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RIVISTA DELL’ORDINE
DEGLI INGEGNERI
DELLA PROVINCIA
DI ROMA
N. 01/2014
PORTALE RIVISTA
AREA CIVILE E AMBIENTALE
L’INDICATORE “DENSITÀ IMMOBILIARE ABITATIVA” NEI COMUNI DELLA
PROVINCIA DI ROMA ED IL SUO UTILIZZO NELL’AMBITO SOCIO
URBANISTICO ESTIMATIVO.
a cura di
Ing. V. Bellucci
Ing. C. Del Prete
commissione
Estimo immobiliare
revisione testi:
Ing. M. Curatolo
Ing. M. Cima
Un professionista nella redazione di una stima può effettuare opportune analisi, anche di carattere
personale, per consigliare il committente sulla fattibilità di un intervento edilizio o sull'acquisto di un immobile.
Nel campo immobiliare sono quindi di grande importanza taluni indicatori che ci consentono di rilevare
complessi fenomeni, quali la percezione della vivacità del mercato immobiliare e le sue dimensioni in un
ambito territoriale (comune, provincia ecc).
A questo riguardo l’Agenzia del Territorio ne ha istituiti alcuni tra i quali si citano:
- Il numero di transazioni normalizzate (NTN);
- Il grado di intensità del mercato immobiliare (IMI);
- Indice delle nuove costruzioni;
Ricordiamo che l’indicatore definito “Numero di Transazioni Normalizzate” (NTN) rappresenta il numero di
compravendite avvenute nell’anno, rispetto alle quote di proprietà oggetto della medesima transazione.
Ciò significa, per esemplificare, che nel caso di tre transazioni aventi per oggetto rispettivamente 1/3, 1/3, e 1
del diritto di proprietà di un immobile, il numero di transazioni contate non è 3, bensì 1,667.
Il grado di intensità del mercato immobiliare, rappresentato dall’IMI, è dato dal rapporto tra il numero delle
compravendite normalizzate (NTN) e lo stock relativo.
NTN
IMI = ----------Stock
Lo stock è il numero di unità immobiliari presenti in un Comune, distinte per tipologia edilizia.
La conoscenza dei valori del “grado di intensità del mercato immobiliare” (IMI) consente di percepire quale
sia stata la “movimentazione” degli immobili compravenduti rispetto allo stock presente nel territorio.
Ma l’Agenzia del territorio ha ritenuto di dover ampliare il campo dei propri studi attraverso la conoscenza di
un nuovo indicatore immobiliare denominato “Densab”.
L’indicatore “densità immobiliare abitativa ” (Densab) esprime il rapporto esistente tra lo stock relativo alle
unità immobiliari urbane presenti in un comune ed il totale della popolazione ivi residente.
Ovviamente, se consideriamo lo stock immobiliare relativo alla destinazione residenziale, si evidenzia che
tanto più elevato è tale rapporto, tanto minore, in termini relativi, dovrebbe risultare il fabbisogno di abitazioni.
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Con l’indicatore “Densab” è possibile desumere inoltre varie indicazioni con riferimento al segmento abitativo,
quali ad esempio la vocazione turistica del territorio verso cui si rivolge la domanda, in quanto è tipico dei
comuni ad alta vocazione turistica avere un’offerta per le “seconde case” elevata e tale da far elevare il valore
dell’indicatore.
E proprio ad un elevato valore di “Densab” viene sempre associato un maggior grado di soddisfacimento di
abitazioni e quindi la potenzialità di soddisfare la domanda proveniente anche da residenti di altre regioni o
province.
Grazie a tale indicatore si possono ovviamente effettuare anche studi di fattibilità economica e sociale e,
soprattutto, si può verificare ed analizzare la saturazione o la carenza nel territorio degli immobili di tipo
abitativo; nell’ambito estimativo se la “Densab” viene associata ad altri indicatori o ad altri fenomeni, si è in
grado di consigliare un acquisto o una vendita di un immobile.
Nel caso concreto si tratta di studiare, in ciascun ambito, mediante i risultati ottenuti con la “Densab”, le
evenienze di tipo urbanistico che possono portare a rimodulare la pianificazione socio economica di un
territorio o che, ancor più, consentono di riprogettare un territorio alla luce delle evidenze connesse a eventi
straordinari, flussi migratori o alla loro regolazione nell’ambito provinciale o addirittura nazionale, ovvero ad
accadimenti di natura civile legati anche a calamità naturali.
Un’analisi più accurata del fenomeno va ricercata ovviamente, oltre che nei valori della “Densab”, anche nella
loro concorrenza con i dati statistici demografici di ogni comune osservato.
Non va sottovalutato, infatti, l’esame integrato tra il suddetto indicatore e le emergenze sui dati anagrafici
relativi:
- al numero dei residenti e al confronto tra i i censimenti Istat;
- all’andamento negli anni dei residenti, del numero di famiglie, dei componenti per famiglia, della percentuale
di popolazione maschile e femminile;
al
bilancio
demografico;
- ai tassi di natalità, mortalità, crescita naturale, numero di nati, immigrati/emigrati ovvero la conoscenza del
saldo migratorio;
- alla distribuzione per età, l’età media della popolazione, l’indice di vecchiaia ed il numero di ultracentenari
presenti;
- alla distribuzione per stato civile e il numero e la percentuale di celibi/nubili, coniugati, divorziati e vedovi;
- ai cittadini stranieri e al relativo bilancio demografico, all’acquisizione di cittadinanza italiana, al tasso di
crescita;
- ai redditi, alla distribuzione per fascia di reddito, alla media per dichiarante e media per popolazione;
-
al
numero
di
autoveicoli
e
similari.
Solo così è possibile conoscere ed osservare, nella sua globalità, con un'analisi completa che va oltre la
normale lettura del dato secco, il fenomeno della densità abitativa, della dinamica di mercato delle abitazioni
o della loro carenza in un territorio e di studi di fattibilità economica di un intervento edilizio.
LA DENSAB
SUL TERRITORIO NAZIONALE
Da un'analisi macroterritoriale effettuata su alcune province del territorio nazionale (vedi tabella n. 1) emerge
che Milano sorprendentemente ha una “Densab” pari a 0,60, superiore cioè a quella posseduta da altre città,
quali Roma, Torino, Genova e quindi presenta, nel suo territorio, un’ampia disponibilità di alloggi.
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comune
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residenti capoluogo Stock residenziale Densab
Roma
Milano
Napoli
Torino
Bari
Palermo
Firenze
Bologna
Genova
Venezia
Perugia
Reggio Calabria
Cagliari
Ancona
L'Aquila
Campobasso
Aosta
Potenza
Bergamo
Catanzaro
tabella n. 1
LA DENSAB
2.743.796
1.307.495
962.940
909.538
320.150
656.081
368.901
377.220
609.746
270.801
166.667
185.854
156.951
102.521
72.696
50.986
35.078
68.556
1.401.059
780.736
422.995
498.457
158.856
315.490
196.073
220.842
325.110
153.578
84.111
0,51
0,60
0,44
0,55
0,50
0,48
0,53
0,59
0,53
0,57
0,50
91.058
85.377
51.544
45.202
24.570
19.930
0,49
0,54
0,50
0,62
0,48
0,57
30.567
0,45
118.019
64.908
0,55
93.302
43.825
0,47
NELLA PROVINCIA DI ROMA
Effettuiamo ora un’analisi, ancorché sommaria, del fenomeno nell’ambito della provincia di Roma,
osservando soltanto alcuni comuni, ma i cui risultati danno la dimensione di un nuovo elemento di grande
interesse, non solo per tutti gli speculatori immobiliari, ma per le grandi organizzazioni che governano
eventi di natura sociale economica, ovvero che coordinano i grandi accadimenti territoriali o di protezione
civile.
Dall’esame della densità immobiliare abitativa si rileva innanzitutto la peculiarità, abbastanza rara, che sia
la provincia che l’ambito comunale hanno sostanzialmente medesimi valori di “Densab”. Questa situazione
fa emergere che il territorio provinciale e quello comunale, fatte salve alcune eccezioni, sono mediamente
omogenei tra di loro, con riferimento alla disponibilità di abitazioni nel loro ambito.
Roma
Densab
Provincia
0,54
Capoluogo
0,54
Ma ovviamente il dettaglio fa emergere situazioni atipiche e particolari che debbono essere esaminate
singolarmente con attenzione e cautela.
Entrando nello specifico, dalla tabella n. 2 emerge, a titolo esemplificativo, che i territori comunali di Anzio ed
Ardea possiedono una “Densab” pari rispettivamente a 0,69 e 0,74 che rileva una ridondanza di unità
immobiliari abitative, rispetto al numero dei residenti.
D’altra parte si osserva che detti comuni sono cittadine balneari che sorgono sul litorale romano.
Specialmente Anzio costituisce un forte richiamo turistico anche per la presenza di un porto ben attrezzato
e uno scalo di traghetti per le isole Pontine.
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Comune (TABELLA N. 2)
Densab
AFFILE
0,89
AGOSTA
0,88
ALBANO LAZIALE
0,45
ALLUMIERE
0,62
ANGUILLARA SABAZIA
0,41
ANTICOLI CORRADO
1,12
ANZIO
0,69
ARDEA
0,74
ARICCIA
0,45
ARSOLI
0,77
ARTENA
0,41
CAPRANICA PRENESTINA
2,17
CERVARA DI ROMA
2,68
FORMELLO
0,59
FRASCATI
0,48
GENZANO DI ROMA
0,44
GROTTAFERRATA
0,47
VIVARO ROMANO
2,71
Ma, entrando nel particolare, non può che osservarsi che, in maniera sorprendente, nel comune di Capranica
Prenestina si rileva una “Densab” addirittura pari a 2,17 evidenziando che, nel proprio ambito territoriale,
esistono più di due abitazioni per ciascun residente.
E situazione ancor più ragguardevole si verifica nel comune di Cervara di Roma dove, con un valore di 2,68
si riscontra la presenza di quasi tre abitazioni per ciascun abitante residente.
Anche Vivaro Romano possiede, rispetto a tutti gli altri comuni della provincia una situazione anomala con
“Densab” elevatissima (2,71) che, ovviamente, deve essere esaminata con particolare attenzione per
comprendere le effettive cause dell’entità di tale fenomeno.
Nel comune di Camerata Nuova ci troviamo invece nella situazione opposta, in quanto i valori rilevati rilevano
che ciascun residente occupa soltanto lo 0,29 abitazione, con carenza abitativa rispetto alla popolazione
residente.
Si tratta in definitiva di emergenze comunali i cui ambiti devono essere meglio analizzati, per comprendere
tali evidenze.
Un esame più ampio, e sotto certi punti di vista anche di interesse, si riscontra nei Castelli romani che
rilevano una “Densab” in linea con quella della provincia. In altri termini si evidenzia che i territori in
questione stanno sempre più assumendo la caratteristica e la connotazione di quartieri satelliti alla
metropoli Roma mentre perdono, sempre più, la peculiarità di paesi di villeggiatura con prevalenza di
seconde case.
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In definitiva non è certo facile esaminare e comprendere le cause ed il perché di tali fenomeni, ma è certo
utile disporre di tale indicatore immobiliare che, unitamente ad altri, può concorrere ad una migliore e più
equa pianificazione territoriale.
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