Affitto, enfiteusi o altri contratti

Agenzia per la promozione all’estero e
l’internazionalizzazione delle imprese italiane
Sezione per la promozione degli scambi dell’Ambasciata d’Italia a Tirana
Dipartimenti e Aree
Decisione del Consiglio Albanese dei Ministri
PER LA DETERMINAZIONE DEI
CRITERI, DELLE PROCEDURE E DELLE
MODALITA' DI CONFERIMENTO IN
AFFITTO, ENFITEUSI O ALTRI
CONTRATTI DELLA PROPRIETA'
STATALE
13 FEBBRAIO 2014
Documento redatto dalla Trade Analyst di ICE - Agenzia Tirana
Manjola Mumajesi
Fonte: Il Consiglio Albanese dei Ministri
1
Ai sensi dell'art. 100 della Costituzione, dell'art. 5 dell'atto normativo nr. 4 del
9.7.2008 del Consiglio dei Ministri "Per la privatizzazione e la concessione in
uso, alle società commerciali e istituzioni statali, di imprese, costruzioni
particolari, strumenti principali e mezzi finanziari di queste imprese" approvato con la legge nr. 9967 del 24.7.2008 e degli artt. 784 e 801 "Codice
Civile della Repubblica d'Albania" (modificata) - su proposta del Ministro dello
Sviluppo Economico, del Commercio e dell'Imprenditoria, il Consiglio dei
Ministri:
IN DATA 5 FEBBRAIO 2014 HA DECISO:
I. Beni demaniali concessi in affitto o in enfiteusi,
criteri di competizione, diritto, competenze e termini
1. I beni demaniali vengono conferiti ai terzi attraverso procedure di gara,
trasferendo il diritto d'uso mediante il contratto d'affitto o d'enfiteusi.
2. Ai sensi della determinazione contemplata nel punto (1), i beni demaniali
concessi in affitto sono: edifici, superfici funzionali (non sotto l'edificio), area
edificabile disponibile, macchinari, attrezzature e linee di produzione delle
istituzioni statali, imprese e società commerciali con capitale 100% pubblico
(di seguito società statali).
I beni demaniali, concessi in enfiteusi, ai sensi della determinazione del punto
(1) della presente decisione, sono solamente le proprietà immobiliari delle
istituzioni, imprese e società statali.
3. I criteri di competizione per la concessione in affitto dei beni demaniali
sono i seguenti:



il livello di investimento;
il livello di occupazione;
l'offerta relativa all'obbligo mensile dell'affitto.
Le istituzioni centrali e le autorità locali possono stabilire ulteriori criteri
aggiuntivi.
4. I criteri di competizione per il conferimento in enfiteusi dei beni demaniali
sono i seguenti:

il livello di investimento sulla proprietà immobiliare per apportare delle
migliorie deve superare il 200% del valore della proprietà oggetto del
bando;
Fonte: Il Consiglio Albanese dei Ministri
2

lo scopo e il livello complessivo dell'investimento sulla proprietà concessa
in enfiteusi;
 il livello di occupazione;
 l'offerta dell'obbligo mensile.
Le istituzioni centrali e le autorità locali possono stabilire ulteriori criteri
aggiuntivi.
5. Sono esclusi dalla competizione:
a) la concessione in affitto delle superfici fino a 200 m2, con una durata fino
ad un anno;
b) i macchinari e le attrezzature scollegati, concessi in affitto fino ad un
anno;
c) l'affitto delle proprietà statali ai soggetti muniti con permessi di
sfruttamento delle ricchezze naturali (minerarie, della pesca, delle acque e
delle altre attività similari), qualora queste proprietà vengano concesse a
sostegno dello sviluppo delle attività per le quali sono autorizzati;
d) i casi degli accordi minerari di sfruttamento, approvati con legge, nei quali
il soggetto autorizzato gode il diritto di stipula del contratto di comodato
per la superficie relativa alle costruzione delle fabbriche (l'indicazione della
superficie sopraindicata è contemplata nel piano di gestione aziendale,
preparato e presentato per l'ottenimento del permesso di sfruttamento),
con la facoltà di rinnovo fino alla scadenza del periodo di autorizzazione;
e) l'affitto dei beni demaniali alle istituzioni pubbliche, qualora siano utilizzati
per ulteriori necessità e attività statali;
f) l'affitto dei beni demaniali ai soggetti pubblici o privati per l'esercizio delle
attività nel campo dello sport, della cultura, del turismo e dell'eredità
culturale, di fronte agli investimenti superiori a 2 (due) milioni di euro sul
patrimonio dello stato;
g) le aggiunte nei contratti relative alle superfici funzionali richieste dal
locatario per lo sviluppo ed il miglioramento dell'attività, per superfici non
superiori al 50% dell'area totale edificabile presso la quale è ubicata la
costruzione affittata e comunque soltanto nei casi in cui la superficie
aggiuntiva confina con l'area indicata nel contratto.
6. Il diritto di stipula del contratto d'affitto e la determinazione dei termini
contrattuali spetta:
a) all'istituzione, all'impresa o alla società statale che affitta per la durata di
un anno:

costruzioni che ha in gestione, con una superficie fino a 200 m2 (inclusa
anche la superficie funzionale);
 costruzioni voluminose come depositi, sili (con un volume fino a 300 m3),
macchinari, attrezzature, linee tecnologiche scollegate ed installate
all'interno di queste superfici. Le istituzioni, imprese e società statali non
Fonte: Il Consiglio Albanese dei Ministri
3
possono affittare solamente "terreno disponibile" con una superficie fino a
200 m2.
b) l'organo che esercita il diritto di rappresentanza del demanio (beni di
proprietà dell'istituzione, impresa o società statale) e che concede in affitto
per un periodo fino a 20 anni:


le superfici superiori a 200 m2;
le linee tecnologie o le costruzioni voluminose (come depositi, magazzini,
sili, con un volume fino a 300 m3) installate all'interno di queste aree;
Per le superfici da 200 a 500 m2 la durata contrattuale è fino a 10 (dieci) anni;
per le aree superiori a 500 m2 la durata è stabilità fino a 20 (venti) anni.
7. Il diritto di stipula del contratto di enfiteusi per la proprietà statale, con una
durata fino a 20 (venti) anni, compete al ministero responsabile per
l'economia oppure all'organo del governo locale che esercita il diritto di
rappresentanza del demanio.
8. Le proprietà gestite dalla Direzione dei Servizi Governativi vengono
concesse in affitto dalla suddetta per una durata fino ad anno, senza limiti di
superficie e comunque secondo le tariffe contemplate nell'allegato (B)
annesso alla presente decisione.
9. I beni gestiti dall'Autorità Portuale di Durazzo vengono concessi in affitto
oppure in enfiteusi dalla suddetta, sulla base delle procedure della presente
decisione e comunque in ottemperanza alla legge nr. 9130 dell' 8.9.2003 "Per
l'Autorità Portuale".
10. I monumenti culturali vengono concessi in affitto oppure in enfiteusi da
parte del Ministero della Cultura, conformemente alla legge nr. 9048 del
7.4.2003 "Per l'eredità culturale" e successive modifiche.
11. Il diritto di stipula del contratto d'affitto con i soggetti muniti di permesso di
sfruttamento delle ricchezze naturali (minerarie, della pesca, delle acque e
delle altre attività similari), spetta all'istituzione centrale statale che copre la
rispettiva attività, secondo le previsioni richiamate dal Codice di Procedura
Amministrativa.
Fonte: Il Consiglio Albanese dei Ministri
4
II. Procedure per la concessione in affitto oppure in
enfiteusi della proprietà statale
1. L'istituzione, l'impresa o la società statale, gestore della costruzione che
sarà data in affitto oppure in enfiteusi, prepara, in tutti i casi, la seguente
documentazione:
a) la proposta per concedere la costruzione in affitto oppure in enfiteusi,
contenente l'indicazione relativa all'attività che può essere esercitata su
questa proprietà e la durata dell'affitto;
b) la decisione dell'organo direttivo dell'istituzione, impresa o società statale
(Consiglio di Sorveglianza, Consiglio Direttivo, Comitato Direttivo ecc.);
c) l'approvazione dell'organo amministrativo di dipendenza;
d) il master plan dell'oggetto in 6 (sei) copie originali, approvato dal dirigente
dell' istituzione, dell' impresa o della società statale e dall'organo della
prefettura nel territorio della quale è ubicata la proprietà. Nel master plan
dovrà essere chiaramente determinata la superficie totale del terreno,
l'area sotto l'edificio e la superficie funzionale (non quella sotto l'edificio);
e) la tariffa minima dell'obbligo mensile per le superfici sotto l'edificio,
secondo le previsioni della presente decisione e considerando al tempo
stesso lo stato fisico dell'edificio;
f) le dichiarazioni rilasciate dall'Ufficio di Registrazione delle Proprietà
Immobiliari e dall'Agenzia di Restituzione e Compensazione delle
Proprietà, attestanti la proprietà pubblica della costruzione e dell'area
edificabile. Non è necessaria la dichiarazione rilasciata dall'Agenzia di
Restituzione e Compensazione delle Proprietà nei casi in cui la proprietà,
oggetto del contratto d'affitto o d'enfiteusi sia gestita dalle società statali.
2. Nei casi della proposta per concedere in enfiteusi la costruzione, oltre la
documentazione sopramenzionata, dovrà essere specificato anche il valore
contabile della proprietà, risultante dallo stato patrimoniale dell'esercizio
precedente.
3. Per i beni previsti nella lettera (a) punto (6) capo (I) della presente
decisione, l'istituzione o la società statale stipula il contratto d'affitto prima
della preparazione della documentazione ai sensi del punto (1) di questo
capo.
4. Per i beni previsti nella lettera (b) punto (6) capo (I) della presenta
decisione, il dirigente dell'istituzione, dell'impresa o della società statale
(gestore della proprietà che sarà concessa in affitto oppure in enfiteusi), invia
la documentazione preparata all'organo che esercita il diritto di
rappresentanza del demanio, il quale, dietro l'ordinanza del suo titolare, avvia
le procedure per la concessione in affitto oppure in enfiteusi della proprietà
statale.
Fonte: Il Consiglio Albanese dei Ministri
5
5. Nell'ingiunzione del titolare dell'istituzione per concedere in affitto o in
enfiteusi la proprietà statale, attraverso una procedura di gara, sono
determinati:
a) i dati relativi alla proprietà statale che sarà concessa in affitto oppure in
enfiteusi: denominazione, superficie, scopo dell'utilizzo, valore minimo
dell'obbligo mensile calcolato sulla base delle tariffe di questa decisione,
termine;
b) l'attività che può essere esercitata presso l'oggetto dell'affitto oppure
dell'enfiteusi;
c) i punteggi di valutazione per gli elementi della competizione vengono
stabiliti, caso dopo caso, dal titolare dell'istituzione, secondo i punti (3) o
(4) del capo (I) della presente decisione;
d) il luogo, la data e l'ora di presentazione dei documenti;
e) la composizione della commissione di valutazione delle offerte dei
concorrenti, composta da tre persone: il capo e due membri;
f) la documentazione presentata da parte dei concorrenti in competizione.
6. La notifica relativa alla concessione in affitto oppure in enfiteusi della
proprietà statale è pubblicata 1 (una) volta nel Bollettino degli Avvisi Pubblici.
La notifica contiene i dati sull'oggetto del contratto d'affitto oppure d'enfiteusi,
la categoria dell'attività che sarà esercitata; i punteggi di valutazione per gli
elementi della competizione; la documentazione che sarà presentata da parte
dei concorrenti, nonché il luogo, la data e l'ora di presentazione della stessa.
La data di competizione deve essere fissata non prima di 7 (sette) giorni di
calendario dalla data della pubblicazione.
7. La documentazione, presentata dai concorrenti e consegnata alla
commissione nell'orario di apertura delle offerte, contiene:
a) la richiesta del soggetto per prendere in affitto la proprietà statale;
b) il business plan dettagliato della messa in funzione dell'oggetto, nel quale
deve essere descritto in modo chiaro il piano di occupazione e degli
investimenti, nonché gli indicatori che saranno realizzati;
c) l'offerta relativa al valore dell'obbligo mensile dell'affitto;
d) il certificato di registrazione ed il certificato storico di registrazione del
soggetto presso il Centro Nazionale di Registrazione;
e) il NUIS (Numero Unico di Identificazione del Soggetto), nonché la
dichiarazione rilasciata dall'Ufficio delle Imposte competente attestante
l'adempimento degli obblighi tributari ed il versamento dei contributi
previdenziali;
f) la dichiarazione rilasciata dalla istituzioni competenti accertante che il
soggetto non è in corso di procedimento penale e che non ha processi
giudiziari pendenti relativi all'attività.
Questa documentazione deve essere compilata anche nel caso in cui la
costruzione viene affittata in assenza di una procedura di gara.
Fonte: Il Consiglio Albanese dei Ministri
6
8. In caso di enfiteusi, la documentazione presentata alla commissione da
parte dei concorrenti, i quali devono avere lo status società commerciali,
contiene:
a) la richiesta del soggetto per prendere in enfiteusi la proprietà statale;
b) il business plan dettagliato per il miglioramento della proprietà;
c) la descrizione delle idee progettuali sull'investimento; i dati relativi al livello
degli investimenti previsti sulla proprietà immobiliare e sull'oggetto
dell'enfiteusi in generale, accompagnati da progetti, schemi e qualsiasi
altra documentazione preliminare, nonché la fonte di finanziamento del
progetto complessivo;
d) l'offerta relativa al valore dell'obbligo mensile;
e) il CV del soggetto richiedente, accompagnato dalla documentazione
comprovante l'esperienza dello stesso nel campo dell'attività economica
che sarà esercitata sulla proprietà oggetto dell'enfiteusi;
f) il certificato di registrazione ed il certificato storico di registrazione del
soggetto presso il Centro Nazionale di Registrazione;
g) il NIPT (TAX ID Number) del soggetto;
h) la dichiarazione rilasciata dall'Ufficio delle Imposte competente, accertante
l'adempimento degli obblighi tributari ed il versamento dei contributi
previdenziali;
i) la dichiarazione rilasciata dall'ufficio doganale competente, attestante lo
svolgimento di export nei casi in cui i soggetti effettuano l'attività di
esportazione.
9. La Commissione, alla quale spetta la decisione di affittare o di concedere
in enfiteusi la proprietà statale, svolge i seguenti compiti:
a) prende in consegna le buste chiuse dei concorrenti partecipanti e le apre
allo loro presenza, legge e rende noto per ogni offerta presentata i dati
essenziali dei documenti e degli indicatori concorrenziali. La non
completezza della documentazione presentata comporta la squalifica del
concorrente;
b) redige il verbale dello svolgimento del concorso, all'interno del quale
descrive i partecipanti, i concorrenti squalificati e deposti dalla gara, i
concorrenti qualificati e l'elenco dei documenti presentati da quest'ultimi;
c) entro 10 giorni dalla presentazione delle offerte, esamina e valuta a
punteggio ogni elemento concorrenziale, secondo la determinazione a cui
si riferisce il bando. Al soggetto che propone il valore più alto viene
attribuito il punteggio massimo di ogni elemento concorrenziale, mentre
per gli altri soggetti il punteggio è calcolato in proporzione diretta con il
valore più alto proposto. In definitiva, i concorrenti vengono classificati
sulla base della sommatoria dei punti ottenuti;
d) l'informazione relativa allo svolgimento del concorso, congiuntamente al
verbale e la lista dei concorrenti classificati sulla base dei punti accumulati,
viene presentata, entro il termine previsto dalla lettera (c) di questo punto,
al titolare dell'istituzione statale il quale gode il diritto della stipula del
contratto d'affitto dell'enfiteusi.
7
Fonte: Il Consiglio Albanese dei Ministri
10. La scelta del vincitore spetta al titolare dell'istituzione che gode il diritto di
stipula del contratto d'affitto o d'enfiteusi. Qualora al concorso partecipi più di
un concorrente, la notifica della proclamazione del vincitore viene pubblicata
nell'apposita sezione degli avvisi della rispettiva istituzione.
11. I soggetti concorrenti, entro 5 giorni lavorativi dalla proclamazione del
vincitore del bando, hanno il diritto di presentare reclamo presso il titolare
dell'Istituzione emanante. Quest'ultimo risponde per iscritto al reclamo entro
10 giorni lavorativi.
12. A seguito della conclusione delle procedure succitate, vengono avviate
quelle per la redazione e la stipula del contratto d'affitto o dell'enfiteusi.
13. In caso di rinuncia del vincitore, le procedure di stipula del contratto
proseguono con il soggetto classificato al secondo posto nella graduatoria.
14. Prima della sottoscrizione del contratto d'affitto o dell'enfiteusi, il locatario
oppure l'enfiteuta è obbligato ad effettuare il pagamento per la garanzia del
contratto, una somma di denaro equivalente al valore dell'affitto oppure al
canone enfiteutico riferito ad un periodo di tre mesi.
La garanzia è congelata fino al termine del contratto e viene restituita al
locatario o all'enfiteuta al momento della conclusione del suddetto.
Fonte: Il Consiglio Albanese dei Ministri
8
III. Tariffe e valore minino della proprietà statale
concessa in affitto o enfiteusi
1. Per la proprietà statale concessa in affitto oppure in enfiteusi, il valore
minimo dell'obbligo mensile è determinato dalla somma dell'affitto mensile per
l'edificio e la superficie funzionale concessa in enfiteusi, calcolata come
segue:
a) per gli edifici (così come definiti dagli atti legislativi e legali derivanti da
leggi in vigore nel campo di pianificazione del territorio) le tariffe minime
dell'affitto mensile sono quelle previste nell'allegato (A) annesso alla
presente decisione;
b) per le superfici funzionali, la tariffa minima dell'affitto mensile è il 20% del
valore minimo dell'obbligo mensile previsto per gli edifici. Il terreno sotto
l'edificio (l'oggetto) è incluso nella tariffa d'affitto dell'edificio.
2. In caso di concessione in affitto o enfiteusi di un terreno disponibile, la
tariffa minima dell'affitto mensile è di 100 lekë/m2 (circa 0,70 euro/m2).
3. Per le proprietà delle istituzioni o delle società statali aventi carattere
nazionale (culturale, storico, museale, archeologico), proclamate tali con atti
giuridici, la tariffa minima dell'obbligo mensile, come sopra determinata, è
moltiplicata per 2 (due).
4. In caso di edificio a due o più piani, ai fini del calcolo dell'affitto mensile
sarà presa in considerazione la superficie di ogni piano.
5. Per la determinazione del valore della quota mensile per i beni mobili
concessi in affitto (macchinari, attrezzature, linee tecnologiche, macchinari e
attrezzature nella gallerie minerarie), l'istituzione, l'impresa o la società statale
- gestore della proprietà - determina il valore dell'affitto annuale, che equivale
ad 1/10 del VAM (Valore Attuale Minimo), calcolato1 come differenza tra il
valore inizialmente contabilizzato e l'ammortamento negli anni, moltiplicato
con l'indice dei prezzi del rispettivo mese pubblicato dall'INSTAT (Istituto
Albanese delle Statistiche).
6. Per le costruzioni voluminose (come bacini, depositi e sili) concessi in
affitto con lo scopo di svolgere un'attività di commercio - entro le linee di
demarcazione delle città: Tirana, Berat, Durazzo, Fier, Korça, Lushnja,
Pogradec, Saranda, Scutari, Elbasan, Valona, Argirocastro, Kavaja, Kruja,
Laç e Lezha - la tariffa minima dell'affitto mensile è di 400 lekë/m3 (circa 2,8
euro/m3). L'affitto mensile invece per le aree al di fuori delle linee di
demarcazione delle città summenzionate oppure per tutte le altre zone è 200
lekë/m3 (circa 1,4 euro/m3).
1
Il Calcolo è effettuato sulla base della decisione nr. 401 del 23.10.1989 del Consiglio dei Ministri
(parte relativa agli investimenti).
Fonte: Il Consiglio Albanese dei Ministri
9
7. Per i terreni sportivi, proclamati tali con atti giuridici per lo svolgimento
dell'attività sportiva, la tariffa minima dell'affitto mensile è di 10 lekë/m2 (circa
0,07 euro/m2).
8. Per le proprietà gestite dalla Direzione dei Servizi Governativi, le tariffe
minime dell'obbligo mensile dell'affitto saranno riferite alla tabella "B" allegata
alla presente decisione. La Direzione dei Servizi Governativi per gli ambienti
del Palazzo dei Congressi, applica, in casi particolari e dietro l'approvazione
del Consiglio dei Ministri, tariffe diverse rispetto a quelle sopraccitate.
Fonte: Il Consiglio Albanese dei Ministri
10
IV. Incentivazione del business
1. Per i beni concessi in affitto o enfiteusi, la cui superficie supera i 200 m2, il
valore dell'obbligo mensile è ricalcolato al ribasso qualora il locatario o
l'enfiteuta dimostri, attraverso lo stato patrimoniale, l'effettuazione degli
investimenti che apportino migliorie alla proprietà presa in affitto oppure in
enfiteusi, nonché l'acquisto e l'installazione delle linee, dei macchinari e delle
attrezzature, i cui valori sono i seguenti:

per gli investimenti superiori a 50 milioni di lekë (circa 357.000,00 euro), il
ribasso è del 10%;
 per gli investimenti superiori a 80 milioni di lekë (circa 571.000,00 euro), il
ribasso è del 20%;
 per gli investimenti superiori a 100 milioni di lekë (circa 714.000,00 euro),
il ribasso è del 30%;
 per gli investimenti superiori a 150 milioni di lekë (circa 1.070.000,00
euro), il ribasso è del 40%.
2. L'abbassamento del valore dell'obbligo mensile derivante dalla
realizzazione degli investimenti è valido fino alla conclusione del contratto
d'affitto o dell'enfiteusi.
Fonte: Il Consiglio Albanese dei Ministri
11
V. Contratti con la tariffa simbolica di 1 euro
1. La proprietà statale, la cui superficie supera i 500 m2, viene concessa ai
terzi, anche attraverso i contratti d'affitto, alla tariffa simbolica di 1 (un) euro,
con la decisione, caso per caso, del Consiglio dei Ministri.
2. Se, dopo la conclusione della procedura di gara, risulta vincitore il soggetto
che propone di svolgere le seguenti attività sulla proprietà concessa in affitto:
a) attività produttive industriali, il cui livello di investimento supera i 10 milioni
di euro;
b) attività produttive in regime di "conto terzi" (FAÇON),
in tal caso, l'istituzione che svolge la procedura di gara ed esercita il diritto di
rappresentanza del demanio, propone al Consiglio dei Ministri la stipula del
contratto d'affitto con la tariffa simbolica di 1 (un) euro.
3. Il Ministero responsabile per l'economia può proporre al Consiglio dei
Ministri la concessione in affitto della proprietà statale senza una procedura di
gara e con la tariffa simbolica di 1 (un) euro/ contratto, qualora nell'offerta
"non richiesta" sussiste una proposta per l'effettuazione degli investimenti per
valori superiori a 2 milioni di euro, destinati allo sviluppo di zone particolari e
comunque che prevede:
a) attività nel campo dello sport, della cultura, del turismo e dell'eredità
culturale;
b) attività che influiranno nella soluzione dei problemi speciali nelle zone
particolari.
4. Prima della sottoscrizione del contratto d'affitto e dell'enfiteusi con la tariffa
1 euro, il locatario oppure l'enfiteuta è obbligato al versamento della garanzia
ossia il 10% del valore dell'investimento preso a carico durante la procedura
di gara. La garanzia viene restituita al momento della conclusione
dell'investimento.
5. Nel caso in cui il soggetto, che ha stipulato un contratto con la tariffa 1
euro, non adempie le clausole contrattuali, allora il contratto si trasforma in un
contratto d'affitto o d'enfiteusi il cui valore dell'obbligo mensile è ricalcolato
sulla base delle tariffe previste nel capo (III) della presente decisione.
Al suddetto soggetto viene inflitto una pena pecuniaria nella misura della
garanzia depositata al momento della stipula del contratto.
Fonte: Il Consiglio Albanese dei Ministri
12
6. Il contratto d'affitto stipulato prima dell'adozione della presente decisione,
nell'ambito del quale viene realizzata l'attività produttiva in regime di "conto
terzi" (FAÇON), si trasforma in un contratto con la tariffa simbolica di 1 (un)
euro, conservando come garanzia contrattuale quella del contratto d'affitto. Le
specifiche dei casi e delle procedure per la modifica di questi contratti
avvengono con direttiva del ministro responsabile per l'economia.
7. Dopo l'adozione della decisione del Consiglio dei Ministri per la
concessione in affitto della proprietà statale con la tariffa simbolica di 1 (un)
euro, il ministero responsabile per l'economia avvia le necessarie procedure,
simili a quelle previste nel capo (II) della presente decisione.
Fonte: Il Consiglio Albanese dei Ministri
13
VI. Monitoraggio dei contratti
1. Il processo di monitoraggio dei contratti d'affitto e d'enfiteusi è diretto
dall'organo che ha provveduto alla loro stipula. Questo processo è effettuato
dalle unità di monitoraggio rappresentate da istituzioni statali, società
commerciali, ex imprese statali che gestiscono i beni concessi in affitto o
enfiteusi, nonché dalle filiali delle società pubbliche presso le prefetture.
2. L'unità di monitoraggio dei contratti d'affitto o d'enfiteusi svolge i seguenti
compiti:
a) dopo la stipula del contratto d'affitto o d'enfiteusi, effettua la procedura
consegna del bene (accompagnata da un verbale) presso il locatario o
l'enfiteuta, sulla base del rispettivo masterplan. Nel verbale sono descritti
in maniera chiara lo stato fisico della proprietà, il valore contabile del bene
concesso in affitto o in enfiteusi risultante dallo stato patrimoniale dell'anno
precedente, accompagnato da immagini fotografiche attuali al momento
del bando;
b) al momento della conclusione del contratto oppure nel caso di una sua
risoluzione prima della scadenza del termine, l'unità di monitoraggio
prende in consegna il bene che ha in gestione, accompagnato da un
verbale.
c) monitora continuamente il rispetto delle clausole contrattuali (contratto
d'affitto o d'enfiteusi) e ogni 6 (sei) mesi redige atti in raccordo con i
locatari o gli enfiteuti.
d) consegna alla Filiale della Società Pubblica (presso la prefettura) una
copia dei contratti stipulati ai sensi delle lettere (a) e (b) del punto (6) capo
(I), accompagnati da una copia del masterplan del bene concesso in
affitto;
e) per ogni contratto stipulato, alla fine dei primi 6 mesi (entro 15 luglio) e alla
fine dell'anno (entro 20 gennaio), l'unità di monitoraggio invia alla Filiale
della Società Pubblica (presso la prefettura) un report dettagliato sul loro
andamento, per gli incassi e comunque avvalorato dalle filiali della
direzione del tesoro del rispettivo distretto;
f) per ogni modifica nelle concessioni in affitto o in enfiteusi oppure esonero
da questi diritti , l'unità di monitoraggio informa, passo dopo passo, la
Filiale della Società Pubblica (presso la rispettiva prefettura). Quest'ultima
effettua i cambiamenti nell'apposito registro.
g) per i contratti stipulati ai sensi della lettera (b) del punto (6) capo (I) della
presente decisione, ogni tre mesi l'unità di monitoraggio invia all'organo
che ha stipulato il contratto d'affitto o d'enfiteusi il relativo report attestante
il versamento dell'affitto mensile e degli altri indicatori del contratti,
accompagnato dal documento dell'avvenuto pagamento ed ogni altra
valida documentazione.
Fonte: Il Consiglio Albanese dei Ministri
14
3. Le Filiali delle società pubbliche presso le prefetture, nell'ambito della
attività di monitoraggio dei contratti d'affitto o d'enfiteusi, svolgono le seguenti
mansioni:
a) una volta ottenuti i dati dalle unità di monitoraggio, ai sensi del punto (2)
del presente capo, le suddette creano il registro per l'utilizzo della
proprietà pubblica da parte di terzi ed i dati relativi agli introiti derivanti
dall'uso della proprietà pubblica.
b) sulla base dei dati del registro, le suddette preparano entro il mese di
luglio il riepilogo dei dati riferiti al primo semestre, così come il riepilogo
annuale entro il mese di gennaio dell'anno successivo. La
documentazione viene consegnata presso il ministero responsabile per
l'economia. Quest'ultima prepara il documento riassuntivo su scala
nazionale, la cui copia è inviata al Ministero delle Finanze ( per il riepilogo
semestrale, la consegna deve essere effettuata entro il mese di agosto
mentre per quello annuale entro il mese di febbraio).
c) per i contratti d'affitto stipulati ai sensi della lettera (a) del punto (6) capo
(I) della presente decisione, le filiali, a seguito dell'ottenimento dei dati
dalle unità di gestione, hanno il diritto di intervenire nei casi in cui si
constatano irregolarità nella redazione del contratto.
4. Il titolare dell'istituzione che ha sottoscritto il contratto d'affitto, a seguito
della richiesta del "Locatario", ha il diritto di riesaminare o condonare le pene
pecuniarie per i soggetti che, sulla base di giustificati motivi, non hanno
potuto adempiere agli obblighi contrattuali.
5. Nei casi in cui il contratto è stipulato con persone fisiche e quest'ultime
hanno effettuato oppure si sono fatte carico di certi livelli di investimento, la
cui realizzazione - sulla base della normativa - deve avvenire dalle persone
dotate di personalità giuridica, l'organo che ha stipulato il contratto apporta la
necessaria modifica all'interno del suddetto.
6. Nei casi in cui il medesimo soggetto "Locatario" - che dispone due o più
contratti d'affitto per una superficie superiore a 500 m2, aventi lo stesso
oggetto di attività e geograficamente al confine l'una con l'altra - chiede
l'unificazione dei contratti, l'organo che ha stipulato ognuno dei contratti
effettua l'unificazione, conservando il valore dell'affitto, il valore
dell'investimento, il numero degli occupati e gli obblighi contrattuali di tutti i
contratti unificati.
Il termine di scadenza del nuovo contratto unificato è quello indicato nel primo
contratto.
Nei casi in cui i soggetti locatari, che dispongono contratti d'affitto con
superficie superiore a 5000 m2, chiedono la suddivisione del contratto in
contratti più contenuti - per motivi legati all'aumento dell'attività o ad una
gestione migliore degli investimenti e incremento degli stessi sulla proprietà
affitta, comprovati comunque dai rispettivi masterplan - l'organo che ha
stipulato il contratto esegue la sua suddivisione in due parti, con superficie
non inferiore a 1000 m2.
Fonte: Il Consiglio Albanese dei Ministri
15
VII. Distribuzione degli introiti
1. Gli introiti, derivanti dai contratti d'affitto aventi come oggetto proprietà con
una superficie fino a 200 m2, sono suddivisi come segue:


30 % il budget dello stato;
70% l'impresa o la società statale che gestisce il bene conferito in affitto.
2. Gli introiti, derivanti da contratti d'affitto stipulati nelle imprese o società
statali, dove l'autorità locale assume la veste di rappresentante del demanio,
sono suddivisi come segue:

50% l'organo dell'autorità locale che esercita il diritto di rappresentanza
del demanio;
 50% l'impresa o la società statale che gestisce il bene conferito in affitto.
3. Gli introiti, derivanti da contratti d'affitto stipulati nelle imprese o società
statali con capitale 100% pubblico, dove il ministero responsabile per
l'economia esercita il diritto di rappresentanza del demanio, sono suddivisi
come segue:

30 % il ministero responsabile per l'economia che esercita il diritto di
rappresentanza del demanio. Questa quota è destinata alla copertura
delle spese delle società con capitale 100% pubblico che risultano in
difficoltà finanziarie;
 70% l'impresa o la società statale che gestisce il bene conferito in affitto.
4. Gli introiti, derivanti dalla concessione in affitto o enfiteusi dei beni aventi
carattere nazionale (culturale, storico, museale, archeologico), sono suddivisi
come segue:


10 % il budget dello stato;
90% l'istituzione statale che gestisce il bene conferito in affitto.
5. Gli introiti, derivanti dalla concessione in affitto dei beni di proprietà delle
università e delle scuole superiori, ai sensi della legge nr. 8461 del
25.02.1999 "Per l'istruzione superiore", sono suddivisi come segue:


10 % il budget dello stato;
90% l'istituzione statale che gestisce il bene conferito in affitto.
6. Gli introiti, derivanti dalla concessione in affitto o enfiteusi delle proprietà
gestite dalla Direzione dei Servizi Governativi e dall'Autorità Portuale di
Durazzo, sono utilizzati dai suddetti per la copertura delle proprie spese.
Fonte: Il Consiglio Albanese dei Ministri
16
7. Gli introiti, derivanti dalla concessione in affitto o enfiteusi delle proprietà
nelle istituzioni statali, sono versate nel budget dello Stato.
8. Le imprese e le società statali, dopo il versamento degli introiti nel budget
dello Stato, derivanti dal contratto d'affitto o l'enfiteusi e comunque sulla base
delle sopraindicate determinazioni, destinano la parte rimanente degli incassi:


alla coperture delle spese per gli stipendi ed i contributi previdenziali;
alla realizzazione di investimenti, soltanto dietro l'approvazione del
ministro responsabile per l'economia.
Fonte: Il Consiglio Albanese dei Ministri
17
VIII. Validità dei contratti
1. I contratti d'affitto o d'enfiteusi sono validi fino alla scadenza del loro
termine. Qualora l'istituzione, l'impresa o la società statale (che ha concesso
in affitto oppure in enfiteusi superfici superiori a 500 m2) venga venduta prima
della scadenza del contratto, nella pubblicazione della loro vendita viene
notificata l'esistenza dei contratti d'affitto o d'enfiteusi, così come il valore
dell'investimento effettuato dal locatario o l'enfiteuta.
Il compratore è tenuto a rispettare le clausole contrattuali fino alla scadenza
del contratto.
2. Quando la proprietà statale passa in una procedura di privatizzazione, il
contratto d'affitto o d'enfiteusi è automaticamente risolto nella data in cui
viene autorizzata la vendita della proprietà.
3. Per il terreno concesso in uso a terzi mediante un contratto d'affitto o
d'enfiteusi, riconosciuto e restituito al proprietario in attuazione della legge nr.
9235 del 29.07.2004 "Per la restituzione e la compensazione della proprietà"
(modificata), qualora l'edificio in proprietà dello Stato non è utilizzato per
l'interesse pubblico, lo Stato è obbligato a pagare al soggetto espropriato il
canone del terreno incluso nel contatto d'affitto e d'enfiteusi, per il quale è
riconosciuto proprietario sulla base del valore determinato nel contratto
stipulato.
Il valore dell'affitto del terreno che passa al proprietario sarà la sommatoria
del valore dell'affitto del terreno disponibile e del canone del suolo sotto
l'edificio.
L'affitto al m2 del terreno funzionale sarà riferito alla tariffa applicata nel
contratto. Il canone al m2 del suolo sotto l'edificio, che nel contratto viene
incluso nella tariffa d'affitto della costruzione, viene quotato al 20% dell'affitto
dell'edificio previsto nel contratto.
La richiesta è depositata presso l'organo che gestisce la proprietà statale
concessa in affitto oppure in enfiteusi, il quale conferma la superficie restituita
sulla base della decisione dell'Agenzia di Restituzione e Compensazione
delle Proprietà e la rispettiva superficie concessa in affitto o in enfiteusi,
attraverso la loro sovrapposizione.
Dopo l'espletamento di questa procedura, il suddetto organo invia la pratica
all'organismo che ha sottoscritto il contratto d'affitto o d'enfiteusi, per la stipula
dell'accordo con i proprietari per concedere l'affitto del terreno.
Fonte: Il Consiglio Albanese dei Ministri
18
Questa procedura non viene applicata quando la proprietà è parte del
capitale delle società commerciali statali.
Qualora l'investimento effettuato dal locatario o l'enfiteuta è inferiore al 150%
del valore dell'area edificabile, il canone dell'affitto passa al proprietario sulla
base delle procedure sopraindicate, su sua esplicita richiesta.
4. Nei contratti d'affitto o dell'enfiteusi, stipulati per beni la cui superficie
supera i 500 m2 - nei casi in cui la società locataria o l'enfiteuta ha realizzato
investimenti in ottemperanza al business plan e nella misura superiore al
150% del valore del terreno, nonché nei casi in cui la società ha adempiuto gli
obblighi contrattuali - ai soggetti contraenti, trascorsi 5 anni dalla stipula del
contratto, sorge il diritto di privatizzare direttamente il bene che costituisce
oggetto del contratto secondo la legislazione in vigore.
Il titolare dell'istituzione che ha sottoscritto il contratto d'affitto o d'enfiteusi
convoca un gruppo per la valutazione degli investimenti realizzati. Il gruppo è
composto da due esperti autorizzati, uno stimatore e un contabile, i quali
redigono il report relativo alla valutazione degli investimenti effettuati dalla
società locataria o enfiteuta per il periodo che va dalla stipula del contratto
fino al bilancio dell'ultimo esercizio approvato.
Nei casi in cui il bene, prima della stipula del contratto d'affitto o d'enfiteusi, è
stato precedentemente utilizzato in affitto dallo stesso soggetto, con il
medesimo scopo ma con contratti di durata inferiore, gli esperti di valutazione
degli investimenti, nella redazione dell'apposito report, includono anche gli
altri investimenti realizzati dal suddetto durante il periodo considerato.
A seguito dell'ottenimento del report degli esperti, la direzione responsabile
per il monitoraggio dei contratti d'affitto o d'enfiteusi effettua la comparazione
tra il valore del terreno (determinato secondo il prezzo stabilito nella decisione
nr. 187 del 6.3.2013 del Consiglio dei Ministri "Per l'approvazione del valore
della proprietà per ogni distretto della Repubblica d'Albania") ed il valore degli
investimenti realizzati sulla proprietà (in base al report degli esperti) e
consegna i risultati al ministro.
Quando il valore degli investimenti supera il 150% del valore del terreno, il
ministro approva l'avvio delle procedure per la privatizzazione diretta della
proprietà.
Nei casi in cui il diritto di rappresentanza del demanio spetta all'autorità
locale, quest'ultima, che ha stipulato in contratto d'affitto, esegue - secondo le
procedure sopraindicate - il processo il valutazione degli investimenti
effettuati fino a giungere alla conclusione che il valore degli stessi, realizzato
dall'imprenditore, supera il 150% del valore del terreno.
Fonte: Il Consiglio Albanese dei Ministri
19
Successivamente, il documento contenente i risultati della valutazione viene
inviato al ministero responsabile per l'economia, accompagnato con la
proposta di privatizzazione diretta della proprietà.
Il compenso unitario degli esperti, che redigono il report di valutazione degli
investimenti effettuati dal locatario, sarà di 100.000 leke (circa 714.000 euro)
e comunque in ogni caso viene autorizzato dal titolare dell'istituzione che
prescrive la missione di valutazione degli investimenti.
5. Qualora risultino soddisfatte le condizioni per la privatizzazione diretta, di
cui sopra, ed i beni affittati oppure concessi in enfiteusi siano parte del
capitale delle società statali, prima dell'avvio delle procedure di
privatizzazione viene effettuata la loro detrazione dal capitale della suddetta.
Fonte: Il Consiglio Albanese dei Ministri
20
IX. Disposizioni generali
1. La decisione nr. 529 del 8.6.2011 del Consiglio dei Ministri "Per la
determinazione dei criteri, della procedure e della modalità di concessione in
affitto o in enfiteusi della proprietà statale" ed i relativi atti attuativi, sono
abrogati.
2. Sono incaricati il Ministero dello Sviluppo Economico e dell'Imprenditoria, i
ministeri di linea, le istituzioni centrali e gli organi del governo locale per
l'attuazione di questa decisione.
3. E' incaricato il Ministero dello Sviluppo Economico e dell'Imprenditoria ad
emanare la direttiva di attuazione della presente decisione.
La decisione entra in vigore dopo la pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale.
N.B. La presente decisione è stata emanata priva di allegati.
Fonte: Il Consiglio Albanese dei Ministri
21

Download Report