13-490 E - A03 Relazione tecnica

Comune
Caronno Pertusella (VA)
Progetto
Piano Attuativo
Proprietà
Imm. Sigma S.p.A. – Bricoman Italia S.r.l.
Comune di
Caronno Pertusella
Provincia di Varese
Piano Attuativo
Viale 5 Giornate 2095
Cambio di destinazione d’uso da industriale a
commerciale e riorganizzazione della viabilità e dei
parcheggi esterni
Proprietà:
Immobiliare Sigma S.p.A.
Bricoman Italia S.r.l.
Progettista:
arch. FABIO CONCA
Data:
Febbraio 2014
Relazione tecnica
0
Comune
Caronno Pertusella (VA)
Progetto
Piano Attuativo
Proprietà
Imm. Sigma S.p.A. – Bricoman Italia S.r.l.
RELAZIONE DI PROGETTO
1. PREMESSA GENERALE
1.a. Inquadramento catastale;
Il lotto di intervento è catastalmente individuato per la maggior quota nel Comune di
Caronno Pertusella (VA) e per la restante parte, marginale, nel Comune di Garbagnate
Milanese (MI). Insiste su 12 mappali, o porzioni di essi, di 2 diverse proprietà.
Nel Comune di Garbagnate Milanese l’area è identificata al NCT al foglio 5 mappale 312.
Nel Comune di Caronno Pertusella l’area è identificata al NCT al foglio 2 mappali 2228,
7052, 7167, 7169, e 7171 e al NCEU al foglio 3 mappali 128 e 7182.
In fase di presentazione del Piano Attuativo viene proposta anche una modifica al PGT
per trasformare l’azzonamento, nel Piano delle Regole, da Agricolo a Tessuto
commerciale consolidato di una fascia di 5,00 ml. oltre il confine nord dell’area
identificata come “tessuto commerciale consolidato”. Pertanto vengono inclusi nel Piano
Attuativo anche i mappali, 220 (quota parte), 7166 (quota parte), 7168 (quota parte) e
7170 (quota parte) del foglio 2 del NCT del Comune di Caronno Pertusella.
L’ampliamento scaturisce dalla necessità di risolvere alcune criticità presenti nella parte
posteriore degli edifici come garantire un’adeguata superficie a parcheggio per i
dipendenti senza caricare ulteriormente il parcheggio sul fronte dedicato alla clientela,
permettere una distribuzione più razionale della merce stoccata all’esterno e consentire
una movimentazione delle merci stesse in maniera agevole e sicura.
La parte di lotto ricadente nel Comune di Garbagnate Milanese viene inclusa nel
presente Piano Attuativo unicamente perché era stata inclusa nel precedente Piano
Integrato di Intervento. Tutti i parametri e le verifiche urbanistiche erano state effettuate
prendendo in considerazione anche la quota di Garbagnate Milanese. Nel presente
progetto questa porzione non subirà modifiche, mantenendo l’attuale destinazione d’uso
e la sua conformazione; viene inclusa unicamente per confermare le verifiche
urbanistiche precedentemente effettuate.
Relazione tecnica
1
Comune
Caronno Pertusella (VA)
Progetto
Piano Attuativo
Proprietà
Imm. Sigma S.p.A. – Bricoman Italia S.r.l.
1.b. Riepilogo proprietà;
Di seguito vengono riepilogate le proprietà dei vari mappali interessati
PIANO ATTUATIVO - Viale 5 giornate n. 2095
COMUNE
Caronno
Pertusella
Caronno
Pertusella
(fascia 5 m)
Garbagnate
FOGLIO
(NCEU) 3
(NCEU) 3
(NCT) 2
(NCT) 2
(NCT) 2
(NCT) 2
(NCT) 2
(NCT) 2
(NCT) 2
(NCT) 2
(NCT) 2
(NCT) 5
MAPPALE
7182
128
7167
7169
7171
2228
7052
220
7166
7168
7170
312
PROPRIETA'
Immobiliare Sigma S.p.A.
Immobiliare Sigma S.p.A.
Lavazza
Lavazza
Lavazza
Lavazza
Lavazza
Lavazza - Fumagalli
Lavazza
Lavazza
Lavazza
Immobiliare Sigma S.p.A.
Relazione tecnica
NOTE
Quota parte
Quota parte
Quota parte
Quota parte
2
Comune
Caronno Pertusella (VA)
Progetto
Piano Attuativo
Proprietà
Imm. Sigma S.p.A. – Bricoman Italia S.r.l.
1.c. Inquadramento territoriale
Il lotto in oggetto è ubicato nella zona sud-est, frazione Bariola, del Comune di Caronno
Pertusella, al confine con il Comune di Garbagnate Milanese.
Il progetto interessa un‘area attualmente edificata su cui insistono due immobili, uno a
destinazione commerciale, una media struttura di vendita, e uno a destinazione industriale, in
fase di dismissione. I due immobili sono entrambi dotati di una propria area esterna
pertinenziale: parcheggi ad uso pubblico, area vendita e area di stoccaggio esterne per
l’immobile commerciale e parcheggi privati per l’immobile industriale. Le aree sono delimitate da
recinzioni.
L’area in oggetto si affaccia
sulla Varesina, importante
arteria di collegamento tra
Milano e Varese caratterizzata
da elevata percorrenza, in
particolar modo traffico merci
e pendolare.
L'intorno è costituito da un
tessuto
prevalentemente
industriale e commerciale,
soprattutto
gli
edifici
prospicienti la Varesina, con
porzioni di residenziale a
bassa densità nella parte sud
e
un’ampia
zona
a
destinazione agricola a Nord e
ad Est.
Il contesto in cui si inserisce l’area di progetto non presenta alcun elemento di particolare valore
estetico ne tantomeno una marcata coerenza e continuità del linguaggio architettonico. Anche lo
stato di manutenzione
degli edifici posti nelle
vicinanze è ad un livello
relativamente basso. Il
tutto viene confermato
nella Carta della sensibilità
paesaggistica del PGT in
cui l’area è indicata come
classe 1, sensibilità molto
bassa.
Unico fattore degno di
nota è la presenza della
Varesina,
strada
provinciale ad elevata
percorrenza.
Relazione tecnica
3
Comune
Caronno Pertusella (VA)
Progetto
Piano Attuativo
Proprietà
Imm. Sigma S.p.A. – Bricoman Italia S.r.l.
1.d. Inquadramento urbanistico
Dati urbanistici e indici territoriali:
Commerciale consolidato
- Destinazione d’uso prevalente
• Commerciale
o Medie strutture di vendita di prossimità
o Medio piccola struttura di vendita di rilevanza locale
o Media struttura di vendita di rilevanza locale
- Indice di edificabilità fondiaria (If)
mantenimento delle superfici esistenti
- Rapporto di Copertura (Rc):
mantenimento delle superfici esistenti
- Altezza massima:
≤ mt. 9,00
- Distanza dai fabbricati (Df)
≥ mt. 10,00
- Distanza dalle strade (Ds)
≥ mt. 10,00
- Distanza dalle strade (Ds)
≥ mt. 10,00
-
Parcheggi pubblici (destinazione commerciale)
10 mq / 10 mq di Slp
-
Parcheggi privati (destinazione commerciale)
2 mq / 10 mq di Slp
Ipotesi di progetto:
Superficie territoriale (St):
mq. 26.901,12
di cui mq. 792,84 ricadenti nella fascia oggetto di richiesta di modifica al PGT per cambio di
azzonamento da Agricolo a Tessuto commerciale consolidato
Superficie Lorda di Pavimento massima (SLP):
mq. 8.614,74
SLP inferiore a quella assentita con il precedente P.I.I. – disavanzo di SLP: mq. 108.05
Superficie Parcheggi privati
mq. 1.726,90
Superficie Parcheggi ad uso pubblico
mq. 8.750,00
Come da indicazione di PGT l’intervento sarà effettuato mediante la presentazione e
l’approvazione di Piano Attuativo
Relazione tecnica
4
Comune
Caronno Pertusella (VA)
Progetto
Piano Attuativo
Proprietà
Imm. Sigma S.p.A. – Bricoman Italia S.r.l.
2. IPOTESI DI PROGETTO
2.a. Progetto urbanistico
Il Piano Attuativo in oggetto ha lo scopo di ampliare l’area di vendita dell’attuale Bricoman
inglobando anche l’edificio attualmente occupato dalla società Bianchi-Marè e,
conseguentemente, riorganizzare le relative aree esterne.
La necessità di questo ampliamento scaturisce dal forte flusso di clienti attirato dal Bricoman
presente. L’immobile attuale, il relativo parcheggio pubblico e le aree di manovra e stoccaggio
delle merci faticano a gestire la quantità di compratori che costantemente frequentano l’attività
commerciale.
Pertanto il progetto prevede un’organica riqualificazione del lotto, il suo ampliamento e una serie
di interventi sui due fabbricati, specialmente su quello attualmente industriale. A questo scopo è
stata recentemente presentata una SCIA avente per oggetto la riorganizzazione e fusione dei due
parcheggi scoperti e alcune modifiche interne all’edificio Bianchi-Marè. Con il presente Piano
Attuativo si intende completare il progetto di riqualificazione generale partendo dalle opere
assentite nella citata SCIA.
A livello volumetrico le modifiche saranno nulle, in quanto verranno mantenute le sagome
esistenti, mentre le superfici esterne verranno completamente ristudiate per una miglior gestione
degli acquirenti e delle merci.
È prevista la ristrutturazione, all’interno della medesima sagoma, dell’edificio attualmente
industriale e la sua conversione in immobile commerciale. L’immobile Bricoman, invece, sarà
interessato solo da minime sistemazioni interne. La riqualificazione esterna, più consistente,
prevede la fusione dei parcheggi pertinenziali dei due immobili per ottenere un unico parcheggio
ad uso pubblico tale da poter garantire un più fluido movimento delle vetture e così diminuire gli
attuali ingorghi e rallentamenti. L’intervento riguarderà anche la gestione degli accessi e delle
uscite dal lotto. L’area drive del Bricoman verrà ampliata e collegata a nord con una più grande
zona di stoccaggio merci all’aperto che si svilupperà sul retro e nell’area interstiziale dei due
edifici.
Le norme tecniche del PGT vigente prevedono, per l’attuazione di quanto in progetto, anche
l’intervento sull’incrocio tra Viale 5 Giornate, Via Giuseppe Verdi e Via Trieste. A tale scopo è stato
predisposto un progetto di riqualificazione e modifica della viabilità dalla società TRM
Engineering, allegato al Piano Attuativo, con relativo Computo Metrico Estimativo delle opere.
2.b. Progetto architettonico/tipologico
Per quanto concerne gli edifici le modifiche saranno prevalentemente interne, ed in particolare si
concentreranno nell’adeguamento dell’edificio industriale attualmente occupato dalla BianchiMarè.
La ristrutturazione sarà rivolta all’ampliamento del magazzino posto nella parte nord del
fabbricato, nella formazione di un’area di vendita che si estende nella restante porzione del
fabbricato e nella riorganizzazione degli uffici al piano primo. L’immobile Bricoman verrà
interessato da minime sistemazioni interne.
Esteriormente l’edificio della Bianchi-Marè manterrà sostanzialmente la stessa sagoma, vi
saranno una serie di spostamenti delle aperture e subirà una sensibile trasformazione solo dal
punto di vista cromatico. I colori saranno i medesimi del fabbricato Bricoman, ottenendo così
una complesso edilizio più armonico e visivamente omogeneo. Per rendere visivamente più
omogeneo il lotto i due edifici saranno collegati sul fronte da una parete in pannelli prefabbricati
che fungerà da chiusura dell’area stoccaggio a cielo libero creerà una sorta di quinta uniforme
su cui si innestano la bussola d’ingresso del Bricoman esistente e la parte vetrata degli attuali
uffici di Bianchi-Marè.
Relazione tecnica
5
Comune
Caronno Pertusella (VA)
Progetto
Piano Attuativo
Proprietà
Imm. Sigma S.p.A. – Bricoman Italia S.r.l.
2.c. Riepilogo oneri e monetizzazioni
Di seguito il calcolo degli oneri e delle monetizzazioni da versare. Le aree sono ricavate dalle
tavole del P.A.
Superficie
mq. 780,00
mq. 2.501,38
Oneri cambio d'uso
(98,93-32,57) €/mq
€ € 165.991,58
Standard
68,00 €/mq
€ 53.040,00
€ -
TOTALE
Totale
€ 53.040,00
€ 165.991,58
€ 219.031,58
Con osservanza
arch. Fabio Conca
………………………………
Relazione tecnica
6

Download Report