Perizia - Vendite Giudiziali

Giuliano Levrero
architetto
15067 NOVI LIGURE (AL) – VIA ABBA, 29 – TEL/FAX 0143 741443
C.F.: LVR GLN 46C09 F965M – P.IVA 00854390069
TRIBUNALE CIVILE DI TORTONA
N° 16/2012 RUOLO GENERALE ESECUZIONI
G.E. Il Presidente del Tribunale Dr. Renato Delucchi
CUSTODE Avv. Federica Ferrari – Piazza Ester Mietta, 3 – 15057 Tortona- tel / fax 0131 821740
PROCEDIMENTO contro
NERVI EMILIA
promosso da KALYOS S.r.l. c.f.: 03680110966
sede: 20049 Concorezzo (MI) - Via dei Mestieri, 15
rappresentata da: Avv. Maria Pia Cicchetti
Via Modorati 1 - 20900 Monza (MB)
tel. 039 322984 / fax 039 324689
mail: [email protected] [email protected]
domicilio eletto: Avv. Alessandra Franco
Corso della Repubblica, 7 - 15057 Tortona (AL)
tel. 0131 820090 / fax 0131 812429
mail: [email protected]
creditore procedente
BNL CREDITO FONDIARIO S.p.a.
sede: 00187 Roma - Via Vittorio Veneto, 119
creditore previlegiato
BANCA POPOLARE COMMERCIO E INDUSTRIA
Soc.Coop. a.r.l.
sede: 20121 Milano - Via della Moscova, 33
creditore previlegiato
EQUITALIA NOMOS S.p.A. - Sede: To -c.f. :08704541005
domicilio ipotecario:15121Alessandria, Spalto Gamondio 1 –
10100 Torino, Via dell'Arcivescovado 8
creditore privilegiato
OGGETTO
valutazione dei beni immobili siti in
Comune di Tortona (AL) -Strada Vicinale San Sisto 9
(in alcuni atti anche Strada Vicinale Villoria 9)
PROPRIETA'
NERVI EMILIA
nata a Isola Sant'Antonio (AL) il 13.09.1943
c.f.: NRV MLE 43P53 E360I
residente a 15057 Tortona (AL) - Strada Vicinale San Sisto 9
intera piena proprietà
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO
1
PREMESSA
Il sottoscritto Architetto Giuliano LEVRERO, nato a Novi Ligure il 09.03.1946, iscritto all'Albo
dell'Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Alessandria-Sezione
A-Settore Architettura con il n° 37, con studio professionale in Novi Ligure, Via Abba 29, iscritto all'Albo
dei Consulenti Tecnici di Codesto Tribunale, è stato nominato stimatore del bene pignorato a seguito di
incarico ricevuto in data 10.10.2012 da Codesto Spettabile Tribunale nella persona dell'Illustrissimo Signor
Giudice dell'Esecuzione Presidente del Tribunale Dr. Renato Delucchi.
Lo stimatore fissava l'inizio delle operazioni peritali per il giorno 26.10.2012 ore 15,30 presso l'immobile
pignorato e successivamente fissato dal Custode, su richiesta dell'esecutata, per il giorno 31.10.2012 ore
15,30.
L'Ill.mo Signor Giudice fissava l'udienza per la comparizione delle parti per il giorno 31.01.2013 ore 9,30; di
conseguenza il deposito in cancelleria della relazione veniva fissato entro il 31.12.2012.
Successivamente il C.T.U. chiedeva proroga di giorni 40 con scadenza il 08.02.2013, avendo verificato che
gli immobili erano in corso di accatastamento da parte di tecnico incaricato dalla proprietaria e che nella
documentazione agli atti non risultava inserito il Certificato di Destinazione Urbanistica; il C.T.U. richiedeva
tale documento allo Sportello Unico per l'Edilizia del Comune di Tortona il 23.11.2012 e lo stesso gli veniva
rilasciato il 17.12.2012.
Tutto ciò premesso, il sopralluogo è stato eseguito regolarmente sia all'esterno sia all'interno dell' immobile
pignorato, alla presenza del Custode e della proprietaria; nell'occasione sono state scattate foto di rito ed
effettuate misurazioni; il Custode ha provveduto a redigere il verbale di sopralluogo.
La lettera di convocazione e il verbale di sopralluogo sono in possesso del Custode Giudiziario.
Verificata la completezza della documentazione di cui all'art. 567, 2° comma, c.p.c., visti gli atti processuali,
effettuati gli opportuni accertamenti ed acquisita ulteriore documentazione presso i competenti Uffici
Comunali, Agenzia delle Entrate- Territorio – Servizi Catastali di Alessandria e Servizio di Pubblicità
Immobiliare di Tortona, il C.T.U. redige la relazione di perizia attenendosi al seguente quesito:
a)
verifichi l'esperto, innanzitutto, la completezza della documentazione di cui all' art.567 c.p.c.,segnalando al G.E.
gli atti mancanti o inidonei;
b)
provveda, quindi, alla stima sommaria dell' immobile, accedendovi ed eseguendo ogni altra operazione ritenuta
necessaria;
c) faccia constare nella sua relazione, previa suddivisione dell'immobile stimato in lotti autonomi:
1.
l' identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;
2
2.
una sommaria descrizione del bene;
3.
lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato,
con particolare riferimento all'esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento;
4.
l'esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a
carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello
stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico;
5.
l'esistenza di formalità, vincoli e oneri, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili
all'acquirente;
6.
la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene, nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità
dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla
vigente normativa;
7.
la formazione degli eventuali lotti, tenendo conto delle esigenze di vendibilità proprie del caso concreto e con
opportuno eventuale aggiornamento catastale;
d) nell' ipotesi in cui l'immobile non risulti accatastato, oppure risulti accatastato in modo difforme rispetto alla
situazione reale , il CTU proceda alle necessarie attività idonee a renderlo vendibile per il Professionista delegato;
e) accerti il CTU se la vendita va soggetta ad imposta di registro o, invece, ad IVA, accertando – presso il
competente Ufficio IVA – o acquisendo la documentazione contabile, che dovrà essere richiesta al debitore esecutato e
di cui costui dovesse essere in possesso ( qualora imprenditore);
f) nel caso si tratti di quota indivisa, dica, anzitutto, se l'immobile sia comodamente divisibile in natura, identificando
in questo caso il lotto da separare in relazione alla quota del debitore esecutato ovvero i lotti da assegnare a ciascun
comproprietario con gli eventuali conguagli in denaro; fornisca altresì la valutazione della sola quota indivisa.
****************
1) IDENTIFICAZIONE DEI BENI
INTERA PIENA PROPRIETA’ su immobili siti a
TORTONA (AL) – STRADA VICINALE SAN SISTO 9
(in alcuni atti indicata come Strada Vicinale Villoria 9)
A seguito della nota di trascrizione del seguente
pignoramento immobiliare del 17.02.2012 N° Rep.203, trascritto presso l'Agenzia delle Entrate-TerritorioServizio di Pubblicità Immobiliare di Tortona il 28.02.2012 R.P. 527 R.G. 703 a favore: Società KALYOS
S.r.l., sede:Concorezzo (MI) Via dei Mestieri 15, c.f.-p.I.:03680110966 contro: NERVI EMILIA, nata a
Isola Sant'Antonio (AL) il 13.09.1943, c.f.: NRV MLE 43P53 E360I, per l'intera piena proprietà e a seguito
della regolarità delle trascrizioni dei titoli di proprietà nel ventennio,
sono stati individuati i seguenti immobili:
fabbricato ad uso abitazione su due piani con solaio di sottotetto e locali accessori su due piani , altro
fabbricato con autorimessa e locali accessori su due piani, cortile e giardino, terreni agricoli adiacenti.
a) - FABBRICATO DI CIVILE ABITAZIONE
per totali mq. lordi 375,00
- Appartamento uso abitazione così composto:
a piano terra da piccolo ingresso con scala, cucina, sala da pranzo, sala, soggiorno, corridoio e servizio
igienico; a piano primo da tre camere e servizio igienico; altezza media dei vani ml. 2,75; a piano secondo
solaio di sottotetto di altezza media ml. 2,60.
-
Vano tecnico (locale caldaia) di altezza ml.2,40 a piano terra con entrostante scala di accesso al
sovrastante locale di sgombero al primo piano di altezza media ml. 2,80.
3
-
Portico con tettoia di altezza media ml.4,50 di collegamento tra la parte abitativa e il fabbricato uso
accessorio.
b) - FABBRICATO USO ACCESSORIO
per totali mq. lordi 255,00
a piano terra
- Autorimessa di altezza ml.2,55,
- Lavanderia e due locali di deposito/cantina di altezza ml.2,55,
a piano primo
- Locale di deposito di altezza media ml.2,90.
- Tettoia chiusa di altezza media ml.2,70 con entrostante piccolo locale di sgombero e barbecue.
- Cortile d'accesso antistante i fabbricati e giardino interno recintato di superficie catastale mq.749.
*************
L'intero lotto confina da nord in senso orario con: terreni mappali 50, 51, 52 e 53 di proprietà dell'esecutata
( e oggetto di questa esecuzione), mappali 54, 292, 866 di altra proprietà.
E' iscritto a Catasto Fabbricati del Comune di Tortona, esattamente intestato alla debitrice, al Foglio 43
mappale 49:
subalterno 6 Strada Vicinale Villoria 9 pianoT categoria C/7 (tettoia chiusa) classe 4 mq.31 Rendita € 32,02;
subalterno 7 Strada Vicinale Villoria 9 piano T-1°-2° categoria A/2 (abitazione con cortile esclusivo) classe 5
vani 10,5 Rendita € 1220,13;
subalterno 8 Strada Vicinale Villoria 9 piano T categoria C/6 (autorimessa) classe 2 mq.39 Rendita € 122.87;
subalterno 9 Strada Vicinale Villoria 9 piano T-1° categoria C/2 (locale di deposito) classe 2 mq.63 Rendita €
110,63.
c) - TERRENI
AGRICOLI per totali ha 02 a 24 ca 46
costituiscono due appezzamenti distinti.
Il primo appezzamento comprende:
mappali 50, 51, 52 e 53 del Foglio 43 che confinano da nord in senso orario con: terreni di altra proprietà
Foglio 26 mappali 172, 174, 179 e 93, mediante strada privata con altra proprietà Foglio 43 mappale 54, i
fabbricati mappale 49 di proprietà dell'esecutata ( e oggetto di questa esecuzione), con altra proprietà mappali
856 e 46, con Strada Vicinale San Sisto.
Il secondo appezzamento comprende:
mappali 176 e 236 del Foglio 26 che confinano da nord in senso orario con: mappali 182, 181, Strada Vic.
4
Villoria, Strada Vic. Tegoreto.
Sono iscritti a Catasto Terreni del Comune di Tortona, esattamente intestati alla debitrice, al Foglio 43
mappale 50 orto irriguo
classe 3 a.75 ca.20 Reddito Dominicale € 155,35 Reddito Agrario € 75,73
mappale 51 seminativo
classe 1 a.60 ca.10 Reddito Dominicale € 61,77 Reddito Agrario € 52,77
mappale 52 seminativo irriguo classe 1 a.19 ca.50 Reddito Dominicale € 30,11 Reddito Agrario € 16,11
mappale 53 seminativo
classe 1 a.49 ca.20 Reddito Dominicale € 50,57 Reddito Agrario € 43,20
al Foglio 26
mappale 176 seminativo irriguo classe 1 a.17 ca.80 Reddito Dominicale € 27,49 Reddito Agrario € 14,71
mappale 236 seminativo irriguo classe 1 a.02 ca.66 Reddito Dominicale € 4,11 Reddito Agrario € 2,20
( vedasi punto 9: accatastamento)
******************
2) - SOMMARIA DESCRIZIONE DEL BENE
INQUADRAMENTO
Trattasi di immobili (fabbricati e terreni agricoli) posti in zona agricola ai margini nord-ovest del centro
abitato di Tortona, in prossimità della Strada Provinciale n° 95 per Castelnuovo Scrivia, della Strada
Comunale Tegoreto, della Strada Vicinale Villoria e della linea ferroviaria Alessandria-Piacenza.
Nella stessa zona si trovano l'isola ecologica, il canile e il depuratore delle acque.
Il
territorio
di
Tortona
fa
parte
della
Regione
Agraria
n.12
–
Pianura
di
Alessandria;
secondo la nuova Zonazione Sismica Regionale DGR 19 gennaio 2010, n. 11-13058 -Nuova classificazione
ai sensi dell'OPCM 3519/2006- è classificato in ZONA Sismica 3; è individuato in Zona Climatica E.
DESCRIZIONE
I FABBRICATI
Il lotto su cui insistono i fabbricati, a forma irregolare e a confine a nord con terreni della stessa proprietà
(oggetto della presente esecuzione), comprende: fabbricato principale ad uso abitativo, porzione accessoria,
cortile e giardino interamente recintati e dotati di cancelli meccanizzati.
I fabbricati, un tempo ad uso agricolo 'Cascina Porrino', sono stati ampliati e/o ristrutturati a partire dagli
anni '80 del secolo scorso fino agli ultimi interventi eseguiti nel primo decennio del 2000.
Tramite cancello carraio su strada di proprietà si accede al cortile antistante, ad ovest, pavimentato con
autobloccanti; il complesso è costituito da due corpi di fabbrica prospicienti tra loro, posti lungo l'asse estovest e collegati mediante tettoia in orditura lignea a vista.
5
Tramite portone si accede al portico pavimentato e coperto dalla tettoia, in cui si trovano:
A sinistra, il fabbricato di tre piani fuori terra comprendente la parte abitativa su due piani, il solaio
mansardato al secondo piano, il locale caldaia a piano terra e al primo piano la legnaia ed il locale di
sgombero.
A destra si sviluppa il fabbricato rustico di due piani fuori terra comprendente a piano terra grande
autorimessa con due ampi portoni carrai di entrata dal cortile esterno, tre locali ad uso deposito e lavanderia,
mentre tutto il piano sovrastante è aperto e utilizzato come deposito.
Adiacente a questo fabbricato rustico si sviluppa altra zona attrezzata anch'essa pavimentata con pietre a
spacco , coperta da tettoia in parte chiusa, dotata di barbecue e di piccolo locale di sgombero.
Le facciate dei fabbricati sono in parte intonacate e tinteggiate in bianco, in parte lasciati con mattoni a vista.
I serramenti esterni (persiane e portoni) sono in legno verniciato color verde.
Il tetto a capanna è in orditura lignea con copertura in coppi vecchi.
I fabbricati rientrano nella classe energetica G 175 Kwh/mq.
I fabbricati nel loro insieme si presentano in ottimo stato di conservazione.
L'abitazione, con accesso dal giardino, si articola su due piani tramite scala interna.
- A piano terra, si accede a destra, alla cucina, dotata di caminetto e di piano di lavoro in muratura, e
comunicante tramite il sottoscala con la sala da pranzo posta a sinistra dell'ingresso; un breve corridoio
conduce ad altra sala, al servizio igienico, dotato di tutti i sanitari e di doccia, e all'ampio
soggiorno/tavernetta con caminetto d'angolo.
- Al primo piano si accede tramite rampa di scala posta nel piccolo ingresso di piano terra; comprende la
zona notte costituita da tre camere e dal servizio igienico.
*******
Le pavimentazioni di tutta l'abitazione sono in piastrelle; le pareti sono in parte tinteggiate di colore bianco
ed in parte con mattoni a vista.
Le porte interne e le finestre sono in legno a vista verniciato.
L'abitazione è dotata dei seguenti impianti: idrico e igienico sanitario, gas, elettrico sottotraccia, antenna tv,
telefonico, citofonico, riscaldamento autonomo, impianto solare per produzione di acqua calda, sistema di
allarme, pozzo.
6
Il fabbricato uso abitazione subì alcuni danni a seguito del sisma dell'11.04.2003; furono eseguite opere di
riattamento quali consolidamento delle strutture con sottomurazioni e posa di chiavi in ferro, revisione di
porzione del tetto con sistemazione della struttura lignea e delle tegole, chiusura e consolidamento di crepe
sia alle murature che alle solette e ai pavimenti, rappezzi di intonaco con sostituzione di tratto di muratura al
primo piano in mattoni a vista e tinteggiatura alle pareti.
(vedasi punto -6)- ACCERTAMENTI EDILIZI)
I TERRENI
Ad uso agricolo, sono coltivati. Secondo i dati catastali alcuni terreni hanno subìto variazione colturale ai
sensi del D.L. 262/06 passando da prato irriguo a seminativo.
***********************
A corredo della descrizione si allega l'indagine fotografica in numero di 10 fotocolor comprendenti:
1-vista d'insieme con strada d'accesso privata e terreni, 2- vista d'insieme dei fabbricati dall'entrata
principale, 3- vista d'insieme dei fabbricati, 4- cortile interno e rustici, 5- portico d'ingresso e abitazione, 6tettoia con barbecue, 7- 8- particolare della cucina, 9- soggiorno, 10- servizio igienico.
(vedasi punto 12: documentazione fotografica)
******************
3) - STATO DI POSSESSO
L'intero complesso immobiliare, come descritto al punto 2), attualmente è
occupato/utilizzato dalla proprietaria come risulta dal 'Certificato contestuale' (residenza, cittadinanza,
stato di famiglia) rilasciato in bollo dall'Ufficio Anagrafe del Comune di Tortona il 17.01.2013 al C.T.U., su
sua richiesta in pari data.
Gli immobili dovranno essere lasciati liberi da persone e cose al momento della vendita.
(vedasi punto 13 – All. 4: Certificato Contestuale)
3a) - Il C.T.U., esaminata la documentazione agli atti del procedimento nel ventennio antecedente il
pignoramento (Certificato notarile ai sensi dell'art. 567 comma 2 c.p.c. del 10.04.2012 a firma Not. L.
Roncoroni di Desio), effettuate ulteriori verifiche telematiche presso l'Agenzia delle Entrate-Territorio di
Alessandria – Servizio di Pubblicità Immobiliare -Sezione Staccata di Tortona, riporta di seguito i titoli che
hanno dato origine alla piena proprietà degli immobili oggetto di esecuzione, precisando che gli
aggiornamenti di trascrizioni, iscrizioni, annotamenti effettuati a nome della debitrice dal 28.02.2012 al
17.01.2013 hanno dato esito negativo.
(vedasi punto 13 – All. 5: foglio di ispezione ipotecaria)
7
La debitrice è piena proprietaria degli immobili per averli ricevuti a seguito del seguente titolo:
- successione legittima del padre Nervi Alessandro Severino nato a Tortona il 14.11.1901 e deceduto a
Tortona il 12.12.1982 (denuncia di successione registrata all'Agenzia delle Entrate di Tortona il 18.02.1983
n.33 vol.614 e trascritta a Tortona il 09.04.1983 R.P. 701 R.G. 916); erede in parti uguali con la madre
Bardone Ines che ha rinunciato all'eredità con atto Not. V. Esposito del 22.01.1983 n° 4778/ 34463 di
repertorio trascritto a Tortona il 04.02.1983 art.249.
Al Signor Nervi Alessandro Severino pervenne in data anteriore al ventennio.
**************
4) – VINCOLI GRAVANTI SUI BENI
I fabbricati non fanno parte di alcun condominio.
Esiste servitù di elettrodotto a favore della Società ENEL S.p.a. sui terreni mappali mappali 50, 51, 52, 53
del Foglio 43 e mappali 176, 236 del Foglio 26 - ( Atto Notaio F. Diaferia del 24.09.1999 N° Rep.13112).
Esiste 'Costituzione di vincolo non aedificandi e di destinazione' gravante sui mappali 49, 50, 51, 52, 53
del Foglio 43 e mappali 176, 236 del Foglio 26 con prescrizione al mantenimento dell'immobile al servizio
dell'attività agricola - ( Atto Notaio V. Esposito del 01.08.1983 N° Rep.5147/38780).
Essendo gli immobili (fabbricati e terreni) in Zona agricola A2, il P.R.G.C. prescrive per il rilascio del
Permesso di Costruire per nuovi interventi di costruzione (esclusi quelli previsti dall'art 2 - 'Ampliamento e
riutilizzo dei fabbricati residenziali esistenti e loro miglioramento funzionale') la presentazione di “Atto di
impegno unilaterale”, registrato e trascritto, al mantenimento della destinazione agricola dell'immobile.
(vedasi punto 5 - 6 : formalità e punto 7: CDU)
**********************
5) - 6) - FORMALITÀ E GRAVAMI
ELENCO DELLE FORMALITA' E DEI GRAVAMI riguardanti gli immobili
NEL VENTENNIO ANTERIORE AL PIGNORAMENTO a nome dell'esecutata
Il C.T.U. rimanda al punto 9) ACCATASTAMENTO per l'individuazione degli attuali subalterni.
TRASCRIZIONI a favore:
- nota del 09.04.1983 R.P. 701 R.G. 916 – Denuncia di successione del 18.02.1983 n.33 vol.614 contro:
NERVI ALESSANDRO SEVERINO nato a Tortona il 14.11.1901 deceduto a Tortona il 12.12.1982
TRASCRIZIONI contro:
- nota del 28.02.2012 R.P. 527 R.G. 703 Verbale di pignoramento immobili del 17.02.2012 N° Rep.203, a
garanzia della somma di € 25.452,31 a favore: Società KALYOS S.r.l., sede: Concorezzo (MI) Via dei
Mestieri 15, c.f.- p.I.:03680110966, per l'intera piena proprietà sui seguenti immobili - fabbricati e terreni:
Catasto Fabbricati - Foglio 43 mappale 49 -Strada Vicinale Villoria 9:
subalterno 1 (soppresso diventa subalterni 7-8-9-) A/2 abitazione civile p.T-1-2
subalterno 2 (soppresso diventa subalterni 7-8-9-) C/6 autorimessa
p.T-1
subalterno 3 (soppresso diventa subalterni 7-8-9-) C/6 autorimessa
p.T
subalterno 4 (soppresso diventa subalterni 7-8-9-) C/6 autorimessa
p.T
subalterno 5 (soppresso diventa subalterno 6)
C/7 tettoia
p.1
vani 11,5;
mq.280;
mq.49;
mq.49;
mq.98;
8
Catasto Terreni - Foglio 43: mappali 48 (soppresso ed unito a mapp.49), 50, 51, 52, 53; Foglio 26: mappali 236,
176;
- nota del 20.10.1999 R.P. 2523 R.G. 3664 Costituzione di servitù di elettrodotto – Atto Notaio F.
Diaferia del 24.09.1999 N° Rep.13112 a favore: Società ENEL S.p.a.., sede: Roma c.f.:00811720580, per
l'intera piena proprietà sui seguenti terreni:
Catasto Terreni - Foglio 43 : mappali 50 – 51 -52 - 53; Foglio 26 : mappali 236 e 176;
- nota del 24.08.1983 R.P. 1817 R.G. 2281 Costituzione di vincolo non aedificandi e di destinazione –
Atto Notaio V. Esposito del 01.08.1983 N° Rep.5147/38780 a favore: Comune di Tortona c.f.:00384600060,
per l'intera piena proprietà sui seguenti terreni:
Catasto Terreni - Foglio 43 :mappali 18-48-49-50-51-52-291.
Il vincolo viene sottoscritto anche da Nervi Adele, nata a Tortona il 14.08.1897, a favore dell'ampliamento
del fabbricato rurale esistente sul mappale 49 del Foglio 43; Nervi Emilia si obbligava a mantenere
l'ampliando immobile al servizio dell'attività agricola.
ISCRIZIONI contro
- nota del 22.03.2011 R.P. 155 R.G. 998 Ipoteca legale (art. 77 DPR 29.09.1973 n.602/1973) – Atto
amministrativo del 03.03.2011 rep. n.179/2011 – a favore EQUITALIA NOMOS S.p.a.- sede: Torino,
domicilio eletto Torino, Via dell'Arcivescovado 8
capitale € 27.904,35 ipoteca € 55.808,70
per l'intera piena proprietà, sui seguenti immobili – fabbricati e terreni:
Catasto Fabbricati - Foglio 43 mappale 49 -Strada Vicinale Villoria 9:
subalterno 1 (soppresso diventa subalterni 7-8-9-) A/2 abitazione civile p.T-1-2 vani 11,5;
subalterno 2 (soppresso diventa subalterni 7-8-9-) C/6 autorimessa
p.T-1
mq.280;
Catasto Terreni - Foglio 43: mappali 50, 51, 52, 53; Foglio 26: mappali 176, 236;
- nota del 15.07.2009 R.P. 439 R.G. 2600 Ipoteca legale (art. 77 DPR 29.09.1973 n.602/1973 – modificato
dal D.Lgs. 46/99 e dal D.Lgs193/01) – Atto amministrativo del 26.06.2009 rep. n.110062/1 – a favore
EQUITALIA NOMOS S.p.a. - sede: Torino, domicilio eletto Alessandria, Spalto Gamondio 1
capitale € 28.436,80 ipoteca € 56.873,60
per l'intera piena proprietà, sul seguente fabbricato:
Catasto Fabbricati - Foglio 43 mappale 49 -Strada Vicinale Villoria 9:
subalterno 1 (soppresso diventa subalterni 7-8-9-) A/2 abitazione civile p.T-1-2 vani 11,5;
- nota del 09.06.2008 R.P. 404 R.G. 2316 Ipoteca legale (art. 77 DPR 29.09.1973 n.602/1973 – modificato
dal D.Lgs.46/99 e dal D.Lgs193/01) – Atto amministrativo del 27.05.2008 rep. n.105641/1 – a favore
EQUITALIA NOMOS S.p.a. - sede: Torino, domicilio eletto Alessandria, Spalto Gamondio 1 capitale € 79.858,42 ipoteca € 159.716,84
per l'intera piena proprietà, sul seguenti immobili – fabbricati e terreni:
Catasto Fabbricati - Foglio 43 mappale 49 -Strada Vicinale Villoria 9:
subalterno 1 (soppresso diventa subalterni 7-8-9-) A/2 abitazione civile p.T-1-2 vani 11,5;
subalterno 2 (soppresso diventa subalterni 7-8-9-) C/6 autorimessa
p.T-1 mq.280;
Catasto Terreni - Foglio 43: mappali 48 (soppresso ed unito a mapp.49), 50, 51, 52, 53; Foglio 26 : mappali 236,
176;
- nota del 11.02.2005 R.P. 131 R.G. 532 Ipoteca legale (art. 77 DPR 29.09.1973 n.602/1973 – modificato
dal D.Lgs.46/99 e dal D.Lgs193/01) – Atto amministrativo del 01.02.2005 rep. n.242/2005 – a favore
CARALT S.p.a. - sede: Alessandria, domicilio eletto Alessandria, Spalto Gamondio 1 capitale € 7.839,61 ipoteca € 15.679,22
per l'intera piena proprietà, sui seguenti immobili – fabbricati e terreni :
9
Catasto Fabbricati - Foglio 43 mappale 49 -Strada Vicinale Villoria 9:
subalterno 1 (soppresso diventa subalterni 7-8-9-) A/2 abitazione civile p.T-1-2 vani 11,5;
subalterno 2 (soppresso diventa subalterni 7-8-9-) C/6 autorimessa
p.T-1 mq.280;
Catasto Terreni - Foglio 43: mappali 48 (soppresso ed unito a mapp.49), 50, 51, 52, 53 ;
- nota del 07.01.2003 R.P. 15 R.G. 48 Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo del 13.09.2002
Not.G.Mantelli Rep. n. 204682/16413– a favore BANCA POPOLARE COMMERCIO E INDUSTRIA
Soc.Coop.a r.l.- sede Milano, Via Moscova 33, capitale € 95.000,00 - ipoteca € 190.000,00 durata 10 anni per
l'intera piena proprietà, sui seguenti immobili – fabbricati e terreni:
Catasto Fabbricati - Foglio 43 mappale 49 -Strada Vicinale Villoria 9:
subalterno 1 (soppresso diventa subalterni 7-8-9-) A/2 abitazione civile p.T-1-2 vani 11,5;
subalterno 2 (soppresso diventa subalterni 7-8-9-) C/6 autorimessa
p.T-1 mq.280;
Catasto Terreni - Foglio 43:
mappali 48 (soppresso ed unito a mapp.49), 50, 51, 52, 53 ;
- nota del 01.12.1994 R.P. 382 R.G. 2898 Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario del
25.11.1994 Not.F.Novelli Rep. n. 74748/2464 – a favore BNL CREDITO FONDIARIO S.p.a.- sede Roma,
Via Vittorio Veneto119, a margine risulta annotamento di consegna della somma
capitale £ 70.000.000 - ipoteca £ 210.000.000 durata 15 anni
per l'intera piena proprietà, sul seguente fabbricato:
Catasto Fabbricati - Foglio 43 mappale 49 -Strada Vicinale San Sisto 9:
subalterno 1 (soppresso diventa subalterni 7-8-9-) A/2 abitazione civile p.T-1-2 vani 11,5;
********************
7) - ACCERTAMENTI EDILIZI ED URBANISTICI
Da indagini svolte dal C.T.U. presso lo Sportello Unico per l'Edilizia del Comune di Tortona in data
23.11.2012 e successivi, risultano depositate
agli atti
varie istanze per interventi edilizi sull'intero
complesso edilizio e precisamente:
- Autorizzazione n° 386 del 08.07.1982 per “ Trasformazione di parte del fienile ad uso servizio igienico”domanda presentata il 10.05.1982 prot. 9201 a nome del padre Nervi Alessandro.
- Condono edilizio (L.28.02.1985 n.47) – modd.47/85-R e D- per “ Ampliamento di fabbricato rurale nel
1946 per ricavare un portico, un deposito attrezzi, un granaio con sovrastante fienile” - opere
eseguite dal padre Nervi Alessandro.
- Autorizzazione del 04.09.1990 per “Formazione di recinzione” - domanda presentata il 10.05.1982
prot.12451
- Concessione edilizia gratuita n° 75 del 15.07.1991 per “ Ampliamento di fabbricato residenziale,
formazione di una tettoia e lavori di manutenzione straordinaria L.457/78 art.31 lett.b)” - domanda
presentata il 14.02.1991 prot. 6298
- Concessione di variante n° 138 del 02.10.1992 alla concessione gratuita n° 75 del 15.07.1991 per
“Ampliamento di fabbricato residenziale, formazione di una tettoia e lavori di manutenzione
straordinaria L.457/78 art.31 lett.b)” - domanda presentata il 24.08.1994 prot. 32793
- Proroga n° 200/94 del 29.09.1994 alla Concessione di variante n° 138 del 02.10.1992 e alla Concessione
gratuita n° 75 del 15.07.1991 per “ Ampliamento di fabbricato residenziale, formazione di una
tettoia e lavori di manutenzione straordinaria L.457/78 art.31 lett.b)” - domanda presentata il
24.08.1994 prot. 32793
- Proroga n° 233/95 del 13.09.1995 alla Proroga n° 200/94 del 29.09.1994, alla Concessione di variante n°
138 del 02.10.1992 e alla Concessione gratuita n° 75 del 15.07.1991 per “ Ampliamento di
fabbricato residenziale, formazione di una tettoia e lavori di manutenzione straordinaria L.457/78
art.31 lett.b)”- domanda presentata il 12.07.1995 prot. 28799
- Denuncia di Inizio Attività ( art. 9 comma 7 D.L.388 del 22.07.1996 ) del 05.08.1996 per “Manutenzione
10
straordinaria per rimozione scaletta di accesso al 1° piano.e tramezza di separazione tra box auto e
portico; chiusura porta sottoscala”- presentata il 03.08.1996
- Concessione edilizia n° 129/97 del 30.05.1997 per “ Ampliamento e riutilizzo di fabbricati esistenti e loro
miglioramento funzionale a' sensi artt.2 e 3 N.dA.” - domanda presentata il 04.10.1996 prot. 39909
- Rinnovo e Variante n° 168/2000 alla Concessione edilizia n°129/97 del 30.05.1997 per “Ampliamento e
riutilizzo di fabbricati esistenti e loro miglioramento funzionale a' sensi artt.2 e 3 N.dA.”- domanda
presentata il 28.06.2000 prot. 24978
- Denuncia di Inizio Attività (art.22 D.P.R.380 del 06.06.2001) del 25.11.2003 n° 1672 per “Riattamento
fabbricato d' abitazione danneggiato dal terremoto del 11.04.2003”- presentata il 8.11.2003
- Comunicazione di fine lavori del 12.11.2005
- Denuncia di Inizio Attività (art.22 D.P.R.380 del 06.06.2001) del 07.10.2004 n°1452 per “Diversa
ambientazione interna dei locali e modifiche di aperture esterne”- presentata il 06.10.2004 –
Variante alle Concessioni edilizie nn.129/97-168/2000- 41/2003
- Denuncia di Inizio Attività (art.22 D.P.R.380 del 06.06.2001) del 29.11.2005 n° 1809 per “Formazione
scala alla legnaia di 1°piano, parziale chiusura della legnaia e modifica apertura esistente,
completamento recinzione” - presentata il 26.11.2005– Variante alle Concessioni edilizie nn.129/97168/2000- 41/2003 e D.I.A. del 07.10.2004
- Denuncia di Inizio Attività (art.22 D.P.R.380 del 06.06.2001) del 05.09.2006 n° 1222 per “Modifica
recinzione per formazione piccolo parcheggio e sostituzione di pavimentazione in asfalto con
autobloccanti” - presentata il 04.09.2006– Variante alla D.I.A. del 29.11.2005
Non risulta essere stata presentata istanza di Richiesta di Agibilità, se dovuta.
Non risultano depositate le Dichiarazioni di Conformità relative all'impianto elettrico e all'impianto termosanitario, se dovute.
CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA (C.D.U.)
A seguito di istanza presentata dal sottoscritto C.T.U. in data 23.11.2012 allo Sportello Unico per l'Edilizia
del Comune di Tortona, è stato rilasciato il 17.12.2012 il relativo certificato di destinazione urbanistica in cui
risulta che
nel Piano Regolatore Generale approvato con D.G.R. 30/01-1995 n°43-42735 – B.U.R. N°9 del 01/03-1995
e successive varianti, gli immobili rientrano tutti in “ZONA Agricola A2”; il rilascio del permesso di
costruire per nuovi interventi di costruzione è subordinato alla presentazione di un atto registrato e trascritto
di impegno al mantenimento della destinazione agricola dell'immobile.( vedasi precedente punto 4)
(vedasi punto 13 – All. 6 C.D.U.)
***************
8) – FORMAZIONE DEL LOTTO
Il CTU forma un unico
lotto di vendita comprendente fabbricati e terreni agricoli:
a) - FABBRICATO DI CIVILE ABITAZIONE
per un totale di mq. lordi 375,00
- Appartamento uso abitazione così composto:
a piano terra da piccolo ingresso con scala, cucina, sala da pranzo, sala, soggiorno, corridoio e servizio
igienico; a piano primo da tre camere e servizio igienico; a piano secondo solaio di sottotetto.
11
- Vano tecnico (locale caldaia) a piano terra con entrostante scala di accesso al sovrastante locale di
sgombero al primo piano.
- Portico con tettoia di collegamento tra la parte abitativa e il fabbricato uso accessorio.
b) - FABBRICATO USO ACCESSORIO
per un totale di mq. lordi 255,00
a piano terra: autorimessa, lavanderia e due locali di deposito/cantina, tettoia chiusa con locale di
sgombero e barbecue.
a piano primo: locale di deposito.
Cortile d'accesso antistante i fabbricati e giardino interno recintato di superficie catastale mq.749.
L'intero lotto confina da nord in senso orario con: terreni mappali 50, 51, 52, 53 di proprietà dell'esecutata
( e oggetto di questa esecuzione), mappali 54, 292, 866 di altra proprietà.
E' iscritto a Catasto Fabbricati del Comune di Tortona, esattamente intestato alla debitrice, al Foglio 43
mappale 49:
subalterno 6 Strada Vicinale Villoria 9 pianoT categoria C/7 (tettoia chiusa) classe 4 mq.31Rendita € 32,02;
subalterno 7 Strada Vicinale Villoria 9 piano T-1°-2° categoria A/2 (abitazione con cortile esclusivo) classe 5
vani 10,5 Rendita € 1220,13;
subalterno 8 Strada Vicinale Villoria 9 piano T categoria C/6 (autorimessa) classe 2 mq.39 Rendita € 122.87;
subalterno 9 Strada Vicinale Villoria 9 piano T-1° categoria C/2 (locale di deposito) classe 2 mq.63 Rendita €
110,63.
c) - TERRENI AGRICOLI per una superficie totale di ha 02 a 24 ca 46 costituenti due appezzamenti
distinti:
Il primo appezzamento comprende:
mappali 50, 51, 52 e 53 del Foglio 43 che confinano da nord in senso orario con: terreni di altra proprietà
Foglio 26 mappali 172, 174, 179, 93, mediante strada privata con altra proprietà Foglio 43 mappale 54, i
fabbricati mappale 49 di proprietà dell'esecutata ( e oggetto di questa esecuzione), con altra proprietà mappali
856, 46, con Strada Vicinale San Sisto.
Il secondo appezzamento comprende:
mappali 176 e 236 del Foglio 26 che confinano da nord in senso orario con: mappali 182, 181, Strada Vic.
Villoria, Strada Vic. Tegoreto.
Sono iscritti a Catasto Terreni del Comune di Tortona, esattamente intestati alla debitrice, al Foglio 43
mappale 50 orto irriguo
classe 3 a.75 ca.20 Reddito Dominicale € 155,35 Reddito Agrario € 75,73
mappale 51 seminativo
classe 1 a.60 ca.10 Reddito Dominicale € 61,77 Reddito Agrario € 52,77
mappale 52 seminativo irriguo classe 1 a.19 ca.50 Reddito Dominicale € 30,11 Reddito Agrario € 16,11
mappale 53 seminativo
classe 1 a.49 ca.20 Reddito Dominicale € 50,57 Reddito Agrario € 43,20
al Foglio 26
mappale 176 seminativo irriguo classe 1 a.17 ca.80 Reddito Dominicale € 27,49 Reddito Agrario € 14,71
mappale 236 seminativo irriguo classe 1 a.02 ca.66 Reddito Dominicale € 4,11 Reddito Agrario € 2,20
****************
12
9) – ACCATASTAMENTO
L'immobile risulta regolarmente e correttamente accatastato sia nei dati di intestazione, di
identificazione, di classamento, sia nelle planimetrie; le visure storiche per immobile riportano correttamente
i nominativi degli intestati secondo le provenienze nel ventennio.
Il C.T.U. ritiene necessario riportare le variazioni catastali verificatesi a partire dalla data dell'impianto
(20.06.1984) relative ai mappali 48 e 49 in quanto nelle trascrizioni e iscrizioni ipotecarie sono indicati
subalterni e classamenti diversi dagli attuali, e precisamente:
originariamente il mapp. 48 era iscritto alla Partita 2543 del Catasto Terreni quale seminativo irriguo di classe 1 mq.470; con Tipo
mappale del 10.08.2012 n. 238955.1/2012 prot.n. AL0238955 presentato il 09.08.2012 il mappale 48 è stato soppresso ed unito al
mappale 49;
originariamente il mapp. 49, comprendente fabbricato rurale e corte, era iscritto alla Partita 2543 del Catasto Terreni quale
fabbricato rurale di mq.710; a seguito di Allineamento delle mappe catastali (17.09.2009 n. 3368.1/2009 – prot. n. AL0240952) è
passato a Partita 1 Area di enti urbani e promiscui e a seguito di Variazione d'ufficio del 23.11.2011 n. 1625.1/2011 prot. n.
AL366868- n.6768.1/2011 prot. n.AL0366869) è stata individuata quale particella interessata da immobile urbano non ancora
regolarizzato ai sensi del D.L. 78/2010 (aggiornamento dei fabbricati rurali); con Tipo mappale del 10.08.2012 n. 238955.1/2012
prot.n. AL0238955 presentato il 09.08.2012 il mappale 49 è stato unito al mappale 48 ed è diventato di mq.1180.
1) A seguito di Classamento automatico del 14.04.1987 n.384/1987 in atti dal 29.08.1990 il mappale 49 risultava iscritto a Catasto
Fabbricati Partita 9157 subalterno 1 categoria A/2 classe 4 vani 11,5 piani T-1°-2°; subalterno 2 categoria C/6 classe 1 mq.280 piani
T-1°; subalterno 3 categoria C/6 classe 3 mq.49 piano T; subalterno 4 categoria C/6 classe 3 mq.49 piano T; subalterno 5 categoria
C/7 classe 4 mq.98 piano 1°.
2) A seguito di 'Denuncia di Variazione di dichiarazione di unità immobiliare urbana art.19 D.L. 78/10' del 03.09.2012
prot.n.AL252650/2012 il subalterno 5 è stato soppresso ed ha originato il subalterno 6 Strada Vicinale Villoria 9 p.T categoria
C/7 classe 4 mq.31 Rendita € 32,02;
3) A seguito di 'Denuncia di Variazione di dichiarazione per ampliamento, diversa distribuzione degli spazi interni, frazionamento e
fusione' del 22.10.2012 prot.n.AL302007/2012 i subalterni 1-2-3-4 sono stati soppressi ed hanno originato : subalterno 7 Strada
Vicinale Villoria 9 p.T-1°-2°. categoria A/2 classe 5 vani 10,5 Rendita € 1220,13; subalterno 8 Strada Vicinale Villoria 9 p.T
categoria C/6 classe 2 mq.39 Rendita € 122,87; subalterno 9 Strada Vicinale Villoria 9 p.T-1°.categoria C/2 classe 2 mq.63 Rendita
€ 110,62.
(vedasi punto 13 – All. 1-2-3)
*******************
9) – IMPOSTA DI REGISTRO / IVA
Imposta applicabile:
A seguito di informazioni assunte dal C.T.U. presso l'Agenzia delle Entrate, è emerso che la vendita è
soggetta ad Imposta di Registro in quanto il venditore è un “privato”.
Le aliquote da applicare saranno quelle in vigore alla data del regolare atto di trasferimento.
*********************
10) - STIMA DEL VALORE DI MERCATO
Per la determinazione del valore l'immobile viene considerato come è stato descritto comparando
valori di zona per fabbricati simili con la Banca Dati delle quotazioni immobiliari ultime pubblicate
dall'Agenzia del Territorio – 1° semestre 2012 (OMI), ed in stato di conservazione 'normale'.
Considerato inoltre che:
- gli immobili sono situati in zona agricola nord-ovest del Comune di Tortona;
- gli immobili nel PRGC sono ubicati in “Zona agricola A2”;
- gli immobili sono in territorio comunale classificato in zona sismica 3;
13
- i fabbricati sono parte ad uso abitativo e parte ad uso accessorio
- i fabbricati possiedono area a corte e giardino piantumato;
- i fabbricati sono stati oggetto di varie manutenzioni interne ed esterne a partire dai primi anni '80 del
secolo scorso e protrattesi fino al primo decennio del 2000;
- i fabbricati nel loro insieme si presentano in ottimo stato di conservazione e manutenzione;
- l'abitazione si sviluppa su due piani collegati da scala interna che prosegue al solaio di sottotetto;
- gli impianti sono tutti esistenti;
- gli infissi esterni in legno sono dotati di persiane; le porte interne in legno verniciato sono in buono stato
d'uso;
- le pavimentazioni ed i rivestimenti sono in buono stato d'uso;
- non si riscontrano danni strutturali;
- non esistono locali sottostrada;
- il locale caldaia, adiacente all'abitazione, ha accesso esterno indipendente dal portico;
- i fabbricati sono occupati dalla debitrice;
- i terreni agricoli risultano coltivati.
Tenuto conto delle caratteristiche innanzi precisate, avuto riguardo dei valori medi, il C.T.U. ritiene
equo valutare l'immobile computando la superficie commerciale lorda complessiva nel modo seguente :
a) - fabbricato di civile abitazione:
mq. lordi 375,00 x € 1.200,00/mq = € 450.000,00
b) - fabbricato uso accessorio:
mq. lordi 255,00 x €
450,00/mq = € 114.750,00
c) - terreni agricoli;
ha 02 a 24 ca 46 x €
2,50/mq = € 56.115,00
TOTALE
arrotondato a
€ 620.865,00
€ 620.000,00
VALORE INTERO LOTTO EURO 620.000,00
*****************
11) – CUSTODIA DEL BENE
Custode dei beni è la Dott.ssa Avv. Federica Ferrari – Piazzetta Ester Mietta 3 – 15057 Tortonatel.- fax 0131 821740.
*******************
12) – DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
Si producono n° 10 fotocolor dell'esterno e dell'interno.
*******************
13) – ALLEGATI
1
2
3
4
5
6
7
n°2 estratti di mappa;
visure catastali;
n° 5 planimetrie catastali;
certificato contestuale;
visura della Conservatoria;
Certificato di Destinazione Urbanistica;
n° 2 raccomandate A.R. del 08.02.2013 di invio copia relazione di stima al creditore procedente tramite il suo
Legale e alla debitrice
******************
14
14) – COMUNICAZIONI art. 173 bis disp. att. C.P.C.
Il C.T.U. in data 08.02.2013 ha provveduto ad inviare a mezzo posta raccomandata A.R. la perizia di
stima, come sopra redatta, al creditore procedente tramite il suo Avvocato e alla debitrice.
****************
15)– DEPOSITO DELLA RELAZIONE
In data 11.02.2013, nella certezza di aver compiutamente evaso l'incarico affidatogli, il sottoscritto C.T.U.
Arch. Giuliano Levrero deposita presso la Cancelleria dell'Ill.mo Signor Giudice dell'Esecuzione l'originale
cartaceo della relazione di perizia con documentazione fotografica ed allegati, una copia cartacea , una copia
su supporto informatico completa di nomi ed un'altra con gli 'omissis' riguardanti i soggetti menzionati
nominativamente.
Novi Ligure, lì 08.02.2013
Il C.T.U.
GIULIANO LEVRERO
Architetto
15067 NOVI LIGURE (AL) – VIA ABBA, 29 – TEL / FAX 0143 741443
C.F.: LVRGLN46C09F965M – P. IVA: 00854390069
mail: [email protected] – [email protected]
15

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