Comune di Empoli DETERMINAZIONE DEI VALORI DELLE AREE

Comune di Empoli
MONETIZZAZIONE DOTAZIONI PARCHEGGI EX ART. 15 RUC
DETERMINAZIONE DEI VALORI DELLE AREE
DESTINAZIONI RESIDENZIALI
SCHEDA TECNICA A
Sommario
 PREMESSA .................................................................................................................................................................. 3
 STIMA DEL VALORE DI INCIDENZA DELL’AREA PER LA MONETIZZAZIONE DI
PARCHEGGI PRIVATI NON REALIZZABILI IN AREE RESIDENZIALI (art. 15 RUC vigente) .................. 5
 STIMA PER VALORE DI TRASFORMAZIONE IN IPOTESI DI “RISTRUTTURAZIONE” ........................... 5
 STIMA PER VALORE DI TRASFORMAZIONE IN IPOTESI DI “RICOSTRUZIONE AL NUOVO” .......... 14
 DETERMINAZIONE DEL VALORE DEFINITIVO DI MONETIZZAZIONE ................................................. 16
 CONFRONTO CON I VALORI RELATIVI A PROCEDURE ESPROPRIATIVE ............................................ 17
 ALTRE METODOLOGIE SINTETICHE DI RAFFRONTO ................................................................................ 17
2
PREMESSA
Per valore di monetizzazione delle aree da destinarsi a parcheggio si definisce il costo
unitario, espresso in €/mq, attribuibile alla superficie necessaria a soddisfare la dotazione di
parcamento richiesta ai sensi dell’art. 15 del vigente Regolamento urbanistico, comprensiva
della quota relativa agli spazi di manovra e dei marciapiedi.
Tale costo è a carico del soggetto privato che intende avvalersi della fattispecie contemplata
dal vigente RUC.
Ai sensi dell’art. 16 del RUC vigente per “parte di costo necessaria per l’acquisizione” deve
intendersi riferita alla media dei costi sostenuti dal comune di Empoli nell’anno precedente
per l’acquisizione conclusasi con accordo amichevole, di terreni nel territorio urbano.
In linea generale, ai sensi dell’art. 37 del D.P.R.8-6-2001 n. 327 “Testo unico delle disposizioni
legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità”, come
modificato con Legge 24 dicembre 2007, n. 244, l’indennità di esproprio di aree edificabile è
determinata nella misura pari al valore venale del bene.
Il quadro giuridico delle indennità di espropriazione restituito dall’attuale dispositivo, si è
formato in seguito all’intervento della Corte Costituzionale che, con sentenza n. 348 del 24
ottobre 2007, ha dichiarato incostituzionale l’originario art. 37 del DPR 327/2001 inerente alla
definizione dei criteri di determinazione dell’indennità di espropriazione per le aree
edificabili, generalmente definite all’interno della perimetrazione del centro urbanizzato.
La legge Finanziaria del 2008, n. 244 del 24.12.2007, ha colmato il vuoto normativo aperto con
la sentenza 348/2007, provvedendo a riscrive la norma resa incostituzionale. In particolare la
novità introdotta dalla nuova norma comporta la definizione dell’indennità di
espropriazione delle aree edificabili parametrata, non più ad una percentuale del Valore
Venale ma al 100% di tale valore.
Spesso, nella procedura espropriativa, il risultato non è propriamente un “valore di
mercato”, così come normalmente inteso, ma piuttosto un valore determinato da una sorta di
una situazione di “monopolio bilaterale”, dove è individuabile un unico possibile venditore
ed un’unica possibile controparte.
La difficoltà contingente per l’applicazione dell’istituto della monetizzazione sarà quindi
rappresentata dalla possibilità di disporre, per le varie annualità di riferimento, di un dato
che prescinda dal suo carattere di episodicità e non sia influenzato da situazioni di
localizzazione eterogenea.
Nella monetizzazione delle quantità aggiuntive richieste di parcheggio “privato” non si
configura la mancata cessione di aree pubbliche ma, esclusivamente per alcuni interventi sul
patrimonio edilizio esistente in particolari ambiti urbanistici, un’impossibilità accertabile a
realizzare le dotazioni minime richieste.
Nel caso di monetizzazione di aree a standards il valore della monetizzazione dell’area a
parcheggio pubblico corrisponde all'utilità economica acquisita dal soggetto attuatore nel
non mettere a disposizione aree destinate all’assolvimento dello standard urbanistico
previsto e coincidente, sostanzialmente, con il valore acquisito dal suolo a seguito di una
trasformazione edilizia.
3
In caso di monetizzazione delle quantità aggiuntive, non sussiste invece un menifesto
vantaggio o utilità economica acquisibile dal soggetto attuatore che anzi si troverà nella
situazione di vendere un prodotto senza il valore aggiuntivo del posto auto privato.
Il regime derogatorio stabilito dal RUC (Art. 15) pur consentendo comunque la realizzazione
di alcuni interventi edilizi altrimenti inibiti dalla mancanza di area libera interna al lotto di
pertinenza dell’edificio esistente o da conclamate difficoltà tecniche, pone la monetizzazione
come fondamentale esigenza al fine di compensare il peso derivante dalla mancata
realizzazione di posti auto.
In estrema sintesi se manca il parcheggio privato, la sosta delle auto non potrà che avvenire
sugli spazi pubblici a ciò destinati, dove per altro in massima parte negli ambiti a maggiore
densità abitativa, è già prevista una regolarizzazione della sosta a pagamento
Dall’analisi delle condizioni per le quali si configura l’ipotesi di monetizzazione di aree per
parcheggi non reperibili non è ipotizzabile, il formarsi di legittime aspettative edificatorie
sulle aree di parcamento private in quanto non esiste, e non esisteva, la possibilità di
reperirle all’interno dell’intervento edilizio.
Se così non fosse significherebbe che il progetto opererebbe una sottoutilizzazione delle
potenzialità edificatorie dei siti, con grave danno economico per gli operatori immobiliari e
per la collettività.
Il “parcheggio privato” per sua natura viene realizzato all’interno del lotto
edificabile/edificato e pertanto l’area da esso impegnata può essere considerata pertinenza
urbanistica avente le seguenti caratteristiche oggettive:
-
preordinata a una oggettiva esigenza dell’edificio (bene principale);
-
funzionalmente e oggettivamente destinata al servizio dell’edificio;
-
priva di autonomo valore di mercato;
-
non valutabile in termini di potenzialità edificatoria o dotata di un volume minimo
tale da non consentire, in relazione alle caratteristiche dell’edificio, una sua
destinazione autonoma e diversa da quella a servizio dell’immobile cui accede.
Da ciò consegue che un lotto edificato non può accogliere ulteriori costruzioni se non nei
limiti della volumetria che eventualmente residui dopo il primo intervento.
Per quanto precedentemente espresso l’onere imposto al privato non corrisponde
propriamente al valore dell’area acquisibile dall’Amministrazione Comunale attraverso lo
strumento della procedura espropriativa per la realizzazione di un parcheggio pubblico (in
quanto aree che comunque non sarebbero state cedute se realizzabili) ma piuttosto al costo
che l’operatore privato dovrebbe sostenere in caso di reperimento di aree a parcheggio
privato da asservire all’edificio, nell’ipotesi di aree “svuotate” di potenzialità edificatoria.
Diversamente dalla valutazioni delle aree a standards non cedute, nell’ipotesi di
monetizzazione di aree non reperibili in comparti già urbanizzati ed edificati caratterizzati
da processi di dismissione e riuso, appare opportuno procedere, nel giudizio di stima,
attraverso metodo analitico che entrerà nel merito delle condizioni oggettive della
trasformazione edilizia ammessa alla monetizzazione (interventi sul patrimonio edilizio
esistente), isolando il valore del suolo, quale differenza tra il valore commerciale finale del
4
prodotto edilizio trasformato e la somma dei costi di produzione aumentata dell’utile di
impresa.
I valori desunti saranno comunque comparati con quelli effettivamente valutati e assestati
nell’ambito delle procedure espropriative sostenute da questa amministrazione per
l’acquisizione di aree simili.
STIMA DEL VALORE DI INCIDENZA DELL’AREA
PER LA
MONETIZZAZIONE DI PARCHEGGI PRIVATI NON REALIZZABILI IN AREE
RESIDENZIALI (art. 15 RUC vigente)
STIMA PER VALORE DI TRASFORMAZIONE IN IPOTESI DI “RISTRUTTURAZIONE”
L’ipotesi di partenza è quella di giungere ad una stima di un bene edilizio esistente
“tipicizzato” che è suscettibile di trasformazione con interventi previsti dall’art. 15 del RUC
vigente e per i quali è conseguentemente ammessa la possibilità di monetizzazione delle
dotazioni di parcheggio privato non reperibili.
Quando gli immobili non risultano più significativamente utilizzabili per la propria
condizione manutentiva e/o sussiste la possibilità di effettuare p.e. un cambio di destinazione
d’uso con un prodotto finale ad alta commerciabilità, quale per esempio la conversione in un
complesso immobiliare di unità residenziali o misto residenziale-commerciale, si utilizza un
metodo di stima basato sul costo di trasformazione.
Anche se potrebbe apparire una evidente complementarietà fra edificio e parcheggio privato
non è possibile ipotizzare l’applicazione del criterio del valore complementare inteso come
“valore attribuibile ad un bene riguardato come parte di un insieme di beni economicamente
sinergici”. Si utilizza il valore complementare quando da un bene intero, costituente un’entità
economica o produttiva indipendente, viene staccata, distrutta o distolta una parte che sia
però complementare del tutto e difficilmente reintegrabile. Ciò non è configurabile nel caso
dei parcheggi privati per i quali in questa sede se ne ipotizza la loro irreperibilità
La stima è stata condotta configurando due ipotesi di intervento edilizio di ristrutturazione
edilizia “pesante” verificando poi i valore ottenuto con quello derivante dal valore di
trasformazione al nuovo (nuova costruzione/sostituzione edilizia)
Se pertanto si esprime con Va il valore dell’area, con K il costo di trasformazione e con Vm il
valore del fabbricato, può porsi
Va = Vm - K
Come è noto la formula che, in merito, rappresenta il termine di riferimento generale è la
seguente:
Va = Vm - K /(1+r)n
dove:
- Va è il valore dell'area in trasformazione
-
Vm è il valore della stessa area se fosse già trasformata (dunque dei fabbricati
ristrutturati)
-
K sono i costi totali della trasformazione sostenuti dall’imprenditore ordinario
5
-
r è il tasso di capitalizzazione che esprime il rendimento di un capitale investito in
beni immobili
-
n è il numero di anni burocraticamente e tecnicamente necessari alla trasformazione.
La stima è basata sull’esame dei costi e spese che si verrebbero a sostenere nell’ipotesi di
trasformazione all’attualità del bene, senza abbattimento successivo del valore in base allo
stato di vetustà e conservazione dello stesso.
Lo scenario tipo è quello relativo agli interventi sul patrimonio edilizio esistente (con
esclusione degli interventi di sostituzione, ristrutturazione urbanistica e addizione
volumetrica) e fino alla soglia massima di 600 mq (all’art. 15 dalle Norme del vigente RUC).
In caso di interventi sul patrimonio edilizio esistente fino alla soglia massima di 600 mq di
SUL, il volume utile lordo sarà di circa 1980 mc (600 X h 3.30) a cui necessita una dotazione
di parcamento pari a 198,00 mq (un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di volume utile
lordo).
Il valore medio ordinario atteso sarà quello di un edificio in trasformazione di 300,00 mq di
SUL (valore mediano di SUL comprese tra 0 e 600 mq).
Il Volume utile lordo (VUL) considerato sarà pari a 990,00 mc (300 x 3,30 h)
Il lotto tipo cui si è fatto riferimento nell’elaborazione della stima, possiede ordinariamente le
caratteristiche maggiormente apprezzate dal mercato nello scenario atteso, sia per la
ubicazione, sia per destinazione urbanistica, sia per utilizzazione fondiaria e per
caratteristiche dimensionali.
La dimensione del lotto pari a 375,00 mq è quella strettamente necessaria ad esprimere la
potenzialità edificatoria di 300 mq di SUL, in esso non è, contemplata, per evidenti ragioni di
scenario, la consistenza dell’area di pertinenza da destinarsi a corte condominiale (parcheggi
scoperti)
Il “lotto tipo” è stato così individuato:
-
localizzazione urbanistica: Ambiti urbani suscettibili di completamento (zone B2);
-
forma: regolare, giacitura pianeggiante all’interno del tessuto urbanizzato;
-
superficie coperta di riferimento: mq. 100;
-
aree di pertinenza < a 30 mq
Si riportano di seguito i parametri previsti dall’art. 55 del RUC vigente
Zone B2
a)
b)
c)
d)
e)
Indice di utilizzazione fondiaria
Rapporto di copertura fondiario
Altezza massima
Numero massimo di piani fuori terra
Distanza minima dai fili stradali e dagli spazi pubblici: quando non
esistano allineamenti preesistenti da rispettare o specifici allineamenti
obbligati indicati graficamente nelle tavole di R.U.
f) Distanza minima dai confini per edifici non costruiti in aderenza
g) Distanza minima tra fabbricati
Tipologia edilizia: case unifamiliari, binate, a schiera ed in linea.
Uf
Rc
H
N°
0,8 mq/mq
0,40
10,50 m
3
Ds
Dc
Df
5,00 m
5,00 m
10,00 m
6
La superficie lorda deve essere incrementata per considerare le superfici di tutti quegli
ambienti e/o accessori che, pur non costituendo superficie urbanistica, concorrono alla
formazione ella superficie commerciale vendibile (balconi, terrazzi, logge)La superficie commerciale, è stata calcolata in base ai criteri per la determinazione della
consistenza e le metodologie utilizzate stabilite dalla Norma UNI 10750, D.P.R.n.138/98 e le
Regole tecniche di cui all’art 3, comma 2, del Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle
Entrate 29 marzo 2013 (N. 39724/2013 protocollo)
Superficie lorda Coefficiente
in mq
Moltiplicatore
Tipo
Superficie
equivalente
A
Sup. principali
80,00
1,00
80,00
B
Sup. accessorie
(direttam. accessibili da sup. principali)
20,00
0,30
6,00
Superficie commerciale complessiva
86.00
Incremento percentuale
7,50%
Pertanto si rende necessaria la trasformazione della Sul tipo in superficie lorda vendibile
assumendo il coefficiente di maggiorazione pari a K = 1,075.
La superficie ragguagliata risulta pari a mq 322,50
Costo Trasformazione
L’algoritmo generale da utilizzare per esprimere il valore di mercato di un edificio
trasformabile, inteso come costo di produzione è il seguente:
V =CA+CC+CI +OF+UP
dove:
CA = costi diretti e indiretti dell'area
CC = costi diretti di trasformazione del fabbricato
CI = costi indiretti di trasformazione del fabbricato
OF = oneri finanziari
UP = oneri del promotore
Il procedimento in esame si articola, quindi, nelle seguenti fasi:




determinazione dei costi diretti e indiretti dell'area;
determinazione dei costi diretti e indiretti di trasformazione;
individuazione dell'utile del promotore;
calcolo del valore di trasformazione del solo fabbricato.
COSTI DELL'AREA DIRETTI E INDIRETTI (CA).
In linea generale il costo dell'area, comprensivo anche degli oneri di trasferimento, è quello
necessario ad acquistare la quantità del terreno in grado di esprimere la cubatura
complessiva fuori terra del fabbricato da stimare. Nel caso in esame tale valore è quello
ricercato.
Costo di acquisto dell’Area
7
Il valore di acquisto dell'area, verrà determinato individuando il rapporto
complementarietà fra il valore del fabbricato ed il valore del suolo (incidenza dell’area).
di
Il procedimento estimativo adottato è stato definito considerando l’area da monetizzare
come potenzialmente pertinenziale di edifici residenziali preesistenti.
Secondo la disciplina estimativa “il valore delle aree cortilizie si può ritenere pari ad un’aliquota
percentuale da stabilire secondo il merito, variabile dal 15 al 25% del prezzo pieno unitario del lotto
edificato supposto libero, calcolato quest’ultimo secondo la metodologia dell’incidenza del costo del
terreno sul valore commerciabile del fabbricato a nuovo legalmente costruito”.( da Faust Romano, La
stima delle aree edificabili. Maggioli Ed. 1992).
Oneri di Acquisto dell'Area
Un’operazione di acquisto di un bene immobiliare è gravata da oneri fiscali, oneri di
mediazione, oneri notarli e per consulenze urbanistiche contrattuali, fiscali, legali e tecniche;
per quanto concerne gli oneri fiscali, trattandosi di un trasferimento di terreno non agricolo e
nell’ipotesi ordinaria che il rogito non sia soggetto ad I.V.A., avremo le seguenti imposte (sul
valore dell’area):
(Rif. D.L. n.104 del 12.9.2013 pubblicato in G.U. n.214 del 12 settembre 2013)
-
Imposta di registro 9%,
-
ipotecaria fissa € 50,00
-
catastale fissa € 50,00
per quanto riguarda gli oneri di mediazione, quelli notarili e per le spese accessorie si
ipotizza una percentuale del 4% del valore dell'area.
Sulla base di quanto appena esposto avremo:
Oneri di Acquisto dell'Area = 15% Costo di acquisto dell’Area + € 100,00
DETERMINAZIONE DEI COSTI DI COSTRUZIONE DIRETTI (CC)
Costo Tecnico
Nella presente stima il costo tecnico di costruzione equivale teoricamente alla somma delle
spese che un imprenditore edile deve sostenere per ristrutturare un immobile da stimare.
Nel caso in esame, il costo tecnico di costruzione è dato dalla somma dei seguenti fattori
produttivi:
costo di ricostruzione delle Superfici Coperte, costituito dalla somma dei:


costi occorrenti per ristrutturare il fabbricato oggetto di stima e calcolato tenendo
conto delle specifiche caratteristiche in termini di struttura, finiture ed impianti;
costi di sistemazione delle Superfici esterne occorrenti per rendere fruibili e
funzionali gli spazi esterni all'edificio (sistemazione dei percorsi pedonabili di accesso
all’edificio)
Si procede, quindi, ad un’indagine di mercato che permetta di raccogliere i dati necessari.
I costi di costruzione delle superfici coperte e di sistemazione delle aree esterne sono stati
dedotti dalle pubblicazioni dei Prezziari regionali e/o bollettini ufficiali.
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Detti costi sono quelli ottenuti e sostenuti da un imprenditore ordinario, con l’utilizzo di
tecnologie costruttive attuali, attualizzati al momento della stima.
Gli stessi rappresentano il costo di ristrutturazione comprensivo delle spese generali e
dell'utile di impresa.

Costo unitario Ristrutturazione di tipo pesante €/mq di Sul: 1.600,00
Il "recupero pesante", cioè ad alta densità di capitale, ha l'obbiettivo di risanare integralmente o di
restaurare il manufatto edilizio mediante sostituzione e rifacimento degli elementi orizzontali (Solai,
pavimentazioni, soffittature), rifacimento anche parziale degli elementi verticali esterni (muratura di
facciata, rivestimenti, intonaci, tinteggiature) e degli elementi verticali interni con la creazione di
locali per bagni o cucine, il rifacimento degli impianti e cambio di destinazione.
Per la destinazione residenziale la superficie utile lorda sarà incrementata del 10% (per
tenere conto dell’incidenza della percentuale della s.n.r. non computata ai fini urbanistici)
Pertanto la superficie ascrivibile al costo di ristrutturazione sarà pari a 330,00 mq
Costo di sistemazione delle Superfici Esterne
Per quanto concerne la sistemazione degli spazi esterni, si è fatto sempre riferimento
all’ambito dell`edilizia residenziale, opportunamente omogeneizzati per renderli
confrontabili con l’intervento ipotizzabile sull'immobile oggetto di valutazione (immobile
“tipo”), in funzione di una localizzazione urbanistica connotata da una accentuata scarsità di
aree libere (condizione di scenario giustificante l’irreperibilità di posti auto).

Costo Unitario sistemazioni esterne 25 €/mq
Il costo tecnico delle superfici esterne viene determinato supponendo una superficie di
pertinenza totale di mq 30,00.
Il Costo totale di sistemazione delle Superfici esterne risulterà pertanto pari a : € 750,00
DETERMINAZIONE DEI COSTI DI COSTRUZIONE INDIRETTI (CI)
Nel caso in esame si prendono in considerazione, come Costi indiretti, gli Oneri di
Urbanizzazione e i Costi di gestione dell’operazione, questi ultimi costituiti dagli Onorari
Professionali, dai Costi per allacciamenti ai pubblici servizi, dalle Spese Generali e dalle
Spese di Commercializzazione.
Oneri di Urbanizzazione
Gli oneri di urbanizzazione vengono definiti in base alle tabelle per la determinazione del
contributo di costruzione del Comune di Empoli in vigore al momento della stima.
Tali oneri sono costituiti, per la casistica di interventi di ristrutturazione edilizia, da:



Quota


Quota


Quota

Oneri di Urbanizzazione Primaria
Unitario € 5,03/mc VUL
Complessivo per 990,00 mc = € 4.979,70
Oneri di Urbanizzazione Secondaria
Unitario € 15,21/mc VUL
Complessivo per 990,00 mc = € 15.057,90
Oneri di sul costo di costruzione
Unitario € 246,39/mq SU+snr ridotto del 50% = € 123,20
9

Riduzione per caratteristiche tipologiche (Tab D LR 1/2005) 7%
€/mq 123,20 x 0,07 = 8,62 €/mq

Complessivo per 322,50 mq (stima SU+Snr) = € 2.779,95
Totale Oneri € 22.817,55
COSTI DI GESTIONE DELL’OPERAZIONE
Onorari professionali
Rientrano nell’ambito degli onorari professionali tutti l compensi dovuti ai professionisti e
consulenti presumibilmente coinvolti nella realizzazione, per la progettazione esecutiva,
impiantistica e gli onorari legati alla sicurezza, direzione lavori, collaudo e certificazioni.
La loro entità viene stabilita sulla base delle norme vigenti in materia di tariffe professionali
previste per Ingegneri ed Architetti”, ovvero in funzione delle tabelle di Cui alla legge
143/1949 e s.m.i., che stabiliscono le parcelle in base alla categoria delle opere ed al loro
ammontare. Preso comunque atto che Il Decreto Legge 24 gennaio 2012, n. 1 (art. 9) ha
abrogato le tariffe delle professioni regolamentate nel sistema ordinistico, e ne ha vietato
qualsiasi riferimento nei contratti.
Gli onorari professionali, tenuto conto delle condizioni di ordinarietà dell’intervento edilizio
delle dimensioni sopra indicate, si assumono pari al 10% del Costo Tecnico di Costruzione.
Costi per allacciamenti ai pubblici servizi e spese generali
I costi di allacciamento al pubblici servizi sono quelli che i gestori della rete pubblica
dell'acquedotto, del gas, delle fognature e dell'energia elettrica richiedono per il
collegamento alla rete pubblica; per spese generali si intendono tutti quei costi di produzione
sostenuti dal promotore e non direttamente riconducibili alla costruzione, e sono
generalmente riferibili alle spese di gestione della struttura tecnica e amministrativa del
promotore. Tali costi si assumono pari complessivamente al 2% del Costo Tecnico e degli
Oneri di Urbanizzazione.
Spese di commercializzazione
Le Spese di commercializzazione coincidono con i costi sostenuti per la promozione (attività
pubblicitaria e propagandistica) legata alla vendita degli immobili e comprendono
generalmente anche le analisi preventive del mercato immobiliare. Le stesse risultano
comprensive anche delle provvigioni degli intermediari immobiliari.
L’ammontare di suddetti costi sarà in relazione al valore di mercato del prodotto edilizio
ultimato, Nel caso in esame, considerato che tale valore risulta al momento sconosciuto,
viene determinato, in forma sommaria, in funzione del costo di costruzione.
Sulla base di quanto sopra esposto, vista l’entità del bene in esame, tali costi si assumono
pari all' 1% della somma del Costo Tecnico, degli Oneri di urbanizzazione e dei Costi di
gestione dell’operazione sopra determinati.
ONERI FINANZIARI (OF)
Sono relativi alla quota di indebitamento, che si assume pari al 60%, valore ritenuto negli
investimenti immobiliari rappresentativo dell’ordinarietà dell'imprenditore che investe
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quindi il proprio capitale per il 40%, e comprendono gli interessi passivi sul Costi diretti ed
indiretti di trasformazione, si applica la formula dell'interesse composto.
Tale formula sl può semplificare come di seguito riportato:
Ofc = CT [(1+r)n - 1], dove:
-
-
Ofc corrisponde alla somma degli interessi;
CT ai costi diretti ed indiretti di trasformazione;
r al tasso di interesse annuo praticato dagli Istituti di Credito o dai Finanziatori, che
nel caso in esame si assume pari al tasso fisso d'interesse definito aumentando di
cinque punti il tasso ufficiale di riferimento in vigore (0,25% BCE) per la misura degli
interessi passivi
n e il periodo intercorrente tra l’erogazione dell'importo della spesa e il termine
dell'investimento.
Per quanto riguarda le tempistiche si è considerato un tempo di realizzazione dell’intervento
edilizio (dalla preparazione degli atti tecnici alla commercializzazione) pari a 8 mesi.
La compressione dei termini è giustificata dal fatto che si tratta di un intervento di
ristrutturazione edilizia attuabile con una Segnalazione Certificata di inizio attività.
Gli oneri finanziari afferenti all’area di sedime dell’edificio, non saranno considerati vista
l’ipotesi di edificio esistente.
DETERMINAZIONE DELL’UTILE DEL PROMOTORE SUI COSTI DI COSTRUZIONE
DIRETTI ED INDIRETTI (UP)
L'utile del promotore costituisce il profitto complessivo ritraibile dall’impegno di tutti i
capitali investiti nell'operazione immobiliare, e viene incamerato al momento della vendita
del prodotto edilizio finito.
In particolare, l’utile del promotore si può considerare come somma della remunerazione
attesa dall'investitore e della remunerazione del rischio specifico del promotore.
Normalmente l’utile del promotore è in relazione al valore di mercato del prodotto edilizio
ultimato. Nel caso in esame, considerato che l'entità di tale valore risulta al momento
sconosciuta, viene determinato in percentuale sui Costi di costruzione diretti e indiretti.
Tale percentuale, considerate le condizioni economiche generali (fase recessiva), il settore
d’intervento, la tipologia del complesso, l’andamento locale del mercato, la tipologia di
operazione immobiliare, si ritiene possa essere valutata, nel caso in esame, pari al 10%.
Gli utili afferenti all’area di sedime dell’edificio, non saranno considerati vista l’ipotesi di
edificio esistente.
VALORE MEDIO DEI FABBRICATI
Il valore del fabbricato finito si ottiene moltiplicando la Superficie Lorda commerciale
complessivamente ipotizzata in questa stima per il Valore medio unitario di mercato degli
immobili nell’area omogenea in esame desunto dalla media dei valori riportati
dall’Osservatorio dei Valori Immobiliari (O.M.I)
Si riportano di seguito i dati desunti dall’Osservatorio dei Valori Immobiliari dell’Agenzia
del Territorio
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Anno 2013 - Semestre 1
Provincia: FIRENZE Comune: EMPOLI Fascia/zona: Centrale/CAPOLUOGO
Codice di zona: B1 Microzona catastale n.: 1
Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale
Tipologia
Abitazioni civili
Abitazioni di tipo
economico
Box
Ville e Villini
NORMALE
Valore
Mercato
(€/mq)
Min
Max
1700
2600
NORMALE
1600
2200
L
5,3
7,3
N
NORMALE
NORMALE
1300
2200
1850
3000
L
L
5,4
7,5
7,7
10,2
N
N
Stato
conservativo
Superficie
(L/N)
L
Valori
Locazione
(€/mq x mese)
Min
Max
5,3
8,1
Superfici
e (L/N)
N
Per abitazioni civili la forbice dei valori è sensibile per ritenere valida la media. Procederemo
pertanto alla determinazione del valore normale dei fabbricati in conformità ai punti 1.1, 1.2,
1.3. e 1.4 del provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate n. 2007/120811del 27
luglio 2007.
Il valore normale non rappresenta il valore di mercato degli immobili, in quanto è
determinato secondo l'applicazione di un provvedimento che non applica standard
estimativi riconosciuti, come gli International Valuation Standard (IVS). Il valore normale,
cosi come definito nel provvedimento dell'Agenzia delle Entrate, ha l'unico scopo di
verificare l'attendibilità dei prezzi dichiarati negli atti di compravendita e di indurre
eventuali accertamenti e/o rettifiche.
Per il calcolo si farà riferimento del valore medio dell’unità abitativa tipo precedentemente
definita (86,00 mq) posta al primo piano terreno e piano primo .
A seguito della trasformazione edilizia (ristrutturazione) lo stato conservativo finale si
considererà Ottimo
Piano Terreno
K1 (coefficiente taglio superficie)
K2 (coefficiente livello di piano)
K = (K1 + 3 x K2) / 4 (media ponderata)
Valore normale unitario= Val OMI min + (Val OMI max - Val OMI min) x K
1) Coefficiente correttivo di conversione da categoria catastale a tipologia OMI
Valore normale unitario corretto in meno o in più
2) Coefficiente correttivo di conversione della tipologia OMI in caso di quotazione
mancante
Valore normale unitario corretto in meno (
3) Coefficiente di conversione per eventuale quotazione assente dello stato conservativo
OTTIMO
Valore normale unitario corretto in più
VALORE NORMALE UNITARIO
0,5
0,2
0,275
€ 1.947,50
1
€ 1.947,50
1
€ 1.947,50
1,3
€ 2.531,75
€ 2.531,75
12
Piano primo
K1 (coefficiente taglio superficie)
K2 (coefficiente livello di piano)
K = (K1 + 3 x K2) / 4 (media ponderata)
Valore normale unitario= Val OMI min + (Val OMI max - Val OMI min) x K
1) Coefficiente correttivo di conversione da categoria catastale a tipologia OMI
Valore normale unitario corretto in meno o in più
2) Coefficiente correttivo di conversione della tipologia OMI in caso di quotazione
mancante
Valore normale unitario corretto in meno o in più
3) Coefficiente di conversione per eventuale quotazione assente dello stato conservativo
OTTIMO
Valore normale unitario corretto in più
VALORE NORMALE UNITARIO
0,5
0,4
0,425
€ 2.082,50
1
€ 2.082,50
1
€ 2.082,50
1,3
€ 2.707,25
€ 2.707,25
Valore Normale medio : (€ 2.531,75+€ 2.707,25)/2 =€ 2.619,50
DETERMINAZIONE DEL VALORE MEDIO DELL’AREA
Definiti tutti i parametri in gioco è stata redatta una tabella di conteggio (Tabella C) con il
dettaglio di tutte le componenti analizzate.
Il valore dell’area è rappresentato dalla differenza tra la sommatoria di tutti i costi di cui ai
punti precedenti ed il valore del prodotto finito, successivamente capitalizzato e detratti gli
oneri (imposte) sul trasferimento del bene.
Per il tasso di capitalizzazione appare congruo indicare il 4,0% quale prezzo medio del
capitale investito in beni immobili a destinazione residenziale.
Si determina pertanto il valore dell’area stima pari a:
€/mq € 347,44 (Euro Trecentoquarantasette/44)
DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MONETIZZAZIONE
Il lotto tipo cui si è fatto riferimento nell’elaborazione della presente stima, possiede
ordinariamente le caratteristiche che si possono presentare in caso di applicazione della
fattispecie prevista dall’art. 15 del vigente Regolamento urbanistico, per ubicazione, per
destinazione urbanistica, per utilizzazione fondiaria e per caratteristiche dimensionali.
Come descritto in premessa nell’ipotesi di reperibilità delle dotazioni richieste all’interno del
lotto le stesse si configurerebbero come spazi scoperti comuni di tipo condominiale
localizzati in un resede comune (area cortilizia).
Tale area non può essere considerata propriamente edificabile in quanto la sua potenzialità
edificatoria si è intesa già completamente sfruttata dall’edificio esistente e pertanto, in
ipotesi, non commmercializzabile a tale scopo.
Il suo valore sarà quindi rappresentabile quale aliquota percentuale del valore medio
dell’area precedentemente individuato.
La letteratura estimale individua questa aliquota in una forbice variabile dal 15% al 25%
secondo la metodologia dell’incidenza del costo del terreno sul valore commerciabile del
fabbricato trasformato in un bene immobile ad alta redditività
13
Nel caso in esame si ritiene di applicare l’aliquota del 25% come segue :
Valore medio dell’area a mq: 347,44 €/mq
Incidenza area cortilizia su area edificata: 25%
Valore area cortilizia: 86,86 €/mq, arrotondato a 87,00 €/mq
Tale valore rappresenta il più probabile Valore di monetizzazione assegnabile
STIMA PER VALORE DI TRASFORMAZIONE IN IPOTESI DI “RICOSTRUZIONE AL NUOVO”
A verifica della metodologia seguita si è proceduto ad individuare il Valore medio dell’area a
mq considerando l’ipotesi di ricostruzione totale dell’edificio.
Si tratta di ricercare il valore di trasformazione dell’area al “nuovo”, nella classica forma di
stima dell’area fabbricabile.
Fermo restando il dimensionamento di scenario sono stati sostituiti i valori attinenti al costo
unitario per un edificio “al nuovo”, quelli attinenti alla demolizione integrale dell’edificio
esistente (per ottenere l’area libera) e quelli relativi agli oneri di urbanizzazione (sostituzione
edilizia).
Rispetto al primo scenario i dati in entrata vengono riformulati come segue:
COSTI DELL'AREA DIRETTI E INDIRETTI (CA).
-
Invariati
DETERMINAZIONE DEI COSTI DI COSTRUZIONE DIRETTI (CC)
Costo Tecnico

Costo unitario nuova edificazione (Edifici res. signorili, ville e villini semplici)
€/mq di Sul: 1.225,51
Superficie ascrivibile al costo di costruzione pari a 330,00 mq
Rispetto al primo scenario occorre aggiungere i costi di idoneizzazione (demolizione totale
edificio preesistente), quantificabile attraverso il Prezziario Regionale in 15,00 €/mc
Costo di sistemazione delle Superfici Esterne
-
Invariato
DETERMINAZIONE DEI COSTI DI COSTRUZIONE INDIRETTI (CI)
Oneri di Urbanizzazione
Gli oneri di urbanizzazione vengono definiti in base alle tabelle per la determinazione del
contributo di costruzione del Comune di Empoli in vigore al momento della stima.
Tali oneri sono costituiti, per la casistica di interventi di sostituzione edilizia, da:


Quota


Quota
Oneri di Urbanizzazione Primaria
Unitario € 13,42/mc VUL
Complessivo per 990,00 mc = € 13.285,80
Oneri di Urbanizzazione Secondaria
14



Quota


Unitario € 40,55/mc VUL
Complessivo per 990,00 mc = € 40.144,50
Oneri di sul costo di costruzione
Unitario € 246,39/mq SU+snr
Riduzione per caratteristiche tipologiche (Tab D LR 1/2005) 7%
€/mq 246,39 x 0,07 = 17,25 €/mq

Complessivo per 322,50 mq (stima SU+Snr) = € 5.563,13
Totale Oneri € 58.993,43
COSTI DI GESTIONE DELL’OPERAZIONE
Onorari professionali
-
Invariati
Costi per allacciamenti ai pubblici servizi e spese generali
-
Invariati
Spese di commercializzazione
-
Invariati
ONERI FINANZIARI (OF)
Sono relativi alla quota di indebitamento, che si assume pari al 60%, valore ritenuto negli
investimenti immobiliari rappresentativo dell’ordinarietà dell'imprenditore che investe
quindi il proprio capitale per il 40%, e comprendono gli interessi passivi sul Costi diretti ed
indiretti di trasformazione, si applica la formula dell'interesse composto.
Tale formula sl può semplificare come di seguito riportato:
Ofc = CT [(1+r)n - 1], dove:
-
-
Ofc corrisponde alla somma degli interessi;
CT ai costi diretti ed indiretti di trasformazione;
r al tasso di interesse annuo praticato dagli Istituti di Credito o dai Finanziatori, che
nel caso in esame si assume pari al tasso fisso d'interesse definito aumentando di
cinque punti il tasso ufficiale di riferimento in vigore (0,25% BCE) per la misura degli
interessi passivi
n e il periodo intercorrente tra l’erogazione dell'importo della spesa e il termine
dell'investimento.
Per quanto riguarda le tempistiche si è considerato un tempo di realizzazione dell’intervento
edilizio (dalla preparazione degli atti tecnici alla commercializzazione) pari a 15 mesi, a cui si
aggiungono 90 gg. per il rilascio del titolo edilizio (permesso di costruire); la tempistica
risulta pertanto di 18 mesi per i capitali impiegati e di 15 mesi per la realizzazione
dell’intervento.
Gli oneri finanziari afferenti all’area di sedime dell’edificio, non saranno considerati vista
l’ipotesi della preesistenza di un altro edificio.
15
DETERMINAZIONE DELL’UTILE DEL PROMOTORE SUI COSTI DI COSTRUZIONE
DIRETTI ED INDIRETTI (UP)
-
Invariato
VALORE MEDIO DEI FABBRICATI
-
Invariato
Valore Normale medio immobile finito : € 2.619,50/mq
DETERMINAZIONE DEL VALORE MEDIO DELL’AREA
Definiti tutti i parametri in gioco è stata redatta una tabella di conteggio (Tabella C2) con il
dettaglio di tutte le componenti analizzate.
Il valore dell’area è rappresentato dalla differenza tra la sommatoria di tutti i costi di cui ai
punti precedenti ed il valore del prodotto finito, successivamente capitalizzato e detratti gli
oneri (imposte) sul trasferimento del bene.
Per il tasso di capitalizzazione appare congruo indicare il 4,0% quale prezzo medio del
capitale investito in beni immobili a destinazione residenziale.
Si determina pertanto il valore dell’area stima pari a:
€/mq € 525,68 (Euro Cinquecentoventicinque/68)
Come si nota il valore unitario dell’area edificabile si attesta a quelli riscontrabili nel locale
mercato immobiliare per aree simili.
DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MONETIZZAZIONE
Utilizzando lo stesso principio valutativo riferito all’immobile ristrutturato il valore dell’area
cortilizia destinabile al parcamento sarà quindi rappresentabile quale aliquota percentuale
del valore medio dell’area precedentemente individuato.
Valore medio dell’area a mq: 525,68 €/mq
Incidenza area cortilizia su area edificata: 25%
Valore area cortilizia: 131,42 €/mq, arrotondato a 131,00 €/mq
Tale valore rappresenta il più probabile Valore di monetizzazione assegnabile
DETERMINAZIONE DEL VALORE DEFINITIVO DI MONETIZZAZIONE
Riassumendo
A) Stima del valore di monetizzazione area “immobile ristrutturato”…… €/mq. 87,00
B) Stima del valore di monetizzazione area “immobile al nuovo”……… €/mq. 131,00
Valore di Monetizzazione Medio = (87,00+ 131,00)/2 = 109,00 €/mq
Tale valore rappresenta il più probabile Valore di monetizzazione assegnabile
Per le valutazioni condotte attraverso una stima analitica particolareggiata, si ritiene
appropriata ed ordinariamente accettabile un'alea estimativa di circa il 5% nella quale possa
collocarsi il più probabile valore di monetizzazione.
16
CONFRONTO CON I VALORI RELATIVI A PROCEDURE ESPROPRIATIVE
AMBITI RESIDENZIALI
Per beni simili a quello oggetto di stima risulta l’effettuazione di una procedura
espropriativa relativa a:
Progetto: Realizzazione di un parcheggio pubblico in località Fontanella (Progetto definitivo
approvato con Del G.C. n. 54 del 29/09/2010)
Relazione di stima finalizzata alla determinazione del valore di indennizzo del 19/01/2011
redatta dal: Ufficio tecnico – Settore Lavori Pubblici e Amministrativo del Comune di
Empoli.
Situazione urbanistica alla data di stima
-
localizzazione urbanistica: Ambiti urbani suscettibili di completamento (zone B2);
-
forma: regolare, giacitura pianeggiante all’interno del tessuto urbanizzato;
-
vincoli:
-
-
ferroviario ex art. 49 D.P.R. n. 753/1980;
-
D.Lgs. 42/2004, Parte III (ex Galasso);
qualità: resedi di edifici esistenti interclusi
Valore unitario a mq stimato (stima sisntetico-comparativa): € 55,00
Valore definito a mq con accordo bonario : € 60,00
Valore stimato proposto per un espropriato in sede di ricorso: € 134,00/mq
Si precisa che il valore dell’area di € 60,00/mq tiene conto della reale sussistenza di particolari
elementi condizionanti l’edificabilità (come dettagliatamente rendicontato nel giudizio di
stima), della particolare consistenza e localizzazione e di indubbi vantaggi per le parti
residuali derivanti dalla realizzazione dell’opera pubblica.
Il bene “tipo” (resede di edificio esistente privo di edificabilità residua) oggetto della
presente stima pur risultando simile per destinazione urbanistica, è stato ipotizzato libero da
specifiche contrazioni al suo pieno sfruttamento e localizzabile in zone urbane di maggior
apprezzamento economico.
Si ricorda infine che nell’ambito dell’istituto della monetizzazione, previsto dall’art. 15 del
RUC vigente, non sussiste vantaggio economico per l’imprenditore traibile dalla mancata
realizzazione delle dotazioni (impossibilità a commercializzare un bene che di fatto non
esiste) e nello stesso non può essere riconosciuto un “peso” da sopportare indennizzabile.
ALTRE METODOLOGIE SINTETICHE DI RAFFRONTO
Per determinare il valore di incidenza dell’area, senza ricorrere alle indagini di mercato o a
stime analitiche, è possibile riferirsi ad un criterio autorevole offerto dall’art. 36, comma 7,
del decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto
2006, che di seguito si trascrive:
“Ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili il costo complessivo dei fabbricati
strumentali è assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne
17
costituiscono pertinenza. Il costo da attribuire alle predette aree, ove non autonomamente acquistate in
precedenza, è quantificato in misura pari al maggior valore tra quello esposto in bilancio nell’anno di
acquisto e quello corrispondente al 20 per cento e, per i fabbricati industriali, al 30 per cento del costo
complessivo stesso. Per fabbricati industriali si intendono quelli destinati alla produzione o
trasformazione di beni“.
Concetto poi ribadito nella Circolare Direzione Centrale dell’Agenzia delle Entrate n°1 del
19-01-2007 in merito agli edifici aventi destinazione industriale.
Se può quindi essere affermato che il costo del terreno costituisce il 20% (o 30% nel caso di
fabbricati industriali) del costo del fabbricato, parimenti può affermarsi che il valore di un
terreno costituisce il 20% (o 30% nel caso di fabbricati industriali) del valore complessivo del
fabbricato.
Per la presente stima si ritiene di poter adottare una incidenza del terreno inferiore alla
suddetta percentuale tenuto conto in particolare delle mutate condizioni di mercato derivanti
dall’approvazione del nuovo Regolamento urbanistico genererà una maggiore disponibilità
di aree edificabili e quindi il notevole incremento dell’offerta sul mercato di detti beni con
conseguente diminuzione dei relativi prezzi.
Valutando le attuali condizioni di mercato delle costruzioni e delle transazioni
immobiliari (fase recessiva), la forbice entro il quale è possibile valutare l’incidenza
percentuale dell’area edificabile a destinazione residenziale, può assestarsi in:
-
diminuzione fino al 5% per contesti urbanizzati saturi per edifici completamente
ristrutturati entro sagoma (classi energetiche D-E);
-
aumento fino al 5% per contesti urbanizzati saturi per edifici nuovi completamente
adeguati (classi energetiche A-B)
Per determinare in via generale il valore delle aree seguendo i criteri appena illustrati,
dovremo considerare i seguenti dati :
a) Superficie dell’area “tipo”;
b) Superficie commerciale (SUL ragguagliata);
c) valore normale presunto del fabbricato al mq fonte O.M.I.
Una volta in possesso di questo dato per arrivare alla determinazione del valore del terreno
basterà applicare la percentuale di incidenza stabilita nel:
-
15 % al valore del fabbricato ristrutturato ultimato;
-
25 % al valore del fabbricato ricostruito al nuovo ultimato.
L’operazione sin qui descritta può essere riassunta nella seguente formula:
Valore area = (SUL r * VOMI * 15%) / (1+r *n)
Dove:

r è il tasso di interesse (tasso fisso d'interesse definito aumentando di cinque punti il
tasso ufficiale di riferimento in vigore (0,25% BCE) per la misura degli interessi
passivi)

n è il numero di anni del ciclo per ultimare la costruzione
18
VALORE DI INCIDENZA RAPIDO DESTINAZIONI RESIDENZIALI
(art. 36, comma 7, del decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223)
RISTRUTTURAZIONE
Valori OMI €/mq
min
€ 1.700,00
Valore Normale OMI €/mq
max
€ 2.600,00
€ 2.619,00
Superficie fondiaria
375,00
Superficie utile lorda ragg.ta
322,50
Incidenza Area/valore
15,00%
Tasso di interesse
5,25%
Durata trasformazione (anno/mesi)
0,66
Valore area complessivo
€ 122.451,19
Valore unitario area
€ 326,54
Valore medio area stima analitica
Differenziale
€ 347,44
+ € 20,90
VALORE DI INCIDENZA RAPIDO DESTINAZIONI RESIDENZIALI
(art. 36, comma 7, del decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223)
“AL NUOVO”
Valori OMI €/mq
min
€ 1.700,00
Valore Normale OMI €/mq
max
€ 2.600,00
€ 2.619,00
Superficie fondiaria
375,00
Superficie utile lorda ragg.ta
322,50
Incidenza Area/valore
Tasso di interesse
Durata trasformazione (anno/mesi)
Valore area complessivo
25,00%
5,25%
1,25
€ 198.001,76
Valore unitario area
€ 528,00
Valore medio area stima analitica
Differenziale
€ 525,68
- € 2,32
Nonostante sia ormai diffusa nella pratica estimativa la convinzione che l’assunto per il
quale il valore di mercato dell’area sia pari al 20% del valore di mercato del bene edificabile,
conduca a determinare valori erronei (in quanto influenzato dalla sottovalutazione dei costi
da sostenere) la verifica condotta conferma la sostanziale equiparazione dei valori
stimati con il metodo analitico e quelli rapidi di incidenza.
In particolare per il caso analizzato:
1) la percentuale di incidenza del valore dell’area su quella di mercato del bene finito
stimato analiticamente per l’edificio ristrutturato pari al 17% (Valore area €
146.854,70, Valore immobile finito € 844.788,75)
2) la percentuale di incidenza del valore dell’area su quella di mercato del bene finito
stimato analiticamente per l’edificio “al nuovo” pari al 26% (Valore area € 227.081,29,
Valore immobile finito € 844.788,75)
19
CONCLUSIONI
La stima si è basata ipotizzando un bene astrattamente derivato da uno scenario tipo
sufficientemente rappresentativo del valore massimo attribuibile, in condizioni ordinarie.
In alternativa è possibile utilizzare dei coefficienti di merito (o di demerito) da applicarsi al
valore determinato, in sede di atto regolamentare, che tengano conto delle caratteristiche
intrinseche ed estrinseche come ad esempio:
a) la zona territoriale di localizzazione e della destinazione d’uso consentita;
b) le caratteristiche di ubicazione (posizione e distanze rispetto al centro urbano, o
rispetto a luoghi di particolare interesse, genere della zona);
c) l’indice di utilizzazione fondiaria della zona, di eventuali vincoli gravanti sulle aree
d) i livelli di dotazioni pubbliche o di uso pubblico presenti nella zona;
e) il livello di saturazione dell’uso del territorio.
Che possono essere sommati in un unico coefficiente di omogeneizzazione Ki. che può
consente di assorbire le variazioni di valore, rilevabili da una analisi puntuale sulle aree che,
tipicamente, restituirebbero risultati singolarmente diversi tra loro e dipendenti dalle
caratteristiche intrinseche ed estrinseche peculiari di ognuna.
Il Valore monetizzazione sarà ottenibile come prodotto tra il Valore monetizzazione di
scenario stimato analiticamente per Ki
Empoli 19/02/2014
20
TABELLA C
DATI DI ENTRATA INTERVENTO TIPO
Unità di misura
Superficie lotto di riferimento (SF)
Superficie utile lorda di riferimento
Volume utile lordo di riferimento
Superficie commerciale ragguardata
Superficie di costruzione
Valore di mercato (fonte O.M.I Valore Normale)
mq
mq
mc
mq
mq
€/mq
COSTI DIRETTI E INDIRETTI DI COSTRUZIONE DEL FABBRICATO
Tasso o Aliquota
Costi di idoneizzazione (consolidamenti straordinari,
bonifiche, ecc)
COSTI
ONERI
ONERI FINANZIARI
Oneri finanziari Fabbricato
ONERI DEL PROMOTORE
Sul costo Fabbricato e relativi oneri finanziari
Oneri su acquisto area
375,00
300,00
990,00
322,50
330,00
€ 2.619,50
Prezzo Unitario
€ 0,00
€ 1.600,00
€ 0,00
€ 25,00
Costo di ristrutturazione
Costo urbanizzazioni
Costo sistemazioni esterne private
Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria
Oneri sul costo di costruzione
Oneri professionali
Spese generali e amministrazione
Spese di commercializzazione
Aggiuntivo
Costi
€ 621.544,69
registro
9,00%
Quantità
0
330,00
0,00
30,00
Totale
€ 20,24
mc
990,00
€ 8,62
mq
322,50
€
528.750,00
€
528.750,00
€
0,00
Costo tecnico di costruzione e oneri indiretti
Totale costi di gestione
10,00%
2,00%
1,00%
Costi
€ 621.544,69
Unità di misura
Tasso
mq
mq
mq
Tempi mesi
5,25%
Oneri finanziari
€ 12.940,82
8
Costi e oneri
fin.
€ 634.485,50
Quota di debito
60,00%
Aliquota
Costo
€ 0,00
€ 528.000,00
€ 0,00
€ 750,00
€ 528.750,00
€ 20.037,60
€ 2.779,95
€ 52.875,00
€ 10.975,75
€ 6.126,38
€ 621.544,69
€ 69.977,14
Oneri finanziari
€ 12.940,82
Utile
10,00%
€ 63.448,55
COSTO TOTALE ESCLUSA AREA (a)
VALORE PRESUNTO COMMERCIALE (b)
VALORE AREA (c )= (a-b)
VALORE UNITARIO AREA (d)=(c/SF)
tasso di capitalizzazione (r):
anni trasformazione
attualizzazione per anni
Valore di tasformazione [(Vm-Ct)/(1+r)n] : €
€ 697.934,05
€ 844.788,75
€ 146.854,70
€ 391,61
3,80%
0,66
1,025
€ 382,09
ipotecaria fissa
catastale fissa
€ 50,00
€ 50,00
su imponibile
unitario
€ 12.995,56
€ 34,65
valore Area a mq
€ 347,44
TABELLA C2
DATI DI ENTRATA INTERVENTO TIPO
Unità di misura
Superficie lotto di riferimento (SF)
Superficie utile lorda di riferimento
Volume utile lordo di riferimento
Superficie commerciale ragguardata
Superficie di costruzione
Valore di mercato (fonte O.M.I Valore Normale)
mq
mq
mc
mq
mq
€/mq
COSTI DIRETTI E INDIRETTI DI COSTRUZIONE DEL FABBRICATO
Tasso o Aliquota
Costi di idoneizzazione (consolidamenti straordinari,
bonifiche, ecc)
COSTI
ONERI
ONERI FINANZIARI
Oneri finanziari Fabbricato
ONERI DEL PROMOTORE
Sul costo Fabbricato e relativi oneri finanziari
Oneri su acquisto area
375,00
300,00
990,00
322,50
330,00
€ 2.619,50
Prezzo Unitario
€ 15,00
€ 1.225,51
€ 0,00
€ 25,00
Costo di Costruzione
Costo urbanizzazioni
Costo sistemazioni esterne private
Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria
Oneri sul costo di costruzione
Oneri professionali
Spese generali e amministrazione
Spese di commercializzazione
Aggiuntivo
10,00%
2,00%
1,00%
Costi
€ 535.901,40
Costi
€ 535.901,40
registro
9,00%
Unità di misura
Quantità
1000
330,00
0,00
30,00
Totale
€ 53,97
mc
990,00
€ 17,25
mq
322,50
€
420.168,30
€
420.168,30
€
0,00
Costo tecnico di costruzione e oneri indiretti
Totale costi di gestione
€ 15.000,00
€ 404.418,30
€ 0,00
€ 750,00
€ 420.168,30
€ 53.430,30
€ 5.563,13
€ 42.016,83
€ 9.471,97
€ 5.250,87
€ 535.901,40
€ 56.739,68
Tempi mesi
Quota di debito
18
60,00%
Oneri finanziari
€ 25.650,83
Tasso
5,25%
Oneri finanziari
€ 25.650,83
mq
mq
mq
mq
Costo
Costi e oneri
fin.
€ 561.552,23
Aliquota
Utile
10,00%
€ 56.155,22
COSTO TOTALE ESCLUSA AREA (a)
VALORE PRESUNTO COMMERCIALE (b)
VALORE AREA (c )= (a-b)
VALORE UNITARIO AREA (d)=(c/SF)
tasso di capitalizzazione (r):
anni trasformazione
attualizzazione per anni
Valore di tasformazione [(Vm-Ct)/(1+r)n] : €
€ 617.707,46
€ 844.788,75
€ 227.081,29
€ 605,55
3,80%
1,25
1,048
€ 577,97
ipotecaria fissa
catastale fissa
€ 50,00
€ 50,00
su imponibile
unitario
€ 19.606,40
€ 52,28
valore Area a mq
€ 525,68

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