www.ioinvestoatenerife.com Io Investo a Tenerife è un marchio di Brama srl Io Investo a Tenerife Specialisti Italiani dell’investimento immobiliare a Tenerife www.ioinvestoatenerife.com Guida Veloce all’Acquisto di un Immobile I a Tenerife 1 Le informazioni riportate in questo manuale sono soggette soggette a variazioni in base all’emanazione di nuove leggi e normative. In nessun caso costituiscono costituisco elemento contrattuale o pre-contrattuale contrattuale www.ioinvestoatenerife.com Io Investo a Tenerife è un marchio di Brama srl Sommario 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Introduzione……………………………………………………………………………………………Pag.3 La prima cosa da fare………………………………………………………………………………Pag.4 I documenti necessari per completare l’acquisto…………………………………….Pag.6 Aprire un conto corrente in un a banca spagnola…………………………………….Pag.8 Quanto costa acquistare un immobile a Tenerife…………………………………..Pag.10 Quanto costa mantenere un immobile per il proprietario……………………..Pag.12 Conclusioni…………………………………………………………………………………………….Pag.14 2 Le informazioni riportate in questo manuale sono soggette a variazioni in base all’emanazione di nuove leggi e normative. In nessun caso costituiscono elemento contrattuale o pre-contrattuale www.ioinvestoatenerife.com Io Investo a Tenerife è un marchio di Brama srl Introduzione Ciao! Grazie e complimenti per aver scaricato questa guida rapida che ti permetterà di conoscere molti dettagli essenziali e necessari per acquistare un immobile a Tenerife. Se sei un lettore del nostro blog, saprai certamente che tutta la noiosa parte burocratica legata all’acquisto e al post acquisto viene gestita dal nostro staff. Quindi chi decide di venire a Tenerife con noi, non deve preoccuparsi di tutti i passi da fare per poter godere del proprio investimento. E’ comunque doveroso essere sempre informati e sapere dove porta ogni passaggio del delicato momento dell’acquisto. Leggendo questa guida sarai informato su tutta la documentazione necessaria, sia personale che dell’immobile, che non può mancare. Conoscerai esattamente tutti i passaggi cronologici dell’acquisto e scoprirai i costi accessori dell’acquisto e la tassazione a cui sono soggetti gli immobili alle Canarie. Se stai valutando la possibilità di fare un investimento a Tenerife, ti consiglio vivamente, di leggere questo manuale. Potrebbe essere una fonte di salvezza e un prezioso alleato per non commettere errori ed evitare di rimanere incastrato in situazioni poco piacevoli. E molto costose. Infatti, anche a Tenerife, così come in ogni angolo di mondo, esistono “esperti” e “contatti in loco” che poi si rivelano solo degli improvvisati. E che naturalmente hanno il solo scopo di guadagnare alle spalle di chi, ingenuamente, decide di fidarsi di loro. Anche le agenzie non sono tutte e sempre professionali come vorrebbero far credere. Ma per te che hai deciso di scaricare questa guida il problema non esiste. Infatti, oltre ad essere informato su tutto l’iter burocratico, puoi contare su un solido punto fermo: lo staff di IoInvestoaTenerife, che vive sull’isola da oltre 15 anni e che ha sempre lavorato nel settore della compra-vendita di immobili. Ma ora basta con le parole e iniziamo ad imparare un po’ di cose! 3 Le informazioni riportate in questo manuale sono soggette a variazioni in base all’emanazione di nuove leggi e normative. In nessun caso costituiscono elemento contrattuale o pre-contrattuale www.ioinvestoatenerife.com Io Investo a Tenerife è un marchio di Brama srl Parte prima La prima cosa da fare Dopo aver trovato la casa più giusta per le tue esigenze è necessario iniziare a programmare ed impostare il percorso che ti porterà ad essere proprietario a tutti gli effetti. Prima di versare qualsiasi tipo di somma di denaro, è necessario verificare un documento cruciale. Si chiama NOTA SIMPLE INFORMATIVA ed è emesso dal Registro de la Propriedad. La Nota Simple può essere richiesta da qualunque persona fisica o persona giuridica che abbia legittimi interessi a conoscere la situazione di un determinato immobile. Infatti nella Nota Simple sono presenti tutte le informazioni relative all’immobile. E’ una sorta di riassunto della storia e della situazione attuale dell’immobile. Può essere paragonata alla nostra Visura Ipotecaria e Catastale. Nella Nota Simple sono presenti: • Numeri identificativi dell’immobile: cioè il numero che identifica l’immobile all’interno dello specifico Registro de la Propriedad e il numero IDUFIR che identifica l’immobile in qualsiasi Registro de la Propriedad. Questi numeri non sono da confondere con la Referencia Catastale. • Descrizione dell’immobile: cioè una breve descrizione dello stato di fatto, degli accessi, dei confini e dei metri quadrati. Questa descrizione può non risultare fedele se nel tempo sono state apportate modifiche all’immobile non segnalate. • Proprietà: in questa sezione viene riportato chi ha il diritto di proprietà o altro diritto reale e in che percentuale la detiene e in virtù di che atto lo detiene. 4 Le informazioni riportate in questo manuale sono soggette a variazioni in base all’emanazione di nuove leggi e normative. In nessun caso costituiscono elemento contrattuale o pre-contrattuale www.ioinvestoatenerife.com Io Investo a Tenerife è un marchio di Brama srl • Autorizzante: viene riportato il nome del notaio che ha curato il passaggio del diritto di proprietà e i numeri di registrazione dell’atto. • Cargas: è il punto dove vengono riportate le ipoteche, le iscrizioni, le trascrizione, le servitù e tutte le informazioni relative a eventuali privilegi o pesi gravanti sull’immobile. • Indicazione dei documenti mancanti o in sospeso. Come puoi intuire, la Nota Simple è un documento fondamentale e va letto e capito nei minimi dettagli. Per evitare di correre dei rischi è fortemente consigliato visionare il documento assieme a un consulente immobiliare esperto che sappia spiegare bene la situazione. In alternativa è possibile pagare un avvocato affinchè recuperi e verifichi per te questo documento. Grazie alla corretta interpretazione della Nota Simple potrai evitare di: - Intestare assegni a persone che non sono i reali proprietari dell’immobile - Conoscere la situazione ipotecaria e sapere se l’immobile è libero o se per poterlo comprare è necessario pagare prima chi detiene il diritto di garanzia sul bene. Non è un aspetto da sottovalutare. Anzi è il momento cruciale per prendere la decisione definitiva. Proprio per questo motivo chi acquista il suo immobile con l’assistenza di IoInvestoaTenerife, può stare tranquillo. Il nostro staff esamina la Nota Simple di qualsiasi immobile prima di effettuare qualsiasi tipo di scambio di denaro. Diffida sempre da chi ti dice: “tranquillo è tutto a posto”, e non di mostra una copia della Nota Simple. La Nota Simple deve essere richiesta sempre prima di scambiare denaro e deve essere prodotta il giorno stesso o al massimo il giorno prima del pagamento. 5 Le informazioni riportate in questo manuale sono soggette a variazioni in base all’emanazione di nuove leggi e normative. In nessun caso costituiscono elemento contrattuale o pre-contrattuale www.ioinvestoatenerife.com Io Investo a Tenerife è un marchio di Brama srl Parte seconda I documenti necessari per completare l’acquisto L’aspetto dei documenti è molto importante per non rischiare di fare dei viaggi a vuoto e di conseguenza perdere tempo e denaro. Naturalmente servono i documenti personali italiani. Quindi passaporto o carta di identità in corso di validità e in buono stato di conservazione. Ovviamente non sono accettati documenti rotti, sgualciti o con dati non completamente leggibili. Per completare l’acquisto è poi necessario richiedere il N.I.E. Il NIE è il Numero de Identificaciòn de Extranjero . Lo devono possedere tutti proprietari non spagnoli. Si tratta di una sorta di codice fiscale con durata temporanea, che attesta la nostra presenza sul territorio delle isole Canarie. E’ un documento necessario per completare alcune operazioni basilari sul territorio spagnolo. E’ richiesto a chiunque trascorre più di tre mesi in Spagna. Senza il NIE non è possibile: - Aprire un conto corrente in banca Acquistare l’appartamento Intestarsi le utenze di acqua e luce E altre cose che al momento non ci interessano perché non strettamente connesse con l’acquisto di un immobile Ci sono diverse tipologie di NIE. Quello che serve per acquistare un immobile, senza trasferire la residenza sull’isola è quello su carta bianca. Ed è abbastanza facile da ottenere. Se l’acquisto dell’immobile viene fatto con lo scopo di trasferirsi a Tenerife è necessario, oltre al NIE, anche un documento che si chiama Empadranamiento. 6 Le informazioni riportate in questo manuale sono soggette a variazioni in base all’emanazione di nuove leggi e normative. In nessun caso costituiscono elemento contrattuale o pre-contrattuale www.ioinvestoatenerife.com Io Investo a Tenerife è un marchio di Brama srl Se l’acquisto viene fatto da una società la procedura è leggermente più complessa. In questo caso è necessario consultare un Fiscalista ( commercialista) del posto. Nulla di impossibile, sia chiaro. Ma è necessario produrre documenti diversi e ottenere il NIF, cioè l’equivalente della nostra partita IVA. Naturalmente IoInvestoaTenerife è in grado di assisterti anche in questo caso. Come ottenere il NIE valido per l’acquisto di un immobile Come detto, il NIE è abbastanza semplice da ottenere. Se si conosce la procedura, ovviamente. I passaggi per ottenerlo sono tre: - Compilazione del modello EX16: è un modulo reperibile presso gli uffici di polizia che rilasciano il NIE. Consigliamo fortemente di recuperare il modello EX16 un giorno prima e di dedicare particolare attenzione alla compilazione. E’ opportuno farsi assistere nel caso non si padroneggi perfettamente la lingua spagnola per evitare di commettere errori. - Con il modello EX16 compilato correttamente e con un proprio documento di identità si deve andare presso una qualsiasi banca e versare la tassa di 10 euro. - Una volta in possesso della ricevuta del pagamento e del modello EX16 siamo pronti per ottenere il NIE. - Il NIE viene rilasciato dalla polizia. A Tenerife Sud si deve andare alla centrale di polizia di Las Americas, in Avenida Noelia Alfonso Cabrera, 5. Vicino alla stazione principale degli autobus. Di solito l’ufficio è molto affollato. Suggeriamo di andare con un po’ di anticipo rispetto all’orario di apertura per prendere il numero progressivo. 7 Le informazioni riportate in questo manuale sono soggette a variazioni in base all’emanazione di nuove leggi e normative. In nessun caso costituiscono elemento contrattuale o pre-contrattuale www.ioinvestoatenerife.com Io Investo a Tenerife è un marchio di Brama srl Ora sei in possesso del tuo NIE. Sei pronto per il passaggio successivo. Come vedi anche alle Canarie la burocrazia non manca. Nulla di insormontabile, naturalmente. Ma senza una guida e senza una struttura capace di assisterti dall’inizio alla fine, può essere facile commettere errori e perdere tempo. IoInvestoaTenerife, si occupa di sbrigare per te tutta la parte burocratica legata all’acquisto e al post-acquisto. Dove è necessaria la tua presenza, si occupa di fare in modo che la procedura sia snella e senza intoppi. 8 Le informazioni riportate in questo manuale sono soggette a variazioni in base all’emanazione di nuove leggi e normative. In nessun caso costituiscono elemento contrattuale o pre-contrattuale www.ioinvestoatenerife.com Io Investo a Tenerife è un marchio di Brama srl Parte terza Aprire un conto corrente in un una banca spagnola Per completare un acquisto immobiliare a Tenerife è necessario essere titolari di un conto corrente in una banca spagnola. Il denaro, che andrà versato al venditore, deve provenire da una banca spagnola che emette un assegno circolare. Questo passaggio è obbligatorio. Il notaio spagnolo non accetta di proseguire con l’atto se l’assegno circolare è emesso da una banca straniera. Quindi per completare il tuo investimento devi provvedere ad aprire questo conto corrente e trasferirvi il denaro necessario ( sia a coprire la compra vendita che i costi accessori) dal tuo conto italiano. L’assegno circolare che la banca emetterà ha un costo che varia da banca a banca. Le percentuali applicate variano dallo 0,4% allo 0,5% dell’importo dell’assegno. Su questo conto corrente, in seguito, potrai domiciliare le utenze dell’acqua e della luce oltre alle spese della comunidad. Naturalmente potrai anche incassare qui il tuo affitto, nel caso in cui il tuo acquisto ha lo scopo di generare una rendita. Grazie allo staff di IoInvestoaTenerfe presente sull’isola, saremo in grado di suggerirti le banche che meglio soddisfano le tue necessità. E assisterti nella fase di apertura del tuo conto corrente a Tenerife. Grazie ad una delega possiamo anche aprire noi un conto per te. 9 Le informazioni riportate in questo manuale sono soggette a variazioni in base all’emanazione di nuove leggi e normative. In nessun caso costituiscono elemento contrattuale o pre-contrattuale www.ioinvestoatenerife.com Io Investo a Tenerife è un marchio di Brama srl Parte quarta Quanto costa acquistare un immobile a Tenerife Non parliamo di prezzi al metro quadrato o delle quotazioni immobiliari della varie zone dell’isola. Il mercato a Tenerife è diverso da quello in Italia. Di conseguenza sono diverse anche le valutazioni degli immobili. Infatti potresti trovare un appartamento di due locali vista mare a Las Americas a 4 minuti dalla spiaggia a 75.000 euro, e uno più distante dal mare a 120.000 euro. Le variabili che portano a definire un prezzo per un determinato appartamento sono molte. E non vogliamo affrontarle in questo manuale. Naturalmente chi viene a Tenerife con noi, può contare oltre che sulla nostra consulenza, anche e soprattutto, sulla conoscenza approfondita del territorio dei nostri consulenti che sono presenti sull’isola. Quello che vogliamo affrontare in questo capitolo sono i costi accessori all’acquisto. Cioè quali spese (oltre al prezzo di vendita) deve sostenere chi decide di acquistare un immobile a Tenerife? Entriamo nel dettaglio. Anche alle Canarie esistono le tasse sugli immobili, sia quelle legate all’acquisto che quelle legate alla proprietà. Ma vediamo di che cifre stiamo parlando. Prendiamo come riferimento un appartamento che viene compra-venduto a 90.000 euro. Le spese accessorie sono: - Impuesta Sobre Trasmisiones Patrimoniales: cioè la tassa sui passaggi di proprietà immobiliari che è pari al 6,5% dell’importo dichiarato sul contratto di compravendita. Se si acquista un immobile di nuova costruzione la tassa sale al 7%. 10 Le informazioni riportate in questo manuale sono soggette a variazioni in base all’emanazione di nuove leggi e normative. In nessun caso costituiscono elemento contrattuale o pre-contrattuale www.ioinvestoatenerife.com Io Investo a Tenerife è un marchio di Brama srl - Spese Notarili e di Registro: qui si tratta di pagare il notaio per il suo lavoro e di copri i costi di registrazione dell’atto di compra-vendita. Quindi si troveranno le seguenti voci: notaria, registro, gestoria IVA. I notai sono più economici rispetto all’Italia e le tariffe sono imposte per legge. Per un appartamento di 90.000 l’onorario del notaio è di circa 430 euro, il Registro è di 189 e la Gestoria è di 180. Diciamo che con meno di 1.000 euro siamo certi di coprire tutti questi costi. - Contratti di acqua e luce: le nuove utenze hanno un costo di circa 200 euro. Tirando le somme per il nostro appartamento acquistato per 90.000 euro il totale dei costi accessori all’acquisto corrisponde a: - Imp. Trans. Patr. = 5.850 euro - Notaria , Reg. , Gest.= 813 euro - Agua y Luz = 400 euro Totale = 7.063 La buona notizia è che a Tenerife si trovano ottimi appartamenti anche a meno di 90.000 euro e di conseguenza questi costi, ovviamente, diminuiscono. 11 Le informazioni riportate in questo manuale sono soggette a variazioni in base all’emanazione di nuove leggi e normative. In nessun caso costituiscono elemento contrattuale o pre-contrattuale www.ioinvestoatenerife.com Io Investo a Tenerife è un marchio di Brama srl parte quinta Quanto costa mantenere un immobile una volta che ne sono proprietario? Dal momento in cui diventi proprietario di un immobile a Tenerife avrai dei costi legati alla proprietà. Come in tutto il resto del mondo. La tassa sul possesso di beni immobili si chiama I.B.I e sta per Impuesto sobre Bienes Inmuebles e la percentuale varia da comune a comune. Mediamente si parla di circa lo 0,6% del valore catastale. Ad ogni modo la percentuale può variare da uno 0,4% ad un massimo del 1,1% Attenzione a non confondere il valore catastale con il valore commerciale. Infatti il calcolo non fa fatto sul valore di compra-vendita, bensì su quello che risulta dal catasto. Il valore catastale è sensibilmente inferiore rispetto a quello commerciale. Un immobile acquistato per 90.000 euro può avere un valore catastale di 45.000 euro. Ed è quest’ultimo valore che viene preso come base imponibile per il calcolo del I.B.I. Quindi una spesa annua di circa 250 euro per pagare la tassa IBI Un'altra tassa da versare annualmente è quella relativa alla spazzatura ( basura ). Anche qui i costi variano da comune a comune e si parla di poco decine di euro all’anno. Ovviamente anche l’Italia chiede una tassa sulla proprietà dei beni immobiliari all’estero. Si chiama IVIE cioè Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero. Non è altro che l’IMU per gli immobili che i cittadini italiani possiedono in territorio straniero. 12 Le informazioni riportate in questo manuale sono soggette a variazioni in base all’emanazione di nuove leggi e normative. In nessun caso costituiscono elemento contrattuale o pre-contrattuale www.ioinvestoatenerife.com Io Investo a Tenerife è un marchio di Brama srl Si paga lo 0,76% del valore catastale o in sua mancanza del valore che risulta dall’atto di acquisto. Attenzione: se il valore della tassa non supera i 200 euro nulla sarà dovuto. Inoltre dalla cifra risultante dall’IVIE va sottratta la cifra pagata per l’IBI. Questa deduzione è dovuta al fatto che Italia e Spagna hanno firmato un accordo ai fini fiscali per evitare la doppia tassazione. In pratica se un cittadino italiano possiede elementi di reddito in Spagna, gli stessi redditi sono soggetti alla tassazione spagnola e non anche a quella italiana. Le tasse pagate in Spagne possono essere portate in detrazione rispetto a quelle da pagare in Italia. Puoi trovare tutta la legge sul sito: http://www.fiscooggi.it/files/immagini_articoli/fnmold/spagna-it.pdf 13 Le informazioni riportate in questo manuale sono soggette a variazioni in base all’emanazione di nuove leggi e normative. In nessun caso costituiscono elemento contrattuale o pre-contrattuale www.ioinvestoatenerife.com Io Investo a Tenerife è un marchio di Brama srl Conclusioni Dopo aver letto questa guida rapida all’acquisto di un immobile a Tenerife, dovresti avere le idee un pochino più chiare. Come vedi non è semplice andare e comprare. E’ necessario conoscere molti aspetti burocratici e fiscali per non rischiare di essere incauti nell’acquisto. Solo conoscendo a fondo tutti gli aspetti pratici e legali puoi avere la certezza di non commettere errori. Naturalmente è importantissimo anche saper scegliere la località e l’appartamento giusto e poterlo comprare al giusto prezzo. Parte tutto da li. Ed è per questo che abbiamo pensato al Sistema TenerifeFacile. Vogliamo rendere l’acquisto del tuo immobile a Tenerife semplice e trasparente. Prima di partire con noi vogliamo conoscerti per capire esattamente che tipo di investimento desideri fare. Da quel momento in poi trasferiremo tutte le informazioni ai nostri collaboratori che vivono e lavorano nel campo immobiliare a Tenerife da oltre 15 anni. In questo modo loro selezioneranno per te una ristretta cerchia di immobili, estremamente corrispondenti con i criteri che hai indicato. Quando arriveremo a Tenerife, dovremo solo andare a visionarli e scegliere quello che più corrisponde con la tua esigenza di investimento. Tutta la noiosa e delicata parte burocratica del dopo acquisto verrà gestita da IoInvestoaTenerife. Tu dovrai solo goderti il sole. Immagina di avere al tuo fianco un consulente che ti accompagna, ti consiglia e ti aiuta nella parte burocratica. Una persona che in sette giorni è in grado di farti acquistare un immobile, in maniera sicura, nell’isola dove è sempre primavera. Il sistema TenerifeFacile, ti permette di non correre rischi e di evitare di: - Prendere una fregatura. 14 Le informazioni riportate in questo manuale sono soggette a variazioni in base all’emanazione di nuove leggi e normative. In nessun caso costituiscono elemento contrattuale o pre-contrattuale www.ioinvestoatenerife.com - Io Investo a Tenerife è un marchio di Brama srl Essere avvicinato da falsi agenti immobiliari Lavorare con agenzie immobiliari del posto poco serie e professionali Acquistare un appartamento viziato da pericolose vicende legali Acquistare al giusto prezzo di mercato Rimanere giorni e giorni in balia della burocrazia di un paese straniero Il sistema è studiato e pensato per gli italiani che vogliono investire a Tenerife. E’testato per garantire le persone che acquistano durante tutto il processo. Noi stessi acquistiamo immobili a Tenerife da anni e ci affidiamo alla stessa organizzazione. Se poi una volta arrivato a Tenerife, cambi idea e decidi di non acquistare, sei libero di tornare a casa come e quando vuoi. Nessuna ti obbligherà a fare nulla e nessuna ti chiederà un centesimo di penale o rimborso spese. ( Dovrai solo pagare l’hotel ☺) Cosa vuoi più di così? Non ti resta che contattarci per raccontarci che tipo di investimento vuoi fare PS Se acquisti l’immobile il viaggio di ritorno lo paghiamo noi! PPS Cosa aspetti, registrati sul sito www.ioinvestoatenerife.com e chiedi di conoscere in anteprima le date del prossimo viaggio. Per garantire a tutti la giusta attenzione non possiamo partire con più di 5 persone. Non rischiare di rimanere a casa. 15 Le informazioni riportate in questo manuale sono soggette a variazioni in base all’emanazione di nuove leggi e normative. In nessun caso costituiscono elemento contrattuale o pre-contrattuale
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