Perizia beni mobili e immobili

Studio tecnico geometra Giacomo Cirio – via Sabotino 16 – Udine – CF. CRIGCM36A17C327U
RAPPORTO DI VALUTAZIONE
BENI MOBILI E IMMOBILI
FALLIMENTO 49/13
PREMEDIL srl - Codroipo
Curatore: Dr. Luca Perozzo
Giudice delegato: Dr. Andrea Zuliani
Tribunale: Udine
Perizia di stima di beni mobili e immobili - Fallimento Premedil srl N. 49/13 – Tribunale di Udine -
1
Studio tecnico geometra Giacomo Cirio – via Sabotino 16 – Udine – CF. CRIGCM36A17C327U
4.14.
4.15.
4.16.
4.17.
4.18.
4.19.
4.20.
4.21.
4.22.
4.23.
SOMMARIO
Anticipazione riepilogo generale
1. Capitolo 1 - Incarico
1.1. oggetto dell’incarico
1.2. società oggetto di valutazione
1.3. attività svolta dalla Società Premedil srl
1.4. professionista incaricato
1.5. riferimenti temporali
2. Capitolo 2 – Beni mobili
2.1. ramo d’azienda settore “legno”
3.
4.
2.1.1. beni strumentali
2.1.2. magazzino merci
2.2. ramo d’azienda settore “box”
2.2.1. beni strumentali
2.2.2. macchine ed attrezzature per ufficio
2.2.3. magazzino merci
2.2.4. demolizioni e smaltimenti
Capitolo 3 – Beni mobili – Automezzi
3.1. stima automezzi
3.1.1. autovettura
3.1.2. autocarro
Capitolo 4 – Proprietà immobiliare
4.1. descrizione sintetica del complesso
immobiliare
4.2. dati catastali
4.3. ipoteche e privilegi
4.4. dati urbanistici
4.5. elenco concessioni edilizie
o tavola 1.1
o tavola 1.2
o tavola 1.3
o tavola 1.4
4.6. descrizione dettagliata immobile “A-A.1”
4.7. descrizione dettagliata immobile “B-B.1”
4.8. descrizione dettagliata immobile “C”
4.9. descrizione dettagliata immobile “D”
4.10. descrizione dettagliata immobile “E.1”
4.11. descrizione dettagliata immobile “E”
4.12. descrizione dettagliata immobile “F”
4.13. descrizione dettagliata immobile “G”
5.
descrizione dettagliata immobile “H”
descrizione dettagliata immobile “I”
descrizione dettagliata immobile “L”
descrizione dettagliata immobile “M”
descrizione dettagliata immobile “N”
descrizione dettagliata immobile “O”
descrizione dettagliata immobile “P”
descrizione dettagliata immobile “Q”
descrizione dettagliata immobile “R”
descrizione dettagliata immobile “S”
Capitolo 5 – Criteri di stima
5.1. calcolo superfici
5.2. situazione mercato immobiliare
o figura 32 OMI
5.3. criteri di stima adottati
5.4. valutazioni e stima
o terreni
o fabbricati
o riepilogo generale
5.5. Precisazioni
________________________________
Allegati
01.00 Documentazione catastale
02.00 Documenti ispezione ipotecaria
03.00 Concessioni edilizie Premedil srl
03.01. Documentazione dal Comune
04.00 Documentazione fotografica immobili
04.01. Documentazione fotografica mobili
05.00 Beni strumentali
05.01. macchine ed attrezzature per ufficio
05.02. settore “legno”
05.03. settore “box”
5.3.1. beni da rottamare e da smaltire
06.00 Merci
06.01. settore “box”
06.02. settore “legno”
07.00 Documentazione automezzi
________________________________
ANTICIPAZIONE RIEPILOGO GENERALE
RIEPILOGO GENERALE del rapporto di valutazione
n
1
2
3
descrizione
totali
stima terreni
€
1.053.700,00
stima fabbricati
€
909.900,00
stima beni strumentali e merci
€
67.100,00
€
2.030.700,00
Totale complessivo del PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO
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1. Capitolo 1 - INCARICO
1.1. Oggetto dell’incarico
La perizia riguarda la stima della proprietà mobiliare e immobiliare del complesso della
ditta PREMEDIL srl in liquidazione, per conto del Curatore fallimentare Dr. Luca
Perozzo di Buttrio.
In particolare viene richiesto:
A. Stima beni mobili:
o Stima beni mobili (solo beni strumentali) del ramo d’azienda denominato
“legno”.
o Stima beni mobili (magazzino e beni strumentali) del ramo d’azienda
denominato “box”.
o Stima automezzi
o Stima mobili, macchine ed attrezzature per ufficio
B. Stima beni immobili:
o Stima capannoni.
o Verifica stato di avanzamento della pratica, presso il Comune di
Codroipo, della “domanda preventiva per la redazione di piano attuativo comunale
con Variante al PRGC utilizzando i limiti di flessibilità del piano” per passaggio di
una parte degli immobili da zona D3 a H2.
o Valutazione della possibilità di frazionamento del complesso immobiliare.
1.2. Società oggetto di valutazione.
o PREMEDIL srl in liquidazione
o Sede in Codroipo – viale Venezia n. 136 – c.f. 00285810305.
o Società dichiarata fallita dal Tribunale di Udine il 5/7/2013 al N. 49/13 –
iscrizione procedura 9/7/2013.
1.3. Attività industriale svolta dalla Società Premedil srl
La Società era specializzata nella costruzione di box prefabbricati e componibili in
c.a.v. (cemento armato vibrato) utilizzati prevalentemente per il deposito di materiali
infiammabili (gas liquefatti, kerosene, vernici, gas compressi ecc.) e box auto. La Società inoltre
nel reparto “legno” produceva strutture in legno (tetti e elementi di complemento dei box in
c.a.v.).
1.4. Professionista incaricato.
o
Geometra Giacomo Cirio – c.f. CRIGCM36A17C327U – p.IVA 01888980305
o Udine – via Sabotino 16 – tel/fax 0432 531607 – cell. 335 7098020
o PEC [email protected] - e.mail cirio.mino@alice,it
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o Iscritto all’ Albo dei Geometri della Provincia di Udine al n. 1276.
o Iscritto all’Albo dei Consulenti Tecnici al Tribunale di Udine n. 432
Specializzazione edilizia.
1.5. Riferimenti temporali
o Conferimento incarico 17/2/2014
o Accesso all’Agenzia delle Entrate 5/3/2014
o Trascrizione presso l’Agenzia delle Entrate 2/5/2014
o Sopralluogo iniziale 11/3/14
Il primo sopralluogo si è svolto pressa la sede della Premedil srl di
Codroipo alla presenza del Curatore fallimentare dr. Luca Perozzo e del
cancelliere Marcuzzi Stefano con presa visione sommaria dello stato dei
luoghi. Al sopralluogo ha presenziato il geom. Paolo Sgorlon in qualità di
custode dei beni.
I successivi sopralluoghi si sono svolti secondo disponibilità del custode.
o Accertamenti al Comune di Codroipo 11-18-23/3/2014.
o Esiste un contratto, per l’utilizzo di una stanza al primo piano degli uffici,
in comodato gratuito a favore della ditta Sgorlon Bruno srl. formalizzato
con atto stipulato il 7/6/1994 e registrato il 16 giugno 1994 presso
l’Ufficio del Registro di Udine; (gli arredi contenuti in questo locale non sono stati
valutati).
2. Capitolo 2 – BENI MOBILI –
2.1. ramo d’azienda settore “legno” beni strumentali (escluso magazzino merci salvo che per
i particolari rimasti presso l’azienda)
Il ramo d’azienda del settore denominato “legno” si riferisce alla lavorazione per la
realizzazione di strutture in legno, destinate prevalentemente alla costruzione dell’ossatura
di tetti e alla costruzione di componenti a completamento delle costruzioni prefabbricate in
c.a.v., (iniziale attività della società).
I beni mobili sono costituiti da impianti per la lavorazione del legno, macchinari,
attrezzature, scaffalature cantilever, macchine per ufficio ecc.
I macchinari risultano (generalmente) costruiti alcuni anni prima della costruzione
dell’immobile.
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2.1.1 Beni strumentali
beni mobili - ramo d'azienda settore "legno"
vedi dettaglio nell' allegato 5.02
1
più probabile valore di mercato
€
29.150,00
La valutazione è stata fatta analizzando i prodotti similari che si trovano sul mercato
applicando per singolo prodotto l’obsolescenza fisica, funzionale od economica in base
allo stato d’uso e manutenzione, l’anno di costruzione, gli accessori disponibili, la
conformità CE, la reperibilità sul mercato delle parti di ricambio e del costruttore, la
richiesta del mercato ecc. (il dettaglio si trova negli “Allegati”).
2.1.2 Magazzino merci
Dettaglio magazzino merci - ramo d'azienda settore "legno"
vedi dettaglio nell' allegato 6.02
1
più probabile valore di mercato
€
800,00
Si tratta di materiali rimasti in azienda da lavorazioni precedenti o semilavorati
parzialmente riutilizzabili da altri fruitori (il dettaglio si trova negli “Allegati”).
I materiali sono variamente depositati nell’azienda e in parte esposti alle intemperie.
2.2. Ramo d’azienda settore “box” beni strumentali e magazzino merci
Il ramo d’azienda del settore denominato “box” si riferisce ai macchinari, impianti per la
lavorazione del calcestruzzo, attrezzature e merci per la costruzione di prefabbricati
componibili in cemento armato vibrato.
Il tutto viene valutato come da tabelle che seguono (il dettaglio si trova negli “Allegati”).
2.2.1. Beni strumentali
beni mobili - ramo d'azienda settore "box"
vedi dettaglio nell' allegato 5.03
1
più probabile valore di mercato
€
27.880,00
Anche per questo settore (box) la valutazione dei beni strumentali è stata fatta
analizzando i prodotti similari che si trovano sul mercato applicando per singolo prodotto
l’obsolescenza fisica, funzionale ed economica in base allo stato d’uso e manutenzione,
l’anno di costruzione, gli accessori disponibili, la conformità CE e la reperibilità sul mercato
delle parti di ricambio, l’esistenza delle aziende produttrici, la richiesta del mercato ecc.
I macchinari di questo ramo d’azienda sono, generalmente, particolarmente obsoleti,
usurati e non convenientemente adeguabili alle attuali normative di sicurezza.
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2.2.2. Macchine ed attrezzature per ufficio
beni mobili - macchine e attrezzature per ufficio
vedi dettaglio nell' allegato 5.01
1
più probabile valore di mercato
€
4.400,00
Le macchine ed attrezzature dell’ufficio sono rappresentate da mobili, scrivanie,
scaffalature e macchine elettroniche variamente assortite e generalmente piuttosto datate.
2.2.3. Magazzino merci
Dettaglio magazzino merci - ramo d'azienda settore "box"
vedi dettaglio nell' allegato 6.01
1
più probabile valore di mercato
€
700,00
Il magazzino merci è costituito da alcuni manufatti (box prefabbricati) e accessori per la
costruzione degli stessi oltre una certa quantità di semilavorati in c.a.v. variamente
depositati nel perimetro dell’azienda.
La valutazione dei manufatti (riutilizzabili) è stata fatta considerando che devono essere
smontati, imballati e predisposti per il trasporto.
Per quanto riguarda i materiali semilavorati (costituiti da elementi speciali in c.a.v.) non sono
economicamente valutabili in quanto non singolarmente
utilizzabili e vanno smaltiti
(macinati e trasportati).
Nell’azienda sono anche depositati e accumulati elementi semilavorati in c.a.v. che sono
danneggiati o difettosi, materiali che vanno smaltiti come sopra.
2.2.4. Demolizioni e smaltimenti
Nell’azienda si trovano residui di lavorazione, macchine fuori uso od obsolete, depositate
variamente nei piazzali e tettoie, che devono essere demolite.
Per questi materiali è previsto un recupero del valore come rottame (previo sezionamento).
Nell’azienda sono altresì depositati semilavorati in calcestruzzo (come precedentemente
descritto) che
devono essere macinati e smaltiti.
Per questi materiali è previsto un costo valutato come da tabella seguente.
Rottamazione e smaltimento - ramo d'azienda settore "box"
vedi dettaglio nell' allegato 5.03.01
n
descrizione / matricola
note
1 Materiali ferrosi da rottamare previo sezionamento
2 Materiali in c.a. da smaltire previa macinatura
da detrarre
q.tà
1
1
val.stima
€
-€
totale
€
2.230,00 -€
4.500,00
totale differenza
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€
4.500,00
2.230,00
2.270,00
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3. Capitolo 3 – BENI MOBILI – AUTOMEZZI
3.1.
Stima automezzi
Risultano presenti una autovettura ed un autocarro, ambedue di marca Ford.
3.1.1 autovettura
Si tratta di autovettura marca Ford, modello Focus Wagon, targata BZ640FD,
alimentazione a gasolio.
Prima immatricolazione 11/3/2002, ultimo collaudo 22/5/2013, km. 206411.
Stato d’uso molto scadente.
3.1.2 autocarro
Si tratta di un autocarro leggero, marca Ford, modello Transit 350SL, targato BS835VX,
per trasporto cose proprie, peso max 3500 kg., portata 1520 kg.
Prima immatricolazione 6/12/2001, ultimo collaudo 12/7/2012, km. 204096.
Stato d’uso scadente.
beni mobili - ramo d'azienda settore "box"
automezzi
1
2
Valore stimato autovettura
Valore stimato autocarro leggero
FORD Focus
BZ640FD
€
400,00
FORD Transit
BS835VX
€
1.500,00
TOTALE
€
1.900,00
4. Capitolo 4 – PROPRIETA’ IMMOBILIARE
4.1. Descrizione (sintetica) del complesso immobiliare
Il complesso immobiliare si trova in Comune di Codroipo, Viale Venezia 136, Strada
Statale 13 Pontebbana, al km 104.900, nella zona industriale, arretrato rispetto al filo
strada di 30.00 mt., con un fronte strada di circa 80.00 mt. In questo spazio oltre ad un
area verde adibita a mostra della produzione dell’azienda, sono ricavati parcheggi e
aree di sosta per automezzi (foto 1.1 – 1.2 – 1.3).
Il complesso è realizzato su un terreno pianeggiante che si trova a circa 43.0 mt. s.l.m.
Il complesso immobiliare è composto da aree scoperte, capannoni con uffici, tettoie,
cabine di trasformazione e lotti di terreno incolto (il mappale 119 si trova oltre la Strada vicinale
del Poles per cui risulta isolato rispetto al resto della proprietà).
Gli immobili sono stati realizzati nel tempo in diverse fasi, ad iniziare dagli anni 70, ed
hanno dimensioni e caratteristiche differenti, dotati di impianti finalizzati alla
costruzione di prefabbricati in calcestruzzo e alla lavorazione del legno.
Il complesso risulta parzialmente recintato (Autorizzazione edilizia 06686/97 del 15.5.97), con
piazzali (per deposito, stoccaggio materiali sia grezzi che finiti, manovra dei mezzi ecc.) in terreno
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compattato (ad eccezione del mappale 119 e parzialmente dei mappali 127 e 128), inghiaiato e in
parte asfaltato (o pavimentato in calcestruzzo che risulta parzialmente disgregato), con rete di
raccolta acque e smaltite in pozzi perdenti (da indagine presso gli uffici comunali, 11.3.14, la
zona non risulta servita da fognatura).
In una zona centrale del complesso sono installate le apparecchiature antincendio con
due vasche di accumulo dell’acqua (foto 13.1 – 13.2).
Il complesso risulta servito da un pozzo artesiano (l’impianto si trova nella zona indicata con la
lettera “H” della tavola 1.3 – foto 13.3).
L’immobile è collegato alla rete del gas metano per il riscaldamento degli uffici
(attualmente non collegato).
All’interno del complesso vi sono due cabine elettriche, una in uso esclusivo all’Enel
(indicata “M” – foto 11.1)
mentre la seconda è adibita all’alimentazione dei macchinari (è
composta da due sezioni sovrapposte con apparecchiature Premedil ed Enel – indicata “N” – foto 12.1).
Gli accessi al complesso immobiliare (vedi tavola 1.1) si trovano, a sud, sulla S.S.
Pontebbana e a est sulla strada comunale denominata strada vicinale del Poles, non
asfaltata e in precario stato di manutenzione (foto 14.1 – 14.2 – 14.3).
Questa strada Comunale consente l’accesso ai piazzali e ai terreni posti a nord del
fabbricato principale.
Gli accessi dal Viale Venezia sono complessivamente tre, due dei quali sono dotati di
cancelli con movimento elettrico (dall’ingresso ovest è consentito l’accesso ai tecnici dell’Enel).
NOTA
Al fine di rendere più precisi i riferimenti degli immobili sulle planimetrie, si sono indicati gli stessi con
richiami come indicati nelle tavole 1.2 e 1.3 con il simbolo
X
4.2. Dati catastali
Presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Udine – Territorio – Servizi
Catastali risultano registrati i seguenti beni:
intestati a : Premedil srl con sede a Codroipo - proprietà: 1000/1000
Catasto Fabbricati
n
fg.
par.
sub.
ZC
categoria
1
3
24
24
24
130
130
130
4
7
11
2
2
2
D/7
D/7
D/7
4
24
130
5
unità soppressa 23/12/2005
5
24
130
8
altra proprietà - ceduto il 31/1/2003 e successivamente ceduto nel 2013
6
24
130
12
area comune non censibile
2
rendita
€
€
€
indirizzo
6.455,71 viale Venezia n. 136 piano : T-1
929,62 viale Venezia n. 136 piano: T
10.052,00 viale Venezia n. 136 piano: T
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Catasto terreni
n
fg.
part.
sub.
porz.
qualità
superficie
cl.
ha
1
24
119
-
2
24
127
-
3
24
128
-
semin.
arbor.
semin.
arbor.
semin.
arbor.
are
ca
reddito
dominicale
agrario
1
49 00 € 55,67 €
26,57
1
43 10 € 48,97 €
23,37
2
57 20 € 54,65 €
29,54
► vedi documenti catastali negli “Allegati”
Dalla verifica dei luoghi risultano mancanze, difformità ed imprecisioni nei documenti
Catastali e Comunali come risulta dai documenti allegati.
4.3. Ipoteche o privilegi
o
Iscrizione contro del 11/6/2003 – Registro Particolare 2982 Registro
Generale 16841 – Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di
finanziamento - immobili siti in Codroipo.
o
Iscrizione contro del 5/8/2011 – Registro Particolare 3726 Registro
Generale 21954 – Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo
fondiario - immobili siti in Codroipo.
o
Iscrizione contro del 4/1/2012 – Registro Particolare 47 Registro
Generale 406 – Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo – immobili siti in
Codroipo.
o Iscrizione contro del 1/8/2012 – Registro Particolare 2419 Registro
Generale 17389 – Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo – immobili siti
in Codroipo.
o Iscrizione contro del 14/11/2012 – Registro Particolare 3514 Registro
Generale 26376 – Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo – immobili siti
in Codroipo.
o Trascrizione contro del 18/4/2013 – Registro Particolare 6569 Registro
Generale 8671 – Atto esecutivo cautelare – verbale pignoramento immobili –
Immobili siti in Codroipo.
► Vedi dettaglio immobili di volta in volta dati a garanzia o sottoposti a pignoramento nella documentazione
– ALLEGATI – 02.00 -
4.4. Dati urbanistici
Il complesso immobiliare si trova geograficamente in buona posizione nella zona nord
dell’abitato di Codroipo sulla direttrice viaria S.S. Pontebbana (in prossimità dell’incrocio con via
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Pordenone / viale Venezia)
su cui sono sviluppate molte attività artigianali / industriali (D3),
commerciali (H2) oltre a zone residenziali di completamento (B2) ecc.
Il Piano Regolatore Generale del Comune di Codroipo, in cui ricade il complesso
immobiliare, classifica l’area in “Zona omogenea D3” che prevede (in sintesi) i seguenti
parametri urbanistici:
. destinazione – attività industriali, artigianali – attività tecniche ed amministrative degli
impianti – attività di commercializzazione dei prodotti artigianali e industriali delle attività
insediate nella zona – depositi e magazzini.
. indici – rapporto di copertura max 50% - distanza dai confini di proprietà 5.00 ml. – per la
residenza max 500 mc. – area di rispetto sulla SS 13 di mt. 30.00.
Questi parametri sono condizionati dalle prescrizioni contenute alla pagina 49 delle
“Norme tecniche di attuazione del piano regolatore generale comunale” , norme che si
rifanno alla scheda di sintesi approvata il 24/4/98, tuttora in vigore (vedi “allegati” 03.01).
Il complesso immobiliare ricade nella Zona D3, al n. 10 della tavola 1 “individuazione
planimetrica delle attività produttive censite” (vedi fascicolo “allegati” 03.01 alla pagina 9).
In pratica questi parametri non consentono, al momento attuale, ampliamenti di immobili
se non nella prosecuzione della stessa attività aziendale.
. Nota: In data 7/6/2013 è stata presentata dalla Premedil srl, al Comune di Codroipo,
una domanda preventiva di variante al PRGC (vedi fascicolo “allegati” 03.01 alla pag. 3).
La variante era volta a richiedere la possibilità di modificare la destinazione urbanistica di
parte dei lotti (mappali 128 e 130 del F. 24) da attività artigianale / industriale (D3) in attività
commerciale (H2) utilizzando i limiti di flessibilità del Piano (vedi “Allegati” 03.01 pagina 3-4).
Il Comune di Codroipo, con nota del 6/8/2013 comunica un parere sostanzialmente
favorevole all’iniziativa (condizionata al rispetto di alcune condizioni in sede di stesura del Piano
Attuativo, condizioni che prevedono oltre ad una superficie di vendita max di 2500 mq., il coinvolgimento di
altre attività contermini e la realizzazione di una strada complanare alla SS 13 onde eliminare gli accessi
carrai attualmente esistenti di tutte le attività della zona ).
Non si ritiene pertanto di analizzare e valorizzare questa ultima ipotesi essendovi molte
variabili e mancando elementi certi per la valutazione.
4.5. Concessioni edilizie
La realizzazione dei fabbricati oggetto della presente valutazione sono stati realizzati nel
corso degli anni (oltre 40) con la presentazione di diversi progetti, ampliamenti, sanatorie,
annullamento di progetti ecc. che hanno prodotto una corposa documentazione al
riguardo.
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Si indicano di seguito i documenti reperiti presso il Comune di Codroipo (parte della
documentazione, che non era disponibile presso gli Uffici Comunali, è stata fornita dallo studio del geom.
Luigi Cuttini in quanto alcuni locali dell’archivio del Comune di Codroipo sono finiti sotto acqua in seguito alle
alluvioni dei mesi scorsi – vedi lettera del Comune di Codroipo del 18/3/2014 alla pagina 2 degli “Allegati”
03.01).
o Licenza edilizia n. 190/73 costruzione fabbricato industriale
o Licenza edilizia n. 190/73/74 costruzione recinzione e fabbricati
o Licenza edilizia n. 190/73/74VAR variante fabbricati
o Licenza edilizia n. 190/73V variante fabbricati
o Autorizzazione usabilità fabbricato A 11/6/75 a decorrere dal 10/6/75
o Conc. edilizia n. 193/74 voltura a L. Giavedoni porzione C
o Conc. edilizia n. 193/74 voltura a La Gastronomica porzione C
o Conc. Edilizia n. 69/82 costruzione cabina elettrica
o Condono edilizio n. 63/86 per ampliamento tettoia
o Agibilità su Conc. Edilizia 63/86 – condono edilizio
o Condono edilizio (concessione) n. 586/86 per ampliamento tettoia
o Agibilità n. 586/86 su Conc. Edilizia 586 11 mag.1998
o Conc. Edilizia n. 89/87 per ampliamento capannoni
o Conc. Edilizia n. 89/87/VAR variante progetto
o Conc. Edilizia n. 1987/89C completamento C.E. 87/89
o Conc. Edilizia n. 205/87 successivamente archiviata
o Conc. Edilizia n. 187/88 per accesso carraio SS 13
o Conc. Edilizia n. 19/93 per ampliamento fabbricato
o Conc. Edilizia n. 19/93V variante ampliamento fabbricato
o Conc. Edilizia n. 19/93COMPL per completamento lavori
o Conc. Edilizia n. 19C2/93 per completamento CE1993/19
o Conc. Edilizia n. 09/96 per cambio destinazione d’uso
o DIA n. 13018/99 costruzione uffici interni
o Agibilità n. 08/99 per cambio destinazione d’uso
o Conc. Edilizia n. 376/02 per ampliamento fabbricato industriale
o Conc. Edilizia n. 376V/02 variante falegnameria
o Conc. Edilizia n. 376V2/02 seconda variante
o Agibilità n. 15/07 per falegnameria
o DIA n. 501/03 prot. 30908 costruzione uffici
► vedi copia documenti negli “Allegati”
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Dalla verifica dei luoghi risultano mancanze, difformità ed imprecisioni nei documenti
Catastali e Comunali come risulta dai documenti allegati.
Carta tecnica regionale (fuori scala)
Falegnameria
Sezione legno
Cabina
ENEL
Sezione box
Cabina
ENEL
Premedil
Ingressi
est
Ingresso
ovest
Viale Venezia
Tavola 1.1
Strutture non indicate o indicate in maniera imprecisa nelle mappe catastali
Accessi carrai
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Da Ortofoto Agea 2011 –PRGEvo-Codroipo
Da Ortofoto Agea 2011 –PRGEvo-Codroipo
C
L
E
F
E.1
B
B.1
R
D
I
M
S
H
N
G
A
A.1
Q
O
P
Tavola 1.2
Risultante da mappa catastale
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C
Altra proprietà
E
L
F
E.1
B
B.1
R
D
I
M
H
S
G
Altra proprietà
N
A.1
A
O
Q
P
Tavola 1.3
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PRGC Comune di CODROIPO Planimetria fuori scala
Tavola 1.4
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4.6. Descrizione dettagliata immobile - F. 24 mapp. 130 - sub 4 (ma individuato nella
tavola 1.2 e 1.3 con “A-A.1”)
Risultano lievi difformità dalle planimetrie catastali (diversa suddivisione interna).
Il fabbricato, adibito alla costruzione di prefabbricati in calcestruzzo armato e vibrato risale
agli
anni
70.
All’interno,
nella
struttura
industriale,
sono
ricavati
gli
uffici
tecnico/amministrativi e direzionali posti su due piani oltre ai locali per i servizi degli operai.
▪ La struttura principale, a pianta rettangolare, è costituita da una struttura a due campate
con pilastri (gettati sul posto) e travi in cemento armato, con maglia 12.00 x 10.00 mt.
La copertura è realizzata con “copponi” prefabbricati in c.a. con interposte lastre di
cemento amianto intervallate con lastre di vetroresina per l’illuminazione naturale (foto 1.6 –
1.7 – 1.8).
I tamponamenti sono realizzati con muratura a faccia a vista, ancora di discreto aspetto
estetico pur risalendo la costruzione a oltre 40 anni (foto 1.3 – 1.4).
In alcune campate, poste sul lato ovest, sono installati due carri ponte da 5 t. traslanti su
binari fissati ai pilastri in c.a. (foto 1.7 – 1.8).
La pavimentazione è realizzata con una caldana di calcestruzzo idonea al traffico di
carrelli elevatori; si presenta in discrete condizioni di manutenzione.
Il capannone è dotato di portoni metallici scorrevoli con apertura manuale.
La struttura non è stata realizzata con criteri antisismici, del risparmio energetico ecc.
Allo stato attuale l’immobile risente della mancanza di manutenzione (mancano elementi di
chiusura verticali tra i copponi prefabbricati, vi sono evidenti perdite dal tetto oltre ad una diffusa intrusione di
volatili).
Per le lavorazioni che venivano svolte all’interno del capannone (prefabbricati in c.a.v.) non
erano necessari impianti “importanti” ma era sufficiente un semplice impianto elettrico e un
impianto di aria compressa ( per questa ragione sono valutati compresi nella struttura edilizia).
Impianti che “soffrono” di mancanza di manutenzione e adeguamento normativo pur
essendo stati sommariamente aggiornati nel corso degli anni.
▪ Gli uffici sono collocati all’interno, sul lato sud/est del capannone principale e sono
indicati con “A1” nella tavola 1.2 e 1.3.
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Gli uffici sono realizzati con una struttura in calcestruzzo inserita nella struttura del
capannone e disposti su due piani, con solai in c.a./laterizio.
Gli uffici sono stati realizzati in fasi successive e in tempi molto diversi risentendo
conseguentemente di una certa discontinuità estetica nelle finiture.
Le pareti ed i tamponamenti sono in muratura con intonaco civile con finitura a pittura
lavabile.
Al piano terra le pareti sono rivestite in perlinato di legno verniciato.
I serramenti sono generalmente in alluminio ed in parte sono in legno.
I pavimenti sono variamente rivestiti con materiali plastici o piastrelle in ceramica.
Gli uffici sono dotati di impianto di riscaldamento con caldaia a gas e impianto di
condizionamento con split. L’impianto elettrico è piuttosto “essenziale”.
Gli uffici sono dotati (sia al piano terra che al primo piano) di servizi igienici pavimentati e rivestiti
in piastrelle.
- Segue al punto 4.13 la descrizione del fabbricato addossato, indicato con “G”
(vedi tavola 1.2 – 1.3)
e avente
caratteristiche completamente diverse da quello sopradescritto.
4.7. Descrizione dettagliata immobile – F. 24 mapp. 130 - sub 11 (ma individuato nella
tavola 1.2 e 1.3 con “B-B.1”)
Il secondo capannone in c.a., costruito a metà degli anni 2000, è costituito dalla classica
struttura prefabbricata in calcestruzzo, a pianta rettangolare delle dimensioni di mt.
50,90x20,40x9,50 (maglia mt. 10.00x19.30 – luce netta interna mt. 7.00) e tamponata con pannelli
(a sandwich da 20 cm. posti orizzontalmente)
prefabbricati in calcestruzzo (certificato di agibilità
rilasciato il 2/7/2007 su pratica edilizia 2002/376 – foto 2.1 – 2.2 – 2.3).
I pilastri sono predisposti con mensole per ospitare eventuali travi per carroponte da 10 t.
Il tetto, a doppia pendenza, è realizzato in elementi prefabbricati di calcestruzzo a doppio
T con interposte lastre in materiale plastico per l’illuminazione naturale (foto 2.4).
L’illuminazione e la ventilazione naturale sono garantite anche dalle finestrature laterali, a
nastro, in alluminio preverniciato.
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La pavimentazione è realizzata in getto di calcestruzzo armato, con trattamento
superficiale al quarzo (spessore 20 cm.). Nei pilastri (cm. 50x70) sono inseriti i pluviali che
scaricano l’acqua, opportunamente convogliata, in pozzi perdenti.
L’immobile è dotato di impianto elettrico e di illuminazione (progetto p.i. D. Pizzale), impianto di
messa terra, impianto antincendio e impianto aspirazione della segatura.
Sul lato ovest è realizzata una struttura adibita a sevizi per gli operai (dim. ~ mt. 4,00x10,00)
costituita da spogliatoio, wc, doccia e ripostiglio opportunamente pavimentata e rivestita in
piastrelle di ceramica.
Inoltre sul lato ovest è addossata una tettoia a due campate con struttura metallo/legno e
coperta con lastre in lamiera grecata non coibentate (dim. ~ mt. 26.70x4.00x3.35 con leggero
sporto della linda).
L’immobile è dotato di due ampi portoni scorrevoli (sul lato sud e lato nord) per il carico e
scarico delle merci.
L’immobile è attualmente adibito a falegnameria ed è in buone condizioni di
manutenzione.
4.8. Descrizione dettagliata immobile – F. 24 mapp. 130 - sub 7 (individuato nella tavola
1.2 e 1.3 con “C”).
Il terzo capannone (privo di serramenti) è realizzato con una struttura metallica, parzialmente
tamponata e ricoperta con lastre in eternit; ha una superficie complessiva di circa 600.00
mq.
La pavimentazione è in parte in calcestruzzo (molto degradato) e in parte in terreno battuto.
E’ utilizzato per deposito materiali finiti, semilavorati e ricovero automezzi.
La costruzione risale all’inizio dell’attività della società (Conc. Edilizia 89/1987 e successivo
ampliamento Conc. Edil. 376/2002).
Le strutture metalliche, la copertura e i tamponamenti sono in precarie condizioni di
manutenzione (foto 3.1 – 3.2 – 3.3).
Il capannone è dotato di un modesto impianto di illuminazione.
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4.9. Descrizione dettagliata immobile – F. 24 mapp. 130 - sub 11 (ma individuato nella
tavola 1.2 e 1.3 con “D”).
Si tratta di una tettoia a sbalzo, aperta, in c.a. con strutture a sbalzo adibita al
deposito/stagionatura del legname necessario alle lavorazioni (foto 4.1 – 4.2 – 4.3).
La copertura è realizzata con profili a omega e soprastante lamiera grecata.
La pavimentazione è in terra battuta inghiaiata. In prossimità della struttura vi è una
colonnina dell’impianto antincendio.
La struttura è stata realizzata a seguito di Conc. Edil. 376/2002 contestualmente alla
realizzazione della falegnameria (agibilità 2007); copre una superficie di circa 348.00 mq.
(altezza mt. 4.24 ~) .
Il manufatto è in buone condizioni di manutenzione e perfettamente utilizzabile ma solo
per l’impiego specifico di falegnameria.
4.10. Descrizione dettagliata immobile – F. 24 mapp. 130 - sub 11 (ma segnato nella
tavola 1.2 e 1.3 con “E.1”).
- La tettoia non risulta realizzata.
4.11. Descrizione dettagliata immobile – F. 24 mapp. 130 (ma individuato nella tavola 1.2
e 1.3 con “E”).
Non risulta inserito nelle planimetrie catastali e non risulta autorizzata dal Comune
Si tratta di tettoia a sbalzo (mt. 1.80 ~) addossata alla recinzione nord del terreno (foto 5.1 –
5.2 – 5.3).
La struttura di sostegno verticale è in elementi di c.a.v. ancorati alla recinzione, mentre la
parte orizzontale è in acciaio con correnti in legno e con copertura in eternit.
La tettoia copre una superficie di circa 65.00 mq. (altezza mt. 2.50 ~).
La struttura era adibita al ricovero di manufatti in legno.
La pavimentazione è in terra battuta.
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Lo stato di conservazione è precario ed è eventualmente utilizzabile solo per impiego
specifico di falegnameria.
4.12. Descrizione dettagliata immobile – F. 24 mapp. 130 - sub 11 (ma individuato nella
tavola 1.2 e 1.3 con “F”).
La tettoia non risulta inserita correttamente nelle mappe catastali (vedi tavola 1.2), pur
autorizzata con Concessione Edilizia n. 376/2002 (foto 6.1 – 6.2 ).
Si tratta di una tettoia a sbalzo, aperta, con struttura completamente in acciaio zincato
(facilmente smontabile),
con tetto a due falde in lamiera grecata preverniciata.
La struttura, che ha una superficie coperta di circa mq. 250.00 (altezza mt. 4.40 ~), era adibita
al ricovero di manufatti in legno o alla stagionatura dei materiali.
La pavimentazione è in terra battuta inghiaiata.
Il manufatto è in buone condizioni di manutenzione e perfettamente utilizzabile ma solo
per l’impiego specifico di falegnameria.
4.13. Descrizione dettagliata immobile – F. 24 mapp. 130 - sub 4 e sub 11 (ma
individuato nella tavola 1.2 e 1.3 con “G”).
Risultano difformità dalle planimetrie catastali oltre a diversa suddivisione interna.
Questa struttura è addossata al fabbricato principale (F. 24 sub 4 – indicato con “A”) sul lato
nord dello stesso ed è stata realizzata in più fasi costruttive secondo le necessità del
momento (foto 7.1 – 7.2 – 7.3).
Si tratta di una struttura leggera in acciaio, (foto 7.4 – 7.5 – 7.6) ricoperta variamente con
lastre in cemento amianto e vetroresina; recentemente la copertura è stata parzialmente
riparata e ricoperta con lastre in acciaio (in seguito a eventi atmosferici di forte intensità – foto 7.7).
Il tamponamento verso l’esterno è stato realizzato con diversi materiali con strutture,
finestrature e portoni scorrevoli di scarsa qualità e variamente realizzati.
La pavimentazione è in calcestruzzo e in mediocri condizioni di manutenzione.
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Questa parte di immobile era destinata a varie lavorazioni e nella parte terminale del
capannone, sul lato nord/ovest, è installato l’impianto di betonaggio che forniva il
calcestruzzo per la realizzazione dei manufatti in c.a.v.
La superficie coperta di circa 758.00 mq. (l’altezza media è di mt. 3.85 ~)
Lo stato attuale dell’immobile non risponde ai requisiti di sicurezza e comfort minimi per
qualsiasi lavorazione.
L’immobile è dotato di impianto elettrico parzialmente aggiornato e di un modesto impianto
di illuminazione.
Lo stato di manutenzione è precario.
4.14.Descrizione dettagliata immobile – F. 24 mapp. 130 (individuato nella tavola 1.2 e
1.3 con “H”).
non risulta inserito nelle planimetrie catastali
Si tratta di un box prefabbricato per il ricovero della cisterna del gasolio per autotrazione
(dim. ~ mt. 1.50x1.75x2.20/2.40).
La cisterna del carburante contenuta all’interno è in comodato
d’uso.
E’ realizzato in elementi di c.a.v. e copertura in lastre di eternit e porte in acciaio verniciato
(la costruzione è facilmente smontabile).
Il manufatto è in precarie condizione di manutenzione (foto 8.1- 8.2).
4.15. Descrizione dettagliata immobile – F. 24 mapp. 128 e 130 (individuato nella tavola
1.2 e 1.3 con “I”).
Non risulta inserito nelle planimetrie catastali e non autorizzata dal Comune
Si tratta di una tettoia a sbalzo con struttura di sostegno prefabbricata in calcestruzzo,
copertura piana con struttura in legno e lamiera grecata, preverniciata.
La tettoia era adibita al deposito del legname per l’essiccazione.
Copre una superficie di circa mq. 143.00 (altezza mt. 3.80 ~).
La pavimentazione è in terra battuta inghiaiata.
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Lo stato di conservazione è buono (foto 9.1 - 9.2) ma utilizzabile solo per l’impiego specifico
di falegnameria.
4.16. Descrizione dettagliata immobile – F.24 mapp. 130 - (individuato nella tavola 1.2 e
1.3 con “L”).
L1
L2
L3
L4
Non risultano inserite nelle planimetrie catastali
Si tratta di una serie di costruzioni precarie in calcestruzzo, legno e acciaio variamente
coperte e si compone sostanzialmente di quattro strutture addossate (prive di qualsiasi
impianto tecnologico);
. la prima (verso sud – L1 – foto 10.1 – 10.3) è una tettoia con struttura in legno, pavimentazione
in terreno compattato e inghiaiato, tamponata su due lati e con copertura in eternit
parzialmente danneggiata (copre una superficie di circa mq. 40.00 – altezza da mt. 2.45 a 3.00 ~) ed
è adibita a deposito di materiale vario obsoleto o inutilizzabile (rifiuti).
. la seconda (indicata con L2 – foto 10.1) è una struttura in elementi prefabbricati di c.a.v. con
portoni di accesso in acciaio parzialmente vetrati, pavimentazione in calcestruzzo E’
adibita a deposito di materiale vario inutilizzabile (superficie di circa mq. 15.00 – h mt. 2.40/2.10 ~)
. la terza struttura (indicata con L3 – foto 10.1) è un fabbricato in elementi prefabbricati di c.a.v.
con portone basculante (non funzionante) e pavimento in calcestruzzo, adibita a deposito di
materiali vari inutilizzabili (superficie di circa mq.15.00 h. mt. 2.00/2.70 ~).
. la quarta costruzione (indicata con L4 e addossata al confine nord – foto 10.2 ), con struttura in
legno e tetto in cemento amianto è tamponata in maniera precaria su tre lati; è utilizzata
come deposito di attrezzature varie obsolete e materiali inutilizzabili. (superficie circa mq.
100.00 – h. mt. 2.70/4.10 ~).
Lo stato di conservazione di tutti gli elementi è molto scadente.
4.17. Descrizione dettagliata dell’immobile – F. 24 mapp. 130 - (Individuato nella tavola
1.2 e 1.3 con “M”).
Si tratta della cabina di trasformazione dell’ENEL, costruita in muratura (mt. 3.20x3.20x9.60 ~)
con il tetto costituito da una soletta monolitica in calcestruzzo (foto 11.1).
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Il manufatto è ad uso esclusivo dell’ENEL (risulta identificata con il n. 13232404 – cabina M/B dal
8/86).
Il manufatto crea servitù e vincoli per cavi ed elettrodotto come da R.D. n. 1775 del
11/12/1933.
Come di seguito specificato (paragrafo 4.18), non avendo reperito presso la società Premedil
srl la documentazione relativa ai rapporti con l’ENEL è stata richiesta allo stesso ente la
documentazione, ma senza ottenere risposta.
4.18.Descrizione dettagliata dell’immobile – F 24 mapp. 130 - (individuato nella tavola
1.2 e 1.3 con “N”).
Si tratta della cabina di trasformazione in parte della Società Premedil e in parte dell’ENEL
(foto 12.1)
costruita in prossimità della esistente cabina di trasformazione ENEL (in quando
l’impianto di saldatura richiedeva, in passato, una notevole quantità di energia).
La struttura è in elementi di prefabbricati di calcestruzzo (mt. 3.80x3.80x11.00 ~).
Il manufatto è diviso orizzontalmente per contenere al piano superiore le apparecchiature
ENEL, mentre al piano terra sono installate le apparecchiature di proprietà della Società
Premedil srl (piuttosto obsolete e non attualmente omologabili).
Il contratto prevede una potenza di 269 kW in franchigia (come da informazione verbale del
14/4/14, avuta presso l’ufficio tecnico dell’ENEL Distribuzione spa di Udine – la richiesta scritta fatta a mezzo
fax il 14/4/14 e il successivo sollecito telefonico del 23.4.14 sono rimasti senza risposta fino alla data della
stesura della perizia ).
La struttura è in discrete condizioni di conservazione.
Il manufatto crea servitù e vincoli per cavi ed elettrodotto come da R.D. n. 1775 del
11/12/1933.
Il valore della servitù si valuta compensato dal valore del contratto “in franchigia” per la
fornitura di energia elettrica di cui sopra.
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4.19. Descrizione dettagliata dell’immobile – F 24 mapp.130 (individuato nella tavola 1.2
e 1.3 con “O”).
Non risulta inserito nelle planimetrie catastali e non autorizzata dal Comune
Si tratta di una tettoia prefabbricata con struttura a sbalzo in calcestruzzo, su 4 pilastri, con
copertura in lastre (a luce unica) di eternit. La tettoia è adibita a parcheggio per i clienti o
visitatori. Copre una superficie di circa 78.00 mq. (pavimentazione in asfalto – altezza mt. 3.00 ~).
Lo stato di conservazione è discreto.
4.20. Descrizione dettagliata dell’immobile – F 24 mapp.130 (individuato nella tavola 1.2
e 1.3 con “P”).
Non risulta inserito nelle planimetrie catastali e non autorizzata dal Comune
Si tratta di box in calcestruzzo (dim. 2.90x5.20 ) di circa 15.00 mq. (probabilmente inizialmente
facente parte di campionatura della produzione)
2.50 ~ )
installato su piattaforma in calcestruzzo (altezza mt.
ricoperto in tegole su soletta in c.a.v. (al suo interno risulta parcheggiata una autovettura
Lancia K targata AN500XP, del 1997, di proprietà della ditta Sgorlon Bruno srl).
Il manufatto è dotato di portone metallico basculante,
Lo stato di conservazione è mediocre.
4.21. Descrizione dettagliata immobile – F. 24 mapp.130 (individuato nella tavola 1.2 e
1.3 con “Q”).
Non risulta inserito nelle planimetrie catastali e non autorizzata dal Comune
Si tratta di una tettoia prefabbricata (dim. 19.50x5.50 ~) con struttura a sbalzo in calcestruzzo,
su tre pilastri, con copertura in lastre (a luce unica) di eternit. La tettoia è adibita a
parcheggio per i clienti.
Copre una superficie di circa 107.00 mq. (pavimentazione in asfalto – altezza mt. 2.60 ~).
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Lo stato di conservazione è discreto.
4.22. Descrizione dettagliata immobile – F. 24 mapp.130 (individuato nella tavola 1.2 e
1.3 con “R”).
Non risulta inserito nelle planimetrie catastali e non autorizzata dal Comune
Si tratta di una tettoia prefabbricata a sbalzo (mt. 1.50 ~) con struttura in calcestruzzo
(elementi a forma di C, con sezione di cm. 40x15);
i supporti in calcestruzzo sono posti ad un
interasse di 4.00 mt. e la copertura è realizzata con struttura in legno e lastre di cemento
amianto (in parte danneggiate o asportate).
La tettoia è addossata alla recinzione stradale costituita da lastre di c.a.v.
La tettoia era adibita a deposito del legname per essiccazione.
La struttura copre una superficie di circa 103.00 mq. (pavimentazione in ghiaia – h. mt. 2.00 ~).
Lo stato di conservazione è precario e utilizzabile solo per l’uso specifico di falegnameria.
4.23.Descrizione dettagliata immobile – F. 24 mapp.130 (individuato nella tavola 1.2 e 1.3
con “S”).
Non risultano inseriti nelle planimetrie catastali
Si tratta di una serie di manufatti in c.a.v. adibiti al contenimento dei materiali di rifiuto delle
lavorazioni e depurazione delle acque dell’impianto di betonaggio.
Nella stessa area sono parzialmente assemblate (ma incomplete) due strutture di garage
(box)
in c.a.v. (dim. 5.20x2.92 ~) che verranno valutate nelle “merci”.
Inoltre esistono:
. struttura prefabbricata in calcestruzzo (dim. 6.20x5.15 ~) contiene rottami di ferro.
. box con porte in metallo (dim. 5.20x2.93 ~) e tetto in c.a. e lamiera.
. struttura in calcestruzzo per contenimento calcinacci (dim. 6.20x5.15 ~) aperta su un lato.
I materiali di rifiuto (metalli, calcinacci ecc.) dovranno essere smaltiti.
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5. Capitolo 5 – CRITERI DI STIMA.
5.1. Calcolo superfici (SEL)
Il complesso occupa una superficie complessiva di mq. 35280,00 (rilevata da documentazione
catastale) come
risulta dal riepilogo che segue.
La superficie coperta è di ~ mq. 6140.56 (le dimensioni sono state dedotte dalla documentazione
depositata presso gli Uffici Comunali/Catastali o rilevate sul posto).
Per le tettoie è indicata la superficie della proiezione a terra.
Nel computo delle superfici delle costruzioni, si intendono comprese le superfici oggi
esistenti autorizzate e non.
Le costruzioni non autorizzate dovranno essere regolarizzate e sanate (se possibile)
dall’eventuale futuro acquirente.
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►
F
F24
F24
F24
F24
F24
►
N
Riepilogo superfici terreni
mappale
mappale 119
mappale 127
mappale 128
mappale 130
mappale 130 sub 8
terreno da urbanizzare
mappali facenti
parte di un lotto
unico
terreno urbanizzato al 70% ~
lotto ceduto
superficie da detrarre
4.900
4.310
5.720
21.290
-940
Totale superficie terreni mq.
35.280
descrizione
note
strutt./copert.
compresi uffici
H
I
L1
L2
L3
L4
M
N
O
P
Q
R
S
▲
i riferimenti sono quelli contenuti nelle tavole 1.2 e 1.3
A1
B
B1
B1
C
D
E
E1
F
G
terreno urbanizzato al 50% ~
terreno urbanizzato
Riepilogo superfici coperte da fabbricati
c.s.
supplemento di costo per uffici
uffici ingresso/scale
pt
ufficio di cantiere
pt
mensa spogliatoi
pt
c.s.
pt
c.s.
pt
uffici
I°p
c.s.
I°p
c.a.
falegnameria
servizi operai
locali access.falegn.
metallo/legno
tettoia accostata
acciaio/eternit
capannoni lato nord
ca/acciaio/lam.
tettoia aperta
ca/eternit/s.fond.
tettoia confine nord
non esistente
acciaio/lamiera
tettoia aperta
fabbricato addossato al
acciaio/eternit
fabbr.princ. "A"
distrib.carburante
prefabbricato
ca/legno/lamiera
tettoia aperta
legno/eternit
tettoia
prefabbricato c.a.
box prefabbricato
prefabbricato c.a.
box prefabbricato
legno/eternit
tettoia
ENEL
cabina elettrica
ENEL/Premedil
cabina elettrica
ca/eternit
tettoia aperta
prefabbricato c.a.
box c/o ingresso
ca/eternit
tettoia
ca/eternit/ s.fond.
tettoia aperta
c.a.
area stocc.residui lav.
A1
superficie catastale
lotto isolato
capannone principale
A
note sulla situazione
note
lun ~
lar ~
h ~
4,84
mq ~
1991,51
80,40
24,77
10,00
18,77
187,70
8,30
3,00
8,66
7,85
3,88
12,50
1,20
5,80
sup.parz.
superficie coperta ~
2179,21
2179,21
166,61
0,00
211,31
0,00
1185,16
1185,16
58,00
6,00
4,24
36,00
1,80
2,50
41,80
6,00
4,38
24,90
67,98
48,50
6,96
18,27
204,11
7,20
1038,36
40,00
106,80
600,00
348,00
64,80
0,00
250,80
68,30
11,10
4,20
758,13
758,13
2,63
143,40
101,16
15,37
15,48
38,94
10,24
14,44
78,40
15,08
107,25
102,00
110,08
2,63
143,40
101,16
15,37
15,48
38,94
10,24
14,44
78,40
15,08
107,25
102,00
110,08
3,15
5,80
12,37
16,50
1,20
6,00
20,40
50,90
10,00
4,00
26,70
4,00
30,00
3,55
20,00 4,00/4,60
1,50
1,75
2,20
23,90
6,00
3,80
13,67
7,40
2,70
5,30
2,90
2,70
5,30
2,92
2,10
5,90
6,60
2,45
3,20
3,20
9,60
3,80
3,80
11,00
9,80
8,00
3,00
5,20
2,90
2,50
19,50
5,50
2,60
68,00
1,50
2,00
21,17
5,20
varia
Totale superficie coperta mq.
600,00
348,00
64,80
0,00
250,80
6.140,56
Nel complesso immobiliare risultano realizzate alcune superfetazioni edilizie costruite nel corso degli anni e
non formalmente regolarizzate e dovranno essere regolarizzate, se sanabili, dal potenziale futuro acquirente.
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5.2. Situazione mercato immobiliare.
Il mercato in cui si colloca il complesso oggetto di valutazione (Zona omogenea D3 per
insediamenti produttivi)
è in un momento di depressione ed in modo particolare risentono del
fenomeno le strutture artigianali/industriali (capannoni) in conseguenza delle difficoltà che
incontrano anche le varie attività produttive (vedi successiva tabella n. 32, fonte OMI, relativa al
Numero di Transazioni Normalizzate nell’anno 2013).
La tipologia delle costruzioni, oggetto di stima, riguarda strutture degli anni 70 e strutture
degli anni 2000.
Il valore dei fabbricati (in particolare i più datatati) risente in maniera importante della vetustà
oltre all’obsolescenza funzionale e all’obsolescenza economica.
Notevole influenza è data anche dalle condizioni imposte dalle normative attuali (struttura,
isolamento, illuminazione, ventilazione, servizi igienici, scarichi e raccolta delle acque, impianti elettrici,
prevenzione incendi ecc.)
per un eventuale adeguamento a qualsiasi attività industriale /
artigianale.
A vantaggio del complesso va rilevata l’ampia disponibilità di terreno completamente
inserito nel PRGC nella Zona Omogenea D3 e comunque baricentrico rispetto a molte
attività commerciali che si sviluppano sul viale Venezia; a svantaggio della valutazione
sono da considerare le limitazioni previste dal PRGC come precedentemente evidenziato
(vedi paragrafo 4.4 Dati Urbanistici).
Da una ulteriore indagine presso gli Uffici Comunali si è rilevato che con delibera del 2014
per i terreni inseriti nelle zone artigianali o nelle zone industriali, sono stati stabiliti i
seguenti valori:
. Zona Artigianale – denominata “Piccola Moro 2” – valore €/mq 28.00.
. Zona Industriale – denominata “Pannellia di Codroipo” – valore €/mq 27.00 (fronte S.S.)
. Zona Industriale – denominata “Pannellia di Codroipo” – valore €/mq 25.00 (strade interne)
L’Agenzia delle Entrate (OMI) indica i seguenti valori medi per unità a:
. destinazione produttiva €/mq 590.00 ÷ 750.00.
Inoltre per le unità definita “magazzino”, con
. destinazione commerciale, il valore indicato è di €/mq 390,00 ÷ 570,00.
I valori di cui sopra presuppongono lo stato di conservazione degli immobili come
“normale”; fatto che non rientra nella fattispecie.
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figura 32 fonte - Osservatorio del Mercato Immobiliare – Agenzia delle Entrate
5.3. Criteri di stima adottati
Al fine di attribuire un corretto valore di mercato, al momento attuale, si è fatta un
approfondita indagine per individuare possibili
termini di paragone di compravendite
similari avvenute recentemente nella zona in cui è collocato l’immobile.
Dall’indagine è emerso che non vi sono state transazioni recenti di immobili similari e
conseguentemente si è optato per la valutazione con “costo di riproduzione deprezzato” (o
Cost Approach).
Si procede pertanto ad una stima del valore a nuovo della struttura, applicando un
deprezzamento (secondo la funzione suggerita da UEC per gli immobili commerciali e industriali) e una
ulteriore riduzione per obsolescenza economica e funzionale valutando i singoli immobili
che compongono il complesso, avendo gli stessi, anni di costruzione, funzionalità e
strutture molto diverse.
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Nella formulazione del valore degli immobili non si è considerato il valore del sedime,
valorizzato con il terreno.
Per l’immobile fronte strada non si è tenuto conto dell’obsolescenza economica
considerando la buona posizione dello stesso.
Non si ritiene di stimare separatamente il valore (e conseguentemente la svalutazione) degli
impianti considerando la estrema semplicità degli stessi (il valore dell’immobile comprende il
valore degli impianti esclusi i carriponte e i macchinari di aspirazione della segatura, valutati nei macchinari).
► Nel conferimento dell’incarico il Curatore Fallimentare richiede di valutare la possibilità
di frazionare il complesso in lotti più piccoli, come da offerte pervenute.
Per valutare la proposta è necessario eseguire un progetto che coinvolga tutte le aree
della proprietà razionalizzando gli accessi, le vie di scorrimento, gli impianti esterni ecc.
ma tenendo presente gli obblighi estremamente condizionanti imposti dall’Amministrazione
Comunale come precedentemente descritti (vedi “allegati” 03.01 pag. 5 e seguenti).
. NOTA
Nell’analisi delle valutazioni si è ipotizzata (come richiesto anche dal Curatore Fallimentare) la
possibilità di trasformazione (secondo i principi HBU) per “il più conveniente miglior uso”
considerando che il Comune di Codroipo è disponibile a variare la destinazione
urbanistica, per un’area limitata (2500 mq.), trasformandola da “industriale/artigianale” a
“commerciale” (più precisamente da zona D3 a zona H in sede di redazione del piano attuativo).
Questa ipotesi è legata ad una serie di fattori esterni (Enti proprietari delle strade, approvazione di
progetti per la modifica della viabilità comunale, costruzione di una viabilità interna, accordi per gli espropri
dei terreni contermini, interessi dei vicini, realizzazione delle eventuali opere ecc.)
per cui è ragionevole
prevedere per la sua eventuale realizzazione un termine temporale di diversi anni oltre ad
un rilevante impegno economico (va valutato anche che gli oneri di urbanizzazione per le aree
commerciali sono circa doppi rispetto alle aree industriali).
5.4. Valutazioni e stima
L’obiettivo della stima è quello di individuare alla data attuale il più probabile valore di
mercato degli immobili considerando e valutando tutte le condizioni.
Da una indagine svolta in loco al momento attuale non si sono rilevate transazioni
significative di immobili similari per cui si procede in base alle condizioni precedentemente
esposte (Cost approach).
Nella stesura della stima si sono applicati i seguenti presupposti:
. Il valore del terreno è stato valutato nella condizione in cui attualmente si trova
(parzialmente urbanizzato) oltre
alla sua collocazione planimetrica.
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.
Come indicato precedentemente, il terreno, al momento attuale ha ragionevolmente
esaurito la sua possibilità di realizzare nuove costruzioni (salvo prosecuzione della stessa
attività).
. La superficie dei terreni è stata desunta dalla documentazione catastale.
. Il complesso immobiliare è costituito, nella sua essenza, da due edifici principali, costruiti
nel 1975 e 2007 oltre ad una serie di costruzioni variamente distribuite sul terreno; la
durata delle costruzione si è ipotizzata dai 40 ai 50 anni secondo la tipologia costruttiva
adottata.
. Le superfici dei fabbricati si intendono “superficie esterna lorda” (per le tettoie, la superficie è
calcolata in funzione della loro proiezione a terra).
► STIMA dei TERRENI
Stima del terreno edificabile
Comune di Codroipo - zona industriale D3
F
mapp.
sub
descrizione
um
24
119
-
Terreno con tre lati su Strada Vicinale del Poles - non
direttamente confinate con gli altri lotti - da urbanizzare arretrato di oltre 150,00 mt rispetto alla SS 13
mq
4900
€
15,00
€
73.500,00
24
127
-
Terreno facente parte di un lotto unico urbanizzato al
70% ~
mq
4310
€
29,00
€
124.990,00
24
128
-
Terreno facente parte di un lotto unico urbanizzato al
50% ~
mq
5720
€
25,00
€
143.000,00
24
130
4-7-8- Terreno facente parte di un lotto unico urbanizzato al
11-12 100%
mq
21290
€
35,00
€
745.150,00
24
130
mq
-940
€
35,00
-€
32.900,00
totale
€
1.053.740,00
arrotondamento
-€
40,00
TOTALE
€
8
Superficie da detrarre - ceduto il 31/1/2003 e
successivamente ceduto nel 2013 - non frazionato
q.tà
€/mq
totale
1.053.700,00
Si segnala che la particella F.24 – mapp. 130 – sub 8 è stata precedentemente ceduta e non è stato
eseguito il preventivo frazionamento.
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► STIMA dei FABBRICATI
Stima fabbricati
anni
p
o
s
i
z
.
vetusta e obsolescenza
anno
n
% vita
A=età/
dur
x100
um
1975
39
50
78
~ mq
2179
450 €
1975
39
50
78
~ mq
167
1975
39
50
78
~ mq
2007
7
50
14
2007
7
50
2007
7
1988
descrizione
Capannone
A c.a./eternit su viale
valore a
nuovo
superficie
UEC
2
totale
valore
deprezzam.
econ
valore di stima
(A+20) /
140-2,86
funz.
980.644,50
65,74
5
€
693.707,92
€
286.936,58
200 €
33.322,00
65,74
5
€
23.571,98
€
9.750,02
211
200 €
42.262,00
65,74
5
€
29.896,14
€
12.365,86
~ mq
1038
520 €
539.947,20
5,40
5
5
€
83.136,44
€
456.810,76
14
~ mq
40
350 €
14.000,00
5,40
5
5
€
2.155,60
€
11.844,40
50
14
~ mq
107
100 €
10.680,00
5,40
5
5
€
1.644,41
€
9.035,59
26
40
65
~ mq
600
150 €
90.000,00
48,75
25
5
€
70.872,43
€
19.127,57
2007
7
40
17,5
~ mq
348
70 €
24.360,00
7,18
15
5
€
6.622,18
€
17.737,82
1985
29
40
72,5
~ mq
65
50 €
3.240,00
58,26
25
5
€
2.859,50
€
380,50
2007
7
40
17,5
~ mq
251
70 €
17.556,00
7,18
15
5
€
4.772,54
€
12.783,46
1992
22
40
55
~ mq
758
150 €
113.719,50
37,32
10
5
€
59.496,42
€
54.223,08
2002
12
40
30
~ mq
3
100 €
263,00
15,00
10
5
€
78,89
€
184,11
2007
7
40
17,5
~ mq
143
70 €
10.038,00
7,18
15
5
€
2.728,79
€
7.309,21
Venezia
A1
A1
B
B
B1
C
D
E
F
G
Supplemento superficie
uffici p.terra
Supplemento superficie
uffici I° p.
Capannone c.a.
falegnameria
Servizi operai
falegnameria
Tettoia addossata alla
falegnameria
Capannoni
acciaio/eternit
Tettoia aperta
ca/acciaio/lamiera
Tettoia su confine
ca/eternit/s.fond.
Tettoia aperta in acciaio
zincato / c. lamiera
Fabbricato addossato
al princ. -acciaio/eternit
H
Prefabbricato distrib.
I
Tettoia aperta c.a./
L1
Tettoia legno/eternit
1985
29
40
72,5
~ mq
101
60 €
6.069,60
58,26
25
5
€
5.356,79
€
712,81
L2
Box prefabbricato
1985
29
40
72,5
~ mq
15
100 €
1.537,00
58,26
25
5
€
1.356,50
€
180,50
L3
Box prefabbricato
1985
29
40
72,5
~ mq
15
100 €
1.548,00
58,26
25
5
€
1.366,20
€
181,80
L4
M
Tettoia legno/eternit
1985
29
40
72,5
~ mq
39
60 €
2.336,40
58,26
25
5
€
2.062,01
Cabina trasf. ENEL
Cabina
trasformazione
Premedil/ENEL
Tettoia aperta
1982
€
€
274,39
-
1982
32
50
64
~ mq
14
350 €
5.054,00
47,54
15
€
3.160,77
€
1.893,23
1990
24
40
60
~ mq
78
100 €
7.840,00
42,85
25
5
€
5.711,78
€
2.128,22
1990
24
40
60
~ mq
15
100 €
1.508,00
42,85
10
5
€
872,44
€
635,56
1990
24
45
53,3
~ mq
107
100 €
10.725,00
35,55
25
5
€
7.030,53
€
3.694,47
1990
24
40
60
~ mq
102
50 €
5.100,00
42,85
25
5
€
3.715,57
€
1.384,43
1985
29
40
72,5
~ mq
110
30 €
3.300,00
58,26
25
5
€
2.912,45
€
387,55
€
1.015.088,28
€
-€
909.961,92
61,92
€
909.900,00
N
O
P
Q
R
S
carburante
legno / lamiera
c.a./eternit
Box prefabbricato c.a.
tettoia aperta
c.a./eternit
Tettoia ca/eternit - su
strada est -
strutture c.a. per scarti
lavorazioni
totali parziali
€ 1.925.050,20
arrotondamento
TOTALE
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32
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NOTE relative alla tabella “stima dei fabbricati”:
. I valori sono arrotondati in maniera automatica e i totali sono calcolati conseguentemente.
. gli anni riportati nella colonna “anno” sono quelli desunti dall’agibilità/abitabilità o stimati in base allo stato
d’uso.
. la posizione degli immobili è quella riportata nelle tavole 1.2 - 1.3
. dal valore (€/mq) dell’immobile si intende escluso il valore del sedime.
RIEPILOGO GENERALE
RIEPILOGO GENERALE del rapporto di valutazione
n
paragrafo
alleg.
descrizione
terreni
1
2
5.4
5.4
-
3
2.1.1
05.02
4
2.2.1
05.03
5
2.2.4
5.03.01
6
2.2.4
5.03.01
7
2.2.2
05.01
8
2.2.3
06.01
stima terreni
stima fabbricati
stima beni strumentali
settore "legno"
stima beni strumentali
settore "box"
stima beni da rottamare
stima beni da smaltire in detrazione
stima beni strumentali macchine e attrezzature per
ufficio
stima merci settore "box"
9
2.1.2
06.02
10
3.1
07.00
€
fabbricati
1.053.700,00
€
totale
beni e merci
909.900,00
€
€
1.053.700,00
909.900,00
€
29.150,00
€
29.150,00
€
27.880,00
€
27.880,00
€
4.500,00
€
4.500,00
-€
2.230,00
-€
2.230,00
€
4.400,00
€
4.400,00
€
700,00
€
700,00
stima merci settore "legno"
€
800,00
€
800,00
stima automezzi
€
1.900,00
€
1.900,00
€
67.100,00
€
2.030.700,00
totali parziali €
1.053.700,00
€
909.900,00
TOTALE COMPLESSIVO PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO
Il valore più probabile di mercato dell’insieme è pertanto di € 2.030.700,00 (diconsi euro
duemilionitrentamilasettecento), valore determinato in base a tutte le valutazioni,
considerazioni e deprezzamenti precedentemente illustrati.
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5.5. Precisazioni
o Si precisa per quanto riguarda gli immobili oggetto della presente stima non sono
stati eseguiti né rilievi né indagini relative al sottosuolo degli stessi. L’eventuale
acquirente dovrà farsi carico inoltre dello smaltimento dei rifiuti di vario genere
depositati nell’area pertinenziale.
o Il perito ha ispezionato personalmente gli immobili esaminati.
o Le piante e gli elaborati sono fuori scala (indipendentemente da quanto riportato sigli stessi).
o Le dimensioni, superfici, caratteristiche costruttive ecc. sono state dedotte dai
documenti catastali, dai documenti depositati presso gli uffici comunali o con
verifiche effettuate sul posto.
o Il dettaglio dei beni è stato realizzato valutando le attrezzature e le merci reperite
presso l’azienda Premedil srl in Codroipo viale Venezia 136.
o Come già indicato, dalla verifica dei luoghi risultano mancanze difformità ed
imprecisioni tra documenti Catastali/Comunali rispetto alla reale situazione sul
terreno. L’eventuale futuro acquirente dovrà farsi carico degli oneri professionali per
le rettifiche del caso.
o L’elaborato si compone di 34 pagine oltre agli allegati.
In considerazione di quanto sopra si ritiene di aver compiutamente assolto al mandato
ricevuto e si rimane a disposizione per ulteriori chiarimenti che si rendessero
eventualmente necessari.
Udine, 5 maggio 2014
Il perito
Geom. Giacomo Cirio
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Reg. Assev. N° -----------------------------
TRIBUNALE DI UDINE
Verbale di giuramento di perizia
L’anno duemilaquattordici il giorno 6 del mese di maggio avanti al dr. Andrea
Zuliani Giudice Delegato del Tribunale di Udine è comparso il perito:
CIRIO GIACOMO nato a Castions di Strada il 17/01/1936 e residente a Udine via
Sabotino 14 – identificato con C.I. N° AM 0678532 rilasciata dal Comune di Udine
in data 5/4/2005 e valida fino al 4/4/2015 – (iscritto all’Albo dei Geometri della provincia di
Udine al N: 1276) il quale chiede di asseverare l’unita perizia redatta per conto del
curatore fallimentare dr. Luca Perozzo e relativa al fallimento N° 49/13 della ditta
PREMEDIL srl in liquidazione con sede in Codroipo (UD) viale Venezia 136.
Il Giudice Dr Andrea Zuliani, previe le ammonizioni di legge, invita il perito al
giuramento di rito che egli presta ripetendo la formula “Giuro di aver bene e
fedelmente adempiuto alle funzioni affidatemi al solo scopo di far conoscere la
verità”.
Letto confermato e sottoscritto
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