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del Giudice, ove
necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla
relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico
Erariale”.
Per il recupero del suo credito il procedente, con nota del 02.02.2011
nn. 5328/2807, ha trascritto il pignoramento sul bene immobile sito nel
Comune Curno (BG), via Dalmine, 7, così identificato:
LOTTO 1: Appartamento al piano primo, posto in palazzina di tre piani
fuori terra oltre a piano interrato, composto da ingresso, soggiorno,
cucina con balcone, disimpegno notte, bagno e due camere da
letto, con le relative pertinenze costituite da una cantina e dalla
comproprietà delle parti comuni tra le quali una ampia area esterna, il
locale contatori e il locale caldaia, posti a piano interrato e il locale
immondizia e il locale di deposito biciclette, a piano terra. Il bene è
censito al N.C.E.U. al Fg. 5 part. 1304 sub. 707, cat. A/3, Cl.2,
consistenza vani 5,5 rendita €426,08.
L’appartamento confina a nord e ad est con l’area esterna comune,
a sud con un appartamento adiacente di altra proprietà sub. 706 e a
ovest con il vano scale comune e con l’appartamento sub. 713.
3
Nel piano interrato è ubicata la cantina di proprietà, confinante a
nord con il terrapieno, ed est e ovest con cantine di altre proprietà e a
sud con il corridoio comune di accesso alle cantine.
LOTTO 2: Autorimessa singola ubicata al piano terra, con accesso
diretto dalla area condominiale esterna. Il bene è censito al N.C.E.U.
al Fg. 5 part. 1304 sub.5 Cat. C/6, classe U, Consistenza 12 mq. rendita
€31,61.
L’autorimessa è così coerenzata: a est e a ovest con autorimesse di
altra proprietà, a nord con una proprietà di terzi e a sud con l’area
esterna attraverso la quale si accede alle autorimesse.
Quesito n. 2: “Provveda ad una sommaria descrizione del bene”.
L’immobile nel quale è ubicato il bene oggetto del presente
pignoramento risulta essere una palazzina a tre piani fuori terra, oltre al
piano interrato, posto in una zona semi-centrale residenziale, in
prossimità della strada denominata Villa d’Almè – Dalmine, nel
Comune di Curno in via Dalmine n. 7. L’edificio, si affaccia su di una
area condominiale adibita a cortile di c.ca 600 mq., attraverso il quale
dal lato sud, si accede alle autorimesse poste al piano terra.
L’accesso all’area condominiale avviene attraverso il passo carrale
sulla Strada Statale n. 470- Villa D’Almè – Dalmine, denominata via
Dalmine, mentre un accesso pedonale è posto sulla via Giovanni
Pascoli posta ad est dell’edificio. Al piano interrato dell’edificio sono
ubicate le cantine, al piano terra le autorimesse e i locali commerciali,
mentre i piani superiori sono adibiti ad abitazioni. In particolare il bene
in oggetto risulta essere:
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1 )APPARTAMENTO: posto al piano primo, composto da ingresso,
soggiorno, cucina con balcone, disimpegno zona notte, due camere
da letto e un bagno.
L’ingresso dell’appartamento si affaccia sul disimpegno dal quale si
accede alla cucina e al soggiorno. Dal disimpegno della zona notte si
accede alle due camere da letto e al bagno.
L’appart amento, avente un’altezza di m . 3 ,00 , è dotato di
riscaldamento autonomo a gas metano con termosifoni. I pavimenti
dell’ingresso e del disimpegno notte sono in marmo, i pavimenti del
soggiorno e delle camere da letto sono rivestiti in moquette, mentre i
pavimenti e i rivestimenti della cucina e del bagno sono in ceramica. I
serramenti esterni sono in legno con vetro singolo, mentre le porte
interne sono in legno e vetro. Le condizioni di manutenzione
dell’appartamento sono scarse.
Le scale condominiali hanno un pavimento in marmo.
Annesso all’appartamento è un vano adibito a cantina ubicato al
piano interrato. Tale cantina ha una altezza di m. 3,20, risulta essere
intonacata al rustico. Il pavimento della stessa è in battuto di cemento
mentre in ferro sono sia la porta di accesso che il finestrino.
Le superfici nette dei locali risultano essere le seguenti:
ingresso
mq.
15,00 c.ca
soggiorno-letto:
mq.
15,00 c.ca
cucina:
mq.
10,30c.ca
balcone:
mq.
4,00 c.ca
disimpegno notte:
mq.
10,00 c.ca
5
bagno:
mq.
6,70 c.ca
camera da letto 1:
mq.
18,40 c.ca
camera da letto 2:
mq.
12,60 c.ca
cantina:
mq.
4,00 c.ca
La superficie commerciale
dell’abitazione, comprese
le strette
pertinenze, quali il balcone e la cantina risulta essere la seguente:
a) appartamento superficie lorda c.ca
b) balcone mq. 4,00 x coeff. di riduzione 0,50 =
mq. 102,00
mq. 2,00
c) cantina sup. lorda mq. 4,00 x coeff. di riduzione 0,25 = mq. 1,00
TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE APPARTAMENTO c.ca
2) AUTORIMESSA SINGOLA:
mq. 105,00
posta al piano terra, ha accesso
dall’esterno, attraverso il cortile condominiale. L’autorimessa, avente
una altezza di m. 2,20, risulta essere intonacata al rustico, con il
pavimento in battuto di cemento e porta basculante in ferro. La sua
superficie è di c.ca mq. 12. Le condizioni di manutenzione della
autorimessa sono scarse.
Quesito n. 3:” Per le costruzioni iniziate anteriormente al 02.09.1967
procuri la dichiarazione sostitutiva dell’atto notorio di cui all’art. 40
della Legge 47/1985”, indichi, anche in base ad elementi presuntivi, la
data di inizio delle costruzioni stesse.
Il quesito non riguarda i beni pignorati.
Quesito n. 4: “Per le costruzioni iniziate successivamente alla data di
cui al punto 3), accerti gli estremi della licenza o concessione edilizia;
evidenzi in ogni caso, l’eventuale assenza di licenza o le realizzazioni
in difformità della stessa; indichi, in tali casi, se il
proprietario
6
dell’immobile ha provveduto a presentare domanda di condono
edilizio ed a versare la relativa oblazione ai sensi delle Leggi 47/1985
e 724/1994; nell’ipotesi che queste ultime circostanze non si fossero
verificate, quantificarne i costi, assumendo le opportune informazioni
presso gli uffici comunali competenti”:
Dalle indagini presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Curno è risultato
quanto segue:
L’intero immobile, di cui fa parte l’unità immobiliare in oggetto, è in
possesso di regolare “Licenza di Costruzione” N. Reg. Costr. 721 Prot.
3194 del 27.08.1968 per la costruzione di un fabbricato da costruirsi sul
mappale 142/b in via Brembo, di un “laboratorio” (al piano terra) e
“civile abitazione” (ai piani superiori) e la relativa Autorizzazione
all’Abitabilità del 12.10.1970 n. 820, il tutto rilasciato al proprietario Sig.
XXXXXXXX.
In data 02.09.1969, veniva rilasciata dallo stesso Comune, “Licenza per
opere edilizie” N. Reg. Costr. 820 Prot. 2450, per una “variante al piano
interrato”, ovvero, oltre al locale caldaia previsto al piano interrato
nella Licenza di Costruzione del 1968, venivano realizzate cantine,
magazzini e bagni, per una superficie pari all’edificio sovrastante.
Sempre in data 02.09.1 969, veniva rilasciata anche una “Licenza per
opere edilizie” N. Reg. Costr. 838 Prot. 3028, per una “nuova
costruzione di autorimessa”. Trattasi infatti di un nuovo corpo di
fabbrica, con un piano fuori terra e un piano interrato, accostato a
sud rispetto all’immobile principale, nel quale sono state realizzate a
7
piano terra n . 6 autorimesse con accesso diretto dal cort ile
condominiale.
In data 18.06.2005 veniva protocollata al N. Frot. 12221 ric. N. 870/4002
del 17/06/2005, Denuncia di Inizio Attività ai sensi art.22 DFR 380/2001,
a nome di XXXXXXXXXXX, con la quale si comunicava l’inizio di opere
già in corso di esecuzione, consistenti nella messa a norma degli
impianti a gas metano, nella realizzazione di nuovi impianti termo
autonomi a gas metano e la realizzazione di n. 3 nuove canne
fumarie, il tutto da realizzarsi in via Dalmine, 7 sull’immobile al
mappale 1304, “ai piani: R-1°F -2°F e 3°F”.
Dal sopralluogo, effettuato in maniera forzosa, dietro autorizzazione
del Giudice dell’Esecuzione rilasciata il 21.04.2012, è risultato che la
consistenza dell’ immobile è conforme alle planimetrie catastali
dell’appartamento con cantina prot. 5600 del 07.07.1983 e della
autorimessa prot. 6004 del 24.11.1970.
Tale situazione attuale non è però conforme agli atti autorizzativi.
In particolare l’appartamento non ha la consistenza riportata nei
disegni della “Licenza di Costruzione” N. Reg. Costr. 721 Frot. 3194 del
27.08.1968. La Licenza e la successiva Abitabilità, prevedevano al
primo piano n. 2 appartamenti. Attualmente gli appartamenti al
primo piano risultano essere invece tre. A parità di superficie totale del
piano licenziata, sono state effettuate delle modifiche interne
consistenti soprattutto nel frazionamento del più ampio dei due
appartamenti previsti, in due appartamenti di dimensione inferiore.
Anche nel piano interrato la divisione dei locali adibiti a cantine,
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benché di pari superf icie , risultano essere difform i dall’atto
autorizzativo del 1968.
La autorimessa è invece conforme alla “Licenza per opere edilizie” N.
Reg. Costr. 838 Prot. 3028 del 02.09.1969.
Le suddette opere, effettuate in assenza di titolo abilitativo ma
conformi alle norme e alle prescrizioni urbanistiche dello strumento
comunale, risultano essere sanabili. La richiesta di Concessione edilizia
in Sanatoria prevederà il pagamento degli Oneri di Urbanizzazione
Primaria e Secondaria, come dalla L.R. 12/05 art. 44 comma 8 nonché
del contributo sul Costo di Costruzione.
Il Comune di Curno con Delibera del Consiglio Comunale n. 84 del
24.11.2005, attualmente ancora in vigore ha determinato per la Zona
B, nel quale ricade l’immobile, per gli edifici residenziali, un importo
degli Oneri di Urbanizzazione Primaria pari a (3,36 a metro cubo e
per gli Oneri di urbanizzazione Secondaria ( 5,94 a metro cubo. In
base all’art. 44 Comma 9 della Legge Regionale n. 12/05 il calcolo
dell’importo degli oneri di urbanizzazione può essere effettuato, dietro
richiesta, sul volume reale interessato dall’intervento. Ovvero:
Oneri di Urbanizzazione Primaria (3,36 x mc. 102 = ( .1028,16
Oneri di urbanizzazione Secondaria (5,94 x mc. 102 = ( 1.028,16
Riguardo invece al Contributo sul Costo di Costruzione è necessario
considerare un Costo base di Costruzione con decorrenza dal
07.02.2009 di ( 364 ,06 , che riport ato nella “Tabella per la
determinazione del contributo commisurato al costo di costruzione
“debitamente compilata con le misure dell’appartamento (vedi
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allegato) porta ad un Contributo sul Costo di Costruzione pari a €
2.326,00.
In totale dunque i costi per la sanatoria delle opere effettuate in
difformità dalla Licenza edilizia saranno pari a:
€1.028,16 + €1.028,16 + €2.326,00 = €5.171,80 c.ca.
Quesito n. 5: “ Per i terreni alleghi il certificato di destinazione
urbanistica rilasciato dal Sindaco competente a norma dell’art.18
legge 47/85”.
Il quesito non riguarda i beni pignorati.
Quesito n. 6: “ Provveda all’identificazione catastale dell’immobile,
previo accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificati
nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì
gli ulteriori elementi necessari per l’eventuale emissione del decreto di
trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per
l’aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in
relazione alla legge n. 1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda
ovvero predisponendola ove mancante; provveda in caso di difformità
o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o
redazione e, in caso di oggettiva impossibilità, ne indichi le ragioni
osta colative;
Dalle indagini presso l’”Agenzia del Territorio” di Bergamo i beni
risultano così identificati:
LOTTO 1-Appartamento:
- Fg. 5 part. 1304 sub. 707, categoria A/3 Classe 2, consistenza: 5,5
vani, Rendita Euro 426,08. Piano 1. Indirizzo: Via Dalmine n. 7 Curno
(BG). Attualmente intestato a: XXXXXXXX XXXXXXXXX nato a XXXX
(XXXXXXX) il XXXXXXXX cod. fisc. XXXXXXXXXXXXXXXX. Proprietà per 1/2;
in regime di separazione dei beni; XXXXXXXX nata a XXXXXXXX
(XXXXXXX) il XXXXXXXXX cod. fisc. XXXXXXXXXXXXXXX Proprietà per 1/2;
in regime di separazione dei beni. I dati catastali corrispondono ai dati
specificati nell’atto di pignoramento.
LOTTO 2 - Autorimessa:
-Fg. 5 part. 1304 sub. 5 categoria C/6, Classe U, consistenza 12 mq.
rendita € 31,61. Indirizzo: Via Dalmine n. SN piano:T. Attualmente
intestata a: XXXXXXXX XXXXXXXX nato a XXXXX XXXX (XXXXXXX) il
XXXXXX cod. fisc. XXXXXXXXXXX. Proprietà per 1/2; in regime di
separazione
dei
beni;
XXXXXXXXXX
nata
XXXXXXXXXXXXXXXX
il
XXXXXXXXX cod. fisc. XXXXXXXXX. Proprietà per 1/2; in regime di
separazione dei beni. I dati catastali corrispondono ai dati specificati
nell’atto di pignoramento.
I dati catastali indicati risultano sin dal ventennio, si precisa che con
denuncia di variazione del 24/02/2004, prot. N. BG0046277, veniva
rettificato d’ufficio l’identificativo dell’unità immobiliare urbana al fg.5
part.1304 sub. 707, precedentemente indicata col fg. C5 e che la
stessa, già protocollo 5600/83, era stata identificata, classata ed
inserita in D.B. censuaria in data 20/12/1 999.
Quesito n. 7 “ Accerti, in base alla documentazione dell’Agenzia del
Territorio se all’atto della notifica del pignoramento, il debitore
esecutato risultava intestatario degli immobili stessi, in base ad un atto
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regolarmente trascritto, individuando gli eventuali comproprietari
indivisi”.
In base alla Visura per Soggetto dell’Agenzia del Territorio, alla notifica
del pignoramento l’immobile era intestato a XXXXXXXX XXXXXXX nato
a XXXXXXXXXXXXXXX il XXXXXXXX cod. fisc. XXXXXXXXXXXXXXX.
Proprietà per 1/2; in regime di separazione dei beni; XXXXXXXXXXXXX
nata a XXXXXXXXXX il XXXXXXXX cod. fisc. XXXXXXXXXXXXXXXX.
Proprietà per 1/2; in regime di separazione dei beni. Intestazione
derivante da atto pubblico del 08.03.2007 nota presentata con
Modello Unico n. 9297.1/2007 in atti dal 15/03/2007 Repertorio n. 16703
Rogante: DIAFERIA FABIO – Sede: MILANO, Compravendita.
All’atto del pignoramento il debitore risultava intestatario degli
immobili stessi.
Quesito n. 8: “Accerti l’esatta provenienza dei beni mediante la
ricostruzione analitica delle vicende relative ai medesimi beni, con le
trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie nel ventennio antecedente al
pignoramento, della sussistenza di oneri, pesi, servitù attive o passive,
diritti di usufrutto, uso o abitazione e quindi dell’esistenza di formalità,
vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati
o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente”.
Le unità immobiliari censite al Fg. 5 part. 1304 sub. 707 cat. A/3 cl. 2 e
al Fg. 5 part. 1304 sub. 5 cat. C/6 erano, alla data del pignoramento di
proprietà, di XXXXXXX XXXXXXXX e XXXXXXXX XXXXXX, per essere loro
pervenute come segue:
12
Con atto di compravendita del Notaio Fabio Diaferia di Milano,
nn. 16703/5630 di rep. del 08.03.2007, trascritto a Bergamo il 14.03.2007
ai nn. 16477/9297 , i signori XXXXXXXX XXXXXXXX e XXXXXXXXXX per
quota di 1/2 ciascuno acquistavano la proprietà da:
XXXXXXX XXX, nato a Bergamo il XXXXXXXXX c.f. XXXXXXXXXXXXXX.
Al Sig. XXXXXXXXXXXX l’immobile pervenne per successione legittima in
morte di XXXXXXXXXXXXXXXX, nata il XXXXXXXX a Bergamo, deceduta
in data XXXXX, denuncia di successione registrata all’Ufficio del
Registro di Bergamo il 23.06.2005 al n. 591 vol. 2005/1, trascritta presso
la Conservatoria di Bergamo in data 09.11.2006 ai nn. 70079/41371,
accettazione tacita d’eredità trascritta a Bergamo il 11.08.2005 ai nn.
489 10/30697, l’eredità e quindi le unità immobiliari censite al Fg. 5 part.
1304 sub. 707 e al Fg. 5 part. 1304 sub. 5 cat. C/6 sono devolute ai figli:
-XXXXXXXXXXXXX nata il XXXXXXXXX a Bergamo;
XXXXXXXXXXXXXX nato il XXXXXXX a Bergamo;
Con atto di divisione del Notaio Francesco Luigi Patanè di Bergamo n.
20858/2014 di rep. del 01.08.2005, trascritto presso la Conservatoria di
Bergamo in data 11.08.2005 ai nn.ri 48909/30696 venivano assegnati a
XXXXXX XXXXX le particelle 1304 sub. 707, sub.5 ed altre, con obbligo di
rispetto del Regolamento Condominiale allegato sotto la lettera “A.
A XXXXXXXX XXXXXX le particelle erano pervenute da epoca anteriore
al ventennio per i seguenti titoli:
Con scrittura privata di compravendita autenticata l’ 25.02.1963 e il
13.03.1963 ai nn.7010-7085/4303 di repertorio e raccolta dal Notaio
Santo Patanè di Capriate San Gervasio (Bergamo), trascritta a
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Bergamo il 05.04.1963 ai nn.ri 5234/4454, con la quale XXXXXXXX XXXXX
e XXXXXXXXXXX, nato a XXXXXXXX il XXXXXXX, acquistavano, per
quota indivisa di 1/2 ciascuno, nel Comune di Curno, l’appezzamento di
terreno alla particella 142/b di are 24.10, su porzione del quale
(particella 142/b, ora particella 1304, di are 13,40) è successivamente
sorto il fabbricato nel quale sono poste le unità immobiliari oggetto
d’ispezione:
-Con successione legittima in morte di XXXXXX XXXXXXXX, deceduto il
XXXXXX, come da denuncia n. 185 vol. 1979, registrata a Bergamo il
15.02.1979, il cui certificato risulta essere stato trascritto a Bergamo il
03.03.1980 ai nn.ri 5098/4333 (non risulta essere stata trascritta alcuna
accettazione d’eredità), nella quale eredi della quota indivisa di 1/2,
risultavano essere XXXXXXXX XXXXX, XXXXXXX XXXXXX e XXXXXX XXXXX,
per quota indivisa di 1/3 ciascuno.
-Scrittura privata di divisione autenticata in data 21.09.1983 ai nn.ri
29709/18527 di repertorio e raccolta del Notaio Santo Patanè di
Capriate San Gervasio (Bg), trascritta a Bergamo il 12.10.1983 ai nn.ri
23088/19221 e successiva scrittura privata in rettifica, autenticata in
data 29.04.1986, ai nn.ri 10973 e 10975 di repertorio dal Notaio Remo
Russo di Bergamo, trascritta a Bergamo il 27.05.1986 ai nn.ri
14663/10161, registrata il 19.05.1986 a Bergamo al n. 3661 serie 2, con le
quali venivano assegnate a XXXXXXXX XXXXXX, in piena proprietà e tra
le altre, le unità immobiliari urbane identificate al protocollo n. 5600 del
07.07.1983 ed al fg. 5 particella 1304 sub. 5.
FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI
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Alla data di statuenza, sul bene in oggetto si sono accertate le
seguenti formalità pregiudizievoli:
Ipoteca volontaria iscritta a Bergamo il 14.03.2007 ai nn.ri 16478/4040,
a favore della XXXXXXXXX XXXXX XXX, con sede a Bologna, contro
XXXXXXXX
XXXXXXX
e
XXXXXXX
XXXXXX,
per
Euro
229.368,00=
Finanziamento Euro 152.912,00= Durata anni 30.
Pignoramento immobiliare trascritto a Bergamo il 02.02.2011 ai nn.ri
5328/2807 a favore della XXXXXXXXX XXXXX XXX, con sede a Bologna,
contro XXXXXXXX XXXXXXX e XXXXXXX XXXXXX a garanzia del credito
di € 169.793,13=.
Il presente fa stato al 30 marzo 2012.
Quesito n. 9“ Provveda alla determinazione del valore degli immobili
pignorati”.
1 )APPARTAMENTO posto al piano primo, composto da ampio ingresso,
soggiorno, cucina con balcone, disimpegno notte con bagno e due
camere da letto.
La superficie commerciale dell’abitazione, comprese le strette
pertinenze, quali i balconi e la cantina risulta essere di c.ca mq.
105,00.
2) AUTORIMESSA SINGOLA: posta al piano terra con accesso
dall’esterno, attraverso il cortile condominiale. La sua superficie è di
c.ca mq. 12.
CRITERI DI VALUTAZIONE
Alfine della determinazione del più probabile valore di mercato si è
utilizzato il metodo di stima per comparazione in base ai valori
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effettivamente trattati per beni con caratteristiche simili a quelle della
proprietà di cui si ricerca il valore.
DETERMINAZIONE DEL VALORE DEGLI IMMOBILI
Effettuati i dovuti accertamenti sia attraverso indagini dei valori indicati
dall’”Osservatorio Immobiliare: Borsino dei prezzi degli immobili di
Bergamo e Provincia”, dal “Listino dei Prezzi degli Immobili di Bergamo
e Provincia”, da “Case e terreni: indice dei prezzi dei fabbricati e delle
aree di Bergamo e Provincia”, nonché dalle indicazioni rilevabili dagli
operatori immobiliari della zona e valutate tutte le considerazioni sopra
riportate, si ritiene che i valori attribuibili agli immobili oggetto della
seguente perizia nelle condizioni di fatto e di diritto in cui attualmente
si trova, compreso le quote di comproprietà delle aree comuni
condominiali, sia:
1 )APPARTAMENTO posto al piano primo, composto da ampio ingresso,
soggiorno, cucina con balcone, disimpegno notte con bagno e due
camere da letto.
Superficie commerciale mq. 105,00 c.ca.
Valore
€
1500 x mq.
105,00
=
€
147.000,00=
(
centoquarantasettemilaeuro).
2) AUTORIMESSA SINGOLA: posta al
dall’esterno,
attraverso
il
cortile
piano terra con accesso
condominiale,
con
superficie
commerciale di c.ca mq. 12. risulta avere un valore a corpo di Euro
16.000,00 = (sedicimila euro).
16
Quesito n. 10 “Provveda alla formazione di lotti per gruppi omogenei
se la natura degli immobili lo consente, indicando, per ciascuna unità,
il valore, la superficie ed i confini procedendo, se necessario, al
relativo frazionamento catastale;
Vista la conformazione dello stesso non si rit iene possibile il
frazionamento dell’appartamento.
Quesito n. 11: “ Provveda all’accertamento della comoda divisibilità
dei beni”.
Il quesito non riguarda i beni pignorati.
Quesito n. 12: “Provveda all’accertamento dello stato di possesso del
bene, con l’identificazione, se occupato da terzi, del titolo in base al
quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di
contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove essi
siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi
la data di registrazione e la scadenza del contratto, la data di
scadenza e l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o
lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, nonché
l’esistenza di formalità, vincolo o oneri, anche di natura condominiale,
gravanti sul bene che restano a carico dell’acquirente, ivi compresi i
vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello
stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico”.
L’accesso ai locali è avvenuto in maniera forzosa, con l’aiuto della
forza pubblica e di un falegname, previo l’istanza rilasciata del
Giudice Istruttore. Durante il sopralluogo si è rilevato che il bene è
occupato da terzi, senza contratto di affitto o locazione, che hanno in
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uso esclusivo una camera ognuno e l’uso comune della cucina e del
bagno. Non sono stati rilevati formalità, vincoli e oneri ulteriori oltre ai
pignoramenti gravanti sul bene.
Quesito n. 13: “Provveda all’accertamento se i beni pignorati siano
oggetto di procedura espropriativa di pubblica utilità”.
Il quesito non riguarda i beni pignorati.
Quesito n. 14: “Provveda all’allegazione delle planimetrie degli
immobili
e
di
una
congrua
documentazione
fotografica
che
idoneamente li raffiguri”.
Si rimanda agli allegati.
Quesito n. 15: “Proceda, in caso di vendita degli immobili, a redigere
e presentare la nota di voltura catastale”.
L’incombenza verrà svolta a vendita avvenuta.
Quesito n. 16: “Provveda al deposito di separata e succinta
descrizione del lotto, ovvero dei lotti formati, con indicazione dello
stato di occupazione da parte dell’esecutato o di terzi, con il prezzo di
stima loro attribuito, nella quale sarà indicata tra l’altro anche il
contesto in cui gli stessi sono ubicati, secondo lo schema consueto
per la pubblicazione dei bandi di vendita immobiliare”:
Si rimanda all’allegato.
Ritenendo di aver assolto l’incarico ricevuto, il Consulente Tecnico
resta a disposizione dell’Ill.mo Sig. Giudice per ogni altro chiarimento.
Bergamo,li 15.05.2012
Architetto Silvana Baroncini
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Allegati:
1) Licenza di Costruzione del 06.08.1968 RC 721 prot. 3194
a) Planimetria scala 1:200
b) Pianta piano terra scala 1:100
c) Pianta piano interrato 1:100
d) Pianta Primo Piano scala 1:100
2) Licenza per Opere Edilizie – Variante al Piano interrato del
20.06.1969 RE 820 prot. 2450;
a) Planimetria scala 1:200
b) Pianta piano interrato 1:100
3) Autorizzazione all’Abitabilità del 12.10.1970 n. 820;
4) Licenza per Opere Edilizie- Costruzione autorimesse del 02.09.1969
RC 838 prot. 3028;
a) Planimetria scala 1:200
b) Pianta pianoterra 1:100
5) Denuncia Inizio Attività – Realizzazione nuovi impianti termici - del
18.06.2005 Ric. N. 870/4002;
a) Intestazione
b) Pianta piano primo 1:100
6) Agenzia del Territorio: Visura appartamento;
7) Agenzia del Territorio: Visura autorimessa;
8) Agenzia del Territorio: Scheda catastale appartamento;
9) Agenzia del Territorio: Scheda catastale autorimessa;
10) Scheda Calcolo del Contributo sul Costo Costruzione ed Oneri di
Urbanizzazione;
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11) Orto foto digitale;
12) documentazione fotografica;
13) descrizione e stima per bandi di vendita immobiliare (allegata
separatamente).
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DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE FINALIZZATA ALLA PUBBLICAZIONE
DELL’AVVISO DI VENDITA
Esecuzione immobiliare N° 141 2/2010
Promossa da : UNICREDIT SPA
contro:
Giudice dell’esecuzione: Dott. GOLINELLI Giovanna
LOTTO 1:
Piena proprietà di un appartamento ubicato al 1° piano di una
palazzina residenziale con sottostanti locali commerciali, costruita in
forza di “Licenza di Costruzione” N. Reg. Costr. 721 Prot. 3194 del
27.08.1968; sita nel Comune di Curno (BG), in via Dalmine, 7 (ovvero
in prossimità della strada denominata Villa d’Almè-Dalmine).
L’immobile presentando, difformità dalla Licenza Edilizia,
necessita di Richiesta di Concessione edilizia in Sanatoria, il cui costo
sarà di c.ca €5.000.=(cinquemilaeuro)
Superficie commerciale dell’appartamento: 105 mq. c.ca, composto
da ingresso, soggiorno, cucina con balcone, disimpegno notte, bagno
e due camere da letto e cantina al piano interrato oltre alle parti
comuni; censito al N.C.E.U. al: Fg. 5 part. 1304 sub. 707, categoria A/3
Classe 2, consistenza: 5,5 vani, Rendita Euro 426,08. Piano 1. Indirizzo:
Via Dalmine n. 7 Curno (BG)- Valore del LOTTO € 147.000,00= (
centoquarantasettemilaeuro).
Il lotto è attualmente occupato da terzi senza regolare contratto di
affitto.
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LOTTO 2:
Piena proprietà nel Comune di Curno (BG) di:
Autorimessa singola, in via Dalmine, 7. In possesso di regolare “Licenza
per opere edilizie” N. Reg. Costr. 838 Prot. 3028 del 02.09.1969, ubicata
al piano terra, con accesso diretto dal cortile condominiale censita al
N.C.E.U. al: Fg. 5 part. 1304 sub. 5 categoria C/6, Classe U, consistenza
12 mq. rendita €31,61. Indirizzo: Via Dalmine n. SN piano: T. Il lotto è
attualmente occupato da terzi senza regolare contratto di affitto.
Valore del Lotto Euro 16.000,00 = (sedicimila euro).
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