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AGGIORNAMENTO A TUTTO IL 10 NOVEMBRE 2014
INTEGRAZIONI, MODIFICHE ED ERRATA-CORRIGE
al Testo “Il Catasto dei fabbricati” – 10a edizione del maggio 2014
Gli aggiornamenti sono implementati, ugualmente al testo cui si riferiscono, da “Note
dell’Autore”, molto importanti per rendere più comprensibili alcuni vocaboli o notizie inseriti
negli argomenti trattati.
A pagina XVIII, Appendice I, la locuzione “Estratto della Legge di stabilità 27 dicembre 2013, n.
147,”, si intenda modificata come segue:
– Estratto della Legge di stabilità 27 dicembre 2013, n. 147, recante Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e
pluriennale dello Stato (IUC, IMU, TARI e TASI) ………………………………………………..………… Pag. xxx
A pagina XVIII, Appendice I, di seguito all’ “Estratto della Legge di stabilità 27 dicembre 2013,
n. 147,”, si intendano inserita:
Legge 11 marzo 2014, n. 23: Delega al Governo recante disposizioni per un sistema fiscale più equo,
trasparente e orientato alla crescita (Delega al Governo per la revisione del sistema fiscale e procedura – Revisione del catasto dei fabbricati) ……………………………………………………………………..…………..………… Pag. xxx
A pagina XXIX, Glossario del catasto dei fabbricati, prima della voce “Abitazione”, si intenda
inserita quanto segue:
Abbaino – Opera sporgente dalla copertura del tetto che consente l’apertura di una finestra verticale, realizzata
al fine di illuminare il vano sottostante.
A pagina XLII, Glossario del catasto dei fabbricati, dopo la voce “Cucina” si intenda inserita la
seguente:
Cucina abitabile – Locale con superficie non inferiore ai 10 metri quadrati,ove è possibile ospitare almeno
4 commensali
Deprezzamento di un immobile – Riduzione del valore di un immobile connesso a cause imputabili variazione del mercato immobiliare ovvero alla riduzione della qualità costruttiva(vetusta e/o obsolescenza)
dell’immobile.
A pagina 62, paragrafo I.3.5.6, “UNITÀ IMMOBILARO ORDINARIE” – Gruppo T, categoria T/1, al 6° rigo, dopo la locuzione “agenzie bancarie o di cambio e assicurative” si intenda inserita: (vedi anche categoria Z/4), agenzie di viaggi e agenzie immobiliari (per le quali ultime si rimanda all’Appendice D, del testo “Il classamento catastale dei fabbricati” di Benito Polizzi, edizione 2011 e relativi aggiornamenti risultanti nel sito di Dario Flaccovio Editore); A pagina 63, Paragrafo I.3.5.6, UNITÀ IMMOBILIARI ORDINARIE, Categoria T/7, si intenda sostituita da quanto segue: T/7 (ex A/10) Uffici privati, studi professionali privati e uffici privati «open space» (Circolare n. 5 del 14 marzo 1992 della ex Direzione Generale del Catasto e dei SS.TT.EE.). Rientrano nella categoria anche gli ambulatori medici ubicati nei piani sovrastanti a quello terreno asili infantili e ludoteche di limita-­‐
ta ampiezza, le agenzie assicurative, le agenzie immobiliari (vedi appendice D) e le agenzie di viaggi situati, anch’essi, nei piani sovrapposti al piano terra; laboratori professionali (ad esempio, i laboratori odontotecnici, per analisi cliniche, ecc.), locali adibiti ad uffici pubblici di limitata spazio-­‐
sità che non differiscono per tipo costruttivo, dalle unità immobiliari adibite ad uso ufficio o studio professionale (vedi Massima n. 55 del massimario allegato alla Circolare, n. 134/41 e pagina 44 dell’Istruzione II). 2
A pagina 65, Paragrafo I.3.5.6, “UNITÀ IMMOBILIARI SPECIALI”, Gruppo Z, Categoria Z/3, al 3° rigo, prima della locuzione “capannoni industriali utilizzati” si intenda inserito quanto segue: gli impianti di risalita (funicolari, funivie, seggiovie, sciovie e simili) quando hanno destinazione esclusivamente o prevalentemente commerciale in quanto non assimilabile a servizio di trasporto pubblico, bensì al soddisfacimento di fini ricreativi, sportivi o turistico-escursionistici (vedi N.B. alla categoria E/1 di cui all’Allegato
alla Circolare n. 4 del 13 aprile 2007 dell’ex Agenzia del Territorio);
A pagina 77, Paragrafo I.3.5.9, il titolo dello stesso si intenda sostituito da seguente: I.3.5.9. Calcolo della superficie catastale ai fini della TARI (Tassa Rifiuti) – ex TARSU
(Tassa Rifiuti e Servizi)
A pagina 72, Paragrafo I.3.5.9, “Decreto legge 6 dicembre 2011 n. 201, articolo 14” il com-­‐
ma 1, si intenda sostituita da quanto segue: 1. A decorrere dal 1° gennaio 2013 è istituito in tutti i comuni del territorio nazionale il tributo comunale sui
rifiuti (attuale TARI) e sui servizi indivisibili (attuale TASI)(1) a copertura dei costi relativi al sevizio di gestione
dei rifiuti urbani e dei rifiuti assimilati avviati allo smaltimento, svolto in regime di privativa dei comuni, e dei
costi relativi ai servizi indivisibili dei comuni(2).
Note dell’Autore ________
(1) (2) I servizi indivisibili sono le attività dei Comuni che non vengono offerte ”a domanda individuale”, come è dato per esempio nel
caso degli asili nido o del trasporto scolastico. Si tratta, quindi, di una serie di servizi molto ampia, come per esempio l'illuminazione pubblica, la sicurezza, le attività della polizia locale e l’anagrafe, la manutenzione delle strade, le aree a verde e tanti altri ancora.
A pagina 103, Paragrafo I.4.1, IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA, Categoria A/10, si intenda sostituita da quanto segue: A/10 (T/7) – Uffici privati, studi professionali privati e uffici privati «open space» (Circolare n. 5 del 14 marzo 1992 della ex Direzione Generale del Catasto e dei SS.TT.EE.). Rientrano nella presente categoria an-­‐
che gli ambulatori medici ubicati nei piani sovrapposti a quello terreno asili infantili e ludoteche di limita-­‐
ta ampiezza, le agenzie assicurative, le agenzie immobiliari (vedi appendice D) e le agenzie di viaggi situati nei piani sovrapposti al piano terra; laboratori professionali (ad esempio, i laboratori odontotecnici, per analisi cliniche, ecc.), locali adibiti ad uffici pubblici di limitata spaziosità che non differiscono per tipo co-­‐
struttivo, dalle unità immobiliari adibite ad uso ufficio o studio professionale (vedi Massima n. 55 del mas-­‐
simario allegato alla Circolare, n. 134/41 e pagina 44 dell’Istruzione II). A pagina 105, Paragrafo I.4.1, “QUADRO GENERALE DELLE CATEGORIE VIGENTE” – Gruppo C, categoria C/1, al 12° rigo, dopo la locuzione “agenzie di viaggi;” si intenda inserita: agenzie immobiliari (per le quali si rimanda all’Appendice D del testo “Il classamento catastale dei fabbrica-­‐
ti di B. Polizzi, edizione 2011 e relativo aggiornamento nel sito Dario Flaccovio); A pagina 108, Paragrafo I.4.1, “II IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE”, Gruppo D, Cate-­‐
goria D/8, al 15° rigo, prima della locuzione “capannoni industriali utilizzati” si in-­‐
tenda inserito quanto segue: gli impianti di risalita (funicolari, funivie, seggiovie, sciovie e simili) quando hanno destinazione esclusivamente o prevalentemente commerciale in quanto non assimilabile a servizio di trasporto, bensì al soddisfacimento di
fini ricreativi, sportivi o turistico-escursionistici (vedi N.B. alla categoria E/1 di cui all’Allegato alla Circolare
n. 4 del 13 aprile 2007 dell’ex Agenzia del Territorio);
Alle pagine 158 e 159, paragrafo I.12, gli elaborati grafici si intendano sostituiti dai quat-­‐
tro seguenti: 3
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A pagina 247, “Paragrafo I.9.6.1 – Richiami legislativi e disposizioni ministeriali, la Circolare n.
6 del 30 novembre 2012”, al netto degli Allegati I, II, III e IV, a causa della non perfetta sistemazione delle note proprie della circolare e di quelle dell’Autore, si intenda sostituita
dalla seguente:
CIRCOLARE n. 6 del 30 novembre 2012, prot. n. 61331 della Direzione centrale Catasto e cartografia, recante: Determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare: Profili tecnico-amminastrativi
Decorrenza: data di emanazione
1. Premessa
Sono pervenuti a questa Agenzia numerosi quesiti, in tema di accertamento catastale, finalizzati a chiarire alcuni aspetti relativi alle metodologie tecnico-operative utilizzate per la determinazione
della rendita catastale delle unità immobiliari da censire nelle categorie catastali dei gruppi D e E (unità
immobiliari a destinazione speciale e particolare).
Le incertezze manifestate sono da correlare, da una parte, alla naturale evoluzione tipologica e tecnologica che caratterizza tali categorie di immobili e, dall'altra, all’esigenza di un adeguamento delle indicazioni di prassi anche alla luce degli interventi giurisprudenziali succedutisi sul tema.
In tale contesto, assumono particolare rilievo le questioni relative all’individuazione delle tipologie
di impianti da considerare ai fini del calcolo della rendita catastale e alla coerente individuazione del valore del bene immobiliare che, attesa la finalità perequativa che caratterizza il sistema estimativo catastale,
non può prescindere dal considerare i fenomeni di rapido degrado per vetustà ed obsolescenza tipici, in particolare, di beni aventi una vita economica piuttosto breve.
Nell’ambito dei procedimenti indiretti per la determinazione della rendita catastale, rileva, altresì, la
tematica della corretta definizione del saggio di fruttuosità.
Peraltro, il tema dell’accertamento catastale delle unità immobiliari speciali e particolari è stato
già oggetto di alcuni documenti di prassi dell’Agenzia, finalizzati a fornire indirizzi operativi omogenei ed
unitari, in coerenza con la mutata realtà del patrimonio immobiliare in argomento. Si fa riferimento, in
particolare, alla circolare n. 4 del 16 maggio 2006 e alla circolare n. 4 del 13 aprile 2007 (riportate ai §§
II.44 e II.47 del testo Catasto Fabbricati – Categorie Speciali e Particolari).
Nelle suddette circolari sono stati approfonditi, in particolare, gli aspetti che attengono alla
corretta attribuzione della categoria catastale e i criteri generali per la corretta individuazione del minimo perimetro immobiliare, funzionalmente e redditualmente autonomo, ai quali specificamente si rimanda.
Sull’argomento si ritiene opportuno, preliminarmente, ribadire che le unità censite nelle categorie
dei gruppi D ed E sono costituite da immobili “non ordinari”, non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni, circostanza della quale occorre tener conto al momento del classamento.
Con riferimento, in particolare, agli immobili ascrivibili alle categorie del gruppo E, di cui all’art.
8 (1) , secondo comma, del Regolamento per la formazione del catasto edilizio urbano, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949, n. 1142 (nel seguito “Regolamento”), si rammenta che gli stessi "... sono indicati in maniera analitica e specifica con metodo casistico che non legittima una estensione a tutti gli immobili di rilevanza pubblica ..." (cfr. sentenza della Corte di Cassazione n.
23608 del 15 settembre 2008).
Note dell’Autore ________
(1) Art. 8 (Accertamento di immobili a destinazione speciale e particolare) – La classificazione non si esegue nei riguardi delle categorie
comprendenti unità immobiliari costituiti da opifici ed in genere dai fabbricati previsti nell’art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, costruiti per le speciali esigenze di un’attività industriale o commerciale e no suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette
senza radicali trasformazioni. Parimenti non si classificano le unità immobiliari che, per la singolarità delle loro caratteristiche, non siano
raggruppabili in classi, quali stazioni per servizi di trasporto terrestri e di navigazione interna, marittimi ed aerei, fortificazioni, fari, fabbricati destinati all’esercizio pubblico del culto, costruzioni mortuarie e simili.
Tanto premesso, al fine di assicurare una impostazione metodologica coerente ed uniforme nel classamento di tali tipologie immobiliari, anche in considerazione dei correlati profili tributari, la presente circolare intende fornire, sul tema, chiarimenti ed indicazioni di carattere tecnico-estimativo.
Al riguardo, si ritiene opportuno sottolineare come la peculiarità della stima catastale comporti
un’applicazione dei procedimenti estimativi classici secondo linee del tutto specifiche1, conformi alla normativa di settore e coerenti con gli indirizzi giurisprudenziali formatisi nel tempo sul tema.
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NOTE ________
1 Rispetto, talvolta, anche a quanto riportato nel Manuale Operativo delle Stime Immobiliari (M.O.S.I.), adottato dall’Agenzia del Territorio per le attività di valutazione immobiliare svolte per le Amministrazioni pubbliche e per gli Enti ad esse strumentali.
2. Quadro normativo di riferimento
Per quanto concerne gli immobili in esame, il citato art. 8 del Regolamento prevede che “La classificazione non si esegue nei riguardi delle categorie comprendenti unità immobiliari costituite da opifici ed in
genere dai fabbricati previsti nell’art. 28 della legge8 giugno 1936, n. 1231, costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle
esigenze suddette senza radicali trasformazioni. Parimenti non si classificano le unità immobiliari che, per
la singolarità delle loro caratteristiche, non siano raggruppabili in classi, quali stazioni per servizi
di trasporto terrestri e di navigazione interna, marittimi ed aerei, fortificazioni, fari, fabbricati destinati
all’esercizio pubblico del culto, costruzioni mortuarie, e simili”.
L’art. 30 stabilisce, inoltre, che “Le tariffe non si determinano per le unità immobiliari indicate nell’art. 8. Tuttavia la rendita catastale delle unità immobiliari appartenenti a tali categorie si
accerta ugualmente, con stima diretta per ogni singola unita”.
Si precisa, innanzitutto, che con la locuzione “stima diretta” si intende la stima effettuata in maniera puntuale sugli immobili a destinazione speciale o particolare, per i quali, proprio in relazione alla
peculiarità delle relative caratteristiche, non risulta possibile fare riferimento al sistema delle tariffe. In
tale contesto, la rendita catastale può essere determinata con “procedimento diretto” o con “procedimento
indiretto”.
Il procedimento diretto è quello delineato dagli artt. 15 e seguenti del Regolamento, ove si stabilisce
che la rendita catastale si ottiene dal reddito lordo ordinariamente ritraibile, detraendo le spese e le eventuali perdite. Il reddito lordo ordinario è il canone di locazione, fatte salve le eventuali aggiunte e detrazioni di cui agli artt. 16 e 17 (tra le prime, le spese di manutenzione ordinaria sostenute dal locatario anziché dal proprietario; tra le seconde, alcune spese condominiali sostenute dal proprietario anziché
dal locatario).
Il procedimento indiretto è, invece, quello previsto dagli artt. 27 e seguenti del Regolamento, nei
quali si precisa che il reddito ordinario può essere calcolato a partire dal valore del capitale fondiario,
identificabile nel valore di mercato dell’immobile (se esiste un mercato delle compravendite), ovvero nel valore di costo di ricostruzione, tenendo conto, in quest’ultimo caso, di un adeguato “coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari” (deprezzamento).
I citati articoli del Regolamento, anche nell’ordine gerarchico sopra indicato, appaiono coerenti
con i criteri della più recente dottrina estimativa, atteso che lo studio del mercato locativo finalizzato alla
determinazione di un reddito (o, per via indiretta, di un valore) permette di configurare l’approccio
reddituale (income approach); lo studio del mercato delle compravendite per la determinazione di un valore (ma anche, per via indiretta, delle capacità reddituali di un immobile) permette di configurare
l’approccio di mercato (market approach); infine, l’analisi dei costi di produzione (o di ricostruzione),
finalizzato alla determinazione di un reddito, consente di configurare l’approccio di costo (cost approach).
Con riferimento specifico alle attività di accertamento catastale, si osserva, tuttavia, che la possibilità
di utilizzare gli approcci reddituale e di mercato è fortemente limitata, da un lato, dal vincolo normativo costituito dall’epoca censuaria di riferimento, che, ormai lontana nel tempo (biennio 1988-89),
aumenta il livello di incertezza che caratterizza le analisi di mercato dei segmenti immobiliari in esame e
dall’altro, dalla particolarità e singolarità degli immobili oggetto di accertamento, cui consegue la limitatezza dello stock complessivo di riferimento. Quanto sopra trova conferma nella diffusa tendenza
all’impiego dell’approccio di costo da parte, in particolare, degli Uffici provinciali dell’Agenzia nella
loro consolidata pratica corrente.
Si rammenta, inoltre, sul tema, che i criteri di dettaglio da porre alla base della determinazione della
rendita catastale sono fissati dall’Istruzione III del 28 giugno 1942, emanata dalla Direzione Generale del
Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali (di seguito: “Istruzione”), ai paragrafi 47 e seguenti.
3. Le componenti immobiliari oggetto di stima catastale
Come noto, in coerenza con il quadro normativo e la prassi di riferimento, tra le componenti oggetto
della stima catastale, per le unità immobiliari a destinazione speciale e particolare, rilevano, oltre alle
strutture edilizie, anche le installazioni connesse od incorporate ai fabbricati o comunque stabilmente infisse ad essi.
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Al riguardo, mentre per quanto concerne le parti strutturali (fabbricati e manufatti edilizi), da computare ai fini della stima catastale, non si evidenziano particolari elementi di criticità, l’individuazione
delle tipologie di componenti impiantistiche da includere o meno in detta stima è, da qualche tempo, al
centro di ampio dibattito dottrinale ed oggetto di vari interventi giurisprudenziali.
Al fine di chiarire quali impianti, fra quelli presenti nell’unità immobiliare, hanno rilevanza catastale, si ritiene necessario fornire specifiche linee guida, sulla base della legislazione vigente, che possano costituire un utile riferimento sia per le attività di accertamento catastale effettuate dagli Uffici
provinciali dell’Agenzia, sia per la redazione degli atti di aggiornamento, ai sensi del decreto ministeriale 19 aprile 1994, n. 701.
Peraltro, in merito agli impianti fissi, con particolare riferimento agli impianti di produzione di
energia, si sono registrati anche vari interventi giurisprudenziali, della Corte di Cassazione e della Corte
Costituzionale, e da qualche anno si è pervenuti ad un orientamento consolidato, anche a seguito
dell’emanazione di norme di interpretazione autentica sullo specifico tema2.
NOTE ________
2 Art. 1 quinquies del decreto legge 31 marzo 2005, n. 44, convertito con modificazioni dall’articolo, comma 1, della legge 31 maggio 2005, n. 88.
In particolare, con la sentenza n. 162 del 20 maggio 2008, la Corte Costituzionale, dopo aver riaffermato l’esaustività della disciplina del Catasto in ordine alle nozioni, ai principi ed ai metodi che sono alla base dell’estimo catastale, ha chiarito che, nella determinazione della rendita catastale, deve tenersi
conto di tutti gli impianti che caratterizzano la destinazione dell’unità immobiliare, senza i quali la struttura perderebbe le caratteristiche che contribuiscono a definirne la specifica destinazione d’uso e che, al
tempo stesso, siano caratterizzati da specifici requisiti di “immobiliarità”, a prescindere dal sistema di connessione utilizzato per il collegamento alla struttura.
Al riguardo, pronunciandosi in merito alla questione specifica dell’inclusione o meno delle turbine
nella stima catastale delle centrali idroelettriche, la Corte Costituzionale ha evidenziato, come
criterio di carattere generale, che “... tutte quelle componenti che contribuiscono in via ordinaria ad
assicurare, ad una unità immobiliare, una specifica autonomia funzionale e reddituale stabile nel
tempo, sono da considerare elementi idonei a descrivere l'unità stessa ed influenti rispetto alla quantificazione della relativa rendita catastale”.
In sintesi, al fine di valutare quale impianto debba essere incluso o meno nella stima catastale,
deve farsi riferimento non solo al criterio dell’essenzialità dello stesso per la destinazione economica dell’unità immobiliare, ma anche alla circostanza che lo stesso sia “fisso”, ovvero stabile (anche nel
tempo), rispetto alle componenti strutturali dell’unità immobiliare.
La valutazione di cui sopra, di carattere eminentemente tecnico, presuppone la piena conoscenza dei beni immobiliari oggetto di stima e dell’evoluzione, anche sotto il profilo tecnologico, dei
processi produttivi che negli stessi vengono svolti e che determinano con chiarezza la destinazione d'uso
dell’immobile.
In primo luogo, fatte salve le eccezioni di seguito specificate, nella stima devono essere prese in
considerazione solo quelle componenti che ricadono all’interno del perimetro delle unità immobiliari, rappresentato nelle planimetrie rese disponibili al catasto e redatte nel rispetto delle disposizioni regolanti la
materia. Ne consegue, ad esempio, che le parti immobiliari costituite dalle strutture che sorreggono cavi per il trasporto dell’energia devono essere prese in considerazione solo se ricadenti nel mappale oggetto
d’esame, il quale rappresenta l’area occupata dall’unità immobiliare. Tale orientamento risulta, peraltro,
coerente con la prassi consolidata secondo cui, a titolo esemplificativo, i tralicci e i relativi cavi utilizzati per il trasporto di energia elettrica, nonché i binari utilizzati dalle ferrovie o dalle teleferiche, costituenti le reti di trasporto, non vengono presi in considerazione.
I medesimi principi si applicano alle reti stradali, idriche e fognarie, a quelle per il trasporto dati, ai
metanodotti, (ecc.). Le reti citate, allorché vige l’obbligo della rappresentazione negli atti del catasto e il
censimento in partita speciale, hanno, indipendentemente dalla proprietà, finalità di trasporto di persone, cose, dati, energia e sono poste al servizio dell’intera collettività, godendo di specifiche previsioni di pubblica tutela (procedimenti ablativi o limitativi della proprietà dei suoli interessati).
I recenti interventi del legislatore, che hanno confermato la prassi in merito all’inclusione nella
stima catastale dei generatori di energia, inducono a valorizzare tutte quelle ulteriori componenti che, poste
a monte del processo produttivo o allo stesso funzionalmente connesse, rendono possibile proprio il funzionamento di detti generatori. Tra queste, i canali adduttori delle acque per il funzionamento delle turbine
nelle centrali idroelettriche, le condotte petrolifere o dei prodotti derivati o connesse ai sistemi di raffreddamento, utilizzate nelle centrali termoelettriche che, in ogni caso, devono essere rappresentate
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nella mappa catastale 3 . Tale rappresentazione è prevista solo se dette componenti sono ubicate nel territorio dello Stato, con esclusione di quelle poste nei fondali marini, e la loro menzione nella stima è
prevista, proprio perché costituiscono impianti funzionali al processo produttivo. Del pari, sono oggetto di
stima le ciminiere, gli impianti di depurazione dei fumi, le caldaie, i condensatori, i catalizzatori ed i
captatori di polveri per le centrali termoelettriche. Devono essere ugualmente presi in considerazione gli
aerogeneratori (rotori e navicelle) degli impianti eolici, nonché i pannelli e gli in verter degli
impianti fotovoltaici. Le costruzioni e gli impianti accessori menzionati devono essere presi in considerazione anche se posti su suolo pubblico, in ossequio alle previsioni dell’art. 10 della legge 11 luglio 1943 (2) ,
n. 843 (2bis) (N.d.A. 3° comma).
NOTE ________
3 Secondo le modalità stabilite dall’Istruzione I del 24 marzo 1942, poi sostituita dalla nuova Istruzione di Servizio emanata nel 1970 dal
Ministro delle Finanze, recante “Formazione delle mappe catastali ed impiego dei relativi segni convenzionali”.
Note dell’Autore ________
(2) Legge 11 luglio 1943 (rectius 1942), n. 843, della quale si riporta il contenuto.
Art. 10 della legge 11 luglio 1942,n. 843:
Comma 1: Salvo i casi espressamente previsti dalla legge, le esenzioni ed agevolazioni tributarie concernenti l’imposta fabbricati e le relative
sovrimposte, non sono cumulabili, neppure in successivi periodi di tempo.
Comma 2: L’art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, non è applicabile nei riguardi degli immobili appartenenti a persone od enti soggettivamente esenti dall’imposta di ricchezza mobile Comma abrogato dall’art. 288 del D.P.R. 29 gennaio 1958, n. 645.
Comma 3: Gli immobili contemplati dalla citata legge, tanto se affittati quanto se usati dal proprietario, sono descritti nel vigente catasto mediante l’elencazione degli elementi costitutivi, quali gli edifici, le aree, i generatori della forza motrice, le dighe, i canali adduttori o di scarico, la rete di trasmissione e di distribuzione di merci, prodotti o servizi, i binari anche se posti su aree pubbliche ovvero nel relativo soprassuolo o sottosuolo, le gallerie, i ponti e simili.
(2bis) Articolo 4 del Regio Decreto Legge 7 Dicembre 1942, n. 1418 (menzionato nella Circolare n. 68 del 22 settembre 1950): –
All’ultimo comma dell’art. 18 del testo unico delle leggi sul nuovo catasto dei terreni, approvato con regio decreto 8 ottobre 1931-IX, n.
1572, è sostituito il seguente: All’area occupata dalle strade ferrate pubbliche, dalle tramvie in sede propria, dalle autostrade e da tutte le altre
strade il cui transito è concesso a pagamento, nonché dalle rispettive dipendenze del piano stradale, è applicata una tariffa unica per ogni comune, uguale alla tariffa media del comune stesso. La disposizione che precede non è applicabile alle aree coperte dai fabbricati adibiti a stazioni e loro pertinenze, dalle case cantoniere, dalle sottostazioni di trasformazione dell’energia elettrica, dalle gallerie, dai ponti e simili, che
devono essere descritti, in ogni caso, nel vigente catasto fabbricati ed il relativo reddito assoggettato all’imposta fabbricati od a quella di ricchezza mobile ai sensi dell’art. 28 della legge 8 giugno 1936-XIV, numero 1231.
In merito ai manufatti di cui alle note (2) e (2bis), con Circolare n. 40 del 6 giugno 1961, la ex Direzione Generale del
Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali, con l’ultimo capoverso, precisa che: … si ravvisa la opportunità che in avvenire
l’accertamento al nuovo Catasto edilizio urbano non venga più esteso a quelli aventi carattere di manufatto in senso tecnico, quali ponti, gallerie, ecc. ma sia limitato ai fabbricati veri e propri nel senso corrente della parola, cioè agli immobili nella circolare a cui la presente fa seguito (Circolare n. 39 del 6 giugno 1961)
Sulla base di quanto rappresentato, devono altresì essere inclusi nella stima catastale, gli altiforni, le pese, i grandi impianti di produzione di vapore, i binari, le dighe, i canali adduttori e di scarico,
le gallerie e le reti di trasmissione e distribuzione di merci e servizi, nonché gli impianti che, ancorché integranti elementi mobili, configurino nel loro complesso parti stabilmente connesse al suolo o
alle componenti strutturali dell’unità immobiliare, quali montacarichi, carri ponte, ascensori, scale, rampe
e tappeti mobili. Parimenti, sono incluse nella stima anche quelle componenti impiantistiche presenti
nell’unità immobiliare che contribuiscono ad assicurare alla stessa una autonomia funzionale e reddituale,
stabile nel tempo, ovvero risultino essenziali per caratterizzarne la destinazione (ad esempio i grandi trasformatori).
Negli impianti di risalita (siano essi su fune o su sede fissa) sono da includere nella stima i motori che
azionano i sistemi di trazione, se posti in sede fissa, mentre vanno esclusi le funi, i carrelli, le sospensioni, le cabine, al pari dei vagoni e delle locomotrici, che fanno specificamente parte della componente
mobile del trasporto.
Di contro, non saranno prese in considerazione, in ogni caso, le apparecchiature mobili, quali robot,
macchine utensili, vagoni liberamente circolanti su reti aperte all'esterno dell'unità immobiliare e relativi sistemi di automazione e propulsione. Non devono, altresì, essere inclusi nella stima catastale gli
impianti che, pur funzionali alle attività dell’opificio (o di altra destinazione catastale), non rappresentano per la stessa destinazione componenti essenziali, come, ad esempio, le apparecchiature per la
gestione delle reti informatiche e le apparecchiature elettroniche per la gestione delle trasmissioni telefoniche, radiotelevisive, ecc.
4. L’approccio reddituale nel procedimento diretto di determinazione della rendita catastale
L’Istruzione, al paragrafo 50, stabilisce che: “La determinazione diretta della rendita catastale per le
unità immobiliari accertate nelle categorie dei gruppi D ed E si effettua sulla base del fitto ritratto o
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ritraibile, quando si tratti di unità immobiliari per le quali nella località è in uso il sistema
dell’affitto” (3) .
Note dell’Autore ________
(3) Art. 27 del D.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142: Determinazione della rendita catastale in base al capitale fondiario – Per le unità immobiliari per le quali nella zona censuaria la locazione non esista o abbia carattere di eccezione, la rendita catastale si determina aggiungendo alla
rendita fondiaria, calcolata come interesse del capitale fondiario, le spese relative all’imposta fabbricati, alle relative sovraimposte ed ai contributi di ogni specie.
La rendita catastale, quindi, può essere determinata sulla base del più probabile canone di locazione,
individuato attraverso un'indagine del mercato locativo, se esistente, riferito alla tipologia di immobili
simili a quello oggetto di accertamento.
Si osserva, tuttavia, che la possibilità di indagare il mercato delle locazioni è, ancora oggi, fortemente limitata dalla circostanza che le informazioni desumibili dai contratti di locazione, riferibili al periodo censuario 1988-89, non contengono i riferimenti catastali, condizione necessaria per impostare una
efficace indagine delle locazioni sul territorio. Solo di recente, infatti, con l’art. 19, comma 15, del decreto
legge 31 maggio 2010, n. 78 4 - ( 4 ) , è stato introdotto l’obbligo di indicare gli identificativi catastali
negli atti di locazione, circostanza che dovrebbe consentire, in futuro, indagini più agevoli, eventualmente facilitate anche da processi d'interscambio tra le Pubbliche Amministrazioni.
NOTE ________
4 Convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122.
Note dell’Autore ________
(4) Art. 19, comma15, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78: La richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di beni immobili esistenti sul territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite, deve contenere anche
l’indicazione dei dati catastali degli immobili. La mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerata fatto rilevante ai fini
dell’applicazione dell’imposta di registro ed punita con la sanzione prevista dall’articolo 69 del decreto del Presidente della Repubblica 26
aprile 1986, n. 131.
Nonostante la pratica quotidiana registri un utilizzo molto limitato del procedimento in esame, sia
da parte degli Uffici provinciali dell’Agenzia che dei professionisti incaricati della redazione degli atti
di aggiornamento, si ritiene comunque utile fornire alcuni chiarimenti ed indicazioni operative al riguardo.
Per la corretta determinazione della rendita catastale, occorre verificare, in via preliminare,
l’esistenza di un mercato locativo sufficientemente dinamico, tale da consentire, per l’unità immobiliare
oggetto di stima, l’individuazione del più probabile canone di locazione (reddito ordinariamente ritraibile), da cui determinare la rendita catastale detraendo le spese e le eventuali perdite5.
NOTE ________
5 La ricerca del più probabile canone di locazione risulta necessaria anche per la verifica di ordinarietà del reddito ritratto, qualora
l’unità immobiliare in esame risulti locata.
La stima del più probabile canone di locazione, attesa la grande eterogeneità che caratterizza gli immobili a destinazione speciale e particolare, è effettuata sulla base dei dati ricavati dall’indagine del
mercato delle locazioni, privilegiando procedimenti di confronto multi parametrici.
Considerato che il mercato delle locazioni esprime redditività lorde, una volta calcolato il reddito ordinariamente ritraibile dall’unità immobiliare (RL), se ne determina la rendita catastale (RC) detraendo da quest’ultimo le spese6 (S) di “amministrazione”, “manutenzione” e “conservazione” e le perdite
eventuali7 (PE) relative agli “sfitti” e alle “rate di fitto dovute e non pagate 8 ”: RC = RL - (S + P E ).
NOTE ________
6 Cfr. articoli da 21 a 23 del Regolamento.
7 Cfr. articoli 24 e 25 del Regolamento.
8 Queste ultime altrimenti note come perdite per "insolvenze/inesigibilità" (cfr. Manuale Operativo delle Stime Immobiliari M.O.S.I.).
Le eventuali aggiunte e detrazioni al reddito lordo sono da prendere in considerazione esclusivamente se rilevabili ed ordinarie.
Per quanto attiene alla determinazione delle spese e delle perdite eventuali sopra menzionate, si rimanda all’Allegato tecnico I, precisando che le stesse, avendo di norma incidenze differenti per ciascuna fattispecie di immobile, non possono essere oggetto di indicazioni sempre univoche.
5. L’approccio di mercato nel procedimento indiretto di determinazione della rendita catastale
12
L’Istruzione, al paragrafo 51, stabilisce che: “La determinazione diretta della rendita catastale per le unità immobiliari accertate nelle categorie dei gruppi D ed E si effettua sulla base del loro valore venale,
quando si tratti di unità immobiliari per le quali nella località non è in uso il sistema dell’affitto. Dal valore venale si ricava il beneficio fondiario con l’applicazione del saggio d’interesse che compete ad
analoghi investimenti di capitali”.
Il valore venale può essere individuato tramite un'indagine del mercato delle compravendite, e in via
subordinata attraverso il costo di ricostruzione (criterio, quest’ultimo, approfondito più avanti).
Con specifico riferimento all’approccio di mercato, occorre indagare, in modo simile al procedimento relativo all'approccio reddituale, il mercato delle compravendite, riferite al biennio economico 198889 e relative alla tipologia di immobili simili a quello oggetto di accertamento.
La stima del più probabile valore di mercato, attesa la grande eterogeneità che caratterizza gli immobili a destinazione speciale e particolare, è condotta sulla base dei valori di compravendita ricavati
dall’indagine effettuata, privilegiando procedimenti di confronto multiparametrici 9.
NOTE ________
9 Per esempi applicativi di procedimenti di confronto multi parametrici si rinvia all’abbondante letteratura di settore (tra cui anche il Manuale Operativo delle Stime Immobiliari - M.O.S.I.).
Determinato, quindi, il più probabile valore di mercato (V), la rendita catastale (RC) si individua con
la formula inversa della relazione utilizzata per il calcolo della capitalizzazione dei redditi: RC = V r, dove r rappresenta il saggio di fruttuosità (oggetto di approfondimento più avanti, al § 7).
Si ritiene importante rimarcare che i procedimenti relativi all'approccio reddituale e a quello di
mercato, appena discussi, trovano valida applicazione solo in presenza di un mercato delle locazioni o delle
compravendite ragionevolmente dinamico, che consenta di reperire un numero di dati sufficiente per
definire il più probabile canone di locazione, o valore venale, con adeguata affidabilità. In caso contrario,
è opportuno preferire l'approccio di costo di cui al successivo paragrafo.
6. L’approccio di costo nel procedimento indiretto di determinazione della rendita catastale
Ai sensi dell’art. 28 ( 5 ) , comma 2, del citato Regolamento, il valore venale dell’immobile oggetto di accertamento, quando non ne risulti possibile la determinazione dall’analisi del mercato delle compravendite, si stabilisce “...con riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari”.
Note dell’Autore ________
(5) Art. 28 del D.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142: Del capitale fondiario – Il capitale fondiario è costituito dal valore venale della unità immobiliare all’epoca censuaria stabilita per legge. Esso si determina di regola tenendo presenti i prezzi correnti per la vendita di unità immobiliari
analoghe. Qualora non sia possibile determinare il capitale fondiario sulla base degli elementi previsti nel precedente comma, il valore venale
si stabilisce con riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale
delle unità immobiliari.
Tale approccio, come il precedente, consente di determinare la rendita catastale dell’unità immobiliare con procedimento indiretto, tramite la quantificazione del valore venale con riferimento al costo
di ricostruzione deprezzato, vale a dire attraverso il calcolo del costo a nuovo dell’immobile e degli
impianti fissi, opportunamente ridotto in relazione alle condizioni di vetustà ed obsolescenza tecnologica e funzionale.
Al fine di assicurare la coerenza con l’approccio di mercato, la stima del costo deve tenere conto di un
profitto normale (P) del promotore immobiliare, giacché i valori di mercato (V) e di costo di produzione (K) identificano due distinte entità economiche, per le quali il più significativo fattore di
scostamento è costituito proprio dal profitto (V = K + P).
Il costo di produzione (K) di un immobile è, in linea generale, costituito dalla somma di:
C1. valore del lotto (costituito dall’area coperta e delle aree scoperte, accessorie e pertinenziali);
C2. costo di realizzazione a nuovo delle strutture;
C3. costo a nuovo degli impianti fissi;
C4. spese tecniche (relative alla progettazione, alla direzione lavori ed al collaudo);
C5. oneri concessori e di urbanizzazione;
C6. oneri finanziari.
Per quanto attiene alla determinazione dei costi (C 1) e del profitto normale (P) sopra menzionati, si
rimanda all'Allegato tecnico II.
Il costo delle strutture e degli impianti fissi, di cui ai precedenti punti C2 e C3, laddove realizzati in
epoca antecedente a quella censuaria di riferimento (biennio 1988-89), deve essere, inoltre, opportuna-
13
mente deprezzato in relazione alle condizioni di vetustà ed obsolescenza tecnologica e funzionale
dell'immobile oggetto di stima, secondo quanto precisato al successivo paragrafo 6.110.
NOTE ________
10 Relativamente al costo del lotto, considerata la specifica natura del bene che non è soggetto a fenomeni di degrado per vetustà o
per obsolescenza tecnologica e funzionale, non è previsto alcun deprezzamento.
La rendita catastale, quindi, come nel caso dell’approccio di mercato, si determina con la formula inversa
della relazione utilizzata per il calcolo della capitalizzazione dei redditi:
RC = V.r = (K + P).r dove r, come nel procedimento di cui al paragrafo precedente, rappresenta il saggio
di fruttuosità.
Si precisa, infine, che, in tema di determinazione del costo di ricostruzione dei beni immobiliari oggetto di stima catastale, soprattutto nei casi in cui le caratteristiche tecnologiche degli immobili da accertare
siano particolarmente complesse e tali da richiedere specifiche conoscenze tecniche, gli Uffici provinciali
dell'Agenzia possono fare riferimento alle disposizioni di cui all’art. 19, comma 13, del decreto legge n.
78 del 2010(6).
Note dell’Autore ___________
(6)Comma 13 dell’art.19 del decreto legge13 n.78 del 31 maggio 2010: Gli Uffici dell’Agenzia del Territorio, per lo svolgimento delle attività istruttorie connesse all’accertamento catastale, si avvalgono delle attribuzioni e dei poteri di cui agli articoli 51 e 52 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633.
Tale norma, infatti, estende agli Uffici provinciali dell'Agenzia i poteri istruttori previsti
dall’articolo 51(7) del decreto Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, nonché quelli, in materia di accessi, ispezioni e verifiche, disciplinati dall'articolo 52 (8) del medesimo decreto, con lo scopo di recuperare ogni informazione e documentazione utile per lo svolgimento delle attività istruttorie
connesse all'accertamento catastale (con riferimento, ad esempio, ai dati di bilancio utili all'individuazione del costo di costruzione di strutture ed impianti da considerare nella stima della rendita catastale). A tal fine, gli Uffici possono, ad esempio, invitare i soggetti interessati a comparire di persona
(o a mezzo di rappresentanti) per esibire documenti e scritture o per fornire dati, notizie e chiarimenti,
ovvero richiedere agli Organi e alle Amministrazioni dello Stato dati e notizie relative a soggetti indicati singolarmente o per categorie.
Note dell’Autore ___________
(7) Art. 51, del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633: Attribuzioni e poteri degli uffici dell’imposta sul valore
aggiunto. Omissis Per l’adempimento dei loro compiti gli uffici possono: 1) procedere all’esecuzione di accessi, ispezioni e verifiche ai sensi
dell’art. 52; 2) invitare i soggetti che esercitano imprese, arti o professioni, indicandone il motivo, a comparire di persona o a mezzo di rappresentanti per esibire documenti e scritture, ad esclusione dei libri e dei registri in corso di scritturazione, o per fornire dati, notizie e chiarimenti rilevanti ai fini degli accertamenti nei loro confronti anche relativamente alle operazioni annotate nei conti, la cui copia sia stata acquisita a norma del numero 7) del presente comma, ovvero rilevate a norma dell’articolo 52, ultimo comma, o dell’articolo 63, primo comma.
Omissis.
(8) Art. 52 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633: Accessi, ispezioni e verifiche. Gli uffici dell’imposta sul valore aggiunto possono disporre l’accesso di impiegati dell’Amministrazione finanziaria nei locali destinati all’esercizio di attività commerciali, agricole, artistiche o professionali per procedere ad ispezioni documentali, verificazioni e ricerche e ad ogni altra rilevazione ritenuta utile
per l’accertamento dell’imposta e per la repressione dell’evasione e delle altre violazioni. Gli impiegati che eseguono l’accesso devono essere
muniti di apposita autorizzazione che ne indica lo scopo, rilasciata dal capo dell’ufficio da cui dipendono. Tuttavia per accedere in locali che
siano adibiti anche ad abitazione, è necessaria anche l’autorizzazione del procuratore della Repubblica. In ogni caso, l’accesso nei locali destinati all’esercizio di arti o professioni dovrà essere eseguito in presenza del titolare dello studio o di un suo delegato. L’accesso in locali
diversi da quelli indicati nel precedente comma può essere eseguito, previa autorizzazione del procuratore della Repubblica, soltanto in caso
di gravi indizi di violazioni delle norme del presente decreto, allo scopo di reperire libri, registri, documenti, scritture ed altre prove delle
violazioni. Omissis.
6.1 II calcolo del deprezzamento nell’approccio di costo.
Come già accennato, il deprezzamento è introdotto nell'ordinamento catastale dall’art. 28 del Regolamento, il quale, al comma 2, precisa che "Qualora non sia possibile determinare il capitale fondiario
sulla base degli elementi previsti nel precedente comma (prezzi correnti per la vendita di unità immobiliari analoghe), // valore venale si stabilisce con riguardo al costo di ricostruzione, applicando su
questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari" (9) .
Note dell’Autore ________
(9) Cfr Nota dell’Autore n. (5)
Occorre preliminarmente evidenziare che la valutazione dello "stato attuale" dell’unità immobiliare consiste nell’individuazione delle condizioni di vetustà ed obsolescenza tecnologica e funzionale, valutate con riferimento all’epoca censuaria stabilita per legge e tenendo conto del principio catastale
dell’ordinarietà. Tale modo di procedere nasce dalla necessità di svincolare le operazioni di accertamento
catastale da circostanze non ordinarie, assicurando, per la determinazione della rendita, criteri perequativi
non condizionati dalla individuale capacità di gestione dell’immobile da parte del proprietario.
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In via generale, la vetustà tiene conto del fatto che il valore dei beni decade fisicamente nel tempo in relazione alla loro età, mentre l’obsolescenza tiene conto del fatto che alcune parti di essi, o il
loro insiem e, si deprezzano per invecchiamento tipologico, tecnologico e funzionale, non risultando
più parzialmente o totalmente idonee ad assolvere complessivamente al loro originario impiego in condizioni di mercato.
Il momento della revisione generale degli estimi, che attualmente coincide con il biennio economico
1988-89, è il tempo nel quale occorre “fotografare” lo stato delle cose. Conseguentemente, tutto ciò che è
realizzato in epoca successiva deve essere considerato come nuovo.
Per la corretta individuazione del coefficiente di riduzione (deprezzamento), si deve tener conto anche
della circostanza che esso non può tendere ad annullare del tutto le capacità produttive, e quindi di reddito, dell’unità immobiliare, giacché esse vengono costantemente garantite dagli interventi manutentivi e
dal reinvestimento degli accantonamenti per reintegrazione da parte dell'imprenditore ordinario.
Tra i vari metodi indicati per il calcolo del valore deprezzato delle componenti strutturali ed impiantistiche, riscontrabili anche nella letteratura di settore, si fa r i f e r i m e n t o a l p r o c e d i m e n t o c o n o s c i u t o c o m e " b r e a k d o w n m e t h o d " , opportunamente adattato per le finalità catastali.
Tale procedimento parte dal considerare il degrado come un elemento complesso, la cui misurazione prende le mosse dalla sua scomposizione in componenti elementari, distinguibili in:
• deterioramento fisico rimediabile;
• obsolescenza funzionale rimediabile;
• deterioramento fisico non rimediabile;
• obsolescenza funzionale non rimediabile;
• obsolescenza esterna11, intesa come l’insieme dei fattori fisici, sociali, finanziari e politici che impattano sui valori immobiliari.
NOTE ________
11 Altrimenti nota come obsolescenza economica (cfr. Manuale Operativo delle Stime Immobiliari - M.O.S.I.).
In ambito catastale, si può ritenere che la parte rimediabile del deterioramento fisico e
dell’obsolescenza funzionale è, in modo del tutto analogo a quanto previsto per l’approccio reddituale,
identificabile nelle spese di manutenzione, vale a dire quelle ordinariamente sostenute dal proprietario
per conservare l’unità immobiliare nello stato nel quale normalmente si trovano gli immobili della stessa
categoria, nel segmento territoriale di riferimento.
La parte non rimediabile del deterioramento fisico e dell'obsolescenza funzionale coincide con quella
che, nell'approccio reddituale, viene calcolata attraverso la determinazione delle quote di reintegrazione, valutate sulla base del costo medio ordinario di ricostruzione per i fabbricati e del costo medio di rimpiazzo per gli impianti, entrambi diminuiti del valore dei materiali residui e tenuto conto del prevedibile periodo di vita utile (economica) dei beni in esame.
Secondo le indicazioni rinvenibili nella letteratura di settore, entrambe queste componenti di deprezzamento possono essere calcolate a partire dal costo di ricostruzione della componente strutturale o
impiantistica applicando allo stesso un coefficiente riduttivo (D) che risulta, in linea generale, funzione:
della vita effettiva (VTE), ossia del periodo trascorso tra l’effettiva realizzazione o ristrutturazione
del bene e l’epoca censuaria (successiva) di riferimento (biennio 1988-89);
della vita utile (VT U), ossia dell’arco temporale oltre il quale, per effetto della vetustà e
dell’obsolescenza, il bene non è più in grado di assolvere la funzione per la quale è stato
realizzato;
dell’eventuale valore residuo (V R ), inteso come possibile valore di realizzo
del bene al termine della sua vita utile.
Infine, l’obsolescenza esterna è valutata implicitamente al mutare dell’epoca censuaria di riferimento. Infatti, le modifiche al contesto socio-economico che possono indurre una riduzione dei prezzi (o,
analogamente, dei costi e del profitto nel settore immobiliare) sono automaticamente prese in considerazione al variare dei riferimenti di mercato associati all’epoca censuaria.
In tema di deprezzamento, si osserva, inoltre, che gli immobili oggetto di stima hanno, di frequente, componenti edilizie ed impiantistiche caratterizzate da periodi di vita utile differenti, a volte anche in
maniera significativa, e talvolta perfino paragonabili con quello (decennale) di prevista vigenza degli
estimi.
Indipendentemente dal modello di deprezzamento utilizzato (scelta della più appropriata
espressione da cui ricavare il coefficiente di deprezzamento D in funzione delle citate variabili VTE,
VTU e VR, da cui esso dipende), si potrebbe teoricamente pervenire alla determinazione di rendite di uguale
importo anche con riferimento ad immobili che, nell’ambito dell’estimo catastale, risultano di fatto non
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comparabili, come nel caso di componenti (edilizie e impiantistiche) aventi vite utili differenti e pesi economici diversi sul totale del costo stimato.
Da tali considerazioni si deduce che applicando il medesimo saggio di fruttuosità (univocamente definito, come precisato più avanti, dall'orientamento ormai consolidato della giurisprudenza) ad unità
immobiliari aventi una così diversa natura, ma uguali costi di riproduzione, verrebbe meno
l’obiettivo della perequazione tipico dell’ordinamento catastale.
In altri termini, la previsione normativa di costanza della rendita catastale nel periodo infracensuario (lasso di tempo compreso tra una revisione degli estimi e la successiva, previsto in dieci anni
dall’art. 37, comma 2, del Testo Unico, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 (10) ) deve trovare una adeguata considerazione nel giudizio di stima, atteso il deprezzamento dei beni che si realizza in tale periodo temporale.
Note dell’Autore ________
(10) Art. 37, comma 2, del testo Unico approvato con D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 – Determinazione del reddito dei fabbricati: Le tariffe d’estimo ed i redditi dei fabbricati a destinazione speciale o particolare sono sottoposti a revisioni quando se ne manifesti l’esigenza per
sopravvenute variazioni di carattere permanente nella capacità di reddito delle unità immobiliari e comunque ogni dieci anni. La revisione è
disposta con decreto del ministro delle Finanze pervio parere della Commissione censuaria centrale e può essere effettuata per singole zone
censuarie. Prima di procedervi gli Uffici tecnici erariali devo sentire i Comuni interessati.
Al riguardo, si osserva che per le componenti caratterizzate da un rapido degrado (è il caso di talune tipologie di impianti) tale deprezzamento risulta di entità non trascurabile e pertanto da considerare, ai
fini perequativi, attraverso l’assunzione di un costo medio infracensuario (ridotto rispetto al costo a
nuovo), da ritenere costante durante il periodo di vigenza ordinaria degli estimi.
Di contro, per quelle componenti caratterizzate da vita utile abbastanza lunga (tipicamente le strutture), il deprezzamento che si realizza in un decennio per effetto del degrado risulta talmente modesto da
perdere di rilevanza in relazione all’ordinaria alea di incertezza delle stime12.
NOTE ________
12 Peraltro, anche prescindendo dalla richiamata alea, il deprezzamento associato a tali cespiti risulta assorbito dalla valorizzazione del
saggio di fruttuosità, più avanti menzionato, che, pronto all'uso, è da considerarsi al netto delle previste detrazioni delle componenti reddituali.
Si consideri, infine, che l’ulteriore correzione al deprezzamento, che il legislatore aveva a suo tempo
affidato alla calibrazione dei saggi di fruttuosità (cfr. il paragrafo successivo), che avrebbe permesso di
ponderare il rischio dell’investimento immobiliare in funzione anche della sua durata, è oggi
impedito dalla “cristallizzazione” degli stessi, secondo il recente orientamento, ormai consolidato, della
giurisprudenza.
Con riferimento e a supporto dei concetti sopra esposti, nell’Allegato tecnico III sono riportate
le linee metodologiche ed operative per la determinazione del coefficiente di deprezzamento (D).
L’Allegato tecnico IV contiene un’esemplificazione del procedimento di calcolo del costo di ricostruzione deprezzato di un immobile, che chiarisce ulteriormente la metodologia di valutazione da adottare.
7. Il saggio di fruttuosità
L’art. 29 del citato Regolamento specifica che “Il saggio di interesse da attribuire al capitale fondiario per determinarne la rendita è il saggio di capitalizzazione che risulta attribuito dal mercato ad
investimenti edilizi aventi per oggetto unità immobiliari analoghe. Qualora si tratti di unità immobiliari che, a causa delle loro caratteristiche o destinazione, siano per se stesse non suscettibili di dare un
reddito in forma esplicita, si devono, invece, tener presenti i saggi di capitalizzazione che risultano attribuiti dal mercato ad investimenti concorrenti con quello edilizio”.
Nel merito, si evidenzia che, come è possibile dedurre da quanto riportato al già citato paragrafo
51 dell’Istruzione, la rendita catastale risulta maggiore del beneficio fondiario, giacché essa si ottiene applicando al valore venale, o al valore di costo, un saggio più alto rispetto a quello d’interesse che
compete ad analoghi investimenti di capitali13.
NOTE ________
13 Il passaggio dal beneficio fondiario alla rendita catastale è effettuato attraverso la formula RC = Bf.1/1-a dove a è l’aliquota percentuale complessiva per imposte, sovrimposte e contributi di ogni genere.
Tuttavia, il dettato normativo è stato reinterpretato, sulla base delle più recenti norme, dalla giurisprudenza di legittimità (11) , che, secondo un orientamento ormai consolidato, ha ritenuto che non
possa giustificarsi alcuna discrezionalità nella scelta del saggio, essendo questo determinato uniformemente ed autoritariamente per ciascun gruppo di categorie, poiché “Il valore degli immobili è determinato applicando all’ammontare delle rendite risultanti in catasto i moltiplicatori previsti dall’art. 52,
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primo periodo dell’ultimo comma, del D.P.R. n. 131 del 1986, che sono attualmente stabiliti dal D.M. 14
dicembre 1991 nella misura di cento volte per le unità immobiliari classificate nei gruppi catastali
A, B, e C, e di cinquanta e trentaquattro volte, rispettivamente, per quelle classificate nei gruppi D ed
E” (cfr. sentenza della Corte di Cassazione n. 10037 del 24 giugno 2003).
Note dell’Autore ________
(11) A tal proposito, si ritiene che ci sia una contraddizione con quanto rammentato ai dipendenti Uffici con la lettera circolare 11 agosto
2004, prot. n. 62934, (recante: “Attribuzione della rendita catastale ad immobili a destinazione speciale e particolare. Determinazione del
saggio di fruttuosità. Parere dell’Avvocatura Generale dello Stato), riportata al § 43 del Capo II ed alla quale si rimanda, quando ricorda
che la presente normativa catastale e l’indirizzo dato nel tempo dalla struttura centrale dell’Amministrazione catastale risulta oggi
ancora attuale in quanto l’adozione di saggi diversi dal 2 e 3%, stante che non sono da disconoscere quelle particolari circostanze,
favorevoli o sfavorevoli, che giustificano, nella stima catastale degli immobili, l’utilizzo di saggi di fruttuosità anche notevolmente
diversi da quello medio, dà notizia sull’autorevole parere dell’Avvocatura Generale dello Stato – interpellata dalla stessa Direzione Centrale
– che testualmente si riporta di seguito.
“Sulla questione” l’Avvocatura Generale dello Stato “osserva che la tesi dei tassi fissi espressa nella sentenza n. 10037/2003 dalla Suprema
Corte costituisce affermazione di principio non supportata o corredata da alcuna argomentazione giuridica”.
E, circa la motivazione a sostegno dell’osservazione secondo cui non si può prescindere, ai fini della determinazione della rendita catastale,
dall’utilizzo dei moltiplicatori di cui al D.M. 14.12.1991 (riportato al § 22 del Capo II), l’avvocatura Generale soggiunge che
“l’argomentazione non solo non è pertinente, ma non sfugge all’obiezione di fondo costituita dalla insussistenza di corrispondenza biunivoca tra rendita catastale e imposta di registro o, se si vuole dalla autonomia tra le norme catastali e quelle concernente l’imposizione
fiscale”.
In conclusione l’Organo legale dello Stato “esprime l’avviso che la determinazione del tasso di fruttuosità come espressione del mercato
immobiliare … sembra essere conforme al quadro normativo attualmente in vigore e da ritenersi, quindi, come tale, suscettibile di ulteriore applicazione”.
Posteriormente alla citata lettera circolare 11 agosto 2004, n. 62934 nessun altro provvedimento (circolare, lettera circolare o nota) riguardante l’argomento è stato emanato, almeno così si ritiene.
Pertanto, la rendita catastale dell’immobile, nel caso in cui vengano utilizzati gli approcci di costo o
di mercato, è calcolata moltiplicando il valore complessivo per un saggio di fruttuosità r pari al 2% per
gli immobili appartenenti alle categorie del Gruppo D, ovvero al 3% per quelli appartenenti alle categorie del Gruppo E, secondo le indicazioni della prevalente giurisprudenza di legittimità. La
quantificazione di tali saggi è da utilizzare, in coerenza con gli indirizzi giurisprudenziali, in via
immediata, poiché la stessa è ritenuta comprensiva delle detrazioni e delle aggiunte previste dalla norma.
I valori saggi così quantificati, per il periodo di riferimento temporale degli estimi (1988-89), sono
talmente contenuti da non poter essere neanche comparati con le redditività dei titoli di Stato a lungo termine e sono tali da coprire, in via ordinaria, ogni tipo di detrazione richiamata, prevista dalla norma catastale per gli investimenti immobiliari.
8. Disposizioni finali.
Gli Uffici provinciali dell’Agenzia avranno cura di osservare le indicazioni sopra impartite e,
nello spirito della fattiva collaborazione con gli Ordini e i Collegi Professionali interessati, di dare
la massima diffusione a livello locale del contenuto della presente Circolare, provvedendo a fornire ogni
utile indirizzo operativo ed informativo.
Le Direzioni regionali supporteranno gli Uffici provinciali nell'attuazione della presente Circolare e ne verificheranno la corretta applicazione.
ALLEGATI
Allegato Tecnico I – Approccio reddituale – Determinazione delle Spese (S) e delle perdite eventuali (PE)
Allegato Tecnico II – Approccio di costo - Determinazione del costo di produzione (K) e del profitto (P).
Allegato Tecnico III – Approccio di costo - Linee metodologiche ed applicative per la determinazione
del coefficiente di deprezzamento (D).
Allegato Tecnico IV – Approccio di costo – Esempio di calcolo de costo di ricostruzione deprezzato.
A pagina 258, Paragrafo I.9.6.1, “Allegato Tecnico I alla circolare 6 del 30 novembre 2012”, la
Nota (1) di cui al 2° capoverso, “punto 3. spese di conservazione, e il numero della Nota descrittiva stessa si intendano non racchiuse in parentesi
A pagina 259, Paragrafo I.9.6.1, “Allegato Tecnico I alla circolare 6 del 30 novembre 2012”, il
numero della Nota descrittiva (2) posta alla fine dell’Allegato, si intenda non racchiusa in
parentesi
17
A pagina 259, Paragrafo I.9.6.1, “Allegato Tecnico II alla circolare 6 del 30 novembre 2012”, la
Nota (1) di cui al secondo periodo del 2° capoverso, e il numero della stessa Nota descrittiva si intendano non racchiusi in parentesi
A pagina 260, Paragrafo I.9.6.1, “Allegato Tecnico II alla circolare 6 del 30 novembre 2012”, le
Note (2) e (3) di cui al punto C2 del 1° capoverso, e i numeri della Note descrittive stesse si
intendano non racchiuse in parentesi
A pagina 261, Paragrafo I.9.6.1, “Allegato Tecnico II alla circolare 6 del 30 novembre 2012”, la
Nota (4) di cui all’ultimo capoverso della pagina precedente, e il numero della Nota descrittiva stessa si intendano non racchiuse in parentesi
A pagina 262, Paragrafo I.9.6.1, “Allegato Tecnico III alla circolare 6 del 30 novembre 2012”, la
Nota (1) di cui al 1° capoverso, e il numero della Nota descrittiva stessa si intendano non
racchiuse in parentesi
A pagina 263, Paragrafo I.9.6.1, “Allegato Tecnico III alla circolare 6 del 30 novembre 2012”, la
Nota (2) di cui al 1° capoverso, e il numero della Nota descrittiva stessa si intendano non
racchiuse in parentesi
A pagina 264, Paragrafo I.9.6.1, “Allegato Tecnico IV alla circolare 6 del 30 novembre 2012”, la
Nota (1) di cui al 4° capoverso, e il numero della Nota descrittiva stessa si intendano non
racchiuse in parentesi
A pagina 396 il paragrafo II.3.3.4 si intenda sostituito interamente dal seguente:
I.3.3.4. Dichiarazione di una unità di nuova costruzione, afferente fabbricati già accatastati in
parte, edificata in sopraelevazione, ovvero su area di corte, senza possederne titolo legale reso pubblico, tralasciata in una precedente procedura
Si deve dichiarare in Catasto dei fabbricati una nuova costruzione, afferente fabbricati già accatastati in
parte, edificata in sopraelevazione, senza possederne titolo legale reso pubblico, tralasciata in una precedente
procedura.
Al paragrafo I.4.1 della Circolare n. 2 del 20 gennaio 1984 vennero fornite le modalità da osservare per
l’accatastamento delle unità immobiliari afferenti fabbricati già accatastati in parte ed in particolare per quelle
che hanno comportato un ampliamento in pianta dell’immobile esistente e per quelle di nuova costruzione (od
omesse in una precedente procedura) realizzate in sopraelevazione.
Nel caso degli ampliamenti la citata circolare si limita a prescrivere la presentazione del tipo mappale
che, all’attualità, deve essere redatto osservando le disposizioni impartite dalla procedura Pregeo 10 (tipologie
n. 9, 10, 12, 30 e 31 di approvazione automatica).
Nell’ipotesi di unità immobiliari edificate in sopraelevazione, la stessa circolare, entra nel merito delle
intestazioni e prescrisse che venissero fornite all’Ufficio le informazioni sulla continuità storica che conduce
alla ditta da iscrivere in catasto in analogia a quanto disposto per le unità immobiliari comprese in fabbricati interamente nuovi.
E proprio in riguardo a tale continuità, la circolare in argomento, suggerisce di tenere conto dell’articolo
1127 del C.C. che attribuisce il diritto di «elevare nuovi piani o nuove fabbriche sopra l’ultimo piano
dell’edificio al proprietario dell’ultimo piano, salvo che risulti diversamente dal titolo, ovvero a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare».
In tal modo la continuità storica potrà risultare tutelata o dalla condizione prevista dal primo periodo del
menzionato articolo del C.C., che l’Ufficio è in grado di verificare facilmente attraverso la consultazione informatica degli atti catastali i suo possesso, o attraverso un titolo espresso e dichiarato (acquisita facoltà di sopraelevare o proprietà esclusiva del lastrico solare): la verificata sussistenza della prima condizione (Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche salvo che risulti altrimenti
dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare) non comporta nessun
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adempimento oltre quelli elencati appresso; quella della seconda condizione (titolo) richiede che, nella finestra
“ESTREMI DEL TITOLO GIUSTIFICATIVO DELLA INTESTAZIONE IN CATASTO”, che si consegue pigiando il tasto
“Estremi” del “QUADRO D (Beni comuni non censibili)”, vengano indicati gli elementi distintivi del titolo
stesso.
La mancata sussistenza delle due condizioni di cui al precedente capoverso impone al dichiarante possessore(1) di riportare, oltre la codifica e tipologia del titolo di possesso (nel caso specifico “01 Proprietà”), nel
campo EVENTUALE SPECIFICAZIONE DEL DIRITTO del “Quadro I (Ditta da intestare)” della Procedura Docfa la
dicitura “RIS1-DITTA PRIVA DI TITOLO RESO PUBBLICO” (vedi figura n. 16g), che l’Ufficio, dopo la registrazione della dichiarazione, provvede a cancellare e ad inserire, al suo posto, la riserva “Ris. atti pass. interm. non
esist.”, oppure utilizzando la codifica “10 – ONERI” e precisando, nel campo EVENTUALE SPECIFICAZIONE
DEL DIRITTO, che trattasi di “POSSESSORE PRIVO DI TITOLO LEGALE RESO PUBBLICO” o di “POSSESSORE
PER1/2 PRIVO DI TITOLO LEG. RESO PUB”, cioè, uno di quei diritti specifici che non rientrano tra quelli in uso
negli Uffici di Pubblicità Immobiliare (vedi figura n. 16h).
Nota dell’Autore _____________
(1) Vedi ISTRUZIONE PER LA PRESENTAZIONE DELLE DICHIARAZIONI E DELLE PLANIMETRIE ALLEGATA AL DECRETO emanato il 27 luglio
1939 dal Ministro delle Finanze e APPENDICE H – OBBLIGATI ALLA DICHIARAZIONE – DELL’ISTRUZIONE PROVVISORIA PER L’ESECUZIONE
DELLE OPERAZIONI DI ACCERTAMENTO, CLASSAMENTO E COLLEGAMENTO COL CATASTO URBANO VIGENTE emanata dal Ministro delle Finanze il 23 gennaio 1940, con le quali, nel caso in argomento e specificamente per il “possesso contestato”, viene obbligato a presentare la
dichiarazione “Colui che ha il possesso materiale dell’immobile”.
Inoltre, per quanto riguarda il concetto di “possesso”, premesso che, come da Massima “113 – Intestazione delle unità immobiliari” di cui
al CAPO IV del Massimario allegato alla Circolare n. 134 del 6 luglio 1941, la ditta alla quale deve intestarsi ciascuna unità immobiliare
deve di norma contenere la individuale designazione di tutte le persone fisiche e giuridiche che all’atto dell’accertamento hanno sulla unità
immobiliare titolo di proprietà o condominio ovvero diritto reale di godimento. Essa può anche corrispondere semplicemente ad uno stato di
possesso giuridico che è quello configurato dagli articoli 328 e 329 del libro del Nuovo Codice Civile «Della Proprietà», e cioè il possesso di fatto accompagnato da particolari requisiti, tra i quali essenziale è l’animo di tenere la cosa come propria, si enuncia di seguito la disposizione generale del Codice Civile:
Art. 1140. Possesso. – Il possesso è il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro
diritto reale.
Pertanto, il possesso, non è altro che il potere esercitato su un bene che si concretizza in una attività corrispondente all’esercizio del diritto
di proprietà o di altro diritto reale.
Secondo il vigente codice civile italiano, dunque, il possesso è caratterizzato da due elementi: il potere materiale sulla cosa (corpus) e
l’intenzione (animus) di esercitare su di essa i poteri del proprietario del proprietario o di altro diritto reale (es. la servitù).
Importantissimi sono gli effetti del possesso relativamente all’acquisto della proprietà, mediante i quali da stato di fatto si trasforma in diritto facendo acquistare al possessore la proprietà dei beni posseduti. Tale trasformazione (da “possesso” a “proprietà”) si effettua tramite
l’usucapione la quale, oltre la proprietà, permette di acquistare anche la titolarità dei diritti reali di godimento su cosa altrui, cioè
l’usufrutto, l’uso, l’abitazione, le servitù prediali, e la superficie. E per ottenere la sentenza di usucapione è necessario che il possesso sia
continuo, cioè non abbandonato dal possessore e, soprattutto, che l’immobile venga dichiarato in catasto in capo alla ditta posseditrice materiale dell’immobile.
Ancora, si fa rilevare che l’articolo 8 della legge 1 ottobre 1969, n.679, dispone testualmente che “i possessori di particelle censite nel catasto
terreni sulle quali vengono edificati nuovi fabbricati ed ogni altra stabile costruzione nuova, da considerarsi immobili urbani ai sensi
dell'articolo 4 della legge 11 agosto 1939, n. 1249, e successive modificazioni, indipendentemente dalle dichiarazioni previste dall’articolo
28 della suddetta legge, hanno l’obbligo di denunciare all’Ufficio tecnico erariale il cambiamento verificatosi nello stato del terreno per
effetto della avvenuta edificazione”.
Il legislatore, in sostanza, individua come soggetti obbligati alla presentazione del TM e della connessa denuncia di variazione dello stato
dei suoli, non tanto i soggetti intestatari dei beni censiti al catasto terreni, bensì coloro che ne sono i “possessori”, valorizzando con ciò, ai
fini fiscali, l’esercizio concreto connesso alla disponibilità del bene.
Al riguardo si fa notare che è di estremo interesse per l’Agenzia del Territorio procedere al completo aggiornamento degli atti catastali. Ne
consegue che ferme restando le questioni relative all’intestazione del bene, non può essere impedito al soggetto possessore di dichiarare
l’unità immobiliare in catasto.
19
Figura n. 16g
Tale schermata, come sopra compilata, fa evincere l’imposizione al dichiarante
possessore di riportare, oltre la codifica e tipologia del titolo di possesso (nel caso specifico “01 Proprietà”), nel campo “Eventuale specificazione del diritto” la
dicitura “RIS1-DITTA PRIVA DI TITOLO RESO PUBBLICO”
Figura n. 16h
Tale schermata, come sopra compilata, utilizzando, cioè, il titolo “Oneri”, consente l’acquisizione di titolarità di diritti specifici, non rientranti tra quelli in uso negli
Uffici di Pubblicità Immobiliare, sulle unità immobiliari oggetto di “dichiarazione
di unità afferenti” appartenenti a ditta priva di titolo reso pubblico
Tutto quanto rappresentato nel presente paragrafo è consono all’ordinato del già menzionato paragrafo
I.4.1. della Circolare n. 2 del 20 gennaio 1984 e in analogia al caso “2” della Lettera circolare 21 febbraio 2002,
n. 15232(2), riportata al § I.1.5 del testo “Il Catasto dei fabbricati” di Benito Polizzi, decima edizione di Dario
Flaccovio Editore, nonché in base a quanto dettato con le Istruzioni citate nella precedente Nota 87.
20
Nota dell’Autore__________
(2)
Lettera circolare 21 febbraio 2002, n. 15232 – Casi particolari di intestazioni catastali:
2) Nuovo Accatastamento con modello 3SPC riportante a pagina 3 una ditta priva di titolo legale reso pubblico: Questa fattispecie si presenta esclusivamente nel caso in cui la ditta da intestare al catasto urbano sia dichiarata, dalle parti interessate, priva di titolo legale reso
pubblico. Tale dichiarazione può avvenire barrando l’ultima casella del modello 3SPC, in terza pagina, ovvero con apposita attestazione.
La dichiarazione di accatastamento deve riportare, nel campo EVENTUALE SPECIFICAZIONE DEL DIRITTO LA DICITURA “RIS 1 – DITTA PRIVA
DI TITOLO LEGALE RESO PUBBLICO”
L’Ufficio provvede, dopo la registrazione della dichiarazione, ad inserire la “Ris. atti pass. interm. non esist.” ed a cancellare nel contempo l’annotazione riportata nel campo eventuale specificazione del diritto.
Per provveder a tale adempimento l’Ufficio può operare con le applicazioni disponibili, compilando una nota di voltura mediante la procedura “Aggiorna” (causale VUF), oppure generandola automaticamente utilizzando le “Funzioni d’Ausilio.
Ovviamente le risultanze iscritte negli atti del catasto vanno notificate a cura dell’Ufficio al domicilio fiscale dei soggetti risultanti iscritti
negli atti catastali, come ordinariamente previsto per le volture, ai sensi dell’art. 8 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre
1972, n. 650. (n.d.a.: e cioè: “L’Ufficio Tecnico Erariale esegue nei propri atti le volture richieste sulla fede delle rispettive domande e
delle corrispondenti note”)
La sopra descritta modalità di dichiarazione, non tutelata nella continuità storica per l’assenza del relativo
titolo legale reso pubblico, è da utilizzare, con le opportune modifiche al caso, anche nell’ipotesi di dichiarazione di unità afferente fabbricati già accatastati in parte, edificata su area di corte.
Per quanto sopra e in base alla norma esposta nelle precedenti Note (87) e (88), tutt’ora valida e non risultante revocata, si è del parere che le imposizioni di alcuni Uffici catastali, dirette a far dichiarare le unità afferenti fabbricati già accatastati dianzi argomentate (edificate in soprelevazione ovvero su area di corte), prive
di titolo legale reso pubblico, in capo alla ditta proprietaria dell’unità immobiliare sottostante o dell’area di corte, siano prive di logica, di ragionevolezza e del benché minimo criterio, concetto o primo elemento della disciplina della prassi catastale. Tali imposizioni (peraltro, soltanto verbali e mirate ad evitare eventuali responsabilità, del tutto inesistenti, da parte del tecnico catastale che ha esaminato il documento tecnico), infatti, impongono al reale possessore dell’unità da dichiarare di utilizzare, illecitamente la ditta catastale del piano sottostante, sia essa persona fisica o giuridica, senza che quest’ultima ne sia a conoscenza, alla quale, da parte del Comune in cui l’unità accatastata è situata, verrà richiesto l’immediato pagamento, con relativi arretrati e sanzioni,
delle tasse e imposte comunali denominate TARI (tassa rifiuti) e TASI (tassa sui servizi indivisibili), IMU (imposta municipale unica a decorrere dall’1 gennaio 2012) delle quali è composta la IUC (imposta comunale
unica).
Inoltre, con tale imposizione si costringe il reale possessore a fare una dichiarazione non reale e mendace sanzionabile ai sensi dell’art. 76 del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445.
A pagina 532, Paragrafo 3.2.2, al 3° rigo del 2° capoverso, la lettera “i)” si intenda sostituita da:
e)
Tra le pagine 938 e 939, di seguito alla Determinazione dell’Agenzia del territorio 29 settembre
2009, si intenda inserita la seguente Circolare:
CIRCOLARE n 4 del, del 29 ottobre 2009 della Direzione Centrale Catasto e Cartografia recante:
Adozione versione 4 della procedura DOCFA per la dichiarazione delle unità immobiliari urbane al Catasto Edilizio urbano.
Data di decorrenza: data della presente
Circolari dell’ente modificate: Circolari n. 2 prot. n.3/166 del 20 gennaio 1984, Circolare n. 9, prot. n.
69262 del 26 novembre 2001 e Circolare n. 3, prot. n. 28334 dell’11 aprile 2006
1. Premessa
Con il provvedimento direttoriale 15 ottobre 2009, emanato ai sensi dell’art. 5 del decreto del Ministro
delle Finanze 19 aprile 1994, n. 701, sono state approvate le nuove specifiche tecniche e la procedura informatica per le dichiarazioni delle unità immobiliari urbane di nuova costruzione e di variazione nello stato,
consistenza e destinazione delle unità immobiliari censite.
In particolare, la versione 4.0 della procedura Docfa, che riproduce la nuova modulistica, consente di
dare concreta operatività al provvedimento medesimo.
Con la presente circolare, oltre ad illustrare gli elementi innovativi portati dalla nuova versione della
procedura Docfa, si coglie l’occasione per rivisitare alcuni punti della prassi operativa, che la ormai pluriennale esperienza maturata, con l’uso delle precedenti versioni della procedura, ha consigliato di modificare.
21
2. Principali elementi innovativi contenuti nella versione 4.0
Le principali novità introdotte con la nuova versione concernono:
ü
Il nuovo formato di esportazione per la presentazione e la conservazione dei documenti
I documenti predisposti possono essere esportati in formato PDF, per la presentazione telematica, e
in formato DC3, per la presentazione allo sportello.
La scelta del formato (PDF) è da collegare, oltre che all’attivazione del servizio di presentazione telematica dei documenti, anche alla necessità di conservazione, per un tempo indefinito, dell’originale del
documento informatico, su cui è apposta la firma elettronica del professionista redattore.
Le norme vigenti per l’archiviazione elettronica dei documenti informatici richiedono che il documento prodotto sia in un formato visualizzabile dall’utente al momento dell’apposizione della firma elettronica. A tal fine, la nuova versione della procedura Docfa, una volta completata la predisposizione del
documento, consente, attraverso la funzione di export, di visualizzare in formato PDF tutte le informazioni
alfanumeriche e le immagini delle schede planimetriche inserite in fase di compilazione. Il professionista,
presa visione del documento prodotto, vi appone la propria firma elettronica, prima di trasmetterlo al servizio telematico dell’Agenzia del Territorio.
Per i documenti presentati in front office, come già previsto dalla prassi corrente, deve essere prodotta una copia cartacea, sia per le informazioni alfanumeriche, utilizzando la funzione di stampa di presentazione, sia per le schede delle planimetrie e dell'elaborato attraverso le funzioni di stampa presenti in
gestione elaborati grafici.
ü
Inserimento nuovi stradari
La nuova versione della procedura utilizza, per l’inserimento degli indirizzi degli immobili, gli
stradari certificati “thesaurus” al posto degli attuali stradari catastali. Risulta ancora possibile, comunque,
inserire manualmente l’indirizzo, ma solo nel caso in cui questo non sia contenuto nel “thesaurus”. Per
facilitare la ricerca degli indirizzi, l’elenco contenuto negli archivi, resi disponibili ed utilizzati dalla procedura Docfa, è stato organizzato in modo similare a quelli di uso comune. Poiché la struttura dei nuovi
stradari è diversa da quella degli stradari utilizzati nella precedente versione della procedura Docfa, nel
caso si voglia importare un documento già compilato con le precedenti versioni, è necessario inserire nuovamente gli indirizzi di tutte le unità immobiliari presenti nel documento.
ü
Eliminazione degli allegati vettoriali nei formati DXF o DWG
Con la nuova versione non sarà più possibile importare in formato DXF o DWG gli allegati vettoriali per la redazione delle schede planimetriche. Tale opzione è connessa alla verificata circostanza che
spesso tali allegati sono stati di impedimento per una corretta gestione telematica, in considerazione delle
loro dimensioni. Ne consegue che l'unico allegato vettoriale, associato alle schede planimetriche, che verrà
memorizzato nel sistema informativo dell'Agenzia del Territorio è il file “poligoni”.
ü
Gestione delle categorie speciali e particolari – Determinazione della rendita
Con la nuova versione della procedura Docfa, per le unità immobiliari censibili nei gruppi di categoria speciale o particolare, in via sperimentale, viene data la possibilità di indicare nel quadro H2, la rendita catastale, in alternativa al valore. La rendita così determinata viene riportata in automatico nel quadro
H3. Con tale nuova funzionalità viene resa disponibile, anche per il professionista, la facoltà –prevista dalla prassi catastale ai fini della attribuzione della rendita – di utilizzare il procedimento di stima diretto, attraverso la comparazione dell’immobile oggetto di accertamento con altri similari di cui è nota la redditività.
ü
Data di ultimazione dei lavori.
Per le nuove costruzioni, è stato introdotto, nel “Quadro A”, uno specifico campo per inserire la data di ultimazione dei lavori di costruzione. Rimane pertanto superata la disposizione di cui alla circolare n.
3 dell’11 aprile 2006 (cfr. paragrafo 5) che imponeva, nelle more di adeguamento della procedura, di indicare tale data nel quadro D - “Note relative al documento e relazione tecnica”.
3. Modifiche della prassi operativa
3.1 Riflessioni sull’utilizzo del quadro H2, del mod. 2N, parte I
La normativa catastale prevede che la redditività degli immobili per le categorie speciali e particolari sia individuata con stima diretta, per ciascuna unità immobiliare. La stessa normativa, in armonia con le
22
regole poste alla base della disciplina dell’estimo, prevede che il calcolo della rendita catastale possa essere eseguito, con procedimento diretto o indiretto. In relazione alla peculiarità di tali immobili e dei dati
economici ordinariamente rilevabili dal mercato, di prassi viene utilizzato il procedimento indiretto, basato
su elementi comparativi di valore o di costo.
Tuttavia, in alcuni rari casi, è possibile ricorrere al procedimento diretto, secondo le regole delineate dall’articolo 15 e seguenti del Regolamento approvato con il decreto del Presidente della Repubblica
1° dicembre 1949, n. 1142, che è applicabile non solo al calcolo delle tariffe delle unità immobiliari urbane con destinazioni comprese nei gruppi ordinari (mediante il quale si individua la rendita a partire dal
reddito lordo ordinario, detraendo le spese ed aggiungendo le imposte), ma anche a quelle aventi destinazione compresa nei gruppi speciali e particolari.
Per i procedimenti che individuano in modo diretto la rendita catastale è prevista la compilazione
del quadro H2 del mod. 2N, parte I, nel quale deve essere inserita una breve relazione di stima riportante
la descrizione dell’immobile e la consistenza di ciascuna componente immobiliare. In particolare deve essere posta la dovuta attenzione al fine di individuare i parametri sintetici di stima cui correlare la redditività dell’immobile oggetto d’indagine (ovviamente riferita al biennio economico 1988-89), in relazione a
quella di immobili similari presi a confronto, debitamente collocati in adeguate scale parametriche di riferimento.
La determinazione diretta della rendita senza la predeterminazione del valore presuppone, come di
fatto già avviene nella prassi, una efficace collaborazione del professionista incaricato, che deve rendere
disponibile gli idonei e concreti elementi economici da porre in evidenza nella perizia di stima contenuta
nella dichiarazione (descrizione; consistenza delle aree, dei manufatti, degli impianti; indicazione dei parametri assunti a confronto e del valore unitario dei parametri utilizzati per la stima; ecc.). Sulla base di
tali elementi, l’Ufficio provvede alle necessarie verifiche atte a dimostrare, nella fattispecie in esame,
l’idoneità del procedimento diretto, nonché la congruenza della rendita proposta.
3.2 Variazioni planimetriche e di destinazione d’uso contestuali
La procedura Docfa, al fine di creare i presupposti per una più accurata rilevazione statistica dei vari interventi edilizi che possono interessare unità immobiliari già censite, ne aveva previsto la codifica e
l’incompatibilità tra le dichiarazioni di variazioni planimetriche e quelle di cambiamento di destinazione
d’uso contestuali.
Con la circolare n. 1 del 3 gennaio 2006 sono state impartite disposizioni per superare tale limitazione, allorché gli interventi siano contestualmente realizzati nell’oggetto edilizio da dichiarare in catasto.
In particolare, è stato consentito l’utilizzo della causale “ALTRE” unitamente alla declaratoria “FUSIONE
CON CAMBIO DI DESTINAZIONE”, ovvero “FRAZ. CON CAMBIO DI DESTINAZIONE”, consentendo così la predisposizione di un unico documento di aggiornamento.
Nelle more di una rivisitazione generale delle attuali causali di variazione e del connesso adeguamento delle procedure informatiche, al fine di consentire una immediata semplificazione procedurale, si
dispone che tale modalità possa essere estesa anche alle casistiche riguardanti la demolizione parziale,
l’ampliamento ovvero il frazionamento-fusione. Anche quando si verificano tali circostanze è, quindi, possibile utilizzare la causale “ALTRE”, unitamente alla declaratoria “DEM. PARZIALE CON CAMBIO DI
DESTIN”, “AMPLIAMENTO CON CAMBIO DI DESTINAZ” ovvero “FRAZ. E FUS. CON CAMBIO
DI DESTINAZ”.
Per quanto concerne le altre possibili variazioni planimetriche che possono essere connesse a contestuale variazione di destinazione d’uso, quali “diversa distribuzione spazi interni” e “ristrutturazione”, è
sufficiente l’indicazione della sola causale variazione “di destinazione da … a……….”, risultando le prime ordinariamente ed implicitamente correlate al cambiamento di destinazione d’uso.
3.3 Attribuzione della categorie fittizie F/3 ed F/4
Con la Circolare n. 9 del 26 novembre 2001, dettante disposizioni per l’utilizzazione della procedura Docfa 3.0, sono state fornite alcune indicazioni in merito alla dichiarazione in catasto delle porzioni
immobiliari censibili nelle categorie fittizie (da F/1 ad F/5).
Con i documenti di prassi è stato più volte evidenziato come le categorie F/3 ed F/4 dovessero rappresentare solo una temporanea iscrizione negli atti catastali in attesa della definitiva destinazione conferita al bene.
La scelta di istituire tali categorie fittizie, come è noto, trova ragione nella esigenza dei soggetti titolari di immobili di identificare porzioni immobiliari, che di per se stesse non costituiscono unità immobiliari, per le finalità più disparate (compravendita, iscrizione di ipoteche su porzioni di u.i.u., donazioni di
parti di immobili non costituenti u.i.u.).
23
Nel rispetto di tale principio, che non può essere disatteso, appare necessario impartire nuove disposizioni riguardanti le porzioni derivanti da unità immobiliari già censite, che non possono essere, in
nessun caso, dichiarate in categoria fittizia F/4 e quindi ricondotte ad una condizione di assenza di rendita
catastale.
Pertanto, in caso di individuazione di porzioni immobiliari – facenti parte di unità immobiliare censita in catasto con attribuzione di rendita in vista di trasferimento di diritti od altra equivalente finalità – a
ciascuna di esse deve essere comunque attribuita una propria redditività (quota parte di quella complessiva), al fine di porre il contribuente nella condizione di espletare i propri doveri fiscali. Resta inteso che
permane l’obbligo di correlare tra loro le diverse porzioni immobiliari oggetto di iscrizione negli atti catastali, al fine di rendere evidente l’insieme delle porzioni costituenti l’unità immobiliare, nel rispetto delle
direttive di prassi in vigore. La causale da utilizzare per detta variazione è “frazionamento per trasferimento di diritti”. Tale stato di censimento rappresenta una condizione transitoria in quanto permane l’obbligo,
a trasferimento avvenuto ed a lavori edilizi ultimati, di provvedere al perfezionamento dell’accatastamento
per l’esatto accertamento catastale delle unità immobiliari definitivamente costituite.
Si coglie l’occasione per ribadire che la causale “divisione” è utilizzata ogni qualvolta l’unità immobiliare è oggetto di frazionamento e genera due o più porzioni, ciascuna delle quali presenta le caratteristiche proprie dell’unità immobiliare e ciò indipendentemente dal fatto che le unità immobiliari derivate
debbano formare oggetto di trasferimento di diritti reali.
Costituiscono eccezione alla prassi sopra delineata gli interventi, rivolti a ridefinire radicalmente gli
organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere tese a trasformare un fabbricato in un insieme
di unità immobiliari, in tutto o in parte diverse da quelle in precedenza iscritte in catasto (cfr. articolo 3,
comma 1, lettera d, del decreto legislativo 6 giugno 2001, n. 380, recante “Disposizioni legislative in materia edilizia”). In tale fattispecie può essere attribuita la categoria F/4 priva di rendita catastale.
3.4 Accettazione e registrazione dei documenti Docfa
L’Ufficio, all’atto della verifica delle dichiarazioni presentate in front office, procede agli usuali
controlli, acquisendo tutta la documentazione prevista, oltre a quella che il tecnico ritiene opportuno presentare, al fine di meglio esplicitare le ragioni che giustificano la rendita catastale proposta. In particolare,
l’Ufficio verifica che anche gli elaborati planimetrici riportino il timbro e la firma del professionista.
Nel caso in cui la documentazione sia trasmessa per via telematica, con i prossimi aggiornamenti
delle procedure sarà possibile allegare eventuale documentazione integrativa.
Il “controllo sugli indirizzi” avviene attraverso le nuove funzionalità presenti nella procedura di gestione della “toponomastica” e nella procedura di “aggiornamento” dei documenti Docfa che permettono il
riconoscimento ed il collegamento del toponimo associato alla singola unità immobiliare urbana a quelli
presenti nella banca dati contenente gli stradari comunali, denominati “thesaurus”. Possono ovviamente
essere indicati nel documento di aggiornamento toponimi associati alla singola unità immobiliare oggetto
di dichiarazione che non sono presenti negli stradari resi disponibili.
Transitoriamente, l’errata indicazione di un toponimo non è motivo di rifiuto di un documento
Docfa in ingresso. L’Ufficio provvede a verificare la presenza del toponimo dichiarato negli stradari “thesaurus” o tra le strade “provvisorie” ed alla sua eventuale correzione. Si confida, tuttavia, nella consueta
e fattiva collaborazione del mondo professionale nell’acquisire tutti i più recenti aggiornamenti disponibili
degli archivi degli stradari e nell’utilizzare denominazioni non codificate solo dopo un’attenta verifica della loro assenza dall’elenco reso disponibile. A tale ultimo riguardo, al fine della corretta acquisizione delle
informazioni relative alla zona censuaria e nelle more dell’attivazione di controlli automatici che impediscano erronee registrazioni, occorre richiamare l’attenzione dei tecnici professionisti, anche nell’interesse
della committenza, di porre la massima attenzione nell’indicare tali dati. Si evidenzia che l’errata indicazione della zona censuaria costituisce motivo di inaccettabilità della pratica Docfa e, in tale circostanza,
nella scheda di rifiuto l’Ufficio riporta quella corretta, come indicazione utile per il professionista.
3.5 Modalità di dichiarazione delle aree urbane e dei lastrici solari
Con la circolare n. 2 del 20 gennaio 1984 della ex Direzione Generale del Catasto e dei Servizi tecnici erariali è stato introdotto, nell’ambito dei documenti previsti per le dichiarazioni delle unità immobiliari urbane di nuova costruzione o variate, l’elaborato planimetrico.
Tale elaborato – adottato nell’ottica di consentire una migliore lettura della mappa per le particelle
edificate e di fornire uno strumento più efficiente ai fini civilistici per l’individuazione di porzioni di beni
che, pur non avendo rilevanza di unità immobiliare, possono formare oggetto di trasferimento di diritti –
ha sostanzialmente la finalità di individuare, nell’ambito del lotto edificato e per ogni piano dell’edificio,
24
oltre alle unità immobiliari anche le porzioni comuni e le aree scoperte o altre pertinenze comuni od esclusive delle unità immobiliari presenti nell’edificio medesimo.
Nella prassi di aggiornamento catastale, talvolta si è impropriamente utilizzato tale elaborato grafico per individuare anche aree urbane censite in categoria fittizia F/1. L’area urbana, a differenza delle porzioni immobiliari non censibili, rappresenta un bene autonomamente iscritto in catasto, senza alcuna correlazione con altre unità immobiliari, e quindi costituisce, in sostanza, essa stessa un lotto che occorre opportunamente rappresentare direttamente nella mappa catastale. Tale modalità di rappresentazione nasce,
tra l’altro, dall’esigenza che la configurazione e la consistenza siano garantite con lo stesso livello di attenzione assicurato per le particelle dei terreni, considerato che le aree urbane risultano frequentemente
oggetto di compravendita. Pertanto, nella predisposizione del Tipo Mappale, per le aree scoperte che si
volessero censire come aree urbane (F/1) occorre procedere alla costituzione di specifici lotti autonomi.
Lo stesso orientamento deve essere tenuto presente nell’ambito di frazionamento di aree già facenti
parte di un lotto edificato già censito. Qualora alla porzione immobiliare derivata si voglia attribuire la categoria F/1 (area urbana), è necessario procedere alla predisposizione di un Tipo di Frazionamento, che
oltre ad individuare l’area urbana, ridefinisca il lotto originario, cui devono seguire le correlate variazioni
al Catasto Edilizio Urbano.
Con l’elaborato planimetrico può, invece, provvedersi a frazionare aree facenti parte di un lotto edificato e censito, sempre che le aree staccate restino correlate al lotto edificato e quindi dichiarate come bene comune non censibile a più unità, ovvero corte esclusiva di una singola unità immobiliare.
In ogni caso le dichiarazioni concernenti aree urbane (F/1), come peraltro quelle relative agli immobili da censire nelle categorie del gruppo F, devono essere corredate dell’elaborato planimetrico, documento che risulta, come è noto, utile anche per finalità civilistiche in quanto contenente l’indicazione degli
identificativi degli immobili confinanti e prodotto in una scala a più alta definizione rispetto alla mappa.
Per quanto concerne i lastrici solari (F/5), trattandosi di un bene, per natura, collegato ad un lotto
edificato, l’elaborato planimetrico rimane l’unico documento atto a rappresentare, sia nella prima dichiarazione che in occasione di variazioni, la configurazione di tale particolare porzione immobiliare.
3.6 Contenuti degli elaborati grafici
Sembra opportuno precisare ad integrazione delle disposizioni già emanate con le circolari n. 9 del
26 novembre 2001 e n. 1 del 13 febbraio 2004, che ciascuna planimetria deve essere correttamente ed accuratamente disegnata, secondo le regole correnti dei disegni edili, nella scala di 1:200 tenendo presente
che, per unità immobiliari di dimensioni contenute è consentita l’adozione della scala 1:100, ovvero 1:50.
Per le unità immobiliari in villa, in castelli o signorili, nonché per le unità a destinazione speciale o particolare è consentito l’uso nella rappresentazione grafica della scala 1:500.
La planimetria, a pena di mancata accettazione della pratica Docfa, deve contenere le seguenti indicazioni:
• la corretta indicazione della scala di rappresentazione che deve essere unica all’interno di una
singola scheda;
• l’indicazione dell’altezza dei singoli locali; nel caso di altezza costante su tutto il piano è sufficiente riportarne la misura una volta sola; nel caso di locali ad altezza variabile, per ciascuno di
essi devono essere riportate le altezze: minima e massima; nel caso di altezza minima inferiore a
m. 1,50, deve essere rappresentata, a linea tratteggiata sottile, la delimitazione tra le porzioni a
diversa altezza e, a margine della stessa, deve essere riportata l’indicazione h = m. 1,50; i valori
dell’altezza sono espressi in metri, con arrotondamento ai cinque centimetri, misurati da pavimento a soffitto;
• il simbolo di orientamento a mezzo di freccia rivolta verso il Nord, tracciato esternamente al disegno, in qualunque posizione, ma preferibilmente in basso a destra del foglio;
• la corretta indicazione del piano o dei piani in caso fossero in numero maggiore di uno; la planimetria delle unità immobiliari a più piani deve essere estesa a tutti i piani, anche se solo alcuni
accessori sono posti in piani differenti da quello che contiene il resto dell’unità immobiliare. Non
deve mai mancare la rappresentazione della pertinenza scoperta, se presente;
• la rappresentazione, con tratto sottile e mediante semplice accenno, della posizione del vano scala
comune, del pianerottolo e dell’eventuale disimpegno di accesso all’unità immobiliare ed in mancanza dell’elaborato planimetrico anche del perimetro del fabbricato;
• nell’interno del disegno, in corrispondenza del vano destinato a cucina, la parola “cucina” o il
simbolo “K” ed in corrispondenza di ciascun accessorio (a servizio diretto o indiretto) la denominazione che ne spiega l’uso: “ingresso”, “corridoio”, “bagno”, “w.c.”, “w.c.-doccia”, “riposti-
25
•
•
glio”, “veranda”, “vano buio”, “soffitta”, “cantina”, “legnaia”, “retro”, ecc.. Tali indicazioni non
vincoleranno il calcolo della consistenza e della connessa rendita catastale.
la corretta rappresentazione delle corti esclusive senza interruzione delle linee di confine e quindi
della loro estensione; nel caso di corti esclusive di estensione tale che la rappresentazione alla
scala ordinaria dell’unità immobiliare (1:200) ecceda il formato disponibile, la corte potrà essere
rappresentata in una scheda separata, nella scala più opportuna; conseguentemente al medesimo
identificativo catastale vengono associate più schede, con diverse scale di rappresentazione;
i muri delimitanti gli ambienti, ivi compresi quelli perimetrali dell’unità immobiliare, anche se in
comunione; ogni muro deve essere sempre delimitato da linee continue anche allo scopo di un
corretto calcolo della superficie.
La planimetria non deve contenere:
le retinature, gli arredi, le informazioni superflue, quali l’indicazione dei nominativi dei confinanti, al posto dei quali sono indicati i numeri di mappa e subalterni e/o la dicitura “altra u.i.u.”;
• le campiture od i riempimenti che pongano in evidenza muri portanti e pilastri od altri manufatti
edilizi.
In presenza dell’elaborato planimetrico, redatto con le specifiche che seguono (individuazione del
perimetro delle unità immobiliari), nella planimetria della singola unità immobiliare, non è più necessario
indicare i numeri dei subalterni o delle particelle confinanti.
•
L’elaborato planimetrico, la cui presentazione risulta sempre necessaria nel caso che la dichiarazione interessi due o più unità immobiliari dotate di beni comuni non censibili, oppure anche un solo immobile da censire in una delle categorie del gruppo F, deve contenere, sempre a pena di rifiuto, le seguenti indicazioni:
• per ogni piano, le parti coperte e quelle scoperte;
• il perimetro dell’edificato;
• l’indicazione degli accessi ed il perimetro delle singole unità immobiliari;
• per ogni porzione di fabbricato rappresentata, il subalterno assegnato ed eventuali riferimenti di
piano;
• la rappresentazione con linea continua e senza interruzione della linea di confine che delimiti a
ciascuna porzione immobiliare coperta o scoperta, comprese quelle raggruppabili nelle categorie
fittizie F/1, F/2, F/3, F/4 ed F/5;
• il subalterno di ogni porzione immobiliare identificata, ovvero il numero di mappa per le aree urbane, in modo che interamente tutte le superfici di piano risultino identificate;
• l’indicazione del numero di almeno due particelle o la denominazione delle strade e delle acque
(fiume, lago, ecc.) a confine del lotto.
Relativamente alle pertinenze esclusive dell’unità immobiliare, è facoltà del professionista attribuire un nuovo subalterno (dando luogo conseguentemente ad un identificativo graffato) ovvero assegnare il
medesimo subalterno dell’unità cui fa riferimento; in tale ultima circostanza nell’elenco dei subalterni si
dovrà fare espressa menzione delle diverse destinazioni (ad es. abitazione con corte esclusiva).
4 Avvio dell’obbligatorietà della nuova versione
La procedura Docfa 4.0 ed i relativi archivi di servizio sono già presenti sul sito dell’Agenzia del
Territorio (www.agenziaterritorio.gov.it/), nella specifica sezione dedicata al download dei software. Fino
al 30 marzo 2010 possono contestualmente essere utilizzate sia la nuova versione, sia quella in precedenza
disponibile (Docfa 3.00.5).
Dal 31 marzo 2010 la procedura Docfa 4.0 è utilizzata, in via esclusiva, per tutti gli aggiornamenti
tecnici, riguardanti il classamento degli immobili da censire nel nuovo Catasto Edilizio Urbano, presentati
presso gli Uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio.
Come è noto alla procedura in argomento risultano associati numerosi archivi (tariffe d’estimo, prospetti per il classamento automatico, ecc.) che vengono frequentemente implementati, per cui è opportuno
che ciascun tecnico, almeno con frequenza mensile, verifichi la presenza di eventuali aggiornamenti rispetto alla versione in uso. Infatti l’utilizzo di informazioni, il più possibile codificate, consente il miglioramento della qualità dei dati registrati negli atti catastali.
Le Direzioni Regionali supporteranno gli Uffici Provinciali nell’attuazione della presente circolare
e ne verificheranno la corretta applicazione.
26
A pagina 1059, Appendice I, di seguito all’ “Estratto della Legge di stabilità 27 dicembre 2013, n.
147,”, si intenda inserita la legge che segue:
Legge 11 marzo 2014, n. 23: Delega al Governo recante disposizioni per un sistema fiscale più
equo, trasparente e orientato alla crescita (Delega al Governo per la revisione del sistema fiscale e procedura – Revisione del catasto dei fabbricati)
Art. 1
Delega al Governo per la revisione del sistema fiscale e procedura
1. Il Governo è delegato ad adottare, entro dodici mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge, decreti legislativi recanti la revisione del sistema fiscale.
(omissis)
Art. 2
Revisione del catasto dei fabbricati
1. Il Governo è delegato ad attuare, con i decreti legislativi di cui all’articolo 1, una revisione della disciplina
relativa al sistema estimativo del catasto dei fabbricati in tutto il territorio nazionale, attribuendo a ciascuna unità immobiliare il relativo valore patrimoniale e la rendita, applicando, in particolare, per le unità immobiliari
urbane censite nel catasto dei fabbricati i seguenti principi e criteri direttivi:
a) assicurare, ai sensi della legislazione vigente, il coinvolgimento dei comuni ovvero delle unioni o delle associazioni di comuni, per lo svolgimento di funzioni associate, nel cui territorio sono collocati gli immobili, anche al fine di assoggettare a tassazione gli immobili ancora non censiti, assicurando il coordinamento con il
processo di attivazione delle funzioni catastali decentrate, ai sensi della legislazione vigente in materia, nonché con quanto disposto dall’articolo 66, comma 1, lettera a), del decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 112(1),
e successive modificazioni, e dall’articolo 14, comma 27, del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78(2), convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, e successive modificazioni;
Note________
(1) Si riporta il testo del comma 1 dell’articolo 66 del decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 112, e successive modificazioni (Conferimento di funzioni e compiti amministrativi dello Stato alle regioni ed agli enti locali, in attuazione del capo I della L. 15 marzo 1997, n.
59):
“Art. 66. Funzioni conferite agli enti locali.
1. Sono attribuite, ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge 15 marzo 1997, n. 59, ai comuni le funzioni relative:
a) alla conservazione, alla utilizzazione ed all’aggiornamento degli atti catastali, partecipando al processo di determinazione degli estimi
catastali fermo restando quanto previsto dall’articolo 65, comma 1, lettera h);
b).;
c) alla rilevazione dei consorzi di bonifica e degli oneri consortili gravanti sugli immobili.
2. (Omissis)”.
(2) Si riporta il testo del comma 27 dell'articolo 14 del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78 (Misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica), convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122:
“Art. 14. Patto di stabilità interno ed altre disposizioni sugli enti territoriali
1. - 26 (Omissis).
27. Ferme restando le funzioni di programmazione e di coordinamento delle regioni, loro spettanti nelle materie di cui all’articolo 117,
commi terzo e quarto, della Costituzione, e le funzioni esercitate ai sensi dell’articolo 118 della Costituzione, sono funzioni fondamentali
dei comuni, ai sensi dell’articolo 117, secondo comma, lettera p), della Costituzione:
a) organizzazione generale dell’amministrazione, gestione finanziaria e contabile e controllo;
b) organizzazione dei servizi pubblici di interesse generale di ambito comunale, ivi compresi i servizi di trasporto pubblico comunale;
c) catasto, ad eccezione delle funzioni mantenute allo Stato dalla normativa vigente;
d) la pianificazione urbanistica ed edilizia di ambito comunale nonché la partecipazione alla pianificazione territoriale di livello sovraccomunale;
e) attività, in ambito comunale, di pianificazione di protezione civile e di coordinamento dei primi soccorsi;
f) l’organizzazione e la gestione dei servizi di raccolta, avvio e smaltimento e recupero dei rifiuti urbani e la riscossione dei relativi tributi;
g) progettazione e gestione del sistema locale dei servizi sociali ed erogazione delle relative prestazioni ai cittadini, secondo quanto previsto
dall’articolo 118, quarto comma, della Costituzione;
h) edilizia scolastica per la parte non attribuita alla competenza delle province, organizzazione e gestione dei servizi scolastici;
i) polizia municipale e polizia amministrativa locale;
l) tenuta dei registri di stato civile e di popolazione e compiti in materia di servizi anagrafici nonché in materia di servizi elettorali,
nell’esercizio delle funzioni di competenza statale;
l-bis) i servizi in materia statistica.
28 - 33-quater “(Omissis)”.
b) prevedere strumenti, da porre a disposizione dei comuni e dell’Agenzia delle entrate, atti a facilitare
l’individuazione e, eventualmente, il corretto classamento degli immobili non censiti o che non rispettano la
reale consistenza di fatto, la relativa destinazione d’uso ovvero la categoria catastale attribuita, dei terreni edi-
27
ficabili accatastati come agricoli, nonché degli immobili abusivi, individuando a tal fine specifici incentivi e
forme di trasparenza e valorizzazione delle attività di accertamento svolte dai comuni in quest’ambito, nonché
definendo moduli organizzativi che facilitino la condivisione dei dati e dei documenti, in via telematica, tra
l’Agenzia delle entrate e i competenti uffici dei comuni e la loro coerenza ai fini dell’accatastamento delle
unità immobiliari;
c) incentivare ulteriori sistemi di restituzione grafica delle mappe catastali basati sulla sovrapposizione del rilievo areofotogrammetrico all’elaborato catastale e renderne possibile l’accesso al pubblico;
d) definire gli ambiti territoriali del mercato immobiliare di riferimento;
e) valorizzare e stabilizzare le esperienze di decentramento catastale comunale già avviate in via sperimentale,
affinché possano costituire modelli gestionali flessibili e adattabili alle specificità dei diversi territori, nonché
semplificare le procedure di esercizio delle funzioni catastali decentrate, ivi comprese le procedure di regolarizzazione degli immobili di proprietà pubblica, e le procedure di incasso e riversamento dei diritti e dei tributi speciali catastali;
f) operare con riferimento ai rispettivi valori normali, approssimati dai valori medi ordinari, espressi dal mercato
nel triennio antecedente l’anno di entrata in vigore del decreto legislativo;
g) rideterminare le definizioni delle destinazioni d’uso catastali, distinguendole in ordinarie e speciali, tenendo
conto delle mutate condizioni economiche e sociali e delle conseguenti diverse utilizzazioni degli immobili;
h) determinare il valore patrimoniale medio ordinario secondo i seguenti parametri:
1) per le unità immobiliari a destinazione catastale ordinaria, mediante un processo estimativo che:
1.1) utilizza il metro quadrato come unità di consistenza, specificando i criteri di calcolo della superficie
dell’unità immobiliare;
1.2) utilizza funzioni statistiche atte ad esprimere la relazione tra il valore di mercato, la localizzazione e le
caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale
anche all’interno di uno stesso comune;
1.3) qualora i valori non possano essere determinati sulla base delle funzioni statistiche di cui al presente
numero, applica la metodologia di cui al numero 2);
2) per le unità immobiliari a destinazione catastale speciale, mediante un processo estimativo che:
2.1) opera sulla base di procedimenti di stima diretta con l’applicazione di metodi standardizzati e di parametri di consistenza specifici per ciascuna destinazione catastale speciale;
2.2) qualora non sia possibile fare riferimento diretto ai valori di mercato, utilizza il criterio del costo, per
gli immobili a carattere prevalentemente strumentale, o il criterio reddituale, per gli immobili per i
quali la redditività costituisce l’aspetto prevalente;
i) determinare la rendita media ordinaria per le unità immobiliari mediante un processo estimativo che, con riferimento alle medesime unità di consistenza previste per la determinazione del valore patrimoniale medio ordinario di cui alla lettera h):
1) utilizza funzioni statistiche atte ad esprimere la relazione tra i redditi da locazione medi, la localizzazione
e le caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale,
qualora sussistano dati consolidati nel mercato delle locazioni;
2) qualora non vi sia un consolidato mercato delle locazioni, applica ai valori patrimoniali specifici saggi di
redditività desumibili dal mercato, nel triennio antecedente l’anno di entrata in vigore del decreto legislativo;
l) prevedere meccanismi di adeguamento periodico dei valori patrimoniali e delle rendite delle unità immobiliari
urbane, in relazione alla modificazione delle condizioni del mercato di riferimento e comunque non al di sopra del valore di mercato;
m) prevedere, per le unità immobiliari riconosciute di interesse storico o artistico, come individuate ai sensi
dell’articolo 10 del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.
42(3), e successive modificazioni, adeguate riduzioni del valore patrimoniale medio ordinario di cui alla lettera
h) e della rendita media ordinaria di cui alla lettera i) del presente comma, che tengano conto dei particolari e
più gravosi oneri di manutenzione e conservazione nonché del complesso dei vincoli legislativi alla destinazione, all’utilizzo, alla circolazione giuridica e al restauro.
Note ________
(3) Si riporta il testo dell’articolo 10 del citato decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42:
“Art. 10. Beni culturali
1. Sono beni culturali le cose immobili e mobili appartenenti allo Stato, alle regioni, agli altri enti pubblici territoriali, nonché ad ogni altro
ente ed istituto pubblico e a persone giuridiche private senza fine di lucro, ivi compresi gli enti ecclesiastici civilmente riconosciuti, che
presentano interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico.
2. Sono inoltre beni culturali:
a) le raccolte di musei, pinacoteche, gallerie e altri luoghi espositivi dello Stato, delle regioni, degli altri enti pubblici territoriali, nonché di
ogni altro ente ed istituto pubblico;
28
b) gli archivi e i singoli documenti dello Stato, delle regioni, degli altri enti pubblici territoriali, nonché di ogni altro ente ed istituto pubblico;
c) le raccolte librarie delle biblioteche dello Stato, delle regioni, degli altri enti pubblici territoriali, nonché di ogni altro ente e istituto pubblico, ad eccezione delle raccolte che assolvono alle funzioni delle biblioteche indicate all’articolo 47, comma 2, del decreto del Presidente
della Repubblica 24 luglio 1977, n. 616.
3. Sono altresì beni culturali, quando sia intervenuta la dichiarazione prevista dall’articolo 13:
a) le cose immobili e mobili che presentano interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico particolarmente importante, appartenenti a soggetti diversi da quelli indicati al comma 1;
b) gli archivi e i singoli documenti, appartenenti a privati, che rivestono interesse storico particolarmente importante;
c) le raccolte librarie, appartenenti a privati, di eccezionale interesse culturale;
d) le cose immobili e mobili, a chiunque appartenenti, che rivestono un interesse, particolarmente importante a causa del loro riferimento
con la storia politica, militare, della letteratura, dell’arte, della scienza, della tecnica, dell'industria e della cultura in genere, ovvero quali
testimonianze dell’identità e della storia delle istituzioni pubbliche, collettive o religiose;
e) le collezioni o serie di oggetti, a chiunque appartenenti, che non siano ricomprese fra quelle indicate al comma 2 e che, per tradizione,
fama e particolari caratteristiche ambientali, ovvero per rilevanza artistica, storica, archeologica, numismatica o etnoantropologica, rivestano come complesso un eccezionale interesse.
4. Sono comprese tra le cose indicate al comma 1 e al comma 3, lettera a):
a) le cose che interessano la paleontologia, la preistoria e le primitive civiltà;
b) le cose di interesse numismatico che, in rapporto all’epoca, alle tecniche e ai materiali di produzione, nonché al contesto di riferimento,
abbiano carattere di rarità o di pregio;
c) i manoscritti, gli autografi, i carteggi, gli incunaboli, nonché i libri, le stampe e le incisioni, con relative matrici, aventi carattere di rarità
e di pregio;
d) le carte geografiche e gli spartiti musicali aventi carattere di rarità e di pregio;
e) le fotografie, con relativi negativi e matrici, le pellicole cinematografiche ed i supporti audiovisivi in genere, aventi carattere di rarità e di
pregio;
f) le ville, i parchi e i giardini che abbiano interesse artistico o storico;
g) le pubbliche piazze, vie, strade e altri spazi aperti urbani di interesse artistico o storico;
h) i siti minerari di interesse storico od etnoantropologico;
i) le navi e i galleggianti aventi interesse artistico, storico od etnoantropologico;
l) le architetture rurali aventi interesse storico od etnoantropologico quali testimonianze dell’economia rurale tradizionale.
5. Salvo quanto disposto dagli articoli 64 e 178, non sono soggette alla disciplina del presente Titolo le cose indicate al comma 1 che siano
opera di autore vivente o la cui esecuzione non risalga ad oltre cinquanta anni, se mobili, o ad oltre settanta anni, se immobili, nonché le
cose indicate al comma 3, lettere a) ed e), che siano opera di autore vivente o la cui esecuzione non risalga ad oltre cinquanta anni.”.
2. Le funzioni statistiche di cui al comma 1, lettera h), numero 1.2), e lettera i), numero 1), tengono conto della
complessità delle variabili determinanti i fenomeni analizzati, utilizzando metodologie statistiche riconosciute a
livello scientifico.
3. Il Governo è delegato, altresì, ad emanare, con i decreti legislativi di cui al comma 1, norme dirette a:
a) ridefinire le competenze e il funzionamento delle commissioni censuarie provinciali e della commissione
censuaria centrale, anche includendovi la validazione delle funzioni statistiche di cui al comma 1 e introducendo procedure deflative del contenzioso, nonché modificare la loro composizione, anche in funzione
delle nuove competenze attribuite, assicurando la presenza in esse di rappresentanti dell’Agenzia delle
entrate, di rappresentanti degli enti locali, i cui criteri di nomina sono fissati d’intesa con la Conferenza
Stato-città ed autonomie locali, di professionisti, di tecnici e di docenti qualificati in materia di economia
e di estimo urbano e rurale, di esperti di statistica e di econometria anche indicati dalle associazioni di
categoria del settore immobiliare, di magistrati appartenenti rispettivamente alla giurisdizione ordinaria e
a quella amministrativa, nonché, per le commissioni censuarie provinciali di Trento e di Bolzano, di rappresentanti delle province autonome di Trento e di Bolzano;
b) assicurare la cooperazione tra l’Agenzia delle entrate e i comuni, con particolare riferimento alla raccolta
e allo scambio delle informazioni necessarie all’elaborazione dei valori patrimoniali e delle rendite, introducendo piani operativi, concordati tra comuni o gruppi di comuni e l’Agenzia, che prevedano anche
modalità e tempi certi di attuazione dei piani medesimi nonché al fine di potenziare e semplificare la
possibilità di accesso da parte dei comuni, dei professionisti e dei cittadini ai dati catastali e della pubblicità immobiliare, attraverso l’integrazione dei dati immobiliari e l’interoperabilità dei sistemi informativi
pubblici locali, regionali e centrali in materia catastale e territoriale; in assenza dei piani di cui alla presente lettera l’Agenzia delle entrate provvederà a determinare, in via provvisoria, valori e rendite che
esplicheranno efficacia sino all’attribuzione definitiva, da parte della stessa Agenzia, con oneri da definire e suddividere adeguatamente;
c) prevedere per l’Agenzia delle entrate la possibilità di impiegare, mediante apposite convenzioni senza
nuovi o maggiori oneri per il bilancio dello Stato, ai fini delle rilevazioni, tecnici indicati dagli ordini e
dai collegi professionali, nonché di utilizzare i dati e le informazioni sugli immobili posseduti, forniti direttamente dai contribuenti;
d) garantire, a livello nazionale da parte dell’Agenzia delle entrate, l’uniformità e la qualità dei processi e il
loro coordinamento e monitoraggio, nonché la coerenza dei valori e dei redditi rispetto ai dati di mercato
nei rispettivi ambiti territoriali;
29
e) definire soluzioni sostenibili in materia di ripartizione delle dotazioni di risorse umane, materiali e finanziarie dei soggetti che esercitano le funzioni catastali, in coerenza con l’attuazione del nuovo catasto;
f) utilizzare, in deroga alle disposizioni dell’articolo 74 della legge 21 novembre 2000, n. 342(4), nel quadro
della cooperazione tra i comuni e l’Agenzia delle entrate, adeguati strumenti di comunicazione, anche
collettiva, compresi quelli telematici, per portare a conoscenza degli intestatari catastali le nuove rendite,
in aggiunta alla notifica mediante affissione all’albo pretorio;
Note ________
Si riporta il testo dell’articolo 74 della legge 21 novembre 2000, n. 342 (Misure in materia fiscale):
“Art. 74. Attribuzione o modificazione delle rendite catastali.
1. A decorrere dal 1° gennaio 2000, gli atti comunque attributivi o modificativi delle rendite catastali per terreni e fabbricati sono efficaci
solo a decorrere dalla loro notificazione, a cura dell'ufficio del territorio competente, ai soggetti intestatari della partita. Dall’avvenuta notificazione decorre il termine di cui all’articolo 21 del decreto legislativo 31 dicembre 1992, n. 546, e successive modificazioni, per proporre
il ricorso di cui all’articolo 2, comma 3, dello stesso decreto legislativo. Dell’avvenuta notificazione gli uffici competenti danno tempestiva comunicazione ai comuni interessati.
2. Per gli atti che abbiano comportato attribuzione o modificazione della rendita, adottati entro il 31 dicembre
1999, che siano stati recepiti in atti impositivi dell’amministrazione finanziaria o degli enti locali non divenuti definitivi, non sono dovuti
sanzioni ed interessi relativamente al periodo compreso tra la data di attribuzione o modificazione della rendita e quella di scadenza del termine per la presentazione del ricorso avverso il suddetto atto, come prorogato dal presente comma. Non si fa luogo in alcun caso a rimborso di importi comunque pagati. Il ricorso di cui all'articolo 2, comma 3, del decreto legislativo 31 dicembre 1992, n. 546, e successive modificazioni, avverso gli atti di attribuzione o di modificazione delle rendite, resi definitivi per mancata impugnazione, può essere proposto
entro il termine di sessanta giorni decorrenti dalla data di entrata in vigore della presente legge.
3. Per gli atti che abbiano comportato attribuzione o modificazione della rendita, adottati entro il 31 dicembre
1999, non ancora recepiti in atti impositivi dell’Amministrazione finanziaria o degli enti locali, i soggetti attivi di imposta provvedono, entro i termini di prescrizione o decadenza previsti dalle norme per i singoli tributi, alla liquidazione o all’accertamento dell’eventuale imposta dovuta sulla base della rendita catastale attribuita. I relativi atti impositivi costituiscono a tutti gli effetti anche atti di notificazione della
predetta rendita. Dall’avvenuta notificazione decorre il termine per proporre il ricorso di cui all’articolo 2, comma 3, del decreto legislativo
31 dicembre 1992, n. 546, e successive modificazioni.
4. All’articolo 5, comma 4, del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, e successive modificazioni, sono
abrogati il secondo, il terzo, il quarto e il quinto periodo.
5. Le disposizioni di cui all’articolo 2, comma 1, del decreto-legge 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 24
marzo 1993, n. 75, recante retroattività dei minori estimi catastali, si applicano anche all’imposta comunale sull'incremento di valore degli
immobili (INVIM).
6. Le disposizioni di cui all’articolo 2 del decreto-legge 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 1993,
n. 75, si interpretano nel senso che, ai soli fini del medesimo decreto, tra le imposte dirette è inclusa anche l’imposta comunale sugli immobili (ICI)”. Il decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 280 (Norme di attuazione dello statuto speciale della regione Trentino-Alto Adige recante modifiche e integrazioni al D.P.R. 31 luglio 1978, n. 569, in materia di catasto terreni e urbano) è pubblicato nella Gazz. Uff. 13
luglio 2001, n. 161.
Il decreto legislativo 3 agosto 2007, n. 142 (Norme di attuazione dello statuto speciale della regione autonoma Valle d'Aosta/Vallee
d’Aoste, in materia di catasto) è pubblicato nella Gazzetta Ufficiale 4 settembre 2007, n. 205.
g) prevedere, al fine di garantire la massima trasparenza del processo di revisione del sistema estimativo, la
pubblicazione delle funzioni statistiche di cui al comma 1, lettera h), numero 1.2), e di cui al comma 1,
lettera i), numero 1), e delle relative note metodologiche ed esplicative;
h) procedere alla ricognizione, al riordino, alla variazione e all’abrogazione delle norme vigenti che regolano il sistema catastale dei fabbricati, nonché alla revisione delle sanzioni tributarie previste per la violazione di norme catastali;
i) individuare, a conclusione del complessivo processo di revisione catastale, il periodo d’imposta dal quale
sono applicati le nuove rendite e i nuovi valori patrimoniali;
l) garantire l’invarianza del gettito delle singole imposte il cui presupposto e la cui base imponibile sono influenzati dalle stime di valori patrimoniali e rendite, a tal fine prevedendo, contestualmente all’efficacia
impositiva dei nuovi valori, la modifica delle relative aliquote impositive, delle eventuali deduzioni, detrazioni o franchigie, finalizzate ad evitare un aggravio del carico fiscale, con particolare riferimento alle
imposte sui trasferimenti e all’imposta municipale propria (IMU), prevedendo anche la tutela dell’unico
immobile non di lusso e tenendo conto, nel caso delle detrazioni relative all’IMU, delle condizioni socioeconomiche e dell’ampiezza e della composizione del nucleo familiare, come rappresentate nell'indicatore della situazione economica equivalente (ISEE), anche alla luce dell’evoluzione cui sarà soggetto il sistema tributario locale fino alla piena attuazione della revisione prevista dal presente articolo;
m) prevedere un meccanismo di monitoraggio, attraverso una relazione del Governo da trasmettere alle Camere entro sei mesi dall’attribuzione dei nuovi valori catastali, nonché attraverso successive relazioni, in
merito agli effetti, articolati a livello comunale, del processo di revisione di cui al presente articolo, al fine di verificare l’invarianza del gettito e la necessaria gradualità, anche mediante successivi interventi
correttivi;
n) prevedere, in aggiunta alle necessarie forme di tutela giurisdizionale, particolari e appropriate misure di
tutela anticipata del contribuente in relazione all’attribuzione delle nuove rendite, anche nella forma
30
dell’autotutela amministrativa, con obbligo di risposta entro sessanta giorni dalla presentazione della relativa istanza;
o) prevedere, contestualmente all’efficacia dei nuovi valori ai fini impositivi, l’aggiornamento delle modalità di distribuzione dei trasferimenti perequativi attraverso i fondi di riequilibrio e i fondi perequativi della finanza comunale;
p) prevedere un regime fiscale agevolato che incentivi la realizzazione di opere di adeguamento degli immobili alla normativa in materia di sicurezza e di riqualificazione energetica e architettonica;
q) per le unità immobiliari colpite da eventi sismici o da altri eventi calamitosi, prevedere riduzioni del carico fiscale che tengano conto delle condizioni di inagibilità o inutilizzabilità determinate da tali eventi;
r) prevedere che le funzioni amministrative di cui al comma 1 del presente articolo e al presente comma
siano esercitate dalle province autonome di Trento e di Bolzano, ai sensi e per gli effetti del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 280, e dalla regione autonoma e dagli enti locali della Valle d’Aosta, ai sensi
e per gli effetti del decreto legislativo 3 agosto 2007, n. 142;
s) riformare, d’intesa con la regione autonoma Friuli-Venezia Giulia, la disciplina della notificazione degli
atti tavolari.
4. Dall’attuazione dei commi 1 e 3 del presente articolo non devono derivare nuovi o maggiori oneri a carico
della finanza pubblica. A tal fine, per le attività previste dai medesimi commi 1 e 3 devono prioritariamente essere utilizzate le strutture e le professionalità esistenti nell’ambito delle amministrazioni pubbliche.
(omissis)
31

VISURA CATASTALE.pdf

risposte questionario aprile 2014 - Collegio dei Geometri della

Scheda Pubblicitaria m d`otranto sub 23 doc.rtf

16/02/2015 - Affaccio, piano, ascensore così nasce il nuovo catasto

Catasto, decide il mercato - Rete dei Comitati per la difesa del territorio

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