Maria Giuditta Losa MRICS, Responsabile Funzione Valutazioni Serenissima SGR S.p.A. Milano, 11 Aprile 2014, Camera di Commercio Gli Impatti degli effetti della riforma catastale sulla valorizzazione di un fondo immobiliare POTENTIAL BENEFITS ON THE REAL ESTATE FUNDS AFTER CADASTRAL REFORMATION Milano, 11 Aprile 2014 Camera di Commercio SERENISSIMA SGR Maria Giuditta Maria LosaGiuditta – MRICS,Losa, Responsabile Serenissima Funzione SGR, Milano, Valutazioni 04 Aprile Serenissima 2014 SGR S.p.A. Milano, 11 Aprile Camera 2014, di Commercio Camera di Commercio IL PROCESSO DI INVESTIMENTO DI UNA SGR IMMOBILIARE THE INVESTMENT PROCESS OF AN ASSET MANAGEMENT COMPANY Honestly of conduct Explanation of the investment goals and business plan preparation Decision-making of the investment process Valuation Investment/ maintenance/ disinvestment decisions SERENISSIMA SGR Fonte/Source: Quaderni Di Finanza CONSOB Quaderno n.65 - DICEMBRE 2009: "Il rapporto tra le SGR e gli esperti indipendenti nella fase di valutazione degli asset dei fondi immobiliari” - «the relationship between an asset management company and independent valuers during the valuation of real estate assets». 2/x Maria Giuditta Losa – MRICS, Responsabile Funzione Valutazioni Serenissima SGR S.p.A. Milano, 11 Aprile 2014, Camera di Commercio ANALISI IMMOBILIARI BASATE SU FLUSSI DI CASSA E BUSINESS PLAN DI LUNGO PERIODO Asset analysis based on Discounted cash flows and long term business plan SERENISSIMA SGR 2/x Maria Giuditta Losa – MRICS, Responsabile Funzione Valutazioni Serenissima SGR S.p.A. Milano, 11 Aprile 2014, Camera di Commercio ESEMPI INCIDENZA PERCENTUALE ICI-IMU IN RAPPORTO AL CANONE Example % ICI – IMU/ Rent Ubicazione Tipologia Location Type % ICI/Canone 2010 % IMU/Canone 2013 % IMU tax/Rent 2013 % ICI tax/Rent 2010 Provincia Milano Unità commerciale di grandi dimensioni – Commercial asset 3% 6% Verona Palazzo uffici – Offices 3,5% 7% Verona Sede uffici pubblici– Offices 11% 17% Verona Palazzo uffici – Offices 5,5% 13% Roma Logistic 5% 12% Verona Logistic 2% 3% Modena Ipermercato – Supermarket 9% Ipermercato –Supermarket 27% SERENISSIMA SGR Bari 2/x Maria Giuditta Maria LosaGiuditta – MRICS,Losa, Responsabile Serenissima Funzione SGR, Milano, Valutazioni 04 Aprile Serenissima 2014 SGR S.p.A. Milano, 11 Aprile Camera 2014, di Commercio Camera di Commercio POSSIBILI VANTAGGI RIFORMA CATASTALE PER GLI INVESTITORI • Maggiore analisi e presa di conoscenza del valore del bene e della sua redditività potenziale o in corso • Sistema di tassazione basato sugli stessi parametri che si utilizzano per gli investimenti immobiliari (valori di mercato e redditività) SERENISSIMA SGR • Possibilità di intervenire con sgravi fiscali nelle zone in cui il mercato immobiliare è stagnante • Possibile maggior equilibrio tra tasse e valore 2/x Maria Giuditta Maria LosaGiuditta – MRICS,Losa, Responsabile Serenissima Funzione SGR, Milano, Valutazioni 04 Aprile Serenissima 2014 SGR S.p.A. Milano, 11 Aprile Camera 2014, di Commercio Camera di Commercio POSSIBLE BENEFITS FOR THE INVESTORS AFTER CADASTRAL REFORMATION • More detailed analysis and becoming conscious of the real estate value and its potential income • Tax system based on the same benchmarks used for Real Estate investments (market value, market rent, yield) SERENISSIMA SGR • The opportunity to decrease property taxes in the areas where the local market is stagnant • More adequate proportion between tax and value 2/x Maria Giuditta Maria LosaGiuditta – MRICS,Losa, Responsabile Serenissima Funzione SGR, Milano, Valutazioni 04 Aprile Serenissima 2014 SGR S.p.A. Milano, 11 Aprile Camera 2014, di Commercio Camera di Commercio POSSIBILI VANTAGGI RIFORMA CATASTALE PER GLI INVESTITORI SERENISSIMA SGR 1 - Maggiore chiarezza nella costruzione delle aliquote e valori di riferimento delle imposte 2 - Valore delle imposte che cresce in linea con i valori degli immobili 3 - STABILITA’ NEI FLUSSI DI CASSA che comporta: -un abbassamento del rischio -un forte impatto positivo anche sull’interesse degli investitori in generale e soprattutto degli investitori internazionali -un ritorno in generale all’interesse verso gli investimenti immobiliari 2/x Maria Giuditta Maria LosaGiuditta – MRICS,Losa, Responsabile Serenissima Funzione SGR, Milano, Valutazioni 04 Aprile Serenissima 2014 SGR S.p.A. Milano, 11 Aprile Camera 2014, di Commercio Camera di Commercio POSSIBLE BENEFITS FOR THE INVESTORS AFTER CADASTRAL REFORMATION 1 – Transparency on the property tax rates construction and tax values applied to the properties 2 – Tax values that increase according to the property market values SERENISSIMA SGR 3 – Stability of the discounted cash flows, with these major results: -Decrease of the risks / discount rates reduction; -Positive impact on the international investors’ view of Italian market -Foreign and local investors come back to the Real Estate Investments products 2/x Maria Giuditta Maria LosaGiuditta – MRICS,Losa, Responsabile Serenissima Funzione SGR, Milano, Valutazioni 04 Aprile Serenissima 2014 SGR S.p.A. Milano, 11 Aprile Camera 2014, di Commercio Camera di Commercio POSSIBILI VANTAGGI RIFORMA CATASTALE • Maggiore attenzione al valore del patrimonio ed alla sua costante valorizzazione • Maggiore sfruttamento del patrimonio in un ottica reddituale e non solo di eventuale rivalutazione intrinseca. SERENISSIMA SGR 2/x Maria Giuditta Maria LosaGiuditta – MRICS,Losa, Responsabile Serenissima Funzione SGR, Milano, Valutazioni 04 Aprile Serenissima 2014 SGR S.p.A. Milano, 11 Aprile Camera 2014, di Commercio Camera di Commercio POSSIBLE BENEFITS FOR THE INVESTORS AFTER CADASTRAL REFORMATION • Focus on the assets potential high and best use • Focus on yields rather than only on long term capital gain SERENISSIMA SGR 2/x Maria Giuditta Maria LosaGiuditta – MRICS,Losa, Responsabile Serenissima Funzione SGR, Milano, Valutazioni 04 Aprile Serenissima 2014 SGR S.p.A. Milano, 11 Aprile Camera 2014, di Commercio Camera di Commercio Grazie per l’attenzione! Thanks for your attention! 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